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3.Definição e estrutura
Shopping Center, segundo a ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers), é "um
centro comercial planejado sob uma administração única, composto de lojas destinadas à
exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitas a normas contratuais padronizadas,
para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade, assegurando a convivência integrada e
pagando um valor de conformidade com o faturamento".
Lemke nos diz que normalmente ele se caracteriza pela beleza arquitetônica e pelo fato de
estar situada, preferencialmente nas cercanias das grandes cidades, contando com amplo
estacionamento, áreas de lazer, centros de alimentação, lojas varejistas das mais variadas,
diversas prestadoras de serviços, amplas ruas, praças, jardins, fontes, ambiente refrigerados e
serviço de segurança. (4)
Ocorre que não são essas características físicas o diferencial dos shoppings centers, embora
sejam estratégicas para o intento de atrair e reter os consumidores em potencial pelo maior
tempo possível. Também não é a reunião de várias lojas, muitas até concorrentes, em um
mesmo espaço. Bairros totalmente voltados para o comércio não são em si nenhuma novidade.
Durante a idade média, cidades inteiras, como as duas situadas na região de Flandres,
Antuérpia e Bruges, estavam voltadas para esta prática, realizando anualmente feiras
responsáveis pela atração de pessoas dos mais variados lugares da Europa.
O diferencial do shopping, aquilo que o põe efetivamente como revolução da tecnologia de
vendas no varejo, é justamente o planejamento estratégico anterior e posterior à construção.
São feitos estudos para determinar a viabilidade técnico-economica, donde se destacam a
pesquisa do mercado consumidor potencial e da localização ideal para o empreendimento.
Também, ainda na fase da construção, é feito o tenant mix, o plano de distribuição dos tipos de
lojas pelo edifício de modo a gerar uma convivência lucrativa tanto para os lojistas quanto para
o dono do shopping. Este, após terminada a obra, mantém-se como proprietário do imóvel
como um todo e percebe mensalmente de cada um dos lojistas ali instalados um valor que
varia de acordo com o faturamento bruto destes últimos, apelidado de aluguel mínimo.
As lojas são dividas em três espécies: As lojas magnéticas ou "âncoras" (grandes magazines
ou supermercados, já consagrados), mini-âncoras (igualmente consagradas, mas de porte
menor) e "satélites", que se aproveitam dos clientes potenciais atraídos pelos outros dois tipos
de lojas.
O empreendedor ao participa dos lucros das diversas sociedades empresárias situadas no
shopping, estabelece com elas uma permanente integração de interesses que gera ganhos de
produtividade, os quais, em última análise, são transferidos ao consumidor. Mesmo após o
início das operações continua o planejamento com base na visão do todo. O mercado
(ambiente externo) é prospectado a fim de identificar prontamente ameaças e oportunidades.
Com base nestes estudos são cunhados planos de marketing e reformulações das estratégias
no tenant mix, tudo visando a maximização dos lucros.
5.Conclusão
O shopping center, como toda inovação tecnológica, é fonte de problemas jurídicos. Muitos
tendem a usar inadvertidamente velhos conceitos adaptados sem atentar para as
características próprias da tecnologia recente e para o contexto sócio -econômico de seu
surgimento.
Não é boa a corrente que o tem como contrato de locação, embora esta não cometa erros ao
dizer ter o referido negócio jurídico os elementos dessa categoria de contratos. São
insuficientes, contudo, para explicar plenamente certas características essenciais, quais sejam
a existência de uma prestação constante de consultoria de riscos e oportunidades, anterior
mesmo a existência do pretenso contrato de locação e os recentes acórdãos judiciais que
mandam privilegiar a interpretação das clausulas do negócio firmado entre o lojista e o
empreendedor dono do shopping.
Este é contrato misto combinado e esta é a razão para certas regras naturais à locação
convencional serem afastadas quando confrontadas com as disposições livremente
convencionadas.
Notas
01. COSTA, Mário Júlio de Almeida. Das Obrigações em Geral. 7° edição, Coimbra:
ALMEIDINA, 1999
02. Artigo 405, 2 do código civil português "As partes podem ainda reunir no mesmo contrato
regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei."
03. CHAVEZ, Lygia Maria Rodrigues de. O Shopping Center e o Direito da Cidade. Rio de
Janeiro, 1996, TESE (Mestrado em Direito da Cidade), Universidade do Estado do Rio de
Janeiro, 118 p.
04. LEMKE, Nardim Darcy. Shopping Center, Questões Jurídicas. 1° edição, Blumenau:
ACADEMIA , 1999
05. LIRA, Ricardo César Pereira. Breves Considerações sobre o Negócio Jurídico "Shopping
Center" in Revista Forense, volume 337, ano 1997, páginas 397-400.
06. KARPAT, Ladislau. Shopping Center – Manual Jurídico. 1° edição, Brasil: HEMUS, 1993.
07. VARELA, João de Matos Antunes. Centros Comerciais (Shoppings Centers), Natureza
Jurídica dos Contratos de Instalação dos Lojistas. 1° edição, Coimbra: COIMBRA, 1995
08. GOMES, Orlando. Traços do Perfil Jurídico de um Shopping Center, In ARRUDA, José
Soares: LÔBO, Carlos Augusto da Silveira (org.). "Shopping Center" Aspectos Jurídicos. 1°
edição, São Paulo: REVISTA DOS TRIBUNAIS, 1984.
09. SILVA, João Carlos Pestana de Aguiar. Anotações sobre o Mundo Jurídico dos Shopping
Centers in Shopping Center, Questões Jurídicas. 1° edição, São Paulo: SARAIVA. 1991.
10. Esta não pode ser considerada como sendo uma clausula atípica. O preço, lembremos,
bem como o aluguel, não têm de ser necessariamente determinado. Essencial é que seja
determinável.
11. Wainstock, Sérgio. PARECER: Locação de Espaços em Shopping Center.
Bibliografia
BITTAR, Carlos Alberto (Org.). Os Contratos de Adesão e o controle de clausulas abusivas. 1°
edição, São Paulo: SARAIVA, 1991;
BUSHATSKY, Jaques. Shopping Center visto pelos Tribunais. 1° edição, Bauru: EDIPRO, 1993;
CHÁVEZ, Lygia Maria Rodrigues de. O Shopping Center e o Direito da Cidade. Rio de Janeiro,
1996, TESE (Mestrado em Direito da Cidade), Universidade do Estado do Rio de Janeiro, 118
p.;
COSTA, Mário Júlio de Almeida. Das Obrigações em Geral. 7° edição, Coimbra: ALMEIDINA,
1999;
FRANÇA, Pedro Arruda. Contratos Atípicos, Legislação, Doutrina e Jurisprudência. 2° edição,
Rio de Janeiro: FORENSE, 1989;
GOMES, Orlando. Traços do Perfil Jurídico de um Shopping Center, In ARRUDA, José Soares:
LÔBO, Carlos Augusto da Silveira (org.). "Shopping Center" Aspectos Jurídicos. 1° edição, São
Paulo: REVISTA DOS TRIBUNAIS, 1984;
LANA, João Bosco Cavalcanti. Alguns Contratos Atípicos do Ordenamento Jurídico Brasileiro.
Rio de Janeiro, 1980, Dissertação (Mestrado em Direito Civil), Pontifícia Universidade Católica
do Rio de Janeiro, 192p.;
LANGONI, Carlos Geraldo. "Shopping Centers" no Brasil, in: ARRUDA, José Soares: LÔBO,
Carlos Augusto da Silveira (org.). "Shopping Center" Aspectos Jurídicos. 1° edição, São Paulo:
REVISTA DOS TRIBUNAIS, 1984;
LEMKE, Nardim Darcy. Shopping Center, Questões Jurídicas. 1° edição, Blumenau:
ACADEMIA , 1999
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Center" in Revista Forense, volume 337, ano 1997, páginas 397-400.
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PEREIRA, Caio Mário da Silva. "Shopping Centers" organização econômica e disciplina
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PINTO, Dinah Sônia Renault. Shopping Center, uma Nova Era Empresarial. 2° edição, Rio de
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Centers in Shopping Center, Questões Jurídicas. 1° edição, São Paulo: SARAIVA. 1991.
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WAINSTOCK, Sérgio. PARECER: Locação de Espaços em Shopping Center.