1 - Como funciona o processo de Ação de cobrança de Condomínios? 1.

1 - Da Ação Judicial
Cabe ao síndico arrecadar as contribuições devidas de maneira amigável; não atendido, poderá promover contra o condômino a cobrança judicial de quaisquer quantias devidas ao condomínio. Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. (Lei 4.591/64) A lei federal 11.232/2005 (Código de Processo Civil) transforma a fase processual e a de execução em uma só ação. Com isso, facilitou o andamento do processo, pois, agora, a partir de junho de 2006, para a cobrança da dívida não é mais necessário entrar com um novo pedido. Se houver acordo entre as partes, uma ação de cobrança judicial pode ser resolvida em primeira instância. Este processo demora seis meses, em média. Por outro lado, pode demorar até cinco anos para percorrer todas as instâncias. Não é necessário que o condomínio tenha Convenção registrada para entrar com uma ação na Justiça. A Convenção só precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros (não-condôminos). Os honorários advocatícios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ação. Em muitas cidades brasileiras, o Juizado Especial Cível, antigo Tribunal de Pequenas Causas, pode ser usado para ações de cobrança de até 40 salários mínimos e que não apresentem muita dificuldade processual. Enunciado 9 (FONAJE)- O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil. Art. 275/CPC. Observar-se-á o procedimento sumário: II - nas causas, qualquer que seja o valor (Retificado) (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995) b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio; Mesmo com a ação favorável ao condomínio, a dívida pode demorar a ser quitada. Apesar do inadimplente ter 24 horas, a partir do momento da condenação, para saldar a dívida, é raro isso ocorrer. A solução passa a ser a penhora dos bens e, às vezes, do próprio imóvel. Para que isso seja feito, o Judiciário nomeia um perito (Somente na Justiça Comum, pois no Juizado não se admite prova pericial), a quem compete avaliar o bem e, depois, o condomínio publica edital de leilão em jornais para que, só então, este ocorra.

Aprovação por quorum regular previsto na convenção.1. manutenção de seus serviços e correlatas. o Condomínio representado pelo Síndico ou por seu procurador (advogado) entra com a ação na Justiça. O condômino-inadimplente recebe do escritório de advocacia (ou do síndico ou da administradora) uma notificação. Lei 4591/64 Art. Alguns casos já são resolvidos nesta fase. aprovar. o rateio das despesas. tomadas. para ingressar com uma ação na justiça. 4º) . convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção. 2º) .Exibição dos comprovantes: boletos ou recibos das quotas cobradas. por ser um procedimento mais rápido do que a Justiça Comum.Comunicação pelo síndico. Se não der resultado. as verbas para as despesas de condomínio. se não quitar a dívida. 24. e promoverá a arrecadação. tudo na forma que a Convenção previr. § 1º As decisões da assembleia. além das demais matérias inscritas na ordem do dia. inclusive no tocante à previsão orçamentária. uma assembleia geral ordinária dos condôminos.Ata contendo orçamento previamente aprovado pela assembléia geral ordinária para as despesas rotineiras. de que será acionado judicialmente em 48 horas. pelo quorum que a Convenção fixar. Se for de até 40 salários mínimos. chamada de premonitória. pode ser proposta no Juizado Especial Cível. Importante ressaltar que em Juizados Especiais não é necessário a representação por advogado. No mesmo dia em que é aberto o processo para a cobrança da taxa de condomínio . anualmente. ou por assembléia geral extraordinária regulamente convocada. comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado. em cada caso. obriga todos os condôminos. mas posteriormente aprovados. para os gastos eventuais não previstos no orçamento anual do condomínio. à qual compete.Quais os documentos que devem instituir a inicial da Ação de Cobrança? A ação de cobrança depende do preenchimento de requisitos a serem provados por documentos anexados à inicial: 1º) . nos oito dias subseqüentes à assembléia geral. compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações. nos oito dias subsequentes à assembleia. § 2º O síndico. 3º) . por conta própria ou através de sua Administradora.2 . da previsão orçamentária e do rateio. 1. Haverá. por maioria dos presentes.Como é o processo da cobrança judicial? O Condomínio contrata um advogado.3 .

todo dia 20. condenado ao pagamento.Da Multa Em caso de atraso no pagamento.Do Pagamento .232 \ 22.2 . o condômino inadimplente receberá multa de 10% sob o montante da condenação. não o efetue no prazo de quinze dias. 475-J. expedir-se-á mandado de penhora e avaliação. como.3. o síndico ou o advogado responsável já sai com a data da primeira audiência marcada. . Se não houver acordo. se for necessário. pagar a dívida em 05 parcelas de R$ 1000. sim. Se o mesmo não comparecer. desta Lei. condenado ao pagamento de quantia certa ou já fixada em liquidação. A primeira audiência é a de conciliação. 1. para tentar chegar a um acordo entre as partes.Da Penhora Passa-se. sendo notório que a Lei prioriza a proteção do bem coletivo. Caso a regra da impenhorabilidade fosse aplicada nesse caso. inciso II. portanto caracterizado "bem de família" poderá ser penhorado e leiloado para quitar dívida proveniente do condomínio. por exemplo. o Juiz profere a sentença do processo. leva-se em média seis meses.12. Revelia = é quando alguém deixa intencionalmente de comparecer ao curso de um processo para o qual foi citado ou intimado. inclusive com a Penhora do imóvel. O artigo 475 J do CPC determina que o devedor.cumprimento da sentença.em atraso. deve efetuá-lo em até 15 dias. Até a obtenção da sentença. poderá sofrer os efeitos da revelia. 614. é marcada uma segunda audiência. Art. o montante da condenação será acrescido de multa no percentual de dez por cento e.3. na qual serão apresentadas as provas para a apreciação do juiz. estimularia a inadimplência e colocaria em risco a preservação do próprio condomínio. O condômino-inadimplente receberá uma intimação pelos Correios via A.00.1 .3.2005) Vigencia em 24. a requerimento do credor e observado o disposto no art.R.3 . perder seu imóvel! O STJ já decidiu que o imóvel residencial.06. 1.2006 1. mesmo sendo o único e. (Redação da LEI Nº 11. (Aviso de Recebimento) informando a data da audiência. a de instrução e julgamento. então à execução da sentença. Em seguida. a qual ele deve comparecer sob pena de arquivamento do processo. Caso o devedor. Quem não paga condomínio pode.

1990 . se o respectivo morador deixar de pagar o que. à impenhorabilidade do bem de família.04.1999 .009.3ª T.PRECEDENTES . II . entendimento jurisprudencial no sentido de que passível de penhora o imóvel residencial da família.3ª T.06. .REsp 152520 .p.4 .2001 .DJU 25.BEM DE FAMÍLIA . lhe cabe.PENHORA . quando a execução se referir a contribuições condominiais sobre ele incidentes.SP .A unidade residencial sob o regime de condomínio está sujeita à penhora.DJU 19. DA LEI Nº 8.Consolida-se. INC. prevista na Lei nº 8. nesta Corte. Min. IV.QUOTAS DE CONDOMÍNIO .UNIDADE RESIDENCIAL . 136) 1.307/96) que reduz a cobrança dos inadimplentes para o máximo de 90 dias ao contrário da Justiça Comum na qual o processo gira em torno de oito anos.Recurso não conhecido.Rel. Recurso especial não conhecido. (STJ .009. em média. DE 29.Rel.I .REsp 160693 . 3º.CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS . Precedentes da quarta turma. Min. 00168) PENHORA . exceção. Waldemar Zveiter .(STJ .ART.03. .PROCESSO CIVIL . . no rateio das despesas comuns. Ari Pargendler .p.Observações finais: Uma opção favorável aos condomínios é a da Justiça Arbitral (Lei nº 9.SP . de 1990.

º 4. Bastante utilizada pelos condomínios. o que acaba agilizando todo processo e reduzindo despesas e também. Importante salientar que não é necessário que o condomínio tenha a Convenção registrada para que possa promover a ação de cobrança contra os moradores inadimplentes. A ação pode correr na Justiça Comum. nos prazos previstos na Convenção. Observar-se-á o procedimento sumário: II . 275 do CPC. divergências entre os moradores e várias ações judiciais. O grande problema que os condomínios se deparam é a inadimplência dos condôminos.591/94. a quota-parte que lhe couber em rateio. Após várias tentativas evasivas de recebimento do crédito. vem se tornando cada vez mais comuns dentro do judiciário. sendo está necessária apenas para ter validade perante terceiros. 12. qualquer que seja o valor.Ação de cobrança de condomínios Resumo dos trâmites processuais de uma ação de cobrança de condomínio. o comprometimento de cada condômino no pagamento proporcional das despesas. vejamos: Art. Nesse mesmo sentido nos trás o art. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio. Texto enviado ao JurisWay em 18/1/2011 Ação de cobrança de condomínios Condomínio é o direito de propriedade em comum. Pontos positivos e dicas. recolhendo.nas causas. a medida mais eficaz para o recebimento é a ação judicial de cobrança de condomínio. já que as ações de cobrança de condomínios são do rito sumário. ou seja. conforme art. o seguinte: Art. 275. na Justiça Arbitral. o qual gera consigo obrigações concorrentes. o que acaba resultando em conflitos com o síndico. . podese utilizar os Juizados Especiais Cíveis. 12 da Lei n. b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio.

o montante da condenação será acrescido de multa no percentual de dez por cento e. Outrossim. caso ocorra atraso no pagamento. inciso II. item b. Caso seja julgada procedente a ação de cobrança. condenado ao pagamento de quantia certa ou já fixada em liquidação. não o efetue no prazo de quinze dias. informando que será acionado judicialmente em 48 horas. não saldada a dívida. boletos ou recibos das quotas cobradas. nas hipóteses do art. inciso II. sejam: ata contendo o orçamento aprovado. onde é enviada uma notificação ao condômino-inadimplente. 475-J do Código de Processo Civil: Art. caso não quite a dívida. desta Lei. comunicação do síndico. A maneira mais eficaz quase sempre é o acordo extrajudicial. onde é feita uma negociação. promove-se a ação.º 9 do FONAJE: O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial. acrescida apenas da correção monetária e juros legais de 1% ao mês. 3º da Lei 8. expedir-se-á mandado de penhora e avaliação. Caso o devedor. o condômino inadimplente receberá multa de 10% sob o montante da condenação. a qual é chamada de premonitória. a requerimento do credor e observado o disposto no art. o processo corre normalmente. do Código de Processo Civil. Tal inadimplência só cessa com o cumprimento total do acordo ou da sentença judicial.Possibilidade também prevista no Enunciado n. 614.009/90: . podendo a dívida ser parcelada. 475-J. não tendo as taxas condominiais um período determinado para prescreverem. para saldar a dívida. Quase sempre nesta fase ocorre um contato do devedor. Assim. a partir do momento da condenação. Passa-se para a fase de cumprimento de sentença. 275. de posse de todos os documentos comprobatórios da dívida. podendo atingir até mesmo o próprio imóvel. Não havendo acordo. da previsão orçamentária e do rateio. o que raramente ocorre. conforme art. o processo passa para a fase de penhora dos bens do devedor. nesse caso não há o benefício do bem de família. nos moldes do art. o condômino tem 24 horas. nos oito dias subseqüentes à assembléia geral.

onde trás resultados diretos e indiretos. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil. . salvo se movido: IV . trabalhista ou de outra natureza.para cobrança de impostos. resguardando desde uma resolução imediata com a quitação do débito. quanto uma garantia futura de penhora do próprio imóvel. Destarte. a ação de cobrança condominial se mostra bastante eficaz quanto ao problema da inadimplência condominial. previdenciária.Art. taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. fiscal. predial ou territorial.

cópia simples da convenção condominial. Dra Daniele dos Santos Gois. essa tem como finalidade informar e comprovar a existência do imóvel. . este também deverá ser juntado ao processo para comprovar a atual propriedade do imóvel.. do Código Civil *. nos termos do artigo 1. utilizada para cobrar os condôminos inadimplentes. Para explicar o método a ser adotado nessa questão. a ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis. contrato particular de promessa ou compromisso de compra e venda. Documentação obrigatória para dar início à ação: . advogada do Sicon em Santos.procuração do síndico ao advogado do condomínio. seu registro no Cartório competente ficará condicionado ao prévio registro do contrato de "gaveta". até mesmo a penhora do apartamento. embora seja possível a cobrança judicial. Neste último caso. Esgotando-se todos os meios de tentativa de realização de acordo extrajudicial (fora do processo).matrícula imobiliária do apartamento em débito. o Condomínio-credor deverá recorrer ao Judiciário para a cobrança da dívida.345.. Quanto a matrícula imobiliária. Já a cópia da ata de eleição de síndico é solicitada para comprovar ao juiz da causa. é um tipo de ação morosa. bem como sua propriedade. Caso exista o chamado "contrato de gaveta" (contrato particular de compra e venda. A procuração é o documento que diz quem será o advogado responsável pelo processo e quais seus poderes. que se proceda à cobrança amigável da dívida.rateios mensais (demonstrativos de débito) de cada mês devido pelo condômino. não levado a registro). embora não indispensável. fala sobre o assunto. mesmo sendo considerada de fácil processamento e julgamento. . . . As pessoas que constarem na matrícula respondem pelo imóvel.Cobrança judicial de condôminos inadimplentes A ação de cobrança de condomínio. Antes de se iniciar uma ação de cobrança de cotas condominiais. a representação do condomínio.cópia autenticada e atualizada da ata que elegeu o último síndico. Importância da apresentação dos documentos exigidos. .

alínea "b" e seguintes. apresentará réplica escrita (resposta à defesa formulada pelo réu). sua validade e se o valor das custas processuais foram corretamente recolhidos. o condomínio. que é designar audiência de conciliação. a ação será proposta contra o possuidor. Sendo contestada a ação. No segundo caminho. através de seu advogado.Na tentativa de solucionar o registro da possível penhora. do Código de Processo Civil. o processo irá para o juiz para que este verifique os documentos juntados. Com todos estes documentos em mãos. bem como dita o percentual da multa (valor este passível de grande discussão). o registro somente dos termos da sentença. sendo que eventual penhora somente poderá recair sobre os direitos que o possuidor tem sobre o imóvel. o advogado do condomínio apresentará réplica oral (resposta à defesa formulada pelo réu). logo após. a Convenção Condominial é o documento que determina o limite mínimo de tempo que o condomínio deverá obedecer antes de iniciar a cobrança. o juiz poderá seguir dois caminhos: O primeiro caminho. Distribuída a ação. dos juros e o índice de correção monetária a ser aplicado. sentenciará. que dependerá do valor dado à causa (valor da dívida). num prazo máximo dez dias. o réu poderá contestar a ação (oralmente ou por escrito) e. determinando a citação do(s) réu(s) para que compareça a esta audiência e apresente sua defesa. caso queira. Nesta audiência. estes servem para informar o valor do débito mensal. Quando há inexistência de matrícula imobiliária (no caso de condomínio irregular). diante do objeto da ação) e em seguida. não havendo acordo. o advogado ingressará com a ação de cobrança. inciso II. essencial para comprovar a terceiros a restrição constante. Finalmente. há conversão ao procedimento ordinário. . devendo recolher ao Estado. Com tudo em ordem. conforme determina o artigo 275. mais utilizado pelos juízes da comarca de Santos (SP). instrução e julgamento. a alternativa é solicitar ao juiz da causa. o valor das custas processuais. além de comprovar as despesas que o condomínio teve naquele determinado período de tempo. Com relação aos rateios mensais. onde o réu é citado para que conteste por escrito num prazo de quinze dias. O juiz poderá ouvir testemunhas (o que não é comum.

inclusive multas e juros moratórios. Havendo a apresentação de recurso. Havendo prova oral a ser produzida (oitiva de testemunhas. o processo será encaminhado ao Tribunal de Justiça em São Paulo para o julgamento do mesmo. será iniciada a execução da sentença. ou na própria audiência. Com a publicação da sentença no Diário Oficial. não contesta(m) a ação. poderá ainda apresentar Recurso Especial para o Superior Tribunal de Justiça . a parte derrotada terá quinze dias para apresentar recurso de apelação. o juiz designará audiência que poderá ser só de instrução (para que seja somente ouvidas testemunhas) ou de instrução e julgamento. * Art. em relação ao condomínio. 1. depoimento pessoal das partes). contados de sua intimação.O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante. Cabe destacar que a revelia somente é decretada quando o(s) réu(s) citado(s). O juiz poderá entender que deverão ser produzidas provas em audiência.STF. o juiz poderá designar audiência de tentativa de conciliação. A parte que perder o recurso. determinando às partes que as produzam.Feito isso.345 . podendo também sentenciar na própria audiência ou logo após. .STJ ou Recurso Extraordinário para o Supremo Tribunal Federal . Não havendo recurso ou quando o processo retornar à comarca de origem. tendo como vencedor o condomínio.

QUANDO OCORRE INADIMPLÊNCIA ? Ocorre inadimplência quando o condômino não efetua o pagamento de. Juizados especiais. mesmo que tenha em seu contrato cláusula de obrigação de pagamento da parcela de condomínio. não é o responsável legal por dividas junto ao condomínio. Taxa extra. Exemplo. Multa imposta. O Locatário. O QUE É NECESSÁRIO ? Ata de eleição do síndico Cópia da Convenção Cópia do Regulamento Cópia do CNPJ do Condomínio Ata que instituiu as taxas ordinárias cobradas Ata que instituiu as taxas extras cobradas . nestas condições. a unidade foi multada por comportamento anti-social do inquilino. COMO PODE SER COBRADO O DÉBITO ? Por via administrativa. Entretanto.307/96) Por via Judicial. Despesas a que deu causa. é direito do proprietário ação regressiva contra o inquilino. mesmo assim a responsabilidade do pagamento da multa é do proprietário. Por via Câmara de Mediação (Lei nº 9.INADIMPLÊNCIA: COMO RESOLVER ? QUEM DEVE AO CONDOMINIO ? Sempre o devedor é o proprietário da unidade. Taxa Condominial ordinária. Justiça comum.

A Câmara de Mediação ou Junta de Arbitramento é uma forma de receber os débitos de forma rápida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendência. será necessário entrar com uma ação de execução do acordo na justiça comum. deve ser enviada carta lembrando para o pagamento ao devedor. A Câmara de Mediação ou Junta de Arbitramento é uma forma de receber os débitos de forma rápida e em um acordo em que as partes se submetem ao julgamento de um juiz arbitral para tentar resolver a pendência. O Acordo resultante desta Mediação gera um documento executivo A falha deste sistema é que se o devedor não cumprir o acordo. Ao completar a segunda parcela. O Acordo resultante desta Mediação gera um documento executivo . Ao completar 60 dias de inadimplência deve ser iniciada a fase judicial. PELA CÂMARA DE MEDIAÇÃO.Ata que instituiu a multa aplicada Ata que instituiu a despesa cobrada Certidão de propriedade Contrato de compra e venda se não registrado Procuração para o advogado Ata que instituiu o representante do condomínio NA FORMA ADMINISTRATIVA. O síndico entra em contato com o devedor e de forma amigável tenta mostrar ao devedor as dificuldades provocadas ao Condomínio pela inadimplência. podendo ser efetuado após 15 dias do vencimento do débito em face da necessidade de informação por AR ou protocolo ao devedor). deve ser novamente enviada nova carta lembrando que a inadimplência causa ao condomínio e que a mesma poderá ser registrada junto ao SPC/SERASA (o prazo para registro depende do condomínio. Após 10 dias sem que seja efetuado o pagamento. PELA CÂMARA DE MEDIAÇÃO.

É marcada a sentença. Quando é exarada a sentença. Ao ser exarada a sentença o devedor tem um prazo de 10 dias para interpor Recurso Inominado ao Colégio Recursal. Em caso de Recurso é cobrada as custas processuais e pode haver condenação em honorários advocatícios. que pode ser recuperado quando da sentença bem como o Juiz fixa um valor de honorários a serem pagos pelo devedor. Mantida a sentença inicia-se a execução do débito JUIZADOS ESPECIAIS A distribuição é feita em um dos 25 juizados existentes que marca uma audiência Uma. Na justiça comum a ação é distribuída em uma das varas cíveis e o condomínio pagará as custas judiciais que inicialmente tem o valor + ou – equivalente a 2% do valor do débito mais uma parte fixa de cerca de R$ 150.A falha deste sistema é que se o devedor não cumprir o acordo. sendo o devedor chamado a apresentar sua defesa e a audiência ocorrerá posteriormente o podendo o Juiz achar desnecessário. Na Justiça comum não há audiência inicial. JUIZADOS DE EXECUÇÃO . ou seja. deverá pagar as custas e depositar o valor condenado. transforma-se imediatamente em instrução. inicia-se como conciliatória e não havendo acordo entre as partes. JUSTIÇA COMUM A distribuição de ação na justiça comum é uma das formas de recebimento dos débitos de forma jurídica. Mantida a condenação no Colégio Recursal inicia-se a execução.00. Nos Juizados não há pagamento de custas. abre-se o prazo para apelação por parte do devedor. onde para tanto. será necessário entrar com uma ação de execução do acordo na justiça comum.

SITUAÇÕES ESPECIFICAS. produzido pelo próprio bem. Nestes casos. Com a distribuição (manhã ou tarde). nestes casos deve ser incluída a cópia do contrato de compra e venda. Bem de Família – A lei que protege o bem de família não atinge as dividas de condomínio. Penhora do imóvel que criou o débito. Penhora de automóveis. o processo é atualizado e enviado para o devedor efetuar o pagamento em 48 horas. é o chamado débito “propter rem”.O Fato do bem estar hipotecado não é impedimento para ajuizar ação de cobrança contra o proprietário. porém apenas uma turma das quatro tem adotado esta fundamentação.Ao ser determinada a execução de sentença. Penhora de bens da residência. 3º). e ao tirar a certidão de propriedade consta o nome do proprietário anterior ou Incorporador. a divida de condomínio tem privilégio. podendo ser de 20 anos antes desta data. Com a continuidade da inadimplência inicia-se a execução propriamente dita. o que ocorre é que em caso de leilão do bem o Credor Hipotecário é chamado a participar. normalmente a . Já existem juízes do Supremo considerando a prescrição como de 05 anos. Penhora de conta bancaria. não tendo. sendo uma das exceções. (Lei 8009/90 art. ou seja. o processo é enviado ao Juizado de Execução para ser distribuído para a vara que irá determinar sua continuidade. Contrato de Gaveta – Ocorre muitas vezes que o proprietário não efetuou o registro no cartório de imóveis de sua compra. nas ações ajuizadas é aconselhável incluir o proprietário constante no Cartório e o proprietário conhecido no Condomínio. Hipoteca. Prescrição – A prescrição Condominial é de 10 anos a partir de Janeiro/2002.

Condomínio sem registro de Convenção: O Condomínio. bem como danos que venham a causar ao Condomínio. cabe aos proprietários o direito a regresso aos inquilinos e visitantes. o cartório sempre pede uma declaração de quitação com o condomínio. Proibição do uso de salão de festa. Quando o Síndico emite tal declaração ele está afirmando que aquele imóvel não tem qualquer débito com o Condomínio. seja de taxas ordinárias. uma vez que serve como incentivo aos demais condôminos a não efetuarem o pagamento de suas cotas em dia. embora já tenha várias jurisprudências neste sentido. Descontos aos inadimplentes – Não é favorável a adoção de descontos aos inadimplentes. Débitos do antigo proprietário . não podendo ser cobrado do novo proprietário ou do antigo. Colocar o nome do devedor no Serasa/SPC – Somente é possível se as sua convenção estiver atualizada com o novo Código Civil e nesta constar esta possibilidade. Somente é possível se as sua convenção estiver atualizada com o novo Código Civil e nesta constar esta possibilidade. ainda é uma situação experimental.Incorporadora acosta o contrato de compra e venda pedindo sua exclusão do processo. pode acionar o devedor na Justiça sem nenhum problema. Caso existam débitos cabe ao novo proprietário o pagamento dos mesmos e direito de regresso contra o antigo proprietário. O Síndico não tem poderes para efetuar descontos. Caso o Inventário não tenha sido aberto. extras e ou multas/despesas em nome do imóvel. Espolio – Neste caso deve ser chamado ao processo o Espólio representado pelo Inventariante.Quando o imóvel é vendido o adquirente absorve os débitos existentes do imóvel. É Importante lembrar que quando um proprietário vai vender o imóvel. Nestes casos todas as cobranças devem ser efetuadas aos proprietários. Inquilino. mesmo que não tenha registrado sua Convenção e não tenha o CNPJ. pode ser solicitada a abertura pelo próprio Condomínio. quadra de esporte etc. . piscina. visitante. sauna. apenas a Assembléia. Entretanto. nestes casos.Os inquilinos e visitantes não são responsáveis por taxas de condomínio. extras ou multas.

A taxa de condomínio só pode ser cobrada após o devido habitese – enquanto não for exarado o habite-se. Apartamento fechado – A taxa de condomínio é perfeitamente legal ser cobrada aos imóveis que se mantém fechado sem uso pelo seu proprietário. Esta decisão cabe apenas ao proprietário. de ter de devolver o valor em dobro. devendo as construtoras efetuar o pagamento integral de seus apartamentos não comercializado. Cobrança de taxa já paga – Ao efetuar a cobrança de parcelas já pagas pelo condômino corre o risco de ser processado por danos morais e se o condômino pagar. o Condomínio não opina se o proprietário quer usar ou não seu imóvel.Pagamento a menor das Taxas pelas Incorporadoras aos apartamentos não comercializados – Está prática é ilegal. . não há possibilidade de se cobrar as taxas de condomínios. Caso o Condomínio esteja em duvida se existe o débito ou não. deve solicitar por escrito que o Condômino apresente o comprovante de pagamento. Desta forma existe sua obrigação de efetuar o pagamento das taxas de condomínio. situação já definida em jurisprudência.

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