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LEI DO INQUILINATO. Bibliografia indicada TARTUCE, Flvio. Direito Civil. Volume 3. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espcie.

So Paulo: Mtodo. RESTIFFE, Paulo Srgio. NETO, Paulo Restiffe. Locao: Questes Processuais e Substanciais. So Paulo: MALHEIROS, 2009. Locao Raiz latina do vocbulo LOC: LOCUS local; LOCARE locar; LOCATIO locao. Formas abrandadas: LOG, LUG:

lugar, alugar, aluguel

Locao Forma de utilizao efetiva do contedo econmico da posse de um imvel pela qual o locatrio adquire, mediante contraprestao, o direito de posse com ttulo para tanto, podendo legitimamente utilizar o bem. NATUREZA JURDICA O contrato de locao bilateral, oneroso, comutativo, consensual ; informal, em regra; Temporrio. Lei de locao: objeto A Lei 8.245/91 regula a locao de imveis urbanos, excetuados: os imveis pblicos; as vagas de garagem; espaos publicitrios; apart-hoteis. Estes so regidos pelo Cdigo Civil ou, eventualmente, por leis esparsas. . LOCAO DE COISAS: Cdigo Civil de 2002 e LEI N. 8.45/1991. Confrontao necessria. Conceito de locao: Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio (art. 565 do CC/2002). Questo Mas qual o critrio para aplicar o Cdigo Civil ou a Lei n. 8.245/1991 para a locao? LOCALIZAO OU DESTINAO? Art. 1 da Lei n. 8.245/1991 A locao de imvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei. Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais: a) as locaes: 1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas; 2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; 3. de espaos destinados publicidade; 1

4. em apart- hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. A aplicao das regras de locao do Cdigo Civil bem restrita... Ainda quanto a essa confrontao, preciso analisar o sentido do art. 2.036 do Cdigo Civil, importante norma de direito intertemporal: A locao de prdio urbano, que esteja sujeita lei especial, por esta continua a ser regida. QUESTO Na opinio da classe, qual a correta amplitude do dispositivo? O arts. 423 e 424 do CC, que protegem o aderente, podem ser aplicados ao contrato de locao? Cuidado: Conforme o Enunciado n. 171 CFJ/STJ, o contrato de adeso no se confunde com o contrato de consumo. CC, Art. 423. Quando houver no contrato de adeso clusulas ambguas ou contraditrias, dever-se- adotar a interpretao mais favorvel ao aderente. Art. 424. Nos contratos de adeso, so nulas as clusulas que estipulem a renncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negcio TJGO I - Por contrato de adeso entende-se aquele onde se despreza a autonomia de vontade do contrante, subjugando-o as clausulas impostas de forma pre-determinada e unilateral pelo contratado e no lhe conferindo a mnima possibilidade de discusso prvia acerca da legalidade das mesmas, o que no ocorre no contrato de locao em estudo. II - No h que se cogitar de nulidade da clusula compromissria inscrita no contrato de fomento mercantil, quando esta preencher os requisitos do artgo 4, 2 da Lei de arbitragem, ja que a parte concordou expressamente com a instituio, apondo seu visto especialmente na referida clusula. III - Estando a clusula compromissria em consonncia com o disposto na Lei, ocorrendo suscitao do requerido em sua contestao, a extino do processo sem julgamento do merito medida que se impe. Apelo conhecido, mas improvido. (TJGO; AC 145818-2/188; Anpolis; Rel. Des. Almeida Branco; DJGO 03/11/2009; Pg. 345) Anlise da Lei n. 8.245/1991 A Lei de Locao foi criada com o objetivo de evitar pactos leoninos, em busca de uma perfeita bilateralidade entre os contratos. Para refletir... Contexto da elaborao: dcada de 80 - poucos imveis, abuso de locadores, proteo aos necessitados de moradia... persiste? A proteo a locatrios nos moldes da lei se justifica nos dias atuais? Equilbrio contratual - problemas Falta de equivalncia de foras entre as partes: o legislador edita normas de proteo para assegurar boa-f, equilbrio contratual e proteo parte mais fraca. NULIDADES Lei 8.245/91 Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto Sobre a nulidade das clusulas... O REGIME O MESMO DO ART. 51 DO CDC? 2

Respondem positivamente Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery. QUESTO A jurisprudncia sempre entendeu que a relao jurdica entre locador e locatrio no seria uma relao jurdica de consumo. Todavia, pela tese do dilogo das fontes (Erik Jayme e Cludia Lima Marques) esse entendimento tende a mudar. Qual a opinio da classe, mormente nos casos em que o locador profissional? TJGO ... Em virtude da natureza e caractersticas do contrato de locao, no se aplicam as disposies do cdigo de defesa do consumidor, no havendo de se falar em excesso de execuo decorrente da estipulao de multa moratria em 15% (dez por cento) sobre o valor do aluguel (AC 6833017.1993.8.09.0051; Goinia; Rel. Des. Norival Santome; DJGO 26/01/2011; Pg. 332) LOCAO. RECURSO ESPECIAL. INAPLICABILIDADE DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CESSO. INDENIZAO. RENNCIA. 1. Esta Corte firmou compreenso no sentido de que o Cdigo de Defesa do Consumidor no aplicvel aos contratos locatcios. 2. No nula a clusula em que se renuncia ao direito de indenizao nas hipteses de acesso em terreno locado, prestigiando o princpio da autonomia das vontades. .. (STJ, REsp 439.797/SP, Rel. Ministro Paulo Gallotti, Sexta Turma, julgado em 19.11.2002, DJ 26.05.2003 p. 380). Mas.... O primeiro passo j foi dado... PROCESSO CIVIL - AO CIVIL PBLICA - LOCAO - CLUSULAS ABUSIVASADMINISTRADORAS DE IMVEIS- LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGNEOS. As administradoras de imveis so legitimadas para figurarem no plo passivo em aes civis coletivas propostas pelo Ministrio Pblico com objetivo de declarar nulidade e modificao de clusulas abusivas, contidas em contratos de locao elaboradas por aquelas. (Precedentes). (STJ, REsp 614.981/MG, Rel. Min. Felix Fischer, Quinta Turma, j. 09.08.2005, DJ 26.09.2005 p. 439) LOCAO. AO CIVIL PBLICA PROPOSTA EM FACE DE APENAS UMA ADMINISTRADORA DE IMVEL. CLUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. ILEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTRIO PBLICO ESTADUAL. DIREITO INDIVIDUAL PRIVADO. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. (...) 2. No caso dos autos, a falta de configurao de interesse coletivo afasta a legitimidade ativa ad causam do Ministrio Pblico para ajuizar ao civil pblica objetivando a declarao de nulidade de clusulas abusivas constantes de contratos de locao realizados com apenas uma administradora do ramo imobilirio. 3. pacfica e remansosa a jurisprudncia, nesta Corte, no sentido de que o Cdigo de Defesa do Consumidor no aplicvel aos contratos locatcios, que so reguladas por legislao prpria. Precedentes 4. Recurso Especial desprovido. (STJ; REsp 605.295; Proc. 2003/0168209-8; MG; Quinta Turma; Rel Min Laurita Hilrio Vaz; Julg. 20/10/2009; DJE 02/08/2010) STJ 2. invivel o exame da suposta violao aos arts. 122, 421 e 423 do Cdigo Civil, tendo em vista que a aferio de um eventual carter abusivo das clusulas contratuais encontra bice na Smula n 5/STJ. (REsp 893.218; Proc. 2006/0216981-8; RS; Quinta Turma; Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima; Julg. 20/11/2008; DJE 09/12/2008) FORO LEI 8.245/91, ART. 58 competente para conhecer e julgar tais aes o foro do lugar da situao do imvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato (foro de eleio). Questo:

Em um contrato de locao de adeso, foi imposta clusula de eleio de foro ao locatrio, prevendo como sendo competente o foro de domiclio do locador. Essa clusula ter validade? Qual o foro competente para apreciar eventual ao de despejo nesse caso? O juiz pode conhecer de ofcio a nulidade dessa clusula contratual? Fundamente. LEI N 11.280, 16/02/2006 Alterao no CPC; incluso de norma Art. 112. Pargrafo nico. A nulidade da clusula de eleio de foro, em contrato de adeso, pode ser declarada de ofcio pelo juiz, que declinar de competncia para o juzo de domiclio do ru. STJ Tendo o Tribunal de origem firmado a compreenso de que seria nula a clusula contratual de eleio do foro, uma vez que estaria a impor excessiva onerosidade aos recorridos, rever tal entendimento demandaria o revolvimento de matria ftico-probatria, o que atrai o bice da Smula n 7/STJ. 3 (REsp 451.181; Proc. 2002/0095389-1; SP; Quinta Turma; Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima; Julg. 06/03/2007; DJU 19/03/2007; Pg. 380) Contratos regrados pela Lei 8.245/91 contrato de locao do imvel residencial urbano, contrato de locao no residencial contrato de locao para temporada Perfil processual - aes locatcias Disposies Gerais (art. 58); Procedimentos especiais: Ao de despejo: rito ordinrio (59, caput) Ao de consignao de aluguis (67) Ao revisional: sumrio (68 caput) Ao renovatria. (Ao de preferncia: rito sumrio ou ordinrio, conforme o valor da causa). Solidariedade legal: art. 2 Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, entende - se que so solidrios se o contrrio no se estipulou. Pargrafo nico. Os ocupantes de habitaes coletivas multifamiliares presumem-se locatrios ou sublocatrios. Repercusses processuais Se o locador pretende o despejo, precisa mover a ao contra os 2 locatrios que constam no contrato? E se pretender apenas cobrar a dvida e no despejar, precisa demandar os 2 ou pode escolher 1 deles? Outorga conjugal: art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar o prazo excedente. Exigncia da vnia conjugal Aplica-se a todos os contratos de qualquer natureza, apenas aos residenciais ou s aos no residenciais? Exigncia da vnia: razo Locao de longa durao gravosa e excepcional porque o locador no pode reaver o bem (art. 4, 1 parte); maior formalismo, co-participao conjugal. Em caso de morte do locador, restries do prazo passam a seus sucessores...

Questo Exige-se a vnia mesmo que o locador seja casado em regime de separao de bens? CONFRONTAR O ART. 1.647 DO CC.
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto no regime da separao absoluta: I - alienar ou gravar de nus real os bens imveis; II - pleitear, como autor ou ru, acerca desses bens ou direitos; III - prestar fiana ou aval; IV - fazer doao, no sendo remuneratria, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meao.

Clusula Penal: art. 4 Antiga redao: Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporo prevista no art. 924* do Cdigo Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (*atual art. 413 do Cdigo Civil). Novo teor Art. 4o Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) Questo A reduo da multa locatcia um dever de reduo da multa ou uma mera faculdade? Ver art. 571 e 572 do Cdigo Civil.
Art. 571. Havendo prazo estipulado durao do contrato, antes do vencimento no poder o locador reaver a coisa alugada, seno ressarcindo ao locatrio as perdas e danos resultantes, nem o locatrio devolv-la ao locador, seno pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. Pargrafo nico. O locatrio gozar do direito de reteno, enquanto no for ressarcido. Art. 572. Se a obrigao de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenizao excessiva, ser facultado ao juiz fix-la em bases razoveis.

TJDF O artigo 572 do Cdigo Civil diz respeito possibilidade de reduo, pelo Magistrado, de multa advinda de resciso antecipada do contrato de locao. No cabvel a sua aplicao para minorar a obrigao de pagamento de aluguel de imvel. .... (AC 2003.01.1.048542-9; Ac. 284848; Terceira Turma Cvel; Rel Des Ndia Corra Lima; DJU 30/10/2007; Pg. 138) TJSP O integral pagamento da multa (5 aluguis, conforme previso contratual) no seria razovel, considerando que a locao j estava se findando. Considerando, assim, o contido no artigo 4o da Lei de Locaes e a proporcionalidade ao tempo restante do contrato, a multa deve ser novamente reduzida ao equivalente a um ms de aluguel (APL 9127360-52.2006.8.26.0000; Ac. 4907054; Santo Andr; 29a Cmara de Direito Privado; Rel. Des. Ferraz Felisardo; Julg. 19/01/2011; DJESP 10/02/2011). TJG0 III. Apesar de ser a clusula penal aplicvel na espcie presente, pois a apelante deu causa a resoluo da avenca com seu inadimplemento, incumbe ao julgador, quando averiguar que houve o cumprimento de parte conside ravel da avenca, reduzi-la, conforme dispe o art. 413 do cdigo civil. (...) (AC 125597-0/188; Goinia; Rel. Des. Donizete Martins de Oliveira; DJGO 03/09/2008; Pg. 220) STJ 3. Verificar se a reduo da clusula penal, da maneira como foi promovida pelo juiz de primeiro grau e confirmada pelo Tribunal a quo, atingiu patamar razovel e proporcional demandaria a

interpretao das clusulas contidas no contrato locatcio, bem como das provas carreadas aos autos, atraindo os bices dos Enunciados N.os 05 e 07 da Smula desta Corte. 4. Exigindo a anlise das indigitadas questes de fundo o revolvimento do conjunto ftico-probatrio constantes dos autos, bem como o exame de clusulas contratuais, no possvel verificar a existncia, ou no, de alegado dissdio interpretativo. 5. Agravo regimental desprovido. (STJ, AgRgAg 1.042.256; Proc. 2008/0090272-5; PR; Quinta Turma; Rel Min. Laurita Hilrio Vaz; Julg. 18/09/2008; DJE 13/10/2008) SUBLOCAO Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do locador. Anuncia deve ser prvia e reconhecida por escrito. Caso contrrio, h clandestinidade. SUBLOCAO Se legtima, gera restries ao locador relativas ao direito de preferncia, renovao da locao ou interveno no processo. Contrapartida: garantia natural aditiva da locao responsabilidade legal subsidiria do sublocatrio. Art. 16. O sublocatrio responde subsidiariamente ao locador pela importncia que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguis que se vencerem durante a lide. STJ 2. responsabilidade da locatria saldar a diferena dos aluguis perante o locador, tendo em vista que se cuida de obrigao decorrente da relao ex locato. Eventual responsabilidade do sublocatrio subsidiria, de acordo com o artigo 16 da Lei n 8.245/91. (AgRg-Ag 344.395; Proc. 2000/0118763-5; SP; Sexta Turma; Rel Min. Maria Thereza de Assis Moura; Julg. 21/02/2008; DJE 10/03/2008) ALUGUEL Nome da prestao, normalmente pecuniria, correspondente outorga e manuteno de posse que presta o locador. Em regra no cabe sua cobrana antecipada; so excees duas hipteses: a locao por temporada e o contrato sem garantia. Liberdade com ressalvas Art. 17. livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo. Pargrafo nico. Nas locaes residenciais sero observadas os critrios de reajustes previstos na legislao especfica. Art. 18. lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar clusula de reajuste. ndice de reajuste bastante utilizado o IGP-M, mas no h, para contratos de locao, disposio normativa a respeito. A tcnica da indexao da prestao do aluguel acaba por sendo estabelecer reviso do contrato convencionalmente estipulada TJMG (....) O ndice geral de preos - Disponibilidade interna da Fundao Getlio Vargas (IGP-di/FGV) deve ser mantido como indexador do contrato de locao em anlise, uma vez que, alm de ser um ndice oficial, foi livremente pactuado entre as partes. (APCV 1.0024.04.458556-0/0011; Belo Horizonte; Dcima Quinta Cmara Cvel; Rel. Des. Tibrcio Marques; Julg. 28/05/2009; DJEMG 01/07/2009) ALUGUEL

Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust - lo ao preo de mercado. Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio: I - exigir, por motivo de locao ou sublocao, quantia ou valor alm do aluguel e encargos permitidos; Questo Se o locador no conseguir contato com o inquilino, poder majorar unilateralmente o valor locatcio? STJ 3. Nos contratos de locao regidos pela Lei 8.245/91, no facultado ao locador o direito de majorar unilateralmente o valor do aluguel. (...) (REsp 1027229/RN, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 04/02/2010, DJe 15/03/2010) DEVERES DAS PARTES - OBRIGAES CONJUNTIVAS Obrigaes especificas referentes aos direitos dos contratantes Art. 22 DEVERES DO LOCADOR; Art. 23 DEVERES DO LOCATRIO. No so exaustivas as previses, h outras... Ateno - Funo social do contrato e boa f objetiva so essenciais diretrizes; - A interpretao de clausulas dbias deve ser feita de forma favorvel ao locatrio. ACESSRIOS E ENCARGOS Alm do aluguel, costuma-se estipular como dever secundrio o pagamento de despesas como gua, luz, telefone fixo, impostos e eventuais multas que tenham por fato gerador a titularidade da situao jurdica de direito das coisas. Essas verbas, se forem pagas ao locador, por alguma razo contratual, tm data de vencimento concomitante do aluguel, nos termos do art. 25. Transmisso dos tributos art. 25 Atribuda ao locatrio a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinrias de condomnio, o locador poder cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do ms a que se refiram. Pargrafo nico. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencero as vantagens da advindas, salvo se o locatrio reembols-lo integralmente. Questo A clusula de assuno pelos tributos nula quando inserida em contrato de adeso? TJGO 5 - Mostra-se legal a cobrana de rateio de energia eltrica, dentro do contrato de locao, diante do princpio do pacta sunt servanda. (AC 108341-6/188; Proc. 200700462214; Itumbiara; Segunda Cmara Cvel; Rel. Des. Gilberto Marques Filho; Julg. 22/05/2007; DJGO 22/06/2007) STJ (...) II. A cobrana de valores correspondentes a IPTU, fornecimento de gua e luz, que o inquilino se obrigara a pagar no enfrenta vedao legal. Em rigor tais pagamentos integram a remunerao do locador (RESP 232117; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Humberto Gomes de Barros; Julg. 22/02/2005; DJU 14/03/2005; Pg. 316) STJ A verificao da responsabilidade dos locatrios pelo pagamento das obrigaes acessrias no contrato de locao, tais como despesas com gua, luz, multa e tributos, conseqencializando a necessria reapreciao das clusulas do contrato, vedada no enunciado n 5 da Smula deste Superior Tribunal 7

de Justia (AgRg-REsp 737.892; Proc. 2005/0051298-9; RJ; Sexta Turma; Rel. Min. Hamilton Carvalhido; Julg. 25/02/2008; DJE 04/08/2008) TJGO 2 - Constatado por acordo firmado em ao de despejo que o ru/locatario se comprometera ao pagamento do IPTU, merece ser confirmada a sentena monocrtica que assim determina. ... (AC 106330-6/188; Proc. 200603956097; Rio Verde; Terceira Cmara Cvel; Rel. Des. Walter Carlos Lemes; Julg. 27/03/2007; DJGO 27/04/2007) Uma vez contratado que a responsabilidade pelo pagamento das taxas de gua, energia eltrica e imposto territorial e predial urbano (IPTU), ficam a cargo do locatrio e os fazendo o locador, deve este ser ressarcido nos seus pagamentos, devidamente corrigidos monetariamente pelo INPC, acrescidos de juros moratrios de um por cento ao ms. Apelo conhecido e improvido. (TJGO; AC 96233-7/188; Proc. 200600353340; Caldas Novas; Segunda Cmara Cvel; Rel. Des. Gilberto Marques Filho; Julg. 29/08/2006; DJGO 05/10/2006) STJ A estipulao de clusula contratual, atribuindo ao locatrio a responsabilidade pelo pagamento de eventuais taxas (IPTU, gua, etc) anteriores avena, no fere as disposies do art. 45, da Lei n 8.245/91, cuja finalidade tem por objeto impedir perturbao ou eliso do direito do inquilino de continuar no imvel, o que no a hiptese presente. (RESP 285942; RJ; Sexta Turma; Rel. Min. Fernando Gonalves; Julg. 23/10/2001; DJU 12/11/2001; pg. 00178) BENFEITORIAS Despesas e eventuais indenizaes propiciadas por obras que venham a ser realizadas tm regime anlogo ao da posse. Benfeitorias: Melhoramentos introduzidos em certo bem sem importar acesso de coisa nova. Classificam-se em - necessrias: imprescindveis conservao da coisa,; - teis: acrescem potencial de utilizao ou valor; volupturias: destinam-se a mero deleite do utente. Lei 8.245/91, art. 35. Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno. Art. 36. As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser levantadas pelo locatrio, finda a locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel. Polmica: A clusula de renncia s benfeitorias necessrias pode ser tida como nula quando inserida em contrato de adeso? Smula 335 do STJ: Nos contratos de locao, vlida a clusula de renncia indenizao das benfeitorias e ao direito de reteno. Alegao: sede O ru deve arguir a ocorrncia das benfeitorias e o reconhecimento do direito de reteno na contestao ou em reconveno? (...) A alegao de direito reteno por benfeitorias, de regra, constitui-se matria de defesa a ser apresentada na contestao. Todavia, no h empeo a que seja objeto de reconveno. Precedentes do Supremo Tribunal Federal e desta Corte (STJ; REsp 1.036.003; Proc. 2008/0044936-3; SP; Quinta Turma; Rel. Min. Jorge Mussi; Julg. 26/05/2009; DJE 03/08/2009) GARANTIAS ART. 37 8

S pode ser exigida uma das garantias previstas na lei: a pactao de mais de uma modalidade de garantia, do ponto de vista civil, induz nulidade da clusula (art. 37, par. un.). Modalidades: I - cauo; II - fiana; III - seguro de fiana locatcia. IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005) Art. 39 - extenso Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) 1o Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) 2o O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 dias aps a notificao ao locador. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) EXTINO - LOCAO RESIDENCIAL: a) Contratos fixados por escrito por 30 meses ou mais o contrato rescinde no fim do prazo, com prorrogao por tempo indeterminado, caso silentes as partes por mais de 30 dias (art. 46 1). Ocorrida a prorrogao, caber denncia imotivada (denncia vazia), a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupao (art. 46 2). Na ao de despejo por certos fundamentos, se o locatrio concordar em sair do imvel, ter seis meses para a desocupao. Art. 61 Nas aes fundadas no 2 do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatrio, no prazo da contestao, manifestar sua concordncia com a desocupao do imvel, o juiz acolher o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupao, contados da citao, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorrios advocatcios de vinte por cento sobre o valor dado causa. Se a desocupao ocorrer dentro do prazo fixado, o ru ficar isento dessa responsabilidade; caso contrrio, ser expedido mandado de despejo. EXTINO - LOCAO RESIDENCIAL: b) Contratos fixados verbalmente ou por escrito, por menos de 30 meses as duas formas de locao (verbal ou por escrito com prazo inferior a trinta meses) merecem o mesmo tratamento no art. 47 da Lei de Locao. Quanto locao verbal, esta se presume por prazo indeterminado. Quanto ao contrato celebrado por escrito, findo o prazo ajustado sem a celebrao de novo contrato, a locao prorrogar-se- automaticamente. Em todos esses casos, a retomada do imvel s ser possvel por meio da denncia cheia, fundamentada em uma das hipteses previstas nos incisos do art. 47: I) Hipteses do art. 9. da Lei de Locao (mtuo acordo, infrao contratual ou legal, falta de pagamento e obras aprovadas pelo Poder Pblico); II) Em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel estiver relacionada com o seu emprego.

III) III) Havendo pedido para uso prprio, do cnjuge, companheiro ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio. interessante lembrar aqui o teor de quatro smulas do Supremo Tribunal Federal: III) Havendo pedido para uso prprio, do cnjuge, companheiro ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio. interessante lembrar aqui o teor de quatro smulas do Supremo Tribunal Federal: Smula 175: Admite-se a retomada do imvel alugado para uso de filho que vai contrair matrimnio; Smula 409: Ao retomante, que tenha mais de um prdio alugado, cabe optar entre eles, salvo abuso de direito; Smula 410: Se o locador utilizando prdio prprio para a residncia ou atividade comercial, pede o imvel prprio, diverso do que tem o por ele ocupado, no est obrigado a provar a necessidade, que se presume); Smula 484: Pode, legitimamente, o proprietrio pedir o prdio para a residncia de filho, ainda que solteiro IV) Se o imvel for pedido para demolio licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda em, no mnimo, vinte por cento (20%), ou se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento (50%). V) Se a vigncia sem interrupo do contrato superar cinco anos, o que denominado locao velha. Extino - Locao no residencial Sendo celebrado o contrato por qualquer prazo (ou seja, por prazo determinado) estar extinto ao seu trmino, findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso, cabendo denncia vazia (art. 56 da LL). Em casos tais, dispensvel a notificao prvia nos 30 dias seguintes ao termo final do contrato. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias sem oposio do locador, incidir a presuno de prorrogao da locao nas mesmas condies anteriormente ajustadas, mas sem prazo determinado (art. 56, pargrafo nico, da LL). Nessa situao, a regra continua sendo de cabimento de denncia vazia mas a lei exige que o locatrio seja notificado para a desocupao em 30 dias (art. 57 da LL). O locatrio comerciante, empresrio ou industrial pode obter judicialmente a renovao do aluguel caso tenha celebrado, por escrito, contrato de locao por prazo superior a 5 anos e cumprido de forma ininterrupta (ao renovatria de aluguel, prevista no art. 51 da Lei 8.245/1991). Tambm necessrio que o empresrio esteja explorando sua atividade, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos. Para a configurao desse prazo, a jurisprudncia admite que prazos de contratos sucessivos sejam somados, como se depreende pelo teor da Smula 482 do STF: O locatrio que no for sucessor ou cessionrio do que o precedeu na locao, no pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovao do contrato, nos termos do Decreto n. 24.150. Como se percebe, a smula admite a soma como regra. Comunicao Lei 8.245/91, Art. 58. IV - desde que autorizado no contrato, a citao, intimao ou notificao far se - mediante correspondncia com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurdica ou firma individual, tambm mediante telex ou fac-smile , ou, ainda, sendo necessrio, pelas demais formas previstas no Cdigo de Processo Civil; Lei 11.419/06 Art. 5o As intimaes sero feitas por meio eletrnico em portal prprio aos que se cadastrarem na forma do art. 2o desta Lei, dispensando-se a publicao no rgo oficial, inclusive eletrnico. 1o Considerar-se- realizada a intimao no dia em que o intimando efetivar a consulta eletrnica ao teor da intimao, certificando-se nos autos a sua realizao.

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AES LOCATCIAS Tutela diferenciada: procedimentos especiais para melhor tutela da relao jurdica. Facilitao ao hipossuficiente... Ex:dificuldade na caracterizao da medida liminar DA LIMINAR DE DESPEJO ART. 59, 1 Pedido liminar de desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, cabvel nas aes que tiverem por fundamento exclusivo: I. O descumprimento do mtuo acordo no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses para desocupao, contados da assinatura do instrumento; II. A resciso do contrato de trabalho, com prova escrita ou sendo ela demonstrada em audincia prvia; III, Trmino do prazo da locao para temporada, desde que logo aps tenha sido proposta a ao de despejo; IV. Morte do locatrio, sem deixar sucessor nas hipteses da lei; V. A permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o locatrio. VI o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) VII o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato; (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) VIII o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada; (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) IX a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) QUESTO Ausentes tais hipteses, mas presentes os requisitos da antecipao de tutela do art. 273 do CPC, poderia esta ser deferida pelo magistrado ou h vedao, tendo em vista a previso expressa na Lei n. 8.245/91?Esta taxativa ou no exaustiva? CPC, art. 273 O juiz poder, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequvoca, se convena da verossimilhana da alegao e: I - haja fundado receio de dano irreparvel ou de difcil reparao; ou II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propsito protelatrio do ru. 6o A tutela antecipada tambm poder ser concedida quando um ou mais dos pedidos cumulados, ou parcela deles, mostrar-se incontroverso. NO - previso expressa na lei especial, cujo rol TAXATIVO; - haveria irreversibilidade da deciso, o que viola um dos requisitos da antecipao de tutela; - vedaria a possvel purgao da mora. Slvio Venosa " Como o art. 59 em testilha, porm, especfico e restritivo quanto a determinadas aes de despejo de forma exclusiva, deve prosperar o entendimento segundo o qual apenas nessas hipteses do pargrafo primeiro liminar de desocupao, que se traduz em antecipao de tutela. Ainda mais porque nessas hipteses o legislador inquilinrio estabeleceu a cauo expressamente no valor equivalente trs meses de aluguel. Segue-se o princpio pelo qual a norma especial derroga a geral."

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Luiz Fux O legislador do inquilinato, nos casos de despejo liminar - art. 59 - consagrou hipteses de tutela antecipada antes mesmo do advento da reforma do CPC". Pioneirismo da Lei do Inquilinato: as hipteses de concesso de despejo liminar do art. 59 da Lei n. 8.245/91 trata-se de "direitos em estado de evidncia", para a satisfao dos quais o legislador no entendeu necessrio que o autor aguardasse todo o desenrolar do processo. (Tutela Antecipada e Locaes : os fundamentos da antecipao da tutela e sua aplicao na relao locatcia / Luiz Fux. RJ, Ed. Destaque). Precedentes Judiciais Em So Paulo, o Enunciado n. 31 do Centro de Estudos e Debates do Egrgio Segundo Tribunal de Alada Civil dispe: " incabvel nas aes de despejo, a antecipao de tutela de que trata o artigo 273 do Cdigo de Processo Civil, na sua nova redao". SIM - regramento do CPC posterior Lei de Locao LEI NOVA; - aplica-se o CPC subsidiariamente (art. 79 da Lei 8.245/91); - aplicando-se o rito ordinrio, neste cabe a antecipao de tutela; - efetividade do processo em situaes de perigo de dano irreparavel ou abuso do direito de defesa (273, I e II) - eventual irreversibilidade poderia ser resolvida pelo oferecimento de cauo por parte do autor Julgados diferenciados - STJ Cabvel, nas aes de despejo, a antecipao de tutela, como o em toda ao de conhecimento, seja a ao declaratria, seja constitutiva negativa ou positiva), condenatria, mandamental, se presentes os pressupostos legais.... REsp. 445.863/SP DJ 19.12.2002 p. 407. Idem no REsp REsp 595172; SP; 6 T. Rel. Min. Paulo Benjamin Fragoso Gallotti; DJU 01/07/2005). STJ deciso recente 1. O rol previsto no art. 59, 1, da Lei n. 8.245/94, no taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concesso da antecipao de tutela em ao de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida. 2. Ainda que se verifique a evidncia do direito do autor, para a concesso da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC no se dispensa a comprovao da urgncia da medida, tudo devidamente fundamentado pela deciso concessiva, nos termos do 1 do mencionado dispositivo. A ausncia de fundamentao acerca de todas as exigncias legais conduz nulidade da deciso. 3. Embora o acrdo recorrido carea de fundamentao adequada para a aplicao do art. 273, inciso I, do CPC, a Lei n. 12.112/09 acrescentou ao art. 59, 1, da Lei do Inquilinato, a possibilidade de concesso de liminar em despejo por de "falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao", desde que prestada cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel. Assim, cuidando-se de norma processual, sua incidncia imediata, sendo de rigor a aplicao do direito espcie, para determinar ao autor a prestao de cauo - sob pena de a liminar perder operncia. 4. Recurso Especial improvido (STJ; REsp 1.207.161; Proc. 2010/0150779-2; AL; Quarta Turma; Rel. Min. Luis Felipe Salomo; Julg. 08/02/2011; DJE 18/02/2011) TJGO II- somente cabvel o deferimento da liminar almejada em ao de despejo por falta de pagamento, depois de se facultar a purgao da mora pelo locatrio. Agravo de instrumento conhecido e desprovido (TJGO; AI 61522-56.2010.8.09.0000; Goinia; Rel. Des. Francisco Vildon Jos Valente; DJGO 06/10/2010; Pg. 368) RETOMADA DO IMVEL Lei n. 8.245/91, Art. 5 Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de despejo. Questo 12

Tal se justifica para reaver o imvel DO LOCADOR to somente? Ou tambm de terceiros que eventualmente ali estejam, sendo estranhos locao? 2 TAC SP Sublocador que loca o imvel e probe, sem a sua concordncia por escrito, a cesso ou transferncia da sublocao a terceiros, tem na ao de despejo por infrao contratual debitada sublocatria, o meio adequado para promover a resciso do contrato, alcanando, neste caso, a terceira empresa que ali se encontra ilegitimamente instalada, sendo imprpria, para a hiptese, a utilizao da ao de reintegrao de posse" (Ap. s/ Rev. 781.297-00/0 - 5 Cm. - Rel. Juiz S. Oscar Feltrin - J. 12.3.2003). Se terceiro, estranho, passa a ocupar o imvel, sem consentimento expresso, apesar de se intitular cessionrio, sublocatrio, ou comodatrio, no passa de esbulhador, contra quem o possuidor indireto, o locador, pode mover ao de reintegrao de posse (2 TAC SP, Ap. c/ Rev. 422.898 - 2 Cm. - Rel. Juiz FBIO GOUVA - J. 6.2.95). TJMT O abandono do imvel locado, pela cessionria da locatria, expondo-o a invases e depredaes, constitui quebra de obrigao legal e contratual, justificando-se o pedido de resciso do contrato, pela locadora, e conseqente reintegrao desta na posse do bem (TJMT; RAC 64074/2007; Capital; Terceira Cmara Cvel; Rel. Des. Elinaldo Veloso Gomes; Julg. 28/01/2008; DJMT 14/02/2008; Pg. 43) AVALIAO DO MDULO QUESTO Erisvaldo e Suiane receberam de Claudenir um apartamento duplex em locao para fins residenciais formalizada em contrato escrito com prazo original de 30 (trinta) meses que restou prorrogado por tempo indeterminado e vige h 4 anos; o contrato garantido por fiana prestada pela me da locatria (Gilvnia) e permite comunicao pela via eletrnica. Claudenir constatou que h trs meses os locatrios no vem pagando as quotas condominiais nem o IPTU (encargos previstos como de sua responsabilidade, segundo o contrato), apesar de estarem em dia com os alugueres. Ao comunicar-se por telefone com Erisvaldo, este afirmara ter-lhe enviado mensagem eletrnica antes do inicio do perodo para inform-lo sobre quatro fatos: - deixaria de pagar o montante referente a tais verbas em virtude de obras realizadas no imvel (ampliao da piscina do duplex, reparos no telhado da cobertura - afetado pelas fortes chuvas dos ltimos dois meses - e colocao de aparelhos de ar-condicionado em todos os cmodos); - havia se divorciado de Suiane h trs meses e no divrcio ficara combinado que ela arcaria com as despesas referentes aos meses em aberto; - com o divrcio a fiadora Gilvnia se exonerara do encargo; verificou-se a cesso da locao de Suiane a Anidracir, amigo ntimo de Erisvaldo. Como as tratativas para atender aos interesses das partes de forma consensual restaram infrutferas, Claudenir moveu ao de despejo cumulada com cobrana dos acessrios da locao com pedido de medida liminar em face de Erisvaldo, Suiane, Anidracir e Gilvnia, que atuaram com diferentes procuradores. Indeferida a medida liminar e afirmando as partes no terem interesse na audincia de conciliao, foi produzida prova pericial que atestou que os reparos no telhado eram obras necessrias. Testemunhas foram ouvidas e relataram que as partes haviam mencionado nas tratativas do negcio que o uso de email seria possvel nas comunicaes, que realmente Suiane assumira o dbito do valor devido nos meses em questo e que Anidracir era o novo morador do apartamento. Aps o depoimento pessoal das partes, que mantiveram as verses dos fatos manifestadas na petio inicial e nas contestaes, o juiz abriu prazo em audincia para os debates orais. Grupo Clau: Como advogados do autor Claudenir, preparem-se para sustentar oralmente, em alegaes finais, os argumentos para a procedncia do pedido tal como postulado na petio inicial. Grupo Eri: como advogados do ru Eri, preparem-se para sustentar oralmente, em alegaes finais, os fundamentos improcedncia dos pedidos do autor; 13

3) Grupo Sui: como advogados de Suiane, preparem-se para sustentar oralmente, nas alegaes finais, os argumentos favorveis sua cliente e ao reconhecimento da improcedncia; 4) Grupo Ani: como advogados de Anidracir, preparem-se para sustentar oralmente, nas alegaes finais, os fundamentos para proteger os direitos de seu cliente; 5) Grupo Gil: como advogados de Gilvnia, preparem-se para sustentar oralmente, nas alegaes finais, os fundamentos para proteger os interesses de sua cliente. 6) Grupo Magis: como futuros julgadores, preparem-se para presidir os debates na audincia de instruo e faam uma lista dos argumentos passveis de acolhimento e de rejeio, preparando-se para confirm-los ou infirm-los posteriormente, preparando-se para possvel sentena a ser proferida oralmente na audincia. Diretrizes da avaliao: - Realizada em sala de aula a atribuio aos alunos do nmero pertinente (entre 1 e 6), o aluno deve analisar e demonstrar os argumentos favorveis aos interesses de seu cliente, apresentando os argumentos que podem ser invocados em seu favor com a indicao dos respectivos fundamentos de fato e de direito; - Trabalho individual a ser enviado professora at o dia 31/03/2011 por email a fetartuce@uol.com.br; - forma livre: no preciso formatar em termos de petio judicial ou elaborar pesquisa profunda de julgados e doutrina; a titulo de sugesto, indica-se a possibilidade de usar a fonte Times New Roman 12, espaamento 1,5 e envio em documento em Word (formato .doc ou .docx).

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