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DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO

MERCADO IMOBILIRIO
Informativo Bimestral
Edio n 07 - Janeiro/Fevereiro 2014
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Editorial
Apesar da tendncia de acomodao de preos, o mercado imobilirio permanece aquecido em funo da demanda reprimida que existe no pas. Para empreendimentos residenciais o setor continua se beneficiando do dficit habitacional. O crdito imobilirio, que atua como um impulso para esta demanda reprimida continua beneficiando os compradores e dever crescer em torno de 15% em 2014. Fatores como o valor elevado e a escassez de terrenos em reas centrais, seguem ditando a escalada de preos no mercado imobilirio em alguns locais. Por outro lado, as previses apontam para um ano de baixo crescimento, com taxa de juros mais elevadas e inflao acima da meta. Como os preos j se encontram em patamar elevado, so previstas altas mais moderadas e at mesmo quedas no preo do metro quadrado em algumas cidades onde o nvel de estoques mais alto. Na stima edio do boletim informativo MS. Properties, brao da empresa de consultoria M.Stortti, especializado em solues e resultados para o mercado imobilirio, so apresentadas as variaes de preo do metro quadrado para as principais cidades brasileiras no incio de 2014, o mercado imobilirio de salas comerciais em So Paulo tratado de forma especial e comenta-se sobre um mercado promissor no pas, como alternativa de investimento: o mercado imobilirio de luxo.

Radar do Mercado Imobilirio

De acordo com matria da Revista Exame de Maro de 2014, a rea de galpes disponvel no Brasil cresceu 120% em trs anos. O mercado de shopping centers tambm expandiu muito sua oferta nos ltimos anos. Foram abertos 38 shoppings no Brasil em 2013 e para 2014 esto previstos 43 novos shoppings. A demanda no vem acompanhando a rpida expanso da oferta no mercado de shopping centers, faltando lojistas em muitos deles. No mercado de salas comerciais, conforme a matria, de acordo com levantamento da consultoria imobiliria Cushman & Wakefield, a taxa de vacncia de escritrios subiu de 13% para 18% em 2013. a taxa de vacncia mais elevada desde 2005. As previses da Rio Bravo, conforme a matria de que a taxa de vacncia no mercado de shoppings fique em torno de 20% neste ano. O que ocorre que as boas expectativas geradas a partir de um forte crescimento apontado pelo PIB registrado em 7,5% no ano de 2010 impulsionaram a construo de imveis comerciais e industriais. Entretanto, com a desacelerao da economia, os nmeros na indstria caram e o setor de servios apresenta menor dinamicidade. Diante deste cenrio, o estoque de imveis comerciais e industriais disposio no consegue ser totalmente absorvido e a taxa de vacncia tende a aumentar. Na atual conjuntura o risco de estourar uma bolha generalizada no Brasil baixo. Bolhas imobilirias costumam ocorrem em mercados onde se envolve forte atividade de construo e oferta abundante de crdito. De um modo geral, as bolhas estouram quando o crdito supera 50% do PIB. No Brasil, o crdito imobilirio est em 7% do PIB. Isso no significa que o setor no continuar passando por dificuldades. De um lado, o segmento comercial sofre com os estoques e economia em baixo crescimento. Do outro, o segmento residencial vive um momento favorvel diante da disponibilidade de crdito e baixo nvel de desemprego. Diante deste contexto, importante lembrar que em um cenrio de expanso de oferta, os melhores produtos no mercado imobilirio sero aqueles com caractersticas determinantes no momento da compra. No marketing imobilirio, os 4 p's (produto, preo, praa e promoo) so os pilares de fundamental importncia para

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o sucesso do empreendimento, onde o produto o empreendimento imobilirio, o preo a poltica de preo praticada, praa a localizao e promoo so os esforos realizados para divulgao, ressaltando que o item localizao o determinante no momento da compra. A localizao do empreendimento, entretanto, em funo da escassez de terrenos nas melhores regies, sobretudo nas grandes cidades, est aliada facilidade de acessos (disponibilidade de modais de transporte prximos para o caso de imveis residenciais e comerciais, e acesso a rodovias importantes, proximidade com portos, aeroportos e ferrovias no caso do mercado imobilirio de galpes). Portanto, no lanamento de qualquer novo produto, estas premissas devero ser preservadas.

Lanamentos de salas diminuem em So Paulo

O mercado imobilirio de lanamentos de salas comerciais na regio metropolitana de So Paulo inicia 2014 com mais cautela em funo de um cenrio de oferta abundante deste perfil de empreendimento. Aps o crescimento da oferta de salas no ano de 2010, impulsionado pelo alto PIB registrado naquele perodo (7,5%), houve uma mudana estrutural em 2010 gerada pelo baixo crescimento no pas e a previso de entrega de empreendimentos, aumentou a concorrncia no mercado de locao de salas. Em 2012, o nmero de lanamentos diminuiu, mas a oferta dos ltimos anos ainda vem sendo absorvida.

Fonte: Dados Embraesp

De acordo com os dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio (Embraesp), houve uma reduo de 11,26% na oferta de empreendimentos comerciais na cidade de So Paulo de Janeiro a Dezembro em relao a 2012. Por outro lado, na Regio Metropolitana de So Paulo, houve uma variao positiva de 3,2% em relao ao ano anterior na oferta de salas.

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Mercado de Luxo uma oportunidade de investimento no pas

O setor de imveis de alto padro ou triple A um dos que mais cresce no pas. De acordo com estudo do Halliwell Financial Group, banco europeu especializado em gesto de fortunas, o mercado imobilirio de luxo ainda possui potencial para gerar cerca de R$ 4,6 bilhes em negcios nos prximos cinco anos. Ainda, de acordo com o estudo, entre 2003 e 2010 o nmero de brasileiros milionrios indivduos com mais de US$ 1 milho em ativos e dinheiro, excluindo o imvel em que residem e at dois automveis cresceu 72%. O segmento vinha se beneficiando da queda de juros e maior acesso ao crdito alm da maior visibilidade em funo da copa do mundo e olimpadas de 2016. Ao contrrio do que se pensa, o financiamento cresce muito como alternativa de pagamento no mercado imobilirio de luxo, o que permite que o investidor permanea com maior liquidez aps a aquisio do imvel. O Rio de Janeiro e So Paulo so os mercados mais demandados, entretanto, cidades do nordeste vm apresentando crescimento na demanda por este padro de empreendimento. Nestas cidades, a escassez de terrenos nos bairros mais procurados faz com que o preo dos imveis tenha tendncia de alta. Os fatores determinantes no momento da compra neste mercado so, sobretudo, o conforto, a exclusividade, a localizao privilegiada, alm da perspectiva de valorizao do imvel, o status, acabamentos de alto padro e design moderno.

Altas menores no valor do m

De acordo com o ndice FipeZap, o valor do metro quadrado de venda aumentou 0,8% em relao ao ms anterior, de acordo com o preo mdio do m de apartamentos prontos das 16 cidades que compem a amostra base para o ndice. No acumulado de 12 meses, o preo do metro quadrado aumentou 13,5%. Em Braslia foi registrada a menor valorizao em 12 meses. A alta na cidade foi de 3,9% e, ainda assim, o metro quadrado permanece sendo o segundo mais caro do pas. Em Curitiba o metro quadrado subiu 36,6% em 12 meses foi a maior alta registrada para o perodo analisado. Em So Paulo, o mercado vem se acomodando e teve a menor alta mensal registrada desde que a srie histrica do ndice iniciou, subindo 0,7%. No acumulado de 12 meses, o preo do m em So Paulo subiu 13,7%. O Rio de Janeiro registrou variao de 1,2% em janeiro contra alta de 1,3% em dezembro de 2013. No acumulado de 12 meses, os preos acumulam alta de 15,5%. Floranpolis e Vitria tiveram as maiores altas mensais, 1,6% e 1,4%, respectivamente. Braslia e Curitiba tiveram as menores variaes no ms, -0,3 e 0,3%.

Preo do m - FipeZap
Cidade Rio de Janeiro Braslia So Paulo Mdia Nacional Niteri Recife Belo Horizonte So Caetano do Sul Florianpolis Fortaleza Curitiba Porto Alegre Santo Andr Vitria So Bernardo do Campo Salvador Vila Velha
Fonte: ndice FipeZap

Preo mdio (R$/m) 10.250,00 8.146,00 7.839,00 7.318,00 7.172,00 5.623,00 5.359,00 5.293,00 5.178,00 5.135,00 5.083,00 4.886,00 4.586,00 4.558,00 4.342,00 4.261,00 3.830,00

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Vendas em Porto Alegre

Segundo pesquisa realizada pelo Sinduscon RS, o mercado imobilirio de Porto Alegre no apresenta morosidade. Os dados da pesquisa apontam para um cenrio de crescimento em relao a 2012. A pesquisa com base em dezembro de 2013, aponta para uma velocidade de vendas superior registrada em Novembro. A taxa foi de 8,06% em Dezembro ante a taxa de 5,35% em Novembro de 2013. Em Dezembro, de acordo com o estudo, foram comercializadas 344 unidades novas, um acrscimo de 63,03% em relao a Novembro. Com relao Dezembro de 2012, o aumento na comercializao foi de 13,91%. No acumulado do ano, foram comercializadas 5.172 unidades em Porto Alegre. Em igual perodo no ano de 2012, foram comercializadas 4.751 unidades. Foram 878 unidades lanadas no mercado em Dezembro de 2013 e no acumulado do ano, o total de unidades lanadas foi de 4.485 ante 5.356 unidades em 2012, o que representa um decrscimo de 16,08% nos lanamentos em comparao com 2012.

De acordo com publicao do Pense Imveis, mais de 23 novos empreendimentos sero lanados em Porto Alegre at o final do ano e esta quantidade pode aumentar dependendo das aprovaes de projetos de construtoras junto Prefeitura. Para os empreendedores, a dificuldade de aprovao de projetos empecilho para que o nmero de lanamentos seja ainda maior, j que existe demanda em Porto Alegre.

Oferta por estgio do imvel - Janeiro 2014

Concludo 4% Na planta 28%

Em obra 68%

Fonte: Pesquisa do Mercado Imobilirio Janeiro de 2014

Empreendimentos previstos para 2014 em Porto Alegre

AGRONOMIA Bairro planejado de casas, 300 unidades, R$ 105 De 12200 a 12700 milhes de VGV. AUXILIADORA - Unidades comerciais e residenciais de alto padro da Melnick Even; - Joal Teitelbaum lana o Columbus Office Center - empreendimento comercial de alto padro; - Construtora Pavei - residencial Mxima Auxiliadora a ser lanado no primeiro semestre;

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Empreendimentos previstos para 2014 em Porto Alegre

CRISTAL
HIGIENPOLIS
IPANEMA

O Urbano Zona Sul, condomnio residencial, ter 156 apartamentos, infraestrutura completa e VGV de R$65 milhes.

Perspectiva de dois lanamentos da Pavei (comercial e residencial).

Empreendimento residencial da Rotta Ely, com torres de trs andares.

JARDIM CARVALHO

JARDIM LINDIA

MENINO DEUS

A regio tem recebido nos ltimos anos diversos lanamentos, modificando seu perfil imobilirio. A Nex Group colabora com dois lanamentos residenciais verticais, com VGV de R$ 120 milhes e R$ 113 milhes.

Empreendimento mixed use (residencial e comercial) com possibilidades de operao hoteleira.

Trs empreendimentos residenciais da Rotta Ely (previso para lanamento no segundo semestre).

PARTENON

PETRPOLIS

Residencial com lojas no trreo

PROTSIO ALVES SANTANA

Lanamento da MRV Engenharia com 832 apartamentos.

Condomnio fechado com estrutura completa da R.Correa com VGV de R$ 84 milhes.

Empreendimento Cyrela com vista definitiva para o Guaba, empreendimento da Zuckhan previsto para o segundo semestre com VGV de R$ 15 milhes e empreendimento de alto padro da Melnick Even

TERESPOLIS

.Residencial da Cdiz.

Fonte: Pense Imveis - ZH Classificados 23/02/14

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Tributos para venda de residncias

O fisco tributa anualmente 15% o lucro obtido na venda de um imvel residencial, mas possvel reduzir este percentual ou at mesmo obter iseno. Existem quatro tipos de isenes totais do importo de renda (IR) sobre o ganho de capital. Para a compra de outro imvel, se for aplicado todo o valor de venda do imvel na compra de outro imvel residencial no prazo de 180 dias aps a celebrao do contrato, isenta a cobrana de IR. Imveis com valores baixos, onde as transaes envolvem imvel de at R$ 35 mil tambm so isentas. Se o imvel a nica propriedade do vendedor e possuir valor de venda de at R$ 440 mil, tambm no incide taxa de IR; Para imveis antigos adquiridos antes do ano de 1969 tambm no incide IR sobre lucro de venda.

Fonte: Jornal do Comrcio 05/03/14

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Indicadores Econmicos
Taxa Selic
Ms out/13 nov/13 dez/13 Mensaliz ada 0,7624 0,7525 0,8128 Anual Real 9,35 9,55 10,00 Acumula da Ano 6,61 7,42 8,29 Acumula da 12 meses 7,86 8,05 8,29 Anual Oficial 8,90 9,40 9,90

Fonte: FGV - Fundao Getlio Vargas

INDICADORES DE PREOS
Ms IGP-M Variao % N ndice 480,229 485,140 488,342 494,891 501,957 506,804 506,926 506,795 510,252 511,977 513,467 514,526 515,276 515,299 519,153 520,508 521,270 529,085 533,621 535,168 538,370 540,959 Ms 0,85 1,02 0,66 1,34 1,43 0,97 0,02 -0,03 0,68 0,34 0,29 0,21 0,15 0,00 0,75 0,26 0,15 1,50 0,86 0,29 0,60 0,48 Ano 12 meses 1,47 3,65 2,51 4,26 3,19 5,14 4,57 6,67 6,07 7,72 7,09 8,07 7,12 7,52 7,09 6,96 7,82 7,82 0,34 7,91 0,63 8,29 0,84 8,06 0,98 7,30 0,99 6,22 1,74 6,31 2,01 5,18 2,16 3,85 3,69 4,40 4,58 5,27 4,88 5,60 5,51 5,51 0,48 5,66 N ndice 499,548 506,020 512,628 516,963 518,616 519,681 520,940 522,136 523,624 525,651 529,879 531,339 535,777 542,402 553,007 557,040 558,777 561,203 563,034 564,558 565,786 569,745 Ms 0,83 1,3 1,31 0,85 0,32 0,21 0,24 0,23 0,29 0,39 0,80 0,28 0,84 1,24 1,96 0,73 0,31 0,43 0,33 0,27 0,22 0,70 Ano 12 meses 2,30 7,94 3,63 7,16 4,98 7,03 5,87 7,31 6,21 7,48 6,43 7,55 6,68 7,59 6,93 7,3 7,23 7,23 0,39 6,94 1,19 7,35 1,47 7,25 2,32 7,25 3,59 7,19 5,61 7,88 6,38 7,75 6,71 7,74 7,18 7,99 7,53 8,08 7,82 8,12 8,05 8,05 0,70 8,39 INCC-M Variao % N ndice 893,606 896,823 897,540 901,400 905,096 910,255 915,625 921,119 928,396 936,380 941,998 946,426 951,631 955,152 957,635 957,923 960,222 963,582 969,075 974,308 983,272 988,680 Ms 0,64 0,36 0,08 0,43 0,41 0,57 0,59 0,60 0,79 0,86 0,60 0,47 0,55 0,37 0,26 0,03 0,24 0,35 0,57 0,54 0,92 0,55 Ano 12 meses 1,87 5,10 2,24 4,99 2,32 4,92 2,76 5,20 3,18 5,24 3,77 5,28 4,38 5,45 5,01 5,53 5,84 5,84 0,86 6,15 1,47 6,31 1,94 6,59 2,50 6,49 2,88 6,50 3,15 6,70 3,18 6,27 3,43 6,09 3,79 5,86 4,38 5,84 4,95 5,77 5,91 5,91 0,55 5,59 IPCA Variao %

abr/12 mai/12 jun/12 jul/12 ago/12 set/12 out/12 nov/12 dez/12 jan/13 fev/13 mar/13 abr/13 mai/13 jun/13 jul/13 ago/13 set/13 out/13 nov/13 dez/13 jan/14

Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV

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Glossrio de Termos
A seguir so apresentadas as definies dos termos utilizados nesta publicao. Mercado imobilirio Velocidade de vendas: Relao do volume de vendas sobre a oferta de imveis no mercado. ndice FipeZap: O ndice FipeZap de Preos de Imveis Anunciados um indicador de abrangncia nacional que acompanha os preos de venda e locao de imveis no Brasil. O ndice calculado com base nos anncios publicados na pgina Zap Imveis. ndice Nacional da Construo Civil (INCC): ndice que representa as mudanas nos preos da construo civil devido variao da inflao. Inclui tanto a variao nos preos dos materiais como a variao no custo de mo de obra. O INCC emitido mensalmente pela Fundao Getlio Vargas (FGV). Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comit de Poltica Monetria (COPOM) do Banco Central do Brasil que remunera os investidores no negcio de compra e venda de ttulos pblicos. Ela obtida mediante clculo da taxa mdia ponderada dos juros praticados pelas instituies financeiras.

Indicadores econmicos Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores monetrios de todos os bens e servios finais produzidos em uma determinada regio, durante um perodo determinado, considerando apensas bens e servios finais, excluindo da conta todos os bens de consumo intermedirio. Possui o objetivo de mensurar a atividade econmica de uma regio. ndice Geral de Preos (IGP): ndice calculado pela Fundao Getlio Vargas desde os anos 40. O IGP composto pelo ndice de Preos por Atacado (IPA), que participa com 60%, pelo ndice de Preos ao Consumidor (IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participao de 30%, e do ndice Nacional de Custo da Construo Civil (INCC), com o peso de 10%.

ndice de Preos ao Consumidor (IPC): ndice referncia para avaliao do poder de compra do consumidor. O ndice de Preos ao Consumidor (IPC) mede a variao de preos de um conjunto fixo de bens e servios componentes de despesas habituais de famlias com nvel de renda situado entre 1 e 33 salrios mnimos mensais.

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