Proc. 583.00.2006.

158530-1

Proc. 06-158530-1 - 27 Vara Cvel Central Vistos. ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMNIO EDIFCIO CACHOEIRA demandou ao contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP, JOO VACCARI NETO, DORALICE LOPES DE ALMEIDA, ANA MARIA RNICA, LETYCIA ACHUR ANTONIO, MANOEL CASTANO BLANCO, TOMAS EDSON BOTELHO FRAGA, ADRIANA PEREIRA LAGE e SIDNEI DE JESUS alegando que, em meados de 1987, a Cooperativa BANCOOP teria iniciado suas atividades inerentes ao empreendimento denominado Parque Mandaqui, composto por quatro torres, sendo trs localizadas na Rua Plnio Colas e uma na Avenida Guac, ambas nesta Capital. Vendidas as unidades e entregues no ano de 2003 aos adquirentes, afirma a autora que, em 16.10.2002, enviou-se aos cooperados correspondncia informando sobre a liquidao de dbito e outorga escritura. Nada obstante os cooperados tenha realizado o pagamento de todas as parcelas, bem assim do saldo advindo da liquidao, muitos no obtiveram a quitao necessria para a escritura definitiva, sendo certo que, em maro de 2006, foram surpreendidos por missiva dando conta da existncia de dficit de R$-3.000.000,00, a ser rateado entre os cooperados. Atribui a existncia de dbito gerncia fraudulenta por parte do presidente e diretores da Bancoop na medida em que compunham o quadro social das empresas que prestavam servios cooperativa, em especial a BANCON e, posteriormente VITA IMVEIS, a quem se delegava, contratualmente, a administrao do condomnio. Tece, como fundamento do pedido de desconsiderao da personalidade jurdica da Bancoop, comentrios envolvendo: a) o modo como eram comercializadas as unidades, muitas vezes sem divulgao dos termos do contrato; b) como foi realizada a venda, por R$60.000.000,00, dos recebveis no mercado de capitais, fato que casou o prejuzo que se pretende impor a todos os cooperados; c) a existncia de ligaes polticas com o Partido dos Trabalhadores, favorecido pelas empresas prestadoras de servios com doaes para campanhas; d) a ausncia de discriminao da remunerao paga aos dirigentes da Bancoop; e) descumprimento do estatuto no que toca ao modo de convocao das assemblias. Pugna pela necessidade de cominar a obrigao de a requerida proceder averbao das construes, mediante individualizao da matrcula dos imveis, nos termos do art. 44, da Lei n 4591/94, com posterior adjudicao compulsria e aplicao da multa do art. 35, 5, da Lei 4591/64. Defende a quitao das unidades pelos cooperados e a nulidade da clusula prevendo a possibilidade de apurao final de contas, em especial em razo da publicidade enganosa veiculada quando do lanamento. Nada obstante, exige apresentao de contas justificando a quantia cobrada, batendo-se pela ilegalidade da tabela PRICE e, consequentemente, com repetio, em dobro, do que foi cobrado a maior. Acresce em pedido de antecipao da tutela jurisdicional a suspenso dos efeitos da mora w concesso de deciso de manuteno de posse. Por fim, discorre no pedido: a) o reconhecimento da existncia de relao de consumo, com inverso do nus da prova; b) necessidade de desconsiderao da personalidade jurdica da Bancoop; c) reconhecimento da existncia de dolo na relao contratual a justificar a nulidade da clusula de apurao final ou, subsidiariamente, a necessidade de prestao de contas; d) nulidade da capitalizao mensal de juros; e) restituio, em dobro, de qualquer quantia que venha a ser reconhecida como paga a maior; f) aplicao de multa de 50% sobre a quantia recebida, nos termos do art. 35, 5, da Lei 4591/64; g) a outorga da escritura definitiva dos imveis. O Ministrio Pblico opinou pelo deferimento parcial da liminar requerida (fls. 1506/1514), parecer acolhido na deciso de fls. 1515/1516. s fls. 1517/1519 foi aditada a inicial para incluso do esplio de LUIZ EDUARDO SAEGER MALHEIRO, esplio de MARCELO RINALDO, esplio de ALESSANDRO ROBSON BERNARDINO e DANILO MANUEL ANTUNES CORREA. O esplio de Alessandro Robson e o Esplio de Marcelo Rinaldo foram citados por hora certa (fls. 1756 e 1758), Edson Botelho, Letycia

Achur, Bancoop, Doralice Lopes e Manoel Castano foram citados pessoalmente (fls. 1757, 1759 e 1760) Cassada a liminar por deciso do e. Tribunal de Justia (fls. 1815/1820 e 1840/1853). A fls. 1858/1859 e fls,. 1874v a autora desistiu da ao em relao aos diretores que ainda haviam sido citados, com exceo de Joo Vaccari Neto. O pedido foi homologado s fls. 1878. A fls. 1864/1865 o Ministrio Pblico se manifestou sobre a desnecessidade de sua atuao no processo. A fls. 1931 homologou-se a desistncia da ao em relao a todos os diretores que permaneceram no plo passivo, prosseguindo a lide apenas contra a Bancoop. A requerida, em defesa, assevera que, se autora parte ilegtima para figurar no plo ativo de ao civil pblica, no est isenta do recolhimento de custas, como equivocadamente reconhecido na deciso de fls. 1515/1516. Outra conseqncia seria a estabilizao da lide, impedindo o ingresso de novos associados no plo ativo. Ainda em sede preliminar, alega-se a ausncia de interesse processual: a) em relao ao pedido de prestao de contas, por inadequao da via eleita (art. 292 1, III, CPC); b) quanto ao pedido de outorga de escrituras, pois antes de operada a citao sobreveio a regularizao pretendida, com averbao das construes, abertura das matrculas e prenotao da conveno condominial, providncias que reputa suficientes para obteno da outorga das escrituras aos cooperados que quitaram efetivamente suas obrigaes. Pugna pelo reconhecimento da impossibilidade jurdica do pedido de reconhecimento de dolo na relao contratual e anulao da clusula 16, porque contrrios ao disposto no art. 175, do Cdigo Civil. Ademais, o pedido referente ao reconhecimento de dolo caducou porque transcorridos mais de quatro anos desde a celebrao do negcio jurdico (art. 178, CC/16). No mrito, assevera que o preo inicial de produto lanado sob a modalidade de cooperativa meramente estimativo, da porque, inexoravelmente, haver diferena a ser rateada ao final do empreendimento. Nega a existncia de relao de consumo e defende a licitude das operaes realizadas pelos diretores da Bancoop porque escoradas no interesse da massa cooperada. Afirma que o fundo de investimentos inquinado foi criado para obteno de receita necessria para execuo da obra em tempo exguo, com reduo dos custos finais, tal como autorizam os arts. 4 e 24, da Lei n 5564/71. Bate-se pela ausncia de qualquer conotao ideolgica na administrao da cooperativa. Foram juntados documentos que comprovariam: a) a convocao de assemblia para aprovao das contas discriminando dficit de R$-1.680.372,09 desde o ano de 2004; b) assemblia realizada em 2009 onde foram aprovadas as contas relativas ao exerccio de 2005, 2006, 2007 e 2008. Conclui pela inexistncia de propaganda enganosa e pela lisura na conduo da cooperativa. Na rplica a autora pugnou pela suspenso do processo em razo dos efeitos benficos projetados de ao coletiva ajuizada na 25 Vara Cvel. Defende a legitimidade ativa, reiterando, no mais, as razes dispostas na pea inaugural. A fls. 2799 rejeitou-se o pedido de prestao de contas. Esse o relatrio. Fundamento e DECIDO. Passo de pronto ao julgamento ante a faculdade disposta no inciso I, do artigo 330, do Cdigo de Processo Civil. No preciso prova pericial para se concluir que, ao final da obra construda em sistema de cooperativa, existe necessidade inexorvel de acerto de contas entre o capital vertido pelos cooperados e aquele desembolsado efetivamente para implemento do empreendimento imobilirio. A clusula de ajuste de contas, portanto, longe de ser nula, decorre na prpria essncia do cooperativismo. Dolo no h porque, ainda pudesse existir dvida do objeto contratado no momento da celebrao, os aderentes enganados poderiam question-lo to logo enviado o instrumento escrito, inclusive exigindo o desfazimento do negcio com a repetio do que houvessem adiantado. Acolhendo os termos propostos, ainda que posteriormente, no podem alegar o vcio, posto convalidado. Nesse aspecto deve ser ponderado que o princpio da boa-f que deve nortear os contratantes desde a fase pr-contratual at a fase pscontratual ensejou mxima jurdica segundo a qual vedada a uma das partes venire contra factum proprium. Referida vedao assegura a manuteno da situao de confiana legitimamente criada nas relaes jurdicas contratuais, onde no se admite a adoo de condutas contraditrias. Trata-se de uma regra de coerncia, por meio do qual se veda que se aja em determinado momento de uma certa maneira e, ulteriormente, adote-se um comportamento que frustra, vai contra aquela conduta tomada em primeiro lugar. Portanto, o venire contra factum proprium no potest significa a

proibio de ir contra fatos prprios j praticados. A utilizao da tabela PRICE no o fundamento da existncia do saldo devedor inquinado, mas critrio de atualizao do financiamento do preo estimado quando da contratao. Destarte, sua validade reconhecida pelos tribunais ptrios, que rejeitam a tese de que tal meio represente forma de capitalizao indevida de juros. Sobre o tema, oportuna transcrio de o voto da lavra do Em. Ministro LUIZ FUX (REsp 675808/RN), segundo o qual o art. 6, "c", da Lei 4.380/64, referente aos contratos de mtuo vinculados aquisio de imvel, e que previa que apenas proceder-se-ia ao clculo da correo monetria aps o abatimento da prestao paga, para, ao final, obter-se o valor do saldo devedor, foi revogado, por incompatibilidade, pelo Decreto-Lei n 19/66 (STF, Rp. 1.288/DF, Rel. Min. Rafael Mayer). E, continuando, afirmou que o Banco Central do Brasil, a quem coube, juntamente com o Conselho Monetrio Nacional, a substituio do Banco Nacional de Habitao, aps a sua extino pelo Decreto-lei n 2.291/86, nas funes de orientao, disciplina, controle e fiscalizao das entidades do SFH, editou a Resoluo n 1.446/88-BACEN, posteriormente modificada pela Resoluo n 1.278/88, estabelecendo o sistema de prvia atualizao e posterior amortizao (denominado Sistema Francs de Amortizao ou Tabela Price). Deveras, esta Resoluo encontra-se em vigor, porquanto com a edio das Leis 8.004/90 e 8.100/90 permaneceu a atribuio ao Banco Central do Brasil de expedio de instrues necessrias aplicao das normas do Sistema Financeiro de Habitao, inclusive aquelas relativas ao reajuste de prestaes de financiamentos firmados no mbito do SFH (art. 4 da Lei 8.100/90). No existindo cobrana a maior em relao ao financiamento contratado, no h se falar em repetio em dobro. Note-se que tal pedido foi deduzido especificamente em relao ao montante j adiantado pelos cooperados, no incidindo sobre a diferena advinda do ajuste de contas. Ademais, houvesse o pedido se estendido para tal montante, no seria caso de acolhimento porque, como reconhecido, a existncia de saldo ao final do empreendimento, isenta a demandada da m-f necessria na medida em que o valor acusado poder at corresponder ao efetivo, desde que, como adiante ser esclarecido, seja observado um requisito especfico. Com efeito, o cerne da controvrsia reside, pois, na transparncia como se apura o saldo devedor final, bem assim o subseqente rateio entre os cooperados. O julgamento no levar em conta questes ideolgicas ou partidrias, tanto mais porque a tese de superfaturamento das obras e desvio de dinheiro est sendo analisada em sede adequada e apta a garantir aos prejudicados o eventual ressarcimento que se apure devido. Enquanto no reconhecida tal ilegalidade em sede jurisdicional, so vlidos os custos apresentados, desde que, como j adiantado, a aprovao das contas seja deliberada tal como se espera em um sistema democrtico tpico daquele concebido pelos idealizadores da entidade cooperativa. Quanto base jurdica a ser utilizada no deslinde da causa, tem preponderado no e. Tribunal de Justia exegese no sentido de que a relao de consumo no pode ser excluda em hiptese como a dos autos, constituindo-se a r num tipo de associao que muito mais se aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra, nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina nessas entidades (...) o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisio de casa prpria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo" . Ou seja, "adeso cooperativa um disfarce de contrato de compromisso de compra e venda que melhor define a relao entre as partes. Os autores no queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa prpria". Tal exegese encontra correspondncia em inmeros julgados do e. Superior Tribunal de Justia. Partindo de tais premissas, tenho que a cobrana de resduo ao fundamento de desencontro entre as receitas e despesas da cooperativa dependeria de PRVIA convocao de Assemblia Geral especfica, tal como prev o art. 44, II, da Lei n 5764/71, sede onde haveria a proposta ser apresentada em conjunto com as contas demonstrando, minuciosamente, o fluxo de capital deficitrio. Nesse sentido: No cuidou a apelante, como referido, de demonstrar a regular convocao da Assemblia Geral para deliberao acerca da cobrana de saldo residual (lembrandose que, para fins de prestao de contas, fora notificada pelo autor - fls. 166/171); ao contrrio, requereu o julgamento da lide no estado do processo, aduzindo no ter mais provas a produzir (fl.

450). De tal sorte que, comprometida a lisura e a transparncia da referida cobrana do saldo residual com o respectivo rateio, no se poderia mesmo afastar a declarao de quitao do negcio jurdico entabulado entre as partes, de resto j bem reconhecida em primeiro grau. E, por decorrncia, declarado quitado o valor do imvel, fazem jus os autores-apelados outorga da respectiva escritura.  Em demanda parelha envolvendo o utros cooperados do referido empreendimento, decidiu o e. Tribunal de Justia de So Paulo: envio da referida carta, comunicou aos cooperados sua deciso de proceder cobrana do custo final da obra supostamente apurado em conformidade com a clusula 16 do termo de adeso firmado pelos autores. Embora a Lei n. 5.764/71 permita s cooperativas ratear entre os associados as perdas decorrentes da insuficincia das contribuies, certo que tal permisso est condicionada observncia de determinado iter procedimental. O art. 44, II, da Lei n. 5.764/71 estabelece que o referido rateio deve ser aprovado pela assemblia geral ordinria convocada anualmente nos trs primeiros meses subseqentes ao trmino do exerccio social. Essa disposio reiterada pelo art. 80, 2o, do Estatuto da BANCOOP, que determina que as perdas apuradas que no tenham cobertura no Fundo de Reserva sero rateadas entre os associados aps a aprovao do balano pela assemblia geral ordinria na proporo das operaes que houver realizado com a cooperativa (fl. 127). No caso concreto, a r no logrou demonstrar que a cobrana dos valores indicados fl. 59 foi devidamente aprovada em assemblia. Tampouco juntou aos autos documentao apta a comprovar as despesas em que teria incorrido para finalizar a edificao, o que autoriza a concluir que o custo final do empreendimento foi apurado unilateralmente pela cooperativa. A BANCOOP, em suma, no fez prova da regularidade da dvida que est a exigir dos autores, como lhe competia por fora do princpio da probidade e da boa-f dos contratantes (art. 422 do CC). V-se que a BANCOOP no apresentou documentos que pudessem infrmar o contedo da declarao de fls.57, o que autoriza a concluir que os autores de fato pagaram a integralidade do preo da obra. Buscando conjugar a necessidade de o cooperado obter a escritura das unidades, bem assim o direito de a cooperativa cobrar eventual saldo devedor por conta do empreendimento imobilirio, deve ser conferido prazo de seis meses, a contar da presente sentena, para que a cooperativa convoque e realize a necessria assemblia geral, sob pena de, na omisso, ser lcito exigir a outorga da escritura imobiliria definitiva. Por fim, no h se falar em multa do art. 35, da Lei 4691/64, pois, como expressado pelo e. Tribunal ad quem, s cooperativas no se aplicam as regras concernentes incorporao imobiliria, sendo certo que o direito de obteno da escritura definitiva, ora reconhecida, encontra amparo na existncia de quitao presumida, acaso no sobrevenha deliberao assemblear especfica sobre o ajuste de contas, pois tal situao no pode se perpetuar em prejuzo da segurana das relaes jurdicas. Ante o exposto e considerando o mais que dos autos consta JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ao para o fim de reconhecer a inexigibilidade do saldo devedor inquinado, apenas para os associados inscritos at a data da protocolizao da contestao da Bancoop, cuja efetividade depender de convocao e aprovao das contas em assemblia geral convocada especificamente para o acerto previsto no art. 44, II, da Lei 5764/71. Em sede de antecipao da tutela jurisdicional, fixo o prazo de seis meses, a contar da publicao da presente sentena em cartrio, para a convocao e realizao da referida assemblia, sob pena de, na omisso, ser lcito aos cooperados exigir a outorga da escritura imobiliria definitiva. Para o caso de descumprimento da tutela cominatria, fixa-se multa no valor de R$-5.000,00 para cada unidade habitacional e o direito de a presente sentena substituir o ato volitivo da cooperativa, por seu representante legal, para fins de registro imobilirio. Em razo do decaimento, responder a demandada pelas custas e despesas processuais corrigidas de cada desembolso e em verba honorria, ora arbitrada em R$4.500,00 (art. 20, 4, CPC), corrida de hoje e acrescida de juros do trnsito em julgado. P.R.I.C. So Paulo, 22 de abril de 2.010. VITOR FREDERICO KMPEL Juiz de Direito