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Advogado Imobiliário de Sucesso: Manual Prático

Advogado Imobiliário de Sucesso: Manual Prático

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Advogado Imobiliário de Sucesso: Manual Prático

Duração:
474 páginas
3 horas
Lançados:
3 de mai. de 2022
ISBN:
9786555264234
Formato:
Livro

Descrição

O livro tem o objetivo de ser usado como um guia de consultas rápidas para excelência no atendimento de clientes em demandas imobiliárias. O material possui conceitos importantes atualizados conforme jurisprudência e doutrina.

A obra tem foco totalmente prático, com explicações didáticas e objetivas, e ainda com modelos de peças e contratos, tudo para facilitar a sua vida profissional.

Caro leitor, o escopo desse trabalho foi desenvolvido para auxiliar o profissional operador do Direito para uma advocacia prática de sucesso e resultado, evitando reclamações no Tribunal de Ética da OAB, ações indenizatórias contra advogados, erros fatais.

Você sabe o quanto a prática melhora sua atuação profissional? Tem colocado em prática o que estuda ao longo do tempo? Não?

Agora, vamos navegar juntos nessa obra totalmente focada na prática para melhorar seu aprendizado, e também passarei algumas dicas importantes.

Antes de passar as dicas, vamos entender porque, deve evitar ficar apenas estudando a teoria.

Infelizmente, muitos estudantes de Direito passam horas e horas aprendendo a teoria, apenas lendo e grifando um texto sem colocar em prática o aprendizado, é um hábito praticamente automático, sem reflexão e sem aprendizado real.

Isso ocorre, porém estudar sem praticar não é muito eficaz, afinal você está apenas lendo e não usando a informação para formar mais memórias.

Estou sempre falando nos vídeos que seu cérebro quer o tempo todo economizar energia, e se uma informação for difícil de armazenar seu cérebro irá fazer o possível para torná-la mais fácil em sua memória.

Quanto mais você se esforça, mais seu cérebro melhora para trazer uma memória à tona, maior o aumento do conhecimento (poderes de recuperação e de armazenamento).

Então, quando você força seu cérebro para tentar recuperar uma informação que estudou para responder uma questão, está facilitando sua memorização. Boas ideias nascem do plantio das teorias estudadas na prática. Sem estes conhecimentos práticos especulativos e sintéticos, comprovados e aprovados pela ciência estudada, tem prazo de validade no mercado de trabalho, pois suas ideias, suas opiniões, seus projetos, seus diagnósticos, são completamente rasos, não causam efeitos e vivem na perpétua mediocridade.

Desejo uma boa leitura para você para que tenha uma evolução prática de verdade.
Lançados:
3 de mai. de 2022
ISBN:
9786555264234
Formato:
Livro

Sobre o autor


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Amostra do livro

Advogado Imobiliário de Sucesso - Júlio Cesar Sanchez

CAPÍTULO 1

Origem do Mercado Imobiliário

A origem do mercado imobiliário começou com a aquisição da propriedade imóvel e o aproveitamento econômico do solo. As propriedades sempre foram cobiçadas pelo homem, uma vez que, nos primórdios da civilização, a terra era sinônimo de poder e soberania, o que ocorre até hoje. Atualmente, a aquisição de bem imóvel é considerada por muitos o investimento mais seguro e rentável. A raiz histórica da propriedade encontra-se no Direito Romano, e esse será nosso ponto de partida.

Foi antes do surgimento do comércio de trocas que surgiram duas espécies de propriedade: a comum, pertencente ao grupo; e as particulares, destinadas às famílias. Essas são justamente as duas formas de propriedade coletiva existentes no Direito Romano. Nos primórdios dessa comunidade, a propriedade era da cidade ou gens, e cada indivíduo possuía restrita porção de terra, e apenas aos bens móveis eram alienáveis. Tal espécie de propriedade desapareceu e sobreveio a da família, mais tarde aniquilada pelo fortalecimento do poder das famílias. Paulatinamente, a propriedade coletiva deu lugar à propriedade privada, até atingir o que denominamos na contemporaneidade modo capitalista de exploração da propriedade, ou seja, seu dono pode explorá-la de modo absoluto.

Já na Idade Média a propriedade exclusiva do Direito Romano foi rejeitada, sendo marcada pelo sistema feudal. A economia feudal possuía base agrária, vale dizer, a agricultura era a atividade responsável por gerar a riqueza social. Como na maioria das sociedades antigas, ter terra significava possuir riqueza. Os proprietários rurais eram denominados senhores feudais, ao passo que os trabalhadores eram chamados de servos. O território do feudo era dividido em três partes: a) o domínio, parte da terra reservada exclusivamente ao senhor feudal e trabalhada pelo servo; b) a terra comum, matas e pastos que podiam ser utilizados pelo senhor feudal e pelos servos; c) o manso servil, parte reservada aos servos para produção de subsistência.

Depreende-se, pois, que no sistema feudal existiam domínios concomitantes sobre a mesma propriedade. Sobre o manso servil, vale ressaltar que essa porção de terra era dividida em lotes ou glebas, e cada servo tinha direito a um lote. Verificamos, assim, que a divisão da terra em unidades já era feita pelo menos desde a Idade Média, como forma de melhor aproveitamento econômico do solo.

No início das civilizações, as formas originárias da propriedade tinham feição comunitária. Exemplo disso é a situação dos indígenas ao tempo do descobrimento do Brasil. Naquele período, havia domínio comum das coisas úteis entre os que habitavam a mesma oca, sendo a propriedade individual restrita a certos bens móveis, como rede, armas e utensílios de uso próprio. O solo era pertencente a toda a tribo e, ainda assim, de forma temporária, uma vez que os índios não se fixavam na terra, mudando de cinco em cinco anos.

Dando um salto histórico e aproximando-nos dos dias de hoje, chegamos a São Paulo da década de 1950, que contava com aproximadamente um milhão de habitantes. No período que teve início após a Segunda Grande Guerra, especialmente nos anos do governo Juscelino Kubitschek, ocorreu o grande êxodo rural em nosso país, impulsionado pela força de trabalho excedente causada pela mecanização na área rural. Diante desse cenário, sobreveio o que os geográfos denominam urbanização – processo social que consiste na liberação de indivíduos das atividades de plantio e coleta de alimentos, criando uma corrente migratória do campo em direção às cidades. Podemos afirmar também que urbanização é o aumento da população urbana sobre a rural, uma vez que trabalhadores do campo se dirigem às cidades em busca de empregos e serviços capazes de oferecer uma vida melhor.

Assim, o processo de urbanização das cidades foi absolutamente caótico, resultando em inúmeros problemas, com os quais convivemos diariamente: enchentes provocadas pela impermeabilidade do solo e ocupação de áreas de várzea; deficiência do sistema de transporte; congestionamentos; precariedade do saneamento básico; e falta de segurança. Especialmente na Cidade de São Paulo, o crescimento desordenado gerou excessiva verticalização da região central, sobrecarregando vias de acesso e ocasionando a ocupação das regiões periféricas, em geral por meio de construções irregulares. Além disso, na década de 1970, tivemos a proliferação das comunidades (conhecidas como favelas), que, desde então, crescem em progressão geométrica.

Apesar do crescimento desordenado, empreendedores notaram que era a hora de investir no mercado imobiliário, e, nesse cenário, surgiram alguns personagens dedicados à questão imobiliária e responsáveis pelo forte aquecimento do setor, como investidores, construtoras, incorporadoras, imobiliárias e corretores. Com isso, o estudo imobiliário tem se mostrado imprescindível para profissionais da área. O Direito Imobiliário tem autonomia e princípios próprios, apesar de ser um ramo multidisciplinar, ou seja, abrangendo Direito Constitucional, Direito Civil, Direito do Consumidor, Direito Registral, Direito Ambiental e Direito Tributário – alicerces desse importante ramo.

1.1 Conceito de Direito Imobiliário

Podemos conceituar o Direito Imobiliário como o conjunto de normas que regulamentam a propriedade imóvel em todas as suas perspectivas. Como consequência, frequentemente, outros ramos do Direito se entrelaçam com o Direito Imobiliário. Exemplo: o Direito de Família, quando trata de partilha de imóveis; o Direito das Sucessões, quando cuida dos bens imóveis, assim como dos bens imóveis a serem partilhados para a posterior elaboração do formal de partilha; o Direito Tributário, quando é preciso calcular o imposto incidente em cada transmissão etc.

CAPÍTULO 2

Direitos Reais

2.1 Noções Gerais

Direito real ou direito das coisas é o conjunto de normas que rege as relações jurídicas concernentes aos bens materiais ou imateriais suscetíveis de apropriação pelo homem. É o direito que recai diretamente sobre a coisa e a vincula a seu titular. O vínculo que o titular de um direito real mantém com a coisa permite buscá-la em poder de quem quer que a possua por força do direito de sequela – vínculo entre a pessoa e a coisa.

O direito real difere do direito pessoal (ou das obrigações), uma vez que no direito pessoal existe uma relação envolvendo pessoas entre si, ou seja, um pacto ou contrato de direitos e deveres, ao passo que no direito real a relação é entre a pessoa e a coisa, podendo seu titular defendê-la contra todos.

Os direitos reais são limitados por lei, seu rol é taxativo, sendo vedada a criação de novas espécies por arbítrio das partes. O art. 1.225 do Código Civil (CC) enumera as hipóteses de direitos reais: propriedade; superfície; servidões; usufruto; uso; habitação; direito do promitente comprador do imóvel; penhor; hipoteca; anticrese; concessão de uso especial para fins de moradia; e concessão de direito real de uso.

Em vista disso, os direitos reais sobre coisa alheia são divididos pela doutrina em três espécies: direitos reais; direitos reais de gozo ou fruição; e direito real de aquisição.

2.1.1 Direitos Reais de Garantia

Direito real de garantia é aquele que confere ao credor a pretensão de obter o pagamento da dívida com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação. Sua função é garantir ao credor o recebimento da dívida, por estar vinculado determinado bem ao seu pagamento. O direito do credor concentra-se sobre determinado elemento patrimonial do devedor.

Os direitos reais de garantia visam a assegurar o cumprimento de obrigação por meio da instituição de direito real. O cumprimento da obrigação é garantido pela transferência do bem onerado à propriedade resolúvel do credor.

Comportam as seguintes espécies: penhor, anticrese, hipoteca e alienação fiduciária em garantia.

2.1.2 Direitos Reais de Gozo ou Fruição

O direito real de gozo ou fruição é aquele outorgado a determinado titular com autorização para usar, gozar e fruir de coisa alheia. Compreende as seguintes modalidades: enfiteuse, servidões, usufruto, uso, habitação e superfície.

2.1.3 Direito Real de Aquisição

A doutrina considera o compromisso ou promessa irretratável de compra e venda um direito real de aquisição. Suas características serão estudadas mais adiante.

2.1.4 Prática Jurídica: Diferença Entre Posse e Domínio

É importante esclarecer a diferença entre posse e domínio. O domínio é o registro do imóvel no Cartório de Imóveis, diferentemente da posse, que é uma situação fática. O registro imobiliário no Brasil gera segurança jurídica, diferentemente da compra e venda de posse, que pode ser objeto de fraude com dupla ou tripla venda.

Assim, em todas as transações imobiliárias deve-se solicitar a certidão de propriedade atualizada, que é o gênero de transcrição e matrícula.

CAPÍTULO 3

Direito de Propriedade

3.1 Noções Gerais

Domínio e propriedade são conceitos que se correspondem. O domínio é o direito que recai sobre a coisa, ao passo que a propriedade, como salienta Pontes de Miranda, é tudo o que for parte de nosso patrimônio, entendido como a soma ou o total dos bens possuídos por uma pessoa física ou jurídica.

A propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.

Trata-se de um conceito amplo que, em síntese, assim se traduz: a propriedade é a submissão da coisa à vontade do seu proprietário.

O conceito de propriedade na Antiguidade foi marcado por total absolutismo, mas perdeu sua força ao longo dos tempos por causa das normas impostas pelo Estado, sobretudo diante da supremacia do interesse público. Isso se evidencia na leitura do art. 5°, XXIII, da Constituição Federal de 1988, ao determinar que a propriedade deve atender a sua função social. Com o progresso da civilização e a frequente expansão urbana, somados à clara tendência por valores sociais, pode-se dizer que a propriedade imóvel concede o direito de usar, gozar e dispor de um bem de acordo com os valores sociais e sua função social. O princípio da função social da propriedade é um conceito construído ao longo de muitas décadas. De forma simplificada, dizer que a propriedade atende a uma função social é dizer que a ela é dada uma forma de seu habitante, dentro do contexto da sociedade em que se insere, aproveitar-se racionalmente dela, com a utilização adequada. Assim, terrenos ou edificações ociosas em área urbana não atendem à função social. A partir do momento, no entanto, em que for dada finalidade àquele imóvel, seja ele usado para moradia, seja para fins comerciais, diz-se que ele atende a uma função social.

A função social, portanto, é um conceito intrínseco à própria propriedade privada. Não basta a titularidade. O proprietário deve estar sensibilizado com o dever social imposto pela própria Constituição, uma obrigação de quem realmente se considera cidadão.

3.2 Direito à Aquisição de Propriedade Imóvel

O maior sonho do brasileiro é a aquisição de uma propriedade imóvel. Desse modo, destacam-se as seguintes formas: a) originária, ou seja, por usucapião, que possui mais de 36 espécies, e por acessão, direito que o proprietário tem de acrescentar a seus bens tudo o que se incorporar de formas natural ou artificial a eles; b) derivada, por meio do registro de título aquisitivo e contratos imobiliários, como contratos ou instrumentos particulares (gaveta); e c) por sucessão.

Quanto à procedência ou à causa da aquisição, pode ser originária ou derivada. Será originária se não houver transmissão de um sujeito para outro, como ocorre em acessão e usucapião. Em dado momento, a pessoa torna-se dona da coisa por fazê-la sua, sem que lhe tenha sido transmitida por alguém. Será derivada quando resultar de uma relação negocial entre o proprietário anterior e o adquirente, havendo, portanto, transmissão do domínio em razão da manifestação da vontade, como ocorre no registro do título, ou por ato causa mortis, como se dá na sucessão hereditária.

Na aquisição de forma derivada particular, ou seja, em contratos de gaveta, não temos a segurança jurídica devida, pois o ditado popular está correto: só é dono quem registra.

De fato, no Brasil, existe um comércio de posse, pois cerca de 70% dos negócios imobiliários são feitos por contratos particulares.

É importante esclarecer que o art. 108 do Código Civil obriga que todas as transações imobiliárias sejam feitas por escritura pública.

No tocante à aquisição de uma propriedade imóvel pelo registro do título, os arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, combinados com o art. 172 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) permitem concluir que o titular do direito real sobre o imóvel será aquele em cujo nome estiver registrado o imóvel ou o ônus que recair sobre o bem de raiz.

A aquisição da propriedade imobiliária por ato inter vivos se dará mediante a prática de negócios jurídicos (como um simples contrato de compra e venda), que não são aptos a transferir o domínio de bem imóvel. São exemplos de negócios jurídicos cujos títulos devem ser registrados para que se opere a aquisição da propriedade imobiliária a permuta, a doação, a promessa irretratável de compra e venda, a dação em pagamento, entre outros.

Além do registro de título extrajudicial, como mencionado, é cabível o registro de título por via judicial. Alguns atos judiciais também estão sujeitos a registro com força para determinar a aquisição da propriedade imobiliária, conforme dispõe o art. 167, I, da Lei 6.015/73. Dessa forma, podem ser registradas as sentenças que, nos inventários e partilhas, adjudicarem bem de raiz em pagamento das dívidas da herança, bem como as adjudicações e arrematações em hasta pública.

Outro exemplo de julgamento que pode dar ensejo ao registro é a copropriedade. Conforme o art. 1.320 do Código Civil, o coproprietário tem a faculdade de exigir a divisão da coisa comum. A divisão é a forma extintiva da copropriedade e pode ser feita amigavelmente pelos interessados mediante escritura pública. Todavia, havendo dissenso entre as partes, é possível pôr fim à indivisão por ação real decorrente de direito comum. Isso significa que a sentença homologatória que põe termo à indivisão deve ser registrada, para que se torne pública perante terceiros.

3.3 Transações Imobiliárias – Atos Iniciais

Em qualquer transação imobiliária é extremamente importante observar a certidão de matrícula de propriedade, que pode ser certidão de matrícula (após 1973) ou transcrição (antes de 1973).

O advogado ou corretor de imóveis deve assessorar na transação imobiliária, seja na compra e venda, seja na locação, com as devidas certidões de distribuição civil e também criminal de competência (federal e estadual).

Importantes também são as certidões trabalhistas de ações e execuções, ou seja, duas certidões na seara trabalhista.

Deve ser feito tudo por escrito, proposta ou aceite, contrato facultativo, recibo de entrega, folha de visita, a fim de evitar futuros transtornos. O conjunto de certidões e documentos escritos é um verdadeiro dossiê para proteção contra a responsabilidade civil pela assessoria do negócio.

3.4 Perda da Propriedade Imóvel

O art. 1.275 do Código Civil enumera de forma exemplificativa os casos em que ocorrerá a perda da propriedade móvel ou imóvel. Abordaremos os casos de perda da propriedade: a) por alienação; b) pela renúncia; c) por abandono; d) por perecimento da coisa; e) por desapropriação.

Na perda por alienação o titular de direito, por contrato gratuito ou oneroso, transmite a outrem a propriedade ou os direitos sobre ela. Em se tratando de bem imóvel a transmissão da propriedade se dará pelo registro do título de transferência (escritura pública) no Cartório de Registro de Imóveis.

Em relação à perda pela renúncia, o titular do direito real declara expressamente, por ato unilateral, que abdica de seu direito sobre a coisa. Vale ressaltar que a renúncia se opera mediante manifestação expressa do título de domínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Na perda por abandono, novamente por ato unilateral, o titular de domínio desfaz-se voluntariamente de seu imóvel para não ser mais dono. Essa medida possibilita a aquisição por outra pessoa. Diferencia-se da renúncia, uma vez que esse instrumento só se opera com o registro da manifestação do titular junto ao Cartório de Registro de Imóveis, ao passo que no abandono não há a providência do registro.

Os casos de perda por perecimento da coisa referem-se às hipóteses em que o imóvel desaparece completamente por incêndio, alagamento, desfazimento de ilhas ou demais causas naturais. O perecimento deve ser total, pois, se restar alguma parcela do imóvel, seu titular permanecerá com o domínio da parte restante.

A desapropriação é uma forma compulsória de perda de propriedade por necessidade ou utilidade pública. Segundo Washington de Barros Monteiro (Curso de Direito Civil. 25. ed., São Paulo: Saraiva, 1986), a desapropriação é ato unilateral de Direito Público com reflexos no Direito Privado, por via do qual a propriedade individual é transferida, mediante prévia e justa indenização em dinheiro, a quem a utiliza no interesse da coletividade. Ocorrendo a desapropriação, o Estado retira o domínio do titular, ignorando sua vontade, justificando tal medida no interesse público, em conformidade com a Constituição Federal.

3.5 Direitos de Vizinhança

É importante esclarecer que o direito de vizinhança se resume aos três S, ou seja, segurança, saúde e sossego. Portanto, toda vez que o vizinho desrespeitar qualquer que seja uma das três situações de limitação nascerá o direito de o vizinho incomodado ingressar com demanda jurídica. Podemos citar, como exemplo de risco em relação à segurança, o vizinho que guarda fogos de artifícios capazes de explodir. Quanto à saúde, percebemos aquele vizinho que não tampa a caixa de água, gerando o risco de surgirem doenças, dengue ou outras. Outro exemplo, ligado à perturbação ao sossego, é o vizinho que insiste em tocar bateria após as 22 horas.

O direito de propriedade provoca notável redução dos direitos dominiais, e algumas dessas restrições foram dispostas pelo Código Civil sob a denominação direitos de vizinhança, limitações impostas pela boa convivência social, inspiradas na lealdade e na boa-fé. São restrições impostas por lei que mitigam os poderes inerentes ao domínio, visando a disciplinar e a conciliar interesses de proprietários vizinhos. Assim, embora o direito de propriedade seja o mais amplo dos direitos subjetivos concedidos ao homem no campo patrimonial, ele sofre restrições, uma delas o direito de vizinhança.

Os direitos de vizinhança são obrigações propter rem, já que vinculam os confinantes, acompanhando a coisa. Podem-se distinguir, entre as limitações impostas aos vizinhos, as regras que geram a obrigação de permitir ou suportar a prática de certos atos que criam o dever de se abster da prática de outros atos.

Em síntese, as regras dos direitos de vizinhança impõem obrigações de fazer e de não fazer. O art. 1.285 do Código Civil, por exemplo, dispõe que o dono do prédio encravado pode, mediante o pagamento de indenização, constranger o vizinho a lhe dar passagem. O art. 1.301, por sua vez, reza que é proibido abrir janelas a menos de metro e meio do terreno vizinho, estabelecendo uma omissão por parte de um dos vizinhos.

Em outras palavras, o Código Civil reprime o uso anormal ou nocivo da propriedade, que pode decorrer de atos ilegais, abusivos ou lesivos. A par disso, dispõe o art. 1.277, caput, do Código Civil: O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sucesso e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

São consideradas ofensas à segurança pessoal ou aos bens os atos que coloquem em risco a incolumidade dos moradores do prédio. Constituem ofensas ao sossego, por exemplo, o barulho exagerado que tire a seriedade dos habitantes do prédio confinante. Já ofensa à saúde é qualquer atividade que coloque em risco o bem-estar físico ou psíquico dos habitantes do prédio confinante, como observa-se no seguinte julgado em que verifica-se, pois, que a terminologia direitos de vizinhança seria mais adequada do que deveres de vizinhança:

DIREITO CIVIL. SERVIDÕES LEGAIS E CONVENCIONAIS. DISTINÇÃO. ABUSO DE DIREITO. CONFIGURAÇÃO.

Nosso ordenamento coíbe o abuso de direito, ou seja, o desvio no exercício do direito, de modo a causar dano a outrem, nos termos do art. 187 do CC/02. Assim, considerando a obrigação assumida, de preservação da vista paisagem a partir do terreno dos recorrentes, verifica-se que

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