Você está na página 1de 339

CURSO TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS

DISCIPLINAS

Disciplina 1: Portugus e Redao Empresarial...................3 Disciplina 2: Direito e Legislao.......................................35 Disciplina 3:Operaes imobilirias....................................93 Disciplina 4: Marketing Imobilirio...................................157 Disciplina 5:Desenho Arquitetnico...................................185 Disciplina 6:Relaes Humanas, tica e Cidadania...........223 Disciplina 7: Economia e Marcado.....................................259 Disciplina 8: Organizao e tcnicas comerciais................289 Disciplina 9:Matemtica Financeira...................................321

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

NDICE PORTUGUS 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 3. 3.1. 3.2. a) b) c) d) e) f) g) h) i) j) k) l) m) n) o) 4. 4.1. 4.2. 4.3. COMUNICAO E EXPRESSO ....................................................................9 O processo de Comunicao Problemas de Comunicao nas Empresas Clareza de Expresso Elementos da Comunicao Funes da Linguagem TEXTO E LEITURA .............................................................................................12 Noo de Texto As possibilidades de Leitura Textos Publicitrios TEXTOS TCNICOS............................................................................................14 Cartas Comerciais Modelos de Documentos Ata Atestado Aviso Circular Contrato Convocao Declarao Edital Estatuto Memorando Nota promissria Procurao Protocolo Recibo E-mail RELATRIOS ADMINISTRATIVOS.............................................................20 Noo de Relatrio Administrativo Estrutura do Relatrio Tcnicas para redao de relatrio

5. REVISO GRAMATICAL..................................................................................20 5.1. Concordncia com os verbos SER / HAVER / FAZER 5.2. Acentuao Principais regras conforme novo acordo ortogrfico da Lngua
5

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

Portuguesa 5.2.1. Trema 5.2.2. Mudanas nas regras de acentuao 5.3. Pronomes de Tratamento 5.4. Uso do Hfen 5.5. Concordncia Verbal e Nominal 5.6. Termos da Orao 5.7. Abreviaturas, smbolos e siglas EXERCCIOS (QUESTES OBJETIVAS) .....................................................................33

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

INTRODUO
A disciplina Portugus e Redao Empresarial tem como principais objetivos: aguar a capacidade de comunicao, expresso e leitura; aprimorar a produo de textos, principalmente textos tcnicos e relatrios administrativos; revisar contedo gramatical de nvel mdio. Alcanar esses objetivos significa estar apto a desenvolver sua capacidade de comunicao de maneira significativa.

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

UNIDADE 1
Comunicao e expresso
O processo de comunicao Sons, gestos, imagens, palavras cercam a vida do homem moderno, compondo mensagens de toda ordem, transmitidas pelos mais diferentes canais como a televiso, o cinema, a imprensa, o rdio, o telefone, o telgrafo, os cartazes de propaganda, os desenhos, a msica e tantos outros. Em todos esses meios de comunicao, a lngua desempenha um papel preponderante, em sua forma oral ou atravs de seu cdigo substitutivo escrito. E, atravs dela, o contato com o mundo que nos cerca permanentemente atualizado e a comunicao incessante. Etimologicamente, comunicao significa tornar comum, compartilhar opinies, fazer saber, ento, implica interao e troca de mensagens. Portanto, um processo de participao de experincias que modifica a disposio das partes envolvidas. Toda empresa precisa desenvolver canais de comunicao que proporcionem relacionamento agradvel e eficaz de seus integrantes entre si e com a comunidade. Por isso, as comunicaes administrativas formam um sistema de informao estabelecido para favorecer os participantes da organizao. As relaes de trabalho exigem linguagem compreensvel para que se estabelea o entendimento comum. A prpria definio de comunicao envolve participao, transmisso e troca de conhecimentos. Desse modo, o desempenho de uma empresa depende da eficcia da comunicao de seus participantes. 1.1. 1.2. Problemas de comunicao nas empresas Segundo Medeiros (2007), existem vrios fatores que impedem a eficcia de uma mensagem. Da parte do emissor pode-se considerar: 1. Incapacidade verbal, oral ou escrita para expor o prprio pensamento; 2. Falta de coerncia entre as partes de sua idia, frase ou pensamento; 3. Intromisso de opinies, juzos e valores quando somente os fatos podem gerar um resultado satisfatrio; 4. Uso de termos tcnicos desconhecid do receptor; 5. Impreciso vocabular; 6. Ausncia de espontaneidade;

7. Acmulo de detalhes irrelevantes; 8. Excesso de adjetivos, frases feitas, clichs. J da parte do receptor so empecilhos comunicao: 1. Nvel de conhecimento insuficiente para a compreenso da mensagem; 2. Falta de experincia; 3. Falta de imaginao; 4. Ausncia de ateno (distrao); 5. Falta de disposio para entender. Para obter melhores resultados na comunicao das empresas, necessrio desenvolver algumas habilidades tcnicas e atitudes que auxiliam no processo de compreenso entre as partes envolvidas. Essas habilidades tcnicas envolvem respostas para tais perguntas: Como transmitir informaes? Como instruir? Como ser breve e claro? Para fazer com que a comunicao seja eficaz, tambm devemos analisar alguns pontos, como: Com quem voc vai se comunicar? O que voc ir dizer? Como voc est transmitindo as informaes? Como voc se certifica de que conseguiu convencer o receptor? Prestando ateno nesses pontos, podemos conseguir bons resultados em nossa comunicao e, em conseqncia disso, a relao entre os participantes da organizao, da empresa, pode trazer mais benefcios mesma. 1.3. Clareza de expresso So muitos os momentos em que se vemos pessoas que no se entendem, mesmo falando a mesma lngua. O que impede estas de emitir a sua mensagem com clareza, fazendo-se entender? A comunicao, por mais fcil que possa parecer, algo difcil de executar com a eficcia devida. Pense bem: quantas vezes hoje voc explicou algo para uma pessoa e esta no entendeu, mesmo aps voc repetir o que disse? Mesmo dentro do mesmo idioma, h maneiras de se expressar incompreensveis fora de seu contexto. Para que se possa expressar o que se deseja de uma maneira plausvel a maioria das pessoas de um determinado grupo, devemos expandir nossa capacidade de comunicao. Um exemplo o caso das grias. Todos ns podemos falar grias, mas para que pessoas alheias a elas entendam-nos quando falamos, deveramos

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias saber explicar com outras palavras cada gria que falamos, assim como substitu-las por palavras que tenham cabimento naquele contexto. Outra coisa que, por mais que achemos que no, aumenta o nosso poder comunicativo, a leitura, ou melhor, a aquisio de informaes. No s as que lhe cabem, mas tambm informaes gerais. dessa maneira ento que, com uma variedade de assuntos para fabricar opinies sobre eles para que at o relacionamento dentro de sua empresa melhore. Com uma comunicao eficaz, ns conseguimos abrir portas e criar novos laos e contatos, dandonos uma grande gama de oportunidades. Afinal, a sociedade se baseia na comunicao. E nos expressando bem, podemos destacar-nos nesta, da maneira que convir-nos. A comunicao escrita tambm exige muito de ns e tem outros obstculos. Por exemplo, como no podemos explicar tudo o que h por trs do texto que escrevemos, devemos contar com a capacidade de interpretao de nosso receptor e sobre isso no temos controle. Por isso, devemos escrever de maneira clara, simples e precisa para que o texto seja compreensvel ao maior nmero de leitores. H fatores que favorecem a efetividade da comunicao, sendo eles: fato; Ter um objetivo em mente; Ter informaes suficientes sobre o circuito da comunicao. A transmisso de informao supe, ento, a existncia de dois plos: o que emite a informao chamado emissor (locutor ou escritor); e o destinatrio, de receptor (ouvinte ou leitor). Conforme o tipo de comunicao, ora um plo exclusivamente emissor e o outro receptor, ora os papis de emissor e de receptor so intercambiveis. 1.4.3. Cdigo O emissor e o receptor devem dispor de um cdigo que seja comum a ambos, isto , de um sistema de signos convencionais que permita dar a informao uma forma perceptvel. Quando falamos ou escrevemos, por exemplo, valemo-nos de um cdigo que compe a lngua que utilizamos. Da mesma forma, quem nos ouve ou l deve dispor do mesmo cdigo a fim de que possa nos entender. a) Codificar no significa apenas adotar um cdigo, mas tambm escolher, selecionar e ordenar os signos. b) Decodificar significa traduzir o cdigo e dar-lhe um sentido. H, tambm, outros cdigos que no se submetem linguagem verbal e que no precisam recorrer a ela para serem compreendidos: a musica, os sinais de trnsito, a pintura, etc. 1.4.4. Mensagem Toda forma codificada, isto , toda combinao de signos destinada a transmitir uma informao especfica constitui uma mensagem e por meio da transmisso da mensagem que ns nos comunicamos. Uma srie de mensagens intercambiadas uma interao, sendo necessrias pelo menos duas pessoas o emissor e o receptor para que ela ocorra. Mensagem uma informao transmitida. 1.4.5. Canal / Meio / Veculo Para a mensagem chegar at o emissor, necessrio um veculo, um contato ou um canal que a transporte. Quando a mensagem escrita, o canal, o veculo que a transporta so os raios luminosos que chegam retina, permitindo a leitura. No caso das mensagens irradiadas, o canal so as ondas hertzianas; na mensagem televisionada, h dois canais; os raios luminosos para a viso e o ar para a audio; j na mensagem em Braile, o canal so as papilas dos dedos, o tato, as mos. Pelos exemplos, percebe-se que o canal pode ser:

Planejar a estrutura da comunicao a ser feita; Conhecer o significado de todas as palavras necessrias e escolh-las adequadamente; Tratar do assunto com propriedade; Ser preciso. 1.4. Elementos da comunicao

Em todo ato de comunicao esto envolvidos um emissor, um cdigo, um canal, uma mensagem, um contexto e um receptor. Vejamos cada um deles separadamente, a fim de que possamos entender como esto interligados e como interagem entre si. 1.4.1. Emissor, comunicador ou codificador o que fala ou escreve, a fonte da informao. Ocupa, em relao ao receptor, um dos extremos do circuito da comunicao. 1.4.2. Receptor, recebedor ou decodificador o que ouve ou l; o destinatrio da informao. Ocupa, em relao ao emissor, o extremo oposto do

10

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias O meio de expresso da mensagem, como as prprias capacidades e os sentidos do homem: a audio, a fala, o tato; O meio pelo qual a mensagem transmitida, como o ar, na propagao de ondas sonoras; O veculo pelo qual a mensagem transmitida, como a televiso, o rdio ou o papel escrito em Braile. Canal , ento, o veculo que transporta o texto ou a mensagem. Ele funciona no circuito da comunicao, como o elemento comum ao codificador e ao decodificador. 1.4.6. Contexto A produo e a recepo de mensagens esto condicionadas situao (circunstncia) ou ambientao. A mensagem sem contexto pode no ser entendida ou pode ser compreendida de modo diferente da que o emissor pretende. Assim, no h texto sem contexto. Para o contexto portugus, chamar uma garota de rapariga elogioso. J para o contexto nordestino brasileiro, chamar uma garota de rapariga pode ser ofensa grave. Suspeiros o sabi Casimiro de Abreu Houve um tempo em que a minha janela se abria para um terreiro, onde uma vasta mangueira alargava sua copa redonda. sobra da rvore, numa esteira, passava quase todo o dia sentada uma mulher, cercada de crianas, e contava histrias. Eu no a podia ouvir, da altura da janela; e mesmo que a ouvisse, no a entenderia, porque isso foi muito longe, num idioma difcil. Mas as crianas tinham tal expresso no rosto, e s vezes faziam com as mos arabescos to compreensveis, que eu, que participava do auditrio, imaginava os assuntos e suas peripcias e me sentia completamente feliz. Ceclia Meireles Em ambos os textos, tanto no de Casimiro de Abreu como no de Ceclia Meireles, h predominncia da funo emotiva ou expressiva da linguagem. Os textos mostram escritores (emissores) voltados para si mesmos, para os seus prprios sentimentos, revelando o estado interior de cada um. Nota-se, por isso, a presena de verbos e pronomes em 1 pessoa e de pontos de exclamao, reiterando os aspectos emocionais da linguagem dos emissores.Quando h predominncia dessas caractersticas, pondo o emissor e seus sentimentos em destaque, pode-se afirmar que, prevalece a funo emotiva ou expressiva da linguagem. A funo emotiva ocorre com maior freqncia em textos poticos, onde o aspecto subjetivo predomina: Meu sonho, eu te perdi, tornei-me um homem. O verso que mergulha o fundo de minha alma simples e fatal, mas no traz carcia... Vincius de Moraes 1.5.3. Funo Conativa ou Apelativa Haver predominncia da funo conativa ou apelativa quando, na linguagem houver o desejo do emissor em atuar sobre o receptor, levando-o a uma mudana de comportamento. E isto pode acontecer por meio de uma ordem, um apelo, uma sugesto, uma splica. Trata-se, portanto, de uma linguagem usada para atrair a ateno do receptor e influenci-lo a receber a mensagem. Observe, neste exemplo, a funo conativa ou apelativa: Exemplo: Pelo amor de Deus, me ajude aqui! Rpido!!!

1.5.

Funes da linguagem

1.5.1. Funo Referencial, Informativa ou Denotativa Quando a inteno do emissor apenas transmitir a mensagem, de modo claro e objetivo, sem admitir mais de uma interpretao, com a finalidade de espelhar a realidade, empregando palavras no sentido denotativo, a linguagem assume uma de suas funes mais importantes: a funo referencial, informativa ou denotativa. Esta funo tem o predomnio do contexto, ou seja, a inteno de informar o contedo, o assunto, as idias, os argumentos de uma mensagem. A funo referencial sempre predominante em textos de jornais, revistas informativas, livros tcnicos e didticos. 1.5.2. Funo Emotiva ou Expressiva Observe os textos a seguir: Eu nasci alm dos mares, Os meus lares, Meus amores ficam l! - Onde canta nos retiros Seus suspiros,

11

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Sarah! Venha aqui! tratadas como textos as produes feitas comas linguagens das artes plsticas, da msica, da arquitetura, do cinema, do teatro, entre outras. Definies que se enquadram nesse caso so:

1.5.4. Funo Metalingstica o prprio cdigo lingstico discutido e posto em destaque. Diz respeito s mensagens relativas ao A palavra texto provm do latim textum, conjunto de sinais usados na comunicao o c- que significa tecido, entrelaamento. (...) O texto redigo. O dicionrio um exemplo de metalinguagem, sulta de um trabalho de tecer, de entrelaar vrias pois ele utiliza a lngua para falar dela mesma. partes menores a fim de se obter um todo inter-relacionado. Da poder falar em textura ou tessitura 1.5.5. Funo Ftica de um texto: a rede de relaes que garantem sua Pe o CANAL em destaque, verificando se o coeso, sua unidade. (INFANTE, Ulisses. Do texto contato entre o emissor e o receptor continua sendo ao texto. Curso prtico de leitura e redao. Editora mantido. Scipione: So Paulo, 1991) Ex.: Expresses como: AL, BOM dia, COM li...em um sistema semitico bem organizado, cena, Cmbio, Pois no, Est me ouvindo? Est me um signo j um texto virtual, e, num processo de entendendo? comunicao, um texto nada mais que a expanso da virtualidade de um sistema de signo. (ECO, Um1.5.6. Funo Potica berto. Conceito de texto. So Paulo : T.A. Queiroz, A mensagem posta em destaque. O emis- 1984. p.4.) sor tem uma preocupao especial na escolha das Nesse sentido podemos entender a leitura palavras, realando sons que sugerem significados do mundo de que fala Paulo Freire. preciso ler diversos, para expressar ou enfatizar mensagem. o mundo, compreender as diversas manifestaes das muitas linguagens com as quaistemos contato o tempo todo. 1.5.7. Resumo das Funes da Linguagem Esse conceito lato de texto, apesar de aceito por muitos tericos e de ser interessante por se tratar deuma abordagem geral da compreenso (uma vez que essa depende da conjugao de vrias linguagens) ad2. Referencial enfatiza o contexto; equado a algumas situaes, e ineficiente em outros 3. Emotiva enfatiza o emissor (revela o es- casos. Se consideramos um conceito amplo de letado interior do emissor); tramento, queremos que os sujeitos sejam capazes 4. Apelativa enfatiza o receptor ( essencial- de ler os mais diversos textos nas mais diversas mente a linguagem publicitria persuade o recep- linguagens. tor); Aqui, vale a pena adotar a acepo de que tudo 5. Metalingstica enfatiza o cdigo; texto. 6. Ftica pe em destaque o canal; No entanto, para se fazer um estudo da lei7. Potica pe em destaque a mensagem. tura e da escrita, por exemplo, preciso delimitar um pouco esse conceito. Se tudo texto, lemos o qu? Tudo? Estudaremos o qu? Tudo? O professor que vai alfabetizar tem de ensinar tudo? Se pensarmos que tudo texto, poderemos cair em um conceito UNIDADE 2 errneo. Se buscamos um objeto de estudo para fazermos Texto e leitura cincia, a ampliao do conceito extremamente perigosa e indesejada. Se tudo que vemos e ouvimos 2.1. Noo de texto pode ser um texto, tudo pode ser texto, e o conceito se transforma em nada, pois intratvel, indefinv Para falar de texto necessrio definir o que el e, portanto, no nos serve. Nesse caso, a melhor um texto. Podemos abraar um conceito amplo, definio de texto devem ser estas: lato, de texto. Neste caso, incluiremos como texto, produes nas mais diversas linguagens. Seriam O texto ser entendido como uma uni 12

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias dade lingstica concreta (pesceptvel pela viso ou audio), que tomada pelos usurios da lngua (falante, escritor/ouvinte, leitor), em uma situao de interao comunicativa especfica, como uma unidade de sentido e como preenchendo uma funo comunicativa reconhecvel e reconhecida, independentemente da sua extenso. (TRAVAGLIA, Luiz Carlos.Gramtica e interao: uma proposta para o ensino de gramtica no 1 e 2 graus. So Paulo: Cortez, 1997.p.67.) Desse modo, podemos finalizar com o seguinte conceito: texto um tecido verbal estruturado de tal modo que as idias formam um todo coeso, uno, coerente. Suas partes devem estar interligadas e manifestar um direcionamento nico. Assim, um fragmento que trata de diversos assuntos no pode ser considerado texto. Da mesma forma, se lhe falta coerncia, se as idias so contraditrias, tambm no se constitui texto. admite vrias leituras contm em si indicadores dessas varias possibilidades. No seu interior aparecem figuras ou temas que tm mais de um significado e que apontam para mais de um plano de leitura. H outros termos que no se integram a um certo plano de leitura proposto e por isso so desencadeadores de outro plano. Portanto, devemos ter conscincia de que mesmo que um texto no tenha apenas uma possibilidade de leitura, no devemos delirar em sua interpretao. A leitura de um texto deve se dar dentro de seus limites semnticos e esse limite imposto pelo texto como um todo e pelas escolhas feitas por quem o produziu.

2.3. Textos publicitrios Segundo Citelli (1985, p. 6) o elemento persuasivo est colado ao discurso como a pele ao corpo. Partindo dessa idia podemos afirmar que nenhum texto neutro, pois cada comunicao tem uma inteno e quer convencer o interlocutor sobre 2.2. As possibilidades de leitura algo. Os textos que mais explicitamente tem intenA leitura de um texto no est nos devaneios o de convencer o receptor o publicitrio, isto , a interpretativos do leitor, mas est inscrita como pos- propaganda. sibilidade no texto. A tcnica publicitria parece basear-se no Lido de maneira fragmentria, um texto pode dar a pressuposto de que quanto mais um anncio viola impresso de um aglomerado de noes desconexas, as regaras de comunicao, mais atrai a ateno do ao que o leitor pode atribuir o sentido que quiser. espectador. Entretanto, a mensagem publicitria se Desse modo, h vrias possibilidades de interpretar vale de solues j codificadas. Nesse sentido, a pubum texto, mas h limites. licidade no tem valor informativo, mas somente Determinadas interpretaes se tornaro valor ideolgico. Isto significa que uma propaganda inaceitveis se levarmos em conta a conexo, a co- tem a inteno de persuadir impondo a ideologia do erncia entre seus vrios elementos. Essa coerncia que anuncia. garantida pela reiterao entre esses elementos, A propaganda repassa os valores da ideolotais como: a reiterao, a redundncia, a repetio e gia dominante, aqueles em que a sociedade acredita a recorrncia a traos semnticos ao longo do dis- e mostra uma maneira de ver o mundo. Assim, curso. comum percebermos nos textos publicitrios idias Para perceber as reiteraes, o leitor deve tentar agru- como: valorizao do sucesso, da beleza, do status, par os elementos significativos que se somam ou se etc. Dessa forma, o signo persuasivo, o da propaconfirmam num mesmo plano do significado. Deve ganda, tem a inteno de alterar comportamentos ou percorrer o texto inteiro, tentando localizar todas as maneiras de ver as coisas. A verdade da propaganda recorrncias, ou seja, todas as figuras e temas que visa tornar-se a verdade de todos, impondo alguma conduzem a um mesmo bloco de significao. Essa idia como a mais correta, ou a que trar sucesso, recorrncia determina o plano de leitura do texto. beleza, dinheiro, etc. H textos que permitem mais de uma leitura. As mesmas figuras podem ser interpretadas segundo 2.4. Coeso e coerncia mais de um plano de leitura. O pargrafo uma unidade do discurso que Quando se agrupam as figuras a partir de um tem em vista atingir um objetivo e no se limita a elemento significativo, estamos perto de depreender determinar pausas. Sua finalidade no est limitada o tema do texto. Dizer que um texto pode permitir ao que de ordem estrutural, mas estende-se qualivrias leituras no implica admitir que qualquer inter- dade das idias. Desse modo, idias novas constituem pretao seja correta nem que o leitor possa dar ao pargrafos diversos. Conforme a estrutura do partexto o sentido que lhe for conveniente. O texto que grafo, todo texto escrito pressupe uma organizao 13

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias diferente do texto falado. A sua forma e estruturao Vejamos modelos de cartas comerciais: so essenciais para a clareza da comunicao da menSo Paulo, 12 de janeiro de 2008. sagem, entretanto, outros elementos, como a coeso e a coerncia, tambm contribuem para que esse discurso seja bem sucedido. A Coeso a manifestaSenhor Diretor: o lingstica da coerncia e vem do modo como os conceitos e relaes subjacentes so expressos na superfcie textual. Responsvel pela unidade formal Estamos iniciando a comercializao de do texto, a coeso constri-se atravs de mecaniscartes de visita confeccionados pelas crianmos gramaticais (pronomes anafricos, conjunes, as carentes da comunidade Serro Azul. Tal etc.). Portanto, a coeso revela-se na escolha desses iniciativa tem a inteno de incentivar a crimecanismos. A coerncia, por sua vez, encontra-se atividade dos menores que ali moram e que nas partes que no so contraditrias, ou seja, as paragora fazem parte do projeto social que inites de um texto devem concordar entre si no que ciamos nesta semana. diz respeito s informaes para que o mesmo seja Convidamos V.S. a participar desse projeto, coerente. Da a necessidade de ordem e inter-relao. aceitando apreciar nossos cartes e assim, se Quando falamos na necessidade de ordem, falamos desejar, contratar os servios do projeto. que preciso narrar fatos sequencialmente, pois o Agradecemos, antecipadamente, em nome desenvolvimento de um acontecimento depende dos menores, a preferncia que V.S. nos dar. do que foi dito anteriormente. Se no h ordem, o leitor se sente perdido e pode no reconhecer o obAtenciosamente, jetivo do autor. J quando falamos de inter-relao queremos falar da relao que estabelecida entre os fatos, as idias. necessrio que haja ligao entre o Maria Beatriz Tramandeli que dito para haver coerncia. Diretora social Projeto Serro Azul MBT/HT TIMBRE UNIDADE 3 Textos tcnicos 3.1. Cartas comerciais A carta comercial um canal de comunicao muito usado no comrcio e na indstria. A linguagem deste tipo de carta deve ser clara, simples, objetiva, formal e correta. O tratamento mais comum V.S (Vossa Senhoria). A carta comercial segue as seguintes normas estticas e formais: Papel de 21,0 x 29,7 cm (A-4); Impresso de um lado apenas do papel; 20 a 25 linhas por pgina; 60 a 70 toques por linha; Margens: direita (3 cm); esquerda (3 cm); superior (3 cm); inferior (3 cm); Usam-se espaos duplos; O vocativo de uma carta tem depois de si dois pontos; Antes da invocao, pode-se colocar um resumo da carta: ref.: (referncia). 14

5 espaos DE 357/09 3 espaos So Paulo, XX de xxxxxx de XXXX. 5 espaos Ref.: solicitao de liberao de funcionrios 3 espaos Sr. Astrogildo: 3 espaos Informamos V.S. de que no dia 21 de janeiro de 2009 o Centro de Educao Nacional oferecer um curso de aperfeioamento. Portanto, solicitamos a liberao dos funcionrios para que possam assistir ao curso. Esperamos resposta oficial sobre a liberao dos funcionrios. 3 espaos Atenciosamente, 3 espaos Gensio Amaral Ribeiro 3 espaos Anexo: Panfleto do curso 3 espaos GAR/TF (iniciais do redator/iniciais do digitador) 3 espaos c/c: Gerncia de Recursos Humanos

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


a) em... Introdues mais comuns em cartas comerciais Participamos-lhe que... Desejamos cientific-los de que... Atendendo s solicitaes da carta... Com relao aos termos de sua carta... Informamos V.S. de que... Em vista do anncio publicado no... que conclui (ou encerra) a ata. No caso da ata datilografada, no decurso da reunio, as anotaes necessrias so feitas em escrita manual e, concludos os trabalhos, a ata ser datilografada em sua forma final. As atas datilografadas tero todas as linhas numeradas e o espao que sobra margem direita, preenchido com pontilhado. Em resumo, a ata um registro no qual se relata detalhadamente o que ocorreu em uma reunio, assemblia ou conveno. So elementos bsicos de uma ata: data e hora da reunio, local, relao e identificao das pessoas presentes, declarao do presidente e secretrio, ordem do dia, fecho.

b) Fechos de cortesia Atenciosamente para pessoas cargo semelhante ao do redator; Respeitosamente para pessoas com cargos importantes; Com elevada considerao, abraa-o seu amigo para pessoas intimas; Cordiais saudaes para pessoas muito amigas. c) abrao; Fechos que devemos evitar Aguardando suas notcias, aqui vai meu Sem mais para o momento; Subscrevo-me.

3.2. Modelos de documentos a) Ata Em assemblias gerais ou em reunies lavrado um documento que contm o resumo escrito dos fatos e resolues, que se denomina ATA. As atas so escritas em livro especial, cujas pginas so numeradas e rubricadas. Atualmente, est bastante difundido o uso de atas datilografadas, mas as normas so as mesmas.No se diz redigir uma ata e sim lavrar uma ata.A pessoa encarregada de numerar e rubricar as pginas do livro de atas ter que redigir o termo de abertura: este livro contm XX pginas por mim numeradas e rubricadas e se destina ao registro de atas da Firma X. Na ata no se empregam pargrafos, embora nela se trate de assuntos diferentes. Atualmente, porm, j se encontram exemplos de atas com pargrafos. No se admitem rasuras ou riscos. Em caso de engano usam-se as expresses corretivas alis, digo e, logo a seguir, deve-se escrever a palavra certa. Toda ata deve conter incio, desenvolvimento e concluso. Coloca-se, primeiramente, o nmero da ata e a natureza da reunio (reunio de diretoria, assemblia ordinria, extraordinria, etc...). Ainda no incio da ata, faz-se referncia hora, ao dia, ms e ano, escritos por extenso. Outro item que constitui o incio da ata o local de reunio e das demais pessoas presentes. O desenvolvimento a 2 parte da ata. A se resumem, ordenadamente, todos os fatos e decises da reunio. A 3 e ltima parte de que se compe a ata o encerramento, fecho ou concluso, geralmente uma forma padronizada

Modelo EMPRESA DA UVA CGC.ME.........../......................... ATA DA ASSEMBLIA GERAL EXTRAORDINRIA Realizada em ....de...........................de ........ Hora/data/local: realizada s .......(horrio por extenso) horas do dia ...de...........de............, na Avenida Deodoro, n 19, So Paulo, Estado de So Paulo. EDITAL DE CONVOCAO: Publicado nos jornais Dirio Oficial do Estado e Folha da Avenida, dos dias .......... e ................. de ..............................de ................................. QUORUM DE INSTALAO: presentes acionistas representando mais de um tero do capital social com direito a voto, conforme livro de presena. PRESIDNCIA/SECRETARIA: presidida, nos termos do ar. 21, do Estatuto Social, por Terncio Bertoldo Neves e secretariada por Gertrudes Helena Soares. DELIBERAES: os senhores acionistas, por unanimidade de votos, deliberam: aprovar a candidatura de Carminda de Abreu Silva presidncia da empresa. APROVAO: aps sua leitura aos presentes, foi esta ata por todos eles aprovada e assinada. So Paulo, ..... de ..................de................, Terncio Bertoldo Neves, Presidente; Gertrudes Helena Soares, Secretria; demais acionistas. A presente cpia fiel do original transcrito no livro de atas de assemblia acionista da empresa. Gertrudes Helena Soares secretria. SECRETARIA DO COMERCIO DE UVAS DO ESTADO. Certifico o registro sob o nmero.....em... -..............-................... Marasa Costa, Secretria Geral.

15

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias a) Atestado Atestado uma declarao firmada por uma autoridade em favor de algum ou algum fato de que se tenha conhecimento. Modelo ATESTADO DE FREQUNCIA Atestamos para os devidos fins que ........................., brasileiro, portador do RG......................., est matriculado no Colgio Assis sob o nmero de inscrio................. Local e data Assinatura da autoridade Cargo outra aceita. Unilateral: uma parte promete e a

Bilateral: as partes transferem mutuamente alguns direitos e reciprocamente os aceitam. Cumulativo: a coisa que cada uma das partes se obriga a dar ou fazer equivale que tem de receber. Aleatrio: o lucro que se h de receber do contrato unicamente provvel e incerto. Social: acordo ttico ou expresso entre o governante e os governados. e) Convocao Convocao uma forma de comunicao escrita na qual se convoca algum para determinada reunio.
MODELO ASSOCIAO DOS PROFISSIONAIS DA EDUCAO ASSEMBLEIA GERALL ORDINRIA CONVOCAO A Diretoria da APE, no exerccio de suas atribuies, convoca a assemblia geral da APE para reunir-se, em carter ordinrio, na rua dos tecidos, n 01, a 21 de janeiro de 200X, s 20 horas, para deliberarem sobre a seguinte pauta: 1 discutir sobre as aulas de fevereiro; 2 apreciar e aprovar o calendrio letivo; 3 decidir sobre outros assuntos relevantes. So Paulo, ....../....../......... Fulano de tal Presidente

b) Aviso O aviso caracteriza-se pela informao ou comunicado a algum. empregado no comrcio, na indstria, no servio pblico. A forma mais comum de aviso aquele em que o empregador notifica a resciso de contrato ao empregado: aviso prvio. c) Circular A circular caracteriza-se como uma comunicao que dirigida a vrias pessoas ou a um rgo. Tem intuito de transmitir avisos, ordens, instrues, etc.

Modelo CIRCULAR Senhores, O diretor de nossa escola gostaria de informar s aceitar matrculas acompanhadas de cpias autenticadas dos seguintes documentos do aluno: Carteira de Identidade, CPF, comprovante de endereo e comprovante de escolaridade. Alm disso, as cpias devero ser grampeadas ao requerimento de matrcula para que no haja nenhum problema relativo perda de documentos. Fulano de tal cargo d) Contrato Contrato um documento resultante de um acordo entre duas ou mais partes em relao a algo. Os contratos podem ser: 16 f)

Declarao

Declarao um documento em que se explica, manifesta opinio, depe a favor de algum.


Modelo DECLARAO ADEMIR DE PADUA, portador da Cdula de Identidade n 1.356.567, residente na cidade de Santos, Av. Deodoro da Fonseca, 248, apto 602, declara que o Sr. PEDRO DA SILVA, filho de Joo da Silva e de Maria do Socorro, residente Av. XV de novembro, 684, apto 701, pessoa idnea, nada conhecendo de desabonador em sua conduta pessoal. Local e data Assinatura

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias g) Edital um ato de que se vale pessoa ou entidade para fins de comunicao, convocao, citao, abertura de concorrncia, intimao, resultado de concursos, etc..., publicado em rgo da imprensa. O edital deve orientar o mais possvel, os interessados no assunto. filantrpico, assistencial, promocional, recreativo e educacional, sem cunho poltico ou partidrio, com a finalidade de atender a todos que a ela se dirigirem, independente de classe social, nacionalidade, sexo, raa, cor ou crena religiosa. ARTIGO 2 - SO PRERROGATIVAS DA ASSOCIAO: No desenvolvimento de suas atividades, a Associao observar os princpios da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade, economicidade e da eficincia, com as seguintes prerrogativas: I. Acrescentar neste inciso todas as finalidades da Associao. Pargrafo nico - Para cumprir suas finalidades sociais, a Associao se organizar em tantas unidades quantas se fizerem necessrias, em todo o territrio nacional, as quais funcionaro mediante delegao expressa da matriz, e se regero pelas disposies contidas neste estatuto e, ainda, por um regimento interno aprovado pela Assemblia Geral. ARTIGO 3 - DOS COMPROMISSOS DA ASSOCIAO A Associao se dedicara s suas atividades atravs de seus administradores e associados, e adotar prticas de gesto administrativa, suficientes a coibir a obteno, de forma individual ou coletiva, de benefcios ou vantagens, lcitas ou ilcitas, de qualquer forma, em decorrncia da participao nos processos decisrios, e suas rendas sero integralmente aplicadas em territrio nacional, na consecuo e no desenvolvimento de seus objetivos sociais. ARTIGO 4 DA ASSEMBLIA GERAL A Assemblia Geral Deliberativa o rgo mximo e soberano da Associao, e ser constituda pelos seus associados em pleno gozo de seus direitos. Reunir-se- na segunda quinzena de janeiro, para tomar conhecimento das aes da Diretoria Executiva e, extraordinariamente, quando devidamente convocada. Constituir em primeira convocao com a maioria absoluta dos associados e, em segunda convocao, meia hora aps a primeira, com qualquer nmero, deliberando pela maioria simples dos votos dos presentes, salvo nos casos previsto neste estatuto, tendo as seguintes prerrogativas. I. Fiscalizar os membros da Associao, na consecuo de seus objetivos; II. Eleger e destituir os administradores; III. Deliberar sobre a previso oramentria e a prestao de contas; IV. Estabelecer o valor das mensalidades dos

CONDOMNIO DO EDIFCIO MERIDIONAL ASSEMBLIA-GERAL EXTRAORDINRIA EDITAL Pelo presente, ficam convocados os senhores condminos para uma Assemblia-Geral Extraordinria a ser realizada no dia 20 de julho, s 20:30 horas, em primeira convocao e, s 21:00 horas, em segunda convocao, no salo de festas do condomnio, a fim de deliberarem sobre a seguinte Ordem do Dia: 1. Leitura, discusso e aprovao da ata da ltima assemblia; 2. Obras: valores recebidos at esta data. Valores pagos. Contratos firmados e valores a pagar. Saldo existente. Cota extra necessria ao trmino das obras. Previso par o trmino; 3. Solarium. Manuteno e reformas. 4. Assuntos gerais. Data Assinatura do sndico h) Estatuto Estatuto o regimento que determina as normas de uma determinada organizao, empresa, escola, fundao, etc. Modelo ESTATUTO SOCIAL DA (colocar a denominao social da associao) ARTIGO 1 - DENOMINAO, SEDE, FINALIDADE E DURAO (colocar a denominao social da associao), neste estatuto designada, simplesmente, como Associao (ou pela sigla se houver), fundada em data de (colocar datada), com sede e foro nesta capital, na (colocar endereo completo, inclusive CEP) do Estado de So Paulo, uma associao de direito privado, constituda por tempo indeterminado, sem fins econmicos, de carter organizacional,

17

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


associados; V. Deliberar quanto compra e venda de imveis da Associao; VI. Aprovar o regimento interno, que disciplinar os vrios setores de atividades da Associao; VII. Alterar, no todo ou em parte, o presente estatuto social; VIII. Deliberar quanto dissoluo da Associao; IX. Decidir, em ultima instncia, sobre todo e qualquer assunto de interesse social, bem como sobre os casos omissos no presente estatuto. Pargrafo Primeiro - As assemblias gerais podero ser ordinrias ou extraordinrias, e sero convocadas, pelo Presidente ou por 1/5 dos associados, mediante edital fixado na sede social da Associao, com antecedncia mnima de 10 (dez) dias de sua realizao, onde constar: local, dia, ms, ano, hora da primeira e segunda chamada, ordem do dia, e o nome de quem a convocou; Pargrafo Segundo - Quando a assemblia geral for convocada pelos associados, dever o Presidente convoc-la no prazo de 3 (trs) dias, contados da data entrega do requerimento, que dever ser encaminhado ao presidente atravs de notificao extrajudicial. Se o Presidente no convocar a assemblia, aqueles que deliberam por sua realizao, faro a convocao; Pargrafo Terceiro - Sero tomadas por escrutnio secreto as deliberaes que envolvam eleies da diretoria e conselho fiscal e o julgamento dos atos da diretoria quanto aplicao de penalidades. ......................................................................................... .................................... ARTIGO 7 - SO DEVERES DOS ASSOCIADOS I. Cumprir e fazer cumprir o presente estatuto; II. Respeitar e cumprir as decises da Assemblia Geral; III. Zelar pelo bom nome da Associao; IV. Defender o patrimnio e os interesses da Associao; V. Cumprir e fazer cumprir o regimento interno; VI. Comparecer por ocasio das eleies; VII. Votar por ocasio das eleies; VIII. Denunciar qualquer irregularidade verificada dentro da Associao, para que a Assemblia Geral tome providncias. Pargrafo nico - dever do associado contribuinte honrar pontualmente com as contribuies associativas. ......................................................................................... .................................... ARTIGO 11 DA APLICAO DAS PENAS As penas sero aplicadas pela Diretoria Executiva e podero constituir-se em: I. Advertncia por escrito; II. Suspenso de 30 (trinta) dias at 01 (um) ano; III. Eliminao do quadro social. ARTIGO 12 - DOS ORGOS ADMINISTRATIVOS DA INSTITUIO So rgos da Associao: I. Diretoria Executiva; II. Conselho Fiscal. ........................................................................................ ...................................... ARTIGO 29 - DAS DISPOSIES GERAIS A Associao no distribui lucros, bonificaes ou vantagens a qualquer ttulo, para dirigentes, associados ou mantenedores, sob nenhuma forma ou pretexto, devendo suas rendas ser aplicadas, exclusivamente, no territrio nacional. ARTIGO 30 - DAS OMISSES Os casos omissos no presente Estatuto sero resolvidos pela Diretoria Executiva, ad referendum da Assemblia Geral. So Paulo, (mesma data de sua aprovao) _______________________________________ Presidente _______________________________________ Advogado Nome: OAB n

i)

Memorando um documento muito simples usado na correspondncia interna de uma empresa. Traz impresso, abaixo do timbre, a expresso Memorando ou Memorando Interno. Logo abaixo, ao lado direito, h, tambm impresso, n e Em / / , que voc utiliza, respectivamente para, numerar e datar o memorando. Na linha precedida de DE, voc especifica o cargo de quem o envia, na linha precedida de PARA, o cargo de quem o recebe, e na linha precedida de ASSUNTO, um ttulo para o assunto em questo. O memorando deve ser desenvolvido de maneira sucinta, isto , usando-se apenas as palavras indispensveis clareza do assunto tratado. As expresses formais, muito usadas no encerramento da correspondncia comercial, so dispensveis no memorando, bastando a assinatura de quem o envia. Entretanto, algumas organizaes adotam para seus

18

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias memorandos uma forma de encerramento bastante simples: quando o memorando for dirigido a um superior hierrquico, o encerramento ser feito atravs da palavra Respeitosamente. Grato e o encerramento usado no memorando em que feita uma solicitao. Quando o memorando trocado entre funcionrios da mesma hierarquia, Saudaes a forma de encerramento usada. j) Nota promissria uma promessa de pagamento feita pelo devedor ao credor. So requisitos essenciais da nota promissria: Denominao Nota Promissria; Importncia a ser paga tambm por extenso; Nome da pessoa a quem a importncia deve ser paga (credor); Assinatura do emitente (devedor). k) Procurao um documento que autoriza uma pessoa a realizar negcios em nome de outra. Imagine a seguinte situao: voc tem que viajar e no pode participar da reunio de condomnio. A soluo autorizar algum a fazer isto no seu lugar. Voc poderia redigir a seguinte procurao (observe atentamente as informaes necessrias). o registro dos atos pblicos ou registro das audincias nos tribunais. Comercialmente, como denominamos os registros de correspondncia de uma empresa, ou registros de entrada e sada de materiais ou documentos.

Modelo Destinatrio data Nome: ............................................................................ ..................................... End.: .............................................................................. ..................................... Cidade: .............................................................. estado:................................. Contedo: .................................................................... .................................... Recebido em ........./................/............. Carimbo e assinatura

m)

Recibo

Recibo um documento em que se declara o recebimento de algo.

RECIBO Recebemos da MARCO INCORPORAES a importncia de R$ 10.000,00 (oitenta mil reais), como pagamento de comisses referente a venda de um apartamento situado Av. Professor Urias, 742, Fazendinha SP. So Paulo, 10 de fevereiro de 200X. ____________________________________ Assinatura Testemunhas: 1 ........................................ 2.........................................

Modelo PROCURAO Por este instrumento particular de procurao, eu JOO JOSE, brasileiro, economista, casado, residente e domiciliado nesta cidade, Rua do Principe n 133, apt 301 portador da Cdula de Identidade RG n 1.220.945 e do CNPF n 022.368.689-87, nomeio PEDRO SEBASTIO, brasileiro, casado, engenheiro, residente e domiciliado nesta capital, Rua Anhaia n 134, portador da Cdula de Identidade RG n 9.238.568 e do CNPF n 018.359.57792, para o fim especfico de representar-me na reunio de condomnio do Edifcio solar das Palmeiras, com poderes para votar e assinar documentos necessrios ao bom e fiel cumprimento deste mandato. Para maior clareza e fins de direito, firmo o presente. Assinatura com firma reconhecida

n) E-mail Atualmente, as mensagens eletrnicas tem sido usadas com muita freqncia. Esse tipo de mensagem, o popular e-mail, como qualquer outra mensagem escrita, pois requer os mesmos cuidados: clareza, simplicidade, coerncia devem estar presentes tambm na correspondncia eletrnica. Estruturalmente, o e-mail semelhante carta pessoal. O texto deve ter um vocativo (saudao inicial), a mensagem (texto), uma despedida (atenciosamente, cordialmente, respeitosamente) e assinatura.

l)

Protocolo 19

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

UNIDADE 4
Relatrios administrativos
4.1. Noo de Relatrio Administrativo Relatrios administrativos so comunicaes elaboradas pelos membros de uma empresa. Geralmente so requeridas pelos administradores, gerentes, diretores. A importncia desses textos no consiste em sua forma, mas sim em sua utilidade porque tem como objetivo prestar informaes sobre a situao dos ocorrido dentro da empresa, como projetos, operaes, etc. Portanto, o relatrio administrativo um recurso que facilita e organiza os trabalhos de uma empresa. 4.2. Estrutura do relatrio As estruturas mais comuns de relatrio so: Apresentao de soluo de problemas; Enumerao de fatos; Exposio temporal: cronologia dos fatos; Argumentao. O esquema da apresentao que segue exposio cronolgica dos fatos expe o problema, depois as causas e efeitos e concluindo, a soluo. 4.3. Tcnicas para redao de relatrios Aprender a elaborar relatrios requer treino, exerccio contnuo. A primeira providncia a ser tomada para fazer um bom relatrio um plano ou esquema, pois ser til para a preciso e a qualidade do relatrio. Esses esquemas filtraro as informaes para que o texto final no tenha dados irrelevantes. Para que os relatrios sejam preparados com mais eficincia, deve-se considerar o tema, as circunstancias, o receptor e reunir todas as informaes relevantes antes de comear a escrev-los. preciso tambm escolher bem as palavras a serem utilizadas pensando no que seria mais agradvel ao receptor. Considerando que comunicao ser eficaz se produzir a resposta desejada, necessrio poupar o receptor de informaes inoportunas porque uma impresso positiva sobre o relatrio pode gerar uma resposta positiva. Portanto, a habilidade do redator no deve girar em torno apenas da capacidade de analisar situaes, mas de inferir delas as reais necessidades do administrador da empresa.

UNIDADE 5
Reviso gramatical
5.1. CONCORDNCIA COM VERBOS SER/ HAVER/FAZER

O verbo ser, em geral concorda com o sujeito. Exemplo:

A flor perfumosa. Mariana a alegria da famlia. Mariana as alegrias da famlia. O verbo ser concordar com o nome da pessoa. a) Horas datas distncias: quando indica horas, datas, distncias, o verbo SER, sendo impessoal (no tem sujeito), concorda com o predicativo, ou seja, com a palavra que indica horas, datas, distncia. Exemplos: Que hora ? Que horas so? uma hora. Hoje so 25 de maro. So quinze quilmetros. Hoje 1 de abril. b) Haver = existir ou acontecer impossvel (sem sujeito): verbo fica sempre na 3 pessoa do singular. Exemplos: Na sala, existiam vinte lugares. Na sala, devia haver vinte lugares. OBS.: Existir concordar sempre com o sujeito j que tem sujeito. Exemplo: Na sala, existem vinte lugares. c) Fazer = impessoal quando tempo transcorrido ou a transcorrer: verbo fica no singular. Exemplo:

20

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Onte fez dois meses que ele se formou. 5.2. Acentuao principais regras de acordo com o novo acordo ortogrfico da Lngua Portuguesa
5.2.1.

Ateno: 1) se a palavra for oxtona e o i ou o u estiverem em posio final (ou seguidos de s), o acento permanece. Exemplos: tuiui, tuiuis, Piau; 2) se o i ou o u forem precedidos de ditongo crescente, o acento permanece.

TREMA

No se usa mais o trema (), sinal colocado sobre a letra u para indicar que ela deve ser pronunciada nos grupos gue, gui, que, qui. Exceto para palavras de origem estrangeira, como Mller. 5.2.2. Principais regras

Mudanas nas regras de acentuao Exemplos: 1. No se usa mais o acento dos ditongos abertos i e i das palavras paroxtonas (palavras que guaba, Guara. tm acento tnico na penltima slaba). 3. No se usa mais o acento das palavras terminadas O CORRETO em em e o(s). alcaloide alcateia O CORRETO androide (verbo apoiar) apoia abenoo (verbo apoiar) apoio creem asteroide deem boia enjoo celuloide leem claraboia perdoo colmeia 4. No se usa mais o acento que diferenciava os pares Ateno: essa regra vlida somente para palavras pra/para, pla(s)/pela(s), plo(s)/pelo(s), plo(s)/ paroxtonas. Assim, continuam a ser acentuadas as polo(s) e pra/pera. palavras oxtonas e os monosslabos tnicos Terminados em is e i(s). Ateno! Permanece o acento diferencial em pde/ pode. Pde a forma do passado do verbo poder papis, heri, heris, di (verbo doer), sis etc. (pretrito perfeito do indicativo), na 3. pessoa do singular. Pode a forma do presente do indicativo, 2. Nas palavras paroxtonas, no se usa mais na 3. pessoa do singular. o acento no i e no u tnicos quando vierem depois de um ditongo decrescente. Exemplo: O CORRETO Baiuca bocaiuva* cauila** feiura * bocaiuva = certo tipo de palmeira **cauila = avarento Ontem, ele no pde sair mais cedo, mas hoje ele pode. Permanece o acento diferencial em pr/ por. Pr verbo. Por preposio. Exemplo: Vou pr o livro na estante que foi feita por mim. Permanecem os acentos que diferenciam o 21 Exemplos:

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias singular do plural dos verbos ter e vir, assim como de seus derivados (manter, deter, reter, conter, convir, intervir, advir etc.). Exemplos: Ele tem dois carros. / Eles tm duas casas. Ele vem de Sorocaba. / Eles vm de Rondnia. Ele mantm a palavra. / Eles mantm a palavra. Ele convm aos estudantes. / Eles convm aos estudantes. facultativo o uso do acento circunflexo para diferenciar as palavras forma/ frma. Em alguns casos, o uso do acento deixa a frase mais clara. Veja este exemplo: Qual a forma da frma do bolo? 5. No se usa mais o acento agudo no u tnico das formas (tu) arguis, (ele) argui, (eles) arguem, do presente do indicativo do verbo arguir. O mesmo vale para o seu composto redarguir. 6. H uma variao na pronncia dos verbos terminados em guar, quar e quir, como aguar, averiguar, apaziguar, desaguar, enxaguar, obliquar, delinquir etc. Esses verbos admitem duas pronncias em algumas formas do presente do indicativo, do presente do subjuntivo e tambm do imperativo. Veja: a) se forem pronunciadas com a ou i tnicos, essas formas devem ser acentuadas. Exemplos: verbo enxaguar: enxguo, enxguas, enxgua, enxguam; enxgue, enxgues, enxguem. Autoridades de Estado Vossa Excelncia (V. Ex.): Para o presidente da Repblica, senadores da Repblica, ministros de Estado, governadores, deputados federais e estaduais, prefeitos, embaixadores, vereadores, cnsules, chefes das Casas Civis e Militares. Somente o presidente da repblica usa o pronome de tratamento por extenso, nunca abreviado. Vossa Magnificncia (V. Mag.): Para reitores de Universidade, pr-reitores e vice-reitores. Vossa Senhoria (V. S.): Para diretores de autarquias federais, estaduais e municipais. Judicirias e do Ministrio Pblico Meritssimo Juiz (M. Juiz): para juzes de Direito. Vossa Excelncia (V. Ex.): para Membros do Ministrio Pblico (Procuradores da Repblica, Procuradores do Trabalho, Procuradores do Ministrio Pblico Militar ou Promotores de Justia). Executivo e Legislativo Vossa Excelncia (V. Ex.): para chefes do Executivo (Presidente da Repblica, Governadores e Prefeitos), Ministros de Estado e Secretrios Estaduais e Municipais, para Integrantes do Poder Legislativo (Senadores, Deputados Federais, Deputados Estaduais e Vereadores), Ministros do Tribunal de Contas da Unio e para Conselheiros dos Tribunais de Contas Estaduais. Militares

Vossa Excelncia (V. Ex.): para oficias gener verbo delinquir: delnquo, delnques, ais - (Almirantes-de-Esquadra, Generais-de-Exrcito delnque, delnquem; delnqua, delnquas, delnquam. e Tenentes-Brigadeiros; Vice-Almirantes, Generaisb) se forem pronunciadas com u tnico, essas for- de-Diviso e Majores-Brigadeiros; Contra-Almiranmas deixam de ser acentuadas. Exemplos (a vogal tes, Generais-de-Brigada e Brigadeiros e Coronis sublinhada tnica, isto , deve ser pronunciada Comandantes das Foras Auxiliares dos Estados e DF (Polcias Militares e Bombeiros Militares). mais fortemente que as outras): Vossa Senhoria (V. S.): para demais patentes verbo enxaguar: enxaguo, enxaguas, enx- e graduaes militares. agua, enxaguam; enxague, enxagues, enxaguem. Autoridades eclesisticas verbo delinquir: delinquo, delinques, delinque, de Vossa Santidade (V. S.): para lderes religiolinquem; delinqua, delinquas, delinquam. sos supremos (o papa, o patriarca ecumnico, o Dalai Lama, etc.) Vossa Eminncia (V. Em.): para cardeais 5.3. Pronomes de tratamento 22

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Vossa Beatitude: para os patriarcas das igrejas sui juris orientais Vossa Excelncia Reverendssima (V. Ex. Revma): para arcebispos e bispos. Vossa Reverendssima (V. Revma): para abades, superiores de conventos, monsenhores, outras autoridades eclesisticas e sacerdotes em geral. Padre (Pe.): para padres. Autoridades monrquicas ou imperiais Vossa Majestade Real & Imperial (V. M. R. & I.): para monarcas que detenham ttulos de imperador e rei ao mesmo tempo. Vossa Majestade Imperial (V. M. I.): para imperadores e imperatrizes Vossa Majestade (V. M.): para reis e rainhas. Vossa Alteza Real & Imperial (V. A. R. & I.): para prncipes de casas reais e imperiais. Vossa Alteza Imperial (V. A. I.): para prncipes de casas imperiais. Vossa Alteza Real (V. A. R.): para prncipes e infantes de casas reais. Vossa Alteza Serenssima (V. A. S.): para prncipes monarcas e Arquiduques. Vossa Alteza (V. A.): para duques. Vossa Excelncia (V. Ex.): para Duques com Grandeza, na Espanha. Vossa Graa (V. G.): para Duques e Condes. Vossa Alteza Ilustrssima (V. A. Ilm.): para nobres mediatizados, como Condes, na Alemanha. O Mui Honorvel (M. Hon.): para marqueses, na Gr-Bretanha. O Honorvel (Hon.): para condes (The Right Hon.), viscondes, bares e filhos de duques, marqueses e condes na Gr-Bretanha. Outros ttulos Senhor (Sr.): para homens em geral, quando no existe intimidade Senhora (Sr.): para mulheres casadas ou mais velhas (no Brasil) ou mulheres em geral (em Portugal). Senhorita (Srt.): para moas solteiras, quando no existe intimidade (no Brasil). Vossa Senhoria (V. S.): para autoridades em geral, como secretrios da prefeitura ou diretores de empresas Ilustrssimo (Il.mo): para pessoas comuns, no mesmo sentido de Senhoria, delegados, diretores de alguma autarquia. Doutor (Dr.): para empregado a quem possui doutorado. Modernamente usado para tratar qualquer pessoa com um curso superior, erroneamente, principalmente mdico e advogado que muitos se apresentam desta forma. O correto seria Ilmo Sr () Adv(), Ilmo Sr Med(), Arquitecto (Arq.()): para arquitetos (em Portugal). Engenheiro (Eng.()): para engenheiros (em Portugal). Comendador (Com.()): para comendadores Professor (Prof.()): para professores. Desembargador (Des.dor): para desembargadores Pastor (Pr.): para pastores de igrejas protestantes. OBS.: Embora os pronomes de tratamento sejam expressos na segunda pessoa (singular ou plural), a concordncia verbal ser feita na terceira pessoa (singular ou plural). Exemplo: Peo que Vossa Senhoria se digne responder ao meu apelo. (e no vos digneis) 5.4. Uso do hfen

Uso do hfen com compostos 5.4.1. Usa-se o hfen nas palavras compostas que no apresentam elementos de ligao. Exemplos: guarda-chuva, arco-ris, boa-f, segunda-feira, mesaredonda, vaga-lume, joo-ningum, porta-malas, porta-bandeira, po-duro, bate-boca * Excees: No se usa o hfen em certas palavras que perderam a noo de composio, como: girassol, madressilva, mandachuva, pontap, paraquedas, paraquedista, paraquedismo. 5.4.2. Usa-se o hfen em compostos que tm palavras iguais ou quase iguais, sem elementos de ligao.

23

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Exemplos: reco-reco, bl-bl-bl, zum-zum, tico-tico, tiquetaque, cri-cri, glu-glu, rom-rom, pingue-pongue, zigue-zague, esconde-esconde, pega-pega, correcorre 5.4.3. No se usa o hfen em compostos que apresentam elementos de ligao. Exemplos:
doce, ervilha-de-cheiro, pimenta-do-reino, peroba-docampo, cravo-da-ndia Obs.: no se usa o hfen, quando os compostos que designam espcies botnicas e zoolgicas so empregados fora de seu sentido original. Observe a diferena de sentido entre os pares: a) bico-de-papagaio (espcie de planta ornamental) - bico de papagaio (deformao nas vrtebras). b) olho-de-boi (espcie de peixe) - olho de boi (espcie de selo postal). Uso do hfen com prefixos

p de moleque, p de vento, pai de todos, dia a dia, fim de semana, cor de vinho, ponto e vrgula, camisa As observaes a seguir referem-se ao uso do hfen em palavras formadas por prefixos (anti, super, ultra, sub etc.) de fora, cara de pau, olho de sogra Incluem-se nesse caso os compostos de base oracional. Exemplos: maria vai com as outras, leva e traz, diz que diz que, Deus me livre, Deus nos acuda, cor de burro quando foge, bicho de sete cabeas, faz de conta
* Excees: gua-de-colnia, arco-da-velha, cor-de-rosa, mais-que-perfeito, p-de-meia, ao deus-dar, queimaroupa. 5.4.4. Usa-se o hfen nos compostos entre cujos elementos h o emprego do apstrofo. Exemplos: gota-dgua, p-dgua 5.4.5. Usa-se o hfen nas palavras compostas derivadas de topnimos (nomes prprios de lugares), com ou sem elementos de ligao. Exemplos: Belo Horizonte belo-horizontino Porto Alegre porto-alegrense Mato Grosso do Sul mato-grossense-do-sul Rio Grande do Norte rio-grandense-do-norte frica do Sul sul-africano 5.4.6. Usa-se o hfen nos compostos que designam espcies animais e botnicas (nomes de plantas, flores, frutos, razes, sementes), tenham ou no elementos de ligao. Exemplos: bem-te-vi, peixe-espada, peixe-do-paraso, mico-leodourado, andorinha-da-serra, lebre-da-patagnia, ervaou por elementos que podem funcionar como prefixos (aero, agro, auto, eletro, geo, hidro, macro, micro, mini, multi, neo etc.). Casos gerais 1. Usa-se o hfen diante de palavra iniciada por h. Exemplos: anti-higinico anti-histrico macro-histria mini-hotel proto-histria sobre-humano super-homem ultra-humano 2. Usa-se o hfen se o prefixo terminar com a mesma letra com que se inicia a outra palavra. Exemplos: micro-ondas anti-inflacionrio sub-bibliotecrio inter-regional 3. No se usa o hfen se o prefixo terminar com letra diferente daquela com que se inicia a outra palavra. Exemplos: autoescola antiareo intermunicipal supersnico superinteressante

24

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


agroindustrial aeroespacial semicrculo * Se o prefixo terminar por vogal e a outra palavra comear por r ou s, dobram-se essas letras. Exemplos: minissaia antirracismo ultrassom semirreta Casos particulares 1. Com os prefixos sub e sob, usa-se o hfen tambm diante de palavra iniciada por r. Exemplos: sub-regio sub-reitor sub-regional sob-roda 2. Com os prefixos circum e pan, usa-se o hfen diante de palavra iniciada por m, n e vogal. Exemplos: circum-murado circum-navegao pan-americano 3. Usa-se o hfen com os prefixos ex, sem, alm, aqum, recm, ps, pr, pr, vice. Exemplos: alm-mar alm-tmulo aqum-mar ex-aluno ex-diretor ex-hospedeiro ex-prefeito ex-presidente ps-graduao pr-histria pr-vestibular pr-europeu recm-casado recm-nascido sem-terra vice-rei 4. O prefixo co junta-se com o segundo elemento, mesmo quando este se inicia por o ou h. Neste ltimo caso, corta-se o h. Se a palavra seguinte comear com r ou s, dobram-se essas letras. Exemplos: coobrigao coedio coeducar cofundador coabitao coerdeiro corru corresponsvel cosseno 5. Com os prefixos pre e re, no se usa o hfen, mesmo diante de palavras comeadas por e. Exemplos: preexistente preelaborar reescrever reedio 6. Na formao de palavras com ab, ob e ad, usa-se o hfen diante de palavra comeada por b, d ou r. Exemplos: ad-digital ad-renal ob-rogar ab-rogar Outros casos do uso do hfen 1. No se usa o hfen na formao de palavras com no e quase. Exemplos: (acordo de) no agresso (isto um) quase delito 2. Com mal*, usa-se o hfen quando a palavra seguinte comear por vogal, h ou l. Exemplos: mal-entendido mal-estar mal-humorado mal-limpo * Quando mal significa doena, usa-se o hfen se no houver elemento de ligao. Exemplo: mal-francs. Se

25

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


houver elemento de ligao, escreve-se sem o hfen.

Exemplos: mal de lzaro, mal de sete dias.

a.1) Adjetivo anteposto: adjetivo antes de dois ou mais substantivos, concordar com o mais prximo.

3. Usa-se o hfen com sufixos de origem tupi-guarani Exemplo: Sentia, descompassado o corao que representam formas adjetivas, como au, guau, e a alma. mirim. Exemplos: ou Sentia, descompassada a alma e o corao. capim-au amor-guau a.2) Adjetivo prosposto: quando o adjetivo (ou a paanaj-mirim lavra com funo de adjetivo) vier depois de dois ou mais substantivos, teremos as concordncias: 4. Usa-se o hfen para ligar duas ou mais palavras Com o substantivo mais prximo: que ocasionalmente se combinam, formando no propriamente vocbulos, mas encadeamentos voExemplo: E as coisas, e os homens todos cabulares. Exemplos: silenciosos. ponte Rio-Niteri eixo Rio-So Paulo Ou E os homens, e as coisas todas silenciosas.

O adjetivo pode ir para o plural no 5. Para clareza grfica, se no final da linha a partio mesmo gnero dos substantivos, se estes tiverem o de uma palavra ou combinao de palavras coincidir mesmo gnero: com o hfen, ele deve ser repetido na linha seguinte. Exemplos: Exemplo: Flores, e folhas despedaadas estavam ali. Na cidade, conta-se que ele foi viajar. Se os substantivos fizerem gneros O diretor foi receber os ex-alunos. diferentes: plural no gnero masculino. 5.5. Concordncia verbal e nominal Exemplo: Quadros e cortinas despedaados estavam ali. a.3) Dois adjetivos para um substantivo, determinados pelo artigo: Substantivo no singular: Exemplo: Emilia estuda a lngua alem e a inglesa. Ns analisamos um produto nacional e um importado. O substantivo fica no plural e sem artigo para o segundo adjetivo: Exemplo: Emilia estuda as lnguas alem e francesa. CONCORDNCIA DO NUMERAL COM O SUBSTANTIVO a) Os numerais cardinais (um, dois ou trs...) concordam com o substantivo a que se referem.

CONCORDNCIA NOMINAL CONCORDNCIA Concordncia , ento, a harmonia de flexo de uma frase. H dois tipos de concordncias: nominal e verbal. a. Concordncia nominal: um adjetivo ou termo com valor de adjetivo (nome, numeral, artigo, particpio) concorda em gnero e nmero com o substantivo que o acompanha. Exemplo: Curvas traioeiras transformam os motoristas em pilotos de rali. b. Concordncia verbal: o verbo concorda em nmero e pessoa com seu sujeito. Exemplo: Obras mal executadas criam armadilhas. REGRAS ESPECIAIS DE CONCORDNCIA NOMINAL

26

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Exemplo: Havia, na reunio, duas mulheres. Apenas uma funcionria falou. b) Mais de um numeral se refere a um mesmo substantivo: substantivo no singular ou plural se os numerais forem precedidos de artigo. Exemplo: O primeiro e o segundo andar do edifcio. ou O primeiro e o segundo andares do edifcio substantivo plural sem a repetio do artigo para o segundo elemento. Exemplo: O primeiro e segundo andares... merais. substantivo plural se antes dos nuExemplo: Os andares primeiro e segundo. OUTROS CASOS DE CONCORDNCIA NOMINAL a) preciso necessrio proibido bom: So invariveis se o sujeito no estiver determinado. Exemplos: preciso muita pesquisa. bom plantao de erva-cidreira para afugentar formigas. proibido entrada de estranhos. So variveis e concordam com o sujeito em gnero e nmero, se o sujeito estiver determinado. Exemplos: boa a plantao de erva-cidreira para afugentar formigas. proibida a entrada de estranhos. b) Concordncia do adjetivo (em funo predicativa) com o sujeito: Predicativo e sujeito simples: o predicativo concorda com o sujeito simples. Exemplo: Os meus olhos, permaneciam embaados pela nvoa. 27 Predicativo e sujeito composto: com predicativo aps o sujeito: sujeito composto, mesmo gnero. c) Mesmo Prprio Incluso Anexo Obrigado Quite Essas palavras concordam, geralmente com o nome a que se referem: o texto. Elas prprias decidiram a questo. Declaro ter recebido inclusa a escritura do imvel. Estou quite com as minhas dvidas. Muito obrigado disse ele. Muito obrigada disse ela. d) Bastante Meio Exemplos: Os alunos mesmos organizaram

Se apresentarem como advrbio ficam invariveis: Exemplos: Perguntaram bastante sobre voc. A melancia estava meio estragada. Variam com valor de adjetivo ou numeral fracionrio: voc. Meia melancia estava estragada. Exemplos: Faziam bastantes perguntas sobre

OBS.: o mesmo ocorre com muito, pouco, longe, caro. Exemplos: hores. Os carros custaram caro. Os carros caros so melMoram longe daqui. Andamos por longes terras. S A ss como advrbio (somente): invarivExemplos: Todos concordam, s eles

e) el no.

como adjetivo (sozinho): varivel Exemplos: As crianas permaneciam

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias ss. OBS.: A locuo adverbial invarivel. Exemplo: quarto. f) CONCORDNCIA DO VERBO COM O SUJEITO SIMPLES

Os noivos ficam a ss. A noiva ficou a ss em seu Quando se trata do sujeito simples, antes ou depois do verbo: se o sujeito simples for singular, o Menos Alerta Pseudo A olhos vistos verbo fica no singular; se o sujeito simples for plural, o verSo invariveis bo fica no plural. Na classe h menos moos que raTrata-se de pseudo-especialista. O dinheiro desapareceu a olhos visExemplos: O disco voador apareceu. Apareceu o disco voador. Os astronautas desceram Desceram os astronautas. Eu vi a nave. Ns vimos a nave.

Exemplos: pazes. tos. g)

Possvel Invarivel com artigo no singular (expresso superlativo): Exemplo: O candidato tentou obter o maior nmero de votos possvel. Varivel com artigo no plural: Exemplo: As notcias que trouxe so as melhores possveis. h) Substantivos ligados por ou O adjetivo ficar no plural masculino: Exemplo: necessrio o uso de camisa ou vestidos brancos. O adjetivo concorda com o mais prximo: Exemplo: necessrio o uso de camisa ou vestido branco. CONCORDNCIA VERBAL O verbo concorda com o sujeito, portanto, para efetuar a concordncia corretamente, necessrio reconhecer o sujeito da orao. Tendo em vista que existem diversos tipos de sujeito: simples, composto, oculto, indeterminado, inexistente, e que o sujeito pode vir antes ou depois do verbo, constituindo diversas expresses diferentes. Existem vrias regras de concordncia do verbo, conforme for o tipo de sujeito. Por isso, a partir de agora, veremos estas regras de concordncia.

CONCORDNCIA DO VERBO COM O SUJEITO COMPOSTO Quando se trata do sujeito composto antes do verbo, o verbo deve ficar no plural. Exemplo: A lua e as estrelas surgiram o verbo fica no plural ou concorda com o mais prximo. Exemplo: Surgiram a lua e as estrelas. Concordando com o sujeito mais prximo (se o mais prximo for plural, o verbo ser apenas plural): Exemplo: Surgiram as estrelas e a lua. Concordncia do Verbo com o Sujeito Composto por Pronomes Pessoais eu , tu e ele verbo correspondente ns Exemplo: Eu, tu e ele falamos. Ela, tu e eu verbo correspondente ns Exemplo: Ela, tu e eu falamos. tu e eu verbo correspondente ns Exemplo: Tu e eu falamos. tu e ele ou ela verbo correspondente vs (vocs exceo) Exemplo: Tu e Marli ireis adiante (ou iro). Tu e ele falais (ou falam). Ele e ela verbo correspondente

28

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Exemplo: Ele e ela saram. 5.6. a) b) TERMOS DA ORAO Essenciais: sujeito predicado c.4) Orao sem sujeito ou sujeito inexistente: verbos que indicam fenmenos da natureza (chover) ventar, etc), verbo haver no sentido de existir, verbo fazer, ser e estar sempre indicando tempo. Exemplo: Choveu hoje. Havia janelas. Faz frio.(fazer) cedo. (ser) Esta quente (estar) c.5) Indeterminado: quando o verbo est na 3 pessoa do plural e no aparece o sujeito nem antes nem depois do verbo. Exemplo: Bateram porta. Venderam os terrenos da praia azul. c.6) Paciente: recebe ou sofre a ao do verbo. Exemplo: A montanha removida pela f. (no faz a ao de remover, recebe a ao da f). Obs.: O sujeito simples ou composto tambm pode ser chamado de sujeito agente. c.7) Vive-se bem aqui ndice de indeterminao do sujeito 5.7. ABREVIATURAS SMBOLOS - SIGLAS O dinamismo da vida moderna exige que o mximo de informaes sejam fornecidas com um mnimo de palavras. o que a teoria da comunicao convencionou chamar de ECONOMIA DE SIGNO. Exemplos: SBADO Sab. DOMINGO Dom. SEM NMERO s/n AVENIDA Av. Essas expresses so denominadas abreviaturas, siglas ou smbolos, recursos lingsticos que visam aproveitamento do espao e do tempo na comunicao oral e escrita.

Acessrios: objeto (direto e indireto) complemento nominal agente da passiva adjuntos (adnominais e adverbiais) Aposto Portanto, temos a os termos da orao. raro acontecer uma orao em que ocorram todos os termos. Porm, o sujeito e o predicado sempre aparecem, por isso so chamados termos essenciais. Termos Essenciais da Orao a) Sujeito: o termo sobre o qual o restante da orao diz algo. Exemplo: A casa caiu ontem. b) Predicado: o termo que contm o VERBO e informa algo sobre o sujeito. Exemplo: A casa caiu ontem. Observe: Como achar o sujeito? Toma-se o verbo e a ele se faz a pergunta: Quem? Ou O que? O que caiu? A casa (sujeito) c) Classificao do sujeito c.1) Simples: apresentar um s ncleo (ncleo qualquer substantivo, pronome ou palavra substantivada). Exemplo: O lpis c.2) Composto: apresentara dois ou mais ncleos. Exemplo: O lpis e a caneta sumiram c.3) Oculto ou Elptico ou Desinencial: quando se trata dos pronomes eu, tu, ele, ns, vs e no aparecem na orao. Exemplo: Vendi casas. (o sujeito oculto: eu)

29

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Abreviaturas Forma reduzida ou abreviada de certas palavras ou expresses. Exemplos: a.C. significa antes de Cristo. R. significa rua OBSERVAES a) No se deve confundir abreviatura com abreviao. Abreviao a reduo de uma palavra e no a sua representao atravs de letras. Exemplos: quilo = quilograma foto = fotografia. unidades de volume: mm (milmetro cbico); cm (centmetro cbico); m (metro cbico) etc. 1 cm 80 cm unidades de massa: mg (miligrama); g (grama); kg (quilograma); t (tonelada) etc. 1 kg 60 kg tempo: h (hora); min (minuto); s (segundo). 10 h 15 min OBSERVAES Quando os smbolos tm origem em nomes de pessoas (geralmente cientistas), vm em maisculas, sem ponto e sem s para indicar plural. Mas viro em letra minscula, se escritos por extenso e com s, se estiverem no plural. Veja: watt(s) = W joule(s) = J ampre(s) = A newton(s) = N Siglas Sigla o nome dado ao conjunto de letras iniciais de um vocbulo (a qual, no raro, pode se transformar numa palavra toda), que compem o nome de uma organizao, uma instituio, um programa, um tratado etc. Veja algumas particularidades das siglas: a) Siglas prprias ou puras: quando todas as letras iniciais que compem o nome so escritas com letras maisculas: PUC = Pontifcia Universidade Catlica FAB = Fora Area Brasileira b) Siglas imprprias ou impuras: quando so formadas no s pelas letras iniciais, mas tambm por outras no-iniciais ou quando palavras componentes do nome so omitidas da sigla. Apenas a primeira escrita com maiscula, a no ser que toda a sigla tenha menos de quatro letras: Abigraf = Associao Brasileira da Indstria Grfica DSV = Departamento de Operaes do Sistema Virio Siglas impronunciveis: quando as letras no formam uma palavra, sendo pronunciadas uma a uma. So escritas com maisculas:

b) Certas abreviaturas apresentam o plural com as letras maisculas dobradas. Exemplo: AA = autores c) s vezes, letras maisculas dobradas representam grau superlativo. Exemplo: DD = dignssimo

d) Algumas abreviaturas aparecem em casos de uso estritamente pessoal ou no mbito interno de uma empresa, indstria ou repartio. Por isso, muitas vezes, podem fugir aos padres convencionais. Smbolos Os smbolos so empregados, em geral, para expressar unidades de medida. No levam ponto e, na maioria dos casos, so escritos com letras minsculas e sem S para indicar plural, cuja forma igual do singular. Exemplos: medidas lineares: mm (milmetro); cm (centmetro); m (metro); km (quilmetro) etc. 1m 250 m unidades de superfcie: mm (milmetro quadrado); cm (centmetro quadrado); m (metro quadrado), km (quilmetro quadrado); ha (hectare) etc. 1 km 170 km

30

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias BNDE = Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico. CEE = Comunidade Econmica Europia. BNH = Banco Nacional da Habitao. SFH = Sistema Financeiro da Habitao FGTS = Fundo de Garantia por Tempo de Servio.

BIBLIOGRAFIA

BELTRO, Odacir; BELTRO, Marisa. Correspondncia linguagem & comunicao. So Paulo: Atlas, 1988. Siglas pronunciveis: quando as letras MEDEIROS, Joo Bosco. Redao empresarial. So formam palavras, pronunciando-se a sigla inteira. Se Paulo: Atlas, 1997. cada letra da sigla corresponder a uma palavra, usam.Correspondncia tcnicas de redao se letras maisculas: criativa. So Paulo: Atlas, 1997 OPEP = Organizao dos Paises Exportadores de .Portugus instrumental.So Paulo: Petrleo Atlas, 2000. PIS = Programa de Integrao Social Jos de: INFANTE Ulisses. Gramtica contempornea da lngua portuguesa. So Paulo: Scipione, 1997. PEREIRA, Gil. C. A palavra: expresso e criatividade.So Paulo: Moderna, 1997. BECHARA, Evanildo. Moderna Gramtica Portuguesa. 28.ed. So Paulo: Nacional, 1983. DOUGLAS, Tufano. Estudos da Lngua Portuguesa. 2.ed. So Paulo: Moderna, 1990. PASCHOALIN & SPEDOTO. Gramtica, Teoria e Exerccios. So Paulo: FTD, 1989. LIMA, Rocha; NETO, Barbadinho. Manual de Redao. Rio de Janeiro: MEC-FAE, 1984. CHAMDOIRA, Joo Batista N.; RAMADAN, Maria Ivoneti B. Lngua Portuguesa: Pensando e Escrevendo. So Paulo: Atual, 1994. INFANTE, Ulisses. Do texto ao texto. Curso prtico de leitura e redao. Editora Scipione: So Paulo, 1991. ECO, Umberto. Conceito de texto. So Paulo : T.A. Queiroz, 1984. p.4.

31

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

32

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

EXERCCIOS Portugus

1. a) b) c) d) 2. a) b) c) d) 3. a) b) c) d) 4. a) b) c) d)

Em relao ao processo de comunicao correto afirmar: Sons, gestos e palavras no fazem parte do processo comunicao. atravs da lngua que o contato com o mundo atualizado e a comunicao se torna constante. O que as pessoas falam no faz parte do processo de comunicao. No contato com o mundo, as palavras so irrelevantes compreenso do que nos rodeia. Etimologicamente, comunicao significa: Tornar comum, compartilhar opinies, fazer saber, ento, implica interao e troca de mensagens. Fazer com que as pessoas se entendam. Ser entendido com facilidade. Tornar comum o que as pessoas falam. No que diz respeito comunicao, assinale o que seria um empecilho ao receptor da mensagem: A capacidade de receber uma mensagem. Nvel de conhecimento insuficiente para a compreenso da mensagem. Nvel de conhecimento suficiente para entender o que o emissor diz. Nvel de estudo superior ao do emissor. Al, Bom Dia, Com Licena: temos a linguagem: Ftica Referencial Emotiva Metalingstica

5. Em todo o ato de comunicao esto envolvidos vrios elementos, dentre os quais podemos citar o Canal que : a) b) c) d) 6. a) b) c) d) O destinatrio da comunicao O cdigo comum a ambos A forma codificada da comunicao O suporte material que veicula a mensagem Denominamos Cdigo: O conjunto de sinais estruturados, utilizados para a transmisso de sinais Ao envio da escrita Um tipo de informao Normas de comunicao

33

7. a) b) c) d) 8. a) b) c) d) 9. a) b) c) d) 10. a) b) c) d)

Em relao carta comercial, podemos dizer que: uma correspondncia sempre informal. um tipo de correspondncia no mais usado entre empresas. um canal de comunicao muito usado no comrcio e na indstria. uma correspondncia entre amigos. Ata corresponde a: Documento lavrado por mdicos. Documento lavrado em reunies ou em assemblias gerais. Documento escrito por trabalhadores de uma empresa. Documento escrito em somente em reunies que decidem o futuro de funcionrios de uma empresa. Relatrios administrativos so: Cartas escritas aos administradores. Correspondncias trocadas entre empresas. Atas lavradas em reunies. comunicaes elaboradas pelos membros de uma empresa. Conforme o mais recente acordo ortogrfico da Lngua Portuguesa, correto afirmar que: No se usa mais tremas em palavras da Lngua Portuguesa. No se usa mais acentos circunflexos. No se usa mais acentos graves. Se usa acento somente em oxtonas,

34

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

35

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

36

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

NDICE DIREITO E LEGISLAO 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. AS FONTES E A DIVISO DO DIREITO ....................................................41 As Fontes do Direito O Direito Civil Os Bens Os Fatos Jurdicos O Direito da Obrigaes e das Coisas O Contrato A LEI DO INQUILINATO ................................................................................60 Noes Gerais da Locao de Imveis Deveres do Locador e do Locatrio Locao Residencial Locao no-residencial O cdigo de Defesa do Consumidor A TRIBUTAO E OS FINANCIAMENTOS..............................................71 Legislao sobre Tributao de Imveis Os Impostos sobre a Propriedade O Imposto sobre a Transmisso A Declarao sobre as Atividades Imobilirias Os Sistemas de Financiamento A LEGISLAO E OS REGISTROS...............................................................79 Os Registros Pblicos O Registro Imobilirio Os Princpios de Direito Material O Estatuto da Cidade

EXERCCIOS (QUESTES OBJETIVAS).................................................................93

37

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

38

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

INTRODUO

Caro aluno, seja bem-vindo disciplina de Direito e Legislao. O objetivo principal da disciplina que voc adquira conhecimentos bsicos do Direito Comercial, do Direito Civil e do Direito do Consumidor. Estas reas sero palco de seu trabalho dirio como Corretor de Imveis, necessitando que sejam bem compreendidas para que voc tenha tranqilidade e sucesso na carreira escolhida. Em cada unidade desta disciplina voc conhecer conceitos e exemplos que lhe daro fundamentos para entender como acontecem as transaes imobilirias e quais obrigaes esto previstas em lei, para que voc possa orientar corretamente os seus clientes. Sucesso e bom estudo!

39

40

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias EXEMPLO: A aplicao da Lei referente a empresa jornalstica a uma firma dedicada edio de livros e revistas. Os tribunais brasileiros aplicaram a analogia para estender aos transportes rodovirios coletivos o conceito de culpa presumida criado pelo Decreto n 2.681, de 7/12/1912, que regulou a responsabilidade civil das estradas de ferro. 3) Costume O costume jurdico a norma jurdica que no faz parte da legislao. criada espontaneamente pela sociedade, sendo produzida por uma prtica geral, constante e prolongada. O costume, porm, no poder ser aplicado se for contrrio a uma determinao expressa em lei. 4) Princpios gerais do direito So regras no impostas, mas que historicamente so tidas como matrizes da elaborao das leis (regras me). EXEMPLO: A jurisprudncia. 5) Doutrina So textos, teses, e demais escritos e estudos sobre os variados ramos do Direito. Sua principal caracterstica o estudo cientfico e sistematizado, das leis e dos costumes realizado por especialistas, criando um arcabouo terico auxiliar na conformao do Direito. A doutrina o produto da reflexo e do estudo que os grandes juristas desenvolvem sobre o Direito. 6) Jurisprudncia So as decises tomadas por juzes em cada caso concreto, que servem para auxiliar os demais operadores do direito em casos similares. EXEMPLO: A jurisprudncia forma-se a partir das solues adotadas pelos rgos judiciais ao julgar casos jurdicos semelhantes.

UNIDADE 1
As Fontes e a Diviso do Direito
SEO 1 As Fontes do Direito No sentido jurdico, fontes so os elementos subsidirios, de auxlio, para formular e esclarecer normas e regras. Voc j estudou que o Direito surgiu a partir das necessidades humanas e sociais, que mudam constantemente, com isso pode-se concluir que o direito dinmico, sendo revisto e atualizado conforme mudam estas necessidades. O que so as Fontes do Direito? Fontes do Direito so todas aquelas que criam ou inspiram a aplicao das regras do mundo do dever ser no mundo do ser. Elas esto dispostas de modo hierrquico da seguinte forma: - FONTES FORMAIS: Lei ; Analogia; Costumes; Princpios Gerais do Direito. - FONTES INFORMAIS: Doutrina; Jurisprudncia. Qual o significado de cada uma das Fontes do Direito? 1) Lei a fonte primordial do Direito, a norma imposta pelo Estado de observncia obrigatria, assumindo uma forma coativa, devendo ser editada por um poder competente. EXEMPLO: A Lei 8.073 de 11/09/1990 o Cdigo de Defesa do Consumidor, que rege as normas e procedimentos da relao entre os consumidores e os fornecedores. 2) Analogia o procedimento mediante o qual se suprem as omisses da lei (falta de regulamentao), aplicando outra regra no especfica, mas similar (aplicao de regras de casos similares por inexistncia de regra prpria).

reito?

Quais so os princpios bsicos do Di-

Ningum pode descumprir a lei alegando que no a conhece. No existindo lei especfica para dirimir uma situao real, o juiz deve recorrer analogia1, aos costumes2 e aos princpios gerais do direito (como a jurisprudncia3). Portanto, alm da lei, os juizes

41

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias podero utilizar, para proferir um julgamento, as demais fontes do direito, s no podem deixar de decidir a demanda. Quais so as divises do Direito? Na aplicao da Lei o Juiz atender aos fins sociais a que ela se dirige e s exigncias do bem comum. A lei no pode prejudicar o ato jurdico4 perfeito, O direito se divide em Direito Pblico e Direito Privado. o direito adquirido5 e a coisa julgada6. Quais os ramos que se divide o Direito? Agora que voc j sabe, em cima de que bases o Direito se sustenta e se estrutura, cabe-nos saber como o Direito se divide mais especificamente, ou seja, quais os seus diversos ramos. A diviso do Direito em ramos, pela dinmica da sociedade que evolui e se desenvolve, no fixa. Conforme a evoluo da sociedade, os ramos do Direito tambm evoluram. Para ilustrar esta evoluo basta lembrar que somente em 1990, que o Brasil passou a contar com uma Lei que regula as relaes entre consumidores e fornecedores, o Cdigo de Defesa do Consumidor. At ento estas relaes eram reguladas por outras leis inseridas entre outros ramos. H portanto muitas formas de classificar o Direito em ramos, mas para seu melhor entendimento, nesta unidade ser apresentada uma classificao do Direito mais simples e genrica.
1 Analogia - Quando o direito moderno civil omitir sobre determinada situao o juiz se valer de outras normas que se apliquem a situaes similares para dizer o direito. 2 Costumes - Na falta de outras normas, portanto sem situaes anlogas, o juiz buscar decidir o direito conforme os costumes da regio. 3 Jurisprudncia uma deciso j proferida por um tribunal em face de matria de direito assemelhada. 4 Ato jurdico todo ato lcito que tenha por fim imediato adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir direitos. 5 Direito adquirido consiste na faculdade de continuar a extrarem-se efeitos de um ato contrrio aos previstos pela lei atualmente em vigor, ou, se preferirmos, continuar-se a gozar dos efeitos de uma lei pretrita mesmo depois de ter ela sido revogada. Portanto, o direito adquirido envolve sempre um dimenso prospectiva, vale dizer, voltada para o futuro. Se se trata de ato j praticado no passado, tendo a produzido todos os seus efeitos, ato na verdade consumado, que no coloca nenhum problema de direito adquirido. 6 Coisa julgada material a eficcia, que torna imutvel e indiscutvel a sentena, no mais sujeita a recurso ordinrio ou extraordinrio

a) DIREITO PBLICO: regula as relaes entre diferentes rgos do Estado ou entre Estados e refere-se ao Direito do grupo, e os interesses da sociedade. Diz respeito s coisas do Estado. O Direito Pblico engloba o Direito Constitucional; o Direito Administrativo; o Direito Penal; o Direito Tributrio; o Direito Processual e o Direito Internacional (quando relaciona as relaes entre Estados). b) DIREITO PRIVADO: diz respeito s relaes entre os cidados e entre os cidados e o Estado, refere-se ao direito do individuo. Compe o Direito Privado: o Direito Civil; o Direito Comercial; o Direito do Trabalho; o Direito Internacional (quando relaciona as aes dos cidados no seu mbito privado). SEO 2 O Direito Civil Para o Corretor de Imveis o ramo do Direito mais importante sem duvida nenhuma o Direito Civil porque esse regula as relaes jurdicas entre as pessoas. Outros ramos do Direito tambm so importantes, pois as relaes entre as pessoas podem estar sendo feitas sem o verdadeiro conhecimento e a possibilidade que a sociedade gostaria. Exemplo Uma pessoa poderia querer comprar um terreno para construir um estabelecimento industrial e outra gostaria de vender uma rea. Essa relao s ser possvel se a sociedade aceitar a construo desse empreendimento nessa rea, manifestando sua vontade atravs do zoneamento do solo feito pelo Estado. Assim, o profissional do ramo imobilirio se confrontar com diversos ramos do Direito e a forma mais simples de iniciar esse estudo atravs do Direito Civil. O Direito Civil trata das pessoas em geral, dos bens

42

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias pessoais, dos negcios jurdicos realizados numa transao, sobre as posses e propriedades, bem como sobre as obrigaes e demais direitos das pessoas. As Instituies e as Sociedades, no estudo do Direito, so denominadas pessoas? Antes de voc responder esta pergunta, necessrio ter conhecimento que, sob o ponto de vista jurdico, existem dois tipos de pessoas: 1. PESSOA FSICA 2. PESSOA JURDICA quem se denomina a Pessoa Fsica? A pessoa fsica o ser humano que por lei tem direitos e obrigaes na ordem civil: direito herana, direito de ter patrimnio, de ter um nome etc. sujeito de direitos e obrigaes, ou seja, pessoa fsica, toda pessoa que nasce com vida. Enquanto no nascer com vida a pessoa (feto) tem expectativa de direito e no direito adquirido. Quando se emprega a palavra homem, h referncia a toda pessoa humana (homem ou mulher). a pessoa natural, o indivduo em si, o ser humano nascido com vida. Basta nascer com vida para que exista como pessoa. Antes, porm, de nascer com vida, no h personalidade: o que existe apenas o feto, que no tem personalidade e que recebe o nome especfico de nascituro. Por nascituro, portanto, entende-se o feto j concebido e que se encontra no ventre materno. Do ponto de vista jurdico, no uma pessoa. Levando-se em considerao, todavia, a expectativa de que nasa com vida, o legislador resguarda os seus eventuais direitos, porque, se passar a ser pessoa, receber ou transmitir direito. A existncia da pessoa fsica ou natural termina com a morte. O que vem a ser, no Direito, a capacidade de uma pessoa fsica? Nascida com vida, a pessoa fsica passa a ter personalidade e, conseqentemente, capacidade. Por capacidade h de se entender a medida da personalidade. A personalidade pode ser de fato e de direito. Todos os seres humanos nascidos com vida tm capacidade de direito, isto , podem obter e gozar de direitos. Todavia, na prtica, nem todos os seres nascidos com vida tm capacidade de fato, isto , podem exercer estes direitos. Um exemplo o recm nascido, que pode ser dono de um terreno, possuir capacidade de direito, mas no pode vend-lo, por no possuir capacidade de fato. A capacidade de fato est divida em trs grupos, quais sejam: os incapazes (sem capacidade de fato alguma), os relativamente incapazes (com certas capacidades de fato) e os capazes (que possuem plena capacidade de fato). Veja a seguir em detalhes cada um deles. pazes? Quais pessoas so consideradas Inca-

Pessoa incapaz aquela que no portadora da capacidade de exerccio (de fato). H dois tipos de incapazes: - Absolutamente Incapazes (sem capacidade alguma) e - Relativamente Incapazes (com certas doses de capacidade). a) Pessoas Absolutamente Incapazes Aquele que absolutamente incapaz no pode comparecer pessoalmente para praticar os atos da vida civil. Se o fizer, tal ato ser nulo, ou seja, no produz nenhum efeito. O Cdigo Civil de 2002 (que a fonte formal (lei) do direito Civil) enumera as pessoas absolutamente incapazes: Menores de 16 anos. Os que por enfermidade ou deficincia mental no tiverem o necessrio discernimento para praticar tais atos (sem discernimento algum). Os que no puderem exprimir a sua vontade, mesmo por causas transitrias. b) Pessoas Relativamente Incapazes O Cdigo Civil tambm relaciona os relativamente incapazes: Maiores de 16 e menores de 18 anos. Os brios habituais (alcolatras) e viciados em txicos, e os que por deficincia mental tenham seu discernimento reduzido (com certas doses de discernimento). Os excepcionais sem desenvolvimento mental completo. Os prdigos.

43

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias A incapacidade pode cessar? Sim, a incapacidade pode cessar atravs de: Pela maioridade (18 anos completos). Pela emancipao. Pelo casamento. Pelo emprego em servio publico efetivo. Pela colao de grau cientifico em curso de ensino superior. Pelo estabelecimento civil ou de comrcio, que proporcione ao maior de 16 anos, economia prpria. Como acontece o fim da personalidade de uma pessoa? Assim como um dia passou a existir, a personalidade um dia deixa de existir, ocorrendo o chamado fim da personalidade, que se d atravs das 03 (trs) espcies jurdicas de morte. A personalidade termina pela: - Morte real: fim da vida fsica que se prova atravs de atestado de bito. - Morte civil: embora a viva a pessoa considerada morta para certos atos. - Morte presumida: quando no se sabe com certeza se a pessoa esta viva ou morta, mas pelo tempo de seu desaparecimento ou pelos fatos em que se encontrava quando da sua ltima notcia leva-se a crer pela sua morte. O que o Domiclio Civil de uma pesExemplos: So Pessoas Jurdicas de direito pblico: a Unio os Estados, os municpios, as autarquias (CRECI, COFECI, etc) e demais entidades de carter pblico criadas por lei, ou por estas autorizadas. As pessoas jurdicas so instituies que possuem vida prpria independente de quem as criou. As pessoas jurdicas possuem normas jurdicas especficas. Exemplo: A existncia de um contrato social ou estatuto, que designe a responsabilidade de cada integrante. O patrimnio das pessoas jurdicas no se confunde com o patrimnio dos seus integrantes, mas cada componente ir se responsabilizar pela sua participao na mesma. O incio da existncia da pessoa jurdica de direito privado se d com a inscrio de seus contratos, registros, atas etc. ou qualquer formal legal de formalizao junto sociedade e ao mundo do direito. Exemplo: Se voc fosse filho de casal separado e morasse um pouco com a me e um pouco com o pai. quem se denomina a Pessoa Jurdica? Pessoas jurdicas so entidades que a lei empresta a personalidade, outorgando-lhe a capacidade de ser sujeito de direitos e obrigaes como se fosse uma pessoa natural, mas com regras prprias. A pessoa jurdica tem personalidade distinta dos seus membros, podendo ser formada pelo conjunto de pessoas, ou de pessoas e bens.

soa? Considera-se o domiclio civil da pessoa natural o lugar onde ela estabelece sua residncia com nimo definitivo, ou qualquer uma das residncias se a pessoa tiver mais de uma.

Exemplo: nimo definitivo significa que a inteno da pessoa que este endereo seja definitivo, ou seja, que ela no Uma caracterstica fundamental das pessoas se mude to logo. onde voc mora. jurdicas sua capacidade de assumir direitos e ob Pode ser considerado domiclio comercial o lugar rigaes. Sua existncia deve-se ao fato de onde a pessoa exerce a profisso. que as pessoas necessitavam separar sua vida particular da sua existncia enquanto instituio. Exemplo: O domiclio comercial normalmente onde voc trabalha , regularmente. A pessoa sem residncia fixa pode ser considerada Como so estabelecidas as Pessoas Judomiciliada onde quer que seja encontrada. rdicas? 44

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias ser no endereo de sua fbrica, localizada na cidade de Guaba, Estado do Rio Grande do Sul SEO 3 Os Bens Bem todo valor material ou imaterial que serve de objeto a uma relao jurdica suscetvel de apropriao econmica pelo homem. Juridicamente bens e coisas so sinnimos. Os bens so de vrias espcies. Esto assim classificados: a) Bens Corpreos e Bens Incorpreos - Bens corpreos so aqueles que tm existncia material e podem ser vistos e tocados. - Bens incorpreos so os bens que no tm existncia fsica, somente podem ser concebidos pela inteligncia, como o caso da moral. b) Bens Mveis e Bens Imveis - Bens mveis: so os suscetveis de movimento prprio, ou de remoo por fora alheia, sem alterao da substncia ou da destinao econmicosocial. So aqueles que podem ser removidos de um lugar para o outro sem destruio. Exemplo: Televisor. As coisas de movimento prprio tambm so consideradas bens mveis. O cavalo, por exemplo, um ser movente (denominado juridicamente de semovente). - Bens imveis: so os que no podem ser removidos de um local ao outro sem destruio integral ou parcial, bem como aqueles considerados imveis por lei. Exemplo: Um terreno. c) Bens Divisveis e Indivisveis - Bens divisveis so as coisas que podem ser partidas em pores reais e distintas, formando cada qual um todo perfeito. Exemplo: 1Kg de farinha. - Bens indivisveis so as coisas que no possibilitam fracionamento; se vierem a ser divididas, o todo perde a sua utilidade.

As pessoas jurdicas podem ser estabelecidas em forma de corporaes (conjunto de pessoas) ou de fundaes (conjunto de bens). As corporaes se dividem em associaes e sociedades.

Exemplos: - De sociedade simples: dois mdicos constituem um consultrio mdico; dois dentistas constituem um consultrio odontolgico. - De sociedade empresria: Siderrgica Gerdau. - De associao: Clube de Regatas do Flamengo. - De fundao: Fundao Roberto Marinho rdica? Como se d a extino de uma pessoa ju-

A extino das pessoas jurdicas acontece: por conta de sua dissoluo deliberada entre seus membros (convencional), quando a lei determina (legal), quando acaba a autorizao de sua existncia (administrativa), pela morte de seus scios (natural), ou por deciso judicial (judicial).

O que considerado o domiclio de uma pessoa jurdica? O domiclio da pessoa Jurdica o lugar onde funcionarem as respectivas diretorias e administraes, ou onde elegerem domiclio especial no seu estatuto ou atos constitutivos. Pode ainda ser considerado domiclio o local onde esteja instalada a filial, se o negcio foi firmado diretamente com esta. Sendo multinacional estrangeira, o domiclio ser o local onde haja instalaes da mesma no pas. Exemplo: A Dell Computer uma empresa multinacional, fabricante de computadores, com fbricas em todos os cantos do mundo. Aqui no Brasil, o seu domiclio

45

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Exemplo: um livro, uma mesa. d) Bens Singulares e Coletivos - Bens singulares so os que, embora reunidos, se consideram de per si, independentemente dos demais. Exemplo: Uma casa, um relgio. - Bens coletivos so aqueles vistos como uma unidade, mas seus elementos componentes (coisas singulares) no esto ligados entre si. So tambm chamados universalidade. Exemplo: um rebanho, um estabelecimento comercial, uma biblioteca etc. e) Bens Fungveis e Infungveis - Fungveis so os bens que pode ser trocados por outros da mesma espcie, qualidade e quantidade. Exemplo: 1 Kg de laranja comum - Bens pblicos so os de domnio nacional pertencentes s pessoas jurdicas de direito pblico interno. Os bens pblicos podem ser de uso comum do povo, podendo ser utilizados por qualquer pessoa. So bens de uso especial, utilizados para realizao dos servios pblicos. Bens dominicais, que pertencem ao patrimnio disponvel, que podem ser vendidos. Exemplo: um orelho, uma mquina escavadeira, um terreno sem utilizao. - Bens particulares so todos os outros bens, seja qual for a pessoa, que pertencerem. SEO 4: Os Fatos Jurdicos Todo acontecimento humano ou natural que cause repercusso no mundo jurdico considerado fato jurdico. rdico? O que pode ser considerado um Ato Ju-

- Infungveis so os bens insubstituveis: Exemplo: Quadro da Monalisa. f) Bens Consumveis e Inconsumveis - Consumveis so aqueles que o uso implica imediata destruio de sua substncia. Exemplo: Chocolate. - Inconsumveis so os que seu uso no implica a diminuio ou destruio de sua substncia. Exemplo: Uma rgua. g) Bens Principais e Acessrios - Bens principais so os que tm existncia concreta, sem depender da existncia de outro. Exemplo: Um carro - Bens acessrios so aqueles cuja existncia depende do principal. Exemplo: O pneu de um carro. h) Bens Pblicos e Particulares 46

Quando o ato oriundo de ao humana lcita este denominado de ato jurdico, quando a ao ilcita denominado de ato ilcito. uma espcie do gnero fato jurdico, porque um acontecimento que, alm de ocasionar repercusso na esfera do Direito, faz nascer, modificar ou extinguir direitos.

Ao Lcita: o que est conforme a Lei, permitido pelo Direito. Aquilo que permitido, aquilo que justo.

Como pode ser dividido o Ato Jurdico? O ato jurdico pode ser dividido em: Ato Jurdico (propriamente dito): aquele

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias que cria modifica ou extingue uma relao, com manifestao de vontade no intencional, ou seja, se Exemplo: compra de um terreno por um jopratica o ato, mas no com o fim especfico. vem de 10 anos. Exemplo: Uma criana que fisga um peixe - Anulvel, se praticado pessoalmente por um relatiem rio pblico passa a ser proprietrio deste, embora vamente incapaz sem estar assistido pelo seu represua vontade no tenha sido de passar a ser propri- sentante legal. etrio do peixe (no intencional); Exemplo: menor de 16 anos que compra Negcio Jurdico: aquele que cria, modi- um carro. fica ou extingue uma relao, com manifestao de vontade qualificada. - Inexistente, se praticado em nome de um ser no humano. Exemplo: A venda de uma casa em que as partes tm a inteno direcionada e certa de alienar o Exemplo: contrato firmado em nome de Bem. um cachorro.
Alienao: a transferncia para outro do domnio de algo.

b) OBJETO LCITO, POSSVEL E DETERMINADO - Lcito o que est de acordo com o direito, valendo dizer que o direito no garante transaes contrrias aos princpios. Exemplo: ilcito o ato de compra e venda de um pulmo humano. - Possvel o objeto que suscetvel de apropriao humana. Exemplo: impossvel a compra e venda de um terreno na lua. - Determinado ou determinvel a indicao precisa do objeto ou sua descrio mnima de reconhecimento. Exemplo: indeterminado o negcio que vende um terreno no Texas sem expor qual seja a rea. C) A FORMA DO ATO JURDICO Como regra, o negcio jurdico no depende de forma especial, mas a lei estabelece uma forma, a sua inobservncia implica nulidade do ato, isto , sem tal forma o ato no se realiza. Quais so os Elementos Acidentais do negcio jurdico? Alm dos elementos essenciais, o negcio jurdico pode conter elementos acidentais, que so a condio, o termo e o encargo.

Quais so os elementos essenciais do Negcio Jurdico? Para um negcio jurdico ser perfeito e vlido, preciso que rena quatro requisitos essenciais: Agente capaz. Objeto lcito; possvel, determinado ou determinvel. Forma prescrita (estabelecida) ou no defesa em lei. Manifestao de vontade no viciada. Veja a seguir mais detalhes sobre cada um deles. a) AGENTE CAPAZ Negcio jurdico uma manifestao livre da vontade. Os incapazes, principalmente os absolutamente incapazes, no tem discernimento suficiente para manifestar livremente a sua vontade. Por isso, o agente tem de ter capacidade do exerccio (de fato) para pratic-lo, sob pena de o ato ser nulo, anulvel ou inexistente. Quando um ato pode ser anulado? Um ato poder ser anulado, nos seguintes casos: - Nulo de Pleno Direito, se praticado pessoalmente por absolutamente incapazes.

47

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias a) A CONDIO a subordinao do negcio a evento futuro e incerto. Pode ser resolutiva ou suspensiva. - Resolutiva a condio que depois de acontecida resolve (pe fim) ao negcio jurdico. bem como manifestao de vontade. Ocorre, que este negcio pode apresentar vcios ou defeitos, que geram a sua anulao. O ato anulvel, a requerimento das partes, podendo ser ratificado e assim produzindo todos os efeitos, ou, produzindo efeitos to somente at quando reconhecida sua anulao. Exemplo: Se Maria se casar um Isto significa que, sendo detectado a presena de um dia eu no mais lhe pagarei a penso. Assim, o casa- defeito e este for desconsiderado pelas partes enmento de Maria um evento futuro e incerto que se volvidas, ele continuar a produzir os efeitos danoacontecer pe fim ao negcio jurdico, o pagamento sos esperados. da penso. Defeituoso pode ser o negcio por presena de : - Vcio no consentimento - Suspensiva a condio que depois de ocorrida passa a dar validade ao negcio jurdico. Exemplo: erro, dolo, coao, estado de perigo e leso. Exemplo: Se Maria se casar eu lhe dou um - Vcio Social carro. Assim, o casamento de Maria um evento futuro e incerto que se acontecer d incio ao negcio Exemplo: a simulao e a fraude contra crejurdico, a alienao. dores. So lcitas, em geral, todas as condies no con- A vontade , pois, a base do ato, e para que esta extrrias lei, ordem pblica ou aos bons costumes, ista validamente, indispensvel que a manifestao sendo ilcitas as que sujeitarem o negcio ao puro da vontade seja livre. Caso o agente, ao realizar o arbtrio de uma das partes. negcio jurdico, no tenha expressado realmente a b) O TERMO sua vontade, o ato anulvel. a subordinao do negcio a um evento futuro e certo. Pode tambm ser suspensivo (termo inicial) 1. O ERRO ou resolutivo (termo final) Erro falsa idia espontnea sobre um negcio juNovamente inicial, o evento futuro e certo que, rdico. Pode ser tambm a ignorncia, no sentido de ocorrido, passa a dar validade ao negcio. desconhecimento, do negcio. O erro no acontece somente em relao pessoa. Pode dizer respeito Exemplo: Quando Maria fizer 21 anos eu tambm a objetos do negcio jurdico e a prpria lhe darei um carro, enquanto final o evento futuro disposio legal. e certo que ocorrido resolve o negcio. Quando Ma- O erro para anular o ato tem de ser substancial (soria completar 21 anos ela no mais poder morar de bre aspectos relevantes do negcio), escusvel (justigraa na minha casa. ficvel, desculpvel) e real (efetivo causador de verSalvo disposio legal ou convencional em contrrio, dadeiro prejuzo). computam-se os prazos, excludo o dia do comeo, e includo o do vencimento. Exemplo: Se o cnjuge varo contrai npcias com a mulher em razo de sua gravidez e vem c) O ENCARGO a descobrir posteriormente que o filho, na realidade, a clusula que no subordina o negcio ante sua pertence a terceiro, fica configurado o erro essencial ocorrncia, mas que cria um nus ou obrigao pela quanto pessoa do outro, investido de fora suficirealizao do negcio. ente anulao do casamento. Exemplo: Darei este imvel a Maria, mas ela ter de cuidar da minha mulher. 2. O DOLO CIVIL Dolo o erro provocado por terceiro, isto , algum induz outra pessoa ao erro. Somente anula-se o negcio por dolo quando este alterar a essncia do O que so Defeitos do negcio jurdico? negcio (dolo principal), pois, se mesmo no ocorOs negcios jurdicos, como j dito, necessitam de rendo o dolo o negcio se realizaria, no h vcio agente capaz, objeto lcito possvel e determinado, (dolo acidental). 48

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Da mesma forma somente o dolo com inteno de prejudicar (dolo mau) pode ser anulado, sendo que o dolo sem inteno de lesar (dolo bom) no gera vcio. Exemplo: Num contrato de trabalho, o empregador apresenta cifras falsas dos seus negcios para induzir o candidato ao empregado a crer em uma remunerao incerta, por meio de participao nos lucros, por exemplo. Por parte do empregado, ocorre quando apresenta credenciais falsas de sua habilitao ou competncia profissional, com o fito de obter a colocao que almeja. de um enfarto que comparece emergncia de um hospital. Fica totalmente merc do estabelecimento. 5. A LESO Leso existe quando uma pessoa com muitas necessidades, ou por inexperincia firma negcio jurdico desproporcional, isto , com muitas vantagens para a parte adversa e poucas vantagens para si. Isto acontecendo de acordo com as situaes cotidianas existentes no momento da celebrao do negcio.

Exemplo: o caso de algum que, para pagar uma cirurgia urgente de pessoa da famlia, vende seu 3. A COAO CIVIL carro ou sua casa por preo vil. Essa venda pode ser A coao civil pode ser entendida como sendo: anulada porque foi celebrada quando o vendedor ... um estado de esprito em que o agente, perdendo encontrava-se em estado de perigo. Conceituana energia moral e a espontaneidade do querer, realiza do a leso, ocorrida sob premente necessidade, ou o ato, que lhe exigido. por inexperincia, prescreve, objetivamente, que se A coao, para viciar a declarao da vontade, h de aprecia a desproporo das prestaes segundo os ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o iminente e considervel sua pessoa, sua famlia, negcio jurdico. ou aos seus bens. A Lei tambm prev dois tipos de defeito do ato, Todas as tticas de coao usadas causam danos psi- que embora no atingindo diretamente a vontade na colgicos. Algumas so consideradas crimes. sua formao, conduzem a idnticos resultados, anulando o negcio jurdico. Exemplo: A agresso fsica, sexual, ameaa, Estes atos so denominados vcios sociais, por afeseqestro, incndios criminosos) enquanto outras tarem diretamente a sociedade ou por prejudicarem agresses no so ilegais (por exemplo: insultar, xin- terceiros: gar, interrogar os filhos). 4. O ESTADO DE PERIGO Ocorre estado de perigo quando algum na inteno de se salvar ou salvar algum de sua famlia contrai uma obrigao excessivamente onerosa. Exemplo: O Jornal O Globo, edio do dia 19 de agosto de 2003, relata o caso da Jornalista Juliana Figueira, que se encontrava em casa noite com duas amigas, quando comeou a sentir uma fdor na altura do bao. Em poucos segundos, mal conseguia ficar de p. Telefonou para o mdico e foi imediatamente para a emergde um hospital particular no Rio de Janeiro. Preencheu a documentao exigida e teve que entregar um cheque cauo para garantir o atendimento. Uma pessoa nessas condies no tem como argumentar ou discutir o valor a ser pago pelo atendimento. Imagina o exemplo de uma pessoa vtima 6. A SIMULAO Toda situao que tem por fim ocultar ou disfarar intencionalmente a verdade, dando o negcio jurdico uma aparncia no condizente com a realidade, sobre tudo objetivando enganar terceiros, chama-se simulao e pode ser anulado. Exemplo: Assim, nulo o contrato de compra e venda de imvel quando o comprador, na seqncia, transfere, por doao (ou mesmo por contrato de compra e venda), o bem para o filho do vendedor, provando-se que ambos os negcios tinham por objetivo simular uma situao que fugisse ao disposto no artigo 496 do novo Cdigo Civil: anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido. 7. A FRAUDE CONTRA CREDORES Fraude o ato pelo qual o devedor sem bens suficientes para responder por suas dvidas (insolvente),

49

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias transmite gratuitamente bem de seu patrimnio ou perdoa dvidas de terceiros, prejudicando os seus credores que diminuem suas chances de receber o crdito. Ocorre tambm a fraude quando o devedor fica insolvente aps a transmisso gratuita ou a remisso. Exemplo: Vrias pessoas adquirem um automvel (bem indivisvel) e dentre elas est um relativamente incapaz que no foi assistido pelo seu representante legal. Decretada judicialmente a nulidade do negcio a pedido deste, necessariamente a sentena atingir os demais adquirentes. O que caracteriza um Ato Ilcito? Ato Ilcito aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar o direito e causar dano a terceiro, ainda que exclusivamente moral. Podemos observar quatro tipos de atos ilcitos. Veja a seguir a diferena entre eles. 4. AO OU OMISSO Para a configurao do ato ilcito necessrio se faz a presena de uma ao contrria lei ou uma omisso quando presente o dever de agir. c) Imprudncia: quando o agente age em desconformidade com as regras existentes para o caso concreto. Exemplo: falta de outorga uxria para venda de um imvel. d) Impercia: quando o agente age como se tivesse (mas no tem) aptido tcnica para o caso. Exemplo: agir como se fosse mdico sem haver cursado medicina. ATENO! Cabe ainda expor que certos casos previstos em lei excluem a necessidade de se provar a culpabilidade, sendo conhecidos como de Responsabilidade Objetiva. Assim basta a presena da ao ou omisso, do nexo e do dano para que se tenha um ato ilcito. (ex. relaes de consumo, atos praticados pela administrao pblica, etc). 6. DANO No basta que o ato tenha sido efetuado por ao ou omisso e tenha havido uma das formas da culpabilidade, h ainda que existir um dano (efetivo prejuzo a parte lesada) para que haja o ressarcimento.

Exemplo: A ao ou omisso pode apresentar-se sob as formas mais diversas, sendo freqentemente difcil determinar at onde vo as obrigaes internacionais do Estado. Entre elas, por exemplo, Exemplo: Quando um cidado tem seu vequestes relativas s concesses ou contratos do Es- culo automotor danificado em decorrncia de um tado, s dvidas pblicas, s prises ilegais ou injustas buraco ou de um defeito no asfalto, ou mesmo por e a da falta da proteo devida aos estrangeiros. um servio pblico efetuado incorretamente, deve procurar o Poder Pblico e solicitar o ressarcimen5. CULPABILIDADE to do dano. A reparao do dano est amparada no O segundo elemento a culpabilidade que uma das Novo Cdigo Civil, que em vrios artigos trata do responsveis pela fixao da indenizao, pois, reflete assunto. at que ponto houve a inteno do agente causador. A Culpabilidade pode ser representada como: 7. NEXO a) Dolo: quando agente age no intuito de cometer um ato ilcito. O nexo se caracteriza como sendo o elo de ligao entre o dano, a culpabilidade e, a ao ou omisso. Exemplo: venda de um terreno sem ser O nexo representa uma relao necessria entre o dono apenas para obter vantagem.b) Negligncia: resultado danoso e a ao que o produziu, de modo quando o agente ignore a possibilidade do ato ilcito que esta, ou seja, a ao, considerada como sua ocorrer. causa. Repare-se que a ao ou omisso poder ser a causa Exemplo: adquirir um terreno sem consul- imediata do prejuzo, mas, se provado que foi a causa tar o estado tributrio do mesmo. indireta, tambm ser devida a indenizao pelos danos causados. 50

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Exemplo: Ao realizar uma reforma em sua residncia, Pedro provoca o rompimento de um cano de gua que, por sua vez, causa infiltrao no imvel do vizinho. Posteriormente, ocorre queda parcial do Qual o valor da indenizao? imvel do vizinho de Pedro, em razo da infiltrao O valor da indenizao fixado pelo juiz que busca de gua, a causa imediata do dano foi a infiltrao verificar o tamanho da participao de cada parte na de gua nos alicerces do imvel vizinho. No entanto, se ocorrncia do ato ilcito, bem como a inteno das provado que essa infiltrao somente ocorreu por neg- mesmas e a extenso da leso, sempre atento a que o ligncia de Pedro, ou seja, por uma causa remota mas com valor da indenizao no pode enriquecer uma parte, nexo entre o fato e o dano, caber a Pedro indenizar os mas deve ser suficiente para punir outra.
prejuzos causados.

exerccio da Medicina. O mdico passa a ser, a cada dia que passa, uma pea a mais, igual s outras, do organismo social.

il?

O que vem a ser a Responsabilidade Civ-

SEO 5: O Direito das Obrigaes e das Coisas Direito das Obrigaes, compreende o conjunto de normas que tratam das relaes jurdicas entre duas ou mais pessoas, relacionado aos direitos e obrigaes que estas pessoas pactuam entre si. Como se classificam as obrigaes quanto ao seu Objeto? As obrigaes quanto ao seu objeto podem ser classificadas de trs formas: De dar coisa certa ou incerta; De fazer; De no fazer.

A responsabilidade civil gira em torno de duas teorias: a subjetiva e a objetiva. A teoria subjetiva tem na culpa seu fundamento bsico. E claro que s existir culpa se dela resulta um prejuzo. Todavia, esta teoria no responsabiliza aquela pessoa que se portou de maneira irrepreensvel, distante de qualquer censura, mesmo que tenha causado um dano. A teoria objetiva da responsabilidade tem no risco sua viga mestra. O responsvel pelo dano indenizar simplesmente por existir um prejuzo, no se cogitando da existncia de sua culpabilidade, bastando a causalidade entre o ato e o dano para obrigar a reparar.

1) De dar coisa certa ou incerta, em que, de modo geral, uma pessoa se obriga a dar a outra um Exemplo: A responsabilidade civil do bem certo ou incerto. Se o bem for certo (determinamdico sempre provocou varias controvrsias. do) o credor no est obrigado a aceitar bem diverso, claro que o mdico, ao exercer suas atividades junto podendo aceit-lo por liberalidade pedindo abatiao paciente, sua inteno benefici-lo. Mesmo asmento no preo, ou no aceit-lo requerendo perdas sim o dano pode surgir. Isso o obriga, pela teoria e danos. Sendo incerta a coisa e no especificado no objetiva da responsabilidade, a reparar o prejuzo, contrato a quem cabe a escolha, este deve ser feita pois uma vontade honesta e a mais cuidadosa das pelo devedor. Serve para coisa incerta a mesma regra atenes no eximem o direito de outrem. O certo das coisas certas. que os tribunais at a algum tempo somente caracterizavam a responsabilidade mdica diante de um Exemplo: O devedor se obriga a celebrar erro grosseiro ou de uma forma indiscutvel de negum contrato de locao; o credor se obriga a dar a ligncia. Hoje a tendncia outra: apenas a inexistnquitao ao devedor; algum se obriga a ser fiador, cia de nexo de causalidade, de fora maior, de atos etc. de terceiros ou de culpa do prprio paciente isentariam o mdico da responsabilidade. Infelizmente, a 2) De fazer, que, de um modo geral consiste inclinao desses tribunais retirar dos mdicos uma na obrigao de uma parte fazer algo para a outra. srie de privilgios seculares, mesmo sabendo-se que Se a obrigao de fazer for personalssima, o credor as regras abstratas da justia nem sempre so de fcil pode exigir que o devedor a faa, no sendo obrigaaplicao nos complexos e intricados momentos do do a aceitar a realizao efetivada por terceiro, po 51

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias dendo, no entanto aceitar que terceiro a realize com abatimento no preo, ou reclamar perdas e danos. O devedor no realizando a obrigao no personalssima enseja o direito de co-credor fazer a mesma as custas do devedor. Exemplo: A construtora tem de fazer a entrega das chaves do apartamento (obrigao de fazer). 3) De no fazer, que refere-se a obrigao que algum tem de no praticar determinado ato. Basta a prtica do ato pelo devedor para que surja o direito do credor reclamar perdas e danos. Se o ato for praticado por terceiro, no pode o credor reclamar perdas e danos do devedor, da mesma forma que este no fica desobrigado pelo fato de algum j ter feito o que no podia, ou seja, persiste a obrigao de no fazer ao devedor mesmo que esta tenha sido realizada por outra pessoa. para o Sr. Waldomiro (devedor). - Alternativa, em que o objeto mais de um, mas para escolha, ou seja, embora sejam dois ou mais objetos apenas um ser realmente absorvido pela obrigao. Marcada pela preposio ou. Exemplo: O contrato de seguro fiana para a locao de uma loja na galeria comercial, determina que o bem que ser dado como garantia, poder ser o automvel Santana ano 1997 ou uma sala na rua Antenor Lemes n. 75. b) Quanto ao credor ou devedor: - Divisvel: quando a obrigao pode ser divida entre vrios credores e/ou devedores.

Exemplo: a obrigao do pagamento do consumo de gua de um prdio de apartamentos ser dividida entre os moradores do prdio eqitativamente. Exemplo: A motorista do automvel est - Indivisvel: quando existe a obrigao a ser cumproibida de estacionar o seu veculo em locais onde prida apenas por um devedor ou exigida por apenas houver a placa indicativa correspondente. Ela por- um credor. tanto est obrigada a no praticar, ou a no fazer tal ato, perante o poder pblico. Exemplo: a obrigao do pagamento do consumo de gua do apartamento de cobertura, que Como se classificam as obrigaes quan- possui uma piscina privativa, ser cumprida apenas to aos seus Elementos? pelo morador deste apartamento. Quanto aos seus elementos a obrigao pode ser classificada em: - Solidrias: quando existem vrios credores que podem exigir uns pelos outros a obrigao, ou vrios 1) Simples, em que existe apenas um credor, um de- devedores que podem uns pelos outros cumprir a vedor e um objeto. obrigao. Exemplo: A empresa Alfa Ltda (devedor) Exemplo: a obrigao do pagamento da emite uma nota promissria a favor da empresa Beta anuidade de uma cooperativa pode ser exigida pelos Ltda (credor). Obrigou-se a pagar a importncia vrios cooperativados aos diversos cooperativados. constante naquele ttulo (objeto). O favorecido ter o direito de exigir o pagamento daquele valor. Como podem ainda ser classificadas as obrigaes? 2) Compostas, em que um dos elementos (credor, As obrigaes ainda podem ser de meio ou de resuldevedor e objeto) seja mais do que um. A obrigao tado. composta, tambm conhecida com complexa, pode So de meio quando o devedor se obriga a se subdividir em: realizar determinada obrigao, mas no se responsabiliza pelo resultado. a) Quanto ao objeto: - Cumulativa, em que o objeto mais de um. MarcaExemplo: a obrigao da prefeitura de reda pela preposio e, isto , pela soma de objetos. passar os recursos advindos do Governo Federal s famlias cadastradas no Bolsa-Famlia, sem a certeza Exemplo: O proprietrio de uma galeria co- de que as crianas esto realmente freqentando a mercial (credor) aluga a loja 03 e a loja 25 (objetos) escola. 52

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias So de resultado, quando o devedor assume o risco pelo objeto final. cumpri-la. A assuno de dvida precisa da autorizao do devedor.

Exemplo: Se uma empresa se funde com Exemplo: a obrigao de ter de reparar o outra, formando nova empresa, as dvidas de amdano ao patrimnio pblico, causado por pichao. bas so assumidas pela nova; houve portanto transmisso de dbitos e substituio do devedor, sendo Ocorre ainda a classificao quanto s obrigaes pois a assuno da dvida. civis, que so originadas pela lei e pelo acordo de vontades, pelas quais existe o dever de cumprir e o Como ocorrem os efeitos das obrigadireito de exigir. Ou naturais em que prevalece a lib- es? eralidade, isto , ao credor no assiste o direito de exigir e ao devedor a obrigao de fazer ou no fazer, Uma vez nascida a obrigao, esta cria para o devepor falta de contratao ou previso da lei. dor o encargo de realiz-la e para o credor o direito Podem, as obrigaes tambm serem classificadas de exigi-la, no tempo e modo pactuados. Estes so como, de execuo instantnea, diferida ou peridica. os seus principais efeitos. Outro importante efeito da relao jurdica obrigaInstantnea a obrigao que se realiza em cional o fato de a morte do devedor no fazer desaum s ato. parecer a obrigao assumida, transferindo-se o seu cumprimento para os herdeiros. Exemplo: pagamento de uma s vez, da penso alimentcia devida aos filhos, que ficaram Exemplo: A empresa Alfa S/A possui dvicom a sua ex-mulher. das com o INSS e o diretor-presidente desta empresa vem a falecer. Neste caso, a obrigao de pagamento Diferida, tambm obrigao que se realiza desta dvida passa a ser dos herdeiros (mulher e filem um s ato, entretanto ato futuro. hos) deste executivo. Exemplo: a obrigao de ter que arcar com as futuras despesas de ensino superior de seu filho, hoje menor de idade, que vive com sua ex-mulher. Peridica aquela que vai se realizando no decorrer do tempo.

Como se d a extino das obrigaes? A extino das obrigaes pode acontecer de dois modos:

Exemplo: a obrigao de ter que arcar com 1) Pelo cumprimento da prestao: tem-se o pagamento de 1 salrio mnimo, at a criana se o pagamento. Se o devedor executar a prestao astornar maior de idade, para a ex-mulher. sumida, extingue-se a obrigao. es? Como ocorre a transmisso das obrigaPagamento: o cumprimento da prestao por parte do devedor. Com o pagamento, vale dizer, com a realizao da prestao assumida, extingue-se a obrigao. Exemplo: a empresa Alfa S/A devia ao INSS e quitou a dvida atravs de pagamento.

As obrigaes tanto do devedor, como os direitos do credor podem ser transferidos.

Cesso de crdito: quando se transferem os direitos do credor. Pela cesso de crdito a terceira pessoa passa a ser credor no lugar de quem era ante2) Pela anulao ou substituio por outra: riormente. De regra a cesso de crdito no precisa tem-se a novao, a compensao, a confuso e a rede autorizao do devedor. misso. Assuno de dvida: quando se transferem as obrigaes do devedor. Pela assuno de dvida esta Novao: a criao de uma nova obriga passada para outra pessoa que se compromete a o com a finalidade de extinguir a primeira, isto , 53

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias extingue-se uma obrigao pela criao de uma obrigao nova, destinada a substitu-la. Exemplo: a empresa Alfa S/A pediu reviso do clculo da dvida com o INSS e obteve resultado: sua dvida foi reduzida. Extinta a primeira foi substituda pela segunda, de menor valor. Compensao: a extino total ou parcial de duas obrigaes em virtude de serem duas pessoas ao mesmo tempo credora e devedora uma da outra. Exemplo: A empresa Alfa S/A possui uma dvida com o INSS porm, tambm fornecedora de equipamentos de informtica ao mesmo instituto. Como o valor muito parecido, foi efetuado um acordo de extino atravs da compensao de dvidas. Confuso: caso o credor se tornar herdeiro do devedor ou vice-versa, ou se um terceiro se torna herdeiro do credor e do devedor, surgir a figura da confuso que tem por fim eliminar a divida existente, devido impossibilidade de o credor agir contra ele prprio. Exemplo: O filho do proprietrio da empresa Beta se casa com a filha do proprietrio da empresa Alfa, a dvida se extingue. Remisso: o perdo da divida por parte do credor, que renuncia a seu direito. um ato de liberalidade por parte do credor que espontaneamente libera a divida. Exemplo: A empresa Alfa deve empresa Beta um determinado valor. A empresa Beta resolve perdoar a dvida espontaneamente. E se a obrigao for descumprida? Quem descumpre uma obrigao no prazo se d o nome de inadimplente. Para que uma pessoa se torne inadimplente, quando no h uma data certa para cumprimento das obrigaes, necessrio fazer a sua constituio em mora, que nada mais do que a notificao judicial ou extrajudicial de que a pessoa no cumpriu com a obrigao na data aprazada. Exemplo: a empresa Alfa S/A deve empresa Beta pelo fornecimento de materiais de escritrio. O contrato no estipulava data de vencimento desta dvida, por isto a empresa credora decidiu constituir a dvida em mora, gerando uma notificao judicial contra a empresa Alfa S/A, sendo considerada inadimplente. Caso a obrigao tenha data certa para cumprimento no se faz necessria a constituio em mora para gerar a inadimplncia, bastando que a obrigao no se cumpra no prazo certo para que se cria a figura do inadimplente (descumpridor da obrigao). Exemplo: A empresa Alfa S/A deve empresa Beta pelo fornecimento de materiais de escritrio. Caso a empresa Alfa no honre os pagamentos na data determinada pelo contrato, ela ser considerada inadimplente. A parte lesada pelo atraso da outra pode reclamar perdas e danos pelos prejuzos absorvidos e pela perda de lucratividade (lucros cessantes), sendo ainda lcito exigir o cumprimento da obrigao acrescida de juros, correo monetria, honorrios advocatcios e multa contratual, esta ltima se estipulada em contrato (clusula penal). Exemplo: Uma empresa varejista no ramo de confeces compra de uma indstria roupas de l para as vendas de inverno, que deveriam ser entregues at o ms de junho. Entretanto, a fornecedora s entrega a mercadoria em outubro, quando o inverno j passou. Essa mora no diminuiu o patrimnio da empresa varejista, mas impediu que ela vendesse a mercadoria que comprara, com os lucros previstos. Deixou de ganhar dinheiro numa poca propcia. SEO 6: O Contrato Como nasce um Contrato? Entende-se por contrato o acordo de vontade de duas ou mais pessoas com a finalidade de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos (negcio jurdico). Forma-se o contrato pela conjuno de duas declaraes de vontades concordantes. Dois so os atos distintos necessrios formao de

54

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias um contrato: Proposta uma das partes expressa a sua vontade, dirigindo-se pessoa com a qual deseja contratar. o momento inicial da formao do contrato; representa uma promessa dirigida pessoa com a qual se contrata. Quem faz a proposta denomina-se proponente Aceitao esta outra pessoa deve manifestar-se no sentido de concordar ou sentido de concordar ou no com a oferta. Quem aceita a proposta o aceitante. Se a declarao emitida e a declarao anterior mente expedida coincidem, ocorre o nascimento do contrato. No caso da recusa da parte contrria, o contrato nao se forma. A proposta e aceitao so, por conseguinte, elementos indispensveis para a formao do contrato. preciso saber se o proponente e o aceitante esto em lugares diferentes no momento em que houve a proposta ou se esto comunicando-se pessoalmente. No primeiro caso, o contrato se diz entre ausentes; no segundo, entre presentes. Como os contratos se classificam quanto a localizao? 1) Contrato entre Presentes: se entre presentes, ou seja, se o proponente e o aceitante esto comunicando-se pessoalmente por ocasio da proposta, mesmo que isso ocorra por telefone, a proposta obriga o proponente a realizar o prometido, nas condies e no modo em que foi formulada, caso tenha sido imediatamente aceita. Caso contrrio, o proponente no obrigado a mant-la. O proponente, se conceder parte contrria um prazo para a resposta, no poder retir-la enquanto no transcorrer o prazo, sob pena de responder por perdas e danos. Exemplo: No caso de um proprietrio de um estabelecimento comercial alugar para um lojista. O contrato fechado entre os dois, estando presentes em cartrio. 2) Contrato entre Ausentes: As partes contratantes, caso no estejam uma em presena da outra, devem comunicar-se atravs de correspondncia para o aperfeioamento do contrato. Haver, ento, uma demora, tanto para a proposta chegar ao conhecimento do aceitante como para a aceitao chegar ao endereo do proponente. Portanto, tanto a proposta como a aceitao ocorre em momentos distintos e sucessivos para a efetiva formao do contrato Exemplo: Uma empresa envia catlogo de produtos ao cliente e esta faz o pedido por correio eletrnico. tratos? Como podem ser classificados os Con-

Os contratos podem ser classificados de variadas formas: Unilaterais e bilaterais: unilateral o que cria obrigao a apenas uma das partes, enquanto bilaterais criam obrigaes para ambas s partes. Exemplo: Unilateral: a doao simples, o comodato; Bilateral:compra e venda, um transfere a propriedade da coisa e outro paga o preo. - Gratuitos e onerosos: gratuitos so aqueles que em que apenas uma das partes aufere benefcios ou vantagens, ao tempo que oneroso o contrato em que ambas as partes auferem benefcios e vantagens. Exemplo: Gratuito: a doao, sem nenhum encargo; Oneroso: a compra e venda de um imvel. - Comutativos e aleatrios: os primeiros so de prestao certa e determinada enquanto aleatrios so aqueles que esto ligados a sorte, ao risco, ao acaso. Exemplo: Comutativo: numa compra e venda, o comprador sabe o valor da coisa que receber e o preo que ter de pagar, enquanto o vendedor j sabe o valor da coisa que vendeu e o preo que vai receber por ela; Aleatrio: a compra de um bilhete de loteria: o comprador paga o preo certo, cumprindo a sua prestao, mas qual ser a prestao do vendedor? No sabe o vendedor quanto ter de pagar, ou se ter de pagar, enquanto o comprador no sabe o quanto ir receber ou se receber. - Paritrios e de adeso: paritrios so aqueles em que ambas a partes de comum acordo fixam as regras do contrato, sendo que de adeso so aqueles

55

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias em que as clusulas so fixadas unilateralmente por um dos contratantes e aceitas em massa pelo outro, que nada destas pode reclamar. Exemplo: Paritrios: um contrato de prestao de servios de manuteno em um condomnio / Adeso: um contrato de abertura de conta em um banco, onde j vem impresso e o cliente nem o gerente do banco tem o poder de alter-lo. - De execuo instantnea, diferida ou de trato sucessivo: instantneos so aqueles que se consumam em apenas um ato, assemelhado ao diferido, s que o ato neste futuro, j o de trato sucessivo aquele que vai se realizando em partes. Exemplo: compra e venda vista / prestao de servios e compra e venda prazo. modato. - Consensuais e reais: consensuais so aqueles que se perfazem com o consentimento, ao tempo que reais se aperfeioam com a tradio. Exemplo: compra de bens mveis / os depsitos e o comodato. - Nominados, inominados, mistos e coligados: nominados so aqueles previstos em lei; inominados os que no possuem previso legal, exige uma minuciosa especificao dos direitos e obrigaes de cada parte, por no terem uma disciplina legal; mistos so os contratos resultantes da unio de vrios contratos formando um novo contrato inominado; coligados so os contratos que surgem da unio de outros, mas que mantm as caractersticas de seus originadores.

Exemplo: Nominados: contratos de com- Personalssimos e impessoais: personalssimos pra e venda, de doao, e de locao Inominaso aqueles contratos realizados em ateno ao es- dos: so os que resultam de um acordo de vontades, tado de certa pessoa, por isso no podem ser cedidos no tendo, porm, as sua caractersticas e requisitos por ato entre vivos ou causa morte. Impessoais so definidos e regulados na lei Coligados: o contrato aqueles que no levam em conta exclusivamente o celebrado pelas distribuidoras de petrleo com os estado pessoal de certo contratante. exploradores de postos de gasolina, que engloba, em geral, varias avenas interligadas, como forneciExemplo: culturais, profissionais, artsticos mento de combustveis, arrendamento das bombas, / entre empresas. locao de prdios e financiamento, etc. - Individuais e coletivos: individual o que diz respeito ao interesse de apenas uma pessoa, enquanto coletivo representa um gama de pessoas, uma coletividade. Exemplo: Na compra e venda, pode uma pessoa contratar com outra ou com um grupo de pessoas / as convenes coletivas de classe de trabalhadores. - Principais e acessrios: os principais tm existncia prpria e os acessrios dependem dos primeiros para existirem. Exemplo: compra e venda; locao / clusula penal, fiana, etc. - Solenes e no solenes: estes no obedecem a qualquer forma legal, enquanto aqueles possuem forma a ser respeitada. Exemplo: escritura pblica na alienao de imvel, testamento, etc. / contratos de locao e co 56 O que so Vcios Redibitrios? Os objetos dos contratos comutativos podem apresentar defeitos ou vcios ocultos que as partes desconhecem, tornando imprprio o bem para uso ou diminuindo seu valor. Nestes casos o adquirente pode rejeitar o objeto e resolver pr fim ao contrato, ou requerer diminuio do preo, atravs das conhecidas aes edilcias, que podem ser redibitrias, quando a parte deseja rescindir o contrato, ou estimatria, quando a parte deseja o abatimento no preo do bem adquirido. Exemplo: na aquisio de um apartamento, o comprador descobre que as paredes esto apresentando rachaduras que podem comprometer a integridade da construo. A ao redibitria vai exigir a substituio do bem adquirido por outro (ou devoluo do valor pago), no caso de no haver possibilidade de reparao; ou a ao ser estimatria, no caso de ser possvel a reparao, porm com a reduo do preo anterior-

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias mente acertado no contrato. O prazo para propositura das referidas aes que visam discutir os vcios redibitrios de trinta dias para os bens mveis e um ano para os imveis, a contar da transmisso do bem.
Ao Edilcia: No caso de garantia por vcios redibitrios, as aes cabveis so as edilcias, quais sejam: a) a redibitria, em que se tem a entrega por parte do vendedor do recebido, mais perdas e danos; e b) a estimatria, em que se tem o valor do objeto contratual reavaliado a fim de que o valor do bem fique compatvel com a qualidade do mesmo perdida, sem culpa do adquirente.

rente de boa-f. Acontece, porm, que a vendedora do veculo, a Beta Ltda no poderia ter vendido aquele veculo. Alfa Ltda foi vtima de evico, pela qual ela perdeu a posse de uma coisa que adquiriu, mas a justia decidiu que a legtima proprietria dessa coisa era a Gama Ltda. Como ocorre a extino de um Contrato? Execuo: a forma normal de extino de um contrato, tambm chamada de soluo. Observase quando todas as partes cumprem as obrigaes decorrentes do contrato. Exemplo: Contrato de compra e venda em que um fumante compra um mao de cigarros e paga o preo dele: o vendedor entregou a mercadoria e o comprador pagou o preo. Se as duas partes cumpriram sua prestao, o contrato deixou de existir, extinguiu-se. a natural soluo do contrato; atingiu seu objetivo. Resoluo: originada pela inadimplncia. Exemplo: quando um comprador vai a uma loja adquirir um fogo e assume vrias prestaes futuras. Se este comprador no cumprir o contrato e no pagar as prestaes, o contrato pode ser extinto e o bem ser devolvido loja. Resilio: originada pelo interesse das partes em por fim ao contrato. Exemplo: no contrato de trabalho, em que chamada erroneamente de resciso. O empregador no pretende mais manter a relao contratual trabalhista com seu empregado e lhe d aviso de sua deciso. Morte do contratante: quando o contrato personalssimo. Exemplo: o contrato judicial de casamento extinto com a morte de um dos consortes. tentes? Quais so os tipos de Contratos exis-

O que Evico? Evico a perda do bem em virtude de deciso judicial, ou seja, as partes podem ajustar a garantia de que o vendedor garanta ao comprador todos os direitos de posse ou propriedade contra decises judiciais que possam atribuir a posse ou a propriedade a terceira pessoa. A garantia contra evico existe pela lei, no precisando de disposio contratual para tanto. As partes podem as partes ampliar, diminuir ou at excluir o direito de garantia contra evico mediante clusula no contrato. Exemplo: A empresa Alfa Ltda adquire um veculo de Beta Ltda, por um contrato de compra e venda regularmente estipulado; pagou o preo e registrou o veculo em seu nome, no rgo competente. Todavia, alguns meses depois, aparece um Oficial de Justia com a polcia e apreende aquele veculo, levando-o das mos da compradora. O Oficial de Justia apreendeu aquele veculo, em cumprimento de um mandato judicial; a justia dera uma sentena, declarando como proprietria dele uma outra pessoa, a Gama Ltda. Sem que Alfa Ltda soubesse, Gama Ltda entrara na justia, reclamando a posse e a propriedade do veculo, e obteve para si a procedncia da ao. Alfa Ltda foi obrigada a entregar o veculo, pois era uma determinao judicial, embora fosse um adqui-

Inmeras so as espcies de contratos tpicos previstos na lei. Entretanto voc vai estudar aquelas que mais condizem com a profisso do corretor de imveis.

57

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias 1) CONTRATO DE COMPRA E VENDA O contrato de compra e venda um s, apesar de denominar-se compra e venda. Uma compra sempre pressupe uma venda e vice-versa. aquele segundo o qual o vendedor se obriga a transferir o domnio de uma coisa ao comprador, mediante o pagamento, por este, de certo preo em dinheiro. Para o aperfeioamento do contrato basta a presena do acordo de vontades do comprador e do vendedor sobre um objeto (a coisa negociada) e a existncia do preo. Mas o contrato no significa a transferncia da propriedade da coisa, isto porque o contrato de compra e venda, por si s, no transfere a propriedade das coisas. Ele cria apenas uma obrigao (promessa) de transferir a propriedade. Para a transferncia da propriedade da coisa preciso, aps realizao do contrato, a efetiva entrega da coisa, no caso de bens mveis, ou registro da escritura no cartrio no caso dos imveis. A compra e venda podem conter algumas clusulas que lhe atribui caractersticas especiais, a saber: Retrovenda: quando o vendedor assegura o direito de ter preferncia na aquisio do bem quando o comprador resolver alien-lo. Preempo ou preferncia: direito do condmino ter preferncia em adquirir o imvel locado. Ex.: no caso de venda um imvel onde reside, o condmino passa da condio de proprietrio de locatrio. A preempo assegura este o direito de readquirir a coisa que foi sua, caso o atual proprietrio pretenda vend-la. - Reserva de domnio: clusula que dispe que enquanto no for pago todo o preo ajustado pelo bem a propriedade do vendedor, podendo este reaver o bem em caso de inadimplncia. Este caso muito comum nos parcelamentos do pagamento. 2) CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIO o contrato mediante o qual uma parte se obriga a prestar determinado servio em troca de retribuio. um contrato bilateral, oneroso e consensual. Exemplo: Contrato entre duas empresas de 58 forma que uma delas prestar servio de limpeza e portaria outra. 3) CONTRATO DE MANDATO Mandato, por sua vez, o contrato segundo o qual uma pessoa se obriga a praticar atos ou a administrar interesses em nome e por conta de outrem. O trao caracterstico do mandato a representao, isto , algum, no podendo ou no querendo realizar determinado ato jurdico, outorga poderes outra pessoa para represent-lo. Quem confere os poderes para a prtica dos atos tem o nome de mandante; aquele quem os poderes so conferidos chama-se mandatrio ou procurador. Procurador aquele que se utiliza da procurao, instrumento representativo do mandato que confere poderes a uma pessoa para que ela possa agir segundo o mandante. Exemplo: Nomeao de um procurador para gerir os seus bens, em outra localidade, conferindo-lhe poderes especficos para este fim. 4) COMISSO o contrato no qual uma das partes se obriga a realizar negcio em favor da outra, segundo instrues daquela, mas em seu nome. Este contrato bilateral, consensual, oneroso e solene. Por regra o comissrio (quem se obriga em nome prprio por terceiros) no responde pela insolvncia da pessoa com a qual contratou a gosto do comitente (aquele que da as regras para o comissrio realizar negcio em nome prprio para si), salvo estipulao em contrrio no contrato, que pode outorgar responsabilidade pela insolvncia ao comissrio. Exemplo: O contrato de emprstimo para construo de um estabelecimento comercial entre o empresrio e o rgo financiador intermediado por um banco definido por este. Este banco passa a ser o comissrio e o tipo de contrato chamado de Contrato de Comisso. 5) CONTRATO DE CORRETAGEM Contrato pelo qual uma pessoa no ligada outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou comisso, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas. O corretor aproxima pessoas interessadas na real-

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias izao de determinado negcio, fazendo jus a uma retribuio caso este se concretizar. A remunerao ser devida quando o negcio se realizar por fruto da aproximao realizada. A corretagem contrato bilateral, consensual, acessrio, oneroso, aleatrio e no solene. Exemplo: o contrato estabelecido entre o vendedor e o Corretor de Imveis, com a finalidade de comercializao de seu bem imvel. 6) ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA A alienao fiduciria uma garantia numa operao de financiamento para aquisio de bem mvel durvel ou at mesmo imvel; concomitantemente aliena-se esse bem ao financiador, como garantia do pagamento da divida contrada. A pessoa que recebe o financiamento e aliena o bem em garantia ao credor denominada (fiduciante); o financiador o (fiducirio). Este o credor, aquele que adquire o bem em garantia, embora o bem fique em poder do fiduciante (vendedor), que ser, por isso, o seu depositrio. es de natureza esportiva, religiosa, cientfica, artstica, literria etc. O ato que d origem a uma sociedade recebe o nome especfico de contrato social. O contrato social a pea jurdica principal utilizada para a constituio da sociedade. Nele so estabelecidas as clusulas e condies sob as quais a sociedade ser regida, representando as regras bsicas de conduta e convivncia entre os scios. Exemplo: O contrato social da empresa de turismo CTC S/A.

RESUMO

Com o objetivo de tornar possvel a vida em sociedade, o Estado impe uma srie de normas jurdicas. A palavra Direito vem do latim directum, do verbo dirigere, que significa, etimologicamente, o que reto, o que no se desvia, que segue em uma s direo, ou seja, tudo aquilo que conforme a razo, justia, e equidade; significa, objetivamente, um complexo de normas de agir constitudo pela soma de preceitos, regras e leis, com as respectivas sanes Exemplo: Para obteno de financiamento que regem as relaes do homem em sociedade. para ampliao de sua fbrica, a empresa Kamarada Direito a cincia que estuda as regras obrigatrias S/A forneceu ao banco que emprestar o montante, que regulam as relaes dos homens em sociedade, um galpo, de sua propriedade, que ficar alienado cuja caracterstica predominante est na coao sofiduciariamente ao banco, como garantia do paga- cial utilizada pela prpria sociedade,para fazer resmento. peitar os seus deveres jurdicos, a fim de manter a harmonia dos interesses gerais e assegurar a ordem 7) CONTRATO FIANA jurdica. Domiclio a sede da atividade de uma pessoa, o A fiana um contrato atravs do qual uma pessoa lugar em que mantm o seu estabelecimento ou fixa se obriga por outra a satisfazer uma obrigao, caso a sua residncia. O domiclio desempenha imporo devedor no a cumpra. A pessoa que assume a fi- tante papel nos sistemas jurdicos, pois determina o ana tem o nome de fiador; aquele a quem o fiador foro competente para as aes fundadas em direito garante o afianado. pessoal e em direito real sobre bens imveis. O contrato a interveno de duas ou mais pessoas Exemplo: A Sr Regina Alves vai alugar uma que acordam sobre determinada coisa. O requisito sala comercial e lhe foi solicitado um fiador para o essencial do contrato a manifestao da vontade fechamento do contrato de locao. dos interessados. Qualquer que seja a sua forma, gera obrigaes. 8) CONTRATO SOCIAL Os contratos podem ser unilaterais ou bilaterais; ttulo gratuito ou ttulo oneroso; nominados e inominaA sociedade oriunda de um contrato caracteriza-se dos; consensuais e formais; principais e acessrios; pela comunho de interesses de cada scio, que, com de adeso e reais. recursos ou atividades, visam a alcanar um fio co- Os elementos dos contratos so: a capacidade dos mum. Tal fim pode ter carter ideal ou econmico, contratantes, o objeto lcito de apreciao econmica ou seja, os scios podem visar a lucros ou a interess- e o aspecto legal. 59

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias As principais modalidades de contrato so: compra e venda, troca, doao, locao, comodato, mtuo, mandato. UNIDADE 2 A Lei do Inquilinato SEO 1: Noes gerais da locao de imveis ATENO! A locao de imvel urbano est regulamentada na Lei n 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato. Muitos imveis no so regulados por esta Lei, sendo que o Cdigo Civil e as leis especiais so os responsveis por esses imveis. O Cdigo Civil regula as seguintes categorias: a) Imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas. b) Vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos. c) Espaos destinados publicidade. d) Apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados. e) O arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Arrendamento: Contrato pelo qual uma pessoa cede a outra, por prazo certo e preo convencionado, o uso e gozo de bens imveis ou considerados imveis, e de certos mveis: prdios rsticos ou urbanos, estradas de ferro, navios, avies, minas, pedreiras, automveis, caminhes, etc.

A locao de imvel urbano pode ser fixada por qualquer prazo, no podendo o locador exigir o imvel antes do prazo fixado e nem o locatrio devolv-lo antes, salvo pagando a multa contratualmente prevista. prazo? O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, 30 (trinta) dias de antecedncia da transferncia. cao? Quais as outras formas de ser desfeita uma loO locatrio pode devolver o imvel antes do

A locao poder ser desfeita por vrios motivos, quais sejam: Quando houver acordo mtuo. Quando houver prtica de infrao legal ou contratual. Exemplo: se no contrato houver uma clusula proibindo a sublocao e o locatrio sublocar o imvel, o locador pode desfazer a locao. Quando houver da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Exemplo: quando o locatrio sustar o pagamento, sem justificativa ou aviso, o locador pode desfazer a locao. Quando for necessria a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, caso possa, ele se recuse a consenti-las. Exemplo: no caso de um prdio com srios problemas estruturais, o locador pode desfazer a locao para efetuar os reparos necessrios. permitida a sublocao do imvel? A sublocao o ato de dar a terceiro em nova locao no todo ou em parte, o imvel do qual se locatrio. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do

Qual o prazo permitido para locao de um imvel urbano?

60

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias imvel, total ou parcialmente pelo locatrio dependem do consentimento prvio e escrito do locador. Na sublocao, livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo. O aluguel da sublocao no poder exceder o da locao, nas habitaes coletivas multifamiliares, a soma dos aluguis no poder ser superior ao dobro do valor da locao. O descumprimento autoriza o sublocatrio a reduzir o aluguel ate os limites nele estabelecidos. Exemplo: A Informe S/A, escola de informtica, alugou um prdio para instalar a sua escola. Porm, algumas salas de aula ficaram ociosas e, por esta razo, ela decidiu alugar uma destas salas, que ficava localizada no trreo do prdio, para um empreendedor montar uma livraria de livros usados. Isto se caracteriza como sublocao. Como efetuado o reajuste do aluguel? licito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar clusula de reajuste. No havendo acordo, o locador ou o locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, tanto locador quanto locatrio podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo do mercado. Salvo as hipteses da locao para temporada e nos demais casos previstos em lei, o locador no poder exigir o pagamento antecipado do aluguel. Quando e como efetuada a Ao de Despejo? Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de despejo.
Imisso: Ato ou efeito de imitir, de fazer entrar, de colocar ou estabelecer na posse de alguma coisa ou do direito. Imisso de posse: Investidura na posse de alguma coisa. Salvo quando a locao termina em decorrncia de desapropriao, com a imisso da posse do imvel

Exemplo:Quando o locatrio abandona o imvel, efetua-se a imisso de posse, ou seja, a restituio do imvel ao seu proprietrio. O despejo tambm a desocupao compulsria (obrigatria) por deciso judicial de um imvel alugado. o direito do locador de exigir a desocupao ou restituio nos casos preestabelecidos pela lei. O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado (devolver o imvel) mediante aviso por escrito ao locador, com antecedncia mnima de 30 (trinta dias). Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente a um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resciso de contrato. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. O locador pode efetuar depsito judicial? O locador pode efetura o depsito quando o credor injustamente recusar o recebimento, ou na impossibilidade de faz-lo, proceder ao depsito judicial das quantias devidas. O depsito envolver a quitao das obrigaes que vencerem durante a tramitao do processo e at ser prolatada a sentena de primeira instncia, devendo o autor promoveos depsitos nos respectivos vencimentos. possvel se promover a reviso do valor do aluguel? O locador e o locatrio podem promover uma ao de revisar o aluguel seja para aumentar ou diminuir a quantia contratada. No caber ao revisional na pendncia de prazo para desocupao do imvel. A ao revisional permite ao locatrio entrar em juzo no intuito de que lhe seja concedido, o direito de prorrogar (renovar) o prazo de locao, desde que preenchidos os requisitos legais. A ao revisional consiste em revisar o valor do aluguel e ao renovatria o processo para renovar o contrato de aluguel, mesmo aps ter finalizado o prazo contratual, so dois conceitos completamente diferentes.

61

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias habitabilidade do edifcio. Exemplo:Ao renovatria consiste no lo- Indenizaes trabalhistas e previdencirias catrio entrar em juzo para que lhe seja concedido pela dispensa de empregados ocorridas em data ano direito de prorrogar (renovar) o prazo de locao, terior ao incio da locao. desde que preenchidos os requisitos legais. - Instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer. SEO 2: - Despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum. Deveres do Locador e do Locatrio - Constituio de fundo de reserva. Quais so os deveres do Locador? O locador obrigado a: I. Entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. II. Garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado. III. Manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel. IV. Responder pelos vcios ou defeitos anteriores a locao. V. Fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes. VI. Fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica. VII. Pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador. VIII. Pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato. IX. Exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas. X. Pagar as despesas extraordinrias de condomnio. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente: - Obras de reformas ou acrscimos que interessem a estrutura integral do imvel. - Pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas. - Obras destinadas a repor as condies de 62 Quais so os deveres do Locatrio? O locatrio obrigado a: I. Pagar pontualmente o aluguel legal e os encargos da locao contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato. II. Servir-se do imvel para uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu. III. Restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal. IV. Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais perturbaes de terceiros. V. Realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. VI. No modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio ou por escrito do locador. VII. Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade publica, ainda que dirigida ao locatrio. VIII. Pagar as despesas de telefone e de consumo de luz e gs, gua e esgoto. IX. Permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27. X. Cumprir integralmente a conveno de con-

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias domnio e os regulamentos internos. XI. Pagar o prmio do seguro de fiana. XII. Pagar as despesas ordinrias de condomnio. O que so Despesas Ordinrias de Condomnio? Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao respectiva, especialmente: a) Salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio. b) Consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum. c) Limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum. d) Manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum. e) Manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados a pratica de esportes e lazer. f) Manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas. g) Pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum. h) Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao. i) Reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao inicio da locao. ATENO! Atribuda ao locatrio a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinrias de condomnio, o locador poder cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do ms a que se refiram. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencero as vantagens da advindas, salvo se o locatrio reembols-lo integralmente. Necessitando o imvel de reparos urgentes, cuja realizao incumba ao locador, o locatrio obrigado a consenti-los. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatrio ter direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao perodo excedente; se mais de trinta dias, poder rescindir o contrato. Quais as garantias que o locador pode

exigir? No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia: I. Cauo. Exemplo.: depsito em caderneta de poupana, aberta para este fim, igual a trs meses de aluguel. II. Fiana. Exemplo: responsabilidade ou garantia assumida por terceira pessoa, que se responsabiliza, total ou parcialmente, pelo cumprimento da obrigao do devedor, caso este no a cumpra. III. Seguro de fiana locatcia. Exemplo: seguro cedido por uma seguradora que se responsabiliza total ou parcialmente, pelo cumprimento da obrigao do devedor caso este no cumpra, mediante o pagamento do prmio do seguro. vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locao. Quais as formas de Cauo? A cauo poder ser em bens mveis ou imveis, dinheiro ou ttulos. a) A cauo em bens mveis dever ser registrada em Cartrio de Ttulos e Documentos. Averbao: Nota aposta margem de um registro pblico, mencionando as ocorrncias que o alteram ou anulam em relao a pessoas ou coisas: averbao da extino da hipoteca, da sentena de separao do dote, etc. b) A cauo em bens imveis dever ser averbada a margem da respectiva matrcula. Exemplo: quando o locatrio d um imvel seu, como cauo, ele dever ir ao Cartrio de Registro de Imveis e solicitar a averbao desta sua deciso no registro de seu imvel. c) A cauo em dinheiro, que no poder exceder o equivalente a trs meses de aluguel, ser depos-

63

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias itada em caderneta de poupana, autorizada pelo Poder Pblico e por ele regulamentada, revertendo em benefcio do locatrio todas as vantagens dela decorrentes por ocasio do levantamento da soma respectiva. d) A cauo em ttulos e aes dever ser substituda, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falncia ou liquidao das sociedades emissoras. SEO 3: Locao Residencial

Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na Exemplo: se for dada como cauo ttulos posse do imvel alugado por mais de trinta dias sem ou aes de uma empresa e se esta empresa falir ou oposio do locador, presume-se prorrogada a lopedir concordata, o locatrio dever substituir estas cao por prazo indeterminado, mantidas as demais aes ou ttulos por os de outra empresa. clusulas e condies do contrato. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer Neste caso o imvel somente poder ser retomado das garantias da locao se estende ate a efetiva nos seguintes casos: devoluo do imvel. I. Por mtuo acordo. II. Em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual. O locador pode exigir novo fiador ou nova gaIII. Em decorrncia da falta de pagamento rantia? do aluguel e demais encargos. IV. Para a realizao de reparaes urgentes O locador poder exigir novo fiador ou a substitu- determinadas pelo Poder Pblico, que no possam io da modalidade de garantia, nos seguintes casos: ser normalmente executadas com a permanncia do I. Morte do fiador. locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a conII. Ausncia, interdio, falncia ou insolvncia do senti-las. fiador, declaradas judicialmente. V. Em decorrncia de extino do contrato III. Alienao ou gravao de todos os bens imveis de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio do fiador ou sua mudana de residncia sem comu- estiver relacionada com o seu emprego. nicao ao locador. VI. Se for pedido para uso prprio, de seu IV. Exonerao do fiador. cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de V. Prorrogao da locao por prazo indeterminado, ascendente ou descendente que no disponha, assim sendo a fiana ajustada por prazo certo. como seu cnjuge ou companheiro, de imvel resiVI. Desaparecimento dos bens mveis. Ex.: se o fia- dencial prprio. dor sofreu um arrombamento em sua casa e foram VII. Se for pedido para demolio e edilevados os seus bens (jias, eletro-eletrnicos, com- ficao licenciada ou para a realizao de obras putador, automvel, etc.), o locador tem o direito de aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea solicitar a substituio do fiador por outro. construda em, no mnimo,vinte por cento ou, se o VII. Desapropriao ou alienao do imvel. imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento. VIII. Se a vigncia ininterrupta da locao ATENO! ultrapassar cinco anos. O seguro de fiana locatcia abranger a totalidade ATENO! das obrigaes do locatrio. No estando a locao garantida por qualquer das modalidades, o locador poder exigir do locatrio o Na hiptese dos itens VI, a necessidade dever ser pagamento do aluguel e encargos at o sexto dia til judicialmente demonstrada, se: do ms vincendo. a) O readquirente, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imvel alheio, j ti 64

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias ver retomado o imvel anteriormente; b) O ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em imvel prprio. Nas hipteses dos itens VI e VI, o retomante dever comprovar ser proprietrio, promissrio-comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo. Ocorrendo a prorrogao do contrato, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupao. Em que consiste a Denncia Vazia? vos ou empregados. Exemplos O imvel locado para utilizao de uma empresa qualquer considerado no residencial. Em que condies o locatrio ter direito renovao do contrato? Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I. O contrato a renovar tenha sido celebrado por esA denncia vazia consiste na retomada do imvel crito e com prazo determinado. pelo proprietrio. Como diz o nome, o fim de um II. O prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma contrato sem justificativa expressa. Essa figura ju- dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja rdica havia sido abolida na antiga Lei do Inquilinato de 5 (cinco) anos. e foi revalidada pela lei n 8.245. III. O locatrio esteja explorando seu comrcio, no A retomada do imvel sem motivo pode ser aplicada mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de nos seguintes casos: 3 (trs) anos. a) O direito assegurado neste caso poder contratos assinados aps 20 de dezembro de 1991 ser exercido pelos cessionrios (pessoa a quem se com prazo igual ou superior a 30 meses; transfere um direito ou obrigao) ou sucessores contratos de menos de 30 meses, se o inquilino (Aquele que herda; herdeiro. Natural que segue imepermanecer no imvel por ao menos cinco anos in- diatamente a outro; seqente) da locao; no caso interruptos. de sublocao total do imvel, o direito a renovao Aceita a ao de denncia vazia pela Justia, o inqui- somente poder ser exercido pelo sublocatrio. lino tem de 15 a 30 dias para desocupar o imvel. Se b) Quando o contrato autorizar que o locano fizer isso, poder ser obrigado a sair fora. trio utilize o imvel para as atividades de sociedade de que faca parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser Em que outros casos o proprietrio pode exercido pelo locatrio ou pela sociedade. pedir a retomada do imvel? O proprietrio pode tambm pedir a retomada do imvel, por meio da Justia, com uma ao ordinria de despejo, nos seguintes casos: falta de pagamento do aluguel; infrao legal ou contratual; recusa em permitir reforma determinada pelo poder pblico; alienao, cesso ou venda do imvel. SEO 4: Locao No Residencial Considera-se locao no residencial quando o locatrio for pessoa jurdica e o imvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executiO que o direito de preferncia na loca-

o?

Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo. ATENO! O direito a renovao do contrato estende-se s locaes celebradas por indstrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

65

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Do direito renovao decai aquele que no propuser a ao no intervalo de um ano, no mximo, at 6 (seis) meses, no mnimo, anteriores a data da finalizao do prazo do contrato em vigor. Em que condies o locador no estar obrigado a renovar o contrato? O locador no estar obrigado a renovar o contrato se: I. Por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificao de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade. II. O imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente. a) Nesta hiptese, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences. b) Nas locaes de espaos em shopping center, o locador no poder recusar a renovao do contrato com este fundamento. c) O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao no ocorrer em razo de proposta de terceiro, em melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar. center? Como o contrato entre lojista e shopping condies ajustadas, mas sem prazo determinado. O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatrio 30 (trinta) dias para a desocupao. Como so julgados os casos na justia? Ressalvados os casos previstos e regulados pelo Cdigo Civil, nas aes de despejo, consignao em pagamento de aluguel e acessrio da locao, revisionais de aluguel e renovatrias de locao, observar-se- o seguinte: I. Os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela supervenincia delas. II. competente para conhecer e julgar tais aes o foro do lugar da situao do imvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato. III. O valor da causa corresponder a 12 (doze) meses de aluguel ou, na hiptese de extino do contrato de trabalho, se ocupao do imvel pelo locatrio estiver relacionada com o seu emprego, a 3 (trs) salrios vigentes por ocasio do ajuizamento. IV. Desde que autorizado no contrato, a citao, intimao ou notificao far-se- mediante correspondncia com aviso de recebimento, ou, tratandose de pessoa jurdica ou firma individual, tambm mediante telex ou fac-smile, ou, ainda, sendo necessrio, pelas demais formas previstas no Cdigo de Processo Civil. V. Os recursos interpostos contra as sentenas tero efeito somente devolutivo. menta? Quais os casos que o Cdigo Civil regula-

Nas relaes entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecero as condies livremente pactuadas nos contratos de locao respectivos e as disposies procedimentais previstas na lei do Inquilinato. Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao nas 66

1. Imveis de propriedade da Unio, dos Estados dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas. 2. Vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; 3. Espaos destinados publicidade. 4. Apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar. rada? Em que consiste a locao por tempo-

A locao de imvel para ocupao temporria no perodo das frias ou nos feriados prolongados, al-

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias gumas vezes se transforma em dor de cabea, pelo desconhecimento da legislao e da operao prtica Qual a diferena entre Consumidor e dessa modalidade de aluguel. Mas isso no ocorre Fornecedor, perante a Lei? por falta de regras, pois elas so muito bem definidas Consumidor todo aquele que adquire e utiliza na Lei do Inquilinato: produto e/ou servio como destinatrio. Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica, pbliDICAS: ca ou privada nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem ativiVeja a seguir alguns cuidados que voc deve tomar dades de produo, montagem, criao, construo, nestes casos. transformao, importao, exportao, distribuio Em imvel mobiliado, como o caso em ou comercializao de produtos ou prestao de sergeral nesse tipo de locao, importante que o lo- vios. cador e o locatrio faam duas vistorias, uma na entrada e outra na sada, para fazer constar no contrato Exemplo: A empresa Folks S/A, montadono apenas o estado de conservao do imvel, mas ra de automveis, adquiriu da empresa Tirelli Ltda, tambm o dos mveis, equipamentos e utenslios. fabricante de pneus, um lote de 200 pneus para utiliSe algo for danificado durante sua permanncia no zar em seus automveis. Neste caso a empresa Folks imvel, o inquilino ter de arcar com o prejuzo. o consumidor e a empresa Tirelli o fornecedor. O ideal que o inquilino faa um contrato, Quando a empresa Folks comercializar os seus aupor meio de imobiliria ou direto com o proprietrio, tomveis para a sua rede de revendedores, cada revcom todas as clusulas correspondentes ao que foi endedor ser o consumidor e a empresa Folks ser o tratado verbalmente, discriminando a data de en- fornecedor. trada e sada, nome e endereo do locador, preo e forma de pagamento, local de retirada das chaves, Qual o significado de Produto? tipo e nmero de cmodos, garagem, etc. Produto qualquer bem, mvel ou imvel, material Na locao por temporada costume o pro- ou imaterial, enquanto servio qualquer atividade prietrio receber antecipadamente o aluguel e encar- fornecida no mercado de consumo, mediante remugos, o que permitido por lei, embora no seja ob- nerao, inclusive as de natureza bancria, financeira, rigatrio. de crdito e securitria, salvo as decorrentes das relaes de carter trabalhista. PONTO CHAVE: Exemplo: Seguindo o exemplo anterior, a Um aluguel para temporada no significa apenas a empresa o produto da empresa Tirelli o pneu e o locao para frias. A diferena em relao a uma produto da empresa Folks o automvel. locao comum no est na localizao do imvel ou no motivo pelo qual est alugado. O que deve ser Quais as principais garantias para o consumiobservado o prazo contratual, no podendo ultra- dor? passar 90 dias. Aps esse prazo o contrato passa a ser Dentre as garantias trazidas pelo cdigo pode-se por tempo indeterminado. citar a facilitao da defesa do consumidor em juzo, com a inverso do nus da prova, ou seja, cabendo ao fornecedor a prova da existncia ou no de deterSEO 5: minados fatos. Da mesma forma as clusulas que no forem ilegais O Cdigo de Defesa do Consumidor ou abusivas devem ser interpretadas em favor do consumidor. Tendo em vista o poder que os fornecedores de produtos e servios tinham sobre os consumidores, Exemplo: A empresa Folks verificou que o legislador resolveu criar uma lei (cdigo) que um pneu comprado da Tirelli estava defeituoso. visasse proteger o consumidor, dando origem as- Quem deve provar que inocente a empresa Tiresim ao conhecido Cdigo de Defesa do Consumidor lli, pois ela a empresa fornecedora. (Lei 8.078/90).

67

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias O que so clusulas ilegais ou abusivas? So as abusivas, alm de outras, as clusulas que: I. Impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios. II. Subtraiam ao consumidor a opo de reembolso da quantia j paga em caso de resciso contratual, deduzido da multa (ou arras) se a culpa for do consumidor. III. Transfiram responsabilidades a terceiros. IV. Estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boaf ou a eqidade. V. Imponham representante para concluir ou realizar outro negcio jurdico pelo consumidor. VI. Deixem ao fornecedor a opo de concluir ou no o contrato, embora obrigando o consumidor. VII. Permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variao do preo de maneira unilateral. VIII. Autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor. IX. Obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrana de sua obrigao, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor. X. Autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o contedo ou a qualidade do contrato, aps sua celebrao. Exemplos: Para saber mais sobre as Clusulas abusivas existentes nos contratos de locao de shopping centers, consulte o site: http://www.lojistas.net e leia o artigo do prof. Mrio Cerveira Filho. dor? Quais os principais direitos do consumiem razo de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas. VI. A efetiva preveno e reparao de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos. VII. O acesso facilitado aos rgos judicirios e administrativos. VIII. A facilitao da defesa de seus direitos.
Dano Difuso: um dano onde ocorre um prejuzo de um nmero indeterminvel de pessoas, pois foi afetado um bem que de todos e de cada um ao mesmo tempo, mas que no pode ser apropriado por ningum. O que se est protegendo, em ltima instncia, o interesse pblico. No se trata da soma de interesses privados, particularizados, fracionados, pois cada pessoa titular de todo o bem, sem que possa se opor ao gozo por parte dos demais titulares do mesmo direito.

Qual o prazo de garantia para produtos e servios? Como prazo de validade dos produtos e servios o cdigo estabelece 90 (noventa) dias para os produtos e servios durveis e 30 (trinta) para os no durveis, sendo que maior prazo pode ser oferecido mediante termo de garantia, nunca podendo ser diminudo. RESUMO DOS PRAZOS DE GARANTIA APLICVEIS CONSTRUO CIVIL

PRAZOS CONTADOS A PARTIR DA ENTREGA Descrio Perodo Regulamentao Vcios ou defeitos Prescrevem em 90 Art. 26 do CDC; aparentes ou de dias, se for rela- interpretaes dos fcil constatao o de consumo; dois pargrafos no ato da entrega, do art. 614 e art. se no for relao 6157 do NCC de consumo Vcios ocultos Prescrevem em Art. 4458 do NCC redibitrios (perum ano mitem anulao do contrato ou pedido de abatimento de preo) Falhas que afe- Prazo de garan- Art. 6189 do NCC tam a solidez e tia de 5 anos, e seu pargrafo segurana da edi- mas, sob pena de nico ficao, ou out- decadncia, deras equivalentes, vem ser reclamamuito graves dos pelo dono da obra no mximo em seis meses da data de seu aparecimento

Como direitos bsicos do consumidor pode-se enumerar, alm de outros: I. A proteo da vida, sade e segurana. II. A educao e divulgao sobre o consumo adequado dos produtos e servios. III. A informao adequada e clara sobre os diferentes produtos e servios. IV. A proteo contra a publicidade enganosa e abusiva, mtodos comerciais coercitivos ou desleais. V. A modificao das clusulas contratuais que estabeleam prestaes desproporcionais ou sua reviso 68

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


Prazo de prescrio mximo para quaisquer casos no explicitados no novo Cdigo Civil Dez anos Art. 20510 NCC do
Prazo de prescrio mximo para quaisquer casos no explicitados no novo Cdigo Civil Dez anos Art. 205 do NCC

7 Art. 615. Concluda a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono obrigado a receb-la. Poder, porm, rejeit-la, se o empreiteiro se afastou das instrues recebidas e dos planos dados, ou das regras tcnicas em trabalhos de tal natureza. 8 Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibio ou abatimento no preo no prazo de trinta dias se a coisa for mvel, e de um ano se for imvel, contado da entrega efetiva; se j estava na posse, o prazo conta-se da alienao, reduzido metade. 9 Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que no propuser a ao contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vcio ou defeito. 10 Art. 205. A prescrio ocorre em dez anos, quando a lei no lhe haja fixado prazo menor.

PRAZOS CONTADOS A PARTIR DE SEU APARECIMENTO


PRAZOS CONTADOS A PARTIR DE SEU APARECIMENTO Descrio Vcios ocultos, do tipo que aparecem mais tarde (no constatveis quando da entrega, portanto no redibitrios), fora das relaes de consumo Perodo Regulamentao Um ano (Ressalva: Art. 445 do NCC, no corre dentro do com ressalva de seu prazo de garantia, pargrafo nico mas o defeito deve ser denunciado em 30 dias do seu aparecimento)

11 Art. 206. Prescreve em trs anos: I. a pretenso relativa a aluguis de prdios urbanos ou rsticos; II. a pretenso para receber prestaes vencidas de rendas temporrias ou vitalcias; III. a pretenso para haver juros, dividendos ou quaisquer prestaes acessrias, pagveis, em perodos no maiores de um ano, com capitalizao ou sem ela; IV. a pretenso de ressarcimento de enriquecimento sem causa; V. a pretenso de reparao civil; VI. a pretenso de restituio dos lucros ou dividendos recebidos de m-f, correndo o prazo da data em que foi deliberada a distribuio; VII. a pretenso contra as pessoas em seguida indicadas por violao da lei ou do estatuto, contado o prazo: a) para os fundadores, da publicao dos atos constitutivos da sociedade annima; b) para os administradores, ou fiscais, da apresentao, aos scios, do balano referente ao exerccio em que a violao tenha sido praticada, ou da reunio ou assemblia geral que dela deva tomar conhecimento; c) para os liquidantes, da primeira assemblia semestral posterior violao; VIII. a pretenso para haver o pagamento de ttulo de crdito, a contar do vencimento, ressalvadas as disposies de lei especial; IX. a pretenso do beneficirio contra o segurador, e a do terceiro prejudicado, no caso de seguro de responsabilidade civil obrigatrio.

ATENO! Durante o prazo de garantia da construo civil, geralmente interpretado como sendo de 5 anos, cabe aos compradores fazerem as manutenes previstas nos Manuais do Proprietrio e do Sndico inclusive dos materiais cuja vida til no atinge os 5 anos. Aps os 5 anos contados da data da entrega, todas as despesas de manuteno correm por conta dos compradores, exceto para os problemas envolvendo solidez e segurana, que possam ser comprovadamente atribudos construtora, para os quais o prazo prescricional pode atingir 15 anos, na eventualidade limite de serem constatados no ltimo dia dos 5 anos de garantia, e desde que tenham sido notificados no prazo mximo de 6 meses da data da constatao, cf. nico do art. 618.

Vcios ocultos, do Noventa dias, desde Art. 26, pargrafo 3. tipo que aparecem que surjam dentro do CDC mais tarde (no red- do prazo de garantia ibitrios), nas rela- da construo civil es de consumo (5 anos ?) Falhas graves envolvendo problemas de solidez e segurana Devem ser reclamados no mximo em seis meses da data de seu aparecimento, sob pena de decadncia. At 5 anos da entrega presume-se a culpa da construtora; aps ela deve ser provada. Trs anos Art. 618 do NCC e seu pargrafo nico Prazo mximo de prescrio de 10 anos, conforme art. 205 do NCC, combinado com a Smula 194 do STJ

Prazo mximo de prescrio para manifestar a pretenso a reparao civil

Art. 20611 pargrafo 3. do NCC

69

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


Como se procede no caso de defeitos? A responsabilidade no cdigo de defesa do consumi-

dor objetiva, isto , no depende da prova da culpabilidade. Em caso de defeito ou vcio o consumidor pode devolver o produto e pleitear perdas e danos em caso da ocorrncia de prejuzos; pode exigir a substituio do produto por um novo, ou ainda, pode aceitar o produto e exigir a reduo do preo. Nas compras feitas fora do estabelecimento comercial, em que no haja contato pessoal (telefone, email, carta, etc.) o consumidor pode desistir do contrato no prazo de sete dias.

modificar a forma interna ou externa do imvel; entregar ao locador os documentos e recibos pedidos; pagar as despesas de telefone, luz, gua, esgoto, gs; manter instalaes e reas em comum e repor o fundo de reserva caso seja necessrio. Juridicamente, prdio urbano quer dizer qualquer imvel destinado residncia ou atividade de comrcio ou indstria.

A destinao do prdio e a sua localizao que fazem a diferena entre o prdio urbano (dirigido pela Lei do Inquilinato) e o prdio rstico (ou rural). A locao predial urbana pode ser residencial ou no residencial (comrcio). A atual Lei do Inquilinato trata, tambm, da locao de temporada: aluguel no superior a 90 (noventa) dias, pagos de uma s vez e adiantado. SAIBA MAIS Apesar de ser livre a conveno do aluguel, a lei faz restries quanto moeda do contrato (probe Voc pode fazer download do Cdigo do Consumi- a moeda estrangeira) e quanto ao pagamento antedor e da Lei do Inquilinato no Ambiente Virtual de cipado do valor locativo. Aprendizagem do curso! O aluguel e os seus reajustes observaro os critrios Novo Cdigo Civil: http://www.presidencia.gov.br/ previstos em legislao especfica, mas no havendo ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm acordo, o locador ou o locatrio poder recorrer justia. A Lei do Inquilinato estabelece as seguintes garantias locatcias para o locador, entre outras: cauo, fiana, RESUMO seguro de fiana locatcia. Chamamos de locao predial quando um imvel No caso de venda, promessa de compra e venda, o ficar disposio de algum, mediante contrato de locatrio tem preferncia para adquirir o imvel lolocao e em troca de uma remunerao ajustada e cado em igualdade de condies com terceiros. de acordo com a Lei do Inquilinato. Estando o imvel sublocado em sua totalidade, cabA locao predial urbana regulada por Lei especial er a preferncia ao sublocatrio e, em seguida ao a Lei do Inquilinato n. 8.245, de 18 de outubro locatrio. de 1991 e tem como responsveis o locador (o pro- O direito de preferncia no alcana os casos de prietrio ou responsvel do imvel) e o locatrio (a perda da propriedade ou venda por deciso judicial, pessoa que aluga). permuta, doao, etc. Compete ao locador: entregar o imvel alugado em Quanto s benfeitorias, a lei diz o seguinte: se elas bom estado; garantir o uso pacfico do imvel du- forem necessrias, sero indenizadas pelo locador; se rante a locao; manter no decorrer da locao a for- forem volupturias, no sero indenizadas e podero ma e o destino do imvel; responder pelos vcios ou ser retiradas, finda a locao, desde que no afete a defeitos anteriores locao; fornecer documentos estrutura do imvel. e recibos pedidos; pagar as taxas de administrao imobiliria (se houver) e as despesas extras de condomnio. Compete ao locatrio: pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao; servir-se do imvel e os encargos da locao; servir-se do imvel para o uso convencionado; restituir o imvel no fim do contrato em bom estado; levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito; realizar reparao dos danos apresentados pelo imvel; no 70

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias a) No incide sobre a transmisso de bens ou direitos incorporados ao patrimnio de pessoa UNIDADE 3 jurdica em realizao de capital, nem sobre a transmisso de bens ou direitos, decorrente de fuso, A Tributao e os Financiamentos incorporao, ciso ou extino de pessoa jurdica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e a venda desses bens ou SEO 1: direitos, locao de bens imveis ou arrendamento mercantil. Legislao sobre Tributao de Imveis b) Compete ao Municpio da situao do bem. O que significa Tributao? O imposto previsto no item III no exclui a incidnTributar o ato de impor tributos ou impostos a cia do imposto estadual em operaes relativas ciralgum (pessoa fsica ou jurdica), o mesmo que culao de mercadorias e sobre prestao de servios de transporte interestadual e intermunicipal e de cotaxar. Segundo o art. 156 da Constituio Federal, compete municao, ainda que as operaes e as prestaes se iniciem no exterior. aos Municpios institurem impostos sobre: Cabe a lei complementar: a) Fixar as alquotas mximas dos impostos I. Propriedade predial e territorial urbana. II. Transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, previstos nos itens III e IV. b) Excluir da incidncia do imposto previsto por ato oneroso, de bens imveis, por natureza ou acesso fsica, e de direitos reais sobre imveis, ex- no item IV exportaes de servios para o exterior. ceto os de garantia, bem como cesso de direitos a sua aquisio. III. Vendas a varejo de combustveis lquidos SEO 2: e gasosos, exceto leo diesel. IV. Servios de qualquer natureza, exceto Os impostos sobre a Propriedade os compreendidos em operaes relativas circulao de mercadorias e sobre prestao de servios de Impostos sobre a propriedade so os tributos, ou transporte interestadual e intermunicipal e de comu- taxas, que incidem sobre os bens imveis rurais ou nicao, ainda que as operaes e as prestaes se urbanos, pertencentes pessoa fsica ou jurdica. 1) IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE TERRIiniciem no exterior. TORIAL URBANA IPTU Este tributo de competncia dos municpios, tendo Inter vivos: como fato gerador a propriedade, o domnio til ou um tipo de imposto municia posse de bem imvel por natureza ou por acesso pal aplicado quando ocorre a fsica, como definido na lei civil, localizado na zona transmisso de bens imveis urbana do Municpio. entre duas pessoas, ou seja, entre vivos. Chamado tamTal imposto poder ser progressivo, de modo a asbm de ITBI Imposto de segurar o cumprimento da funo social da proprieTransmisso de Bens Imveis. dade.
Fato Gerador: Fato, ou o conjunto de fatos, ou o estado de fato, a que o legislador vincula o nascimento de obrigaes jurdicas de pagar tributo determinado. Progressividade do Imposto: Caracterstica dos impostos diretos. Um imposto progressivo quando seu crescimento mais do que proporcional ao incremento da propriedade ou do rendimento taxado, isto , quando as alquotas do tributo aumentam em razo do crescimento do valor do objeto tributado.

ATENO!

O imposto previsto no item I poder ser progressivo, nos termos de lei municipal, de forma a assegurar o cumprimento da funo social da propriedade. O imposto previsto no item II: 71

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias O que considerado Zona Urbana para o Quem considerado o contribuinte do impos-

IPTU?

to?

Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal, observado o requisito mnimo da existncia de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos itens seguintes, construdos ou mantidos pelo Poder Pblico: I. Meio-fio ou calamento, com canalizao de guas pluviais. II. Abastecimento de gua. III. Sistema de esgotos sanitrios. IV. Rede de iluminao pblica, com ou sem posteamento para distribuio domiciliar. V. Escola primria ou posto de sade a uma distncia mxima de 3 (trs) quilmetros do imvel considerado. PONTO CHAVE: A lei municipal pode considerar urbanas as reas urbanizveis ou de expanso urbana constantes de loteamentos aprovados pelos rgos competentes, destinados habitao, indstria ou ao comrcio, mesmo que localizados fora das zonas definidas anteriormente. IPTU? Qual a base de clculo para o valor do

Contribuinte do imposto o proprietrio do imvel, o titular do seu domnio til, ou o seu possuidor a qualquer ttulo. 2) IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE TERRITORIAL RURAL IPTR O imposto, de competncia da Unio, sobre a propriedade territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de imvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do Municpio. 3) IMPOSTO TERRITORIAL RURAL ITR O Imposto Territorial Rural ITR o tributo, ou taxa, arrecadado pela Unio, atingindo todos os imveis que no se encontram em reas urbanas, no importando a forma jurdica que esteja integrado ao patrimnio do contribuinte. O Imposto Territorial Rural segue os seguintes princpios: I. A Unio poder atribuir, por convnio, aos Estados e Municpios, o lanamento, tendo por base os levantamentos cadastrais executados e periodicamente atualizados. II. A Unio tambm poder atribuir, por convnio, aos Municpios, a arrecadao, ficando a eles garantida a utilizao da importncia arrecadada. III. Quando a arrecadao for atribuda, por convnio, ao Municpio, Unio caber o controle da cobrana. IV. As pocas de cobrana devero ser fixadas em regulamento, de tal forma que, em cada regio, se ajustem, o mais possvel, aos perodos normais de comercializao da produo. V. O imposto arrecadado ser contabilizado diariamente como depsito ordem, exclusivamente, do Municpio, a que pertencer e a ele entregue diretamente pelas reparties arrecadadoras, no ltimo dia til de cada ms. VI. O imposto no incidir sobre stios de rea no excedente a vinte hectares, quando os cultive s ou com sua famlia, o proprietrio que no possua outro imvel. ITR? Quais as normas gerais para a fixao do

A base do clculo do imposto o valor venal do imvel. Na determinao da base de clculo, no se considera o valor dos bens mveis mantidos, em carter permanente ou temporrio, no imvel, para efeito de sua utilizao, explorao, ornamentao ou comodidade.
Valor Venal: O que relativo venda; o valor normal ou comercial da coisa, para efeito de venda. Valor provvel, ou realizvel, de um imvel lanado na repartio arrecadadora competente, de acordo com o preo provado da aquisio ou que lhe foi atribudo por avaliao fiscal. Valor estimado da venda de um imvel.

72

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Como calculado o valor do ITR? O valor bsico do imposto ser determinado em alquota de %102 (dois dcimos por cento) sobre o valor real da terra nua, declarada pelo proprietrio e no impugnado pelo rgo competente, ou resultante da avaliao cadastral. Exemplo: O Sr. Adamastor de Andrade possui 10 hectares de terra, recebidos como herana de seu pai, quando este faleceu. O valor declarado no inventrio e aprovado pelo juiz do processo foi de R$ 150.000,00 (cento e cinqenta mil reais). Portanto o valor bsico do ITR ser: 2/10% de 150.000 ou seja oude 0,2% de 150.000 = 0,2/100 x 150.000 = 0,002 x 150.000 Portanto, o valor do ITR ser de R$ 300,00 (trezentos reais). O produto da multiplicao do valor bsico pelo coeficiente previsto anteriormente ser multiplicado por um coeficiente de localizao que aumente o imposto em funo da proximidade aos centros de consumo definidos no item III acima descrito e das distncias, condies e natureza de vias de acesso aos referidos centros. Tal coeficiente, variando no territrio nacional de um a um e seis dcimos, ser fixado por tabela a ser baixada por decreto do Presidente da Repblica, para cada regio considerada no zoneamento previsto no artigo. O valor obtido ser multiplicado por um coeficiente que aumente ou diminua aquele valor, segundo a natureza da posse e as condies dos contratos de trabalho, na forma seguinte: a) Segundo o grau de alheamento do proprietrio na administrao e nas responsabilidades de explorao do imvel rural, segundo a forma e natureza dos contratos de arrendamento e parceria, e falta de atendimento em condies condignas de conforto domstico e de higiene aos arrendatrios, parceiros e assalariados - coeficientes que aumentem aquele valor, variando de um a um e seis dcimos, na forma a ser estabelecida na regulamentao desta Lei.
Condies da explorao e do uso da terra, indicando: - As percentagens da superfcie total em cerrados, matas, pastagens, glebas de cultivo(especificadamente em explorao e inexplorados) e em reas inaproveitveis. - Os tipos de cultivo e de criao, as formas de proteo e comercializao dos produtos.

Regressividade do Imposto em Relao Renda: Diz-se que um imposto regressivo em relao a renda do contribuinte quando a relao entre o imposto a pagar e a renda decresce com o aumento do nvel de renda. uma caracterstica dos impostos indiretos os quais so cobrados de todos os indivduos pelo mesmo valor independentemente dos nveis de renda individuais.

As normas gerais para a fixao do imposto territorial obedecero a critrios de progressividade e regressividade, levando-se em conta os seguintes fatores: I. Os valores da terra e das benfeitorias do imvel. II. A rea e dimenses do imvel e das glebas (rea de terra no urbanizada. Terreno prprio para cultura; leiva, torro) de diferentes usos. III. A situao do imvel em relao natureza e s condies das vias de acesso e respectivas distncias dos centros demogrficos mais prximos com populao: a) At 5.000 habitantes. b) Entre 5.000 e 10.000 habitantes. c) Entre 20.000 e 50.000 habitantes. d) Entre 50.000 e 100.000 habitantes. e) Superior a 100.000 habitantes. IV. As condies tcnicas e econmicas de explorao agroindustrial. V. A natureza da posse e as condies de contratos de arrendatrios, parceiros e assalariados. VI. A classificao das terras e suas firmas de uso e rentabilidade. VII. A rea total agricultvel do conjunto de imveis rurais de um mesmo proprietrio no pas. a) Os fatores mencionados neste artigo, exceo feita dos indicados no item III, sero declarados pelo proprietrio ou obtidos em levantamento cadastral. b) Todos os proprietrios rurais ficam obrigados, para os fins previstos nesta Lei, a fazer declarao de propriedade, nos prazos e segundo normas fixadas na regulamentao desta Lei. c) As declaraes dos proprietrios, para fornecimento de dados destinados inscrio cadastral, so feitas sob sua inteira responsabilidade e, no caso de dolo ou m-f, os obrigaro ao pagamento em dobro dos tributos realmente devidos, alm das multas decorrentes das despesas com as verificaes necessrias.

73

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


- Os sistemas de contrato de trabalho, com discriminao de arrendatrios, parceiros e trabalhadores rurais. - As prticas conservacionistas empregadas e o grau de mecanizao. - Os volumes e os ndices mdios relativos produo obtida. - As condies para o beneficiamento dos produtos agropecurios.

b) Segundo o grau de dependncia e de participao do proprietrio nos frutos, na administrao e nas responsabilidades da explorao do imvel rural; em funo das facilidades concedidas para habilitao, educao e sade dos assalariados - coeficientes que diminuam o valor do imposto de um a trs dcimos, na forma a ser estabelecida na regulamentao desta Lei. Uma vez obtidos os elementos cadastrais descritos e fixados nos ndices previstos acima, o valor obtido pela aplicao do disposto no pargrafo anterior ser multiplicado por um coeficiente que aumente ou diminua aquele valor, segundo as condies tcnicoeconmicas de explorao, na forma seguinte: Na proporo em que a explorao se faa com rentabilidade inferior aos limites mnimos fixados na forma descrita e com base no tipo, condies de cultivo e nvel tecnolgico de explorao - coeficientes que aumentem o valor do imposto, variando de um a um e meio, na forma a ser estabelecida na regulamentao desta Lei. Na proporo em que a explorao se faa com rentabilidade superior ao mnimo referido na alnea anterior, e segundo o grau de atendimento vocao econmica da terra, emprego de prticas de cultivo ou de criao adequados, e processos de beneficiamento ou industrializao dos produtos agropecurios - coeficientes que diminuam o valor do imposto, variando eles de um a quatro dcimos, na forma a ser estabelecida pela regulamentao desta Lei
Dados para caracterizao dos imveis rurais com indicao: a) Do proprietrio e de sua famlia. b) Dos ttulos de domnio, da natureza da posse e da forma de administrao. c) Da localizao geogrfica. d) Da rea com descrio das linhas de divisas e nome dos respectivos confrontantes. e) Das dimenses das testadas para vias pblicas. f) Do valor das terras, das benfeitorias, dos equipamentos e das instalaes existentes discriminadamente.

Se o imposto territorial rural lanado for superior ao do exerccio anterior, mesmo que a rea agricultvel explorada do imvel rural seja inferior ao mnimo necessrio para classific-lo como empresa rural, considerando o conceito de empresa rural, ser permitido ao seu proprietrio requerer reduo de at 50% (cinqenta por cento) do imposto lanado, desde que, em funo das caractersticas ecolgicas da zona onde se localize o referido imvel, elabore projeto de ampliao da rea explorada e o mesmo seja considerado satisfatrio pelo Instituto Brasileiro de Reforma Agrria.
Empresa Rural o empreendimento de pessoa fsica ou jurdica, pblica ou privada, que explore econmica e racionalmente imvel rural, dentro de condio de rendimento econmico da regio em que se situe e que explore rea mnima agricultvel do imvel segundo padres fixados, pblica e previamente, pelo Poder Executivo. Para esse fim, equiparam-se s reas cultivadas, as pastagens, as matas naturais e artificiais e as reas ocupadas com benfeitorias

As florestas ou matas, as reas de reflorestamento e as por elas ocupadas, cuja conservao for necessria, nos termos da legislao florestal, no podem ser tributadas. No caso de propriedade em condomnio, os critrios de progressividade referidos anteriormente, sero aplicados calculando-se a mdia ponderada em que os coeficientes, da tabela, correspondentes situao de cada condmino, so multiplicados pela sua rea ideal e, ao final, somados e dividida a soma pela rea total da propriedade. Exemplo: Imaginemos uma rea de 10 hectares de terra entregue, pelo governo, a um grupo de agricultores sem terra, formando uma cooperativa. Cada agricultor teria a responsabilidade por um pedao da terra (2,5 hectares), onde plantaria culturas e criaria animais. No caso de clculo do ITR, o valor ser um s, pois a propriedade coletiva. Os critrios de clculo devero ser diferentes pois cada agricultor organizou, produziu e desenvolveu a sua rea de acordo com a sua competncia. Neste caso o rgo arrecadador verificar a caracterstica de cada lote, de acordo com as caractersticas individuais encontradas

74

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


AGRICUL- EXTENTOR SO DE TERRA 1 2,5 hectares 2 2,5 hectares 3 2,5 hectares 4 2,5 hectares COEFICIENTES 2 3 6 2 Soma: RESULTADO 5,0 7,5 15,0 5,0 32,5
Ato oneroso: aquilo que impe ou acarreta nus, encargo ou despesa. No gratuito. Cesso: um ato inter vivos oneroso ou gratuito, pelo qual uma pessoa, o cedente, transfere a outrem, o cessionrio, o crdito ou direito pessoal de que titular. Ex.: cesso de direito de posse de um imvel urbano.

A seguir, a soma ser dividida pelo nmero de lotes: 32,5/4= 8,13 este ser o ndice que a Unio levar em considerao para o clculo do ITR.

O ITBI um tributo desvinculado de qualquer atividade estatal especfica. Apesar de ser denominado, imposto sobre transmisso, a lei permite a cobrana tanto na cesso quanto na transmisso. PONTO CHAVE:

SEO 3: O Imposto sobre a Transmisso A transmisso um ato pelo qual se transfere a outrem: - um direito real (transmisso de propriedade); - um direito constitudo, ou patrimonial, ou um contrato (transmisso de herana, transmisso do ttulo de domnio, transmisso da locao); - o exerccio de uma funo, de uma situao jurdica ou de um estado de fato (transmisso de cargo, transmisso do poder, transmisso da posse). ATENO! Segundo o nosso Cdigo Civil, a transmisso da propriedade se opera, quanto a mveis, pela tradio, e a imveis, pela transcrio no respectivo registro (art. 530). Quais as caractersticas do ITBI? O Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis (ITBI) de competncia do municpio, relacionado transmisso por ato oneroso (inter vivos, entre duas pessoas) de bens imveis, bem como cesso de direitos a eles relativos. Exemplo: Casa, Apartamento, Sala, Loja, Galpo, Barraco, etc.

Para que se possa fazer o registro de um imvel adquirido, obrigatrio que antes se pague o ITBI. A transmisso por ato oneroso envolve gastos pecunirios. diferente da doao, em que no h gastos para o donatrio (o que receber a doao). Inter vivos significa que no pode ser cobrado ITBI se a transmisso for referente herana (causa mortis) ou quando for decorrente de doao. Nesses casos ser cobrado ITCD pela Fazenda Pblica Estadual. ITBI? Que tipo de fato gerador se aplica ao

Antes de mais nada, importante voc entender que fato gerador a situao (fato) descrita em lei que, se ocorrida, propiciar a cobrana de determinado imposto. No caso do ITBI, o fato gerador pode ser: Transmisso. Cesso. Em que casos o ITBI aplicado? A aplicao do ITBI abrange os seguintes atos: Compra e venda pura ou condicional. Adjudicao, quando no decorrente de sucesso hereditria. Os compromissos ou promessas de compra e venda de imveis, sem clusula de arrependimento, ou a cesso de direitos deles decorrentes. Dao em pagamento. Arrematao. Mandato com poderes para transmisso ou cesso de direitos aquisio de imveis e seu substabeleci-

75

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias mento quando estes configurarem transao. Instituio ou venda de usufruto. Reposies que ocorram na diviso para extino de condomnios de imvel, quando for recebida por qualquer condmino cota-parte material, cujo valor seja maior que o valor de sua quota ideal, incidindo sobre a diferena. Permuta de bens imveis e direitos a eles relativos. Quaisquer outros atos e contratos onerosos, que transfiram a propriedade de bens imveis ou de direitos a eles relativos, sujeitos a transcrio na forma da lei. Quem deve pagar o ITBI? O contribuinte do imposto ser: - Quem adquire o imvel (quem compra). - Quem permuta o imvel (quem troca cada um deles, de forma solidria). ITBI? Quem o responsvel pelo no pagamento do irias devero entregar a Receita Federal, todo o ms de maro, referente s transaes imobilirias do ano anterior. Com isto a Receita passa a ter maior controle sobre as operaes comerciais realizadas nas imobilirias, tais como venda de imveis, alugueis e tambm sobre as comisses recebidas pelos Corretores de Imveis. O que as construtoras ou incorporadoras devem informar? As construtoras ou incorporadoras devero informar, por intermdio da DIMOB: Quais os adquirentes. As unidades imobilirias comercializadas As datas e os valores recebidos no ano. O valor total da operao. O que as imobilirias e as administradoras devem informar? As imobilirias e administradoras de imveis, devero informar, por intermdio da DIMOB, as seguintes informaes. 1) Relativamente intermediao de venda: Quais os contratantes. O imvel objeto de venda. As datas e os valores da operao. O valor da comisso. 2) Relativamente intermediao de aluguel: Quais os contratantes. O imvel locado. As datas e os valores recebidos pelo locador. O valor da comisso recebida. Em que consiste a Instruo Normativa SRF n. 316 de 03/04/2003? Esta Instruo Normativa aprova o programa e as instrues para preenchimento da Declarao de Informaes sobre Atividades Imobilirias (DIMOB). A DIMOB dever ser apresentada at o ltimo dia til do ms de maro, em relao ao ano-calendrio imediatamente anterior, por intermdio da Internet, utilizando-se o Programa Receitanet (http:// www.receita.fazenda.gov.br), que est disponvel no endereo referido. Na ocorrncia de eventos de extino, fuso, ciso ou incorporao da pessoa jurdica declarante, esta dever informar, no prazo de 30 dias, as operaes realizadas at a data do evento.

Se o adquirente no pagar o ITBI, poder ser cobrado o imposto (respondem solidariamente): - Quem transmite o imvel (vendedor); - Do cedente (vendedor, na cesso); - Dos oficiais do Cartrio, se tiver havido irregularidade ao ser lavrada Escritura ou por ocasio do Registro, sem prejuzo do disposto no art 7, IV, letras b, e, j da lei 7378/97 (descumprimento de obrigao acessria). SEO 4: A Declarao sobre as Atividades Imobilirias O programa DIMOB Declarao de Informao sobre Atividades Imobilirias possibilita o preenchimento e a gravao das declaraes relativas aos anos-calendrio de 2002 em diante, a serem entregues Secretaria da Receita Federal pelas pessoas jurdicas: -construtoras ou incorporadoras, que comercializem unidades imobilirias por conta prpria e -imobilirias e administradoras de imveis, que realizem intermediao de venda ou aluguel de imveis. A DIMOB uma declarao que todas as imobil 76

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Exemplo:Se a imobiliria Brilha Sol Ltda extinguiu as suas operaes, no mais efetuando transaes imobilirias, ela deve informar Receita Federal, no mximo 30 dias aps a sua extino, quais as operaes que realizou naquele ltimo perodo, at a data do evento. A pessoa jurdica que deixar de apresentar a DIMOB no prazo estabelecido no artigo anterior, ou que apresent-la com incorrees ou omisses, sujeitarse- s seguintes multas: I. R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mscalendrio, no caso de falta de entrega da Declarao ou de entrega aps o prazo; II. 5% (cinco por cento), no inferior a R$ 100,00 (cem reais), do valor das transaes comerciais, no caso de informao omitida, inexata ou incompleta. SEO 5: Os Sistemas de Financiamento A aquisio de um imvel prprio um dos grandes objetivos da maioria das pessoas. Nem sempre fcil alcanar este objetivo, porm o mais importante voc programar-se desde cedo para realizar este negcio. O mercado oferece uma grande variedade de financiamentos, de acordo com a sua renda familiar, prazo e valor desejado. Voc tem a opo de financiar parcial ou totalmente um imvel. Quais as formas de financiamento imobilirio disponveis no mercado? 1) SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO (SFH) Teve sua criao articulada junto reforma do Estado em 1964, objetivando reordenar a forma de captao de recursos para concesso de emprstimos setores de construo habitacional, urbanizao e saneamento bsico, frente ao enorme fenmeno da migrao do campo para as cidades. O SFH, com a extino do BNH, limitou-se s instituies que faziam parte do SBPE, quando de sua criao, que eram: as SCIs, APEs Associaes de Poupana e Emprstimo, das carteiras imobilirias das CEEs e CEF e mais dos bancos mltiplos. Atualmente, o Banco Central do Brasil sucedeu ao BNH - Banco Nacional da Habitao, tornando-se o fiscalizador das atividades do Sistema Financeiro da Habitao. Hoje, o que viabiliza os programas habitacionais do SFH provm das captaes das cadernetas de poupana e do FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio. dos? Como so distribudos os recursos capta-

Os recursos captados em depsitos de poupana pelas instituies financeiras do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) observam a seguinte distribuio: 65% (sessenta e cinco por cento), no mnimo, em operaes de financiamentos imobilirios, sendo: o 80% (oitenta por cento), no mnimo, do percentual acima, correspondendo, no mnimo, 52% da base de clculo, em operaes de financiamento habitacional no SFH. o O restante em operaes a taxas de mercado, desde que a metade, no mnimo, em operaes de financiamento habitacional. 15% (quinze por cento) em encaixe obrigatrio no Banco Central do Brasil. Recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operaes da faixa livre. So operaes de natureza comercial, financiadas com recursos captados da poupana, a taxas praticadas no mercado financeiro, de modo a criar um excedente, que viabilize, no conjunto, o financiamento do sistema habitacional. Exemplo: aquisio de conjuntos, terrenos, lojas e garagens ou emprstimos hipotecrios
SBPE - Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo Entidade que congrega as instituies financeiras fontes de captao de recursos para financiar a compra da casa prpria. composto pela Caixa Econmica Federal, pelas Caixas Econmicas Estaduais, Sociedades de Crdito Imobilirio e Associaes de Poupana e Emprstimo.

Qual o requisito bsico para a concesso de financiamento? A concesso de financiamento nas condies do SFH exclusiva para construo e aquisio de imveis residenciais novos ou usados.

77

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias PONTO CHAVE: Os financiamentos para aquisio, construo, reforma ou ampliao de imveis comerciais novos, usados ou em construo so operaes realizadas taxas de mercado. Desde 24/6/98, no existe mais qualquer limitao de natureza normativa ao nmero de imveis financiados pelo SFH que uma pessoa pode ter. Alm das demais condies estabelecidas na legislao em vigor, as operaes no mbito do SFH devero obedecer ao seguinte: -Valores unitrios dos financiamentos, compreendendo principal e despesas acessrias no superiores a R$ 150.000,00. -Limite mximo do valor de avaliao do imvel financiado de R$ 300.000,00. dos? Quais os prazos e as taxas de financiamento aplicamentos habitacionais contradas pelos muturios do Sistema Financeiro da Habitao - SFH. Qual o procedimento no caso de transferncia de muturio? As transferncias mediante simples substituio do devedor de contratos que contenham clusula de cobertura pelo Fundo de Compensao de Variaes Salariais FCVS devem observar: a) Devem ser mantidas para o novo muturio as mesmas condies e obrigaes do contrato original, desde que se trate de financiamento destinado casa prpria, observando-se os requisitos legais e regulamentares, inclusive a demonstrao da capacidade de pagamento do novo muturio em relao ao valor do novo encargo mensal. b) O valor da mensalidade para o novo muturio ser atualizado proporcionalmente (pro rata die), a contar da data do ltimo reajustamento at a data da formalizao da transferncia, acrescida da quinta parte do valor atualizado do encargo. c) O recolhimento pelo novo muturio de contribuio de 2% do saldo devedor atualizado.
Pro rata (de pro rata parte = para a parte fixada, calculada) Em proporo, de forma proporcional (segundo a parte contada a cada um): o clculo considera a variao diria, segundo a parte individual acordada.

Atualmente, os prazos dos financiamentos so livremente estabelecidos entre as partes. Sobre o financiamento podem incidir juros, comisses e outros encargos. A remunerao efetiva mxima para o muturio final, incluindo juros, comisses e outros encargos financeiros, de 12% a.a., acrescidos dos custos de seguros e, nos casos dos planos de equivalncia salarial, do Coeficiente de Equiparao Salarial (CES). Os saldos devedores dos contratos de financiamento, emprstimo, refinanciamento e repasse concedidos por entidades integrantes do SFH so reajustados pela remunerao bsica dos depsitos de poupana, efetuados na mesma data e com a periodicidade contratualmente estipulada para o pagamento das prestaes, aplicando-se o critrio de proporcionalidade do ndice (pro rata die) para eventos que no coincidam com aquela data. Desde 24/6/98 permitida, aos agentes financeiros do SFH, a contratao de financiamentos onde a cobertura securitria pode se dar em aplice oferecida pelo mercado segurador, desde que seja prevista, no mnimo, a cobertura relativa aos riscos de morte e invalidez permanente do muturio.

As demais transferncias de contratos com cobertura do FCVS, a partir de 12/6/98, podem ser efetuadas quando o novo muturio assumir o montante equivalente a 70% do saldo devedor contbil da operao, atualizado pelo critrio de proporcionalidade do ndice (pro rata die) da data do ltimo reajuste at a data da transferncia, observados os requisitos legais e regulamentares da casa prpria. 2) SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO (SFI)

O SFI (Sistema de Financiamento Imobilirio) uma modalidade de financiamento recentemente criada (1997) que contrasta como alternativa ao SFH (Sistema Financeiro da Habitao) e Carteira HipoO que o FCVS? tecria, que d aos agentes financeiros credores uma maior proteo contra a inadimplncia. O Fundo de Compensao de Variaes Salariais - Isso vm a acontecer porque nesse sistema adotFCVS, foi criado com a finalidade garantir o limite ada a alienao fiduciria, que permite que o agente de prazo para amortizao das dvidas dos financia- credor detenha a propriedade do bem imvel finan 78

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias ciado at o momento da quitao total da dvida pelo muturio. l. A principal vantagem do SFI sobre os outros sistemas a fonte de recursos utilizados para o financiamento. Para reunir os fundos de financiamento, os agentes financeiros emitem ttulos com lastro imobilirio. Estes ttulos so vendidos para investidores no Brasil ou no exterior. O muturio pode usar seu FGTS nos financiamentos do SFI, tanto como entrada quanto para amortizar, ou quitar, o saldo devedor
Alienao fiduciria a transferncia do devedor para o credor do domnio de um bem, em garantia de pagamento. O credor conserva o domnio do bem alienado (posse indireta) somente at a liquidao da dvida garantida. Aps a quitao do pagamento, o comprador adquire o direito de propriedade do imve

RESUMO Direito Tributrio o ramo do Direito que regula a atividade financeira do Poder Pblico, junto a particulares, para arrecadar receitas destinadas a custear os servios pblicos. As normas do Direito Tributrio encontram-se no Cdigo Tributrio Nacional (CTN), cuja competncia tributria vem discriminada na Constituio Federal. Compete Unio, aos Estados e ao Distrito Federal, concorrentemente, legislar sobre Direito Tributrio. Os Municpios podem suplementar a legislao federal e estadual, inclusive no campo do Direito Tributrio. Tributo toda prestao pecuniria compulsria, em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que no constitua sano de ato ilcito, instituda em lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada (ART. 3 do Cdigo Tributrio Nacional). Competem Unio, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municpios os seguintes tributos: impostos, taxas e contribuies de melhoria. O imposto uma contribuio em dinheiro que os responsveis (poder Pblico) exigem coativamente de quantos lhes esto sujeitos e tem capacidade contributiva sem assegurar-lhes qualquer compromisso de retribuio desse pagamento. Taxa o tributo cobrado de algum que utiliza o servio pblico especial e divisvel, de carter administrativo e jurisdicional. A contribuio de melhoria um tributo cobrado

em funo da valorizao do imvel do contribuinte decorrente de um servio pblico. O emprstimo compulsrio poder ser institudo pela Unio nos seguintes casos: para atender a despesas extraordinrias e no caso de investimento pblico de carter urgente e nacional. O imposto direto recai direta e imediatamente sobre o contribuinte. O imposto indireto de carter impessoal e recai sobre os produtos consumidos. Iseno tributria a excluso de certos casos ou pessoas ou bens por motivo de poltica fiscal ou lei ordinria. Compete aos Municpios instituir impostos sobre propriedade predial e territorial urbana. Tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de bem imvel por natureza ou acesso fsica. Compete Unio instituir impostos sobre propriedade rural. Tem como fato gerador a transmisso da propriedade ou domnio til de imveis, direitos reais sobre imveis e cesso de direitos sua aquisio. O imposto sobre a transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de bens imveis, por natureza ou acesso fsica, e de direitos reais sobre imveis e cesso de direitos sua aquisio compete aos municpios. Tem como fato gerador a transferncia do domnio.

UNIDADE 4
A Legislao e os Registros SEO 1: Os Registros Pblicos 1) O REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS JURDICAS No Registro Civil de Pessoas Jurdicas so inscritos: Os contratos. Os atos constitutivos. O estatuto ou compromissos das sociedades civis, religiosas, pias, morais, cientficas ou literrias, bem como o das fundaes e das associaes de utilidade pblica. ATENO!

79

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias No podero ser registrados os atos constitutivos de pessoas jurdicas, quando o seu objeto ou circunstncias relevantes indiquem destino ou atividades ilcitos, ou contrrios, nocivos ou perigosos ao bem pblico, moral e aos bons costumes; Ocorrendo qualquer dos motivos previstos neste artigo, o oficial de registro, de ofcio ou por provocao de qualquer autoridade, sobrestar no processo de registro e suscitar dvida para o juiz, que a decidir. A existncia legal das pessoas jurdicas s comea com o registro de seus atos constitutivos. Quando o funcionamento da sociedade depender de aprovao da autoridade, sem esta no poder ser feito o registro.
Qual o procedimento para o registro de pessoas jurdicas? O registro das sociedades e fundaes consistir na declarao, feita no livro, pelo oficial, do nmero de ordem, da data da apresentao e da espcie do ato constitutivo, com as seguintes indicaes: A denominao, o fundo social, quando houver, os fins e a sede da associao ou fundao, bem como o tempo de sua durao. O modo porque se administra e representa sociedade, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente. Se o estatuto, o contrato ou compromisso reformvel, no tocante administrao, e de que modo Se os membros respondem ou no subsidiariamente, pelas obrigaes sociais. As condies de extino da pessoa jurdica e nesse caso o destino do seu patrimnio. Os nomes dos fundadores ou instituidores e dos membros da diretoria, provisria ou definitiva, com indicao da nacionalidade, estado civil e profisso de cada um, bem com o nome e residncia do apresentante dos exemplares. Para o registro sero apresentadas duas vias do estatuto, compromisso ou contrato pelas quais far-se- o registro mediante petio do representante legal da sociedade, lanando ooficial, nas duas vias, a competente certido de registro, com respectivo nmero de ordem, livro e folha. Uma das vias ser entregue ao representante e a outra arquivada em cartrio, rubricando o oficial as folhas em que estiver impresso o contrato, compromisso ou estatuto 2) O REGISTRO DE TTULOS E DOCUMENTOS. Cabe salientar que grande a diversidade de documentos a serem inscritos no Registro de Ttulos Ttulos e Documentos, logo citemos alguns destes, bem como as providncias necessrias ao registro dos mesmos.

Quais documentos sero de responsabilidade do Registro de Ttulos e Documentos? Conforme dispe o artigo 27 da lei 6015/73 Lei do Re gistros pblicos caber ao Registro de Ttulos e Documentos: a) Dos instrumentos particulares -os instrumentos particulares sero registrados para constiturem provas de obrigaes convencionais de qualquer valor; -os documentos devero ser analisados quanto a forma e contedo -dever ser observado se estes esto devidamente assinados e datados. b) do penhor comum sobre coisas mveis: tem esse registro o fim de gravar ou onerar o bem dado em garantia, logo este dever ser previamente examinado eis que dever estar perfeito quanto a forma e contedo. Neste tipo de contrato em que h garantia real, devemos observar a presena de alguns requisitos legais: -se o devedor for pessoa jurdica e o valor do bem for superior a R$ 15.994.18, este dever vir acompanhado de certido negativa de INSS e da receita federal. - se o credor for banco oficial ou estatal far-se- necessrio juntar a certido negativa expedida pela receita federal, independente do valor do bem. c) Contratos de parceria agrcola ou pecuria: -como todos os contratos estes devem ser analisados quanto forma e contedo. -dever ser obervado se esto devidamente datados e assinados. - ao Registrador no caber a exigibilidade do reconhecimento de firmas nos documentos apresentados para registro (salvo exigncia legal), muito embora parea de bom alvitre a sugesto aos requerentes, no sentido do reconhecimento de firmas. d) Dos Registros para mera conservao e publicidade: -Alguns documentos por possurem competncia diversa ao Registro de Ttulos e Documentos somente podero ser registrados mediante provocao, ou seja, acompanhados por requerimento solicitando o registro para fim de mera conservao e publicidade. -Exemplo: projetos e eventos, promessas de compra e venda de bens imveis, atas de condomnios, poemas, letras de msica e outros. -Aps o exame e considerados aptos ao registro

80

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


os documentos sero protocolizados, registrados, microfilmados e concludo o processo deregistro sero entregues ao requerente mediante devoluo do protocolo. e) Documentos pessoais: -Dentre estes podemos arrolar alguns passveis de registro: clular de identidade, ttulo eleitoral, cadastro de pessoas fsicas, carteira de Trabalho e Previdncia Social, certido de Nascimento, certides comprobatrias do estado civil, passaporte, carteira de habilitao -Para registrar todo e qualquer documento pessoal basta a apresentao do mesmo neste Servio, uma vez que dispensam anlise prvia. f) Termos de abertura e encerramento de livros contbeis: - Somente podero ser registrados neste servio, Termo de Abertura e Encerramento de livros contbeis daquelas entidades cujos atos constitutivos estejam registrados no RCPJ. -Todo livro contbil apresentado dever ser acompanhado do anterior (j findo) bem como de requerimento, assinado por representante da Empresa com firma, reconhecida, solicitando o registro. - O livro ser examinado quanto ao seu contedo, ou seja, dever ser observado se contm o nmero de folhas indicado em seus termos. - Os termos devero estar assinados pelo representante legal da Empresa. g) Atas: - Somente podero ser registradas neste Servio atas daquelas entidades cujos atos constitutivos estejam registrados no RCPJ. - As atas podero ser apresentadas tanto em folhas soltas quanto em livro prprio. - Se apresentadas em livro prprio dever ser observado se este est formalmente correto, ou seja, se contm os devidos termos de abertura e encerramento respectivamente, assinados e rubricados em todas as folhas pelo representante legal daquela entidade. h) Declaraes e Cartas: - Estes documentos sero examinados previamente quanto a sua forma e contedo eis que os mesmos no podero ser atentatrios moral e aos bons costumes. i) Termos de Responsabilidade: - O procedimento quanto ao exame destes documentos ser o mesmo usado nas declaraes, muito embora nos termos seja solicitado ao requerente o reconhecimento da firma. j) Cartas de Anuncia: - Estes documentos sero analisados tanto em relao sua forma bem como quanto obrigao que esteja sendo anuindo. - Ser exigido o reconhecimento de firmas daquele que anui, se pessoa jurdica a exigncia far-se- em relao ao reconhecimento de firma da pessoa jurdica. - Depois de examinados e considerados aptos ao registro os documentos sero protocolizados, registrados, microfilmados e entregues ao requerente mediante apresentao de protocolo. Quais documentos ganham o status de erga omnes?
Erga omnes significa contra todos. No Direito algo que tem efeito erga omnes, ser imposto a todos

.A Lei 6015/73 em seu artigo 29 elenca documentos cuja inscrio obrigatria, para que os mesmos adquiram qualidade erga omnes, vejamos alguns deles bem como as providncias necessrias ao registro dos mesmos: a) Contratos de Locao Outorga uxria autorizao, consentimento, permisso, concesso ou licena, relativa mulher casada. Estes contratos devero ser analisados quanto sua forma, quanto a assinaturas das partes, bem como dos fiadores e, em sendo o fiador casado, observar a presena da outorga uxria. Este documento dever conter reconhecimento das firmas, local e data, valor e prazo da obrigao de forma a no suscitar dvidas. b) Cartas de Fiana Independente do compromisso por elas abonados, as Cartas de fiana devero ser analisadas quanto forma, ou seja, dever ser observado assinatura, local e data. Estes documentos devero trazer as firmas reconhecidas de todos aqueles que afianam a obrigao, bem como de seus cnjuges. c) Contratos de Compra e Venda parcelados Os contratos de compra e venda parcelados de bens mveis em prestaes, com reserva de domnio, as promessas de compra e venda, qualquer que seja a forma de que se revistam: os supra citados documentos devero ser observados quanto forma, contedo, objeto, local e data e assinatura. d) Contratos de Alienao Fiduciria: Este tipo de contrato requer uma juntada especial de documentos no sentido de efetivar o registro;

81

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Conforme Instruo Normativa da SRF n. 93 de 26/11/93 e Ordem de servio n. 207 de 08/04/99, quando for o devedor pessoa jurdica dever ser observado o valor do bem dado em alienao fiduciria eis que, se maior que R$ 15.904,18, far-se- necessria a juntada das certides da Receita Federal e INSS. Em no sendo possvel a referida juntada, exigir-se- declarao sob as penas da lei, que o bem dado em garantia no incorpora o ativo permanente da pessoa jurdica bem como esta no possui empregados, nem comercializa sua produo no exterior. e) Documentos procedentes do estrangeiro Estes documentos para serem registrados devero vir acompanhados da respectiva traduo, feita por tradutor juramentado, sob pena de no serem registrados. f) Quitaes, recibos e contratos de compra e venda de veculos - sero estes observados em sua forma e contedo; - o objeto dever estar bem qualificado, identificado; - todos os envolvidos no documento devero assinar, sugere-se o reconhecimento de firmas. - uma vez examinados e achando-se conformes com todas as exigncias, os documentos sero protocolizados, registrados, microfilmados e findo o processo sero entregues ao requerente mediante apresentao do protocolo. g) Notificaes - Caber ao Registro de Ttulos e Documentos a execuo das Notificaes extrajudiciais. - A carta para notificao ser apresentada para registro sempre em nmero de vias suficientes aos destinatrios, mais uma via que ficar no Servio aguardando sua execuo e no ser permitida a anexao de objetos ou documentos originais, para entrega ao destinatrio. - O documento ser protocolizado, registrado e microfilmado. As vias endereadas aos destinatrios sero entregues aos notificadores, os quais sairo a procura dos destinatrios em seus respectivos endereos. - A entrega da notificao pessoal, logo s se considera cumprida quando o prprio destinatrio receb-la apondo sua assinatura e data em recibo prprio. - O cumprimento ou no da notificao ser certificado margem do livro, bem como naquela via deixada no Servio e esta ser entregue ao requerente mediante apresentao do protocolo. SEO 2 O Registro Imobilirio Para compreender o ato do Registrador sobre os ttulos submetidos ao registro, deve-se analisar os princpios que regem o Direito de Registro de Imveis, sendo necessria, tambm, uma introduo sobre a funo do Registrador e o objetivo da atividade de registro. A Lei Federal n 8935/94, Lei de Notrios e dos Registradores, que regulamenta o art. 236 da Constituio Federal, regulamenta este tipo de registro. Quais os objetivos dos servios notariais e de registros? Os servios notariais e de registros so os de organizao tcnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos. O Registro de Imveis, assim como os demais Registros Pblicos, so instituies permanentes, que tm por objetivo dar segurana, publicidade, autenticidade, eficcia e validade a certos atos jurdicos. Quem pode exercer as atividades de registro pblico? A atividade de registro trabalho tcnico, desenvolvido sob as ordens de profissional do direito, que tem a sua funo delegada pelo Poder Pblico, dotado de f publica, para exclusivo cumprimento das atividades registrais, atuando com independncia, mas sujeito fiscalizao do Poder Judicirio. Quando e por que foi criado o Registro Geral de Imveis? O Registro Geral de Imveis, institudo no Brasil em 1864, pela Lei n 1.237 e regulamentado pelos Decretos n 3.458 e n 3.471, ambos de 1865, foi criado para fins de publicidade formal. Os registros dos imveis, at ento, no eram considerados como prova de propriedade de algum bem. Dava, to somente, conhecimento todos da transferncia de domnio e da constituio de nus reais, principalmente hipotecas, sobre os imveis do pro-

82

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias prietrio aparente. Nessa poca, os ttulos judiciais no tinham acesso ao registro de imveis. O Cdigo Civil de 1916 institucionalizou a tradio solene, tornando obrigatrio o registro dos ttulos no cartrio fundirio para todas as transferncias de imveis e para as inscries dos direitos reais, que sobre eles recassem. Persistia, no entanto, poca, discusso sobre a necessidade do registro dos ttulos judiciais no sistema registrrio, em face da considerao de suficincia publicitria decorrente do processo . Passou o registro, de finalidade apenas de publicidade formal, a produzir efeito constitutivo, com a inscrio dos ttulos aptos a criar, modificar ou extinguir direitos reais, no perdendo, no entanto, seu efeito publicitrio. Qual o significado e a importncia da Publicidade Registral? A publicidade registral tem, no Direito Brasileiro, o duplo efeito de constituir direito real e de anunci-lo a terceiros, como no caso da tradio formal feita atravs do registro da escritura de compra e venda no Registro de Imveis. A tradio da doutrina romana foi substituda pela publicidade registral. A publicidade pode ser necessria, quando h obrigatoriedade do registro para que este produza os efeitos pretendidos e no necessria, quando facultativos os registros dos atos, declaraes ou fatos jurdicos. A publicidade necessria compreende duas categorias: a constitutiva, sem a qual o ato no existe e a declarativa, sem a qual o ato no vale. A publicidade dos atos notariais e registrais, afirmada por lei, gera oponibilidade a todos, formal e garantidora de direitos, no h que se confundir com o termo propaganda, que se destina simples divulgao de determinado bem, provido de liberdade criativa, facilitador do trfego negocial. autenticidade substancial ao negcio causal ou ao fato jurdico de que se originam. A segurana a certeza quanto ao ato e quanto a sua eficcia e a de que o prejudicado eventual ter o seu patrimnio recomposto, na ocorrncia de prejuzo originado pelo ato praticado. A segurana dos assentos conduz eficcia, que a aptido de produzir efeitos jurdicos. Essa eficcia tem uma ao positiva e uma ao restritiva. A primeira ao produz o efeito direto de o titular ter, o seu direito juridicamente protegido e a segunda ao tem o efeito de impedir ou inibir que terceiros ofendam o seu interesse. A publicidade e segurana so mximas inafastveis dos atos que implicam em mutaes jurdico-patrimoniais relativas a imveis. O ato de registro perfectibiliza a mutao. O Registro de Imveis documental por natureza, no admitindo como nos Registros Civis declaraes verbais. Todos os atos praticados, no registro imobilirio, tm suporte em documentos pblicos ou particulares. O que so os Ttulos?

No Direito Registral Imobilirio, conceitua-se ttulo como todo documento apresentado ao Registro de Imveis, que instrumenta o direito real. fonte do registro, suporte material do ato negocial entre as partes, da ordem ou ato judicirio, devendo estar previsto em lei o seu ingresso no registro imobilirio. A Lei Federal n 6.015/73, a Lei dos Registros Pblicos, elenca, no artigo 167, os direitos registrveis, entendidos como direitos aptos ao registro. uma enumerao taxativa, deixando de fora os omitidos. Em sentido amplo, todo documento lanado no Livro de Protocolo, vale dizer prenotado, considerado Como se obtm segurana e autentici- ttulo sob a tica registral, inclusive um simples redade nos registros? querimento. Em sentido estrito, o artigo 221, da Lei dos RegisA autenticidade dos atos de registro obtida pela tros Pblicos, indica os ttulos que so admitidos ao confirmao, destes atos ou fatos jurdicos feita registro. pela autoridade, no caso o Tabelio ou Registrador, Os ttulos, quando transportados para o sistema agente delegado do Poder Pblico. a qualidade dos registrrio, exteriorizam a sua eficcia e tanto melregistradores que lhes d autenticidade. hor ser a eficcia, quanto mais coerente e preciso o O instrumento tem autenticidade, porm, o fato em sistema do registro. si pode ser contestado. Presumem-se verdadeiros os Nesse sentido, atuam os princpios norteadores do atos, documentos ou declaraes registradas, mas Registro Imobilirio, dando a qualificao registrria a presuno relativa, tendo em vista que no do do ttulo, tornando-o apto ao registro ou no. 83

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Todas as pessoas participantes do registro devem estar perfeitamente qualificadas e identificadas, para que no paire dvida quanto coincidncia do alienante atual com o adquirente anterior. A pessoa adquirente, no registro anterior, deve ser a mesma que est onerando ou alienando o imvel no registro posterior. Vale ressaltar, a importncia da especializao da hipoteca, que propicia ao proprietrio a utilizao plena da capacidade garantidora do imvel sobre mais de um dbito, permitindo constituir e registrar hipotecas sobre o mesmo bem em graus sucessivos.

SEO 3 Os Princpios de Direito Material

a) Princpio da Inscrio pelo registro do ttulo que os direitos pessoais, obrigacionais, originrios do contrato, se transformam em direito real. O direito pessoal, se transforma em direito sobre a coisa, direito real. A aquisio da propriedade um ato complexo, que se inicia com a lavratura do ttulo e se encerra com o registro. O ttulo, enquanto no levado a registro, d) Princpio da Continuidade gera somente obrigao pessoal, no se opondo a Deve existir uma cadeia de titularidades, como uma terceiros. cadeia ininterrupta de assentos onde nenhum elo translativo de direitos poder faltar, e s se far o registro de um direito, se o outorgante dele aparecer PONTO CHAVE: no registro pr-existente como seu titular. No esto sujeitos ao princpio da continuidade os O direito real resulta, portanto, da unio de dois ttulos oriundos das aquisies de particulares ao Eselementos: o ttulo causal e o registro. Os direitos tado, que tem o domnio original do territrio. Deriregistrados gozam da presuno de pertencer aos su- vam esses ttulos da fonte pura. jeitos do direito e s podem ser anulados por ao contenciosa e ordinria. presuno relativa. e) Princpio de Legalidade O nus da prova recai sobre a parte que quer can- O princpio visa a assegurar a estabilidade dos negcelar ou desconstituir o direito real registrado. cios imobilirios, em face do exame prvio da legalidade dos ttulos, que estabelece a correspondncia b) Princpio da Prioridade entre a situao jurdica e a situao registral, objetiA prioridade obtida pela precedncia na apresenta- vando a confiana do pblico no contedo do rego do ttulo no registro de imveis. istro. A primazia aparece no s para os direitos de pro- Encontra-se, o princpio da legalidade, expresso no priedade, como, tambm, para os direitos reais lim- art. 1496, do Cdigo Civil, na seo especfica do itados. registro da hipoteca, e inferida na Lei n 6015/73, no A prioridade exclusiva, quando versa sobre direitos art. 198, que dispe sobre a exigncia do registrador incompatveis, contraditrios, em que o registro de e o processo de dvida. um exclui o do outro, como no caso de dois propri- O ttulo tem tanto o sentido causal, como o sentido etrios sobre um mesmo imvel. gradual, quando documental, recaindo o exame da legalidade sobre compatveis os direitos, como nas hipotecas registra- o aspecto da sua aptido para mudar o direito real e das em graus sucessivos. sobre o aspecto de idoneidade da sua forma. O princpio da prioridade estabelecer o direito que preferir ao outro, premiando a parte diligente e pu- f) Princpio da Instncia nindo o retardatrio. O Registrador para a prtica dos atos de seu oficio depende de requisio previa feita pelo interessado. c) Princpio da Especialidade princpio comum a todos os registros e encontraO princpio da especialidade significa que toda in- se expresso no artigo 13, da Lei dos Registros Pscrio deve recair sobre um objeto precisamente blicos. individuado. necessrio identificar o imvel, que est sendo g) Princpio da Concentrao e a Matrcula objeto de registro, separando-o dos demais imveis princpio novo no direito registral imobilirio, conexistentes, por isso o termo individuado, enquanto seqncia da Lei n 6015/73, instituidora da tcnica destacado da universalidade dos demais imveis. do flio real, que organiza a publicidade imobiliria 84

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias a partir da unidade predial e sua respectiva matriz, denominada de matrcula pela Lei. Esse lanamento de atos relativos ao imvel na sua matrcula deu origem ao princpio da concentrao, que obriga a convergncia dos atos a uma determinada matrcula, em seqncia numrica de atos. A alterao efetuada no Cdigo de Processo Civil, que introduziu no processo de execuo, atravs do 4, do art. 659, o dispositivo que torna obrigatrio o registro da penhora de imvel na respectiva matrcula, enfatizou o princpio da concentrao. SEO 4 O Estatuto da Cidade Constitui-se o Estatuto da Cidade (EC) num avano social sem precedentes que tem por finalidade e objetivo, promover o planejamento urbano de forma sustentvel, tendo como meta principal qualidade de vida das pessoas que moram em aglomerados urbanos e em cidades com mais de 20.000 habitantes. Outra finalidade do Estatuto da Cidade a busca e a proteo ambiental como forma de melhorar esta qualidade de vida. Os aglomerados urbanos irregulares tm no Estatuto da Cidade uma forma legal de regularizao. PONTO CHAVE: O Estatuto da Cidade entra na fase derradeira de sua implantao. De acordo com o seu art. 50, os administradores tero o prazo de 5 anos, contados de 2001, para proceder na adequao dos Planos Diretores as regras do Estatuto da Cidade. Ao administrador pblico lhe facultado, pelos instrumentos que lhe foram outorgados pela lei, a implementar em sua cidade um planejamento urbano sustentvel buscando dar as propriedades ociosas uma funo social compulsria, acabando com os vazios urbanos e a especulao imobiliria. A implantao e o conhecimento do Estatuto da Cidade, interessa sobremaneira, tanto ao administrador pblico como ao investidor, pois, haver um conseqente novo mercado imobilirio a partir de sua implantao. Corretor de Imveis a pessoa que vive o mercado dia e noite. O empreendedor, o vendedor e o comprador sempre procuram um Corretor de Imveis para ter uma avaliao do mercado, qual o tipo de imvel que esta vendendo, qual o valor que o mercado est absorvendo, como so as propostas para compra, se parcelada, se vista, se na troca, enfim toda a srie de modalidade de negociaes que envolvem uma transao imobiliria. Por cautela e por ofcio o Corretor de Imveis conhece o suficiente a documentao do imvel que vende, um conhecimento que empresta a seus clientes formulando na prtica, inclusive contratos assumindo uma responsabilidade profissional que no sua, e que s vezes poder lev-lo a responder civil e criminalmente por este ato. ATENO! A assessoria e a confeco de contratos imobilirios so privativas do advogado. Ao corretor de imveis que no advogado a sua funo est em conhecer a documentao, e apresentar as partes, promovendo a venda e intermediao desta venda. A parte documental ser de responsabilidade de advogado. Quando no texto afirmamos que o corretor de imveis ao examinar documentaes e elaborar contratos poder ser responsabilizado civilmente, dizemos que poder responder pelo prejuzo causado a algum, e criminalmente pelo exerccio ilegal da profisso. O que muda com o Estatuto da Cidade? Com o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01, as exigncias para o exerccio da atividade de corretor de imveis ficaram maiores. Tudo o que consta no Estatuto da Cidade como instrumentos de poltica urbana dever estar vinculado ao Plano Diretor das cidades. Assim, os Corretores de Imveis a partir de agora devero ter como instrumento de trabalho o Plano Diretor das cidades que atuam, isto porque, na hiptese de incidir sobre determinada rea alguns destes instrumentos de poltica urbana, o valor do imvel reduzir em mais de 50%.

Exemplos: Numa rea em que o municpio Qual o profissional liberal que est mais indicou no Plano Diretor como rea para Parcelaligado rea imobiliria? mento Compulsrio do Solo, o proprietrio ter, Esta pergunta no to difcil de ser respondida. O a partir da notificao, o prazo de 1 (um) ano para 85

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias apresentar o projeto. Mesmo que proceda na venda durante este ano, o prazo no deixa de correr. Se o proprietrio no apresentar o projeto, a rea passa a ser tributada com o IPTU progressivo, que pode alcanar at 15% do valor do imvel ao ano. Outro exemplo o chamado direito de preempo, que vem a ser a preferncia igual a do locatrio ou do condmino. Se a Prefeitura incluir no Plano Diretor imvel em que v exercer o direito de preferncia na compra contra terceiros, este imvel sem dvida alguma sofrer uma desvalorizao tamanha, que capaz de sequer ter comprador para ele. Antes da vigncia do Estatuto da Cidade bastava buscar a viabilidade no Municpio, ou ento consultar sobre o ndice e a vocao do local para construo, se comercial, misto ou residencial. Agora se incorpora na vida do corretor de imveis uma rotina maior, que o dia-a-dia com o Plano Diretor para cumprir fielmente o seu trabalho de intermediao imobiliria. De resto dever o Corretor de Imvel ficar atento implantao do Estatuto da Cidade e participar das audincias pblicas, conferncias e palestras que o Poder Pblico est obrigado por lei a promover para completar o processo legislativo. actersticas locais. VI. Ordenao e controle do uso do solo, de forma a evitar: a) a utilizao inadequada dos imveis urbanos; b) a proximidade de usos incompatveis ou inconvenientes; c) o parcelamento do solo, a edificao ou o uso excessivos ou inadequados em relao infra-estrutura urbana; d) a instalao de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como plos geradores de trfego, sem a previso da infra-estrutura correspondente; e) a reteno especulativa de imvel urbano, que resulte na sua subutilizao ou no utilizao; f) a deteriorao das reas urbanizadas; g) a poluio e a degradao ambiental.

VII. Integrao e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o desenvolvimento socioeconmico do Municpio e do territrio sob sua rea de influncia. VIII. Adoo de padres de produo e consumo de bens e servios e de expanso urbana compatveis com os limites da sustentabilidade amQuais as diretrizes da poltica urbana biental, social e econmica do Municpio e do territrio sob sua rea de influncia. definida pelo Estatuto das Cidades? IX. Justa distribuio dos benefcios e nus I. Garantia do direito a cidades sustentveis, decorrentes do processo de urbanizao. X. Adequao dos instrumentos de poltica entendido como o direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infra-estrutura urbana, econmica, tributria e financeira e dos gastos pao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e blicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos geradores de ao lazer, para as presentes e futuras geraes. II. Gesto democrtica por meio da partici- bem-estar geral e a fruio dos bens pelos diferentes pao da populao e de associaes representativas segmentos sociais. XI. Recuperao dos investimentos do Poddos vrios segmentos da comunidade na formulao, execuo e acompanhamento de planos, programas er Pblico de que tenha resultado a valorizao de imveis urbanos. e projetos de desenvolvimento urbano. XII. Proteo, preservao e recuperao do III. Cooperao entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no pro- meio ambiente natural e construdo, do patrimnio cesso de urbanizao, em atendimento ao interesse cultural, histrico, artstico, paisagstico e arqueolgico. social. XIII. Audincia do Poder IV. Planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuio espacial da populao e das Pblico municipal e da populao atividades econmicas do Municpio e do territrio interessada nos processos de sob sua rea de influncia, de modo a evitar e corrigir implantao de empreendimentos as distores do crescimento urbano e seus efeitos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construdo, o connegativos sobre o meio ambiente. V. Oferta de equipamentos urbanos e comu- forto ou a segurana da populao. XIV. Regularizao fundiria e urbanizao nitrios, transporte e servios pblicos adequados aos interesses e necessidades da populao e s car- de reas ocupadas por populao de baixa renda me 86

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias diante o estabelecimento de normas especiais de urbanizao, uso e ocupao do solo e edificao, consideradas a situao socioeconmica da populao e as normas ambientais. XV. Simplificao da legislao de parcelamento, uso e ocupao do solo e das normas edilcias, com vistas a permitir a reduo dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais. XVI. Isonomia de condies para os agentes pblicos e privados na promoo de empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanizao, atendido o interesse social. al? Quais as competncias do Poder Federc) zoneamento ambiental; d) plano plurianual; e) diretrizes oramentrias e oramento anual; f) gesto oramentria participativa; g) planos, programas e projetos setoriais; h) planos de desenvolvimento econmico e social; IV. Institutos tributrios e financeiros: a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU; b) contribuio de melhoria; c) incentivos e benefcios fiscais e financeiros; V. Institutos jurdicos e polticos:

a) desapropriao; b) servido administrativa; c) limitaes administrativas; Compete Unio, entre outras atribuies de inter- d) tombamento de imveis ou de mobilirio urbano; e) instituio de unidades de conservao; esse da poltica urbana: f) instituio de zonas especiais de interesse social; I. Legislar sobre normas gerais de direito ur- g) concesso de direito real de uso; h) concesso de uso especial para fins de moradia; banstico. II. Legislar sobre normas para a cooperao i) parcelamento, edificao ou utilizao compulentre a Unio, os Estados, o Distrito Federal e os srios; Municpios em relao poltica urbana, tendo em j) usucapio especial de imvel urbano; vista o equilbrio do desenvolvimento e do bem-estar k) direito de superfcie; l) direito de preempo; em mbito nacional. III. Promover, por iniciativa prpria e em m) outorga onerosa do direito de construir e de alconjunto com os Estados, o Distrito Federal e os terao de uso; Municpios, programas de construo de moradias n) transferncia do direito de construir; e a melhoria das condies habitacionais e de sanea- o) operaes urbanas consorciadas; p) regularizao fundiria; mento bsico. IV. Instituir diretrizes para o desenvolvim- q) assistncia tcnica e jurdica gratuita para as coento urbano, inclusive habitao, saneamento bsico munidades menos favorecidas; r) referendo popular e plebiscito; e transportes urbanos. VI. Estudo prvio de impacto ambiental V. Elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenao do territrio e de desenvolvim- (EIA) e estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV). ento econmico e social. Quais os instrumentos da poltica urbano que sero utilizados? I. Planos nacionais, regionais e estaduais de ordenao do territrio e de desenvolvimento econmico e social. II. Planejamento das regies metropolitanas, aglomeraes urbanas e micro regies. III. Planejamento municipal, em especial: a) plano diretor; b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo; Quando se considera um imvel subutilizado? Considera-se subutilizado o imvel cujo aproveitamento seja inferior ao mnimo definido no plano diretor ou em legislao dele decorrente. bano? O que o usucapio de um imvel ur-

Aquele que possuir como sua rea ou edificao urbana de at duzentos e cinqenta anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para

87

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. As reas urbanas com mais de duzentos e cinqenta metros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, so susceptveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro imvel urbano ou rural. o? Em que consiste o Direito de PreempPara os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento a relao entre a rea edificvel e a rea do terreno. O plano diretor poder fixar coeficiente de aproveitamento bsico nico para toda a zona urbana ou diferenciado para reas especficas dentro da zona urbana. O plano diretor definir os limites mximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada rea. O plano diretor poder fixar reas nas quais poder ser permitida alterao de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficirio. Qual a possibilidade de transferncia do direito de construir? A Lei municipal, baseada no plano diretor, poder autorizar o proprietrio de imvel urbano, privado ou pblico, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pblica, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislao urbanstica dele decorrente, quando o referido imvel for considerado necessrio para fins de: I. Implantao de equipamentos urbanos e comunitrios. II. Preservao, quando o imvel for considerado de interesse histrico, ambiental, paisagstico, social ou cultural. III. Servir a programas de regularizao fundiria, urbanizao de reas ocupadas por populao de baixa renda e habitao de interesse social. A mesma faculdade poder ser concedida ao proprietrio que doar ao Poder Pblico seu imvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III. O que a Lei estabelece sobre o impacto de vizinhana?

O direito de preempo confere ao Poder Pblico municipal preferncia para aquisio de imvel urbano objeto de alienao onerosa entre particulares. A Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitar as reas em que incidir o direito de preempo e fixar prazo de vigncia, no superior a cinco anos, renovvel a partir de um ano aps o decurso do prazo inicial de vigncia. O direito de preempo fica assegurado durante o prazo de vigncia fixado na forma acima, independentemente do nmero de alienaes referentes ao mesmo imvel. O direito de preempo ser exercido sempre que o Poder Pblico necessitar de reas para: I. Regularizao fundiria. II. Execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social. III. Constituio de reserva fundiria. IV. Ordenamento e direcionamento da expanso urbana. V. Implantao de equipamentos urbanos e comunitrios. VI. Criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes. VII. Criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental. VIII. Proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico.

A Lei municipal definir os empreendimentos e atividades privadas ou pblicas em rea urbanas que dependero de elaborao de estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV) para obter as licenas ou autorQuais as condies do direito de con- izaes de construo, ampliao ou funcionamento a cargo do Poder Pblico municipal. struir? O EIV ser executado de forma a contemplar os O plano diretor poder fixar reas nas quais o direito efeitos positivos e negativos do empreendimento ou de construir poder ser exercido acima do coefici- atividade quanto qualidade de vida da populao ente de aproveitamento bsico adotado, mediante residente na rea e suas proximidades, incluindo a anlise, no mnimo, das seguintes questes: contrapartida a ser prestada pelo beneficirio. 88

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias I. Adensamento populacional. II. Equipamentos urbanos e comunitrios. III. Uso e ocupao do solo. IV. Valorizao imobiliria. V. Gerao de trfego e demanda por transporte pblico. VI. Ventilao e iluminao. VII. Paisagem urbana e patrimnio natural e cultural. Qual a importncia do Plano Diretor? A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidados quanto qualidade de vida, justia social e ao desenvolvimento das atividades econmicas. O plano diretor, aprovado por lei municipal, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e expanso urbana. O plano diretor parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes oramentrias e o oramento anual incorporar as diretrizes e as prioridades nele contidas. O plano diretor dever englobar o territrio do Municpio como um todo. O plano diretor obrigatrio para cidades: I. Com mais de vinte mil habitantes. II. Integrantes de regies metropolitanas e aglomeraes urbanas. III. Integrantes de reas de especial interesse turstico. IV. Inseridas na rea de influncia de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de mbito regional ou nacional. O plano diretor dever conter no mnimo: I. A delimitao das reas urbanas onde poder ser aplicado o parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios, considerando a existncia de infra-estrutura e de demanda para utilizao, na forma do art. 5o desta Lei. II. Sistema de acompanhamento e controle. Como se instaura a gesto democrtica numa cidade? Para garantir a gesto democrtica da cidade, devero ser utilizados, entre outros, os seguintes instrumentos: I. rgos colegiados de poltica urbana, nos nveis nacional, estadual e municipal. II. Debates, audincias e consultas pblicas. III. Conferncias sobre assuntos de interesse urbano, nos nveis nacional, estadual e municipal. IV. Iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano. No mbito municipal, a gesto oramentria participativa incluir a realizao de debates, audincias e consultas pblicas sobre as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes oramentrias e do oramento anual, como condio obrigatria para sua aprovao pela Cmara Municipal. Os organismos gestores das regies metropolitanas e aglomeraes urbanas incluiro obrigatria e significativa participao da populao e de associaes representativas dos vrios segmentos da comunidade, de modo a garantir o controle direto de suas atividades e o pleno exerccio da cidadania. RESUMO Os servios Notariais e de Registro existem em nosso Pas desde o sculo XIX, com a finalidade de dar publicidade, autenticidade, segurana e eficcia aos atos que so levados a registro, assegurando aos usurios a Paz Jurdica almejada por todos, uma vez que o Notrio e o Registrador trabalham na preveno de litgios, ao passo que o Magistrado atua na ruptura da ordem jurdica, buscando o seu restabelecimento. Os servios Notariais e de Registro so descentralizados e exercidos em carter privado, por delegao do Poder Pblico, mediante concurso de provas e ttulos, promovido pelo Poder Judicirio, que fiscaliza os atos nos termos da lei. Essas atividades pertencem ao Estado, no Brasil e no Mundo. Porm, no que se refere ao Registro de Imveis, alguns Pases preferem no exercer diretamente a atividade - como por exemplo no Brasil, no Chile e no Equador aqui na Amrica e na Espanha e parte da Itlia, no continente europeu -, delegando a uma pessoa natural, profissional do Direito, via de regra, a qual responde civil, administrativa e criminal pelos danos causados a terceiros. O Registrador Imobilirio independente no exerccio das suas atribuies, em funo do que dispe o artigo 236, da Constituio Federal de 198812, cuja regulamentao se deu com a Lei n 8.935/94, modificando e fortalecendo o regime jurdico dessas relevantes atividades e, assim, consolidando sua

89

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias independncia funcional. Os Registradores e Notrios no precisam se submeter corriqueiramente seus atos ao controle do Poder Judicirio, a exemplo da homologao da contratao de funcionrios, abertura de livros etc., hoje apropriadamente abolidas.
12 Art. 236. Os servios notariais e de registro so exercidos em carter privado, por delegao do Poder Pblico. 1 - Lei regular as atividades, disciplinar a responsabilidade civil e criminal dos notrios, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definir a fiscalizao de seus atos pelo Poder Judicirio. 2 - Lei federal estabelecer normas gerais para fixao de emolumentos relativos aos atos praticados pelos servios notariais e de registro. 3 - O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso pblico de provas e ttulos, no se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoo, por mais de seis meses. Em 2 de agosto de 2004, foi sancionada a Lei n 10.931, que disps sobre o patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias, Letra de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Bancrio, bem como alterou o Decreto-Lei no 911/69, as Leis nmeros 4.591/64, 4.728/65, 10.406/02, 6.015/73 e deu outras providncias. Houve alterao nos artigos 212 ao 214, da Lei dos Registros Pblicos LRP (Lei n 6.015/73), no que se refere ao procedimento de RETIFICAO no Registro Imobilirio, at ento burocrtico, moroso e dispendioso, pois, via de regra, o procedimento era judicial. Segundo o caput do artigo 212, se o registro ou a averbao for omissa, imprecisa ou no exprimir a verdade, a retificao ser feita pelo Oficial do Registro de Imveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificao por meio de procedimento judicial. J o pargrafo nico estabelece que a opo pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 no exclui a prestao jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. Dos referidos enunciados conclui-se o seguinte: que a retificao poder ser tanto de registro, quanto de averbao e ainda de matrcula; devero ser observados os princpios da territorialidade e da rogao, em alguns casos; e, a jurisdicionalizao passou a ser uma faculdade do interessado e da parte prejudicada, no mais compulsria. O artigo 214 da LRP traz a possibilidade de o juiz determinar o bloqueio da matrcula quando uma demanda anulatria de registro/averbao ensejar possveis danos de difcil reparao, impossibilitando o lanamento de qualquer ato registral. Assim, analisando a Lei n 10.931/04 e sabendo que o Registrador Imobilirio um profissional do Direito dotado de f pblica, entende-se que ele poder realizar retificaes desde que esteja convencido das provas apresentadas, independentemente da participao do digno rgo do Ministrio Pblico e do excelso Poder Judicirio. Todavia, havendo impugnao, remeter o processo ao juiz competente que o decidir. Diante do exposto, havendo consenso entre as partes, todas as hipteses de retificaes constantes do artigo 213 da LRP podero ensejar a averbao de retificao pelo prprio Oficial, aclamando uma verdadeira autonomia registral face nova realidade jurdica outorgada ao Registrador de Imveis. Porm, pode-se afirmar que em no havendo acordo ou havendo prejuzo ao confrontante, caber ao Judicirio decidir.

REFERNCIAS
CONSTITUIO FEDERAL DO BRASIL. So Paulo: Edipro, 2000. NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO. So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2003. FILHO, Pedro Paulo. As Aes na Locao Imobiliria Urbana. Rio de Janeiro: Ed. LED, 1999. JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira. Aspectos Jurdicos dos Negcios Imobilirios. Rio de Janeiro: Ed. LED, 2003. JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira. Teoria e Prtica do Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Ed. LED, 2002. AGIARIAN, Hercules. Curso de Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2000. 98 Direito e Legislao Centro de Educao Tecnolgica Repblica ALMEIDA, Maria Ceclia Ladeira. Retificao de reas no Registro Imobilirio. So Paulo: Jurcia Brasileira, 1999. BERSONI, Darcy. Direitos Reais. So Paulo: Saraiva, 1999. CARVALHO, Afrnio. Registro de Imveis. Rio de Janeiro: Forense, 1998. LIMA, Frederico Henrique Viegas. Da Alienao Fiduciria em Garantia da Coisa Imvel. Paran: Juru, 1999. ORLANDI NETO, Narciso. Ratificao do Registro de Imveis. So Paulo: Oliveira Mendes, 1999. PEREIRA. Caio Mario da Silva. Condomnios e Incorporaes. Rio de Janeiro: Forense, 1996. PEREIRA. Lafayete Rodrigues. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1995. RIOS. Arthur. Manual de Direito Imobilirio. Paran: Juru, 1999. TEPEDINO. Gustavo. Multipropriedade Imobiliria. So Paulo: Saraiva, 2000.

90

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

EXERCCIOS Direito 1 Nas locaes residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ao superior a 30 meses, o imvel poder ser retomado no seguinte caso: a) b) c) d) e) Em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e de mais encargos Morte do fiador Exonerao do fiador Alienao de imvel Ausncia, interdio, falncia ou insolvncia do fiador

2 O ITBI um imposto arrecadado: a) b) c) d) e) Pelo cartrio de Registro Civil Pelo Governo Estadual Pelo Governo Federal Pela Prefeitura Municipal Nenhuma das alternativas acima esto corretas

3 Em que consiste a denncia vazia? a) b) c) d) e) O retomante alegando necessidade de usar o imvel, se estiver ocupado Na retomada do imvel pelo proprietrio sem justificativa expressa Num mtuo acordo Em uma responsabilidade ou garantia assumida por terceira pessoa No pagamento do prmio do seguro, cedido por uma seguradora

4 O DIMOB uma (a): a) b) c) d) e) Imposto arrecadado pelo governo federal Imposto arrecadado pelo governo estadual Departamento estadual de regulamentao de imveis Declarao sobre as atividades imobilirias Todas as alternativas acima esto corretas

5 O registro geral de imveis foi institudo no Brasil em 1864 com o objetivo de: a) b) c) d) e) Registrar os bens adquiridos Publicidade formal Cobrar impostos advindos da aquisio de bens Controlar a emisso escrituras Nenhuma das alternativas acima esto corretas

91

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias 6 A locao temporria de imvel no perodo de frias ou feriados prolongados, algumas vezes pode se transformar em um grande problema. Que cuidados se deve tomar para que isto no acontea? a) b) c) d) e) Ler atentamente as regras bem definidas na lei do inquilinato Seguir normas claras contidas no Cdigo Civil Brasileiro Ler as normas previstas no Cdigo de Processo Civil Seguir o Cdigo de Defesa do Consumidor Somente por determinao do poder pblico atravs de uma ao jurdica

7 O sistema financeiro de habitao formado por recursos do: a) b) c) d) e) BNH, rgos federais, estaduais, municipais rgos federais, estaduais, municipais e sistema financeiro Cadernetas de poupana e FGTS rgos federais e sistema financeiro FAT e INSS

8 Como podemos definir o dano difuso? a) b) c) d) e) Com uma avaliao do preo de maneira unilateral Quando um imvel locado para utilizao de uma empresa qualquer considerado no residencial Como sendo uma recusa em permitir reforma determinada pelo poder pblico Pela renncia do imvel Quando ocorre um prejuzo de um nmero indeterminado de pessoas

9 A existncia legal da pessoa jurdica s comea com o registro de seus atos constituintes. Estes registros so feitos: a) b) c) d) e) Na junta comercial do estado No conselho dos contribuintes Na prefeitura municipal No cartrio de registro de imveis Nenhuma das alternativas acima esto corretas

10 No contrato de locao. Pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia: a) Seguro de fiana locatcia b) Pagamento de salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio c) Manuteno e constituio de fundo de reserva d) Imposto e taxas de administrao imobiliria e) Cauo, fiana e seguro de fiana locatcia

92

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

93

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

94

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

NDICE OPERAES IMOBILIRIAS 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. O CORRETOR DE IMVEIS ..........................................................................101 O corretor de Imveis Os Orgos de Classe O Trabalho do Corretor de Imveis O Cdigo de tica O IMVEL E O DIREITO DAS COISAS.......................................................109 O Imvel e o Direito das Coisas Os Direitos Reais do Gozo e Fruio Os Direitos Reais em Dispor em Venda ou Aquisio A COMERCIALIZAO DO IMVEL ........................................................117 Os Contratos nas Transaes Imobilirias Os Honorrios A Documentao Os Registros de Imveis A Avaliao do Imvel A Intermediao Imobiliria TRANSAES IMOBILIRIAS.......................................................................131 A Incorporao Imobiliria Os Sistemas de Financiamento Imobilirio O Planejamento das Cidades A Legislao Ambiental Loteamentos Rurais e Urbanos ADMINISTRAO IMOBILIRIA ..............................................................143 Locao Predial Urbana A Lei do Inquilinato Tributos, Impostos e Contribuies de Melhoria Administrao Imobiliria

EXERCCIOS (QUESTES OBJETIVAS)...............................................................157

95

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

96

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

INTRODUO

A disciplina de Operaes Imobilirias talvez seja a que mais interesse vai despertar em voc. Obviamente ela o centro das atenes de todo profissional que deseja um dia ser u m Corretor de Imveis reconhecido e valorizado pelo mercado. Este profissional, devidamente especializado e habilitado atuar como mediador nas diversas transaes imobilirias existentes. Ele informar aos interessados as condies e vantagens do mercado, promovendo o acordo de vontades para a celebrao de um negcio, atravs de um contrato. Todos estes procedimentos, os cuidados necessrios, a legislao em vigor e o Cdigo de tica do profissional, sero estudados nesta disciplina. Portanto, tenho certeza de que voc aproveitar muito todos os contedos aquiapresentados.

97

98

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias sionais, mas s em 1978, com a nova lei, que os Conselhos Regional e Federal foram criados e com isto a profisso ganhou maior controle e regulamentao. Qual a Lei que vigora atualmente? O Decreto 81.871/78 regulamenta a Lei 6.530, disciplinando a profisso de Corretor de Imveis e o funcionamento dos rgos de fiscalizao. Voc sabe quem pode exercer a profisso de corretor de imveis? Somente nos casos descritos a seguir permitido atuar como corretor de imveis:

UNIDADE 1 O Corretor de Imveis SEO 1 O Corretor de Imveis

Voc sabia que o corretor de imveis um profissional liberal, com atividade profissional regulamentada por Lei Federal, subordinada fiscalizao I. Ao possuidor do ttulo de Tcnico em pelo Conselho Regional de Corretores de Imveis Transaes Imobilirias, inscrito no Conselho Re CRECI? gional de Imveis da jurisdio; II. Ao Corretor de Imveis inscrito nos ter ATENO! mos da Lei 4.116 de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidao de sua inscrio. Alm Sua profisso reconhecida pela Lei 6.530 e regula- desta Lei, existe a Resoluo do Conselho Federal mentada pelo decreto 81.871 de 29/06/1978. de Corretores de Imveis (Cofeci) N 695/2001, O corretor de imveis pode exercer sua profisso que considera equiparado ao ttulo de Tcnico em como autnomo, acertando sua remunerao atravs Transaes Imobilirias, para fins de inscrio nos de seus contratos particulares com seus clientes, re- Conselhos Regionais de Corretores de Imveis: speitando a tabela homologada pelas entidades da III. Ao possuidor dos Diplomas conferidos classe. a concluintes de Cursos de Graduao de Bacharel Voc poder tambm ser dono de imobiliria ou em Cincias Imobilirias e de Cursos Superiores Setrabalhar em uma, como profissional autnomo, di- qenciais de Cincias Imobilirias ou de Gesto de vidindo com esta os frutos de seu trabalho, uma vez Negcios Imobilirios. que a mesma dever dar todo o suporte para o pleno exerccio profissional. Voc poder trabalhar como Como o processo de inscrio no ConIncorporador Imobilirio e tambm como Admin- selho Regional? istrador de Condomnios Residenciais e Imveis de terceiros. A inscrio do Corretor de Imveis e da pessoa jurdiNo Cdigo Civil, as funes do Corretor aparecem ca ser efetuada no Conselho Regional da jurisdio. assim descritas: As pessoas jurdicas inscritas no Conselho Regional Art. 722: de Corretores de Imveis sujeitam-se aos mesmos Pelo contrato de corretagem, uma pes- deveres e tm os mesmos direitos das pessoas fsicas soa, no ligada a outra em virtude de mandato, de nele inscritas. Estas devero ter como scio-gerente prestao de servios ou por qualquer relao de de- ou diretor, um corretor de imveis, individualmente pendncia, obriga-se a obter para a segunda um ou inscrito. Ao Corretor de Imveis inscrito ser fornemais negcios, conforme as instrues recebidas cida a Carteira de Identidade Profissional, numerada em cada Conselho Regional. Qual a primeira Lei que regulamentou a profisso do Corretor de Imveis? Quais os direitos do Corretor de Imveis na sua atividade? A primeira Lei que regulamentou a profisso de Corretor de Imveis foi a Lei 4.116/62 de 1962. Esta lei a) Exerccio legal da profisso. foi promulgada por esforo de associaes profis- b) Receber comisso sobre as transaes imobilirias 99

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias efetuadas. c) Associar-se a Sindicato de categoria profissional. Quais os direitos do Corretor de Imveis quanto ao Creci? a) Recebimento de Carteira de Identidade Profissional. b) Votar e ser votado para o Conselho Regional e Federal da categoria. Quais os deveres do Corretor de Imveis na sua atividade? a) Zelar sobre a tica nas Transaes Imobilirias. b) Denunciar ao Conselho Regional de Corretores de Imveis, o exerccio ilegal da profisso. c) Zelar e proteger as informaes dos clientes confiadas em sigilo a sua pessoa. d) Zelar e prestigiar as entidades de classe, contribuindo e participando das mesmas. e) Conhecer todas a Legislao que rege as Transaes Imobilirias. f) Fornecer toda a documentao do imvel ao adquirente para que este examine antes de ser lavrada escritura. g) Examinar toda a documentao do imvel, bem como apresent-la aos possveis adquirentes. h) Combinar o preo e as condies de venda. i) Proceder avaliao do imvel a ser vendido. j) Firmar contrato relativo sua prestao de servio. k) Encaminhar ao vendedor as propostas oferecidas pelos candidatos compra. l) Emitir recibo de sinal ou de princpio de pagamento Quais os deveres do Corretor de Imveis quanto ao Creci? a) O nmero da inscrio do Corretor de Imveis ou da pessoa jurdica dever constar obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo atividade profissional. b) Somente poder anunciar publicamente, o Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver contrato escrito de mediao ou autorizao escrita para alienao do imvel anunciado. c) O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condio para o exerccio da profisso de Corretor de Imveis e da pessoa jurdica. Quais as proibies e as penalidades a que est sujeito o Corretor de Imveis? a) Multa correspondente ao valor da anuidade, ser aplicada ao Corretor de Imveis ou pessoa jurdica, que deixar de votar sem causa justificada. b) Sano disciplinar fixada pelo Conselho Federal, ser aplicada ao Corretor de Imveis ou pessoa jurdica, nos seguintes casos de infrao disciplinar: I. transgredir normas de tica profissional. II. prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhes forem confiados. III. exercer a profisso quando impedido de faz-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exerccio aos no inscritos ou impedidos. IV. anunciar publicamente proposta de transao a que no esteja autorizado atravs de documento escrito. IV. fazer anncio ou impresso relativo atividade profissional sem mencionar o nmero de inscrio. VI. anunciar imvel loteado ou em condomnio sem mencionar o nmero do registro do loteamento ou da incorporao no Registro de Imveis. VII. violar o sigilo profissional. VIII. negar aos interessados, prestao de contas ou recibos de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer ttulo. IX. violar obrigao legal concernente ao exerccio da profisso. X. praticar, no exerccio da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contraveno. XI. deixar de pagar contribuies ao Conselho Regional. XII. recusar ou facilitar a terceiros, transaes ilcitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros. XIII. recusar a apresentao da Carteira de Identidade Profissional, quando couber. Quais as sanes disciplinares que o Corretor de Imveis est sujeito? A sano disciplinar aplicvel ser decidida pelo Conselho, orientado pelas circunstncias de cada

100

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias caso, de modo a considerar leve ou grave a falta. A reincidncia na mesma falta determinar a agravao da penalidade. A multa poder ser acumulada com outra penalidade, e na hiptese de reincidncia, aplicar-se em dobro. A pena de suspenso ser anotada na Carteira Profissional de Corretor de Imveis ou responsvel pela pessoa jurdica e se este no apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poder convert-la em cancelamento de registro. Os tipos de sanes disciplinares so os seguintes: I. Advertncia verbal. II Censura. III.Multa. IV.Suspenso da inscrio, at 90 (noventa) dias. V.Cancelamento da inscrio, com apreenso da carteira profissional. SEO 2 Os rgos de Classe Voc j sabe que a profisso de Corretores de Imveis regulamentada por Lei Federal, normalizada e fiscalizada pelo Conselho Federal de Corretores de Imveis COFECI e pelos Conselhos Regionais CRECI. Estas entidades so autarquias, subordinadas ao Ministrio do Trabalho e ao Tribunal de Contas da Unio. H tambm as representaes profissionais, tais como associaes, sindicatos e tambm as cmaras setoriais. c) Elaborar contratos padro para as atividades de corretagem. d) Fixar multas e anuidades. SAIBA MAIS: Pesquise maiores informaes sobre legislao diretamente no Site do COFECI:www.cofeci.gov.br Quais as competncias do COFECI ? O Conselho Federal de Corretores de Imveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exerccio da profisso de Corretor de Imveis, em todo territrio nacional. Compete ao Conselho Federal: I. Eleger sua diretoria. II. Elaborar e alterar seu regimento. III. Exercer funo normativa, baixar resolues e adotar providncias realizao dos objetivos institucionais.
Autarquia: Entidade com relativa autonomia de um ramo da administrao pblica que atua sem interferncia do governo.

IV. Instituir o modelo das carteiras de identidade profissional e dos certificados de inscrio. V. Autorizar a sua diretoria e adquirir e onerar bens imveis. VI Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas de sua diretoria, bem como elaborar a previso oramentria para o exerccio seguinte. VII Criar e extinguir conselhos regionais e Qual a funo e como atua o COFECI ? sub regies, fixando-lhes sede e jurisdio. VIII. Baixar normas de tica profissional. O COFECI um rgo que disciplina e fiscaliza IX. Elaborar contrato padro para os sera profisso e o exerccio das atividades dos Corre- vios de corretagem de imveis de observncia obtores de Imveis. uma pessoa jurdica, na forma rigatria pelos de autarquia, portanto de direito pblico, e vinculada inscritos. ao Ministrio do Trabalho e de acordo com a Lei X. Fixar multas, anuidades e emolumentos 6530/78, tem autonomia administrativa, operacio- devidos aos conselhos regionais. nal e financeira. Por ter atuao a nvel federal, sua XI. Decidir as dvidas suscitadas pelos consede e foro so no Distrito Federal, sendo composto selhos regionais. por dois representantes, efetivos e suplentes, de cada XII. Julgar os recursos das decises dos conConselho Regional. Dentre as principais atividades selhos regionais. do COFECI esto: XIII. Elaborar o regimento padro dos cona) Criar e extinguir Conselhos Regionais e sub- selhos regionais regies, fixando-lhes a XIV. Homologar o regimento dos conselhos sede e a jurisdio. regionais. b) Baixar normas de tica profissional. XV. Aprovar o relatrio anual, o balano e as 101

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias contas dos conselhos regionais. XVI. Credenciar representantes junto aos conselhos regionais, para verificao de irregularidades e pendncias acaso existentes. XVII. Intervir, temporariamente nos conselhos regionais, nomeando diretoria provisria, at que seja regularizada a situao ou, se isso no ocorrer, at o trmino do mandato, se for comprovada irregularidade na administrao ou se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuies. XVIII.Destituir diretor do conselho regional, por ato de improbidade no exerccio de suas funes. XIX. Promover diligncias, inquritos ou verificaes sobre o funcionamento dos conselhos regionais e adotar medidas para sua eficincia e regularidade. XX.Deliberar sobre casos omissos. XXI. Representar em juzo ou fora dele, em todo territrio nacional, os legtimos interessados da categoria profissional. selho Federal. Eles tero sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos Estados, a critrio do Conselho Federal. Os Conselhos Regionais sero compostos por 27 (vinte e sete) membros, efetivos e suplentes eleitos: 2/3 (dois teros) eleitos por votao secreta em Assemblia Geral, especificamente convocada para esse fim. Compete ao Conselho Regional: I. Eleger sua Diretoria. II. Aprovar seu regimento, de acordo com o Regimento padro elaborado pelo Conselho Federal. III. Fiscalizar o exerccio profissional na rea de sua jurisdio IV. Cumprir e fazer cumprir as resolues do Conselho Federal. V. Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar as medidas destinadas efetivao da sua receita e a do Conselho Federal. VI. Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas de sua Diretoria, bem como a previso oramentria para o exerccio seguinte, submetendo essa matria considerao do Conselho Federal. VII. Propor a criao de sub-regies,em diComo atua o Conselho Regional de Cor- vises territoriais que tenham um nmero mnimo retor de Imveis? de Corretores de Imveis, fixado pelo Conselho Federal. O CRECI o rgo de fiscalizao e controle a nvel VIII. Homologar, obedecidas s peculiariestadual e regional. uma autarquia (rgo de direito dades locais, tabelas de preos de servios de corretapblico, prestando contas ao Tribunal de Contas da gem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas Unio), e subordinado ao COFECI e ao Ministrio pelos sindicatos respectivos. do Trabalho. IX. Decidir sobre os pedidos de inscrio de Sua diretoria composta por vinte e sete mem- Corretores de Imveis e de pessoas jurdicas. bros efetivos, eleitos por votao dos Corretores de X. Organizar e manter e registro profissional Imveis. das pessoas fsicas e jurdicas inscritas; Sua principal funo fiscalizar o exerccio profis- XI. Expedir carteiras de Identidade Profissional e zelar pela tica nas negociaes imobilirias, sional e Certificado de Inscrio. protegendo a sociedade. Suas principais atividades XII. Impor as sanes previstas pelo regulaso: mento. a) Decidir sobre os pedidos de inscrio de corretor XIII. Ba ixar resolues, no mbito de de imveis e de pessoas jurdicas. sua competncia. b) Organizar e manter o registro profissional e de XIV. Representar em juzo ou fora dele, na pessoas fsicas e jurdicas inscritas. rea de sua jurisdio, os legtimos interesses da catc) Expedir carteiras profissionais e certificados de egoria profissional. inscrio. XV Eleger, dentre seus membros, representd) Impor sanes previstas na lei. antes, efetivos e suplentes, que comporo o Consele) Baixar sanes no mbito de sua competncia. ho Federal. XVI. Promover, perante juzo competente, Quais as competncias do CRECI ? cobrana das importncias correspondentes a anuidades, multas e emolumentos, esgotados meios de Os Conselhos Regionais de Corretores de Imveis cobrana amigvel. tem por finalidade, fiscalizar o exerccio profissional na rea de sua jurisdio, sob superviso do ConQue outros rgos representativos do 102

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Corretor de Imveis existem? Federao Nacional dos Corretores de Imveis FENACI o rgo onde esto congregados todos os Sindicatos de Corretores de Imveis do Brasil. A FENACI desenvolve polticas de atuao conjunta em nvel federal, visando valorizar a profisso de Corretor de Imveis. Sindicato dos Corretores de Imveis SINDIMVEIS Segundo a CLT (Consolidao das Leis do Trabalho), todo o profissional tem direito livre sindicalizao. O Sindicato dos Corretores de Imveis o Sindimveis. Normalmente os Sindimveis funcionam a nvel estadual, mas podem ser de nvel municipal ou a nvel regional. O Sindicato representa a classe de corretores em suas demandas junto sociedade, municpio, estado, sindicatos patronais e organismos reguladores da profisso, tais como o CRECI e o COFECI. O Sindimveis tem eleio a cada 03 (trs) anos e todos os associados podem votar e serem votados conforme o estatuto da entidade. Associao dos Corretores de Imveis A Associao dos Corretores de Imveis composta, normalmente, por agremiaes municipais, onde os corretores se renem para fortalecer sua profisso e ganhar representatividade junto aos rgos municipais, cartrios, sindicato e conselhos regionais. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis Comerciais e Residenciais SECOVI Sindicato das Empresas Imobilirias e Condomnios Residenciais, sua funo organizar a classe para ter maior representatividade na sociedade, atuando de forma conjunta, prestando assistncia jurdica, representao poltica, promovendo estudos de mercado, ciclo de palestras e outros eventos. Sindicato da Construo Civil SINDUSCON o Sindicato patronal das empresas de Construo Civil, representa empresas do setor, voltadas construo de imveis residenciais, comerciais, industriais, de habitao popular e de obras pblicas. Realiza trabalho institucional junto ao governo, em busca de melhores condies para o desenvolvimento da atividade de suas empresas associadas e para o segmento. Cmara do Mercado Imobilirio CMI As cmaras do mercado imobilirio so associaes de empresrios do ramo imobilirio, englobando os segmentos de administrao de imveis, corretagem, construo, incorporao e loteamento. As cmaras promovem as mais diversas atividades de apoio e pesquisa do mercado imobilirio, propiciando aos seus associados uma serie de informaes e estudos, auxiliando-os na tomada de decises. SEO 3 O Trabalho do Corretor de Imveis O Compete ao Corretor de Imveis exercem a intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis e opina quanto comercializao imobiliria. No Cdigo Civil Brasileiro o trabalho, assim descrito: Art. 723: O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia e prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbncia. As atribuies de um Corretor de Imveis podero tambm ser exercidas por pessoas jurdicas, devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imveis da jurisdio. PONTO CHAVE: O atendimento ao pblico interessado na compra, venda, permuta ou locao de imvel, cuja transao esteja sendo patrocinada por pessoa jurdica, somente poder ser feito por Corretor de Imveis inscrito no Conselho Regional da jurisdio. Quais as principais atribuies de um Corretor de Imveis?

103

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias 1) AGENCIAMENTO DE IMVEIS Poder ser o sndico do condomnio. Consistem na Gesto das rotinas do condomnio, administrao de materiais, pessoas, conservao e prestao de contas. O Corretor poder tambm ser o administrador, reunindo em um escritrio especializado profissionais da rea contbil. Dentre as principais atividades do administrador do condomnio, destacamse: a) Convocar a assemblia dos condminos. b) Representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns. c) Dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio. d) Cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno as determinaes da assemblia. 5) MEDIAO DE COMPRA E VENDA O encontro entre as partes que buscam realizar um negcio nem sempre fcil, chegando muitas vezes a ser impossvel de sua realizao sem um agente que faa a mediao. O Corretor de Imveis o profissional que pode avaliar qual a dimenso real de cada interesse e encontrar o resultado que mais se aproxime do consenso. Na mediao de compra e venda o Corretor deve avaliar todos os aspectos que esto envolvidos na negociao, e conduzi-la com tica, buscando a melhor soluo para o cliente. 6) GESTO DE LOJA IMOBILIRIA A gesto de loja imobiliria requer um perfil de profissional com conhecimento do mercado imobilirio, administrao de negcios e gerenciamento de pessoas. Por esta razo o Corretor de Imveis pode atuar como Gerente de Imobiliria, atuando na gesto dos negcios a serem efetuados, na organizao dos documentos necessrios, no atendimento a clientes e na gesto dos profissionais envolvidos. 7) INCORPORAO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS A incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao parcial ou total, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. O corretor, em face de seu conhecimento e a legislao, pode ser o incorporador do negcio imobilirio.

O agenciamento de imveis caracteriza-se por captao de imveis de terceiros ou clientes potenciais. Tal captao pode dar-se por pesquisa de campo, onde o Corretor de Imveis busca possveis clientes, contatando, diretamente nos prdios, junto aos porteiros, sndicos e tambm por anncios de jornais, indicao de clientes antigos, e contato com os clientes antigos da carteira de clientes da imobiliria, entre outras. 2) AVALIAO DE IMVEIS A avaliao de imveis consiste na determinao tcnica do valor de mercado dos bens ou direitos sobre eles. Existem procedimentos adequados para a realizao das anlises de valor e as atividades de avaliaes de imveis urbanos formam um extenso campo profissional, legalmente reservado aos engenheiros civis e arquitetos. Os objetos de uma avaliao podem ser terrenos para habitao ou comrcio, glebas urbanizveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prdios industriais. Para que seja feita uma boa avaliao, o profissional deve conhecer no s as ferramentas matemticas envolvidas no clculo, mas tambm o funcionamento do mercado onde se situa o imvel. 3) ADMINISTRAO DE IMVEIS A administrao de imveis consiste na execuo de atividades de interesse do cliente como pagamento de taxas, impostos, obrigaes legais, etc. Compete administrao do imvel o correto recolhimento e depsito do valor do aluguel, se houver. Cuidam da seleo de possveis pretendentes a se tornarem locatrios e dos fiadores. Cabe ainda administrao a manuteno do imvel, procurando oferecer produtos e servios de qualidade sem que o proprietrio tenha que se envolver com os prestadores de servio. 4) ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS

104

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias SEO 4 O Cdigo de tica O Cdigo de tica Profissional determina a forma pela qual o Corretor de Imveis deve se conduzir, durante o exerccio profissional. Os deveres do Corretor de Imveis compreendem, alm da defesa do interesse que lhe confiado, o zelo do prestgio de sua classe e o aperfeioamento da tcnica das transaes imobilirias. classe. Colocar-se a par da legislao vigente e procurar difundi-la, a fim de que seja prestigiado e definido o legtimo exerccio da profisso.

O Corretor de Imveis e o Cliente Inteirar-se de todas as circunstncias do negcio, antes de oferec-lo, Apresentar, ao oferecer um negcio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstncias que possam comprometer o negcio. Recusar a transao que saiba ilegal, injusta ou imoral. O Corretor de Imveis e a Profisso Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados. Prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concludo o negcio, contas pormenorizadas. Zelar pela sua competncia exclusiva na orientao tcnica do negcio, reservando ao cliente Considerar a profisso como alto ttulo de a deciso honra e no praticar nem permitir a prtica de atos do que lhe interessar pessoalmente. que comprometam a sua dignidade. Restituir ao cliente os papis de que no Prestigiar as entidades de classe, contribuin- mais necessite. do sempre que solicitado, para o sucesso de suas ini- Dar recibo das quantias que o cliente lhe ciativas em proveito da profisso, dos profissionais e pague ou entregue a qualquer ttulo. da Contratar, por escrito e previamente, a coletividade. prestao dos servios profissionais. Manter constante contato com o Conselho Receber, somente de uma nica parte, Regional respectivo, procurando aprimorar o trab- comisses ou compensaes pelo mesmo servio alho desse rgo. prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, Zelar pela existncia, fins e prestgio dos tiver havido consentimento de todos os interessados, Conselhos Federal e Regional. ou for praxe usual na jurisdio. Aceitar mandatos e encargos que lhes forem confiados, cooperando com os que forem escolhidos PONTO CHAVE: em tais mandatos e encargos. Exercer a profisso com zelo, discrio, leal- Conforme o Novo Cdigo Civil, o Corretor de dade e probidade, observando as prescries legais e Imveis responde civil e penalmente por atos profisregulamentares. sionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa Defender os direitos e prerrogativas profis- por impercia, imprudncia, negligncia ou infraes sionais e a reputao da classe. ticas. Zelar pela prpria reputao mesmo fora do Ao Corretor de Imveis proibido: exerccio profissional. Aceitar tarefas para as quais no esteja pre Auxiliar a fiscalizao do exerccio profis- parado ou que no se ajustem s disposies vigensional, cuidando do cumprimento deste Cdigo, co- tes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude. municando, com discrio e fundamentalmente, aos Manter sociedade profissional fora das rgos competentes, as infraes de que tiver cin- normas e preceitos estabelecidos em lei e em Rescia. olues. Relacionar-se com os colegas, dentro dos Promover a intermediao com cobrana princpios de considerao, respeito e solidariedade, de over-price. em consonncia com os preceitos de harmonia da Locupletar-se, por qualquer forma, a custa 105

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias do cliente. Receber comisses em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que no correspondam a servios efetiva e licitamente prestados. Angariar, direta ou indiretamente, servios de qualquer natureza, com prejuzo moral ou material, ou desprestgio para outro profissional ou para a classe. Desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imveis. Deixar de atender s notificaes para esclarecimento fiscalizao ou intimaes para instruo de processos. Acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transaes imobilirias. Praticar quaisquer atos de concorrncia desleal aos colegas; Promover transaes imobilirias contra disposio literal da lei. Abandonar os negcios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prvia cincia do cliente. Solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concesses ilcitas; Deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinao emanada do rgo ou autoridade dos Conselhos, em matria de competncia destes. Aceitar incumbncia de transao que esteja entregue a outro Corretor de Imveis, sem darlhe prvio conhecimento, por escrito. Aceitar incumbncia de transao sem contratar com o Corretor de Imveis, com que tenha de colaborar ou substituir. Anunciar capciosamente. Reter em suas mos negcio, quando no tiver probabilidade de realiz-lo. Utilizar sua posio para obteno de vantagens pessoais, quando no exerccio de cargo ou funo em rgo ou entidades de classe. Receber sinal nos negcios que lhe forem confiados caso no esteja expressamente autorizado para tanto. VOC SABIA? Conforme a Lei das Contravenes Penais (DecretoLei 3.688),: Art. 47: Exercer profisso ou atividade econmica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condies a que por lei est subordinado o seu exerccio, est sujeito a uma pena de priso simples, de quinze dias a trs meses, ou multa pecuniria. RESUMO Nesta unidade voc estudou que a profisso do corretor de imveis foi regulamentada pela Lei n 4.116, de 27 de agosto de 1962, recebendo nova regulamentao por meio da Lei n 6.530, de 12 de maio de 1878 e do Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978. Voc ficou sabendo que o nmero da inscrio no CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imveis) deve constar em documentos, mdias e impressos pertinentes. Estudou sobre as competncias do corretor de imveis, na intermediao da compra, venda, permuta e locao de imveis e no aconselhamento quanto comercializao imobiliria. O Conselho Federal dos Corretores de Imveis COFECI o rgo responsvel pela orientao, superviso e disciplinamento do exerccio da profisso do corretor. O COFECI deve ter sede e foro na Capital da Repblica e sua jurisdio estende-se a todo o territrio nacional. Os Conselhos Regionais de Corretores de Imveis visam fiscalizao do exerccio profissional na rea de sua jurisdio, sob superviso do COFECI. Eles devem ter sede e foro na capital do Estado ou de um dos Estados. As inscries dos corretores de imveis e das pessoas jurdicas devem ser feitas no Conselho Regional CRECI. Aps voc aprender sobre a legislao e os rgos competentes nesta unidade, vamos passar prxima e saber quais os instrumentos que o Corretor de Imveis deve possuir para a sua perfeita atuao. REFERNCIAS RAPOSO, Alexandre. Situaes Jurdicas da Profisso de Corretor de Imveis. 2ed. So Paulo: Imobiliria Ltda, 1995. . Manual Jurdico do Corretor de Imveis. 5ed. So Paulo: Colibrie, 1995. TRAVASSO, Ari. Compra e Venda de Imveis. Rio de Janeiro: Iel Nrdica, 1991. . Assim Que Se Faz... Compra e Venda de Imveis. Rio de Janeiro: Iel Nrdica, 1994.

106

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias REZENDE, Jos Machado. Operaes Imobilirias. Goinia: Ed. AB, 2001. ZADIR, ngelo e outros, Manual do Tcnico em Transaes Imobilirias, v.1. 11ed. Goinia: Ed. AB, 1989. Lei 6530 de 12/05/78 Lei da Criao da Profisso de Corretor de Imveis. Decreto 81.871 de 29/06/78 decreto que regulamentou a Lei 6530 e a profisso de Corretor de Imveis. Lei 10.406/2004 Lei do Novo cdigo Civil Brasileiro. Resoluo COFECI n.o 26/92 Cdigo de tica Profissional . Legislao do Corretor de Imveis, Editado pelo COFECI. Maia Neto, Francisco. Negcios Imobilirios. Belo Horizonte: Del Rey Editora,1987. EXEMPLO: Construes diversas, sementes lanadas ao solo. 3) Imveis por acesso intelectual: bens permanentes, que visam facilitar ou melhorar o desenvolvimento das atividades. Estes bens so resultado de atividades intelectuais. EXEMPLO: Manual ou mquina empregada em propriedade agrcola. 4) Imveis por disposio da lei: direitos tais como hipoteca, penhor e usufruto. Na sua atividade como Corretor de Imveis, voc conviver com quase todas estas categorias. Dependendo da regio em que voc trabalhar, ir tratar com imveis rurais ou urbanos, prdios, terrenos etc. Portanto vamos estudar mais detalhadamente cada uma delas. A primeira idia que se tem quando falamos sobre imveis no conceito de propriedade. a partir dela que tudo acontece: a compra, a venda, a locao, etc. Como voc definiria o conceito de propriedade? A propriedade do solo abrange o espao areo e o subsolo, correspondentes em altura e profundidade sua utilizao. O proprietrio no poder opor-se s atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que ele no tenha motivo legtimo em impedi-las. A propriedade do solo no abrange as jazidas, as minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidrulica e os monumentos arqueolgicos. Propriedade (ou domnio) plena quando todos os seus direitos elementares e os direitos de usar, gozar e dispor esto reunidos em mos de um s titular. Sendo tais elementos autnomos, nem sempre so detidos por um s indivduo. O proprietrio do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construo civil, desde que no submetidos transformao industrial. Qual a diferena entre propriedade e posse? comum confundirmos propriedade com posse. A propriedade distingue-se da posse, porque: A propriedade a relao entre uma determinada

UNIDADE 2
O Imvel e o Direito das Coisas SEO 1 O Imvel e o Direito das Coisas Voc saberia conceituar o que um Imvel? Conforme o Dicionrio Imobilirio de Raimundo e Almeida (2002, p.178): Imvel toda coisa que se acha fixada num lugar, donde no pode ser removida sem fragmentarse ou perder a sua forma ou substncia. O mesmo que bens de raiz. De acordo com sua destinao, os imveis classificam-se em comerciais e residenciais e, conforme a sua localizao, podem ser urbanos ou rurais. O Cdigo Civil (Art. 43) estabelece a seguinte classificao para os imveis: 1) Imveis por natureza: bens fsicos que no podem ser removidos em funo de sua natureza: EXEMPLO: Solo, subsolo, guas em superfcie, rvores em p. 2) Imveis por acesso fsica artificial: bens que no podem ser removidos e que foram colocados em determinado local, artificialmente, pelo homem.

107

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias pessoa e uma coisa especfica. Ela est alicerada na vontade objetiva da lei, implicando um poder jurdico, e criando uma relao de direito. O proprietrio pode usar, gozar e dispor da coisa e usar meios jurdicos para retom-la de quem injustamente a possua ou detenha. A posse consiste numa relao de pessoas e coisa, fundada na vontade do possuidor, criando mera relao de fato. Quais as caractersticas da posse de um imvel? A posse uma situao de fato, em que uma pessoa, independente ou no de ser proprietria, exerce sobre esta coisa poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade. Posse o exerccio de um dos direitos inerentes propriedade, o modo pelo qual esta se manifesta. A posse distinta do domnio e tem vida autnoma, independente. Pode existir isoladamente ou coexistir com ele. A posse pode ser adquirida pela prpria pessoa que a pretende ou por seu representante; e por terceiro sem mandato, dependendo de ratificao. Quais so os efeitos da posse? O direito ao uso dos interditos. A percepo dos frutos. O direito da reteno por benfeitorias. A responsabilidade pelas deterioraes. A posse conduz ao usucapio. Se o direito do possuidor contestado, o nus da prova compete ao adversrio, pois a posse estabelecese pelo fato. O possuidor goza da posio mais favorvel em ateno propriedade. posse? Quais os tipos de aes para defesa da Como se perde a posse? Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o Cdigo Civil: Art. 1.196: Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade. A posse tambm perde-se por: - Alienao; - Renncia; - Abandono; - Perecimento da coisa; - Desapropriao. SAIBA MAIS Para agregar mais informaes, sugiro a leitura do texto: A Legitimao de Posse de Patrcia Fortes Lopes Donzele (Advogada, Mestre em Direito pela UFG e Professora universitria em Catalo-GO), disponvel no seguinte endereo da Internet: h t t p : / / w w w 1 . j u s. c o m . b r / d o u t r i n a / t e x t o. asp?id=5101 . Qual o conceito do Direito? Seja o imvel de propriedade ou de posse, ele estudado pela cincia do Direito. A cincia do Direito determina, aplicando as leis, como devem ser efetuadas as transaes, quais os direitos e quais os deveres dos integrantes do processo. O direito a realizao da lei. Subjetivamente considerado, o interesse protegido pela ordem jurdica que cada um tem de agir, praticar, ou no, livremente um ato lcito, ou exigir que outrem o pratique ou se abstenha de o praticar. (RAIMUNDO e ALMEIDA, 2002, p.130). Como se classificam os tipos de direitos reais? Os direitos reais classificam-se, genericamente, em duas categorias: 1) Direitos sobre a coisa prpria: a propriedade. Direitos de uso, gozo fruio e disposio da mesma. O direito real pleno, ou seja, a propriedade,

O Direito Brasileiro estabelece seis modalidades de aes para defesa da posse: 1) Ao de manuteno da posse. 2) Ao de integrao de posse. 3) Interdito proibitrio. 4) Ao de imisso de posse. 5) Embargos de terceiros senhor e possuidor. 6) Ao de nunciao de obra nova.

108

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias tem por objeto a coisa mvel ou imvel, corprea ou incorprea, do prprio titular. 2) Direitos sobre a coisa alheia: os direitos esto garantidos em contratos, normalmente onerosos prevendo uma contrapartida. Os direitos reais limitados, incidentes sobre coisa alheia, tm por objeto a propriedade limitada. So direitos que implicam em restries propriedade alheia, em benefcio do titular: Direitos reais de gozo ou fruio: superfcie, servides, usufruto, uso, habitao, renda, constitudos sobre imveis. Direitos reais de garantia: penhor, anticrese, hipoteca e alienao fiduciria em garantia. Direitos reais de aquisio: o direito do promitente comprador do imvel. Cessao do motivo de que se origina. Destruio da coisa. Consolidao. Culpa do usufruturio, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, no lhes acudindo os reparos de conservao. No uso, ou no fruio, da coisa em que o usufruto recai.

2) USO O Novo Cdigo Civil assim nos d o conceito de Uso: O usurio usar da coisa e perceber os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua famlia. Avaliar-se-o as necessidades pessoais do usurio conforme a sua condio social e o lugar onde viver. SEO 2 Ou seja, como uma restrio ao usufruto, pois se d em relao deteno temporria da coisa alheia Os Direitos Reais de Gozo ou Fruio para dela tirar as utilidades, para si ou sua famlia em coisas mveis e imveis. O uso difere na sua extenConforme citados anteriormente, os direitos reais de so e durao. O uso personalssimo e no pode ser gozo ou fruio podem ser o usufruto, a servido, o cedido a outro. uso, a habitao, a superfcie e a renda. Veremos os Conforme o Novo Cdigo Civil: principais: As necessidades da famlia do usurio com1) USUFRUTO preendem as de seu cnjuge, O usufruto constitui o direito real de fruir (gozo, dos filhos solteiros e das pessoas de seu servio doposse, usufruto) a utilidade e frutos de uma coisa, mstico. enquanto temporariamente destacada da proprieSo aplicveis ao uso, no que no for condade. A funo econmica do usufruto assegurar trria sua natureza, a disposio relativa ao usufrumeios para a subsistncia de certos proprietrios to. quando se institui a algum determinado imvel. O Novo Cdigo Civil estabelece que: 3) HABITAO Art. 1.390: O usufruto pode recair em um ou Assim dispe o Cdigo Civil: mais bens, mveis ou imveis, em um patrimnio Art 1.414: Quando o uso consistir no direito inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe o todo ou em de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste parte, os frutos e utilidades. direito no a pode alugar, nem emprestar, mas simO usufruturio, ou usufruidor aquele a quem foi plesmente ocup-la com sua famlia. concedido os direitos, posse, uso e gozo da coisa. Por sua vez, uma forma de uso regida pelas disposies do usufruto. No pode ser dividida nem Como ocorre a extino do usufruto? cedida, s pode ser exercida pessoalmente e confere ao usurio direiO usufruto se extingue quando cancelado o registro tos e deveres. no Cartrio de Registro de Imveis, atravs de: Renncia ou morte do usufruturio. Quais os direitos do usurio? Termo de sua durao. Extino da pessoa jurdica em favor de Fruir a utilidade da coisa. quem, o usufruto, foi constitudo, ou se ela perduPerceber frutos que bastem s suas necessirar, pelo decurso de trinta anos da data em que se dades e de sua famlia. comeou a exercer. Administrar a coisa. 109

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Quais os deveres do usurio? Conservar a coisa. No dificultar o exerccio dos direitos do proprietrio. Restituir a coisa. Assim como o uso, a habitao extingue-se pelos mesmos modos como se acaba o usufruto. 4) USUCAPIO Usucapio aquisio de propriedade mvel ou imvel pela posse prolongada e sem interrupo, durante o prazo legal estabelecido para a prescrio aquisitiva. Quais as exigncias que precisam ser atendidas para a legalizao do usucapio? Para obter legalmente o domnio, a situao da posse necessita atender algumas caractersticas: Possuir rea, urbana ou rural, de at 250 metros quadrados por 05 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando para sua moradia ou de sua famlia. No ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural. Em reas maiores de 250 metros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por mais de cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, existe a possibilidade de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro imvel urbano e rural. O condomnio especial constitudo indivisvel, no sendo passvel de extino, salvo deliberao favorvel tomada por, no mnimo, dois teros dos condminos, no caso de execuo de urbanizao posterior constituio do condomnio. implica restries trazidas ao prdio serviente. Quais os tipos de Servido? Servido de Passagem: o proprietrio de um imvel assegura a prerrogativa de transitar pelo imvel de outrem. Servido de Iluminao ou Ventilao: fica o dono do prdio serviente impedido de construir em determinada rea de seu terreno, para no prejudicar acesso de luz ou de ar ao prdio dominante. Servido de Aqueduto ou de Gasoduto: o proprietrio de um prdio (ou terreno) tem a prerrogativa de fazer com que a gua (ou o gs) a este necessria atravesse pelo prdio (ou terreno) serviente. Servido de Pastagens: adquire um criador o direito de fazer com que o seu gado se alimente nos pastos do imvel serviente. SAIBA MAIS Como exemplo de servido de gasoduto, sugerimos a leitura de um texto disponvel na Internet, que mostra os cuidados que se deve ter em relao a tubulao aparente de Gs Natural de Petrleo (GNP) pela Transportadora Brasileira do Gasoduto Brasil-Bolvia (TBG). Esta cartilha est disponvel no site: http://www.tbg.com.br/site/cgi/cgilua.exe/sys/ start.htm?sid=23 O que caracteriza a indivisibilidade das servides?

A servido no pode ser instituda em favor de parte ideal do prdio dominante, nem pode incidir sobre parte ideal 5) SERVIDO do prdio serviente. Se o proprietrio do imvel A servido um direito real sobre coisa alheia de dominante se torna condmino do serviente, ou carter acessrio, perptuo e indivisvel. Uma vez vice-versa, mantm-se a servido. Defendida a sercriada a servido e inscrito o ato que a institui, a ser- vido por um dos condminos do prdio domivido se incorpora ao prdio dominante. Este direito nante, a todos aproveita a ao. Ela subsiste, no caso real se transmite a de partilha, em benefcio de cada um dos quinhes quem quer que seja o proprietrio do prdio domi- do prdio dominante, e continua a gravar cada um nante, e onera o prdio serviente, seja quem for seu dos quinhes do prdio serviente. dono. A servido perptua, no sentido de que irresgatvel sem anuncia do proprietrio do prdio Como se d a extino das servides? dominante. o direito real constitudo em favor de um prdio (o dominante), sobre outro prdio (o ser- Pelo cancelamento de sua transcrio no Registro de viente), pertencente a dono diverso. A servido tem Imveis. O cancelamento da servido deve ser depor fim aumentar a utilidade do prdio dominante e ferido por ato judicial e a pedido do dono do prdio 110

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias serviente, mesmo com impugnao do dono do prdio dominante: Quando o titular houver renunciado a sua servido. Quando a servido for de passagem, que tenha cessado pela abertura de estrada pblica acessvel ao prdio dominante. Quando o dono do prdio serviente resgatar a servido. Pela reunio de dois prdios no domnio da mesma pessoa. Pela sucesso das respectivas obras por efeito do contrato, ou de outro ttulo expresso. Pelo no-uso, durante dez anos contnuos. SEO 3 Os Direitos Reais de Garantia da Propriedade So exemplos de direitos reais de garantia da propriedade o penhor, a hipoteca e a anticrese. Sendo que estes diferem dos direitos reais de gozo como a enfiteuse, o usufruto, o uso, a habitao e as servides. Enquanto o titular de direitos reais de gozo pode usar e fruir o objeto de posse, o titular de direitos reais de garantia pode, por sua iniciativa, obter a satisfao da dvida garantida pela coisa. Dispe o Novo Cdigo Civil que: como garantia ao pagamento de uma obrigao assumida ou determinada legalmente. Geralmente objeto de coisas mveis, mas tambm pode recair sobre as imveis, como no caso do penhor agrcola e pecurio. O que pode ser objeto de penhor? As coisas mveis. Os imveis por acesso. Os direitos. Os ttulos de crdito.

Quais as principais caractersticas do penhor? de natureza indivisvel. Pressupe a existncia da dvida, como garantia de pagamento de uma dvida. Deve pertencer ao prprio devedor, a coisa oferecida em garantia. O credor no pode, sem mais formalidades, ficar com o objeto da garantia. um direito de certa durao e no pode exceder a um certo prazo. A tradio efetiva a entrega da coisa ao credor, que tambm inerente ao penhor.

Como acontece a extino do penhor? Extinguindo-se a obrigao. Perecendo a coisa. Enfiteuse: direito real em contrato perptuo, alienvRenunciando o credor. Presume-se a rennel e transmissvel para os herdeiros, pelo qual o pro- cia do credor quando consentir na venda particular prietrio atribui a outrem o domnio til de imvel, do penhor sem reserva de preo, quando restituir a contra o pagamento de uma penso anual certa e in- sua posse ao devedor, ou quando anuir sua substivarivel; aforamento tuio por outra garantia. Confundindo-se na mesma S aquele que pode alienar poder empen- pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa. har, hipotecar ou dar em anticrese. S os bens que se Dando-se a concesso judicial, a remisso ou a venda podem da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele aualienar podero ser dados em penhor, anticrese ou torizada. hipoteca. A propriedade superveniente torna eficaz, 2) ANTICRESE desde o registro, as garantias reais estabelecidas por Diferentemente do penhor comum, a anticrese recai quem no era dono. em bem imvel e constitui-se do direito real de perA coisa comum a dois ou mais proprietrios ceber os no pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, frutos sobre um imvel alheio. Estabelece o novo sem o Cdigo Civil: consentimento de todos; mas cada um pode indi- Art. 1.506: Pode o devedor ou outrem por ele, vidualmente dar em garantia real a parte que tiver. com a entrega do imvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensao da dvida, os fru1) PENHOR tos e rendimentos. permitido estipular que os fruDireito real que submete coisa mvel ou mobilizv- tos e rendimentos do imvel sejam percebidos pelo el ao pagamento de uma dvida, assim, este ficar credor conta de juros, mas se o seu valor ultrapas 111

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias sar a taxa mxima permitida em lei para as operaes financeiras, o remanescente ser imputado ao capital. Quando a anticrese recair sobre bem imvel, este poder ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrtico, ou a terceiros, assim como o imvel hipotecado poder ser dado em anticrese. Como se d a extino da anticrese? forma, a execuo de uma obrigao. Na escritura devem constar: os totais da dvida; o prazo fixado para pagamento; a taxa de juros, se houver; a descrio pormenorizada da coisa dada em garantia. Legal: quando emana da lei. a que no se origina de um contrato, mas a que imposta pela lei. Judicial: quando decorre da sentena.

A extino se d com o real pagamento da dvida, Quais os casos aplicados Hipoteca Leou com o perecimento da coisa dada em garantia, ou gal? ainda pela desapropriao. s pessoas de direito pblico interno, sobre os imveis pertencentes aos encarregados da cobrana, 3) HIPOTECA guarda ou administrao dos respectivos fundos e rendas. um direito real de garantia onde o devedor confere Aos filhos, sobre os imveis do pai ou da me que ao credor um imvel de sua propriedade para pos- passar a outras npcias, antes de fazer o inventrio svel resgate de dvida, estabelecida para assegurar o do casal anterior. Ao ofendido, ou aos seus herdeiros, pagamento e fortalecer o crdito. A hipoteca surge sobre os imveis do delinqente, para satisfao do com a sua inscrio e se extingue com a averbao de dano causado pelo delito e pagamento das despesas sua causa extinta no Registro Imobilirio. judiciais. Ao co-herdeiro, para garantia do seu quinho ou torna da partilha, sobre o imvel adjudicado Quais os princpios que regem a hipo- ao herdeiro que fez a reposio. Ao credor sobre o teca? imvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preo da arrematao. - O princpio da especializao: que consiste na determinao precisa e pormenorizada dos bens dados Em que consiste a remisso de hipoteca? em garantia, com suas caractersticas e caracterizaes, bem como o montante da dvida, prazo, taxas A remisso de hipoteca a liberao do imvel hipode juros, etc. - O princpio da publicidade: que se faz tecado mediante o pagamento feito ao credor, ou por meio de registro no Cartrio de Imveis para da totalidade da dvida ou do valor do imvel. Em dar cincia a todos os interessados que o imvel est outras palavras o perdo da dvida que pode ser sujeito ao nus hipotecrio. A validade da hipoteca expressa e tcita. depende que o devedor seja o proprietrio do imvel dado em garantia. Quem tem o direito de resgatar o imvel hipotecado? Quais os Bens que podem ser objeto de hipoteca? - O prprio devedor: a este se concede a S Os imveis e os acessrios dos imveis prerrogativa de resgat-la dentro do processo de exconjuntamente com eles. ecuo, depois da primeira praa e antes da assinatuS As estradas de ferro. ra do auto de arrematao, depositando o montante S Os recursos naturais, independentemente da dvida ou o valor oferecido naquela praa. do solo onde se acham. - O credor da segunda hipoteca: se houver S Os navios e as aeronaves. mais de uma hipoteca onerando o imvel, o credor da segunda Qual a classificao das hipotecas quan- hipoteca s ter como garantia daquilo que sobrar, to sua origem? aps o pagamento do primeiro credor. - O adquirente do Imvel Hipotecado: a lei Convencional: quando se origina de um contrato. confere ao adquirente do imvel hipotecado o diAquela que deriva do livre consentimento das partes reito de resgatlo. Segundo o Cdigo Civil: em que o S Art. 1.481: ...dentro de 30 dias subsedevedor oferece em garantia, assegurando desta qentes transcrio do ttulo aquisitivo, ao adqui 112

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias rente pode citar os credores hipotecrios, propondo importncia no inferior ao preo por que o adquiriu. Como se d a extino da hipoteca? Arrematao: a compra de quaisquer bens, feita em leilo pblico. Pela extino da obrigao principal. Adjudicao: Ato pelo qual os bens Pelo perecimento da coisa. Pela resoluo da propriedade. Pela renncia do credor. Pela remio. Pela arrematao ou adjudicao. penhorados ao devedor, e levados leilo, so transmitidos ao credor, por preo igual ao da avaliao, ou pelo valor de maior lano, quando arrematados por terceiro. Lei no Cdigo Civil: Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.

Quais os principais requisitos de um Contrato Preliminar de Compra e Venda? Irretratabilidade: para que a promessa de venda inicie um direito real, necessrio que no exista clusula de arrependimento. A irretratabilidade significa que este contrato no pode ser desfeito ou revogado SEO 4 pela vontade de uma das partes. Ele a garantia real que o negcio Os Direitos Reais de Dispor em Venda ou ser efetuado. Aquisio No caso de um Contrato Preliminar de Compra e Venda de um apartamento. O proprietrio tem o direito de dispor o seu imvel Imvel: no existe o direito real na promessa de para venda e poder faz-lo caso no haja nenhum venda de coisa mvel. Somente imvel e qualquer impedimento, tais como: hipoteca, concordncia do imvel (loteado ou no loteado). cnjuge, alienao, desapropriao, etc. Este tipo de Contrato Preliminar de Compra e VenQuando o imvel no tem nenhum impedimento le- da no passvel de utilizar-se no caso de um bem gal de venda e o proprietrio assina uma promessa que no seja um imvel, como um automvel, um de venda e caminho, etc. todas as clusulas so cumpridas pela outra parte, Preo: seja este pago vista ou dividido em prestaesta promessa irrevogvel. Na promessa de compra es, neste tipo de contrato, sempre deve ser descrito e venda, o titular no tem os atributos do domnio o valor do negcio acordado entre as partes. sobre a coisa. Tanto por suas caractersticas como Inscrio: o ponto importante desse direito real a por suas finalidades, consideramos como um direito inscrio no registro imobilirio. Antes do registro real novo. Distingue-se dos direitos reais de gozo e existem diferencia-se dos direitos reais de garantia. apenas direitos meramente obrigacionais. obrigatria a inscrio no Cartrio de Registros de PONTO CHAVE: Imveis deste Contrato, para que tenha a devida validade. No devemos confundir o Contrato Preliminar de Outorga uxria: no pode ser dispensada; qualquer Compra e Venda com o direito real respectivo: o que seja o regime de comunho de bens, o marido primeiro o no pode ato causal do segundo. O Contrato Preliminar de gravar nem alienar de nus reais as coisas imveis, Compra e Venda pode tornar-se a causa geradora do sem o consentimento da mulher. Nem a mulher nem direito real. o marido, podem vender o imvel, adquirido aps o casamento, sem o consentimento do outro. A Promessa de Compra e Venda um pr-contrato que tem por objetivo a celebrao de outro, que ser o contrato definitivo. Vejamos alguns requisitos da 113

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Quais as outras formas de aquisio de um imvel? 1. Aluvio: Diz respeito a um terreno sedimentar que se acrescenta lentamente alm dos de marinha, que se forma margem de um rio navegvel, oriundo de depsitos ou aterros naturais ou de desvio do curso de suas guas. uma forma de acesso de propriedade imvel. Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depsitos e aterros naturais ao longo dasmargens das correntes, ou pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenizao. 2. Formao de ilhas: a formao de ilhas pelo desvio da corrente. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: - As que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo em duas partes iguais. - As que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado. - As que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais se constituram. 3. Avulso: o modo de aquisio da propriedade imvel pela superposio ou adjuno de uma poro de terra arrancada de seu lugar originrio por fora maior da natureza. Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a propriedade do acrscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenizao, se, em um ano, ningum houver reclamado. 4. Abandono de lveo: a mudana do curso do rio, quando este era o limtrofe da propriedade, ento h perda de propriedade para uma parte e ganho para a outra, sem necessidade de indenizao. O lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo-se que os prdios marginais se estendem at o meio do lveo. SEO 5 As Formas de Perda de um Imvel A propriedade imvel se perde quando ocorrer: - Alienao: quando da venda do imvel. - Renncia: que o abandono manifestado expressamente pelo titular do domnio que assim se desfazdos seus direitos sobre o imvel. - Abandono: quando o proprietrio deixa de usar o imvel de forma definitiva, porm, sem manifestao expressa. - Perecimento: quando o imvel, por fenmeno natural ou provocado pelo homem, desaparece. - Desapropriao: que um ato de fora do Estado que, para atender ao interesse pblico da comunidade, tira, o domnio da propriedade atravs de uma indenizao. - Confisco: um imvel pode ser confiscado quando foi adquirido atravs de crimes contra a administrao publica, por danos ambientais, trafico de drogas, corrupo, crimes contra a Receita Federal, INSS, outros. PONTO CHAVE: Tanto a venda, quanto a renncia, por serem atos formais, somente produzem efeitos depois que os ttulos houverem sido registrados no Registro de Imveis. RESUMO Bem imvel todo aquele que, por sua natureza ou destino, no pode ser removido de um lugar para outro sem perda de sua forma e/ou substncia. Os imveis podem ser classificados em comerciais e residenciais conforme a sua destinao; em urbanos e rurais conforme a sua localizao; ou, ainda, conforme o Cdigo Civil, em imveis por natureza, imveis por acesso fsica artificial, imveis por acesso intelec-

114

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias tual e imveis por disposio da lei. Os proprietrios tm asseguradas por lei trs classes de direito: de usar, de gozar e de dispor. O direito de usar consiste na liberdade de decidir como utilizar o imvel, desde que respeitadas as eventuais restries locais. O direito de gozar consiste em usufruir do imvel. O direito de dispor consiste na liberdade de decidir como e quando dispor do imvel. Os direitos do proprietrio tm limites em normas federais ou locais que estabelecem parmetros a serem observados quanto a loteamentos, gabaritos de construo, natureza do imvel por localizao, terrenos especiais (marinhos e de fronteira), explorao do subsolo, desapropriao, etc. O Cdigo Civil estabelece as formas de aquisio e perda do imvel. So formas de aquisio do imvel: registro do imvel, acesso, usucapio, direito hereditrio. Registro do imvel o ato oficial e solene de transferncia do imvel que se d pela transcrio do ttulo de transferncia da propriedade do Registro de Imveis. Acesso o aumento do Bem do proprietrio por processos naturais. Usucapio a aquisio do direito de propriedade pela sua posse prolongada sem o conhecimento e consentimento do proprietrio original. So formas de perda do imvel: renuncia alienao, abandono, desapropriao e confisco. Renncia a desistncia expressa e definitiva da posse do imvel. Alienao a transferncia do imvel para outra pessoa voluntria ou involuntariamente. o caso mais comum da perda do direito de posse. Abandono ocorre quando o proprietrio no utiliza o imvel sem, contudo manifestar expressamente a sua inteno de no mais us-lo. Desapropriao a transferncia da propriedade do imvel para o Estado, mediante indenizao e independente da vontade ou interesse do proprietrio. Confisco a tomada, pelo Estado, da propriedade como penalidade imposta ao proprietrio por transgresses legais graves, no cabendo qualquer tipo de indenizao. REFERNCIAS NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO. So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais. 2003. JUNQUEIRA, Gabriel J. Pereira. Aspectos Jurdicos dos Negcios Imobilirios.Rio de Janeiro: Ed. LED. 2003. . Teoria e Prtica do Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Ed. LED. 2002. AGIARIAN, Hercules. Curso de Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Lumen Jris. 2000. ALMEIDA, Maria C. Ladeira. Retificao de reas no Registro Imobilirio. So aulo: Jurcia Brasileira. 1999. BERSONI, Darcy. Direitos Reais. So Paulo: Saraiva. 1999. CARVALHO, Afrnio. Registro de Imveis. Rio de Janeiro: Forense. 1998. LIMA, Frederico H. Viegas. Da Alienao Fiduciria em Garantia da Coisa Imvel. Paran: Juru. 1999. ORLANDI NETO, Narciso. Ratificao do Registro de Imveis. So Paulo: Oliveira Mendes. 1999. PEREIRA, Lafayete Rodrigues. Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Freitas. 1995. RIOS, Arthur. Manual de Direito Imobilirio. Paran: Juru. 1999.

UNIDADE 3
A Comercializao do Imvel SEO 1 Os Contratos nas Transaes Imobilirias Contrato, do latim contractus, conveno, ajuste, pacto. Os romanos conceituavam contrato como sendo, ...o mtuo consenso de duas ou mais pessoas sobre o mesmo objeto. Um contrato a combinao de interesses de pessoas sobre determinada coisa. o acordo de vontades que tem por fim criar, modificar ou extinguir um direito. PARA REFLETIR: Alm das condies para sua validade o contrato possui trs princpios bsicos: O princpio da autonomia, significando, a, a liberdade das partes na estipulao do que melhor lhes convenha; O princpio da supremacia da ordem pblica ou seja a vontade das partes tem como limite os termos da legislao pertinente matria, aos princpios da moral e da ordem pblica. O princpio da obrigatoriedade, onde as partes fazem suas leis e regras em comum e num pacto de concordncia cada um compromete-se a respeitar. Um contrato se caracteriza, efetivamente,

115

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias como o negcio jurdico bilateral que tem por finalidade gerar obrigaes entre as partes. Ateno! A legislao relativa aos contratos est contida nos artigos 1079 a 1504 do Cdigo Civil. oportuno ressaltar que a lei brasileira no conceitua contrato. Conveno, pacto, convnio, ajuste, so expresses sinnimas no Direito Civil, pois tm a mesma idia como fundamento e o mesmo contedo jurdico. O contrato pressupe a interveno de duas ou mais pessoas que acordam sobre determinada coisa. A manifestao da vontade ou consentimento recproco requisito essencial dos contratos. Contrato um acordo de vontades de duas ou mais pessoas, para criar, modificar, ou extinguir entre si uma relao de direito. O mesmo que conveno. Meio empregado na conjugao de vontades para realizar o negcio jurdico. Instrumento que deste faz prova. (RAIMUNDO et ALMEIDA, 2002,p.106). Nas transaes imobilirias, voc vai se deparar com o uso de diversos tipos de contratos, que sero utilizados conforme a convenincia e o tipo de negcio a ser realizado. Veja quais so os mais utilizados na comercializao de imveis: 1) CONTRATO DE MEDIAO O Contrato de Mediao o documento em que o dono do imvel autoriza o corretor a promover a venda. Este documento deve ser feito em duas vias e assinado por ambos. Ao assinar, o vendedor deve ser alertado, quanto ao valor e condies de venda, alm da percentagem ajustada e ao estabelecimento do prazo para que o corretor complete a mediao. PONTO CHAVE: O anncio pblico de um imvel, s poder ser realizado, por Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver contrato escrito de mediao ou autorizao escrita para alienao do imvel anunciado. 2) CONTRATO DE OPO DE VENDA a autorizao do cliente para ofertar e vender o seu imvel no mercado. Este documento exigido pelo CRECI e garante o recebimento da comisso do cliente em caso de contestao judicial. 3) CONTRATO DE OPO DE COMPRA a proposta do comprador ao imvel anunciado, que dever ser datada e assinada, descrevendo a forma de pagamento. 4) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA um contrato firmado entre as partes, descrevendo as condies do negcio. Costuma ser efetuado quando h parcelamento de valores ou demora no trmite de algum documento. No passvel de ser anulado, revogado ou alterado por ato posterior. 5) CONTRATO DE LOCAO feito entre o locador e o locatrio, visando assegurar ao primeiro, obrigaes do segundo, com respeito remunerao, prazos e garantias de um imvel, bem como resguardar ao locatrio os direitos previstos em lei. SAIBA MAIS: No decorrer de uma transao imobiliria, outros documentos tambm fazem parte instrumental do processo, so eles: Termo de Vistoria: normalmente quando se inicia e quando se finaliza um contrato de locao, este termo efetuado. Nele so descritos as condies detalhadas do imvel e de seus mveis e utenslios. Este termo um aditivo ao contrato. Os dois termos sero confrontados, o ltimo com o primeiro. Ele dever ser assinado por ambas as partes. Memorial Descritivo: normalmente utilizado como aditivo de contratos de compra e venda de imveis na planta. Este termo descreve todas as condies de acabamento, mveis e outros que ter no futuro o imvel comprado. Termo de Visita: quem assina este termo o cliente que visita o imvel. Este termo importante, pois assegura o pagamento da comisso ao Corretor se o visitante fechar o negcio direto com o vendedor. A comisso devida caso o Corretor tiver opo de venda vlida. Este termo que complementa as garantias do Corretor, com a Opo de Venda. Arras ou Sinal: garante, a indenizao da parte desistente do negocio a outra parte, caso no haja no contrato clausula de arrependimento (art.420), ou seja, a devoluo em dobro do sinal recebido, em caso da desistncia do negocio por quem recebeu ou simplesmente a reteno do sinal por parte de quem recebe em caso da desistncia da outra parte. O Sinal ou Arras, em contrato visa in-

116

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias denizar a parte inocente em caso de arrependimento, podendo ainda fazer parte da indenizao se o prejuzo for provado maior pelo arrependimento da outra parte. SEO 2 Os Honorrios
Locao a)Para intermediao da locao, a ser cobrado do Locador b)Na avaliao para locao R$ 30,00 (trinta reais) para valores fixados em locaes at R$ 300,00 (trezentos reais). Acima desse valor, % . 60% do valor locatcio contratado 10% do preo fixado.

Uma remunerao ao Corretor de Imveis devida quando da concluso da intermediao. Essa retribuio devida ao Corretor com percentual combi- V. nado com o proprietrio sobre o preo da transao. Cada regio do pas tem uma variao com respeito Honorrios de Administ- % rao de Locao s comisses, que so Ser cobrado sobre o valor 12% (doze por cento), fixadas pelos Sindicatos da Categoria, e homologamensal do aluguel, a cargo quando do seu repasse. das pelos conselhos regionais. Tabela de Honorrios de Servios Profissionais para do locador, no mximo Sta Catarina* I.
Venda a)Imveis avulsos, com edificaes, situados no permetro urbano ou suburbano b)Imveis avulsos, s/ edificaes, situados em regies urbanas ou suburbanas c)Imveis avulsos, situados em zona rural de extenso suburbana ou fora do municpio ou sede de atividade do Corretor de Imveis d)Loteamentos % 6% 8% 10% 10%

VI.
Honorrios de Locao de % Temporada Ser cobrado do locador, no mnimo 15% (quinze por cento) e no mximo, 20% (vinte porcento) sobre os valoresrecebidos da locao

VII.
Valor de Comercializao % Parecer escrito quanto ao 0,5% Valor de Comercializao de um imvel Valor mnimo a ser cob- R$ 100,00 (cem reais) rado quanto ao Valor de Comercializao * Tabela homologada pelo CRECI-SC, 1999.

II. Permuta-Nas permutas, os honorrios sero pagos sobre todas as propriedades negociadas pelos respectivos, observadas as mesmas percentagens do item I. Vendas. III.
Corretor de Imveis que % atua junto s Imobilirias a)Pelo agenciamento da 10% comisso auferida pela empresa b)Pela corretagem da 40% comisso auferida pela empresa

Ateno! de carter obrigatrio a contratao dos servios profissionais por escrito (art. 20, item III da Lei 6.530 e art. 1 da Resoluo Cofeci n 458/95). SEO 3 A Documentao

IV.

117

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Quais os documentos que devem ser exigidos para que um negcio seja seguro? Ttulo de propriedade devidamente registrado e regularizado. Certido de filiao de domnio pelo prazo de 20 (vinte) anos. Certido negativa de nus pelo prazo de 20 (vinte) anos, repetindo os nomes dos proprietrios, da mesma forma que na certido de filiao de domnio. Certido negativa de aes reais e pessoais reipersecutrias pelo prazo de 10 (dez) anos, em nome do proprietrio atual e de seus antecessores compreendidos nesse perodo. Certido negativa de protestos de ttulos pelo prazo de 5 (cinco) anos, em nome do atual proprietrio ou de seus antecessores dentro deste perodo. Certido negativa de aes fiscais pelo prazo de 5 (cinco) anos em nome do atual proprietrio ou de seus antecessores dentro deste perodo. Certido negativa de registro de ttulos e documentos pelo prazo de 10 (dez) anos, sob a responsabilidade do atual proprietrio e/ou dos antecessores neste mesmo perodo. Certides negativas de impostos e taxas expedidas pelas reparties Federal, Estadual e Municipal, em nome do atual proprietrio. Certido negativa expedida pela Secretria Municipal de Obras e Servios Pblicos, atestando se o imvel est ou no sujeito rea de recuo ou investidura ou se est sujeito zona de influncia do metr. Certido de aes penais referentes ao crime contra o Patrimnio e contra a Administrao Pblica, pelo prazo de 10 (dez) anos. Certido de quitao expedida pela repartio providenciaria, para os casos a que se obrigam as pessoas fsicas e jurdicas. Certido comprovando que a associao ou sociedade civil se acha formalizada diante do Cartrio de Registro Civil das Pessoas Jurdicas. Certido comprovando e regularizando a firma comercial ou sociedade annima perante o Registro do Comrcio. Documento legal, se o imvel estiver alugado, provando a desistncia do inquilino quanto preferncia de aquisio. Ateno! Antes de se lavrar o instrumento, deve-se verificar da necessidade ou no, de: - Averbao da construo ou da demolio; - Averbao da alterao do nome da rua, do nmero e demolio do imvel; - Averbao da reconstruo; - Averbao de desmembramento; - Averbao de alterao do nome do vendedor e ou de seu cnjuge; - Averbao do estado civil do vendedor e/ ou de seu cnjuge; - Reconhecer as firmas dos vendedores e testemunha em ttulos de instrumento particular. Quais os documentos exigidos pelo Cartrio? Normalmente os negcios so mais simplificados e o cartrio exige apenas os seguintes documentos, para efetuar a transferncia de propriedade: a) RG e CPMF de ambas as partes. b) Escritura anterior. c) Certido de Nascimento ou Casamento (o cnjuge dever assinar caso tenha unio estvel). d) Carn de IPTU. Ateno! Aconselhamos que voc seja mais cauteloso e exija as seguintes certides para dar segurana a seu cliente: - Certido de Dbitos na Prefeitura. - Certido de Dbitos na Exatoria Estadual. - Certido de nus no Cartrio de Registro de Imveis, onde est localizado o imvel. - Certido Negativa de processos no Cartrio de Distribuio na Comarca onde est localizado o imvel. - Cartrio de Distribuio da Justia Federal, caso o proprietrio for empresa solicitar Negativa de Dbitos e Processos (INSS Receita Federal e outros).

SEO 4 Os Registros de Imveis O registro de imveis um ato de carter pblico, que tem por finalidade dar publicidade da alterao da propriedade e da instituio de nus reais sobre

118

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias imveis. a garantia real do comprador com respeito ao direito sobre a coisa. no Cartrio de Registro de Imveis, que a Escritura torna-se pblica. Voc sabe qual a principal atribuio do Registro de Imveis? A atribuio do Registro de Imveis a de se constituir no repositrio fiel da propriedade imvel e dos negcios jurdicos a ela referentes. Vamos descrever a seguir quais os tipos de registros de imveis mais utilizados durante a comercializao de um imvel. 1) MATRCULA A matrcula de um imvel a caracterizao e individualizao, diferenciando um do outro. A matricula nica, e trata-se um nmero e letras que combinadas, individualizam imvel. PONTO CHAVE: A matrcula o ato jurdico mais importante que existe no direito imobilirio brasileiro, porque, atravs dela, cada imvel fica perfeitamente caracterizado, o que d ao seu proprietrio direito real contra terceiros, assegurando, assim, o domnio pleno da propriedade. Em razo disso, a lei assegura ao proprietrio o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reav-los do poder de quem quer que injustamente os possua (artigo 524 do Cdigo Civil Brasileiro). 2) AVERBAO A Lei de Registros Pblicos determina em seu artigo 172 que no registro de imveis sejam feitos o registro e a averbao, dependendo do caso, dos ttulos ou atos constitutivos, declaratrios, translativos (em que h transferncia ou transmisso) e extintos de direitos reais sobre os imveis, reconhecidos em lei, inter vivos ou causa mortis, quer para a sua validade em relao a terceiros, quer para a sua disponibilidade. Averbao o lanamento de todas as ocorrncias que, por qualquer modo, alterem ou anulem a relao entre pessoas ou coisas, alterando ou criando registro, em cartrio ou repartio pblica. EXEMPLO: Criao, transferncia ou anulao de hipoteca, averbao de loteamento, averbao de incorporao, separao de casal, etc. 3) REGISTRO Ato de registrar ou transcrever em livro especial, feita em instituio, rgos e cartrio, para dar autenticidade e publicidade a atos, resguardando direitos contra terceiros. PONTO CHAVE: Para assegurar o domnio da propriedade, a lei d ao ato jurdico da matrcula,que compreende o registro ou transcrio, o que se chama de publicidade. Assim, o imvel fica constitudo em direito real erga omnes, ou seja, oponvel contra todos. Para o adquirente ter assegurado o direito sua aquisio ele deve registrar o mesmo no cartrio de Registro de Imveis, para dar publicidade troca de proprietrio. Compete ao Oficial de Registro de Imveis, os seguintes atos: Averbao Matrcula Registro Os atos do Registro de Imveis produzem efeitos importantes como: Forma de aquisio de um imvel com o registro do ttulo de transferncia, operando sempre a validade contra terceiros. O modo de se constiturem e transferirem os reais direitos, quer os de gozo como os de garantia, sobre imveis alheios. Com a averbao na folha de matrcula ou competente registro, determinando a extino do respectivo direito real. Finalmente, este registro garante a existncia dos direitos reais e do domnio sobre o imvel, ressalvando-se os direitos de terceiros. 4) CERTIDES NEGATIVAS A certido negativa isenta o comprador de qualquer responsabilidade, alm de desonerar o imvel. Portanto, sempre necessrio que, em toda escritura de transferncia de imveis serem transcritas as certides de quitao de impostos com a fazenda, federal, estadual e municipal. A certido extrajudicial referente aos nus em hipoteca, penhora, servido, etc, obedecero ao mesmo critrio que as certides judiciais, emitidas por distribuidores dos tabelies e no registro geral de imveis. As demais certides sero extradas nos Distribuidores de Ttulos e Documentos ou Protestos de Letras.

119

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Ateno! conveniente verificar a existncia de atos pendentes relativos a processos em juzo, quitao de dvidas, contratos sociais, alvars, procuraes, hipotecas e renuncias de parte de bens. Se houver alguma pendncia neste sentido, dever ser solicitada certido que esclarea melhor a situao, evitando, dessa forma, problemas futuros. Alm das certides negativas acima citadas, existem ou ras que podem ser solicitadas: Registro Civil de Pessoas Naturais: certido do que constar em nome do atual proprietrio sobre interdio, emancipao e ausncia. Repartio da Fazenda Pblica: certido de que o imvel no est sujeito a recuo ou desapropriao. Prefeitura Municipal: certido de auto de vistoria, denominado habite-se. Departamento de Sade do Estado: certido que constar sobre multas e infraes legais. Departamento de Urbanismo da Prefeitura: certido de que o imvel no est sujeito s restries para construo. Secretaria da Fazenda: certido de localizao do imvel, na Diretoria de Impostos e Taxas sobre a Riqueza. 5) ESCRITURA PBLICA o instrumento pblico no qual se transfere a propriedade de uma pessoa para outra. Neste documento est colocada a localizao exata do imvel, vizinhos de confrontaes, logradouro, nmero, matricula, averbao, etc. Voc sabe qual o significado legal de uma Escritura? A Escritura o documento mximo do imvel. Neste documento est todo o histrico do imvel, quem comprou, quem vendeu, confrontaes, matricula, etc. A Escritura lavrada no Cartrio de Notas, e tornase pblica, quando registrada no Cartrio de Registro de Imveis, ou seja, a transao comercial de compra e venda de imveis, teve a devida publicidade, para resguardar direitos dos adquirentes. Ateno! Os imveis s podem ser escriturados se preencherem alguns requisitos, tais como: - loteamento legalizado, - tamanho mnimo previsto em plano diretor, - incorporao legalizada, - quitao de encargos sociais. 6) ESCRITURA DE POSSE A Escritura de Posse o documento pelo qual se cede ou transfere a outrem os direitos de um imvel que lhe pertencem, sendo assim possvel a alienao e a transmisso entre vivos. Esta escritura muito comum, no litoral e em ilhas, onde as terras so (eram) da marinha e tem uma srie de dificuldades para legalizar em definitivo. A Escritura de Posse no pode ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis. No entanto pode ser registrada Cartrio de Ttulos e Documentos. 7) CONTRATOS DE GAVETA So contratos normalmente efetuados sem a transferncia dos imveis no Cartrio, por impedimento de financiamentos, escritura de posse, entre outros. As partes no podem registrar em definitivo suas aquisies e nem transferir o financiamento. Estes contratos so Promessas de Compra e Venda e registrados no Cartrio de Ttulos e Documentos, normalmente irretratveis, e tornam-se garantia de aquisio. Normalmente muitas transaes comerciais onde no h possibilidade de transferncia imediata, o mesmo passa por um Contrato de Gaveta, procurando resguardar os direitos das partes, seja, por terrenos de posse, financiamentos, arrendamentos entre outros. SEO 5 A Avaliao do Imvel A avaliao de imveis a determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situaes, dentro ou fora do mbito judicial. EXEMPLO: Os Inventrios, dissoluo de sociedade, operaes de compra e venda, aluguel, cobrana de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinmica imobiliria etc.

120

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias cado de uma regio seja igual em outras regies. Ao Quais os objetos que podem ser avaliados? contrrio, tudo leva a crer que existem diferenas Os objetos de uma avaliao podem ser terrenos substanciais de um local para outro, tais como dipara habitao ou comrcio, casas, apartamentos, sa- versidade scio-econmica, cultural, costumes etc. las comerciais ou prdios industriais. Estes mtodos por comparao s tornam-se conPode ser uma avaliao para venda, uma avaliao fiveis, se existe uma boa amostra de dados do merjudicial e ainda uma avaliao tcnica da estrutura do cado. Este mtodo o mais usado pelos corretores e imvel, juntamente com um engenheiro. consiste em fazer uma comparao dos preos pagos Para que seja feita uma boa avaliao, o profissional no mercado para propriedades similares, quando exdeve conhecer no s as ferramentas matemticas istem substitutos razoavelmente semelhantes e ocorenvolvidas rem transaes com uma certa freqncia, obtendo no clculo, mas tambm a dinmica do mercado evidncias para o valor do imvel em estudo. larimobilirio onde se situa o imvel. gamente empregado para propriedades residenciais, nas quais existe normalmente mais similaridade enQual o objetivo de uma avaliao? tre diferentes unidades. A funo principal de uma avaliao obter uma es- As principais dificuldades do uso deste mtodo estimativa do valor de um imvel, sob um determinado to associadas impossibilidade de encontrar proconjunto de condies. Existem vrios mtodos para priedades idnticas: h diferenas na rea construse encontrar o valor de mercado de uma propriedade. da, acabamento, estado de conservao, etc. Alm do mais, os preos variam consideravelmente em Qual o mtodo mais utilizado para a avaliao? espaos de tempo relativamente curtos. O mtodo Existem diversas formas de obter-se o valor de um baseado na anlise de informaes sobre preos imvel. A escolha do mtodo depende das informa- de propriedades comparveis com a que est senes disponveis e do nvel de rigor desejado. Acom- do avaliada. Os avaliadores precisam conferir as panhe a seguir um breve resumo de como funciona condies em que so feitas as transaes (motivos cada mtodo de dos compradores e vendedores), para verificar se os avaliao: preos so tpicos de mercado ou se existem algum fator influindo no preo do imvel. 1) COMPARATIVO DE DADOS DE MERCA- Para se obter o valor de um imvel por este mtoDO do, preciso que existam dados de transaes com A forma de avaliao atravs da comparao com imveis imveis semelhantes o mtodo conhecido como semelhantes, em nmero e especificao razoveis, Comparativo de Dados de Mercado. para permitir a obteno de resultados com confi um mtodo prtico, mas depende da existncia abilidade. de transaes do mesmo tipo de imvel, na mesma A partir da amostra do mercado, trs procedimentos poca e podem ser adotados: localizao espacial, e em quantidade suficiente para a) Expedito possibilitar a anlise dos valores, o que nem sempre A ponderao expedita aquela baseada apenas no possvel, devido necessidade desse conjunto de sentimento do avaliador. As anlises baseadas na exvariveis. perincia, Os valores de transaes com imveis semelhantes usando tambm modelos microeconmicos, gerso a maior evidncia de mercado para um imvel. almente baseados na anlise de dados, permitem a Havendo obteno de dados, preciso obter um valor mdio. sempre valores para imveis especficos, ou de indicadores uma mdia ponderada, visto que os imveis so sem- do funcionamento do segmento pesquisado. Adopre diferentes uns dos outros a singularidade uma ta pesos arbitrrios, baseados na deciso subjetiva caracterstica bsica. do avaliador. Os clientes valorizam os imveis por razes diferentes, de modo geral, os preos de cada PONTO CHAVE: caracterstica ou servio da habitao tendem a variar diretamente com a A desvantagem do mtodo comparativo: oferta dos mesmos. No se pode afirmar que o comportamento do mer- b) Homogeneizao de Valores 121

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias A homogeneizao um procedimento que consiste na coleta de dados de mercado para a avaliao. Sempre envolve imveis diferentes, distintos daquele que est sendo avaliado. Em funo disto, o avaliador necessita transformar (homogeneizar) os valores, para poder comparar estes imveis. Por este modo, os dados da amostra so alterados por fatores ou coeficientes corretivos, de modo a torn-los mais semelhantes. Aps, so empregadas frmulas de matemtica financeira e medidas estatsticas simples e atribuise um valor ao imvel avaliando. Assim, h coeficientes para forma de pagamento, dimenses e forma do terreno, posio no quarteiro, topografia, localizao, disponibilidade de servios pblicos, proximidade de supermercados, existncia de calamento da via e para quaisquer outras caractersticas julgadas importantes. Os dados so tratados com mdia aritmtica e desvio-padro (conceito estatstico). Dados muito diferentes ou discrepantes so desprezados, sendo removidos da considerao calculando-se nova mdia geral. c) Inferncia Estatstica. A tcnica estatstica um procedimento cientfico objetivo e que permite a obteno de parmetros de qualificao do trabalho. De acordo com a norma de avaliaes (NBR 5676), cada um destes processos de ponderao est enquadrado em um dos nveis de rigor. Na busca do valor para o imvel a ser avaliado, usando a Comparao de Dados, preciso antes se obter uma amostra do mercado que se deseja estudar (composta de imveis semelhantes, transacionados na mesma poca e local). De posse destes dados, pode-se compilar um modelo do comportamento do mercado, utilizando um programa de estatstica. O trabalho manual difcil, entretanto, e deve ser limitado aos casos de regresso simples. A anlise de regresso adapta-se bem ao estudo de modelos com dados diversos, pois o resultado calculado pela equao uma mdia, ponderada pelas vrias caractersticas dos imveis. PONTO CHAVE: Os valores das transaes , possivelmente, a informao mais importante nas avaliaes de imveis. Contudo, os valores so justamente a informao mais difcil de ser obtida e sobre a qual pairam mais dvidas. Nem tanto nas locaes de imveis, mas especialmente nas vendas. Todas as fontes de informao tm limitaes. MTODO DA RENDA Este mtodo baseia-se na hiptese de que o imvel valorizado pela renda que pode proporcionar ao seu proprietrio. Um imvel de maior valor de mercado dever gerar maiores aluguis, portanto. Desta forma, o montante de renda que o imvel pode gerar durante sua vida til entendido como uma evidncia de seu valor. Naturalmente, o proprietrio aceitar uma razovel taxa de desconto para receber antecipadamente esta renda, ou seja, a relao entre uma receita fracionada ao longo de dcadas (aluguel lquido a ser recebido por toda a vida til restante) e uma receita atual (venda no mercado). A questo na aplicao deste mtodo a taxa de juros para a antecipao de receitas. Uma pequena variao nominal implica em grandes variaes no resultado, por causa da quantidade de parcelas. EXEMPLO: A renda de um imvel o aluguel ou a receita que pode gerar. No caso de depsitos, hotis, hospitais, estradas (pedgios) etc., trata-se da quantia mdia arrecadada nos ltimos perodos de uso (12/24 meses, por exemplo). MTODO RESIDUAL Se for necessrio avaliar um terreno situado em rea extremamente urbanizada e no h informaes suficientes de vendas de terrenos livres, mas existem vendas de terrenos com construes, este mtodo til. O valor do terreno obtido a partir do valor total do imvel, subtraindo-se deste os valores das construes existentes, que podem ter seus valores determinados por outros mtodos, como o custo de reproduo. Tambm empregado na finalidade da apurao do valor das construes, que pode ser feita ento pela subtrao do valor do terreno, do valor total do imvel, nos mesmos moldes. Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis semelhantes. MTODO INVOLUTIVO (Mtodo do Mximo Aproveitamento Eficiente) A avaliao de uma gleba ou de um terreno pode ser

122

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias realizada em funo do seu aproveitamento potencial. O mtodo do mximo aproveitamento eficiente busca identificar os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos os tipos de utilizaes possveis devem ser investigados. O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento ou da construo, levando em conta as utilizaes permitidas pelos planos diretores e os usos tradicionais e a demanda recente na regio. Definida a utilizao, a anlise segue-se com a execuo de oramentos, pesquisa de dados de mercado para imveis que devem ser construdos (lotes ou unidades construdas), segue-se na verificao da viabilidade, das receitas e das despesas esperadas (aluguis, lucros na venda, taxas, custos de publicidade e corretagem, etc). Mas voc deve estar se perguntando: quando este mtodo utilizado? Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis semelhantes. Se o imvel em avaliao um terreno urbano, realizase um estudo para sua edificao, considerando as despesas necessrias para produzir os melhores tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor do terreno a diferena entre o preo de mercado das unidades construdas (avaliado pela comparao com imveis semelhantes) e este total de despesas. Sendo um terreno urbano, verifica a alternativa de loteamento. Os preos dos terrenos so determinados por comparao de dados de mercado. Deve ser preparado um projeto de loteamento, obtendo-se o nmero de lotes, no tamanho padro adotado na regio, e verificando-se as despesas a serem realizadas. O valor do terreno a diferena entre o montante das vendas destes lotes e o custo para obt-los, descontados tambm a administrao do negcio, e o desconto sob o prazo de venda e valor nominal projetado Matemtica Financeira. 8) MTODO DO CUSTO DE REPRODUO Este mtodo baseia-se na hiptese de que um comprador, bem informado, no pagar por um imvel mais do que o custo para construir outro igual. Nestas condies, o valordas construes pode ser avaliado atravs de um oramento, para reproduo do imvel, descontado a depreciao do imvel j construdo. A vantagem comparativa do imvel j pronto em relao quele em projeto considerada pela renda que o mesmo pode auferir no dia seguinte a compra, como fundo de comercio, ou vantagem da coisa feita. Quando este mtodo utilizado? Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis semelhantes. empregado normalmente para residncias, prdios comerciais, hospitais e hotis. Eventualmente, pode ser usado para avaliar bens pblicos, assim como estradas, pontes, viadutos e praas. Tambm pode ser empregado para avaliar parte de imveis, como em casos de diviso apenas das benfeitorias, de construes inacabadas, ou em caso de separaes de casais ou de sociedades comerciais. SEO 6 A Intermediao Imobiliria Considera-se Intermediao Imobiliria todo o trabalho desenvolvido pelo Corretor de imveis, no que tange as rotinas para compra e venda de imveis, a locao, a administrao de imveis e condomnios etc. Veja, a seguir, quais so os principais: 1. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA Conforme o exposto na Lei n 6.766/79: Art. 25: os compromissos de compra e venda so irretratveis, bem como cesses e promessas, os que atribuam direito e a adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros. O que deve constar num Contrato de Compra e Venda? Nos Termos de um Contrato de Compra e Venda, devero constar as seguintes indicaes: Nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministrio da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residncia dos contratantes. Denominao do loteamento, nmero e data da inscrio. Descrio do lote ou dos lotes que forem objeto de compromisso, confrontaes, reas e outras caractersticas. Preo e prazo, forma e local de pagamento, e valor do sinal quando acertado. Taxa de juros inci-

123

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias dentes sobre o dbito em aberto e sobre as prestaes vencidas e no pagas, bem como a clusula penal, nunca excedente a 10% do dbito e s exigvel nos casos de interveno judicial ou de mora superior a trs meses. Indicao sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado. Declarao das restries urbansticas convencionais do loteamento, supletivas da legislao pertinente. Quais os procedimentos na compra e venda por Contrato? Todo contrato dever ser firmado em trs vias, uma para cada parte, sendo a terceira para arquivamento do Cartrio de Registro de Imveis, isto aps registro e devidas anotaes. Ser obrigatrio o arquivamento da procurao, se o contrato for firmado por procurao de qualquer das partes. dos? Como os Contratos podem ser classificapara ambos os contraentes, pois estes sofrem um sacrifcio patrimonial correspondente a um proveito almejado, como por exemplo, na locao em que o locatrio paga o aluguel para usar e gozar do bem e o locador entrega o que lhe pertence para receber o pagamento. Os gratuitos, ou benficos, so aqueles em que s uma das partes obtm um proveito, podendo este, por vezes, ser obtido por terceira pessoa, quando h espitulao neste sentido, como na doao pura e simples. Comutativos e Aleatrios: O comutativo o tipo em que uma das partes, alm de receber da outra prestao equivalente a sua, pode apreciar imediatamente essa equivalncia. No momento daformao ambas as prestaes geradas pelo contrato esto definidas, como na compra e venda. O Aleatrio o contrato em que as partes se arriscam a uma contraprestao inexistente ou desproporcional, como no contrato de seguro e no contrato de aquisio de coisas futuras, cujo risco de elas no assumem o adquirente. Consensuais ou Reais: Consensuais so os que se consideram formados pela simples proposta e aceitao. Reais so os que s se formam com a entrega efetiva da coisa, como no mtuo, no depsito ou no penhor. A entrega, a, no cumprimento do contrato, mas detalhe anterior, da prpria celebrao do contrato. Observe-se que a doutrina moderna critica o conceito de contrato real, mas a espcie ainda inafastvel diante do nosso direito positivo vigente. Os contratos reais so comumente unilaterais posto que se limitam obrigao de restituir a coisa entregue. Excepcionalmente, podem ser bilaterais, como acontece no contrato de depsito remunerado: a importncia prtica est em que, enquanto no entregue a coisa, no h obrigao gerada. Contratos Nominados e Inominados: Os nominados, tambm chamados tpicos, so espcies contratuais que possuem denominao e so regulamentados pela legislao. Os inominados ou atpicos so os que resultam da consensualidade, no havendo requisitos definidos na lei, bastando para sua validade que as partes

Os contratos podem ser classificados em: a) Contratos Bilaterais e Unilaterais: Nos bilaterais nascem obrigaes recprocas; os contratantes so simultaneamente credores e devedores do outro, pois produz direitos e obrigaes, para ambos. Na compra e venda, por exemplo, o vendedor est obrigado a entregar o bem, assim que recebe o preo ajustado. Ressalte-se que nesta espcie de contrato vista, no pode um dos contratantes, antes de cumprir a sua obrigao, exigir o cumprimento da do outro. Nos unilaterais, s uma das partes se obriga em face da outra. Nestes, um dos contratantes exclusivamente credor, enquanto o outro devedor. o que ocorre na doao pura, no depsito e no comodato. Onerosos e Gratuitos: Os autores diversificam suas opinies no tocante discriminao: quais so os contratos a ttulo gratuito e quais os contratos a ttulo oneroso? Objetivando a identificao, norteia-se pela utilidade proporcionada pelos contratos, enquanto outros fundam no nus a respectiva diferenciao. So aspectos da doutrina, que no trarei aqui colao. Os onerosos so aqueles que por serem bilaterais trazem vantagens

124

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias sejam capazes (livres), o objeto contrato seja lcito, possvel e suscetvel de apreciao econmica. Solenes e no Solenes: Anote-se aqui que a classificao se preocupou com a forma pela qual se d o consentimento das partes. Os solenes, tambm chamados formais, so contratos que s se aperfeioam quando o consentimento das partes est perfeitamente adequado pela forma prescrita na lei, objetivando conceder segurana a algumas relaes jurdicas. De regra, a solenidade se exige na lavratura de documentos ou instrumentos (contrato) pblico, lavrado nos servios notariais (cartrio de notas), como na escritura de venda e compra de imvel que , inclusive pressuposto para que o ato seja considerado vlido. Os no-solenes, ou consensuais, so os que se perfazem pela simples anuncia das partes. O ordenamento legal no exige forma especial para que seja celebrado, como no contrato de transporte areo. Principais e Acessrios: Os principais so os que existem por si, exercendo sua funo e finalidade independentemente da existncia deoutro. Os acessrios (ou dependentes) so aqueles que s existem porque subordinados ou dependentes de outro, ou para garantir o cumprimento de determinada obrigao dos contratos principais, como a cauo e a fiana. Paritrios e por Adeso: Os paritrios so contratos em que as partes esto em situao de igualdade no que permite ao princpio da autonomia de vontade; discutem os termos do ato do negcio e livremente se vinculam fixando clusulas e condies que regulam as relaes contratuais. Os contratos por adeso se caracterizam pela inexistncia da liberdade de conveno, porque excluem a possibilidade de debate ou discusso sobre os seus termos; um dos contratantes se limita a aceitar as clusulas e condies previamente redigidas pelo outro, aderindo a uma situao contratual que j est previamente definida. Ressalte-se tratar de um clich contratual, segundo normas de rigorosas, que algum adere, aceitando os termos como postos, no podendo fugir, posteriormente do respectivo cumprimento. Nos contratos de adeso, eventuais dvidas oriundas das clusulas se interpretam em favor de quem adere ao contrato (aderente). O Cdigo de Defesa do Consumidor, em seu artigo 54, oferece o conceito e dispe sobre a admisso de clusula resolutria. So espcies deste tipo de contrato, o seguro, o contrato de consrcio e o de transporte. Qual a estrutura bsica de um Contrato? Cada tipo de contrato tem suas caractersticas prprias, no entanto, apresentaremos algumas caractersticas usuais que compe todos os contratos de modo que o Tcnico em Transaes Imobilirias possa identificar de relance essa estrutura e saber quais as informaes que podem ser retiradas de cada parte e qual sua importncia, assim, um contrato normalmente apresenta a seguinte estrutura com as caractersticas: a) Partes envolvidas Nesse tpico so caracterizadas as partes envolvidas no contrato, identificando o nome, CPF, nmero da identidade, estado civil, etc. ou seja, as informaes pessoais mais relevantes primeiro de quem esta contratando e segundo de quem esta sendo contratado. b) Objeto do contrato Toda a relao jurdica se d entre duas ou mais pessoas e essa relao normalmente sobre um objeto. Nessa parte do contrato fica caracterizado o objeto com o qual as pessoas esto se relacionando, normalmente informado o endereo completo e outra informaes relevantes que as partes julgarem necessrias. c) Caractersticas especficas Nessa parte so caracterizadas as especificidade do contrato em questo, tais como valores, prazos, condies de pagamentos, prazos de vencimento das parcelas e do contrato, as despesas, os tributos, reajustes, seguros, etc. d) As disposies finais Nesse tpico so firmadas as ltimas questes do contrato tais como foro ou arbitragem, definidas as formas de negociao em caso de litgio e apresentam-se as testemunhas do contrato com suas informaes gerais (nome CPF, etc.). 2. CONTRATOS DE INTERMEDIAO IMOBILIRIA Nesse sentido, a primeira mensagem a ser passada bastante direta: o Corretor de Imveis obrigado a celebrar contrato para realizar qualquer intermediao imobiliria. Importante ressaltar que essa afirmao fruto

125

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias de uma determinao do Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Resoluo Cofeci n 5, de 09/09/1979: Art. 1 - Toda e qualquer intermediao imobiliria ser contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito. Perceba que o Cofeci, em sua Resoluo, no deixou qualquer dvida em relao ao carter obrigatrio do Contrato de Intermediao Imobiliria. Portanto, como dito anteriormente, o Corretor de Imveis somente pode intermediar uma transao imobiliria se tiver celebrado contrato com o seu cliente. Alm das questes jurdicas, trabalhar sem que exista o Contrato de Intermediao , acima de tudo, um desrespeito valorizao da profisso de Corretor de Imveis, colocando-nos na mera condio de vendedores. Vamos ento estudar os tipos de contratos de intermediao mais utilizados: a) Proposta de Compra e Venda Trata-se da proposta, onde esto identificadas as partes, descrito o objeto, o nus, condies de pagamentos e prazos. Esta proposta derivada da opo de venda que o corretor possudo imvel e ser levada assinada ao proprietrio para apreciao. Aceitando a proposta dever assinar autorizando a seqncia da documentao. b) Contrato de Corretagem Tambm chamada de Opo de Venda. Neste contrato est descrito minuciosamente o imvel, as condies exigidas pelo vendedor, o prazo de vigncia e tambm normalmente acertado a comisso do corretor. O Corretor de Imveis tambm pode ser contratado para buscar um imvel para o comprador e assina com este um contrato a parte, bem como uma consultoria, estabelecido tambm um valor pelo servio. S Art. 722: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas. c) Promessa de Compra e Venda Quando h um acordo sobre o preo do imvel e condies de pagamento as partes podem concretizar o negcio. Quando o negcio a vista e a documentao est desembaraada, a transferncia imediata no cartrio. J, quando o pagamento a prazo, ou quando o imvel esta sendo construdo, ou mesmo quando est faltando algum documento, esplio etc, praxe fazer um contrato compromissrio de compra e venda de forma irretratvel. O comprador pode dispor do imvel imediatamente, enquanto espera a transferncia definitiva e o registro no Cartrio de Registro de Imveis. d) Locao uma relao jurdica onerosa entre o locador e o locatrio, em que um objeto, ou imvel cedido ao segundo, por prazo determinado. No mercado imobilirio as locaes so regidas pela Lei do Inquilinato que visa garantir os direitos e dos deveres das partes envolvidas. O contrato de Locao pode ser feito diretamente entre as partes ou atravs de um Corretor de Imveis especializado, que far jus a uma comisso mensal para administrar este contrato. e) Incorporao Imobiliria Qualquer pessoa pode ser um incorporador imobilirio, desde que disponha de um terreno e aprove um empreendimento imobilirio no mesmo e disponhase a implement-lo. As incorporaes so regidas por lei especiais. Os contratos de Incorporaes Imobilirias so feitos entre as partes envolvidas, desde o dono do terreno alienado na incorporao, e os compradores das fraes ideais. f) Administrao Na administrao de um imvel, o corretor ou a imobiliria, recebe o imvel para locao, ou gesto de investimento e faz jus a uma comisso para tal feito. Na locao, praxe no mercado a comisso entre 10 a 12 % do valor transacionado, em imveis em contratos de longa durao e at 20% em aluguis de temporada. J na gesto de investimentos imobilirios de compra e venda os valores so acertados sobre a rentabilidade dos negcios efetuados. O Corretor de Imveis pode tambm se especializar em contratos de administrao de condomnios, e esta se constitui de uma nova rea de atuao. g) Procurao o ato de fazer-se representar, por outrem por instrumento pblico, onde poder assinar documentos, contratos, assumir compromissos em nome do outorgante de poderes, como se o mesmo presente estivesse, sendo seu procurador. Para que este documento tenha validade nas transaes imobilirias o mesmo dever ser uma procurao publica, quando um tabelio emite a mesma no cartrio, que assinada pelo outorgante.

126

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias 96.117,00, o que equivale a R$ 100.000 daqui a 02 meses. Conhecer opes de investimento e ter uma slida formao, conhecimento do mercado e laudos confiveis pode ser uma poderosa ferramenta de vendas. e) Opo de venda: A Opo de venda um documento obrigatrio, e deve ser mantido arquivado no escritrio do corretor, para vistoria dos rgos competentes. Este documento consiste da identificao do cliente e do imvel, onde o mesmo est descrito detalhadamente, com autorizao de venda por determinado preo, condies e prazo de validade da proposta. f) O Plano de Marketing De posse da autorizao de venda o Corretor traa uma estratgia para comercializar este imvel no mercado. No plano de comercializao podero ser utilizados diversos veculos, tais como : a) Anncios em jornal b) anncios em Portal de Imveis na Internet c) Feiras, Exposies, Plantes d) Panfletos e) Agenda g) O Cliente interessado Quando o Cliente contata o Corretor de Imveis, deve ser entrevistado amigavelmente para que saiba quais as suas particularidades, para encontrar o imvel, exatamente dentro de suas necessidades e possibilidades e financeiras. Encontrado o imvel ideal o Corretor dever mostrar-se conhecedor do imvel, com respeito ao tipo de materiais utilizados, padro, destinao, localizao, vizinhana, acessos, comodidades, avaliao, retorno de investimento e sobretudo mostrar a situao de legalidade do mesmo, garantindo segurana no negcio. Encontrado e estudado o imvel e a regio, marca-se uma visita, onde o cliente dever assinar um Termo de Visita, pois s assim o Corretor de Imveis ter cobertura jurdica, com respeito aos seus honorrios. h) Termo de Visita ao Imvel Neste termo est identificado o visitante, o corretor, o imvel e o dono do imvel. Este termo tem validade, mesmo depois de vencido a Opo de Venda. O Corretor ainda far jus a comisso, caso o negcio seja fechado, com cliente apresentado pelo mesmo ao vendedor, em prazo previsto em lei. i) Opo de Compra O cliente tendo gostado do imvel, visto sua documentao manifestar seu interesse de compr-lo

SEO 7 A Compra e a Venda do Imvel A compra e a venda de imveis so os atos mais lucrativos das Transaes Imobilirias, no qual o corretor de imveis faz jus comisso de intermediao. A venda de um imvel o processo final do trabalho de uma equipe ou de um profissional no qual passa por diversas fases, a saber. Quais as fases da venda de um Imvel? a) O agenciamento do Imvel O agenciamento do imvel de terceiro, d-se atravs do jornal, indicao, ou captao direta. O Corretor agenciador para poder oferecer o imvel do cliente deve ter uma autorizao de venda do mesmo, chamada opo venda. b) As certides Negativas Dever ser exigida do cliente vendedor, certido negativa de nus do imvel, junto aos cartrios de distribuio, receita municipal, dependendo do caso, Receita Federal, Estadual, e do Inss. c) Consulta de Viabilidade interessante ter em mos uma consulta de viabilidade de construo emitida pelo rgo municipal, para poder avaliar suas reais condies de valor de mercado. d) Laudo de Avaliao O Laudo de Avaliao emitido por profissional competente d segurana quanto ao valor do mercado, pois pondera diversas variveis. De posse do Laudo o Corretor poder fazer algumas estratgias de venda, no mercado, ponderando o valor do imvel com taxas do mercado financeiro e com isto, calcular um coeficiente para forar a venda, baixando o preo do imvel, para eventualmente aplicar no mercado financeiro.

EXEMPLO: Se um imvel vale R$ 100.000 e leva 02 meses para ser vendido por este valor, considerando oportunidade de investimento no mercado financeiro de 2 % ao ms, equivale ento a vender o imvel hoje por R$

127

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias atravs da Opo de Compra, onde esto descritos as condies do negcio ofertado, datado e assinado dever ser entregue ao proprietrio, com prazo para manifestao. Aceita a proposta, poder ser lavrada escritura diretamente ou poder ser feito um contrato de Sinal ou ARRAS. j) Contrato de Sinal ou ARRAS Neste contrato o comprador d um sinal manifestando a compra do imvel. Caso venha a desistir perder o valor dado em sinal e caso o vendedor desistir de vender aps aceito a venda, dever devolver a quantia recebida mais sua forma equivalente (dobro). Art. 418 a 420 do Cdigo Civil. Poder ainda, a parte inocente requerer na justia indenizao suplementar se provar prejuzo maior pela desistncia, ao mesmo, caso no haja clusula de arrependimento no contrato. k) Contrato de Compra e Venda O Contrato um acordo de vontades, oneroso, entre 02 ou mais pessoas, onde uma das partes compromete-se a passar direitos reais de posse, domnio e uso a outra parte diante de pagamento de quantia certa, estipulado no contrato, segundo condies acordadas, no mesmo. O contrato de compra e venda cria uma relao entre o vendedor e o comprador, especifica o negcio a ser realizado, quais as condies, garantias, prazos etc. No contrato devem estar todas as informaes necessrias ao enquadramento das pessoas e dos negcios. documentao. g) O valor da prestao ou das prestaes posteriores e suas respectivas datas de pagamento, com eventuais correes acertadas entre as partes. h) Em caso de financiamento do restante a ser pago, o prazo exeqvel para que toda a documentao seja providenciada e analisada pela instituio que conceder o emprstimo. i) Clusulas de arrependimento, quando houver, Arras (o comprador perde a quantia ou o bem dado como sinal se desistir da compra). j) O vendedor paga ao comprador o sinal em dobro, ou determinado valor acertado, se desistir da venda. k) A entrega ao comprador de documento de quitao da compra do imvel aps os devidos pagamentos. l) A denominao do foro contratual (um tribunal de justia) escolhido para julgar problemas decorrentes desse negcio. Para que o negcio transcorra em segurana, necessrio que o vendedor apresente uma serie de certides negativas de nus, junto a receita governamental (federal, estadual, municipal), cartrio de distribuio protestos etc. Normalmente estas certides tm o prazo de validade de 30 dias. O que necessrio para que um contrato seja lcito ou sem vcios? 1) Que os agentes tenham maioridade. 2) Que os agentes sejam capazes perante da lei: a) Que no sejam prdigos b) Que no sejam brios habituais ou viciados em txicos c) Que no sejam deficientes mentais d) Que por enfermidade no consigam exprimir sua vontade 3) Que os contratantes no tenham impedimentos legais. 4) Que o objeto seja lcito. 5) Que o contrato seja lcito. RESUMO A profisso de corretor de imveis foi regulamentada no Brasil em 27 de agosto de 1962. Esta lei foi anulada e a situao s foi resolvido pela edio da Lei n 6530 de 12 de maio de 1978. A primeira obrigao do corretor o da necessidade para registro

Quais os passos para elaborao do Contrato de Compra e Venda? a) A identificao completa das partes envolvidas no negocio, documentao, naturalidade, estado civil, endereo, profisso etc. b) A natureza do negcio, a tipificao do objeto transacionado (compra e venda). c) Informaes que indiquem precisamente o imvel em questo (localizao, metragem, confrontaes, matrcula e outras caractersticas, como garagem, rea privativa, memorial descritivo, etc). d) A garantia de que o imvel pertence quele proprietrio. e) O valor da parcela de entrada (o sinal ou arras) ou a forma de pagamento inicial escolhida, que garante ao comprador primazia na compra do imvel, e a data em que esse valor ser pago. f) Um prazo razovel para a apresentao de toda a

128

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias oficial no CRECI, que obtenha o ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias. Quem no possui registro no CRECI Conselho Regional de Corretores de Imveis no pode trabalhar com intermediaes imobilirias. O Corretor de Imveis o profissional que aproxima duas partes em torno de um objetivo comum, que o imvel. Assim podemos definir o seu trabalho, do ponto de vista tcnico, como sendo a Intermediao Imobiliria. Pela lei 6530/78 de competncia legal e exclusiva do Corretor de Imveis servir de intermedirio na compra, venda, locao e permuta de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria. O objetivo da intermediao imobiliria promover a aproximao entre as partes em processos de compra, venda, locao, permuta ou cesso de imveis. O Corretor de Imveis o nico profissional legalmente habilitado para intermediar as transaes imobilirias, nos seus mais variados tipos. A legislao determina que o Corretor de Imveis s inicie uma transao imobiliria de posse de um documento em que o proprietrio do imvel o autorize, expressamente, a agir em seu nome. Este documento uma garantia para que o corretor receba o pagamento pelos servios prestados. A remunerao do corretor ou seus honorrios obedecem a uma tabela local editada pelo CRECI da regio. O contrato de compra e venda de imvel uma transao comum de transferncia da propriedade de um imvel o que encerra operaes de importncia econmica e financeira e resguarda os direitos e deveres dos interessados. Os pressupostos jurdicos que devem ser averiguados antes da celebrao do contrato de compra e venda de imveis so: o direito de propriedade do vendedor; a inexistncia de fraude contra credores e de nus judicial ou extrajudicial. Quanto ao direito de propriedade, deve-se averiguar o seguinte: a capacidade do vendedor; a legalidade do imvel e a comprovao de propriedade do imvel. A escritura de compra e venda de imvel um ato lavrado por tabelio e assinado pelos contratantes mais duas testemunhas. Esta contm o preo e condies de pagamento, bem como as caractersticas do imvel objeto da venda. Torna-se um ttulo de propriedade aps a sua transcrio no Registro de Imveis. REFERNCIAS ALVINO, Jos. Avaliao de Imveis. Laguna SC: paper 35 fls, 1999. AYRES, Antonio. Como avaliar imveis... sem mistrios. So Paulo: Imobiliria, 1996. BUENO, A Mrcio A. O corretor de imveis e as regras das locaes residenciais. So Paulo: Imobiliria, 1996. RAPOSO, Alexandre. Situaes jurdicas da profisso de corretor de imveis. 2.ed. So Paulo: Imobiliria Ltda, 1995. . Manual jurdico do corretor de imveis. 5.ed. So Paulo: Colibrie, 1995. TRAVASSO, Ari. Compra e venda de imveis. Rio de Janeiro: Iel Nrdica, 1991. . assim que se faz... compra e venda de imveis. Rio de Janeiro: Iel Nrdica, 1994. REZENDE, Jos Machado. Operaes Imobilirias: Goinia: Ed. AB, , 2001 ZADIR, ngelo e outros. Manual Do Tcnico Em Transaes Imobilirias, Vol 1 -11a. Ed. Goinia: Ed. AB.

UNIDADE 4
As Transaes Imobilirias SEO 1 A Incorporao Imobiliria Incorporao imobiliria uma atividade voltada para a construo de edificaes ou conjunto delas, composta de unidades autnomas para sua alienao total ou parcial. A lei no limita o direito de construir, salvo o direito de vizinhana e os regulamentos administrativos como o cdigo de obras do municpio, por exemplo. Pode-se entender a incorporao tambm como um contrato para a construo de um edifcio, prdio, etc. na forma de condomnio em que possa comear a se vender imediatamente, inclusive em prestaes. Diz-se que o incorporador aquele que promove a incorporao de prdios, casas, lojas, etc., em condomnios. Quem pode ser incorporador?

129

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias A Lei n 4.591 de 16 de dezembro de 1964, possibilita a incorporao a trs pessoas: Art. 31: a) Pode ser incorporador o proprietrio do terreno, a ele equiparado: o promitente-comprador, o cessionrio deste ou promitente-cessionrio. b) Pode ser o construtor. No uma pessoa qualquer, que se inculque nessa condio, mas sim aquela que faa da edificao uma atividade disciplinada e que, devidamente licenciada. c) Pode ser o Corretor de Imveis, devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imveis CRECI. Quais os procedimentos para o incio de uma incorporao? Para iniciar uma incorporao deve-se apresentar uma srie de documentos que ficam arquivados no Cartrio de Imveis da regio, dentre os mais importantes destacam-se: a) Ttulo de propriedade do terreno ou promessa irrevogvel e irretratvel de compra e venda, ou de cesso de direitos ou de permuta. b) Certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, e protestos de ttulos, de aes cveis e criminais e de nus reais, relacionadas ao imvel, aos alienantes do terreno e o incorporador. c) Histrico da propriedade, abrangendo os ltimos vinte anos, acompanhados de certido dos respectivos registros. d) Projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes e) Todas as informaes pertinentes ao imvel. A Lei N. 4.864, de 29/11/1965, impe uma srie de deveres ao incorporador em todas as fases da incorporao, apresentaremos aqui sua descrio sucinta pois, nas pginas seguintes estar seu detalhamento. Ateno! So deveres do Incorporador: - A obrigatoriedade de apresentar e formalizar um contrato. - A obrigao de informar aos clientes sobre o andamento e o estado da obra. - Responder civilmente pela execuo da incorporao. - O compromisso em manter o projeto original, bem como no alterar o preo e as condies de pagamento, salvo se forem aprovadas por unanimidade dos adquirentes ou provierem de exigncia legal. O que caracteriza o incio de uma incorporao? Caracteriza o incio da incorporao, a venda, a promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de cota ideal de terreno, vinculada a projeto de construo ou o contrato de construo assinado pelo incorporador, ou por adquirente. Para efeito desta lei considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. Quem considerado o incorporador? Considera-se incorporador, as pessoas fsicas ou jurdicas, comerciantes ou no, que embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno.

Qual a documentao necessria? O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de registro de imveis, os seguintes documentos: Titulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta, do qual conste clusula de imisso na posse do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para demolio e construo, devidamente registradas. Certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos, de aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador. Histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos vinte anos, acompanhados de certido dos respectivos registros. Projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes. Clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de rea construda. Certido negativa de dbito para com a previdncia social, quando o titular de direitos sobre o

130

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies. Memorial descritivo das especificaes da obra projetada. Avaliao do custo global da obra, atualizada a data do arquivamento, calculada com base nos custos unitrios, discriminando-se tambm, o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra. Discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero. Minuta da fatura conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes. Declarao em que se defina a parcela do preo. Certido do instrumento pblico de mandato. Declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia. Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no pas, h mais de cinco anos. Declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o numero de veculos que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos. ndice que corrige tambm a caderneta de poupana. Atualmente, esse ndice aTaxa Referencial (TR). No SFH s so aceitos financiamentos de at R$ 150 mil para imveis com valor mximo de R$ 300 mil. Na Carteira Hipotecria (CH), as taxas de juros so livres. A correo das prestaes tambm feita pela TR. No h limite para o valor mximo do imvel a ser financiado, mas, nesse caso, os bancos costumam financiar - em mdia - entre 30% e 60% do valor do imvel. J o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) d aos bancos uma proteo maior contra inadimplncia j que, por esse sistema, a instituio adota como garantia a alienao fiduciria. Atravs dela, o imvel financiado continua em nome do banco e o muturio apenas desfruta do uso da casa ou apartamento. No caso de inadimplncia, o banco recebe o imvel de volta em at 90 dias. Nas linhas de financiamento imobilirio, a garantia do pagamento o prprio imvel. Vale lembrar tambm que a correo pela TR d a esse financiamento um carter de imprevisibilidade, porque a Taxa Referencial embute juros, alm de inflao. Por isso, para quem pretende entrar num financiamento imobilirio, a recomendao dos especialistas que se planeje os gastos e se comprometa apenas com 20% da renda com a prestao. Isso d uma margem de manobra para o comprador, no caso de queda na renda ou vaivens abruptos da economia.

SEO 2 Os Sistemas de Financiamento Imobilirio Difcil encontrar quem no sonhe com a casa prpria. Ter o seu canto costuma ser o grande objetivo na vida das pessoas. Para realizar esse sonho, porm, preciso ter uma considervel quantia de dinheiro mo para pagar uma casa vista ou em algumas parcelas. Caso isso no seja possvel, ser preciso recorrer ao financiamento imobilirio. Atualmente, existem trs modalidades bsicas de financiamento: Sistema Financeiro da Habitao (SFH), Carteira Hipotecria (CH) e Sistema Financeiro Imobilirio (SFI). Os financiamentos imobilirios feitos pelo Sistema Financeiro da Habitao (SFH) contam com regras estipuladas pelo governo e atividades fiscalizadas pelo Banco Central. Por esse sistema, os recursos da caderneta de poupana e do FGTS so emprestados para aqueles que vo adquirir imveis. A intermediao feita pelos bancos. No SFH, as taxas de juros so tabeladas (12% ao ano, uma das mais baixas do mercado); e a correo das prestaes feita pelo

DICA: Pesquise bastante, planeje e faa suas contas, antes de optar por uma instituio. Com certeza, ser possvel encontrar uma opo que caiba no seu bolso. A) SFH SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO Teve sua criao articulada junto reforma do Estado em 1964, objetivando reordenara forma de captao de recursos para concesso de emprstimos setores deconstruo habitacional, urbanizao e saneamento bsico, frente ao enorme fenmeno da migrao do campo para as cidades. A alta inflao naquela poca constituiu tambm um forte elemento desagregador do sistema, pois os muturios premiados pagavam suas prestaes em moeda desvalorizada, provocando uma acelerada e irrecupervel descapitalizao das instituies financiadoras do sistema.

131

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Como as taxas reais de juros estavam extremamente negativas, os tradicionais poupadores, voluntrios, afastavam-se deste mercado, da mesma forma que as instituies pblicas existentes naquela poca. O resultado da falta de investimentos macios no setor agravou cada vez mais o dficit habitacional. A resposta do governo a essa situao, na busca do estabelecimento de condies econmicofinanceiras no intuito de corrigir as distores, foi a instituio da correo monetria nos financiamentos habitacionais, atravs da criao da UPC - Unidade Padro de Capital; da criao das Cadernetas de Poupana, principal instrumento de captao das poupanas populares; da criao do Banco Nacional da Habitao - BNH; da criao do Fundo de Garantia por Tempo de Servio - FGTS e da organizao do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo SBPE. Os integrantes do SFH foram: BNH; rgos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que havia participao majoritria do poder pblico, tais como as Caixas Econmicas Estaduais (CEEs) e Federal (CEF) e as COHABs, que operaram em conformidade com a Lei n 9.389 no financiamento de habitaes e obras conexas; sociedades de crdito imobilirio (SCIs); fundaes; cooperativas e outras formas associativas para construo ou aquisio de casa prpria, sem finalidade de lucro, tais como Cooperativas Habitacionais e Institutos de Previdncia Social. O BNH foi criado entre 1964 e 1965 com a finalidade de orientar e controlar o SFH; em 14 de novembro de 1971 foi transformado em empresa pblica pela lei n 5762, tornando-se vinculado ao Ministrio do Interior, passando a representar o principal instrumento de execuo da poltica habitacional do governo federal. Por diversos motivos que no caberia aqui transmitir, o BNH foi extinto pelo DL 2291 de 21de novembro de 1986, tendo sido incorporado CEF, que assumiu o compromisso de manter seu conjunto de atribuies. Por seu turno, o SFH, com a extino do BNH, limitou-se s instituies que faziam parte do SBPE quando de sua criao, que eram as SCIs, APEs Associaes de Poupana e Emprstimo, das carteiras imobilirias das CEEs e CEF e mais dos bancos mltiplos. Atualmente, o Banco Central do Brasil sucedeu ao BNH - Banco Nacional da Habitao, tornando-se o fiscalizador das atividades do Sistema. Hoje, o que viabiliza os programas habitacionais do SFH provm das captaes das cadernetas de poupana e do FGTS. dos? Como so distribudos os recursos capta-

Os recursos captados em depsitos de poupana pelas instituies financeiras do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) observam a seguinte distribuio: 65% (sessenta e cinco por cento), no mnimo, em operaes de financiamentos imobilirios, sendo: 80% (oitenta por cento), no mnimo, do percentual acima, correspondendo, no mnimo, 52% da base de clculo, em operaes de financiamento habitacional no SFH; O restante em operaes a taxas de mercado, desde que a metade, no mnimo, em operaes de financiamento habitacional. 15% (quinze por cento) em encaixe obrigatrio no Banco Central do Brasil; Recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operaes da faixa livre. Em que casos obtida a concesso de financiamentos? A concesso de financiamento nas condies do SFH exclusiva para construo e aquisio de imveis residenciais novos ou usados. Os financiamentos para aquisio, construo, reforma ou ampliao de imveis comerciais novos, usados ou em construo so operaes realizadas taxas de mercado. Desde 24/06/1998, no existe mais qualquer limitao de natureza normativa ao nmero de imveis financiados pelo SFH que uma pessoa pode ter. Alm das demais condies estabelecidas na legislao em vigor, as operaes no mbito do SFH devero obedecer ao seguinte: Valor unitrio dos financiamentos, compreendendo principal e despesas acessrias no superiores a R$ 150 mil; Limite mximo do valor de avaliao do imvel financiado de R$ 300 mil.

dos?

Quais os prazos e os encargos estabeleci-

132

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Atualmente, os prazos dos financiamentos so livremente estabelecidos entre as partes. Sobre o financiamento podem incidir juros, comisses e outros encargos. A remunerao efetiva mxima para o muturio final, incluindo juros, comisses e outros encargos financeiros, de 12% a.a., acrescidos dos custos de seguros e, nos casos dos planos de equivalncia salarial, do Coeficiente de Equiparao Salarial (CES). Os saldos devedores dos contratos de financiamento, emprstimo, refinanciamento e repasses concedidos por entidades integrantes do SFH so reajustados pela remunerao bsica dos depsitos de poupana, efetuados na mesma data e com a periodicidade contratualmente estipulada para o pagamento das prestaes, aplicando-se o critrio de proporcionalidade do ndice (pro rata die) para eventos que no coincidam com aquela data. Desde 24/06/1998 permitida, aos agentes financeiros do SFH, a contratao de financiamentos onde a cobertura securitria pode se dar em aplice oferecida pelo mercado segurador, desde que seja prevista, no mnimo, a cobertura relativa aos riscos de morte e invalidez permanente do muturio. igncias: Pro rata:em proporo, de forma proporcional (segundo a parte) a) O limite mximo de financiamento, desde que no haja desembolso adicional de recursos. b) O limite mximo de preo de venda ou de avaliao do imvel objeto da transferncia. contada a cada um): o clculo considera a variao diria, segundo a parte individual acordada. c) A localizao do imvel deve ser no domiclio do comprador. As demais transferncias de contratos com cobertura do FCVS, a partir de 12/6/98, podem ser efetuadas mediante assuno pelo novo muturio de montante equivalente a 70% do saldo devedor contbil da operao, atualizado pelo critrio de proporcionalidade do ndice (pro rata die) da data do ltimo reajuste at a data da transferncia, observados os requisitos legais e regulamentares da casa prpria.

B) SFI SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO O SFI (Sistema de Financiamento Imobilirio) uma modalidade de financiamento recentemente criada (1997) que contrasta como alternativa ao SFH O que o FCVS? (Sistema Financeiro da Habitao) e Carteira Hipotecria, que d aos agentes financeiros credores uma O Fundo de Compensao de Variaes Salariais - maior proteo contra a inadimplncia. Isso vem a FCVS, foi criado com a finalidade garantir o limite acontecer porque nesse sistema adotada a Aliende prazo para amortizao das dvidas dos financia- ao Fiduciria, que permite que o agente credor dementos habitacionais contradas pelos muturios do tenha a propriedade do bem imvel financiado at o Sistema Financeiro da Habitao - SFH. momento da quitao total da dvida pelo muturio. As transferncias mediante simples substituio do Essa novidade ajudar a alavancar a construo de devedor de contratos quecontenham clusula de novas residncias, resolvendo parte da maior questo cobertura pelo Fundo de Compensao de Variaes existente hoje no setor: a falta de verba para finanSalariais FCVS devem observar: ciamento, conseqncia da inadimplncia em massa. 1) Foram mantidas para o novo muturio as mesmas condies e obrigaes do contrato original, desde que se trate de financiamento destinado casa Quais as fontes de recursos do SFI? prpria, observando-se os requisitos legais e regulamentares, inclusive a demonstrao da capacidade de A principal vantagem do SFI sobre os outros sistepagamento do novo muturio em relao ao valor do mas a fonte de recursos utilizados para o financianovo encargo mensal. mento. Para 2) O valor da mensalidade para o novo mu- reunir os fundos de financiamento, os agentes finanturio ser atualizado proporcionalmente (pro rata ceiros emitem ttulos com lastro imobilirio. Estes die), a contar da data do ltimo reajustamento at a ttulos so vendidos para investidores no Brasil ou data da formalizao da transferncia, acrescido da no exterior. O SFI se distingue dos demais produtos quinta parte do valor atualizado do encargo. pela fonte dos recursos utilizados para o financia3) O recolhimento pelo novo muturio de mento. contribuio de 2 % do saldo devedor atualizado. Nestas transferncias, as instituies financeiras fiO muturio pode utilizar o seu FGTS cam dispensadas da observncia das seguintes ex- neste tipo de financiamento? 133

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias O muturio pode usar seu FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servio) nos financiamentos do SFI, tanto como entrada quanto para amortizar, ou quitar, o saldo devedor. Se o muturio resolver no utilizar o FGTS, as partes esto ento livres para estipular de juros e valores. SEO 3 O Planejamento das Cidades O planejamento das cidades uma das questes mais importantes hoje, e tem ganhado fora ano aps ano, com o avano da legislao. Por fora de Lei a Unio, os Estados e todos os Municpios devero apresentar Planos Plurianuais - PPA, onde devero estar norteadas todas as aes dos governos em prazos de 4, 5, 10 e 15 anos. Agregado a isto h o Estatuto da cidade, que tambm institui a exigncia de Planos Diretores para cidades acima de 20.000 habitantes. Quais so as aes para reduzir as desigualdades regionais? Quais so os projetos de infra-estrutura que vo receber mais ateno e recursos? Quais so os ramos da pesquisa cientfica e tecnolgica fundamentais para o crescimento do pas? Quais so os programas sociais necessrios para o desenvolvimento humano da populao, a incluso social e a melhor distribuio da renda? Quais sero as polticas norteadoras do desenvolvimento urbano e social a serem adotadas?

2) O ESTATUTO DA CIDADE LEI 10.257/2001 O Estatuto da Cidade surgiu com a pretenso de pr fim ao prolongado caos em que ainda vive o direito urbanstico brasileiro. Por outro lado, ser preciso que, pelo Plano diretor formulado pelo municpio, formule-se o planejamento, tomando necessariamente as decises relacionadas a vrios dos instrumentos urbansticos previstos pelo Estatuto da Cidade. Com o Estatuto da Cidade, o Ministrio Pblico 1) OS PLANOS PLURIANUAIS - PPA ganhou poderes para frear a ocupao desordenada O Plano Plurianual (PPA), um instrumento das ad- do espao urbano, a destruio do meio ambiente e ministraes pblicas que visa apontar os rumos dos criou a funo social da propriedade urbana. Institui investimentos dos governos, normalmente para o a necessidade de planejamento a cidades com mais perodo de quatro anos. Ele pode ser utilizado para de 20.000 habitantes, atravs de Planos Diretores, planejar aes longo prazo, no que tange a admin- que sero os norteadores desta ocupao. istrao pblica, nas esferas Federal, Estadual e Mu- O Estatuto da Cidade estabelece algumas finalidades nicipal. So obrigatrios e regidos por Lei Federal. O e objetivos comuns que, em princpio, devero oriadministrador pblico que no o fizer esta sujeito s entar as punies da Lei das Responsabilidades Fiscais. polticas urbanas de todos os Municpios. So finaliOs governos tm a possibilidade de constru- dades comuns que devero orientar a interpretao ir o PPA junto com a comunidade e ao levar o PPA e aplicao das normas especficas, o bem coletivo, a para consulta pblica, o governo confirma o seu segurana e o bem- estar dos cidados e o equilbrio compromisso com a participao social nas grandes ambiental. decises e democratiza o processo que vai estabel- um objetivo a ser atingido por meio da utilizaecer diretrizes, objetivos e metas. Estes planos so o dos instrumentos acima referidos o pleno deabrangentes e versam sobre tudo o que diz respeito senvolvimento das funes sociais da cidade e da destinao das verbas pblicas geridas pelo adminis- propriedade urbana, conforme o extenso rol de ditrador. retrizes gerais. O Estatuto das Cidades pode servir como instrumento jurdico ou tributrio para forar Quais os objetivos do PPA? o proprietrio a urbanizar, lotear ou edificar o seu terreno. Visa coibir a especulao imobiliria. InO PPA busca respostas para questes fundamentais, stituiu a possibilidade do imvel ser desapropriado como: caso haja interesse pblico ou social. Quais as polticas mais adequadas para esO usucapio especial uma das modalidades timular os diversos setores da produo? de usucapio, e essa se d em imvel que assegure Quais as melhores polticas para gerar mais e a subsistncia do proprietrio e sua famlia, ou em melhores empregos? razo da funo (moradia), independentemente de 134

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias justo ttulo e boa-f desde que este esteja de posse contnua e sem oposio durante cinco anos ininterruptos. Pode ser do tipo individual ou coletivo. As regras para usucapio ganharam novo vigor, reduzindo para 5 (cinco) anos o tempo exigido para o ganho do titulo definitivo do terreno urbano. Assim, nada impede que grupos de favelados, moradores de loteamentos irregulares e de imveis particulares reclamem a titularidade do bem. O Estatuto da Cidade trata da gesto democrtica? A gesto democrtica estabelecida no Estatuto da Cidade a chave dos novos instrumentos de direito urbanstico e poltica urbana. Essa realizao do processo democrtico na gesto das cidades a razo da prpria existncia do Estatuto. Na verdade, a realizao da gesto democrtica a nica garantia de que os instrumentos de poltica urbana como o direito de preempo (preferncia), o direito de construir, as operaes consorciadas, etc, no sero meras ferramentas a servio de concepes tecnocrticas, mas sim verdadeiros instrumentos de promoo de direito cidade para todos, sem excluses. A gesto democrtica remete a idia de um novo pacto territorial, em que o Direito no se distancie da Justia, mas garanta que a cidade seja espao de convivncia de todos os seus habitantes, onde cada um possa desenvolver plenamente suas potencialidades. 3) O PLANO DIRETOR O Plano Diretor uma lei que organiza o crescimento e o funcionamento da cidade. no Plano Diretor que est o projeto da cidade. Ele diz quais so os objetivos a serem alcanados em cada rea da cidade e, para viabiliza-los identifica instrumentos urbansticos e aes estratgicas que devem ser implementadas. Ele orienta as prioridades de investimentos, e organiza a ocupao do solo urbano, legislando sobre arruamentos, gabaritos, e indica as obras estruturais que devem ser realizadas. meio rural, incluindo suas relaes com municpios vizinhos, procurando um ambiente fsico e social adequado. Dentre eles, podemos citar: a) A integrao dos diferentes lugares que constituem a cidade (bairros, centros, praas, parques, morros, etc.), valorizando os existentes e propondo novos. b) A organizao do transporte coletivo e individual de passageiros e cargas, assim como as vias pblicas, estacionamentos e espaos para pedestres. c) A interveno no espao municipal visando manuteno e o enriquecimento dos costumes e das paisagens urbanas e rurais, ampliando a atuao da populao na proteo e incremento do patrimnio natural e cultural. d) A democratizao do acesso a todos os servios que a cidade presta. e) As regras para as novas construes, em relao ao uso e a forma dos prdios e os tipos de diviso da terra que podem ser feitos na cidade. f) A regularizao daquelas reas urbanas que no correm riscos naturais. g) As medidas de saneamento, transporte e distribuio dos equipamentos para evitar deslocamentos desnecessrios e otimizar o consumo de materiais, energia e gua. h) As medidas para evitar as poluies sonoras, atmosfricas e das guas, e o bom manejo dos solos. i) A desburocratizao do planejamento e a integrao dos saberes e interesses comunitrios na tomada de decises sobre inovaes urbanas. De que forma o Cdigo de Obras est inserido no Plano Diretor? O Cdigo de Obras parte do Plano Diretor, suas atribuies so orientar, fixando normas para as construes, tais como arruamento, recuos, gabaritos, questes sanitrias e ambientais. Toda cidade deve ter um, juntamente com o Plano Diretor, de acordo com a Lei.

Quais os temas em que o Plano Diretor se ocupa? O Plano Diretor se ocupa de temas da cidade e do

SEO 4 A Legislao Ambiental A Legislao brasileira sobre crimes ambientais

135

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias abrangente e complexa. Encontra-se regulamentada na Constituio Federal (captulo VI), nas Constituies Estaduais, no Cdigo Florestal (federal), nas Leis de Pesca (federal), em decretos e resolues especiais Os documentos primrios que desencadeiam todo um conjunto de aes, visando salvaguarda da natureza para preservar o interesse pblico, correspondem em graus crescentes de complexidade, aos laudos periciais, aos RIMAs e aos EIAs (Estudo de Impacto Ambiental). Cada esfera em nvel federal, estadual e municipal tem rgos que tem por objetivo defender e preservar o Meio Ambiente, tais como o Ibama e as Procuradorias da Cidadania. 1) IBAMA O Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis - IBAMA, foi criado pela Lei n 7.735, de 22 de fevereiro de 1989. Foi formado pela fuso de quatro entidades brasileiras que trabalhavam na rea ambiental: Secretaria do Meio Ambiente - SEMA; Superintendncia da Borracha - SUDHEVEA; Superintendncia da Pesca SUDEPE, e o Instituto Brasileiro de Desenvolvimento Florestal - IBDF. Em 1990, foi criada a Secretaria do Meio Ambiente da Presidncia da Repblica SEMAM, ligada Presidncia da Repblica, que tinha no IBAMA seu rgo gerenciador da questo ambiental, responsvel por formular, coordenar, executar e fazer executar a Poltica Nacional do Meio Ambiente e da preservao, conservao e uso racional, fiscalizao, controle e fomento dos recursos naturais renovveis. Criado em 16 de outubro de 1992, o Ministrio do Meio Ambiente - MMA o rgo de hierarquia superior, com o objetivo de estruturar a poltica do meio ambiente no Brasil. mbitos regional e nacional; d) Intervir nos processos de desenvolvimento geradores de significativo impacto ambiental, nos mbitos regional e nacional; e) Monitorar as transformaes do meio ambiente e dos recursos naturais; f) Executar aes de gesto, proteo e controle da qualidade dos recursos hdricos; g) Manter a integridade das reas de preservao permanentes e das reservas legais; h) Ordenar o uso dos recursos pesqueiros em guas sob domnio da unio; i) Ordenar o uso dos recursos florestais nacionais; j) Monitorar o status da conservao dos ecossistemas, das espcies e do patrimnio gentico natural, visando ampliao da representao ecolgica; k) Executar aes de proteo e de manejo de espcies da fauna e da flora brasileiras; l) Promover a pesquisa, a difuso e o desenvolvimento tcnico-cientfico voltados para a gesto ambiental; m) Promover o acesso e o uso sustentado dos recursos naturais; n) Desenvolver estudos analticos, prospectivos e situacionais verificando as tendncias e cenrios, com vistas ao planejamento ambiental. 2) PROCURADORIAS DA COLETIVIDADE So rgos de defesa do cidado e sua funo zelar pelo respeito aos direitos e garantias coletivas. Normalmente os crimes ambientais so considerados crimes federais, podendo ento os responsveis responder pela destruio de reas de preservao, dano ambiental, morte de animais silvestres, em foros federais. Qualquer procurador da Repblica, ou do Estado poder apresentar denncia de crime ambiental, trazendo os responsveis justia por tratarse o meio ambiente com interesse coletivo. 3) O IMPACTO AMBIENTAL O Impacto Ambiental a alterao no meio ou em algum de seus componentes por determinada ao ou atividade. Estas alteraes precisam ser quantificadas pois apresentam variaes relativas, podendo ser positivas ou negativas, grandes ou pequenas. O objetivo de se estudar os impactos ambientais , principalmente, o de avaliar as conseqncias de algumas aes, para que possa haver a preveno da qualidade de Curso Tcnico em Transaes Imobilirias determinado ambiente que poder sofrer a

Quais so objetivos do IBAMA e sua misso institucional? a) Reduzir os efeitos prejudiciais e prevenir acidentes decorrentes da utilizao de agentes e produtos agrotxicos, seus componentes e afins, bem como seus resduos; b) Promover a adoo de medidas de controle de produo, utilizao, comercializao, movimentao e destinao de substncias qumicas e resduos potencialmente perigosos; c) Executar o controle e a fiscalizao ambiental nos

136

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias execuo de certos projetos ou aes, ou logo aps a implementao dos mesmos. Antes de se colocar em prtica um projeto, seja ele pblico ou privado, precisamos antes saber mais a respeito do local onde tal projeto ser implementado, conhecer melhor o que cada rea possui de ambiente natural (atmosfera, hidrosfera, litosfera e biosfera) e ambiente social (infra-estrutura material constituda pelo homem e sistemas sociais criados). O estudo para a avaliao de impacto permite que uma certa questo seja compreendida: proteo e preservao do ambiente e o crescimento e desenvolvimento econmico. Muitas vezes podemos encontrar grandes reas impactadas, ou at mesmo pases e estados, devido ao rpido desenvolvimento econmico, sem o controle e manuteno dos recursos naturais. A conseqncia pode ser poluio, uso incontrolado de recursos como gua e energia etc. E tambm podemos encontrar reas impactadas por causa do subdesenvolvimento, que traz como conseqncia a ocupao urbana indevida em reas protegidas e falta de saneamento bsico. Avaliar para planejar permite que desenvolvimento econmico e qualidade de vida possam estar caminhando juntas. Depois do ambiente, pode-se realizar um planejamento melhor do uso e manuteno dos recursos utilizados. O que vem a ser o Estudo de Impacto Ambiental? O EIA Estudo de Impacto Ambiental um estudo que dever ser apresentado aos rgos competentes, cada vez que qualquer projeto ou ao que altere o meio ambiente for desenvolvido. Foi criada resoluo do Conama (Conselho Nacional do Meio Ambiente) n. 001/86, de 23/01/1986. As atividades em que se utilizam os recursos ambientais consideradas de significativo potencial de degradao ou poluio dependero do Estudo Prvio de Impacto Ambiental (EIA) e respectivo Relatrio de Impacto Ambiental (RIMA) para seu licenciamento ambiental. Neste caso o licenciamento ambiental apresenta uma srie de procedimentos especficos, inclusive realizao de audincia pblica, e envolve diversos segmentos da populao interessada ou afetada pelo empreendimento. O EIA e o RIMA ficam disposio do pblico que se interessar. O que vem a ser o RIMA? O RIMA - Relatrio de Impacto Ambiental o relatrio que reflete todas as concluses apresentadas no Estudo de Impacto Ambiental (EIA). Deve ser elaborado de forma objetiva e possvel de se compreender, ilustrado por mapas, quadros, grficos, enfim, por todos os recursos de comunicao visual. Deve tambm respeitar o sigilo industrial (se este for solicitado) e pode ser acessvel ao pblico. Para isso, deve constar no relatrio: a) Objetivos e justificativas do projeto e sua relao com polticas setoriais e planos governamentais. b) Descrio e alternativas tecnolgicas do projeto (matria prima, fontes de energia, resduos etc.). c) Sntese dos diagnsticos ambientais da rea de influncia do projeto. d) Descrio dos provveis impactos ambientais da implantao da atividade e dos mtodos, tcnicas e critrios usados para sua identificao. e) Caracterizar a futura qualidade ambiental da rea, comparando as diferentes situaes da implementao do projeto, bem como a possibilidade da no realizao do mesmo. f) Descrio do efeito esperado das medidas mitigadoras em relao aos impactos negativos e o grau de alterao esperado. g) Programa de acompanhamento e monitoramento dos impactos.

SEO 5 Loteamentos Rurais e Urbanos Depois de vrias legislaes sobre parcelamento do solo nas quais dava-se nfase na relao comercial entre particulares sobre terra, reduzindo-a a simples mercadoria, a Lei Federal 6.766/79, entre outras contribuies para a qualidade de vida nas cidades, se preocupou com o meio ambiente, tanto com o fsico como com o construdo. Houve, assim, uma preocupao de regular a expanso da cidade atravs do parcelamento do solo, determinando critrios gerais para salvaguardar adequadas condies ambientais, respeitando-se as zonas urbanas e de expanso definidas pelos municpios, como se poder verificar a seguir: 83 O PARCELAMENTO DO SOLO

137

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias o a implantao de equipamentos urbano e comuConforme dispe o Art. 2 da lei n 6.766, de nitrio, bem como a espaos livres de uso pblico, 19/12/79, o parcelamento do solo urbano poder sero proporcionais densidade de ocupao preser feito mediante loteamento ou desmembramento, vista para a gleba; observadas as disposies desta lei e as legislaes b) Os lotes tero rea mnima de 125 m e estaduais e municipais pertinentes. frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo a legislao estadual ou municipal determinar maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar urbanizaQual a diferena entre loteamento e des- o especfica ou edificao de conjuntos habitaciomembramento? nais de interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes; Considera-se loteamento a subdiviso da gleba em c) Ao longo das guas correntes e dormentes lotes destinados a edificao, com abertura de no- e das taxas de domnio pblico das rodovias, ferrovas vias de circulao, de logradouros pblicos ou vias e dutos, ser obrigatria a reserva de uma faixa prolongamento, modificao ou ampliao das vias no edificvel de 15 metros de cada lado, salvo exexistentes. Por outro lado, desmembramento a igncias da legislao especfica. subdiviso da gleba em lotes destinados a edificad) As vias de loteamento devero articular-se o, com aproveitamento do sistema virio existente, com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadesde que no implique de novas vias e logradouros das, e harmonizando-se com a topografia local. pblicos, nem do prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. PONTO CHAVE: Quais as condies para se constituir um parcelamento? Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expanso urbana, assim definida, por lei municipal. A lei n 6.766/79, no permite o parcelamento do solo em: a) Em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas s providncias para assegurar o escoamento das guas; b) Em terreno que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, sem que previamente saneados; c) Em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendida exigncia especfica das autoridades competentes; d) Em terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a edificao; e) Em reas de preservao ecolgica e naquelas onde a poluio impea condies sanitrias suportveis, at a sua correo. Quais os requisitos urbansticos que os loteamentos devero atender? a) As reas destinadas a sistema de circulaA percentagem de reas pblicas previstas no item a, no poder ser inferior a 35% da gleba nos loteamentos destinados ao uso industrial, cujos lotes forem maiores do que 15.000 m, caso em que a percentagem poder ser reduzida. Quais as exigncias para um projeto de loteamento? Antes da elaborao do projeto de loteamento, o interessado dever solicitar Prefeitura Municipal, que defina as diretrizes para o uso do solo, traado dos lotes, do sistema virio, dos espaos livres e das reas reservadas para o equipamento urbano e comunitrio. Apresentando o Requerimento e Planta do Imvel contendo pelo menos: As divisas da gleba a ser loteada. As curvas de nvel distncia adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal. A localizao dos cursos de gua, bosques e construes existentes. A indicao dos arruamentos contguos a todo o permetro, a localizao das vias de comunicao, das reas livres, dos equipamentos urbanos e comunitrios existentes ou em suas adjacncias, com

138

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias as respectivas distncias da rea a ser loteada. O tipo de uso predominante a que o loteamento se destina. As caractersticas, dimenses e localizao das zonas de uso contguas. Quais as exigncias para um projeto de desmembramento? Para que o Projeto de Desmembramento seja aprovado, o interessado far um requerimento Prefeitura Municipal ou Distrito Federal e, em anexo, ttulo da propriedade e a planta do imvel a ser desmembrado devendo conter: Indicao das vias existentes e loteamentos prximos. Indicao do tipo de uso predominante no local. Indicao da diviso de lotes pretendida na rea. Quais as condies para aprovao deste projeto? O exame e a anuncia para aprovao cabem ao estado, pelos municpios, nas seguintes condies: a) Quando localizados em rea de interesse especial, tais com as de proteo aos mananciais ou patrimnio cultural, histrico, paisagstico e arqueolgico, assim definidas por legislao estadual ou federal. b) Quando o loteamento ou desmembramento localizar-se rea limtrofe do municpio, ou que pertena a mais de um municpio, nas regies metropolitanas ou em aglomeraes urbanas, definidas em lei estadual ou federal. c) Quando o loteamento abrange rea superior a 1.000.000 metros quadrados. Como se procede para o registro, aps a aprovao? Depois de aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o interessado (loteador), dentro do prazo de 180 dias, dever submet-lo ao Registro Imobilirio, acompanhado dos documentos abaixo: a) Titulo de Proprietrio do Imvel. b) Histrico dos ttulos de propriedade do imvel. c) Certides negativas: d) Tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imvel. e) Aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de 10 (dez) anos. f) Aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e contra a administrao pblica. g) Certides: h) Cartrio de protestos e de ttulos, em nome do loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos. i) Aes pessoais ao loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos. j) nus reais relativos ao imvel. k) Aes penais contra o loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos. l) Cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela prefeitura da execuo das obras exigidas por legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou por aprovao de cronograma, com a durao mxima de dois anos acompanhado de competente instrumento de garantia, para execuo das obras. m) Exemplar do contrato padro de promessa de venda, ou de cesso ou promessa de cesso. n) Declarao do cnjuge de que consente no registro de loteamento. Em que condies poder ser cancelado o Registro de Loteamento? S poder ser cancelado o Registro de Loteamento: a) Por deciso judicial. b) Por requerimento do loteador, com anuncia da Prefeitura ou do Distrito Federal, quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato. c) Por requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuncia da Prefeitura e do Estado. O que diz a Lei sobre a tributao de loteamentos? O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, citado no Cdigo Tributrio Nacional, estabelece que: O imposto, de competncia dos Municpios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou

139

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias a posse de bem imvel por natureza ou por acesso fsica, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Municpio. Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mnimo da existncia de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construdos ou mantidos pelo Poder Pblico: a) Meio-fio ou calamento, com canalizao de guas pluviais; b) Abastecimento de gua; c) Sistema de esgotos sanitrios; d) Rede de iluminao pblica, com ou sem posteamento para distribuio domiciliar; e) Escola primria ou posto de sade a uma distncia mxima de 3 (trs) quilmetros do imvel considerado. A lei municipal pode considerar urbanas as reas urbanizveis, ou de expanso urbanas, constantes de loteamentos aprovados pelos rgos competentes, destinados habitao, indstria ou ao comrcio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do pargrafo anterior. O que considerado crime contra a administrao pblica? Considera-se crime contra a administrao pblica, de acordo com o art. 50 da Lei n 6.766/79: Dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fim urbano, sem autorizao do rgo pblico competente, ou em desacordo com as disposies desta lei ou das pertinentes do Distrito federal, Estado ou Municpios. Dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observncia das determinaes constantes do ato administrativo de licena. Fazer ou veicular proposta, contrato, protesto ou comunicao ao pblico ou a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade de loteamento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo. RESUMO Veja a seguir os principais assuntos que voc estudou nesta unidade. A incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes, compostas de unidades autnomas. Na incorporao, cada unidade imobiliria comercializada individualmente. O tcnico em transaes imobilirias atua na fase de comercializao da incorporao, desde o terreno at as construes. Por exemplo, quando loteamentos, edifcios, condomnios, etc. so lanados, as unidades so comercializadas individualmente. O financiamento imobilirio pode ser uma boa opo para quem deseja realizar o sonho da casa prpria e no tem o dinheiro em mos para compr-la vista. Nele, o banco fornece o dinheiro necessrio para aquisio do imvel e o muturio faz o pagamento sob a forma de prestaes mensais at quitao do bem. Existem no mercado trs formas bsicas de financiamento imobilirio. O Sistema Financeiro da Habitao (SFH), a Carteira Hipotecria (CH) e o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI). O Sistema Financeiro da Habitao (SFH) - conta com regras estipuladas pelo governo e atividades fiscalizadas pelo Banco Central. Neste sistema, os bancos emprestam os recursos da caderneta de poupana e do FGTS para aqueles que querem comprar o imvel. As taxas de juros so tabeladas e a correo feita pela Taxa Referencial (TR). No SFH s so aceitos financiamentos de at R$ 150 mil para imveis com valor mximo de R$ 300 mil. A Carteira Hipotecria - as taxas de juros so livres, a correo das prestaes feita pela TR e no h limite para o valor do imvel a ser financiado. Porm os bancos costumam financiar entre 30% a 60% do valor do imvel. O Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) oferece mais proteo aos bancos contra a inadimplncia. O imvel financiado fica em nome do banco at a quitao do bem. O planejamento das cidades uma das questes mais importantes hoje, e tem ganhado fora ano aps ano, com o avano da legislao. O Plano Plurianual (PPA), um instrumento das administraes pblicas que visa apontar os rumos dos investimentos dos governos, normalmente para o perodo de quatro anos. O Estatuto da Cidade estabelece algumas finalidades e objetivos comuns que, em princpio, devero orientar as polticas urbanas de todos os Municpios. A gesto democrtica estabelecida no Estatuto da Cidade a chave dos novos instrumentos de direito urbanstico e poltica urbana. Essa realizao do processo democrtico na gesto das ci-

140

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias dades a razo da prpria existncia do Estatuto. O Plano Diretor uma lei que organiza o crescimento e o funcionamento da cidade. no Plano Diretor que est o projeto da cidade O Plano Diretor se ocupa de temas da cidade e do meio rural, incluindo suas relaes com municpios vizinhos, procurando um ambiente fsico e social adequado. A interveno no espao municipal visando manuteno e o enriquecimento dos costumes e das paisagens urbanas e rurais, ampliando a atuao da populao na proteo e incremento do patrimnio natural e cultural. O Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis - IBAMA foi criado pela Lei n 7.735, de 22 de fevereiro de 1989. Foi formado pela fuso de quatro entidades brasileiras que trabalhavam na rea ambiental: Secretaria do Meio Ambiente - SEMA; Superintendncia da Borracha - SUDHEVEA; Superintendncia da Pesca SUDEPE, e o Instituto Brasileiro de Desenvolvimento Florestal - IBDF. Em 1990, foi criada a Secretaria do Meio Ambiente da Presidncia da Repblica SEMAM, ligada Presidncia da Repblica, que tinha no IBAMA seu rgo gerenciador da questo ambiental, responsvel por formular, coordenar, executar e fazer executar a Poltica Nacional do Meio Ambiente e da preservao, conservao e uso racional, fiscalizao, controle e fomento dos recursos naturais renovveis. Criado em 16 de outubro de 1992, o Ministrio do Meio Ambiente - MMA o rgo de hierarquia superior, com o objetivo de estruturar a poltica do meio ambiente no Brasil. As atividades em que utilizam os recursos ambientais consideradas de significativo potencial de degradao ou poluio dependero do Estudo Prvio de Impacto Ambiental (EIA) e respectivo Relatrio de Impacto Ambiental (RIMA) para seu licenciamento ambiental. A preocupao de regular a expanso da cidade atravs do parcelamento do solo, determinando critrios gerais para salvaguardar adequadas condies ambientais, respeitando-se as zonas urbanas e de expanso definidas pelos municpios. Conforme dispe o Art. 2 da lei n 6.766, de 19/12/79, o parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta lei e as legislaes estaduais e municipais pertinentes. Antes da elaborao do projeto de loteamento, o interessado dever solicitar Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal, quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traado dos lotes, do sistema virio, dos espaos livres e das reas reservadas para o equipamento urbano e comunitrio.

REFERNCIAS ALVINO, Jos. Avaliao de Imveis. Laguna SC: paper 35 fls, 1999. AYRES, Antonio. Como avaliar imveis... sem mistrios. So Paulo: Imobiliria, 1996. BUENO, A Mrcio A. O corretor de imveis e as regras das locaes residenciais. So Paulo: Imobiliria, 1996. RAPOSO, Alexandre. Situaes jurdicas da profisso de corretor de imveis. 2.ed. So Paulo: Imobiliria Ltda, 1995. . Manual jurdico do corretor de imveis. 5.ed. So Paulo: Colibrie, 1995. TRAVASSO, Ari. Compra e venda de imveis. Rio de Janeiro: Iel Nrdica, 1991. . assim que se faz... compra e venda de imveis. Rio de Janeiro: Iel Nrdica, 1994. REZENDE, Jos Machado. Operaes Imobilirias: Goinia: Ed. AB, , 2001 ZADIR, ngelo e outros. Manual Do Tcnico Em Transaes Imobilirias, Vol 1 11a. Ed. Goinia: Ed. AB.

UNIDADE 5
A Administrao Imobiliria SEO 1 Locao Predial Urbana O contrato de locao em geral bilateral, oneroso, comunicativo, tpico, geralmente consensual, no formal e de trato sucessivo. bilateral porque dele se originam obrigaes para ambas as partes. Este contrato se contrape ao unilateral, aquele que em sua formao s gera obrigaes para uma das partes, como ocorre na doao. O donatrio no tem obrigaes para uma das partes, como

141

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias ocorre na doao. J na locao, desde a origem do trato, existem obrigaes para locador e locatrio. Quais os deveres do Locatrio e os direiNo contrato bilateral, portanto, existe a caracterstica tos do Locador? da dependncia recproca de obrigaes. O contrato de locao bilateral por sua prpria natureza, no Agora vamos ver quais os deveres do Locatrio: podendo a vontade das partes alterar essa a) Pagar pontualmente o aluguel e os encarcaracterstica. gos da locao, legal ou contratualmente exigveis, no prazo estipulado, ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, Quais os deveres do Locador e os direi- quando outro local no tiver sido indicado no contos do Locatrio? trato; Antes de iniciar o estudo sempre bom relembrar a b) Servir-se do imvel para o uso convendiferena entre quem o Locador e quem o Loca- cionado ou presumido, compatvel com a natureza trio. Locador: o dono de prdio urbano ou rstico, deste e com fim a que se destina, devendo trat-lo que o d de aluguel ou arrendamento ao inquilino ou com o mesmo cuidado como se fosse seu; agricultor. c) Restituir o imvel, finda a locao, no esLocatrio: aquele que toma de aluguel a coisa mvel tado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorou imvel, especialmente uma casa. rentes do seu uso norma ; Voltemos, ento, nossa pergunta: Quais os deveres d) Levar imediatamente ao conhecimento do do Locador e quais os direitos do Locatrio? Sim, locador o surgimento de qualquer dano ou defeito pois todo o contrato de locao requer direitos e de- cuja reparao a este incumba, bem como as evenveres de ambas as partes. tuais turbaes de terceiros; Os deveres do Locador: e) Realizar a imediata reparao dos danos a) Entregar ao locatrio o imvel alugado, verificados no imvel, ou nas suas instalaes, procom seus pertences, em estado de servir ao uso a vocados por que se destina, e a mant-lo nesse estado, pelo tempo si, seus dependentes, familiares, visitantes e preposde contrato, salvo clusula expressa em contrrio; tos; b) Garantir, durante o tempo da locao, o f) No modificar a forma interna ou externa uso pacfico do imvel locado; do imvel sem o consentimento prvio e por escrito c) Manter, durante o contrato de locao, a do locador; forma e o destino do imvel alugado; g) Entregar imediatamente ao locador os d) Responder pelos vcios ou defeitos anteri- documentos de cobrana de tributos e encargos conores locao; dominiais, bem como qualquer intimao, multa ou e) Fornecer ao locatrio, caso este solicite, exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a descrio minuciosa do estado do imvel, quando de ele, locatrio; sua entrega, com expressa referncia aos eventuais h) Pagar as despesas de telefone e de condefeitos existentes; sumo de fora, luz e gs, gua e esgoto; f) Fornecer ao locatrio recibo discriminado i) Permitir a vistoria do imvel pelo locador, das importncias por este pagas, vedada a quitao ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia genrica; de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo g) Pagar as taxas de administrao imobil- visitado e examinado por terceiros, autorizados por iria, se houver, e de intermediaes, nestas com- ele; preendidas as despesas necessrias aferio da idoj) Cumprir integralmente a conveno de neidade do pretendente locao ou de seu fiador; condomnio e os regulamentos internos; h) Pagar os impostos e taxas, e ainda prmio de segu- k) Pagar o prmio do seguro de fiana; ro complementar contra fogo, que incidam ou ven- l) Pagar as despesas ordinrias de condomnio. ham a incidir sobre o imvel locado, salvo disposio expressa em contrrio no contrato; Quais as caractersticas da Locao Resi) Exibir ao locatrio, quando solicitado, os compro- idencial? vantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas; Nas locaes ajustadas por escrito e com prazo j) Pagar as despesas extraordinrias de condomnio. igual ou superior a trinta meses, a resoluo do con 142

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias trato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel por mais de trinta dias sem oposio do locados, presumir-se- prorrogada a locao por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do contrato. Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupao. Pela legislao em vigor, todo contrato de locao res dencial, por mais que reze diferente o contrato, tem o prazo legal, arbitrado em 30 meses. Quais as caractersticas da Locao no Residencial? Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: a) O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; c) o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos. Em que consiste a sublocao? A sublocao um contrato derivado. Existe um contrato derivado ou subcontrato quando sua existncia decorre exclusivamente de outro contrato. Nesse negcio existe tambm um contrato-base ou contrato principal, do qual emerge o contrato derivado. O que locao de temporada? Considera-se locao para temporada aquela destinada residncia temporria do locatrio, para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorram to somente de determinado tempo, e contratada por prazo no superior a noventa dias, esteja ou no mobiliado o imvel. No caso de a locao envolver imvel mobiliado, constar do contrato, obrigatoriamente, a descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. O que so as benfeitorias numa locao? So obras ou despesas feitas na coisa, para o fim de conserv-la, melhor-la ou embelez-la. So obras, produtos do trabalho do homem. Excluem-se de sua noo os acrscimos naturais que pode sofrer a coisa. O locatrio que est de boa f tem direito reteno pelas benfeitorias necessrias e teis desde que no prejudique o imvel (sua estrutura e substncia). Quais os tipos de sucesso num contrato de locao? 1) sucesso na locao na morte do locador O vnculo locatcio permanece mesmo com o falecimento do locador, sendo respeitado o prazo determinado ou indeterminado do contrato. Os direitos e deveres so transmitidos aos herdeiros, os quais quando mais de uma pessoa, sero eles considerados locadores solidrios. Enquanto no tiver sido feita a partilha, poder tambm o esplio ser visto como locador. Neste caso quem responde pelo esplio o inventariante. Na dvida a quem pagar o aluguel, deve o locatrio promover ao de consignao em pagamento. 2) sucesso na locao na morte do locatrio No caso de locao residencial, o cnjuge ou companheiro, e os herdeiros, ficaro sub- rogados nos direitos e deveres do falecido. No caso de locao com finalidade comercial, ficaro com os direitos e obrigaes o esplio ou ento, seu sucessor no negcio. Quem tem o direito de preferncia de compra num imvel locado? Tem direito a preferncia de compra do imvel, o inquilino do imvel locado. Quando no caso da locao, havendo interesse de vrios condminos na locao do bem ser feita uma licitao entre eles. A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a ob rigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto. O prazo para exercer o direito de preferncia no poder exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for mvel, ou a dois anos, se imvel.

143

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Quais os procedimentos no caso de despejo? Estes procedimentos processuais, dizem respeito aos casos de aes de despejo, consignao em pagamento de aluguel e acessrio da locao, revisional de aluguel e renovatrias de locao. Cabem a eles: Que os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela supervenincia delas; O local competente para conhecer e julgar tais aes o foro do lugar da situao do imvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; O valor da causa corresponder a doze meses de aluguel, ou na hiptese da extino do contrato de trabalho, os trs salrios vigentes por ocasio de ajuizamento; Desde que autorizado no contrato, a citao, intimao ou notificao far-se- mediante correspondncia com aviso de recebimento, ou, tratandose de pessoa jurdica ou firma individual, mediante telex ou fac-smile, ou, ainda, sendo necessrio, pelas demais formas previstas no cdigo de processo civil; Os recursos interpostos contra as sentenas tero somente efeito devolutivo. Quais as penalidades aplicadas? As penalidades mais comuns para os inquilinos so multas, despejo e indenizao. E para o locador multa e indenizao. Incorre de pleno direito o devedor na clusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigao ou se constitua em mora. Para exigir a pena convencional, no necessrio que o credor alegue prejuzo. Ainda que o prejuzo exceda ao previsto na clusula penal, no pode o credor exigir indenizao suplementar se assim no foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mnimo da indenizao, competindo ao credor provar o prejuzo excedente. Em que consiste a Denncia Vazia? Denncia vazia o dispositivo legal a que tem o locador, de pedir despejo, independente de qualquer motivao. Para isso, o locador notificar o locatrio dentro do prazo de 30 (trinta) dias, findo o contrato de locao. Cabe denncia vazia apenas no caso de imvel no residencial, depois de transcorrido o prazo de 30 (trinta) meses da assinatura do contrato de locao. Aps findo o prazo de trinta meses, sendo vontade de ambas as partes de prorrogar o contrato, mesmo que por igual perodo, a denncia vazia tornar-se- possvel com o decurso do prazo desse novo contrato. Em que consiste a Denncia Cheia? A denncia cheia, tambm conhecida por denuncia motivada, o dispositivo legal que possibilita a retomada, quando tem o retomante real necessidade, do imvel. Na sistemtica revogada, procuravam os locadores a motivao para o despejo a fim de minorar o prejuzo de uma locao gravosa e inconveniente, reconduzida indefinidamente por prazo indeterminado. Nestes casos, no h necessidade de notificao prvia, salvo a hiptese da vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos. Como se procede a Ao de Despejo? A ao de despejo consiste no ato do locador despejar o inquilino. Ser concedido, liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo: O descumprimento do mtuo acordo, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses para desocupao, contado da assinatura do instrumento; Havendo prova escrita da resciso do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia; O trmino do prazo de locao para temporada, tendo sido proposta a ao de despejo em at trinta dias aps o vencimento do contrato; A morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, permanecendo no imvel pessoas no autorizadas por lei; A permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o locatrio; Segundo qualquer que seja o fundamento da ao dar-se- cincia do pedido aos sublocatrios, que podero intervir no processo como assistentes. O prazo para desocupao voluntria conta-se da respectiva notificao e no do trnsito em julgado da sentena que acolheu o despejo. Escoado o prazo da notificao, mediante o requerimento do autor, se

144

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias expede o mandato de despejo, autorizando o magistrado, o uso da fora e o arrombamento do imvel se necessrio. locador, se j por fundo de comercio, benfeitorias, comodidade ou outro interesse particular. atravs desta ao que se busca a renovao do contrato. Garantia Locatcia uma proteo para o locador, que cede seu imvel em contrato para uma terceira Em que consiste a Ao Revisional do pessoa, Aluguel? garantindo sua renda ou retomada. As garantias A ao revisional de aluguel aquela que autoriza o Locatcias podem ser de acordo com a Lei do Inreajuste do aluguel sem que exista questionamento quilinato: da prpria relao jurdica expressa no contrato de a) Cauo: so valores depositados como galocao. rantia financeira do contrato. Na ao revisional de aluguel, se observar: b) Fiador: esta garantia constitui-se de pesA petio inicial dever indicar o valor do soas com renda e bens imveis que garantam e avaaluguel cuja fixao pretendida. liem o contrato. Ao designar a audincia de instruo e jul- c) Carta fiana ou Seguro de Fiana Locatgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos cia: contratada em banco ou seguradora pelo locaelementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, trio e fixar aluguel provisrio, no excedente a 80% do avalizar seu contrato, dando como garantia ao locapedido, que ser devido desde a citao. dor o recebimento dos valores. Sem prejuzo da constatao e at audincia, o ru poder pedir seja revisto o aluguel provisrio, fornecendo os elementos para tanto. Na audincia de instruo e julgamento, SEO 2 apresentada a contestao, que dever conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no sendo A Lei do Inquilinato esta possvel, suspender o ato para realizao de percia, se necessria, designado, desde logo, audin- Pela deficincia de imveis prprios, pouca poupcia em continuao. ana para financiamento e tambm pelas migraes, No caber ao revisional na pendncia de o mercado de locaes no Brasil bastante aquecido, prazo para desocupao do imvel, ou quando tenha sendo que muitas pessoas tm a locao como uma sido este estipulado amigvel ou judicialmente. fonte de renda extra no aluguel de imveis. A lei que A ao revisional pode ser proposta ainda rege estas relaes entre inquilinos e proprietrios que em curso ao de despejo. Mesmo nessa hip- a Lei do Inquilinato. tese nada est a dispensar o inquilino de pagar o justo valor de mercado. Qual o conceito de Aluguel? Quando configura a Consignao de Pagamento? A consignao de pagamento est disposio do locatrio, quando o locador no quer receber o valor do aluguel por algum motivo ou interpretao diversa do contrato, onde o primeiro poder depositar o valor juzo, enquanto discute em juzo. Quando ocorre a Ao Renovatria? a ao pertinente, quando da expirao do contrato de locao e a manuteno do interesse do locatrio em continuar no imvel, contrario a vontade do Chama-se de aluguel a cesso do direito de uso e gozo de prdio urbano, ou rstico, ou de coisa mvel, por preo convencionado e tempo determinado. Quais as caractersticas do Contrato de Locao? A locao feita atravs de um contrato que possui dentre suas caractersticas ser bilateral; oneroso; mutativo; tpico. Alm disso, necessrio que esse contrato seja consensual, embora no formal, mas de trato sucessivo, visto a ser contratado a prazo determinado ou indeterminado e, que haja capacidade dos

145

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias contratantes e que o objeto seja lcito. cia de desapropriao, com a imisso do expropriante na posse do imvel. Quais os casos que continuam regulados O locatrio poder denunciar a locao por prazo inpelo Cdigo Civil e por leis especiais? determinado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedncia mnima de trinta dias. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quanespeciais: tia correspondente a um ms de aluguel e encargos, vigentes a) As locaes: quando da resilio. Nos casos de extino de usufru. de imveis de propriedade da Unio, dos to ou de fideicomisso, a locao celebrada pelo usuEstados e dos Municpios, de suas autarquias e fruturio ou fiduciria poder ser denunciada, com o fundaes pblicas; prazo de trinta dias para a desocupao, salvo se tiver . de vagas autnomas de garagem ou de es- havido aquiescncia escrita do nuproprietrio ou do paos para estacionamento de veculos; fideicomissrio, ou se a propriedade estiver consoli. de espaos destinados publicidade; dada em mos do usufruturio ou do fiducirio. . em apart-hotis, hotis-residncia ou eqA denncia dever ser exercitada no prazo de uiparados, assim considerados aqueles que prestam noventa dias contados da extino do fideicomisso serviosregulares a seus usurios e como tais sejam ou da averbao da extino do usufruto, presuminautorizados a funcionar. do-se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao. b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. E se o imvel for alienado durante a locao? Qual o prazo limite que um Contrato de Locao pode ser ajustado? Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com o prazo de O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer noventa dias para a desocupao, salvo se a locao prazo, dependendo de vnia conjugal, se igual ou su- for por tempo determinado e o contrato contiver perior a dez anos. Ausente a vnia conjugal, o cn- clusula de vigncia em caso de alienao e estiver juge no estar obrigado a observar o prazo exce- averbado junto a matrcula do imvel. Idntico didente. Durante o prazo estipulado para a durao reito ter o promissrio-comprador e o promissriodo contrato, no poder o locador reaver o imvel cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pa- posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula gando a multa pactuada, segundo a proporo pre- do mesmo. vista no art. 913 do Cdigo Civil e, na sua falta, a que A denncia dever ser exercitada no prazo de nofor judicialmente estipulada. venta dias contados do registro da venda ou do comO locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo promisso, do imvel decorrer de transferncia, pelo seu em- presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na pregador, manuteno da locao. privado ou publico, para prestar servios em locali- A locao tambm poder ser desfeita: dades diversas daquela do incio do contrato, e se a) por mtuo acordo; notificar, por b) em decorrncia da prtica de infrao leescrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta gal ou contratual; dias de antecedncia. c) em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; d) para a realizao de reparaes urgentes deEm que caso se aplica a Ao de Despe- terminadas pelo Poder Pblico, que no possam ser jo? normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de despejo. O que acontece no caso da morte do loIsto no se aplica se a locao termina em decorrn- cador e do locatrio? 146

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias sobre a coisa. J contribuio de melhoria devida a) Morrendo o locador, a locao transmite- quando h uma despesa extraordinria visando melse aos herdeiros. horar a coisa pblica. Para tratarmos destes itens b) Morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados deveremos, antes de qualquer coisa, conceituarmos nos seus direitos e obrigaes: alguns termos jurdicos que sero a. nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge muito utilizados neste contedo, so eles: sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os O que considerado Sujeito Ativo? herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que resi- Sujeito ativo so os Municpios, Estados no dividentes no didos em municpios, Distrito Federal e Unio, nos imvel; territrios federais no divididos em municpios. b. nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio. O que considerado Sujeito Passivo? O que acontece nos casos de separao ou divrcio? Em casos de separao de fato, separao judicial divrcio ou dissoluo da sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. Nestas hipteses, a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador, o qual ter o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituio do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei. Quais as condies para a sublocao ou emprstimo do imvel? A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do locador. No se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposio. Aplicam-se s sublocaes, no que couber, as disposies relativas s locaes. Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem-se s sublocaes, assegurado o direito de indenizao do sublocatrio contra o sublocador. O sublocatrio responde subsidiariamente ao locador pela importncia que dever ao sublocador, quando este for demandado. SEO 3 Tributos, Impostos e Contribuies de Melhoria Os Tributos e Impostos so recolhidos em todas as Transaes Imobilirias, e tambm so incidentes Sujeito passivo o contribuinte, o proprietrio do imvel, o titular do seu domnio til, ou o seu possuidor a qualquer ttulo. o responsvel quando, sem revestir a condio de contribuinte, sua obrigao decorra de disposio expressa em lei. O que so Bens Imveis por natureza ou acesso fsica? o solo com a superfcie, os seus acessrios e adjacentes naturais, compreendendo as rvores e os frutos pendentes, o espao areo e o subsolo. Tudo quanto o homem incorporar ao solo, como a semente lanada a terra, os edifcios e construes, de modo que no possa retirar sem destruio, modificao, fratura ou dano.(Cd Civil art. 79). O que Zona Urbana? definida em lei municipal, observando o requisito mnimo da existncia de 2 (dois) dos seguintes melhoramentos, construdos ou mantidos pelo Poder Pblico, a saber: Meio fio com canalizao de guas pluviais; Abastecimento de gua; Sistema de esgotos sanitrios, Rede de iluminao pblica, com ou sem loteamento para distribuio domiciliar; Escola primria; Posto de sade a uma distancia mnima de trs quilmetros do imvel considerado. O que considerado rea Urbanizvel ou de Expanso Urbana? A lei municipal pode considerar urbanas as reas urbanizveis ou de expanso urbana, constante de loteamentos

147

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias aprovados pelos rgos competentes destinados habitao, industria ou ao comrcio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos anteriores. O que considerado rea Urbana por Equiparao? o caso de stio de recreio e no qual a eventual produo no se destine ao comrcio. Quando um imvel considerado com Imunidade perante a tributao? decorrente da imunidade tributria do patrimnio da Unio, dos Estados, Distrito Federal e dos outros municpios e suas autarquias: Templos de qualquer culto; Partido polticos; Instituies de educao e assistncia social. Quando um imvel considerado Isento de tributao? Pode ser por lei, lei ordinria do sujeito ativo (que o mais freqente), ou pela Unio, atravs de lei complementar, atendendo a relevante interesse social ou econmico nacional, uma das limitaes constitucionais do poder de tributar. O imposto, de competncia, sobre a transmisso de bens imveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: a) A transmisso a qualquer ttulo, da propriedade ou do domnio til de bens imveis, por natureza ou por acesso fsica, como definidos na lei civil. b) A transmisso, a qualquer ttulo de direitos reais sobre imveis, exceto os direitos reais de garantia. c) A cesso de direitos relativos s transmisses referidas nos itens a e b. Ateno! Nas transaes causa mortis ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatrios. Quais os cuidados que devemos ter antes de fazer uma operao imobiliria?

Devemos ter um cuidado especial, antes de se fazer qualquer operao imobiliria, verificando se o imvel (objeto de transao) est realmente livre de qualquer nus. Antes de ser dado o sinal, ser exigido provar que este imvel, indiscutivelmente, est livre de nus. Em caso de ser dado sinal, poder haver clusula de Qual o significado de Base de Clculo? devoluo da respectiva importncia, dentro de 48 horas, se comprovada a existncia de tal. Podemos Base de clculo o valor do imvel. So excludos citar como nus mais comuns: os valores dos bens mveis mantidos em carter permanente ou temporrio, para efeito de utilizao, a) Hipoteca explorao, aformoseamento ou comodidade. Para o b) Penhoras imposto territorial urbano a base o valor venal, que c) Servido depende de avaliao peridica e esse acrscimo no d) constitui majorao do tributo. A alquota fixada e) C ondomnio por lei, conforme o princpio da legalidade, uma das Execuo por dividas e tributos referentes a imposlimitaes constitucionais do poder de tributao. tos, taxas, contribuies de melhoria etc. O que o Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis? O imposto sobre transmisso de Bens Imveis ou Intervivos o imposto devido sobre todas as transaes imobilirias, onde a causa da transferncia no causa mortis. O que diz o Cdigo Tributrio Nacional sobre os impostos? Quem tem a obrigao da despesa com a extrao de documentos? Quem tem a obrigao de assegurar ao comprador a plena e total propriedade da coisa, com os respectivos ttulos e regularizao da situao, o proprietrio, ficando a seu encargo todas e quaisquer despesas para, se obter ttulos e certides necessrias. Esses sero apresentados ao comprador, que verifica a regularidade do imvel, que objeto da transao.

148

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Imvel Rural o prdio, de rea continua qualquer que seja a sua localizao, que se destine explorao extrativa, agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs da iniciativa privada. O Imposto Territorial Rural (ITR) de competncia da unio, porm, o produto desta arrecadao pertence ao municpio onde esteja situado o imvel. Em que condies os imveis esto imunes ao ITR? Consideram-se imunes desse imposto, os stios com reas que no excedam a 25 hectares e quando os cultive, s ou com a famlia, desde que o proprietrio no tenha outro imvel. A base de clculo do imposto o valor fundirio, isto , o valor do solo nu, sem qualquer interveno humana. O imposto, de competncia da unio, sobre a propriedade territorial rural tem como fato gerador propriedade, o domnio til ou a posse de imvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do municpio. O que o Imposto Predial Territorial Urd) Zona urbana por equiparao (stio de recreio). 2) Quanto Imunidade: a) Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios e Autarquias. b) Templos de qualquer culto. c) Partidos polticos e instituies de educao e assistncia social. O que pode ser considerado um imvel

rural?

Base de clculo: valor venal (valor de venda) Qual o significado da progressividade do IPTU? O IPTU, com o Estatuto da Cidade e Emenda Constitucional, ganhou progressividade no tempo, visando a subutilizao do imvel, promovendo o adequado aproveitamento, ou seja, poder o poder pblico sobre taxar imveis, forando os proprietrios a construrem com o mximo de aproveitamento. Quem so os responsveis pelos encargos Previdencirios?

bano?

A consolidao das Leis da Previdncia Social estabelece que o proprietrio, o dono da obra, o conO IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano domnio de uma unidade imobiliria, seja qual for o imposto que incide sobre a propriedade de casas, a forma de contrato de execuo de obra de conapartamentos, lotes, terrenos, prdios desde que es- struo, acrscimo ou reforma do imvel, so igualtejam na rea urbana do municpio. A Constituio mente responsveis (solidrios) com o construtor Federal explicita que so de competncia dos Mu- para o cumprimento das obrigaes, que nela connicpios os impostos sobre a propriedade predial e stam, a menos que tenha havido, por parte deles, alterritorial urbana. guma reteno de importncia, para garantia dessas Com o Estatuto da cidade o IPTU, ganhou novo obras at a expedio de Certificado de Quitao. status, pois o legislador municipal, pode fazer Quando a prestao de servios for feita por tarefa poltica urbana usando de progressividade de carga ou sob empreitada, estaro isentos, proprietrio e tributaria, para forar o proprietrio do imvel a dar construtor, dessas obrigaes, desde que obriguem o utilizao eficiente ao mesmo, fazendo que o imvel sub-empreiteiro a recolher previamente, fixado pelo cumpra sua funo social. INSS como contribuio previdenciria, inclusive o Utilizando-se os elementos da relao tributria, o seguro de acidentes de trabalho. No ser dividida a imposto sobre propriedade predial e territorial ur- contribuio previdenciria, se a construo for feita bana pode ser em regime de mutiro, ou seja, sem mo-de-obra estudado nos seguintes aspectos: assalariada. 1) Quanto aos Elementos: a) Propriedade, posse, domnio til. b) Bem imvel por natureza, por acesso fsica. c) Zona urbana, reas urbanizveis, reas de expanso urbana. Em que consiste a Contribuio de Melhoria? A contribuio de Melhoria um instrumento de poltica urbana. Trata-se de um tributo que incide sobre o sujeito passivo, para a realizao de obras

149

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias pblicas que acabam decorrendo em valorizao imobiliria. No entanto face realidade brasileira, fica difcil aplicar mais este tributo, tendo o mesmo ento pouca utilidade prtica. No entanto o Estatuto da Cidade visa incentivar a aplicao desta como forma de tributo para recuperar o investimento pblico, antes feito a fundo perdido, para reas que tenham valorizao imobiliria face s melhorias efetuadas. A contribuio de melhoria um tributo eminentemente social, uma vez que se aplica sobre o proprietrio que teve o seu imvel valorizado e este retorna valores aos cofres pblicos em beneficio da coletividade.

Quais as atribuies do Administrador de Condomnio?

As funes administrativas podem ser delegadas a uma pessoa de confiana do sndico, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da assemblia geral. O sistema, administrador(a) ou administrao indireta o mais conhecido ou pelo menos o mais adotado na administrao de condomnios. Nesse sistema, a administrao realizada por empresa especializada, geralmente escolhida pelo sndico. Logo, as atribuies desta administrao inSEO 4 direta so: a) Representar, ativa e passivamente o condomnio, Administrao Imobiliria em juzo ou fora dela, e praticar os atos de defesa dos nteresses comuns a todos os condminos, dentro dos limites previstos em lei ou na conveno de O que se considera um condomnio? condomnio. b) Exercer a administrao do condomnio, no que Denomina-se condomnio a situao originada do diz respeito sua vigilncia, moralidade, segudireito de domnio exercido por vrias pessoas sobre rana e a servios gerais. o mesmo objeto. No sentido literal mais puro, tem- c) Praticar outros atos estabelecidos em lei ou na se o condomnio como a propriedade em comum, ai- prpria conveno de condomnio: dentre esses atos nda em estado de indiviso, na qual o direito de cada incluem-se o de convocar assemblias gerais de concondmino no incide sobre uma parte determinada domnios, arrecadar as contribuies, cobrar multas, ou definida, mas to somente sobre um quinho ou etc. frao ideal. d) Impor as multas previstas na lei, na conveno ou No que se refere especificamente a prdios consti- no regimento interno. tudos por diversas unidades autnomas, cada qual e) Cumprir e fazer cumprir a conveno e o regicom rea perfeitamente determinada, entende-se por mento interno (referente aos direitos e deveres dos condomnio o conjunto de apartamentos ou de salas condminos), (quando se tratar de prdios com fins no-residen- bem como executar e fazer executar as deliberaes ciais), corredores, elevadores e outras reas de uso da assemblia, tais como as que dizem respeito ao comum, pertencentes a diversos proprietrios. aumento do valor das contribuies, ao rateio de despesas extras, pintura do prdio, instalao de extintores de incndio, etc. Quem o Sndico? f) Prestar contas assemblia dos condminos: deve o sndico prover a prestao de contas em duas O Sndico o administrador do prdio de dois ou oportunidades. mais pavimentos, eleitos pelos condminos, de forma prevista na conveno. Seu mandato de no mximo 02 (dois) anos, permitida a reeleio, sem limite de vezes. Os condminos respondem pelas faltas do Quais os deveres dos Condminos? sndico, mas cabe-lhes o direito regressivo contra o mesmo. Por imposio de lei, todo o condomnio, Condmino o dono, com outro(s), da mesma proindependentemente do nmero de unidades autno- priedade mvel ou imvel em comum. O proprimas que tiver, dever ter um sndico, que ser o seu etrio do apartamento no sofre limitaes em seu administrador. direito real. Apenas esse seu direito se acha regulamentado pela Lei n. 4.591, de 16/12/1964, que tra 150

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias ta da organizao da vida em comum no edifcio. A conveno um instrumento que exterioriza os direitos e os deveres fundamentais dos condminos. atravs da conveno que o condmino se vale para invocar seus direitos, em juzo e fora dele. A conveno funciona como norma interna do condomnio. Alm da conveno, o prprio Cdigo Civil esclarece sobre os direitos e os deveres dos condminos. a) Pagar, mensalmente, ao sndico, os valores relativos cota-parte que lhe couber nas despesas ordinrias do condomnio. b) Pagar, sempre que for necessrio e exigido, a sua cota-parte nas despesas relativas s obras que interessarem estrutura integral e a conservao do prdio. c) Contribuir para a constituio do Fundo de Reserva. d) Instalar, em sua unidade autnoma, medidor de gua ou aparelho de registro, para a mensurao da quantidade de gua consumida pelo condmino. e) Permitir o ingresso, em sua unidade autnoma, do sndico e empregados do condomnio, quando indispensvel realizao de servios que visem a segurana da estrutura do prdio ou necessrios instalao e reparos detubulaes, nas unidades vizinhas, e para possibilitar a leitura de medidores de consumo de gua. f) Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais. g) No realizar obras que comprometam a segurana da edificao. h) No alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. i) Dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes. Dentre outros, constituem-se direitos dos condminos: a) usar e usufruir, com exclusividade, sua unidade autnoma, segundo seus prprios interesses, desde que tal uso no implique em prejuzo dos demais condminos; b) usar as reas e partes comuns do condomnio (corredores, escadas, elevadores, salo de festas, jardins) de forma convencional, ou seja, sem causar danos, incmodo ou embarao aos demais condminos; c) comparecer s assemblias gerais, discutir, votar e ser votado, desde que se encontre quite em relao s taxas e quotas condominiais; d) manter em seu poder as chaves da porta de acesso ao prdio e do porto da garagem; e) solicitar e obter esclarecimento do sndico sobre questes que considere relevante e inerente ao seu direito de condomnio; f) denunciar ao sndico as irregularidades que observar no mbito do condomnio; g) recorrer assemblia geral dos atos ou decises do sndico que venham em seu prejuzo ou em prejuzo do condomnio; h) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; i) usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores; j) votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.

O que a Conveno do Condomnio? A Conveno do Condomnio a Lei mxima dentro do mesmo, desde que no conflite com direitos da Constituio Federal e do Cdigo Civil a norma com poder imperativo que vai ordenar e regulamentar as aes dentro do condomnio. A quem cabe a elaborao da Conveno do Condomnio? Os proprietrios promitentes-compradores, cessionrios ou promitentes - cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de Condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao, em assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes. Quando considerada aprovada a Conveno do Condomnio? Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes- compradores, cessionrios e promitentes - cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, 2/3 (dois teros) das fraes ideais que compem o condomnio.

151

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Quais os direitos dos Condminos? Quais os principais itens que deve conter a Conveno do Condomnio? Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter: a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das diferentes reas; o destino das diferentes partes; o modo de usar as coisas e servios comuns; Encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e para as extraordinrias; o modo de escolher o sndico, e o Conselho Consultivo; as atribuies do sndico, alm das legais; a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes; o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos; o quorum para os diversos tipos de votaes; a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva; a forma e o quorum para as alteraes de conveno; a forma e o quorum para a aprovao do Regimento Interno quando no includos na prpria Conveno. no caso de conjunto de edificaes, fixar os direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das vrias edificaes, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores do terreno, inclusive as edificadas. Quais as proibies aos condminos? A Lei n. 4.591/64, atendendo ao princpio de ordem pblica, para proteger a propriedade particular, estabeleceu de forma enftica: Art. 10: proibido a qualquer condmino: a) alterar a forma externa da fachada; b) decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificao; c) destinar a unidade utilizao diversa da finalidade do prdio, ou us-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais condminos; d) embaraar o uso das partes comuns.

PONTO CHAVE: O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo, ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la, custa do transgressor, se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado. Como fica dividida a tributao num Condomnio? Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado, contribuindo o respectivo condmino, diretamente, com as importncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos. . RESUMO

Veja a seguir os principais assuntos que voc estudou nesta unidade. Chamamos de locao predial o fato de um imvel ser posto disposio de algum, mediante contrato de locao e em troca de uma remunerao ajustada e de acordo com a Lei do Inquilinato. As trs disposies essenciais do contrato de locao so: o imvel descrito, o preo e o acordo de vontades. A locao predial urbana regulada por lei especial a Lei do Inquilinato n 8.245, de 18 de outubro de 1941 e tem como responsveis o locador (o proprietrio ou responsvel do imvel) e o locatrio (a pessoa que aluga). Compete ao locado: entregar ao locatrio o imvel alugado em bom estado; garantir o uso pacfico do imvel durante a locao; manter durante a locao a forma e o destino do imvel; responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao; fornecer documentos e recibos pedidos; pagar as taxas de administrao imobiliria (se houver) e as despesas extras de condomnios. Compete ao locatrio: pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao; servir-se do imvel para o uso convencionado; restituir o imvel ao fim do contrato, em bom estado; levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito; re-

152

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias alizar reparao dos danos apresentados pelo imvel; entregar ao locador os documentos e recibos pedidos; pagar as despesas de telefone, luz, gua, esgoto, gs; manter instalaes e reas em comum e repor o fundo de reserva caso seja necessrio. Compete ao administrador imobilirio: alugar o imvel, receber o aluguel, recolher os impostos ou taxas, representa o condmino perante as assemblias e pagar as despesas, dentre outros atos. Condomnio o direito simultneo que vrias pessoas detm sobre o mesmo objeto. Constitui-se por conveno onde so descritas e caracterizadas as partes de propriedade comum, exclusiva; os deveres e direitos dos condminos; as assemblias gerais; a administrao do condomnio por um sndico; o Conselho Fiscal; o oramento; as penalidades; as despesas condominiais, etc. Fazem parte dos deveres dos condminos; observncia das condies estticas comuns do edifcio; despesas e obras de interesse geral; participao nas despesas; ressarcimento de cert5os prejuzos; aplicao de sanes; preceitos atinentes boa vizinhana. Quanto aos direitos dos condminos, encontramos: a liberdade de trnsito pelas partes comuns; a faculdade de utilizar as reas de servio ou de acesso a qualquer parte do edifcio; a propriedade exclusiva da propriedade que lhe cabe; o direito de participar das reunies e assemblias e de denunciar qualquer irregularidade da administrao do prdio, etc.

REFERNCIAS ALVINO, Jos. Avaliao de Imveis. Laguna SC: paper 35 fls, 1999. AYRES, Antonio. Como avaliar imveis... sem mistrios. So Paulo: Imobiliria,1996. BUENO, A Mrcio A. O corretor de imveis e as regras das locaes residenciais. So Paulo: Imobiliria, 1996. RAPOSO, Alexandre. Situaes jurdicas da profisso de corretor de imveis. 2.ed. So Paulo: Imobiliria Ltda, 1995. . Manual jurdico do corretor de imveis. 5.ed. So Paulo: Colibrie, 1995. TRAVASSO, Ari. Compra e venda de imveis. Rio de Janeiro: Iel Nrdica, 1991. . assim que se faz... compra e venda de imveis. Rio de Janeiro: Iel Nrdica, 1994. REZENDE, Jos Machado. Operaes Imobilirias: Goinia: Ed. AB, , 2001 ZADIR, ngelo e outros. Manual Do Tcnico Em Transaes Imobilirias, Vol 1 11a. Ed. Goinia: Ed. AB.

153

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

EXERCCIOS Operaes Imoblilirias 1 Como principais atividades do COFECI, podemos destacar: a) b) c) d) e) Criar e extinguir Sindicato de Corretores de Imveis, fixando-lhes a jurisdio Indicar o presidente do COFECI Baixar normas de tica profissional e fiscalizar a profisso de corretor de imveis Elaborar contratos para atividades de locao de imveis para o mercado imobilirio Eleger representantes para Cmara Federal de Deputados

2 A denncia vazia o dispositivo legal que tem o locador, de pedir despejo independente de qualquer motivao, Cabe apenas no caso de imvel: a) b) c) d) e) Residencial No Residencial Pblico Particulares Estatais e Federais

3 So impedimentos para a venda de um imvel: a) b) c) d) e) Hipoteca Alienao Desapropriao Todas as alternativas anteriores esto corretas Nenhumas das alternativas esto corretas

4 Quais os direitos do Corretor de Imveis quanto ao CRECI? a) Recebimento da Carteira de Identidade Profissional b) Votar e ser votado para o Conselho Regional e Federal da categoria c) Elaborar contrato padro para os servios de corretagem de imveis de observncia obrigatria pelos inscritos d) Destituir o Diretor de Conselho Regional e) As alternativas A e B esto corretas 5 Como um imvel pode ser confiscado? a) b) c) d) e) Quando se encontra em estado de abandono Quando adquirido por meios ilcitos Quando proveniente de crimes As alternativas B e C esto corretas Nada define a restituio do imvel

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

6 Os proprietrios de um imvel tm assegurado por lei os direitos de: a) b) c) d) e) Usar, perder e dispor Usar, gozar e dispor Dispor, alienar e desapropriar Usar e dispor Somente dispor do imvel

7 A garantia locatria uma proteo para o locador que cede ser imvel em contrato para uma terceira pessoa. Ela representada por: a) b) c) d) e) Cauo Fiador Carta e Seguro Fiana Todas as alternativas esto corretas

8 O sindicato dos corretores de imveis o (a): a) b) c) d) e) SINDIMOVEIS SECOVI SINDUSCON CRECI FAESC

9 O corretor de imveis pode legalmente desenvolver atividades como: a) b) c) d) e) Administrador de condomnios Sndico Incorporador de negcios imobilirios Venda de imveis de terceiros Todas as alternativas anteriores esto corretas

10 Como sano disciplinar o corretor de imveis est sujeito? a) Advertncia verbal, censura, multa e apreenso da carteira profissional b) A anncio ou impresso relativo sua atividade profissional c) Violao de seu sigilo profissional e bancrio d) Prejuzo dos interesses que lhe foram confiados e) Recusa e facilitao de terceiros em suas transaes imobilirias caso no pague em dia sua contribuio ao Conselho Regional.

156

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

157

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

158

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

NDICE MARKETING IMOBILIRIO


1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. MARKETING TRADUO, CONCEITUAO E DESENVOLVIMENTO....165 ASPECTOS PSICOLGICOS .............................................................................................166 MARKETING X VENDAS ...........................................................................173 O COMPOSTO DE MARKETING....................................................................................174 O AMBIENTE DE MARKETING.......................................................................................179 SIM - SISTEMA DE INFORMAO DE MARKETING..............................................180 PESQUISA DE MERCADO...................................................................................................181 SEGMENTAO DE MERCADO......................................................................................182 MARKETING DIRETO - MALA DIRETA - TELEMARKETING. INTERNET.................................................................................................................................183

EXERCCIOS (QUESTES OBJETIVAS)......................................................................................185

159

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

160

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

INTRODUO

Marketing a parte do processo de produo e de troca que est preocupado com o fluxo de bens e servios do produtor ao consumidor. Pode ser definido tambm como a distribuio e venda de mercadorias. Marketing inclui as atividades de todos aqueles que se dedicam transferncia de

mercadorias desde o produtor at ao consumidor. No decorrer do texto, poderemos falar com mais propriedade sobre o conceito de marketing e descobriremos que o assunto extremamente interessante. Bom estudo!

161

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

162

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias tuies atribuam pouca importncia ao cliente do ponto de vista da comercializao. A empresa fabricava seus produtos, os quais eram entregues fora de venda para coloc-los no mercado. A nfase era dada ao produto e empresa e no voltada para as necessidades e expectativas do comprador. Atualmente os fabricantes e empresrios, de um modo geral, constataram que somente poderiam obter sucesso nos seus empreendimentos se levassem em considerao as necessidades do cliente. O conceito de MARKETING , portanto, identificar as necessidades do cliente e a partir da buscar satisfazlas de modo que o lucro seja uma decorrncia dessa atitude. Enfim, so as empresas que giram em torno do cliente e no ao contrrio. Na rea empresarial, os empresrios do setor devem estar sintonizados com o conceito de MARKETING, isto , identificar as necessidades do cliente para atendlas, buscando a otimizao dos resultados dos seus empreendimentos. A palavra Marketing tem sua traduo mais prxima como sendo:
Ao exercida no Mercado = Marketing

UNIDADE 1
Marketing-Traduo, conceituao e desenvolvimento
Construir seu prprio conceito de Marketing. Constatar a evoluo do Marketing atravs do tempo Identificar as fases evolutivas de Marketing

Traduo Diversos autores ao escreverem sobre MARKETING propuseram uma traduo para essa palavra inglesa: comercializao, mercadologia, mercadizao, mercadagem, mercadotcnica e mercatstica foram algumas das tentativas. Nenhuma dessas expresses conseguiu xito, pois no significam exatamente o mesmo que o vocbulo ingls. Efetivamente, se fssemos decompor a palavra MARKETING, veramos que se trata do substantivo MARKET, expresso inglesa que designa mercado, e da qual deriva o verbo to market (mercar), que seguido do sufixo ingls ING, que designa o ato de. Literalmente, a traduo poderia ser mercadizar. MARKETING, entretanto, hoje um vocbulo globalmente aceito. Conceituao
MARKETING a atividade humana dirigida para a satisfao das necessidades e desejos, atravs dos processos de troca. Philip Kotler.

DESENVOLVIMENTO HISTRICO O primeiro homem de marketing da histria no passava de um vendedor de anzis da Idade do Ferro, at ocorrer uma grande catstrofe. O lago mais prximo secou e com ele o mercado de anzis. Enquanto lamentava sua breve carreira de vendedor, que parecia ter se esvado com o lago, ele descobriu uma nova necessidade do cliente: jias! Reagiu prontamente transformando seu estoque de anzis em colares. Ele vendeu o lote e estava prevendo um bom ano de vendas com sua nova linha de produto, quando uma nova catstrofe o abateu pela segunda vez. Os colares improvisados comearam a se quebrar. Quase instantaneamente surgiu a presso dos consumidores e os clientes comearam a exigir satisfao. Num outro momento o homem abandonou a atividade nmade e passou a se fixar em lugares definidos, e a repartio e troca dos excedentes passou a ser uma atividade comum. Assim, os nossos antepassados trocavam, por exemplo, as armas que confeccionavam (arco e flecha) por excedentes produzidos (gros de cereais) de outros grupos ou tribos. A moeda veio facilitar essas trocas. Os babilnios, fencios, egpcios e gregos j possuam

Na definio apresentada, o MARKETING tem pr finalidade satisfazer as necessidades do cliente atravs do produto ou servio. O cliente o objeto e o ponto focal da administrao do MARKETING. As instituies sejam elas pblicas ou privadas, grandes ou pequenas, voltadas a comercializar produtos ou servios, cada vez mais vm adotando o conceito de MARKETING para administrar suas atividades. Antes da Segunda Guerra Mundial as insti-

163

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias desenvolvidossistemas de trocas e de mercados. Os egpcios sobressaram-se como grandes comerciantes, mas foram os fencios que se destacaram na arte comercial. Durante o Imprio Romano, o comrcio desenvolveu-se muito, possibilitando ligaes entre a Europa, a frica e a sia. No sculo VIII, face invaso e dominao islmica, os europeus voltaram-se para a agricultura, perdendo-se os mercados externos. No sculo X, a atividade comercial desenvolvida por pessoas desclassificadas, que so prias, ou marginais, desrespeitados pelo clero, pela sociedade. Os comerciantes dessa poca consideravam vlidos quaisquer expedientes que levassem ao lucro. A partir do sculo XII comea a aparecer uma nova camada social a classe mdia que dedicava suas atividades ao artesanato. Os sculos XV e XVI so caracterizados por processos de produo com altos-fornos, pelo encontro de novas rotas para mercados do Oriente, pela descoberta da Amrica e pelo alargamento dos servios postais. O mercantilismo, isto , a doutrina econmica que defendia o enriquecimento nacional por acmulo de metais preciosos, marcou os sculos XVII e XVIII. Em 1776, Adam Smith lana seu livro A Riqueza das Naes, obra fundamental do pensamento econmico. A segunda metade do sculo XVIII ficou caracterizada pelo surgimento da denominada Revoluo Industrial. A partir dessa poca a atividade fabril substituiu o artesanato. Considera-se que o moderno MARKETING surgiu com a Revoluo Industrial e o conseqente advento da mquina, pois a partir da comea a ocorrer um desequilbrio entre os bens produzidos e o consumo. Antes da Revoluo Industrial, um arteso confeccionador de calados fazia seus produtos por encomenda Com o surgimento da mquina os produtos passaram a ser fabricados em srie, ocorrendo um excesso de bens produzidos, para os quais no havia consumo. Podemos dizer que o MARKETING, no seu processo evolutivo, passou por trs fases: a fase da produo, a fase de vendas, e a fase do MARKETING propriamente dito.
Evoluo do Marketing

A fase da produo abrange alguns anos antes e depois da Revoluo Industrial, quando as empresas preocupavam-se apenas em produzir. Nesta fase a demanda era maior que a oferta, ou seja, a procura por bens de consumo era maior que a oferta desses bens. Com o passar do tempo comearam a surgir os primeiros sinais de excesso de oferta. Os produtos se acumulavam nas prateleiras, depois nos estoques. A oferta passou a superar a demanda. Algumas empresas comearam ento, a utilizar tcnicas de venda mais agressivas, e a nfase da comercializao ser dirigida s vendas. a fase de vendas. Modernamente, os empresrios passaram a perceber que as vendas a qualquer custo no eram constantes. H uma preocupao em conquistar e manter o cliente, buscando sua fidelidade. a fase do Marketing propriamente dito. Percebe-se uma relao constante entre consumo e produo. Isso nos leva a concluir que:
Processo de Evoluo do Marketing Fases Caractersticas Produo Maior demanda Maior demanda Menor oferta Vendas Maior oferta Menor demanda Marketing propriamente Conquista do mercado dito (preocupao em identificar e suprir necessidades do cliente) Busca de fidelidade

UNIDADE 2
Aspectos psicolgicos do marketing
Ao estudar este texto voc poder: Explicar a importncia e a dificuldade de entender o comportamento do consumidor. Identificar diversas teorias de anlise psicolgica do comportamento e seus fundamentos. Explicar fatores bsicos que influem no comportamento do consumidor. Perceber como os conceitos de auto-imagem e imagem de marca afetam o comportamento do consumidor.

Produo Vendas Marketing

O Marketing utiliza conhecimentos de Economia, Psicologia, Sociologia, Antropologia, Estatstica, 164

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Matemtica, Contabilidade, Administrao, etc. Mas na Psicologia que encontra seus fundamentos bsicos. Atravs da propaganda e da promoo de vendas o Marketing influi no consumo, pois procura despertar desejos ou criar hbitos novos, gerando necessidades que precisam ser satisfeitas, induzindo procura dos produtos e, em conseqncia, exigindo um aumento crescente da produtividade Desse modo, amplia as riquezas da nao, dilata o mercado de trabalho, e l e va o padro de vida dos povos e melhora o b e m - estar geral. Sem as atividades de Marketing a economia dos tempos modernos no se desenvolveria. Ou, mesmo, entraria em colapso. Assim, preciso primeiro explicar alguns conceitos fundamentais de marketing. Necessidades, desejos e demandas O conceito mais bsico e inerente ao marketing o de necessidades humanas. Uma necessidade humana um estado em que se percebe alguma privao. Os seres humanos tm muitas necessidades complexas, que incluem necessidades fsicas bsicas de alimento, vesturio, calor, e segurana; necessidades sociais de incluso e afeio; necessidades individuais de conhecimento e auto-realizao. Quando uma necessidade no satisfeita, o indivduo procura um objeto que satisfaa, ou tenta reduzi-la de alguma forma. O desejo humano consiste de necessidades humanas moldadas pela cultura e pelas caractersticas individuais. Uma pessoa faminta nos EUA talvez deseje um hamburguer, batata fritas e refrigerante, enquanto no Brasil, pode ser feijo, arroz, bife e batata frita. Os desejos so descritos em termos de objetos que satisfaam necessidades. medida que uma sociedade evolui, aumentam os desejos de seus membros. Demanda so desejos de produtos especficos apoiados na habilidade e vontade de compr-los. Desejos tornam-se demanda quando so respaldados pelo poder de compra. Ao estudar este texto voc poder: Explicar a importncia e a dificuldade de entender o comportamento do consumidor. Identificar diversas teorias de anlise psicolgica do comportamento e seus fundamentos. Explicar fatores bsicos que influem no comportamentodo consumidor. Perceber como os conceitos de auto-imagem e imagem de marca afetam o comportamento do consumidor. NECESSIDADE: Fome DESEJO: Hamburguer DEMANDA: BigMac Certamente no. Os profissionais de Marketing no criam necessidades elas j existem. Os profissionais apenas influenciam os desejos, ou seja, sugerem aos consumidores que um determinado produto poder satisfazer as necessidades de status de uma pessoa Tentam influenciar a demanda, tornando o produto atraente, acessvel e fcil de ser encontrado. Ex: Voc j imaginou a Vera Fischer comprando e usando um aparelho tipo Prestobarba? PRODUTOS Um produto qualquer coisa que possa ser oferecida a um mercado para satisfazer uma necessidade ou desejo. O conceito de produto no est limitado a objetos fsicos. Qualquer coisa capaz de satisfazer uma necessidade pode ser denominada produto. Alm de bens e servios, produtos incluem pessoas, lugares, organizaes, atividades e idias. Um consumidor decide qual veculo comprar, a aula de ginstica, os programas de televiso que ver, quais os lugares em que ir passar suas frias, para quais organizaes assistenciais contribuir, e quais idias apoiar para o consumidor, todas estas coisas so produtos. PROMESSAS, PERCEPES E EXPECTATIVAS Ao estabelecer e manter relacionamentos com o cliente, a organizao vendedora concede uma srie de promessas com relao aos produtos, servios, solues financeiras, contatos sociais, e uma gama de comprometimentos futuros. Por outro lado, o comprador concede outro conjunto de promessas com relao ao seu comprometimento nessa relao. Depois, as promessas tm que ser mantidas por ambas as partes, se quiserem que o relacionamento perdure e se desenvolva ainda para benefcio mtuo das partes envolvidas. As promessas podem ser tanto explcitas - Compromisso Big do menor preo, Sears Satisfao garantida ou seu dinheiro de volta-, quanto implcitas - a VASP foi considerada nos anos 96 e 97 a em-

165

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias presa area mais pontual do Brasil, tendo divulgado largamente este resultado Depois criou o servio de entregas rpidas VASPEX. O consumidor imediatamente associa aquela pontualidade a este servio, sendo que estas so mais problemticas para o profissional de Marketing administrar, na medida em que envolvem, em maior grau, as percepes individuais. so suficientes para explicar as variaes do comportamento individual. Para elaborar um plano de Marketing adequado, a empresa deve ter conhecimento do maior nmero possvel de informaes sobre os consumidores, no que diz respeito a motivos, atitudes, interesses e personalidade, etc. Analisar qualitativamente o mercado determinar o porqu das compras em certo lugar; a aquisio de um produto em detrimento de outro; e porque certos estilos ou Percepo o processo pelo qual as pes- cores so comprados por um consumidor. soas selecionam, organizam, e interpretam estmulos Para identificar comportamentos nem seme informaes. Depende no apenas dos estmulos pre basta a tcnica da observao. Quase sempre fsicos, mas tambm da relao entre os estmulos e a dever haver uma colaborao do consumidor, pois situao em que ocorre, bem como das condies in- sua atitude de compra poder orientar as aes merdividuais. Cada pessoa tende a organizar e interpretar cadolgicas. No entanto, comum acontecer que o estmulos de Marketing de acordo com suas necessi- consumidor no tenha noo dos seus reais motivos dades e experincias especficas, e a perceber at que de compra. Pode tambm ocorrer que o comprador ponto cada estmulo consistente com outras infor- saiba as razes da sua ao, mas no queira expor maes aprendidas ao longo dos anos. Marketing os motivos a outra pessoa. Para rea mercadolgica, cria necessidades ? Obriga as pessoas comprarem o ideal a situao em que o consumidor est ciente que no querem? das razes que o moveram a comprar, e est disposto O processo de percepo gera um conjunto de a expor os motivos. informaes que sero utilizadas, no caso especfico do So raras as ocasies em que a compra resultante consumidor, para avaliar o produto denominado de um nico motivo. expectativas. As organizaes obtm sucesso satis- reconhecvel a dificuldade de efetuar a fazendo ou superando as expectativas do cliente. O anlise qualitativa do comportamento do consumiconceito de promessa e o conceito de troca so el- dor, mas, assim mesmo, estas aes devem ser tenementos igualmente importantes no relacionamento tadas porque auxiliam a execuo de todas as ativicom o cliente. Promessas sobre trocas que iro ocor- dades mercadolgicas.So constantes as iniciativas rer so dadas mutuamente no relacionamento, e es- da rea mercadolgica, no sentido de elaborar genersas promessas so realizadas e cumpridas, ou no, alizaes a respeito de fatores individuais e coletivos, nos vrios tipos de trocas que ocorrem. A ao de que levam identificao de influncias nas atitudes compra precisa ser explicada, para que os executivos do consumidor. de Marketing conheam os motivos que provocaram O comportamento do consumidor pode a deciso do consumidor de adquirir determinado ser definido como o processo sistemtico por meio produto. do qual o indivduo se relaciona com o ambiente que A rea mercadolgica precisa conhecer, aval- o cerca na tomada de decises a respeito dos produiar e equacionar o comportamento do consumidor, tos que lhe so oferecidos. ou seja, deve conhecer as suas atitudes, reaes, Este processo decisrio consiste nas comportamentos e tornar compatveis os produtos seguintes atitudes: a serem colocados no mercado com interesses, desejos e necessidades de quem os compram. Identificao da necessidade; Para analisar qualitativamente o compor- Busca de informaes a respeito do que foi tamento dos consumidores, o Marketing se vale da reconhecido como necessrio; psicologia, da sociologia e da antropologia porque Avaliao das informaes coletadas; fornecem o referencial terico-cientfico que fun- Deciso de compra com base na melhor alternadamenta a execuo das anlises comportamentais. tiva; Esta base terica indispensvel ao administrador Aferio da deciso aps a compra ou uso do mercadolgico, porque a maior parte das compras produto; efetuadas pelo consumidor costuma ser influenciada Uma ao de compra pode ser influenciada por fatores de ordem psicolgica ou sociolgica. por fatores internos, tais como: necessidades, moti Motivos econmicos e demogrficos no vos, percepes, reaes, personalidade, atitudes, etc. 166

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Os fatores externos, como os que decorrem da vida em famlia, dos grupos sociais, cultura e influncias empresariais, tambm exercem efeitos. O conhecimento das aes de compra de extrema importncia para o sucesso de um plano mercadolgico. Em face de toda essa individualidade e complexidade, todo vendedor deve procurar encontrar traos de comportamentos semelhantes que permeiam os diversos segmentos de um mercado, de modo a poder atingir um pblico mais amplo com um nico plano de Marketing. Existem diversos mtodos e teorias que se ocupam da anlise comportamental. Mas no existe ainda uma teoria que possa, isoladamente, explicar comportamentos do indivduo como consumidor. A rea mercadolgica utiliza-se de uma ou mais teorias, para melhor estudar e obter resultados sobre os comportamentos de compra. Sero apresentadas, a seguir, algumas teorias de anlise do comportamento. Com estas consideraes pode-se concluir que os fatores econmicos isolados no podem justificar todas as aes de compra. Mesmo assim, no se pode esquecer que esta teoria de grande utilidade para o Marketing, quando utilizada com outras teorias. TEORIAS PSICOLGICAS Os mtodos psicolgicos, longe de estarem concordes em seus conceitos, fornecem explicaes dentro deseus vrios enfoques a respeito do comportamento do consumidor como indivduo, considerando as aes que executa para satisfazer seus desejos e necessidades. A seguir, algumas teorias psicolgicas: Teoria da Aprendizagem Alguns psiclogos, como PAVLOV, SKINNER e HULL afirmam que o aprendizado ou conscientizao ocorre medida que a pessoa ou animal reage a determinado estmulo, e recompensada (reforada) pela satisfao de uma necessidade pela reao correta, ou punida por uma reao errada. A aplicao desta teoria no Marketing orienta a idia de que ao repetir os mesmos estmulos, seguidamente, poder-se- alcanar o objetivo de provocar reaes de compra. Outros fatores considerados nesta teoria so o condicionamento e o esquema de relao. O condicionamento uma forma atravs da qual um estmulo pode desenvolver uma resposta, pela insistncia com que ele aparece. O esquema de relao representa um fator eficiente na aprendizagem, uma vez que o produto apresentado para ser conhecido pelo consumidor, mediante demonstrao em condies adequadas. Os fundamentos desta teoria para efeito da anlise do comportamento do consumidor so, segundo crticas, simplistas, porque seu comportamento afetado tambm por percepes, atitudes e experincias. A teoria behaviorista da aprendizagem descreve a motivao do consumidor como um processo meramente mecnico. Fatores bsicos que influem no aprendizado segundo CUNDIFF: Motivao; Percepo; Repetio; Condicionamento; Relacionamento e organizao. Motivao uma necessidade estimulada que o indivduo procura satisfazer. Os anseios e desejos latentes no serviro como elemento gerador de comportamento, enquanto no forem estimulados. As necessidades (motivos) so foras que acionam o comportamento do consumidor. Segundo MASLOW as necessidades so hierarquizadas em cinco nveis, sendo que, teoricamente, um indivduo somente passa para outro nvel quanto estiverem satisfeitas as necessidades do nvel no qual se encontra. O prprio MASLOW admite certa flexibilidade nesta afirmao, quando entende ser possvel dedicar-se ao atendimento de diversas necessidades, em diversos nveis, ao mesmo tempo. Alm das cinco categorias inicialmente estabelecidas, MASLOW completa com mais duas. A hierarquia das necessidades assim apresentada: Necessidades - Estado em que se percebe alguma privao

AUTO-REALIZAO ESTIMA (auto-estima, status) SOCIAIS (amor, senso de grupo) SEGURANA FISIOLGICAS (alimentao, abrigo)

167

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


Necessidades tendem a se manifestar de forma hierrquica, quando as outras esto, ao menos parcialmente, atendidas. Abraham Maslow

Necessidades fisiolgicas (fome, sede, sexo e abrigo); Necessidades de segurana (integridade fsica, ordem, estabilidade familiar): Necessidades de associao e de amor (afeio); Necessidades de estima (auto-respeito, reputao, prestgio, status); Necessidades de realizao (auto-realizao): Necessidades de saber e entender: Necessidades de satisfao esttica (beleza). Percepo o significado, o conceito que atribudo a alguma coisa com base em experincias anteriores. Um mesmo produto pode ser visto de forma totalmente diferente por diferentes consumidores. Repetio A repetio necessria para a progressiva motivao das reaes psicolgicas e deve ser acompanhada de ateno, interesses e de um objetivo, para que alcance xito. Condicionamento outra forma pela qual uma nova resposta a um determinado estmulo pode ser desencadeada. A reao condicionada deve ser constantemente reforada para no perder o seu efeito.

na formao dos padres de seu comportamento. Nessa teoria, os psiclogos no determinam diretamente o comportamento, antes eles guiam, modificam, condicionam e talham o comportamento em relao aos alvos visados, s expectativas, soluo de problemas e s situaes particulares. Sob este enfoque importante destacar, que quando algum tem que tomar uma deciso ocorre quase sempre uma inquietao e dissonncia. Isto porque o indivduo sabe que toda deciso pode envolver riscos, com vantagens e desvantagens. Por isso, a ansiedade pr e ps-compra. A dissonncia cognitiva um estado mental que leva o indivduo a tentar reduzir qualquer carncia ou deficincia que estabelea uma analogia associada s cognies. A dissonncia representa a ocorrncia de comportamento que no se ajusta s relaes cognitivas. Por cognio se entende o conhecimento, as opinies, o posicionamento do indivduo em seu ambiente interno. O Marketing deve tentar reduzir essa tenso, que pode afetar o consumidor, atravs do fornecimento domaior nmero e formas possveis de informaes sobre o produto. Isso pode ser realizado atravs do fornecimento de material informativo, manuais, catlogos, folhetos Tambm por meio da ao pessoal dos revendedores com explicaes e demonstraes, de forma a diminuir a incerteza do consumidor na tomada de deciso. Teoria Gestltica

Os psiclogos afirmam que o estudo e o comportamento tm que ser interpretados como um processo global. bastante semelhante ao mtodo de estudo cognitivo, quando considera a percepo, as experincias anteriores e a orientao Relacionamento e Organizao meta como elementos bsicos de anlise do comporA eficincia do processo de aprendizado aumenta- tamento. Define-se percepo como a importncia da quando o objeto a ser adquirido apresentado em que damos, segundo nossas experincias anteriores, condies ambientais favorveis. Por isso, as demon- aos estmulos recebidos atravs dos cinco sentidos. straes de produtos so utilizadas para facilitar as Segundo a teoria gestltica o indivduo perdecises do consumidor. cebe e reage a estmulos com base em suas experincias. A teoria de campo um refinamento da teoria Teoria Cognitiva gestltica. Afirma que o campo psquico o responsvel pelo comportamento de uma pessoa em um A abordagem cognitiva esclarece que o com- dado momento. portamento influenciado por fatores, tais como, Por campo, considera o ambiente que cerca atitudes e convices e experincias anteriores, que o indivduo e os fatos no momento em que seu comagem sobre a predisposio do comportamento. Se- portamento ocorrer. Um exemplo de como funciona gundo esta teoria, os processos mentais e o sistema a anlise do comportamento com base nesta teoria, nervoso de um indivduo so muito importantes aquele que envolve um comercial de televiso no 168

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias qual um homem muito elegante, de branco, anuncia em tom srio um remdio contra dores. Muitos espectadores podero associar a sua imagem a de um mdico e a sua mensagem a um certificado de que o produto bom, porque assim que so vistos na cena, em funo de experincias passadas. Teoria Psicanaltica Esta teoria parte do princpio de que os indivduos no conhecem seu prprio subconsciente e este desconhecimento justifica a sua incapacidade de articular com clareza, porque adquirem ou no determinados produtos e/ ou servios. Iniciada por Freud a teoria envolve aspectos da personalidade. Segundo ela, se algum trauma ou fixao ocorre em qualquer estgio da formao da personalidade, a prpria personalidade do indivduo pode ser afetada e o seu comportamento futuro tambm. Segundo a teoria psicanaltica o indivduo adquire caractersticas associadas fixao em cada estgio de sua personalidade. Os psicanalistas vem a personalidade como o resultado final das foras que atuam dentro A psicanlise considerada uma teoria bastante sofisticada para anlise do comportamento do consumidor e da difcil obteno de resultados. A utilidade desta teoria que leva os profissionais de Marketing a compreenso de que devem proporcionar ao comprador uma racionalizao socialmente aceitvel no ato de comprar. No entanto, tambm podem apelar para seus sonhos, anseios, esperanas e temores. Sem dvida, a personalidade do indivduo a composio de traos internos e externos que determinam suas reaes de comportamentos. O Marketing est convicto de que a personalidade influi nas decises de compra. Outro fator influente que deve ser considerado na anlise do comportamento do consumidor, sob o enfoque psicolgico, o da imagem. importante, por exemplo, o conceito de auto-imagem, que uma forma de a pessoa se ver a si prpria e, ao mesmo tempo, o jeito de imaginar como os outros a vem. Estudos tm indicado que as pessoas do preferncia a marcas e produtos compatveis com a sua imagem pessoal. Outro tipo de imagem a ser considerado o que envolve impresses do consumidor em relao determinada marca de produto. Esta imagem pode ser formada pela experincia pessoal em relao marca do produto, por informaes de pessoas que j tenham tido experincias e que as tenham repassado, ou pela prpria atuao do esforo promocional da organizao. A imagem , portanto, um conjunto de percepes que se tem sobre um produto ou organizao. FATORES SCIO-CULTURAIS QUE INFLUEM NO COMPORTAMENTO DO CONSUMIDOR Os profissionais de Marketing, alm de considerar fatores psicolgicos e econmicos, recorrem s cincias sociais para, atravs da anlise das questes culturais e de relaes inter-pessoais, ampliar o conhecimento do consumidor. O ponto bsico da anlise scio-cultural que as atitudes e o comportamento do indivduo sofrem influncias da cultura, classe social e grupos de referncia. Estas influncias so constantes e podem ou no ser reconhecias conscientemente pelo consumidor. Cultura Grande parte do comportamento humano determinada pela cultura. Alis, so as influncias culturais as que tm maior durao. Cultura pode ser definida como sendo um complexo de smbolos e dispositivos criados pelo homem e transferidos de gerao em gerao, como fatores determinantes do comportamento humano, numa determinada sociedade. Os smbolos podem ser impalpveis (atitudes, idias, crenas, valores, linguagem, lngua, religio), ou palpveis (ferramentas, habitao, produtos, obras de artes). Os padres culturais mudam com o tempo e os antigos do lugar a novas influncias culturais. O homem tende a assimilar os costumes de sua cultura e a acreditar em sua correo absoluta at que apaream elementos divergentes dentro de sua prpria cultura ou at que ele se defronte com membros de uma outra cultura. A rea mercadolgica deve estar alerta para os padres culturais em evoluo, de forma a constantemente adaptar seus planos para acompanhar as mudanas culturais e, quando possvel, antecipar-se a elas. Algumas mudanas culturais tm repercutido consideravelmente no Marketing moderno, se-

169

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias gundo STANTON: tos devem ser produzidos em diversos tamanhos e quantidades; O Novo Papel das Mulheres TEMPO - Os produtos devem ser colocados disEm proporo maior nos pases desenvolvidos, as posio do consumidor na hora em que so exigidos; novas posies assumidas pela mulher na sociedade LOCAL - Os consumidores devem ter oportunirepresentam desafios para o Marketing. A participa- dades de realizar suas compras em locais os mais o crescente da mulher no mercado de trabalho, e convenientes possveis; a fuga dos padres estereotipados das funes do EMBALAGENS - Deve ser fcil de identificar e fahomem e da mulher tm motivado mudanas no cilitar sua manipulao; comportamento de compra nas sociedades moder- COMBINAO - Devem ser oferecidos produtos nas. combinados; AUTOMATIZAO - A tecnologia deve ser apliCompra por Impulso cada s aes comerciais; Com o passar dos anos as compras realizadas sem CRDITO - O consumidor deseja a popularizao planejamento tm aumentado. Isto no se deve ap- do crdito, porque deseja cada vez mais comprar no enas ao aumento de renda (o que em alguns pases presente e pagar com renda futura; verdadeiro), como tambm so fundamentadas no ESCOLHA - Os produtos devem ser ofertados a mtodo de compra self-service - auto servio no preos convenientes, variedade de cores e materiais; varejo. FACILIDADE - Os consumidores exigem que os produtos sejam fceis de consumir ou usar; Desejo de Conformismo GOSTOS APURADOS E O DESEJO DE SER ELConvm substituir o termo desejo usado por STAN- EGANTE - O refinamento cultural e o apuro nos TON, por tendncias. mais apropriado para indicar hbitos de compra tm sua base no aumento da renque os consumidores tendem a no ser to individu- da e nas foras sociais (educao e influncias dos alistas como em tempos passados. Hoje existe uma meios de comunicao). forte orientao das pessoas em aceitar o consumo PREOCUPAO COM O MEIO AMBIENTE de produtos idnticos aos adquiridos por outros - Uma influncia significativa exercida sobre o Marconsumidores. keting a preocupao crescente que as sociedades passam a ter com a natureza e, por conseqncia, Mais Tempo de Lazer com a qualidade de vida. Antiga aspirao trabalhista, a reduo da jornada de CLASSES SOCIAIS trabalho trar considervel influncia ao consumo. A classe social outro fator scio-cultural que deMais tempo livre implica em alteraes do QUE, terminante de certos comportamentos do consumiCOMO, e ONDE as pessoas compram. dor. O comportamento de uma pessoa, s vezes, A Importncia do Tempo mais influenciado pela classe a que pertence do que A vida acelerada nas reas urbanas traz considerveis pela sua renda. Existem diferenas substanciais entre mudanas nos padres de compra e abre amplas as classes quanto aos seus hbitos de compra e de possibilidades para a prestao de servios. grande poupana, as lojas que freqentam, os produtos que a tendncia do consumo de produtos descartveis e adquirem e as marcas que preferem. Existem tamde rpido preparo. bm diferenas psicolgicas de largo alcance entre as classes, pois no tm a mesma mentalidade e reagem Desejo de Comodidade de modo diverso a certas estratgias mercadolgicas. A importncia cada vez mais significativa dada ao O conceito de classe social til na interpretempo, e a conseqncia de um maior poder de tao do comportamento, quando so bem entendicompra do consumidor, tm conduzido a diferentes das as suas limitaes. Para STATON, a classe social tipos de comodidade que STANTON aponta como s relevante para o Marketing at o ponto em que sendo: est relacionada s questes de renda familiar. GRUPO DE REFERNCIA FORMA - Os produtos devem ser ofertados em representado por determinado nmero de pessoas grande variedade de formas; que influenciam as atitudes, opinies e valores do QUANTIDADE DE UNIDADES - Os produ- indivduo. As normas de comportamento de um 170

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias grupo de referncia servem de diretrizes ou estruturas de referncia ao indivduo. Estas normas so bastante padronizadas e isto facilita a ao do Marketing, porque sendo semelhantes s atitudes e hbitos, permite um ajustamento melhor dos produtos/servios aos grupos de referncia. O conceito de grupo de referncia pode ser estendido a todo tipo de influncia social, mas do pequeno grupo que o indivduo recebe influncia mais direta no seu comportamento de compra. So exemplos de grupos de referncia: a famlia, os amigos, os colegas de trabalho, e o clube social ou esportivo, entre outros. A famlia o grupo de referncia que maior grau de influncia exerce sobre o indivduo em suas decises de compra. inegvel tambm a influncia dos amigos em decises de consumo e preferncia por marcas. A teoria do grupo de referncia diz respeito psicologia da imitao. O comportamento de uma pessoa pode ter grande parcela de imitao. Cada grupo estabelece seu prprio conjunto de atitudes e convices que servem de normas para o comportamento de seus integrantes. Os componentes seguem uma mesma escala de valores e costumam pautar suas aes pelos padres normativos do grupo. importante destacar o fluxo de informaes entre e dentro dos diversos grupos de referncia. Os conselhos e opinies informais, transferidos pessoalmente, so extremamente influentes no comportamento de compra do consumidor. Por isso, cabe ao Marketing a difcil tarefa de identificar e comunicar-se com os consumidores inovadores (os que compram de imediato) e os consumidores influentes (os lderes de opinio), que influem nas decises do grupo a que pertencem. Tambm o Marketing deve dirigir aes especficas aos consumidores que protelam suas compras, que geralmente so bastante cautelosos, adotando a idia do consumo de determinado produto para atender a uma necessidade bem delineada ou por presso do grupo de referncia. No deve descuidar, igualmente, de conhecer os consumidores retardatrios, que so os ltimos a adotaruma novidade. Por serem extremamente tradicionalistas desconfiam das inovaes e quando adotam o novo produto pode j ter sido abandonado pelos consumidores inovadore

UNIDADE 3
Marketing x Vendas
Aps a leitura deste texto importante que voc consiga: Diferenciar Marketing de Vendas; Identificar as fases do Marketing.

Como j vimos no captulo anterior, o MARKETING, na sua evoluo, passou por trs fases: a fase da produo, a fase de vendas e a fase de MARKETING propriamente dito. Isso no quer dizer que todas as empresas dos nossos dias se encontrem na ltima fase. Ainda h quem lance produtos no mercado sem antes ter consultado os clientes e identificado suas necessidades, e mesmo h quem tente vender pura e simplesmente, s vezes enganosamente, sem pensar em manter uma clientela cativa. A venda converte sua ateno para a necessidades do vendedor, o MARKETING para as necessidades do comprador, o conceito de vendas utiliza os produtos da empresa na busca do lucro, o conceito do MARKETING planeja um conjunto ordenado de atividades, tais como, promoo de vendas, pesquisa de mercado, publicidade e propaganda, tcnica de vendas e chega ao lucro atravs da satisfao das necessidades do cliente. Modernamente, com os mercados cada vez mais competitivos, no basta apenas identificar e satisfazer necessidades; importante manter os clientes permanentemente satisfeitos.
CONCEITO DE VENDAS Produto Vendas

Obteno de lucro atravs do volume de vendas.

CONCEITO DE MARKETING Necessidades Marketing obteno de ludo cliente cro atravs da satisfao das necessidades do cliente.

Voc precisa conhecer tambm quem est comprando o seu produto ou, mais importante ainda, quem 171

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias poderia compr-los. Os primeiros so chamados clientes existentes, e os segundos, clientes potenciais. O conhecimento dos clientes o passo inicial para obter a fidelidade. Todos querem ter clientes fiis. Mas preciso trabalhar muito para desenvolver e manter essa fidelidade. As oportunidades de marketing so abundantes no apenas no mercado cliente, mas tambm em outros trs grandes mercados: Produtor ou Industrial, Revendedor ou Comercial e Prestador de Servios. DEMANDA, POTENCIAL DE MERCADO E PREVISO DE VENDAS Como o objetivo maior de um administrador de marketing ou de vendas maximizar as oportunidades de mercado, o grande desafio identificar e estimar a sua demanda, calcular o potencial e, por fim, prever as vendaspossveis sob determinado esforo de marketing. Enquanto a demanda de mercado definida como o volume total de um produto que pode ser comprado por um grupo definido de consumidores, o potencial de mercado definido como a quantia mxima de vendas que pode ser avaliada para todas as empresas de um setor de atividades durante certo perodo de tempo. Isto significa que a demanda jamais atinge o volume mximo projetado para o potencial de mercado e, apenas teoricamente, a curva de demanda encontra potencial de mercado no infinito. A demanda para um produto ou servio o objetivo do esforo de marketing, uma vez que o marketing no cria demanda, mas apenas a estimula a partir de necessidades latentes, identificadas nos consumidores-alvo. O potencial de mercado, ao contrrio da demanda, considera no apenas as pessoas que efetivamente consomem determinado produto ou servio, mas todos os compradores potenciais existentes, independentemente de estarem ou no consumindo naquele momento o produto ou o servio. Embora seja uma diferena sutil, ela existe e fundamental para a compreenso das duas conceituaes. Na prtica, as pessoas acabam por confundir os dois conceitos. H diversos mtodos para se calcular o potencial de mercado. A primeira diferenciao bsica entre produtos industriais e produtos de consumo. O potencial de mercado para produtos de consumo baseado no trip gente (consumidores existentes), com renda (dinheiro) e disposio para gastar (para efetivamente consumirem o produto) H mtodos que levam em conta o censo, dados setoriais e levantamentos.O potencial de mercado para produtos industriais baseado nos mtodos de registros estatsticos da empresa e em mtodos dos dados setoriais, relativos aos segmentos de mercado em que a empresa atua.
Demanda de mercado por perodo de tempo

Potencial de Mercado

Demanda atual

Esforo de marketing Total ramo de atividades

UNIDADE 4
O composto de marketing
Com a leitura deste texto voc poder: Identificar os quatro elementos do Composto de Marketing. Conceituar cada um deles.

So ingredientes do Composto de Marketing (tambm chamado Marketing-Mix) o Produto, o Preo, a Praa e a Propaganda.

Esta organizao enquanto reas foi proposta pela primeira vez pelo autor americano McCarthy e conhecida como a estratgia dos quatro ps: Product, Price, Place, Promotion. Alguns autores brasileiros propuseram a traduo dos termos, mantendo em portugus os quatro ps: Produto, Preo, Praa e Promoo. Porm, distribuio um termo mais abrangente, que engloba no somente o ponto de vendas ou praa, mas tambm o transporte e o armazenamento dos produtos; assim como comunicao tem um significado mais amplo que apenas promoo. Destacamos ento:

172

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


Pesquisa do Produto; Testes e Desenvolvimento do Produto; Qualidade; Servios; Padronizao; Marca; Embalagem; Garantia; Assistncia Tcnica. Poltica de Preos; Formao de PRODUTO preos; Descontos e PREO Redues, Condies e Formas de DISTRIBUIO Pagamento. COMUNICA Canais de Distribuio; Transporte; O Armazenamento; Ponto de Vendas; Zona de Vendas; Nveis de Estoque. Propaganda; Publicidade; Promoes de Vendas; Merchandising; Relaes Pblicas.

O Produto De um ponto de vista amplo, produto tudo aquilo que a empresa cria, desenvolve e comercializa. Dentro de uma viso geral, produto o bem ou servio utilizado para a satisfao da necessidade de um cliente, mediante processo de troca.
Produtos e servios so apenas veculos, instrumentos para satisfazer as necessidades e desejos dos consumidores.

Do ponto de vista mercadolgico voc no vende produtos. Voc vende benefcios Voc incorpora venda de produtos, a satisfao dos desejos e necessidades dos clientes, sejam eles indstrias ou indivduos. Assim distinguimos mais dois pontos importantes associados aos produtos: Benefcios Bsicos - associados caracterstica intrnseca do produto, ou sua finalidade primordial. Exemplo: automvel - benefcio bsico, transporte. Benefcios Perifricos - associados ao composto de produto ou s suas caractersticas adicionais. Exemplo: automvel - benefcios perifricos: status, estilo, velocidade, sensao de dirigir, liberdade, conforto.
Enquanto o fabricante prende a sua ateno e esforos nos benefcios bsicos, o profissional de marketing centrar sua inteligncia e criatividade nos benefcios perifricos.

Assim, produto tem ou atributo, alguma coisa, mas o consumidor busca benefcios, ele quer o que o produto pode dar ou fazer para ele. O Produto tem ou atributo como: tamanho, peso, gosto, consistncia, habilidade, etc. O produto pode ser tangvel, concreto, como uma Nos produtos intangveis, a abordagem mercaneta, automvel, geladeira, computador, ou in- cadolgica muito mais ligada O Produto d ou faz tangvel, em forma de prestao de servios: Educa- benefcios como: prazer, convenincia, status, sade, o, consultoria, seguro, transportes areos, bancos, poder, esperana, facilidade, rapidez, higiene, praticietc. Todo produto tem caractersticas especficas que dade, fidelidade, sonhos, comprometimento o personalizam: o design fixa seu estilo; a embalagem O marketeiro deve se guiar pelos benefpode conter e conservar o produto, mas, sobretudo, cios que o seu produto d ou faz para os seus clienidentifica-o. O rtulo, que faz parte da embalagem, tes. Os atributos so assunto para o pessoal interno fornece informaes tais como composio e uti- da empresa. O que importa so os benefcios. lizao. Tambm identificam o produto: a cor que diferencia e atrai a ateno para o produto; a marca EXEMPLO Atributos Benefcios que apresenta o produto; e o logotipo que a Casa Localizao, ta- Conforto, status, representao grfica da marca. manho, estilo, segurana Portanto: ano de conNos produtos tangveis, o impacto visual desempenha um dos principais fatores promocionais. Cosmtico Automveis Cursos Broca struo Qumica, volume, desing Potncia, desing, tecnologia Beleza, esperana Status, poder, agilidade

CARACTERSTICAS ESPECFICAS DO PRODUTO Design Embalagem Rtulo Cor Marca Logotipo Logomarca.

Tcnicas, habili- Ganhos finandades ceiros, diferenciais Metal, bitola Furo, rapidez, preciso

173

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias A expresso de marca tambm pode ter registro de marca. Exemplos de expresses de marca: Todas as estratgias de marketing devem ser desen- VARIG Acima de tudo, voc. volvidas com base nos benefcios, que o que o cli- BRADESCO No dia-a-dia do Brasil tem Bradesco. ente quer! AMERICAN EXPRESS No saia de casa sem ele. ANTRTICA Uma paixo nacional. O Produto Ampliado - o conjunto dos benefcios BRASTEMP No tem comparao. bsicos e perifricos, ou seja, a totalidade dos bene- TECHNOS O melhor a cada segundo. fcios que o comprador recebe ou que uma empresa SUN DOWN O sol na medida certa. oferece. Exemplo: Mquina fotogrfica - temos o FIAT Seu lugar aqui. registro ntido do momento, a cor, a beleza, o prazer, CHEVROLET Andando na frente. a saudade, a imortalidade, o hobby. FOLHA DE S. PAULO - No d para no ler SKOL a cerveja que desce redondo. Fique atento ao servio do produto, ou servio do servio, isto , oque mais o cliente espera do Ciclo de Vida dos Produtos produto ou servio alm dosbenefcios ? Todo produto ao ser lanado no mercado tem uma vida caracterstica que pode ser decomposta em A Importncia da Marca fases bem distintas: A marca o nome ou denominao de um produto e/ou de uma empresa, que os distingue dos demais. FASES CARACTERSTICAS A escolha da marca ou mudana desta uma estraINTRODUO Fase de investimentos, de consolidao, as vendas so tgia das mais importantes pois atravs da marca crescentes, mas no existem lucros. que a empresa ou produto se tornam conhecidos no CRESCIMENTO As vendas continuam crescentes e a mercado, e, mais importante ainda,
atravs da marca que se chega ao posicionamento na mente dos clientes.
empresa comea a apresentar lucro, as inclinaes das curvas dependem do ambiente de negcios e ou da estratgia da empresa. Algum crescimento de vendas e crescimento de lucros seguidos de estabilizao das curvas; os custos da manuteno do produto no mercado, a atuao da concorrncia, os custos de distribuio e a abrangncia do negcio tendem a exercer presso baixista sobre os lucros. Decrscimo das vendas e dos lucros; os compradores em potencial e os lderes de opinio no mais adquirem o produto; caracteriza a fase de obsolescncia.

LEMBRE-SE:

slogan.

Logomarca Logomarca aquele desenho que acompanha a marca, ou a prpria marca. No caso da Ford, a logomarca a prpria marca. J a Mercedes Benz tem a sua marca em design caracterstico e uma logomarca que a famosa estrela. Pesquise: Rede Globo, Unibanco, Ford, Mercedes Benz. Gimik Um gimik um personagem que est associado marca, como se fosse uma logomarca humanizada. Exemplo: o boneco da Colcci, o Peru da Sadia, o Variguinho da Varig, O papa-lguas da SEDEX. Logotipo Smbolo que utiliza tipografia Exemplo: Mesbla, Hering, Dimas, C&A Slogan Crie um slogan para a sua marca. Ele vai ajudar o cliente a se lembrar do que voc faz, ou como voc faz, ou dos benefcios que ele espera. Procure o auxlio de uma Agncia de Propaganda para criao do

MATURIDADE

DECLNIO

174

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


Convm salientar que, dentro das organizaes, a deciso de abandonar um produto sempre muito difcil e dolorosa.

Normalmente o cliente quer: assistncia tcnica, entrega, crdito, instalao, servios ps-venda, segurana e estacionamento, higiene, limpeza, iluminao, prazo de validade, data de fabricao, inspeo dos rgos sanitrios, etc. O conceito atual de Marketing o da venda de sistemas. O produto carrega consigo todo um sistema ou composto mercadolgico que dever se adequar ao sistma do comprador ou cliente. Chamamos a ateno para o fato de que estes conceitos so extremamente importantes para se montar, o briefing promocional do produto ou estabelecer a adequada argumentao de vendas. dentro das organizaes dentro das organizaes. Assim, podemos associar ao produto: a embalagem, o preo, a propaganda, os servios de assistncia tcnica, o financiamento, enfim um conjunto de coisas que as pessoas reputam como valor e que, nas condies atuais de concorrncia, atuam como parmetros fundamentais de diferenciao. Existem hoje mercados to avanados que o produto tangvel ou seu benefcio bsico tornaramse secundrios frente ao sistema oferecido.Exemplo: Isqueiro - produz fogo! Benefcio bsico. Mas, oferece status, beleza, embalagem prpria para o bolso, disponibilidade de acessrios, marca de tradio, enfim, um sistema irresistvel de apelo ao cliente, onde o fato de produzir fogo ficou totalmente em segundo plano. Preo A determinao de preo de um produto leva em conta no somente o custo de sua produo, mas tambm a demanda, o preo da concorrncia, a poltica vigente, at mesmo o status que se quer dar a ele. a valorizao aplicada a determinado bem ou servio, tendo como retaguarda para a sua constituio algumas variveis, abaixo assinaladas:
Custo de produo Comisses de fora de vendas Concorrncia Eventual controle de preos governamental Fretes Margem de lucro Poder aquisitivo de clientes Situao econmica do pas.

Preo Psicolgico Valor mpar traz a idia de que o produto barato. Exemplo: de 500,00 por 499,00. A diminuio de dgitos proporciona a mesma idia (ser um item acessvel ou barato). Exemplo: utilizar 999,00 a 1.000,00. Preo Limite ou com Base no Valor Percebido Um cliente que se dirige a uma loja com o valor do produto que deseja comprar em sua mente (valor mximo de aceitao). Caso encontre o tal produto com preo superior, a venda poder no ser efetivada. Como um conceito sobre preo, apresentado daquele que compra para aquele que vende (sentido inverso), a este ltimo so muitas vezes exigidas margens de negociao, as quais procuram satisfazer clientes, sem haver prejuzo na operao comercial. Preo Promocional So os chamados preos incentivados. Exemplo: Leve 3 e pague 1, trs pagamentos sem juros, De 50,00 por apenas 30,00. Preo de Venda o valor estipulado para um produto, considerando para sua constituio o citado anteriormente. Exemplo: De 50,00 por 30,00. Preo Legal aquele estabelecido atravs de tabelamento e controles governamentais, atravs de agentes especializados como o CIP (Comisso Interministerial de Preos). Exemplo: Remdios Podemos, ento, apontar como fatores que determinam o preo de um produto:
OTIMIZAR CUSTOS: O negcio gastar menos e melhor, evitando-se desperdcios, atrasos, paradas, quebras desnecessrias, baixa produtividade, desnimo, etc. Voc pode tosquiar um carneiro por muitos anos, mas s poder esfollo uma vez John Sewel, dono de concessionria de veculos.

PREO
Oferta
Status pretendido Procura Preo da Concorrncia Poder Aquisitivo Margem de Lucro

Custos de produo

Comunicao

175

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Os preos trazem conseqncias muito importantes para as operaes de comercializao. Portanto, a funo de determinar preo bastante complexa, com caractersticas distintas. Os critrios e objetivos determinantes do preo decorrem da estratgia mercadolgica da empresa e dos critrios de presso que deseja adotar. Praa Como j vimos, a praa/distribuio algo mais que o ponto de venda. Desde a produo at a chegada do produto ao cliente, vrias etapas so percorridas. Um iogurte, pr exemplo, produzido, transportado at o mercado onde ser exposto em prateleiras refrigeradas e s ento vendido. Os produtos em geral tambm recebem esse tratamento. Cuidados com o tipo de transporte e sua maior eficcia, armazenamento e exposio de produtos so levados em considerao. As decises logsticas referem-se s anlises de custos e organizaes de distribuio. A logstica rene itens, como: transporte, estocagem, movimento de materiais, localizao de fbricas, depsitos e decises de comunicao. de negcio imensas. Procure maiores informaes sobre essas tecnologias; Conecte-se Internet, crie um site (pgina na Internet) para voc e sua empresa; Entre todas as decises de marketing, contudo, o da fixao dos preos a mais fortemente condicionada pelas relaes competitivas. Desenvolva programas de tele-marketing para se manter em contato direto e constante com seus clientes. O mercado precisa conhecer o seu produto ou servio, e deve ser persuadido buscar mais informaes dele no ponto de venda. preciso chamar a ateno. E quanto melhor for o seu merchandising, ou seja, quanto mais adaptado estiver o seu produto s necessidades e desejos do mercado, mais ateno do cliente a sua comunicao ter. PROPAGANDA/COMUNICAO
Quem no se comunica, se trumbica, j dizia o Velho Guereiro.

O conceito de comunicao se baseia em trs fatores: o emissor, o receptor e a mensagem. Em MARKETING isso no diferente. Os lanamentos da empresa precisam ser comunicados aos seus diversos Tipos de Distribuio: pblicos. A empresa representa o papel de emissor e seus pblicos so as fontes receptoras do processo, TIPO OBJETIVO EXEMPLOS e eficcia aqui significa mostrar produtos e servios MASSIVA Objetiva o maior Rede de farmdespertando o interesse de clientes em potencial. A nmero de pon- cias tos de Catarinense; mensagem, aqui, de suma importncia. venda, atingindo Banco BESC. Podemos comunicar fazendo propaganda, grande nmero publicidade, promoo de vendas, vendas em geral de clientes. e relaes pblicas. Seja qual for a nossa escolha, a EXCLUSIVA Objetiva a fixa- Revenda de aumensagem deve receber toda nossa ateno, buscano de um tomveis do a eficcia. Segundo Roberto Simes: produto ou Ford; Propaganda qualquer forma paga de empresa no mer- Rede de lanchoapresentao e promoo no-pessoal de idias, cado. netes produtos ou servios efetuada pr um patrocinador Bobs. identificado. SELETIVA Objetiva sele- Portobello rePublicidade toda e qualquer comunicao cionar os distri- vestimento transmitida ao pblico, a respeito de uma empresa buidores. cermicos ou de um produto, feita pr terceiros, sem nus e sem controle pr parte da empresa referida. . Promoo de vendas consiste em incentiCom as novas tecnologias de comunicao esto vos a curto prazo que visam estimular a compra ou surgindo Novos Canais de Distribuio, tais como: internet, televiso, telefone e correios. A indstria venda de um produto ou servio. Relaes pblica a criao de relacionavai vender e entregar diretamente para o cliente seus mento com vrios pblicos da empresa atravs da obprodutos, com uma velocidade incrvel. Ao mesmo tempo em que esses novos canais so uma ameaa ao teno de publicidade favorvel, construo de uma varejo, apresentam em contrapartida, oportunidades boa imagem corporativa e controle ou afastamento de rumores, histrias e eventos desfavorveis. 176

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Tipos de Propaganda Institucional Em geral para divulgar imagem de empresas, marcas de produtos e sem inteno, direta de estimular vendas. Exemplo: Beba gua mineral, o refrigerante criado por Deus. Tem sentido educativo, habituando o prospect com certo produto, familiarizando cerca marca. Opera a mdio e a longo prazo; estabelece o prestgio atravs da repetio, utilizando como fundamento o provrbioamericano reputao repetio. Promocional ou de Vendas O escopo acelerar imediatamente as vendas. Exemplo: Adquira j o seu Dodge no Dimas.A propaganda promocional agressiva e atua em alta presso, para provocar a demanda imediata de um produto. Mdia o setor da propaganda que se destina ao estudo dos veculos, funcionando para orientar e recomendar a melhor utilizao da insero. Tipos de Mdia: Mdia Eletrnica Veiculao em televiso e rdio Mdia Impressa Veiculao em jornais, revistas, folders e outros impressos Mdia Grfica Visual ou ao Ar Livre Representa os out-doors e in doors : o Painel o Mural o Cartaz o Banner o Letreiro: luminosos, iluminados, com ou sem movimento, de base de acrlico ou de neon, para serem fixados em pontos de vendas, interna ou externamente. o Placa - para ser colocada em postes, paredes, camihes, nibus. Mdia em Trnsito Refere-se a mensagens veiculadas em nibus (Car Card), metr. Mala Direta Principal agente o correio. Cinema Filmes, Slides, Spots, Jingle. Telemarketing um sistema de ao comercial telefnica. Internet um sistema de ao comercial via computadortelefone. Outras Mdias Door-to-door de porta em porta. Display - material de ponto de venda para exibir prodtos. Contas de telefone, gua, luz; embalagens; Volantes de loterias; A prpria venda pessoal ou tambm televendas; Indicativos de ruas e avenidas; Brindes em geral.

UNIDADE 5
O ambiente de marketing varives controlveis e variveis incontrolveis.
A leitura deste texto dar a voc condies de: Identificar as variveis mercadolgicas; Mostrar quais so as variveis controladas pela empresa e quais as que no so.

Toda empresa um sistema que influencia o ambiente onde opera e tambm sofre influncia desse mesmo ambiente. Essas influncias exercidas e sofridas provocam significativas alteraes no mercado e so chamadas variveis. Algumas variveis so controladas pela empresa. So elas: os elementos do Composto de Marketing, j vistos por ns (produto, preo, distribuio e comunicao). Outras variveis no podem ser controladas, mas devem ser avaliadas e consideradas na tomada de decises pela empresa. So elas, dentre outras: a legislao vigente, aspectos religiosos, culturais, climticos, sociais e econmicos. Estas variveis incontrolveis interferem no processo de venda, na medida em que o cliente recebe seu impacto. Assim, determinadas religies impedem que seus seguidores se vistam de determinada maneira (calas compridas para mulheres), consumam certos alimentos (carnes, por exemplo) ou mesmo assistam a certos filmes e peas teatrais. A empresa deve conhecer o ambiente onde opera, evitando insucessos. A atividade comercial e industrial facilmente impactada por variveis incontrolveis. A leg-

177

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias islao brasileira (federal, estadual ou municipal) impe formas de atuao, algumas vezes severas, como na lei que regula as importaes ou exportaes, juros, taxas cambiais, patentes, encargos sociais, etc. Ambiente de Marketing Os executivos de Marketing dependem de um fluxo contnuo de informaes com a finalidade de tomarem decises. A informao reduz o nvel de incerteza e procura otimizar o processo decisrio. O SIM deve gerar informaes que possibilitem anlises a respeito do desempenho inteiro e da atuao externa da empresa. As informaes necessrias podem ser conseguidas por meio de registros internos da prpria empresa ou por meio de consultas ou pesquisas ao ambiente externo. O SIM deve estar integrado a um banco de dados atualizado periodicamente, contendo as vendas efetuadas aos clientes, os efeitos das promoes, os informes sobre os clientes, os dados sobre o ambiente da empresa e sua concorrncia. Nesse sentido, podemos definir Sistema de Informaes de Marketing como um complexo de relaes estruturadas, onde intervm homens, mquinas e procedimentos, e que tem pr objetivo gera um fluxo ordenado de informaes pertinentes, provenientes de foras internas e externas empresa, destinadas a servir de base s decises de Marketing. SIM

Marketing Produto Preo Praa Propaganda

Empresa Finanas Produo Rec.Humanos Suprimentos

Microambiente (Mercado) Cliente Concorrente Fornecedor

Macro Ambiente Economia Tecnologia Legislao Cultura Poltica Social

Podemos ento colocar:


Produto Preo Distribuio Comunicao

Ambiente

Controla

Empresa

No controla

Ambiente

Legislao Religio Cultura Clima Ecologia Social Econmico Demogrfico Poltico

* MARKETING MIX
o processo de adaptao das variveis internas (controlveis) s variveis externas (incontrolveis).

D E C I S O

P R O C E D I M E T O S

Homem Homem Homem

Mquina Mquina Mquina

* Variveis externas: algumas so previsveis, outras mais ou menos e, algumas, pouco. Ambiente UNIDADE 6 Sim-Sistema de Informao de Marketing
A leitura deste texto lhe dar a oportunidade de: Conhecer as vantagens da implantao de um sistema de informaes.

Exemplo de utilizao do SIM: ANLISE DO COMPORTAMENTO DE VENDAS Comparar as vendas em diversos perodos; Comparar as vendas por regio; Comparar as vendas da empresa com as vendas globais do ramo; Comparar as vendas realizadas com as previtas; Verificar o comportamento das vendas durante os perodos de esforo promocionais.

178

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias podemos obter esses dados ? A princpio dentro da prpria empresa. As estatsticas de venda e as contbeis so importantes no mbito interno. Externamente essas informaes so buscadas em consultas a um determinado nmero de pessoas. Assim, se quisermos que nossos possveis clientes nos digam quais suas necessidades, devemos perguntar a eles. A pesquisa de mercado , portanto, um mecanismo de Feedback entre clientes e a administrao DECISES da empresa. O feeedback melhora sem sem dvida VENDAS CLIENTES as oportunidades de sucesso na comercializao de produtos e servios, e na identificao de pblicosPromoNovos Previstas Inativos alvos que futuramente podero ser clientes cativos cionais da empresa. A eficincia das tcnicas de amostragem Perodo Realizadas Atuais Potenciais pode ser confirmada por exemplos simples, como Regio Fiis o exame de sangue, no qual o mdico coleta alguns centmetros cbicos e projeta o resultado para todo outras o sangue do organismo. Tambm a cozinheira, ao preparar uma sopa, por exemplo, experimenta uma Na atividade comercial e industrial o SIM se reveste nica colher e sabe se todo o contedo da panela de muita importncia, na medida em que as infor- tem bom sabor. O questionrio deve ser elaborado maes objetivando as informaes que se quer ter, e a coa respeito das vendas e do perfil dos clientes podem leta pode ser realizada na forma de uma entrevista ser rapidamente acessadas, permitindo decises mais pessoal, por telefone ou pelo correio. Aps o laneficazes. amento, ou mesmo depois da venda, pesquisas devem ser realizadas com o objetivo de medir o grau de Benchmark satisfao do comprador com o produto ou servio Benchmark nada mais do que estudar a fundo os adquirido. Com isto o administrador pode planejar concorrentes de xito e procurar identificar o que melhor novos lanamentos, corrigindo eventuais infizeram e o que fazem para obter sucesso, de acordo correes ou valorizando os aspectos que foram plecom as caractersticas de cada negcio, como exem- namente satisfeitos. plo: Podemos afirmar que a pesquisa de mercado Foco no negcio; Ponto comercial; Composio um termmetro capaz de reagir s variaes do do mix de produtos; Seleo e treinamento de pes- comportamento de mercado e nos propiciar meios soal; Higiene e limpeza; Disponibilidade de crdito; de comunicao com este mercado sincronizado, de Rapidez na implementao das decises Poltica de forma a permitir uma ao racional do processo de crdito; etc. marketing. A Pesquisa de Mercado a maneira mais adequada de ouvir dos clientes suas opinies a respeito de um UNIDADE 7 lanamento empresarial e das satisfaes e insatisfaes de seus clientes. ESTUDO DOS CLIENTES Clientes atuais; Clientes fiis; Clientes novos; Clientes inativos; Clientes potenciais. Pesquisa de Mercado
A Leitura deste texto dar a voc a possibilidade de: Compreender a importncia da pesquisa de mercado no Sistema de Informaes de Marketing - SIM.

Pesquisa Exploratria Busca obter dados preliminares para se conhecer melhor a natureza do problema e sugerir possveis, solues, novas idias, ou definir com mais preciso o problema (exemplo: exame de literatura pertinente, contato com pessoas experientes com o assunto, anlise de casos exemplos relevantes).

Ns j vimos que um sistema de informaes de Marketing importante na empresa. Mas como

179

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Pesquisa Descritiva Existe algum conhecimento prvio acerca do fenmeno, mas ainda h incerteza quanto s circunstncias que ocorre, ou h necessidade de se fazer prognsticos especficos a seu respeito (exemplo: quantas pessoas fariam uma ligao telefnica dentro de um avio por R$ 30 por chamada). Pesquisa Causal Mercado o conjunto de empresas/ pessoas que ofertam/ demandam um determinado bem ou servio. Os mercados so arenas competitivas onde se desenvolvem os processos de troca. Observando o comportamento do mercado cliente, percebemos que seus compradores tm preferncias distintas pr modelos, cores, tamanhos, status, etc. Segmento de Mercado

Busca identificar relaes de causa-efeito entre TM SEGMENTO DO MERCADO uma parte homognea. variveis, e se possvel a fora dessas inter-relaes (exemplo: ser que os passageiros fariam mais ligaTM MERCADO o todo, representa 100% es se o telefone estivesse prximo de sua poltrona, ao invs de estar no corredor, perto do banheiro?). A Segmentao de Mercado o processo de identificar compradores com diferentes desejos ou nePesquisa de Painel cessidades e agrup-los de acordo com a finalidade que tm entre si. a diviso do mercado em segExiste um mtodo simples, barato e muito eficaz mentos compostos de clientes com caractersticas de pesquisa de mercado que a pesquisa de painel, homogneas. batizada de comit de clientes. Escolha um loConjunto homogneo de clientes em um cal agradvel, com gua, ch, cafezinho e bolacha. dado mercado, especificado a partir de critrio preConvide um grupo de clientes do seu produto ou estabelecido. empresa para se reunirem e conversarem sobre o No s no mercado de carros, mas todo e qualquer produto, seus atributos, benefcios, atendimento, etc. mercado geral se divide em submercados menores, Conduza a reunio de acordo com o andamento, mais homogneos e distintos entre si, chamamos estimule os clientes a participarem, e oriente a par- segmentos. Um segmento de mercado um grupo ticipao destes para a obteno de respostas para de indivduos com caractersticas comuns como clia empresa. Ao final do encontro oferea um brinde entes. para os clientes, um estmulo para que voltem ou Escolher um segmento, num dado mercado, signifirecomendem ca determinar qual parcela se pretende atingir e que outros para participar. Grave ou filme o encontro e, critrios sero utilizados para chegarmos aos seus depois, faa uma reunio com o seu pessoal para dis- clientes. Selecionar um segmento como nosso mercutirem sobre as colocaes e as sugestes pertinen- cado-alvo por dois motivos principalmente: maior tes dos clientes, para dar consistncia e credibilidade eficincia, pois num mercado homogneo temos ao comit. mais facilidade de comunicao, e custos menores. Verifica-se a enorme importncia da pesqui- A segmentao de mercado pode ser feita de acordo sa mercadolgica no fornecimento de dados essenci- com critrios geogrficos, psicogrficos, demogrfiais preparao de estratgias mercadolgicas. cos. UNIDADE 8 Segmentao de mercado
Aps ler, atentamente, este texto, voc poder: Conceituar mercado e segmentao de mercado; Identificar a sua importncia e utilizao.

Segmentao Geogrfica Este tipo de segmentao leva em considerao: regio, estado, municpio, tamanho da cidade, densidade de ocupao do solo, clima, litoral x interior, zona rural x zona urbana, etc. Segmentao Psicogrfica

180

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Esta segmentao diz respeito a: estilo de vida, personalidade, status. aqui que as Marcas so valorizadas. *E exemplo: Mercado de tnis, no qual a marca tem cada vez mais peso, no importando o preo do produto. Segmentao Demogrfica mtica, telefonia) busca a interatividade. Mala Direta

Mala Direta o processo de comunicao direto com o cliente, no qual o principal agente o correio. , em sntese, o envio de correspondncia a clienNesta segmentao so consideradas: classes scio- tes previamente selecionados, oferecendo produtos econmicas, sexo, idade, renda, profisso, instruo, e servios. O texto tem que ser direto, explicativo religio, nacionalidade. No mercado empresarial e convencer o cliente a comprar, emocionando Seu importante conhecer o ciclo de vida das famlias, ou sucesso depende de dois fatores: um texto bem preseja, se o casal recmcasado, quantos filhos o casal parado e uma listagem constituda pr clientes popossui, e a idade deles. Conhecendo o ciclo de vida tenciais. das famlias, podemos fazer campanhas publicitrias especficas, que sensibilizem um ou vrios segmenTelemarketing tos do nosso mercado. Quando voc segmenta o seu mercado, est se espe- Telemarketing um sistema de ao comercial telecializando em atender certos tipos de clientes. fnica. Atravs do uso padronizado da ao telefnica, vendemos produtos, servios, e a imagem da empresa. PENSE NISSO O Telemarketing pode ser receptivo, quando recebemos ligaes dos clientes ou transmissivo, quando fazemos ligaes. A base do Telemarketing a elaboUma empresa deve segmentar seu mercado, pois a rao de um script, ou seja, de um guia de conversasegmentao atinge com mais eficcia os objetivos o telefnica, que preveja as possveis objees dos de marketing propostos a ateno satisfao do clientes e modos de super-las. cliente no pulverizada. A conversa deixa de ser um improviso e d ao vendedor a preparao adequada para a venda. O sucesso desta tcnica, como a da mala direta, tambm deUNIDADE 9 pende de uma boa listagem. O script fundamental e deve conter todas as objees e sadas, orientando Marketing Direto-Mala Direta, Telemarketing e para o fechamento da venda. internet Internet Uma propaganda de TV atinge um nmero de pessoas muito maior do que os nossos clientes potenci- Internet uma rede mundial de computadores, os ais. Por exemplo, de todas as pessoas que assistem a quais se comunicam (acesso a dados) atravs de procomerciais, apenas um grupo pode e quer comprar tocolos-padro. um mvel. Se dirigirmos nossa comunicao exata- Home page: pgina inicial de um site em que voc mente para o segmento especfico de clientes poten- disponibiliza seus produtos e servios por meio de ciais, iremos gastar menos, e com uma eficcia maior. seu Essa comunicao dirigida a um determinado seg- escritrio virtual. Certamente, ao ler este texto, voc mento de mercado se ope ao Marketing de massa, ter maiores conhecimentos sobre: reduzindo a disperso. Os motivos que levaram as empresas a utiChama-se Marketing Direto e para fazermos lizarem tcnicas de Marketing Direto; uso dele, contamos com o correio - Mala Direta - ou A importncia do telemarketing e da intercom o net nas vendas. telefone, Telemarketing, ou ainda com o computa- A utilizao das trs tcnicas leva formao de um dor, Internet. O Marketing Direto tem como inten- banco de dados, com informaes detalhadas sobre o gerar uma interao, um dilogo entre o cliente e os a empresa. Apoiado na tecnologia (correio, inforcom clientes (sexo, idade, classe, ocupao etc.), para que clientela, cujo objetivo final tornar o cliente fiel se possa desenvolver programas de relacionamento 181

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias marca. Na atividade empresarial, aes de Marketing Direto so fundamentais para criar um database, isto , um arquivo contendo informaes a respeito do perfil dos clientes em termos de classe scio-econmica, local da residncia, hobby, faixa etria etc. fcil perceber o valor de um arquivo contendo esses dados - quando a empresa vai lanar um empreendimento imobilirio pode, atravs da mala direta ou de ligaes telefnicas, se aproximar melhor do pblico objetivado. GLOSSRIO Briefing (ingl.) Resumo. Trata geralmente de um resumo dos fatos relativos elaborao de uma campanha de propaganda, fornecidos pelo cliente agncia. Broadside (ingl.) Tipo particular de folheto, utilizado pelos vendedores para mostrar, ilustrando, todos os pontos e argumentos de venda referente a um produto ou a uma linha de produtos ou servios. Case (ingl.) Fato acontecido que serve para exemplo. Ciclo de vida Todo produto tem o seu ciclo de vida. Como se fosse uma criatura humana, nasce, cresce, envelhece e morre. Design (ingl.) No contexto, muito mais do que simples desenho de um produto, mas a sua concepo global em termos de formas e praticidade, dentro de uma tica do usurio. Display (ingl.) Mostrurio. Material de ponto de venda para exibir produtos. Elite Em marketing, diz-se do segmento social dos consumidores mais exigentes, ou daqueles que tm o poder aquisitivo maior. Empatia Em psicologia, a tendncia para sentir o que sentiria a outra pessoa, como se estivssemos vivendo a sua situao e circunstncias. Enquete O mesmo que pesquisa ou estudo (de opinio ou de mercado). Estratgia Aplicao dos meios ou recursos disponveis visando execuo de objetivos. Estratificao Termo utilizado em pesquisa de mercado para se obter uma amostra representativa dos diversos setores ou segmentos que se pretende pesquisar. Feedback (ingl.) Processo de controle pelo qual o resultado do desempenho de um sistema programado para atuar sobre o impulso alimentador do mesmo sistema, permitindo estabelecer correes a partir dos erros verificados. Fidelidade Diz-se do comportamento de determinado segmento de consumidores que adquirem sempre

um determinado produto ou servio da mesma marca. .Folder (ingl.) Pea promocional em papel dobrvel Hierarquia das Necessidades Modelo criado pelo psiclogo americano Abraham MASLOW, na tentativa de hierarquizar, ou atribuir valores relativos aos vrios estmulos de ordem psicolgica ou social, que levam as pessoas a se comportarem de determinadas maneiras. Marke-Share (ingl.) O mesmo que Share, Share of Market, e participao no Mercado. Marketing-Mix (ingl.) Livremente traduzido como composto de marketing. Conjunto de recursos internos da rea de marketing de uma organizao que so mobilizados na sua estratgia de marketing. Merchandising (ingl.) Conjunto de atividades desenvolvidas no ponto de venda com o objetivo de estimular as vendas de um produto ou servio. Mdia Adaptao em portugus do ingls Media, significando os meios de comunicao. Mix (ingl.) Composto. Outdoor (ingl.) Propaganda ao ar livre. Cartaz de propaganda para uso externo. Percepo O ato, efeito ou faculdade de perceber. Pesquisa A coleta e anlise interpretativa de fatos relativos a um determinado fenmeno. Portflio lbum de apresentao dos servios de uma empresa para seus clientes. Produto genrico O produto visto estritamente do ponto de vista da necessidade especfica a que se destina. Produto intangvel Produto que no pode ser tocado, que no concreto. Assim, so s vezes, designados os servios. Produto tangvel Aquele produto que pode ser tocado, que concreto. Script (ingl.) Escrito. Termo geralmente utilizado para o texto de um programa de rdio, televiso ou filme cinematogrfico. Slogan (ingl.) Frase curta, de efeito, de fcil memorizao, que se identifica com o produto anunciado.. Status (lat.) significa a posio num sistema social ou ainda a posio no que diz respeito distribuio de prestgio dentro do sistema social. Target (ingl.) Alvo. Muito utilizado em marketing e propaganda para designar aquele segmento de mercado que o objetivo principal do anunciante ou da empresa atingir. Ttica Originalmente, a arte de manobrar tropas. O termo pode ser empregado de forma figurada para designar os meios que se coloca em prtica para atingir um objetivo ou para sair-se bem de alguma coisa.

182

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

EXERCCIOS Marketing Imobilirio


1. Nos dias de hoje, qual o principal objetivo do marketing?

a) conhecer bem o produto b) conhecer e compreender muito bem o cliente c) desenvolver habilidades de venda d) oferecer o produto e) vender apenas para certo tipo de cliente 2) H uma conhecida expresso na lngua portuguesa que pode se aplicar ao marketing. Identifique-a: a) Antes tarde do que nunca. b) Deus ajuda quem cedo madruga. c) A propaganda a alma do negcio. d) Tempo dinheiro. e) Quem avisa amigo 3. O que considerado importante na anlise do comportamento de vendas? a) Comparar as vendas somente num determinado perodo b) No analisar as vendas durante as promoes c) Fazer apenas o que os concorrentes fazem d) Esquecer os concorrentes e) Comparar as vendas da empresa com as vendas dos concorrentes 4. O termo ingls, marketing-mix, que significa o conjunto de recursos internos mobilizados por uma organizao na sua estratgia de marketing, conhecido pela seguinte traduo livre em portugus: a) segmentao de mercado b) venda promocional c) marketing direto d) composto de marketing e) informao de mercado 5. Quais so os trs recursos mais importantes do marketing direto? a) mala direta, cinema, slides b) correio, cinema, lobby c) mala direta, telemarketing e internet d) mala direta, jingle, cinema e) correio, filme e internet

183

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias 6. O conceito de marketing implica: a) o lucro e satisfao do cliente b) o lucro sem interesse pelo cliente c) o cliente acima de tudo d) a privilegiar a situao econmica cliente e) a organizao empresarial acima de tudo

7. Ao longo de sua histria o MARKETING passou por trs fases importantes. Pela ordem, quais seriam essas fases? a) vendas, lobby e produo b) marketing, marketing-mix e vendas c) mercado, vendas e negcios d) produo, vendas e marketing e) vendas, estratgias e lobby 8. No mundo do marketing o que significa a sigla SIM? a) Sistema Integrado Nacional b) Sistema de Vendas de Marketing c) Sistema de Informaes de Marketing d) Sistema de Promoes do Mercado e) Sistema do Mercado Mundial 9. Como se reconhece que um produto est em declnio? a) quando ocorre o decrscimo das vendas e dos lucros b) quando o produto demora a ser entregue c) quando o cliente compra, mas reclama da qualidade d) quando o lucro fica estvel e) quando as vendas esto estveis 10. Por que a escolha da marca uma estratgia importante? a) porque a marca distingue os funcionrios da empresa b) porque a marca distingue a empresa, mas no o produto c) porque a marca distingue os compradores d) porque a marca distingue o produto e/ou a empresa dos demais e) porque a marca distingue os vendedores dos demais

184

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

185

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

186

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

NDICE DESENHO ARQUITETNICO DESENHO ARQUITETNICO 1. O DESENHO TCNICO.......................................................................................193 1.1. O Desenho Tcnico 1.2. A normalizao 1.3. Os tipos de escalas 1.4. Geometria Plana 2. 2.1. 2.2. 2.3. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. O PROJETO ARQUITETNICO.......................................................................198 O Projeto Arquitetnico Os Tipos de Desenhos de um Projeto Os Materiais de Construo Civil A CONSTRUO CIVIL.......................................................................................207 As Instalaes Projetos e Servios de Engenharia O Zoneamento Tecnologia da Construo Civil

EXERCCIOS (QUESTES OBJETIVAS)...................................................................223

187

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

188

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

INTRODUO
Caro aluno, vamos agora iniciar o estudo do desenho arquitetnico e das tcnicas de construo civil. Na profisso de Corretor de Imveis voc, muitas vezes, dever ter em mos uma planta baixa de algum projetoarquitetnico, onde dever mostrar ao cliente os detalhes e os diferenciais deste imvel. Voc certamente tambm ir visitar alguma obra ou aconselhar o seu cliente sobre algum detalhe do projeto deum imvel. Para tudo isto, voc dever ter noes de um projeto arquitetnico e de como se procede numa construo civil. Nesta disciplina voc aprender tudo isto, fazendo um bom trabalho perante o cliente e ganhando a sua confiana. Bom estudo!

189

190

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias representante oficial do Brasil da ISO - International Organization forStandardization, desde a sua criao, em 1947. SAIBA MAIS ISO, uma federao mundial de organismos de normalizao nacionais de, aproximadamente, 120 pases. Sua misso promover o desenvolvimento da normalizao, e atividades correlatas, no mundo, com o objetivo de facilitar as trocas internacionais de bens e servios e desenvolver a cooperao nos campos da atividade intelectual, cientfica, tecnolgica e econmica.O trabalho tcnico da ISO consiste no desenvolvimento de acordos internacionais, atravs de processo consensual, para aplicao voluntria. Estes acordos so publicados como Normas Internacionais, das quais a ISO elaborou, at o presente, um nmero superior a dez mil normas. Voc sabe o que normalizao? Segundo a ABNT, normalizao a atividade que estabelece, em relao a problemas existentes ou potenciais, prescries destinadas utilizao comum e repetitiva com vistas obteno do grau timo de ordem em um dado contexto. Os objetivos da normalizao, conforme a ABNT, so: Economia Proporcionar a reduo da crescente variedade de produtos e procedimentos. Comunicao Proporcionar meios mais eficientes na troca de informao entre o fabricante e o cliente, melhorando a confiabilidade das relaes comerciais e de servios. Segurana Proteger a vida humana e a sade. Proteo do Consumidor Prover a sociedade de meios eficazes para aferir a qualidade dos produtos. Eliminao de Barreiras Evitar a existncia de regula- Tcnicas e Comerciais men tos conflitantes sobre produtos e servios em diferentes pases, facilitando assim, o intercmbio comercial. Na prtica, a Normalizao est presente na fabricao dos produtos, na transferncia de tecnologia, na melhoria

UNIDADE 1
O Desenho Tcnico
.

SEO 1 O Desenho Tcnico Voc j ouviu falar ou leu alguma coisa sobre desenho tcnico? Procure, com suas prprias palavras, escrever o que voc sabe sobre o assunto nas linhas abaixo: No seu contexto mais geral, o desenho tcnico engloba um conjunto de metodologias e procedimentos necessrios ao desenvolvimento e comunicao de projetos, conceitos e idias e, no seu contexto mais restrito, refere-se especificao tcnica de produtos e sistemas. No de estranhar que com o desenvolvimento das tecnologias da informtica e dos sistemas de informao a que se assistiu nas duas ltimas dcadas, os processos e mtodos de representao grfica, utilizados pelo desenho tcnico, tenham tambm visto uma profunda mudana. Passou-se rapidamente da rgua T e esquadro s mquinas de desenhar, aos softwares de desenho 2D (desenho em duas dimenses, ou seja, com viso plana, sem a idia de profundidade), e mais recentemente a uma tendncia para a utilizao generalizada de sistemas de modelao geomtrica 3D (desenho em trs dimenses, ou seja, com uma representao que d idia de profundidade). Atualmente, os projetos, na sua grande maioria, so elaborados em programas de computadores, citamos aqui os programas conhecidos como CAD, entre eles, um dos mais utilizados e conhecidos o AutoCAD. SEO 2 A Normalizao Na elaborao de projetos nas reas de Engenharia, Arquitetura e afins, precisamos obedecer e seguir um padrode representaes grficas que estejam de acordo com as normas brasileiras. A Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT, o rgo responsvel pela normalizao e certificao de produtos e servios. A ABNT a

191

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias da qualidade de vida atravs de normas relativas sade, segurana e preservao do meio ambiente. Voc consegue imaginar se no existissem normas regulamentadas? No existiriam tijolos de mesmo padro, as tomadas eltricas no se encaixariam, pois cada fabricante faria um tipo diferente. As instalaes hidrulicas seriam diferentes para cada fornecedor, e assim por diante... Seria um verdadeiro caos no mesmo? Por isto que a ABNT est constantemente fiscalizando e regulamentando produtos e procedimentos, para que a nossa vida seja mais tranqila. EXEMPLO: Blocos de concreto Blocos de concreto so componentes de grande aceitao na atualidade. So versteis, tendo aplicao na execuo de muros divisrios, alvenarias estruturais e de vedao, execuo de piscinas, etc. No difcil encontrar estes componentes nas lojas que comercializam materiais para construo. No entanto, adquirir blocos de concreto de qualidade... Bem, a comea a complicar. Com a proliferao de equipamentos utilizados na fabricao de artefatos de concreto, surgiu no mercado uma linha de fabricantes que produzem blocos de qualidade inaceitvel, sem a mnima observncia s normas tcnicas pertinentes ao assunto, e no raras vezes, sem a presena de um profissional tcnico na etapa de produo. Controle tecnolgico, dosagem adequada e processos de cura simplesmente no existem. Apesar disto, estes pseudo fabricantes conseguem vender seus produtos no mercado, devido principalmente ao preo mais baixo e falta de conhecimento tcnico por parte de quem compra. Este procedimento configura em uma falta de respeito com o consumidor final, e ainda gera uma concorrncia desleal perante aqueles fabricantes que se preocupam em oferecer ao mercado produtos de qualidade, e dentro do que estabelecem as normas tcnicas da ABNT. Para estimular a conformidade e contribuir para a melhoria na qualidade dos sistemas construtivos, base de cimento, a Associao Brasileira de Cimento Portland - ABCP est conferindo o Selo de Qualidade para os fabricantes que aderirem ao programa. Artefatos de concreto que esto recebendo o selo de qualidade: blocos vazados de concreto simples para alvenaria sem funo estrutural NBR 7173/82; blocos vazados de concreto simples para alvenaria estrutural NBR 6136/94; peas de concreto para pavimentao - NBR 9781/87. Usando blocos certificados pela ABCP, voc tem a certeza de estar adquirindo produtos de qualidade, com resistncia adequada aplicao, dimenses regulares, boa aparncia e durabilidade. SEO 3 Os Tipos de Escalas Para que voc possa representar o projeto de uma obra no tamanho de uma folha de papel, utiliza-se o que chamamos de escala. As escalas so muito utilizadas em projetos porque so elas que permitem que faamos uma reduo dos desenhos que precisamos ter em nossas plantas deixando todas as medidas proporcionais ao objeto real. EXEMPLO Planta um desenho que representa todas as particularidades de uma construo, projetadas numa superfcie horizontal. Para uma casa poder ser desenhada em um papel de tamanho obviamente muito menor s dimenses reais, precisamos utilizar o desenho com escalas. Como so chamadas as escalas que reduzem o desenho ? Existem alguns tipos de escalas que voc poder utilizar para reduzir o tamanho real. So chamadas ESCALAS DE REDUO. Algumas plantas utilizam este tipo de escala: 6 Planta Baixa; 6 Planta de Situao; 6 Planta de Elevao. Como chamamos as escalas que ampliam algum objeto? Alm das escalas de reduo voc tambm pode usar ESCALAS DE AMPLIAO, estas so usadas quando queremos desenhar um objeto de dimenses ampliadas em relao ao objeto real. Geralmente usada para representaes de detalhes construtivos ou de peas muito pequenas. Portanto, a escala a relao entre cada medida de desenho e a sua dimenso real no objeto.

192

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias a) ESCALAS DE REDUO: so escritas com numerador igual unidade. 1:2,5 1:5 1:10 1: 20 1: 25 1: 50 1: 100 1:200 - 1:500 1:1000. EXEMPLO: Se quisermos representar o desenho de uma casa, em que cada medida do desenho corresponde a cinco vezes menos que a medida real, representaremos por 1:5. 1:5 corresponde 1=D R onde, D a medida do desenho e R a medida real. Nesta mesma casa, imaginemos a altura de uma parede ter 2,5m. Para representarmos no desenho, teremos que dividir a medida por cinco, ou seja: 2,5= 0,50 m 5 Isto significa que, a cada 50 cm do desenho, corresponde a 2,5 m da realidade da obra. Pode-se dizer, tambm, que a medida desenhada cinco vezes menor que o tamanho real. b) ESCALAS DE AMPLIAO: so escritas com numeradores variados, conforme a ampliao desejada. 2:1 - 5:1 - 10:1 - 20:1 - 100:1 - etc. Estas escalas so assim escritas, de acordo com as NB-13R, normas brasileiras de desenhos tcnicos de mquinas e de estruturas metlicas. EXEMPLO: Se quisermos representar o detalhe de uma fechadura, por exemplo, de 3cm, ampliando 5 vezes o tamanho real, utilizaremos a escala 5:1 , a mesma apareceria no desenho com o tamanho de, 5 R = D onde, D a medida do desenho e R a medida real: 5 3 = 15 cm Neste caso, como queremos ampliar a representao, devemos multiplicar. Portanto, a fechadura do exemplo acima dever aparecer no desenho com um tamanho de 15 cm. Pode-se dizer, tambm, que a medida desenhada 5 vezes maior que o tamanho real. As escalas de reduo e de ampliao so chamadas numricas ou mtricas. As escalas devem ser lidas, 1:50 (um por cinqenta) , 1:10 (um por dez), 1:25 (um por vinte e cinco), 10:1 (dez por um), etc. importante ressaltar que s podem ser utilizadas as escalas permitidas pela NB-13R. Nunca utilizar um valor numrico aleatrio. c) ESCALA GRFICA: a representao da escala numrica, seccionando um segmento de reta em vrias partes iguais e obedecendo a um plano de desenho previamente estabelecido. EXEMPLO: Na escala grfica correspondente a 1:50 cada metro representado por segmentos iguais a 2cm, pois: 1 m 50 = 0,02 m = 2 cm

J nas escalas de ampliao devemos proceder exatamente ao contrrio, isto , devemos multiplicar. Assim, se escolhermos a escala 10:1, teremos um objeto cujo tamanho real seja 1cm (um centmetro) ser desenhado com o tamanho de dez centmetros. Na escala grfica teremos:

SEO 4 Geometria Plana Nesta seo voc vai estudar as principais figuras geomtricas e como se realizam os seus respectivos clculos de rea, pois voc sentir necessidade de utiliz-las na compreenso ou na confeco de um projeto arquitetnico. 1) NGULOS ngulo a figura formada por duas semi-retas distintas de mesma origem. EXEMPLO: O ngulo de 45, ao lado, formado por duas semi-retas de mesma origem.

193

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias a) Elementos de um ngulo: VRTICE: o ponto de origem das semiretas que formam o ngulo. LADOS: so as semi-retas que formam o ngulo. ABERTURA: o afastamento entre os lados, a partir do vrtice. b) Regio Angular Regio angular a regio do plano, definida e limitada pela parte interna de um ngulo, inclusive seus lados. Um ngulo divide o plano que contm em duas regies: regio externa e regio interna. c) Identificao de ngulo Os ngulos tambm podem ser identificados com acentos circunflexos em letras minsculas do alfabeto grego ou em letras maisculas do nosso alfabeto ngulo ou d) ngulo Reto Duas retas so perpendiculares quando se interceptam, formando ngulo Reto quatro ngulos de mesma medida. Cada um dos ngulos formados recebe o nome de ngulo reto. O grau, simbolizado por , resulta da diviso do ngulo reto em 90 partes congruentes (iguais). Submltiplos do grau: Cada grau (1) em 60 minutos Cada minuto (1) tem 60 segundos PONTO CHAVE: 1 = 60 (1 grau igual a 60 minutos) 1= 60 (1 minuto igual a 60 segundos) 1 = 60= 3600 e) Classificao de ngulos Os ngulos so classificados de acordo com as aberturas que representam:
ngulo Agudo

Reto

Um ngulo reto um ngulo cuja medida exatamente 90o. Assim os seus lados esto localizados em retas perpendiculares. um ngulo cuja medida est entre 90 graus e 180 graus. Na figura ao lado temos o exemplo de um ngulo obtuso de 135 graus um ngulo cuja medida exatamente 180o, os seus lados so semi-retas opostas. Neste caso os seus lados esto localizados sobre uma mesma reta.

Obtuso

Raso

2) POSIO RELATIVA ENTRE RETAS Posies relativas entre retas so posies que duas ou mais retas relacionadas entre si ocupam no espao: Retas Paralelas: so retas que no possuem nenhum ponto em comum. Mesmo se prolongando at o infinito, nunca se encontram e mantm sempre a mesma distncia entre elas. Retas Coincidentes: so aquelas que possuem todos os pontos em comum. Retas Concorrentes: so retas que possuem apenas um ponto em comum. Podem ser perpendiculares ou oblquas: a) Retas Concorrentes Perpendiculares So retas concorrentes que formam um ngulo reto (90) entre si. b) Reta concorrente oblqua So retas que se interceptam, formando ngulos diferentes de 90. 3) TRINGULO O tringulo a figura geomtrica que possui trs lados. Quanto s dimenses de seus lados, os tringulos podem ser do tipo Eqiltero, Issceles ou Escaleno:
Lado Vrtice
b p a

Caractersticas

Grfico
um ngulo cuja medida maior do que 0o e menor do que 90o. Ao lado temos um ngulo de 45o.

Tringulo eqiltero: aquele que possui os 3 lados exatamente com as mesmas medidas. Tringulo issceles: aquele que possui apenas dois de seus lados com a mesma medida. Tringulo escaleno: possui os trs lados com medidas diferentes.

194

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias 6) LOSANGO O losango tambm um polgono (figura plana formada por uma linha, com vrios ngulos, fechada) de 4 lados iguais, mas ao contrrio do quadrado, deve possuir ngulos internos diferentes de 90. Assim, possuiro duas diagonais de medidas diferentes e aqui representadas por D e d. O clculo de sua rea dado por: A = (D d ) 2

Dicas: Todos os tringulos possuem trs ngulos internos, sendo a soma desses ngulos sempre igual a 180. Quando um destes ngulos tem 90, em um de seus vrtices, dizemos que ele um tringulo retngulo. Para calcularmos a rea de um tringulo basta multiplicarmos a medida da sua base (b) pela medida da sua altura (h) e dividirmos por 2, anote a frmula: A =(b h) 2

4) RETNGULO O retngulo uma figura composta por 4 lados perpendiculares entre si, porm no possuem as mesmas medidas, pois sua altura tem dimenses diferentes da sua base. O clculo de sua rea dado por: A=bh

7) PARALELOGRAMO Semelhante ao losango, tambm um polgono formado por quatro lados paralelos dois a dois, porm possuem duas medidas diferentes para cada par de lados. O clculo de sua rea simples e dado pela multiplicao de sua base pela sua altura, conforme frmula a seguir: A=bh

Altura (h) Base (b)

5) QUADRADO Esta figura formada por quatro lados (quadriltero = figura plana de quatro lados) e todos devem possuir necessariamente as mesmas medidas e tambm devem ser compostos por ngulos internos iguais a 90. O princpio do clculo de sua rea bem simples, como no 2retngulo, basta multiplicarmos a sua base 2 pela sua altura. Como a medida de seus lados sempre igual, o valor da base igual ao valor da sua altura, que chamaremos de lados (L) do quadrado. Logo, o clculo de sua rea dado por: L A = L2 L L

8) TRAPZIO Esta figura formada por quatro lados, sendo dois de seus lados, paralelos e de medidas diferentes, lados estes que chamamos de base maior e base menor. Representamos a base maior por B, a base menor por b e a altura por h. O clculo da rea de um trapzio dado pela seguinte frmula: A = (B + b) h 2

9) CIRCUNFERNCIA Toda circunferncia possui um determinado Raio ou Dimetro pelo qual podemos calcular sua rea. A relao entre Raio e Dimetro de 1:2, ou seja, 195

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias o Raio (R) tem exatamente a metade da medida do Dimetro (D). A rea da circunferncia dada por: A = p R ou A=pD 4 RESUMO Nesta unidade voc aprendeu que as normas tcnicas so um processo de simplificao e padronizao de procedimentos e produtos. Que as normas fixam padres de qualidade; padronizam produtos, processos e procedimentos; consolidam difundem e estabelecem parmetros consensuais entre produtores, consumidores e especialistas; e regulam as relaes de compra e venda. Voc tambm ficou sabendo que o rgo responsvel pela normalizao tcnica, no Brasil, a ABNT, que representa a ISO (International Organization for Standardization), organizao que rene normas de cerca de 120 pases. Na seo 2, voc aprendeu que as escalas numricas podem ser de reduo, ampliao e real. A escala de reduo significa que o desenho menor que o objeto desenhado. usada quando o objeto muito grande e no temos como represent-lo graficamente. A escala de ampliao significa que o desenho maior que o objeto desenhado. usada quando o objeto muito pequeno e sua representao no ser ntida. As escalas numricas so assim representadas: de reduo: 1:2 (um por dois), ou seja, o desenho a metade do objeto desenhado; de ampliao: 2:1 (dois por um), isto , o desenho duas vezes maior que o objeto desenhado; real: 1:1 (um por um), ou seja, o desenho igual ao objeto desenhado. Voc tambm relembrou as principais figuras geomtricas e a frmula para clculo de suas reas, que sero muito utilizadas nos projetos de construo civil. Agora que voc j possui os fundamentos, vamos entrar no estudo dos projetos arquitetnicos, nesta prxima unidade. REFERNCIAS CARDO, Celso. Tcnicas de Construes I e II. Belo Horizonte: Arquitetura e Engenharia, 1969. LELLI, Marcelo & IMENES, Luiz Mrcio. Matemtica para Todos. So Paulo: Scipione. 2002. NEIZEL, L. Desenho Tcnico para a Construo Civil. So Paulo: E.P.U. 1979. OBERG, Lamartine. UNIDADE 2 O Projeto Arquitetnico SEO 1 O Projeto Arquitetnico Em qualquer edificao, de maior ou menor complexidade, imprescindvel obedecer a um trabalho preliminar, antes mesmo de se assentar o primeiro tijolo na obra. Esta etapa que precede o incio real da obra denomina-se fase de programa, ou seja, a fase do seu planejamento, que tem incio com os contatos do profissional responsvel pelo projeto para captar os desejos do cliente e determinar diretrizes para o incio de seus trabalhos. Planejar, em Arquitetura tem o significado de programar, isto , definir o tipo de espao da obra, condicionados a diversos fatores. Em uma residncia os espaos so definidos pelo nmero de quartos, banheiros, vagas para carros na garagem, quartos de empregada, salas, etc. Conforme o arquiteto e urbanista Siegbert Zanettini, premiado pelo Centro Universitrio So Camilo com o ttulo de arquiteto do ano: A arquitetura definida como o resultado fsico e espacial do encontro equilibrado e harmnico do mundo racional e o mundo sensvel. Ou seja, a arquitetura o encontro do conhecimento sensvel com o conhecimento racional. Ele salienta que o principal erro cometido na elaborao do projeto arquitetnico a questo funcional.
Programa o conjunto das necessidades funcionais e sociais dos moradores que serve de orientao ao arquiteto para a elaborao do projeto.

Desenho Arquitetnico. 21 ed. Rio de Janeiro: ao Livro Tcnico. 1976. RIBEIRO, Benedito. Manual do Tcnico em Transaes Imobilirias. Goinia: Ed. AB. 1987. SILVA, Eurico de Oliveira e ALBIERO, Evando. Desenho Tcnico Fundamental. So Paulo: Editora Pedaggica e Universitria. 1977.

De posse da definio destes espaos e associandose a outros solicitados pelo cliente (como por exemplo, rea desejada, recursos disponveis, nmero de pavimentos) e, levando-se em conta fatores como clima, aerao, insolao (quantidade de energia t-

196

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias rmica proveniente dos raios Nesta fase, a comunicao solares, recebida por uma construo.), estilo e topoentre o projetista e o cliente grafia, o projetista inicia o trabalho da transformao deve ser constante, pois o do programa na ordenao dos espaos, inter-relamomento em que sero definitivamente cristalizados as cionando-os em suas diferentes funes. Concluda aspiraes e os desejos do esta etapa, o projetista, atravs de informaes do proprietrio na forma de um cliente, capta as necessidades comuns e os desejos projeto. individuais divergentes, alm das condies socioeconmicas e culturais daquela famlia, e passa s EXEMPLO: etapas seguintes. A modernizao dos hospitais e sua relao com a Topografia a anlise e representao qualidade dos servios, e os investimentos das instigrfica detalhada de um terreno que tuies de sade na melhoria do espao so temas direciona toda a implantao da conextremamente atuais com os intensos investimentos struo; a reproduo grfica de um terreno, incluindo aclives, declives e ir- pblicos e privados na rea da sade. Uma boa parte da rede privada estava desatualizada. regularidades. As atividades clnicas e toda a comunicao interna, controle de infeces e segurana passou a ter uma Superada a etapa denominada de programa, pas- evoluo muito grande e os edifcios no acompansemos fase seguinte, o estudo preliminar (quando haram essa evoluo. Muitos deles mantinham ainda se verifica a viabilidade de uma soluo que d di- a viso de pavilhes, com vrios leitos e um sanitrio retrizes ou orientaes ao ante-projeto), em que as geral, que eram as antigas enfermarias. Os hospitais, preocupaes passam a ser na ordenao das pro- quando tiveram toda essa transformao na demanpores e suas medidas. da e servios de melhor qualidade, comearam a inAnte-projeto so as primeiras linhas vestir no edifcio. traadas pelo arquiteto em busca de Em meados da dcada de 90, em que novas estrutuuma idia ou concepo para desen- ras e solues surgiram, os hospitais que se adiantavolver um ram nesse processo e tiveram uma viso mais progressista inveQuais so estas preocupaes? stiram em hotelaria, infra- estrutura, diagnsticos, e comearam a ganhar espao e ter um retorno disso. Ordenar propores o cuidado que todo projetista Os que at ento nada tinham feito perderam deve ter. As diferentes dependncias devem ter suas clientela, no pelo servio mdico que poderiam prereas proporcionais de tal forma que atendam aos star, mas pelo espao oferecido. Se um quarto mal objetivos do cliente e que o acrscimo de rea em resolvido, o banheiro precrio, sem equipamentos, ar uma dependncia no implique o sacrifcio na fun- condicionado, frigobar, televiso, o paciente acaba cionalidade de outra. As inmeras possibilidades de certa maneira identificando a qualidade do atendiexistentes na ordenao dos espaos e suas interde- mento com a do espao. A partir da comeou uma pendncias so exploradas pelo projetista, de forma transformao marcante, e isso se estendeu para as simples e consciente, na elaborao de vrios croquis demais reas do hospital. A medida em que se mel(Primeiro esboo de um projeto arquitetnico) que hora o padro para o paciente, forosamente tem propiciem o aprimoramento de solues na concep- que melhorar o padro para o pessoal que o arquitetnica e nas aspiraes do proprietrio. A trabalha: enfermeiras, mdicos, corpo clnico. Exfase seguinte, o anteprojeto, destina-se a dar maior istem hospitais que no possuem nem lugar para os consistncia ao estudo preliminar. Neste, a preocu- mdicos se reunirem para tomar um caf, depois de pao com as dimenses, as propores e as inter- uma cirurgia longa ou um procedimento cansativo. relaes dos espaos e reas, que so uma constante Essa interveno que comeou a influenciar posiem todas as fases deste processo criador. Nesta etapa tivamente pacientes e acompanhantes, se estendeu devem-se ter a definio do sistema estrutural e de tambm para todo o corpo clnico. instalaes, alm de todos os outros fatores j de- As reas de estar, de atendimento, de permanncia, terminados anteriormente como, orientao solar, refeitrios comearam ganhar expresso. A evoluo vento, acesso, topografia, custos, etc. no espao interno trouxe recentemente uma preocupao com a rea externa, que tambm era obsoleta. 197

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias A imagem de um hospital tem uma importncia muito grande. Os que foram revitalizados e modernizados tiveram uma aceitao muito grande do hospital pelos clientes. A qualidade deixa de estar embutida e passa a ficar expressa, com outra perspectiva que antigamente no se tinha. Bem, agora que voc j sabe quais as etapas anteriores a um projeto propriamente dito, vamos ao Projeto Arquitetnico, est preparado? SEO 2 Os Tipos de Desenhos de um Projeto Quais os tipos de desenhos que acompanham um Projeto Arquitetnico? Os tipos de desenhos que, obrigatoriamente, devem acompanhar um projeto arquitetnico so: Fachada Principal. Planta Baixa. Corte Transversal. Corte Longitudinal. Planta de Cobertura. Planta de Situao. Fachada: Cada uma das faces de qualquer construo, a de frente denominada fachada principal, e as demais: fachada posterior ou fachada lateral. Planta: Representao grfica de uma construo onde cada ambiente visto de cima, sem o telhado. Essa se destina a representar os diversos compartimentos do imvel, suas dimenses e suas diversas aberturas (esquadrias). Corte: Desenho que apresenta uma construo sem as paredes externas, deixando mostra uma srie de detalhes como: p-direito, divises internas, comprimentos, escadas, etc. Caso haja necessidade de mais algum corte ou planta, devero constar outros desenhos para um perfeito detalhamento mais especfico do projeto. SAIBA MAIS: 1) FACHADA PRINCIPAL Fachada , como o prprio nome sugere, aquilo que est na frente. A fachada a exteriorizao do projeto, a forma que a obra adquire. Fachada ou vista frontal a vista ortogrfica da face da edificao em relao No momento em que a fachada imaginada, a posio do observador (projetista) aquela em que ela idealizada em um nico plano, como uma forma achatada. A fachada principal obrigatoriamente apresentada no projeto arquitetnico, porm, caso o projetista considerar necessrio, poder apresentar fachadas laterais ou de fundo que so tambm chamadas de fachadas secundrias. As fachadas so desenhadas na mesma escala do desenho e no possuem dimenses especificadas. Os elementos usualmente apresentados nas fachadas so: Portas e Janelas. Gradil. Revestimentos decorativos. Cobertura e Tipo de Telha. Varandas. SAIBA MAIS: Gradil: Grade ornamental separatria ou de proteo, geralmente de barras verticais paralelas. Revestimento: Designao genrica dos materiais que so aplicados sobre as superfcies toscas e que so responsveis pelo acabamento. Cobertura: Conjunto de madeiramentos e de telhas que serve de proteo casa. Varanda Alpendre grande e profundo. Sala da frente nas casas rsticas. 2) PLANTA BAIXA
Planta (baixa) a representao grfica de uma construo onde cada ambiente visto de cima, sem o telhado. Ela serve para representar as diversas peas do imvel, suas dimenses e suas diversas aberturas (esquadrias).

ao logradouro, onde est situado o observador.

198

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias no vertical.

A seo arbitrada pelo projetista visando fornecer o maior nmero de detalhes e informao contidas So necessrias tantas plantas quanto forem o nme- na construo. A finalidade dos cortes representar ro de e cotar os seguintes elementos: pavimentos de um edifcio. Estas plantas so geral6 P-direito (altura entre o piso e o teto) dos mente apresentadas em escala 1:100 (1 centmetro no compartimentos. Nvel de Referncia ou Nvel desenho equivale a 1 metro na edificao). Tambm 6 Nveis Relativos. utilizada a escala 1:50 para apresentao e melhor 6 As alturas das vergas e peitorais. definio de detalhes tcnicos. 6 A altura dos vos. 6 A altura real da edificao. Andar: Conjunto de dependncias 6 Os revestimentos de parede (azulejos, frde um edifcio situadas num mesmicas, etc). mo nvel. 6 Os elementos da construo (fundaes Podemos afirmar que a planta baixa o principal in- Conjunto de estacas e sapatas responsvel pela susstrumento de representao grfica de um projeto, tentao da obra; pilares, vigas, etc). devido ao 6 Os materiais (concreto, madeira, telhas, grande nmero de informaes que contm. Assim piso, etc). sendo, de vital importncia ao Tcnico em Transaes Imobilirias, saber interpretar de forma correta 4) PLANTA DE COBERTURA os desenhos arquitetnicos. A planta de cobertura a vista superior da edificao Entre outras, as principais informaes constantes sobre um plano horizontal de projeo. Alm de ser da planta baixa so as seguintes: uma parte importante na proteo das edificaes, Diviso interior dos cmodos (aposento de a cobertura assume importante papel arquitetnico uma casa, quarto) e suas medidas atravs das cotas decorativo. (toda e qualquer medida expressa em plantas arquitetnicas). Tipos, tamanhos e local das portas e janelas; Vos (abertura ou rasgo numa parede para a colocao de janelas ou portas). Espessura das paredes; Cotas e tipos de pisos; Disposio fsica do imvel no terreno; rea de lazer. 3) CORTES Como voc j estudou anteriormente, os cortes transversal e longitudinal so obrigatrios na apresentao de um projeto. Estes cortes so resultados de uma vista de uma das partes da edificao seccionada por um pla composta de armao ou estrutura (geralmente de madeira ou ferro), revestimento (telhas), e coletores de gua (calhas). Pode ser constituda de uma ou mais superfcies, planas ou curvas, denominadas gua. Quanto forma, as coberturas se classificam pelo nmero de gua, e

199

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias podem ser da forma que mostra o desenho acima. As setas nas plantas dos telhados indicam o sentido da queda da gua. ter as condies. Veja a seguir os principais materiais utilizados na construo civil. 1) PEDRAS NATURAIS E ARTIFICIAIS As pedras so usadas em alicerces, em pisos, revestimentos internos e externos e em decoraes diversas. Em alicerces usam-se as pedras em dimenses mnimas de 30 centmetros e via de regra argamassas. O uso sem argamassa no recomendado pela tcnica das construes, salvo em casos especiais.
Argamassa: Mistura de materiais inertes (areia) com materiais aglomerantes (cimento e/ ou cal) e gua, usada para unir ou revestir pedras, tijolos ou blocos, que forma conjuntos de alvenaria.

5) PLANTA DE SITUAO Tambm conhecida por Planta de Ocupao tem por finalidade demonstrar o conjunto contendo a edificao, o terreno, o logradouro de acesso e os logradouros das esquinas mais prximas. A Planta de situao dever indicar: 6 A projeo das edificaes dentro do lote. 6 O contorno do terreno. 6 A dimenso do lote e os afastamentos frontais, laterais e fundos. 6 A numerao do lote e vizinhos. 6 A orientao verdadeira (Norte Magntico). 6 As reas da construo. 6 A taxa de ocupao da construo no lote:

VOC SABIA?

A construo das alvenarias de pedra deve ser procedida com cuidados especiais, para que se garanta a estabilidade da obra. As pedras devem ser molhadas previamente, antes de serem colocadas nas argamassas, alm de caladas com lascas duras, com dimenses adequadas, para compor um bom pavimento sem vazios ou interstcios. Quando a alvenaria de pedra tiver a funo de muro rea construda de arrimo, dever dispor de drenos devidamente direa do lote mensionados e perfeitamente distribudos. Quando a alvenaria de pedra for cortada e aparelhada, forma o que denominamos de cantaria. SEO 3 A cantaria teve sua aplicao em grandes pocas da Arquitetura, antes do uso do concreto armado. As pedras so ajustadas umas sobre as outras com Os Materiais de Construo Civil perfeita normalidade. Isto se consegue desenhando puras (representao geomtrica, no plano, de uma Assim so denominados todos os diferentes mate- figura no espao, mediante projees) em tamanho riais que compe a construo de qualquer edifcio natural e cortando os moldes que so entregues aos residencial, comercial, industrial, de lazer ou misto. canteiros (homens que trabalham em cantaria). ApaTodos eles devem estar em conformidade com as relho o nome das dimenses, disposies e ajustanormas tcnicas em vigor e as regulamentaes ofi- mentos das pedras. A face aparente o parmetro e ciais que regem o assunto. a face oposta ao parmetro, preparada com menos Ao usurio da edificao deve ficar garantida a esta- cuidado, o tardoz. bilidade, a segurana, a higiene, a salubridade, o con- A resistncia de alguns tipos de pedras a seguinte forto trmico e acstico atravs da aplicao correta (compreenso em Kg/cm2): dos diferentes materiais de construo. As municipalidades devero e podero impedir o CALCRIO, TRAVERTINO, TUFO VULCNIemprego de material, instalao e equipamentos in- CO............................200 adequados ou com defeito, que possam comprome- ARENITO MOLE (AGLOMERANTE ARGILO 200

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias SO).........................300 CALCRIO,DURO, MRMORE, DOLOMITA, LAVA BASLTICA...............500 ARENITO (AGLOMERANTE SILICOSO OU QUAR TZO).........................800 GRANITO, DIORITE, SIENITE, DIBASE, METFIRO,ETC................1200 DICAS: A ardsia, em placas, medindo 15 x 30 a 20 x 40 cm a opo mais barata Os granitos e mrmores alcanam preos mais elevados. Em pisos externos so tambm usados paraleleppedos granticos, principalmente em ptios de manobras de veculos. As pedras de pirenpolis (arenitos) so usadas em revestimento de pisos e paredes, aparelhadas, polidas ou no. Tambm so usadas em revestimentos externos. O mrmore aplicado em piso de alto luxo. A forma mais usada a retangular. Suas dimenses nunca devem ser inferior a 40 cm. A granita usada em lajes, quadrada ou retangular, bastante resistente, por isso, usada em pisos. Sua espessura varia de 12 a 15 mm. considerado piso nobre. Tanto os mrmores como os granitos apresentam o grave inconveniente de serem escorregadios quando polidos e encerados. Em lugares de muito movimento no se usa o mrmore e sim o granito por sua grande dureza. SAIBA MAIS: Em virtude do alto preo das pedras naturais, passou-se a usar as pedras artificiais. Entre elas temos: o Ladrilho de cimento: encontrado no mercado de vrios tamanhos e formas, as mais usuais so as quadradas 15 x 15 cm e as hexagonais regulares. o Terracota: um excelente material para revestimento de pisos, que ficam conhecidos como ladrilhos marselheses ou ladrilhes cermicos. Esses ladrilhos apresentam-se sob as formas e dimenses as mais diversas. As mais comuns so 5 x 10 e 7,5 x 15 cm e a hexagonal 10 x 10 x 10 cm. o Grs cermica: tambm so timas para pisos. Resistentes e durveis, pois so obtidos com o cozimento de at 1300C. Consiste de uma mistura de argila, feldspato e corantes. O desgaste praticamente nulo. o Pastilhas: so ladrilhos de grs cermica ou de vidro de dimenso reduzida.Seus formatos so hexagonal, circular, quadrado e retangular. Apesar de as pastilhas apresentarem cores uniformes podem obter, combinados os elementos de vrias cores, desenhos variados e interessantes. So fornecidos em folhas, colocadas pelo parmetro, em papel grosso, de 30 a 35 cm de largura e 40 a 45 cm de comprimento. Relativo, adotado na obra, chamado RN. uma cota determinada a que todos os projetos tomam como referncia evitando erro de nvel.

Granilite: material de fabricao in situ. Sob a camada de argamassa de cimento e areia, trao 1:3, j com as inclinaes devidas, destinadas ao escoamento das guas, espalha-se uma camada muito fina de pasta de cimento branco onde esto adicionados cacos de pedras ou mrmore e corante, denominadas granas, com dimenses mximas de 5 mm. Esta camada separada por lminas de lato ou vidro com altura variada de 1,5 cm, formando xadrez, que evitam a formao posterior de trincas motivadas pelas diferentes dilataes trmicas entre as duas camadas. Dois dias depois da aplicao pode-se aplicar o primeiro polimento que pode ser a mo ou a mquina havendo falhas nota-se aps a lavagem do piso fazem-se os reparos devidos e, aps nova secagem, procede-se o polimento final. A seguir aplicar-se leo de linhaa para proteg-lo contra sujeiras. A limpeza do piso deve ser feita pouco antes da entrega da obra para evitar danos, causados pelos operrios distrados, no piso. 2) AGREGADOS, AGLOMERADOS, ARGAMASSA E CONCRETO a) Agregados: So materiais que se adicionam nas argamassas e nos concretos para obtermos efeitos diversos como economia, decorao, durabilidade, etc. Eles se dividem em agregados midos e agregados grados. Os midos so as areias e os corantes; Os grados so as britas e as granas. As britas so vendidas sob denominao de Pedra 1, Pedra 2, Pedra 3, Pedra 4. A proporo de agregado, do aglutinante e da gua, que se denomina dosagem, a

201

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias caracterstica fundamental das argamassas e dos concretos, e se denomina trao. racional. Usando-se pouca gua o processo qumico no se realizar por completo prejudicando, em muito, a mistura, alm de dificultar o trabalho a ser realEXEMPLO: izado. Se a gua for muita, cair bastante a resistncia da argamassa e esse excesso de gua ir prejudicar - Argamassa trao 1:4. futuros servios, como no caso das pinturas, que no - Concreto 1:3. podero ser realizados pelo excesso de umidade das paredes. A argamassa de cal e areia bastante usada Os agregados devem obedecer s especificaes para assentamento de tijolos e pedras. A argamassa brasileiras EB-4 da Associao Brasileira de Normas de cimento e areia usada para todo e qualquer serTcnicas vio que requeira argamassa. (ABNT). EXEMPLO: b) Aglomerados: H casos onde se necessita maior economia ou melSo misturas de cimento comum ou branco, diversos horia de determinadas caractersticas de argamassa. materiais e substncias corantes, com os agregados. Nesse caso, passase Geralmente os aglomerados so feitos para imitar os a usar a argamassa mista. Esta nada mais do que mrmores e granitos, pois so mais baratos e de fcil a argamassa de cal e areia com certa dosagem de ciaplicao. mento exemplo: Dentre os principais aglomerados destacamos os Argamassa mista 1:4 com 50 kg de cimento/m, ser: cacos de mrmore e as granitinas ou granilites. As granitinas contm pedaos regulares ou irregulares Para 1 m3 de argamassa: de mrmore de tamanho variados que do ao piso, Cimento....................... 50 kg depois do polimento, aspecto bastante decorativo. Cal em pasta............... 0,270 m Elas tm os seus custos reduzidos e so usadas prin- Areia............................ 1,160 m cipalmente em ptios, escadas e pisos de sanitrios. A granilite j fizemos comentrios a respeito anteriDICA: ormente. O saibro, principalmente nas argamassas mistas de c) Argamassas: assentamento, usado pela economia resultante. O So misturas de um material aglutinante com o seu uso agregado mido (areia). Esse material aglutinante nas argamassas de revestimento resulta no aparecitanto pode ser a mento de trincas nas paredes porque, geralmente, o cal como o cimento ou ambos quando se tratar de ar- saibro usado tem excesso de argila. Essas argamasgamassa mista. sas mistas, com saibro, devem ser usadas, preferivAs argamassas se destinam ao assentamento dos tijolos, elmente, no revestimento grosso, denominado emdas pedras, dos azulejos das pastilhas etc. Para cada tipo, boo. usa-se uma determinada argamassa em que haja um deO saibro no substitui o cimento, porm melhora terminado aglutinante. Conforme seu uso estabelece-se determinadas caractersticas da cal, tendo, portanto, uma determinada proporo entre os materiais compocerta aceitao. nentes de mistura. EXEMPLO: Mistura de aglutinante, areia e areia trao 1:3, quer dizer: Na composio da argamassa sero usados um volume de cimento e trs volumes de areia. Pode-se usar no trao volume e peso. O aglutinante ser sempre usado em volume. PONTO CHAVE: A gua, nas argamassas, serve para reagir quimicamente com o aglutinante. Portanto, ela no pode ser pouca nem muita. Isto , sua quantidade deve ser d) Concreto: uma mistura dosada de cimento (aglutinate), gua, areia (agregado modo) e brita (agregado grado). A areia e a brita tambm so conhecidas como material inerte. Em presena da gua o cimento hidroliza-se e, posteriormente, solidifica-se fazendo com que a mistura fique um bloco compacto e resistente.

202

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias ser usadas, nos acabamentos mais baratos, as tintas PONTO CHAVE: ltex. As esquadrias metlicas exigem uma proA resistncia dos concretos funo da quantidade teo contra a ferrugem. Essa proteo feita com de cimento, do fator gua/ cimento e do tempo zarco em uma ou duas demos. Posteriormente decorrido da mistura. O fator gua/ cimento a rela- aplica-se o grafite, que garante uma melhor proteo o entre a gua, em m, que entra na composio do esquadria. A tinta a leo para esquadria indicada concreto e a quantidade de cimento, em kg. pelo acabamento que produz. O leo aplicado logo As tabelas PINI usam na composio o fator 0,60. depois do zarco. Os concretos podero ainda, em alguns casos, conter As esquadrias internas, conforme as necesaditivos. Estes so produtos ou agentes que atuam sidades de conservao podem receber os seguintes sobre os acabamentos: concretos por vias fsicas ou qumicas, para melhorar - a leo simples; determinadas qualidades, facilitar o manuseio, aceler- - a meio-esmalte; ar a pega, etc. Pega o inicio da cura dos concretos. - a esmalte polido (fosco, meio-brilhante e brilhante); Os concretos podem ser preparados manual ou me- - a verniz; canicamente. O preparo manual deve ser realizado - a cera. em estrados de madeira, se possvel, onde no haja A pintura deve ser a ltima fase da obra. Concluda possibilidade de fuga e nem perda dos diferentes a pintura, somente devero entrar os encarregados materiais usados. Misturam-se os materiais inertes da limpeza e depois se acrescenta o cimento continuando-se a geral da obra. Aps a limpeza, feita a entrega do mistura. Depois de concluda a mistura final, acres- imvel aos proprietrios. centa-se gua aos poucos, evitando-se perdas, ate a colocao final da gua prevista. b) Vidros No preparo mecnico usam-se as betonei- Os vidros em edificaes so de dois tipos fundaras. O procedimento o mesmo que o anterior na mentais: questo do adicionamento dos materiais. vidros lisos (transparentes) vidro fantasia (translcidos) 3) PINTURA, VIDRO E MADEIRA tijolos e Os vidros lisos, tambm conhecidos como vidro telhas simples, tem a espessura de 2 e 3 milmetros, sendo que este a) Pintura: ltimo denominado vidro duplo. Ainda so usaO acabamento das edificaes , geralmente, feito dos os de 4,5 e 6 mm de espessura, tipo Blindex. com a pintura. Esta pode ser de Os vidros fantasia so os granitos, martelados, granvarias maneiras, podemos agrup-la em: ulados etc. e ainda os canelados, quadriculados etc., Pintura base de cal mais cores. Estes so usados em quartos, quartos de Pintura a leo banho, cozinha, ou ainda nos cmodos que no dePintura base de tinta polivinil (Ltex PVA) vem ser devassados. A fixao do vidro, nos caixilhos, feita com massa Dicas: de vidraceiro (base de gesso e leo de linhaa) normalmente As paredes e os tetos, via de regra, apresentam umi- com apenas uma camada externa. Se, porm, a chapa dade, quando novas, por isso deve-se deix-las secar de vidro for muito grande, deve-se usar duas camaantes de iniciar a pintura. Tendo pressa, podemos das de fazer a pintura em cal e depois de algum tempo massa sendo uma externa outra interna, para dar efetuar a pintura definitiva. Com esse artifcio, evita- maior proteo ao vidro. mos o inconveniente de umidade das partes a serem pintadas. Os tetos so pintados, geralmente, base c) Madeira: de cal. Hoje em dia j se prefere pint-los com tinta Dentre os materiais de grande importncia nas conltex, lavvel. Porm, nada justifica essa preferncia strues destacamos as madeiras. Elas so conhecisob o ponto de vista tcnico. As esquadrias de ma- das, via de regra, pelo nome vulgar. Porem existe as deira so pintadas base de leo, embora possam classificaes botnicas para a sua identificao. 203

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

Quais as vantagens do uso da madeira? - resistncia a todas as solicitaes, enquanto o ferro e o concreto s resistem a algumas; - facilidade de trabalhar; no transporte, no manuseio; no corte, etc. - custo relativamente baixo com pequeno custo de produo e beneficiamento; - timas qualidades tcnicas, sendo que nula sua sensibilidade s variaes trmicas. Quais as suas desvantagens? - no uniforme, ocorrendo variaes de pedao a pedao, quando cortada; - fcil deteriorao; - combustvel; - durao menor alvenarias e concretos. d) Tijolos: So pedras artificiais, confeccionadas com argila previamente moldadas e cozidas, apresentando determinadas formas e dimenses. Quais as fases de fabricao dos tijolos? 1) Extrao da argila: existem dois processos, ambos a cu aberto. - processo manual, onde so utilizadas ps, picaretas, enxadas, etc - processo mecnico, onde so utilizados equipamentos pesados, como ps- carregadeiras, escavadeiras, tratores, etc. 2) Preparo da matria-prima: seleo e controle de laboratrio para confeco dos produtos cermicos. Esta preparao pode ser feita de duas maneiras, ou seja: - preparao manual, onde o barro, depois de extrado, depositado em montes feitos para a retirada das impurezas. Em seguida, a argila jogada em tanques especiais, agregando a gua na massa. Neste tanque, a massa batida at tornar-se homognea e de boa consistncia. - preparao mecnica, feita por meio de desagregadores, cilindros e misturadores. Como so classificados os tijolos? Os tijolos apresentam a seguinte classificao, segundo a ABNT: a. Adobes tambm conhecidos como tijolos crus, so secos ao ar livre ou ao sol. Neste caso, no h cozimento. So elaborados geralmente com argilas ordinrias (comuns) ou barros. So empregados em construes rsticas e onde haja bastante argila. b. Tijolos comuns (ordinrios) so feitos de argila comum, porm sofrem cozedura. Geralmente so os mais usados nas construes. c. Tijolos refratrios so confeccionados com argilas quase puras (tipos apropriados) e tem a propriedade de resistir a altas temperaturas, sem se deformarem. So usados em pisos de residncias, fornos, pisos industriais e fornalhas. d. Tijolos especiais apresentam como caractersticas principais as suas formas e dimenses, que so as mais variadas possveis, conforme suas aplicaes. e) Telhas: Telhas cermicas so materiais de construo que tem por finalidade precpua a cobertura das edificaes e so executadas com material cermico (argila), apresentando formas e dimenses caractersticas que dependem das diferentes aplicaes. Como podem ser classificadas as telhas?

a. Telhas planas tm geralmente a forma retangular. So divididas em: telhas de escama ou planas propriamente ditas; telhas francesas ou Marselha Dimenses: Largura 220 mm Espaamento entre ripas 330 mm b. Telhas curvas o prprio nome indica o formato curvo que apresenta, geralmente de um tronco de cone oco, cortado por um plano paralelo ao eixo. Existem 3 tipos principais: telhas coiva, tipo colonial, e ainda da capa e canal. Como o processo de fabricao das telhas? O processo idntico fabricao dos tijolos. Devemos tomar cuidado na formao da pasta, procurando fazer com que esta seja bem fina, nem muito gorda, nem muito magra e homognea.

204

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias com secagem rpida. Planta baixa o desenho que recebe a maior carga de informaes, ou seja, contm as dimenses em tamanho real, obedecendo s escalas do projeto. Corte a seco feita na obra para se obter uma viso diferente do projeto. A escolha da seco aleatria, destacando o que se deseja mostrar e sem limite quanto ao nmero de cortes. Recomendam-se, para melhor compreenso de um projeto, no mnimo, dois cortes: um transversal e outro longitudinal. Fachada a viso externa do projeto, a forma que a obra adquire. REFERNCIAS CARDO, Celso. Tcnicas de Construes I e II. Belo Horizonte: Arquitetura e Engenharia, 1969. NEIZEL, L. Desenho Tcnico para a Construo Civil. So Paulo: E.P.U. 1979. NEUFERT, Ernest. Arte de Projetar em Arquitetura. So Paulo: GG, 1998. OBERG, Lamartine. Desenho Arquitetnico. 21 ed. Rio de Janeiro: ao Livro Tcnico. 1976. RIBEIRO, Benedito. Manual do Tcnico em Transaes Imobilirias. Goinia: Ed. AB. 1987. SILVA, Eurico de Oliveira e ALBIERO, Evando. Desenho Tcnico Fundamental. So Paulo: Editora Pedaggica e Universitria. 1977. UNIDADE 3 A Construo Civil SEO 1 Instalaes A construo de uma casa ou de um prdio no se resume ao levantamento de paredes e colocao do piso e de um telhado. No interior destas paredes, tetos e pisos est escondida uma infinidade de dutos, canalizaes e cabos eltricos por onde circulam a energia eltrica, a gua potvel, a linha telefnica, o cabeamento da TV e gua utilizada na cozinha e nos banheiros. A esse emaranhado de linhas, d-se o nome de Instalaes. Denominamos, portanto, instalaes de uma obra na construo civil, uma determinada srie de diferentes componentes que so agregados s edificaes com finalidades diversas, principalmente a de

RESUMO O instinto de conservao levou o homem a buscar abrigos seguros que se foram modificando com o passar dos tempos. Com a evoluo do homem, as construes, alm de locais de refgio, passaram a ser, tambm, locais agradveis e belos. Das construes utilitrias da pr-histria, passamos por diversos estilos at a arquitetura contempornea. A Arquitetura a arte de edificar, uma cincia dinmica e ilimitada em sua capacidade criadora. A Arquitetura aliou as necessidades fundamentais do homem: fsicas, emocionais e estticas. Toda obra exige um planejamento que vai desde o momento dos primeiros contatos, que chamamos de fase de programa da obra, at a sua concretizao. O objetivo deste planejamento o obter maior lucro, com o menor dispndio de tempo e trabalho. Os espaos da obra so definidos levando-se em considerao fatores como clima, aerao, insolao, estilo e topografia.Um programa bem simples de uma residncia abrange as seguintes reas: - ntima: quartos, banheiros, sala ntima; - social: sala, varanda, lavabo, piscina, escritrio, garagem; - servio: rea de servio, cozinha, copa, quarto de empregada e despensa. Superada a etapa de programa da obra, passa-se a outras preocupaes conhecidas como estudo preliminar que cuida da ordenao das propores e medidas do projeto. Ordenar propores, propiciar para que as diferentes dependncias de um projeto tenham suas reas proporcionais. A fase seguinte, a do anteprojeto, destina-se a dar maior consistncia aos estudos j feitos, sendo fundamental, nesta fase, a comunicao com o proprietrio, pois desta sair o perfil completo do projeto. O projeto em si a finalizao das fases que o antecedem. So elementos constantes de um projeto: situao, locao, cobertura, planta baixa, corte e fachada. Situao o estudo da edificao no contexto da cidade, do bairro e da rua. Locao o estudo do terreno propriamente dito. Cobertura a parte da projeo que protege a edificao das intempries climticas e que, para cumprir tal finalidade, deve ter as propriedades de estanqueidade, isolamento trmico e ainda ser indeformvel, resistente, leve, no absorver peso, permitir fcil escoamento

205

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias dar maior comodidade aos usurios. Quais os principais tipos de instalaes na construo civil? Dentre as diferentes instalaes que existem, destacamos: Instalao eltrica. Instalao hidrulica. Instalao sanitria. 1) INSTALAO ELTRICA a instalao constituda por componentes destinados a garantir o fornecimento e a distribuio da energia eltrica nas edificaes. Abrange a entrada geral, quadro geral, distribuio de luz e fora, com seus respectivos quadros de comando, circuitos de sinalizao e controle, iluminao em geral, instalao de pra-raios, instalao de antena de televiso, instalao de bombas de recalques e as instalaes telefnicas. Inmeros so os termos utilizados: Chaves - so dispositivos para ligao ou interrupo de circuitos. Circuitos alimentados so circuitos que atendem unicamente a centros ou circuitos de distribuio. Conduto canalizaes destinadas a conter exclusivamente os condutores de energia eltrica. Eletroduto tubos, metlicos ou de plstico (PVC) que contm, exclusivamente, condutores eltricos. As instalaes eltricas prediais so regidas pela NBR- 5.410, que aplicvel a instalaes de baixa tenso. Para a determinao da potncia de alimentao teremos que consultar a NBR-5413 para cargas de iluminao, e para as tomadas teremos que prever as potncias nominais dos vrios aparelhos a serem alimentados. prdio so colocados aparelhos de medio denominados hidrmetros, que servem para medir o volume dgua gasto em 30 dias, que o perodo em que as leituras so realizadas. Quando no h o hidrmetro, so instaladas apenas dgua, que limitam o consumo mensal, tendo em vista o nmero de pontos de abastecimento dgua existente no prdio. As instalaes de gua quente devem ser protegidas com asbesto ou outros materiais isolantes trmicas. Isolam o calor e evitam as trincas nas paredes por atenuarem as dilataes trmicas das tubulaes. 3) INSTALAO SANITRIA So as que se destinam coleta de guas servidas e materiais fecais. Elas devem ser de ferro fundido, cimentoCeter amianto, plsticos PVC ou manilhas de barro vidrado, tudo de conformidade com as normas da ABNT e das concessionrias desses servios pblicos. Entre elas esto tambm includas as instalaes de gua pluvial. Embora no seja permitido o despejo dessas guas na tubulao de esgoto sanitrio e sim diretamente na sarjeta das vias pblicas. A declividade mnima das redes de esgoto deve ser de 3%. Em todas as mudanas de direo e de nvel devem ser usadas caixas de passagem construdas em alvenaria de tijolo ou em concreto com dimenses apropriadas. Os fundos das caixas devem ser abaulados (curvados) para facilitar o escoamento. SEO 2 Projetos e Servios de Engenharia 1) PROJETO DE FUNDAES

Nas obras de edificaes, torna-se necessrio que tenhamos uma base de sustentao que mantenha estvel a 2) INSTALAO HIDRULICA estrutura da edificao. Tambm conhecida como alicerce de uma obra, a fundao carece de um efiSo as instalaes que se desticiente projeto que ir determinar quais os elementos nam a fornecer e distribuir gua estruturais mais adequados a serem usados para os fria e gua quente, nos diversos devidos tipos de solo e em conformidade a atender cmodos de um prdio. As tubucaractersticas individuais de cada empreendimento. laes podem ser embutidas ou Este projeto toma como base principalmente a diaparentes e na maioria dos casos menso das cargas que atuaro na estrutura, para so a ferros galvanizados. que assim, estas sejam transferidas da maneira mais Modernamente j se usa o plstico, tipo PVC rgido adequada ao terreno. Este projeto deve conter os ou seguintes itens: flexvel (Cloreto de Polivinil). Na entrada dgua do Locao dos elementos da fundao, como: 206

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias sapatas, blocos, radiers, estacas, tubules, etc. Especificaes dos materiais usados em cada elemento estrutural, como: ao, cimento, agregados e aditivos. Detalhamento dos elementos. Planilhas de clculos quando exigidas. 2) PROJETO ESTRUTURAL o projeto estrutural que definir a quantidade, locao, dimenso e materiais constituintes dos elementos estruturais como: vigas, pilares e lajes. um projeto importante para visualizarmos a locao de pilares dentro de uma rea de garagem, por exemplo. Pois o projetista estrutural quem poder melhor adequlos de modo a otimizar o uso da mesma. tambm conhecido como projeto de esgoto. Ele dimensionado e especificado conforme a classificao da edificao, levando-se em conta principalmente o nmero de habitantes que o domiclio deve atender. Se o esgoto for ligado rede pblica, entre a edificao e a rede haver apenas uma caixa de passagem que recebe os dejetos do edifcio e os transfere rede pblica. No tendo a rede pblica, o esgoto ser lanado num sumidouro ou fossa negra, passando antes por uma fossa sptica que dever, em conjunto com o sumidouro, serem calculados de acordo com a demanda da edificao, classificadas por funo, e atender s normas, resolues e atos normativos de cada rgo regional. 7) PROJETO DE ARRUAMENTO

o projeto que define os logradouros pblicos e 3) PROJETO ELTRICO suas caractersticas, que so regulamentadas pelo Cdigo de Obras dos Municpios. Cada Municpio O projeto eltrico torna-se muito importante para define o percentual de rea que ser cedida ao Muas especificaes de cargas eltricas que o empreen- nicpio para a implantao de logradouros, escolas, dimento estar apto a receber. Tambm fornece a postos de sade, reas verdes, etc. Em um loteamenlocao dos pontos de luz, interruptores, tomadas to podemos considerar um percentual aproximado comuns e tomadas especiais para chuveiros, motores de 40% como reas de aproveitamento pblico. Um ou mquinas que exijam maior potncia da rede el- projeto de arruamento deve conter os seguintes datrica. O projetista eltrico tambm deve especificar dos: os materiais a serem usados, numa planilha em que consta cada material e a quantidade necessria para Permetro da rea da Gleba a ser Loteada. atender a demanda da obra. Orientao Verdadeira. Curvas de Nvel de metro em metro, dando a 4) PROJETO TELEFNICO exata noo da topografia da rea. Loca e especifica os dutos e condutos de telefonia, Edificaes existentes, muros, cercas, rios, inclusive de interfones, antenas, e cabos de fibra tipedreiras, nascentes, m arco de rumo, grandes ca usados rvores, etc. para Internet e canais de televiso. Nome dos Confrontantes. Arruamentos projetados e os existentes nos 5) PROJETO HIDRULICO loteamentos vizinhos. reas destinadas ao uso pblico. Sees transversais das ruas e praas com to o projeto que especifica e loca dos os detalhes cotados. os dutos da rede hidrulica e to Os perfis das ruas e praas a serem abertas. dos os elementos ligados Os projetos das redes coletoras de esgotos, a ela como caixa dgua e registros. guas pluviais e gua potvel. Este projeto divide-se em duas modalidades: Os detalhes referentes pavimentao adotahidrulico de gua fria; da. hidrulico de gua quente (inclusive com o Detalhes de ajardinamento (gramado, arboridevido sistema de aquecimento). zao, etc). 6) PROJETO SANITRIO 8) PROJETO DE LOTEAMENTO

207

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Um projeto de loteamento tem a finalidade de dividir uma rea ou mais lotes. Devero constar neste projeto, os seguintes itens: Permetro da rea da Gleba a ser Loteada Orientao Verdadeira Curvas de Nvel de metro em metro, dando a exata noo da topografia da rea Edificao existente, muros, cercas, rios, pedreiras, nascentes, marco de rumo, grandes rvores, etc Nome dos confrontantes Arruamentos projetados e os existentes nos loteamentos vizinhos reas destinadas ao uso pblico A numerao das quadras e dos lotes por quadra, em sries numricas Todas as dimenses e reas dos lotes destinadas ao pblico Faixas e/ou reas sem edificaes Afastamentos projetados para as futuras edificaes Em todo parcelamento de terreno, todos os lotes criados devem ter acesso por logradouros pblicos e serem servidos de infra-estrutura urbana. 9) PROJETO DE DESMEMBRAMENTO o projeto destinado a dividir um lote de terreno em dois ou mais lotes, cada qual com a possibilidade de existncia legal. Neste caso, os lotes tm acesso por um logradouro pblico j existente, no havendo, portanto, necessidade dos projetos de arruamento e de loteamento. A prancha dever ser composta pelos itens do projeto de loteamento, alm de: indicao rea inicial do terreno e a rea de cada lote desmembrado numerao dos novos lotes utilizando-se letras logo aps o nmero do lote objeto de desmembramento. 10) PROJETO DE REMEMBRAMENTO O projeto de remembramento aquele destinado juno de dois ou mais lotes de terrenos j existentes e que sejam confrontantes, em um nico lote cuja rea ser a soma das reas dos lotes remembrados. um projeto que deve ser apresentado com as especificaes semelhantes ao citado no projeto de desmembramento.

11) VISTORIA DE UMA REA / LOTE Vistoria consiste em obter informaes do terreno por observao in-loco para posterior transcrio sob a forma de cadastro. Os principais elementos a serem identificados, ao vistoriar-se uma rea para o loteamento ou lote so: Verificar as condies da rea, no que se refere limpeza, benfeitorias existentes, condies dos limites do terreno. Identificar o tipo do terreno, ou seja, se uma rea plana ou inclinada, o tipo de relevo, se um morro, uma rea alagadia etc. Identificar elementos que caracterizam a rea, tais como: rios, nascentes etc. Identificar a existncia de abastecimento de gua, luz eltrica, rede telefnica, rede de esgoto sanitrio etc. Na ausncia de alguns desses elementos, verificar a que distncia fica a rea mais prxima servida pelos mesmos. Verificar quais os logradouros que cercam a rea, assim como as caractersticas do local onde se situa. 12) CADASTRAMENTO DE UMA REA / LOTE Cadastrar uma rea fazer um levantamento completo da mesma, objetivando: Determinar as medidas do terreno, ou seja, permetro, rea, ngulos, etc. Quando o terreno regular e apresenta a forma de um quadriltero ou tringulo, fcil determinar seu permetro ou sua rea. Existem, porm terrenos com formatos irregulares e, para calcular suas reas necessitam-se de um conhecimento maior de geometria. Obter o levantamento topogrfico do terreno e identificar a orientao magntica (Norte Magntico) Descrever os lotes e logradouros confrontantes, localizando o lote ou a rea a ser cadastrada em relao a eles, especificando a dimenso da testada, a lateral e os fundos que fazem divisas com os mesmos. Analisar um objeto fsico arquitetnico dar-lhe uma definio quanto a sua forma, sua rea, seu permetro, seu volume e o espao fsico em que se encontra.

208

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias SEO 3 O Zoneamento Dentro da Prefeitura de cada municpio existe um departamento responsvel sobre zoneamento das reas. Este departamento faz as leis de zoneamento, e encaminha para a cmara de vereadores votar, estas so leis locais que regulam a utilizao de terrenos e edificaes numa dada rea. EXEMPLO: O zoneamento pode permitir somente uma utilidade, tal como edificaes residenciais, ou pode permitir o uso mltiplo, tais como comrcio, residncia ou tambm uso industrial. Assim, este o primeiro item a ser verificado pelo projetista que deve ter em mente os desejos dos clientes. Os clientes podem desejar ter um escritrio em casa, mas este pode no ser permitido em uma rea definida como residencial. O zoneamento afeta de muitas maneiras qualquer obra que se pretenda construir, j que normalmente contm exigncias quanto a: localizao da construo em relao s ruas e as divisas de lote (que definem o afastamento dessas divisas que uma edificao pode ser construda), rea de estacionamento necessria, tamanho mnimo da edificao ao controle da fachada da edificao pela exigncia de uso de determinados materiais, exigncia de que as construes propostas baseiamCeter se no tipo de projeto exterior em vigor, tratamento paisagstico, etc. Os efeitos do zoneamento no projeto proposto devem ser considerados antes que a propriedade seja comprada. As leis de zoneamento podem ser emendadas, mas importante determinar se so retificadas por uma comisso de zoneamento ou por um plebiscito entre habitantes. Cada cidade usa uma terminologia para definir as diversas zonas em que dividem. De forma sucinta, basicamente as zonas so divididas em: - Zonas Residenciais. - Zonas Mistas. - Zonas Comerciais. - Zonas Industriais. - Zonas de Mananciais e Reserva Ecolgica. Existem exigncias municipais quanto ao aproveitamento dos terrenos? O aproveitamento de um terreno tem tambm suas normas e exigncias fixadas no Cdigo de Obras do Municpio e cabe Prefeitura do Municpio o controle dos processos de parcelamento ou aproveitamento de terrenos. de extrema importncia que voc obtenha o Cdigo de Obras do Municpio onde o projeto ou obra est sendo executado, pois todas as normas e regulamentos a serem seguidos estaro contidos neste cdigo. Quais os principais cuidados para a escolha de um terreno? impossvel projetar uma obra para algum sem primeiro selecionar um terreno ou, se um terreno j houver sido adquirido, sem um exame completo deste terreno. A vasta maioria das pessoas que querem uma casa projetada j tem adquirido o terreno. O restante se limita seleo do terreno a poucas opes e ento procura assessoria.Freqentemente, o interessado compra um lote que no ser adequado para o tipo ou estilo de casa que gostaria de viver. Cada terreno possui certas caractersticas que influiro no tipo de casa que ele melhor se adaptar e ser a mais econmica. Antes mesmo de comear a procurar o terreno, certas coisas devem ser averiguadas a respeito dos clientes: como vivem? quais as preferncias que tm quanto aos estilos de casas? qual o seu oramento total para terreno e construo? como o dinheiro deve ser dividido entre terreno e construo? quais seus interesses individuais e familiares? os adultos trabalham ou so aposentados? quanto espao necessitam? que importncia do proximidade de comrcio, escolas e locais para cultos religiosos? O projetista que se compromete a auxiliar na seleo do terreno deve estar ciente de todas as reas comunitrias utilizveis e dos servios, tamanhos de lotes, restries faixas de preos e tipos de pessoas na comunidade. Os tipos de comunidades devem ser discutidos com os clientes para se determinar qual a

209

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias ideal. O tipo de informao da qual o projetista ir necessitar encontrado, em parte, pela observao e estudo da comunidade e, em parte, atravs daqueles que vendem a propriedade. Os corretores imobilirios podem manter o projetista informado dos locais disponveis e de seus preos. Proporcionaro a atualizao dos locais disponveis e a variao de preos. Em que Topogrfico? consiste o Levantamento Qual a importncia da Orientao Geogrfica? A orientao verdadeira ou geogrfica obrigatria em qualquer tipo de projeto ou levantamento topogrfico. A posio de um lote, a chamada orientao verdadeira em virtude da incidncia do sol, influencia no valor do lote. Os lotes de face Norte so mais valorizados. Que consideraes devo fazer em relao vizinhana?

Faa um estudo cuidadoso da vizinhana, percorrendo todas as ruas da cercania. Preste ateno em coisas como estradas de ferro, montes de lixo, atoleiros, movimento em cruzamento e vias, ces, rea de lazer e pistas de motocicletas. Verifique se a rea e bem conservada. a representao do terreno, contendo suas curvas O estilo de outras casas na vizinhana tambm deve de terreno e nvel, indicao dos principais acidentes ser verificado. Se todas as residncias forem contemgeogrficos, rvores, perfis que sejam necessrios, porneas, os clientes devem projetar algo semelhante etc. Deve conter ainda, o comprimento dos lados ou que combine com a regio. perimetrais, os ngulos internos e a orientao verdadeira. Qual a importncia dos servios pbliOs levantamentos topogrficos podem ser de 3 (trs) cos no bairro? tpos: - Planimtrico: quando representa somente Os servios pblicos (gua, gs, eletricidade, teleas divisas, seus ngulos internos, construes e r- fone, TV a cabo, etc) em uma provvel rea devem vores existentes, sem, no entanto, retratar seu relevo. ser cuidadosamente verificados. A instalao de - Altimtrico: quando faz meno apenas ao qualquer servio pode ser dispendiosa. Se a rede de relevo de uma rea, ou parte dela. abastecimento de gua no atingir o lote, ser ne- Planialtimtrico: quando retrata a rea em cessrio escavar um poo, instalar uma bomba e um sua planimetria e altimetria. reservatrio e a qualidade da gua ter de ser continuamente examinada. DICAS: Um poo deve ter profundidade suficiente para fornecer suprimentos adequados de gua mesTerrenos planos ou poucos acidentados oferecem mo durante os perodos quentes, secos, quando o condies mais propicias para a construo de uma nvel de gua cai. casa. Se a rede de esgotos no puder ser atingida, um sisteTerrenos em aclive facilitam o escoamento ma sptico privado deve ser providenciado, e isto redas guas e oferecem uma melhor vista, mas expe o quer sondagem do solo para se certificar que o solo imvel ao rudo da rua. pode absorver os dejetos. Terrenos em declive oferecem isolamento A eletricidade pode ser levada a quase todo local, acstico e visual. mas se nada houver no momento, deve ser feito um Terrenos em baixadas geralmente so m- exame dos idos e necessitam de fundaes maiores e imperme- provveis custos para o proprietrio e em quanto abilizaes melhores. tempo poder-se-ia obt-la. Um estudo similar deve ser feito com relao aos servios de telefone e gs encanado. 210

Curva de Nvel Representa o relevo do terreno e definida pela unio dos pontos do terreno situados a uma mesma altura referencial. Ao olharmos as curvas de uma rea podemos identificar a inclinao do terreno. As curvas de nvel normalmente so desenhadas de metro em metro, e um relevo tanto mais inclinado quanto mais estiverem as linhas. juntas

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias O que vem a ser o Habite-se, aps a concluso da obra? Habite-se a autorizao emitida pela Prefeitura para que um imvel recm-construdo ou reformado possa ser ocupado. Para que o documento possa ser emitido preciso uma vistoria de regularidade para ver se a obra foi executada conforme o projeto inicial e necessrio preencher diversos requisitos legais (parecer da companhia de luz, do corpo de bombeiros, da companhia de gs, entre outros). O imvel s pode ser ocupado depois da concesso do Habite-se. Como controlada a qualidade no setor da construo civil?

O Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade na Construo e do Habitat (PBQP-H) est estruturado na forma de projetos que pretendem atingir um problema especfico na rea da qualidade. Em suas aes, o PBQP (www.cidades.gov.br/pbqp-h/) estabeleceu um objetivo geral que : Apoiar o esforo brasileiro de modernidade pela promoo da qualidade e produtividade do setor da construo habitacional, com vistas a aumentar a competitividade de bens e servios por ele produzi Quais os principais tipos de edificaes dos, estimulando projetos que melhorem a qualidade existentes? do setor. Esta meta est baseada na caracterstica prin 6 Edificao Unifamiliar: abriga somente cipal do PBQP-H que o combater a no- conforuma unidade residencial, logo, uma nica famlia (ca- midade intencional s normas tcnicas de produtos, sas); praticada por fornecedores e/ou construtores. Seus 6 Edifcio Pluri ou Multifamiliar: uma nica objetivos especficos so: edificao destinada a vrias unidades residenciais estimular o inter-relacionamento entre (prdios de apartamentos, conjuntos horizontais); agentes do setor; 6 Edificao Contgua: edificao que aprepromover a articulao internacional com senta uma ou mais paredes encostadas em paredes nfase no cone sul; de outra edificao; coletar e disponibilizar informaes do 6 Edcula: edificao complementar e isolada setor e do PBQP-H; da edificao principal. fomentar a garantia de qualidade de materiais, componentes e sistemas construtivos; Quais os tipos de projetos que necessifomentar o desenvolvimento e a implantam de aprovao? tao de instrumentos e mecanismos de garantia de qualidade de projetos e obras; Construo: conjunto de obras necessrias estruturar e animar a criao de programas para o surgimento de uma nova edificao especficos visando a formao e a requalificao de Modificao: conjunto de obras que tem por mo-deobra em todos os nveis; finalidade alterar paredes internas e externas, deslopromover o aperfeioamento da estrutura car, abrir, aumentar, reduzir ou suprimir vos, sem de elaborao e difuso de normas tcnicas, cdigos que haja acrscimo da rea construda. de prticas e cdigos de edificaes; Reforma: todo servio executado visando combater a no conformidade intencional melhora de uma edificao sem alterar interna ou ex- de materiais, componentes e sistemas construtivos; ternamente as suas caractersticas. apoiar a introduo de inovaes tecnolgiAcrscimo da rea: aumento de rea ocu- cas; pada por uma edificao sem que haja demolio de promover a melhoria da qualidade de gesto grande porte. nas diversas formas de projetos e obras habitacionais. SEO 4 Tecnologia da Construo Civil O que significa a Terraplenagem? Apesar de muitas pessoas confundirem, o termo correto terraplenagem e no terraplanagem, como muito se ouve 211

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias no dia-a-dia. Muitos fazem esta confuso por acharem que a palavra deriva de planagem, ou seja, deixar o terreno plano. Porm, o termo correto vem de plenagem, ou seja, completar, deix-lo pleno. A terraplenagem uma das etapas de uma obra e que consiste em 3 fases distintas: Funo de resistncia, pois suportam seu peso prprio e as sobrecargas que podero ser aplicadas nela; Funo isolao, pois as lajes isolam trmica e acusticamente os diferentes andares.

Quanto aos tipos de lajes, podemos clas1) a escavao; sific-las em dois grandes grupos: 2) o transporte; 6 As tradicionais, ou moldadas in loco, que 3) o aterro. so aquelas que feitas na obra e na devida posio onde permanecero aps o trmino da obra. Esta etapa da obra aplicada para o preparo do ter6 As pr-moldadas, ou seja, elas so pr-fabreno para que nele sejam executadas as edificaes. ricadas para posteriormente ocuparem sua devida Alm do uso comum como preparo do terreno para posio numa edificao. Essa pr-fabricao pode receber uma edificao, a terraplenagem tambm ainda ser total ou parcial. muito conhecida e usada em obras de estradas e barragens. Nestas obras o movimento de terra muito 2)VIGAS mais amplo que o de uma simples edificao. Este As vigas so elementos estruturais que movimento de terra refere-se ao transporte, ou seja, possuem uma das trs dimenses muito diz respeito entrada e sada de terra do canteiro de maior que as outras duas, ou seja, possui obras. uma das dimenses mais comprida em Os tipos de terraplenagem podem ser os seguintes: relao s outras Manual: dizemos que o movimento de terra manual quando executado pelo homem atravs das ferramentas: p, enxada e carrinho de mo. Motorizado: quando so usados para o transporte, caminho ou basculante, sendo que o desmonte ou a escavao poder ser feita manualmente ou por mquinas. Mecanizado: quando a escavao, carregamento e transporte efetuado pela prpria mquina. Hidrulico: quando o veculo transportador de terra a gua. Por exemplo, dragagem. O movimento de terra mecanizado utilizado em obras industriais de desenvolvimento horizontal. Essa dimenso maior, mais comprida estar sempre na posio horizontal, pois caso esteja na posio vertical, seria um pilar ao invs de viga. As vigas servem para sustentar as lajes e/ou a cobertura ou outras cargas como paredes, sendo que est sustentao tambm est apoiada nos pilares. Assim, as vigas transferem os esforos que chegam nela (peso da laje, das paredes, etc) para os pilares. Existem diversos tipos e formatos de vigas, sendo que o formato mais econmico o de seo quadrada, pois teremos a melhor simetria para a distribuio das armaduras e usarmos formas de mesmo tamanho. Alm desse formato, podemos ter sees Quais os elementos que constituem a es- com diversos outros formatos, porm a maior preotrutura da obra? cupao quanto escolha do formato, seria para executarmos estas peas e o custo que tambm se torna Conforme voc j estudou no conceito de Projeto mais alto devido s formas que devem ser utilizadas. Estrutural, a estrutura de uma obra composta por Em relao aos tipos, tambm podem ser divididas trs elementos lajes, vigas e pilares sendo con- conforme sua fabricao: strudos de modo a se interligarem. Podemos resumpr-moldadas ir suas funes como sendo a de manter o equilbrio moldadas in loco de uma edificao, porm, analisaremos as funes Podemos tambm classific-las conforme a sua funde cada um desses trs elementos: o, as vigas Baldrame por exemplo, so aquelas que so usadas na base da edificao, servindo para a 1) LAJES sustentao das paredes que so executadas sobre a As lajes so reas planas limitando os andares e su- mesma. portando os revestimentos de pisos. Suas duas principais funes so: 3) PILARES 212

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Como citamos anteriormente, os pilares so muito semelhantes s vigas, porm, estes encontram-se na posio vertical e recebem os esforos que chegam das vigas. Assim continuam com o processo de transferncia de esforos passando-os agora para a fundao da obra. Os tipos de pilares so anlogos aos tipos de vigas e assim, classificam-se como tal. Fundao ou Alicerce. Conjunto de estacas e sapatas responsvel pela sustentao da obra. VOC SABIA? Os elementos estruturais que voc aprendeu (lajes, vigas e pilares) so armados estruturalmente com sees de ao. Ou seja, no interior dessas peas, geralmente de concreto, devemos implantar barras de ao por questes estruturais, pois o concreto um material bastante resistente compresso, porm, pouco resistente trao. a que entram as barras de ao, pois estas possuem tima resistncia trao. Alm disso, tambm encontramos estruturas, principalmente como vigas e pilares, feitas de outros materiais, como madeira ou somente ao. O que se entende por Resistncia dos Materiais ? A resistncia dos materiais o ponto mais importante a se levar em considerao na construo e na estrutura de uma obra. Vrios requisitos de resistncia tambm influem na escolha dos materiais de construo de outros componentes da edificao. EXEMPLO: Um piso no pode deformar-se sob ao de cargas e o material o telhado no pode envergar. Os materiais precisam agentar os esforos impostos pela ocupao normal do prdio. De outros materiais da obra, pode ser exigida durabilidade, em lugar de resistncia: O material do telhado deve poder se acomodar aos movimentos do prdio. Um vedante deve poder se dilatar e contrair, para manter obturada a junta que ele veda. Um adesivo deve acompanhar os movimentos trmicos dos materiais que ele liga. Para qualquer material de construo, portanto, devem ser conhecidas as caractersticas de tenso e deformao, incluindo quaisquer alteraes que venham a sofrer devido ao do tempo e a exposio s intempries. EXEMPLO: Se uma amostra de um certo material apresentar um limite de resistncia trao igual a 4.500 Kg/cm2, o projetista dever admitir que todas as remessas desse tipo de material apresentaro, no mnimo, essa resistncia trao. Essa previsibilidade certamente assegurada para materiais industrializados, tais como os metais e os plsticos. Mas menos segura no que se refere madeira a no ser que esta seja cuidadosamente selecionada e classificada e muito incerta no que diz respeito pedra, cuja qualidade pode variar de acordo com as diversas reas de uma pedreira, dependendo tambm da profundidade da qual a pedra extrada. Embora na linguagem comum as palavras tenso e deformao sejam freqentemente confundidas, cada uma delas tem seu significado especfico. EXEMPLO: Consideremos o caso de um pontalete de madeira, de seo de 10 x 10 cm e comprimento de 2,5 m suportando uma carga de compresso igual a 180 quilos. A tenso no pontalete igual carga dividida pela seo transversal sobre a qual a carga se distribui: Tenso C arg a 180 Kgf 1,80 Kgf / cm 2 rea 0 cm 2 So possveis apenas trs tipos de Tenses: TENSO DE TRAO; TENSO DE COMPRESSO; TENSO DE CISALHAMENTO. PARA REFLETIR: A fora ou a tenso de cisalhamento tende a cortar o material, como acontece quando se punciona um furo numa chapa metlica. O esforo de toro o exercido por uma chave de parafusos ou uma chave inglesa. A resistncia dos materiais ao cisalhamento menor que sua resistncia trao ou compresso, para a maioria dos materiais, especialmente para materiais quebradios como o concreto. Para a maioria dos materiais especialmente para materiais quebradios como o concreto a resistn-

213

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias cia trao menor do que compresso. Acompanhando qualquer tenso h sempre alguma deformao (variao de dimenso) do elemento carregado. Os materiais podem se deformar por esforos que no sejam de tenso. Se o material sofrer uma elevao de temperatura, ele se dilatar. Essa deformao trmica supostamente reversvel, anulandose quando a temperatura volta ao nvel original. Mas isso nem sempre acontece. Quando se retira a tenso de um material, so possveis dois tipos de comportamento para a deformao: ELASTICIDADE: quando o material pode voltar sua dimenso e forma originais. A deformao desaparece quando cessa a tenso. Os materiais quebradios so necessariamente elsticos. Qual a diferena entre materiais impermeabilizantes e materiais vedantes? Impermeabilizantes: so compostos destinados a impermeabilizar as superfcies dos materiais contra a penetrao de gua. Vedantes: so materiais usados para obturar juntas de edifcios ou de pavimentaes, e que se dilatam ou contraem com o movimento da junta.Essas juntas podero ser de dilatao, juntas entre vidros e respectivos caixilhos e as juntas de paredes de vedao (paredes que suportam somente o prprio peso).
Caixilhos: Molduras feitas nas janelas e portas, para colocao vidros; parte de vidros numa guarnecida de janela ou porta.

EXEMPLO: Os materiais para calafetagem so menos extensveis So materiais elsticos tpicos: o vidro a baquelite e que os vedantes, sendo usados em aplicaes menos as borrachas. crticas. Os vedantes usados em vidraas so, fundamentalmente, materiais amortecedores que retm PLASTICIDADE: o material pode perman- os vidros nos caixilhos, de forma que o movimenecer deformado permanentemente, aps o desapare- to destes no seja transmitido queles. Usualmente cimento da tenso. consideramos como impermeabilizante um material lquido que adere a uma superfcie para proteg-la EXEMPLO: contra a penetrao de umidade. Prprio na argila mida, no concreto antes do endu- Camadas de misturas asflticas so largamente emrecimento e na pelcula de polietileno. pregadas como impermeabilizantes em edificaes, postes e docas, para proteg-los da gua e do apoComo se chama a capacidade de defor- drecimento. mao de um material ? O que a impermeabilizao contra a Chamamos de Ductilidade, a capacidade que o umidade? material tem de se deformar, que se pode estirar Impermeabilizao contra a umidade significa apliou comprimir sem se romper ou quebrar; elstico, cao de asfalto sem reforo a uma superfcie de flexvel, moldvel. Muitos materiais so elsticos sob concreto ou de alvenaria, geralmente abaixo do nvel condies de baixa tenso, mas plsticos em nveis do solo e pouco exposta ao da gua. de tenso mais elevados. EXEMPLO: A pelcula de polietileno dctil, mas o vidro no o . Como podemos explicar a impermeabilizao ? Entende-se por impermeabilizao a operao pela qual se aplica material impermeabilizante em uma superfcie, para evitar a infiltrao de gua na mesma. E a impermeabilizao contra a gua? Impermeabilizao a gua a aplicao, em tais superfcies, de asfalto misturado com fibras, para prevenir a penetrao de umidade sob condies de presso acima da atmosfrica. Os impermeabilizantes asflticos para tais fins so aplicados com brocha ou revlver. Brocha: Tipo de pincel grande para caiar ou para pintura ordinria, geralmente de seo retangular. Revlver: Tipo de pistola, utilizada na construo

214

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias civil, para injetar algum tipo de material lquido. Na impermeabilizao a gua, pode ser utilizada, como na construo civil, para injetar reforo, de 3 a 4 mantas de fibras de vidro em condies de elevada presso de gua subterrnea. algum tipo de material lquido. Impermeabilizantes transparentes, feitos base de silicone e empregados na impermeabilizao de alvenarias, no mudam a aparncia das paredes. O que podemos entender por Dilatao ? A dilatao o aumento do volume dos corpos, principalmente a partir da ao do calor. A resultante da dilatao o aumento de dimenso.Os projetos de engenharia e arquitetura trabalham com previses de dilatao dos materiais e dos elementos envolvidos numa estrutura de construo. As variaes de temperatura so causadoras da dilatao e contrao dos materiais de construo. Isso nem sempre grave, exceto quando h uma dilatao diferencial resultante das diferenas entre os coeficientes de dilatao trmica dos materiais. Deve-se observar a semelhana entre as dilataes trmicas do ao e do concreto. O concreto armado com alumnio seria vivel somente se as variaes de temperatura fossem insignificantes e, naturalmente, se o concreto no corroesse o alumnio. Como podemos explicar o significado de Conforto Ambiental ? A construo civil vem buscando a melhoria contnua dos ambientes construdos no que se refere ao conforto humano. Nos ambientes de uma edificao, tem-se notado uma evoluo em basicamente quatro reas referentes ao conforto ambiental: conforto trmico; acstico; lumnico; ergonmico.

Assim, na elaborao de um projeto, o projetista deve ter em mente: a importncia da orientao solar; o dimensionamento adequado das aberturas Coeficiente: Nmero ou letra que, co- de ventilao e iluminao; a escolha dos materiais, locado esquerda de uma quantidade, levando-se em conta que, para cada regio ou lugar indica quantas vezes esta entra como especfico, temos um determinado tipo de clima. parcela; multiplicador algbrico. A escolha da opo correta para cada um destes itens, contribuir para a melhoria do conforto ambiental e conseqentemente para a racionalizao no uso de EXEMPLO: equipamentos de climatizao destes ambientes, na reduo do consumo energtico, enfim, na preservaA tampa de alumnio de um ar condicionado est o dos recursos naturais. fixada a uma lmina de pedra. Dificilmente se encontrariam dois materiais com coeficientes de dilatao to diversos um do outro (a relao entre eles SAIBA MAIS de 5:1). Da decorre a deformao do alumnio, cujo coeficiente trmico maior. Analogamente, as lmi- NOES DE CONFORTO TRMICO - ENnas de alumnio para proteo dos terraos de cobe- ERGIA E VIDA rtura dilatam-se mais do que o asfalto, e no projeto de cobertura necessrio que se leve em conta essa Na natureza, os vegetais transformam a energia sodiferena. lar em energia qumica atravs da fotossntese, sendo A lista abaixo fornece a dilatao trmica de alguns esta facilmente assimilada pelos animais. A matria materiais, em mm/m de comprimento, para uma viva animal , portanto, um reservatrio de energia variao de qumica que liberada sob a forma de energia cintemperatura de 38C: tica (mecnica, calorfica ou mesmo eltrica e luminosa), verificando-se nesse processo a perfeita equivTijolo 0,30 alncia entre a energia qumica consumida e a soma Ao 0,60 das energias libertadas. Vidro 0,45 Desta forma, a vida vegetal e a vida animal se comConcreto 0,55 pletam, estabelecendo-se entre a matria viva e o Alumnio 1,22 mundo externo uma verdadeira circulao de energia Vinil 3,00 solar, responsvel por toda atividade terrestre. 215

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Seja qual for o modo pelo quais os organismos animais transformam a energia qumica dos alimentos, o que sabemos ao certo que tudo se passa como se houvesse simplesmente a combusto das substncias ingeridas e que o resultado final a excreo dos produtos da oxidao e, energeticamente falando, uma produo de trabalho e calor. Resulta da que os organismos animais so verdadeiras fontes de calor, necessitando, para desenvolverem sua atividade vital, um desnvel trmico em relao ao meio externo. A energia produzida pelo organismo humano na unidade de tempo, a qual pode ser avaliada facilmente em funo do oxignio consumido na respirao, depende de diversos fatores: - natureza, constituio, raa, sexo, idade, peso, altura; - clima, habitao e vesturio; - sade nutrio e atividade. A energia mnima consumida pelo organismo humano por m de superfcie do corpo, a qual obtida quando o indivduo est em jejum de 12h, em repouso absoluto, deitado, normalmente vestido (sem agasalhos), em ambiente a uma temperatura tal que no sinta frio nem calor, recebe o nome de metabolismo bsico (ou basal). O metabolismo humano varia com a idade, durante a digesto, nos estados patolgicos, em condies ambientes adversas (tanto de frio como de calor) e com a atividade. Animais de temperatura constante (homeotrmicos), como os mamferos, as aves, etc., nos quais a temperatura do corpo bastante mais elevada do que a do meio ambiente e independe de suas variaes, necessitam manter a sua temperatura do corpo em, por exemplo, no homem, 37C, aproximadamente. Nestas condies, as trocas de calor efetuadas pelo corpo humano no podem ser feitas exclusivamente na forma de calor sensvel. Quanto mais elevada for a temperatura exterior, maior ser a parcela de calor liberada na forma latente e maiores capacidades de evaporao do ambiente se tornam necessrias a fim de que o equilbrio homeotrmico possa ser atingido. A zona de conforto, determinada para o Brasil tem como limites de temperaturas efetivas, de 22C a 26C. Num projeto arquitetnico completo no podemos esquecer de atingir o mais prximo destes valores ideais de conforto trmico, atravs de aberturas bem localizadas e dimensionadas; localizao em relao incidncia solar ou mesmo atravs da instalao de um sistema de acondicionamento de ar.

RESUMO Nesta unidade voc estudou sobre as instalaes num projeto arquitetnico, os diversos tipos de projetos e servios de Engenharia, as formas de zoneamento e a tecnologia utilizada na Construo Civil. Vamos rever um resumo dos principais tpicos: O combate no-conformidade intencional s normas tcnicas na fabricao de materiais e componentes para a construo civil um dos principais eixos do PBQP. Um Projeto de Fundaes deve conter, no mnimo, os seguintes itens: - Locao dos elementos da fundao, como: sapatas, blocos, radiers, estacas, tubules, etc. - Especificaes dos materiais usados em cada elemento estrutural, como: ao, cimento, agregados e aditivos. - Detalhamento dos elementos. o projeto estrutural que definir a quantidade, locao, dimenso e materiais constituintes dos elementos estruturais como: vigas, pilares e lajes. Um projeto de arruamento deve conter os seguintes dados: - Permetro da rea da Gleba a ser Loteada. - Curvas de Nvel de metro em metro, dando a exata noo da topografia da rea. Os principais elementos a serem identificados, ao vistoriar-se uma rea para o loteamento ou lote so: verificar as condies da rea, no que se refere limpeza, benfeitorias existentes, condies dos limites do terreno. Os efeitos do zoneamento no projeto proposto devem ser considerados antes que a propriedade seja comprada. O aproveitamento de um terreno tem tambm suas normas e exigncias fixadas no Cdigo de Obras do Municpio e cabe Prefeitura do Municpio o controle dos processos de parcelamento ou aproveitamento de terrenos. A posio de um lote, a chamada orientao verdadeira em virtude da incidncia do sol, influencia no valor do lote. O imvel s pode ser ocupado depois da concesso do Habite-se. A terraplenagem a etapa da obra que prepara o terreno para que nele sejam executadas as edificaes. Alm do uso comum como preparo do terreno para receber uma edificao, a terraplenagem tambm muito conhecida e usada em obras de estradas e barragens. A resistncia dos materiais o ponto mais

216

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias importante a se levar em considerao na construo e na estrutura de uma obra. Os materiais precisam agentar os esforos impostos pela ocupao normal do prdio. De outros materiais da obra, pode ser exigida durabilidade, em lugar de resistncia. O material do telhado deve poder se acomodar aos movimentos do prdio. A resistncia dos materiais ao cisalhamento menor que sua resistncia trao ou compresso, e para a maioria dos materiais especialmente para materiais quebradios como o concreto a resistncia trao ou compresso, e para a maioria dos materiais especialmente para materiais quebradios como o concreto a resistncia trao menor do que compresso. A palavra Ductilidade implica na capacidade do material se deformar. A dilatao o aumento do volume dos corpos, principalmente a partir da ao do calor. Os projetos de engenharia e arquitetura trabalham com previses de dilatao dos materiais e dos elementos envolvidos numa estrutura de construo.As variaes de temperatura so causadoras da dilatao e contrao dos materiais de construo. REFERNCIAS CARDO, Celso. Tcnicas de Construes I e II. Belo Horizonte: Arquitetura e Engenharia, 1969. COSTA, Enio Cruz da. Fsica Aplicada Construo Conforto Trmico. So Paulo: Ed. Edgar Blucher, 1974. NEIZEL, L. Desenho Tcnico para a Construo Civil. So Paulo: E.P.U. 1979. OBERG, Lamartine. Desenho Arquitetnico. 21 ed. Rio de Janeiro: ao Livro Tcnico. 1976. PATTON, W.J. Materiais de Construo para Engenharia Civil. So Paulo: EDUSO, 1978. RAIMUNDO, Celso & ALMEIDA, W.C. Dicionrio Imobilirio. Florianpolis: Ed. Imobiliria, 2002. RIBEIRO, Benedito. Manual do Tcnico em Transaes Imobilirias. Goinia: Ed. AB. 1987. SILVA, Eurico de Oliveira e ALBIERO, Evando. Desenho Tcnico Fundamental. So Paulo: Editora Pedaggica e Universitria. 1977. ANEXOS: 1) Projeto Eltrico: 2) Projeto Hidrulico: 3) Projeto Sanitrio:

GLOSSRIO:
ABBADA Cobertura encurvada, geralmente construda com pedras, concreta ou tijolos que se apiam uns nos outros, de modo a suportar o seu prprio peso e as cargas externas flutuantes. Todo teto cncavo pode ser chamado de abbada. Cobertura encurvada. ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas. ACLIVE Quando o terreno se apresenta em subida em relao rua; ladeira, vista de baixo para cima. AFASTAMENTO Distncia entre bloco construdo e os limites de lote. O mesmo que recuo. AGRIMENSURA Medio de superfcie dos terrenos na qual o arquiteto se baseia para executar seu trabalho. GUA DE TELHADO Cada uma das superfcies em plano inclinado da cobertura. ALICERCE Fundao ou base de alvenaria enterrada que sustenta a obra. ALVENARIA - o conjunto dos elementos aplicados na composio de muros, paredes ou alicerces: alvenaria de tijolo, de pedra, etc. ARCADA Local com arcos ao longo. ARGAMASSA - Mistura proporcional de cimento, areia e cal, usada para assentar tijolos e revestir alvenaria. AREIA Partculas de rocha em desagregao que se apresentam em gros mais ou menos finos, nas praias, leito de rios, desertos, etc. Parte constituinte dos solos cujas partculas tm dimetros compreendidos, aproximadamente, entre 0,02 mm e 2 mm. Agregado mido que entra na composio dos concretos e argamassas, na regularizao ou nivelamento de terrenos. A.R.T. Anotao de Responsabilidade Tcnica. BALASTRE - Pequena coluna ou pilar em metal, madeira, pedra ou alvenaria que, alinhada lado a lado, forma a balaustrada - estrutura de sustentao de corrimes e guarda-corpos. BALDRAME Designao genrica dos alicerces de alvenaria. Conjunto de vigas de concreto armado que corre sobre qualquer tipo de fundao. Peas de madeira que se apiam nos alicerces de alvenaria e que recebem o vigamento do assoalho. BASCULANTE - Nome de portas ou janelas dotadas de um eixo horizontal sobre o qual giram at atingirem a posio perpendicular em relao ao batente ou esquadria. BAY -WINDOW Janela de trs faces, instalada no nvel trreo, projetada para fora do prumo da construo. BEIRAL Prolongamento do telhado para alm da parede externa, protegendo-a da ao das chuvas. As telhas dos beirais podem ser sustentadas por mos francesas. BOLEADO Acabamento abaulado no contorno da superfcie de madeira, pedra, plstico ou metal. BRITA Pedra fragmentada.

217

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


CAIBRO Pea de madeira com seco quadrada que sustenta ripas de telhados ou tbuas de assoalhos. CAIXA DE ESCADA - Nas construes, o espao vertical destinado escada. CAIXILHO - Parte da esquadria que sustenta e guarnece o vidro. CAL Material indispensvel ao preparo das argamassas. obtida a partir do aquecimento da pedra calcrea a temperaturas prximas a 1000C, processo que resulta no aparecimento do monxido de clcio (CaO) e ganha o nome de cal virgem. CALEFAO Qualquer sistema de aquecimento para interiores. CEPO Tronco de madeira. CIMENTO Substncia em forma de p fino, obtida da moagem, aps a coeo no forno a uns 1000C, de rochas calcreas com 30% a 40% de argila; elemento de unio ou aglomerante; alicerce. Substncia que une ou liga os diversos componentes de uma rocha clstica. CLAPBOARD SIDING Um tipo de revestimento externo para paredes, feito com tbuas sobrepostas de madeira, caracterstico do Early American, estilo dos colonizadores dos EUA. CLARABIAS Abertura no alto da construo fechada por vidro ou outro material transparente, criada para levar iluminao e/ou ventilao naturais aos ambientes sem janelas. COLUNA Elemento estrutural de sustentao, de seco cilndrica, que pode apresentar diversas formas e ser feito de pedra, alvenaria, madeira ou metal. CONCRETO Mistura proporcional de cimento, areias, pedra e gua utilizada em estruturas aparentes ou no. CONCRETO ARMADO a associao do concreto s armaes de ferro. CONTRAPISO Camada de 4 a 6 cm de cimento e areia aplicada para nivelar o piso antes de receber o acabamento. CORTE Desenho que apresenta uma construo sem as paredes externas, deixando mostra uma srie de detalhes como: p-direito, divises internas, comprimentos, escadas, etc. COTA Toda e qualquer medida expressa em plantas arquitetnicas. CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. CUMEEIRA Arremate ou finalizao do encontro das telhas nos vrtices da cobertura; parte mais alta do telhado onde acontece o encontro das superfcies inclinadas (guas). DECK Piso em madeira ripada, ideal para circundar piscinas ou banheiras. DECLIVE Quando o terreno se apresenta em descida em relao rua; ladeira vista de cima para baixo. DEMO - Cada uma das camadas de tinta ou qualquer outro lquido sobre uma superfcie. DESATERRO - Local de onde se retirou um volume de terra; desterro. DILATAO aumento de dimenso. Aumento do volume dos corpos, principalmente a partir da ao do calor. Os projetos de engenharia e arquitetura trabalham com previses de dilatao dos materiais e dos elementos envolvidos numa estrutura de construo. DRENO Sistema de tubos ou dutos subterrneos que escoam a gua de terrenos alagadios. EDCULA Construo complementar principal, onde, geralmente, ficam instalados a rea de servios, as dependncias de empregados ou o lazer. ELEVAO Representao grfica de uma fachada em plano ortogonal, sem profundidade ou perspectiva. EMBOO Primeira camada de argamassa nas paredes. Feito com areia grossa, no peneirada. ESCALA a relao que permite transformar uma distncia medida no terreno em sua homloga no desenho e vice-versa. Linha graduada, dividida em partes iguais, que indica a relao das dimenses ou distncias, marcadas sobre um plano com as dimenses ou distncias reais. ESPELHO DGUA Pequeno tanque dentro ou fora de casa, onde a gua reflete o que estiver a sua volta. ESPIGO Cumeeira; pedras, tijolos ou telhas inclinados que coroam a parte superior do telhado; linha de cumeeiras; divisor das guas mestras do telhado; pea de madeira que sai do encontro dos fechais no ngulo ou canto de um edifcio. FACHADA Nome de cada face de uma construo. A de frente denominada fachada principal, e as demais: fachada posterior ou fachada lateral. FERRAGEM Certa quantidade de ferro, pronto ou preparado, para uso na construo de uma edificao. Conjunto de peas de ferro necessrio a uma construo: fechaduras, dobradias, cremonas, puxadores, etc., para janelas, portas e portes. FIADA Fileira horizontal de pedras ou de tijolos de mesma altura, que entram na formao de uma parede. FISSURA Trinca superficial no concreto ou na alvenaria. FUNDAO O mesmo que alicerce. GABARITO Marcao feita com fios nos limites da construo antes que a obra tenha incio; o encontro desses fios assinala onde ficaro os pilares. GRANILITE Revestimento contnuo para pisos e paredes, executando in loco, base de argamassa de cimento e p ou fragmentos de mrmore. A cor do cimento (natural, branco ou pigmentado) define a cor do granilite. GRANZER Madeira embutida no contrapiso sobre o qual so afixados os tacos ou tbuas corridas. GUARDA-CORPO Grade ou balaustrada de proteo usadas em sacadas, bales, escadas, mezaninos, ect. HABITE-SE Documento emitido pela prefeitura para permitir que uma casa seja habitada. IPERMEABILIZAO A aplicao de recursos que impedem a infiltrao de gua nas partes de uma construo. INCHAMENTO Aumento de volume sofrido pela

218

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


areia quando molhada. INSOLAO Quantidade de calor solar recebida por uma construo. JIRAU Estrado ou laje em piso meia altura que permite a circulao de pessoas sobre ele e abaixo dele. No confundir com mezanino ou meio-piso. LADRO Cano ou orifcio de escoamento, situado na parte superior de pias ou reservatrios de gua, que evita o transbordamento de excesso. LAJOTA Pequena laje de concreto, de cermica ou de pedra usadas na pavimentao de pisos de jardim, passeios, etc. LENOL FRETICO Ponto onde se acumulam as guas subterrneas. LONGARINA Viga de sustentao disposta segundo o comprimento de uma estrutura. Nela se apiam os degraus de escadas, pisos elevados, etc. MANILHA Tubo de barro, de grandes dimenses, instalado no subterrneopara conduzir guas servidas. MO FRANCESA Elemento estrutural inclinado que liga um componente em balano parede, diminuindo o vo livre no pavimento inferior; numa srie de tesouras, os suportes oblquos que ligam as extremidades inferiores com a cumeeira; escora. MARCO pea que compe a janela ou a porta, em que se fixa no vo para guarnec-la, e no qual se prendem as dobradias. Elemento de concreto que se fixa no solo, em local protegido, no qual se grava ou coloca a cota de referncia de um determinado levantamento topogrfico. Sinal de demarcao de terras. MEIA-GUA Telhado com apenas uma gua, um s plano inclinado. MEIA-PAREDE Atualmente refere-se s paredes baixas usadas como divisrias ou efeitos trabalhados na parte inferior as paredes; parede feita com meio tijolo. MEIO-TIJOLO Parede de espessura correspondente largura de um tijolo assentado pelo comprimento. MEZANINO Piso intermedirio que interliga dois pavimentos; piso superior que ocupa uma parte da construo e se volta para o nvel inferior com o p-direito duplo. MOSAICO Trabalho executado com caquinhos de vidro ou pequenos pedaos de pedras e de cermicas engastadas em base de argamassa, estuque ou cola. NICHO uma cavidade ou reentrncia nas paredes, destinada a abrigar um armrio ou prateleiras. comum na composio de bares ou na exposio de obras de arte. PAISAGISMO Estudo da preparao e da composio de espcies vegetais em complemento arquitetura. PAREDE SOLTEIRA Parede que no chega at o forro. PARAPEITO Proteo que chega at a altura do peito em terraos, sacadas, mezaninos. Diferencia se do guarda-corpo por se tratar de elemento inteiro, sem grades ou balastres. PASSEIO Parte de um logradouro destinada ao trnsito ou circulao de pedestres. PTINA Oxidao natural ou artificial que confere um aspecto envelhecido aos objetos e superfcies. PBQP-H Sigla do Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade na Habitao. P-DIREITO Altura de um ambiente medida do piso ao teto. PERFIL Representao grfica do corte transversal ou horizontal de uma construo. PERSPECTIVA Representao grfica tridimensional de fachadas e ambiente. PILAR Elemento estrutural vertical de seo quadrada ou poligonal, feito em concreto, madeira ou alvenaria. PILASTRA Pilar de quatro faces onde, uma delas est anexada ao bloco construtivo. PLANO INCLINADO Rampa, elemento vertical de circulao. PLANTA BAIXA Representao grfica de uma construo, onde cada ambiente visto de cima, sem telhado. PLATIBANDA Mureta de alvenaria macia ou vazada ou de concreto, que contorna a coberta, para esconder a calha, parte do telhado ou servir de ornamento fachada de uma edificao. PREFEITURA Edifcio sede da autoridade municipal. PRUMO Barbante com um peso usado na marcao de linhas onde pilares sero erguidos. Manter o prumo significa no deixar que as estruturas saiam da verticalidade marcada pelo prumo, evitar que se entortem. QUIOSQUE Pequeno elemento em madeira, geralmente com cobertura em fibras naturais, ideal para a composio de jardins e reas de lazer. REBARBA Excesso de massa que escapa ao se comprimir os tijolos durante o assentamento; aspereza numa superfcie qualquer depois de desbastada. REBOCO Massa utilizada no revestimento de paredes. Quando feita com areia no peneirada recebe o nome de emboo; se feita com areia fina denominada massa fina. REJUNTE Fechar com argamassa, plstico, metal, madeira, etc. as juntas da alvenaria ou as frestas entre os materiais de acabamento. RESPIRO Pequena abertura que favorece a ventilao em armrios, depsitos, tubulaes, etc. REVESTIMENTO Camada de espessura diversa com que se recobre ou protege uma superfcie qualquer de uma construo, podendo ser de cimento, madeira, ladrilhos cermicos ou hidrulicos, asfalto e azulejo. Designao genrica dos materiais que so aplicados sobre as superfcies toscas e que so responsveis pelo acabamento. RODAP Faixa de proteo ao longo das bases das paredes, junto ao piso. Os rodaps podem ser de madeira, cermica, pedra, mrmore, etc. RUFO Elemento que guarnece os pontos de encontro entre telhados e paredes, evitando infiltrao de gua pluvial na construo. SAIBRO Solo arenoso de cor avermelhada ou amareloescura. Pode ser usada na composio de argamassas.

219

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


SANCA Moldura, normalmente em gesso, instalada no encontro entre as paredes e o teto. Pode ter diversos formatos e ainda embutir ou no a iluminao. SAPATA Num alicerce, a parte inferior a mais larga; pea de madeira disposta sobre o pilar e que recebe todo o peso sobre si; pea em ferro colocada sobre a estaca, facilitando sua cravao. SEIXO ROLADO Pedra arredondada, encontrada no leito de rios, muito usada em arquitetura e decorao. SHINGLE Cobertura feita com telhas de madeira, tpica dos Estados Unidos no sculo XIX. SOLEIRA A parte inferior do vo da porta no solo. Tambm designa arremate na mudana de acabamento de pisos, mantendo o mesmo nvel, e nas portas externas, formando um degrau na parte de fora. SONDAGEM Perfurao no terreno para verificao de sua natureza geolgica, de lenis de gua, de jazidas, etc. TALUDE Rampa, escarpa. Volume inclinado de terra, coberto por grama, que atua como muro de arrimo, impedindo o desmoronamento do solo. TERA Viga em madeira cuja funo sustentar os caibros do telhado. TERRAO Cobertura plana de uma casa ou edifcio; ambiente descoberto anexo a uma construo em qualquer um de seus pavimentos. TERRAPLENAR Preencher um espao com terra at que atinja o nvel desejado. TESOURA Armao do telhado em formato triangular que vence grandes vos, sem o auxlio de paredes. TESTADA Linha que coincide com o alinhamento do logradouro e destinada a separ-lo da propriedade particular; parte da rua ou estrada que est frente de uma edificao; testeira. TEXTURA Efeito plstico. Massa, tinta ou qualquer material empregado para revestir uma superfcie, deixa do-a spera, crespa. TOPOGRAFIA Anlise detalhada e reproduo grfica de um terreno, incluindo aclives, declives e irregularidade, para direcionar a implantao. TNEL Galeria subterrnea construda para dar passagem a uma via de comunicao. UM TIJOLO Parede de espessura correspondente ao comprimento de um tijolo assentado no sentido da largura. Usado normalmente em paredes externas. VERGA Pea colocada, superior e horizontalmente, em um vo de porta ou janela, apoiando-se sobre as ombreiras em suas extremidades. VIGA Elemento estrutural e horizontal que pode ser executado em madeira, ferro ou concreto armado. ZARCO xido salino de chumbo. usado como primeira demo na pintura de peas metlicas a fim de proteg-las.

220

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

EXERCCIOS Desenho Arquitetnico 1 A planta um desenho que representa todas as particularidades de uma construo, projetadas numa superfcie horizontal. Algumas que utilizam este tipo de escala (so): a) b) c) d) e) Redutora Planta baixa, de situao Representao Dimensional Nenhuma das respostas anteriores

2 A finalidade dos cortes representar e cotar: a) b) c) d) e) P-direito dos compartimentos As alturas das vergas e peitorais Nveis relativos A altura real da edificao Todas as alternativas acima esto corretas

3 A representao grfica de uma construo onde cada ambiente visto de cima sem o telhado chama-se: a) b) c) d) e) Planta baixa Fachada Projeto arquitetnico Topografia Nenhuma das alternativas acima esto corretas

4 Escalas Numricas a) b) c) d) e) So escalas de ampliao, as recomendadas so: 2:1, 5:1, 10:1, 20:1, 100:1. Podem ser de reduo e de ampliao e so chamadas de numricas ou mtricas Composta somente escala de reduo para representao na planta uma regulamentao do COFECI para as plantas de Imveis Nenhuma das alternativas acima esto corretas

5 Correlacione a coluna 1 com a aluna 2: 1 P direito 2 Viga 3 Talude 4 Pilastra 5 Respiro a) 5-3-4-2-1 b) 1-2-4-3-5 ( ( ( ( ( ) Pequena abertura que favorece a ventilao em geral ) Rampa, escarpa ) Pilar de quatro faces ) Elemento estrutural e horizontal ) A altura de um ambiente do piso ao teto c) 3-4-1-2-5 d) 5-3-2-4-1 e) 2-4-3-5-1

221

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias 6 Dentre os materiais de grande importncia nas construes destacamos a madeira, da qual, como vantagens podemos citar: a) b) c) d) e) Boa resistncia ao tempo Facilidade ao trabalhar, transporte, manuseio e corte Custo relativamente baixo de produo e beneficiamento tima qualidade tcnica, sendo que nula sua sensibilidade variaes trmicas Todas as alternativas acima esto corretas

7 Os ngulos so classificados de acordo com as aberturas que representam: a) b) c) d) e) ngulo raso ou meia-volta: formado por duas semi-retas opostas ngulo agudo: qualquer ngulo com medidor menos que a do ngulo reto agudo ngulo obtuso: qualquer ngulo maior que 90 e menos que 180 Todas as alternativas acima esto corretas Nenhuma das alternativas acima esto corretas

8 Topografia: a) b) sticas c) d) e) um processo de representao da estrutura de uma edificao a tcnica de representar em papel, a configurao de um rea de terras com todas as suas caracter um sistema de informaes do projeto arquitetnico a representao do comprimento dos lados perietrais do terreno a ser edificado Nenhuma das alternativas acima esto corretas

9 Habite-se um (a): a) Autorizao emitida pelo Estado para que um imvel recm-construdo ou reformado possa ser ocupado b) Certificado emitido pela Vigilncia Sanitria em relao aos aspectos de higiene c) Diploma emitido ao proprietrio do imvel pela concluso da obra d) Autorizao emitida pelo Municpio para que um imvel recm-constitudo ou reformado possa ser ocupado e) Nenhuma das alternativas acima esto corretas 10 Tringulos... a) b) c) d) e) Quanto s dimenses e ngulos de seus lados podem ser do tipo: eqiltero, issceles ou escaleno Eqilteros so aqueles que possuem apenas 2 de seus lados com a mesma medidas Issceles so aqueles que possuem os 3 lados exatamente com as mesmas medidas So figuras geomtricas que tem todos os lados com a mesma medida Nenhuma das alternativas acima esto corretas

222

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

223

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

224

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

NDICE

RELAES HUMANAS, TICA E CIDADANIA 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. A QUESTO VITAL PARA AS EMPRESAS HOJE..........................................231 PRTICAS DE RELAES HUMANAS.............................................................237 QUAL A IMPORTNCIA DA TICA NAS NOSSAS RELAES?............239 MORAL.........................................................................................................................242 DEONTOLOGIA.....................................................................................................243 POR QUE SER UM CIDADO CONSCIENTE E PARTICIPATIVO? .....246 RESPONSABILIDADE SOCIAL...........................................................................253 RESPONSABILIDADE SOCIAL NA PRTICA .............................................254

EXERCCIOS........................................................................................................................259

225

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

226

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

INTRODUO

Bem-vindo disciplina de Relaes Humanas, tica e Cidadania que faz parte do Mdulo I - Qualificao Tcnica de Assistente Administrativo.Ela tem como principal objetivo fornecer-lhe conhecimentos tericos e prticos sobre Relaes Humanas,tica e Cidadania, contribuindo, de forma eficiente e eficaz na tomada de deciso das atividades administrativas.Este material didtico foi elaborado especialmente para esse curso, levando-se em considerao o seuperfil e as necessidades da sua formao. A melhoria contnua meu objetivo, pedimos que voc encaminhe suas sugestes via professor tutor oumonitor, sempre que achar interessante e oportuno.Espero que voc tenha sucesso nesta caminhada e quebusque sempre pesquisar e conhecer mais sobreeste assunto to vasto e importante para as organizaes e para a sociedade.Uma dica importante realizar todas as atividades sugeridas nesta disciplina e acessar com freqncia oambiente virtual de aprendizagem para trocar informaes e interagir com seus colegas e tutores. Lembre-se sempre: voc no est sozinho nos seus estudos, conte com o sistema tutorial da nossa instituio sempre que precisar de ajuda ou alguma orientao. Bons estudos!

227

228

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

UNIDADE 1
SEO 1 : Como a modernizao e a teconologia influenciam nas relaes humanas? Para incio de conversa A Revoluo Industrial tornou as organizaes maiores e mais complexas, trazendo consigo avano tecnolgico e uma viso focada para a lucratividade e produtividade, onde seres humanos j no se identificam com o produto de seu trabalho. Cada vez mais percebemos em nossos lares e local de trabalho, as amarras da tecnologia bitolando fortemente o ser humano, individualizando-o, dificultando seu contato e relacionamento com os demais, mutilando indiretamente a criatividade, a imaginao, a percepo e a espontaneidade. Estamos sujeitos considervel manipulao e ajustamento, e bem possvel que muitas das escolhas que nos so apresentadas, so mais aparentes do que reais. O ser humano vai deixando de lado sua capacidade criadora para tornar-se a engrenagem de uma mquina. Parece que o ritmo das mquinas impe um novo ritmo e um novo tempo para o ser humano. Nas dcadas finais do sculo XIX no Brasil, transformaes econmicas e sociais propiciaram ascondies necessrias para a industrializao (processo social em que a fbrica ocupa o lugar central) e para um desenvolvimento urbano acelerado. Pequenos ncleos urbanos e cidades se expandiram, enquanto novos centros urbanos se formaram; as chamins de fbricas e conjuntos industriais os povoaram, modificando-lhes a feio pacata e imprimindo-lhes outro ritmo de atividades. Novas formas de vida surgiram ao lado de formas de viver do mundo agrrio, existentes desde h muito tempo (DECCA, 1991). O domnio das foras naturais pelos novos processos tcnicos exigiu esforo coletivo e conjugado de numerosas equipes de trabalhadores, e, essas equipes estavam sempre em funo de um equipamento, umas mquinas. O trabalho urbano era bastante heterogneo; operrios industriais e urbanos, trabalhadores assalariados ou independentes, operrios de grandes e pequenas indstrias, de oficinas de tamanho mdio ou de fundo de quintal (DECCA, 1991).

A atividade industrial, sempre crescente, era conduzida fundamentalmente no interior de empresas de pequeno e mdio porte, ainda que as grandes fbricas existentes concentrassem o maior nmero de operrios e a maior quantidade de capital, sendo responsveis tambm pela maior parte da produo industrial. Nossa indstria era bastante setorizada. Havia vrios ramos industriais. A diviso de tarefas e a especializao pela atividade desenvolvida, eram de extrema importncia para originar uma produtividade mais acelerada. Do arteso de fundo de quintal que desenvolvia as etapas para a confeco do seu produto, passou-se a subdivises de tarefas onde cada funcionrio desempenhava uma atividade especfica de uma das etapas da confeco. A agilidade era cobrada pelos donos das fbricas, o homem comeou a ser apenas uma das engrenagens de uma mquina (DECCA, 1991). MARK1 (1960, citado por DECCA,1991) pensador do sistema capitalista, observou o processo de trabalho no artesanato, na manufatura e na grande indstria. Notou que no artesanato e na manufatura o trabalhador se servia de sua ferramenta, enquanto na fbrica ele passava a servir mquina. Se o trabalhador detinha antes o controle sobre o processo e as condies de trabalho, com a mecanizao da produo, no sistema de fbrica, esse controle escapou de suas mos. Na verdade, o trabalhador foi submetido e dominado por suas condies de trabalho. Pense e Anote O que DECCA (1991), no texto acima notou em relao ao trabalhador? ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ __________ ______________________________________ ______________________________________ _____________________________________ _____________________________________ ________________________ Com a fbrica houve dependncia crescente do trabalho diante do capital, o qual passou a desempenhar cada vez mais funes de coero e disciplina. o ponto de partida para um sistema de vida associativa que exige condies psicolgicas novas e compreenso do sentido da sociedade para o resultado comum.
1 Karl Marx, El capital, tomo I, p. 406

229

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias A velocidade das tcnicas leva a uma unificao do espao, fazendo com que os lugares se globalizem.Cada local, no importa onde se encontre, revela o mundo, j que os pontos desta malha abrangente so susceptveis de intercomunicao. Exemplo: McDonalds, Coca-Cola, cosmticos Revlon, calas jeans Ellus, televisores Toshiba, chocolate Nestl, tnis Reebok.... Familiaridade que se realiza no anonimato de uma civilizao (ORTIZ, 1994). Qual a questo mais vital para as empresas mentando assustadoramente. Na psicologia encontram-se muitas informaes, tcnicas e instrumentos que podem melhorar as relaes e o ambiente de trabalho do indivduo seja em seu relacionamento interpessoal ou nas atividades de grupos de trabalho, pois acredito e quero que o indivduo venha a ser mais produtivo mas de forma natural e criativa. Queremos que o trabalho se transforme em fonte de prazer e bem estar e no de pesadelo. Ser humano trabalhador, sempre ter para ns muito mais valor que a tecnologia, a mquina ou o computador, j que no existe nada que o substitua, por mais que tentem (DI LASCIO, 2001, p.11). O condicionamento se desdobra atravs do tempo e da tecnologia. A rede se estende, a descentralizao alastra-se geograficamente, abrange naes e vai ocupando os continentes. O ser humano passa pela massificao annima para a atomizao solidria atravs dos meios. H velocidade em tudo, a internet, o fax, o telefone, o avio, o jato... vo derrubando fronteiras nacionais e tornando obsoletas as organizaes locais. A roda, a bicicleta e o avio, fases iniciais de universalizao.

hoje?

Capital? Estratgia? Produtos Inovadores? Tecnologia de Ponta? Todos os itens acima so poderosos. Mas subitamente perdem a intensidade e a fora quando confrontados com outro tpico: o talento humano. Nada to vital na agenda das empresas hoje como o talento humano. O movimento de valorizao das relaes humanas no trabalho surgiu da constatao da necessidade de considerar a relevncia dos fatores psicolgicos e sociais na produtividade. Voc sabia? Que as bases desses movimentos foram dadas pelos estudos desenvolvidos pelo psiclogo Elton Mayo (1890-1949) Seu estudo veio demonstrar a influncia de fatores psicolgicos e sociais no produto final do trabalho. Como conseqncia passou-se a valorizar as relaes humanas no trabalho. Mas at que ponto essa valorizao efetivada? ... mesmo hoje, quando se pratica a Gesto de Pessoas, ainda temos empresas que utilizam Gesto de Recursos Sub-Humanos, com funcionrios sujeitos a mais de 10 horas de trabalho dirio e pssimas condies de trabalho (DI LASCIO, 2001, P.11). O fator humano est sendo deixado em segunda, terceira ou quarta opo; para algumas empresas poderse-ia afirmar que visto sob uma perspectiva de engrenagem, em outras palavras comparadas como uma mquina. Segundo DI LASCIO (2001), O Psiclogo do Trabalho e Organizacional vm se preocupando com estas questes, pois o volume de pessoas com estresse ou outros problemas como depresso, causados por essa presso contnua e excessiva, est au-

O que se torna bvio medida que a automao se impe? medida que a automao se impe, torna-se bvio que informao a mercadoria fundamental, e que os produtos slidos so puros incidentes no movimento de informao (FIORE, 1969). O processo de tecnologia de nosso tempo est remodelando e reestruturando padres de interdependncia social e todos os aspectos de nossa vida pessoal. Por ele somos forados a reconsiderar e reavaliar, praticamente todos os pensamentos, todas as aes e todas as instituies. Tudo est mudando dramaticamente. Mas o que fazer para adaptar os funcionrios ao perfil exigido pelas atuais solues tecnolgicas implantadas pelas empresas? Ser que est havendo tempo, em meio a corrida acelerada para a obteno de lucro, de preocupar-se com o ser humano? Segundo FIORE (1969), os sistemas de circuitos eltricos derrubam o regime de tempo e espao e despejam sobre todos ns instantaneamente e continuadamente as preocupaes, todos os padres de trabalho
2 Albert Schuweitzer. Decadncia e Regenerao da Cultura. So Paulo: Edio Melhoramentos, 1948

230

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias fragmentado tendem a combinar-se mais uma vez em papis ou formas de trabalho comprometidos e exigentes. A fragmentao das atividades, nosso hbito de pensar em pedaos e partes a especializao refletiram, passo a passo, processo de departamentalizao linear inerente tecnologia do alfabeto. A modernizao e tecnologia entrelaam os seres humanos uns com os outros. As informaes despencam sobre ns, instantaneamente e continuadamente. To pronto se adquire um novo conhecimento, este rapidamente substitudo por informao ainda mais recente. Nesse mundo, eletricamente configurado, forounos a abandonar o hbito de dados classificados para usar o sistema de identificao de padres. SCHWEITZER2 (1948, citado por MESQUITA, 1978) afirma que as afinidades com o nosso prximo desapareceram. Estamos a caminho franco da desumanizao. Onde a idia de que a pessoa como pessoa nos deva interessar periclita; periclitam tambm com ela a cultura e a moral. Da, para a desumanizao completa da vida pouco vai: questo apenas de tempo. Nossa cultura oficial se esfora para abrigar os novos meios a fazerem o trabalho dos antigos. Atravessamos tempos difceis, pois somos testemunhas de um choque de propores cataclsmicas entre duas grandes tecnologias. Abordamos o novo com o condicionamento psicolgico e as reaes sensoriais antigos. Esse choque sempre se produz em perodos de transio. medida que novas tecnologias entram em uso, as pessoas ficam cada vez menos convencidas da importncia da auto-expresso. Antigamente, o problema era inventar novas formas de economizar trabalho. Hoje o problema inverteuse. Agora temos que nos ajustar e no mais inventar. O trabalhador individualmente est fragmentado, sendo executor de uma tarefa simples e rotineira. A mecanizao da produo reduziu o trabalho a um ciclo de movimentos repetitivos. Ser que as pessoas esto preparadas para absorver a quantidade e a qualidade de tecnologia que esto sendo geradas atualmente? Quem trabalha com essa tecnologia est devidamente integrado a ela ou tem uma viso limitada, que permite apenas a utilizao parcial dessas novas ferramentas? Ou sero apenas acionadores de um boto? Segundo STAREPRAVO (s/d), no mundo atual, ironicamente protestamos contra o desperdcio de recursos naturais. Gastam-se milhes para proteger ou preservar estas riquezas, sem se levar em conta o prprio desperdcio humano. Desperdcio de capacidade, habilidade e talentos, o grande desperdcio de nossos prprios recursos pessoais. Cada indivduo uma fonte inesgotvel destes recursos, e para que eles funcionem, nos ajudando a conquistar novas metas, suficiente reconhec-los, e decidir us-los atravs do esforo individual. A maioria dos psiclogos de opinio que a maior parte das pessoas se subestima, e tem um conceito pobre de si mesma e este conceito negativo sobre si mesmo, que restringe sua percepo, castra seus ideais e as impede de ver o que lhes foi destinado. Na verdade, somos possuidores de uma enorme quantidade de atributos, capacidades, habilidades e talentos que jazem inativos no mais profundo do nosso ser. Vivemos hoje, numa dinmica, numa concorrncia muito grande, a tal ponto que: quem correr ser alcanado. Quem parar ser atro- pelado e esmagado pelo choque do futuro. S quem desenvolver altssimas velocidades conseguir distanciar-se dos limites (STAREPRAVO, s/d). De acordo com DIMITRIUS e MAZZARELLA (2000), na vida moderna a deteriorao tanto da relaoquanto dos valores humanos ntida. Cresce continuamente a solido nas grandes cidades, tornando-se motivo de sofrimento para muita gente. De outro lado, os grandes valores eternos da humanidade: a beleza, a verdade, o amor...., esto sendo eliminados, oprimidos pela tecnologia e frieza de uma certa cincia fundamentada num cartesianismo j quase obsoleto. Pense e Anote Quais so os grandes valores eternos da humanidade segundo DIMITRIUS e MAZZARELLA (2000) no texto acima? ________________________________________ ________________________________________ Segundo DIMITRIUS e MAZZARELLA (2000), estamos em contato com as pessoas do outro lado da cidade, do outro lado do pas, ou at mesmo do outro lado do mundo. Mas nosso contato normalmente no pessoal. Os mesmos avanos tecnolgicos que nos permitem um acesso to extraordinrio aos outros cobraram um preo fizeram com que as conversas cara a cara passassem a ser relativamente raras.

231

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Por que se reunir pessoalmente com um cliente se voc pode ligar para ele, enviar um e-mail, um fax, deixar recado na secretria eletrnica...? Qual a diferena desde que a mensagem seja transmitida? Tudo est baseado na palavra estril e gerada eletronicamente, sem o beneficio de ver a pessoa ou de falar com ela. As pessoas que vivem nas grandes cidades so ensinadas desde crianas a desconfiar dos estranhos, como fica ento o relacionamento pessoal? Voc sabia? Que com efeito de alguns trabalhos, mais particularmente do psiclogo Abraham Maslow, colocam em relevo a importncia dos valores superiores na vida humana, no trabalho, no lar, na amizade ou mesmo nas relaes do homem consigo mesmo. Assim sendo, o trabalho humano e a vida interior, quando realmente bem sucedidos, assumem um carter trans-pessoal. Acima dos papis sociais aprendidos, acima dos condicionamentos que moldaram o nosso comportamento, existe um encontro da essncia dos seres. Se olharmos todos os setores da vida moderna, verificaremos que o homem j no pode trabalhar sozinho. A diviso do trabalho e a especializao cada vez maior, o tornam dia a dia mais dependente de seu grupo, e conseqentemente dos indivduos que o compem. Certos empreendimentos fracassam, apesar de disporem de instalaes materiais ideais, da mais perfeita maquinaria, porque a equipe falhou, embora inicialmente, trabalhassem com entusiasmo, que foi ocasionado, medida que surgiam dificuldades de ordem pessoal, desentendimentos, falta de disciplina e cimes. mera iluso pensar que a vida em grupo consiste simplesmente, em juntar indivduos com a finalidade de atingir um objetivo comum. Exemplos: H alguns anos grande grupo industrial resolveu instalar uma fbrica. Mandou comprar maquinaria das mais modernas, instalando-a um prdio planejado pelos melhores arquitetos. Hoje, esta indstria est em fase de desagregao, os seus dirigentes perderam o controle da situao. O que aconteceu foi o esquecimento total, por parte dos dirigentes, de que a indstria dirigida, mantida e controlada por homens. Esqueceram que ao lado do fator maquinaria e instalao existe o fator humano (WEIL, 1982, p.21). Por muito tempo acreditou-se, que o maquinismo e a economia resolveriam o problema da produtividade. A experincia mostrou que isto no verdade. A multiplicao dos acidentes de trabalho, o aparecimento de doenas profissionais, os fracassos de indivduos inaptos, os problemas de relaes humanas (atritos, rivalidades, cimes, incapacidade de dirigir) levaram empreendimentos promissores a fracassos totais. Alm disso, por conseqncia da diviso do trabalho, o ser humano j no sente mais a mesma razo de trabalhar que antigamente era a satisfao de admirar obras criadas pelas prprias mos utilizando sua criatividade. O estmulo de outrora no pode ser mais o estmulo de hoje, diante da monotonia de seu trabalho sem objetivo aparente, o homem est se tornando cada vez mais, pea de uma engrenagem, autmato, escravo, tcnico. Voc sabia? Que de acordo com WEIL (1976), o estudo do fator humano nas organizaes pode ser dividido em trs partes principais. 1) Adaptao do homem ao trabalho possvel, hoje, com relativa facilidade, por meio de exames psicolgicos, classificar as pessoas em funo das suas aptides, gostos, interesses e personalidade. Colocando cada macaco no seu galho, como diz a gria, consegue-se tornar o ser humano mais feliz e a organizao mais produtiva. De outro lado, a promoo e oaperfeioamento do pessoal em exerccio constituem excelente estmulo para todos que queiram progredir na vida. 2) Adaptao do trabalho ao homem O ambiente fsico de trabalho, a maquinaria, as instalaes em geral, tm de ser adaptadas ao homem. Sabese hoje, por exemplo, que a produo aumenta com paredes pintadas de cor verde ou amarela. A cor cinza ou escura, ao contrrio, deprime e provoca diminuio do rendimento. A cor vermelha mais estimulante que a primeira, porm, provoca, ao longo do tempo, cansao e irritao. 3) Adaptao do homem ao homem O ambiente de trabalho deve ter confiana mtua e respeito humano. Sabe-se hoje que uma pessoa que faz

232

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias uma coisa ciente da importncia do seu trabalho e do seu respectivo valor, produz muito mais do que uma pessoa da qual se pede simplesmente obedincia. Voc sabia? Que Voc pode comprar o tempo de um homem; voc pode comprar a presena fsica de um homem em determinado lugar; voc pode igualmente comprar certa atividade muscular, pagando-a por hora, mas voc no pode comprar entusiasmo, iniciativa, lealdade, devoo de coraes, de espritos.... Essas virtudes voc deve conquist-las. (psiclogo americano desconhecido) A psicologia organizacional busca enfatizar e abordar este ser humano, este homem que por muitas vezes est esquecido e sufocado atrs da to falada tecnologia e que na verdade o principal fator para qualquer avano, lucratividade, expanso. Pensa-se que o trabalho e o ato de trabalhar precisam caminhar juntos, rumo ao objetivo de satisfazer tanto as necessidades da empresa quanto s necessidades do ser humano, tendo um significado e um sentido para ambos. O estudo do fator humano e a resoluo dos problemas atinentes a este, no podem mais ficar ausentes da organizao moderna, as funes estreitamente definidas devem ceder lugar a uma srie contnua de processos que aborde como as pessoas ingressam na organizao, como evoluem dentro dela, como seu desempenho pode ser maximizado e por fim como deixam a organizao (WEIL, 1982). dos? Em que Era estamos realmente inseriAs pessoas acabam por buscar no carreirismo as condies para o crescimento profissional, estressam-se e se esquecem de valorizar o ser humano. Muita gente nem cumprimenta o outro no trabalho para ser mais produtivo ou, ao dar um bom dia consegue apenas um bo de volta (LIEVORE, 2000, p. 33). Voc sabia? Que no mundo da velocidade, as coisas renovam-se costantemente e o novo ao apresentar-se j se encontra velho. Nada fica, tudo efmero, dura apenas o brilho de um dia. No nos reconhecemos, pois temos que nos renovar a cada instante. A clonagem e a possibilidade de construmos mquinas inteligentes prometem at mesmo uma redefinio do que significa ser humano. Na medida em que ser possvel desenhar geneticamente um indivduo ou modificar a sua capacidade mental por meio de implantes eletrnicos, onde ficar a linha divisria entre homem e mquina, entre o vivo e o robotizado (FIORE, 1969)? Ser que o ser humano moderno tem a sensao constante de sempre estar sendo ultrapassado e sempre perdendo algo? Ser que essa incompletude faz crescer a necessidade de renovar nossos conhecimentos, nossos valores, pontos de vista e nossos corpos? Embora programados para a eternidade, poderemos morrer, sim, no de infarto ou cncer, mas de pnico, tdio ou vazio existencial, sem herosmo algum, em meio ao espetculo cotidiano. No nos permitimos o cio, o tempo de parar e refletir e entender qual o ritmo prprio de cada um de ns. Estamos condicionados a produzir. O mundo se tornou complexo demais, veloz demais, tenso demais. difcil no se perder. Sabemos que talvez no possamos encontrar o que buscamos, nem restabelecer o lugar das coisas e a seqncia dos acontecimentos (FIORE, 1969, p.395). Glossrio Auto-expresso Ato de exprimir, gesto Estril Que no produz, incapaz de procriar, rido, intil Transpessoal Para alm dos limites do pessoal, tudo que est ao mesmo tempo entre, atravs, e alm do pessoal, do nosso ego de transformar e uniformi-

Estamos inseridos na era da modernizao, do avano, da conquista, do lucro, da informao, da mquina, da velocidade, onde as demandas tecnolgicas e econmicas pressionam a indstria, necessariamente, emergncia de novos instrumentos, novas tcnicas e novos sistemas. Elas exigem, tambm uma novanecessidade de estruturas racionalizadas e outras inovaes organizacionais. Tanto o controle mais estreito feito por tcnicas e sistemas mais sofisticados, como a expanso do tamanho das empresas tendem a conduzir a uma maior despersonalizao de nossas vidas (FIORE, 1969).

233

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias zar comportamentos Atomizao solidria Reuo de um corpo a partculas, a gotculas de reduzidas dimenses, disperso. Referncias AGOSTI, H. Massificao annima transformar um grupo de indivduos numa massa annima, influenciar os indivduos no sentido P. Condies Atuais do Humanismo. Rio de Janeiro, Paz e Terra S. A., 1970. DECCA, M. A. G. Indstria, Trabalho e Cotidiano. So Paulo, Atual Editora Ltda. 13 ed. 1991. DI LASCIO, C. H. R. A Psicologia no Trabalho. Revista Contato CRP 08, ano 23/ n 113, p.11, Curitiba, 2001. DIMITRIUS, J. E. & MAZZARELLA, M. Decifrar Pessoas. So Paulo, Alegro, 17 ed., 2000. FIORE, M. M .L. Q. O meio so as Massa-gens. Rio de Janeiro, Record, 1969. LIEVORE, J. A. Marketing Pessoal. Londrina, Grafmark. 3 ed , 2000. MC CULLOUGH, W. Ambiente do Trabalho. Rio de Janeiro, Frum Editora Ltda, 1973. MCLUHAN, M. Os meios de comunicao como extenses do homem. So Paulo, Cultrix, 2000. MESQUITA, E. A Tcnica, o homem e a vida social. So Paulo, Artes Grficas, 1978. ORTIZ, R. Mundializao e Cultura. So Paulo, Brasiliense 2 ed., 1996. STAREPRAVO, B. Segredos da Realizao. S/D WEIL, P. Relaes Humanas na Famlia e no Trabalho. Rio de Janeiro, Vozes, 30 ed., 1976. Saiba Mais Elton Mayo (1880 1949) Socilogo australiano que deu origem as teorias das rela es humanas. Pesquisou os fatores interligados desumanizao, desenvolveu um grande trabalho na fbrica de Wester Electric Company (empresa de telefonia com 10.000 empregados) Chicago bairro de Hawthorne (1927-1932), onde buscou estabelecer as relaes existentes entre a produtividade e melhorias nas condies de trabalho.Mayo concluiu que o trabalho uma atividade tipicamente grupal e quanto mais os seres humanos estiverem integrados, maior ser a motivao para produzir. Mayo vai alm, ao concluir que o comportamento do indivduo se apia no grupo e que o indivduo motivado essencialmente pela necessidade de estar em equipe, de ser reconhecido e de ser devidamente informado, ou seja, esta pesquisa concluiu a importncia e a influncia dos fatores psicolgicos sobre as aes humanas. Abrahan Harold Maslow (1908 1970) Para Abrahan Maslow, os mo tivos pelos quais agimos esto organizados em uma hierarquia e necessidades que vo desde os inferiores at os superiores. Essa hierarquia composta das seguintes necessidades: fisiolgicas (fome, sede, sono e re-pouso), de segurana (estabilidade, ordem), de amor (famlia, amizade e outras) de estima (auto-respeito, aprovao), de auto-realizao (desenvolvimento de capacidade). Livro - Maslow No Gerenciamento Autor: Maslow, Abraham Harold Editora: Qualitymark 1 Edio, 2000 Examina o impacto duradouro dos princpios revolucionrios de Maslow, este livroilustra como estes princpios sobreviveram prova do tempo e se tornaram parte integrante de prticas gerenciais da atualidade, como melhorias contnuas, Teoria X e empowerment. Oferecendo idias sobre como utilizar estas e outras ferramentas para lidar eficazmente com as situaes empresariais de nossos dias, desde o aumento da competitividade at a globalizao e as tecnologias emergentes, este livro cobre uma enorme gama de tpicos eternos, entre eles a Autorealizao, a Sinergia, a Poltica de gerenciamento esclarecido. Se voc se contentar com menos do que voc pode, ser infeliz pelo resto da vida. Maslow SEO 2: Como podemos utilizar boas prticas de relaes humanas para melhorar a qualidade de nosso relacionamento?

234

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias 5- Transmita ao grupo sua experincia e Desafios na prtica! colabore com sua inteligncia. O grupo precisa de voc. Estes desafios referem-se a aplicao das regras e 6- No seja prolixo diga muito com poucas normas das relaes humanas no seu dia-a-dia. Leia palavras. Quem sabe com clareza verbaliza com rapicom muita ateno as regras, normas, princpios e dez. procure colocar em prtica e voc ver o quanto mel7- A participao leva responsabilidade. horar a qualidade do seu relacionamento. Sinta-se responsvel pelo grupo. 8- Abandone fra]ses feitas e provrbios. Regra bsicas para um grupo de trabalho: 9- No crie barreiras psicolgicas contra idias, procure modificar o grupo e se deixe modificar Para que voc tenha sucesso no seu grupo de trab- pelo grupo. Ningum avana sozinho, mas pode fialho use as seguintes regras: car sozinho. 10- Reexamine constantemente suas idias e 1- Haja com mtodo. posies. 2- Busque constantemente a melhoria do At agora voc j conheceu as regras bsicas processo. de um grupo de trabalho, suas atitudes e compor3- Distribua o trabalho de acordo com ap- tamentos que voc deve ter como membro particitides e conhecimentos de cada um. pantes de um grupo. 4- Exera autonomia de trabalho. Agora possivelmente, voc vai se tornar es5- Gaste o mnimo de tempo com detalhes pecialista em comunicao de grupo conhecendo e irrelevantes. utilizando as seguintes normas: 6- Mostre alto grau de comunicabilidade e leve todos a participar. 1) D preferncia pela formao de crculo, pois 7- Permita ampla liberdade de expresso de um smbolo de equilbrio. pontos de vista e os respeita. 2) Diga sempre ns e nunca vocs ou eu. 8- Progrida com eficcia em direo ao obje- 3) No forme panelinhas. No se sente junto aos tivo. ntimos. Procure ficar junto de quem voc conhece 9- Trabalhe com fatos e supere subjetivis- menos. mos. 4) Mantenha-se atento. Espere, com tranqilidade, sua vez de falar. Dicas 5) No fale baixo com o companheiro ao lado. 6) No diga no concordo. Veja se compreendeu Para facilitar sua participao, num grupo de trab- bem o ponto de vista do outro antes de argumentar. alho, voc deve conhecer algumas normas bastante 7) Evite dizer eu acho. Quem trabalha com dados valiosas que so: diz com certeza e convico. Quando quiser dizer eu 1- Jamais d a impresso de que derrotou um acho, procure outra frmula, do tipo no posso prdos participantes do grupo. Voc no est no grupo ovar o que vou afirmar. para vencer, mas para cooperar. Todas as normas acima so de grande im2-No use expresses como obvio, voc portncia para o andamento de um grupo de trabno entendeu, etc. Lembre-se sempre: a obrigao alho. Se observadas e respeitadas, o grupo caminhar de ser como um grande time, marcar muitos golos e festeclaro sua. Diga no consegui ser claro. jar muitas vitrias. 3- Todos so responsveis pelo sucesso do E lembre-se: voc faz parte desse time. Agora voc grupo. No procure carregar o grupo nas costas ou vai melhorar a qualidade do seu relacionamento trabalhar usando vrias ferramentas de comunicao: isoladamente. Pense nos raios de uma roda ou nos cordonis de uma lona: a unio e o trabalho O Cumprimento conjunto fortalecem o grupo. 4- No busque um chefe para dirigir suas 1- Voc deve sempre cumprimentar as pesatividades. D importncia s regras de cooperao. soas. 235

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias 2- O cumprimento deve ser interpretado como um gesto espontneo que tem a finalidade de fortalecer os laos de amizade entre as pessoas. 3- No cumprimento voc deve evitar a pose. Os gestos simples, um sorriso, so suficientes para um cumprimento elegante e distinto. 4- Entre um homem e uma senhora, cabe ao homem a iniciativa da saudao. 5- Se o homem estiver sentado, deve levantar-se antes de cumprimentar uma senhora. 6- Entre pessoas do mesmo sexo, e quando no h grande diferena de idade ou posio, a iniciativa deve partir daquele que se julgar mais educado. 7- O homem cumprimenta uma senhora e espera que ela lhe estenda a mo, para, ento, apertla. As apresentaes 1 -Voc deve evitar a expresso como: Tenho a honra de apresentar..., com muita satisfao que apresento.... 2- Entre pessoas de posio social ou hierarquia diferente, apresenta-se o inferior ao superior. Entretanto, quando no se pretende fazer diferenas, a apresentao se faz simultaneamente. 3- Os homens devem ser apresentados s senhoras. Da mesma forma uma pessoa mais nova deve ser apresentada a uma mais velha. 4 Na apresentao entre duas pessoas, compete mais velha a iniciativa do Prazer em conheclo. 5 Nunca se deve apresentar uma pessoa a outra pessoa, quando se sabe que no deseja conhec-lo. 6 Nunca fazer apresentaes no interior de elevadores e escadas. 7 Deve se fazer um esforo no sentido de se guardar os nomes das pessoas que lhes so apresentadas. Pode-se at pedir s pessoas para repetirem o sobrenome, quando voc no ouvir bem nas apresentaes. O carto de visita 1- o meio mais prtico de voc se fazer conhecer, principalmente, quando voc quer ser introduzido no escritrio ou residncia de algum. 2- As pessoas recm-apresentadas trocam cartes de visitas entre si. 3- Usa-se o carto de visita para recomendar algum a outra pessoa. 4- Para felicitar pessoas por promoes, nomeaes e etc. 5- Para agradecer presentes ou pequenos favores recebidos. 6- Deve ser enviado para externar nosso pesar, por ocasio da morte de pessoa cara aos seus amigos. 7- O homem casado no deve oferecer o seu carto pessoal a uma senhora casada. 8- Dobrar uma das pontas o carto, significa apenas: VIM PESSOALMENTE. O aperto de mo 1- A mo deve ser estendida sem hesitao, o que demonstra um carter firme e leal, mas sem o intuito de demonstrar fora fsica. 2- No se deve estender a mo com moleza, pois sinal de desateno e falta de cortesia. 3- Estender a mo dura como um pedao de tbua, faz do aperto de mo um gesto unilateral sem nenhum significado, o aperto de mo , simbolicamente, um pacto de paz e amizade. 4- Fingir ignorar a mo que se estende , um gesto altamente indelicado. 5- Os mais velhos devem oferecer a mo aos mais novos. Da mesma forma um homem deve esperar que a dama lhe estenda a mo, para, ento, apert-la. 6- Um superior deve oferecer a mo ao inferior. Cortesia 1- Nunca se deve falar ao ouvido de algum sem pedir licena aos demais presentes. 2- Quem ri muito alto e por coisa sem importncia, ou tolo ou tem inteno de zombar de algum. 3- No se deve folhear livros, escrever, trocar sinais, rir ou consultar o relgio, enquanto uma pessoa fala. 4- Um objeto, cigarro, isqueiro, que deva ser passado a outra pessoa, deve ser feito por detrs e nunca estendendo o brao pela frente dos outros. 5- Quando te levantares da cadeira, em presena de outras pessoas no te espreguices com

236

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias demonstrao de cansao. 6- No se deve zombar dos defeitos fsicos ou morais dos outros. 7- No se deve usar apelidos pejorativos para chamar os outros. 8- Use sempre uma boa linguagem, mesmo quando zangado. 9- Numa escada, o homem deve ser sempre o primeiro a subir e o ltimo a descer, quando se tem uma senhora acompanhando. 10- No se deve fazer apresentaes nem travar conversao no meio de uma escada. 11- Na rua deve-se evitar as gargalhadas, voz alta, assobio, assim como apontar as pessoas. 12- Quem afvel e agradvel com todos revela no s boa educao como inteligncia. 13- Quem vive em companhias dos outros deve estar sempre atento para no ser impertinente e incomodativo. 14- No se deve dar conselhos a quem no os pede. 15- Procure controlar os bocejos, soluos e espirros diante dos outros. 16- Quando de p, evite descansar o corpo sobre uma das pernas, o que nos d uma aparncia grotesca. 17- preciso evitar as atitudes arrogantes ou excessivamente humildes. 18- No se deve vestir-se negligentemente, pois isso falta de ateno para com os outros. A correo no vestir mais importante que o luxo. 19- No abuse dos superlativos. 20- Uma pessoa ponderada no faz uso excessivo de palavras como: perfeito, horrvel, magnfico, formidvel. 21 -As pessoas educadas no fumam diante de superiores hierrquicos ou ambientes fechados. Resumo No estudo desta unidade de Relaes Humanas voc estudou sobre como a modernizao e tecnologia influenciam as relaes humanas e como voc pode usar as regras e normas para melhorar a qualidade do seu relacionamento e comunicao. Voc viu tambm que o trabalhador detinha antes o controle sobre o processo e as condies de trabalho, com a mecanizao da produo, no sistema de fbrica, esse controle escapou de suas mos. Na verdade, o trabalhador foi submetido e dominado por suas condies de trabalho. Que o fator humano est sendo deixado em segunda, terceira ou quarta opo; para algumas empresas poder-se-ia afirmar que visto sob uma perspectiva de engrenagem, em outras palavras, comparado como uma mquina. O trabalho deve se transformar em fonte de prazer e bem estar, no de pesadelo. Que na vida moderna a deteriorao tanto da relao quanto dos valores humanos ntida. Cresce continuamente a solido nas grandes cidades, tornando-se motivo de sofrimento para muita gente. De outro lado, os grandes valores eternos da humanidade: a beleza, a verdade, o amor, o respeito, a gentileza...., esto sendo eliminados, oprimidos pela tecnologia e frieza de uma certa cincia fundamentada num cartesianismo j quase obsoleto. O mundo se tornou complexo demais, veloz demais, tenso demais. difcil no se perder. Como a utilizao de ferramentas de comunicao e relacionamento pode melhorar a qualidade de sua comunicao e relacionamento e amenizar um pouco o sofriment

UNIDADE 2
SEO 1: Qual a importncia da tica nas nossas relaes? Desde a antiga Grcia a tica tema de bastante discusso e indispensvel para a compreenso do comportamento humano em sociedade. Voc sabia? Que nos tempos pr-histricos j havia uma necessidade de grupos humanos organizarem a vida e suas relaes, surgindo formas de agir e de se comportar de acordo com a natureza daquele povo; essas formas expressam a cultura, os valores, o conhecimento e suas crenas que eram ditas sob comunicao verbal: as grandes oratrias. No entanto, foi surgindo a necessidade de registrar os modelos de comportamento como os cdigos morais. Entre 1792 e 1750 a.C. surge o cdigo de Hammourabi, na Babilnia, que designava o rei como formulador de leis e preservador da boa justia. Os livros de Manu surgem dez sculos a.C., e apresentava os preceitos

237

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias da vida poltica, social e religiosa da filosofia budista (Caggiano, 2002). Esta moralidade primitiva surgia pragmaticamente como fruto da necessidade de organizao social, por fim impostos sobre a populao na forma de leis por parte de um soberano ou uma aristocracia, e como fruto de crendices e especulaes religiosas. No havia, portanto, nenhum esforo concreto no sentido de pensar abstrata e racionalmente o comportamento dos indivduos e as relaes sociopolticas (Gova, 2002, p.14) Acompanhando este processo, o conhecimento da tica, encontra-se o pensamento cristo como fonte basilar da conduta do homem na histria. A reflexo Crist tambm norteada pela cultura greco-romana e lhe atribudo os fundamentos divinos, a noo de pecado e a idias de amor sacrificial. Alm das trs virtudes trazidas no Novo Testamento, que so a f, a esperana e o amor. O contexto da religio associado ao caminho da tica; os seus fundamentos so semelhantes e originam da pessoa, da relao (amor) e do comportamento (mandamento, f). A tica crist consiste na prtica das virtudes. Para Os cdigos foram tornando-se realidade nos mais Hossne citado por Alves (2001, p. 30) tica o convariados povos da civilizao grega, como na China, junto de valores do prprio indivduo, que envolve Egito e Israel; e todos esses escritos estavam intrin- patrimnio gentico, processo educacional, valores sicamente unidos com as crenas e prticas culturais morais, sentimentos, construo de personalidade e e religiosas. que vem de dentro para fora (...). Serro (2001)* Por outro lado, deve-se tica contempornea a afirmou que a tica faz parte do exerccio intelecorigem do pensamento grego, com Scrates, Plato, tual, sendo particular do pensamento Aristteles e seus discpulos. O olhar sobre o ser humano. Esta denominao suscita sua aproximahumano nfase primordial neste momento da o com a Moral, que tambm preconizada pelo histria. Compreender o homem, suas inquietaes pensamento humano. Porm, d-se a tica uma exe seus sentimentos so fortes bandeiras de reflexo e tenso de ao que a particulariza de forma signifidilogo. a era da Filosofia Clssica. cativamente distinta no campo do comportamento humano. A tica nas diversas reas da personalidade Pense e anote humana. Para Cohen & Segre (1995, p. 13 e 22) o Deve-se tica contempornea a origem do pensa- sentido da tica reservado como fundamental o mento grego com: respeito humano.Assim tambm se configura numa ________________________________________ categoria de valor A pessoa no nasce tica, sua es________________________________________ truturao tica vai ocorrendo juntamente com o seu ________________________________________ desenvolvimento (....) A humanizao traz a tica no ________________________________________ seu bojo. A partir de que pressuposto possvel compreender Segundo Gouva (2002), o pai da tica deveria ser o processo tico? Os autores desenvolvem o tema Plato. Justifica dizendo que todas as religies so partindo do pressuposto que possvel compreender baseadas no platonismo, e d primazia a idias do o processo tico a partir da observao da institubem como fonte de todo o pensamento humano. io famliar. O indivduo no nasce com o conceito Alm de Plato, a base da reflexo tica ocidental de famlia constitudo, ele ir construir este conceito est na filosofia de Aristteles que contempla a vir- atravs das suas percepes e vivncia do contextude como a perfeio da condio humana. to scio-familiar ao qual est inserido. E assim o mesmo processo com os conceitos de Valor, Moral Quais as consideraes essenciais para a e tica. tica? * Daniel Serro, palestra sobre Fundamentos da Biotcnica, Seminrio de tica em Pesquisa Na filosofia de Aristteles, Gouva (2002, p.15) com Seres Humanos realizado na FOUSP nos apresenta as consideraes essenciais para a tica: dias 4 e 5 de dezembro de 2001. O comportamento eticamente adequado e feliz Liste os trs fundamentos da tica: fruto (....) do aperfeioamento intelectual do indi- 1 ______________________________________ vduo, e as principais virtudes advindas deste desen- ________________________________________ volvimento so justia, a prudncia, a coragem e a 2 _____________________________________ moderao. ________________________________________ 238

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias ________________________________________ 3 ______________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ So vrios os interlocutores da construo de uma nova tica. Em cada momento caracterizam-se Ainda para estes autores a tica se fundamenta em elementos de identidade de um povo, de uma socieprimeiro lugar, na percepo dos conflitos, ou seja, dade, de uma cultura; e por que no dizer, da digniter dade humana. Este parece ser o preceito fundamenconscincia deles; Segundo, na autonomia, a condio tal de tica. de posicionar-se entre a emoo e a razo; Em terceiro, a coerncia. Voc sabia? Conscincia, autonomia e coerncia so para os autores, pressupostos bsicos para realizao de julga- Que etimologicamente, a palavra tica origina-se mentos ticos. A diferena entre Moral e tica que, do grego thos e tem dois sentidos: o que significa enquanto para que a primeira funcione ela imposta MORADA, onde alguns autores relatam ser a tica e para a tica, deve ser percebida. Quais os pressup- a morada do ser; e o segundo sentido quer dizer ostos bsicos para realizao de julgamentos ticos? CARTER ou seja, modo de ser adquirido (Mar(....) ser tico poder percorrer o caminho entre a cos, 1999, p.76). emoo e a razo, posicionando-se, de modo O espao da tica na vida humana naturalmente autnomo, (....) na busca de uma posio integrada, localizado no campo dos valores. Encontra-se na compatvel com a prtica na vida (Cohen & Marco- Filosofia a matria mestra para a compreenso e eslino, 1995, tudo da tica, Moral e dos valores. Ser tico coisa p.51) de filsofo!. Esta afirmao, muitas vezes repetida, Complementando este raciocnio, Silva (1998) dizia pode ser uma meia verdade a partir do momento que a tica o domnio dos juzos de valor. Ferreira que se mostra a histria da tica na humanidade. (1993, p. 322) definiu juzo o ato de julgar, adquirir do ser humano a caracterstica inata de questionar opinio; assim tambm possvel entender tica os fatos, as razes e os sentimentos; e quem que como o domnio dos julgamentos individuais com no elabora questes acerca do mundo, da vida, da base nos valores aos quais cada um adquire e acred- sociedade? Alm do Filsofo, todas as pessoas; porita. Silva (1998, p. 87) acrescentou que esses juzos tanto, como diz Hossne(2001a, p.3), se todos ns de valor tambm se remetem generalidade, ou seja: somos filsofos. A tica de fato coisa de todos Devemos agir como se o critrio de nossa ao de- ns, filsofos. vesse estender-se universalmente. Qualquer ato que Ao longo do tempo a sociedade tem conduno seja susceptvel de universalizao se autocon- zido elaborao de respostas relativamente simples tradiz em termos morais. Quais os papis que se e, s vezes, unnimes. Porm, com a acelerao do vinculam ao homem para conviver em sociedade? progresso cientfico questes ticas tm levado toDa antiguidade modernidade vinculam- dos a se colocarem frente a novas reflexes, as quais se papis ao homem para conviver em sociedade; a no so mais unnimes, mas amplamente discutidas, liberdade, o suscitando deliberaes de conceitos e paradigmas respeito e fazer o bem fazem parte da natureza hu- relativamente diversificados e at angustiantes; no mana at hoje, na atualidade. No tempo moderno entanto, obrigam o indivduo a se posicionar frente surgem vrios pensadores que contribuem para a re- ao dilema tico e seus prprios cdigos de valores. flexo tica; dentre eles, destacam-se Kant e Hegel. A filosofia de Kant apresenta uma proposta tica Por que Gelbier afirmam que h necesinteiramente racional onde o que primordial e a sidade urgente da reviso de atitudes e conhecilivre escolha (Cohen & Segre, 1995); este ainda um mento? modelo hegemnico na atualidade. Gelbier et al. (2001b) afirmam que h necessidade urgente necessidade da reviso de atitudes, pois o Pense e anote conhecimento e as expectativas da sociedade em relao aos profissionais de modo geral so alteradas Quais os dois pensadores que contribuem para a re- de acordo flexo tica nos tempos modernos? com o tempo e contexto histrico. Todo ser humano 239

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias nasce no interior de um contexto scio-cultural que determinar como Ser Social a partir das opes que lhe so apresentadas e das escolhas que faz; e estas esto diretamente ligadas aos seus valores, Moral e tica em confronto aos encontrados na sociedade em que vive. Tal discusso aponta a necessidade de distinguir os conceitos pontuados na literatura sobre Valor, Moral, tica e Deontologia. SEO 2: Qual a importncia do valor em relao a tica? VALOR A palavra valor significa qualidade que faz estimvel algum ou algo, valia; importncia de determinada coisa. (Ferreira, 1993, p. 558). Para Cohen & Segre (1995) valor a subjetividade criada por uma cultura e sociedade. Entende-se que valor algo que preconiza o sujeito, no sentido de ser prprio do ser humano. Como arquivado o conhecimento na conscincia em formas de valores? Serro (2001)* comentou que todo o conhecimento arquivado na conscincia em forma de valores, ou seja, aquilo que se conhece est determinadamente envolvido com o valor que lhe atribudo por cada indivduo; da compreende-se as representaes dos valores, ou seja, aquilo que bom, mau, belo, feio e outras extenses valorativas que o homem vai arquivando como idia para si prprio. Falar do ser humano falar de relao. Todos os seres humanos so seres em relao, so responsveis uns pelos outros e a responsabilidade da sociabilidade humana respeitar o outro. Nesse sentido, encontra-se um valor. O valor do respeito ao ser humano. (....)Somente atravs de um real envolvimento humano ser possvel repensar os prprios valores e descobrir outros (Alves, 2001, p.128). O que distingue fortemente o universo humano do mundo natural? Para Silva (1998) o que distingue assim to fortemente o universo humano do mundo natural o valor. O percurso da histria do ser humano um processo de construo dos valores. Valor para Heller (1993, p. 8) significa (....) aquilo que produz diretamente a explicitao da essncia humana ou condio de tal explicitao. Enquanto para Weil (1993, p.47) Valor (...) uma varivel da mente que faz com que o ser humano decida ou escolha se comportar numa determinada direo e dentro de determinada importncia. * Daniel Serro, palestra sobre Fundamentos da Biotica, Seminrio de tica em Pesquisa com Seres Humanos realizado na FOUSP nos dias 4 e 5 de dezembro de 2001. Qual o direito primeiro e o valor primeiro da pessoa? O princpio da defesa da vida fsica sanciona o valor fundamental da vida e sua inviolabilidade, sendo a vida o direito primeiro e o valor primeiro da pessoa, sem a vida todos os outros valores no poderiam ser manifestados. (Alves & Ramos, p. 60).

SEO 3: Qual a importncia da moral na consolidao da tica? MORAL O significado da palavra Moral quer dizer: conjunto de conduta ou hbitos julgados vlidos, quer de modo absoluto, quer para grupo ou pessoa determinada. (Ferreira, 1993, p. 371). Segundo Vieira & Hossne (1998), a Moral vem dos costumes; os valores morais foram consagrados pela sociedade pelo uso e costume eleitos como valores que devem ser respeitados. A Moral ento, vem ao encontro do Homem, ou seja, um processo de externo para o interno. J Passos (1994, p. 107) enfatiza que desde quando os homens resolveram superar as relaes instintivas (do processo natural de humanizao) e passaram a conviver em sociedade que surge a real necessidade de orientao de conduta humana, tambm reconhecidas como normas morais. Essas condutas foram criadas pelos prprios homens para garantir a convivncia e a possibilidade de continuidade da vida humana. Assim, a moral, nesta tica norteadora dos padres de comportamento da sociedade em cada momento histrico. Arajo (1999)

240

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias considerou Moral como a cincia das leis ideais que dirige as aes humanas; ou seja, em sua concepo tambm a necessidade de viver em sociedade que a Moral se estabelece na prtica da vida. visvel a presena dos diferentes conceitos do que Moral nas diversas correntes de pensamento. O significado desta diversidade o elemento plural do conhecimento cientfico que vislumbra possibilidade de encontros e desencontros tericos filosficos. O ponto de partida parece ser o homem, como essncia de uma relao, a relao com o universo humano. Dentre os diferentes conceitos de Moral apresentados, qual o que voc mais se identifica? ________________________________________ ________________________________________ _______________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ___________________________________ A moral autoritria e ranzina faliu. hora de apostar na tica da responsabilidade e da discusso(....) sem excluir uma reflexo crtica e rigorosa (Josaphat, capa). A palavra tica significa estudo dos juzos de apreciao referente conduta humana, do ponto de vista do bem e do mal segundo Ferreira (1993, p.235). habitualmente utilizado para expressar os cdigos ticos profissionais, limita a significao da palavra rea das pr fisses. Para compreenso da base tica se faz necessrio o conhecimento da gama de setores em que ela est inserida, sendo que um deles pode ser a tica Profissional. Assim, considera-se favorvel o esclarecimento racional do que Deontologia no aparato das diversas reas do saber. O que sugere a palavra Deontologia? Deontologia significa DEVER, enquanto Logus quer dizer ESTUDO, ou seja a palavra Deontologia sugere o ESTUDO DOS DEVERES. De acordo com Segre (1995, p. 27) o exerccio profissional (....) ser uma questo de dever ser; e no de ser, de acordo com o que definimos, e defendemos, para a postura tica individual, internamente assumida e progressivamente amadurecida. Quando se fala em dever ser entende-se que a forma pela qual uma pessoa ou um grupo, no caso, profissionais, decidem genericamente sobre a melhor conduta tica que deve exercer enquanto profissional de determinada rea. Esta conduta associativa s regras e normas ticas de sua profisso caminho que deve ser seguido e respeitado para que no ocorra uma infrao tica. Para Durand (1995, p.15) (....) a pesquisa das exigncias ticas lig das ao exerccio de uma profisso (....) cdigos de deontologia. Por que toda profisso regulamentada possui seu cdigo de tica profissional? Todas as profisses regulamentadas possuem seus prprios cdigos de tica profissional onde esto contidas as condutas necessrias que o indivduo deve tornar em seu exerccio de trabalho. Essas condutas so regidas por elementos de orientao que norteiam o fazer do profissional e dizem respeito aos deveres e direitos. Os atos ticos precisam ser conscientes, o que implica que cada um deve fazer do ato de seguir as regras do grupo, um ato voluntrio. Dessa forma, nossas aes devem estar orientadas por uma postura de carter, de um bem viver, de acordo com o grupo em que vivemos. E, ao agir, temos que estar conscientes de nossas aes, tornando-nos responsveis por elas.

Voc sabia? Que a palavra tica derivada do Grego e a palavra Moral do latim, porm sinalizam que seus significados so semelhantes. Gelbier et al. (2001a) SEO 4: Qual a importncia da deontologia na tica profissional? DEONTOLOGIA Segundo Ferreira (1995, p. 201) a palavra Deontologia significa o estudo dos princpios, fundamentos e sistemas de moral; tratado dos deveres. O termo

241

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Dicas Podemos dizer que tico: Agir com conscincia, autonomia e coerncia; Assumir com dignidade os erros; Antes de agir, distinguir, dentre as vrias aes, aquela que seja mais oportuna. tica Profissional um conjunto de normas admitidas como ideais, para o exerccio de uma determinadaprofisso, visando sempre o funcionamento seguro e produtivo das instituies. Produzir, vender mais, alcanar funes superiores, tudo isso s faz sentido se o profissional tico, ou seja, se realizou tais aes dentro dos padres morais prescritos pelo grupo. Dicas Lembre-se dos princpios ticos da: Lealdade; Honestidade; Transparncia; Sigilo; Tratamento Tcnico e Respeito Mtuo. Princpios ticos gerais Cada pessoa responsvel pela dignidade de sua profisso - em qualquer profisso, preciso exerc-la com dignidade, cumprindo leis, respeitando deveres, procurando sempre promover o bem-estar da coletividade. Estar apto para o exerccio da profisso - Qualquer pessoa deve ter capacidade profissional coerente com o exerccio profissional a que se destina. Ser responsvel e leal - O profissional deve desempenhar suas tarefas com responsabilidade, sendo, assduo, a fim de no gerar dificuldades para os seus clientes, comprometendo os relacionamentos interpessoais que deveriam ter um clima de cooperao, colaborao e amabilidade. Respeitar a prpria profisso e os outros profissionais - vetado o desrespeito ou descrdito no seu prprio exerccio profissional. Ridicularizar ou menosprezar sua profisso significa se auto-atacar. Respeitar o pblico - preciso respeitar o outro, oferecendo servios de qualidade, sendo vetada a uma organizao usar de m-f e tirar clientes de outra organizao parceira. Preservar o sigilo profissional - Embora algumas profisses exijam mais sigilo do que outras, em todas devemos atentar para o dever de ser discreto e reservado, abstendo-se de revelar qualquer dado que possa identificar ou prejudicar o cliente nas suas relaes sociais e comerciais. Direitos Uma justa remunerao por seu trabalho - Isso significa que ningum possui o direito de explorar o outro em benefcio prprio.

Ser tratado com justia e igualdade - ToLembre-se: O seu comportamento repre- dos devem ter oportunidades de acesso igual aos senta o comportamento de um profissional e de uma outros. classe profissional; preciso zelar pela sua profisso e pela imagem de sua organizao. Possibilidade de se defender - Cada um deve ser responsvel por seus atos, e a todos deve No h profissionais superiores e inferi- ser dada a oportunidade de defesa, antes de qualquer ores - segundo o Cdigo tico, todas as profisses punio. so teis e servem ao bem-estar coletivo, no havendo, pois, nenhuma separao entre as funes. DeDefesa de sua sade - A todos os profisterminadas pessoas que, para se engrandecer, sub- sionais reservado o direito de preservao ou trataestimam os demais, distanciam-se do Cdigo tico. mento de sade. Deveres 242

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias jurdicas: nas compras, nas vendas, nos emprstimos, Resumo nas relaes com empregados, com a concorrncia, com o governo e com a comunidade, e em quaisquer Nesta seo voc estudou que a tica um tema bas- outras. tante discutido e indispensvel para a compreenso A prtica dos valores acima implica em agir do comportamento humano e social. Deve-se a poca sempre em boa-f, consistente na prtica de cada contempornea a origem do pensamento grego com ato sem dolo e sem incorrer em fraude, revelando Scrates, Plato, Aristteles e seus discpulos. Dentre a verdade a outra parte e agindo sob a convico os pensadores que surgiram no tempo moderno para de estar protegido pela lei, tomando tambm como uma reflexo tica destacam-se Kant e Hegel. O que verdadeiras e justas as declaraes e exigncias do distingue fortemente o universo humano do mundo outro contratante. A boa-f significa tambm sonatural o Valor. visvel a presena dos diferentes mente assumir obrigaes com a possibilidade e a conceitos do que Moral nas diversas correntes de inteno verdadeiras de cumpri-las no prazo acordapensamento. do. Portanto, agir em boa-f significa acima de tudo Para diversos autores a tica se fundamenta agir com tica. Ser tico nas relaes obrigacionais na conscincia, autonomia e na coerncia. A Deon- (contratuais) deixou de ser uma opo sob o novo tologia esta ligada diretamente ao dever profissional. Cdigo Civil. Passou a ser um dever cuja violao Os atos ticos precisam ser conscientes, o que impli- acarretar responsabilidades para a parte infratora. ca que cada um deve fazer do ato de seguir as regras Para se ter uma idia de como o novo cdigo valodo grupo, um ato voluntrio. rizou a matria, basta verificar que a expresso boaf foi nele citada 55 vezes, contra 30 vezes em que Saiba mais era citada pelo repositrio antigo, revogado. O principal dispositivo do novo Cdigo Para aprofundar as questes abordadas nesta uni- Civil a respeito do assunto o que estabelece que dade realize pesquisa nos: os contratantes sejam obrigados a observar a boaSITES f tanto na celebrao quanto no cumprimento dos www.eticaempresarial.com.br/teste contratos (artigo 422). E o cdigo acrescenta tamFaa o teste elaborado pelo advogado Joaquim Man- bm o dever da probidade, assim entendida a honeshes Moreira, autor do livro A tica Empresarial no tidade, ou seja, a prtica de no lesar a outrem e, em Brasil (Ed. Pioneira). conseqncia atribuir a cada um o que lhe devido. LIVRO Outros dispositivos importantes que valoriArruda, Ceclia Coutinho. Fundamentos da tica em- zam o aspecto tico e a boa-f no novo cdigo so: presarial e econmica. So Paulo: Atlas, 2001. (a) os contratos devem ser interpretados de acordo ARTIGO com a boa-f e os usos do lugar em que forem celebSer tico nas relaes contratuais deixou de rados (artigo 113). Esse dispositivo deve ser sempre ser uma opo sob o novo Cdigo Civil O novo aplicado em conjunto com o que determina que se Cdigo Civil tem sido elogiado pela incorporao de deve atentar mais para a vontade das partes do que preceitos ticos ao seu texto. Tais dispositivos so para a literalidade das palavras com que elas a exdirigidos aos praticantes de atos jurdicos, principal- pressam (artigo 112); (b) no caso de simulao de mente as partes dos contratos. Muitos contratos so negcio jurdico, ficam ressalvados os direitos dos celebrados por pessoas naturais. Outros so estab- terceiros de boa-f em face dos contraentes (artigo elecidos entre pessoas jurdicas, ou entre essas e as 167); (c) o titular de direito legtimo que ao exerc-lo pessoas naturais. excede os limites dos seus fins econmicos e sociais O novo Cdigo Civil dirige-se sempre s ou da boa-f comete ato ilcito (artigo 187); (d) o pessoas, inclusive quelas que agem na representao devedor que paga a algum julgando ser este ltimo de sociedade (geralmente organizada sob a forma de o credor, baseado em fundadas razes, libera-se da empresa), associao ou fundao. Sabemos que a obrigao, mesmo que fique provado que faltava ao tica empresarial, em sua essncia, a determinao recebedor a legitimidade (artigo 309). s pessoas que integram uma H muitos outros dispositivos que requerem organizao, de agir sempre em conformidade com a prtica da boa-f nas diversas relaes civis. Alguns os valores da honestidade, verdade e justia, em todas deles as atividades nas quais representem essas entidades j existiam nas relaes de consumo e j eram veda 243

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias das pelo Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC). Foram eles agora incorporados s demais relaes civis e comerciais mantidas pelas empresas, alcanando aquelas que no esto protegidas pelo Cdigo do Consumidor. Com tais provises, o novo cdigo certamente desestimula as aes antiticas, como, por exemplo: (a) a empresa compradora de bens ou contratante de servios que atrasa o pagamento do fornecedor porque o contrato no prev multa, ou quando prev o valor desta menor do que os juros pagos pelo mercado financeiro pelo investimento do montante durante o perodo de atraso; (b) a empresa fornecedora que entrega produto anunciado com caractersticas diferentes daquelas que de fato possui e com as quais se comprometeu perante a organizao adquirente; (c) o devedor que assume dvida que sabe no poder honrar, ou quando de antemo no pretender pagar. As penalidades pelo descumprimento dos deveres ticos so as previstas para a violao das obrigaes contratuais. Em qualquer caso, a empresa que agir com m-f, deixando de proceder de conformidade com os princpios ticos, como regra geral fica sujeita ao pagamento de perdas e danos, mais correo monetria e juros (artigos 389/395). As perdas e danos compreendero os valores que parte prejudicada tenha perdido mais aqueles que razoavelmente tenha deixado de ganhar (artigos 402/405). No caso de descumprimento de obrigaes de pagamento em dinheiro, se no houver no contrato previso de multa o juiz poder arbitrar juros a serem calculados por taxa que reflita a perda real do prejudicado, ou seja, aquelas praticadas pelo mercado financeiro. Voc sabia? Que a cidadania constituda por trs direitos: Civil Poltico Social O direito civil composto dos direitos necessrios liberdade individual - liberdade de ir e vir, liberdade de imprensa, pensamento e f, o direito propriedade e de concluir contratos vlidos e o direito justia. O direito poltico o direito de participar no exerccio do poder poltico, como um membro de um organismo investido da autoridade poltica ou como um eleitor dos membros de tal organismo. O direito social refere-se a tudo o que vai desde o direito a um mnimo de bem-estar econmico e segurana ao direito de participar, por completo, na herana social e levar a vida de um ser civilizado de acordo com os padres que prevalecem na sociedade. O que procura garantir ao indivduo a satisfao de suas necessidades? O exerccio desses direitos procura garantir ao indivduo a satisfao de suas necessidades, que so representadas sob trs aspectos: material, cultural e social. Ou, dito de outra forma, a integrao de uma pessoa na sociedade e na natureza mediada por trs esferas de existncia, que se complementam e se relacionam: a material, que permite ao indivduo a sua sobrevivncia fsica. So os bens materiais que nos possibilitam alimentao, moradia, vestimenta, etc. a cultural, que d ao indivduo seus valores, suas crenas, sua maneira de pensar, agir e interpretar o mundo; a social, referindo-se s relaes que se estabelecem entre as pessoas, que so tambm relaes de poder, seja de igualdade, opresso ou explorao. A cidadania aqui compreendida como o direito de compartilhar dessas trs esferas de existncia, ou seja, o compartilhar dos bens materiais; dos bens culturais, e dos bens sociais. Acima de tudo isso, cidado o sujeito que possui uma conscincia crtica a respeito da vida em sociedade. Assim sendo, devemos compreender e nos apropriar dessas trs esferas de existncia considerando que elas se do dentro de um contexto social. Cada grupo tem suas necessidades materiais, culturais, soci-

UNIDADE 3 SEO 1: Porque ser um cidado consciente e participativo? Nas unidades anteriores voc estudou sobre relaes humanas e tica. Nesta unidade voc vai estudar sobre Cidadania. Preparado?

244

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias ais e polticas que dependem de sua origem tnica, cultural, social, religiosa, da sociedade na qual est inserido. O conceito de cidadania surge dentro de cada grupo quando este reflete sobre suas aes cotidianas e busca compreender sua histria, procurando entender as relaes que se estabelecem dentro do grupo, entre o grupo e a comunidade e entre a comunidade e o mundo. So direitos sociais a educao, a sade, o trabalho, o lazer, a segurana, a previdncia social, a proteo maternidade e infncia, a assistncia aos desamparados, na forma da Constituio Brasileira no seu artigo 6. Pense e Anote Anote aqui seus direitos sociais, conforme Artigo 6 da Constituio Brasileira: ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________ Exercer a cidadania tambm estar preocupado com a preservao do ambiente, com os direitos das minorias e do menor carente e aceitar pressupostos como a liberdade de credos religiosos. De que conscincia o Brasil est necessitando? Mas preciso muito mais. O Planeta Terra quer a nossa ajuda. O Brasil necessita da conscincia ecolgica, e ns temos o dever de levantar esta Bandeira. A preocupao com os direitos humanos comea a se fortalecer com as revolues no Novo (Independncia dos Estados Unidos) e Velho Mundo (Revoluo Francesa) e a tomar impulso com o desenvolvimento industrial. A Declarao Universal dos Direitos Humanos, cujos princpios so originrios da Revoluo Francesa (1789), passa a ser adotada somente em 10 de Dezembro de 1948, pela Assemblia Geral da Organizao das Naes Unidas. Como o regime democrtico propicia o exerccio da cidadania? O regime democrtico propicia diversas formas de exercer a cidadania. Uma delas o direito que o povo tem de eleger seus representantes. Ele tambm seu a partir dos 16 anos de idade. Mas a democracia no se pratica apenas no perodo eleitoral. A participao deve ser constante. Na sua escola, na sua famlia e no seu trabalho existe algum lugar onde voc possa discutir assuntos como segurana pblica ou a questo da moradia, da educao ou do emprego? Crie um espao democrtico de debate, participe das atividades, incentive seus colegas, pea orientao a seus professores e pratique o saudvel hbito de discutir as questes que dizem respeito sociedade em geral. Cuidar do corpo uma tarefa importante. Os jovens, hoje, sabem disso, j que esto mais bem informados e cuidadosos. Mas preciso muito mais. Cuidar do corpo no s malhar horas em uma academia, caminhar, andar de bicicleta, passar cremes no corpo e no rosto, usar protetor solar. Tudo isso timo e tem que ser feito. Mas cuidar do corpo vai alm. Passa pela boa alimentao, rica em protenas e carboidratos e com pouca gordura, frituras e acar. Cuidar da sade sinal de inteligncia e mente aberta, sem drogas, para enfrentar a realidade e olhar para frente. Por a tambm passa a sexualidade, as descobertas, a afetividade. E, neste ponto, todo o cuidado pouco. As doenas sexualmente transmissveis esto a, e, junto com elas, a Aids. Desafios na prtica! Voc pode exercer uma cidadania responsvel, sendo solidrio com as principais causas sociais, tendo em dia sua documentao de cidado e orientando seus colegas e familiares para a importncia da mesma.: DOAR SANGUE Qualquer pessoa saudvel, com idade entre 18 e 60 anos e peso a partir de 50 quilos um doador em potencial. O candidato deve comparecer ao hemocentro bem alimentado e munido do docu-

245

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias mento de Identidade. Aps preencher cadastro, o possvel doador passa por uma triagem clnica para saber se o candidato apto ou no para doar sangue. Se aprovado, ele efetiva a doao de sangue e faz um lanche para repor as protenas. Doar sangue no di, no vicia e nem faz mal sade. A quantidade de sangue retirada pequena e reposta rapidamente pelo organismo. Com a doao, a pessoa faz exames para HIV, HTLV I e II, Sfilis, Doena de Chagas, Hepatites, alm da tipagem sangunea. O resultado enviado para a residncia do doador num prazo de at 30 dias. TTULO DE ELEITOR O ttulo eleitoral obrigatrio para quem tem mais de 18 anos, mas facultativo para maiores de 65 anos e para jovens de 16 e 17 anos. O eleitor deve solicit-lo Zona Eleitoral de seu bairro, apresentando os seguintes documentos: carteira de identidade ou carteira com RG, desde que emitida por rgos criados por lei federal, controladores do exerccio profissional; certido de quitao do Servio Militar; certido de nascimento ou casamento, extrada do Registro Civil; instrumento pblico do qual se afirma, por direito, ter o requerente a idade mnima de 16 anos, e do qual constem, tambm, os demais elementos necessrios sua qualificao; documento no qual se consta a nacionalidade brasileira do requerente Exrcito-MarinhoAeronutica A seleo de alistamento militar foi unificada pelo Ministrio da Defesa. Os candidatos so selecionados por uma comisso de seleo formada por militares das trs foras armadas. Documentos: comprovante de residncia, certido de nascimento e 2 fotos 3 x 4. CPF 1 Via Alm das pessoas fsicas residentes no pas, so obrigados a se inscrever no Cadastro de Pessoa Fsica (CPF) as no residentes no pas que recebem rendimentos de fonte situada no Brasil e possua, no pas, bens mveis, conta-corrente, outros bens e direitos, cujo valor total seja superior a cem mil reais. O pedido feito atravs do Formulrio Cadastral de Pessoa Fsica (FCPF), acompanhado dos seguintes documentos: 1- Residentes no pas: carteira de identidade e ttulo de eleitor. 2- No residentes no pas: passaporte ou documento que o substitua e cpia do documento de identidade. O FCPF est disponvel em qualquer Empresa de Correios e Telgrafos. 2 Via Tambm feito atravs do FCPF, disposio nas agncias dos Correios. No caso de pessoas no residentes no pas, o pedido de 2 Via s pode ser feito em uma das unidades da Secretaria da Receita Federal. O Carto CPF ser emitido eletronicamente pela SRF e enviado para o endereo da pessoa fsica cadastrada. Regularizao do CPF As pessoas inscritas no CPF que esto em situao cadastral pendente de regularizao ou canceladas em decorrncia da omisso na entrega, no(s) ltimo(s) exerccio(s) da Declarao de Isento, devem apresentar o pedido de Regularizao da Situao Cadastral. O Pedido de Regularizao deve ser entregue das seguintes formas: a) Residentes no pas: nas agncias prprias ou franqueadas dos Correios; nas agncias do Banco do Brasil ou da Caixa Econmica Federal. b) Residentes no exterior: atravs do Receitafone ( 0300-78-0300) para ligaes provenientes do exterior. A entrega do Pedido de Regularizao feita nas agncias dos Correios, Banco do Brasil ou da Caixa Econmica Federal. A tarifa aplicvel s chamadas internacionais cobrada nas ligaes efetuadas do exterior. CARTEIRA DE MOTORISTA 1 Habilitao O condutor dever procurar uma clnica mdica credenciada no DETRAN, levando os originais de sua carteira de identificao oficial com

246

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias foto (identidade, passaporte, carteira de trabalho ou certificado de reservista), CPF e comprovante de residncia (com CEP). Aps o pagamento das taxas da clnica, o condutor j pode fazer os exames mdico e psicotcnico Se aprovado na clnica, procure logo um Centro de Formao de Condutores (CFC-A)- Terico para realizar um total de 30 horas-aula assim distribudas: Proteo ao Meio Ambiente e Cidadania (4 horas) Noes de Primeiros Socorros (6 horas) Legislao de Trnsito (10 horas) Direo Defensiva (8 horas) Noes sobre Mecnica Bsica (2 horas). Ao concluir o curso, voc recebe o certificado terico. Junte ao certificado sua carteira de identidade, CPF (originais), o comprovante do exame mdico e psicotcnico e procure o posto do DETRAN. Para tirar a carteira na categoria AB (carro e moto) voc pagar a taxa e depois faa o exame de legislao. Sete (7) pontos o mnimo que voc dever alcanar para ser aprovado. Aps a aprovao, receba a Licena de Aprendizagem e sua foto ser digitalizada gratuitamente. No h necessidade da antiga 3 x 4. Com a licena voc j poder fazer 15 horasaula (carro) em um CFC tipo B/Prtico e mais 15 horas (moto), em caso de habilitao na categoria AB. Aps receber o certificado das aulas prticas (original), voc deve retornar sede do Detran para agendar o exame prtico. Se aprovado, sua primeira carteira de motorista (provisria) chegar pelos Correios em no mximo dez (10) dias. 2 Via da Carteira de Habilitao Procure o Detran-sede ou qualquer um dos postos do Detran no interior do Estado, levando os documentos originais da Carteira de identificao oficial com foto ( identidade, passaporte, carteira de trabalho ou certificado de reservista) e CPF. Nesse caso, necessrio o Boletim de Ocorrncia policial registrando o extravio ou o roubo do documento. Sua foto digitalizada gratuitamente. O usurio ter opo de receber a carteira de habilitao no prprio DETRAN ou em at 10 dias teis na suaresidncia, pelos Correios. CARTEIRA DE IDENTIDADE 1 VIA Documentos: Certido de Nascimento ou Casamento (original) e 2 (duas) fotos 3x4. Taxa: Isento. 2 VIA Documentos: Certido de Nascimento ou Casamento (original) e 2 (duas) fotos 3x4. Taxa (pagamento em agncia dos Correios). 3 VIA Documentos: Certido de Nascimento ou Casamento (original) e 2 (duas) fotos 3x4. Taxa (pagamento em agncia dos Correios) Lembre-se: est isento da taxa de segunda via o usurio que tiver tirado sua primeira via at maio de 1984. ATESTADO DE ANTECEDENTES CRIMINAIS O solicitante deve levar xerox da carteira de identidade e pagar uma taxa nos correios. O recebimento do documento acontece em 24 horas, das oito da manh ao meio dia. PASSAPORTE O passaporte um documento necessrio para viagens internacionais . Deve ser solicitado em qualquer unidade da Polcia Federal e onde no tem delegacias da Polcia Federal pode ser feito nos postos de atendimento da Empresa Brasileira de Correios e Telgrafos, onde se recebe informaes sobre o kit para remessas de documentos. importante saber que o passaporte s pode ser requerido e retirado pela prpria pessoa e se no for retirado em 90 dias, ser cancelado. Documentos necessrios: Carteira de identidade para os maiores de 18 anos, certido de nascimento para os menores de 18 e certido de casamento, junto com a carteira de identidade para as mulheres casadas; Ttulo de eleitor e comprovante de votao da ltima eleio; Certificado de reservista para os homens entre 18 e 45 anos; CPF 2 fotos 5x7 recentes coloridas e datadas Formulrio de requerimento de passaporte modelo 219 venda em papelarias, preenchido mquina ou letra de forma, preenchido com caneta esferogrfica azul Comprovante de pagamento da taxa, recolhida somente no Banco do Brasil, com a guia Gar/ FNAPOL.
3 MORREIRA, Assis; REBOUAS, Lcia; HFEZ, Andra. Investimento migra para servios, diz a UNCTAD. GazetaMercantil, 28/9/1999, p.A-6. 4 ( SANTOS, Chico. Saldo de investimentos cresce 172%. Folha de S. Paulo, 3/10/99, p. I-II.).

247

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias volvimento de atividades scio-econmicas para a melhoria das condies de vida da populao de SETRAPS baixa renda. :: Promover o contnuo aperfeioamento do Secretaria do Trabalho e promoo social seu quadro funcional. Desempenhar outras atividades afins, sempre com o Funes e Objetivos objetivo de buscar a melhoria da qualidade de vida da :: Coordenar as aes da poltica social do populao de baixa renda. municpio no que diz respeito promoo social, aos direitos da criana e do adolescente, ao apoio a DIREITOS HUMANOS pessoa idosa, ao trabalhador e ao desenvolvimento comunitrio. A preocupao com os direitos humanos comea a se :: Assessorar o Prefeito Municipal na elabo- fortalecer com as revolues no Novo (Independnrao das polticas de assistncia social. cia dos Estados Unidos) e Velho Mundo (Revoluo :: Articular-se com rgos pblicos a nvel Francesa) e a tomar impulso com o desenvolvimento federal, estadual e municipal visando a integrao industrial. dessas polticas no mbito do Municpio. A Declarao Universal dos Direitos Humanos :: Executar a poltica municipal de assistncia www.justica.sp.gov.br, cujos princpios so originrisocial abrangendo o planejamento, estudos e pro- os da Revoluo Francesa (1789), passa a ser adotada gramas. somente em 10 de Dezembro de 1948, pela Assem:: Elaborar seu plano anual de trabalho. blia Geral da Organizao das Naes Unidas. Em :: Elaborar sua proposta oramentria anual. So Paulo, o Governo do Estado lanou, em 1997, o :: Elaborar o plano municipal de assistncia Programa Estadual de Direitos Humanos (PEDH) social. www.justica.sp.gov.br, pioneiro no Pas no que diz :: Planejar e executar programas de atendi- respeito a uma orientao para as polticas pblicas. mento criana de 0 a 6 anos, em creches / pr- www.ambiente.sp.gov.br/ - agenda21/apresentao. escolas. htm :: Planejar e executar programas complementares que visem a integrao da criana e do adoles- CONSCINCIA ECOLGICA cente na famlia, escola e sociedade. :: Desenvolver programas especiais direcio- Em 1992, a Agenda 21 (mais conhecida como Rio nados ao idoso, mulher e deficiente. 92), aprovada por centenas de pases na Conferncia :: Realizar, em parceria com outras entidades, das Naes Unidas para o Meio Ambiente e Desenprogramas de qualificao e requalificao de mo- volvimento www.florestal.sp.gov.br, lanava a idia de-obra, de forma que capacite o trabalhador para o do Desenvolvimento Sustentvel, ou seja, de que o ingresso no mercado de trabalho. desenvolvimento material deveria se dar pensando :: Criar estratgias de ao preventiva para na sustentabilidade das atividades humanas, para alatender as populaes que vivem em reas de risco, canar a melhoria da qualidade de vida para as atuais assistindo-as em situaes emergenciais. e futuras geraes. Portanto, preservar o meio am:: Assistir segmentos da populao em situao de biente tambm uma forma de garantir o exerccio risco nutricional, com programas de combate fome. da cidadania. Qualquer ato do ser humano contra a :: Promover o desenvolvimento comunitrio natureza ter implicaes em relao ao desenvolviassistindo as associaes de bairro e outras formas mento e qualidade de vida das pessoas. So cada de organizao comprometidas com a melhoria das vez mais numerosas as entidades que lutam pela condies de vida da populao de baixa renda, preservao ecolgica. O poder pblico, as organizaorientando-as na gesto e organizao das comuni- es no-governamentais (ONGs) e as organizaes dades. internacionais, como a ONU :: Desenvolver programas habitacionais de www.onu.org, tambm discutem e promovem iniciabaixo custo para as populaes sem moradias, ou tivas em favor da conscientizao da sociedade sobre que habitem em condies precrias. essas questes. :: Executar convnios que visem o desen4 DUARTE e DIAS, 1986, p.36. 5 SROUR, 1998, p.294-5. 6 WOTAW, 1975, apud DUARTE e DIAS, 1986, p.55. 7 JARAMILLO, e NGEL, 1996, p.60.

8 TEXEIRA, 1984, p. 187. 9 BOWEN, 1957, apud OLIVEIRA, 1984, p.205.

248

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias SADE Cuidar do corpo uma tarefa importante. Os jovens, hoje, sabem disso, j que esto mais bem informados e cuidadosos. Mas preciso muito mais. Cuidar do corpo no s malhar horas em uma academia, caminhar, andar de bicicleta, passar cremes no corpo e no rosto, usar protetor solar. Tudo isso timo e tem que ser feito. Mas cuidar do corpo vai alm. Passa pela boa alimentao, rica em protenas e carboidratos e com pouca gordura, frituras e acar. Cuidar da sade sinal de inteligncia e mente aberta, sem drogas, para enfrentar a realidade e olhar para frente. Por a tambm passa a sexualidade, as descobertas, a afetividade. E, neste ponto, todo o cuidado pouco. As doenas sexualmente transmissveis esto a, e, junto com elas, a Aids. Camisinha j e com um corpo bem cuidado. ECOLOGIA Praias, matas, florestas. Viver no Brasil um privilgio. Morar em Florianpolis, uma grande sorte. O Estado tem um litoral encantador, o interior cheio de surpresas, com matas, cavernas, cachoeiras, reservas ecolgicas e muito mais. Mas preciso muito mais. O Planeta Terra quer a nossa ajuda. O Brasil necessita da conscincia ecolgica, e ns, temos o dever de levantar esta Bandeira. SEXUALIDADE Hoje em dia h muito mais informao sobre sexualidade do que h alguns anos. Nas escolas, o assunto, que antes era exclusividade de rodinhas de alunos, ganhou as salas de aula e virou disciplina regular em muitas delas. A mdia, incluindo os meios de comunicao eletrnicos, abre novos horizontes. www. saude.sp.gov.br Isso favorece para que tenhamos muito mais informaes. nosso direito e obrigao saber como nos precaver contra doenas sexualmente transmissveis, sobretudo contra a Aids, e ter uma relao com mais prazer e responsabilidade. DROGAS A questo da proliferao das drogas uma das mais candentes do momento. Est na boca de todos e tambm est sendo discutida em um nmero cada vez maior de lugares. Fique por dentro dos locais da rede onde esse assunto est sendo debatido com freqncia e tambm sobre as providncias que os rgos pblicos estaduais e municipais esto tomando para elevar a conscincia de jovens e adultos a respeito. Drogas e seus efeitos www.grea.org.br AIDS Sndrome da Imunodeficincia Adquirida, ou Aids, se tornou um captulo parte na rea da Sade. A cura para esse mal que vitima milhes de pessoas no mundo inteiro, incluindo o Brasil, que o segundo pas em nmeros absolutos de casos, infelizmente ainda no foi encontrada. Entretanto, muito se tem avanado, no apenas em termos de campanhas de preveno, mas tambm em relao ao desenvolvimento da medicina, dando novo alento aos portadores do vrus da Aids. A Secretaria do Estado da Sade tem informaes no s sobre a Aids, mas tambm sobre sexualidade, gravidez, corpo e muitos outros temas que todo jovem necessita saber. O mais legal que o site incentiva a reflexo em grupo sobre esses temas. www.saude.sp.gov.br ALIMENTAO O que comer - dicas dos alimentos mais nutritivos, dietas especiais e outras informaes. Bons hbitos de alimentao podem evitar vrias doenas. Comece desde cedo a se alimentar bem. Clique aqui www.saude.sp.gov.br para ver. SOMOS TODOS RESPONSVEIS Chegou a hora de nos perguntarmos o que estamos oferecendo aos meninos e meninas que vagam pelas ruas por Mil Villela. A morte do jornalista Tim Lopes, da Rede Globo, pelas mos de traficantes dos morros cariocas, em mais um dos aterrorizantes episdios de violncia de nosso cotidiano, j se transformou num marco para a sociedade brasileira. O pas clama pelo fim da brutalidade e por um controle efetivo por parte da polcia sobre o crime organizado e o crime de varejo, que pem cidados e governos em estado de tenso permanente. Mas o momento tambm de reflexo. A morte de Tim Lopes nos obriga a lanar luzes sobre o problema em suas razes mais profundas. A violncia que est tomando conta das cidades brasileiras multiplicada, em ltima anlise, pela misria e pela falta de horizonte a que est submetido os milhares de
10 1977, apud OLIVEIRA, 1984, p.205. 11 MELO NETO e FORTES, 1999, p. 104. 12 MELO NETO e FORTES, 1999, p. 104.

249

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias jovens das classes marginalizadas. Sem expectativa de um futuro melhor, um exrcito de adolescentes e garotos que mal saram da infncia acaba aceitando hoje o crime como a nica alternativa disponvel para suas vidas. As cenas a que assistimos estupefatos, recentemente, nas emissoras de televiso, com adolescentes ostentando armamentos pesados em plena luz do dia, vendendo drogas em feiras abertas ao pblico, sem constrangimento nenhum, vo continuar se a sociedade no atuar para efetivamente mudar o rumo das coisas. Chegou a hora de darmos um basta perturbadora realidade que nos cerca. Chegou a hora de dinamizar o que o Brasil tem de melhor, o seu capital humano. Chegou, enfim, a hora de nos perguntarmos que perspectivas estamos oferecendo aos meninos e meninas que vagam pelas ruas das grandes metrpoles, vivendo de biscates e de grandes e pequenos delitos. Que futuro estamos abrindo para os jovens que sonham com uma profisso, mas que no tm onde buscar orientao e trabalho? Que aes estamos desencadeando para resgatar o contingente de excludos que vivem sem presente e sem futuro em todo o pas? Transformar essa realidade e responder a essas indagaes tarefa para todos ns. Empresas, organizaes no-governamentais, trabalhadores, estudantes, donas-de-casa, todos, enfim, podemos fazer algo para construir um futuro melhor para o Brasil. Pequenos gestos, como doar algumas horas de nossa semana para o trabalho voluntrio numa escola pblica prxima nossa casa, ou dar apoio a um projeto que busque mudar a realidade de uma regio carente da cidade, so essenciais para regenerar o nosso tecido social. Mais do que nunca, a solidariedade deve pautar nossas condutas e nossas aes. O episdio do assassinato do reprter da Globo soa, neste momento, como um convite adicional mobilizao. A unio da sociedade civil, do governo e das empresas em torno da responsabilidade social um dos caminhos mais eficazes de que dispomos para pr fim s causas da violncia. Temos a obrigao moral de sonhar e dar continuidade luta que tirou a vida de Tim Lopes. Mil Villela, 55, empresria, presidente do Faa parte - Instituto Brasil Voluntrio, do Museu de Arte Moderna de So Paulo e do Instituto Ita Cultural. (Artigo publicado no jornal Folha de So Paulo no dia 24 de junho de 2002 na seo Tendncias e Debates).

SECO 2: Porque responsabilidade social? Esta seo proporciona o aluno conhecer as matizes do conceito de responsabilidade social corporativa e sua relao com a tica nos negcios, proporcionando uma base conceitual para sua aplicao e discusso nas organizaes. Segundo Patrcia (2003), o mundo empresarial v, na responsabilidade social, uma nova estratgia para aumentar seu lucro e potencializar seu desenvolvimento. Essa tendncia decorre da maior conscientizao do consumidor e conseqente procura por produtos e prticas que gerem melhoria para o meio ambiente ou comunidade, valorizando aspectos ticos ligados cidadania. Alm disso, essas profundas transformaes mostram-nos que o crescimento econmico ser possvel se estiver alicerado em bases slidas. Deve haver um desenvolvimento de estratgias empresariais competitivas por meio de solues socialmente corretas, ambientalmente sustentveis e economicamente viveis. Voc sabia? Que na ltima metade dos anos 1990, o nmero de aquisies de empresas brasileiras por empresas estrangeiras cresceu 196,25%. Segundo a Pricewaterhouse & Coopers, 772 empresas brasileiras, sem incluir incorporaes, acordos e associaes foram adquiridas pelo capital estrangeirosEsse processo de entrada do capital internacional atingiu quase todos os setores da economia. Segundo dados da consultoria KPMG, alimentos, bebidas e fumo lideraram o ranking de investimentos estrangeiros em nmero de aquisies nos ltimos anos, seguidos pela rea financeira, qumica e petroqumica e de telecomunicaes. Afinal, o que responsabilidade social? A expresso responsabilidade social suscita uma srie de interpretaes. Para alguns, representa a idia de responsabilidade ou obrigao legal; para outros, um dever fiducirio, que impe s empresas padres mais altos de comportamento que os do cidado mdio. H os que traduzem, de acordo com

250

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias o avano das discusses, como prtica social, papel social e funo social. Outros a vem associada ao comportamento eticamente responsvel ou a uma contribuio caridosa. H ainda os que acham que seu significado transmitido ser responsvel por ou socialmente consciente e os que a associam a um simples sinnimo de legitimidade ou a um antnimo de socialmente irresponsvel ou no responsvel4. Nota-se, contudo, uma crescente conscientizao no sentido de que as organizaes podem e devem assumir um papel mais amplo dentro da sociedade. A responsabilidade social leva, no mbito interno da empresa, constituio de uma cidadania organizacional e, no mbito externo, implementao de direitos sociais5. empresrios em adotar um comportamento tico e contribuir para o desenvolvimento econmico, melhorando, simultaneamente, a qualidade de vida de seus empregados e de suas famlias, da comunidade local e da sociedade como um todo. J para Carrol (1989:29), a responsabilidade social diz respeito s expectativas econmicas, legais, ticas e sociais que a sociedade espera que as empresas atendam, num determinado perodo de tempo. Percebe-se que as realidades econmica e social esto sempre juntas em qualquer conceituao sobre responsabilidade social, mesmo que a tnica do discurso no seja de cunho estritamente social. Isso significa que estas duas realidades, mais a realidade ambiental, nunca podem ser tratadas separadamente quando o assunto crescimento sustentvel. Qualquer fragmentao nesse sentido desequilibra at mesmo o conceito de Voc sabia? responsabilidade social empresarial. Alm disso, a responsabilidade social resultado dos Que segundo Patrcia (2003), responsabilidade social questionamentos e das crticas que as empresas recepode ser definida como o compromisso que uma or- beram, nas ltimas dcadas, no campo social, tico e ganizao deve ter com a sociedade, expresso por econmico por adotarem uma poltica baseada meio de atos e atitudes que afetam positivamente, de estritamente na economia de mercado8. Mesmo asmodo amplo, ou alguma comunidade, de modo es- sim, ainda alvo de polmicas por suas fortes conopecfico, agindo pr-ativamente e coerentemente no taes polticas e ideolgicas. que tange a seu papel especfico na sociedade e a sua prestao de contas para com ela. Para Votaw6: responsabilidade social significa algo, mas sempre a mesma coisa, para todos. Para alguns, Pense e Anote ela representa a idias de responsabilidade ou obrigao legal; para outros significa um comportamento responsvel no sentido tico; Muitos, simplesmente, Qual a melhor definio de responsabilidade social equiparam-na pelo sentido de socialmente consci- no seu entendimento? ente6. ________________________________________ Para Jaramillo e ngel: Responsabilidade social ________________________________________ pode ser o compromisso que a empresa tem com ________________________________________ o desenvolvimento, bem-estar e melhoramento da ____________ qualidade de vida dos empregados, suas famlias e ______________________________________ comunidade em geral7. ______________________________________ Para Villela (1998:2), O termo responsabilidade _____________________________________ social nada mais que o comprometimento do em- _____________________________________ presrio com adoo de um padro tico de com- ________________________ portamento, contribuindo para o desenvolvimento ________________________________________ econmico uma estratgia que no s melhora a ________________________________________ qualidade de vida de seus funcionrios, mas multi- ________ plica por meio de suas famlias, da comunidade e da sociedade. a empresa atuando como agente social no processo de desenvolvimento. Pare e pense Segundo Almeida (1999), responsabilidade social corporativa o comprometimento permanente dos Responsabilidade Social para quem? Segundo os autores clssicos da rea, como Howard Bowen9 , h cinco tipos de pblico beneficiados

251

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias com a responsabilidade social: 1 Funcionrios 2 Clientes 3 Fornecedores 4 Competidores 5 Outros com os quais a empresa mantenha transaes comerciais. Peter Blau e W. Richard Scott ressaltaram que, dentre todas essas categorias, a empresa deveria escolher apenas uma como a principal, que seria a razo para a existncia da organizao, enquanto as outras representariam apenas despesas 10. Para autores contemporneos 11, a responsabilidade social assume outras caractersticas, englobando o pblico interno e externo, alm do investimento na preservao ambiental, mas no necessariamente privil giando uma categoria em particular. Exemplos RESPONSABILIDADE SOCIAL NA PRTICA A Gessy Lever, em parceria com o governo do Estado do Paran, montou o Centro Rexona de Excelncia no Vlei, com um investimento da ordem de R$ 4 milhes por ano. Os dois lados ganham: o comercial e o social. De um lado, a empresa proporciona marca Rexona uma imagem inovadora, jovem e moderna, condizente com seu pblico-alvo; de outro, investe no social, proporcionando assistncia social e esportiva a milhares de crianas, e contribui para desenvolver talentos para o vlei 12. Independente do porte da empresa nota-se que a responsabilidade social considerada cada vez mais como uma das principais estratgias para alavancar seu crescimento. Nesse sentido, o Instituto Ethos afirma que empresas socialmente responsveis so: 1 Agentes de nova cultura empresarial e de mudana social; 2 Produtora de valor para todos colaboradores, acionistas e comunidade; 3 Diferenciadas e de maior potencial de sucesso e longevidade. A Usina Central Olho Dgua aboliu, h mais de trinta anos, o emprego de mo de obra infantil em sua fora de trabalho. Por essa conduta, ganhou o selo Abrinq de Empresa Amiga da Criana, junto com outras usinas de Pernambuco, como a Petribu um compromisso estratgico de negcio, extrapolando o carter amadorstico. A empresa, por natureza, antes de qualquer coisa, um ente social, um ente que nasce com uma necessidade social para servir sociedade; um ente que morre no momento em que no cumprir esse requisito. dependente e servial da sociedade, desde a origem at o fim, na qual nasce e qual serve. A colocao de Basagoiti mostra claramente o quanto a empresa parte importante da sociedade. Portanto, precisa dar respostas no somente de carter econmico, mas tambm de carter social, visando o seu pleno desenvolvimento. Nesse mbito, a empresa pode participar de dive sas formas. Muitas delas, principalmente as mais capitalizadas e de maior porte, criam as suas prprias fundaes ou institutos voltados para atividades de cunho social e ambiental. Outras preferem praticar o velho e conhecido assistencialismo, doando recursos financeiros ou materiais s entidades sociais. Referncias ALVES, EGR. Relacionamento cirurgio-dentista e paciente. Odont e Socied. 2000. CAGGIANO, MHS. Direitos humanos e aprendizado cooperativo. In: Liberal MMC.(Org.) tica e cidadania. So Paulo: Mackenzie, 2002. (p.95-113) COHEN, C, Marcolino JAM. Relao mdico-paciente: autonomia & paternalismo. In: Segre M, Cohen C. Biotica. So Paulo: Edusp, 1995. COHEN, C, Segre M. Definio de valores, moral, eticidade e tica. In: Segre M, Cohen C. Biotica. So Paulo: Edusp, 1995. (p. 13-22) DURAND, G. A biotcnica: natureza, princpios e objetivos. So Paulo: Paulus, 1995. FERREIRA, ABH. Novo dicionrio bsico da lngua portuguesa. Folha/Aurlio. So Paulo: Folha de So Paulo/Rio de Janeiro:Nova Fronteira, 1993. GELBIER, S, Wright D, Bishop, M. Ethis and Dentistry: the meaning of ethics. Dent Update. 2001(a). GOUVA RQ. tica e cidadania a busca humana por valores solidrios In: Liberal, M.M.C. (Org.) tica e cidadania. So Paulo: Mackenzie, 2002. (p.929) HELLER, A. Valor e histria o cotidiano e a histria. Rio de Janeiro: Paz e Terra, 1991. (p.1-15) HASSNE, WS. tica? Isso coisa de filsofo (edito

252

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias rial). Cd Et Pesq. CONEP, 2001(a) JOSAPHA, FC. Moral, amor e humor. Rio de Janeiro: Recor:Nova Era, 1977. ARAUJO, RZS. Verificao da utilizao de seres humanos frente aos fundamentos e preceitos da biotica. (Dissertao) Macei (AI) Escola de Cincias Mdicas de Alagoas da UFAL e UFF, 1999. SEGRE, M. Definio de biotica e sua relao com a tica, deontologia e diceologia. In: Segre M, Cohen C (Org.) Biotica. So Paulo: Edusp. 1995. (p.23-30) SILVA, FL. Da tica filosfica a tica em sade. IN: Costa SIF, Garrafa V, Oselka G (Org.) Iniciao a biotica. So Paulo: CFM, 1998. (81-93) VIEIRAS, S, Hossne WS. Pesquisa mdica: a tica e a metodologia. So Paulo: Pioneira, 1998. WEIL, P. A nova tica. Rio de Janeiro: Ed. Rosa dos Ventos, 1993. PASSOS, E. tica na pesquisa. 1994. (105-14) empresarial. Documentos FIDES 2. www.fides.org. br . FAGUNDES, Carlos Eduardo Uchoa (1999). tica empresarial. Pesquisa sobre tica empresarial. Documentos FIDES 2. www.fides.org.br. RUTTER, Marina (1999). tica nas empresas. Pesquisa sobre tica empresarial. Documentos FIDES

Ateno! Se voc tem acesso internet, LEMBRE-SE de acessar com freqncia o Ambiente Virtual de Aprendizagem, pois as possibilidades de interao com os tutores e seus colegas so maiores! Para aprofundar o contedo abordado nesta seo realize pesquisa: SITES BAGGIO, Rodrigo (2000). Consumidor quer mais que produto. www.ethos.org.br. ELIZONDO, Adam (1999). A empresa, realidade econmica e humana. www.fides.org.br. Instituto Ethos de Responsabilidade Social Empresarial. Indicadores ethos de responsabilidade social empresarial (2000). So Paulo. Junho, Verso 2000, www.ethos.org.br MILLOT, Michele (1999). Balano do balano social. www.fides.org.br. ARRUDA, Maria Ceclia Coutinho de (1999). O momento da tica e o papel da empresa. Documentos FIDES 2. www.fides.org.br. BASAGOITI, Jos Maria (1999). Balano social: para qualquer empresa bsica a considerao dos resultados sociais. www.fides.org.br. CAMPINO, Antonio Carlos Coelho (1999). Importncia dos valores ticos. Pesquisa sobre tica 2.

www.fides.org.br. LIVROS ALENCASTRO, Mario (1997). A importncia da tica na formao de recursos humanos. FOGUEL, Srgio (1997). Balano social: a essncia e a benemerncia. Folha de S. Paulo, Caderno Negcios, p. 2-2, So Paulo, 23/06/1997. MARTINELLI, Antnio Carlos (1997). Empresa cidad: uma viso inovadora para uma ao transformadora. In: IOSCHPE, E. B. (org.). Terceiro Setor desenvolvimento social sustentado. Rio de Janeiro: Paz e Terra. MATIAS, Antonio Jacinto (1999). A responsabilidade das empresas. Gazeta Mercantil, Seo Opinio, p. A-2, So Paulo, 30/09/1999. NASH, Laura. L (1993). tica nos negcios boas intenes parte. So Paulo: Makron Books. NETO, Francisco de Melo & FROES, Csar (1999). Responsabilidade social & Cidadania empresarial: a administrao do terceiro setor. Rio de Janeiro: Qualitymark. PERAZZO, Alberto Augusto (1999). Sua empresa tem um cdigo de tica? Boletim Bem Comum, FIDES/ADCEBRASIL, N. 49, Setembro, So Paulo. SARTORI, Lus Maria. Quando a empresa se torna comunitria. Aparecida: Santurio, 1990. VASSALO, Cludia (1999). Um caso exemplar. Exame, N. 1, Ed. 679, p. 68. So Paulo. ZADEK, Simon (2000). Responsabilidade social comea em casa. Revista Carta de Educao Comunitria, Ano V, N. 26, p. 8, So Paulo: Senac. Resumo Final No estudo da unidade de Relaes Humanas voc estudou sobre como a modernizao e tecnologias influenciam as relaes humanas e como voc pode usar as regras e normas para melhorar a qualidade do seu relacionamento e comunicao. Voc percebeu tambm que o trabalhador detinha antes o controle sobre o processo e as condies de trabalho, com a mecanizao da produo, no sistema de fbrica, esse controle escapou de suas mos. Na verdade, o trabalhador foi submetido e dominado por suas condies de trabalho. Que o fator humano est sendo deixado em segunda, terceira ou quarta opo; para algumas empresas

253

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias poder-se-ia afirmar que visto sob uma perspectiva de engrenagem, em outras palavras comparado como uma mquina. O trabalho deve se transformar em fonte de prazer e bem estar, no de pesadelo. Que na vida moderna a deteriorao tanto da relao quanto dos valores humanos ntida. Cresce continuamente a solido nas grandes cidades, tornando-se motivo de sofrimento para muita gente. De outro lado, os grandes valores eternos da a humanidade: a beleza, a verdade, o amor, o respeito, a gentileza...., esto sendo eliminados, oprimidos pela tecnologia e frieza de uma certa cincia fundamentada num cartesianismo j quase obsoleto. O mundo se tornou complexo demais, veloz demais, tenso demais. difcil no se perder. Como a utilizao de ferramentas de comunicao e relacionamento pode melhorar a qualidade de sua comunicao e relacionamento e amenizar um pouco o sofrimento. Na unidade 2, voc aprendeu que a tica um tema bastante discutido e indispensvel para a compreenso do comportamento humano e social. Devem-se a poca contempornea origem do pensamento grego com Scrates, Plato, Aristteles e seus discpulos. Dentre os pensadores que surgiram no tempo moderno para uma reflexo tica destacam-se Kant e Hegel. O que distingue fortemente o universo humano do mundo natural o Valor. visvel a presena dos diferentes conceitos do que Moral nas diversas correntes de pensamento. Para diversos autores a tica se fundamenta na conscincia, autonomia e na coerncia. A Deontologia esta ligada diretamente ao dever profissional. Os atos ticos precisam ser conscientes, o que implica que cada um deve fazer do ato de seguir as regras do grupo, um ato voluntrio. Na unidade 3, aprendeu que a cidadania expressa um conjunto de direitos que d a pessoa a possibilidade de participar ativamente da vida e do governo do seu povo. O exerccio dos direitos procura garantir ao indivduo a satisfao de suas necessidades materiais, culturais e sociais. Os direitos sociais esto escritos na Constituio Brasileira no seu artigo 6. Voc estudou ainda sobre a importncia do exerccio da responsabilidade social, que vem sendo visto como um indicador de competitividade empresarial. A assimilao do conceito e o engajamento em programas sociais, no se do igualmente nos diversos setores empresariais e regies do pas. Por outro lado, a sua participao no expressa a forma como a empresa interfere nos problemas da sociedade. Um dado animador que quase metades das empresas afirmam ter planos para criar ou expandir as aes no campo social, o que pode ser reflexo de um maior entendimento de que a responsabilidade social, como atuao contnua e comprometida dos negcios, comea a representar um compromisso estratgico de negcio, extrapolando o carter amadorstico. A empresa, por natureza, antes de mais nada, um ente social, um ente que nasce com uma necessidade social para servir sociedade; um ente que morre no momento em que no cumprir esse requisito. dependente e servial da sociedade, desde a origem at o fim, na qual nasce e qual serve. A empresa parte importante da sociedade. Portanto, precisa dar respostas no somente de carter econmico, mas tambm de carter social, visando o seu pleno desenvolvimento. Nesse mbito, a empresa pode participar de diversas formas. Muitas delas, principalmente as mais capitalizadas e de maior porte, criam as suas prprias fundaes ou institutos voltados para atividades de cunho social e ambiental. Outras preferem praticar o velho e conhecido assistencialismo, doando recursos financeiros ou materiais s entidades sociais. Nas outras disciplinas que voc estudar durante o curso com certeza ocorrer a relao dos contedos com a minha disciplina de Introduo ao Marketing, afinal, marketing uma das ferramentas tecnolgicas das organizaes. Tudo o que fizemos ou deixamos de fazer, gira em torno do marketing. Bons estudos e muito sucesso na sua formao profissional. Que em cada disciplina voc aprenda mais e mais para se tornar um profissional de sucesso. Boa Sorte! Glossrio Autoconceito Complexo de imagens mentais que as pessoas tm de si mesmas. Auto-estima estima de si mesmo, amor prprio. Crena Idia ou pensamento descritivo que faz com que uma pessoa acredite em algo. Dinmica de Grupo Tcnica de interao entre participantes de um grupo de trabalho, que pode levar a mudanas de atitude, conduta e relaes resultantes dessa interao.

254

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Eficcia - Capacidade de fazer o trabalho atribudo. Eficincia - Capacidade de fazer bem um trabalho. Feeling Percepo; viso prpria sobre certo assunto com base na experincia ou no conhecimento de certos fatos que podem influenciar sua evoluo. Empatia Em psicologia, a tendncia para sentir o que sentiria a outra pessoa, como se estivssemos vivendo asua situao e circunstncias. Hierarquia das Necessidades Modelo criado pelo psiclogo americano Abraham MASLOW, na tentativa de hierarquizar ou atribuir valores relativos aos vrios estmulos de ordem psicolgica ou social que levam as pessoasa se comportarem de determinadas maneiras. Hiptese Suposio a ser comprovada para explicar um fato, teoria ou processo. Melhoria contnua Compromisso de fazer as coisas constantemente melhores. Objeo Ato ou efeito de objetar, rplica, contestao. Objeo, obstculo. Percepo O ato, efeito ou faculdade de perceber. Status significa a posio num sistema social ou ainda a posio no que diz respeito distribuio de prestgio dentro do sistema social. Ttica Originalmente, a arte de manobrar tropas. Pode ser empregado de forma figurada para designar os meios que se coloca em prtica para atingir um objetivo ou sair-se bem de alguma coisa. e a So Jos. A Microsoft vem doando dinheiro e softwares para o projeto Comit pela Democracia da Informtica, que distribui equipamento e instruo em informtica a comunidades carentes no Brasil. (Veja, 19/07/2000) O barato sai caro! Segundo Patrcia (2003, P. 38), a Nike, marca lder do mercado de tnis em todo mundo, viu suas aes despencarem aps denncia de explorao de trabalho infantil por fornecedores asiticos. So notrios os abusos de determinadas empresas, que para aumentarem seus lucros no levam em considerao os interesses dos operrios e da comunidade, praticam ou aceitam contrabando, fraude no faturamento, manipulao de balanos e sonegao de impostos. Tais comportamentos antiticos no afetam apenas a empresa que os pratica: refletem-se em suas congneres e, de certo modo, contribuem para aumentar a desconfiana em relao ao sistema de livre-empresa, favorecendo ideologias contrrias a ele. ( DUARTE & DIAS, 1986, p.39) Voc sabia? Que de acordo com estudos realizados pelo Servio Nacional do Comrcio (Senac) de So Paulo as razes mais apontadas para a realizao de investimentos sociais estavam: Conscincia e cidadania empresarial 26,6% Viso e misso 26% Sentimento de que a empresa uma extenso da comunidade, sendo responsvel por sua qualidade de vida 23,5% Quase metade das empresas - 43% - realiza investimento sociais com parceiros os mais citados foram as instituies sociais 24% e as escolas 21,2%. PATRICIA (2003, p. 12) Resumo Nesta seo voc aprendeu que a cidadania expressa um conjunto de direitos que d a pessoa possibilidade de participar ativamente da vida e do governo do seu povo. O exerccio dos direitos procura garantir ao indivduo a satisfao de suas necessidades materiais, culturais e sociais. Os direitos sociais esto escritos

Referncias COUTINHO, M. Ceclia. Fundamentos de tica empresarial e econmica. So Paulo: Atlas, 2001. AGOSTI, H. P. Condies Atuais do Humanismo. Rio de Janeiro, Paz e Terra S. A., 1970. DECCA, M. A. G. Indstria, Trabalho e Cotidiano. So Paulo, Atual Editora Ltda. 13 ed. 1991. DI LASCIO, C. H. R. A Psicologia no Trabalho. Revista Contato CRP 08, ano 23/ n 113, p.11, Curitiba, 2001 DIMITRIUS, J. E. & MAZZARELLA, M. Decifrar Pessoas. So Paulo, Alegro, 17 ed., 2000. FIORE, M. M .L. Q. O meio so as Massa-gens. Rio de Janeiro, Record, 1969. LIEVORE, J. A. Marketing Pessoal. Londrina, Graf

255

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias na Constituio Brasileira no seu artigo 6. Voc estudou a importncia do exerccio da responsabilidade social, que vem sendo visto como um indicador de competitividade empresarial. A assimilao do conceito e o engajamento em programas sociais, no se do igualmente nos diversos setores empresariais e regies do pas. Por outro lado, a sua participao no expressa a forma como a empresa interfere nos problemas da sociedade. Um dado animador que quase metade das empresas afirmam ter planos para criar ou expandir as aes no campo social, o que pode ser reflexo de um maior entendimento de que a responsabilidade social, como atuao contnua e comprometida dos negcios, comea a representar mark. 3 ed , 2000 MC CULLOUGH, W. Ambiente do Trabalho. Rio de Janeiro, Frum Editora Ltda, 1973 MCLUHAN, M. Os meios de comunicao como extenses do homem. So Paulo, Cultrix, 2000. Ateno! Se voc tem acesso internet, LEMBRE-SE de acessar com freqncia o Ambiente Virtual de Aprendizagem, pois as possibilidades de interao com os tutores e seus colegas so maiores! MESQUITA, E. A Tcnica, o homem e a vida social. So Paulo, Artes Grficas, 1978. ORTIZ, R. Mundializao e Cultura. So Paulo, Brasiliense 2 ed., 1996. STAREPRAVO, B. Segredos da Realizao. S/D WEIL, P. Relaes Humanas na Famlia e no Trabalho. Rio de Janeiro, Vozes, 30 ed., 1976. Anexos Boas Prticas de Relaes Humanas Leia com ateno e faa a comparao com suas respostas:

256

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

EXERCCIOS Relaes Humanas e tica 1. Assinale a alternativa que completa a frase corretamente.

O socilogo australiano Elton Mayo que deu origem s teorias das relaes humanas, conclui que... a) ( ) fatores psicolgicos influenciam as aes humanas e que quanto mais os seres humanos estiverem integrados no mbito do trabalho, maior ser a capacidade de produzir. b) () fatores psicolgicos influenciam na capacidade de produo dos seres humanos, mas so importantes no ambiente de trabalho. c) () fatores psicolgicos no influenciam no trabalho dos seres humanos. d) () fatores psicolgicos influenciam na capacidade de administrar equipes de pessoas. 2. a) b) c) d) Assinale a alternativa que no contem uma regra bsica para um grupo de trabalho. () agir com mtodo () buscar a melhoria do processo () exercer o trabalho com autonomia () exercer o trabalho com base em detalhes irrelevantes.

3. Segundo o entendimento tico, o que significa valor? a) o dinheiro que se ganha durante a vida. b) uma varivel da mente que faz com que o ser humano descida ou escolha se comportar numa determinada direo e dentro de determinada importncia. c) a educao que se recebe na escola. d) uma varivel da mente que faz as pessoas escolherem s o que lhes interessa. 4. A palavra Deontologia significa: o estudo dos princpios, fundamentos e sistemas de moral, tratado dos deveres. O termo habitualmente utilizado para expressar: a) b) c) d) 5. a) b) c) d) 6. a) b) c) d) Os cdigos dos Conselhos Regionais Os cdigos ticos profissionais Os cdigos civis Os cdigos tributrios tica significa: o domnio dos juzos de valor. a educao que recebemos durante a vida. a educao que se d aos filhos. o cuidado que se tem com as palavras inconvenientes. Dois pensadores contribuem para a reflexo tica nos tempos modernos. Assinale a resposta correta: Kant Hegel Einstein Scrates Focaulp Marx Aristoteles Marx

257

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias


7. Um dos princpios fundamentais da existncia tica fazer o bem evitar o mal. Neste contexto, podemos dizer que o bem : a) Tudo aquilo que est em perfeita harmonia com a natureza em geral e especialmente com o ser humano b) Preocupar-se somente com seu bem-estar c) A maior preocupao da humanidade visando o seu patrimnio d) O senso espiritual, esttico e biolgico da sociedade como um todo 8. Sendo a tica profissional um conjunto de normas admitidas como ideais, para o exerccio de uma determinada profisso, podemos dizer que tico: a) Ter uma postura de carter bem viver b) Produzir, vender mais e alcanar funes superiores como meta nica c) Zelar pela sua pessoa e seus interesses em detrimento a profisso d) Agir com conscincia, autonomia, coerncia, assumindo com dignidade os erros distinguindo dentre vrias, a ao que seja mais oportuna 9. a) b) c) d) Qual a caracterstica predominante marcante das relaes humanas atuais? Coletivismo. Individualismo. Parcerias. Objetos comuns.

10. O significa da palavra moral : a) Conjunto de condutas ou hbitos julgados vlidos de modo absoluto, para um grupo ou para uma determinada pessoa. b) Conjunto de hbitos julgados vlidos pelos governantes. c) Conjunto de atitudes tomadas pelo ser humano. d) Hbitos julgados inteis para a sociedade.

258

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

259

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

260

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

NDICE ECONOMIA E MERCADO 1. 1.1. 1.2. 1.3. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. INTRODUO ECONOMIA ......................................................................................267 O fluxo econmico O inter-relacionamento da Economia O funcionamento do mercado O SISTEMA ECONMICO.............................................................................................271 A Lei da Oferta e da procura O sistema econmico A microeconomia A produo O MERCADO ....................................................................................................................277 Os tipos de mercado A contabilidade nacional e o governo A Inflao O poder pblico O desenvolvimento econmico

EXERCCIOS (QUESTES OBJETIVAS)...................................................................................289

261

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

262

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

INTRODUO
Esta disciplina foi desenvolvida visando aspectos bsicos da Economia. Voc deve estar acostumado a discutir problemas de economia brasileira em termos concretos ao nvel de macroeconomia, numa viso mais geral do que acontece conosco, consumidores e cidados. Este trabalho estando voltado ao estudo da micr economia, lhe dar condies para um entendimento mais especfico das causas dos fenmenos econmicos que afetam a sociedade brasileira. Muita gente pensa que na macroeconomia que se localiza a ao, os problemas realmente empolgantes. Muitos dos problemas polticos e sociais de hoje e de amanh no esto na rea da macroanlise e sim da microanlise. Como exemplo podemos citar: a soluo da pobreza, o menor abandonado, o auxlio s cidades, a distribuio de renda,os sindicatos e as empresas, o transporte urbano todos estes problemas so tratados pela microeconomia. Assim, voc certamente vai gostar deste aprendizado, pois envolve o cotidiano de nossas vidas.

263

264

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias oferta da economia, ou seja, todos os bens e servios que esto disposio dos consumidores. O fluxo monetrio ocorre quando, ao exercerem suas atividades, as unidades produtoras remuUNIDADE 1 neram os fatores de produo empregados, juros de capital tomado como emprstimo junto aos bancos, Introduo Economia aluguel pelas instalaes que ocupam, e distribuem lucros a seus proprietrios ou acionistas. So estas remuneraes que permitem aos donos dos fatores SEO 1 de produo comprarem os bens e servios de que necessitam. O Fluxo Econmico A oferta e a demanda so as funes primordiais do sistema econmico. Quando elas se encontram, estaA economia pode ser analisada como um fluxo de belecemse o que se chama de mercado, situao em trocas de bens e mercadorias e o correspondente em que as pessoas que querem comprar se encontram moeda. Esse modelo, apesar de sua simplificao, com aquelas que querem vender. importante notar ajuda muito a entender os problemas decorrentes que o termo mercado no significa obrigatoriada distribuio dos fatores de produo numa so- mente lugar fsico ou contguo. Sua acepo mais ciedade, bem como fornece uma viso do funcio- genrica, e significa realizao de todas as compras e namento de uma economia capitalista. Nesse mod- vendas de um bem ou conjunto de bens. elo as empresas ofertam mercadorias e as famlias ofertam seus servios. As empresas demandam esses Exemplo: O mercado imobilirio de uma ciservios e pagam como valores monetrios na forma dade constitudo de todas as empresas imobilirias de salrios, rendas e juros. As famlias recebem essas e seus vendedores, de todas as pessoas que querem rendas e demandam as mercadorias das empresas vender, das que querem comprar e dos imveis a que recebem esse fluxo monetrio na forma de re- serem transacionados. ceita. As empresas empregam os fatores de medida que acontecem as atividades de produo (terra, trabalho, capital) para a fabricao produo, dois fluxos ocorrem simultaneamente: de bens e prestao de servios que sero adquiri o fluxo real ou de bens e servios; dos pelas famlias (fluxo real). Com a remunerao o fluxo monetrio, tambm chamado fluxo nomi- paga pela venda dos fatores de produo (aluguis, nal ou renda; salrios, juros e lucros), as famlias podem comprar os bens e servios das empresas. Fatores de Produo: As empresas, por sua vez, com a venda dos bens e servios So os elementos necessrios e bsicos para que haja para as famlias, se capitalizam produo de bens: para adquirir novos fatores de produo e dar incio a Recursos naturais: so os recursos obtidos na na- mais um ciclo produtivo tureza e que vo ser transformados atravs da inds- (fluxo monetrio). O Governo tria como o ferro, madeira, petrleo e terras. tambm um importante agente econmico e transaciona com as famlias e as emTrabalho: a colaborao da energia humana, man- presas. Das famlias e empresas recebe os impostos ual ou intelectual, no processo de produo. indiretos, quando incidem sobre bens e servios e, diretos, quando incidem sobre a renda das pessoas Capital: tudo aquilo que fruto de poupana e que ou empresas. Com esses recursos, o Governo pode vai aumentar a produo. transferir renda populao ou s empresas. Nesse caso, ocorre uma tributao s avessas, so os im fluxo de bens e servios decorrente da postos negativos, mais conhecidos como subsdios produo e, conseqente, da compra desses bens e ou incentivos fiscais porque ao invs de cobrar, o servios por parte dos consumidores. Ele forma- Governo d recursos s empresas para que o custo do pelos bens e servios produzidos, constituindo a de produo de determinados bens ou servios seja 265

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias reduzido. Por fim, as famlias, as empresas e o Governo transacionam com agentes que esto fora do pas. Nesse caso, os agentes do pas domstico importam bens e servios do resto do mundo e exportam bens e servios para o resto do mundo. Com o processo de globalizao dos mercados, o agente econmico externo tende a aumentar expressivamente de importncia, exercendo um papel de destaque cada vez maior nas economias domsticas. SEO 2 O Inter-Relacionamento da Economia Diante dos problemas que a economia se defronta usa-se vrias outras cincias de apoio para que a tomada de decises seja a que obtenha o melhor resultado possvel. A seguir as principais relaes que a economia mantm: a) Economia e Poltica No mundo grego, a Economia, a Poltica e a moral eram uma nica cincia. No mundo romano ela subordinou-se inteiramente Poltica. Em uma economia estvel, a Poltica est inter-relacionada com a economia, e as crises polticas tendem a mostrar que a recproca sempre verdadeira, e, por conseqncia, originaro fatalmente, crises econmicas. Na fronteira do estudo da cincia econmica comeam a aparecer estudos sobre os ciclos polticos, queevidenciam a influncia da Poltica na economia. b) Economia e Sociologia A Sociologia se preocupa em analisar como as relaes sociais influenciam a economia e como por sua vez, a economia condiciona a sociedade. Um dos maiores pensadores da historia disse: A ordem econmica harmnica fator importante para que haja ordem social (Confcio). Na Idade Mdia as lutas entre classes eram conseqncias de interesses econmicos conflitantes. c) Economia e Psicologia Social A Psicologia Social estuda o comportamento do homem, portanto, liga-se Economia que estuda a luta empreendida pelo homem para satisfazer as suas necessidades (ilimitadas), utilizando recursos escassos. A Psicologia Industrial surgiu no incio do sculo XX como resultado da juno dessas cincias.Busca analisar o comportamento dos agentes econmicos vinculados indstria de transformao. d) Economia e Direito marcante o conflito permanente entre os agentes da ao econmica em face de seus interesses serem contraditrios. Apelou-se, portanto, para a Cincia Jurdica na soluo dos litgios constantes causados pelo que chamamos de Racionalismo Econmico. e) Racionalismo Econmico Comportamento das empresas de um lado, desejando a maximizao de seus lucros e o comportamento dos consumidores do outro, buscando obter a maior quantidade de bens com o mnimo de dispndio. Esse racionalismo encontra sua melhor soluo quando o mercado (local onde se encontram produtores e consumidores) est em harmonia perfeita e as informaes esto disposio de todos. f) Economia e a Histria Na compreenso do economista historiador, o estudo dos dados histricos, deveria ser aplicado Economia, assim criou-se a Economia Aplicada. A ligao entre histria e economia permite que muitas experincias do passado possam ser aproveitadas de maneira que os erros no se repitam e as experincias positivas sejam aproveitadas. g) Economia e Antropologia A Antropologia Cultural estuda as crenas e os costumes e a influncia desta cultura na estrutura social. Dessa forma evidencia-se a velocidade das mudanas nas estruturas produtivas que a sociedade est disposta a realizar.

SEO 3 A Diviso da Economia O Sistema Econmico a reunio dos diversos elementos participantes da produo de bens e servios

266

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias que satisfazem as necessidades da sociedade, orga- a macroeconomia preocupar-se-ia com o produto nizadas no s sob o ponto de vista econmico, mas floresta como um todo. tambm social, jurdico etc. A economia se divide em duas grandes reas de estudo: a Microeconomia e a Macroeconomia. SEO 4 1) MICROECONOMIA A microeconomia trata dos problemas do indivduo e da empresa dentro do Sistema Econmico. A microeconomia conhecida como o ramo da Cincia Econmica voltada ao estudo do comportamento das unidades de consumo representadas pelos indivduos e/ou pelas famlias, ao estudo das empresas, suas respectivas produes e custos e ao estudo da produo e preos dos diversos bens, servios e fatores produtivos. Preocupa-se em estudar o consumidor individual que se dirige ao mercado com uma determinada renda para adquirir bens e servios, e, tambm, a maneira como a empresa emprega os fatores de produo para obter o maior lucro possvel. 2) MACROECONOMIA Estuda o conjunto dos consumidores de uma sociedade, assim como o conjunto de empresas desta mesma sociedade. Seu interesse determinar os fatores que influenciam o nvel total de Renda e do Produto do Sistema Econmico. A macroeconomia se interessa pelo estudo dos agregados como a produo, o consumo, o emprego, o desemprego e a renda da populao como um todo. A macroeconomia surgiu com o objetivo de viabilizar anlises das variveis que afetam todos os agentes econmicos, onde o comportamento de todos influenciado pelas mudanas. Nesses indicadores, chamados variveis macroeconmicas, destacam-se a inflao, a taxa de juros, o nvel de renda, o nvel de consumo, a taxa de juros, etc. As Necessidades Humanas Necessidade, no sentido econmico, o sentido de privao de um bem externo que se tende a possuir. Podem ser individuais ou coletivas. Individuais: precisam ser satisfeitas para garantir a sobrevivncia dos indivduos. EXEMPLO: Alimentao, habitao, higiene etc. Coletivas: so decorrentes da vida do indivduo em sociedade. EXEMPLO: Educao, transporte coletivo, segurana etc. Devido a essas necessidades coletivas ou sociais exigirem um volume de recursos muito elevado, cabe ao Estado encarregar-se de satisfaz-las, atravs dos servios pblicos, que podem ser de duas espcies: Servios pblicos gerais: aqueles prestados para uso global pela populao. EXEMPLO: Servio policial e sade pblica. Servios pblicos especiais: os consumidos individualmente pelo cidado. EXEMPLO: Transporte ferrovirio. Qual a teoria das Necessidades Huma-

PONTO CHAVE: A microeconomia apresenta uma viso microscpica dos fenmenos econmicos, e a macroeconomia, uma viso telescpica, isto , esta ltima possui uma amplitude muito maior, apreciando o funcionamento da economia no seu global. Se fosse considerada uma floresta, a microeconomia estudaria as espcies vegetais que compem individualmente, ou seja, estudaria a composio dos itens da floresta; enquanto

nas?

Segundo o pensador Maslow, as necessidades so deficincias fisiolgicas ou psicolgicas que uma pessoa sente ou se v compelida a satisfazer, e podemos classific-las assim:

267

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Fisiolgicas: so as necessidades bsicas da vida como gua, comida, abrigo, ar, vesturio, descanso, etc. a manuteno fisiolgica; Segurana: as pessoas desejam estar, na medida do possvel, seguras de que no futuro no lhes faltaro meios de satisfazer suas necessidades bsicas. a proteo e a estabilidade; Sociais: consistem no desejo, que todos sentem, de participar de vrios grupos e de serem aceitos por eles. Alguns desses grupos so o familiar, o escolar, companheiros de trabalho, de lazer; Estima: o indivduo deseja ser mais do que um membro do seu grupo. Todo indivduo necessita de estima, afeto, amor, valorizao e reconhecimento; Auto-realizao: est ligada ao sentimento do ser humano de desenvolver e usar sua capacidade, suas aptides e habilidades, bem como de realizar seus planos. o sentimento de vitria, desenvolvimento e sucesso.
Necessidade de auto-realizao

portncia. De que adianta o indivduo andar vestido de acordo com a ltima moda, se tem dificuldade em se alimentar? Tambm no tem a mesma importncia a necessidade de pagar a educao dos filhos e o desejo de comprar um carro. O dinheiro que um indivduo dispe serve para muita coisa quando abundante. Como, em geral, o dinheiro escasso, preciso utiliz-lo muito bem, para que seja suficiente para o mais importante, ao mesmo tempo em que se procura melhorar a situao. Um pas tambm tem muitas necessidades: estradas, represas, hospitais, escolas, fbricas, etc. Diante da elevada quantidade de necessidades, o governo, geralmente, sente a falta de recursos disponveis.

Necessidade de estima Necessidades sociais

RESUMO

A cincia econmica pode ser entendida como o estudo da distribuio eficiente dos recursos escassos. O fluxo de bens e servios decorrente da produo Necessidades de segurana e, conseqente, da compra desses bens e servios por parte dos consumidores. Ele formado pelos bens e servios produzidos, constituindo a oferta da ecoNecessidades fisiolgica. nomia, ou seja, todos os bens e servios que esto Pensando e observando a vida das pessoas, disposio dos consumidores. A oferta e a demanda percebemos facilmente que as necessidades humanas so as funes primordiais do sistema econmico. so ilimitadas quanto ao nmero. Logo que algum As empresas, com a venda dos bens e servios para consegue dinheiro para saciar sua fome e para vestir- as famlias, se capitalizam para adquirir novos fatores se, j pensa em adquirir sua casa prpria. Quando j de produo e dar incio a mais um ciclo produtivo tem casa, quer decor-la da melhor maneira possvel. (fluxo monetrio). Depois, surge a necessidade de convidar os amigos O governo recebe das famlias e empresas para conhecer a casa e ouvir os ltimos CDs adquiri- os impostos indiretos, quando incidem sobre bens e dos. medida que vamos satisfazendo as necessi- servios e, diretos, quando incidem sobre a renda das dades, outras vo surgindo: carros, viagens, cursos, pessoas ou empresas. No mundo grego, a Econoroupas da moda, emprego melhor, e assim por di- mia, a Poltica e a moral eram uma nica cincia. Na ante. fronteira do estudo da cincia econmica comeam a aparecer estudos sobre os ciclos polticos, que eviComo atender as necessidades ilimitadas denciam a influncia da Poltica na economia. A Sose os recursos so limitados? ciologia se preocupa em analisar como as relaes sociais influenciam a economia e como por sua vez, A cincia econmica procura resolver este problema a economia condiciona a sociedade. atribuindo um grau de importncia a cada necessi- A Psicologia Social estuda o comportamento do dade e sugerindo a canalizao dos recursos para a homem, portanto, liga-se Economia que estuda a satisfao das necessidades mais urgentes. Um in- luta empreendida pelo homem para satisfazer as suas divduo deve satisfazer suas necessidades. Porm, o necessidades (ilimitadas), utilizando recursos escasalimento cotidiano e o lazer no tm a mesma im- sos. A microeconomia conhecida como o ramo da 268

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Cincia Econmica voltada ao estudo do comportamento das unidades de consumo representadas pelos indivduos e/ou pelas famlias, ao estudo das empresas, suas respectivas produes e custos e ao estudo da produo e preos dos diversos bens, servios e fatores produtivos. A macroeconomia estuda o conjunto dos consumidores de uma sociedade, assim como o conjunto de empresas desta mesma sociedade. Seu interesse determinar os fatores que influenciam o nvel total de Renda e do Produto do Sistema Econmico. UNIDADE 2 O Sistema Econmico Os mercados funcionam ao agrupar muitos vendedores interessados e ao facilitar que os compradores potenciais os encontrem. Uma economia que depende primariamente das interaes entre compradores e SEO 1 O Funcionamento do Mercado O que significa a Riqueza? a. Possuam as qualidades fsicas necessrias (utilidade de forma). b. Estejam no lugar onde so necessrios (utilidade de lugar). c. Estejam disponveis enquanto for preciso (utilidade de tempo). d. Estejam na posse da pessoa que necessita (utilidade de posse). Utilidade, portanto, um conceito mais subjetivo do que objetivo. O grau de utilidade de um bem depende danecessidade de cada indivduo. Um bem pode ser til para algum e no o ser para outra pessoa. Qual a importncia da noo de Valor? A noo de valor de grande importncia na economia. A utilidade o elemento fundamental do valor. Existem varias formas de entender o conceito de valor: O Valor de uso de um bem capacidade que ele tem de satisfazer as necessidades de cada um. muito comum confundir-se o conceito de valor de uso com o conceito de utilidade. O Valor de troca a capacidade do bem de poder ser trocado por outro. O valor pode ser medido como sendo o produto entre preo e quantidade. A Lei da Oferta e da Procura: a lei que estabelece a relao entre a demanda de um produto, ou a procura de um produto, e a quantidade que pode ser oferecida, ou que o produtor deseja oferecer. Em perodos que temos grande oferta de um determinado produto, o seu preo cai. No entanto se h uma grande demanda por um determinado bem, os preos tendem a subir. De tal modo que esse preo s voltar aos padres com a chegada de uma concorrncia. A lei da oferta e da procura ou da demanda descreve o comportamento preponderante dos consumidores na aquisio de bens e servios em determinados perodos, quantidades e preos. Ao usar um raciocnio rpido, podemos chegar concluso de que quanto menor o preo de um determinado servio, maior a quantidade procurada e vendida. Sendo o inverso tambm aplicvel: quanto maior o preo, menor a quantidade procurada. Mas ao contrrio do que pode parecer a princpio, esse comportamento no sempre influenciado apenas pelos

A palavra riqueza lembra uma grande quantidade de bens econmicos ou dinheiro. Adam Smith (1723-1790), economista ingls, escreveu que: riqueza o conjunto de bens de que o homem efetivamente e realmente pode dispor para fins econmicos. Em Economia, qualquer bem til, acessvel e limitado recebe o nome de riqueza. Qual o conceito de Utilidade de um bem? Utilidade a qualidade que possuem os bens econmicos de satisfazer as necessidades humanas. O bem, porm, s til quando desejado pelo homem. Utilidade econmica a qualidade que tm os bens de corresponderem, s necessidades dos indivduos, de forma que:

269

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias preos. O valor de um produto pode ser um estmulo positivo ou negativo para que os consumidores adquiram os servios que necessitam, mas no o nico. Existem outros elementos a serem considerados nesta equao, entre eles: - Os desejos e necessidades das pessoas; - O poder de compra; - A disponibilidade dos servios; - A capacidade das empresas de produzirem determinadas mercadorias com o nvel tecnolgico desejado. Da mesma forma que a oferta exerce uma influncia sobre a procura dos consumidores, a freqncia com que as pessoas buscam determinados produtos tambm pode aumentar e diminuir os preos dos bens e servios. Qual o conceito de Preo? O preo o valor dos bens e servios expresso em moeda. Existem diversos tipos de preo e que refletem a capacidade ou no de um determinado agente fixar o preo segundo seus interesses. A Flutuao de preos aquela produzida pela Lei da Oferta e da Procura. O preo pode ser determinado de vrias formas: Convencional: determinado pela vontade dos contratantes. De concorrncia: Quando ficam fixados pelas alternativas da Oferta e da Procura. Legal: estabelecido por lei. Natural: produo, incluindo o lucro natural. Pode ser considerado corrente ou vulgar. O que so os Fatores de Produo? Fator de produo a agregao das unidades bsicas trabalho, recursos naturais, capitais e tecnologias utiliza das para a confeco de um bem econmico: Trabalho: medida do esforo humano na produo. Recursos Naturais: tudo que economicamente pode ser aproveitado da natureza. Capital: reunio de bens (equipamentos, ferramentas e mquinas) de um sistema. Alguns economistas consideram tambm a Tecnologia e a Capacidade Empresarial como fatores de produo, pois so elas que decidem qual a melhor combinao para utilizao destes fatores. PONTO CHAVE: Capacidade empresarial um dos fatores de produo mais difcil de mensurao, mas que de fcil compreenso quando se verifica a importncia dos empresrios na conduo das empresas. SAIBA MAIS A Origem da Teoria Econmica Para melhor compreender as implicaes histricas sobre a economia e como esses fatos determinaram as concluses dos analistas e estudiosos, necessrio voc relembrar alguns fatos da histria recente: Aps a 1 Guerra Mundial, vrios pases europeus recomearam suas atividades industriais, ocasionando para os Estados Unidos um excedente de produo. Caracteriza-se como excedente, o produto da economia de um pas que no consegue ser absorvido inteiramente. Uma soluo imediata seria a reduo brusca dos nveis de atividade produtiva, acarretando crise econmica e social em curto prazo, reduzindo a lucratividade das empresas e conseqentemente gerando desemprego. Nesta poca, os Estados Unidos passaram a emprestar capitais excedentes a pases carentes, para que pudessem comprar seus produtos. Ocorre que estes pases comearam a adquirir mquinas e acessrios com vistas ao re- equipamento de seu parque industrial. Com relao produo agrcola americana, esta ficou estocada, criando grandes dvidas dos fazendeiros juntos aos agentes financeiros. Na segunda metade de 1929, houve uma queda sensvel nas exportaes americanas, acentuadas pela volta da Inglaterra e da Frana ao mercado internacional. Como conseqncia destes fatos, fazendas passaram a ser propriedade dos bancos, a reduo da produo industrial aumentou o nvel de desemprego, generalizando-se sria crise econmico-social. O reflexo na Bolsa de Valores foi imediato: quintafeira, dia 24 de outubro de 1929, foram colocados venda 13 milhes de aes. No dia 29 de outubro, deu-se o famoso Crack de Wall Street. Aps anlise desta cronologia de fatos, chegamos a concluso anunciada, na poca da queda da Bolsa de Nova York, com muita preciso pelo economista, psiclogo e matemtico John Maynard Keynes: o pleno emprego no necessariamente o nvel de equilbrio da economia. Em outras palavras, no h foras automticas existentes para salvar a economia da depresso e restaurar o pleno emprego, como se

270

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias acreditava na teoria clssica, pensamento dominante at ento. Dessa forma, para complementar sua teoria Keynes prope a diviso da economia em macro e microeconomia. Com a diviso da economia em duas partes, o processo produtivo numa viso macroeconmica, passou a ser analisado atravs de trs setores: - Primrio: responsvel pela extrao, ligado terra ou natureza (matrias-primas). - Secundrio: responsvel pela transformao (indstrias). - Tercirio: responsvel pela distribuio de bens e servios (comrcio em geral). Cada um desses setores isoladamente forma uma agregao de fatores da produo, da originando o aparelho produtivo. Qual a diferena entre um Valor Agregado e um Valor Bruto da Produo? Valor agregado o valor adicionado economia, em cada estgio da produo, ou seja, a remunerao paga pelo uso dos fatores de produo que dever equivaler renda da economia. O Valor bruto da produo a soma do valor agregado das diferentes fases do processo produtivo. mia? Qual o conceito de Populao, na Econoeconomicamente ativa que no tem lugar no mercado de trabalho. Populao ocupada: a parcela da populao total que, realmente, produz para o sistema, ou seja, parte da populao economicamente ativa que est trabalhando. SEO 2 O Sistema Econmico O sistema econmico a reunio de diversos elementos que entram na produo de bens e servios para satisfazer as necessidades da sociedade. Como j vimos, os fatores de produo so os elementos mais genricos que compem a produo. Eles se encontram em todas as mercadorias ou servios diretamente ou indiretamente (trabalho, recursos naturais, capital, tecnologia e capacidade empresarial). Estes fatores devem ser organizados de tal maneira que sua combinao resulte na formao de um Bem ou Servio. As instituies onde se do estas combinaes so conhecidas como: Unidades Produtoras. Como pode ser classificada a Produo Econmica? A produo econmica pode ser classificada em trs categorias: a) Bens e Servios de Consumo: aqueles que satisfazem as necessidades das pessoas quando so consumidos no estado em que se encontram. EXEMPLO: Alimentos, roupas cinema, sapatos, servios diversos, etc. b) Bens e Servios Intermedirios: so aqueles que sofrem transformao para atingir sua forma definitiva. EXEMPLO: Trigo, petrleo, ferro, etc c) Bens de Capital: destina-se a aumentar a eficincia do trabalho humano no processo produtivo.

Entende-se por populao o total de habitantes de determinado territrio nacional e de estrangeiros. Uma importante diviso quanto capacidade de um pas dispor de sua populao para a produo. Conceitualmente: Populao dependente: aquela que no tem condies de oferecer fora de trabalho e est compreendida entre 0-14 anos e acima dos 60. Populao produtiva: a parcela da populao total que est em idade de trabalhar, ou seja, est inserida entre 15 ou 59 anos. A populao produtiva subdivide-se em: Populao inativa: a parcela da produo produtiva que, embora esteja em idade de trabalhar, no o faz, por exercer uma outra atividade no remunerada. Populao economicamente ativa: a parte da populao produtiva que, embora tenha qualificao profissional e idade de trabalhar, pode estar ou no trabalhando. Desempregados: a parte da populao

271

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias EXEMPLO: Torno mecnico, estradas, mquinas, etc. Como se compe o Sistema Econmico? O sistema econmico compe-se de trs setores fundamentais: SETOR PRIMRIO: onde acontecem todas as atividades de extrao. Pode ser de origem animal, vegetal ou mineral. SETOR SECUNDRIO: responsvel pela transformao. Neste setor, utiliza-se em maior quantidade, o fator de produo capital, combinado com o trabalho. SETOR TERCIRIO: distribuio de tudo o que foi produzido na economia. Basicamente so representados pelos estabelecimentos comerciais, bancos, escolas, servios em geral etc. ista? Como se caracteriza o Sistema Capitalgrande diviso do trabalho e especializao na produo:Isto permite grandes aumentos em produtividade. mercado financeiro desenvolvido:Acesso fcil ao crdito e financiamentos. Como se comportam os preos nos diferentes tipos de Economia? Na Economia de Livre Empresa: Somente as mercadorias pelas quais os consumidores esto dispostos a pagar um preo unitrio suficientemente alto para cobrir, pelo menos, o custo total da produo que, no longo prazo, sero ofertadas pelos produtores. Pagando um preo mais alto, os consumidores podem induzir os produtores a aumentar a quantidade de mercadoria ofertada em qualquer perodo de tempo. Por outro lado, uma reduo de preo resultar em uma reduo na quantidade ofertada.

Na Economia Mista: H interferncia do governo (por intermdio de imEm um sistema Capitalista, a maioria dos meios de postos, subsdios, suas prprias despesas etc), modiproduo possuda de modo privadopor indivduos fica e, em alguns casos substitui a operao do mee por organizaes, no pelo governo. Os indivduos canismo de preos como um meio de determinar o tm liberdade para vender seusrecursos em quanti- que deve ser produzido. dades quejulgarem adequadas e pelo mais alto preo Preo: que puderem obter. Em economia e negcios, o preo o valor Eles tambm tm liberdade para gastar sua renda a monetrio expresso numericamente associado a fim de comprarem bens e servios que maximizem uma mercadoria, servio ou patrimnio. sua satisfao. A concorrncia pura ou perfeita supe O conceito de preo central para a microecoa existncia no Mercado de muitos vendedores e nomia. uma das variveis mais importantes na teoria de alocao de recursos (tambm chamacompradores, cada qual muito pequeno para influir da de teoria dos preos). no preo dos bens e servios. As funes do governo so estritamente limitadas posio para a defesa de alguns servios bsicos e imposio de regras gerais para protegerem as liberdades econmicas e SEO 3 polticas. A Microeconomia Quais as caractersticas das Economias Modernas? A microeconomia dividida em: Teoria do Consumidor, que estuda o comportaNas Economias Modernas h aspectos impor- mento das pessoas quando compram bens e sertantes: vios. Na Teoria Elementar da Demanda ou Teoria grande desenvolvimento tecnolgi- do Consumidor, o consumidor o agente econmico: co que necessita de bens e servios para satisfazer as Uso de mo-de-obra especializada, uma grande suas necessidades e o empresrio aquele que proquantidade de equipamento de capital e tecnologia duz estes bens ou servios. avanada para produzir bens e servios com um Teoria da Empresa, que estuda o comportamento mnimo de treinamento. do empresrio ao produzir os bens e servios que vendidos aos consumidores. 272

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias O que dizia a Teoria Cardinal? Esta Teoria afirmava que a utilidade podia ser medida cardinalmente, em utis e que a utilidade de um bem no era influenciada pelo consumo de outros bens. A utilidade total da cesta de mercadorias seria igual soma das utilidades de cada bem. O que diz a Teoria Ordinal? Conhecida como Teoria Ordinal do Comportamento do Consumidor, considera que a utilidade decorrente do consumo combinado e no individual dos bens. Alm disso, a utilidade no medida, mas sim, ordenada. Os economistas Edgewoth, Antonelli, Fischer e Pareto, que deram forma teoria Ordinal, ao reconhecer que o consumidor prefere alguns bens e servios a outros, assimilaram que existe uma ordem de preferncia ou prioridade, para qualificar a utilidade. O que vem a ser a Curva da Demanda? A escala de demanda de um indivduo mostra as quantidades de uma mercadoria que ele est disposto a comprar e pode comprar, em dado perodo de tempo, a vrios preos alternativos. (ver mais na pgina 15). A Lei da Procura (Demanda) nos diz que: Quanto maior for o preo de um bem, menor ser a quantidade procurada desse bem, contrariamente, quanto menor o preo, maior a quantidade procurada. PONTO CHAVE: Assim sendo, pode-se dizer que um bem tem mais utilidade do que outro, mas no se estabelece a quantidade de utilidade correspondente a cada um. Alm da utilidade, deve-se ressaltar como elementos determinantes na procura de um bem, a renda das pessoas e os preos dos bens. PONTO CHAVE: Isto significa que existe uma relao inversa entre o preo de um bem e a quantidade procurada desse bem. GRFICO DA CURVA DA DEMANDA

Observa-se no grfico a representao de uma curva de Demanda tpica. No eixo das abscissas encontrase o preo (P) e no eixo das ordenadas encontram-se a quantidade (Q). Observe que quando o preo cai, aumenta a quantidade demandada. Ou, em sentido inverso, para a quantidade demandada aumentar necessrio que o preo caia. Qual o significado de Elasticidade em Economia? Em Economia a Elasticidade Preo a forma de medir o impacto na variao relativa ou percentual das quantidades procuradas, pelos consumidores, de um bem, sempre que ocorrer uma variao, relativa ou percentual, no rendimento disponvel para gastos. Normalmente existe uma relao direta entre o rendimento e a quantidade procurada, ou seja, o valor da Elasticidade Preo positivo. Neste caso falamos de bens normais. Excepcionalmente, existe uma relao inversa entre o rendimento e a quantidade procurada, ou seja, o valor da Elasticidade Preo negativo. Neste caso falamos de bens inferiores. A Elasticidade Preo estabelece qual a reao dos consumidores em relao a um aumento ocorrido no preo de determinado bem. Sob o ponto de vista da Elasticidade Preo, a demanda por ser classificada como: Demanda Elstica: bens cuja Elasticidade Preo da demanda maior do que 1. Demanda com Elasticidade Unitria: bens cuja Elasticidade Preo da demanda igual a 1. Demanda inelstica: bens cuja Elasticidade

273

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Preo da demanda menor do que 1. Como so classificados os bens, do ponto de vista do consumidor? - Substitutos so aqueles que, do ponto de vista do consumidor, podem ser trocados no momento do consumo, proporcionando igual satisfao, ou satisfao semelhante. EXEMPLO: Caf substitudo pelo ch, carne de vaca por carne de porco, etc. - Complementares quando dois ou mais bens so considerados do ponto de vista do consumidor, quando precisam ser consumidos juntos, para que a satisfao do consumidor seja mxima. EXEMPLO: Po com manteiga, arroz e feijo etc. SEO 4 A Produo Produo o ato de produzir coisas para colocar ao mercado. A Teoria da Produo preocupa-se com o lado da oferta do mercado, com os produtores que vo oferecer aos consumidores os bens e servios por eles produzidos. A Produo pode ser definida como o processo que combina e transforma os fatores de produo adquiridos pela empresa, visando a criar bens e servios que sero oferecidos ao mercado. Ela constituda por um bem econmico e todas as operaes que lhe agreguem valor. a relao tcnica entre as quantidades empregadas dos fatores de produo e as quantidades produzidas do bem ou de servio. O que so os Custos da Produo? Na produo, o empresrio ao adquirir os fatores de produo, efetua despesas para remunerao ou pagamento destes fatores. Os custos de produo so apurados pelo clculo dos gastos dos empresrios com os fatores de produo. O que a Receita da Produo? a quantidade produzida, multiplicada pelo preo de mercado do bem. A receita mensal de uma empresa o valor total recebido de clientes pelas vendas efetuadas de produo prpria ou de mercadorias para revenda ou pelos servios prestados, no ms de referncia, sem descontar as despesas relativas ao desenvolvimento da atividade. Qual o significado do Lucro?

Elemento que estimula a atividade empresarial, a diferena entre os custos de produo e a receita do empresrio. O que vem a ser a Curva da Oferta? Os economistas, quando estabelecem uma relao entre a quantidade ofertada de um bem e o seu preo de mercado, obtm a Curva Oferta. A Lei da Oferta nos diz que: PONTO CHAVE: Quanto maior for o preo de um bem, maior ser a quantidade ofertada desse bem Isto significa que existe uma relao direta entre o preo de um bem e a quantidade procurada desse bem. Como se comporta a Elasticidade Preo perante a Oferta? A elasticidade-preo neste caso mede a reao dos empresrios s variaes de preo de um determinado bem. Sob o ponto de vista da Elasticidade Preo, a oferta por ser classificada como: Oferta com Elasticidade Unitria: a curva de oferta de bens, cuja resposta em termos de produo, proporcional variao do preo do bem, sendo a elasticidade-preo da oferta igual a 1. Oferta Inelstica: a curva de oferta de bens, cuja resposta em termos de produo, proporcionalmente menor do que a variao do preo do bem, sendo a elasticidade-preo menor do que 1. Oferta Elstica: a curva de oferta de bens, cuja resposta em termos de produo, proporcionalmente maior do que a variao do preo do bem,

274

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias sendo a elasticidade-preo maior do que 1. GRFICO DA CURVA DA OFERTA os produtores que vo oferecer aos consumidores os bens e servios por eles produzidos. Na produo, o empresrio ao adquirir os fatores de produo, efetua despesas para remunerao ou pagamento destes fatores. Os custos de produo so apurados pelo clculo dos gastos dos empresrios com os fatores de produo. UNIDADE 3 O Mercado Observe que a curva de oferta positivamente inclinada, demonstrando que uma variao positiva nos preos (P) elevam as quantidades (Q) ofertadas. Por analogia, uma queda nos preos resulta numa reduo da oferta desse produto. RESUMO A utilidade o elemento fundamental do valor. O Valor de troca a capacidade do bem de poder ser trocado por outro. A Flutuao de preos aquela produzida pela Lei da Oferta e da Procura. Valor agregado o valor adicionado economia, em cada estgio da produo, ou seja, a remunerao paga pelo uso dos fatores de produo que dever equivaler renda da economia. O Valor bruto da produo a soma do valor agregado das diferentes fases do processo produtivo. Populao ocupada a parcela da populao total que, realmente, produz para o sistema, ou seja, parte da populao economicamente ativa que est trabalhando. O sistema econmico a reunio de diversos elementos que entram na produo de bens e servios para satisfazer as necessidades da sociedade. Bens de Capital: destina-se a aumentar a eficincia do trabalho humano no processo produtivo. Na Teoria Elementar da Demanda ou Teoria do Consumidor, o consumidor o agente econmico que necessita de bens e servios para satisfazer as suas necessidades e o empresrio aquele que produz estes bens ou servios. Substitutos so aqueles que, do ponto de vista do consumidor, podem ser trocados no momento do consumo, proporcionando igual satisfao, ou satisfao semelhante. A Teoria da Produo preocupa-se com o lado da oferta do mercado, com SEO 1 Os Tipos de Mercado O que significa o Mercado? O termo mercado refere-se a todas as compras e vendas realizadas no Sistema Econmico, tanto de bens de consumo, intermedirios e de capital, bem como de servios. A oferta e a procura so as duas funes mais importantes de um sistema econmico, elas formam o Mercado, lugar onde se realizam as trocas. Mercado o encontro da Oferta com a Procura. Como podemos classificar o Mercado?

Existem diversas maneiras de se classificar o mercado, uma dessas maneiras quanto concorrncia. O mercado pode ser assim classificado quanto concorrncia: a) Concorrncia Perfeita ou Pura: exige um nmero grande de vendedores e compradores. O produto oferecido neste mercado homogneo. EXEMPLO: Feira-livre. b) Monoplio: apenas uma empresa vende um produto, para o qual no existem bons substitutos. Quando se tem apenas um comprador, chama-se Monopsnio. EXEMPLO: Servios exclusivos do governo como abastecimento de gua, eletricidade, etc

275

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias c) Oligoplio: onde existe um pequeno nmero de produtores. Os produtores bens produzidos, apesar de perfeitamente substituveis entre si, so diferenciados, permitindo ao consumidor saber exatamente que empresa o produziu. Quando existem poucos compradores chama-se Oligopsnio. podendo ser entendido com segue: 1. MERCADO DE TRABALHO O mercado de trabalho composto pelas pessoas que esto procurando emprego e pelos agentes que esto contratando essas pessoas. O mercado de trabalho dinmico, pois as pessoas esto sempre procura de empregos melhores e os empregadores procuram empregados mais produtivos. A oferta de mo-de-obra depende de muitos fatores. A renda das famlias um desses fatores. EXEMPLO: Se a pessoa que sustenta a famlia possuir uma boa renda, haver um retardo da entrada de mo-de-obra, pois a subsistncia da famlia estar assegurada. Porm, se a renda baixa a oferta de mo-de-obra tende a aumentar. A oferta potencial tambm varia em funo da renda, mas em sentido oposto. Com o aumento da renda, as famlias acreditam que pode aumentar seu tamanho, o que configura um aumento da oferta potencial da mo-de-obra. A remunerao da mo-de-obra o salrio. A demanda de mo-de-obra tambm possui suas peculiaridades. obvio que os compradores desses servios preferem aumentos da oferta desse servio, pois pela lei da oferta e demanda podem pagar menos caracterizando uma economia nos seus custos. Porm no basta apenas quantidade nesse mercado.

EXEMPLO: Indstria automobilstica. O que o Preo de Equilbrio? Preo de Equilbrio o preo onde se igualam as quantidades ofertadas e demandadas no mercado. Preo de Equilbrio ou de Mercado aquele cujo valor igual tanto para a oferta como para a procura. As curvas representativas da oferta e da procura de um mercado expressam uma relao entre preos e quantidades. Apesar disso, ao estudar isoladamente cada uma das curvas, no se pode determinar a quantidade e o preo pelo qual cada bem ser comprado e vendido. GRFICO DO MERCADO

EXEMPLO: Para muitas empresas a qualidade da mo-de-obra muito importante, de modo que, as empresas esto constantemente pressionando a populao para que esta se qualifique. Para os trabalhadores isso significa Nesse mercado o equilbrio (E) acontece com o mais rendimento na medida em que sua produtivipreo de mercado (Pe), representado por 3 e a quan- dade aumenta. Para os empresrios as economias e tidade de mercadorias transacionadas (Qe), repre- os ganhos de produtividade mais que superam os sentada por 7. custos de salrios mais altos. O que o Mercado de Fatores de Produo? O mercado de fatores de produo o conjunto de toda a oferta e demanda de mo-de-obra, capital, recursos financeiros, etc, com o objetivo de se produzir alguma mercadoria ou servio em uma economia. Esse mercado possui muitas peculiaridades, 2. MERCADO MONETRIO O mercado monetrio compreende todas as formas de captao de recursos desde a moeda at as captaes via aes, passando pelo sistema de crdito bancrio. O mercado monetrio se caracteriza pela existncia de pessoas que possuem valores monetrios que no

276

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias esto sendo utilizados e por pessoas que necessitam de recursos para aplicarem nas suas atividades. Existem muitas formas de captar os recursos do mercado financeiro. As empresas podem abrir seu capital social, ou seja, colocar aes no mercado financeiro que possibilitem a elas arrecadarem esses recursos. Outras formas so tambm bastante comuns, destacando-se os emprstimos e os financiamentos que so muito diversos na economia. Qual a melhor definio de Moeda? Moeda todo o instrumento que seve para se intermediar uma troca. A moeda surgiu com a necessidade de facilitar e incrementar as trocas. Muitos produtos j serviram de moeda como, por exemplo, o sal e o couro, porm essas formas foram sendo abandonadas na medida em que aumentou a necessidade de um sistema mais fracionrio e mais durvel. As funes da moeda so: o reserva de valor; o meio de troca; o unidade de conta. O que representa a Taxa de Juros? A Taxa de Juros o preo do dinheiro, o quanto um poupador ou investidor exige para emprestar o dinheiro e, o quanto o tomador desse recurso est disposto a pagar por ele. O equilbrio do mercado monetrio dado pela taxa de juros. A taxa de juros a remunerao da moeda. As instituies cobram um percentual pela intermediao, pela distribuio dos recursos entre os que procuram e que ofertam moeda. Em uma economia onde o governo possui um papel muito forte (como o caso do Brasil) a taxa de juros influenciada pelo governo. E isso se deve a necessidade do governo de tomar recursos para fazer investimento quando as suas receitas no so suficientes e tambm para pagar dvidas antigas. E o governo acaba criando uma divida que pode se tornar muito grande e acabar influenciando a taxa de juros que seria praticada na economia gerando taxas muito elevadas. O efeito que pode haver um deslocamento desses recursos que iriam para atividade produtiva e acabam sendo utilizados nos ttulos da dvida pblica. 3. MERCADO IMOBILIRIO O mercado imobilirio tem a funo de ajustar a oferta e a demanda por localizaes, ou por empreendimentos imobilirios tanto para empresas quanto para famlias. A observao do movimento de preos dos interessados permite que esse mercado vena a barreira da limitao de terras. Essa limitao causa o que se convencionou chamar de especulao imobiliria. Essa especulao em funo da dificuldade dos agentes econmicos conseguirem avaliar corretamente o valor de um imvel. Ao longo da historia vrios exemplos de desastres ocorreram nas economias por conta dessa dificuldade. Nos momentos de crise existe uma busca por ativos reais e os bens imveis esto entre os mais procurados, porque oferecem uma maior garantia contra a desvalorizao, em oposio aos papis. Pelo seu alto valor sua liquidez (capacidade de venda rpida ou lenta) baixa, mostrando que os investimentos nesse mercado tendem a ser mais estveis. SEO 2 A Contabilidade Nacional e o Governo A Contabilidade Nacional um sistema contbil que permite a avaliao da atividade econmica. Nesse sistema surgiram as chamadas Contas das Atividades Econmicas e as Contas dos Setores Institucionais, que so subdivididas em: Conta de Bens e Servios Contas de Produo, Renda e Capital Conta das Transaes do Resto do Mundo A Contabilidade Nacional de suma importncia porque permite que uma nao possa acompanhar o desenvolvimento da economia e da distribuio da riqueza e da renda nacional, permitindo que o governo realize medidas econmicas voltadas para os setores onde apresentam problemas. As contas nacionais ou sociais so de extrema importncia na anlise da economia. Pode-se dizer que elas refletem a sade da economia de um pas. Como podemos caracterizar o Consumo? O consumo pode ser considerado como a fase fi 277

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias nal do processo econmico. O consumo a parte da renda da economia que efetivamente gasta com produtos e servios, ou seja, ocorre quando uma pessoa ou empresa utiliza parte do seu dinheiro gastando-o. Portanto, o consumo varia positivamente em relao renda, isto , o consumo aumenta quando a renda aumenta. Existem algumas diferenas entre o consumo dos agentes econmicos: Consumo pessoal: consumo para a satisfao das necessidades dos consumidores, tanto por parte dos indivduos como do governo. Consumo Empresarial: (privado e governamental) caracterizado pela no utilizao direta dos bens, mas pelo aproveitamento das matrias-primas pela empresas industriais privadas ou estatais. ATENO! investimento tem um papel crucial para o desenvolvimento da economia, quando o investimento cresce, a economia cresce. Mas uma importante questo como esse investimento est sendo distribudo ao longo da cadeia produtiva e como esse investimento esta sendo financiado
Cadeia Produtiva: So todos os integrantes do processo produtivo, deste a extrao da matria prima at a comercializao do produto final ao ltimo consumidor. No caso da construo civil, os primeiros elos so os fornecedores de madeira e agregados, os fabricantes de cimento, ao, PVC, alumnio e os clientes finais os compradores dos imveis. Suas inter- relaes so chamadas de elos da cadeia, ou seja, onde um integrante interage com outro. Desta forma, os elos vo se interligando, formando a cadeia

Como pode ser definido Capital?

O consumo empresarial privado ou governamental tambm chamado de Consumo Reprodutivo ou Insumo. pana? Qual o conceito e a importncia da Pou-

A parte da renda no consumida tem o nome de poupana. Uma das mais importantes discusses da economia e quanto ao papel das poupanas. A discusso principal se as poupanas vm antes do crescimento da economia e desempenham o papel incentivador do crescimento ou se elas so resultado do crescimento da economia e, portanto, seria mais um reflexo do que uma fonte de crescimento. A existncia de poupana reflete uma capacidade maior de investimento Qual o papel dos investimentos? So os gastos realizados para aumentar a capacidade produtiva do sistema econmico. Trata-se da aplicao das empresas ou do governo, na aquisio de novas capacidades de produo ou capital. Os investimentos realizados por pessoas fsicas, podem ser classificados como imobilirios (casas, apartamentos, terrenos) ou mobilirios (aes, ttulos etc). O investimento realizado pelo governo , normalmente, em infra-estrutura. Esse tipo de investimento atinge todos os setores da economia, sendo portanto uma ao macroeconmica. Todo investimento deve vir de maneira planejada para que haja desenvolvimento econmico, e que estes investimentos desfaam os empecilhos que mantm a economia estagnada. O

todo investimento em mquinas, equipamentos e contratao de pessoal que so utilizados na produo.As variveis que influenciam no nvel de investimento so: liquidez, ou facilidade de se obter dinheiro; rentabilidade, ou oportunidades atrativas; propenso ao consumo, ou disponibilidade que as pessoas tm para consumir. O que se entende por Padro de Vida? o grau de conforto em que vive uma classe de pessoas, em dado momento, em determinado local. Esse confortopode ser medido pela soma de utilidades econmicas e servios disposio das pessoas, necessrios a sua subsistncia e bem-estar. Se houver um aumento na produo, proporcionalmente maior do que o aumento da populao, a renda per capita tambm ser maior, implicando num padro de vida melhor. Isto se acompanhada de uma distribuio de renda mais igualitria, claro.
Renda per capita: A renda per capita um indicador que ajuda, a saber, o grau de desenvolvimento de um pas e consiste na diviso da renda nacional (produto interno bruto - PIB menos os gastos de depreciao do capital e os impostos indiretos) pela sua populao. um ndice muito til, contudo, por se tratar de uma mdia, esconde vrias disparidades na distribuio de renda. Por exemplo, um pas pode ter uma boa renda per capita, mas um alto ndice de concentrao de renda e grande desigualdade social. Tambm possvel que um pas tenha uma baixa renda per capita mas no haja muita concentrao de renda, no existindo assim grande desigualdade entre ricos e pobres.

278

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Qual a melhor definio para Renda? Renda toda a remunerao que a economia gera num determinado perodo. Compreende: os salrios; os juros; os lucros; receitas diversas. O que significa o Custo de Vida? Conseqncia do nvel dos preos dos bens e servios indispensveis populao. No caso de um aumento generalizado de preos, sem um aumento proporcional nos salrios, existir fatalmente uma queda no poder aquisitivo das pessoas, resultando em queda do Padro de Vida. Assim sendo, o Padro de Vida e o Custo de Vida dependem um do outro. O Custo de Vida est condicionado a vrios fatores, sendo o mais importante a Inflao. Assim, um menor padro de vida acontece quando se gasta uma maior parcela da renda com o custo de vida. sendo que o IPA tem peso 6, o ICVpeso 3 e o ICC peso 1. a medida oficial da inflao no Brasil. Quais as conseqncias da Inflao? Dentre as principais conseqncias, podemos destacar: Efeito sobre a distribuio de renda: queda na renda do trabalhador; concentrao da renda; diminuio do poder de compra; Efeito sobre a Balana Comercial: 1. os preos dos produtos ficam mais caros e dificulta as exportaes; 2. as importaes ficam mais baratas; Diminuio de investimento pelas empresas, reduzindo a capacidade produtiva do sistema econmico: Devido ao aumento dos preos e a incerteza quanto o futuro. Quando ocorre a chamada Inflao de Demanda?

SEO 3 A Inflao Qual a definio e a medida da Inflao? A inflao definida como uma situao em que h um aumento contnuo e generalizado de preos. A inflao vem sendo medida atravs de diversos mtodos. No Brasil, so muito utilizados os seguintes Balana Comercial ou Balana de paganmeros ndices, que so formulas matemticas inmentos um instrumento da contabilidade dicadoras do porcentual de aumento nos preos dos social referente descrio das relaes combens e servios, num determinado perodo de tempo: erciais de um pas com o resto do mundo. Ela 1) ndice do Custo de Vida (ICV): mede a registra o total de dinheiro que entra e sai de evoluo dos gastos de famlia, com renda at 5 saum pas, na forma de importaes e exportalrios mnimos, com as despesas realizadas para que es de produtos, servios, capital financeiro, ela supra suas necessidades bsicas; bem como transferncias 2) ndice de Preo por Atacado comerciais. O resultado da diferena entre o (IPA):considera a evoluo dos preos ao nvel de volume de recursos que entra menos o volume comercializao no atacado. de recursos que sai de um pas o chamado 3) ndice da Construo Civil (ICC): saldo da balana comercial.(Este saldo pode acompanha a evoluo dos preos dos materiais, eqser positivo ou negativo.) uipamentos e da mo-de-obra empregados na construo civil; Ocorre quando a produo no consegue acom4) ndice Geral de Preos Mercados panhar o aumento de renda da populao. Uma (IGP-M): mdia ponderada dos ndices anteriores, das causas pode ser pelo crescimento dos meios de 279

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias pagamentos (aumento de moeda em circulao na economia) que no acompanhado pelo crescimento do produto. Como a demanda exercida atravs da moeda, pois com o dinheiro que as pessoas realizam suas compras, a inflao de demanda pode ser entendida como excesso de dinheiro na economia. Entretanto, para que a inflao possa ser identificada como de demanda necessrio que a economia esteja prxima do pleno emprego. Para combater este tipo de inflao, o Governo pode adotar medidas restritivas do consumo: a) Poltica Monetria que se resume em medidas que visam a reduzir quantidade de moeda em circulao na economia. b) Poltica Fiscal que consiste em medidas que objetivam diminuir a demanda atravs da carga tributria. tos? Quando ocorre a chamada Inflao de Cusunem para tentar dominar determinada oferta de produtos e/ou servios, sendo em geral administradas por uma hol ing. - Holding: Uma holding ou sociedade gestora de participaes sociais uma forma de oligoplio no qual criada uma empresa para administrar um grupo delas que se uniu com o intuito de promover o domnio de determinada oferta de produtos e /ou servios. Na holding, essa empresa criada para administrar possui a maioria das aes das empresas componentes de determinado grupo. Essa forma de administrao muito praticada pelas grandes corporaes Quando ocorre a chamada Inflao Estrutural? o processo gerado por desajustes na economia em todos os setores, e segmentos, cada um contribuindo para a sensao de insegurana fazendo com que os agentes econmicos reajustem preos visando proteger-se ou ainda para compensar gastos excessivos por desajuste de um segmento como infra-estrutura, setor industrial, setor financeiro, setor externo, obsolescncia, endividamento.

o Processo gerado (ou acelerado) pela elevao dos custos de produo, especialmente das taxas de juros, de cmbio, de salrios ou dos preos das importaes Esta tem suas causas nas condies de oferta de bens e de servios da economia, assim, a demanda permanece inalterada, enquanto aumentam os custos de produo, que so repassados para os preos das mercadorias. Os oligoplios e monoplios esto associados inflao de custos. A poltica econmica mais adotada para combater este tipo de inflao o controle de preos. -Oligplio: Na economia, oligoplio uma forma evoluda de monoplio, no qual um grupo de empresas promove o domnio de determinada oferta de produtos e /ou servios. Existem quatro formas bsicas de oligoplio: - Cartis: uma forma de oligoplio em que empresas legalmente independentes, geralmente atuantes do mesmo setor, promovem acordos entre si para promover o domnio de determinada oferta de produtos e/ou servios. - Trustes: uma forma de oligoplio na qual as empresas envolvidas abrem mo de sua independncia legal para constituir uma nica organizao, com o intuito de dominar determinada oferta de produtos e/ou servios. Pode-se definir truste tambm como uma organizao empresarial de grande poder de presso no mercado. - Conglomerado: uma forma de oligoplio na qual vrias empresas que atuam em setores diversos se

SEO 4 O Poder Pblico blico? Quais as principais funes do Poder P-

So muitas e complexas as funes que o Estado moderno desempenha. No que tange ao aspecto econmico social, a atuao do Poder Pblico desenvolve trs grandes campos de ao: ao organizadora e normativa; prestao de servios de forma direta coletividade; distribuio da renda social. As atividades que so desenvolvidas pelo sistema econmico podem ser divididas em duas reas de atuao: pblica e privada. da responsabilidade do Poder Pblico traar e pr

280

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias em ao normas que orientem as decises e o comportamento dos indivduos, das empresas, enfim, da economia privada, alm de organizar a sua atividade prpria. Tambm papel do governo, traar e definir o grau de relacionamento entre a ao da atividade privada com atividade pblica. Quais as caractersticas de um Governo Intervencionista? O governo participa investindo e norteando o desenvolvimento da economia. Praticamente, aps a II Guerra Mundial todas as economias, em maior ou menor grau, tiveram uma interveno forte do estado na Economia. Seja atravs do protecionismo das empresas que ficam isoladas do resto da concorrncia pelos estabelecimentos de cotas de importao, seja por barreiras sanitrias, ou pelos subsdios. O Brasil pode-se dizer que tem um governo intervencionista e controlador da economia, seja pela poltica econmica, seja pela participao do estado em empresas, as Estatais. Assim o governo atravs das estatais, possuiu recursos naturais, tem capital prprio, contrata e fornece servios, investe, produz bens e servios da dinmica do aparelho produtivo, contribui para a formao do produto nacional e da renda nacional, consome e gasta, enfim, participa de toda a dinmica do sistema econmico. Outro exemplo de economias intervencionistas so as economias socialistas e comunistas, como Cuba, China e Rssia. Subsdios governamentais fornecidos a empresas (comrcio e indstrias) possuem o intuito de abaixar o preo final dos produtos vendidos por tais companhias, para que estes produtos possam competir com produtos produzidos em outros pases que produzem estes mesmos produtos a preos menores (entre outras razes, por causa dos menores custos de mo-de-obra e de diferenas de taxas cambiais). Onde: Y= Renda C= Consumo I = Investimento Ou seja, a renda igual soma dos consumos mais o investimento. Entretanto, se acrescentarmos equao anterior os dispndios do governo, teremos: [Y = C + I + G] Onde: Y= Renda C= Consumo I = Investimento G= Governo Conseqentemente, o nvel de renda igual ao consumo, acrescido do investimento e dos gastos governamentais. O Estado moderno realiza um bom nvel de gastos, razo pela qual a sua atividade influi bastante no comportamento da economia global do sistema econmico. O Setor Pblico produz, tambm, bens e servios, possuidor que de uma fora-trabalho, de um estoque de capital e de recursos naturais. Liberalismo: O liberalismo defende uma sociedade caracterizada pela livre iniciativa integrada num contexto definido. Tal contexto geralmente inclui um sistema de governo democrtico, o primado da lei, a liberdade de expresso e a livre concorrncia econmica. Adam Smith considerado como o mais famoso dos pensadores liberais. O escocs exps a teoria de que os indivduos poderiam estruturar a sua vida econmica e moral sem se restringirem s intenes do Estado, e pelo contrrio, de que as naes seriam tanto mais fortes e prsperas quanto mais permitissem que os indivduos pudessem viver de acordo com a sua prpria iniciativa. Defendeu o fim das regulaes mercantis prpria economia e pregam o liberalismo para os outros, pois tm um discurso liberalizante, no entanto protegem ferrenhamente seus mercados com polticas protecionistas. Teoricamente, uma economia sem gastos de governo, pode ser assim representada: [Y = C + I]

O que podemos chamar de um Governo Liberal? O governo, teoricamente, no participa da economia, e deve deixar que as prprias foras do mercado encontrem e resolvam seus problemas. So governos que tm como orientao o Liberalismo Econmico pregado por Adam Smith. Na prtica estes governos no existem, pois todos os paises que tm este discurso, EUA e Inglaterra, so intervencionistas em sua

281

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias e feudais, dos grandes monoplios estatais ou similares e encarado como o defensor do principio do laissez-faire - o governo no deveria tomar posio no funcionamento livre do mercado. Adam Smith desenvolveu uma teoria de motivao pela qual tentou conciliar o interesse egosta individual com a desordem social. O seu famoso trabalho, a Riqueza das Naes (1776), tentou explicar como o mercado com certas precondies naturalmente se auto-regularia por intermdio da agregao das decises individuais e produziria mais eficientemente do que os pesados mercados regulados que eram a norma no seu tempo. As suas premissas eram a de que o papel do governo no deveria ter uma interveno em reas onde o lucro no poderia ser a motivao, e prevenir que os indivduos usassem da fora ou fraude para alterarem a livre competio, comercio e produo. Defendia que os governos deveriam apenas intervir fiscalmente em reas onde as mesmas no tivessem impacto nos custos econmicos, argumentando que era a produo de capital e no o total de ouro que representava a riqueza de uma nao. erno? Quais as principais aes pblicas do Gov EXEMPLO: Educao, transporte, sade, mercado, investimento, produo nacional, exportao, distribuio da renda social, segurana, etc. Via de regra, a ao normativa do governo atua no sentido de estimular ou desestimular o comportamento de certos elementos da conjuntura econmica. Pretendendo, com isso, orientar e conduzir a economia nacional e manter mesma em equilbrio. EXEMPLO: Os incentivos fiscais, o PIS, o PASEP, o FGTS, a maior ou menor presso tributria, a criao da taxa sobre o turismo internacional, etc. Toda ao normativa do governo institucionalizada. No caso brasileiro ela emana dos Poderes Legislativo Federal, Estadual e Municipal, e rgos com delegao de competncia, tais como SUNAB, CMN, CACEX, Banco Central do Brasil, etc. O que o Programa Plurianual - PPA? A economia planejada tendo em vista o desenvolvimento econmico, e para atingir tal objetivo, os governos lanam planos estratgicos de desenvolvimento, baseados em aes organizadas macroeconmicas visando antecipar necessidades futuras e criar o bem estar social juntamente com o desenvolvimento econmico. O Programa Plurianual (PPA) responsvel pelo diagnstico, pela anlise, pelo planejamento, pela implementao de programas de ao e pelo controle da execuo da atividade sistmica de uma nao. a ao organizadora que d o feitio, o estilo e, at mesmo, cria o modelo de economia nacional. Abrange a sistematizao de atividades, tanto do Poder Privado, quanto do prprio Poder Pblico. Voc pode ler o PPA no site: http://www.planobrasil.gov.br/PL_revisado.htm ATENO!

manter a segurana; construir escolas, estradas, edifciospblicos, infra-es trutura; educar a populao; organizar a sade pblica, o sistema de abastecimento, o sistema de comunicao; organizar empresas pblicas e de economia mista e; equilibrar a conjuntura econmico-social, tanto na rea privada, quanto na prpria pblica. co? Quais as normas de ao do Poder Pbli-

A ao normativa do Poder Pblico expressa a partir da lei da Constituio Brasileira, das leis em geral, dos decretos, das normas etc. O Conselho Monetrio Nacional, quando deseja corrigir ou orientar certas tendncias do sistema monetrio financeiro, baixa normas de ao. A ao normativa do governo se estende a todos os elementos da estrutura scioeconmica-cultural do pas.

O Programa de Metas, o Plano Trienal, o PAEG, o Plano Decenal, o PED, e o I e II Plano Nacional de Desenvolvimento so documentos representativos da ao organizadora da atividade conjuntural brasileira. Quais so os agentes distribuidores da renda social?

282

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Entende-se por distribuidor da renda social o empenho, despendido pelo Poder Pblico e pela iniciativa privada, no sentido de distribuir de forma mais eqitativa possvel a renda nacional queles que participaram direta ou indiretamente na sua formao. No momento, o Brasil est fortemente empenhado em solucionar este srio problema, que, envolve todos os pases subdesenvolvidos e alguns pases em fase de desenvolvimento. A distribuio da renda social pode se dar: - de forma direta, atravs de salrio, 13 salrio, abono familiar, frias remuneradas, bnus sobre produo, etc. - de forma indireta, atravs do PIS, PASEP, FGTS, INPS, bolsa de educao, bolsa famlia, distribuio de cestas bsicas, etc. Como se v, uma tarefa de alto significado social e econmico. Quem so os responsveis pela produo de bens e servios? J foi visto anteriormente que o Poder Pblico, com igualdade de condies iniciativa privada, um agente produtor de bens e servios e proprietrio de inmeros fatores. EXEMPLO: Bens produzidos pelo Poder Pblico: estradas, escolas, edifcios pblicos, viadutos, produtos de consumo intermedirio e final. Servios produzidos pelo Poder Pblico: ensino, segurana, justia, abastecimento de gua, saneamento, sade. Desta maneira o Poder Pblico participa decisivamente na produo do PIB e da Renda Nacional, bem como da Oferta Global. Quem so os agentes consumidores de bens e servios? O Poder Pblico um grande consumidor de bens e servios, produzidos por si mesmo ou adquiridos da iniciativa privada. Fcil se torna entender que, sendo o governo um agente produtor, necessita de insumos, de servios, enfim, de fatores de produo. Com isso, ele est consumindo e participando da demanda Nacional. Alm disso, para cumprir com seus encargos sociais e econmicos, ele necessita consumir, da porque ele se torna agente consumidor de bens e servio. Como so representadas as despesas governamentais? Para atender a todos esses encargos, o Poder Pblico realiza despesas, que so chamadas Despesas Governamentais. As despesas representam os gastos do governo, ou ainda, os dispndios do governo, para que ele possa pagar o seu consumo e fazer o seu investimento. As despesas de consumo esto relacionadas com o custeio de servios e a formao bruta de capital com novas obras, aquisio de equipamentos e com a conservao e reposio de ambos. O que significa Carga Tributria?

O Poder Pblico, para poder pagar os seus dispndios, exerce uma certa Presso Tributria, tambm chamada por Carga Tributria, sobre o Poder Privado, e, com isso, obtm a renda (parte da renda nacional) necessria a esse custeio. Em outras palavras, o Poder Pblico participa compulsoriamente da renda nacional, tributando direta e indiretamente a economia privada. - Os tributos diretos so os que incidem sobre rendas da propriedade, ordenados e salrios, no momento em que os mesmos so percebidos pelas pessoas fsicas e jurdicas. Ex.: imposto de renda. - Os impostos indiretos (tributos) incidem sobre as mercadorias transacionadas. Ex.: imposto sobre circulao de mercadorias. As taxas so os pagamentos por servios prestados pelo Estado. Ex.: taxa do correio, taxa do telgrafo, taxa de gua etc. SEO 5 O Desenvolvimento Econmico Desenvolvimento Econmico o resultado das aes polticas do Governo atravs de seus rgos e de seus Planos Plurianuais. So trs as causas prximas do desenvolvimento econmico: a atividade econmica, a acumulao do conhecimento o aumento de capital. Define-se crescimento (ou desenvolvimento) econmico como um acrscimo, ao longo do tempo, da produo per capita de bens materiais. Pode-se dizer tambm que o progresso econmico pode ser definido como uma melhoria de bem-estar econmi-

283

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Quais as etapas do desenvolvimento? So cinco as etapas do desenvolvimento: 1) Etapa: A Sociedade Tradicional. Trata-se de uma economia que no evolui, no cresce. No h mudanas estruturais na economia, na cultura, na poltica, na sociologia da nao. uma sociedade que no reage economicamente. 2) Etapa: As pr-condies para o arranco. A sociedade tradicional serve de ponto de partida e a partir dela, iniciam-se os primeiros movimentos para a mudana, que tem entre outras, as seguintes caractersticas; cresce a infra-estrutura, h gesto e mobilizao de conscincias, so criados mercados regionais, a conjuntura inicia vibrando intensamente. 3) Etapa: Arranco (take-off). a fase do crescimento normal, onde a sociedade arranca para o desenvolvimento. Vejamos algumas das caractersticas da fase: posio de arranco, decolagem desenvolvimentista, industrializao intensa, diversificao econmica, consolida-se o mecanismo do desenvolvimento, desenvolve-se o associativismo, iniciamse as relaes internacionais, h uma forte poltica educacional. 4) Etapa: A marcha para a maturidade. Nesta altura do processo, o pas j est interessando na maturidade econmica. capaz de produzir e consumir em massa. H o florescimento tecnolgico e o amadurecimento global da economia. A populao ativa, a renda per capita, o produto nacional bruto (PNB), enfim, todos os elementos da conjuntura se realizam em nveis timos. 5) Etapa: A era do consumo em massa. Os setores lderes se transferem para os produtos durveis de consumo e de servios. A renda real por pessoa aumentou a tal ponto que um maior nmero de pessoas conseguiu como consumidores, ultrapassar as necessidades mnimas e bsicas: modificou-se a estrutura da fora-de-trabalho. alto o grau de bemestar social. bom o grau de distribuio da renda social. H grandes transformaes tecnolgicas. As taxas de crescimento dos principais setores so elevadas. Quais os objetivos do desenvolvimento? O homem e a sociedade constituem a meta do desenvolvimento. Assim que o processo desenvolvimento busca: a elevao do padro de vida; o bem-estar social; o crescimento racional da conjuntura econmico-social; a estabilidade econmico-poltico-administrativa da nao. Quais as coordenadas sociolgicas do desenvolvimento? H trs coordenadas fundamentais, a saber: Transformao ecolgico-profissional, entendendo-se por um processo cumulativo e acelerado de urbanizao e por uma redistribuio profissional (transformao de ambiente de trabalho, estratificao social, mobilidade social). Transformaes demogrfico-familiares, envolvendo a trajetria do fator demogrfico e dos grupos familiares atravs dos tempos, face s modificaes estruturais e sociais. Transformaes ideolgico-culturais, onde so analisadas as variveis: ideologia, sociologia e cultura no decorrer da histria. GLOSSRIO Depreciao: o valor de mercado, do capital consumido na obteno de um produto corrente. Investimento Bruto (IB): soma de todo o dispndio do setor privado em novas instalaes, mquinas e adies ao estoque durante um ano. Investimento Lquido (IL): soma do dispndio bruto do setor privado, conforme acima, menos a depreciao. Padro Ouro: sistema monetrio no qual a unidade monetria de cada pas est lastreada em ouro. Foi encerrado em 1973. Produto Nacional Bruto (PNB): valor total de mercado de todos os bens finais e de servios produzidos em uma economia durante um ano. Produto Nacional Lquido (PNL): valor de mercado de todos os bens finais e servios produzidos em uma economia durante um ano, ao alcance da sociedade para seu consumo ou adio ao estoque de capital. Produto Real: nas contas da renda nacional a produo agregada medida em unidade monetria constantes. Renda Nacional: soma da renda dos (ou pagamentos aos) fatores de produo. Mede o custo, para economia, de obter o produto final durante um ano.

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Renda Pessoal Disponvel: nas contas da renda nacional a soma da renda que as famlias tm para dispender, depois do pagamento dos impostos pessoais. Renda Pessoal: nas contas da renda nacional, a soma da renda recebida pelas famlias durante um ano, antes do pagamento dos impostos pessoais. Sistema de Taxa de Cmbio Fixa: sistema em que as moedas domsticas e estrangeiras so fixadas. Sistema de Taxa de Cmbio Flexvel: a taxa de cmbio flutua livremente para encontrar seu nvel de equilbrio na interseco das curvas de demanda e de oferta do mercado de divisas. Sistema Monetrio Internacional: conjunto de regras que definem o padro dos pagamentos internacionais. Tarifa de Importao: imposto sobre importaes. Taxa de Cmbio: preo em moeda domstica de uma unidade de moeda estrangeira. Termos de Troca: razo de intercmbio comercial ou a taxa qual uma mercadoria trocada por outra. Vantagem Comparativa: capacidade de uma nao de produzir uma mercadoria a um custo relativamente baixo ou a um custo de oportunidade mais baixo que o de uma outra nao. mais um reflexo do que uma fonte de crescimento. So os gastos realizados para aumentar a capacidade produtiva do sistema econmico. Trata-se da aplicao das empresas ou do governo, na aquisio de novas capacidades de produo ou capital. O investimento tem um papel crucial para o desenvolvimento da economia, quando o investimento cresce, a economia cresce. Conseqncia do nvel dos preos dos bens e servios indispensveis populao. ndice da Construo Civil (ICC): acompanha a evoluo dos preos dos materiais, equipamentos e da mode-obra empregados na construo civil; O governo participa investindo e norteando o desenvolvimento da economia. O Brasil pode-se dizer que tem um governo intervencionista e controlador da economia, seja pela poltica econmica, seja pela participao do estado em empresas, as Estatais. O Estado moderno realiza um bom nvel de gastos, razo pela qual a sua atividade influi bastante no comportamento da economia global do sistema econmico. A ao normativa do Poder Pblico expressa a partir da lei da Constituio Brasileira, das leis em geral, dos decretos, das normas etc. O Conselho Monetrio Nacional, quando deseja corrigir ou orientar certas tendncias do sistema monetrio financeiro, baixa normas de ao. A ao normativa do governo se estende a todos os elementos da estrutura scio- econmica-cultural do pas. O Poder Pblico participa compulsoriamente da renda nacional, tributando direta e indiretamente a economia privada. Desenvolvimento Econmico o resultado das aes polticas do Governo atravs de seus rgos e de seus Planos Plurianuais. So trs as causas prximas do desenvolvimento econmico: - a atividade econmica, - a acumulao do conhecimento - o aumento de capital. Define-se crescimento (ou desenvolvimento) econmico como um acrscimo, ao longo do tempo, da produo per capita de bens materiais.

RESUMO Existe Economia de livre mercado, economia de mercado ou sistema de livre iniciativa quando os agentes econmicos agem de forma livre, sem a interveno dos Governos. O mercado livre defendido pelos proponentes do liberalismo econmico. Mercado o encontro da Oferta com a Procura. A Contabilidade Nacional de suma importncia porque permite que uma nao possa acompanhar o desenvolvimento da economia e da distribuio da riqueza e da renda nacional, permitindo que o governo realize medidas econmicas voltadas para os setores onde apresentam problemas. As contas nacionais ou sociais so de extrema importncia na anlise da economia. O consumo pode ser considerado como a fase final do processo econmico. Uma das mais importantes discusses da economia e quanto ao papel das poupanas. A discusso principal se as poupanas vm antes do crescimento da economia e desempenham o papel incentivador do crescimento ou se elas so o resultado do crescimento da economia e, portanto, seria

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS FRANKENBERB, Louis. Seu futuro financeiro. 3.ed. Rio de Janeiro: Campus, 1999. JORGE, Fauzi Tmaco; CAMPOS, Jos Otvio de. Economia: notas introdutrias. So Paulo: Atlas, 1989. MANKIW, N. Gregory. Introduo economia: princpios de micro e macro economia. Rio de Janeiro: Campus, 1999. ROSSETTI, Jos Paschoal. Introduo economia. 17.ed. So Paulo: Atlas, 1997. VICECONTI, Paulo Eduardo Vilchez. Introduo economia. 2.ed. So Paulo: Frase Editora, 1996.

286

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

EXERCCIOS Economia e Mercado 1 A economia pode ser analisada como um fluxo de caixa de trocas de bens e mercadorias. O seu correspondente neste modelo, podemos citar em: a) b) c) d) e) Produto Moeda Trabalho Conhecimento Servios

2 O que renda? a) b) c) d) e) So gastos realizados para aumentar a produtividade a fase final do processo econmico a remunerao gerada pela economia o mesmo que o investimento Todas as alternativas esto corretas

3 A Teoria de Produo preocupa-se com o lado da oferta do mercado e com os produtores que vo oferecer aos consumidores os bens e servios por eles produzidos. Por funo entende-se: a) A relao tcnica entre as quantidades empregadas dos fatores de produo e as quantidades do bem ou de servio b) A quantidade produzida, multiplicada pelo preo de mercado do bem c) Elemento que estimula a atividade empresarial d) A diferena entre os custos de produo e a receita do empresrio e) Uma relao direta entre o preo de um bem e quantidade ofertada desse bem 4 O sistema econmico a reunio dos diversos elementos participantes da produo de bens e servios, que satisfazem as necessidades da sociedade. Ele se divide em duas grandes reas de estudos: a) b) c) d) e) Bens de consumo e bens de produo Economia e poltica economia e sociologia Bens complementares e substitutos Micro economia e macroeconomia Bens materiais e bens imateriais

5 Na produo, o empresrio ao adquirir os fatores de produo, efetua despesas para remunerao ou pagamentos desses fatores. Ao que se referem, os custos da produo? a) b) c) d) e) Aos valores inerentes a mo-de-obra Aos clculos dos gastos dos empresrios com os fatores de produo A quantidade produzida, multiplicada pelo preo de marca do bem A diferena entre os custos de produo e a receita do empresrio A quantidade ofertada de um bem e o seu preo de mercado

287

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias 6 uma conseqncia da inflao: a) b) c) d) e) O aumento do preo dos produtos A queda do poder aquisitivo A queda dos investimentos feitos pelas empresas Todas as alternativas esto corretas Nenhuma das respostas anteriores

7 So objetivos do desenvolvimento econmico: a) b) c) d) e) Elevar o padro de vida dos indivduos Realizar os aumentos das taxas de cmbio Promover o bem-estar social Estabilizar a economia As alternativas A, C e D esto corretas

8 A carga tributria presta-se a: a) b) c) d) e) Aumentar a renda do trabalhador Custear as despesas do poder pblico Realizar investimentos junto s empresas Promover o equilbrio entre a oferta e a procura Ajustar a oferta e a demanda

9 Caracterizam-se os bens produzidos pelo poder pblico: a) b) c) d) e) Escolas Segurana Viadutos As alternativas A e B esto corretas As alternativas A e C esto corretas

10 A Teoria Ordinal do Comportamento do Consumidor, considera que a utilidade decorrente do consumo combinado e no individual dos bens. Deve-se tambm ressaltar como elementos determinantes na

288

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

289

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

290

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

NDICE ORGANIZAO E TCNICAS COMERCIAIS

1. AS EMPRESAS..............................................................................................................297 1.1 Noes Gerais 1.2 Princpios da Administrao 1.2.1 Roteiro histrico das Cincias Administrativas 1.2.2 O Triunfo da Organizao (1920-1950) 1.2.3 A chegada do pai da gesto (1950-1960) 1.2.4 A Obsesso do Planejamento (1960-1973) 1.2.5 Japo inova com qualidade (1973-1980) 1.2.6 Da excelncia reengenharia (1980 1993) 1.2.7 De Detroit a Silicon Valley (1993 1998) 2. PRINCPIOS E FUNES ADMINISTRATIVAS .............................................................301 3. DEPARTAMENTALIZAO DA EMPRESA....................................................................302 3.1 Diviso Trabalho 3.2 Trabalho em Equipe 4. ORGANIZAO E ESTRUTURAS ORGANIZACIONAIS..............................................302 4.1 Relaes de Autoridade e Responsabilidades 4.1.1 Organizao Linear ou Militar: 4.1.2 Funcional: 4.1.3 Estado-Maior ou STAFF: 5. PRODUO E PRODUTIVIDADE.....................................................................................304 5.1 Produo 5.2 Produtividade. 6. PRINCPIOS ORGANIZACIONAIS ...................................................................................304 7. DIREO EMPRESARIAL ................................................................................................304 7.1 Objetivos de um Dirigente Empresarial 7.2 Caractersticas de um Bom Dirigente 7.3 Responsabilidade na Direo de um Negcio 7.4 Outros aspectos a serem considerados. 7.5 Princpios Bsicos da Direo 8. FUNCIONAMENTO DE UMA EMPRESA: .......................................................................305 8.1 Departamentalizao 8.2 O Grau de Padronizao 8.3 Formulrios. 8.4 Arquivo 8.5 Instrues e Regulamentos 8.6 Os grficos 291

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias 8.7 Servio de Pessoal 8.8 Almoxarifado 9. CLASSIFICAO DAS EMPRESAS................................................................................ 309 9.1 Classificao econmica: 9.2 Classificao Jurdica 9.3 A Legalizao das Empresas 9.4 Classificao quanto propriedade 9.5 Formas de Concentrao de Empresa 9.5.1 Monoplio e Oligoplio 9.5.2 Trustes, Cartis e Holdind Companies 10. TCNICAS COMERCIAIS..................................................................................................313 10.1 A Atividade de Compra e Venda 10.2 Estrutura do comrcio 10.3 Atividades Departamento Comercial 10.4 O Setor de Vendas 10.4.1 Propaganda e Publicidade10.4.2 Pesquisa de Marketing 10.4.3 Segmentao de Mercado 10.4.4 Negociao 10.5 Aspectos Financeiros 10.6 Seguro Patrimonial EXERCCIOS (QUESTES OBJETIVAS) ........................................... ...................................321

292

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

INTRODUO

Organizao e Tcnicas Comerciais uma rea clssica da administrao que lida com um conjunto de tcnicas que tem como objetivo principal aperfeioar o funcionamento das organizaes. O estudo desta apostila lhe permitir o domnio dos conceitos mais elementares dessa rea. Alm disso, este estudo lhe proporcionar o conhecimento dos instrumentos bsicos para que o futuro profissional possa atingir seus objetivos no mercado de imveis. Bom estudo!

293

296

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias ao ramo de atividade em que a empresa ir atuar. 1. AS EMPRESAS 1.1 Noes Gerais Empresa As empresas so entidades autnomas que realizam operaes de forma planejada, organizada e sistemtica visando atingir seus objetivos. As empresas so as unidades de produo bsicas na economia. Uma empresa possui uma srie de caractersticas que condicionam e regulam seu funcionamento. Mais exatamente a palavra Empresa significa associao organizada ou em preendimento, na forma de pessoa jurdica, que explora uma determinada atividade e com objetivo de lucro. Empresas so instituies sociais e, por fora desse carter institucional acabam se moldando e se transformando ao longo dos anos. Assim, as empresas de ontem so diferentes das empresas de hoje e se sero, certamente, diferentes das empresas de amanh. As empresas tm uma diversidade muito ampla, o que dificulta ainda mais sua dinmica. Variam conforme sua tecnologia, seu ramo, sua logstica, mercados, tamanhos, etc. Empresa tambm uma organizao de pessoas e de bens que combinam elementos diversos, tais como os fatores de produo. Planejamento Ambiente das Empresas As empresas funcionavam como um sistema fechado, as quais no tinham interferncia no meio em que atuavam. Contudo, percebeu-se que as empresas funcionam como sistemas e esto inseridas em um ambiente externo que mutvel e flexvel, onde variaes interferem diretamente e indiretamente no desempenho das organizaes. Atualmente as decises ocorridas no mercado, seja no mbito poltico, econmico ou legal, afetam repentinamente as organizaes e suas estratgias administrativas. As mudanas quando ocorrem num contexto globalizado podem acontecer em qualquer lugar do mundo e refletir na pequena mercearia do bairro. Mais do que nunca os administradores precisam estar atentos a essas mudanas e pensar estrategicamente para prever e responder a tais foras externas que afetam sua empresa. Se conhecemos o inimigo (ambiente externo) e a ns mesmos (ambiente interno), no precisamos temer uma centena de combates. Se nos conhecemos, mas no ao inimigo, para cada vitria sofreremos uma derrota. Se no nos conhecemos nem ao inimigo, perderemos todas as batalhas. ( Sun Tzu). Organizao de recursos

Uma empresa se caracteriza tambm pela organizao dos recursos disponveis, buscando a aloUma questo fundamental de uma empresa cao eficiente desses recursos, de maneira que se o planejamento. O planejamento uma determi- obtenha o melhor resultado diante das possibilidades nao antecipada do que deve ser feito para alcanar que a empresa dispe. Portanto, o aspecto operacioos resultados esperados, limitados pelos meios que nal, os recursos materiais e de pessoas, a capacidade a empresa dispe. O planejamento se compe de empresarial e o ambiente que a empresa se encontra decises tomadas pelos administradores da empresa so aspectos que condicionam e determinam o funcque buscam os objetivos dos acionistas (proprietri- ionamento de uma empresa. os), ou seja, o lucro. As decises tomadas no plane- Por alocao eficiente, entende-se a melhor combijamento so distribudas ao longo do tempo o que nao dos fatores de produo que geram o maior se convencionou chamar de planejamento de curto, lucro. mdio e longo prazo. As decises que envolvem at Isso se consegue diminuindo os custos e aumentanum ano so consideradas de curto prazo; quando o do-se as receitas de modo que a qualidade permanea planejamento ultrapassa esse perodo e se estende at constante. trs anos, temos um planejamento de mdio prazo e, todos os projetos, decises e planejamentos que se 1.2 Princpios da Administrao referem os perodos superiores a esses so classifi- No se pode imaginar o funcionamento adequado cados como de longo prazo. Existe alguma flexibi- de uma empresa sem a utilizao dos princpios da lidade quanto a esses prazos, principalmente quanto administrao que foram aperfeioado com o estudo 295

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias cientfico. Em funo do desenvolvimento da economia surgiu a necessidade desse estudo cientfico da administrao. A administrao existe sempre e em qualquer empresa, independente do seu tamanho, ramo, etc. Genericamente, pode-se entender a administrao como sendo a orientao e o controle dos esforos dos indivduos que compe a empresa. O estudo cientfico de princpios e tcnicas administrativas bastante recente. Nesse sentido, uma anlise dos principais estudos suficiente para captar o funcionamento da administrao de uma empresa. As funes mais correntes das empresas so: previso; planejamento; organizao; comando; coordenao; e controle; 1.2.1 Roteiro histrico das Cincias Administrativas A Gesto Cientfica (1900-1920) Taylor inventa a organizao cientfica do trabalho. Inspira Henry Ford e influencia todo o sculo. Mary Parker Follett prega doutrinas mais humanistas. Em 1908, ano de lanamento do modelo T da Ford, a montagem do automvel demorava doze horas e vinte minutos. Na dcada de 20, a montagem deste modelo demorava apenas 01:20 hs. O modelo era um produto de massa, barato, e vendeu 15 milhes de unidades. Ford provou que possvel especializar as tarefas e decompor o trabalho em gestos elementares, racionalizando a produo e aumentando o rendimento. Seus passos foram: a) O operrio deixou de girar em torno do automvel que estava a ser montado. b) Quem passou a desfilar face ao posto de trabalho foi a cadeia de produo e o trabalhador azia rotinas bem especificas. Um objetivo muito afastado da imagem negativa que hoje tem o taylorismo. Na prtica, a realidade foi menos lrica. Muitos empresrios aproveitaram s um sentido da doutrina que levou muitas vezes desumanizao do trabalho. A exaltao da produtividade e do rigor arrastou, nesta poca, uma certa cegueira. Nasceram os grandes preceitos da organizao. A utopia, por assim dizer, da gesto de homens chave na mo. Em 1916, Henri Fayol identifica 14 Princpios Gerais da Administrao Industrial (Produzir mais a prioridade). Taylor e Fayol complementam-se, apesar de divergirem em pontos essenciais como a unidade de comando, da qual Fayol no abdica. A norte-americana Mary Parker Follett argumenta, contra o pensamento de Fayol, que o interesse do indivduo no pode desaparecer perante o do grupo. E defende tambm a lgica da responsabilidade face da obedincia. Produzir mais a prioridade 1911. Princpios Cientficos de Administrao um verdadeiro manifesto revolucionrio sobre o redesenho dos processos, visando aumentos espetaculares da produtividade. Com ele Taylor lanou os fundamentos da gesto cientfica, hoje encarada com desprezo mas cujo legado est vivo em muitas empresas. 1916. Em Princpios Gerais da Administrao Industrial, o francs Henri Fayol identificou as reas funcionais de uma empresa e diferenciou a gesto, colocando-a no centro da organizao: Gerir prever e planejar, organizar, comandar, coordenar e controlar.

1.2.2 O Triunfo da Organizao (1920-1950) Procura-se sempre mais eficcia. Fala-se de marFord cadenciou os movimentos e padroni- keting e de relaes humanas. O taylorismo ainda zou as rotinas, e costumava afirmar que os veculos impera. Cadeias de produo desenvolvem-se na deveriam ser idnticos como dois alfinetes sados da aeronutica, indstria ferroviria, construo elmesma fbrica. trica, setor alimentar. Em 1926, Paris sedia o ConHenry Ford foi um precursor, mas retira a sua inspi- gresso Internacional da Organizao Cientfica do rao de Frederick Winslow Taylor, um apaixonado Trabalho. do estudo do trabalho humano e grande manaco do Pela primeira vez, de fato, as funes da sede so cronmetro. Em 1911 Taylor, que era engenheiro, e separadas das funes dos departamentos: intentou uma organizao cientfica do trabalho, 1- A direo fixa os objetivos, coordena e que aumentou a produtividade reduziu o cio dos serve de rbitro; operrios. Estava convencido de que uma coopera2- As unidades assumem a responsabilidade o amigvel entre o patro e os trabalhadores para operacional e gozam de certa autonomia. aumentar a mais-valia permitiria acelerar simultanea3- O marketing ganha importncia e passa a mente os benefcios de um e os ganhos do outro. criar necessidades no consumidor, criando uma rev 296

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias oluo. 4- A fabricao, distruibuio, preos, publicidade adaptam-se na estratgia voltada ao cliente, e o carro preto e uniforme fica fora de moda. No incio dos anos 30, o processo de produo no seu todo comea a ser contestado. A cadeia favorece a produtividade, mas no flexvel, e, sobretudo, ignora o homem. Nasce a sociedade de consumo favorecida pelos princpios da organizao da cadeia produtiva. Datas que fizeram histria ambies pessoais. Uma dcada marcada pela escola de relaes humanas 1954. O livro do psiclogo comportamental, Abraham Maslow, d uma contribuio fundamental para a compreenso da natureza e psicologia humana no seio das organizaes e lana o conceito da hierarquia das necessidades. Segundo ele, h uma escala ascendente de necessidades que devem ser satisfeitas, sob pena de as pessoas no se motivarem. Tem como base s fisiolgicas (abrigo, alimentao, calor) e como cume s de autorealizao. Satisfeitas as primeiras deve-se criar outras para que as pessoas continuem motivadas. 1955. Peter Drucker prev em Prticas de Administrao, que esta ser uma cincia dominante do mundo ocidental e diz que s h um objetivo no negcio: criar um cliente. Datas que fizeram histria

1929. 19 de Outubro, segunda-feira negra. D-se o crash na Bolsa de Nova Iorque, que arrastar as bolsas e as economias de todo o mundo. a Grande Depresso. 1936. Greve na General Motors abre uma nova era do sindicalismo. A 18 de Julho comea a Guerra Civil em Espanha. 1939. 1 de Setembro. Hitler invade a Polnia, provocando a II Guerra Mundial, que termina em 1945. 1941. A 1 de Julho a NBC e a CBS inauguram as emisses televisivas comerciais. 1945. John Mauchly e J. Presper Eckert apresentam o ENIAC, o primeiro computador eletrnico. 1947. Lana-se o plano Marshall para ajudar a reconstruo europia. 1.2.3 A chegada do pai da gesto (1950-1960) Na maior parte dos pases europeus, o Estado assume o controle. As empresas administram-se, mais do que se gerem. Vem ento a Amrica com uma nova voz: Peter Drucker, o pai da gesto. A Frana, como o Reino Unido, passam a construir carros, barragens, produzem ao, Taylor, falecido h mais de 30 anos, continua influenciando todo o sistema de produo da indstria, instalam-se comisses de produtividade, a produo cronometrada. Ensina-se a colaborao entre funcionrios h investimentos em instruo, relaes de trabalho, simplificao das tarefas, segurana. Novos produtos invadem o lar dos americanos e europeus desenvolvendo a indstria de bens durveis. Os dirigentes aprendem a administrar, para o mercado, fixam objetivos especficos s pessoas, que devem prestar contas do seu desempenho no fim de um perodo, na produo e implantam-se o princpio ao nvel dos departamentos, divises, etc. A gesto por objetivos, explica Peter Drucker, garante o rendimento, transformando necessidades objetivas em

1950. Frank X. McNamara apresenta o Diners Club, o primeiro carto de crdito. Nasce a era do dinheiro de plstico. 1955. Ray Croc funda a McDonalds. A IBM instala o seu primeiro mainframe, o 702, na sede da gigante qumica Monsanto. 1957. Assina-se o Tratado de Roma, que cria o Mercado Comum Europeu. 1959. A Mattel d a luz a Barbie, uma boneca condenada a ser clonada aos milhes. 1960. Kennedy entra para a Casa Branca. Comeam os anos Golden Sixtie. Movimento pelas relaes humanas Estudando as atitudes e comportamentos dos seus trabalhadores, descobriu-se que, a produo melhora quando os trabalhadores acreditam que os gestores se preocupam com o seu bem-estar. 1.2.4 A Obsesso do Planejamento (1960-1973) Todos queriam ver o futuro em primeiro lugar. As empresas contratam consultores e jovens quadros. Os departamentos de planejamento crescem. Os anos de trabalho deram o gosto do consumo aos europeus. Estudos de mercado, sondagens de opinio e pesquisas operacionais, passam a fazer parte do cotidiano das empresas. Chegam ento, em ondas sucessivas, o planejamento de empresa, o planejamento estratgico, a gesto estratgica, a prospectiva estratgica. Pela primeira vez fala-se em estratgia de negcio, sinergia e competncias. 1967. Administ-

297

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias rao deMarketing, de Philip Kotler, a verdadeira bblia do marketing como disciplina. 1969. A Idade da Descontinuidade, de Peter Drucker, debrua-se sobre as descontinuidades da exploso de novas tecnologias, globalizao, realidades scio-polticas e educao de massas. a antecipao da sociedade do saber e da gesto participativa. Datas que fizeram histria 1960. Cria-se a EFTA. Portugal adere ao Fundo Monetrio Internacional e ao Banco Mundial. 1961. A guerra fria sobe ao rubro, levando construo do muro de Berlim, que dividiu a Alemanha em duas. 1962. Os Beatles editam o seu primeiro disco. 1963. J. F. Kennedy assassinado em Dallas. 1964. Inicia-se a guerra no Vietnam. 1967. No Oriente Mdio trava-se a Guerra dos Seis Dias, e o Estado Judeu amplia seus territrios anexando partes do Egito, Sria e Palestina. 1968. As greves e os movimentos estudantis agitam a Europa. 1969. O homem pisa pela primeira vez na Lua. Realiza-se o Festival de Woodstock. 1972. A Polaroid revoluciona a fotografia, com fotos instantneas (quebrou no final dos anos 90). O Marketing alado a seu posto mximo dentro da organizao e de l no desceu mais. Gesto de marcas, publicidade, estudos de mercado, tornaramse ferramentas bsicas das empresas. Gurus do marketing colocam o cliente em 1 plano e dizem que a preocupao central da empresa deve ser a satisfao dos clientes. E criam a mxima: As boas empresas vo ao encontro das necessidades; as timas empresas criaro mercado. 1.2.5 Japo inova com qualidade (1973-1980) O Japo afastou deixou de ser um imitador a baixo custo, e se imps pela qualidade. Kaizen, kanban, just-in-time, crculos de qualidade suas estratgias de fabricao so copiadas no Ocidente. Muitas teorias caem por terra e novos paradigmas so criados, O Japo inova com o just-in-time produo medida das necessidades, associado aos diversos zeros (estoque zero, prazo zero, defeitos zero, etc.). O objetivo? Destruir a fbrica que produz avarias, acidentes, greves, desperdcios e poluio. Implantam tambm o kanban (cartes que acompanham os produtos com as encomendas do cliente), o jidoka, ou auto-ativao da produo (a linha pra em caso de anomalia). Estes conceitos foram rapidamente adaptados ao ocidente, flexibilizados, homogeneizados e mesmo esquecidos. Os constrangimentos do funcionamento, muitas vezes catico, da empresa ergueram um obstculo fluidez indispensvel ao modelo. Pelo menos a moda nipnica (que durou at ao final dos anos 80) ps os espritos em movimento, preparando-os para a norma ISO 9000. Atualmente muitas empresas visam esta certificao, no tanto pela qualidade, mas mais com fins comerciais. Mania das aparncias. 1.2.5 Da excelncia reengenharia (1980 1993) Pretende-se conduzir as empresas rumo a excelncia. Mas muitos modelos, citados no best-seller de Peters e Waterman em breve se tornam maus exemplos. Vem recesso e com ela a reengenharia! Michael Porter, professor de Harvard, inventa a teoria das vantagens competitivas. Trata-se de um mtodo de anlise setorial que abrange fornecedores, clientes, produtos de substituio, etc. mas que esquece os aspectos financeiros e humanos da empresa. Em Buscando a Excelncia, Peters e Waterman identificam oito fatores de excelncia nas organizaes: a) inclinao para a ao, b) proximidade do cliente, c) autonomia individual, d) aposta nas pessoas, e) criao de valores, f) manter-se no que domina, g) simplicidade formal h) rigidez e flexibilidade. Datas que fizeram histria

1980. Ted Turner lana a CNN que 11 anos depois ficar clebre pela cobertura da Guerra do Golfo, em 1991 e ganha o mundo. 1981. A IBM lana o seu primeiro PC. 1987. Novo crash em Wall Street assola as bolsas mundiais. 1989. D-se a queda do muro de Berlim, reunificando-se as duas Alemanhas e propiciando a derrocada de todo o bloco de Leste. 1991. O Tratado de Maastricht lana a Unio Europia e a moeda nica. 1.2.7 De Detroit a Silicon Valley (1993 1998)

298

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Acabou a velha estrutura piramidal. Em rede, movedia, a nova organizao quer relacionar-se com clientes, parceiros, acionistas. As novas tecnologias de informao mudaram tudo. Valor uma palavra na moda, j que qualquer empresa deve cri-lo em vrias direes: o cliente, o acionista, o pessoal ou a sociedade inteira. O mais vital sem dvida o valor para o cliente. Se restar uma pirmide, ela deve ser derrubada, colocando-se o cliente no topo, como ensinaram os japoneses. A informtica, que suplantou a indstria automvel como fonte de inovao, coloca as bases de dados ao servio deste culto crescente do cliente. Ouvir, antecipar, medir: conceitos novinhos em folha chegam s escolas de gesto. O impulso tecnolgico desfaz estruturas, e cria outras formas de relao: a) Ligaes horizontais, b) achatamento dos nveis hierrquicos, c) avaliao recproca dos colaboradores, d) responsabilidade de deciso para o que est melhor colocado, e) conduo e orientao das competncias. Ascenso, queda e renascimento da estratgia 1994. O Asceno e a Queda do Planejamento Estratgico, de Henry Mintzberg, assinam a certido de bito do planejamento estratgico. 1994. Nveis de Estratgia em Empresas, de Michael Goold, Andrew Campbell e Marcus Alexander, ensinam os gestores a articular a estratgia de grupo com a das vrias unidades de negcio. 1994. Competindo pelo Futuro, de Gary Hamel e C. K. Prahalad, contm um alerta para os gestores: gastando o tempo a resolver problemas urgentes, no se dedicam ao que realmente importante, preparar o futuro. Qualquer empresa pode influenciar a evoluo do setor. Basta que os lderes guardem tempo para delinear a estratgia adequada. 1994. Em Construindo para o Futuro, James Collins e Jerry Porras explicam que as empresas de sucesso privilegiam valores e objetivos a longo prazo e no os lucros imediatos. 1995. Ser Digital, de Nicho las Negroponte, tornouo numa figura de culto da era digital e um smbolo da cibercultura. Neste livro explica porque passamos de um mundo de tomos para um mundo de bits. 1996. No livro Somente os Loucos Sobrevivem, de Andrew Grove, oferece uma viso profunda dos meandros da grande Intel. Explica como que as empresas podem aproveitar o ponto de inflexo estratgica (quando tudo muda e as probabilidades so adversas) para conquistar mercado e ainda sarem fortalecidas. 2 PRINCPIOS E FUNES ADMINISTRATIVAS Em seu livro Os Princpios da Administrao Cientfica, publicado em 1911, Taylor afirma a necessidade de executar o trabalho administrativo em bases cientficas e objetivas. Pode-se dizer que a sua grande contribuio terica reside nas diretrizes que fixou para a racionalizao do trabalho industrial e na diviso de autoridade e superviso ao nvel de linha. So os seguintes os principais pontos de sua teoria: a) Princpios cientficos em substituio ao empirismo objetivando uma prtica administrativa cientfica, baseada em princpios e no no processo de tentativa sob risco; b) Diviso do trabalho determinado, atravs das regras bsicas, a diviso em diferentes etapas das diversas atividades; c) Diviso de autoridade e responsabilidade distinguindo as tarefas de planejamento e direo daquelas de execuo do trabalho. d) Treinamento e seleo do trabalhador permitindo a qualificao do trabalhador mediante seleo e aperfeioamento tcnico; e) Coordenao entre as atividades articulando a atuao dos trabalhadores com a dos supervisores e administradores. Entre Taylor e Fayol no existe divergncia ou oposio, mas diferentes mbito e pontos de vista, os quais podem, at certo ponto, serem complementares. O fundamento da teoria de Fayol est num conjunto de seis funes bsicas existentes dentro da empresa, estabelecidas por ele da seguinte forma: 1. Funo Tcnica corresponde atividade produtiva da empresa; 2. Funo Comercial abrange as tarefas de compra de mercadorias (matria-prima, materiais de consumo, etc.) necessrias ao desenvolvimento das atividades da empresa, assim como a venda dos bens ou servios por ela produzidos; 3. Funo Financeira refere-se atividade de obteno e gerncia dos recursos financeiros, em termos de dinheiro ou crdito; 4. Funo Contbil corresponde tarefa de classificao e registros dos fatos econmico-financeiros

299

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias ocorridos na empresa, com a finalidade de apurar seus bens, direitos e obrigaes, lucros ou prejuzos. 5. Funo de Segurana diz respeito ao controle de um conjunto de normas e materiais, visando proteo humana (salubridade dos trabalhadores, condies de iluminao, temperatura e preveno de acidentes) e a proteo material (segurana de equipamentos, instalaes e construes). 6. Funo Administrativa refere-se ao trabalho de gerncia, direo e controle das atividades para que a empresa possa atingir racionalmente seus objetivos. 3. DEPARTAMENTALIZAO DA EMPRESA 3.1 Diviso Trabalho Alm de estabelecer essas seis funes essenciais da empresa, Fayol enumera catorze princpios administrativos que o administrador, ao aplic-los, deve levar em conta a realidade de cada empresa: a) Diviso de trabalho tanto no tempo como no espao, isto , abrangendo fases e etapas de um mesmo trabalho e os diversos trabalhos de um mesmo conjunto; b) Autoridade e responsabilidade tanto do ponto de vista da posio da empresa, como pessoal, ou seja, moral e em termos de qualificao; c) Disciplina mediante regras de subordinao aos superiores; d) Unidade de comando um certo nmero de subordinados recebe e acata ordens de um nico superior; e) Unidade de direo um certo nmero de atividades obedece superviso de um nico superior; f) Subordinao do interesse individual ao coletivo o interesse de um indivduo no deve prevalecer contra o interesse coletivo; g) Remunerao salrios justos do ponto de vista da empresa e do trabalhador; h) Centralizao concentrado a maior soma de direo possvel nas mos de um nico controle ou direo; i) Cadeias hierrquicas definindo uma rigorosa estrutura de autoridade e responsabilidade; j) Ordem a perfeita ordenao humana e material; k) Eqidade garantindo a conciliao mais justa entre os interesses empresariais e trabalhistas; l) Habilidade contra a rotatividade da mode-obra, julgando mais eficiente sua permanncia; m) Criativa abrangendo o dinamismo desde o principal executivo at os mais baixos nveis de autoridade; n) Operao estimulando o esprito de equipe e a conjugao dos esforos para a meta final. Como se pode perceber as empresas acabam se dividindo em funes mais ou menos distintas, existe muito relacionamento entre as funes, pois muitos deles so essenciais para que outros funcionem e todos colaboram para atingir o objetivo da empresa que obter lucro no ramo de atividade escolhido. O princpio que orienta essa diviso ou departamentalizao a diviso do trabalho. Diviso do Trabalho A diviso do trabalho (j destacada por Fayol) propicia uma srie de vantagens para a empresa. Destacamse as economias relacionadas ao menor tempo de troca de instrumentos de trabalho, a especializao dos trabalhadores, a simplificao do trabalho gerando uma produtividade maior, a simplificao das atividades, o aumento da destreza do trabalhador, a maior concentrao nas atividades, etc. 3.2 Trabalho em Equipe Mas todas essas divises de nada adiantam se elas no estiverem em perfeita harmonia umas com as outras de modo que o trabalho em equipe ganhe uma importncia para que as atividades no fiquem descoladas do processo produtivo. preciso planejamento, comprometimento, organizao, coordenao, etc. entre todos os funcionrios da empresa. As estruturas de organizao e as divises hierrquicas podem ser de diversos tipos que variam de acordo com o ramo de atividade econmica a que se dedica a empresa, seu porte, sua expanso no espao geogrfico e econmico etc. 4. ORGANIZAO E ESTRUTURAS ORGANIZACIONAIS Organizao Organizao a funo administrativa de agrupar as diversas atividades necessrias realizao dos planos e que compe as unidades administrativas. Numa analogia biologia, organizao pode ser entendida como a criao de organismos. Quando se cria um

300

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias organismo precisa-se pautar pela racionalizao, ou seja, preciso ter uma ao reformadora que vise substituir os processos rotineiros e ultrapassados por mtodos baseados num raciocnio sistemtico. Um dos melhores resultados obtidos nesse sentido foi o surgimento da Organizao & Mtodos (O&M). A O&M engloba um conjunto de idias, princpios e prticas resultantes da intelectualizao dos esforos humanos a fim de obter a melhor eficincia. A organizao das empresas passou por duas grandes fases que so bem distintas. Essa diviso se deve s grandes mudanas na economia mundial durante a Revoluo Industrial. So elas: a) Economia Rudimentar: consumo reduzido; baixa produtividade; produo artesanal ou domstica; pouca ou nenhuma organizao. b) Economia Evoluda: aumento do consumo; desenvolvimento da produo; produo empresarial; desenvolvimento da organizao. As instituies religiosa e militar no sofreram essa diviso, pois sempre foram no mbito preocupadas com sua organizao. Alguns mtodos de organizao surgiram dessas instituies tais como a Pesquisa Operacional (P.O.) e o PERT, sigla em ingls que significa Program Evaluation and Review Technique Avaliao de Programa e Tcnica de Reviso. Estrutura Uma empresa consiste em uma estrutura de diversos rgos que a compem, das atividades desenvolvidas nesses rgos e da rede de relaes de autoridade. Esta estrutura determina posies diferentes ocupadas pelos indivduos no desempenho de suas funes, gerando relaes de comando e subordinao, de direitos e deveres. 4.1 Relaes de Autoridade e Responsabilidades Sinteticamente, pode-se dizer que o quadro de funcionrios de uma empresa, do primeiro administrador at os ltimos escales, compe um conjunto de relaes de autoridade e responsabilidade. As relaes de autoridade configuram a situao de um elemento em face de todos aqueles que lhes so subordinados, isto , trabalham sob sua direo suas ordens e instrues. Por outro lado, a relao de responsabilidade marca a posio dos subordinados diante daqueles que ocupam posies superiores, de quem devem receber ordens e orientaes e a quem devem prestar contas de seu trabalho. Esta rede de relaes de autoridade e responsabilidade denominase hierarquia. As relaes de autoridade podem ainda se dar em dois nveis: a autoridade vertical, quando exercida diretamente do superior ao subordinado, e a autoridade horizontal, quando exercida apenas indiretamente. Atualmente muito se tem debatido a respeito da melhor forma de conduzir a poltica de autoridade de uma empresa: autoridade X autonomia; verticalizao X horizontalizao; centralizao X descentralizao; controle X liberdade. Esse um debate muito amplo e a soluo encontrada pela maioria dos administradores tem sido no sentido de aproveitar a capacidade dos trabalhadores e desde que sejam mantidos os vnculos de responsabilidade e cooperatividade. Essa questo polmica e a soluo mais adequada ser muito influenciada pelas caractersticas da empresa ou do setor de atividade em que ela atua. Os tipos mais usuais de organizao hierrquicas so: 4.1.1 Organizao Linear ou Militar: a mais antiga de todas e seu tipo adotado com maior aplicao pelas Foras Armadas. Quando aplicada a uma empresa, a autoridade nica, cabendo a ela todas as ordens e instrues (comando). A autoridade segue em linha reta desde o mais alto ao mais baixo escalo. Como caracterstica verifica-se a centralizao das decises, forte hierarquizao e, tem como principal vantagem a explcita delimitao das funes e responsabilidades de cada funcionrio. Como principais desvantagens podem-se destacar a excessiva rigidez, a alta importncia e dependncia dos cargos mais elevados e a concentrao das responsabilidades.
PRESIDENTE DIRETOR

DIRETOR SUPERVISOR

EXECUTOR

EXECUTOR

EXECUTOR

EXECUTOR

4.1.2 Funcional:

301

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias Pode ser chamada de organizao cientifica do trabalho. Possui grande mobilidade, permitindo que os chefes possam receber vrias atribuies. Ainda permanece uma grande estrutura rgida nos mais altos escales, mas permite uma flexibilidade nos nveis mais baixos. As atribuies de chefia podem ser distribudas entre vrias pessoas.
PRESIDENTE DIRETOR GERENTE

5 PRODUO E PRODUTIVIDADE 5.1 Produo Produzir Produzir o ato de transformar recursos materiais em bens de consumo pela atividade comercial. Desperdcio Desperdcio a perda de materiais por negligncia, impercia ou imprudncia do agente administrativo. Quando o trabalho metodizado, ele aumenta a qualidade e quantidade da produo, evitando, assim, o desperdcio. Razes ou Origens do Desperdcio a) Fator Material: refere-se aos equipamentos, aos instrumentos, aos utenslios e s mquinas. b) Fator Humano: refere-se ao preparo e adequao do emprego s funes outorgadas. c) Fator Racional: refere-se adequao ou no do mtodo de trabalho. 5.2 Produtividade a maior ou menor produo com os mesmos fatores, isto , natureza (matria-prima), trabalho e capital. Produtividade= Unidades Produzidas Fatores de Produo 6 PRINCPIOS ORGANIZACIONAIS Os princpios so elementos, regras ou pensamentos que caracterizam um comportamento, atravs de razes ou de lgica. Na organizao empresarial existem vrias correntes de pensamentos, que traduzem linhas de conduta administrativa das mais variadas. Modernamente a Centralizao s pode ocorrer na pequena empresa, sob a pena de falncia ou desastres administrativos. A Estabilidade Funcional faz-se somente pelo trabalho e produtividade dos agentes de produo. A Ordem e a Hierarquia so elementos indispensveis em qualquer organizao, desde que bem dosados. A Unidade de Direo e de Comando dependem da existncia de uma filosofia empresarial. 7 DIREO EMPRESARIAL Direo um conjunto de processos reguladores e sistemticos voltados a determinado objetivo, que varia de acordo com a natureza e com os interesses da

SUPERVISOR

SUPERVISOR

SUPERVISOR

EXECUTOR

EXECUTOR

EXECUTOR

4.1.3 Estado-Maior ou STAFF: Nela os diretores de empresa administram pessoas especializadas ou tcnicas para as funes de conselheiros ou de estado-maior. um tipo de organizao adequado para as empresas cujos diretores e chefes tm problemas com o conhecimento especializado. Surge basicamente com o crescimento e a complexidade das atividades e tarefas dentro das empresas. As assessorias so o ponto chave dessa organizao, pois permitem uma grande capacidade de absoro e utilizao de conhecimentos tcnicos elevados.
PRESIDENTE DIRETOR ASSESSORIA

GERENTE

SUPERVISOR

SUPERVISOR

SUPERVISOR

EXECUTOR

EXECUTOR

EXECUTOR

302

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias empresa. tarefas ou atividades. A caracterstica fundamental do tipo linear departamental a diviso de trabalho Dirigir e direo num certo nmero de departamentos, num Dirigir uma empresa somar conhecimentos, ex- mesmo nvel de autoridade. Estes departamentos, perincias e atributos pessoais, voltados aos pontos por sua vez, comportam supervises em setores e bsicos sees, repetindo-se a caracterstica do mesmo nvel que a empresa deve alcanar diariamente. de autoridade nos escales sucessivamente inferiores, cada um com suas atribuies especficas. 7.1 Objetivos de um Dirigente Empresarial Este tipo de organizao tambm atende aos Uso adequado do capital; princpios