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ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

Carta ao Leitor
com grande satisfao que apresentamos a terceira edio do Anurio Securitizao e Financiamento Imobilirio. Esta nova edio traz algumas novidades com relao disposio e ao contedo. Visando uma melhor compreenso de todos os canais atuais de financiamento e investimento imobilirios, optamos por apresentar uma introduo um pouco mais longa com alguns dados gerais das principais formas existentes de captao e aplicaes de recursos no setor. Deste modo, o leitor pode, em um s lugar, avaliar os principais nmeros do setor, do financiamento imobilirio realizado a partir de recursos oriundos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio e do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos, s captaes de recursos no mercado de capitais por empresas dos setores de construo, incorporao e participao e securitizadoras imobilirias. Este texto introdutrio seguido por um captulo extenso, com uma grande quantidade de dados e estatsticas para cada uma destas alternativas existentes. O captulo de rankings tambm traz novidades. Para levar em considerao a crescente importncia dos Fundos de Investimento Imobilirio, abrimos uma nova categoria, denominada Mercado Secundrio, com rankings que ordenam os fundos negociados nos ambientes de bolsa e balco da BM&FBOVESPA de acordo com quatro diferentes critrios. Para facilitar a consulta, concentramos em um nico captulo a tradicional tabela dos principais termos e condies de financiamentos oferecidos por instituies financeiras pessoa fsica na compra da casa prpria. Os dados so apresentados de forma padronizada, permitindo uma comparao direta entre os produtos dos diversos ofertantes. Completamos a publicao com um captulo dedicado s questes de natureza jurdicoregulamentar. Escrito especialmente para este Anurio pelo escritrio Souza, Cescon, Barrieu & Flesch, o artigo lista as principais leis e regulamentos que foram criados ou alterados durante o ano de 2009 e que impactam direta ou indiretamente os mercados cobertos por esta publicao. O alcance, a repercusso e o interesse gerados pela segunda edio deste Anurio nos encorajaram a manter o modelo adotado no ano anterior. Assim, esta publicao conta tambm com uma edio em lngua inglesa, denominada Year in Review - 2010: Brazilian Real Estate Finance and Securitization, e ambas so gratuitas. Cometrios, criticas e sugestes de nossos leitores sero muito bem-vindos. Gostaramos de encoraj-los a entrar em contato com a Uqbar atravs do endereo info@uqbar.com.br. Desejamos a todos um bom uso do Anurio! Equipe Uqbar. Maro 2010 Uqbar

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PATROCINADORES

A rB CapitaL uma empresa independente, especializada em operaes de crdito estruturado e gesto de investimentos imobilirios, que se diferencia pela sua capacidade de desenvolver e entregar solues inovadoras e eficientes aos seus Clientes e Investidores e, ao mesmo tempo, comprometer o capital necessrio para o desenvolvimento dos negcios. www.rbcapital.com.br

A interserviCer uma das maiores empresas de servios de crdito imobilirio do Brasil e possui uma equipe de profissionais com larga experincia no setor, prestando servios de analise documental, repasses, auditoria, gesto e cobrana de recebveis para Bancos, Securitizadoras e Construtoras. www.interservicer.com.br

A portfoLio asset uma gestora de recursos focada na estruturao e gesto de veculos de investimento dirigidos rea imobiliria. A excelncia nos servios oferecidos est alicerada na vasta experincia de seus scios que, h mais de 20 anos, estruturam e administram investimentos imobilirios. www.portfolioasset.com.br

O pMKa combina qualidade tcnica, vasta experincia em negcios imobilirios e profundo conhecimento da dinmica empresarial do setor, que contribuem para uma melhor performance na identificao, avaliao, discusso e proposio de solues eficazes. www.pmka.com.br

A BraZiLian seCUrities foi criada em 2000 para desenvolver o mercado brasileiro de ttulos imobilirios. Foi a primeira empresa no Brasil a receber a classificao AA1.BR da Moodys Investors Service, referente sua emisso de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs). As emisses da Brazilian Securities totalizaram R$ 3,65 bilhes em dezembro de 2009, o que representava 25% do mercado brasileiro. www.braziliansecurities.com.br

soUZa, CesCon, BarrieU & fLesCH aDvoGaDos formado por profissionais


com ampla experincia em todas as reas do direito, com escritrios integrados nas cidades de So Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte. O escritrio reconhecido em diversas publicaes internacionais como lder em diversas reas do direito, incluindo mercado de capitais. www.scbf.com.br

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PATROCINADORES

O BanCo MxiMa desenvolveu apurado conhecimento tcnico para oferecer Solues de Excelncia na Estruturao de Operaes de Crdito. Responsvel pela Estruturao e Colocao de Operaes Lastreadas em CCBs, no valor de R$ 1,2 bilho, nos ltimos 4 anos, inicia em 2010 suas Operaes Creditcias no Segmento Imobilirio. www.bancomaxima.com.br

A nsG CapitaL uma administradora de recursos focada em Private Equity (FIP), securitizao de recebveis (FIDCs e CRIs) e fundos de investimentos dedicados e abertos. Autorizada a administrar carteira de valores mobilirios pela CVM, especializada no mercado brasileiro, e conta com uma equipe de profissionais de elevado padro em escritrios no Rio de Janeiro, So Paulo e Porto Alegre. www.nsgcapital.com.br

Pioneira na securitizao imobiliria no Brasil, a CiBraseC lidera o mercado de emisses de CRI com R$ 4,5 bilhes emitidos e participao de mercado de 31% (Jan/10). Com slido grupo de acionistas composto pelos principais bancos brasileiros alm de organismos multilaterais estrangeiros, A CIBRASEC possui Rating A+(bra) Fitch Ratings. www.cibrasec.com.br

votorantiM asset a gestora de recursos de terceiros do Banco Votorantim


e hoje est entre as 15 maiores do mercado. especializada na elaborao de solues financeiras, desenvolvendo fundos condominiais, produtos customizados em crdito privado, direitos creditrios, imobilirios, bem como nas demais categorias de ativos para os segmentos de Investidores Institucionais, Empresas e Private Banking. www.vam.com.br

Os trabalhos integrados das equipes, nas diversas reas de atuao, do navarro aDvoGaDos a expertise para assistir o cliente no planejamento, desenvolvimento e implementao da estruturao de qualquer operao ou negcio de seu interesse, buscando sempre solues criativas para viabilizao segura dos seus objetivos.

www.navarro.adv.br

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NDICE

NdICE dE CONTEdO
introDUo ..............................................................................................................................................................................................................................................9 CaptULo i - finanCiaMento iMoBiLirio ............................................................................................................................................................................................. 14 fUnDo De Garantia Do teMpo De servio ................................................................................................................................................................................. 16 repasses Do Governo ...................................................................................................................................................................................................................... 18 renDa fixa ........................................................................................................................................................................................................................................... 20 sBpe ........................................................................................................................................................................................................................................... 22 CDULa De CrDito iMoBiLirio ............................................................................................................................................................................................. 24 Letras De CrDito iMoBiLirio.............................................................................................................................................................................................. 26 Letras HipoteCrias ................................................................................................................................................................................................................. 29 renDa variveL ................................................................................................................................................................................................................................... 32 aes ........................................................................................................................................................................................................................................... 34 Cotas De fUnDos De investiMento iMoBiLirio ............................................................................................................................................................. 36 seCUritiZao ..................................................................................................................................................................................................................................... 40 CertifiCaDos De reCeBveis iMoBiLirios (Cri).............................................................................................................................................................. 42 estrUtUra Das operaes ............................................................................................................................................................................................. 44 snior-sUBorDinaDa ............................................................................................................................................................................................... 44 soBre-Garantias ....................................................................................................................................................................................................... 45 BUiLD-to-sUit ............................................................................................................................................................................................................... 46 saLe Lease-BaCK......................................................................................................................................................................................................... 46 eMissores ............................................................................................................................................................................................................................. 47 aetatis ............................................................................................................................................................................................................................ 49 aLtere............................................................................................................................................................................................................................. 51 Beta ................................................................................................................................................................................................................................. 52 BraZiLian seCUrities ................................................................................................................................................................................................ 53 BrC ................................................................................................................................................................................................................................... 54 CiBraseC ........................................................................................................................................................................................................................ 55 Gaia .................................................................................................................................................................................................................................. 55 ptria.............................................................................................................................................................................................................................. 56 pDG ................................................................................................................................................................................................................................... 56 rB CapitaL ..................................................................................................................................................................................................................... 57 rB CapitaL resiDenCiaL ........................................................................................................................................................................................... 58 safra .............................................................................................................................................................................................................................. 58 CeDentes ............................................................................................................................................................................................................................... 59 CrDito resiDenCiaL................................................................................................................................................................................................. 59 CrDito Corporativo ................................................................................................................................................................................................ 59 investiDores ....................................................................................................................................................................................................................... 60 Cotas De fUnDos De investiMentos eM Direitos CreDitrios (fiDC).................................................................................................................... 60 CaptULo ii - ranKinGs De 2009.............................................................................................................................................................................................................. 63 eMisses ........................................................................................................................................................................................................................................... 64 CertifiCaDo De reCeBveis iMoBiLirio (Cri)................................................................................................................................................................... 66 Cotas De fiDC iMoBiLirios ..................................................................................................................................................................................................... 67 Cotas De fUnDos De investiMento iMoBiLirio (fii) .................................................................................................................................................... 68 entiDaDes eMissoras ....................................................................................................................................................................................................................... 69 seCUritiZaDoras iMoBiLirias .............................................................................................................................................................................................. 71 fUnDos ........................................................................................................................................................................................................................................... 73 fUnDos De investiMentos eM Direitos CreDitrios (fiDC) .............................................................................................................................. 73 fUnDos De investiMento iMoBiLirio (fii) ............................................................................................................................................................... 73 MerCaDo seCUnDrio ....................................................................................................................................................................................................................... 74 Cotas De fUnDos De investiMento iMoBiLirio (fii) .................................................................................................................................................... 75

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NDICE

terCeiros ........................................................................................................................................................................................................................................... 77 aDMinistraDores ....................................................................................................................................................................................................................... 79 aDvoGaDos .................................................................................................................................................................................................................................... 80 aGnCias De CLassifiCao De risCo .................................................................................................................................................................................. 81 aGentes fiDUCirios ................................................................................................................................................................................................................. 83 aUDitores ...................................................................................................................................................................................................................................... 84 estrUtUraDores ........................................................................................................................................................................................................................ 86 CaptULo iii - terMos & ConDies De finanCiaMento De pessoa fsiCa ............................................................................................................................... 87 BanCos CoMerCiais, MLtipLos, Caixas e Cias. HipoteCrias ........................................................................................................................................... 88 CaptULo iv - reGULaMentao e LeGisLao por soUZa, CesCon, BarrieU & fLesCH aDvoGaDos ............................................................................. 92 prinCipais aLteraes LeGisLativas e norMativas.............................................................................................................................................................. 95 DeCises Do CoLeGiaDo Da CvM ..................................................................................................................................................................................................... 98

NdICE dE FIgURAS
os DaDos De GrfiCos Desta pUBLiCao tM CoMo Data Base 31 De DeZeMBro De 2009. para aCoMpanHaMento ContnUo De DaDos e notCias soBre este MerCaDo, UtiLiZe o orBis. figura 1 - Histrico do Montante de emisses de securitizao por Lastro imobilirio e no-imobilirio (em r$ milhes) ...........................................2 figura 2 - Histrico do Montante de emisses de securitizao imobiliria por ativo-lastro (em r$ milhes) ................................................................ 12 figura 3 - Histrico da participao das emisses imobilirias por Crdito residencial e Corporativo ............................................................................... 13 figura 4 - financiamentos imobilirios Concedidos com recursos do fGts (em r$ milhes) ............................................................................................. 14 figura 5 - financiamento Mdio por Unidade (em r$)...................................................................................................................................................................... 14 figura 6 - saldo de repasses do Governo (em r$) ............................................................................................................................................................................. 16 figura 7 - financiamentos imobilirios Concedidos com recursos do sBpe (em r$ milhes) ............................................................................................. 19 figura 8 - financiamento Mdio por Unidade (em r$)....................................................................................................................................................................... 20 figura 9 - variao acumulada (%) ........................................................................................................................................................................................................... 20 figura 10 - Depsitos de CCi na Cetip evoluo Histrica (em r$ milhes)............................................................................................................................ 22 figura 11 - estoque de CCi na Cetip evoluo Histrica (em r$ milhes) ............................................................................................................................... 22 figura 12 - estoque de CCi na Cetip Composio por indexador (% de montante) ................................................................................................................ 22 figura 13 - negociaes de CCi na Cetip evoluo Histrica (em r$ milhes) ...................................................................................................................... 23 figura 14 - Depsitos de LCi na Cetip evoluo Histrica (em r$ milhes) ............................................................................................................................ 25 figura 15 - estoque de LCi na Cetip evoluo Histrica (em r$ milhes) ............................................................................................................................... 25 figura 16 - estoque de LCi na Cetip Composio por indexador (% de montante)................................................................................................................. 25 figura 17 - negociaes de LCi na Cetip evoluo Histrica (em r$ milhes) ..................................................................................................................... 26 figura 18 - Depsitos de LH na Cetip evoluo Histrica (em r$ milhes)............................................................................................................................. 28 figura 19 - estoque de LH na Cetip evoluo Histrica (em r$ milhes) ................................................................................................................................ 28 figura 20 - negociaes de LH na Cetip evoluo Histrica (em r$ milhes) ....................................................................................................................... 28 figura 21 - nmero e Montante de registros de ofertas publicas de aes de empresas do setor imobiliario (em r$ milhes) .............................. 31 figura 22 - nmero e Montante de emisses primrias de aes de empresas do setor imobiliario (em r$ milhes) ................................................ 32 figura 23 - reas de atuao das Companhias imobilirias que emitiram aes em 2009 ................................................................................................... 32 figura 24 - nmero de fii por tipo de ativo-lastro .............................................................................................................................................................................. 35 figura 25 - Histrico do Montante de emisses de fii (em r$ milhes) ...................................................................................................................................... 35 figura 26 - Histrico do patrimnio Lquido de fii (em r$ milhes) .............................................................................................................................................. 36 figura 27 - Histrico da Capitalizao de Mercado de fii (em r$ milhes) ................................................................................................................................. 36 figura 28 - Composio da Capitalizao de Mercado por tipo de imvel (% de montante).................................................................................................... 37 figura 29 - Composio da Capitalizao de Mercado por finalidade (% de montante)........................................................................................................... 37 figura 30 - rendimento Mensal Histrico de fii - 10+ negociados no ano 2009....................................................................................................................... 38

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NDICE

figura 31 - rentabilidade anual Histrica de fii - 10+ negociados no ano 2009 ....................................................................................................................... 38 figura 32 - Depsitos de Cri na Cetip evoluo Histrica (em r$ milhes) ........................................................................................................................... 42 figura 33 - estoque de Cri na Cetip evoluo Histrica (em r$ milhes) ............................................................................................................................... 43 figura 34 - negociaes de Cri na Cetip e BMf&Bovespa evoluo Histrica (em r$ milhes) ..................................................................................... 43 figura 35: estrutura snior-subordinada .............................................................................................................................................................................................. 44 figura 36: estrutura de sobre-garantias ................................................................................................................................................................................................ 45 figura 37: estrutura de Build-to-suit ....................................................................................................................................................................................................... 45 figura 38: estrutura de sale and lease back ........................................................................................................................................................................................ 46 figura 39 - nmero de securitizadoras imobilirias registradas ................................................................................................................................................... 46 figura 40 - participao no Montante de emisses em 2009 por securitizadora imobiliria ................................................................................................ 47 figura 41 - participao acumulada no Montante de emisses por securitizadora imobiliria ............................................................................................ 47 figura 42 -aetatis - Histrico do Montante emitido (em r$ milhes) ............................................................................................................................................ 49 figura 43 - aetatis - participao Histrica no Montante emitido por Lastro Corporativo e residencial .............................................................................. 49 figura 44 - altere - Histrico do Montante emitido (em r$ milhes) ............................................................................................................................................. 50 figura 45 - altere - participao Histrica no Montante emitido por Lastro Corporativo e residencial ................................................................................ 50 figura 46 - Beta - Histrico do Montante emitido (em r$ milhes) ............................................................................................................................................... 51 figura 47 - Beta - participao Histrica no Montante emitido por Lastro Corporativo e residencial .................................................................................. 51 figura 48 - Brazilian securities - Histrico do Montante emitido (em r$ milhes) ................................................................................................................... 52 figura 49 - Brazilian securities - participao Histrica no Montante emitido por Lastro Corporativo e residencial ...................................................... 52 figura 50 - BrC - Histrico do Montante emitido (em r$ milhes)................................................................................................................................................. 53 figura 51 - BrC - participao Histrica no Montante emitido por Lastro Corporativo e residencial ................................................................................... 53 figura 52 - Cibrasec - Histrico do Montante emitido (em r$ milhes)........................................................................................................................................ 54 figura 53 - Cibrasec - participao Histrica no Montante emitido por Lastro Corporativo e residencial .......................................................................... 54 figura 54 - ptria - Histrico do Montante emitido (em r$ milhes) ............................................................................................................................................. 55 figura 55 - ptria - participao Histrica no Montante emitido por Lastro Corporativo e residencial ................................................................................ 56 figura 56 - rB Capital - Histrico do Montante emitido (em r$ milhes) ..................................................................................................................................... 57 figura 57 - rB Capital - participao Histrica no Montante emitido por Lastro Corporativo e residencial........................................................................ 57 figura 58 - rB Capital residencial - Histrico do Montante emitido (em r$ milhes) ............................................................................................................. 58 figura 59 - rB Capital residencial - participao Histrica no Montante emitido por Lastro Corporativo e residencial ................................................ 58 figura 60 - nmero de Cedentes de Crdito residencial por atividade econmica - ano 2009 ............................................................................................ 59 figura 61 - nmero de Cedentes de Crdito Corporativo por atividade econmica - ano 2009 ............................................................................................. 59 figura 61 - nmero de Cedentes de Crdito Corporativo por atividade econmica - ano 2009 ............................................................................................. 60 figura 62 - participao do Montante emitido de Cri em 2009 por Classe de investidor ........................................................................................................ 60 figura 63 - Histrico do Montante de emisses de Cotas de fiDC imobilirios (em r$ milhes) ......................................................................................... 62 figura 64 - Histrico do patrimnio Lquido de fiDC imobilirios (em r$ milhes .................................................................................................................... 62

NdICE dE TABELAS
os DaDos De taBeLas Desta pUBLiCao tM CoMo Data Base 31 De DeZeMBro De 2009. para aCoMpanHaMento ContnUo De DaDos e notCias soBre este MerCaDo, UtiLiZe o orBis. tabela 1- financiamentos imobilirios Concedidos com recursos do fGts ............................................................................................................................... 14 tabela 2 - saldo de repasses do Governo ............................................................................................................................................................................................. 16 tabela 3 - financiamentos imobilirios Concedidos com recursos do sBpe ............................................................................................................................. 19 tabela 4 - Caderneta de poupana saldo de Depsitos e remunerao Histrica .................................................................................................................... 20 tabela 5 - ofertas pblicas de aes registradas na CvM em 2009 de empresas do setor imobilirio .............................................................................. 31 tabela 6 - emisses primrias de aes realizadas por empresas do setor imobilirio em 2009 ...................................................................................... 32 tabela 7 - securitizadoras imobilirias registradas na CvM em 2009 .......................................................................................................................................... 46 tabela 8 - Lista de fiDC imobilirios ........................................................................................................................................................................................................ 61

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NDICE

tabela 9 - ranking de emisses de Cri por Montante emitido em 2009 ...................................................................................................................................... 65 tabela 10 - ranking de emisses de Cri por Montante emitido Consolidado ......................................................................................................................... 65 tabela 11 - ranking de emisses de Cotas de fiDC imobilirios por Montante emitido em 2009 ........................................................................................ 66 tabela 12 - ranking de emisses de Cotas de fiDC imobilirios por Montante emitido Consolidado.............................................................................. 66 tabela 13 - ranking de emisses de Cotas de fii por Montante emitido em 2009 ................................................................................................................... 67 tabela 14 - ranking de emisses de Cotas de fii por Montante emitido Consolidado ......................................................................................................... 67 tabela 15 - ranking de emissores de Cri por Montante emitido em 2009.................................................................................................................................. 70 tabela 16 - ranking de emissores de Cri por nmero de operaes em 2009 ......................................................................................................................... 70 tabela 17 - ranking de emissores de Cri por Montante emitido Consolidado........................................................................................................................ 71 tabela 18 - ranking de emissores de Cri por nmero de operaes Consolidado ............................................................................................................... 71 tabela 19 - ranking de fiDC por Montante de pL Consolidado .................................................................................................................................................... 72 tabela 20 - ranking de fii por Montante de pL Consolidado ........................................................................................................................................................ 72 tabela 21 - ranking de negociaes de Cotas de fii por Montante ............................................................................................................................................... 74 tabela 22 - ranking de negociaes de Cotas de fii por nmero de negcios.......................................................................................................................... 74 tabela 23 - ranking de rentabilidade acumulada no ano de Cotas de fii ................................................................................................................................... 75 tabela 24 - ranking de Capitalizao de Mercado de Cotas de fii Consolidado ..................................................................................................................... 75 tabela 25 - ranking dos administradores de fii por Montante de pL Consolidado................................................................................................................ 78 tabela 26 - ranking dos administradores de fii por nmero de operaes Consolidado ................................................................................................... 78 tabela 27 - ranking dos advogados por Montante emitido de Cri em 2009 .............................................................................................................................. 79 tabela 28 - ranking dos advogados por nmero de operaes de Cri em 2009 ...................................................................................................................... 80 tabela 29 - ranking das agncias de Classificao de risco por Montante de Cri Classificado em 2009 ....................................................................... 80 tabela 30 - ranking das agncias de Classificao de risco por nmero de ttulos de Cri Classificado em 2009 ........................................................ 80 tabela 31 - ranking das agncias de Classificao de risco por Montante de Cri Classificado Consolidado .............................................................. 80 tabela 32 - ranking das agncias de Classificao de risco por nmero de ttulos de Cri Classificado Consolidado.............................................. 81 tabela 33 - ranking dos agentes fiducirios por Montante emitido de Cri em 2009 .............................................................................................................. 82 tabela 34 - ranking dos agentes fiducirios por nmero de operaes de Cri em 2009 ..................................................................................................... 82 tabela 35 - ranking dos agentes fiducirios por Montante emitido de Cri Consolidado .................................................................................................... 82 tabela 36 - ranking dos agentes fiducirios por nmero de operaes de Cri Consolidado ........................................................................................... 83 tabela 37 - ranking dos auditores de securitizadoras imobilirias por Montante emitido de Cri em 2009 ..................................................................... 83 tabela 38 - ranking dos auditores de securitizadoras imobilirias por nmero de operaes de Cri em 2009............................................................. 83 tabela 39 - ranking dos auditores de fii por Montante de pL Consolidado ............................................................................................................................. 84 tabela 40 - ranking dos auditores de fii por nmero de operaes - Consolidado ................................................................................................................. 84 tabela 41 - ranking dos estruturadores de fii por Montante emitido em 2009......................................................................................................................... 85 tabela 42 - ranking dos estruturadores de fii por nmero de operaes em 2009 ................................................................................................................ 85 tabela 43 - termos e Condies de financiamento imobilirio de Bancos Comerciais, Mltiplos, Caixas e Cia Hipotecrias ..................................... 88

2010 Uqbar A Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. empregou seus melhores esforos na obteno e verificao dos dados apresentados neste documento. Nossas informaes foram obtidas de fontes que consideramos fidedignas, mas sua exatido e seu grau de integralidade e integridade no esto garantidos. A Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. no se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuzos que possam advir de informaes equivocadas. Esta publicao no recomendao de compra ou venda. Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento so de propriedade da Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. Nenhuma das informaes desta publicao pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razo, ou por qualquer pessoa, sem citar Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. como fonte.

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ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

INTRODUO

O ano de 2009 foi um ano atpico, em especial para o setor imobilirio. Indicador preciso das oscilaes de perspectiva econmica que afetaram o pas ao longo do ano, o mercado financeiro mostrou precauo e ceticismo no primeiro semestre e, medida que se constatava que a crise no iria se alongar ou se aprofundar, crescente otimismo na parte final do ano. Como consequncia, os nmeros consolidados do ano, para muitas alternativas de mercado de financiamento imobilirio, indicam um desempenho acima da mdia. Por outro lado, o Governo, atuando como a fora anti-cclica na economia, marcou presena durante todo o ano. Como resultado, as fontes de recursos governamentais mostraram forte crescimento em 2009. Como a atuao no setor imobilirio destas duas foras, Governo e mercado, se deu de forma distinta, a organizao dos nmeros deste Anurio foi feita a partir da perspectiva de duas fontes primrias de recursos, associadas em maior ou menor escala a uma destas duas foras: o contribuinte, cuja contribuio na forma de impostos administrada pelo Governo atravs de seus programas e fundos de investimento; e o investidor, que aplica direta ou indiretamente, suas economias em instrumentos que financiam o setor imobilirio. Abaixo apresentamos os grandes nmeros para as principais alternativas de financiamento imobilirio do mercado brasileiro de acordo com este critrio. Tentamos buscar tendncias indo alm de uma comparao com o ano anterior. Dados histricos e um detalhamento quantitativo mais completo sobre estas alternativas podem ser encontrados no primeiro captulo deste Anurio. Das fontes de recursos que advm do contribuinte e so intermediadas pelo Governo, o Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) apresentou o maior crescimento. O Fundo, atravs da Caixa Econmica Federal (CEF), financiou R$ 15,57 bilhes em emprstimos habitacionais em 2009, representando um crescimento nominal de 47,4% em relao ao total financiado em 2008. Este montante possibilitou o financiamento de 381 mil unidades, contra 282 mil em 2008. Repasses do governo vinculados ao setor imobilirio atingiram R$ 31,39 bilhes no perodo de 2009 at o ms de outubro. Este valor vem crescendo em mdia quase 30,0% anualmente desde 2004, quando totalizava R$ 9,31 bilhes. Investidores pessoas fsicas e institucionais compem a outra importante fonte de recursos para estes mercados, atravs de investimentos em instrumentos de renda fixa, renda varivel e securitizao. Dentre os investimentos em renda fixa, a caderneta de poupana continua sendo a principal fonte de captao de recursos para o setor imobilirio pelo Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE). O saldo de caderneta de poupana no pas cresceu de R$ 91,43 bilhes, no final do ano de 2000, para R$ 253,61 bilhes, em dezembro de 2009. Neste ano, at outubro, foram concedidos novos emprstimos com os recursos da caderneta de poupana em um valor total de R$ 26,44 bilhes, para o financiamento de 233 mil unidades. Dentre as formas de captao de recursos junto a investidores de renda fixa, merece tambm destaque a Letra de Crdito Imobilirio (LCI). O montante de depsitos destas letras na CETIP subiu de R$ 3,44 bilhes em 2006 para R$ 26,19 bilhes em 2009. Ao mesmo tempo, o montante em estoque de LCI na CETIP cresceu consistentemente desde maio de 2008, quando este estava em R$ 6,93 bilhes, at dezembro de 2009, quando a cifra atingiu R$ 15,51 bilhes. Porm, o fato de o montante em estoque no final de 2009 ser inferior ao montante de depsitos feitos durante o ano, demonstra que a natureza destes ttulos ainda de curto prazo. As negociaes de LCI na CETIP, negligentemente baixas no perodo entre 2004 e 2007, saltaram de um nvel de R$ 103,1 milhes, em 2008, para R$ 915,2 milhes em 2009. J os nmeros relativos s Letras Hipotecrias (LH), ttulo mais antigo vinculado ao financiamento imobilirio, continuam a apontar uma tendncia de papel declinante neste setor, apesar de se notar uma recuperao no nvel de estoque deste ttulo no final de 2009. Os depsitos de LH na CETIP, apesar de terem aumentado de um

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INTRODUO

montante irrisrio de R$ 566,2 milhes em 2008 para um montante de R$ 3,46 bilhes em 2009, esto em queda desde 1999, quando o montante atingiu R$ 11,90 bilhes. O estoque de LH na CETIP atingiu R$ 3,73 bilhes no final de 2009, depois de ter cado abaixo de R$ 700,0 milhes no ltimo ms de junho. Para se ter uma perspectiva, o nvel de estoque de LH j alcanou quase R$ 14,00 bilhes durante o ano de 2004. Finalmente, o montante de negociaes de LH tem girado bem abaixo de R$ 500,0 milhes nos ltimos cinco anos, depois de estar acima de R$ 10,00 bilhes durante vrios anos na dcada passada. Outro ttulo de crdito que se destacou no ano foram as Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI). O nvel de depsitos destes ttulos na CETIP se aproximou dos R$ 7,00 bilhes, um salto marcante se considerarmos que os depsitos no final de 2007 ainda no superavam a marca de R$ 1,00 bilho. O estoque de CCI na CETIP, por sua vez, tem crescido consistentemente nos ltimos quatro anos, multiplicando em sete vezes seu valor neste perodo, registrando um nvel de R$ 12,70 bilhes no final de 2009. Quanto ao volume anual de negociaes, o mesmo girou em torno de R$ 1,50 bilho nos ltimos dois anos, sendo que antes de 2007 as negociaes de CCI eram praticamente inexistentes. Os mercados de renda varivel tiveram importante contribuio atravs dos Fundos de Investimento Imobilirio (FII) e do retorno de emisses de aes de empresas do setor imobilirio. O primeiro teve o seu maior ano da histria. O segundo, apesar de ter ainda ficado distante do grande desempenho do setor em 2007, foi capaz de renascer das cinzas de 2008 e ainda conseguir com que o ano se tornasse um dos seus melhores em termos de emisso. Durante o ano, o setor de FII recebeu ateno especial do mercado. Importantes avanos ocorreram no arcabouo jurdico-regulamentar, culminando com a sano da Lei 12.024 em agosto de 2009, que possibilitou a iseno tributria dos fundos nos investimentos em Certificados de Recebveis Imobilirios, LCI e LH e a passagem da Resoluo 3.792 do Conselho Monetrio Nacional, que altera os limites de investimento dos fundos de penso, possibilitando aplicaes em FII em um valor de at dez por cento do patrimnio lquido destas instituies. Uma demanda crescente por parte de investidores interessados em diversificao e um melhor retorno de seus investimentos, em um ambiente de taxas de juro historicamente baixas, promete expandir substancialmente a base de investidores neste mercado. A atuao do investidor pessoa fsica, beneficiado pela iseno tributria aplicvel para os investimentos em FII, j mostra sinais claros de impacto no mercado detectados atravs do movimento de alta no mercado secundrio dos fundos negociveis na BM&FBOVESPA e da sua participao majoritria na demanda das ofertas pblicas registradas na CVM no final do ano. Quanto aos investidores institucionais, a atuao tem sido ausente at o momento, mas os mandatos indicam uma participao crescente, principalmente por parte dos fundos de penso. O mercado de ofertas pblicas e o mercado secundrio de aes de empresas de incorporao, construo e participao voltaram a mostrar fora no segundo semestre de 2009. Com valorizaes acima de 100,0% ao longo do ano, vrias empresas aproveitaram esta janela e se capitalizaram com novas ofertas pblicas. Foram oito emisses diferentes que, na mdia, captaram mais de R$ 800,0 milhes por operao. Aps oito anos consecutivos de crescimento, o mercado brasileiro de securitizao apresentou seu primeiro ano de retrao, em termos de montante de ttulos emitidos. Reflexo da crise financeira mundial, que afetou o mercado brasileiro de forma mais contundente at o final do primeiro semestre de 2009, o mercado decresceu 26,3% comparativamente ao ano anterior. O mercado de securitizao com lastro imobilirio tambm apresentou retrao, porm devido importncia crescente do setor imobilirio na economia brasileira, esta foi bem menor que a do mercado como um todo, 13,0%. Como consequncia, o total das operaes com lastro imobilirio em 2009 superou um quarto das emisses totais.

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INTRODUO

Figura 1 - Histrico do Montante de eMisses de securitizao por Lastro iMobiLirio e no-iMobiLirio (eM r$ MiLHes)

*No foi considerado o FIDC Sistema Petrobrs NP

As operaes de securitizao imobiliria foram lastreadas em duas classes de ativos-lastro: o Crdito Imobilirio, que agrega os crditos decorrentes de financiamentos para a aquisio de imveis residenciais ou comerciais, e o Aluguel, que consolida os crditos decorrentes de contratos de locao tpica e atpica e de constituio de direito real de superfcie. As operaes com lastro em Aluguel tiveram um montante quase equivalente ao do ano anterior, porm uma participao maior no total de emisses, chegando a 44,5%.
Figura 2 - Histrico do Montante de eMisses de securitizao iMobiLiria por ativo-Lastro (eM r$ MiLHes)
5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Aluguel Crdito Imobilirio Histrico do Montante de Emisses por Ativo Lastro (em R$ milhes)

*No foi considerado o FIDC Sistema Petrobrs NP

O principal ttulo de securitizao imobiliria o Certificado de Recebveis Imobilirios (CRI), emitido por Companhias Securitizadoras de Crditos Imobilirios (CSCI ou Securitizadora Imobiliria). Apesar do montante emitido em 2009 ser inferior ao do ano anterior, R$ 3,80 bilhes contra R$ 4,70 bilhes, a tendncia claramente crescente, como demonstra o estoque destes ttulos na CETIP que aumentou quatro vezes nos ltimos dois anos, fechando 2009 no valor de R$ 10,57 bilhes.

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INTRODUO

O crdito imobilirio securitizado via CRI registrou um aumento na participao dos crditos originados junto a pessoas fsicas decorrentes da compra de imveis residenciais (Crdito Residencial), que voltaram a crescer em 2009 para cerca de um tero do total de emisses. O montante de Crdito Residencial securitizado no ano tambm foi recorde, R$ 1,44 bilho. Porm, crditos decorrentes do financiamento de imveis industriais ou comerciais para grandes empresas (Crdito Corporativo) continuam a representar a maior parte do crdito securitizado anualmente, sendo que em 2009 estes representaram 64,7% do total securitizado.
fiGUra 3 - HistriCo Da partiCipao Das eMisses iMoBiLirias por CrDito resiDenCiaL e Corporativo

Com relao ao perfil dos investidores de CRI durante 2009, ntido o crescimento relativo da participao do investidor pessoa fsica neste mercado, atingindo mais de 25,0% do total, sendo que esta participao esteve abaixo de 10,0% nos ltimos dois anos. Tal tendncia est em linha com a maior capacidade recente dos bancos de colocar ttulos privados de renda fixa perante investidores pessoa fsica, principalmente aqueles clientes de alta renda. A participao de pessoas fsicas em investimentos em CRI dever se intensificar, de forma indireta, com a Lei 12.024. Com a nova lei, o benefcio fiscal existente para pessoa fsica que investe em CRI foi replicado atravs da estrutura dos FII. Consequentemente, tornou-se possvel a aquisio destes ttulos pelo pequeno investidor atravs da estrutura dos fundos imobilirios e multiplicou-se o potencial de distribuio e colocao tanto das cotas dos FII como dos prprios CRI. Finalmente, vale a pena ressaltar as emisses de cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDC) dedicados ao setor imobilirio. Veculos de securitizao de substancial importncia na evoluo do mercado de crdito no Brasil, os FIDC ainda tm uma participao minoritria como instrumento de financiamento imobilirio no pas. Porm, aps no marcarem presena em 2008, emisses de novos FIDC imobilirios foram registradas em 2009 totalizando R$ 289,0 milhes.

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CaptULo i finanCiaMento iMoBiLirio


Este primeiro captulo apresenta dados e informaes referentes a todas as formas de financiamento imobilirio existentes. Comea com as fontes de financiamento nas quais o governo desempenha um papel protagonista, utilizando recursos do contribuinte, especificamente os Repasses de Governo e o Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS). Depois cobre os instrumentos de captao de recursos provenientes de investidores, pessoas fsicas e jurdicas, atravs de instrumentos denominados de Renda Fixa: Caderneta de Poupana, Letra Hipotecria, Letra de Crdito Imobilirio e Cdula de Crdito Imobilirio. Na sequencia so apresentados outros ttulos comprados por investidores, cotas de Fundo de Investimento Imobilirio e aes de construtoras e incorporadoras, classificados como ttulos de Renda Varivel. Por fim, de forma destacada, aparecem as operaes de Securitizao, onde o Certificado de Recebveis Imobilirios e, em menor importncia para o setor imobilirio, as cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditrios so seus principais ttulos. Para cada opo de financiamento so apresentados dados consolidados de evoluo histrica especficos daquele instrumento. Para cada um dos ttulos de Renda Fixa, Securitizao e para as cotas de fundos de investimento, foi produzida uma ficha tcnica com um resumo dos seus principais termos e condies e em sequncia dados referentes ao mercado secundrio. No caso das cotas de Fundos de Investimento Imobilirio, onde h mais pulverizao, volatilidade e nmeros de negcios no mercado secundrio, foram adicionados grficos cobrindo a rentabilidade no setor. Para a seo referente Securitizao imobiliria, foi desenvolvido um mapeamento completo incluindo informaes sobre as diferentes estruturas utilizadas, a atuao e participao das companhias securitizadoras no mercado, e os investidores e os cedentes dos crditos securitizados.

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CaptULo i - finanCiaMento iMoBiLirio fUnDo De Garantia Do teMpo De servio


Alocaes de investimentos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) so definidas pelo Governo Federal. A Caixa Econmica Federal administra o processo de investimento diretamente com tomadores de recursos financeiros e indiretamente via agentes financiadores. A tabela e figuras a seguir apresentam dados sobre a evoluo histrica do financiamento imobilirio concedido com recursos do FGTS.

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

taBeLa 1- finanCiaMentos iMoBiLirios ConCeDiDos CoM reCUrsos Do fGts QUANTIdAdE dE OPERAES


238.013 217.138 195.020 174.133 192.101 274.095 309.019 218.750 198.256 n.d.

ANO
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

MONTANTE (R$ MILhES)


3.873 3.073 3.731 3.818 3.879 5.532 7.040 6.900 10.560 15.567

VARIAO (%)
-20,7 21,4 2,3 1,6 42,6 27,2 -2,0 53,0 47,4

NMERO dE UNIdAdES
316.610 264.047 253.210 246.107 267.362 337.846 407.901 333.081 282.687 381.273

VARIAO (%)
-16,6 -4,1 -2,8 8,6 26,4 20,7 -18,3 -15,1 34,9

VALOR MdIO FINANCIAdO (R$)


12.231 11.637 14.734 15.515 14.510 16.376 17.259 20.715 37.354 40.830

VARIAO (%)
-4,9 26,6 5,3 -6,5 12,9 5,4 20,0 80,3 9,3

Fonte: Caixa Econmica Federal / CBIC / Uqbar

fiGUra 4 - finanCiaMentos iMoBiLirios ConCeDiDos CoM reCUrsos Do fGts (eM r$ MiLHes)

Fonte: CBIC/Caixa Econmica Federal/Uqbar

fiGUra 5 - finanCiaMento MDio por UniDaDe (eM r$)

Fonte: CBIC/Caixa Econmica Federal/Uqbar


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CaptULo i - finanCiaMento iMoBiLirio repasses Do Governo


A seo a seguir apresenta dados sobre a evoluo histrica do saldo dos emprstimos imobilirios repassados do Oramento Geral da Unio do Governo Federal.

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

taBeLa 2 - saLDo De repasses Do Governo VALORES NOMINAIS (EM R$ MILhES)


2.972 1.783 863 889 864 633 262 1.464 4.472 6.967 9.306 12.095 15.716 18.664 24.530 31.387

ANO
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* Fonte: CBIC / Banco Central / Uqbar

VARIAO (%)
-40,0 -51,6 3,0 -2,8 -26,8 -58,6 458,5 205,5 55,8 33,6 30,0 29,9 18,8 31,4 28,0 *dados at Outubro de 2009

fiGUra 6 - saLDo De repasses Do Governo (eM r$)

Fonte: CBIC/Banco Central

*dados at Outubro de 2009

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CaptULo i - finanCiaMento iMoBiLirio renDa fixa


Entre as opes de captao de recursos de investidores para o financiamento imobilirio, destaca-se o grupo de instrumentos de Renda Fixa. Nesta categoria, em termos de montante de recursos captados para o setor, a Caderneta de Poupana historicamente a grande referncia. So publicados nesta seo, em forma grfica, os dados consolidados dos recursos provenientes do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE) aplicados no setor imobilirio, assim como os nmeros relativos s unidades financiadas e os valores mdios por unidade financiada. Os outros ttulos de renda fixa que canalizam recursos para o financiamento imobilirio so: a Letra Hipotecria, a Letra de Crdito Imobilirio e a Cdula de Crdito Imobilirio. Com exceo da Letra Hipotecria, que vem apresentando papel decrescente no setor, todos os demais ttulos vem ganhando importncia no mercado financeiro. So apresentados tambm nesta seo os dados relativos aos montantes de depsito, em estoque e negociados no mercado secundrio com registro na CETIP, para cada um dos ttulos de Renda Fixa. Precede exposio dos dados de cada ttulo a respectiva ficha tcnica com um resumo dos seus principais termos e condies.

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

SBPE
Financiamento imobilirio concedido a partir de depsitos voluntrios detidos por pessoas fsicas e jurdicas em instituies financeiras participantes do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos. A alocao dos recursos destinados ao financiamento imobilirio feita por cada participante do SBPE e decorrente da evoluo do seu saldo de depsitos de poupana. Este nmero determina o montante de emprstimos obrigatrios que a respectiva instituio deve contabilizar nos termos do Sistema Financeiro da Habitao. As tabelas e as figuras a seguir apresentam dados sobre a evoluo histrica dos financiamentos concedidos com recursos do SBPE.
taBeLa 3 - finanCiaMentos iMoBiLirios ConCeDiDos CoM reCUrsos Do sBpe MONTANTE (R$ MILhES)
1.735 1.871 1.463 1.725 2.084 1.696 1.910 1.870 1.768 2.217 3.000 4.793 9.314 18.253 29.996 26.443

ANO
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*

VARIAO (%)
7,8 -21,8 17,9 20,8 -18,6 12,6 -2,1 -5,4 25,3 35,3 59,7 94,3 96,0 64,3 -11,8

NMERO dE UNIdAdES
61.384 46.560 38.286 35.487 38.887 35.549 36.333 35.756 28.902 36.446 53.786 60.768 111.988 194.853 298.496 233.381

VARIAO (%)
-24,1 -17,8 -7,3 9,6 -8,6 2,2 -1,6 -19,2 26,1 47,6 13,0 84,3 74,0 53,2 -21,8

FINANCIAMENTO MdIO POR UNIdAdE (R$)


28.266 40.184 38.204 48.598 53.581 47.697 52.565 52.305 61.188 60.822 55.780 78.869 83.170 93.673 100.491 113.304

VARIAO (%)
42,2 -4,9 27,2 10,3 -11,0 10,2 -0,5 17,0 -0,6 -8,3 41,4 5,5 12,6 7,3 12,7 *dados at Outubro de 2009

Fonte: Banco Central / Uqbar

fiGUra 7 - finanCiaMentos iMoBiLirios ConCeDiDos CoM reCUrsos Do sBpe (eM r$ MiLHes)

Fonte: Banco Central / Uqbar

*dados at Outubro de 2009

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

fiGUra 8 - finanCiaMento MDio por UniDaDe (eM r$)

Fonte: Banco Central / Uqbar

*dados at Outubro de 2009

taBeLa 4 - CaDerneta De poUpana saLDo De Depsitos e reMUnerao HistriCa VARIAO ( %) ANUAL


6,3 15,7 2,5 10,1 6,7 11,1 24,9 14,7 17,7

ANO
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

SALdO (R$ MILhES)


91.430 97.146 112.423 115.258 126.853 135.412 150.413 187.827 215.400 253.605

REMUNERAO dA POUPANA (%) ANUAL


8,4 8,6 9,1 11,1 8,1 9,2 8,3 7,7 7,9 6,9

ACUMULAdA
6,3 23,0 26,1 38,7 48,1 64,5 105,4 135,6 177,4

ACUMULAdA
8,6 18,5 31,7 42,3 55,4 68,4 81,3 95,7 109,2

Fonte: Banco Central / Uqbar

fiGUra 9 - variao aCUMULaDa (%)

Fonte: Banco Central / Uqbar

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ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

Cdula de Crdito Imobilirio


RESUMO dE TERMOS E CONdIES
DesCrio: Ttulo representativo de crditos imobilirios. A Cdula de Crdito Imobilirio (CCI) poder ser integral, quando representar a totalidade do crdito, ou fracionria, quando representar parte dele, no podendo a soma das cdulas fracionrias emitidas em relao a cada crdito exceder o valor total do crdito que elas representam. Cdulas fracionrias podero ser emitidas de uma s vez, ou ao longo do tempo, desde que o sejam antes do vencimento da obrigao que elas representam. A CCI um ttulo executivo extrajudicial exigvel pelo valor apurado de acordo com as clusulas e as condies pactuadas no contrato que lhe deu origem. eMissor: Lastro: Garantia: Credor do crdito imobilirio. A emisso e a negociao de CCI independe de autorizao do devedor do crdito imobilirio que ela representa. Crditos Imobilirios. Poder contar com garantia real ou fidejussria. Sendo o crdito imobilirio garantido por direito real, a emisso da cdula dever ser averbada em registro de imveis, mencionandose apenas o nmero, a srie e a instituio custodiante da CCI. Escritural ou cartular. A emisso da cdula sob a forma escritural feita mediante escritura pblica ou instrumento particular, devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituio financeira e registrado em sistemas de registro e liquidao financeira de ttulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Atravs de pagamentos peridicos ou em parcela nica no vencimento.

forMa e reGistro:

paGaMento De prinCipaL: paGaMento De JUros: neGoCiao: transfernCia:

Atravs de pagamentos peridicos ou em parcela nica no vencimento. Diretamente entre as partes interessadas. Na forma cartular, endosso; na forma escritural, atravs dos registros das negociaes em sistemas de registro e de liquidao financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. A cesso do crdito representado por CCI implica automtica transmisso das respectivas garantias ao cessionrio, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cdula, ficando o cessionrio, no caso de contrato de alienao fiduciria, investido na propriedade fiduciria. A cesso de crdito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, est dispensada de averbao no registro de imveis.

LiqUiDao finanCeira:

CETIP ou BM&FBOVESPA.

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ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

fiGUra 10 - Depsitos De CCi na Cetip evoLUo HistriCa (eM r$ MiLHes)

Fonte: CETIP

fiGUra 11 - estoqUe De CCi na Cetip evoLUo HistriCa (eM r$ MiLHes)

Fonte: CETIP

fiGUra 12 - estoqUe De CCi na Cetip CoMposio por inDexaDor (% De Montante)

Fonte: CETIP

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

fiGUra 13 - neGoCiaes De CCi na Cetip evoLUo HistriCa (eM r$ MiLHes)

Fonte: CETIP

Letras de Crdito Imobilirio


RESUMO dE TERMOS E CONdIES
DesCrio: Ttulo de crdito lastreado por crditos imobilirios garantidos por hipoteca ou alienao fiduciria de imvel e, possivelmente, outras garantias do emissor. A Letra de Crdito Imobilirio (LCI) confere aos seus tomadores direito de crdito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualizao monetria nela estipulados. Somente bancos comerciais, bancos mltiplos com carteira de crdito imobilirio, a Caixa Econmica Federal, sociedades de crdito imobilirio, associaes de poupana e emprstimo, companhias hipotecrias e demais instituies expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil. Um ou mais crditos imobilirios garantidos por hipoteca ou por alienao fiduciria de bem imvel, observado que a soma do valor principal das letras emitidas no pode exceder o valor total dos crditos imobilirios em poder do emissor. O crdito imobilirio caucionado pode ser substitudo por outro crdito da mesma natureza, por iniciativa do emissor da LCI, nos casos de liquidao ou vencimento antecipado do crdito, ou por solicitao justificada do credor da letra. Cauo de crditos imobilirios, por sua vez garantidos por hipoteca ou alienao fiduciria de bem imvel. A LCI pode contar tambm com garantia fidejussria adicional de instituio financeira. Cartular e escritural. A critrio do credor poder ser dispensada a emisso de certificado, ficando registrada sob a forma escritural na instituio emissora. Na forma escritural, deve ser registrada em sistemas de registro e liquidao financeira de ttulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Fixa ou flutuante.

eMissor:

Lastro:

Garantia:

forMa e reGistro:

taxa De JUros:

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atUaLiZao Monetria:

ndice de preos com srie regularmente calculada e de conhecimento pblico. A atualizao de valor permitida, desde que os ttulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mnimos de um ano. Atualizao mensal permitida, desde que os ttulos emitidos tenham prazo mnimo de trinta e seis meses. Porm, vedado o pagamento dos valores relativos atualizao monetria apropriados desde a emisso, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao mnimo; exceto no caso de quitao ou vencimento antecipado dos crditos imobilirios que lastreiam a letra. Prazo mnimo depende da taxa de juros ou de reajuste do valor nominal (atualizao monetria). A LCI no poder ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos crditos imobilirios que lhe servem de lastro.
TAxA dE JUROS
Taxa Fixa TR TJLP TBF

praZo:

PRAZO MNIMO
No existe 1 ms / 36 meses 1 ms 2 meses

ATUALIZAO MONETRIA
Anual, por ndice de preo Mensal, por ndice de preo

PRAZO MNIMO
12 meses 36 meses

paGaMento De prinCipaL: paGaMento De JUros: neGoCiao: transfernCia:

Pagamentos de principal so feitos em prestaes peridicas ou de uma nica vez no vencimento. No h exigncia de intervalo mnimo entre os pagamentos peridicos. Pagamentos de juros so feitos periodicamente ou de uma nica vez no vencimento. No h exigncia de intervalo mnimo entre os pagamentos peridicos de juros. Diretamente entre as partes interessadas. Na forma cartular, endosso; na forma escritural, atravs dos registros das negociaes em sistemas de registro e de liquidao financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. Ao transferir a letra para outrem, o titular responde por sua veracidade, mas no pelo pagamento. Se a instituio financeira no o honrar, o titular no poder exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra.

LiqUiDao finanCeira:

CETIP.

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

fiGUra 14 - Depsitos De LCi na Cetip evoLUo HistriCa (eM r$ MiLHes)

Fonte: CETIP

fiGUra 15 - estoqUe De LCi na Cetip evoLUo HistriCa (eM r$ MiLHes)

Fonte: CETIP

fiGUra 16 - estoqUe De LCi na Cetip CoMposio por inDexaDor (% De Montante)

Fonte: CETIP

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fiGUra 17 - neGoCiaes De LCi na Cetip evoLUo HistriCa (eM r$ MiLHes)

Letras hipotecrias
RESUMO dE TERMOS E CONdIES
DesCrio: Ttulo de crdito, garantido por crditos hipotecrios e, possivelmente, outras garantias do emissor. A Letra Hipotecria (LH) confere aos seus tomadores direito de crdito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualizao monetria nela estipulados. Privativa das instituies que atuam na concesso de financiamentos com recursos do Sistema Financeiro da Habitao - SFH. Um ou mais crditos hipotecrios, sujeito limitao de que a soma do valor principal das letras emitidas no exceder o valor total de crditos hipotecrios em poder do emissor. O crdito hipotecrio dado em garantia poder ser substitudo por outro crdito da mesma natureza, por iniciativa do emissor, no caso de liquidao ou vencimento antecipado, ou por solicitao do credor da letra. Poder contar com garantia fidejussria adicional de instituio financeira. Hipoteca. Cartular e escritural. A critrio do credor poder ser dispensada a emisso de certificado, ficando registrada sob a forma escritural na instituio emissora. Na forma escritural deve ser registrada em sistemas de registro e liquidao financeira de ttulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Fixa ou flutuante.

eMissor: Lastro:

Garantia: forMa e reGistro:

taxa De JUros:

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atUaLiZao Monetria:

ndice de preos com srie regularmente calculada e de conhecimento pblico. A atualizao de valor permitida desde que os ttulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mnimos de um ano. Atualizao mensal permitida, desde que os ttulos emitidos tenham prazo mnimo de trinta e seis meses. Porm, vedado o pagamento dos valores relativos atualizao monetria apropriados desde a emisso, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao mnimo; exceto no caso de quitao ou vencimento antecipado dos crditos imobilirios que lastreiam a letra. Prazo mnimo depende da taxa de juros ou de reajuste do valor nominal (atualizao monetria). A LH no poder ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos crditos hipotecrios que lhe servem de lastro. Nas operaes com clusula de reajuste por ndice de preos, a periodicidade de atualizao no pode ser inferior a um ano.
TAxA dE JUROS
Taxa Fixa TR TJLP TBF

praZo:

PRAZO MNIMO
No existe 180 dias 1 ms 2 meses

ATUALIZAO MONETRIA
ndice de Preo

PRAZO MNIMO
60 meses

paGaMento De prinCipaL: paGaMento De JUros: neGoCiao: transfernCia:

Pagamentos de principal so feitos em prestaes peridicas ou de uma nica vez no vencimento. No h exigncia de intervalo mnimo entre os pagamentos peridicos. Os juros so pagos periodicamente ou de uma nica vez no vencimento. No h exigncia de intervalo mnimo entre os pagamentos peridicos. Diretamente entre as partes interessadas. Na forma cartular, endosso; na forma escritural, atravs dos registros das negociaes em sistemas de registro e de liquidao financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. Ao transferir a letra para outrem, o titular responde por sua veracidade, mas no pelo pagamento. Se a instituio financeira no o honrar, o titular no poder exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra.

LiqUiDao finanCeira:

CETIP.

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

fiGUra 18 - Depsitos De LH na Cetip evoLUo HistriCa (eM r$ MiLHes)

Fonte: CETIP

fiGUra 19 - estoqUe De LH na Cetip evoLUo HistriCa (eM r$ MiLHes)

Fonte: CETIP

fiGUra 20 - neGoCiaes De LH na Cetip evoLUo HistriCa (eM r$ MiLHes)

Fonte: CETIP
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CaptULo i - finanCiaMento iMoBiLirio renDa variveL


Os mercados de renda varivel contriburam de forma significativa na captao de recursos para o setor imobilirio durante o ano de 2009. Fazem parte deste grupo as emisses de aes de empresas do setor e de cotas de Fundos de Investimento Imobilirio. Em relao ao mercado de Fundos de Investimento Imobilirio, alm do histrico de montante emitido, patrimnio lquido e capitalizao de mercado, so apresentadas informaes relativas participao de mercado por finalidade e tipo de imvel dos fundos. Sempre que pertinente feita a separao dos dados consolidados dos fundos negociados no mercado secundrio e, para este grupo, so produzidos os nmeros de rentabilidade.

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

Aes
Durante o ano de 2009 existiram oito ofertas pblicas de aes de empresas do setor imobilirio, totalizando R$ 5,75 bilhes. As tabelas 5 e 6 e as figuras 21 e 22 apresentam os histricos de registros e de emisses de aes deste setor.

A metodologia utilizada:
Os dados referentes a emisses e registros das ofertas pblicas de aes foram obtidos nos sites da Comisso de Valores Mobilirios e das respectivas empresas, atravs de entrevistas com representantes do departamento de relaes com investidores destas e de documentos pblicos referentes s ofertas.
taBeLa 5 - ofertas pBLiCas De aes reGistraDas na CvM eM 2009 De eMpresas Do setor iMoBiLirio EMPRESA
MRV Engenharia e Participaes S.A. BR Malls Participaes S.A. Multiplan Emp. Imobilirios S.A. PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participaes Rossi Residencial S.A. Brookfield Incorporaes S.A. Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A. Cyrela Brazil Realty S.A. Empesa e Participaes

QUANTIdAdE dE AES
24.300.000 30.284.676 29.900.000 56.000.000 74.250.000 82.750.000 15.640.000 53.750.000

PREO (R$)
24,50 15,00 26,50 14,00 12,50 6,80 28,50 22,00

MONTANTE (R$)
595.350.000 454.270.140 792.350.000 784.000.000 928.125.000 562.700.000 445.740.000 1.182.500.000

IPO*
NO NO NO NO NO NO NO NO

dATA
24/06/2009 02/07/2009 25/09/2009 02/10/2009 02/10/2009 21/10/2009 23/10/2009 28/10/2009

Total
Fonte:CVM/Uqbar

5.745.035.140
*Initial Public Offer

fiGUra 21 - nMero e Montante De reGistros De ofertas pUBLiCas De aes De eMpresas Do setor iMoBiLiario (eM r$ MiLHes)

Fonte:CVM

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

taBeLa 6 - eMisses priMrias De aes reaLiZaDas por eMpresas Do setor iMoBiLirio eM 2009 QUANTIdAdE dE AES
29.475.000 55.723.803 74.250.000 29.900.000 75.600.000 97.750.000 53.750.000 14.400.000

EMPRESA
MRV Engenharia e Participaes S.A. BR Malls Participaes S.A. Rossi Residencial S.A. Multiplan Emp. Imobilirios S.A. PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participaes Brookfield Incorporaes S.A. Cyrela Brazil Realty S.A. Empresa e Participaes Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A.

PREO (R$)
24,50 15,00 12,50 26,50 14,00 6,80 22,00 28,50

MONTANTE (R$)
722.137.500 835.857.045 928.125.000 792.350.000 1.058.400.000 664.700.000 1.182.500.000 410.400.000

dATA
14/07/09 22/07/09 14/10/09 15/10/09 19/10/09 12/11/09 13/11/09 27/11/09

Total
Fonte: CVM/Uqbar

6.594.469.545

fiGUra 22 - nMero e Montante De eMisses priMrias De aes De eMpresas Do setor iMoBiLiario (eM r$ MiLHes)

Fonte: CVM/Uqbar

fiGUra 23 - reas De atUao Das CoMpanHias iMoBiLirias qUe eMitiraM aes eM 2009

Fonte: Uqbar

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Cotas de Fundos de Investimento Imobilirio


RESUMO dE TERMOS E CONdIES
DesCrio: eMissor: Frao ideal de patrimnio do Emissor. Fundos de Investimento Imobilirio (FII), uma comunho de recursos captados por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios e destinados aplicao em (a) direitos reais sobre bens imveis, (b) ttulos imobilirios de renda fixa, (c) aes, debntures, notas promissrias e outros valores mobilirios de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII, (d) aes de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo nico propsito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e) certificados de potencial adicional de construo, e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participaes e FIDC que tenham como poltica de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII. Os FII so constitudos sob a forma de condomnio fechado e podem ter prazo de durao indeterminado. Escritural e nominativa. Classe nica no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou caractersticas especiais quanto ordem de preferncia no pagamento dos rendimentos peridicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidao do fundo. Emisso de cotas pode ser dividida em sries, com o fim especfico de estabelecer, para cada srie, datas diversas de integralizao, sem prejuzo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas. Oferta pblica de cotas depende de prvio registro na CVM e deve ser realizada por instituies intermedirias integrantes do sistema de distribuio de valores mobilirios. Uma nova distribuio no pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior. Subscrio parcial e cancelamento de saldo no colocado permitido, desde que um montante mnimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcanado. Integralizao pode ser vista ou em prazo determinado no compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imveis, direitos relativos a imveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, ttulos e valores mobilirios. Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas pr-estabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de deciso da assembleia geral de cotistas. No permitido. Capital investido em cotas de FII retornado atravs (i) da distribuio de resultados; (ii) da amortizao das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado secundrio; ou (iii) da dissoluo do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuio proporcional do patrimnio aos seus cotistas. As cotas podem ser transferidas mediante termo de cesso e transferncia, assinado pelo cedente e pelo cessionrio, e registrado em cartrio de ttulos e documentos, ou atravs de bolsa de valores ou entidade de mercado de balco organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociao. BM&FBOVESPA (bolsa e balco). CETIP ou BM&FBOVESPA

forMa e reGistro: CLasse:

srie:

DistriBUio:

sUBsCrio: inteGraLiZao:

aMortiZaes: resGate: retorno Do CapitaL investiDo: transfernCia:

aMBiente neGoCiao: LiqUiDao finanCeira:

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

O ano de 2009 terminou com expectativas crescentes em relao importncia do mercado de Fundos de Investimento Imobilirio (FII) para o setor imobilirio. Nas figuras a seguir, so apresentados dados evolutivos e atuais da indstria de FII em termos de nmero de fundos, emisso, patrimnio lquido e capitalizao de mercado. Adicionalmente, so tambm indicados em algumas figuras a participao de mercado por finalidade e tipo de imvel dos fundos, e a participao de mercado dos fundos negociados no mercado secundrio da BM&FBOVESPA. Finalmente, so mostrados dados de rendimento e rentabilidade efetiva, medida pela Taxa Interna de Retorno, destes fundos negociados no secundrio.
fiGUra 24 - nMero De fii por tipo De ativo-Lastro eM 31/12/2009

fiGUra 25 - HistriCo Do Montante De eMisses De fii (eM r$ MiLHes)

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

fiGUra 26 - HistriCo Do patriMnio LqUiDo De fii (eM r$ MiLHes)

fiGUra 27 - HistriCo Da CapitaLiZao De MerCaDo De fii (eM r$ MiLHes)

fiGUra 28 - CoMposio Da CapitaLiZao De MerCaDo por tipo De iMveL (% De Montante)

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

Figura 29 - Composio da Capitalizao de merCado por Finalidade (% de montante)

Figura 30 - rendimento mensal HistriCo de Fii - 10+ negoCiados no ano 2009 (% do valor de merCado)

Figura 31 - rentabilidade anual HistriCa de Fii - 10+ negoCiados no ano 2009 (em %)

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CaptULo i - finanCiaMento iMoBiLirio seCUritiZao


Esta seo apresenta informaes sobre o principal ttulo de securitizao imobiliria, o Certificado de Recebveis Imobilirios (CRI). So apresentados, alm da ficha tcnica, dados destes ttulos na CETIP e BM&FBOVESPA, as caractersticas gerais das principais estruturas de operaes de CRI no mercado nacional, informaes sobre as Securitizadoras Imobilirias que emitiram estes ttulos durante 2009 e o perfil dos participantes que esto nos extremos do modelo de intermediao proposto pela securitizao: os tomadores de recursos, instituies que cedem seus crditos imobilirios para lastrear operaes deste tipo, e os doadores de recursos, os investidores de CRI. A seo inclui tambm informaes sobre outro importante ttulo de securitizao: as cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDC). Porm, o montante de crditos imobilirios securitizados atravs destes fundos ainda modesto.

REFERNCIA EM SECURITIZAO IMOBILIRIA SECURITIZAO IMOBILIRIA RESIDENCIAL, COMERCIAL E OPERAO ESTRUTURADA DE ALTO VOLUME FINANCEIRO.

www.braziliansecurities.com.br

ambiente de criao

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI)


RESUMO dE TERMOS E CONdIES
DesCrio: eMissor: Lastro: Ttulo de crdito nominativo, de livre negociao, lastreado em crditos imobilirios, que constitui promessa de pagamento em dinheiro. Somente companhias securitizadoras de crditos imobilirios. Crditos imobilirios, que constituem promessa de pagamento em dinheiro, conforme dispuser o Termo de Securitizao. Os crditos imobilirios que lastreiam a emisso de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) devero obedecer o limite mximo de 20% por devedor ou coobrigado. No entanto, esse percentual poder ser excedido, quando o devedor ou o coobrigado: (i) tenha registro de companhia aberta; (ii) seja instituio financeira ou equiparada; ou (iii) seja sociedade empresarial que tenha suas demonstraes financeiras relativas ao exerccio social imediatamente anterior data de emisso do CRI, auditadas por auditor independente registrado na CVM, hiptese em que tais demonstraes financeiras devem ser arquivadas na CVM periodicamente. Em relao s sociedades empresariais, estas sero dispensadas do arquivamento das demonstraes financeiras na CVM, nas hipteses em que os CRI: (i) sejam objeto de oferta pblica de distribuio que tenha como pblico destinatrio exclusivamente sociedades integrantes do mesmo grupo econmico, e seus respectivos administradores e acionistas controladores, sendo vedada, neste caso, a negociao dos CRI no mercado secundrio; ou (ii) possuam valor unitrio igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milho de Reais), e sejam objeto de oferta pblica destinada subscrio por no mais do que 20 investidores. Nesta hiptese, os CRI subscritos somente podero ser negociados pelo titular antes de completados 18 (dezoito) meses do encerramento da distribuio, caso a negociao se d entre os titulares dos CRI, ou caso o titular aliene todos os CRI subscritos para um nico investidor. Garantia: Poder ter garantia flutuante, que lhe assegurar privilgio geral sobre o ativo do Emissor, mas no impedir a negociao dos bens que compem esse ativo. Poder contar com instituio do Regime Fiducirio sobre os crditos imobilirios. Sistema que permite que os crditos imobilirios de uma operao de CRI sejam destinados exclusivamente ao pagamento dos CRI aos quais esto vinculados e s despesas e obrigaes fiscais oriundas deste processo, mantendo-se apartados do patrimnio do Emissor at que se complete o resgate de todos os referidos CRI. Tais crditos no so passveis de constituio de garantias ou de execuo por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais privilegiados que sejam. Escritural, devendo ser registrado em sistemas centralizados de custdia e liquidao financeira de ttulos privados. admitida a emisso de CRI de classe snior, que possue preferncia para efeitos de amortizao e resgate, e CRI de classe subordinada, que se subordinam aos CRI de classe snior para efeito de amortizao e resgate. Fixa ou flutuante.

reGiMe fiDUCirio:

forMa e reGistro: CLasse:

taxa De JUros:

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atUaLiZao Monetria:

ndice de preos com srie regularmente calculada e de conhecimento pblico. A atualizao de valor permitida desde que os ttulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mnimos de um ano. CRI no podem ser indexados a moedas estrangeiras. Normalmente atravs de amortizaes peridicas mensais, no existindo exigncia de intervalo mnimo entre os pagamentos peridicos. Outras periodicidades so permitidas, inclusive pagamento de uma nica vez no vencimento. Normalmente atravs de amortizaes peridicas mensais, no existindo exigncia de intervalo mnimo entre os pagamentos peridicos. Outras periodicidades so permitidas, inclusive pagamento de uma nica vez no vencimento. Diretamente entre as partes para ofertas pblicas com montante de captao no superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhes de reais). Atravs de instituio financeira intermediria para montante de captao superior a esse valor. Por meio de sistemas centralizados de custdia e liquidao financeira de ttulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. CETIP e BM&FBOVESPA.

paGaMento De JUros:

paGaMento De prinCipaL: neGoCiao:

transfernCia: LiqUiDao finanCeira:

aMBiente De neGoCiao: CETIPNet, SomaFix e BovespaFix. O mercado de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) continuou em ascenso ao longo do ano, medido tanto por montante em estoque na CETIP como por montante de negociaes, cujas liquidaes financeiras ocorreram preponderantemente naquela cmara. Por outro lado, o montante de depsitos na CETIP no chegou a repetir o nvel alcanado em 2008. Seguem abaixo as figuras 32, 33 e 34 retratando o desempenho do ano.

fiGUra 32 - Depsitos De Cri na Cetip evoLUo HistriCa (eM r$ MiLHes)

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fiGUra 33 - estoqUe De Cri na Cetip evoLUo HistriCa (eM r$ MiLHes)

fiGUra 34 - neGoCiaes De Cri na Cetip e BM&f Bovespa evoLUo HistriCa (eM r$ MiLHes)

EstruturA dAs OpErAEs


As operaes de securitizao imobiliria realizadas no mercado brasileiro apresentam caractersticas especficas. A seguir, so apresentados quatro tipos de estruturas predominantes. As duas primeiras so geralmente vistas em operaes com lastro em crditos originados junto a pessoas fsicas e so decorrentes da compra de imveis residenciais, embora tambm possam estar presentes em operaes lastreadas em outros tipos de crdito. As duas ltimas so sempre utilizadas quando os tomadores dos recursos so pessoas jurdicas, que buscam financiar suas necessidades imobilirias corporativas.

snior-subordinada
Esta estrutura utiliza subordinao como o principal mecanismo de reforo de crdito. Operaes que utilizam esta estrutura alocam as primeiras perdas da carteira de crdito classe subordinada. Somente aps a liquidao desta classe de ttulos (decorrente das perdas) que perdas adicionais podem ser alocadas aos ttulos da classe snior. Habitualmente existe uma cesso definitiva da carteira de crditos para a Securitizadora Imobiliria e o valor presente dos ativos cedidos igual ao valor presente dos ttulos emitidos. Em muitos casos existe ainda um valor residual, equivalente a um percentual mnimo do valor presente dos ativos, o qual, juntamente com os ttulos subordinados, geralmente mantido pela Securitizadora Imobiliria ou pela instituio que cedeu os crditos. A figura 35 mostra uma representao esquemtica deste tipo de estrutura.
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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

fiGUra 35: estrUtUra snior-sUBorDinaDa

Neste tipo de estrutura, outros mecanismos de reforo de crdito tambm podem existir, tanto do tipo estrutural, tais como fundos de reserva ou de liquidez e sobre-garantias, como aqueles proporcionados por terceiros tais como, a substituio ou re-compra pelo originador/cedente de parte dos crditos inadimplentes e aplices de seguro de vida do devedor e/ou da propriedade sendo financiada.

sobre-garantias
A figura 36 ilustra esquematicamente a estrutura de sobre-garantias. Neste tipo de operaes, o saldo principal dos ativos securitizados significativamente maior que o saldo dos ttulos emitidos. Esta diferena funciona como reforo de crdito e absorve as primeiras perdas. Investidores dos ttulos, geralmente de classe nica, somente sofrero danos quando o valor total das perdas da carteira for maior que este excedente de crditos. Habitualmente, ativos no valor dos ttulos emitidos so cedidos entidade emissora, enquanto que os crditos adicionais, provedores do reforo de crdito, so transferidos Securitizadora Imobiliria na forma de cesso fiduciria.
fiGUra 36: estrUtUra De soBre-Garantias

Os mesmos reforos de crdito e liquidez presentes na estrutura anterior podem ser acrescidos a este tipo estrutura.

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

Build-to-suit
Neste tipo de estrutura, os crditos que lastreiam a emisso dos ttulos so provenientes de um contrato build-to-suit entre uma construtora ou incorporadora e uma ou mais empresas de um mesmo grupo econmico. Nestas operaes, uma empresa que busca financiamento para aquisio e construo de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente uma sociedade de propsito especfico (SPE) ou fundo de investimento imobilirio (FII), para: (i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda s necessidades do inquilino; (iii) desenvolver e construir o prdio; e (iv) alugar o prdio para a prpria empresa, de acordo com termos e condies previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebveis SPE/FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilina da SPE/FII), os quais so vendidos para a Securitizadora Imobiliria, que financia esta aquisio com a emisso de ttulos lastreados nestes crditos. A figura 37 apresenta uma representao esquemtica deste tipo de estrutura.
fiGUra 37: estrUtUra De BUiLD-to-sUit

Reforos de crdito nestas estruturas podem incluir: alienao fiduciria ou hipoteca do terreno e garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora. A documentao geralmente restringe o endividamento da SPE e mudanas nos estatutos sociais da empresa ou no regulamento do fundo. O inquilino tambm pode ter uma opo de compra da propriedade a um preo pr-determinado no final do prazo do contrato de aluguel.

sale and lease-back


Devido similaridade das estruturas, este tipo de operao toma emprestado o nome de uma estrutura conhecida no mercado como sale and lease-back. Nestas operaes uma empresa vende um imvel a um veculo, geralmente uma sociedade de propsito especfico (SPE) ou um fundo de investimento imobilirio (FII), o qual concede, por prazo determinado e mediante pagamento a prazo de preo, o direito de uso da superfcie do imvel para a empresa vendedora. A SPE ou o fundo financia a compra da propriedade com a cesso dos crditos de concesso do direito real de superfcie para a Securitizadora Imobiliria que, por sua vez, financia a compra com a emisso de ttulos lastreados nestes ativos. A figura 38 apresenta a representao esquemtica desta estrutura

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

fiGUra 38: estrUtUra De saLe anD Lease BaCK

Outros tipos de reforo de crdito que poderiam ser incorporados neste tipo de operaes incluem: (i) alienao fiduciria ou hipoteca do terreno, e (ii) direito de regresso contra a empresa vendedora do imvel. Se construo ou incorporao forem necessrias, garantias para estes riscos podero fazer parte da operao.

EmissOrEs
Trs novas Securitizadoras Imobilirias foram registradas na CVM durante o ano de 2009, aumentando para 49 o nmero destes veculos registrados na autarquia. Entretanto, apenas doze emitiram CRI durante o ano. As figuras 40 e 41 demonstram que o mercado de emisses destes ttulos ainda est concentrado em um nmero pequeno de empresas.
fiGUra 39 - nMero De seCUritiZaDoras iMoBiLirias reGistraDas

taBeLa 7 - seCUritiZaDoras iMoBiLirias reGistraDas na CvM eM 2009 SECURITIZAdORA IMOBILIRIA


Infrasec Frame Aster

dATA dE REgISTRO
22/09/2009 14/12/2009 29/12/2009

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

fiGUra 40 - partiCipao no Montante De eMisses eM 2009 por seCUritiZaDora iMoBiLiria

fiGUra 41 - partiCipao aCUMULaDa no Montante De eMisses por seCUritiZaDora iMoBiLiria

A seguir so apresentados os dados das Securitizadoras Imobilirias que fizeram emisses durante o ano de 2009.

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Aetatis
A Aetatis foi constituda em 14 de setembro de 1998, em decorrncia da ciso parcial da Saquarema Participaes S.A.. Em Assembleia Geral Extraordinria realizada em 02 de maio de 2003, foi aprovada a alterao do objeto social da empresa, o qual passou a ser a aquisio e securitizao de recebveis imobilirios. O controlador direto da companhia o Prosperitas I - Fundo de Investimentos em Participaes que em 02 de agosto de 2006 adquiriu aes representativas de 99,99% de seu capital votante. De acordo com o ITR - Informaes Trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social subscrito est dividido em 36.093.211 aes ordinrias nominativas, sem valor nominal, no montante de R$ 15,8 milhes.

fiGUra 42 -aetatis - HistriCo Do Montante eMitiDo (eM r$ MiLHes)

fiGUra 43 - aetatis - partiCipao HistriCa no Montante eMitiDo por Lastro Corporativo e resiDenCiaL

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Altere
A companhia foi constituda em 14 de setembro de 1998, fruto da ciso parcial da sociedade Saquarema Participaes S.A.. Em Assembleia Geral Extraordinria realizada em 2 de maio de 2003, foi aprovada a alterao do objeto social da empresa, que passou a ser a aquisio e securitizao de recebveis imobilirios. A principal acionista a Prosperitas Investimentos S.A., que detm atualmente 99,99% das aes ordinrias da empresa. Segundo as notas explicativas das Informaes Trimestrais, o capital social, subscrito e integralizado at 30 de setembro de 2009 est dividido em 10.367.412 aes ordinrias nominativas, sem valor nominal, no montante de R$274,7 mil.
fiGUra 44 - aLtere - HistriCo Do Montante eMitiDo (eM r$ MiLHes)

fiGUra 45 - aLtere - partiCipao HistriCa no Montante eMitiDo por Lastro Corporativo e resiDenCiaL

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Beta
Em 15 de setembro de 2004 a sociedade Banif Securities Holdings, Ltda. e o Sr. Pedro Nuno Munho Pinto Coelho constituram a Beta Securitizadora S.A.. Atualmente, o Fundo de Investimento em Participaes Banif Primus Real Estate, detm 99,99% de participao no capital social da empresa. Segundo as Informaes Trimestrais datadas de 30 de setembro de 2009, o capital social, no montante de R$9,72 milhes, est representado por 15.180.550 aes ordinrias nominativas, sem valor nominal.
fiGUra 46 - Beta - HistriCo Do Montante eMitiDo (eM r$ MiLHes)

fiGUra 47 - Beta - partiCipao HistriCa no Montante eMitiDo por Lastro Corporativo e resiDenCiaL

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Brazilian securities
A companhia foi constituda em 10 de abril de 2000 com o objetivo social de aquisio e securitizao de crditos hipotecrios e imobilirios e iniciou suas atividades operacionais em 1 de dezembro do mesmo ano. A Securitizadora uma das empresas da holding Brazilian Finance & Real Estate, composta ainda pela Brazilian Mortgages, BM Sua Casa, e Brazilian Capital. De acordo com as Informaes Trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social totalmente subscrito e integralizado da companhia de R$100,23 milhes, representado por 45.845.987 aes nominativas ordinrias, sem valor nominal.

fiGUra 48 - BraZiLian seCUrities - HistriCo Do Montante eMitiDo (eM r$ MiLHes)

fiGUra 49 - BraZiLian seCUrities - partiCipao HistriCa no Montante eMitiDo por Lastro Corporativo e resiDenCiaL

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

BrC
Constituda em 02 de janeiro de 2007, a Securitizadora controlada diretamente pela Bracor Investimentos Imobilirios S.A. que possui 99,99% das aes da companhia. Segundo as Informaes Trimestrais de 30 de setembro de 2009, no ano de 2009 o capital social passou para R$453.440, representado por 453.440 aes ordinrias. A Securitizadora est autorizada a aumentar seu capital social, por deliberao do Conselho de Administrao, at o limite de R$5,00 milhes.
fiGUra 50 - BrC - HistriCo Do Montante eMitiDo (eM r$ MiLHes)

fiGUra 51 - BrC - partiCipao HistriCa no Montante eMitiDo por Lastro Corporativo e resiDenCiaL

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Cibrasec
Criada em 31 de julho de 1997, a Cibrasec conta com 27 acionistas. Dentre eles esto os cinco maiores bancos brasileiros - Banco do Brasil, Caixa Econmica Federal, Bradesco, Ita e Real-Santander. Alm dos bancos, so acionistas da companhia, diversas companhias de crdito imobilirio e o IFC International Finance Corporation, instituio ligada ao Banco Mundial. Segundo as Informaes trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social subscrito, e totalmente integralizado, de R$68,5 milhes dividido em 66.003 aes ordinrias nominativas, sem valor nominal.
fiGUra 52 - CiBraseC - HistriCo Do Montante eMitiDo (eM r$ MiLHes)

fiGUra 53 - CiBraseC - partiCipao HistriCa no Montante eMitiDo por Lastro Corporativo e resiDenCiaL

Gaia
A Gaia Securitizadora foi constituda em 11 de setembro de 2005, porm somente em 2009 realizou sua primeira emisso de CRI. Em maro de 2009, a composio acionria da Securitizadora foi alterada e atualmente o Sr. Joo Paulo dos Santos Pacfico e a Sra. Carla Cristina Cavalheiro Lobato detm, juntos, quase que a totalidade das aes da companhia (65,99% e 33,99% respectivamente). De acordo com as Informaes Trimestrais com data de 30 de setembro de 2009, o capital social totalmente integralizado de R$461,0 mil divididos em 461.000 aes ordinrias nominativas, sem valor nominal. Durante o ano de 2009 foram realizadas 7 operaes totalizando 11 sries de CRI emitidas e um volume de R$403,0 milhes. Desse total, 88,0% foi de operaes lastreadas em financiamentos pessoa fsica.

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ptria
A companhia foi constituda em 26 de maio de 1998 sob a denominao de Noosa S.A. Em maro de 2002, a companhia foi transformada em companhia securitizadora de crditos imobilirios e passou a ser denominada Patrimnio Companhia Securitizadora de Crditos Imobilirios. Por fim, em abril de 2003, foi deliberada a alterao da denominao social para Ptria Companhia Securitizadora de Crditos Imobilirios. Seu principal acionista a Ptria Investimentos S.A. que possui mais de 99,99% das aes da companhia. Segundo as notas explicativas das Informaes Trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social subscrito de R$389.547 representado por 389.547 aes ordinrias, sendo que o capital integralizado era de R$256.547 dividido em 256.547 aes.
fiGUra 54 - ptria - HistriCo Do Montante eMitiDo (eM r$ MiLHes)

fiGUra 55 - ptria - partiCipao HistriCa no Montante eMitiDo por Lastro Corporativo e resiDenCiaL

pdG
Em 10 de maro de 2008, a companhia foi constituda com a denominao de ZMF Incorporaes S.A.. Posteriormente, por meio de Assembleia Geral Extraordinria, realizada em 05 de agosto de 2008, a companhia alterou sua razo social para PDG Companhia Securitizadora S.A. e o seu objeto social para torn-la uma companhia securitizadora de crditos imobilirios. A Securitizadora uma subsidiaria integral da PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participaes.

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Segundo as Informaes Trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social est representado por um milho de aes ordinrias, nominativas e totalmente subscritas e integralizadas sem valor nominal, no montante de R$1,0 milho. A Securitizadora iniciou as emisses de CRI em 2009. As trs operaes realizadas foram lastreadas em recebveis imobilirios residenciais totalizando um montante de R$100,0 milhes.

rB Capital
A companhia foi constituda em dezembro de 1999 sob a forma de sociedade limitada. Em Assembleia realizada em abril de 2005, a companhia foi transformada para sociedade annima e teve sua razo social alterada para Rio Bravo Crdito Companhia de Securitizao Imobiliria. Posteriormente, em abril de 2006 a empresa teve sua razo social alterada para Rio Bravo Crdito Companhia de Securitizao e em maio de 2008 para RB Capital Securitizadora S.A. Atualmente, a Securitizadora controlada pela RB Capital Holding que detm 99,98% das aes da companhia. De acordo com as Informaes Trimestrais datadas de 30 de setembro de 2009, o capital social subscrito e integralizado est dividido em 2.725.244 aes ordinrias nominativas, sem valor nominal, no montante de R$42,0 milhes.
fiGUra 56 - rB CapitaL - HistriCo Do Montante eMitiDo (eM r$ MiLHes)

fiGUra 57 - rB CapitaL - partiCipao HistriCa no Montante eMitiDo por Lastro Corporativo e resiDenCiaL

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rB Capital residencial
Constituda em 9 de setembro de 1998 com o nome de Rio Bravo Securitizadora S.A., iniciou suas atividades operacionais em janeiro de 1999. Em 23 de maio de 2008 sua denominao social foi alterada para RB Capital Securitizadora Residencial S.A. Com 98,45% do capital da companhia, a RB Capital Securitizadora S.A. o seu acionista controlador. De acordo com as notas explicativas das Informaes Trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social, totalmente subscrito e integralizado, no montante de R$13,7 milhes est dividido em 5.996.865 aes ordinrias nominativas, sem valor nominal.
fiGUra 58 - rB CapitaL resiDenCiaL - HistriCo Do Montante eMitiDo (eM r$ MiLHes)

fiGUra 59 - rB CapitaL resiDenCiaL - partiCipao HistriCa no Montante eMitiDo por Lastro Corporativo e resiDenCiaL

safra
A securitizadora foi constituda em 01 de junho de 2006 e iniciou suas atividades em 01 de setembro de 2008. O Banco Safra S.A. o controlador indireto da companhia detendo 99,99% de seu capital votante. De acordo com as Informaes Trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social subscrito e integralizado de R$ 269,3 milhes, divido em 264.938.669 aes ordinrias, nominativas, sem valor nominal. No ano de 2009 a Safra Securitizadora realizou duas emisses de CRI. Ambas as operaes foram lastreadas em contratos corporativos de aluguis sem a instituio de regime fiducirio. No total foi emitido um montante de R$292,0 milhes dividido em sete sries de CRI.

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CEdEntEs
As figuras 60 e 61 apresentam a distribuio do nmero de cedentes de crditos imobilirios por tipo de atividade econmica destes, para as operaes de CRI realizadas durante o ano de 2009, separadas por tipo de crdito, Residencial ou Corporativo.

Crdito residencial
fiGUra 60 - nMero De CeDentes De CrDito resiDenCiaL por ativiDaDe eConMiCa - ano 2009

Crdito Corporativo
fiGUra 61 - nMero De CeDentes De CrDito Corporativo por ativiDaDe eConMiCa - ano 2009

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invEstidOrEs
A figura 62 apresenta o montante de CRI emitido por classe de investidor para o ano de 2009. importante frisar que esta distribuio foi produzida a partir das informaes de operaes s quais a Uqbar obteve acesso ao perfil dos investidores, o que corresponde a 57,7% do total do montante de ttulos emitidos no ano. A histrica concentrao em instituies financeiras deve-se principalmente a um benefcio regulamentar. Instituies financeiras participantes do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo podem aplicar, para efeito da verificao do atendimento da exigibilidade de aplicao dos recursos captados em depsitos de poupana, em alguns ttulos lastreados em crditos imobilirios, dentre eles o CRI. Alm disso, no caso especfico de CRI permitida a utilizao, por estas instituies, de um fator de multiplicao de 1,2 sobre o montante investido nestes ttulos. Assim, o cmputo do atendimento da exigibilidade regulamentar maior no caso do CRI do que no caso dos crditos imobilirios lastro deste mesmo CRI. Esse benefcio acaba motivando algumas instituies financeiras a transformarem seus crditos imobilirios em CRI e se tornarem investidores destes ttulos.
fiGUra 62 - partiCipao Do Montante eMitiDo De Cri eM 2009 por CLasse De investiDor

Cotas de Fundos de Investimentos em direitos Creditrio (FIdC)


RESUMO dE TERMOS E CONdIES
DesCrio: eMissor: Frao ideal de patrimnio do Emissor. Fundos de investimentos em direitos creditrios (FIDC), uma comunho de recursos que destina parcela preponderante do respectivo patrimnio lquido (acima de 50%) para a aplicao em direitos creditrios. Os FIDC podem ser constitudo sob a forma de condomnio aberto ou fechado e ter prazo de durao determinado ou indeterminado. Direitos e ttulos representativos de crdito, originrios de operaes realizadas nos segmentos financeiro, comercial, industrial, imobilirio, de hipotecas, de arrendamento mercantil e de prestao de servios, bem como em outros ativos representativos de crdito. No aplicvel.

Lastro:

reGiMe fiDUCirio:

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forMa e reGistro:

Escritural, mantida em conta de depsito em nome de seus titular. As cotas de fundo fechado colocadas junto a investidores qualificados podero ser registradas para negociao secundria em bolsa de valores ou em mercado de balco organizado. So admitidas cotas de classe snior, que possuem preferncia para efeitos de amortizao e resgate, e cotas de classe subordinada, que se subordinam s cotas seniores para efeito de amortizao e resgate. Cotas de fundos abertos podem ser resgatadas a qualquer momento, de acordo com os termos e condies especificados no regulamento do fundo. Cotas de fundos fechados s podem ser resgatadas em situaes especficas, tais como: (i) no trmino do prazo de durao de cada srie ou classe das cotas ou do fundo, conforme estabelecido em seu regulamento; ou (ii) em virtude da liquidao do fundo. Por sua vez, so amortizadas: (a) em datas pr-estabelecidas no regulamento do fundo; ou (b) em virtude de deciso da Assembleia geral de cotistas.

CLasse:

paGaMentos:

rentaBiLiDaDe estiMaDa: neGoCiao:

As cotas snior podem ter um parmetro de rentabilidade estimado, que no representa nem pode ser considerado como uma promessa, garantia ou sugesto que a cota atingir tal rentabilidade. Representa o limite mximo de remunerao possvel para os investidores destas cotas. Por intermdio de instituies integrantes do sistema de distribuio de valores mobilirios autorizadas a exercer esta atividade pelo Banco Central do Brasil. No caso de fundo fechado, ofertas pblicas dependem de prvio registro na CVM, exceto se cumprirem com os requisitos previstos nas normas da CVM para dispensa de registro. Somente podem subscrever ou adquirir cotas de FIDC Investidores Qualificados, conforme instruo especfica da CVM que define o termo. Apesar das cotas de FIDC no possurem um valor unitrio mnimo estabelecido, o investimento mnimo para aplicao em cotas de FIDC de R$ 25.000,00.

transfernCia:

Fundo aberto as quotas no podem ser objeto de cesso ou transferncia, salvo por deciso judicial, excusso de garantia ou sucesso universal. Fundo fechado as quotas podem ser transferidas mediante termo de cesso e transferncia, assinado pelo cedente e pelo cessionrio, e registrado em cartrio de ttulos e documentos, ou atravs de bolsa de valores ou entidade de mercado de balco organizado onde as cotas do fundo sejam admitidas negociao.

LiqUiDao finanCeira:

CETIP ou BM&FBOVESPA.

aMBiente De neGoCiao: CetipNet, Somafix e BovespaFix. Em 29 de novembro de 2001 o Conselho Monetrio Nacional autorizou a constituio e o funcionamento dos Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDC), que passaram a ser regulamentados por instruo especfica da Comisso de Valores Mobilirios. Devido grande abrangncia da definio de direitos creditrios, estes fundos passaram tambm a constituir um veculo para o financiamento de crditos de origem imobiliria. Em 2009, dois novos FIDC, o Caixa RB Capital Habitao e o Gafisa Crdito Imobilirio, emitiram um total de R$ 289,0 milhes em cotas, mais do que dobrando o patrimnio lquido consolidado do grupo de FIDC com lastro imobilirio.

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FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

A tabela e as figuras a seguir apresentam mais informaes sobre emisses e o patrimnio lquido destes fundos.
taBeLa 8 - Lista De fiDC iMoBiLirios FIdC IMOBILIRIO
Caixa RB Capital Habitao GP Aetatis II Imobilirios Gafisa Crdito Imobilirio MPD KC Imobilirios RB High Income Institucional Bancoop I Opportunity Imobilirios

PL EM 31/12/2009 (EM R$)


200.636.652 106.520.593 58.890.427 22.164.770 17.972.463 15.341.714 14.508.934

fiGUra 63 - HistriCo Do Montante De eMisses De Cotas De fiDC iMoBiLirios (eM r$ MiLHes)

fiGUra 64 - HistriCo Do patriMnio LqUiDo De fiDC iMoBiLirios (eM r$ MiLHes)

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CaptULo ii

ranKinGs De 2009
Este captulo apresenta uma srie de rankings divididos em quatro categorias: Emisses, Emissores, Mercado Secundrio e Terceiros. Sempre que possvel ou apropriado, cada ranking calculado: tendo como base montante, em R$, e nmero de operaes ou ttulos; para o ano de 2009 e de forma consolidada; com as alteraes nas posies comparativamente ao ranking do ano anterior.

CaptULo ii - ranKinGs De 2009 eMisses

Inovao, liderana e pioneirismo nos mercados de Crdito Estruturado e Securitizao


Mais de R$ 3,7 bilhes em ativos emitidos e sob gesto Maior operao de desimobilizao bancria do mercado brasileiro (HSBC - R$ 136 milhes) Maior programa de nanciamento imobilirio via securitizao do mercado nacional (Petrobras - R$ 1,4 bilho) Lder de mercado em 2009, com mais de R$ 1 bilho em emisses de CRIs (28% do total do mercado)

Emisses em 2009
RB CAPITAL Lder de Mercado

72 %
Outras instituies do mercado

28 %

Imobilirio Comercial
Financiamento aquisio de imveis; Financiamento construo de imveis novos (build-to-suit); Renanciamento de imveis existentes (sale-and-leaseback ou desimobilizao); Financiamento a operadores de shopping centers (antecipao de receitas de aluguis).
A RB Capital se diferencia por conseguir desenvolver e entregar, com agilidade, solues ecazes, criativas e viveis aos seus clientes e parceiros.

Imobilirio Residencial
Financiamento aos incorporadores (antecipao dos uxos de recebveis oriundos de vendas diretas); Financiamento do capital necessrio para construo/incorporao residencial ao nvel do projeto.
Rua Amauri, 255 - 5 Andar - Jardim Europa Edifcio Metropolitan Ofce So Paulo - SP - Brasil CEP: 01448-000 Tel.: +55 (11) 3127-2700 Fax: +55 (11) 3127-2708

rbcapital.com.br

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RANKINGS DE 2009

CERTIFICAdOS dE RECEBVEIS IMOBILIRIOS


taBeLa 9 - ranKinG De eMisses De Cri por Montante eMitiDo eM 2009 TTULO EMISSOR
RB Capital RB Capital Cibrasec Brazilian Securities BRC RB Capital Cibrasec Brazilian Securities Gaia Gaia

SRIE
2009-18 2009-16 2009-1 2009-6 2009-2 2009-8 2009-8 2009-4 2009-7 2009-3

CLASSE
nica nica nica nica nica nica nica Snior Snior Snior

MONTANTE (R$)
250.000.000 250.000.000 150.000.000 140.000.000 120.000.000 110.100.000 107.679.869 105.258.887 102.906.860 101.869.500

PARTICIPAO (%)
6,7 6,7 4,0 3,7 3,2 2,9 2,9 2,8 2,8 2,7

Dez maiores Total

1.437.815.116 3.741.540.323

38,4 100,0

taBeLa 10 - ranKinG De eMisses De Cri por Montante eMitiDo ConsoLiDaDo TTULO EMISSOR
Brazilian Securities Cibrasec Brazilian Securities RB Capital Cibrasec RB Capital Vision Cibrasec Cibrasec Brazilian Securities

SRIE
2005-4 2008-4 2008-11 2009-16 2008-24 2009-18 2008-1 2004-7 2008-11 2005-4

CLASSE
Snior nica nica nica nica nica Snior nica nica Subordinada

MONTANTE (R$)
822.964.186 469.865.139 313.794.387 250.000.000 250.000.000 250.000.000 248.270.269 236.863.289 222.897.915 205.741.045

PARTICIPAO (%)
5,7 3,2 2,2 1,7 1,7 1,7 1,7 1,6 1,5 1,4

Dez Maiores Total

3.270.396.230 14.508.085.179

22,5 100,0

Critrio: Ordena os CRI por montante emitido durante o ano de 2009, e consolidado desde 1999. O ranking anual considera apenas as operaes efetivamente realizadas, atravs de sua primeira emisso, no ano de 2009.

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RANKINGS DE 2009

COTAS dE FIdC IMOBILIRIOS


taBeLa 11 - ranKinG De eMisses De Cotas De fiDC iMoBiLirios por Montante eMitiDo eM 2009 TTULO EMISSOR
Caixa RB Capital Habitao Gafisa Crdito Imobilirio Gafisa Crdito Imobilirio

CLASSE
nica Snior Subordinada

SRIE
1 1 nica

MONTANTE (R$)
200.000.000 70.000.000 18.958.477

PARTICIPAO (%)
69,2 24,2 6,6

Total

288.958.477

100,0

taBeLa 12 - ranKinG De eMisses De Cotas De fiDC iMoBiLirios por Montante eMitiDo ConsoLiDaDo TTULO EMISSOR
Caixa RB Capital Habitao GP Aetatis II Imobilirios PIPS Caixa Brasil Construir Residencial Cidade So Paulo Gafisa Crdito Imobilirio RB High Income Institucional Opportunity Imobilirios Bancoop I Gafisa Crdito Imobilirio MPD KC Imobilirios Bancoop I

CLASSE
nica nica nica Snior nica nica Snior Subordinada Snior Subordinada

SRIE
1 nica nica 1 nica nica 1 nica 1 nica

MONTANTE (R$)
200.000.000 124.319.342 94.500.000 70.000.000 46.250.000 44.078.348 39.720.561 18.958.477 14.250.000 9.320.994

PARTICIPAO (%)
29,7 18,4 14,0 10,4 6,9 6,5 5,9 2,8 2,1 1,4

Dez Maiores Total

661.397.722 674.202.963

98,1 100,0

Critrio: Ordena as cotas de FIDC lastreados em crditos imobilirios por montante emitido em 2009 e consolidado desde 2003. O ranking anual considera apenas as operaes efetivamente realizadas, atravs de sua primeira emisso, no ano de 2009.

67

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

COTAS dE FUNdOS dE INVESTIMENTO IMOBILIRIO


taBeLa 13 - ranKinG De eMisses De Cotas De fii por Montante eMitiDo eM 2009 FUNdO
Prime Portflio Edifcio Castelo CSHG Recebveis Imobilirios BC Floripa Shopping GWI Condominios Logisticos Anhanguera Educacional Dovel Parque Dom Pedro Shopping Center Phorbis JPP

MONTANTE (EM R$)


211.500.000 132.730.000 70.000.000 48.000.000 41.279.600 38.137.800 29.500.000 25.201.128 17.669.000 15.000.000

PARTICIPAO (%)
33,0 20,7 10,9 7,5 6,4 6,0 4,6 3,9 2,8 2,3

Dez Maiores Total

629.017.528 640.227.228

98,2 100,0

taBeLa 14 - ranKinG De eMisses De Cotas De fii por Montante eMitiDo ConsoLiDaDo FUNdO
Brazilian Capital Real Estate Fund I Torre Norte Opportunity Comercial Progressivo II Prime Portflio FP. F. Andrmeda Shopping Parque D. Pedro CSHG Brasil Shopping Premier Realty RB Capital Renda I

MONTANTE (R$)
500.500.000 379.394.116 264.106.838 259.460.600 211.500.000 196.000.000 191.680.000 191.508.282 183.811.300 171.476.240

PARTICIPAO (%)
10,0 7,6 5,3 5,2 4,2 3,9 3,8 3,8 3,7 3,4

Dez Maiores Total

2.549.437.376 5.016.514.795

50,8 100,0

Critrio: Ordena as cotas de FII por montante emitido durante o ano de 2009, e consolidado desde 1995. O ranking anual considera apenas as operaes efetivamente realizadas, atravs de sua primeira emisso, no ano de 2009.

68

CaptULo ii - ranKinGs De 2009 entiDaDes eMissoras

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

SECURITIZAdORAS IMOBILIRIAS
taBeLa 15 - ranKinG De eMissores De Cri por Montante eMitiDo eM 2009 1/1/2009 31/12/2009 MONTANTE (R$)
1.001.209.179 759.588.134 652.576.333 403.001.122 292.000.000 190.202.356 142.407.313 100.008.612 81.063.955 44.400.000

CSCI
RB Capital Cibrasec Brazilian Securities Gaia Safra BRC Aetatis PDG RB Capital Residencial Beta

1/1/2008 31/12/2008 POSIO


3 1 2 4 8 -

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PARTICIPAO (%)
26,8 20,3 17,4 10,8 7,8 5,1 3,8 2,7 2,2 1,2

PARTICIPAO (%)
12,1 48,9 18,4 11,9 0,4 -

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


14,7 -28,6 -1,0 10,8 7,8 -6,8 3,8 2,7 1,8 1,2

Dez Maiores Total

3.666.457.004 3.741.540.323

98,0 100,0

4.642.347.516 4.642.347.516

100,0 100,0

-2,0

taBeLa 16 - ranKinG De eMissores De Cri por nMero De operaes eM 2009 1/1/2009 31/12/2009 CSCI
Cibrasec RB Capital Brazilian Securities Gaia RB Capital Residencial BRC Aetatis PDG Safra Ptria

1/1/2008 31/12/2008 POSIO


1 3 2 5 4 -

NMERO dE OPERAES
30 19 16 7 5 4 3 3 2 2

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PARTICIPAO (%)
31,9 20,2 17,0 7,4 5,3 4,3 3,2 3,2 2,1 2,1

PARTICIPAO (%)
33,3 17,3 29,3 5,3 9,3 -

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-1,4 2,9 -12,3 7,4 0,0 -5,0 3,2 3,2 2,1 2,1

Dez Maiores Total

91 94

96,8 100,0

75 75

100,0 100,0

-3,2

71

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

taBeLa 17 - ranKinG De eMissores De Cri por Montante eMitiDo ConsoLiDaDo 1/1/1999 - 31/12/2009 MONTANTE (R$)
4.383.188.051 3.610.843.077 1.829.839.083 864.089.562 759.598.611 717.923.324 493.174.181 403.001.122 292.000.000 261.337.125

CSCI
Cibrasec Brazilian Securities RB Capital RB Capital Residencial BRC WTorre Grupo Altere Gaia Safra Vision

1/1/1999 - 31/12/2008 POSIO


1 2 3 4 6 5 7 8

POSIO PARTICIPAO (%)


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 30,2 24,9 12,6 6,0 5,2 4,9 3,4 2,8 2,0 1,8

PARTICIPAO (%)
33,8 27,1 7,7 7,3 5,3 6,7 4,3 2,4

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-3,6 -2,2 4,9 -1,3 -0,1 -1,8 -0,9 2,8 2,0 -0,6

Dez Maiores Total

13.614.994.136 14.508.085.179

93,8 100,0

10.372.364.735 10.712.838.325

96,8 100,0

-3,0

taBeLa 18 - ranKinG De eMissores De Cri por nMero De operaes ConsoLiDaDo 1/1/1999 31/12/2009 CSCI
Cibrasec Brazilian Securities RB Capital Residencial RB Capital Altere WTorre Grupo BRC Gaia Aetatis Ptria

1/1/1999 31/12/2008 POSIO


1 2 3 4 6 5 7 8 13

NMERO dE OPERAES
122 80 56 39 14 13 12 7 6 4

POSIO PARTICIPAO (%)


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 32,1 21,1 14,7 10,3 3,7 3,4 3,2 1,8 1,6 1,1

PARTICIPAO (%)
32,2 22,4 17,8 7,0 4,2 4,5 2,8 1,0 0,7

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-0,1 -1,3 -3,1 3,3 -0,5 -1,1 0,4 1,8 0,6 0,4

Dez Maiores Total

353 380

92,9 100,0

269 286

94,1 100,0

-1,2

Critrio: Ordena as Securitizadoras Imobilirias com base no montante total emitido e no nmero de operaes efetivamente realizadas, calculados de forma consolidada, desde 1999, e para o ano de 2009. As securitizadoras que no divulgaram informaes sobre suas emisses, mesmo tendo ofertas pblicas registradas, no so consideradas para o ranking. O ranking anual considera apenas as operaes efetivamente realizadas, atravs de sua primeira emisso, no ano de 2009.

72

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

fUnDos
FUNdOS dE INVESTIMENTO EM dIREITOS CREdITRIOS (FIdC)
taBeLa 19 - ranKinG De fiDC por Montante De pL ConsoLiDaDo 1/1/2003 31/12/2009 FUNdO
Caixa RB Capital Habitao GP Aetatis II Imobilirios Gafisa Crdito Imobilirio MPD KC Imobilirios RB High Income Institucional Bancoop I Opportunity Imobilirios

1/1/2003 31/12/2008 POSIO


1 5 3 2 4

MONTANTE (R$)
200.636.652 106.520.593 58.890.427 22.164.770 17.972.463 15.341.714 14.508.934

POSIO
1 2 3 4 5 6 7

PARTICIPAO (%)
46,0 24,4 13,5 5,1 4,1 3,5 3,3

PARTICIPAO (%)
51,4 9,9 13,6 14,4 10,7

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


46,0 -27,0 13,5 -4,8 -9,5 -10,9 -7,4

Total

436.035.553

100,0

216.415.141

100,0

Critrio: Ordena os FIDC com lastro em recebveis imobilirios pelo PL do ltimo dia til do ano de 2009.

FUNdOS dE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII)


taBeLa 20 - ranKinG De fii por Montante De pL ConsoLiDaDo 1/1/1995 31/12/2009 FUNdO
Torre Norte Brazilian Capital Real Estate Fund I Panamby Opportunity Comercial Progressivo II BB Progressivo Prime Portflio CSHG Brasil Shopping CSHG Real Estate Ancar IC

1/1/1995 31/12/2008 POSIO


2 1 3 5 4 7 22 14 30

MONTANTE (R$)
543.535.341 529.789.231 279.227.089 277.181.590 261.502.783 209.637.309 204.998.907 191.381.417 159.208.913 140.853.712

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PARTICIPAO (%)
10,1 9,8 5,2 5,2 4,9 3,9 3,8 3,6 3,0 2,6

PARTICIPAO (%)
10,5 10,0 7,5 4,3 7,0 3,2 1,5 2,1 1,1

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-0,4 -0,2 -2,3 0,9 -2,1 0,7 3,8 2,1 0,9 1,5

Dez Maiores Total

2.797.316.292 5.381.430.107

52,0 100,0

2.181.809.670 3.936.148.047

55,4 100,0

-3,5

Critrio: Ordena os FII pelo PL do ltimo dia til do ano de 2009.

73

CaptULo ii - ranKinGs De 2009 MerCaDo seCUnDrio

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

Cotas De fUnDos De investiMento iMoBiLirio (fii)


NEgOCIAES
taBeLa 21 - ranKinG De neGoCiaes De Cotas De fii por Montante 1/1/2009 - 31/12/2009 MONTANTE (R$) POSIO PARTICIPAO (%)
69.630.048 43.908.525 19.896.322 13.801.666 13.062.076 11.635.707 9.259.985 8.513.642 7.580.920 7.334.508 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 30,5 19,2 8,7 6,0 5,7 5,1 4,1 3,7 3,3 3,2

TTULO
Opportunity Shopping West Plaza Hotel Maxinvest BB Progressivo Projeto gua Branca Nossa Senhora de Lourdes Europar Edifcio Almirante Barroso CSHG Brasil Shopping Torre Almirante

1/1/2008 - 31/12/2008 POSIO


19 15 2 3 1 7 5 4 8 6

PARTICIPAO (%)
0,0 0,3 17,4 15,5 30,4 3,8 7,4 8,8 2,1 6,8

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


30,5 18,9 -8,7 -9,5 -24,7 1,3 -3,3 -5,1 1,2 -3,6

Dez maiores Total

204.623.399 228.461.756

89,6 100,0

137.172.405 143.606.524

95,5 100,0

-6,0

Critrio: Ordena os FII pelo montante negociado em ambientes de bolsa ou balco organizado da BM&FBOVESPA no ano de 2009.
taBeLa 22 - ranKinG De neGoCiaes De Cotas De fii por nMero De neGCios 1/1/2009 - 31/12/2009 TTULO
Europar Continental Square Faria Lima BB Progressivo Rio Bravo Renda Corporativa Projeto gua Branca Nossa Senhora de Lourdes Torre Almirante Edifcio Almirante Barroso Shopping West Plaza Hotel Maxinvest

1/1/2008 - 31/12/2008 POSIO


1 3 2 6 10 7 4 5 17 11

NMERO dE NEgCIOS
1.308 1.145 980 842 730 613 571 530 460 427

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PARTICIPAO (%)
14,0 12,3 10,5 9,0 7,8 6,6 6,1 5,7 4,9 4,6

PARTICIPAO (%)
20,6 12,0 16,6 7,8 3,1 4,5 9,3 8,8 0,2 2,7

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-6,6 0,3 -6,1 1,2 4,7 2,1 -3,2 -3,1 4,7 1,9

Dez maiores Total

7.606 9.343

81,4 100,0

6.182 6.793

91,0 100,0

-9,6

Critrio: Ordena os FII pelo nmero de negcios em ambientes de bolsa ou balco organizado da BM&FBOVESPA no ano de 2009.

75

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

RENTABILIdAdE
taBeLa 23 - ranKinG De rentaBiLiDaDe aCUMULaDa no ano De Cotas De fii 1/1/2009 - 31/12/2009 RENTABILIdAdE (% A.A.)
74,22 59,12 58,82 58,47 52,96 48,59 47,70 41,02 40,27 39,33

TTULO
ABC Plaza Shopping Torre Almirante Hospital da Criana BB Progressivo Rio Bravo Renda Corporativa Edifcio Almirante Barroso Shopping Ptio Higienpolis Hotel Maxinvest Europar Continental Square Faria Lima

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

MERCAdO
Bolsa Balco Balco Balco Bolsa Balco Bolsa Balco Bolsa Bolsa

Critrio: Ordena os FII pela rentabilidade efetiva no ano de 2009. A rentabilidade efetiva calculada usando-se a Taxa Interna de Retorno, levando-se em conta os rendimentos distribudos pelos fundos ao longo do ano e a variao de preo de cota destes. Por sua vez, a variao de preo de cota dos fundos calculada usando-se os preos mdios da cota de cada fundo nos meses de dezembro de 2008 e 2009, ponderados pelos montantes negociados nestes meses em ambientes de bolsa ou balco organizado da BM&FBOVESPA. Ficam excludos os fundos cujas cotas no foram negociadas nestes meses.

CAPITALIZAO
taBeLa 24 - ranKinG De CapitaLiZao De MerCaDo De Cotas De fii ConsoLiDaDo 1/1/1995 - 31/12/2009 MONTANTE (R$)
527.408.783 424.005.936 278.273.780 248.156.690 225.645.157 200.289.680 185.590.954 180.048.869 170.725.783 168.014.991

FUNdO
Torre Norte ABC Plaza Shopping BB Progressivo Edifcio Almirante Barroso CSHG Brasil Shopping Nossa Senhora de Lourdes Torre Almirante Shopping Ptio Higienpolis Projeto gua Branca CSHG Real Estate

1/1/1995 31/12/2008 POSIO


1 2 3 4 10 8 7 6 5 -

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PARTICIPAO (%)
15,8 12,7 8,3 7,4 6,7 6,0 5,5 5,4 5,1 5,0

PARTICIPAO (%)
20,6 10,5 9,3 8,8 3,4 6,1 6,1 6,3 8,2 -

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-4,8 2,2 -1,0 -1,4 3,3 -0,1 -0,6 -0,9 -3,1 5,0

Dez Maiores Total

2.608.160.622 3.348.260.933

77,9 100,0

1.751.069.708 2.084.856.751

84,0 100,0

-6,1

Critrio: Ordena os FII pela capitalizao de mercado em dezembro de 2009. A capitalizao de mercado dos fundos calculada multiplicando-se o valor da cota em dezembro de 2009 e o nmero de cotas. O valor da cota em dezembro de 2009 o preo mdio de negociao no ms, ponderado pelo montante negociado naquele ms em ambientes de bolsa ou balco organizado da BM&FBOVESPA.

76

CaptULo ii - ranKinGs De 2009 terCeiros

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

aDMinistraDores
FUNdOS dE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII)
taBeLa 25 - ranKinG Dos aDMinistraDores De fii por Montante De pL ConsoLiDaDo 1/1/1995 31/12/2009 AdMINISTRAdOR
Banco Ourinvest Rio Bravo Investimentos DTVM Credit Suisse Hedging Griffo CV Banco Brascan Banco Opportunity Caixa Econmica Federal Oliveira Trust DTVM BR - Capital DTVM Coinvalores CCVM Coin DTVM

1/1/1995 31/12/2008 POSIO


1 2 5 3 4 7 13 10 9 6

MONTANTE (R$)
2.633.192.308 762.323.496 420.641.351 279.227.089 277.181.590 209.637.309 147.946.363 142.076.842 131.348.550 129.095.038

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PARTICIPAO (%)
48,9 14,2 7,8 5,2 5,2 3,9 2,7 2,6 2,4 2,4

PARTICIPAO (%)
45,7 20,1 3,6 7,5 4,3 3,2 0,5 2,2 3,1 3,4

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


3,2 -5,9 4,2 -2,3 0,9 0,7 2,2 0,4 -0,7 -1,0

Dez maiores Total

5.132.669.936 5.381.430.107

95,4 100,0

3.786.825.623 3.936.148.047

96,2 100,0

-0,8

taBeLa 26 - ranKinG Dos aDMinistraDores De fii por nMero De operaes ConsoLiDaDo 1/1/1995 31/12/2009 AdMINISTRAdOR
Rio Bravo Investimentos DTVM Banco Ourinvest Credit Suisse Hedging Griffo CV Oliveira Trust DTVM BR - Capital DTVM Banco BBM Banco CR2 Coin DTVM Banco Brascan Banco Opportunity

1/1/1995 31/12/2008 POSIO


1 2 5 16 7 4 3 6 9 10

NMERO dE OPERAES
28 26 3 3 3 3 3 2 1 1

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PARTICIPAO (%)
34,1 31,7 3,7 3,7 3,7 3,7 3,7 2,4 1,2 1,2

PARTICIPAO (%)
42,5 24,7 2,7 1,4 2,7 4,1 5,5 2,7 1,4 1,4

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-8,3 7,0 0,9 2,3 1,0 -0,4 -1,8 -0,3 -0,2 -0,2

Dez maiores Total

73 82

89,0 100,0

66 73

90,4 100,0

-1,4

Critrio: Ordena os administradores de FII com base no nmero de fundos e no montante agregado de PL dos fundos no ltimo dia til do ano de 2009. O fundo cujo valor de PL no ltimo dia til do ano de 2009 no tenha sido divulgado, no considerado para os rankings. Valores negativos de PL no so considerados para o clculo do montante agregado de PL.

79

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

aDvoGaDos
CERTIFICAdOS dE RECEBVEIS IMOBILIRIOS (CRI)
taBeLa 27 - ranKinG Dos aDvoGaDos por Montante eMitiDo De Cri eM 2009 1/1/2009 31/12/2009 ESCRITRIO dE AdVOgAdOS
PMKA Advogados Associados Levy e Salomo Advogados Souza, Cescon, Barrieu e Flesch Machado, Meyer, Sendacz e Opice Advogados Navarro Advogados Lobo & De Rizzo Advogados Pinheiro Neto Advogados Almeida Bugelli Jos Paulo Marzago Madrona, Hong, Mazzuco, Kawamura

1/1/2008 31/12/2008 POSIO


1 2 -

MONTANTE (R$)
1.237.329.965 600.000.000 258.000.000 151.740.000 147.363.414 100.008.612 44.400.000 27.249.418 12.638.087 11.723.200

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PARTICIPAO (%)
47,8 23,2 10,0 5,9 5,7 3,9 1,7 1,1 0,5 0,5

PARTICIPAO (%)
97,2 2,6 -

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-49,4 23,2 10,0 5,9 3,1 3,9 1,7 1,1 0,5 0,5

Total

2.590.452.695

100,0

3.478.098.583

100,0

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80

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ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

taBeLa 28 - ranKinG Dos aDvoGaDos por nMero De operaes De Cri eM 2009 1/1/2009 31/12/2009 ESCRITRIO dE AdVOgAdOS
PMKA Advogados Associados Levy e Salomo Advogados Machado, Meyer, Sendacz e Opice Advogados Navarro Advogados Lobo & De Rizzo Advogados Almeida Bugelli Souza, Cescon, Barrieu e Flesch Pinheiro Neto Advogados Jos Paulo Marzago Madrona, Hong, Mazzuco, Kawamura

1/1/2008 31/12/2008 POSIO


1 2 -

NMERO dE OPERAES
30 3 3 3 3 2 1 1 1 1

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PARTICIPAO (%)
62,5 6,3 6,3 6,3 6,3 4,2 2,1 2,1 2,1 2,1

PARTICIPAO (%)
94,9 2,6 -

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-32,4 6,3 6,3 3,7 6,3 4,2 2,1 2,1 2,1 2,1

Montante Total

48

100,0

39

100,0

Critrio: Ordena os assessores legais com base no montante e no nmero de operaes de CRI realizadas pelas Securitizadoras Imobilirias durante o ano de 2009. A assessoria considerada neste ranking aquela prestada pelo participante s Securitizadoras Imobilirias no processo de estruturao da operao. O ranking considera apenas as operaes efetivamente realizadas, atravs de sua primeira emisso, no ano de 2009.

aGnCias De CLassifiCao De risCo


CERTIFICAdOS dE RECEBVEIS IMOBILIRIOS (CRI)
taBeLa 29 - ranKinG Das aGnCias De CLassifiCao De risCo por Montante De Cri CLassifiCaDo eM 2009 1/1/2009 - 31/12/2009 MONTANTE (R$)
449.340.000 250.000.000 110.000.000 45.527.779 44.400.000

AgNCIA dE CLASSIFICAO
Fitch Moody's SR Austin S&P

1/1/2008 - 31/12/2008 POSIO


1 5 3 2

POSIO
1 2 3 4 5

PARTICIPAO (%)
50,0 27,8 12,2 5,1 4,9

PARTICIPAO (%)
50,1 7,7 17,0 17,4

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-0,1 27,8 4,5 -11,9 -12,5

Total

899.267.779

100,0

517.784.415

100,0

81

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

taBeLa 30 - ranKinG Das aGnCias De CLassifiCao De risCo por nMero De ttULos De Cri CLassifiCaDo eM 2009 1/1/2009 - 31/12/2009 AgNCIA dE CLASSIFICAO
Fitch Austin Moody's SR S&P

1/1/2008 - 31/12/2008 POSIO


1 4 5 3

NMERO dE TITULOS
6 2 1 1 1

POSIO
1 2 3 4 5

PARTICIPAO (%)
54,6 18,2 9,1 9,1 9,1

PARTICIPAO (%)
50,0 10,0 10,0 10,0

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


4,6 8,2 9,1 -0,9 -0,9

Total

11

100,0

10

100,0

taBeLa 31 - ranKinG Das aGnCias De CLassifiCao De risCo por Montante De Cri CLassifiCaDo ConsoLiDaDo 1/1/1999 - 31/12/2009 MONTANTE (R$)
1.960.721.175 749.681.876 696.482.662 598.400.000 394.159.969 296.111.184

AgNCIA dE CLASSIFICAO
Fitch Austin Moody's S&P SR LF

1/1/1999 - 31/12/2008 POSIO


1 2 4 3 6 5

POSIO
1 2 3 4 5 6

PARTICIPAO (%)
41,8 16,0 14,8 12,7 8,4 6,3

PARTICIPAO (%)
39,8 18,6 11,8 14,6 7,5 7,8

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


2,0 -2,6 3,0 -1,9 0,9 -1,5

Total

4.695.556.866

100,0

3.796.289.087

100,0

taBeLa 32 - ranKinG Das aGnCias De CLassifiCao De risCo por nMero De ttULos De Cri CLassifiCaDo ConsoLiDaDo 1/1/1999 - 31/12/2009 NMERO dE TTULOS
40 27 19 11 10 8

AgNCIA dE CLASSIFICAO
Fitch Austin LF SR Moody's S&P

1/1/1999 - 31/12/2008 POSIO


1 2 3 4 5 6

POSIO
1 2 3 4 5 6

PARTICIPAO (%)
34,8 23,5 16,5 9,6 8,7 7,0

PARTICIPAO (%)
32,7 24,0 18,3 9,6 8,7 6,7

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


2,1 -0,5 -1,8 0,0 0,0 0,3

Total

115

100,0

104

100,0

Critrio: Ordena as agncias de classificao de risco com base no montante e no nmero de atribuies de classificaes de risco emitidas por cada uma delas aos CRI. O valor considerado no ranking das agncias de classificao de risco o montante total de ttulos aos quais foi atribuda uma classificao e no o valor de toda a operao. Os rankings consideram atribuies feitas durante o perodo sob anlise para operaes novas (registradas ou em processo de registro) ou antigas (realizadas em perodos anteriores, mas classificadas pelas agncias em questo pela primeira vez durante o ano). As atividades de monitoramento das agncias no so contabilizadas para suas posies no ranking. Uma classificao, seja ela preliminar ou no, contabilizada uma nica vez. Contudo, somente so consideradas classificaes nas quais os montantes dos ttulos classificados so informados nos relatrios ou em comunicados formais das prprias agncias de classificao de risco. Quando um ttulo recebe classificaes de duas ou mais agncias, o montante objeto da classificao atribudo a ambas as agncias. Os rankings so calculados de forma consolidada e para o ano de 2009.

82

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

aGentes fiDUCirios
CERTIFICAdOS dE RECEBVEIS IMOBILIRIOS (CRI)
taBeLa 33 - ranKinG Dos aGentes fiDUCirios por Montante eMitiDo De Cri eM 2009 1/1/2009 - 31/12/2009 AgENTE FIdUCIRIO
Oliveira Trust DTVM Pentgono DTVM Pavarini DTVM GDC DTVM

1/1/2008 - 31/12/2008 POSIO


1 4 3 -

MONTANTE (R$)
1.690.239.992 1.150.738.657 558.911.674 45.000.000

POSIO
1 2 3 4

PARTICIPAO (%)
49,1 33,4 16,2 1,3

PARTICIPAO (%)
72,0 4,3 9,0 -

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-22,9 29,1 7,2 1,3

Total

3.444.890.323

100,0

4.606.527.076

100,0

taBeLa 34 - ranKinG Dos aGentes fiDUCirios por nMero De operaes De Cri eM 2009 1/1/2009 - 31/12/2009 AgENTE FIdUCIRIO
Oliveira Trust DTVM Pentgono DTVM Pavarini DTVM GDC DTVM

1/1/2008 - 31/12/2008 POSIO


1 4 3 -

NMERO dE OPERAES
57 26 7 1

POSIO
1 2 3 4

PARTICIPAO (%)
62,6 28,6 7,7 1,1

PARTICIPAO (%)
83,1 1,4 7,0 -

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-20,5 27,2 0,7 1,1

Total

91

100,0

35

100,0

taBeLa 35 - ranKinG Dos aGentes fiDUCirios por Montante eMitiDo De Cri ConsoLiDaDo 1/1/1999 - 31/12/2009 AgENTE FIdUCIRIO
Oliveira Trust DTVM Pentgono DTVM Pavarini DTVM SLW Corretora Planner Corretora GDC DTVM Equipe DTVM C&D DTVM

1/1/1999 - 31/12/2008 POSIO


1 2 3 4 5 6 7

MONTANTE (R$)
9.655.169.595 1.976.872.772 1.372.858.044 670.000.000 84.070.893 45.000.000 8.009.000 5.978.497

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8

PARTICIPAO (%)
69,9 14,3 9,9 4,8 0,6 0,3 0,1 0,0

PARTICIPAO (%)
76,7 8,0 7,9 6,5 0,8 0,1 0,1

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-6,8 6,3 2,0 -1,7 -0,2 0,3 0,0 -0,1

Total

13.817.958.801

100,0

10.314.261.080

100,0

83

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

taBeLa 36 - ranKinG Dos aGentes fiDUCirios por nMero De operaes De Cri ConsoLiDaDo 1/1/1999 - 31/12/2009 AgENTE FIdUCIRIO
Oliveira Trust DTVM Pavarini DTVM Pentgono DTVM SLW Corretora Planner Corretora GDC DTVM Equipe DTVM C&D DTVM

1/1/1999 - 31/12/2008 POSIO


1 2 3 4 5 6 7

NMERO dE OPERAES
254 50 35 5 2 1 1 1

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8

PARTICIPAO (%)
72,8 14,3 10,0 1,4 0,6 0,3 0,3 0,3

PARTICIPAO (%)
76,3 16,7 3,5 2,0 0,8 0,4 0,4

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-3,5 -2,4 6,5 -0,6 -0,2 0,3 -0,1 -0,1

Total

349

100,0

257

100,0

Critrio: Ordena os agentes fiducirios com base no montante e no nmero total de operaes realizadas durante o ano de 2009 e consolidado, desde 1999. O ranking anual considera apenas as operaes efetivamente realizadas, a atravs de sua primeira emisso, durante o ano de 2009.

aUDitores
SECURITIZAdORAS IMOBILIRIAS
taBeLa 37 - ranKinG Dos aUDitores De seCUritiZaDoras iMoBiLirias por Montante eMitiDo De Cri eM 2009 1/1/2009 - 31/12/2009 MONTANTE (R$)
1.435.616.492 845.628.134 652.576.333 517.508.397 190.202.356 100.008.612

AUdITOR
Deloitte Touche Tohmatsu KPMG Moore Stephens Lima Lucchesi BDO Trevisan PricewaterhouseCoopers Terco Grant Thornton

1/1/2008 - 31/12/2008 POSIO


1 2 3 4 -

POSIO PARTICIPAO (%)


1 2 3 4 5 6 38,4 22,6 17,4 13,8 5,1 2,7

PARTICIPAO (%)
57,1 18,4 12,4 11,9 -

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


38,4 -34,5 -1,0 1,4 -6,8 2,7

Total

3.741.540.323

100,0

4.642.347.516

100,0

taBeLa 38 - ranKinG Dos aUDitores De seCUritiZaDoras iMoBiLirias por nMero De operaes De Cri eM 2009 1/1/2009 - 31/12/2009 AUdITOR
KPMG Deloitte Touche Tohmatsu Moore Stephens Lima Lucchesi BDO Trevisan PricewaterhouseCoopers Terco Grant Thornton

1/1/2008 - 31/12/2008 POSIO


1 2 3 4 -

NMERO dE OPERAES
33 24 16 14 4 3

POSIO
1 2 3 4 5 6

PARTICIPAO (%)
35,1 25,5 17,0 14,9 4,3 3,2

PARTICIPAO (%)
37,3 29,3 22,7 9,3 -

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


-2,2 25,5 -12,3 -7,8 -5,0 3,2

Total

94

100,0

75

100,0

84

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

Critrio: Como forma de aproximar o montante total de ativos em 31 de dezembro de 2009, ordena os auditores com base no montante de CRI emitido pelas securitizadoras imobilirias auditadas por estes e no nmero total de operaes realizadas pelas securitizadoras imobilirias. Para cada auditor foram atribudas as emisses das securitizadoras imobilirias que estes estavam auditando em 31 de dezembro de 2009. O ranking considera apenas as operaes efetivamente realizadas, atravs de sua primeira emisso, durante o ano de 2009.

FUNdOS dE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII)


taBeLa 39 - ranKinG Dos aUDitores De fii por Montante De pL ConsoLiDaDo 1/1/1995 - 31/12/2009 AUdITOR
PricewaterhouseCoopers BDO Trevisan Terco Grant Thornton Performance Moore Stephens Lima Lucchesi HLB Audilink KPMG Horwath Tufani, Reis & Soares Ernst & Young Mller Auditores Independentes

1/1/1995 - 31/12/2008 POSIO


1 2 3 4 6 5 11 8 7 9

MONTANTE (R$)
3.542.698.058 716.925.841 472.207.192 277.181.590 131.348.550 128.522.735 40.990.031 23.935.744 20.543.313 7.536.450

POSIO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PARTICIPAO (%)
66,0 13,4 8,8 5,2 2,4 2,4 0,8 0,4 0,4 0,1

PARTICIPAO (%)
60,0 16,5 11,3 4,3 3,1 3,1 0,0 0,6 0,6 0,2

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


6,0 -3,1 -2,5 0,9 -0,7 -0,7 0,8 -0,2 -0,2 -0,1

Dez Maiores Montante Total

5.361.889.504 5.366.340.323

99,9 100,0

3.935.715.819 4.041.918.550

100,0 100,0

-0,1

taBeLa 40 - ranKinG Dos aUDitores De fii por nMero De operaes - ConsoLiDaDo 1/1/1995 - 31/12/2009 AUdITOR
PricewaterhouseCoopers BDO Trevisan Terco Grant Thornton KPMG Horwath Bendoraytes Aizenman Deloitte Touche Tohmatsu Performance Moore Stephens Lima Lucchesi HLB Audilink Horwath Tufani, Reis & Soares

1/1/1995 - 31/12/2008 POSIO


2 1 3 6 5 7 9 8 10

NMERO dE OPERAES
31 23 10 4 3 3 1 1 1 1

POSIO PARTICIPAO (%)


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 38,3 28,4 12,3 4,9 3,7 3,7 1,2 1,2 1,2 1,2

PARTICIPAO (%)
30,1 34,3 13,7 2,7 5,5 1,4 1,4 1,4 1,4

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


8,2 -5,9 -1,4 2,2 3,7 -1,8 -0,2 -0,2 -0,2 -0,2

Dez Maiores Total

78 81

96,3 100,0

70 73

97,3 100,0

-1,0

Critrio: Ordena os auditores de FII com base no nmero e no montante agregado de PL dos fundos no ltimo dia til do ano de 2009. O fundo cujo valor de PL no ltimo dia til do ano de 2009 no tenha sido divulgado, no considerado para os rankings. Valores negativos de PL no so considerados para o clculo do montante agregado de PL.

85

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

RANKINGS DE 2009

estrUtUraDores
FUNdOS dE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII)
taBeLa 41 - ranKinG Dos estrUtUraDores De fii por Montante eMitiDo eM 2009 1/1/2009 - 31/12/2009 ESTRUTURAdOR
Brazilian Mortgages Companhia Hipotecria Credit Suisse Hedging Griffo CV Rio Bravo Investimentos DTVM Oliveira Trust DTVM

1/1/2008 - 31/12/2008 POSIO


1 2 3 -

MONTANTE (EM R$)


456.568.928 70.000.000 17.669.000 9.999.700

POSIO
1 2 3 4

PARTICIPAO (%)
82,4 12,6 3,2 1,8

PARTICIPAO (%)
46,9 38,7 14,4 -

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


35,5 -26,1 -11,2 1,8

Total

554.237.628

100,0

206.714.720

100,0

taBeLa 42 - ranKinG Dos estrUtUraDores De fii por nMero De operaes eM 2009 1/1/2009 - 31/12/2009 ESTRUTURAdOR
Brazilian Mortgages Companhia Hipotecria Credit Suisse Hedging Griffo CV Rio Bravo Investimentos DTVM Oliveira Trust DTVM

1/1/2008 - 31/12/2008 POSIO


1 3 2 -

NMERO dE OPERAES
7 1 1 1

POSIO
1 2 3 4

PARTICIPAO (%)
70,0 10,0 10,0 10,0

PARTICIPAO (%)
50,0 16,7 33,3 -

MUdANA NA PARTICIPAO (%)


20,0 -6,7 -23,3 10,0

Total

10

100,0

100,0

Critrio: Ordena os estruturadores de FII com base no montante emitido e no nmero de operaes durante o ano. Quando duas ou mais instituies estruturaram conjuntamente um mesmo FII, o crdito atribudo integralmente a ambos estruturadores. O ranking considera apenas as operaes efetivamente realizadas, atravs de sua primeira emisso, durante o ano de 2009.

86

CaptULo iii terMos & ConDies De finanCiaMento De pessoa fsiCa


Este captulo rene informaes sobre os principais fornecedores de crdito imobilirio para pessoas fsicas, apresentando informaes de instituies financeiras que oferecem crdito imobilirio dentre seus produtos financeiros.

CaptULo iii - terMos & ConDies De finanCiaMento De pessoa fsiCa BanCos CoMerCiais, MLtipLos, Caixas e Cias HipoteCrias
Esta seo apresenta os principais termos e condies de financiamento imobilirio oferecidos a pessoas fsicas para a compra de residncias no pas.

A metodologia utilizada:
Constam deste levantamento os dados obtidos durante os meses de novembro e dezembro de 2009, a partir dos sites dos 158 maiores bancos comerciais, mltiplos e caixas econmicas, de acordo com o Banco Central do Brasil em 15 de novembro de 2009. Somente foram consideradas as instituies que oferecem produtos para pessoas fsicas para a compra de residncias. Para maior clareza, os dados so apresentados de forma padronizada, permitindo uma comparao direta entre os produtos das diversas instituies financeiras. Porm, os sites, fontes da maior parte destes dados, apresentam as informaes de formas variadas. A Uqbar empregou seus melhores esforos na obteno dos dados dos sites destas instituies financeiras e na reproduo dos mesmos nesta tabela, mas sua exatido no est garantida.

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

TERMOS & CONDIES DE FINANCIAMENTO DE PESSOA FSICA

taBeLa 43 - terMos e ConDies De finanCiaMento iMoBiLirio De BanCos CoMerCiais, MLtipLos, Caixas e CoMpanHias HipoteCrias

VALOR dO IMVEL (R$) INSTITUIO FINANCEIRA MNIMO


40.000

ENTRAdA MNIMA
(% dO VALOR dO IMVEL) 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0

COMPROMETIMENTO dE RENdA
(% MxIMA dE RENdA LQUIdA, BRUTA OU SEM INdICAO) 27,0 da renda bruta 27,0 da renda bruta 27,0 da renda bruta 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida 30,0 da renda lquida

FINANCIAMENTO dO SALdO TAxA dE JUROS (% AO ANO)


TR + 9,00 TR + 10,95 por 120 meses e depois TR + 8,95 TR + 11,95 pr-fixada em 12,23 TR + 7,80 por 36 meses e depois TR + 9,50 TR + 8,90 pr-fixada em 12,23 TR + 10,50 TR + 11,50 pr-fixada em 13,00 TR + 11,00 pr-fixada em 12,23 TR + 8,90 pr-fixada em 13,00 TR + 11,00 pr-fixada em 12,23 TR + 8,90 pr-fixada em 13,00 TR + 11,00

MxIMO
120.000 500.000 sem limite 120.000 120.000 120.000 500.000 500.000 3.000.000 150.000 150.000 150.000 150.000 500.000 500.000 500.000 500.000 5.000.000 5.000.000

PRAZO MxIMO (ANOS)


30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30

SISTEMA dE AMORTIZAO
SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE

TIPO dE gARANTIA
alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria

BanCo aBn aMro reaL s.a.

120.001 500.001 no informado no informado

BanCo BraDesCo s.a.

no informado 120.001 120.001 500.001 no informado no informado no informado no informado

BanCo Do BrasiL s.a.

150.001 150.001 150.001 150.001 500.001 500.001

89

ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

TERMOS & CONDIES DE FINANCIAMENTO DE PESSOA FSICA

taBeLa 43 - terMos e ConDies De finanCiaMento iMoBiLirio De BanCos CoMerCiais, MLtipLos, Caixas e CoMpanHias HipoteCrias (Cont.)

BanCo Do estaDo Do rio GranDe Do sUL s.a. BanCo interMeDiUM s/a BanCo ita s.a.

no informado 150.001 no informado 62.500 62.500 no informado 150.001

150.000 500.000 400.000 sem limite sem limite 150.000 500.000 sem limite 500.000 sem limite 120.000 500.000 sem limite 500.000 sem limite 1.000.000 500.000 195.000 150.000 500.000 sem limite 130.000 500.000

10,0 10,0 40,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 33,3 10,0 10,0 10,0 30,0 30,0

25,0 da renda bruta 25,0 da renda bruta no informado 35,0 da renda lquida 35,0 da renda lquida no informado no informado no informado no informado no informado 27,0 da renda bruta 27,0 da renda bruta 27,0 da renda bruta 27,0 da renda bruta 27,0 da renda bruta 30,0 da renda bruta 30,0 da renda bruta 30,0 da renda bruta 30,0 da renda bruta 30,0 da renda bruta 30,0 da renda bruta 30,0 da renda bruta 30,0 da renda bruta

TR + 8,50 TR + 9,50 no informado TR + 11,00 TR + 11,50 para 36 meses e depois TR + 10,35 TR + 8,90 TR + 10,00 TR + 11,00 pr-fixada em 12,23 pr-fixada em 13,00 TR + 8,90 TR + 10,50 TR + 11,00 pr-fixada em 12,20 pr-fixada em 13,00 pr-fixada em 11,48 pr-fixada em 11,22 TR + 7,95 TR + 8,90 TR + 10,50 TR + 11,50 pr-fixada em 12,86 pr-fixada em 12,36

30 30 5 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 15 30 30 30 15 15

SAC SAC no informado SAC SAC SAC SAC SAC PRICE PRICE SAC SAC SAC PRICE PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC ou PRICE SAC SAC SAC SAC SAC

alienao fiduciria alienao fiduciria no informado alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria no informado no informado no informado no informado no informado

BanCo nossa Caixa s.a.

500.001 no informado 500.001 40.000 120.001

BanCo santanDer s.a.

500.001 no informado 500.001

BraZiLian MortGaGes

50.000 50.000 50.000 no informado 150.001

Caixa eConoMiCa feDeraL

500.001 no informado 130.001

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ANURIO 2010 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

TERMOS & CONDIES DE FINANCIAMENTO DE PESSOA FSICA

taBeLa 43 - terMos e ConDies De finanCiaMento iMoBiLirio De BanCos CoMerCiais, MLtipLos, Caixas e CoMpanHias HipoteCrias (Cont.)

60.000

120.000 150.000 500.000 sem limite sem limite 500.000 sem limite sem limite 500.000 sem limite sem limite

20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 50,0 20,0 20,0 20,0

30,0 da renda bruta 30,0 da renda bruta 30,0 da renda bruta 30,0 da renda bruta 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0 35,0 da renda lquida 35,0 da renda lquida

TR + 7,90 por 36 meses e depois TR +10,95 TR + 9,95 TR +10,95 TR + 11,95 TR + 12,68 TR + 10,00 TR + 12,00 TR + 12,00 TR + 7,90 por 36 meses e depois TR + 10,98 TR + 11,00 TR + 11,50 por 36 meses e depois TR + 10,35

30 30 30 30 10 25 25 5 25 30 30

no informado no informado no informado no informado SAC SAC SAC SAC SAC SAC SAC

no informado no informado no informado no informado alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria alienao fiduciria no informado no informado

CitiBanK n.a.

60.000 150.000 500.001 100.000 50.000

HsBC BanK BrasiL s.a.

50.000 60.000 50.000 62.500 62.500

UniBanCo-Uniao De BanCos BrasiLeiros s.a.

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CaptULo iv reGULaMentao e LeGisLao


Por Eduardo Herszkowicz e Igor Rgo O objetivo deste captulo apresentar um breve panorama das principais alteraes ocorridas entre janeiro de 2009 e janeiro de 2010 na regulamentao e legislao aplicveis aos mercados de Fundos de Investimento em Direitos Creditrios, Fundos de Investimento Imobilirio e Certificados de Recebveis Imobilirios.

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CaptULo iv- reGULaMentao e LeGisLao

Desde o incio da dcada, o mercado de capitais brasileiro vem dando verdadeiros saltos qualitativos no desenvolvimento do seu arcabouo legal e regulatrio, o que tem contribudo decisivamente para a criao e manuteno de um ambiente de negcios favorvel no pas. Pode-se dizer que esse ciclo teve incio em 2001, com a regulamentao dos Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDC). O ano de 2003 foi ainda mais produtivo, com a regulamentao dos fundos de participaes (tambm chamados FIP) e a adoo pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) da norma me reguladora das ofertas pblicas de valores mobilirios, a Instruo CVM n 400. O ano de 2004 no ficou para trs. Nele a CVM regulamentou o registro das companhias securitizadoras de crditos imobilirios e a emisso dos Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI). Em 2006, mais uma novidade com a criao dos FIDC No-Padronizados (FIDC-NP) e a uniformizao de certas normas atinentes aos FIDC e aos CRI. Em 2007, outro grande passo com a reformulao profunda da norma sobre fundos de investimentos, a Instruo CVM n 409, com a adoo da Instruo CVM n 450. Na sequncia, 2008 ficou marcado como o ano da to esperada reformulao da norma sobre Fundos de Investimento Imobilirios (FII). Embora o ano de 2009 no tenha mostrado o mesmo vigor que alguns dos seus predecessores em termos de inovaes normativas, algumas normas certamente merecem destaque. Este artigo resume as principais inovaes legislativas e normativas relacionadas aos FIDC, aos FII e aos CRI, introduzidas ao longo do ano de 2009 e incio de 2010. Tambm so abordadas neste trabalho as audincias pblicas promovidas pela CVM e as principais decises do colegiado da referida autarquia ocorridas no referido perodo a respeito dos temas supracitados.

ANURIO 2009 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

REGULAMENTAO E LEGISLAO

prinCipais aLteraes LeGisLativas e norMativas


LEI N 12.024/09 CONCEdE ISENO dE IRF SOBRE APLICAES POR FUNdOS dE INVESTIMENTO IMOBILIRIOS

Em 27 de agosto de 2009 foi publicada a Lei n 12.024, alterando a forma de tributao de determinadas aplicaes financeiras efetuadas pelos FII, que at ento estavam sujeitas s mesmas regras de incidncia do imposto de renda na fonte (IRF) aplicveis s pessoas jurdicas. A nova lei isentou do IRF o rendimento decorrente das aplicaes efetuadas pelos FII em (i) CRI; (ii) Letras hipotecrias; (iii) Letras de crdito imobilirio e (iv) cotas de outros FII, desde que admitidas negociao

exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balco organizado. Essa mudana legislativa decorreu de um pleito do mercado para garantir que no houvesse um maior nus fiscal para investidores pessoas fsicas que aplicassem nesses ttulos imobilirios por meio de um FII, tendo em vista que, quando pessoas fsicas aplicam diretamente nesses ttulos, os rendimentos auferidos pelas pessoas fsicas so isentos do IRF.

MEdIdA PROVISRIA N 472/09 - OBRIgA A AdOO dO LUCRO REAL PELAS COMPANhIAS SECURITIZAdORAS

A Medida Provisria n 472/09 (MP 472/09) entrou em vigor e passou a produzir efeitos no dia 16/12/2009, data em que foi publicada, e, dentre as inmeras alteraes que promoveu na legislao tributria vigente, modificou o regime de tributao das companhias securitizadoras. O artigo 22 da MP 472/09 acrescentou as companhias que exploram as atividades de securitizao de crditos imobilirios ao rol das pessoas jurdicas obrigadas apurao do imposto de renda sob o regime do lucro real. At ento, as companhias securitizadoras podiam optar

livremente entre os regimes de tributao com base no lucro real ou no lucro presumido (desde que observados os demais requisitos), entendimento esse que vinha sendo confirmado pelo Fisco por meio de Solues de Consulta (Processos de Consulta ns 33/09, 47/08, dentre outros). A alterao foi baseada na similaridade das atividades das securitizadoras com as atividades de intermediao realizadas pelas instituies financeiras, o que j era reconhecido pela legislao do PIS e COFINS (Lei n 9.718/98), que permite a deduo das despesas de captao na base de clculo dessas contribuies.

INSTRUO CVM N 476, dE 16 dE JANEIRO dE 2009 ESTABELECE O PROCEdIMENTO dE OFERTA PBLICA COM ESFOROS RESTRITOS PARA A dISTRIBUIO dE VALORES MOBILIRIOS

A CVM editou, em 16 de janeiro de 2009, a Instruo CVM n 476 (Instruo CVM 476), que dispe sobre as ofertas pblicas de valores mobilirios distribudas com esforos restritos e a negociao desses valores mobilirios em mercados regulamentados (Oferta com Esforos Restritos). A Instruo CVM 476, apesar de no ter o objetivo especfico de regulamentar a emisso de CRI e de cotas de FIDC ou FII, demonstrou-se ao longo do ano de 2009 como um importante instrumento de acesso ao mercado pelos estruturadores de tais valores mobilirios. O principal objetivo da CVM com a edio da Instruo CVM 476 foi tornar mais simples e clere o acesso ao mercado de valores mobilirios, contribuindo para a reduo dos custos de captao de fundos e facilitando s companhias brasileiras o aproveitamento de oportunidades de mercado para a obteno de financiamentos, tendo em vista que, exceto quando expressamente previsto na Instruo

CVM 476, no se aplicam ao procedimento da Oferta com Esforos Restritos as disposies relativas oferta pblica de valores mobilirios previstas na Instruo CVM n 400, bem como as demais normas da CVM relativas ao procedimento de distribuio de valores mobilirios especficos. As Ofertas com Esforos Restritos sero destinadas exclusivamente a investidores qualificados, sendo limitada (i) a oferta a, no mximo, 50 investidores qualificados, e (ii) a subscrio de cotas a, no mximo, 20 investidores qualificados. Os fundos de investimento cujas decises de investimento sejam tomadas pelo mesmo gestor devero ser considerados como um nico investidor para o clculo de tais limites. Para os fins da Instruo CVM 476, so considerados investidores qualificados: (i) as pessoas naturais e jurdicas mencionadas no artigo 109 da Instruo CVM 409, sendo

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ANURIO 2009 - SECURITIZAO E FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

REGULAMENTAO E LEGISLAO

que as descritas especificamente no inciso IV de tal artigo devero subscrever ou adquirir, no mbito da Oferta com Esforos Restritos, valores mobilirios no montante mnimo de R$1.000.000,00; e (ii) todos os fundos de investimento, mesmo que se destinem a investidores no-qualificados. A Instruo CVM 476 no permitiu a busca de investidores por meio de estabelecimentos abertos ao pblico, ou a utilizao de servios pblicos de comunicao, tais como, imprensa, rdio, televiso e pginas abertas localizadas na rede mundial de computadores. O encerramento da Oferta com Esforos Restritos dever ser informado pela instituio lder CVM, em at 05 dias

da data em que ocorrer, por meio da pgina da CVM na internet e dever conter as informaes constantes do Anexo da Instruo CVM 476, e, aps o encerramento, o ofertante no poder realizar outra oferta pblica da mesma espcie de valores mobilirios do mesmo emissor dentro do prazo de 04 meses, contados da data do encerramento da oferta, a no ser que (i) a nova oferta seja submetida a registro na CVM; ou (ii) sejam ofertas de certificados de recebveis imobilirios ou do agronegcio de uma mesma companhia securitizadoras, lastreados em crditos segregados em diferentes patrimnios por meio de regime fiducirio.

INSTRUO CVM N 478/09 - ALTERA A INSTRUO CVM N 472/08, QUE REgULAMENTA OS FUNdOS dE INVESTIMENTO IMOBILIRIO

A CVM publicou, em 11 de setembro de 2009, a Instruo CVM n 478 (Instruo CVM 478), alterando a Instruo CVM n 472, de 31 de outubro de 2008 (Instruo CVM 472) que dispe sobre a constituio, a administrao, o funcionamento, a oferta pblica de distribuio de cotas e a divulgao de informaes dos FII. A minuta da Instruo CVM 478 foi objeto de audincia pblica realizada entre julho e agosto de 2009. Com a adoo da Instruo CVM 478, atendendo a pleitos dos agentes de mercado, a CVM alterou o Artigo 18 da

Instruo CVM 472, com o objetivo de dispensar a apreciao pela assembleia geral de cotistas do laudo de avaliao de bens e direitos adquiridos pelos FII. A norma aumentou a autonomia dos administradores e gestores destes fundos, desburocratizando e tornando mais clere o procedimento de aquisio de ativos por tais fundos. Vale notar que continuam sujeitos apreciao da assembleia geral de cotistas os laudos de avaliao de ativos conferidos ao fundo por meio de subscrio de cotas.

RESOLUO CMN N 3.792 INTROdUZ NOVAS dIRETRIZES PARA APLICAO dE RECURSOS PELOS FUNdOS dE PENSO

O CMN promulgou, em 24 de setembro de 2009, a Resoluo n 3.792 (Resoluo CMN 3.792), que estabeleceu novas diretrizes de investimento para as entidades fechadas de previdncia complementar (EFPC), permitindo uma maior diversificao e ampliando a possibilidade de alocao em ativos de maior risco, de forma a possibilitar a tais entidades maiores retornos em um cenrio de queda na taxa de juros. Apesar de no se destinar especificamente ao mercado de securitizao ou de ttulos de lastro imobilirio, a Resoluo CMN 3.792 poder fomentar o mercado de securitizao, na medida em que as novidades que introduz conferem s EFPC maior acesso aquisio de cotas de FIDC, de cotas de FII e de CRI. A Resoluo CMN 3.792 revogou a antiga Resoluo do CMN n 3.456, de 05 de junho de 2007 (Resoluo CMN 3.456), e em linhas gerais promoveu: (i) o aumento de limite para aplicaes em renda varivel; (ii) a criao de novos segmentos de investimentos passveis de aplicao pelas EFPC; (iii) a incluso de novos ativos financeiros no rol de investimentos permitidos s EFPC; (iv) a possibilidade de aquisio pelas EFPC de valores mobilirios em ofertas pblicas dispensadas

de registro na CVM; (v) o fim da exclusividade das agncias de classificao de risco na elaborao de avaliaes de risco dos ativos a serem adquiridos pelas EFPC; e (vi) a extino do limite para investimentos da EFPC em conjunto com a patrocinadora. Com relao ao limite de alocao de recursos para as EFPC a Resoluo CMN 3.792 estabeleceu que: (i) todos os investimentos em cotas de FIDC e em cotas de Fundos de Investimentos em cotas de FIDC (FICFIDC) ficaro limitados a 20% dos recursos de cada plano, no havendo mais o limite de 10% para os investimentos em cotas de FIDC e FICFIDC que fossem classificados como de mdio e alto risco; e (ii) os investimentos em cotas de FII ficaro limitados a 10% dos recursos de cada plano, e no mais a 8%. Adicionalmente, em resposta ao anseio de grande parte dos agentes de mercado, a Resoluo CMN 3.792 permitiu s EFPC a aquisio de valores mobilirios nas chamadas ofertas pblicas com esforos restritos de distribuio, regulamentadas pela Instruo CVM 476, as quais no esto sujeitas a registro na CVM.

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REGULAMENTAO E LEGISLAO

Com a excluso do texto existente na Resoluo anterior, que limitava a participao das EFPC a ofertas que obtivessem prvio registro na CVM, a nova Resoluo CMN 3.792 d um importante passo no fortalecimento do mercado de securitizao brasileiro, ao autorizar a participao dessas entidades em ofertas pblicas com esforos restritos, contribuindo para a reduo dos custos de distribuio dos FIDC, FII e CRI, e permitindo que estruturadores, securitizadoras e demais agentes de mercado aproveitem as janelas de mercado. Por fim, a Resoluo CMN 3.792 ps fim exclusividade das

agncias de classificao de risco na avaliao dos riscos de crdito eventualmente existentes no momento da aquisio de ativos de renda fixa pelas EFPC, conforme anteriormente estabelecido na revogada Resoluo CMN 3.456. A partir da adio da nova norma, essas avaliaes tambm podero ser aprovadas pelos comits de investimento das respectivas EFPC, sendo, pois, facultativa a contratao de uma agncia classificadora de risco para tanto. Essa medida encontra-se em linha com as recentes discusses nos fruns financeiros globais acerca dos deveres e responsabilidades de tais instituies avaliadoras no desenvolvimento de suas atividades.

OFCIO-CIRCULAR CVM/SIN/SNC/N 003/09 CONSTITUIO dE PROVISO PARA dIREITOS CREdITRIOS dE LIQUIdAO dUVIdOSA EM CARTEIRAS dE FIdC

Em 8 de outubro de 2009, as Superintendncias de Relaes com Investidores e de Normas Contbeis e de Auditoria da CVM divulgaram o Ofcio-Circular/CVM/ SIN/SNC/n 003/09 (Ofcio), que trata da constituio de proviso para direitos creditrios de liquidao duvidosa em carteiras de FIDC. O principal objetivo do Ofcio , em linhas gerais, orientar os administradores de FIDC no que se refere correta aplicao da Resoluo CMN n 2.682/99, que dispe sobre os critrios de classificao das operaes de crdito e regras para constituio de proviso para crditos de liquidao duvidosa. Essa Resoluo parte integrante do Plano Contbil das Instituies do Sistema Financeiro Nacional COSIF, tratando-se, portanto, de norma aplicvel aos FIDC, nos termos do artigo 44 da Instruo CVM n 356, de 17 de dezembro de 2001, conforme alterada. A orientao veiculada pelo Ofcio consiste, em resumo, em determinar que os administradores de FIDC faam a

proviso para crditos de liquidao duvidosa j a partir da aquisio do direito creditrio, com base em seu nvel de risco, e no somente em decorrncia de efetivos atrasos em seu pagamento. Conforme o Ofcio, os administradores de FIDC determinaro o nvel de risco atribudo aos direitos creditrios com base em critrios consistentes e verificveis, amparados por informaes internas e externas, sendo que tal nvel de risco dever ser revisto em periodicidade: (i) mensal, no caso de atraso no pagamento dos direitos creditrios, (ii) semestral, para direitos creditrios originados de um mesmo devedor ou de grupo econmico cujo montante seja superior a 5% do patrimnio do FIDC; e (iii) anual, em todas as situaes, exceto no que se refere aos direitos creditrios originados por devedor cuja responsabilidade seja inferior a R$50 mil, caso em que a reviso poder ser unicamente em funo da ocorrncia de atrasos.

AUdINCIA PBLICA SNC FUNdOS N 01/09 - NORMAS CONTBEIS APLICVEIS AOS FIdC

A CVM colocou em audincia pblica, em 12 de dezembro de 2009, minuta de Instruo contendo propostas de regulamentao da elaborao e divulgao das demonstraes financeiras dos FIDC, conforme dispe o Artigo 44 da Instruo CVM 356. A proposta busca dar maior transparncia s operaes com a carteira de direitos creditrios do fundo, em especial s operaes de recompra e substituio de crditos. A minuta prope a divulgao de um informe mensal pelos FIDC, contendo, dentre outras, informaes sobre o comportamento da carteira de direitos creditrios detida pelos FIDC. Adicionalmente, a minuta prope a incluso, nos demonstrativos trimestrais dos FIDC, de informaes sobre as operaes efetuadas, incluindo, dentre outras,

(i) dados estatsticos sobre inadimplementos, perdas ou pr-pagamento de crditos; (ii) dados sobre as recompras realizadas pelo cedente ou pessoa a ele ligada, ainda que voluntariamente, e o impacto de uma possvel descontinuidade dessa prtica; (iii) fatos que possam afetar a regularidade dos fluxos de pagamento previstos; e (iv) informaes sobre eventuais taxas de desconto praticadas pelos administradores de FIDC na aquisio e alienao dos direitos creditrios no trimestre correspondente. O envio de comentrios e sugestes CVM com relao referida minuta ser encerrado, conforme pedido de prorrogao formulado pela ANBIMA, no dia 26 de maro de 2010.

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DeCises Do CoLeGiaDo Da CvM


As decises do Colegiado da CVM caracterizam-se como ferramenta imprescindvel aos participantes do mercado na interpretao da legislao relativa aos ttulos e valores mobilirios. Baseando-se em tal premissa, descrevemos a seguir as principais decises do Colegiado da CVM que foram proferidas ao longo do ano de 2009.
PROC. RJ2008/11194 - PEdIdO dE dISPENSA dE REQUISITOS dAS INSTRUES CVM N 356/03 E 444/06

No processo RJ2008/11194, o Colegiado discutiu a dispensa de requisitos estabelecidos na Instruo CVM 356 e na Instruo CVM n 444, de 08 de dezembro de 2006, conforme alterada (Instruo CVM 444) relativos a: (i) apresentao de parecer legal de advogado e de parecer do rgo de assessoramento jurdico competente; (ii) apresentao da autorizao prevista na Lei Complementar 101/01; (iii) apresentao de Prospecto; (iv) apresentao de classificao de risco para as cotas; (v) anlise da documentao que evidencie o lastro dos direitos creditrios; (vi) incluso dos processos de origem e descrio de mecanismos de cobrana no Regulamento; e (vii) observncia do limite de concentrao por devedor de 20% do patrimnio lquido do fundo e apresentao de demonstraes financeiras do devedor ou coobrigado, acompanhadas

do respectivo parecer de auditoria independente. O Colegiado se manifestou favoravelmente s dispensas de requisitos solicitadas, com exceo do requisito referente apresentao de classificao de risco das cotas, tendo em vista que (i) no caso em exame, o pblico-alvo da oferta era composto nica e exclusivamente por at 20 investidores institucionais, (ii) o Regulamento do fundo vedava expressamente a negociao de cotas em mercado secundrio, e (iii) o investidor tinha que manifestar expressamente sua concordncia com a dispensa dos requisitos no Termo de Adeso. Com relao apresentao de classificao de risco das cotas, o Colegiado no concedeu a dispensa pleiteada por concluir que, mediante alteraes pontuais no Regulamento, seria possvel fazer com que o dispositivo fosse automaticamente dispensado.

PROC. RJ2009/2034 - CONSULTA ACERCA dA POSSIBILIdAdE dE FUNdOS dE INVESTIMENTO EM dIREITOS CREdITRIOS NO-PAdRONIZAdOS APLICAREM RECURSOS dIRETAMENTE NO ExTERIOR

Importante discusso ocorreu no mbito do Processo RJ2009/2034, sobre a possibilidade de FIDC-NP aplicar recursos diretamente no exterior, com a argumentao de que tais fundos so direcionados a investidores capazes de analisar os riscos do investimento pretendido e que so destinados aquisio de direitos creditrios que possuem acentuados fatores de risco. Tendo em vista a consulta formulada, o Colegiado

decidiu que, diante da vedao expressa estabelecida pelo Artigo 36, inciso III, da Instruo CVM 356, o FIDC-NP que desejar aplicar recursos no exterior dever solicitar, para o caso concreto, a dispensa de dispositivos da Instruo CVM 356, nos termos de seu art. 9, sem prejuzo do estudo, por parte da CVM, de eventual alterao da Instruo CVM 356 e da Instruo CVM 444 com relao a tal questo.

PROC. RJ2009/6205 - dISPENSA dO CUMPRIMENTO dO ART. 15 dA INSTRUO CVM 356

Pelo Processo RJ2009/6205 foi solicitada CVM a dispensa do cumprimento do requisito disposto no Artigo 15 da Instruo CVM 356, que estabelece que a integralizao de cotas do fundo pode ser efetuada em cheque, ordem de pagamento, dbito e crdito em conta corrente, documento de ordem de crdito, ou outro mecanismo de transferncia de recursos autorizado pelo Banco Central do Brasil. A solicitao de dispensa do cumprimento de tal artigo foi fundamentada no Artigo 9 da Instruo CVM 444, que estabelece a possibilidade de dispensa pela CVM,

em atendimento ao interesse pblico, do cumprimento de dispositivos da Instruo CVM 356, e teve como objetivo permitir que as cotas do fundo sejam integralizadas com ttulos pblicos (LFT e LTN). O Colegiado, mediante a anlise do caso concreto, deliberou conceder a dispensa requerida, tendo em vista o seu entendimento de que o pedido encontra amparo nos termos do Artigo 9 da Instruo CVM 444 e que no vislumbra prejuzos adequada informao e proteo do pblico investidor.

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REGULAMENTAO E LEGISLAO

PROC. RJ2009/7903 - CONSULTA ACERCA dA INTERPRETAO dO CONCEITO dE INVESTIdOR QUALIFICAdO

No mbito do Processo RJ2009/7903, a CVM foi consultada sobre a possibilidade de fundos de investimento que tem como pblico alvo investidores no-qualificados (Fundos de Varejo) realizarem a aquisio de cotas de FIDC ou de FICFIDC, emitidas por meio de oferta pblica com esforos restritos, conforme estabelece a Instruo CVM 476. A consulta foi formulada tendo em vista que o Artigo 4, inciso I, da Instruo CVM 476 estabelece que so considerados como investidores qualificados todos fundos de investimento, mesmo quando tais fundos se destinem a investidores no-qualificados, enquanto que o Artigo 109 da Instruo CVM n 409, de 18 agosto de 2004, conforme alterada (Instruo CVM 409), no considera tais fundos como investidores qualificados. Em resposta consulta formulada o Colegiado entendeu que (i) o conceito de investidor qualificado com a

capacidade de adquirir cotas de FIDC e de FICFIDC estabelecido pelo Artigo 109 da Instruo CVM 409, (ii) o Artigo 4, inciso I, da Instruo CVM 476 tem apenas a finalidade especfica de delimitar os investidores que podem ser procurados e adquirir valores mobilirios no mbito das ofertas pblicas distribudas com esforos restritos, mas no o de reformular o conceito de investidor qualificado estabelecido pelo Artigo 109 da Instruo CVM 409, e, (iii) luz do Artigo 109 da Instruo CVM 409, bem como da Instruo CVM 356, que disciplina especificamente os FIDC e os FICFIDC, Fundos de Varejo no so considerados como investidores qualificados. Em decorrncia do exposto acima, o Colegiado concluiu, por fim, que Fundos de Varejo no esto autorizados a adquirir cotas de FIDC ou FICFIDC emitidas no mbito de uma oferta pblica com esforos restritos.

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Uqbar

Orbis

1.500 profissionais

PATROCNIO