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1 - Como funciona o processo de Ao de cobrana de Condomnios? 1.

1 - Da Ao Judicial
Cabe ao sndico arrecadar as contribuies devidas de maneira amigvel; no atendido, poder promover contra o condmino a cobrana judicial de quaisquer quantias devidas ao condomnio. Art. 12. Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos prazos previstos na Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio. (Lei 4.591/64) A lei federal 11.232/2005 (Cdigo de Processo Civil) transforma a fase processual e a de execuo em uma s ao. Com isso, facilitou o andamento do processo, pois, agora, a partir de junho de 2006, para a cobrana da dvida no mais necessrio entrar com um novo pedido. Se houver acordo entre as partes, uma ao de cobrana judicial pode ser resolvida em primeira instncia. Este processo demora seis meses, em mdia. Por outro lado, pode demorar at cinco anos para percorrer todas as instncias. No necessrio que o condomnio tenha Conveno registrada para entrar com uma ao na Justia. A Conveno s precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros (no-condminos). Os honorrios advocatcios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ao. Em muitas cidades brasileiras, o Juizado Especial Cvel, antigo Tribunal de Pequenas Causas, pode ser usado para aes de cobrana de at 40 salrios mnimos e que no apresentem muita dificuldade processual. Enunciado 9 (FONAJE)- O condomnio residencial poder propor ao no Juizado Especial, nas hipteses do art. 275, inciso II, item b, do Cdigo de Processo Civil. Art. 275/CPC. Observar-se- o procedimento sumrio: II - nas causas, qualquer que seja o valor (Retificado) (Redao dada pela Lei n 9.245, de 26.12.1995) b) de cobrana ao condmino de quaisquer quantias devidas ao condomnio; Mesmo com a ao favorvel ao condomnio, a dvida pode demorar a ser quitada. Apesar do inadimplente ter 24 horas, a partir do momento da condenao, para saldar a dvida, raro isso ocorrer. A soluo passa a ser a penhora dos bens e, s vezes, do prprio imvel. Para que isso seja feito, o Judicirio nomeia um perito (Somente na Justia Comum, pois no Juizado no se admite prova pericial), a quem compete avaliar o bem e, depois, o condomnio publica edital de leilo em jornais para que, s ento, este ocorra.

1.2 - Quais os documentos que devem instituir a inicial da Ao de Cobrana?


A ao de cobrana depende do preenchimento de requisitos a serem provados por documentos anexados inicial: 1) - Ata contendo oramento previamente aprovado pela assemblia geral ordinria para as despesas rotineiras, ou por assemblia geral extraordinria regulamente convocada, para os gastos eventuais no previstos no oramento anual do condomnio, mas posteriormente aprovados; 2) - Aprovao por quorum regular previsto na conveno; 3) - Exibio dos comprovantes: boletos ou recibos das quotas cobradas; 4) - Comunicao pelo sndico, nos oito dias subseqentes assemblia geral, da previso oramentria e do rateio. Lei 4591/64 Art. 24. Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos, convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas. 1 As decises da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Conveno fixar, obriga todos os condminos. 2 O sndico, nos oito dias subsequentes assembleia, comunicar aos condminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das despesas, e promover a arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr.

1.3 - Como o processo da cobrana judicial?


O Condomnio contrata um advogado, por conta prpria ou atravs de sua Administradora, para ingressar com uma ao na justia. Se for de at 40 salrios mnimos, pode ser proposta no Juizado Especial Cvel, por ser um procedimento mais rpido do que a Justia Comum. O condmino-inadimplente recebe do escritrio de advocacia (ou do sndico ou da administradora) uma notificao, chamada de premonitria, de que ser acionado judicialmente em 48 horas, se no quitar a dvida. Alguns casos j so resolvidos nesta fase. Se no der resultado, o Condomnio representado pelo Sndico ou por seu procurador (advogado) entra com a ao na Justia. Importante ressaltar que em Juizados Especiais no necessrio a representao por advogado. No mesmo dia em que aberto o processo para a cobrana da taxa de condomnio

em atraso, o sndico ou o advogado responsvel j sai com a data da primeira audincia marcada, a qual ele deve comparecer sob pena de arquivamento do processo. O condmino-inadimplente receber uma intimao pelos Correios via A.R. (Aviso de Recebimento) informando a data da audincia. Se o mesmo no comparecer, poder sofrer os efeitos da revelia. Revelia = quando algum deixa intencionalmente de comparecer ao curso de um processo para o qual foi citado ou intimado. A primeira audincia a de conciliao, para tentar chegar a um acordo entre as partes, como, por exemplo, pagar a dvida em 05 parcelas de R$ 1000,00, todo dia 20. Se no houver acordo, marcada uma segunda audincia, a de instruo e julgamento, na qual sero apresentadas as provas para a apreciao do juiz. Em seguida, o Juiz profere a sentena do processo. At a obteno da sentena, leva-se em mdia seis meses. 1.3.1 - Do Pagamento - cumprimento da sentena. O artigo 475 J do CPC determina que o devedor, condenado ao pagamento, deve efetu-lo em at 15 dias. 1.3.2 - Da Multa Em caso de atraso no pagamento, o condmino inadimplente receber multa de 10% sob o montante da condenao. Art. 475-J. Caso o devedor, condenado ao pagamento de quantia certa ou j fixada em liquidao, no o efetue no prazo de quinze dias, o montante da condenao ser acrescido de multa no percentual de dez por cento e, a requerimento do credor e observado o disposto no art. 614, inciso II, desta Lei, expedir-se- mandado de penhora e avaliao. (Redao da LEI N 11.232 \ 22.12.2005) Vigencia em 24.06.2006 1.3.3 - Da Penhora Passa-se, ento execuo da sentena, inclusive com a Penhora do imvel, se for necessrio. Quem no paga condomnio pode, sim, perder seu imvel! O STJ j decidiu que o imvel residencial, mesmo sendo o nico e, portanto caracterizado "bem de famlia" poder ser penhorado e leiloado para quitar dvida proveniente do condomnio. Caso a regra da impenhorabilidade fosse aplicada nesse caso, estimularia a inadimplncia e colocaria em risco a preservao do prprio condomnio, sendo notrio que a Lei prioriza a proteo do bem coletivo.

PROCESSO CIVIL - PENHORA - UNIDADE RESIDENCIAL - QUOTAS DE CONDOMNIO - A unidade residencial sob o regime de condomnio est sujeita penhora, se o respectivo morador deixar de pagar o que, no rateio das despesas comuns, lhe cabe; exceo, prevista na Lei n 8.009, de 1990, impenhorabilidade do bem de famlia. Recurso especial no conhecido. (STJ - REsp 160693 - SP - 3 T. - Rel. Min. Ari Pargendler - DJU 25.06.2001 - p. 00168) PENHORA - BEM DE FAMLIA - CONTRIBUIES CONDOMINIAIS - ART. 3, INC. IV, DA LEI N 8.009, DE 29.03.1990 - PRECEDENTES - I - Consolida-se, nesta Corte, entendimento jurisprudencial no sentido de que passvel de penhora o imvel residencial da famlia, quando a execuo se referir a contribuies condominiais sobre ele incidentes. Precedentes da quarta turma. II - Recurso no conhecido.(STJ - REsp 152520 - SP - 3 T. - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 19.04.1999 - p. 136) 1.4 - Observaes finais: Uma opo favorvel aos condomnios a da Justia Arbitral (Lei n 9.307/96) que reduz a cobrana dos inadimplentes para o mximo de 90 dias ao contrrio da Justia Comum na qual o processo gira em torno de oito anos, em mdia.

Ao de cobrana de condomnios
Resumo dos trmites processuais de uma ao de cobrana de condomnio. Pontos positivos e dicas.
Texto enviado ao JurisWay em 18/1/2011

Ao de cobrana de condomnios

Condomnio o direito de propriedade em comum, o qual gera consigo obrigaes concorrentes, ou seja, o comprometimento de cada condmino no pagamento proporcional das despesas. Nesse mesmo sentido nos trs o art. 12 da Lei n. 4.591/94, o seguinte: Art. 12. Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos prazos previstos na Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio. O grande problema que os condomnios se deparam a inadimplncia dos condminos, o que acaba resultando em conflitos com o sndico, divergncias entre os moradores e vrias aes judiciais. Aps vrias tentativas evasivas de recebimento do crdito, a medida mais eficaz para o recebimento a ao judicial de cobrana de condomnio. Bastante utilizada pelos condomnios, vem se tornando cada vez mais comuns dentro do judicirio. Importante salientar que no necessrio que o condomnio tenha a Conveno registrada para que possa promover a ao de cobrana contra os moradores inadimplentes, sendo est necessria apenas para ter validade perante terceiros. A ao pode correr na Justia Comum, na Justia Arbitral, o que acaba agilizando todo processo e reduzindo despesas e tambm, podese utilizar os Juizados Especiais Cveis, j que as aes de cobrana de condomnios so do rito sumrio, conforme art. 275 do CPC, vejamos: Art. 275. Observar-se- o procedimento sumrio: II - nas causas, qualquer que seja o valor; b) de cobrana ao condmino de quaisquer quantias devidas ao condomnio;

Possibilidade tambm prevista no Enunciado n. 9 do FONAJE: O condomnio residencial poder propor ao no Juizado Especial, nas hipteses do art. 275, inciso II, item b, do Cdigo de Processo Civil. Tal inadimplncia s cessa com o cumprimento total do acordo ou da sentena judicial, no tendo as taxas condominiais um perodo determinado para prescreverem. Outrossim, de posse de todos os documentos comprobatrios da dvida, sejam: ata contendo o oramento aprovado, boletos ou recibos das quotas cobradas, comunicao do sndico, nos oito dias subseqentes assemblia geral, da previso oramentria e do rateio, promove-se a ao. A maneira mais eficaz quase sempre o acordo extrajudicial, onde enviada uma notificao ao condmino-inadimplente, a qual chamada de premonitria, informando que ser acionado judicialmente em 48 horas, caso no quite a dvida. Quase sempre nesta fase ocorre um contato do devedor, onde feita uma negociao, podendo a dvida ser parcelada, acrescida apenas da correo monetria e juros legais de 1% ao ms. No havendo acordo, o processo corre normalmente. Caso seja julgada procedente a ao de cobrana, o condmino tem 24 horas, a partir do momento da condenao, para saldar a dvida, o que raramente ocorre. Passa-se para a fase de cumprimento de sentena, caso ocorra atraso no pagamento, o condmino inadimplente receber multa de 10% sob o montante da condenao, nos moldes do art. 475-J do Cdigo de Processo Civil: Art. 475-J. Caso o devedor, condenado ao pagamento de quantia certa ou j fixada em liquidao, no o efetue no prazo de quinze dias, o montante da condenao ser acrescido de multa no percentual de dez por cento e, a requerimento do credor e observado o disposto no art. 614, inciso II, desta Lei, expedir-se- mandado de penhora e avaliao. Assim, no saldada a dvida, o processo passa para a fase de penhora dos bens do devedor, podendo atingir at mesmo o prprio imvel, nesse caso no h o benefcio do bem de famlia, conforme art. 3 da Lei 8.009/90:

Art. 3 A impenhorabilidade oponvel em qualquer processo de execuo civil, fiscal, previdenciria, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV - para cobrana de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuies devidas em funo do imvel familiar; Destarte, a ao de cobrana condominial se mostra bastante eficaz quanto ao problema da inadimplncia condominial, onde trs resultados diretos e indiretos, resguardando desde uma resoluo imediata com a quitao do dbito, quanto uma garantia futura de penhora do prprio imvel.

Cobrana judicial de condminos inadimplentes

A ao de cobrana de condomnio, utilizada para cobrar os condminos inadimplentes, um tipo de ao morosa, mesmo sendo considerada de fcil processamento e julgamento. Para explicar o mtodo a ser adotado nessa questo, Dra Daniele dos Santos Gois, advogada do Sicon em Santos, fala sobre o assunto. Antes de se iniciar uma ao de cobrana de cotas condominiais, embora no indispensvel, que se proceda cobrana amigvel da dvida. Esgotando-se todos os meios de tentativa de realizao de acordo extrajudicial (fora do processo), o Condomnio-credor dever recorrer ao Judicirio para a cobrana da dvida. Documentao obrigatria para dar incio ao: - procurao do sndico ao advogado do condomnio; - cpia autenticada e atualizada da ata que elegeu o ltimo sndico; - matrcula imobiliria do apartamento em dbito, a ser obtida no Cartrio de Registro de Imveis; - rateios mensais (demonstrativos de dbito) de cada ms devido pelo condmino; - cpia simples da conveno condominial. Importncia da apresentao dos documentos exigidos... A procurao o documento que diz quem ser o advogado responsvel pelo processo e quais seus poderes. J a cpia da ata de eleio de sndico solicitada para comprovar ao juiz da causa, a representao do condomnio. Quanto a matrcula imobiliria, essa tem como finalidade informar e comprovar a existncia do imvel, bem como sua propriedade. As pessoas que constarem na matrcula respondem pelo imvel. Caso exista o chamado "contrato de gaveta" (contrato particular de compra e venda, contrato particular de promessa ou compromisso de compra e venda, no levado a registro), este tambm dever ser juntado ao processo para comprovar a atual propriedade do imvel. Neste ltimo caso, embora seja possvel a cobrana judicial, nos termos do artigo 1.345, do Cdigo Civil *, at mesmo a penhora do apartamento, seu registro no Cartrio competente ficar condicionado ao prvio registro do contrato de "gaveta".

Na tentativa de solucionar o registro da possvel penhora, essencial para comprovar a terceiros a restrio constante, a alternativa solicitar ao juiz da causa, o registro somente dos termos da sentena. Quando h inexistncia de matrcula imobiliria (no caso de condomnio irregular), a ao ser proposta contra o possuidor, sendo que eventual penhora somente poder recair sobre os direitos que o possuidor tem sobre o imvel. Com relao aos rateios mensais, estes servem para informar o valor do dbito mensal, alm de comprovar as despesas que o condomnio teve naquele determinado perodo de tempo. Finalmente, a Conveno Condominial o documento que determina o limite mnimo de tempo que o condomnio dever obedecer antes de iniciar a cobrana, bem como dita o percentual da multa (valor este passvel de grande discusso), dos juros e o ndice de correo monetria a ser aplicado. Com todos estes documentos em mos, o advogado ingressar com a ao de cobrana, devendo recolher ao Estado, o valor das custas processuais, que depender do valor dado causa (valor da dvida). Distribuda a ao, o processo ir para o juiz para que este verifique os documentos juntados, sua validade e se o valor das custas processuais foram corretamente recolhidos.

Com tudo em ordem, o juiz poder seguir dois caminhos: O primeiro caminho, conforme determina o artigo 275, inciso II, alnea "b" e seguintes, do Cdigo de Processo Civil, que designar audincia de conciliao, instruo e julgamento, determinando a citao do(s) ru(s) para que comparea a esta audincia e apresente sua defesa, caso queira. Nesta audincia, no havendo acordo, o ru poder contestar a ao (oralmente ou por escrito) e, logo aps, o advogado do condomnio apresentar rplica oral (resposta defesa formulada pelo ru). O juiz poder ouvir testemunhas (o que no comum, diante do objeto da ao) e em seguida, sentenciar. No segundo caminho, mais utilizado pelos juzes da comarca de Santos (SP), h converso ao procedimento ordinrio, onde o ru citado para que conteste por escrito num prazo de quinze dias. Sendo contestada a ao, o condomnio, atravs de seu advogado, apresentar rplica escrita (resposta defesa formulada pelo ru), num prazo mximo dez dias.

Feito isso, o juiz poder designar audincia de tentativa de conciliao, podendo tambm sentenciar na prpria audincia ou logo aps. O juiz poder entender que devero ser produzidas provas em audincia, determinando s partes que as produzam. Havendo prova oral a ser produzida (oitiva de testemunhas, depoimento pessoal das partes), o juiz designar audincia que poder ser s de instruo (para que seja somente ouvidas testemunhas) ou de instruo e julgamento. Cabe destacar que a revelia somente decretada quando o(s) ru(s) citado(s), no contesta(m) a ao. Com a publicao da sentena no Dirio Oficial, ou na prpria audincia, a parte derrotada ter quinze dias para apresentar recurso de apelao, contados de sua intimao. Havendo a apresentao de recurso, o processo ser encaminhado ao Tribunal de Justia em So Paulo para o julgamento do mesmo. A parte que perder o recurso, poder ainda apresentar Recurso Especial para o Superior Tribunal de Justia - STJ ou Recurso Extraordinrio para o Supremo Tribunal Federal - STF. No havendo recurso ou quando o processo retornar comarca de origem, tendo como vencedor o condomnio, ser iniciada a execuo da sentena. * Art. 1.345 - O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.

INADIMPLNCIA: COMO RESOLVER ? QUEM DEVE AO CONDOMINIO ? Sempre o devedor o proprietrio da unidade. O Locatrio, mesmo que tenha em seu contrato clusula de obrigao de pagamento da parcela de condomnio, no o responsvel legal por dividas junto ao condomnio; Exemplo; a unidade foi multada por comportamento anti-social do inquilino, mesmo assim a responsabilidade do pagamento da multa do proprietrio. Entretanto, nestas condies, direito do proprietrio ao regressiva contra o inquilino. QUANDO OCORRE INADIMPLNCIA ? Ocorre inadimplncia quando o condmino no efetua o pagamento de; Taxa Condominial ordinria; Taxa extra; Multa imposta; Despesas a que deu causa; COMO PODE SER COBRADO O DBITO ? Por via administrativa; Por via Cmara de Mediao (Lei n 9.307/96) Por via Judicial; Justia comum; Juizados especiais; O QUE NECESSRIO ? Ata de eleio do sndico Cpia da Conveno Cpia do Regulamento Cpia do CNPJ do Condomnio Ata que instituiu as taxas ordinrias cobradas Ata que instituiu as taxas extras cobradas

Ata que instituiu a multa aplicada Ata que instituiu a despesa cobrada Certido de propriedade Contrato de compra e venda se no registrado Procurao para o advogado Ata que instituiu o representante do condomnio NA FORMA ADMINISTRATIVA. O sndico entra em contato com o devedor e de forma amigvel tenta mostrar ao devedor as dificuldades provocadas ao Condomnio pela inadimplncia; Aps 10 dias sem que seja efetuado o pagamento, deve ser enviada carta lembrando para o pagamento ao devedor; Ao completar a segunda parcela, deve ser novamente enviada nova carta lembrando que a inadimplncia causa ao condomnio e que a mesma poder ser registrada junto ao SPC/SERASA (o prazo para registro depende do condomnio, podendo ser efetuado aps 15 dias do vencimento do dbito em face da necessidade de informao por AR ou protocolo ao devedor); Ao completar 60 dias de inadimplncia deve ser iniciada a fase judicial. PELA CMARA DE MEDIAO. A Cmara de Mediao ou Junta de Arbitramento uma forma de receber os dbitos de forma rpida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendncia. O Acordo resultante desta Mediao gera um documento executivo A falha deste sistema que se o devedor no cumprir o acordo, ser necessrio entrar com uma ao de execuo do acordo na justia comum. PELA CMARA DE MEDIAO. A Cmara de Mediao ou Junta de Arbitramento uma forma de receber os dbitos de forma rpida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendncia. O Acordo resultante desta Mediao gera um documento executivo

A falha deste sistema que se o devedor no cumprir o acordo, ser necessrio entrar com uma ao de execuo do acordo na justia comum. JUSTIA COMUM A distribuio de ao na justia comum uma das formas de recebimento dos dbitos de forma jurdica; Na justia comum a ao distribuda em uma das varas cveis e o condomnio pagar as custas judiciais que inicialmente tem o valor + ou equivalente a 2% do valor do dbito mais uma parte fixa de cerca de R$ 150,00, que pode ser recuperado quando da sentena bem como o Juiz fixa um valor de honorrios a serem pagos pelo devedor; Na Justia comum no h audincia inicial, sendo o devedor chamado a apresentar sua defesa e a audincia ocorrer posteriormente o podendo o Juiz achar desnecessrio; Quando exarada a sentena, abre-se o prazo para apelao por parte do devedor; Mantida a sentena inicia-se a execuo do dbito JUIZADOS ESPECIAIS A distribuio feita em um dos 25 juizados existentes que marca uma audincia Uma, ou seja, inicia-se como conciliatria e no havendo acordo entre as partes, transforma-se imediatamente em instruo. Nos Juizados no h pagamento de custas; marcada a sentena; Ao ser exarada a sentena o devedor tem um prazo de 10 dias para interpor Recurso Inominado ao Colgio Recursal, onde para tanto, dever pagar as custas e depositar o valor condenado. Em caso de Recurso cobrada as custas processuais e pode haver condenao em honorrios advocatcios; Mantida a condenao no Colgio Recursal inicia-se a execuo; JUIZADOS DE EXECUO

Ao ser determinada a execuo de sentena, o processo enviado ao Juizado de Execuo para ser distribudo para a vara que ir determinar sua continuidade; Com a distribuio (manh ou tarde), o processo atualizado e enviado para o devedor efetuar o pagamento em 48 horas; Com a continuidade da inadimplncia inicia-se a execuo propriamente dita; Penhora de bens da residncia; Penhora de conta bancaria; Penhora de automveis; Penhora do imvel que criou o dbito; SITUAES ESPECIFICAS. Prescrio A prescrio Condominial de 10 anos a partir de Janeiro/2002, podendo ser de 20 anos antes desta data; J existem juzes do Supremo considerando a prescrio como de 05 anos, porm apenas uma turma das quatro tem adotado esta fundamentao. Bem de Famlia A lei que protege o bem de famlia no atinge as dividas de condomnio, sendo uma das excees, o chamado dbito propter rem, ou seja, produzido pelo prprio bem. (Lei 8009/90 art. 3); Hipoteca- O Fato do bem estar hipotecado no impedimento para ajuizar ao de cobrana contra o proprietrio, a divida de condomnio tem privilgio, o que ocorre que em caso de leilo do bem o Credor Hipotecrio chamado a participar; Contrato de Gaveta Ocorre muitas vezes que o proprietrio no efetuou o registro no cartrio de imveis de sua compra, e ao tirar a certido de propriedade consta o nome do proprietrio anterior ou Incorporador, nestes casos deve ser includa a cpia do contrato de compra e venda, no tendo, nas aes ajuizadas aconselhvel incluir o proprietrio constante no Cartrio e o proprietrio conhecido no Condomnio. Nestes casos, normalmente a

Incorporadora acosta o contrato de compra e venda pedindo sua excluso do processo; Espolio Neste caso deve ser chamado ao processo o Esplio representado pelo Inventariante. Caso o Inventrio no tenha sido aberto, pode ser solicitada a abertura pelo prprio Condomnio; Condomnio sem registro de Conveno: O Condomnio, mesmo que no tenha registrado sua Conveno e no tenha o CNPJ, pode acionar o devedor na Justia sem nenhum problema; Inquilino, visitante- Os inquilinos e visitantes no so responsveis por taxas de condomnio, extras ou multas, bem como danos que venham a causar ao Condomnio. Nestes casos todas as cobranas devem ser efetuadas aos proprietrios. Entretanto, cabe aos proprietrios o direito a regresso aos inquilinos e visitantes; Dbitos do antigo proprietrio - Quando o imvel vendido o adquirente absorve os dbitos existentes do imvel, seja de taxas ordinrias, extras e ou multas/despesas em nome do imvel. Importante lembrar que quando um proprietrio vai vender o imvel, o cartrio sempre pede uma declarao de quitao com o condomnio. Quando o Sndico emite tal declarao ele est afirmando que aquele imvel no tem qualquer dbito com o Condomnio, no podendo ser cobrado do novo proprietrio ou do antigo. Caso existam dbitos cabe ao novo proprietrio o pagamento dos mesmos e direito de regresso contra o antigo proprietrio. Colocar o nome do devedor no Serasa/SPC Somente possvel se as sua conveno estiver atualizada com o novo Cdigo Civil e nesta constar esta possibilidade; Proibio do uso de salo de festa, sauna, piscina, quadra de esporte etc. Somente possvel se as sua conveno estiver atualizada com o novo Cdigo Civil e nesta constar esta possibilidade, nestes casos, embora j tenha vrias jurisprudncias neste sentido, ainda uma situao experimental. Descontos aos inadimplentes No favorvel a adoo de descontos aos inadimplentes, uma vez que serve como incentivo aos demais condminos a no efetuarem o pagamento de suas cotas em dia. O Sndico no tem poderes para efetuar descontos, apenas a Assemblia.

Pagamento a menor das Taxas pelas Incorporadoras aos apartamentos no comercializados Est prtica ilegal, devendo as construtoras efetuar o pagamento integral de seus apartamentos no comercializado. A taxa de condomnio s pode ser cobrada aps o devido habitese enquanto no for exarado o habite-se, no h possibilidade de se cobrar as taxas de condomnios, situao j definida em jurisprudncia; Apartamento fechado A taxa de condomnio perfeitamente legal ser cobrada aos imveis que se mantm fechado sem uso pelo seu proprietrio. Esta deciso cabe apenas ao proprietrio, o Condomnio no opina se o proprietrio quer usar ou no seu imvel. Desta forma existe sua obrigao de efetuar o pagamento das taxas de condomnio; Cobrana de taxa j paga Ao efetuar a cobrana de parcelas j pagas pelo condmino corre o risco de ser processado por danos morais e se o condmino pagar, de ter de devolver o valor em dobro. Caso o Condomnio esteja em duvida se existe o dbito ou no, deve solicitar por escrito que o Condmino apresente o comprovante de pagamento;