CONCLUSAO Em 10 de junho de 2011, fa90 estes autos conclusos ao Meritissimo Juiz dc Dircito, Dr. JOSE ANTONIO LA VOUKAS HAICK1.

Eu, J( , Escrevente, digitei e subscrevi

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Ulteriormente a uma analise detida e percu ciente de todo o processado, convenceu-se este Magistrado de que o pleito formulado pelos Exequentes em seu petitorio de fls. 611/615 - reitera do a fls. 777/779 - reunia, sim, condig&es de prosperar, porquanto nenhuma duvida ou incerteza esta a assoberbar-lhe o espirito de que a alienagao do imovel no qual seriam edificadas as unidades habitacionais compromissadas aqueles e a um sem-numero de outros adquirentes se deu em fraude a esta execugao, conspirando nesse sentido nao apenas a cir cunstancia de o negocio juridico de compra e venda ter-se consolidado em data posterior aquela em que se consolidou o ato citatorio da Executada, mas, outrossim, e principalmente, o fato de esta nao ter sido quem figurou, na escritura publica de venda e compra, lavrada aos 17 de dezembro de 2008 pelo 9 Tabeliao de Notas desta Comarca (cf. fls. 627v/628), como a vendedora do bem de raiz objeto da matricula de n 153.336 do 14 Cartorio de Registro de Imoveis desta Capital, mas sim, seus proprietaries primevos e originarios (cf. fls. 624/632), o que soa no minimo estranho em face do pormenor de o im6vel sob comento, nos idos de fevereiro de 2004, consoante se depreende do Instrwnento de Promessa de Venda e Compra de Imovel e Outras Aven$as jungido a fls. 616/623 (copia reprografica), haver sido prometido a venda por aqueles para a Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo - BANCOOP, negocio juridico que nao foi levado a registro no Registro Imobilidrio, e, como se nao bastasse isso, o empreendimento imobiliario que seria edificado no imovel que Ihe serviu de objeto nao chegou a ser alvo de incorporagao, omissoes que, per sc, se erigem em indicios bastantes de que a Executada nao pretendia mesmo adimplir, como, de fato, nao as adimpliu, as obrigagoes as quais se apalavrara ao ensejo da assinatura, pelos Exequentes e por outros cidadaos, dos respectivos Termos de Adesao e Compromisso de Participaqao confeccionados unilateralmente pela Executada em realidadl, veros contratos de compromisso de compra e venda, de born alvitre consignar -, intentio inconfessavel

que somente veio a lume depois de ter sido integralizado, por aquele, o senhoreou indebita e ilicitamente dos respectivos e vultosos numerarios despendidos - cujo paradeiro e destinagao, para infortunio, desdita e desespero de urn numero expressive e significative de aderentes, e desconhecido ate os dias que correm -, exsurgindo, incontestavel, o fato de a BANCOOP, na sequencia, dando curso ao seu proceder ilicito dolososamente premeditado, de ter-se desfeito sub-repticiamente e a socapa do imovel ao qual reportou-se este Juizo, vendendo-o para a sociedade empresaria Kallas Moema Empreendimentos Imobiliarios Ltda., a qual, de seu turno, mesmo sabedora da situacao de inadimplencia e insolvencia da Executada, posto que se tratava e se cuida de fato publico e noto rio, eis que alardeado aos quatro ventos pelas imprensas escrita, eletrdni ca e televisiva - o que, de resto, foi cumprida e eloquentemente demonstrado pelos Exequentes nestes autos -, empresa que, nao se fazendo de rogada, concretizou o negocio juridico de compra e venda, todavia, nao com a Executada, mas, consoante salientado supra, com os primeiros titu lares do dominio do imovel negociado, visto que, desse modo, nao haveria como todos ou alguns dos adquirentes das unidades condominiais compromissadas alegar que a venda se dera fraudulentamente, ad instar do que esta a suceder in casu, isto e, com o desiderate de fraudar os credores da "Cooperativa". Ora, se os proprietaries do imovel em ques tao haviam celebrado com a Executada o Instrumento de Promessa de Venda e Compra de Imovel e Outras Avenqas a fls. 616/623 (xerocopia), como poderiam, alguns anos depois, alienar o imovel que Ihe serviu de objeto diretamente para a construtora nominada no paragrafo antecedente? evidente e inequivoco que o contrato sobredito nao pode ter sido firmado pro forma, isso pela singela e boa razaio de a Executada haver noticiado, com estrepito e mediante mecanismos e expedientes publicitarios ostensivos e altissonante, que sobre indigitado bem de raiz erguiria o empreendimento imobiliario ao qual pertenceriam tambem as unidades habitacionais compromissadas aos Exequentes. Se assim foi, indiscutivel e indisputavel que esse negocio juridico foi celebrado a titulo oneroso, quer dizer, os antigos proprietaries receberam in totum o seu preco milionario - R$5.912.000,00 (cinco mi I hoes, novecentos e doze mil reais -. pois, do contrario, teria se mobilizado, extrajudicial e judicialmente, com vistas a que fosse integralizado o valor do negbcio - trata-se do que usual e comumente acontece em conformidadecorn as regras ordinarias de experien cia comum (quod plerumque kccidv - cf. o artigo 335 do Codigo de Processo Civil). Entretanto, nerjhjumal poticia ha de que isso tenha suceLAVCURASHAICK1

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dido, se nos afigurando razoavel a ilacao e a inferencia de que o negocio juridico de compra e venda registrado sob o n 28 na matricula sob o n 153.336 do 14 Cartorio de Registro de Imoveis desta Co-marca (cf. fls. 624/632) foi simulado com o escopo precipuo e primordial de fraudar esta execugao e eventuais outras aforadas por outros compromissarioscompradores. Nesse passo, se nos antolha relevantissimo transcrever, a guisa de reforgo argumentativo, excertos do venerando Aresto da lavra do inclito, perspicaz e culto Desembargador CLAUDIO CODOY e que veio a lume ao ensejo do julgamento do Agravo de Instrumento interposto pela Executada contra o veneravel decisum mediante o qual este Juizo desconsiderou sua personalidade juridica, vazado nos seguintes termos, ad litteram. "O que se viu foi a defesa de preservacao de contas individualizadas para o empreendimento, mas, ao mesmo tempo, a inexistencia de quaisquer recursos em caixa que se vinculassem ao empreendimento a que aderiu o credor presente. Pior. is to ainda com a constatacao de aue o respectivo terreno nunca esteve titulado pela devedora e foi diretamente transferido a terceiro [cf. fls. 697/705]. (...) Consoante ja se assentou, 'embo ra a agravante se apresente como uma sociedade cooperativa, tra ta-se sim de uma empresa de natureza mercantil, ainda que sob as vestes de uma associate, com a finalidade de agregar o intuito de lucro, refletindo, destarte, o tipo de sociedade plasmada com fins lucrativos, sendo admissivel, assim, a aplicacao da teoria da despersonalizacao da pessoa juridica' [Al 520.336-4/0-00]. (...) Alias, nao e mesmo raro que, sob a forma cooperativa, merce de contrato como o presente, em verdade se entabule real financia mento, constituido mediante administrate de entidade que recebe por isso, oferecendo o negocio por mecanismos publicitarios tfpicos da atividade mercantil. Portanto, no fundo o que se chama de desfuncionaliza$ao ilicita, no caso, do institute cooperative. (...) evidente a dissociacao da atuacao da devedora (BANCOOP) do espirito mutualfstico que se poe na base das cooperativas, disciplinadas pela Lei 5.765/71. Alias, ja nao fossem os arestos colacionados, outro mais vetusto tambem o reconheceu (Ap. Civ. 552.789.4/5-00). Porem. ainda pior. no caso em tela a repercussao dos fatos havidos foi muito alem da inobservancia da finalidade desviada da cooperativa. Repita-se. nao foi sem motivo que demanda criminal para apuracao de crime na sua qestao foi recebida. Nao foi sem motivo. ainda, quelacao civil publica acabou sen do movida. Nao se nega, porpbyio,/4 presuncao de inocencia ou o
.AVOURASHAJCW

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acordo que, na demanda coletiva, acabou se consumando. Mas nao se pode olvidar due imensos recursos foram captados. sern que. na especie. ao que se ye da sentenca proferida. o empreendimento tenha safdo da planta. Mais, mesmo terreno sobre o qual o ^^^^^^^ _ * ^ . _r^ ele se edificaria foi transferido. Tudo afinal sem que das contas vinculadas ao empreendimento em tela se encontrasse qualquer recurso depositado. Bern se ye, entao. que nao se trata apenas de insuficiencia de fundos. como quer a devedora. Tem-se contexto bem mais amplo. alias obieto de ruidoso noticiario. nao custa lembrar. de real desvio de finalidade. quando nao de abuso. indicado, nos autos, e em tantos outros sfmiles, de modo suficiente ao menos para autorizar a desconsideracao" (cf. fls. 783/791 - grifos nossos). Como transparece da leitura atenta e detida das premissas e proposicoes que consubstanciam e encerram esse ve nerando Acordao, in casu temos, como muito bem pontificado por seu preclaro prolator com logicidade, objetividade e juridicidade, uma situacao que extrapola e extrapassa os lindes deste processo, ja que o numero de pessoas lesadas pela Executada, alem de excessive, ganhou as paginas de nossos mais importantes jornais, tendo, outrossim, com grande alarido, ante a gravidade e a dtmensao dos ilicitos perpetrados e dos prejuizos e danos materials e extrapatrimoniais causados por aquela, sido divulgado pelos nossos noticiosos, sendo perfeitamente a pi leave I a especie, a contrario sensu, a famigerada, polemics e decantada teoria da aparencia. isso pela singeia e boa razo de ter figurado no negocio juridico de compra e venda do imovel sobre o qual seria construido o edificio ao qual pertenceriam as unidades condominiais compromissadas aos Exequentes pessoa que, em funcao do raciocinio desenvolvido por este Juizo nos paragrafos precedentes, ja nao mais era, de ha muito - mas, sim, a Devedora, insista-se -, por conta do negocio juridico instrumentalizado no documento que se acha entranhado a fls. 616/623, a titular do direito de propriedade, aparentando se-lo - no a sociedade empresaria adquirente, conveniente salientar desde logo, para a hipotese de vir a alegar, oportunamente, que se trata de terceiro de boa-fe, o que, decerto, sucedera a fim de que se consolide e consume a trama ilicita, fraudulenta e lesiva adrede engendrada pela Executada -, aparentando se-lo apenas em virtude da circunstancia de indigitado negdcio nao haver, estranha, premeditada e dolosamente, sido levado a registro no Cartorio de Registro de Imoveis competente, o que autoriza a conclusao, expositis ate esta parte - repise-se ad nauseam -, de que a oornpra e venda foi, sim, simulada, e, pior e mais grave, com a finafldacfe/de, por mais uma vez, frau-

dar os inumeraveis credores da BANCOOP, entre os quais se incluem a rol os ora Exequentes, os quais, a despeito de serem Advogados militantes, nao conseguiram pressentir, dada a maneira aparentemente licita como foi lancado e disponibilizado no mercado de consumo o empre endimento imobiliario objeto desta actio, nao atinaram que estavam sendo vltimas de urn logro previa e muito bem articulado pela Devedora. Ainda a justificar o reconhecimento de que a venda do bem de raiz aqui sob comentario foi levada a cabo com o intuito de fraudar esta execucao, a circunstancia de, a epoca, a Executada encontrar-se em inequivoco e ostensivo estado de insolvabilidade, situa cao que persiste e subsiste ate os dias atuais e que foi explicitamente declarada no venerando Aresto ao qual este Juizo reportou-se neste decisorio - cuja Integra se acha a fls. 783/791 -, cuidando-se, dessarte, a esta altura dos acontecimentos, de fato incontroverso, bem assim como o fato de a alienacao ter ganhado concretude historica ulteriormente a instauracao da fase procedimental executoria. Como se ve, subsume-se o caso em testiIha, a hipotese de incidencia do artigo 593, inciso II, do Codigo de Processo Civil, motivo pelo qual reconheco que o negocio juridico objeto do registro de n 28 da rnatricula de n 153.336 do 14 Cartorio de Regis tro de Imoveis desta Comarca (cf. fls. 627-v/628) operou-se em fraude a execucao, e, por conseguinte, declare sua ineficacia relativamente a este processo, ineficacia que se estendera a eventuais outros registros posteriores. Penhore-se o imovel objeto daquela matricula por termo no autos, intimando-se a Executada na pessoa de seus dignos Advogados desse ato de constricao judicial. Observe que a Devedora, a partir de sua intimaco, ficara constituida depositaria do bem constringido (cf. o artigo 659, 5, da Lei de Rito) e ciente de que dispora do prazo de 15 (quinze) dias para manejar a impugnacao de que trata o artigo 475 -J, 1, daquele codex. Com a observacao de que anulacao do ato fraudulento ocorrera somente ap6s a expropriagao do imovel penhorado, e levando em conta que o reconhecimento judicial de que a alienagao, pelo executado, de imovel de sua propriedade se deu em fraude a execugao - que foi justamente o que sucedeu in casu - nao autoriza, absolutamente, o registro da constrigao na sua rnatricula, visto que o devedor, por razoes obvias, nela nao mais figura como sendo o titular do dominio, o que significa dizer que o ato registrario em comento e inviavel, pois sua implementagao irnportaria em vulneragao ao/^rincipio da continuidade do registro imobiliario, direcionapfoWe nefsse sentido p vetor da juris, ,.J.J^tLlie HAtCKI

prudencia do egregio Conselho Superior da Magistratura ("Penhora Imovel que nao mais figure em nome do devedor - Impossibitidade de registro - Infragao ao principle da continuidade - Recurso nao provide" [cf. CSM, Apelaqao n 15757-0, da relatoria do eminente Desem bargador WEISS ANDRADE e julgada em 26 de mar9o de 1993]), enfim, com tal nota e consideracao, delibero no sentido de que a diligente e laboriosa Serventia diligencie com vistas a expedicao de mandado de averbacao do quanto aqui decidido na matricula de fls. 624/632, se nos afigurando, tal providencia, eficaz para salvaguardar os interesses dos Credores nestes autos, nao discrepando e dissentindo desse entendimento aju risprudencia patria, antes pelo contrario, como se depreende da seguinte ementa, ipsis litteris. "RE6ISTRO DE IMOVEIS - Penhora - Imovel alienado a terceiro em fraude a exccucao - Previo cancelamento da alienacao - Desnecessidade * Suficicncia da averbacao para prtvilegiar o credop beneficiado com o conhecimento da fraude - Re curso provide" (cf. JTJ198/255). Sem prejuizo da averbacao determinada no paragrafo precedente, e nada obstante a indiscutibilidade de sua eficacia erga omnes, hei por bem, ainda, ad cautelam e ex offlcio, ja que ha noticia de que a construtora adquirente do imovel sobredito pretende nele edificar em regime de incorporagao, em determinar, com supedaneo no ar tigo 214, 3, da Lei Federal n6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Publicos), o bloqueio da matricula do imovel alienado frau dulentamente, incumbindo a diligente e briosa Serventia, a fim de que ganhe efetividade o quanto ora decidido por este Juizo, oficiar ao 14 Cartorio de Registro de Imoveis desta Capital nos termos e para os fins do 4 daquele preceptive legal, devendo acompanhar o oficio xerocopia desta decisSo e do documento encartado a fls. 624/632. Cumprido que seja este decis6rio, manifestem-se o Exequentes em termos de prosseguimento, pleiteando o que reputarem de direito.

Tollitur quaestio!
Intimem-se, pub[{cando-s Sao Paul6, 21 de; seterabro de/2011.

AVOURAS uiz deyOireito (di^itei)

AICKI