TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2011.0000106985

ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 906541996.2009.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP sendo apelado ASSOCIAAO ADQUIRENTES APARTAMENTOS COND

RESIDENCIAL VILA MARIANA.

ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmo. Desembargadores ENIO ZULIANI (Presidente sem voto), NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA E FRANCISCO LOUREIRO. So Paulo, 21 de julho de 2011.

TEIXEIRA LEITE RELATOR Assinatura Eletrnica

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Voto n 13048

COOPERATIVA HABITACIONAL. Compromisso de compra e venda. Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Pretenso que ocorreu depois de os cooperados estarem imitidos na posse do imvel. Insegurana jurdica que no pode ser prestigiada. Entrega de termos de quitao. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum proprium. No razovel a cobrana de resduo aps dar de forma tcita a quitao. Ntido carter de papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64. Recurso desprovido.

Trata-se de apelao contra r. sentena (fls. 2424/2432) que julgou procedente em parte ao proposta pela Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Residencial Vila Mariana contra Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop, para declarar nula a clusula 16

que prev apurao final, sob o argumento de que o resduo exigido abusivo porquanto pretendido sem qualquer critrio e ao arbtrio da vendedora. Fundamenta que a forma entabulada para a venda dos imveis descaracteriza a natureza jurdica de cooperativa, no que correta a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e a lei das incorporadoras, portanto, obrigando-a outorgar as escrituras pblicas aos associados. Determinou a efetuao de todos os arquivamentos previstos no art. 32 da Lei 4.591/64, relativos ao empreendimento, no prazo de 60 dias, sob pena de multa diria de R$ 5.000,00, condenou a
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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo Cooperativa no pagamento de 10% das quantias pagas por cada um dos associados e na outorga da escritura, sem qualquer valor adicional, sob pena de multa diria de R$ 100,00, mais custas processuais e honorrios advocatcios de 20% do valor da condenao na ao principal e do valor da causa da medida cautelar. Inconformada, a Bancoop, em suas razes de apelao (fls. 2439/2505), preliminarmente, sustenta ilegitimidade ativa uma vez que a apelada no cumpre com o requisito da pr-constituio h pelo menos 01 ano, alm de no ter previso estatutria de defesa de interesses difusos e coletivos. Afirma que ao caso deve ser aplicada a Lei 5.764/71 que trata da relao entre cooperativa e cooperado e no a Lei 4.541/64, que prev a incorporao imobiliria, nesse sentido, ao verificar a existncia de um dficit entre o preo estimado em 1998 e o de custo final, foi obrigada a ratear o valor apurado entre os associados, conforme previa o estatuto, j que cada cooperado deve pagar os custos de acordo com o valor efetivamente despendido para a construo de sua unidade habitacional. Assim, sustenta que a clusula de apurao final vlida e tem por fim a aferio do custo real da obra. Pede a reforma da r. sentena para que no seja obrigada a entregar termo de quitao, tampouco outorgar escritura aos cooperados que no pagarem o efetivo preo de custo de seus imveis. No mais, pelo princpio da eventualidade, caso a r. sentena seja mantida, pede seja a verba sucumbencial distribuda igualmente entre as partes, j que a apelada decaiu na maior parte de seus pedidos. Contra-razes s fls. 2998/3016.

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo Este o relatrio. Primeiramente, afasta-se a ilegitimidade ativa, j que formada com o intuito nico de promover esta ao contra a Bancoop, no interesse e de defesa dos seus associados. Ademais, a prconstituio por 01 ano pode ser dispensada, conforme explica o artigo 82, 1 do Cdigo de Defesa do Consumidor, nos casos em que houver manifesto interesse social evidenciado pela dimenso ou

caracterstica do dano, ou pela relevncia do bem jurdico a ser protegido. certo que o art. 5, I, da Lei 7.347/85 legitima extraordinariamente as associaes, para defender interesses de seus associados, desde que esteja constituda h pelo menos um ano, nos termos da lei civil. Por outro lado, fato que a cobrana de saldos remanescentes, resultado da apurao final do custo da obra, atingiu de forma inesperada dezenas de famlias, que sabem do risco de retomada do imvel que adquiriram e, ento, se associaram na expectativa de buscar proteo jurisdicional que se estendesse a todos indistintamente e evitando a propositura de dezenas de aes com o mesmo objeto e causa de pedir e contra o mesmo ru, alternativa esta que se deve prestigiar em nome dos princpios da economia processual e da boa-f objetiva. No mrito, os associados adquiriram unidades autnomas de empreendimento denominado Condomnio Residencial Vila Mariana, sendo que depois de concluda a obra, a apelada passou a entregar os termos de quitao. Entretanto, concludas as obras em 2002, dada

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo a quitao e efetuada a entrega das chaves, sob a alegao de existncia de dficit, recusou-se a outorgar as escrituras, pretendendo o rateio desse valor entre os cooperados, com base na clusula 16 do estatuto. No caso, a apelada revestida da natureza jurdica de uma Cooperativa, sustenta que por operar essa modalidade de sistema que no visa o lucro, vislumbra, pela unio dos esforos dos cooperados, a construo do empreendimento com base em custo estimado e plano de pagamento. Assim, caso o montante final ora quitado fosse insuficiente cada cooperado ficaria adstrito ao pagamento do custo real da unidade habitacional construda. Sucede que, ao contrrio, o que se nota dos autos que houve uma simples compra e venda de imvel, os cooperados nunca tiveram nenhum poder de deciso, aderindo aos termos do contrato conforme estipulado unilateralmente pela apelante. Alis, em caso idntico, o Des. Relator Francisco Loureiro, no julgamento da Apelao Cvel n 994.08.018648-0 explicita: Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobilirio, com produtos destinados ao pblico em geral. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. Nesse mesmo sentido, explica o Ilustre

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo Desembargador Jacobina Rabello: Em primeiro lugar, observe-se que, no obstante tenha a r procurado atribuir nfase ao fato de se cuidar de uma cooperativa imobiliria, a merecer, portanto, outro tratamento jurdico, sobressai que os autores acabaram se associando apenas para celebrao do contrato imobilirio, de modo que se exclui, no caso, a aplicao da Lei n. 5764/71. A operao contratual, dessa maneira, deve ser decidida sob as regras do Cdigo Civil e do Cdigo de Defesa do Consumidor, pois, embora denominada como cooperativa, a r mais se aproxima de um consrcio, com o associado a aderir com o nico fim de aquisio da casa prpria, daquela podendo se desvincular. O entendimento acima vem sendo

pacificamente seguido pela jurisprudncia (JTJ 157/61, Rel. Des. Ruy Camilo; Agravo de Instrumento n. 223.789-4/0, Rel. Des. Waldemar Nogueira Filho). A 3 Turma do Egrgio Superior Tribunal de Justia, no Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n. 387.392-SP, Relator o Min. Antonio de Pdua Ribeiro, assinalou que contrato a envolver o cooperado e a cooperativa habitacional est sob a gide do Cdigo de Defesa do Consumidor. (Apelao Cvel n 185.033.4/600) Logo, a pretenso cobrana de resduo, com base na lei das cooperativas no procede, at porque no comprovou a origem do dbito, limitando-se, com base em clusula puramente potestativa a exigir o pagamento. o que explica o Des. Enio Zuliani, em relao a venda de unidades autnomas de outro empreendimento que tambm no houve qualquer justificativa para a cobrana de resduo:
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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo No fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida eu est exigindo do cooperado. O sistema contratual, centrado na funo social do contrato (artigo 421, CC) e na boa-f dos contratantes (artigo 422, do CC), reclama dos partcipes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em assemblia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorreu. (Apelao Cvel n 994.09.318995-8) Ademais, e ainda que assim no fosse, no razovel que aps a entrega das unidades a apelante tenha descoberto esse dficit. Nota-se que com a entrega dos termos de quitao, fica claro que a cooperativa declarou de forma tcita que no h mais o que cobrar (supressio), portanto essa exigncia alm de violar o princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento contraditrio (venire contra factum proprium), resulta em insegurana jurdica aos cooperados que, j imitidos na posse, so surpreendidos com novo rateio de resduo injustificvel. Assim, correta a r. sentena devendo ser integralmente mantida, inclusive quanto a fixao dos honorrios, porquanto como salientado a apelada decaiu de parte mnima de seus pedidos.

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo A ttulo de registro, todas as questes posteriores a r. sentena a envolver alterao de situao pessoal e da a jurdica , de um ou outro cooperado, sero resolvidas, antes, em execuo do julgado, at porque no interferem nessa soluo. Ante o exposto, voto pelo desprovimento do recurso.

TEIXEIRA LEITE Presidente e Relator

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