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Ação de Cobrança em Condomínio

Ação de Cobrança em Condomínio

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1 - Como funciona o processo de Ação de cobrança de Condomínios? 1.

1 - Da Ação Judicial
Cabe ao síndico arrecadar as contribuições devidas de maneira amigável; não atendido, poderá promover contra o condômino a cobrança judicial de quaisquer quantias devidas ao condomínio. Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. (Lei 4.591/64) A lei federal 11.232/2005 (Código de Processo Civil) transforma a fase processual e a de execução em uma só ação. Com isso, facilitou o andamento do processo, pois, agora, a partir de junho de 2006, para a cobrança da dívida não é mais necessário entrar com um novo pedido. Se houver acordo entre as partes, uma ação de cobrança judicial pode ser resolvida em primeira instância. Este processo demora seis meses, em média. Por outro lado, pode demorar até cinco anos para percorrer todas as instâncias. Não é necessário que o condomínio tenha Convenção registrada para entrar com uma ação na Justiça. A Convenção só precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros (não-condôminos). Os honorários advocatícios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ação. Em muitas cidades brasileiras, o Juizado Especial Cível, antigo Tribunal de Pequenas Causas, pode ser usado para ações de cobrança de até 40 salários mínimos e que não apresentem muita dificuldade processual. Enunciado 9 (FONAJE)- O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil. Art. 275/CPC. Observar-se-á o procedimento sumário: II - nas causas, qualquer que seja o valor (Retificado) (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995) b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio; Mesmo com a ação favorável ao condomínio, a dívida pode demorar a ser quitada. Apesar do inadimplente ter 24 horas, a partir do momento da condenação, para saldar a dívida, é raro isso ocorrer. A solução passa a ser a penhora dos bens e, às vezes, do próprio imóvel. Para que isso seja feito, o Judiciário nomeia um perito (Somente na Justiça Comum, pois no Juizado não se admite prova pericial), a quem compete avaliar o bem e, depois, o condomínio publica edital de leilão em jornais para que, só então, este ocorra.

por maioria dos presentes. O condômino-inadimplente recebe do escritório de advocacia (ou do síndico ou da administradora) uma notificação. anualmente. 3º) . compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações. as verbas para as despesas de condomínio. pode ser proposta no Juizado Especial Cível.Como é o processo da cobrança judicial? O Condomínio contrata um advogado. pelo quorum que a Convenção fixar. para ingressar com uma ação na justiça.3 . convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção.Comunicação pelo síndico. para os gastos eventuais não previstos no orçamento anual do condomínio. manutenção de seus serviços e correlatas.Exibição dos comprovantes: boletos ou recibos das quotas cobradas. aprovar. tudo na forma que a Convenção previr. chamada de premonitória. inclusive no tocante à previsão orçamentária.Quais os documentos que devem instituir a inicial da Ação de Cobrança? A ação de cobrança depende do preenchimento de requisitos a serem provados por documentos anexados à inicial: 1º) . uma assembleia geral ordinária dos condôminos. Haverá. mas posteriormente aprovados. 2º) . § 1º As decisões da assembleia. por conta própria ou através de sua Administradora. § 2º O síndico. nos oito dias subsequentes à assembleia. nos oito dias subseqüentes à assembléia geral. o rateio das despesas. ou por assembléia geral extraordinária regulamente convocada. se não quitar a dívida.Aprovação por quorum regular previsto na convenção. por ser um procedimento mais rápido do que a Justiça Comum.Ata contendo orçamento previamente aprovado pela assembléia geral ordinária para as despesas rotineiras. à qual compete. Se não der resultado. Se for de até 40 salários mínimos. o Condomínio representado pelo Síndico ou por seu procurador (advogado) entra com a ação na Justiça.2 . 1. tomadas. 24. da previsão orçamentária e do rateio. e promoverá a arrecadação. Importante ressaltar que em Juizados Especiais não é necessário a representação por advogado.1. de que será acionado judicialmente em 48 horas. No mesmo dia em que é aberto o processo para a cobrança da taxa de condomínio . obriga todos os condôminos. comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado. 4º) . Lei 4591/64 Art. em cada caso. além das demais matérias inscritas na ordem do dia. Alguns casos já são resolvidos nesta fase.

O artigo 475 J do CPC determina que o devedor. perder seu imóvel! O STJ já decidiu que o imóvel residencial. Se não houver acordo. inciso II.2005) Vigencia em 24.3 . inclusive com a Penhora do imóvel. leva-se em média seis meses.3. mesmo sendo o único e. para tentar chegar a um acordo entre as partes. expedir-se-á mandado de penhora e avaliação. portanto caracterizado "bem de família" poderá ser penhorado e leiloado para quitar dívida proveniente do condomínio. poderá sofrer os efeitos da revelia. Revelia = é quando alguém deixa intencionalmente de comparecer ao curso de um processo para o qual foi citado ou intimado.3.Do Pagamento .cumprimento da sentença.Da Penhora Passa-se. O condômino-inadimplente receberá uma intimação pelos Correios via A. pagar a dívida em 05 parcelas de R$ 1000. sendo notório que a Lei prioriza a proteção do bem coletivo. se for necessário. deve efetuá-lo em até 15 dias. o montante da condenação será acrescido de multa no percentual de dez por cento e.em atraso. desta Lei. 475-J. por exemplo. (Aviso de Recebimento) informando a data da audiência. 1.12. o síndico ou o advogado responsável já sai com a data da primeira audiência marcada.R.232 \ 22.1 .2 . Caso a regra da impenhorabilidade fosse aplicada nesse caso.2006 1. Quem não paga condomínio pode. sim. não o efetue no prazo de quinze dias. Art. a requerimento do credor e observado o disposto no art. é marcada uma segunda audiência. Em seguida. a qual ele deve comparecer sob pena de arquivamento do processo. A primeira audiência é a de conciliação. 614. (Redação da LEI Nº 11. a de instrução e julgamento. condenado ao pagamento. Se o mesmo não comparecer. estimularia a inadimplência e colocaria em risco a preservação do próprio condomínio. . Caso o devedor. o Juiz profere a sentença do processo. como.06. todo dia 20.00. Até a obtenção da sentença. na qual serão apresentadas as provas para a apreciação do juiz.3. 1. condenado ao pagamento de quantia certa ou já fixada em liquidação.Da Multa Em caso de atraso no pagamento. o condômino inadimplente receberá multa de 10% sob o montante da condenação. então à execução da sentença.

A unidade residencial sob o regime de condomínio está sujeita à penhora.009. exceção.SP .1999 . Min.3ª T.DJU 19. .CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS . IV.03.3ª T.Recurso não conhecido.Consolida-se. entendimento jurisprudencial no sentido de que passível de penhora o imóvel residencial da família.009.4 . se o respectivo morador deixar de pagar o que. lhe cabe.BEM DE FAMÍLIA . . no rateio das despesas comuns. Ari Pargendler .ART. à impenhorabilidade do bem de família. DE 29.UNIDADE RESIDENCIAL . (STJ .Rel.307/96) que reduz a cobrança dos inadimplentes para o máximo de 90 dias ao contrário da Justiça Comum na qual o processo gira em torno de oito anos. DA LEI Nº 8. 00168) PENHORA . Recurso especial não conhecido. nesta Corte.04.I . Precedentes da quarta turma.Rel. prevista na Lei nº 8.06.Observações finais: Uma opção favorável aos condomínios é a da Justiça Arbitral (Lei nº 9.2001 .(STJ .p.REsp 160693 . INC. de 1990. em média.SP . II .p. .1990 . quando a execução se referir a contribuições condominiais sobre ele incidentes. Waldemar Zveiter .PENHORA .PROCESSO CIVIL . Min.PRECEDENTES . 3º.QUOTAS DE CONDOMÍNIO . 136) 1.DJU 25.REsp 152520 .

º 4. Texto enviado ao JurisWay em 18/1/2011 Ação de cobrança de condomínios Condomínio é o direito de propriedade em comum. na Justiça Arbitral. Importante salientar que não é necessário que o condomínio tenha a Convenção registrada para que possa promover a ação de cobrança contra os moradores inadimplentes. vem se tornando cada vez mais comuns dentro do judiciário. A ação pode correr na Justiça Comum. vejamos: Art. conforme art. nos prazos previstos na Convenção. . a medida mais eficaz para o recebimento é a ação judicial de cobrança de condomínio. podese utilizar os Juizados Especiais Cíveis. 12. b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio. 275. o qual gera consigo obrigações concorrentes. ou seja. Após várias tentativas evasivas de recebimento do crédito. Pontos positivos e dicas. 275 do CPC. sendo está necessária apenas para ter validade perante terceiros. já que as ações de cobrança de condomínios são do rito sumário.591/94. Observar-se-á o procedimento sumário: II . o seguinte: Art. Nesse mesmo sentido nos trás o art. recolhendo. o que acaba agilizando todo processo e reduzindo despesas e também. o comprometimento de cada condômino no pagamento proporcional das despesas. divergências entre os moradores e várias ações judiciais. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio. Bastante utilizada pelos condomínios. O grande problema que os condomínios se deparam é a inadimplência dos condôminos. o que acaba resultando em conflitos com o síndico. qualquer que seja o valor.nas causas. a quota-parte que lhe couber em rateio. 12 da Lei n.Ação de cobrança de condomínios Resumo dos trâmites processuais de uma ação de cobrança de condomínio.

o condômino tem 24 horas. do Código de Processo Civil. não tendo as taxas condominiais um período determinado para prescreverem. Caso seja julgada procedente a ação de cobrança. de posse de todos os documentos comprobatórios da dívida. informando que será acionado judicialmente em 48 horas. sejam: ata contendo o orçamento aprovado. A maneira mais eficaz quase sempre é o acordo extrajudicial.º 9 do FONAJE: O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial. onde é enviada uma notificação ao condômino-inadimplente. nesse caso não há o benefício do bem de família. 475-J do Código de Processo Civil: Art. a requerimento do credor e observado o disposto no art. inciso II. comunicação do síndico. o que raramente ocorre. conforme art. não o efetue no prazo de quinze dias. expedir-se-á mandado de penhora e avaliação. promove-se a ação. 3º da Lei 8. a qual é chamada de premonitória. 275. acrescida apenas da correção monetária e juros legais de 1% ao mês. 475-J. caso ocorra atraso no pagamento. caso não quite a dívida. boletos ou recibos das quotas cobradas. podendo atingir até mesmo o próprio imóvel. podendo a dívida ser parcelada. condenado ao pagamento de quantia certa ou já fixada em liquidação. para saldar a dívida. o condômino inadimplente receberá multa de 10% sob o montante da condenação.Possibilidade também prevista no Enunciado n. nos moldes do art. não saldada a dívida. Passa-se para a fase de cumprimento de sentença. Caso o devedor.009/90: . desta Lei. Assim. inciso II. o processo passa para a fase de penhora dos bens do devedor. nas hipóteses do art. 614. Não havendo acordo. o montante da condenação será acrescido de multa no percentual de dez por cento e. onde é feita uma negociação. o processo corre normalmente. Outrossim. item b. nos oito dias subseqüentes à assembléia geral. Tal inadimplência só cessa com o cumprimento total do acordo ou da sentença judicial. da previsão orçamentária e do rateio. a partir do momento da condenação. Quase sempre nesta fase ocorre um contato do devedor.

resguardando desde uma resolução imediata com a quitação do débito. onde trás resultados diretos e indiretos. Destarte. a ação de cobrança condominial se mostra bastante eficaz quanto ao problema da inadimplência condominial. previdenciária. fiscal. quanto uma garantia futura de penhora do próprio imóvel.Art.para cobrança de impostos. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil. . trabalhista ou de outra natureza. salvo se movido: IV . taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. predial ou territorial.

cópia simples da convenção condominial. embora não indispensável. embora seja possível a cobrança judicial. do Código Civil *. Para explicar o método a ser adotado nessa questão. advogada do Sicon em Santos. essa tem como finalidade informar e comprovar a existência do imóvel. . As pessoas que constarem na matrícula respondem pelo imóvel. . fala sobre o assunto. Importância da apresentação dos documentos exigidos. Já a cópia da ata de eleição de síndico é solicitada para comprovar ao juiz da causa. Dra Daniele dos Santos Gois.procuração do síndico ao advogado do condomínio. Neste último caso. Esgotando-se todos os meios de tentativa de realização de acordo extrajudicial (fora do processo). até mesmo a penhora do apartamento. Documentação obrigatória para dar início à ação: . utilizada para cobrar os condôminos inadimplentes.345. A procuração é o documento que diz quem será o advogado responsável pelo processo e quais seus poderes. mesmo sendo considerada de fácil processamento e julgamento. que se proceda à cobrança amigável da dívida.cópia autenticada e atualizada da ata que elegeu o último síndico.rateios mensais (demonstrativos de débito) de cada mês devido pelo condômino.Cobrança judicial de condôminos inadimplentes A ação de cobrança de condomínio. Antes de se iniciar uma ação de cobrança de cotas condominiais. bem como sua propriedade. a representação do condomínio. nos termos do artigo 1.. Quanto a matrícula imobiliária. Caso exista o chamado "contrato de gaveta" (contrato particular de compra e venda. .matrícula imobiliária do apartamento em débito. é um tipo de ação morosa. o Condomínio-credor deverá recorrer ao Judiciário para a cobrança da dívida.. . seu registro no Cartório competente ficará condicionado ao prévio registro do contrato de "gaveta". . contrato particular de promessa ou compromisso de compra e venda. este também deverá ser juntado ao processo para comprovar a atual propriedade do imóvel. não levado a registro). a ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis.

O juiz poderá ouvir testemunhas (o que não é comum. diante do objeto da ação) e em seguida. Sendo contestada a ação. mais utilizado pelos juízes da comarca de Santos (SP). Com relação aos rateios mensais. logo após. Quando há inexistência de matrícula imobiliária (no caso de condomínio irregular). apresentará réplica escrita (resposta à defesa formulada pelo réu). o juiz poderá seguir dois caminhos: O primeiro caminho. No segundo caminho. . o advogado do condomínio apresentará réplica oral (resposta à defesa formulada pelo réu). o condomínio. através de seu advogado. a Convenção Condominial é o documento que determina o limite mínimo de tempo que o condomínio deverá obedecer antes de iniciar a cobrança. do Código de Processo Civil. sentenciará. o advogado ingressará com a ação de cobrança.Na tentativa de solucionar o registro da possível penhora. não havendo acordo. o registro somente dos termos da sentença. dos juros e o índice de correção monetária a ser aplicado. a ação será proposta contra o possuidor. determinando a citação do(s) réu(s) para que compareça a esta audiência e apresente sua defesa. inciso II. Distribuída a ação. o réu poderá contestar a ação (oralmente ou por escrito) e. Com tudo em ordem. sua validade e se o valor das custas processuais foram corretamente recolhidos. o valor das custas processuais. além de comprovar as despesas que o condomínio teve naquele determinado período de tempo. devendo recolher ao Estado. instrução e julgamento. Finalmente. Nesta audiência. Com todos estes documentos em mãos. alínea "b" e seguintes. caso queira. onde o réu é citado para que conteste por escrito num prazo de quinze dias. conforme determina o artigo 275. a alternativa é solicitar ao juiz da causa. bem como dita o percentual da multa (valor este passível de grande discussão). que é designar audiência de conciliação. num prazo máximo dez dias. sendo que eventual penhora somente poderá recair sobre os direitos que o possuidor tem sobre o imóvel. o processo irá para o juiz para que este verifique os documentos juntados. estes servem para informar o valor do débito mensal. há conversão ao procedimento ordinário. que dependerá do valor dado à causa (valor da dívida). essencial para comprovar a terceiros a restrição constante.

STJ ou Recurso Extraordinário para o Supremo Tribunal Federal . em relação ao condomínio.345 .Feito isso. tendo como vencedor o condomínio. poderá ainda apresentar Recurso Especial para o Superior Tribunal de Justiça . Cabe destacar que a revelia somente é decretada quando o(s) réu(s) citado(s). contados de sua intimação.STF. A parte que perder o recurso. o juiz designará audiência que poderá ser só de instrução (para que seja somente ouvidas testemunhas) ou de instrução e julgamento. * Art. ou na própria audiência. Havendo prova oral a ser produzida (oitiva de testemunhas. O juiz poderá entender que deverão ser produzidas provas em audiência. Não havendo recurso ou quando o processo retornar à comarca de origem. 1. será iniciada a execução da sentença. o juiz poderá designar audiência de tentativa de conciliação. inclusive multas e juros moratórios. podendo também sentenciar na própria audiência ou logo após. Com a publicação da sentença no Diário Oficial. . determinando às partes que as produzam. o processo será encaminhado ao Tribunal de Justiça em São Paulo para o julgamento do mesmo.O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante. a parte derrotada terá quinze dias para apresentar recurso de apelação. Havendo a apresentação de recurso. depoimento pessoal das partes). não contesta(m) a ação.

O QUE É NECESSÁRIO ? Ata de eleição do síndico Cópia da Convenção Cópia do Regulamento Cópia do CNPJ do Condomínio Ata que instituiu as taxas ordinárias cobradas Ata que instituiu as taxas extras cobradas . QUANDO OCORRE INADIMPLÊNCIA ? Ocorre inadimplência quando o condômino não efetua o pagamento de. não é o responsável legal por dividas junto ao condomínio. Entretanto. Justiça comum. Multa imposta. Taxa Condominial ordinária. mesmo que tenha em seu contrato cláusula de obrigação de pagamento da parcela de condomínio. Taxa extra. Exemplo. é direito do proprietário ação regressiva contra o inquilino. Despesas a que deu causa. COMO PODE SER COBRADO O DÉBITO ? Por via administrativa.307/96) Por via Judicial. Juizados especiais. O Locatário.INADIMPLÊNCIA: COMO RESOLVER ? QUEM DEVE AO CONDOMINIO ? Sempre o devedor é o proprietário da unidade. a unidade foi multada por comportamento anti-social do inquilino. Por via Câmara de Mediação (Lei nº 9. mesmo assim a responsabilidade do pagamento da multa é do proprietário. nestas condições.

O Acordo resultante desta Mediação gera um documento executivo . O síndico entra em contato com o devedor e de forma amigável tenta mostrar ao devedor as dificuldades provocadas ao Condomínio pela inadimplência. PELA CÂMARA DE MEDIAÇÃO. A Câmara de Mediação ou Junta de Arbitramento é uma forma de receber os débitos de forma rápida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendência. A Câmara de Mediação ou Junta de Arbitramento é uma forma de receber os débitos de forma rápida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendência.Ata que instituiu a multa aplicada Ata que instituiu a despesa cobrada Certidão de propriedade Contrato de compra e venda se não registrado Procuração para o advogado Ata que instituiu o representante do condomínio NA FORMA ADMINISTRATIVA. Ao completar a segunda parcela. O Acordo resultante desta Mediação gera um documento executivo A falha deste sistema é que se o devedor não cumprir o acordo. PELA CÂMARA DE MEDIAÇÃO. Após 10 dias sem que seja efetuado o pagamento. podendo ser efetuado após 15 dias do vencimento do débito em face da necessidade de informação por AR ou protocolo ao devedor). será necessário entrar com uma ação de execução do acordo na justiça comum. deve ser novamente enviada nova carta lembrando que a inadimplência causa ao condomínio e que a mesma poderá ser registrada junto ao SPC/SERASA (o prazo para registro depende do condomínio. deve ser enviada carta lembrando para o pagamento ao devedor. Ao completar 60 dias de inadimplência deve ser iniciada a fase judicial.

A falha deste sistema é que se o devedor não cumprir o acordo. sendo o devedor chamado a apresentar sua defesa e a audiência ocorrerá posteriormente o podendo o Juiz achar desnecessário. transforma-se imediatamente em instrução. Nos Juizados não há pagamento de custas. Quando é exarada a sentença. será necessário entrar com uma ação de execução do acordo na justiça comum. inicia-se como conciliatória e não havendo acordo entre as partes. Na justiça comum a ação é distribuída em uma das varas cíveis e o condomínio pagará as custas judiciais que inicialmente tem o valor + ou – equivalente a 2% do valor do débito mais uma parte fixa de cerca de R$ 150. Na Justiça comum não há audiência inicial. Ao ser exarada a sentença o devedor tem um prazo de 10 dias para interpor Recurso Inominado ao Colégio Recursal.00. ou seja. Em caso de Recurso é cobrada as custas processuais e pode haver condenação em honorários advocatícios. Mantida a condenação no Colégio Recursal inicia-se a execução. É marcada a sentença. onde para tanto. JUSTIÇA COMUM A distribuição de ação na justiça comum é uma das formas de recebimento dos débitos de forma jurídica. que pode ser recuperado quando da sentença bem como o Juiz fixa um valor de honorários a serem pagos pelo devedor. deverá pagar as custas e depositar o valor condenado. JUIZADOS DE EXECUÇÃO . Mantida a sentença inicia-se a execução do débito JUIZADOS ESPECIAIS A distribuição é feita em um dos 25 juizados existentes que marca uma audiência Uma. abre-se o prazo para apelação por parte do devedor.

3º). Contrato de Gaveta – Ocorre muitas vezes que o proprietário não efetuou o registro no cartório de imóveis de sua compra. e ao tirar a certidão de propriedade consta o nome do proprietário anterior ou Incorporador. nestes casos deve ser incluída a cópia do contrato de compra e venda. Prescrição – A prescrição Condominial é de 10 anos a partir de Janeiro/2002. normalmente a . Bem de Família – A lei que protege o bem de família não atinge as dividas de condomínio.Ao ser determinada a execução de sentença. ou seja. Já existem juízes do Supremo considerando a prescrição como de 05 anos. (Lei 8009/90 art. Penhora de conta bancaria. SITUAÇÕES ESPECIFICAS. Penhora de bens da residência. o processo é atualizado e enviado para o devedor efetuar o pagamento em 48 horas.O Fato do bem estar hipotecado não é impedimento para ajuizar ação de cobrança contra o proprietário. Penhora de automóveis. nas ações ajuizadas é aconselhável incluir o proprietário constante no Cartório e o proprietário conhecido no Condomínio. não tendo. Com a continuidade da inadimplência inicia-se a execução propriamente dita. o processo é enviado ao Juizado de Execução para ser distribuído para a vara que irá determinar sua continuidade. produzido pelo próprio bem. porém apenas uma turma das quatro tem adotado esta fundamentação. Hipoteca. é o chamado débito “propter rem”. Com a distribuição (manhã ou tarde). Penhora do imóvel que criou o débito. Nestes casos. a divida de condomínio tem privilégio. o que ocorre é que em caso de leilão do bem o Credor Hipotecário é chamado a participar. sendo uma das exceções. podendo ser de 20 anos antes desta data.

É Importante lembrar que quando um proprietário vai vender o imóvel.Os inquilinos e visitantes não são responsáveis por taxas de condomínio. bem como danos que venham a causar ao Condomínio. Espolio – Neste caso deve ser chamado ao processo o Espólio representado pelo Inventariante. Inquilino. Débitos do antigo proprietário . embora já tenha várias jurisprudências neste sentido. O Síndico não tem poderes para efetuar descontos. extras ou multas. extras e ou multas/despesas em nome do imóvel. ainda é uma situação experimental. apenas a Assembléia. Entretanto. Caso o Inventário não tenha sido aberto. Quando o Síndico emite tal declaração ele está afirmando que aquele imóvel não tem qualquer débito com o Condomínio. Somente é possível se as sua convenção estiver atualizada com o novo Código Civil e nesta constar esta possibilidade. o cartório sempre pede uma declaração de quitação com o condomínio. não podendo ser cobrado do novo proprietário ou do antigo. Nestes casos todas as cobranças devem ser efetuadas aos proprietários. cabe aos proprietários o direito a regresso aos inquilinos e visitantes. nestes casos. quadra de esporte etc. Proibição do uso de salão de festa. Caso existam débitos cabe ao novo proprietário o pagamento dos mesmos e direito de regresso contra o antigo proprietário. Descontos aos inadimplentes – Não é favorável a adoção de descontos aos inadimplentes. seja de taxas ordinárias.Incorporadora acosta o contrato de compra e venda pedindo sua exclusão do processo. pode ser solicitada a abertura pelo próprio Condomínio. Condomínio sem registro de Convenção: O Condomínio. piscina. sauna. . Colocar o nome do devedor no Serasa/SPC – Somente é possível se as sua convenção estiver atualizada com o novo Código Civil e nesta constar esta possibilidade.Quando o imóvel é vendido o adquirente absorve os débitos existentes do imóvel. visitante. pode acionar o devedor na Justiça sem nenhum problema. mesmo que não tenha registrado sua Convenção e não tenha o CNPJ. uma vez que serve como incentivo aos demais condôminos a não efetuarem o pagamento de suas cotas em dia.

não há possibilidade de se cobrar as taxas de condomínios. . Cobrança de taxa já paga – Ao efetuar a cobrança de parcelas já pagas pelo condômino corre o risco de ser processado por danos morais e se o condômino pagar. devendo as construtoras efetuar o pagamento integral de seus apartamentos não comercializado. Caso o Condomínio esteja em duvida se existe o débito ou não. Apartamento fechado – A taxa de condomínio é perfeitamente legal ser cobrada aos imóveis que se mantém fechado sem uso pelo seu proprietário. de ter de devolver o valor em dobro. o Condomínio não opina se o proprietário quer usar ou não seu imóvel. deve solicitar por escrito que o Condômino apresente o comprovante de pagamento. situação já definida em jurisprudência. A taxa de condomínio só pode ser cobrada após o devido habitese – enquanto não for exarado o habite-se.Pagamento a menor das Taxas pelas Incorporadoras aos apartamentos não comercializados – Está prática é ilegal. Esta decisão cabe apenas ao proprietário. Desta forma existe sua obrigação de efetuar o pagamento das taxas de condomínio.

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