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CONTEDO PROGRAMTICO 1. Introduo. 2. Conceito e Natureza Jurdica do Condomnio. 3. Criao do Condomnio. 3.1. Cadastro no CNPJ. 3.2. Cadastro no INSS.

3.3. Cadastro no FGTS/PIS. 4. Conveno. 5. Regimento Interno. 6. Administrao do Condomnio. 6.1. Assemblia Geral. 6.2. Sndico. 6.3. Conselho Fiscal / Conselho Consultivo. 7. Contador. 7.1. tica Profissional do Contabilista. 8. Contabilidade. 8.1. Plano de Contas. 8.2. Balancete / Prestao de Contas. 8.3. Demonstraes Contbeis 8.4. 8.3. Documentao p/ Contabilidade. 9. Administrao Financeira do Condomnio. 9.1. Taxa Fixa / Rateio. 9.2. Taxas Extras. 9.3. Controle do Recebimento de Taxas Condominiais. 9.4. Boleto Bancrio / Recibo. 9.5. Protesto das Taxas de Condomnio. 9.6. SPC / SERASA de Inadimplentes. 9.7. Fundo de Reserva. 9.8. Juizado Especial. 10. Setor Pessoal do Condomnio. 10.1. Contrato de Trabalho. 10.1.1. Contrato de Experincia. 10.1.2. Folha de Pagamento. 10.1.3. Frias. 36 37 37 38 38 38 39 44 44 44 46 46 46 47 47 1 32 33 34 30 31 11 22 24 25 27 29 4 5 7 9 9 9

10.1.4. Cesta Bsica. 10.1.5. Vale Transporte. 10.1.6. Adiantamentos. 10.1.7. Aviso Prvio. 10.1.8. Calendrio de Obrigaes. 10.1.9. Encargos Sociais. 10.1.10. 13 Salrio. 10.1.11. FGTS. 10.1.12. Negociao Sindical. 10.1.13. Data Base. 10.2. Terceirizao de Mo de Obra. 10.2.1. Responsabilidade do Condomnio. 10.3. Honorrios do Sndico. 10.3.1. INSS. 10.3.2. ISSQN. 10.4. Conveo SECOVI .

50 51 51 51 52 53 54 54 57 57 57 58 58 58 58 58 58

10.5. Escala de Trabalho de Portaria.

11. Informaes Gerenciais 11.1. Energia 11.2. Contratao de Mo-de-obra 11.3. Materiais 11.4. Servios de Manuteno 11.5. gua e Esgoto
CURSO: CONTABILIDADE PARA CONDOMINIOS INSTRUTOR: JOSE MARTINS CASTELO NETO

1. INTRODUO.

O o bjet ivo dest e cur so so cializar junt o a pro fissio nais e est udant es int eressado s em t rabalhar co m gest o co nt bil p ara co ndo mn io s, as d iver sas nuances que envo lvem est e tipo de ent idade, pr incipa lment e no que d iz respe it o escr it ur ao co nt bil de co ndo mn io s, repassando

in fo r ma es acerca da ad min ist rao e da leg islao esp ecfica.

Est e t rabalho est d iv id ido basicament e em t rs grandes grupo s. O pr imeiro , falaremo s da nat ureza jur d ica do co ndo mn io , sua fo r mao , co nceit o do Co ndo mn io . Disco rreremo s t ambm d a Co nveno , do Reg iment o Int erno e d a Ad min ist rao do Co ndo mn io , t er minando co m a figur a do snd ico e suas respo nsabilid ades.

Nu m seg u ndo mo ment o iremo s expo r a figura d e Co nt ado r, falando so bre a t ica Pro fissio na l do Co nt abilist a. No mesmo t pico , abo rdaremo s Co nt abilid ad e, o nde sero apresent adas as demo nst ra es

co nt beis, balancet e/prest ao de co nt as mensal e da do cu ment ao para co nt abilid ade. Iremo s t ambm falar acerca da ad min ist rao financeira do co ndo mn io , falando so bre t axa fixa/ rat eio , t axas ext ras, co nt ro le do

recebiment o de t axas co ndo min ia is, bo let o bancr io /recibo , pro t esto das t axas de co ndo mn io , SPC/SERAS A de inad imp lent es e fu ndo de reser va e, finalment e, o ju izado especial. Ser o d iscut ido s mt o do s de racio nalizao d e gast o s, increment o de receit as e min imizao de inad imp lncia.

O t erceiro e lt imo po nt o ser a d iscusso acerca do Set o r Pesso al do Co ndo mn io , o nde falaremo s acerca do co nt rat o de t rabalho , d a t erceir izao de mo de o bra, do s ho no rr io s do snd ico . Buscaremo s expo r, o ut ro ssim, a real carga t r ibut r ia que inc ide na co nt rat ao de mo de o bra, e finalment e, a esca la de t raba lho de po rt aria e o ut ras o br ig a es so ciais.

2. CONCEITO E NATUREZA JURDICA DO CONDOMNIO.

impo rt ant e t er mo s a co mpreenso do tipo de ent idad e em qu e est amo s t rabalhamo s. Para t al, nest e t pico sero apresent ado s co nceit o s, be m co mo a nat ureza jur d ica e o ut ras esp ecific idad es de Co ndo mn io s

Res idenciais o u Co mer ciais.

2.1. Conceito

O pr imeiro co nce it o expo st o o do dicio n r io Aur lio , 1999:

CONDOMNI O: Dom n i o exer ci d o jun t a m en t e com out r em ; copr opr i eda de. Con dom n i o fe ch a do: c on jun t o r esi den ci a l com post o de edi f ci os e/ ou ca sa s, ger a l m en t e cer ca do, c om a ce ss o c on t r ol a do, e cu j os m or a dor es di vi dem equi pa m en t os c om un it r i os. (A UR LIO, 1999)

Po demo s afir mar pela defin io acima expo st a que o Co ndo mn io vem a ser o do mn io exercido po r duas o u mais pesso as em relao a u ma co isa co mu m. Assim, t emo s que h u ma repart io do do mn io de u ma co isa para duas o u mais p esso as.

A do ut rina mais aceit a p ara o co ndo mn io ent ende qu e o mesmo vem a ser u ma co mu nidade d e d ir eit o , de qu e so t it u lares vr ias p esso as, inc id indo so br e o mesmo o bjet o . Po demo s afir mar, o ut ro ssim, co mo no s repo rt a P lanio l et Rip ert , que no s ed ifcio s d e and ares o u apart ament o s pert encent es a pro pr iet r io s d iver so s exist e sup erpo sio de pro pr ied ades d ist int as e sep aradas, co mp licada p ela exist ncia de co mu nho relat iva a det er minadas dependncias d e uso co mu m do s diverso s pro pr iet r io s.

Temo s assim, qu e em u m co ndo mn io exist e u ma pro pr ied ad e co mu m, o u seja, de t o do s o s co nd mino s e u ma pro pr iedad e part icu lar. Temo s co mo part es pert encent es pro pr iedade co mu m o so lo em que se co nst r i o ed ifc io , suas fu nda es, p ilast ras, t et o, pt io s, vest bu lo s, p rt ico , escad as, ar

elevado res,

asso alho ,

co rredo res,

aqueciment o

cent ral,

co nd icio nado cent ral, d ep sit o , mo rada d o zelado r, em su ma, t o do s o s efeit o s e ut ilid ades dest inado s ao uso co mu m. Assim, t o do s o s pro priet r io s po de m 4

d ispo r e u sar livrement e de t o das as p art es co mu ns, desde qu e respeit ando sua dest inao , de mo do a no prejud icar a co let iv idad e.

Po r sua vez, a pro pr ied ade p art icu lar co nst it u i-se pelas u n idad es o u apart ament o s aut no mo s, delimit ad o s pelas paredes d iv is r ias. Cada pro priet r io depend ncias. t em do mn io nico e exclu sivo so br e suas p art es ou

Temo s o d ispo st o no C digo Civ il Brasileiro , que t rat a so bre o t ema. Vejamo s:
Ar t . 1. 331. Pode h a ver , em edi fi ca es, pa r t es que s o pr opr i eda de excl usi va , e pa r t es que s o pr opr i eda de com um dos c on dm i n os. 1 o As pa r t es sus c et vei s d e ut i l i z a o i n depen den t e, t a i s com o a par t am en t os, es cr i t r i os, sa l a s, l oja s, s obr el oj a s ou a br i gos pa r a ve cul os, c om a s r e spe ct i va s fr a es i dea i s n o s ol o e n a s out r a s pa rt es c om un s, sujei t a m -se a pr opr i eda de ex cl usi va , pod en do s er a l i ena da s e gr a va da s l i vr em ent e por seus pr opr i et r i os. 2 o O s ol o, a est r ut ur a do pr di o, o t el h a do, a r ede ger a l de di st r i bui o d e gua , esg ot o, g s e el et r i ci da de, a ca l e fa o e r efr i ger a o c en t ra i s, e a s dem a i s pa r t es c om un s, i n cl usi ve o a c ess o a o l ogr a dour o p bl i c o, s o ut i l i z a dos em c om um pel os c on dm i n os, n o poden do ser a l i en a dos sepa r a dam en t e, ou di vi di dos.

Out ro dispo sit ivo leg al q ue co nceit u a Co ndo mn io s a Lei Fed eral n. 4.591/64, co nfo r me art igo s t ranscr it o s abaixo :
Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta Lei. Art. 2 Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de passagem comum, ser sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas e sua destinao, inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com ressalva das restries que se lhe imponham. 1 O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de terreno. (Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)

Nest e lt imo vemo s qu e a garagem vincu lada u nidade habit ac io nal e no de uso co mu m, mesmo est ando no t erreno do prd io , no mesmo amb ient e d as part es co mu ns. 5

2.2. Natureza Ju rdica

Co ndo mn io

u ma

espcie

de

ent idad e

bem

t p ica,

co nsid erando sua nat ureza jur d ica. No po ssuem perso nalid ade jur d ica, no exeram at ivid ade eco n mica, co m o u sem fins lu crat ivo s, o s Co ndo mn io s so equ iparado s a empresa no que t ange a o br ig at o ried ade de inscr io no Cadast ro Nacio nal d e Pesso a Jur d ica CNPJ.

Tal o br ig at o ried ade se mo st ra necessr ia, vist o que o co ndo mn io , apesar d e t er u ma nat ureza jur d ica pr pria, no po de se co nfu nd ir co m seu s pro priet r io s, no caso , o s co nd mino s. Assim, claro que ser ia necessr io a ind iv idualizao do co ndo mn io ju nt o a Receit a Federa l. Out ro po nto de su ma impo rt ncia o fat o de que o Co ndo mn io vai co nt rat ar fu ncio nr io s, mo t ivo pelo qual necessr io seu reg ist ro no CNPJ.

3. CRIAO DO CONDOMNIO.

Os Co ndo mn io s so cr iado s a part ir d e u ma co nveno , paut ada no C d igo Civ il Brasile iro , Lei Federal n . 10.406, de 10 de janeiro de 2002 e pela Lei do s Co ndo mn io s, Lei Federal n . 4.591, de 16 de d ezembro de 1 964. Segu ndo est a lt ima le i, t emo s:
Ar t . 7 O c on dom n i o por un i da des a ut n om a s i nst i t uir -se- p or a t o en tr e vi vos ou por t est a m en t o, com i n scr i o obr i ga t r i a n o Regi st r o de Im vel , del e c on st a n do; a in di vi dua l i za o de ca da un i da de, sua i den ti fi ca o e di scr i m in a o, bem c om o a fr a o i dea l sobr e o t er r en o e pa rt es c om un s, atr i bu da a ca da un i da de, di spen sa n do-se a descr i o i n t ern a da uni da de. [. . . ] Ar t . 9 Os pr opr i et r i os, pr om i t en t es com pr a dor es, c es si on r i os ou pr om i t ent es c es si on r i os dos di r ei t os p er t in en tes a qui si o de un i da des a ut n om a s, em edi fi ca es a ser e m con st r u da s, em c on st r u o ou j c on st r u da s, el a bor ar o, por es cr i t o, a Con ven o de c on dom n i o, e de ver o, t a m bm , por c on t r at o ou p or del i ber a o em a ssem bl i a , a pr ova r o Regi m en t o In t ern o da edi fi ca o ou c on jun t o de edi fi ca es. 1 Fa r -se- o r egi st r o da Con ven o n o Regi st r o de Im vei s, bem c om o a a ver ba o da s sua s e ven t ua i s al t era es. 2 Con si der a -se a pr ova da , e obr i ga t r ia par a os pr opr i et r i os de un i da des, pr om i t en t es c om pr a dor es, c essi on ri os e pr om i t en t es ce ssi on r i os, a t ua i s e fut ur os, c om o pa r a qua l quer ocupa n t e, a Con ven o qu e r en a a s a ssin a t ura s de t i t ul ares d e di r ei t os qu e r epr esen t em , n o m ni m o, 2/ 3 da s fr a es i d ea i s que c om pem o c on dom n i o.

3 Al m de out r a s n or ma s a pr ova da s p el os i n t er essa dos, a Con ven o de ver con t er : a ) a di scr i min a o da s par t es de pr opr i eda de excl usi va , e a s de c on dom n i o, com espe ci fi ca e s da s di fer en t es r ea s; b) o dest i n o da s di fer en t es pa r t es; c) o m od o d e usa r a s coi sa s e ser vi os c om un s; d) en ca r gos, for m a e pr opor o da s c on t r i bui es d os c on dm i n os pa ra a s despesa s de cust ei o e pa r a a s extr a or din r ia s; e) o m od o d e es c ol h er o s n di co e o Con sel h o C on sul t i vo; f) a s a t ri bui e s do s n di c o, a l m da s l ega i s; g) a defi n i o da n a t ur ez a gr a t ui t a ou r em un era da de sua s fun es; h ) o m odo e o pr a z o de c on voca o da s a sse m bl i a s ger a i s dos c on dm i n os; i ) o quorum pa ra os di ver s os t i pos de vot a e s; j) a for m a de con t r i bui o pa r a con st i t ui o de fun do de r eser va ; l ) a for m a e o quorum pa r a a s al t er a es de c on ven o; m ) a for m a e o quorum pa r a a a pr ova r o d o Regi m en t o In t ern o qua n do n o in cl u dos n a pr pri a Con ven o. 4 No ca s o d e c on jun t o de edi fi ca e s, a que s e r efer e o a r t . 8, a c on ven o de c on dom n i o fi xa r os di r ei t os e a s r el a es d e pr opr i eda de en tr e os c on dm i n os da s v r i a s edi fi ca e s, pod en do est i pul a r for m a s pel a s qua i s se p os sa m des m em br a r e a li en ar por e s do t er r en o, in cl usi ve a s edi fi ca da s.

Po r sua vez, o C digo Civ il Brasile iro prev:


Ar t . 1. 332. In st i t ui -se o c on dom n i o edi l ci o p or a t o en tr e vi vos ou t est a m en t o, r egi st ra do n o Car t r i o de Regi st r o de Im vei s, deven d o c on st ar da quel e a t o, al m do di spost o em l ei esp eci a l : I - a di scr i m in a o e i n di vi dua l i z a o da s un i dades d e pr opr i eda d e excl usi va , est r em a da s um a da s outr a s e da s part es c om un s; II - a det er m in a o da fr a o i d ea l a t ri bu da a ca da uni da de, r el a t i va m en t e a o t err en o e par t es com un s; III - o fi m a que a s un i da des se de st i n am . Ar t . 1. 333. A c on ven o qu e c on st i t ui o c on dom n i o edi l ci o d e ve ser su bs cr i t a pel os t i t ul ar es de, n o m n im o, doi s t er os da s fr a e s i dea i s e t or na -se, desd e l og o, obr i ga t r ia par a os t i t ul ar es de di r ei t o sobr e a s un i da des, ou par a quan t os s obr e el a s t enh a m poss e ou det en o. Pa r gra fo n i co. Pa r a ser op on vel c on t r a t er cei ros, a c on ven o d o c on dom n i o de ver ser r egi st r a da n o Ca r t r io d e Regi st r o d e Im vei s. Ar t . 1. 334. Al m da s cl usul a s r efer i da s n o ar t. 1. 332 e da s que os i nt er essa dos h ouver em por bem est i pul a r , a con ven o det er m in ar : I - a quot a pr opor ci on a l e o m od o d e pa ga m en to da s c on tr i bui e s dos c on dm i n os pa r a a t en der s despe sa s or di nr i a s e ext r a or din ri a s do con dom n i o; II - sua for m a de a dm in i str a o;

III - a c om pet n ci a da s a ssem bl i a s, for m a de sua c on voca o e quor um exi gi do pa ra a s del i ber a e s; IV - a s san e s a que est o su j ei t os os c on dm i nos, ou pos sui d or es; V - o r egi m ent o i nt ern o. 1 o A c on ven o p oder ser fei t a por es cr i t ur a pbl i ca ou p or i n str um en t o par t i cul ar. 2 o S o equi pa r a dos a os pr opr i et ri os, pa r a os fi n s dest e a r t i go, sa l vo di sposi o em c on t rr i o, os pr om i t en t es com pr a dor es e os ce ssi on r i os de di r ei t os r el a t i vos s un i da des a utn om a s.

Vimo s assim, qu e o co ndo mn io deve ser co mpo st o at ravs de u m do cu ment o pblico o u pr ivado , deno minado CONVENO. Out ro ssim, vimo s que ele po de ser cr iado po r ato de vo nt ade int er vivo s o u po r t est ament o . O est udo da co nveno se dar no pr ximo t pico .

3.1. Cadast ro no CNPJ

Ap esar de no t er a mesma nat ureza jur d ica de o ut ras ent idades, que exp lo ram at ividade eco n mica, co m o u sem fins lucrat ivo s, co mo as empresas em g eral, o Co ndo mn io o br ig ado a fazer sua inscr io no Cadast ro Nacio nal da P esso a Jur d ica do Min ist r io da Fazenda (CNPJ/ MF), t endo em vist a algu mas o br ig a es qu e o mesmo t em qu e cu mpr ir.

A Obr ig at o riedade d e inscr io do Co ndo mn io do CNP J/ MF est regu lament ada p ela I nst ruo No rmat iva SRF n. 200/2 002, art . 12, assim co mo pelo Decret o 3000/99.

Tal o br ig at o ried ade se mo st ra necessr ia, vist o que o co ndo mn io , apesar d e t er u ma nat ureza jur d ica pr pria, no po de se co nfu nd ir co m seu s pro priet r io s, no caso , o s co nd mino s. Assim, claro que ser ia necessr io a ind iv idualizao do co ndo mn io ju nt o a Receit a Federa l. Out ro po nto de su ma impo rt ncia o fat o de que o Co ndo mn io vai co nt rat ar fu ncio nr io s, mo t ivo pelo qual necessr io seu reg ist ro no CNPJ/MF.

3.2. Cadast ro no INSS

Pelo mesmo mo t ivo acima expo st o , o u seja, a co nt rat ao de fu nc io nr io s, o Co ndo mn io deve cad ast rar-se no INSS, desde o mo ment o de sua cr iao . No caso do INSS, o Co ndo mn io se igu ala s empr esas em g eral, vez que t em o br ig ao de co nt r ibu ir, da mesma fo r ma par a o INSS co mo est as lt imas.

3.3. Cadast ro no FG TS/PIS

Do mesmo mo do , o Co ndo mn io d ever se cad ast rar na Caix a Eco n mica Fed eral, co m o int u it o de regu lar izar a sit uao de seu s

fu nc io nr io s no Fu ndo de Gar ant ia po r Tempo de Ser vio ( FGTS) e no Pro grama de I nt egrao So cial (PIS). Para a inscr io ju nt o ao FGTS, o Co ndo mn io dever fazer seu cert ificado elet r nico , que ser su a id ent idad e p erant e Co nect iv idad e So cial, devendo ser assinado pela Auto rid ade Cert ificado ra, a Caix a

Eco n mica Fed eral ( CEF). A cert ificao fe it a, pr ivat ivament e, pelo represent ant e legal da ent idad e, mu nido de do cu ment ao legal co mpro bat ria da co nst it u io do empreend iment o , bem co mo de seu at o de no meao . Na CEF est e dever assinar, na presena d e empregado respo nsvel pelo cad ast ro , o t ermo de adeso Co nect iv idad e So cial.

4. CONVENO

A conveno a bblia de qualquer condomnio, o legal constitutivo, que em consonncia com a legislao vigente, dispor sobre todos os assuntos de interesse do Condomnio. CONVENO: Aco rdo , aju st e, co mbin ao , co nvn io . Pact o ent re part ido s po lt ico s beligerant es. Reu n io nacio nal para mo d ificar as inst it u i es po lt icas. O qu e est geralment e ad mit ido e pr at icado , o u t acit ament e co nvencio nado nas rela es so ciais. (MICHAELIS, 1998) Segu ndo Gabr iel Karpat , na sua o br a Co ndo mn io s Manu a l Prt ico do Snd ico , t em- se:

A co nveno do co ndo mn io qu e det er mina e regu lament a a vid a co ndo min ial, evident ement e se m in fr ing ir a leg is lao vigent e. A pr pr ia lei do co ndo mn io det er mina que a co nveno regu le algu ns it en s impo rt ant es, t ais co mo : a) o mandat o do snd ico , co nselho e su bsnd ico , se ho uver: b) o prazo e as fo r mas d e co nvo car as assemb l ias o rd inr ias e ext rao rd inr ias; c) o quo ru m das assemb l ias, em pr imeira e seg u nd a co nvo cao ; d) o quo ru m necessr io para vo t ao de mat r ias especficas, co mo : alt erao da co nveno ; dest it u io do snd ico ; o ut ro s; e) o mo do de usar as co isa s e o s servio s co mu ns. Co mo d it o acima, o co ndo mn io cr iado pela elabo rao de u m do cu ment o , deno minado de CONVENO, que deve ser devid ament e

reg ist rada no Cart rio de Reg ist ro de I m veis. Nest e mo ment o , dever ser eleit a a pr imeira ad min ist rao , at ravs de u ma Assemb l ia Ger al Ord inr ia (AGO), de aco rdo co m o dispo st o no s it ens abaixo , mo ment o em que va mo s est udar a ad min ist rao do co ndo mn io .

A Co nveno po der ser alt er ada d e aco rdo co m a prev iso co nt ida na mesma. No caso de o misso , necessr ia a ap licao do previst o no art . 9 da Lei do s Co ndo mn io s, de aco rdo co m o exp lic it ado acima. No caso , ser d ecid id a p ela Assemb l ia, po r no mn imo do is t ero s do s vo to s do s co nd mino s, devendo , ainda ser reg ist rada t al alt erao no Cart rio de Reg ist ro de Im veis.

No ANEXO I, co nst a u m mo d elo de co nv eno para co nst it u io de u m co ndo mn io .

5. REGIMENTO INTERNO.

Reg iment o

int er no ,

mais

chamado

no s

d ias

at uais

de

regu lament o int er no , co mo o pr prio no me d iz, vem a ser as regras qu e devem ser segu id as pelo s co nd mino s e pelas pesso as qu e ut ilizam o co ndo mn io . Assim co mo a co nveno , o Reg iment o int erno deve ser elabo rado por escr it o e apro vado em Assemb lia Geral p elo s pr o priet r io s das u nidades aut no mas do Co ndo mn io . Out ro ssim, deve ser reg ist rado no Cart rio de Reg ist ro de

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I m veis, t al qua l a Co nveno do Co ndo mn io . Valer r essalt ar que est e po de ser part e int egrant e da Co nveno . Para a vo t ao de cr iao o u alt erao de Regu la ment o Int erno , far-se- necessr io o quo ru m mn imo d e do is t ero s do s pro pr iet r io s. Suas alt era es so ment e po dero ser feit as at ravs de Assemb l ia Geral. Segue mo delo de reg iment o int er no no ANEXO II, part e

int egrant e dest a apo st ila.

6. ADMINISTRAO DO CO NDOMNIO.

O C d igo Civ il de 2002 no s fala acer ca d a ad min ist rao do co ndo mn io , co nfo r me abaixo d ispo st o nos art igo s abaixo :
Ar t . 1. 347. A a ssem bl i a es c ol h er um sn di co, que p oder n o ser c on dm i n o, par a a dmin i str ar o con dom n i o, por pra z o n o super i or a doi s a n os, o qua l poder r en ova r -se. Ar t . 1. 348. Com pet e a o s n di co: I - con voca r a a ssem bl i a dos c on dm i n os; II - r epr esen t ar , a t i va e pa ssi va m en t e, o c on dom n i o, pr at i ca n do, em ju z o ou for a del e, os a t os n ece ss r i os defesa dos i n t er ess e s c om un s; III - dar i m edi a t o con h eci m en t o a ssem bl i a da exi st n ci a de pr ocedi m en t o judi ci a l ou a dm i n i str at i vo, de i n t er esse d o c on dom n i o; IV - cum pr ir e fa z er cum pr ir a con ven o, o r egi m en t o in t ern o e a s det er m in a e s da a ssem bl i a ; V - di l i gen ci a r a con ser va o e a gua r da da s par t es com un s e z el a r pel a pr est a o dos s er vi os que i n t er essem a os p os sui dor e s; VI - el a bor ar o or a m en t o da r ecei t a e da desp esa r el a t i va a ca da a n o; VII - c obr ar dos c on dm i n os a s sua s c on tr i bui es, bem com o i m por e cobr a r a s m ul ta s devi da s; VIII - pr est ar con t a s a ssem bl i a , an ua lm en t e e qua n do exi gi da s; IX - r ea li z ar o segur o da edi fi ca o. 1 o Pod er a a ssem bl i a i n vest i r out r a pess oa , e m l ugar do s n di co, em poder e s de r epr esen t a o. 2 o O s n di co p ode t r an sfer i r a out r em , t ot a l ou pa r ci a l m en t e, os pod er es de r epr esen t a o ou a s fun es a dm i n ist r a ti va s, m edi an t e a pr ova o da a ssem bl i a , sa l vo di sp osi o em c on t rr i o da c on ven o.

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Ar t . 1. 349. A a ssem bl i a , esp e ci a l m en t e c on voca da pa r a o fi m est a bel e ci d o n o 2 o d o a r t i go a n t eced en t e, poder , pel o vot o da m a i or ia a bs ol ut a de s eus m em br os, d est i t ui r o s n di co qu e pr a t i ca r i rr egul ar i da des, n o pr est a r con t a s, ou n o a dm in i str ar c on ven i en t em en t e o c on dom n i o. Ar t . 1. 350. Con voca r o s n di co, an ual m ent e, r eun i o da a ssem bl i a dos c on dm i n os, n a for m a pr evi st a n a con ven o, a fi m de a pr ova r o or a m en t o da s de spe sa s, a s c on t r i bui es d os c on dm i n os e a pr est a o d e c on t a s, e e ven t ua l m ent e el eg er -l h e o su bst i t ut o e a l t era r o r egi m en t o in t ern o. 1 o Se o s n di co n o c on voca r a a ssem bl i a , um quar t o dos c on dm i n os pod er fa z -l o. 2 o Se a a ss em bl i a n o se r eun ir , o jui z de ci di r , a r equer i m en t o de qua l quer con dm i n o. Ar t . 1. 351. Depen de da a pr ova o de 2/ 3 (d oi s t er os) d os vot os dos c on dm i n os a a l t er a o da c on ven o; a m uda n a da dest in a o do edi f ci o, ou da un i da de i m obi l i r ia , depen de da a pr ova o p el a un ani m i da de dos c on dm i n os. Ar t . 1. 352. Sa l vo qua n do exi gi do qu or um espe c i a l , a s del i ber a e s da a ssem bl i a ser o t om a da s, em pr im ei ra con voca o, por m a i or ia de vot os d os c on dm i n os pr esen t es qu e r epr e sen t em pel o m en os m et a de da s fr a es i dea i s. Pa r gra fo n i co. Os vot os s er o pr opor ci on a i s s fr a es i dea i s n o sol o e n a s out r a s part es c om un s per t en cen t es a ca da con dm i n o, sa l vo di sp osi o di ver sa da con ven o d e c on st i t ui o d o c on dom n i o. Ar t . 1. 353. Em segun da con voca o, a a ssem bl i a poder del i ber a r por m a i or ia dos vot os d os pr es en t es, sa l vo qua ndo exi gi d o qu or um esp eci a l . Ar t . 1. 354. A a ssem bl i a n o pod er del i ber ar c on dm i n os n o for em c on voca d os pa r a a r eun io. se t od os os

Ar t . 1. 355. Assem bl i a s ext r a or din r ia s pod er o s er c on voca da s pel o s n di co ou p or um quar t o dos c on dm i n os. Ar t . 1. 356. Poder h a ver n o con dom n i o um con sel h o fi s ca l , c om post o de t r s m em br os, el ei t os p el a a ss em bl i a , por pra z o n o super i or a doi s a n os, a o qua l c om pet e da r par ecer s obr e a s c on t a s do s n di co.

Vimo s acima que a Ad min ist rao do condo mn io exercid a po r t rs fig uras, a Assemb lia, o S nd ico e o Co nselho Fiscal. Para melho r ent end iment o , d ivid imo s o E st udo da Ad min ist rao do Co ndo mn io no est udo dessas t rs fig uras.

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6.1. Assemb li a Gera l

Po demo s afir mar qu e a Assemb lia Geral o rgo Mximo na Ad min ist rao de u m co ndo mn io . To do s devem o bedecer s d ecis es t o madas pela Asse mb lia, desde qu e est a deciso no co nt rarie a lei.

ASSE MBLI A:

Reu n io

de

nu mero sas

pesso as

para

d et er minado

fim,

especialment e de liberat ivo . (AURLIO, 1 999)

N s t emo s t rs t ipo s de Assemb l ia, que so :

6.1.1. Assemb lia Gera l O rdin ria

realizada u ma vez po r ano . Sua pr inc ipal fina lidade apro var as ver bas d est inadas a co br ir as desp esas no r mais necessr ias ao

fu nc io nament o do co ndo mn io p ara o prximo exercc io . Exe mp lo : Desp esas co m salr io s, gu a, lu z, elevado res, mat erial d e limp eza, et c. Nessas assemb l ias o s inqu ilino s po der o part icipar, inclu siv e co m o vo to , sem haver necessidad e de pr o curao e desde q ue o pro priet r io est eja au sent e. Out ra finalid ade ser ia apresent ar a p rest ao de co nt as do exercc io que se encerro u e ainda eleger o snd ico , su bsnd ico e co nselho , alm de t rat ar de o ut ro s assu nt o s de int eresse geral do s co nd mino s. Para essas asse mb lias, o s inqu ilino s po dero vo t ar sem precisar em apresent ar pro curao , caso o pro priet r io no co mp area (Lei n 9.267, de 25 de maro de 1996).

6.1.2. Assemb lia Gera l Ext rao rdin ria

Ser realizad a sempre que ho uver necessidad e, co nvo cada p elo snd ico o u po r 1/4 (um qu art o) do s co nd mino s qu e devero ass inar o ed it a l de co nvo cao da assemb l ia. Deve- se sempre ado t ar o que est est ipu lado na Co nveno .

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Geralment e, as d elibera es d ever o t er a maio r ia do s pr esent es co m d ireit o ao vo to , salvo as mat r ias q ue exija m quo ru m esp ecfico , co mo : mo d ificao da Co nveno , dest it u io do snd ico , vazament o s, ent up iment o s, co mpra de int er fo ne, aut o mao do s po rt es, co mpr a de m veis p ara o salo de fest as, alt erao de fachad a, p int ura do prd io , et c. Nas o bras que beneficiaro , exclu sivament e, ao s pro priet r io s do im vel, o s inq u ilino s po dero part icip ar das assemb l ias, desd e que po ssua m pro curao lega lment e co nst it u d a. O rateio dessas d esp esas ser p ago pelo s pro priet r io s.

6.1.3. Assemb lia Gera l Especia l

Ser realizada em caso s especia is d efin ido s em Lei, co mo est es: A o co rrncia de sin ist ro tot al o u que dest rua mais de 2/3 d a ed ificao ; Para que seja t o mada d eciso so bre demo lio e reco nst ruo da ed ificao o u a alienao do im vel, po r mo t ivo s ur banst ico s, arq u it et nico s o u em virt ude da co nd enao da ed ific ao em razo de insegurana o u insalu br id ade.

6.2. Sndico

A fig ura do snd ico est mu it o bem d et erminada no C d igo Civ i l Brasile iro co nfo r me abaixo se demo nst ra.
Ar t . 1. 347. A a ssem bl i a es c ol h er um sn di co, que p oder n o ser c on dm i n o, par a a dmin i str ar o con dom n i o, por pra z o n o super i or a doi s a n os, o qua l poder r en ova r -se. Ar t . 1. 348. Com pet e a o s n di co: I - con voca r a a ssem bl i a dos c on dm i n os; II - r epr esen t ar , a t i va e pa ssi va m en t e, o c on dom n i o, pr at i ca n do, em ju z o ou for a del e, os a t os n ece ss r i os defesa dos i n t er ess e s c om un s; III - dar i m edi a t o con h eci m en t o a ssem bl i a da exi st n ci a de pr ocedi m en t o judi ci a l ou a dm i n i str at i vo, de i n t er esse d o c on dom n i o; IV - cum pr ir e fa z er cum pr ir a con ven o, o r egi m en t o in t ern o e a s det er m in a e s da a ssem bl i a ;

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V - di l i gen ci a r a con ser va o e a gua r da da s par t es com un s e z el a r pel a pr est a o dos s er vi os que i n t er essem a os p os sui dor e s; VI - el a bor ar o or a m en t o da r ecei t a e da desp esa r el a t i va a ca da a n o; VII - c obr ar dos c on dm i n os a s sua s c on tr i bui es, bem com o i m por e cobr a r a s m ul ta s devi da s; VIII - pr est ar con t a s a ssem bl i a , an ua lm en t e e qua n do exi gi da s; IX - r ea li z ar o segur o da edi fi ca o. 1 o Pod er a a ssem bl i a i n vest i r out r a pess oa , e m l ugar do s n di co, em poder e s de r epr esen t a o. 2 o O s n di co p ode t r an sfer i r a out r em , t ot a l ou pa r ci a l m en t e, os pod er es de r epr esen t a o ou a s fun es a dm i n ist r a ti va s, m edi an t e a pr ova o da a ssem bl i a , sa l vo di sp osi o em c on t rr i o da c on ven o. [. . . ] Ar t . 1. 350. Con voca r o s n di co, an ual m ent e, r eun i o da a ssem bl i a dos c on dm i n os, n a for m a pr evi st a n a con ven o, a fi m de a pr ova r o or a m en t o da s de spe sa s, a s c on t r i bui es d os c on dm i n os e a pr est a o d e c on t a s, e e ven t ua l m ent e el eg er -l h e o su bst i t ut o e a l t era r o r egi m en t o in t ern o. 1 o Se o s n di co n o c on voca r a a ssem bl i a , um quar t o dos c on dm i n os pod er fa z -l o. 2 o Se a a ss em bl i a n o se r eun ir , o jui z de ci di r , a r equer i m en t o de qua l quer con dm i n o.

Vimo s qu e o snd ico esco lhido pela Assemb lia e q ue o mesmo no o br igat o r iament e ser u m do s co nd mino s, co m mandat o de no mximo do is ano s, co m d ire it o reeleio . Suas o br ig a es so mu it o bem defin id as no C d igo Civ il Brasileiro em seu art . 1348, co nfo r me acima expo st o. O S nd ico t em a represent ao at iva e passiva do co ndo mn io , jud ic ial e ext rajud ic ial. Ent ret ant o , devemo s relat ar que no caso de u ma demand a jud ic ial em que envo lva int eresses pr ivado s do s co nd mino s, co mo po r exemp lo , desapro pr iao de u n idad es aut no mas o u de p art es co mu ns, ser o br ig at ria a cit ao de to do s o s co -pro priet r io s int eressado s. Alg u mas o bser va es devem ser levad as em co nsider ao a respeit o da figura do snd ico . A assemb l ia po der invest ir o ut ra pesso a no lug ar do snd ico , dando a ela o s po deres de represent ao . As fu n es ad min ist rat ivas po dem ser delegadas a pesso as d e co nfiana do snd ico , e so b a su a int eir a respo nsabilid ade, med iant e

apro vao da assemb lia geral do s co nd mino s, salvo se a co nveno d ispo r de maneira co nt rr ia ( Ad min ist rado r). 15

Po de o Snd ico receber remu nerao pelo seu t rabalho . Nest e part icu lar, no t p ico que t rat aremo s acerca do s Recurso s Hu mano s do Co ndo mn io , iremo s d iscut ir acer ca das incidncias exist ent es pela

remu nerao , co mo a co brana do INSS, IR e do ISS. O S nd ico que pr at icar irregu lar idad es, no prest ar co nt as, o u no ad min ist rar co nvenient ement e o co ndo mn io , po der ser dest it u do , pela fo r ma e so b as co nd i es prev ist as na co nveno , o u, no silncio dest a, pelo vo t o da maio r ia abso lut a do s co nd min o s, present es, em assemb l ia geral especialment e co nvo cada (CC, art . 1349). Temo s que o br igat rio ao snd ico , co nfo rme d ispo st o no art igo 1350 do C digo Civ il Brasileiro , co nvo car, anualment e, u ma assemb lia o rdinr ia co m o fim de apro var o rament o, as co nt r ibu i es do s co nd mino s e as co nt as. No sendo co nvo cada est a assemb l ia, u m quart o do s co ndo mn io s po der co nvo c- la e, se a assemb l ia no se reu nir, caber a deciso ao ju iz, a requer iment o de qualqu er co nd mino .

6.3. Conselho Fi sca l/Con selho Con su ltiv o

Temo s qu e o C d igo Civ il P t rio prev, em seu art igo 1356 que o Co ndo mn io po der cr iar u m co nselho fiscal, qu e t er co mo fu no dar parecer so bre as co nt as do snd ico , que ser eleit o pelo pr azo de do is ano s, sendo fo r mado po r t rs co nd mino s. Devemo s t er em ment e que, a part ir do mo ment o que o co nselho fiscal apro va as co nt as do snd ico , aquele passa a ser respo nsvel ju nt ament e co m o snd ico pelas co nt as apr esent adas p o r est e lt imo . No caso do Co nselho Co nsu lt ivo , est e co mpo st o de t rs membro s efet ivo s e de t rs sup lent es. O mandat o no irrevo gvel, po dendo ser dest it u do s a qu alqu er t empo pelas assemb l ias gerais. At ualment e vr ias Co nven es d iv id em o co nselho em do is g rupo s, o co nsu lt ivo e fiscal.

Resu midament e, po dero t er as segu int es t arefas:

Co nfer ir per io d icament e as co nt as do co ndo mn io , co mp arando -as co m o s co mpro vant es o r ig ina is; 16

Analisar as co nt as apresent adas pelo snd ico ; E mit ir parecer so bre as co nt as e apresent - lo em assemb lia geral; Aut o r izar o snd ico a efet uar despesas ext rao rdinr ias no previst as no o rament o ; E labo rar u m r egu la ment o e as alt era es que fo rem necessr ias par a o u so das p art es recreat ivas do co ndo mn io , sem qu e haja d ispo si es co nt rr ias ao est abelecido na Co nveno ; Au x iliar o snd ico em suas at ividades.

7. CONTADOR

CONT ADOR:

Qu e

co nt a.

Aq uele

q ue

co nt a.

Pro fissio nal

de

nve l

universit r io , gera lment e bacharel em Cincias Co nt beis, q ue exerce fu n es co nt beis. (MICHAELIS, 1998).

O Co ndo mn io , assim co mo qualqu er empresa, precisa do s ser vio s pro fissio nais de u m co nt abilist a, devidament e reg ist rado no Co nse lho Reg io nal de Co nt abilid ade (CRC) na reg i o o nde se enco nt ra o Co ndo mn io . Tal exig ncia de o rdem legal, vez qu e o s Co ndo mn io s est o o br ig ado s a prest arem in fo r ma es qu e devem, pela su a nat ureza, ser assinado s po r co nt abilist as.

A Reso luo CFC n 560/83, d iz:


Ar t . 1 O exer c ci o da s a t i vi da des c om pr een di da s n a Con ta bi l i da de, con si der a da est a na sua pl en a a m pl it ude e c on di o d e Ci n ci a Apl i ca da , c on st i t ui pr err oga t i va , sem ex c e o, dos c on t a dor es e d os t cn i cos em c on t a bi l i da de l ega l m en t e h a bi l i ta dos, r essa l va da s a s a tr i bui e s pr i va t i va s dos c on t a dor es.

Nesse

t pico ,

alert amo s

empresas

de

Ad min ist rao

de

Co ndo mn io s q ue no po ssuem em seus q uadro s co nt ado res para assinat ura do livro caixa o u da prest ao de co nt as do co ndo mn io . Os co ndo mn io s que no t m seus livro s ca ixa assinado s po r co nt ado res est o irregu lares p erant e a Leg is lao Pt ria.

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7.1. TICA PRO FISSIONAL DO CONTABILISTA.

Co mo to do e qualqu er pro fissio nal, o co nt ado r deve exercer su a pro fisso t endo co mo met a o respeit o ao C d igo de t ica pro fiss io nal, qu e prega:
Ar t . 2. E xer cer a pr ofi ss o c om z el o, di l i gnci a e h on est i da de, obs er va da a l egi sl a o vi gen t e e r esgua r da dos os i n t er esses d e s eu s cl i en t es e/ ou em pr ega dor es, s em pr eju z o da di gn i da de e i n depen dn ci a pr ofi ssi on a i s.

Co mo

no sso

curso

t rat a de co ndo mnio s, para est e t p ico

necessr io afir mar que o co nt ado r no d eve abr ir mo d e su a ind ependncia pro fissio nal e se cur var ao ent end iment o da ad min ist rao do s co ndo mn io s, que no avaliam a necessid ade de escr it u rao devid a do s seu s mo viment o s, da impo rt ncia d a apresent ao da prest ao de co nt as para o s o ut ro s co nd mino s, co nt abilizad a. Vale ressalt ar qu e a part ir do C d igo Civil d e 2002 o co nt ado r passar a t er respo nsabilid ad e so lidr ia ao s fat o s a que se reg ist ram. Devendo ver ificar a fid ed ig nid ade do s fat o s a serem reg ist rado s. ou ainda, ao respeit o necessr io do cu ment ao a ser

8. Contabilidade

A Co nt abilidade t em p apel crucia l em u ma ent id ade. Nela est o co nt ido s t o do s o s reg ist ro s financeiro s e pat r imo nia is, fo nt e d e co nt ro le e avaliao de receit as e desp esas. Capaz de gerar info r ma es t eis para to mada de dec iso . Fac ilit ando a t ransp arncia da gest o e a co nseqent e fiscalizao pelas part es int er essad as. A co nt abilid ade est d iret ament e lig ad a ao co nt ro le de at o s e fat o s que d izem respeit o gest o do co ndo mn io . Co mo d it o acima, necessr io a presena de u m Co nt ado r o u Tcnico em Co nt abilidade, dev idament e r eg ist rado no CRC para que o mesmo faa o s reg ist ro s co nt beis necessr io s ao Co ndo mn io . As pr incip ais o br ig a es do Co nt ado r para o Co ndo mn io so as segu int es:

18

Escr it urao do s livro s co nt beis; Escr it urao do livro caixa; Prest ao de Co nt as ( mensal) ; Prest ao de Co nt as Anual (Demo nst ra es Co nt beis) ; E labo rao de Orament o s; Ap urar e emit ir Gu ias de Reco lhiment o de INSS, FGTS, ISS, DARF do IRRF, DARF do PIS s/ Fo lha de Pagament o ; Bo let o s Bancr io s das Taxas Co ndo min iais No r mais e Ext ras; Reg ist ro de E mpregado em Livro Pr pr io (Ad misso e Demisso ), bem co mo at ualiza es; Resciso de Co nt rato de Trabalho ; At ualizao da Cart eir a de Trabalho e Previd ncia So cial CTPS ; CAGED. Cad ast ro Geral de E mpregado s e Desempr egado s, Rais, Gfip, et c.

Out ro ssim, exist em algu ns do cu ment o s bsico s qu e o Co ndo mn io deve mant er em seu s arqu ivo s. Os pr inc ip ais so :

Cart o do CNPJ; Ap urao das co nt as da ad min ist rao ant er io r; Past as co m as despesas e receit as refer ent es ao s lt imo s cinco ano s; Past as co m as prest a es d e co nt as do s lt imo s cinco ano s; Past as co m o s t ribut o s pago s pelo Co ndo mn io ; Past as co m as co nt as a pagar ; Relao de Inad imp lent es at ualizada; Livro de Reg ist ro de Invent r io ; Livro de Reg ist ro de Empregado s; Do cu ment ao co mpro bat ria referent e Pesso al.

Ressa lt a-se a impo rt ncia d a bo a guarda e co nser vao da do cu ment ao co mpro bat ria. Devendo ser aco nd icio nad a em past as pr prias e ident ificad as ms a ms. Os do cu ment o s devem ser co lado s em papel jo r na l para facilit ar o manu se io e co nser vao .

19

No que t ange do cu ment ao relat iva ao pesso al deve- se aco nd io n- la em p ast a pr pr ia para facilit ar a id ent ificao e

aco mpanhament o de fiscaliza es. Co lo cando c p ias na past a de desp esas. Vale salient ar que a bo a guarda e co nservao do s do cument o s facilit a o t rabalho do co nt abilist a, u ma vez que a deso rganizao prejud ica a mensur ao do s fat o s co nt beis.

8.1. Demon st ra es Contb eis

Co ndo mn io s so d isp ensado s da escr it ur ao co nt b il co mp let a, co nfo r me d it a a leg is lao do Impo st o de Rend a. O reg ime co nt bil a ser ado t ado po de ser o de caixa, o nd e so ment e se reco nhece o fat o no mo ment o em qu e o co rre o efet ivo pag ament o o u recebiment o , o u o reg ime de co mp et ncia, qu e reco nhece o fat o no mo ment o em q ue ele o co rre, indep endent e d e t er sido p ago o u recebido . Co nt udo , deve- se o bser var a u nifo r midad e de reg ime ado t ado no exercc io , a fim de no preju d icar o resu lt ado e a int egr id ade das demo nst ra es co nt beis apresent as. Ent ret ant o , o reg ime d e co mp et ncia o que melho r se ad equa as prt icas co nt beis, est ando de aco rdo com o pr inc p io d a co mpet ncia. Uma vez qu e est o sendo co nt abilizad as t o das as pro v is es, a ad min ist rao po de se prep arar para o s event o s que sero pag o s no fut uro, sendo impo rt ant e fo nt e de info r ma es, co mo po r exemp lo , 13 salr io , fr ias, o br ig a es so ciais, sent enas jud ic iais, et c. E m ANEXO III segu e mo d elo s de demo nst ra es co nt beis. imp er io so cit ar q ue o resu lt ado apurado no fina l do exer ccio de sup ervit o u dfic it . Co nsiderando que est e t ipo de ent idad e no visa o lucro e to das as receit as a au fer id as d evem ser revert idas em pro veit o do Co ndo mn io .

8.2. BALANCETE/ PRES TAO DE CO NTAS.

Vimo s acima, que o br ig ao do snd ico , perant e a Assemb l ia Geral do co ndo mn io , prest ar co nt as de su a gest o , refer ent e ao ano ant er io r.

20

Independ ent e d isso necessr io qu e o sn d ico mant enha as co nt as do co ndo mn io devid ament e at ualizadas, de so rt e a t er sempre e m mo s as in fo r ma es requ is it ad as pelo s co nd mino s. Assim, a prest ao de co nt as deve ser feit a mensalment e e repassadas para o s co nd mino s, para qu e o s mesmo s t enham maio r co nt ro le so bre o que pagam e co m o que gast o o seu d inheiro , devendo t ais info r ma es serem de fcil co mpreenso .

Abaixo , u m exemp lo de prest ao de co ntas:

CONDOMNIO EDIFICIO FULANO DE TAL CNPJ/MF n 00.000.000/0000-00 Av. das Alamedas, s/n, Bacanga, Fortaleza, Cear.

BALANCETE MS DE MAIO/2007

MARO/2006

1. SALDO TRANSPORTADO PERODO ANTERIOR 1.1. SALDO EM BANCO 1.1.1. BANCO DO BRASIL S/A 1.1.2. BANCO DO BRASIL S/A (VALOR BLOQUEADO) 1.2. SALDO EM CAIXA

8.502,33 8.502,33 8.502,33 0,00 0,00

2. RECEITAS 2.1. COTAS CONDOMINIAIS 2.1.1. COTAS RECEBIDAS - COBRANA BB 2.1.2. COTAS RECEBIDAS CARTEIRA 2.1.3. () DEVOL. DE COTAS (CH. DEVOLVIDOS)

51.562,24 52.261,23 20.784,10 31.477,07 ( ) 698,99

2.2. RECEITAS NO OPERACIONAIS

0,00

3. DESPESAS 3.1.DESPESAS OPERACIONAIS 3.1.1. DESPESAS TRABALHISTAS 3.1.1.1. FOLHA DE PAGAMENTO 3.1.1.2. HONORRIOS SNDICO 3.1.1.3. INSS. 3.1.1.4. FGTS. 3.1.1.5 RETENO ISS SNDICA 3.1.1.6. PIS S/ FOLHA PAGAMENTO 3.1.1.7. VALE TRANSPORTE 3.1.1.8. REFEIES FORNECIDAS 3.1.1.9. PENSO ALIMENTCIA 3.1.1.10. FRIAS CONCEDIDAS 3.1.1.11. SERVIOS EXTRAORDINRIOS

50.227,02 15.897,81 15.897,81 7.352,00 855,00 2.811,02 735,52 45,59 73,75 1.354,30 1.554,15 86,57 967,01 62,90

21

3.2. DESPESAS ADMINISTRATIVAS 3.2.1. LUZ, AGUA, ESGOTO E TELEFONE 3.2.1.1. COELCE 3.2.1.2. CAGECE 3.2.1.3. TELEMAR 3.2.1.4. CLARO

33.916,86 13.603,81 6.997,36 6.170,70 211,09 224,66

3.2.2. MATERIAL 3.2.2.1. MATERIAL DE LIMPEZA 3.2.2.2. MATERIAL ELTRICO E HIDRO/SANITARIO 3.2.2.3. MATERIAL DE PINTURA E REFORMA 3.2.2.4. MATERIAL EXPEDIENTE/CONSUMO 3.2.2.5. MATERIAL IMOBILIZADO 3.2.2.6. MATERIAL PARA COPA

8.754,41 496,90 2.365,84 1.292,64 344,61 3.875,10 379,32

3.2.3. SERVIOS CONTRATADOS 3.2.3.1. ELEVADORES 3.2.3.3. SERVIOS ELETRICOS/HIDROSANITRIOS 3.2.3.4. SERVIOS DE SEGURANA 3.2.3.5. SERVIOS CDL 3.2.3.6. SERVIOS CONDOMINIO 21 3.2.3.7. SERVIO MANUT. DE BOMBAS 3.2.3.8. SERVIOS CONTBEIS E JURDICOS

4.377,82 1.597,50 1.200,00 210,00 43,32 127,00 300,00 900,00

3.2.4. SERVIOS EVENTUAIS 3.2.4.1. SERVIOS ELTRICOS 3.2.4.2. SERVIOS DE PINTURA 3.2.4.3. SERVIOS DE DEDETIZAO 3.2.4.4. SERV. DE MANUT. PORT. CORTA FOGO 3.2.4.5. SERVIOS DIVERSOS

6.959,10 477,50 535,00 725,00 5.000,00 221,60

3.2.5. OUTRAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS 3.2.5.1. CPIAS, CARIMBOS ETC. 3.2.5.2. TAXAS E EMOLUMENTOS 3.2.5.3. SEGUROS

221,72 109,05 18,05 94,62

3.3. DESPESAS FINANCEIRAS 3.3.1. DESPESAS BANCRIAS 3.3.1.1. TARIFA MANUTENO DE CONTA 3.3.1.2. CPMF 3.3.1.3. TARIFA DE BLOQUETOS 3.3.1.4. TARIFAS DIVERSAS

413,35 413,35 30,00 98,85 202,86 81,64

4. SALDO FINAL DO PERODO (1 + 2 3) 4.1. SALDO EM BANCO 4.1.1. BANCO DO BRASIL S/A 4.1.2. BANCO DO BRASIL S/A (VALOR BLOQUEADO) 4.2. SALDO EM CAIXA

9.837,55 9.716,81 9.143,85 572,96 120,74

22

8.3. DOCUMENTAO P/ CONTABILIDADE.

A lei n 4.591 d e 19 64, em seu art . 22, 1, alnea g , exige qu e o snd ico mant enha gu ardad a durant e o prazo de cinco ano s para event uais necess idad e de ver ificao co ndo mn io . Assim, est claro que, nesse part icu lar, o co ndo mn io deve ser t rat ado co m o mesmo ze lo qu e u ma empresa co mer cial. Devem ser respeit ado s o s pr incp io s co nt be is, assim co mo escr it urado o livro caixa do co ndo mn io para u ma fut ura ver ificao . H o ut ras necessid ades nessa o rdem, vez que no caso de haver u ma fiscalizao po r part e do s rgo s Pblico s, po dem ser so lic it ado s t ais do cu ment o s para aver igu ao . co nt bil, to da a do cu ment ao relat iva ao

8.4. Obrigaes Fi scai s

Co ndo mn io s

recebem

t rat ament o

diferenciado

das

o ut ras

ent idad es inscr it as no CNP J. Abaixo segu e elenco de o br ig a es fiscais a qu e o s Co ndo mn io s est o su jeit o s:

I mpo st o /Co nt ribu io I mpo st o de Rend a na Fo nt e Salr io s/P F

Per o do de Ap urao mensal

Alq uo t a t abela

Prazo de Reco lhiment o o u ent rega at At o lt imo d ia t il do

C d igo DARF:

pr imeiro decnd io do ms 0561 segu int e ao pagament o do rend iment o

PIS/PASEP

mensal

1% s/ fo lha

At o lt imo d ia t il do segu ndo su bseq ent e gerado r ao decnd io ms fat o

DARF: 8301

Ret eno na fo nt e das co nt r ibu i es Co fins e CSLL) (PIS,

qu inzenal

4,65% alq uo t a

o u At o lt imo d ia t il da DARF: qu inzena segu int e ao do 5952

especfica

pagament o do rend iment o

Fon t e: Ada pt a do AZE VE DO E SE NNE , 2007, p. 496.

Quadro 1 Obr iga es Fiscais 23

Para d ir imir qu aisquer d vidas acerca d as o br ig a es acess r ias que o s Co ndo mn io s est o in fo r mat ivo : o br igado s a prest ar, segu e abaixo qu adro

It ens Incid ncia I RPJ DIPJ anual DIRF - anu al DCTF mensal o u semest ral Daco n t r imest ral Dispensado da ent rega o u semest ral Isent o IRPJ Dispensado da ent rega

Caract er st icas

Obr ig at rio sua ent rega, anualment e Dispensado da ent rega

Fon t e: Ada pt a do AZE VE DO E SE NNE , 2007, p. 496.

Quadro 2 Obr iga es Acess r ias

9. INFORMAES GERENCIAIS

Neste tpico apresentaremos algumas medidas que podem ser implementadas para otimizar a arrecadao de receitas e racionalizar o gasto. Algumas medidas so simples, porm trazem resultado satisfatrio.

9.1. Medidas para Otimizao da Arrecadao de Receitas

Aps o novo Cdigo Civil de 10 de janeiro de 2002 a cobrana de multas ficaram limitadas a 2% do valor cobrado. Essa medida trouxe conseqncias ruins para as administraes de condomnios, pois teve um acrscimo na inadimplncia em 20%. Fato que prejudicou a manuteno das atividades dos Condomnios. Ento como no se pode penalizar quem paga em atraso, podemos encontrar medidas para beneficiar os condminos que pagam em dia. Isso pode incentivar a reduo da inadimplncia, j que passar a obter vantagem que pagar em dia. Logo, pode-se propor, conforme o cenrio de cada Condomnio, o estabelecimento de cotas com desconto para quem pagar em dia. Essa medida trouxe uma reduo nas taxa condominiais em atraso.

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Outras medidas cabveis so as cobranas atravs dos diversos mecanismos, seja extrajudicial ou judicial. Conforme ser exposto no item 10 desta.

9.2. Racionalizao do Gasto

Nesta seo seram apresentadas medidas para racionalizao do gasto no que tange, consumo de energia, gua e esgoto, telefonia, materiais e servios. Vale salientar que as medidas para racionalizao de gasto no se restringem a essas, devendo-se analisar cada caso.

9.2.1. Consumo de Energia

Energia eltrica uma das despesas mais significativas em um condomnio. Pequenas medidas podem significar uma reduo satisfatria no consumo, como: Desligar elevadores em horrios de pouco movimento, evitando que sejam acionados desnecessariamente; Troca as lmpadas por outras que consomem menos; Diminuir a quantidade de lmpadas acesas em horrios de pouco movimento; Instalar dispositivos de censores para que luzes de corredores e escadas sejam acionadas por sensibilidade.

Essas so algumas medidas que surtiram efeito em outras experincias. Vale ressaltar que o custo com energia em horrios de pico cerca de 20% maior.

9.2.2. gua e Esgoto

Os condomnios, principalmente os mais antigos, podem ter um gasto desnecessrio com gua e esgoto, lembrando que praticamente pago duas vezes pela mesma gua, pois cobrado pela gua que entra no condomnio e pela gua que sai, no esgoto. Logo, deve-se fazer um levantamento em todos os apartamento e em partes comuns se existem vazamentos, que causam muito um consumo excessivo. Lembrando tambm que devem orientar aos condminos que em feriados desliguem a chave geral, para evitar que torneiras, chuveiros, etc. fiquem desperdiando gua.

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9.2.3. Telefonia

Alguns condomnios possuem telefone em portarias e escritrios. Logo, devese restringir os tipos de chamdas a serem feitas por estes telefones, como ligaes interurbanas, para celular, quando desnecessrio o consumo desse tipo de ligaes, j que no necessrio o contato com pessoas fora da cidade.

9.2.4. Materiais Diversos

Materiais de limpeza, higiene, expediente, construo, eltrico e hidralico so outros custos relevantes para o condomnio. Logo, deve-se fazer anlise do consumo para estimar quantidades mnimas a serem adquiridas, buscar fazer compras aps pesquisas de preos e dependendo do caso adquirir quantidades para perodos maiores, caso o valor do desconto seja considervel.

9.2.5. Servios

Verificar o montante gasto com servios diversos, como de manuteno, conservao, vigilncia, segurana, etc. para se mensurar o impacto destes sobre as finanas do condomnio e a partir desta anlise concluir se melhor fazer contratos fixos, com ou sem peas de reposio, se melhor manter servios eventuais ou fazer um nico servio para todo o prdio, como pequenos reparos eltricos, hidralicos e estruturais. Com essas medidas pode-se ter maior poder de barganha frente ao prestador e fazer uma programao de pagamento, evitando despesas eventuais que poderiam ser previstas.

10. ADMINIS TRAO FINANCEIRA DO CONDOMNIO.

Est e u m do s t pico s mais impo rt ant es para o s co ndo mn io s. A realidad e no s mo st ra qu e o s co nd mino s no est o preo cupado s co m a sad e financeira do co ndo mn io , sempr e enco nt rando descu lpas para no pagar as t axas de co ndo mn io e sempre t endo reclama es acer ca da ad min ist rao do s mesmo s.

26

Nesse po nt o , t ent aremo s repassar alg u mas id ias para melho r ar a sit uao financeir a do s co ndo mn io s e mino rar o s efeit o s no civo s da

inad imp lncia.

10.1. Taxa Fi xa/ Rateio

Alg u ns co ndo mn io s ado t am o va lo r fixo para a co brana d e sua s t axas, enqu ant o o ut ro s ado t am o rat eio , ond e so calcu ladas as d esp esas e e m cima d isso co brado o valo r do co ndo mn io . Pela exp er incia que t emo s viv ido , mais vant ajo so para o co ndo mn io fazer u ma previso o rament r ia no inc io do ano co m o int u it o de est imar quant o ser ia gast o no ano segu int e e assim est abelecer u m valo r fixo p ara su a t axa d e co ndo mn io . Ist o o co rre po rque assim, o co ndo mn io t e m co nd i es de est abelecer d et er minado valo r para fo r mao d e u m fu ndo de reser va qu e co br ir ia alg u ma despesa ext rao rdinr ia. Essa previso o rament r ia d eve co nt emp lar o maio r n mero de desp esas po ssveis d e calcu lar. Deve co nst ar to das as despesas co rrent es, co mo salr io , encargo s so ciais, mat er iais d iver so s, energ ia, gu a e esgo to , assim co mo t ambm, pela exper incia da ad min ist rao , despesas que inco rrero no cur so do ano , co mo recarga de ext int o res, manut eno de elevado res, et c. Po r sua vez, o rat eio t raz u ma sr ie de desvant agens, se co nt rapo ndo ao que fo i expo st o acima. No mo ment o que surg ir u ma despesa ext rao rdinr ia e r epent ina, o co ndo mn io po de no d ispo r de d inhe iro e m caixa par a so lu cio nar o pro blema.

10.2. Taxa s Ext ras

Est e u m do s po nt o s mais nevr lg ico s para a ad min ist rao do co ndo mn io . A co brana de t axa ext ra, na viso do s co nd mino s, geralment e aparent a deso rganizao o u inco mpet ncia do snd ico , para no falar mo s e m lo cup let ament o . Realment e, se pensar mo s bem, u m inco nvenient e eno r me par a o s co nd mino s serem surpreend ido s co m a co brana de u ma t axa ext ra, pr incipalment e quando a dest inao o pagament o de algu ma d espesa 27

prev isve l. No no sso ent end iment o , co m o est abeleciment o de u m fu ndo de reser va, mu it as vezes po der ia ser evit ado a co brana de t axas ext ras. Na verdad e a co brana de t axas ext ras d ever ia exist ir ap enas no caso de u ma d espesa que no pudesse ser previst a, co mo po r exemp lo p ara pagament o de u ma o bra necessr ia, o u ainda qu ando ficasse d ecid ido pela Assemb l ia a necessid ade de o bra p ara melho r ia do co ndo mn io .

10.3. Contro le do Recebi mento de Ta xa s Condominiai s

Est e t pico ser ve ap enas co mo lembr et e para o s ad min ist rado res que a manut eno do co nt ro le do recebiment o das t axas co ndo min iais u ma necess idad e prement e. Pr imeirament e, pelo fat o de que no deve haver co brana indevid a nas t axas co ndo min iais. E m segu ndo lug ar, co m u m co nt ro le efet ivo , ser po ssve l ad min ist rao ver ificar, sempr e qu e

necessr io , o nvel d e inad imp lncia do co ndo mn io e t o mar as pro vidncias necessr ias.

10.4. Boleto Banc rio/Recibo

Do mesmo mo do , ser ve o present e ap enas co mo d ica para a ad min ist rao do co ndo mn io . A abert ura de u ma co nt a co rrent e per mit e ao snd ico t er u m maio r co nt ro le das co nt as do co ndo mn io , assim co mo o rganiza melho r a co nt abilid ade do co ndo mn io , co m as despesas t endo o pagament o co m chequ es, et c. Al m d isso , a no exist ncia d e u ma co nt a co rrent e sempre t raz a dv ida p ara o s o ut ro s co nd mino s se o snd ico no mist ura seu d inhe iro part icu lar co m o d inheiro do co ndo mn io . 10.5. Protesto da s Ta xas de Condo mnio

E m no ssa exper incia, u ma d as maio r es d ificu ldad es enfrent adas pelo s co ndo mn io s em relao inad imp lncia que, po r mu it as vezes inv iab iliza o andament o do s mesmo s.

Ent o , nesse part icu lar sempr e co lo cado . O que fazer ?

28

Assim, t er amo s no prot esto das t axas de co ndo mn io , u ma so luo t ent ado ra para o s ad min ist rado res.

O pro t esto , na su a at ual co nfo r mao , no se prest a, t o -so ment e, para o s t t u lo s camb ir io s o u a eles equ iparado s, alargando o leg is lado r, so bremaneira, o ro l de t t u lo s qu e po dem ser pro t est ado s. Est a mudana vem ao enco nt ro da necessidad e imper io sa e impo st ergvel d e d iminu ir o n mero de pro ced iment o s jud ic iais e d e valo r izar o crd it o . A Lei n 949 2/97, po r sua vez, deixa claro no art igo 1 , que n o s TITULOS COMO OUTROS DOCUMENTOS DE DVIDA po dem ser pro t est ado s. A mencio nad a lei faz refer ncia a o ut ro s do cu ment o s de d vid a em d iver so s o utro s art igo s (1 , 3 , 7, 8, 9, 10 , 11, 17).

Os o perado res do d ireit o , ent ret ant o, no perceberam, de in c io , a pro fu nd a mud ana int ro duzida, de so rt e que, a d esp eit o da refer ncia expr essa da lei, co nt inuaram o s do ut rinado res a me ncio nar so ment e o prot esto cambia l, esqu ecendo -se do s do cu ment o s de d v ida. A ino vao no t ardo u a ser percebid a p elo s do ut rinado res e pelo s t ribu nais, mas co nt inuava a haver dv ida qu ant o ao alcance da expresso do cu ment o de dv ida. Alg u ns, equ ivo cadament e, co ns ideram que do cument o s de d v ida ser iam o s t t u lo s execut ivo s jud ic iais e ext rajud icia is enu mer ado s no s art igo s 584 e 5 85 do C d igo de Pro cesso Civ il. Reg ist re- se que o co rreto co nsid erar que a expresso t t u lo s empreg ada no art igo 1 d a Lei n 9 492/97 eng lo bar ia no s o s t t u lo s d e crd it o , co mo t ambm o s t t u lo s execut ivo s ext rajud ic iais, no sendo est es lt imo s, po rt ant o , encarad o s no co nceit o de do cu ment o de d vid a. Seja co mo fo r, no haver ia qu alq uer rest r io para que fo sse efet uado o prot esto do encargo co ndo min ia l. Desde que co mpro vado po r co nt rato escr it o , u ma vez qu e, nest as circu nst ncias, co nsid erado t t u lo execut ivo ext rajud ic ial, na fo r ma do inciso IV do artigo 585 do CPC.

Ent o , deve mo s indagar. Ser ia po ssve l o prot esto das t axas co ndo min ia is? A respo st a afir mat iva se imp e co mo se passar a d emo nst rar. A exeq ib ilid ade do t t u lo o u do do cu mento no co nd io necessr ia para se lavr ar o prot esto . Nunca se nego u a po ssibilid ade d e haver pro t esto de t t u lo que, po rvent ura, no mais o st ent assem o at ribut o da exeq ib ilid ad e. No cabe 29

ao int rpret e, po r seu t urno , criar rest r i es o nde a lei no rest r ing e, mx ime se no h qualq uer pr inc p io d e d ireit o . Ao revs, o prot est o na hip t ese avent ada ext remament e eficaz, t endo inegvel alcance so cial.

E m t er mo s genr ico s, do cu ment o de d vida ser ia t o do o escr it o que represent e u ma d v id a, em d inhe iro , de algu m para co m o ut rem. V- se, po is, que o leg is lado r do no er ige de a exeq ib ilid ad e de so rt e co mo element o

caract er izado r

do cument o

d vida,

que

abso lut ament e

in ju st ificvel e co nt rr ia ao esp r it o da lei n 9492/9 7 qualq uer rest rio ao alcance da no r ma qu e est abelece a po ssib ilid ade de pro t est ar-se do cu ment o de d vid a. Ent ret ant o , preciso esclar ecer qu e est es do cu ment o s de d v id a devem se su je it ar a det er minado s p armet ro s para qu e po ssam ser pro t est ado s, embo ra no expressament e enu nciado s. So eles o s segu int es: cert eza, liqu id ez e exig ib ilid ad e. A cert eza d a co t a co ndo min ial inequ vo ca, u ma vez que bast a ao snd ico apr esent ar cert ido d e mat r cu la da u n idad e co ndo min ia l, demo nst rando a co nd io de co nd min o para que est e est eja o br ig ado a co nt r ibu ir co m as despesas d e rat eio . E mbo r a ex ist am o p in i es d ivergent es, predo mina, t ant o na do ut rina, quant o na jur isprud ncia, o ent end iment o de que a o br igao de pagar as despesas de co nser vao da co isa co mu m po ssu i nat ureza p ropter rem. E q ue o art igo 1 336, inc. I, do No vo C d igo Civ il, est abelece qu e t al o br igao incu mbe ao co nd mino , o ner ando , po rt ant o, aquele qu e o st ent a essa qualid ade no mo ment o da co nst it u io da o br ig ao . Esse dever jur d ico no deco rre da man ifest ao de vo nt ade do devedo r, o que u m t rao pecu liar da o br igao propt er rem, mas do simp les fat o de o su jeit o passivo d a o br igao apresent ar a qualidade de t it u lar de u m d ireit o real. V- se, po is, qu e a o br ig ao de pag ar co t a co ndo min ia l deco rre da le i, no sendo necessr ia a manifest ao do cond mino aut o rizando a co brana.

Reg ist re-se que, a r igo r, no preciso sequer co mpro var o reg ist ro de co nveno co ndo min ial, u ma vez que o pargrafo n ico do art igo 1333 do No vo C d igo Civil est abelece qu e t al reg ist ro so ment e t em efeit o de to rn- lo o po nvel a t erceiro s, sig n ificando que ent re o co nd mino e o co ndo mn io a o br ig ao exist e, independent ement e do reg ist ro . No t eria sent ido ad mit ir- se o pro t esto de u m t t u lo co nsensual, mas que po de t er sido o bt ido po r meio s su as r io s ileg t imo s o u em fu no de neg cio s jur d ico s 30

inex ist ent es e neg ar pro t esto a u m t t u lo q ue co nsu bst ancia d v ida que deco rre da lei. Veja- se qu e bast ant e co mu m a pro po sit ura de a es anu lat r ias de t t u lo s camb ia is pela inexist ncia de relao jur d ica ent re as part es, co mo co st uma aco nt ecer na emisso de d up licat as fr ias. Rar as so , ent ret ant o , as a es, ao meno s aju izad as co m ser iedad e de pro p sit o , em qu e se p e em dv ida a leg it imid ad e da co brana de co t as co ndo min iais.

Desd e qu e regu la ment e apro vad as pelas assemb l ias co ndo min ia is so devidas as despesas de rat eio . A pro va dest e fat o ser min ist rada facilment e pelo apresent ant e do do cument o de d vid a, bast ando que ex iba c p ia d a at a da assemb l ia qu e aut o r izo u a despesa. Po r sua vez, o fat o de no haver, event ualment e, ass inat ura do devedo r na co nveno o u na assemb l ia que delibero u so bre a rea lizao da desp esa, seja o rd inr ia o u ext rao rd inr ia, no lhe r et ira a cert eza. Nesse sent ido , veja-se o p inio do Ju iz Ricardo Albert o Pereir a, afir mando que q ualqu er do cu ment o que demo nst re que seja u ma d v ida po de ser pro t est ado . Uma d v ida no precisa necessar iament e est ar assinad a. que a co nveno , u ma vez apro vad a, o br iga o s pro pr iet r io s present es, assim co mo o s fut uro s adqu irent es das u nidades. Po r o utro lado , a co t a co ndo min ia l t ambm lqu id a, bast ando que o apresent ant e demo nst re que a ver ba fo i aut o rizad a em assemb l ia, na fo r ma do s art igo s 134 1 e 135 0 do No vo C digo Civ il.

fat o

de

ser

necessr ia

apresent ao

de

u ma

p lan ilh a

d iscr iminando o s dbit o s, co rrig indo a d vid a e inclu indo juro s mo rat rio s no descar act er izam sua liqu id ez, segu ndo po sio do ut rinr ia e

jur isprudencial j h mu it o sed iment ad a. Po r fim, a co t a co ndo min ia l exig vel a p art ir do mo ment o em que no paga na d at a est abelec ida par a o seu venciment o , sendo cert o que a p art ir de ent o passam a incid ir juro s mo rat rio s, na fo r ma do pargrafo pr ime iro do art igo 1336 do No vo C d igo Civ il. Ver ifica- se, po is, que co t a co ndomin ia l at end e a t o do s o s requ isit o s para sua co brana, que so o s mesmo s ao s quais est o su jeit o s u m t t u lo execut ivo ext rajud icia l, embo ra no seja expressament e at ribu da a ela t a l co nd io pela lei pro cessu al civ il. Pelas raz es j exp licit adas. a co t a co ndo min ia l, a d esp eit o de no se co nst it uir t t u lo execut ivo (art igo 585 do

31

CPC), , inequ ivo cament e, u m do cu ment o de d v ida, est ando su jeit a, po rt ant o , a prot esto , na fo r ma do art igo 10 da Lei 9 492/97.

Os pro ced iment o s a serem ado t ado s so o s segu int es: Dir ig ir- se CENTRAL DE DISTRIBUIO DE

PROTESTOS, sit uada Rua Dr. Jo s Lo ureno , 870, sala 609 Fo rt aleza- CE, fo ne: (85) 3261.88.29 . Fo r mu lr io (ANEXO IV) P lan ilha do s clcu lo s que est o sendo co brado s At a de E leio de S nd ico (C p ia Aut ent icada) At a que est abeleceu o valo r qu e est sendo pro t est ado (C p ia Aut ent icada)

OBS:

Alm

d esses

do cu ment o s,

suger imo s

que

seja

co nvo cado

u ma

Assemb l ia para decid ir so br e o prot est o das t axas em at raso .

10.6. SPC / SERASA de Inadi mp lentes

Ut ilizado s pelas empresas em geral, est es do is rgo s, o SPC e SERAS A, so respo nsveis pela in fo r mao de inad imp lent es. Fr ise-se, t ais rgo s no po ssuem o co ndo de co brar, o u exig ir o pagament o de q ualqu er pesso a, mas apenas in fo r mam u ma sit uao , que vem a ser a exist ncia de u m dbit o . Ent o , cabe o quest io nament o , po dem o s co ndo mn io s in fo r mar a exist ncia d e dbit o s de seu s co nd mino s?

No caso do SERAS A, est e rgo no d ispo nib iliza est e ser vio , ficando rest r it o apenas a empresas em g eral, banco s, so ciedades de crd it o , et c. J o SPC, est e sim d ispo nib iliza seu s ser vio s ao s co ndo mn io s, d e so rt e que po de ser mais u ma ar ma para a co brana do s inad imp lent es.

10.7. Fundo de Reserva

Out ro po nt o crucial na ad min ist rao financeir a do co ndo mn io vem a ser a fo r mao de u m fu ndo de reser va. Co mbinando co m o que fico u 32

d it o no s it ens 9.1. e 9.2. a fo r mao de u m fu ndo de reser va t em co mo o bjet ivo a eco no mia d e det er minado s valo res qu e po dero ser ut ilizado s no caso do apareciment o de u ma d espesa inesperada e assim, evit ar- se a co brana de algu ma t axa ext ra. H vr ias fo r mas de se canalizarem recu rso s para a manut eno de u m Fu ndo de Reserva, devendo -se o bser var o que est est ipu lado em Co nveno . As pr incipais fo r mas so : 10% so bre o valo r mensal p ago de co ndo mn io para co br ir as despesas o rdinr ias; Os juro s mo rat r io s e as mu lt as co bradas do s co nd mino s; 20% do saldo ver ificado no o rament o de cada exerccio ; Receit as au fer idas co m a ut ilizao do salo de fest as.

10.8. Juizado Especia l

Para fina lizar o present e t p ico , t emo s que falar acer ca do Ju izado Especial, previst o na lei 9.099, de 26 de set embro de 1995.

Co m ist o , o s co ndo mn io s po dem p le it ear a co brana d as t axas e m at raso , at ravs dest es rgo , que, por maneira t raz mu it as facilid ades, ent re elas a br evidad e do pro cesso , assim co mo a no necessid ade de

aco mpanhament o de advo gado .

11. RECURSOS HUMANOS DO CONDOMNIO

Out ro

po nto

de

su ma

impo rt ncia

na

ad min ist rao

do

Co ndo mn io , assim co mo em qualq uer empresa, vem a ser o Recuro s Hu mano s, co m a co nt rat ao , demisso /d ispensa, pagament o de salr io s, fr ias e t o das as suas o br iga es acess r ias.

Nesse sent ido , que decid imo s ded icar u m t p ico apenas par a est e assu nt o .

11.1. Contrato de Traba lho

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CONTRAT O: at o o u efeit o de co nt rat ar. Aco rdo o u co nveno ent re du as o u mais p esso as, par a a execuo de algu ma co isa, so b det er minadas co nd i es. Do cu ment o em qu e se reg ist ra esse aco rdo o u co nveno . Aco rdo , aju st e, co mbinao , pro messa aceit a. (MICHAE LIS, 1998) Assim, co mo to da e qualqu er empresa, o Co ndo mn io , na relao co m seus fu ncio nr io s, deve fir mar co m o s mes mo s o devido co nt rato de t rabalho . Para car act er izao do co nt rat o de trabalho , so necessr io s quat ro pressupo st o s. Tais pressupo st o s so a su bo rd inao , a no

event ualidad e, a pesso alid ade e o pag ament o de salr io . A exclu so de ap enas u m dest es, desco nfigur a a relao de empr ego . No caso da su bo rd inao , o empr egado segue as o rdens e o rient a es do empr egado r. A no event ualidad e, co mo a pr pr ia expresso no s d iz, o t rabalho no po de ser prest ado de maneir a event ual e sim reg u lar. A pesso alid ade vem a ser o t erceiro pressu po st o, vez que o empregado no po de se fazer su bst it u ir po r o ut ro , no desempenho de suas fu n es. Po r lt imo , pela prest ao do seu t rabalho o empreg ado devidament e

remu nerado co m salr io .

11.2. Contrato de Exp eri ncia

O Co nt rato de exper incia pr evist o na CLT em seu art . 445, pargrafo nico , no po dendo exceder a no vent a d ias. No caso , o co nt rato de exper incia po de ser reno vado u ma nica vez, no po dendo u lt rapassar o prazo acima.

11.3. Folh a de Paga mento

Fo lha d e p agament o ser ia o do cu ment o ond e so apo st o s t o das as in fo r ma es do empr egado no cur so de u m ms. Assim, saberemo s, p ela anlise d a fo lha de p agament o o salr io , ho ras ext ras, a exist ncia de ad icio nal no t urno , falt as, d esco nt o s e t udo o mais que ho u ver o co rrido co m o fu nc io nr io durant e o ms.

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11.4. Fria s

As fr ias do s fu ncio nr io s so regu lamen t adas pela CLT em seu s art . 129 a 141. Ond e so det er minado s o s prazo s para aqu is io , prazo s p ara co ncesso , mu lt as pela no co ncesso no prazo co rreto , sit ua es qu e suspend em o d ir eit o , ent re o ut ras. O prazo para aq u isio do d ireit o de go zar fr ias de u m ano a part ir do mo ment o assinado o co nt rato de t rabalho , sendo adqu ir ido mais u m per o do a cada ano co mp let ado . O per o do para co ncesso das fr ias d e u m ano , in iciado ap s adqu ir ido o direit o de go zo . Co nt udo, a co ncesso t em qu e ser feit a d ent ro dest e per o do , po is caso ent re no no vo per o do aqu isit o , as fr ias vencidas sero pagas em do bro . Exist em caso s especficas par a co ncesso de fr ias, co mo par a meno res, que as fr ias d evem co inc id ir co m as fr ias esco lar es, mesmo sendo o empr egado r o respo nsve l p ela co mu nicao do pero do . E m caso do fu ncio nr io t iver at cinco falt as durant e o ano , est e t er d ireit o a t r int a d ias de fr ias, co nsecut ivo s. Caso t enha de seis a quat o rze falt as t er d ireit o a vint e e qu at ro dias, se t iver d e qu inze a vint e e t rs falt as go zar dezo it o d ias e se t iver de v int e e quat ro a t rint a e du as falt as go zar do ze d ias apenas.

11.5. Cesta Bsica

No caso da cest a bsica, est a po ssu i nat ureza salar ial, salvo se deco rrer de no r ma co let iva qu e d ispo nha d iferent ement e o u se fo r inclu d a pelo E mpregado r no P lano de Aliment ao ao Trabalhado r (PAT). Vejamo s: O vale refeio , fo r necido po r fo ra do co nt rat o de t rabalho , t em cart er salar ia l, int egrando a remu nerao do empregado , para to do s o s efeit o s legais (TST s mu la 24) De aco rdo co m o art . 81 da CLT, part e do salr io po der t er su a part e paga co m o fo rneciment o de aliment o s. No caso da aliment ao , est a vem regu la ment ada pela co nveno co let iva de t rabalho , o nde o s empreg ado res so o br igado s a fo rnecer refeio

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a seu s empr egado s zelado res e po rt eiro s, o u fo rnecer vale aliment ao no valo r de R$ 3,90, sendo desco nt ado R$ 1,50 do salr io do s fu ncio nr io s.

10.6. Vale Tran spo rte

O vale t ranspo rt e fo i cr iado pela Lei n 7. 418, de 16 d e dezembro de 1985, e regu lament ado pelo Decret o n 95.247, de 17 de no vembro de 1987, no t endo est e nat ureza salar ial, nem se inco rpo rando remu ner ao para quaisquer efeit o s.

11.7. Adiantamento s

Ad iant ament o o valo r pago pelo E mp regado r ao Empr egado , geralment e at o d ia 15 do ms e co rrespo nde a 50% do salr io base do fu nc io nr io .

11.8. Aviso Prvio

O aviso prvio est devid ament e regu lament ado pela CLT no s art igo s 487 e segu int es da CLT. Ond e so det er minado s o prazo para co mu nicao que deve ser de in iciat iva de quem so licit ar a d ispensa o u demisso , co m ant ecedncia mn ima de 30 d ias. Caso o empreg ado r no co mu niqu e o aviso o empreg ado t er d ir eit o ao aviso ind enizado . O mesmo o corre se o empregado no co mu nicar no prazo devido , ser d esco nt ado de suas ver bas rescis r ias o valo r da indeniz ao devida. Se fo r feit a a resciso no ms que ant eced e a dat a base p ara reajust e, mesmo que seja fe it o aviso ind enizado o empreg ado t er d ireit o a mais u m salr io co mo inden izao , pelo fat o da d ispensa o co rrer no ms do reajust e.

11.9. Calend rio de Ob riga es

Nest e t pico expo remo s as dat as de p agament o do s pr incip ais encargo s so ciais que so exig ido s do co nd o mn io .

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Documento / Dia At o quinto dia til At o stimo dia til Obrigao Salrio de mar/08 Pagamento dos Salrios Mensais Histrico Formulrio Recibo Cdigo

FGTS

Pagamento do FGTS referente comp. Encerrada ms anterior. Recolhimento do Imposto de Renda Retido na Fonte correspondente a fatos geradores ocorridos no ms anterior. Pagamento do ISS referente aos servios tomados (no caso dos contribuintes substitutos) no ms anterior. Recolhimento das contribuies competncia anterior. previdencirias (INSS) relativas

GFIP/SEFIP 0561, 1708 e 0588

IRRF At o dia 10 ISS Previdncia Social (INSS) At o ltimo dia do segundo decncido PIS-Pasep

Darf DAM GPS

Pagamento do PIS cujos fatos geradores ocorreram no ms de Maro de 2008.

8109 Darf 6912

11.10. TERCEIRIZAO DE MO DE OBRA.

Um po nt o de su ma impo rt ncia na ad min ist rao de co ndo mn io s exat ament e a t erceir izao de mo de o bra no s ser vio s d e po rt aria e zelado r ia. Pro ced iment o bast ant e ut ilizado pelo s co ndo mn io s, t al fat o requer u m ext remo cu id ado po r part e da ad min ist rao do co ndo mn io . No caso do co ndo mn io co nt rat ar u ma empr esa de t erceir izao de mo de o bra, deve est ar sempr e at ent o em r elao ao respeit o , po r part e da empresa, d as o br ig a es fiscais e t rabalh ist as incid ent es na prest ao do s servio s.

11.10.1. Responsabi lidade do Condo mn io

De aco rdo co m o s d iver so s ent end imen to s jur isprud encia is, o s to mado res de ser vio s das empr esas de t erceir izao de mo de o bra, so so lidar ia ment e respo nsveis pelo p agament o das o br iga es t rabalh ist as iner ent es ao ser vio . Deve-se co brar da co nt rat ada as Gfip s, GPS e fo lha d e pagament o ind iv idu alizadas, referent es ao ms imed iat ament e ant er io r ao pagament o

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11.11. Honor rio s do Sndico

De aco rdo co m o 4 do art igo 22 da Le i 4.591, de 1 6 d e dezembro de 1964, prev que o snd ico po de receber u ma remu nerao de aco rdo co m o est abelecido pela Assemb lia Gera l. E nt ret ant o , devemo s t er cu idado co m t al fat o , vez que a remu nerao do snd ico acarret a algu mas co nseqncias.

11.11.1. INSS

devido o reco lhiment o do INSS remu n erao paga ao snd ico .

11.11.2. ISSQN

Do mesmo mo do do INSS devido o pag ament o do ISSQN so bre a remu nerao paga ao snd ico do co ndo mn io .

11.12. Esca la de Traba lh o de Po rta ria

Est e po nto t em co mo o bjet ivo fazer mo s u ma co mparao do que mais vant ajo so . Mant er t rs o u quat ro fu ncio nr io s na escala de po rt aria. Sero necessr io s t rs po rt eiro s, sempre que o reg ime de escala fo r de 12 X24 ho ras de t rabalho . J no esque ma 12X3 6 ser o necessr io s quat ro fu ncio nr io s. Co nt udo , a part ir de no vembro de 2007 no mais ad mit ida a escala d e 12 x24 par a po rt arias, caso algu m co ndo mn io deso bea essa d ispo sio emanad a de Aco rdo Co let ivo ent re o s S ind icat o s dever inden izar o empr egado em p arcelas no infer io res a 90 (no vent a) reais. A jo r nada mensal de t raba lho para empregado s que t rabalham e m escala d e 12 x36 de 180 ho ras. Ser vindo de base para clcu lo de ho ras ext ras, ad icio nais no t urno s, et c.

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11.13. Salrio Mnino

A Conveno Coletiva da categoria estabelece seis faixas salariais, onde zeladores enquadram-se na 1 faixa, com piso salarial de R$ 391,00 (trezentos e noventa e um reais) e porteiros enquadram-se na 3 faixa, com piso de R$ 420,00 (quatrocentos e vinte reais). O Secovi-CE disponibilizou em seu site www.secovi-ce.com.br, a seguinte informao:
Em virtude da Medida Provisria N. 421/08 que dispe sobre o reajuste e o aumento real do salrio mnimo de R$ 380,00 para R$ 415,00, vigente a partir do dia 1 de maro s haver sido publicada em edio extraordinria do Dirio Oficial da Unio no dia 29/02/2008, vimos hoje, dia 03/03/2008, esclarecer que: 1. Os pisos salariais da 1 faixa (R$ 391,00) e da 2 faixa (R$ 393,00), estabelecidos na Conveno Coletiva de Trabalho 2007, firmada entre esta entidade e o SEEACONCE (sindicato laboral), por fora do inciso IV do artigo 7 da Constituio Federal, passam a ter como valor de referncia o salrio mnimo nacional R$ 415,00 (quatrocentos e quinze reais). 2. Os valores correspondentes s demais faixas (3, 4, 5 e 6) permanecem os mesmos, sem qualquer alterao, at que esteja vigente a Conveno Coletiva de Trabalho 2008.

Essa disposio apenas um ajuste para que nenhum empregado ganhe menos que o salrio mnimo vigente, considerando que a data base para a categoria 1 de maio, onde ser estabelecido novo piso salarial para as categorias.

11.14. Valores de Itens Remuneratrios

Conforme conveno coletiva firmada entre o sindicato representante dos empregadores, Secovi, e o sindicato dos empregados, SEEACONCE, estabele que o valor para hora extra acrescido de 60% hora normal. J o adicional noturno de 21%, acrescido hora normal.

Poder ser descontado do empregado o valor de 4% do salrio base da categoria referente a concesso de vales-transporte.

Dever ser indenizado o dependente de empregados falecidos no valor de trs vezes o salrio base da categoria, sendo pago imediatamente aps o bito, conforme comprovao.

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40

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LOPES, Jo o Bat ist a. Condom nio. 5. ed. at ual. amp. So Pau lo : Revist a do s Tr ibu nais, 1996.

MICHAE LIS.

Moderno

dicion rio

da

lngua

portuguesa.

So

Paulo :

Melho r ament o s, 1998.

SALGADO, Jo nas E lias. Cond om nio luz do novo cdigo civil. 1. ed. Camp inas: Ser vanda Ed it o ra, 2004

PLANIOL ET RIPERT, Trait Prat ique de Dro it Civil, vo l. 3, n. 319

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ANE XOS: ANE XO I MOD ELO D E CO NV EN O

ANE XO II MOD E LO D E R E G IM EN TO IN TE RN O ANE XO III - D EM ONS TRA ES CO N T B E IS ANE XO IV FORM ULR IO D E PRO TE S TO

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ANEXO I MODELO DE CONVENO

CONVE NO PA RA CON DOMNI O

Os a ba i x o a ssi n a dos, t i t ul ar es de di r ei t o e a o s obr e CO NDOM NIO D O E DIFCIO . . . fi r m a m a pr esen t e C on ven o, pa r a a a dmin i st ra o, c on ser va o e or dem i n t ern a do E di f ci o, que se r eger pel a Lei n 4. 591, de 16 de dez em br o d e 1964, pel a l egi sl a o post er i or com pl em en t a r, pel a s di sposi es ge r ai s dest a Con ven o, pel o Regi m en t o In t ern o e d em a i s Regul a m en t os a pr ova dos por A ssem bl i a G er a l , den tr o da s for m a li da des l ega i s e do qu or um l ega l ou c on ven ci on a lm en t e pr evi st o. E st a Con ven o s er

de vi da m en t e r egi st r a da em Car t r i o do Regi st r o de Im vei s, obr i ga t r ia para t odos os c on dm i n os e s p od er ser m odi fi ca da pel o vot o d e 2/ 3 (d oi s t er os) da s fr a e s i dea i s c om pon en t es do C on dom n i o. O Regi m en t o In ter n o e dem a i s Regul a m en t os p oder o s er m odi fi ca dos, em As sem bl i a G er a l especi fi ca m en t e c on voca da , por m a i or i a a bs ol ut a da s un i da des c om pon en t es do C on dom n i o.

Ca p t ul o I

Da Pr opr i eda de

Ar t. 1 - O C on dom n i o do E di f ci o . . . . . .. .. . .. .. . c on st i t u do de pa r t es c om un s a t odos os c on dm i n os e de un i da des a ut n om a s de pr opr i eda de excl usi va de ca da c om unh ei r o.

Ar t. 2 - O E di f ci o . . . .. . .. .. . .. . con st i t u do d e su bs ol o, pa vi m en t o t r r eo, . . .. . .. . pa vi m en t os-t i po e c ober t ura , com . . . (. . .. ) a par t am en t os sen do qua t r o em ca da pa vi m en t ot i po, e um a l oja , l oca l i z a da n o pa vi m en t o t rr eo, que t om ou o n m er o de . . ., ca ben do a ca da um a da s un i da des a ut n om a s a fr a o de . .. .. . .. . a vos do t er r en o e da s coi sa s c om un s.

Ar t. 3 - S o c on si der a da s part es em c om um do C on dom n i o e de s er vi o d e E di f ci o, r essa l va da s a s h i pt ese s r egul a da s em Lei , i n al i en vei s e i n di vi s vei s, t oda s a quel a s pr evi st a s n o ar t . 3, da Lei n 4. 591, de 16 de dez em br o de 1964, esp eci a l m en t e: a ) o t err en o sobr e o qua l foi c on st r u do o E di f ci o, c om . . .. .. . m 2;

b) o pa r quea m en t o par a a ut om vei s, l oca l i z a do no su bs ol o, c om . . .. . . m 2;

c) r ea l oca l i z a da n o pa vi m en t o t rr eo, na part e dos fun dos, c om . . . .. . m 2;

d) o a pa rt a m en t o dest i n a do a o z el a dor , com . . .. . .. m 2;

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e) a en tr a da soci a l do edi f ci o, c om . .. . .. .. m 2;

f) a en tr a da de ser vi o e de a c es s o a o pa r quea m en t o subt er r n eo, com . . . .. .. . m 2;

g) o dep si t o de l i xo, c om . . .. .. . m 2;

h ) a r ea de r ecr ea o l oca l i z a da n a cober t ura com .. .. . .. m 2; i ) a s r ea s de ci r cul a o, em ca da um dos pa vi m en t os-t i pos, ca da qua l com . .. .. . . m 2;

j) a s ca i xa s d' gua;

l ) os doi s el e va d or es, c om a r espect i va ca i xa de m quin a s e seus a ces s r i os;

m ) os po os de ven t i l a o;

n ) a s in st a l a es d e ven t i l a o e a s de gua s, es got os sa n i t r i os, pl uvi a i s, in cn di os, l uz , g s e t el e fon es, a t os p on t os d e i n t er sec o c om a s l i ga es d e pr opr i eda de excl usi va d e ca da con dm i n o;

o) o t ubo c ol et or de l i xo;

p) a s fun da e s, est r ut ur a s, l a jes, par edes que l i m i ta m a s un i da des a ut n om a s, esca da s, pa t a mar es e t udo o m a i s que por sua n a t ur ez a, se dest i n e a o uso d os c on dm i n os.

Ar t. 4 - S o c on si der a da s coi sa s de pr opr ieda de ex cl usi va de ca da c on dm i n o a s r espect i va s un i da des a ut n om a s, r esp ect i va m en te n um er a da s de . . . a . .. , .. ., a . .. , . .. , a .. ., . . ., a .. ., e Loja . .. com t oda s a s sua s in st a l a e s i nt ern a s, en can am en t os, r a l os, r egi st r os, el et r odut os, a t a s r esp ect i va s l i nh a s-tr on co, c on for m e a s pl a nt a s e esp e ci fi ca e s t cn i ca s, bem c om o os a pa r el h os e equi pa m ent os i n t egr an t es da s r espe ct i va s un i da des a ut n om a s.

Ar t. 5 - Re ssa l va da s a s h i pt e se s pr e vi st a s em Lei , o a spe ct o a r qui t et n i co d o E di f ci o s pod er ser m odi fi ca do p el a un an i mi da de dos vot os c om p on en t es do C on dom n i o e a s a l t era es em c oi sa s d e pr opr i eda de c om um dep en der o da a pr ova o d e 2/ 3 (d oi s t er os) dos c on dm i n os.

Ca p t ul o II

Dos Di r ei t os e De ver es d os C on dm i n os

Ar t. 6 - S o di r ei t os dos c on dm i n os:

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a ) usa r, goz a r, fr uir e di spor da s r espe ct i va s un i da des a ut n om a s, c om o m el h or lh es a pr ouver , desde qu e r espei t a da s a s di sposi es dest a Con ven o, do Regi m en t o In t ern o e dem a i s r egul a m en t os da m esm a , dec or r en t es da Lei n 4. 591, de 16/ 12/ 1964, da s dem a i s l ei s a pl i c vei s, e s n or m a s da m or a l ;

b) c om pa r ecer ou fa z er -se r epr esen t a r na s Asse m bl i a s G er a i s do Con dom n i o, poden d o n el a s pr opor , di scut i r , vot a r e s er vot a d o, a pr ova r , im pugn ar , r ejei t a r qua l quer pr oposi o, desd e que qui t es c om o pa ga m en t o da s cot a s c on dom i n i ai s or din r ia s ou ext r a s;

c) exa m i n ar l i vr os, a r qui vos, c on t a s e d ocum e n t os out r os, p od en do, a qua l quer t em po, sol i ci t a r in for m a es a o S n di co ou a Adm i ni st r a dora , sobr e a s quest es a t i n en t es a dm in i str a o do Con dom n i o;

d) fa z er con si gn ar n o l i vr o de a t a s da s Assem bl i a s ou n o l i vr o de sug est es e r ecl a m a e s do C on dom n i o, even t ua i s cr ti ca s, sugest e s, desa c or dos ou pr ot e st os c on t r a a t os qu e c on si der em pr ejudi ci a i s boa a dm in i str a o do Con dom n i o, sol i ci t a n do a o S n di co, se for o ca s o, a a do o de m edi da s c or r et i va s a dequa das;

e) fa z er uso da s pa r t es c om un s do C on dom n i o, sobr e el a s ex er cen do t od os os di r ei t os qu e l h es s o l ega l m en t e c on fer i dos, bem c om o p el os que l h es c on fer em est a C on ven o e o Regi m en t o In t ern o, desde que n o i m pea uso i g ua l a os dem a i s com unh ei r os.

Ar t. 7 - S o dever es d os c on dm i n os:

a ) cum pr ir e fa z er cum pr ir , por si , seus h er dei r os, fa m i l i ar es, l oca t r i os, ser vi a i s, vi si t a n t es e su ce ss or es a qua l quer t t ul o, o di spost o n est a C on ven o e n o Regi m en t o In t ern o; na Lei n 4. 591, de 16/ 12/ 1964;

b) c on cor r er par a a s desp esa s c om un s, n a prop or o fi xa da pel o Ca p t ul o III d est a Con ven o, de a c or do c om o or a m en t o a n ua l m en t e fi xa do p or Ass em bl i a G er a l , ou sua s a l t era es su bs eqen t es, t a m bm a pr ova da s p or Ass em bl i a s G er a i s, r ec ol h en do a s quot a s n os pr az os est a bel eci d os;

c) r esp on der pel a s m ul t a s a pl i ca da s pel o S n di co, p or i n fra o c om pr ova da de st a Con ven o, do Regi m en t o In t ern o ou da Lei n 4.591, de 16-12-1964;

d) r espei t a r a Lei do Si l n ci o, e spe ci a l m en t e a ps s 22 h or a s;

e) z el a r pel o a s sei o e s egur an a do pr di o, l a n a n do o l i x o, r est os e det r i t os p el o t u bo c ol et or pr pri o, devi da m en t e en vol vi d os em pe quen os pa c ot e s ou sa c os pl st i c os, n a da pod en do ser l an a do pa r a a s par t es com un s e m ui t o m en os par a a r ua, pel a s jan el a s, pr oi bi o est a que i n cl ui especi fi ca m en t e, cin z a de ci ga rr os;

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f) c om un i car a o S n di co qua l quer ca so d e m ol st i a c on t a gi osa , in fe cci osa ou en dm i ca , pa ra a s pr ovi dn ci a s ca b vei s jun t o s a ut or i da des sa n it r i a s;

g) fa ci l i t a r a o S n di co, ou s eu pr epost o, o a c es s o s un i da des a ut n om a s, pa ra vi st or i a s em ca s os de i n fi l t r a es, va z a m en t os ou d em a i s ca usa s;

h ) m ant er em per fei t o est a d o d e c on ser va o t oda s a s i n st a l a es i n t ern a s da s r espect i va s un i da des a ut n om a s, de for m a a evi t ar pr eju z os a o E di f ci o, ou a out r os c on dm i n os, por i n fi l tr a es, va z a m ent os ou pr obl em a s da dec or ren t es;

i ) c om un i car a o S n di co qua l quer a va r i a ou m au fun ci on a m en t o da s i n st a la es i n t ern a s dos a pa r t am en t os que, p or m ot i vo d e for a m a i or , n o p ossa m s er i m edi a t a m ent e r epar a da s;

j) ca ber a ca da con dm i n o a in i ci a ti va e o n us pel a c on ser va o e r epa r a o da s i n st al a e s i n t ern a s dos a par t am en t os r espect i vos, bem c om o da s t ubul a e s de l uz , g s, gua , esgot os, t el e fon es et c. , a t o en ca n am en t o-T r on co;

l ) ca da con dom n i o ser obr i ga do a r epar ar , por sua con t a , t odos e qua i squer dan os que n a s pa rt es c om un s ou a qua l quer dos dem a i s a par ta m en t os do E di f ci o for em ca usa dos p or de fei t os n a s i n sta l a es da sua pr opr i eda de, n o r epar a da s a t em po pod en do o S n di c o ou os c on dm i n os pr ejudi ca d os exi gi r do r esp on s vel o r essa r ci m en t o do cu st ei o da r epa r a o i nt egr a l dos da n os da der i va dos;

m ) o c on dm i n o em cu ja un i da de a ut n om a for e m r ea li z a da s obr a s, ser r espon s vel p el a l i m pez a dos cor r edor es e out r os l oca i s on de tr an si t ar em m at er i ai s de con st r u o ou en t ulh os, os qua i s n o p od er o s er dep osi t a dos em qua l quer e spa o d e u s o c om um , c or r en do por sua con t a e r i sco, os n us e pr eju z os que r esul t a r em n a s par t es com un s do E di f ci o, pr oi bi o est a que se est en de c ol oca o d os m esm os n o i n t er i or da s un i da des de m od o que s eja vi s vel da r ua ;

n ) m esm o n a s r ea s de fun dos veda da a col oca o ext er na de seca d or es que d ei xa m got e ja r ;

o) pr oi bi da a col oca o de va s os, ga rr a fa s et c. , na s ja n el a s do edi f ci o;

p) pr oi bi d o m a n t er ou gua r dar n a s uni da des ou n a s par t es c om un s su bst n ci a s per i gosa s segur an a do E di f ci o ou de seu s ocupa n t es, t a is c om o i n fl a m vei s, expl osi vos et c. ;

q) pr oi bi d o r ea l i z ar obr a s que p ossa m a fet a r a segur an a da s est r ut ur a s, ou l h es a pl i car pes o ex c essi vo p or depsi t os, pi sci n a s et c. ;

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r ) os pi sos da s un i da des n o de ver o ser l a va dos d e m od o a i n un dar a s part es c om un s e un i da des pr xi m a s, n em a s m esm a s pr oduz ir in fi lt ra es;

s) pr oi bi d o a l uga r ou tr an sfer i r a qua l quer t tul o a un i da de a ut n om a a pessoa s d e vi da duvi d osa ou de m a us c ost um es, ou a c on ver t er em pon t os de en c on t r o, di scot e ca s, a gr em ia es p ol t i ca ou a s sem el h a dos, que se a fa st em da dest i n a o r esi d en ci a l e fa m i l i ar do pr di o;

t ) pr oi bi do t r an spor t ar n os el e va dor e s ci ga r r os ou si m i l ar es a ce s os, bem c om o pr oi bi d o t ran spor t ar n os m esm os qua i squer a ni m ai s;

u) veda do dei xa r a ber t a s ou en tr ea ber t a s a s port a s da s un i da des a ut n om a s;

v) os c on dm i n os e d em a i s m or a dor es s e obr i gam a m ant er fe ch a da s ch a ve a s en t r a da s do pr di o, n o h or r i o r egul a m en t ar de 22 s 7 hor a s, e a a ssi st i r seus vi si t a n t es, m di cos et c. , que d e va m en tr ar os sa i r dur an t e ess e per odo, e vi t a n do ch a m a m en t o em a l t a s voz es, a ssovi os et c. , en tr e a r ua e a r espe ct i va un i da de a ut n om a , bem c om o qua l quer out r a per t ur ba o d o si l n ci o e s oss eg o d o pr di o;

w) s o pr oi bi da s a gl om er a e s n a s par t es c om uns a pr esen a n a s m esm a s de ven ded or es e pr opa gan di st a s, e os j og os ou br in ca dei r a s de qua l quer ti po, exc et o, n est e l t i m o ca s o, n o t err a o de r ecr ea o em h or a s a ut or i za da s pel o S n di co, e desd e que a s cr i an a s est e ja m a com pa n ha da s pel os r espon s vei s;

x) r essa l va da s a s oca si es de obr a s pr oi bi d o ba t er ou pr oduz i r i m pa ct os que a fet em a s dem a i s uni da des.

Ca p t ul o III

Da s Desp esa s At r i bu da s a os Con dm i n os

Ar t. 8 - S o c on fer i da s despe sa s c om un s que de vem s er sup or t a da s por t odos os c on dm i n os, n a pr opor o d et er m in a da pel o pa r gr a fo 1 d est e a r t i go, t oda s a quel a s c on st an t es do or a m en t o a ser a n ual m en t e a pr ova do em As s em bl i a G er a l Or din r ia , com o se ja m , os sa l r i os dos em pr ega dos, a s c on t r i bui es pr e vi den ci r ia s, a s despesa s c om l uz , for a e g s r el a ti va s s par t es com un s, t a xa s e esg ot os, ser vi o e m a t er ia l par a desi n fe c o, d edet i z a o, d esr a t i z a o e l i m pez a da s pa r t es com un s, m an ut en o, r em o o ou su bst i t ui o d e pe a s d os el e va d or es, da s bom ba s de el e va o e su c o d e gua , do equi pa m en t o de pr even o c on tr a in cn di o e dem a i s equi pa m en t os, a l m dos i m post os, t a xa s, pr m i os de s egur o e c on t r i bui es d e qua l quer n at ur ez a que i n ci dam sobr e o E di f ci o, a r em un er a o do S n di co e da a dm in i str a dor a de i m vei s c on t r at a da e a s desp esa s c om a con ser va o d os el e va d or es.

47

1 - Ca da uma da s uni da des . .. a . .. , . .. a .. ., .. . a .. . e . .. a . .. . con t r i buir o par a a s desp esa s c om un s n a pr opor o d e . . . a vos p or c a da un i da de; o a par ta m ent o . . ., l oca l i z a do n a cober t ur a do E di f ci o, c on tr i bui r com . . . a vos.

2 - A l oja . . . fi ca i sen t a do pa ga m en t o da s desp esa s c om un s, pa gan do, por m o s egur o da edi fi ca o, n a pr opor o de . . . a vos e os s er vi os que, e fet i va m en t e, ut i l iz ar .

Ar t. 9 - As d e spe sa s r e fer en t es a c on ser t os e obr a s de qua l quer n a t ur ez a na s pa rt es c om un s do E di f ci o, a t o va l or de . . . .. .. .. . .. .. .. . .. .. . .. .. . .. .. ., poder o s er efet ua da s pel o s n di co, ou vi d o o C on sel h o C on sul t i vo, i n depen den t em en t e da con voca o da Ass em bl i a , o qua l pr ovi d en ci a r i m edi a ta m ent e o r a t ei o c or r espon den t e, ca so o sa l do exi st en t e n a c on t a cor r ent e do C on dom n i o s eja i n su fi ci en t e. Pa r a ca da despesa equi va l en t e pr evi st a n est e a r t i go de ver h a ver post er i or ra t i fi ca o da Ass em bl i a qu e, um a vez c on fi r m a da, r eva l i da r a a ut ori z a o a ci m a . Par a a r ea l i za o d e obr a s que exc eda m o va l or a ci m a pr evi st o, dever ser con voca da um a Assem bl i a Ger a l que a a ut or iz e.

Ar t. 10 - Ha ver um Fun do de Re ser va pa r a a r ea l i za o de d esp esa s n o pr e vi st a s n o or a m en t o, T er est e o va l or c or r espon den t e a . . .. . % (.. . .. . por cen t o) d o va l or da s c on tr i bui e s c on dom i n ia i s or din ri a s, poden do s er m ovi m en t a do pel o S n di co, c om a a qui esc n ci a do Con sel h o Con sul t i vo.

Ar t.

11

As

c ot a s

c on dom i n i a i s

or din ria s

pod er o

s er

c obr a da s,

m en sa l

ou

t r im est r al m ent e, a cr i t r i o da Assem bl i a Ger a l . E m ca so de c obr an a m en sal , o ven ci m en t o r eca i r n o di a .. . .. (.. . .. .. ) do m s a que s e r efer i r. Se for t ri m est ra l a cobr a n a , r eca i r o ven ci m en t o n o di a . .. . .. (. . .. .. .. ) do pri mei r o m s do t r i m est r e a que se r efer i r . Pa r gra fo n i co - A c obr an a da s c ot a s ext r a or di nr i a s poder ser e fet ua da em da t a s di ver sa s.

Ar t. 12 - T odo e qua l quer dan o ca usa do a o E d i f ci o em sua s pa r t es c om un s dever ser i n den i za do por quem o ca usa r . No ca s o de m or a dor, l oca t ri o, depen den t e ou vi si t a n t e, r espon der o pr opri et r i o pel a s despe sa s.

Ca p t ul o IV

Da Dest i n a o, Us o e Fr ui o

Ar t. 13 - Os a pa r ta m ent os t m de st i n a o e xcl usi va m en t e r esi den ci a l , sen do veda da qua l quer out ra dest i na o, i n cl usi ve a subl oca o ou ce ss o gr a t ui ta ou on er osa pa r ci a l da s uni da des.

Ar t. 14 - A l oja . .. l oca l i z a da n o pa vi m en to t r r eo, t em dest i na o ex cl usi va m en t e c om er ci a l , fi ca n do p or m ex cl u dos os r a m os de ba r , l an ch on et e, r est a uran t e, boa t e,

48

di sc ot e ca , a ougue, ofi ci n a m ec n i ca , bor r a ch eir o e qua l quer out r o qu e p ossa p er t ur bar a t ran qi l i da de e o s oss eg o d os m or a dor es.

Ar t. 15 - Aos pr opr i et ri os, seu s dep en den t es, l oca t r i os, ser vi a i s ou m or a dor es a qua l quer t t ul o, veda do o us o da s pa r t es c om un s do Con dom n i o pa r a depsi t os d e qua l quer n a t ur ez a, esp eci a l m en t e en t ulh os, m vei s et c. , bem c om o expr essa m en t e pr oi bi d o o a jun t a m ent o ou r eun i o de pess oa s, e xcet o n a s r eun i es do C on dom n i o.

Ar t. 16 - Fi ca expr es sa m en t e pr oi bi da a m a n uten o d e a n i m a i s na s un i da des a ut n om a s ou em pa r t es com un s do Con dom n i o.

Ca p t ul o V

Da Adm in i str a o do Con dom n i o

Ar t. 17 - A a dm ini st ra o d o Con dom n i o s er exer ci da por um Sn di co, pr efer en ci a l m en t e c on dm i n o ou m or a dor n o pr di o, el ei t o em As sem bl i a Ger a l , com m a n da t o r em un era do de um an o, poden do ser r eel ei t o.

Ar t. 18 - C om pet e a o S n di co, a l m da s a t r i bui e s esp ec fi ca s e c on st a nt es d o 1, d o a rt . 22, da Lei n 4. 591, de 16/ 12/ 1964:

a ) or gan i zar

o qua dr o dos em pr ega dos pa r a os s er vi os c om un s, desi gn an do-l h es

a tr i bui e s, dever es e obr i ga es;

b) a dm i t i r, dem i t ir e pun i r, os em pr ega dos d o E di f ci o, bem c om o fi xa r seus r esp e ct i vos sa l r i os, den tr o do est a bel eci d o n o or a m en t o c on tra t ua l;

c) c on tr a t ar en genh ei r os, a dvoga dos, per i t os, c on t a dor es et c. , qua n do n ece ss r i o, pa r a a de fe sa dos i n t er esse s do C on dom n i o;

d) t er sob sua gua r da e t ran sfer i r a o seu su ce s sor t od os os va l or es, l i vr os, docum en t os, pl an t a s, r egi st r os et c. , e t udo o m a i s de pr opr i eda de do Con dom n i o;

e) c obr a r in cl usi ve judi ci a l m en t e, a s quot a s c on dom i n i ai s or di nr i a s ou ext r a s, a pr ova da s por Assem bl i a , e que est eja m em a tr a so, bem c om o c obr a r a s m ul ta s est a bel e ci da s;

f) r ec e ber e da r qui t a o em n om e do C on dom n i o, m ovi m en t ar con t a s ba n c ri a s, r epr esen t ar o Con dom n i o per an t e r epar t i e s pbl i ca s e en t i da des pri va da s e pr at i car t od os os dem a i s a t os n ec ess r i os a dm in i stra o, in cl usi ve fi n an cei r a do Con dom n i o;

g) n ot i fi ca r , por escr i t o, o c on dm i n o i n fr a t or de qua l quer di sposi t i vo de st a Con ven o, do Regi m en t o In t ern o ou da Lei n 4. 591, de 16/12/ 1964;

49

h ) r em et er , m en sa l ou t ri m est ra l m en t e a os c on dm in os, um r esum o da s r ecei t a s e d esp esa s do C on dom n i o, a pr esen t an do, quan do sol i ci t a d o, os d ocum en t os c om pr oba t r i os;

i ) el a bor a r , com a a ssi st n ci a do Con sel h o Con sul t i vo, o or a m en t o an ua l ;

j) c on voca r Ass em bl i a s G er a i s Or din r ia s n o pr i m eir o t r im est r e de ca da a n o, e Ass em bl i a s Ger a i s E xtra or din r ia s, sem pr e que se fi z er n ece ss r i o.

1 - As fun e s a dm in i str at i va s poder o s er del ega da s a pess oa s jur di ca s da con fi a n a do S n di co, e s ob a sua in t eir a r espon sa bi l i da de, m edi a nt e a pr ova o da Ass em bl i a Ger a l .

2 - O S n di co n o pes s oa l m en t e r espon s vel pel a s obr i ga es qu e a ssum i r em n om e do Con dom n i o. Resp on der , por m, se for o ca s o, pel o exc es s o de r epr esen t a o.

3 - Da s deci s e s d o S n di co ca ber r ecur so pa ra a Assem bl i a G er a l , que poder ser c on voca da por sol i ci t a o e scr i t a do i nt er essa do, que a r ca r com t oda s a s desp esa s da c on voca o, sa l vo s e o r ecur s o for pr ovi d o.

Ar t. 19 - Ser el ei t o n a m esm a Assem bl i a que el eg er o S n di co, e pel o m e sm o p er odo, per m i ti da a r eel ei o, um Con sel h o C on sul t i vo c om p ost o d e t r s m em br os, t od os c on dm i n os.

Pa r gra fo n i c o - Pod er o s er el ei t os a t d oi s con dm i n os pa r a Supl ent es do C on sel h o Con sul t i vo, que subst i t ui r o os e fet i vos em seu s i m pedi m en t os even t ua i s ou defi n i t i vos.

Ar t. 20 - Ao Con sel h o Con sul t i vo c om p et e, a l m do est a bel eci d o n o pa r gr a fo n i co, d o a rt . 23, da Lei n 4. 591, de 16/ 12/ 1964:

a ) a gir col et i va m en t e e or i en tar o S n di co, qua ndo s ol i ci t a d o, s obr e a ssun t os de i n t er ess e do C on dom n i o;

b) en ca m i nh ar e dar par ecer sobr e a s c on t a s do S n di co;

c) a ut or i z ar a m ovi m en t a o do Fun do d e Res er va ;

d) a ut or i zar ou n o a r ea l iz a o de obr a s a t o va l or de dez sa l r i os-r efer n ci a , vi gen t es n est e E st a do.

1 - Den t r e os m em br os d o C on sel h o Con sul t i vo s er es c ol h i do um Pr esi den t e, a quem c om pet i r subst i t uir o S n di co em seu s i m pedi m en t os even t ua i s.

2 - As deci se s do C on sel h o Con sul t i vo ser o sem pr e t om a da s por ma i or ia de vot os.

50

Ar t. 21 - O S n di co, ou qua l quer dos m em br os d o C on sel h o C on sul t i vo p od er o s er dest i t u dos pel o vot o d e 2/ 3 (d oi s t er os) dos c on dm in os pr es en t es em A ss em bl i a Ger a l esp eci a l m en t e con voca da pa ra est e fi m .

Ca p t ul o VI

Da s Ass em bl i a s G er a i s

Ar t. 22 - A As sem bl i a G er a l o r g o s ober a n o do C on dom n i o, r eun in do-se em l oca l , da t a e h or a in di ca dos n o edi t a l de con voca o.

Ar t. 23 - A Assem bl i a r eun ir -se- :

a ) Or din ar i am ent e, n o pr im ei r o tr i m estr e de ca da an o, par a di scut i r , a pr ova r ou r ejei t a r , n o t od o ou em pa r t e, a s con t a s do exer c ci o a n ter i or , a pr ova r o or a m en t o par a o n ovo exer c ci o, el eg er o S n di co e o C on sel h o Con sul t i vo e t r a tar de a ssunt os de i n t er esse ger a l ;

b) E xt r a or din ar ia m ent e, sem pr e que se fi z er n eces s r i o, pod en do ser c on voca da p el o S n di co, por c on dm i n os que r epr es en t em 1/ 4 (um quar t o) da s un i da des a ut n om a s c om pet en t es d o C on dom n i o, ou pel o C on sel h o Con sul t i vo, e spe ci fi ca m en t e n o ca s o pr evi st o pel o 3, do ar t i go 18, dest a Con ven o.

1 - As con ven e s pa r a a s Assem bl i a s Ger a i s ser o fei t a s a t r a vs de ca r t a s ci r cul ar es en vi a da s par a t odos os c on dm i n os, com a n t ece dn ci a m ni m a de oi t o di a s da dat a fi xa da pa ra a sua r ea l iz a o e por publ i ca o n a i m pr en sa , deven do c on st a r do edi t a l os a ssun t os a ser em tr at a dos, a l m da h or a e l oca l par a a sua r ea l iz a o.

2 - A s A ss em bl i a s s er o r ea l i z a da s em pr im ei ra con voca o c om a pr es en a de m a i or i a a bs ol ut a dos c on dm i n os, ou em s egun da e l t i m a con voca o, c om qua l quer n m er o de pr esen t es, t rin t a m in ut os a ps o h or r i o desi gn a do par a a sua r ea l iz a o em pr im ei ra c on voca o.

3 - As As sem bl i a s s er o pr esi di da s por qua l quer con dm i n o, excet o o S n di c o, que es c ol h er den tr e os pr e sen t es, o S ecr et r i o i n cum bi do d e l a vr a r a at a em l i vr o pr pr i o, que ser a ssin a do pel os m em br os da Mesa e pel os c on dm in os que a ssi m o des e ja r em .

4 - Os con dm i n os pod er o se fa z er r epr esen t ar por pr ocur a dor es de vi da m en t e h a bi l i ta dos, m un i dos de i n str um en t os r eve st i dos da s for m a li da des l ega i s.

5 - Na s As sem bl i a s ca da un i da de t er di r ei t o a um vot o. Ca s o, por qua l quer m ot i vo, um a un i da de vi er a per t en cer a dua s ou m a i s pe ss oa s, d en tr e el e s um a ser es c ol h i da par a r epr esen t -l a.

51

6 - Os Con dm i n os que e st i ver em em dbi t o pa ra com o C on dom n i o, seja est e or i un do do a t r a so n o pa ga m ent o de qu ot a s c on dom i n ia i s or din r ia s ou ext r a s, ou de m ul t a s a pl i ca da s pel o S n di co, n o t er o dir ei t o a vot o n a s Assem bl i a s.

7 - As de ci s es da s As sem bl i a s, r essa l va dos os ca s os d o qu or um espe ci a l pr evi st os em Lei ou n est a Con ven o, ser o s em pr e t om a das por m a i ori a de vot os d os pr esen t es o obr i ga m a t odos os c on dm i n os, m esm o os a usen t es.

8 - As deci s e s da s Ass em bl i a s Ger a i s ser o l eva da s a o c on h eci m en t o dos c on dm i n os, n os oi t o di a s su bs eqen t es sua r ea li z a o.

Ca p t ul o VII

Dos Segur os e da Dest i n a o em Ca so de Si n i st ro

Ar t. 24 - Fa z em par t e in t egr an t e dest a Con ven o os a r t i gos 13 a 18 e s eus pa r gra fos, da Lei n 4. 591, de 16 de dez em br o de 1964.

Ca p t ul o VIII

Da Gar a gem

Ar t. 25 - O E di f ci o p os sui , n o su bs ol o, r ea de st i n a da a o pa r quea m ent o de ve cul os, cu ja ut i l i za o ser obj et o d o r egul a m en t o pr pr i o, vez que n o exi st em va ga s vi n cul a da s a qua l quer da s un i da des.

Ca p t ul o IX

Da s Pen a l i da des

Ar t. 26 - Pel o n o cum pr i m en t o s di sposi e s dest a Con ven o, d o Regi m en t o In t er n o, dos Regul a m en t os, ou da L ei n 4. 591, de 16/ 12/ 1964, fi ca r o os c on dm i n os, seu s depen den t es, l oca t r i os, ser vi a i s ou su c ess or e s suj ei t os s segui n t es pen a l i da des:

a ) por in fr a o com pr ova da a o a r ti go 5 dest a Con ven o: m ul t a de .. .. . .. .. .. . .. .. .. . .. por oca si o d o r espe ct i vo pa ga m en t o, al m da obr i ga o de r epor a s coi sa s em seu est a d o pr im i t i vo, n o pra z o de t r in ta di a s, a con t ar da da t a da com un i ca o e scr i t a do S n di co ou de quem sua s vez es fi z er ;

b) per da do di r ei t o de vot o e de r epr es en t a o n a s Assem bl i a s, se n o est i ver em qui t es c om o pa ga m en t o da s c on t r i bui es c on dom i ni a i s or din r ia s ou ext r a s, ou de m ul t a s a pl i ca da s pel o S n di co, por in fr a o com pr ova da da Con ven o ou da Lei d o Con dom n i o;

52

c) o pa ga m en t o da s quot a s con dom i n i a i s ordi nr i a s ou ext ra s em da ta post er i or est a bel e ci da s er a cr esci d o d os jur os m or a t r i os de 1% (um p or c en t o) a o m s, a l m da m ul t a de .. . .. . % (. .. . .. . por cen t o), sen do que, pa ssa dos c en t o e oi t en t a di a s sem que o d bi t o t en ha si do qui t a do, ser est e a t ua l i z a do com ba se n os n di ces fi xa d os p el o G over n o Fed er a l ;

d) n o ca s o d e c obr an a judi ci a l do d bi t o r el a t i vo a quot a s c on dom i n i ai s or di nr i a s ou ext r a s, ou de m ult a s a pl i ca da s judi ci a i s e h on orr i os a dvoca t ci os;

e) qua n do oc or r er em est r a gos ou da n os pr opr i eda de c om um , por cul pa ou n egl i gn ci a do c on dm i n o, seu i n qui l in o, depen den t es, ser vi a i s ou su ce ss or es, ou p or for a de de fei t os n a s in st al a e s da s r esp ect i va s un i da des a ut n om a s, o r espon s vel r esp on der pel o cust o dos r epa r os qu e ser o m a n da dos exe cut a r pel o S n di co que, a n t es, p or es cr i t o, c om un i ca r o r esp on s vel . Ao cu st o dos r epa r os, se n o r ea l iz a dos pel o r esp on s vel , n o pr a z o de t r int a di a s a con t ar da da t a do r ece bi m en t o da com un i ca o d o S n di co, ser o a cr es ci d os 10% (dez por cen t o), que r ever t er o em fa vor do Con dom n i o, sem pr eju z o da s out r a s pen a l i da des pr evi st a s em Lei ou n est a Con ven o;

f) o c on dm i n o que der ca usa a despesa s supor t a r soz i nh o o ex ce ss o c or r espon den t e;

g) pel o n o cum pr i m en t o de qua l quer di sposi o d est a Con ven o d o Regi m en t o In t er n o, dos Regul a m en t os ou da L ei d o C on dom n i o, exc et o n os ca s os em que h ou ver si do pr e vi st a out r a pen a li da de, fi ca r o i n fr a t or sujei t o a o pa ga m ent o da m ul t a equi va l en t e a doi s sa l r i os-r efer n ci a vi gen t es n o E st a d o de . . . .. , que s er cobr a da em dobr o, em ca s o d e r ein ci dn ci a .

Ar t. 27 - In depen den t em en t e de quem t enh a si do o i n fr a t or , a s m ul ta s ser o sem pr e a pl i ca da s a o pr opri et r i o da un i dade, que poder a ci on ar r egr essi va m en t e o ca usa d or do da n o, a ps pa ga r a m ul ta .

Pa r gra fo n i c o - A s m ul t a s por i n fra o a e st a Con ven o, a o Regi m en t o In t ern o, a os Regul a m en t os, ou L ei n m er o 4. 591, de 16/ 12/1964, ser o a pl i ca da s pel o S n di c o, del a s ca ben do r ecur so pa r a a Assem bl i a Ger a l .

Ca p t ul o X

Da s Di sposi es G er a i s

Ar t.

28

Os

pr opr i et ri os,

pr om i t en t es

c om pr a dor es,

ces si on r i os,

pr om i t en t es

ce ssi on r i os, usu fr ut ur i os ou a dqui r en t es a q ua l quer t t ul o, se obr i ga m por si , seus h er deir os, l oca t r i os, ser vi a i s, vi si t a n t es e suc ess or e s a qua l quer t t ul o, pel o fi el cum pr i m en t o dest a C on ven o, d o Regi m en t o In t ern o e d os Regul a m en t os d o C on dom n i o

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do E di f ci o . . . sen do obr i ga t r i o, em ca so d e ven da , doa o, c es s o, l ega d o, usu fr ut o, l oca o ou a l i en a o da un i da de a ut n om a , a qua l quer t t ul o fa z er c on st a r dos r espe ct i vos t t ul os a obr i ga o de r esp ei t a r a pr esen t e Con ven o, o Regi m en t o In t ern o e os d em a i s Regul a m en t os do E di f ci o.

Ar t. 29 - Os ca s os om i ss os s er o r es ol vi d os p el o S n di co, c om a ssi st n ci a do C on sel h o Con sul t i vo, vi st a da s l ei s que r egem os c on dom n i os ou da jur i spr udn ci a fir m a da em t or n o do a ssun t o a m i g vel ou judi ci a l m en t e.

Ar t. 30 - Fi ca el ei t o o for o da Ci da de d e . . . ... . .. .. c om r en n ci a expr essa d e qua l quer out r o, por m a i s pri vi l egi a do que s eja , pa r a dir imi r qua l quer a o ou dvi da que, di r et a ou i n di r et am en t e, dec or ra da pr esen t e Con ven o.

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ANEXO II MODELO DE REGIMENTO INTERNO

REG IM ENTO INTERNO DO EDIFC IO . . .. .. . ... . .. .. . .. .

Art i go 1 - O pr esen t e Regi m en t o In t ern o r eger -se- pel a s di sp osi es da L ei n 4. 591, de 16-12-1964 e a l t era es p ost er i or es, n o poden do c on fl i t a r com a Con ven o Con dom i n i a l, da qua l com pl em en t o, e a seu est r i t o cum pr im en t o obr i ga m -se t odos os m or a dor es d o E di f ci o, seja m pr opr i et r i os, l oca t r i os, em pr ega dos, depen den t es, ser vi a i s e vi si t a n t es.

Art i go 2 - Os pr opr i et r i os, l oca t ri os e d em a i s m or a dor es n o p oder o en t r egar a os em pr ega dos d om st i c os ch a ves da s en t r a da s do E di f ci o, a ut or i z a m a Adm ini st ra o a a pr een de-l a s quan do h ouver tr an sgr ess o a est e di sposi t i vo.

Art i go 3 - Nos a pa r ta m ent os e sua s dep en dn ci a s n o pod er o ser guar da dos ou dep osi t a dos expl osi vos i n fl a m vei s.

Art i go 4 - veda do, a l m dos ca s os pr e vi st os em Lei , a i n sta l a o e fun ci on a m en t o, em qua l quer depen dn ci a da s un i da des, de es c r i t ri os c om er ci a i s, c on sul t r i os, a ul a s

i n str um en t ai s e de ca n t o, a t el i er de cost ur a , cur sos e e sc ol a s de qua l quer n a t ur ez a, bem c om o qua l quer out r o t i po d e c om r ci o ou i n dst r i a, vi st o t er o E di f ci o de st i n a o excl usi va m en t e r esi den ci a l .

Art i go 5 - Da s 22: 00 s 07: 00 h or a s, cum pr e a os m or a dor es gua r dar si l n ci o, a fi m de n o per t ur ba r , de n enh um m odo, o s os seg o a l h ei o.

Art i go 6 - Os m or a dor es de ver o m a n t er fec h a da s a s por t a s s oci a l e de s er vi o da s r espect i va s un i da des.

Art i go 7 - As depen dn ci a s n o poder o ser obst r u da s ou ut il i z a da s par a qua l quer out r o pr opsi t o qu e n o se ja o de en t r a da e sa da , sen do veda da a ut i l i za o de t a i s depen dn ci a s pa ra depsi t o, m esm o m om en t n eo, de objet os.

Art i go 8 - N o per m i t i do o t r a n spor t e de ca r ga ou ba ga gem n o el e va d or soci a l , sa l vo em c on di es ex c epci on a i s, a cr it r i o do s n di co.

Art i go 9 - pr oi bi d o a t i rar pa pi s, pon t a s de ci garr os, ou qua l quer obj et o, pel a s ja n el a s ou n a s r ea s com un s. Assi m c om o n o p er m i t i do est en der r oupa s, t a pet es, et c, n a s ja n el a s ou va r an da s ext ern a s do E di f ci o.

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Art i go 10 - O l i xo, d et r i t os e va r r edur a s de ver o ser r ec ol h i dos a d equa da m en t e, c ol oca n do-s e em sa c os pl st i cos pa r a con duz i dos a l oca l a pr opr ia do, pel o fa xi n ei r o que r ecol h er diar i am en t e de ca da a par t am en t o, em hor ri o c on ven i en t e.

Art i go 11 - Os m or a dor es n o pod er o se ut i l i za r dos em pr ega dos d o E di f ci o, em h or r i o de t r a ba lh o, par a ser vi os pa r t i cul ar es.

Art i go 12 - Em ca so de m ol st i a con t a gi osa , in fec ci osa ou en dm i ca , fi ca m os m or a dor es obr i ga dos a com un i ca r i m edi a ta m en t e a o s n di co.

Art i go 13 - pr oi bi da a subl oca o, t ot a l ou pa r ci a l da s un i da des.

Art i go 14 - A en t ra da e sa da de m vei s ou gr a n des vol um e s s ser per m i t i da n o h or r i o da s 07: 00 s 12: 00 h or a s.

Art i go 15 - Os pr opr i et ri os e s eus i n qui l in os fi ca m obr i ga dos a z el a r pel a or dem e boa r eput a o do E di f ci o. Art i go 16 - pr oi bi d o m a n t er an im a i s ou a ve s n a s un i da des ou n a s pa rt es c om un s do E di f ci o.

Art i go 17 - Nos ca s os de i n fr a o c om pr ova da do pr esen t e Regi m en t o In t ern o, o S n di co a pl i car a o i n fr a t or a m ul ta equi va l en t e a m e t a de do sa l r i o-r efer n ci a vi g en t e n est e E st a do, sem pr eju z o da s dem a i s sa n es pr e vi st a s n a Con ven o C on dom i n ia l ou em L ei , a qua l, em ca so de r ei n ci dn ci a, ser a pli ca da em dobr o.

Art i go 18 - Da s m ul t a s a pl i ca da s pel o s n di co, ca be r ecur so pa r a a Assem bl i a Ger a l , c on voca da pel o Con sel h o Con sul t i vo a pedi do d o in t er essa do.

Art i go 19 - Fi ca el ei t o o for o da Ci da de de . . .. .. . .. .. . . par a dir im ir a es ou d vi da s or i un da s do cum pr i m en t o do pr esen t e Regul a m en t o In t ern o.

56

ANEXO III
Condomnio do Edificio Modelo
CNPJ: 00.000.000/0000-00

BALANO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE 20X2 (Em Reais)

ATIVO

Permanente Imobilizado Computadores Ferramentas Mquinas e equipamentos Mveis e utensilios Total do ativo

6.300,00 6.300,00 2.000,00 500,00 3.000,00 800,00 32.220,69

5.520,00 5.520,00 2.000,00 520,00 2.500,00 500,00 25.303,73

57

Condomnio do Edificio Modelo


CNPJ: 00.000.000/0000-00

BALANO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE 20X2 (Em Reais) PASSIVO

20X2

20X1

Circulante Fornecedores Obrigaes trabalhistas e sociais a recolher Provises de frias e encargos Patrimonio Lquido Supervit do exerccio anterior Dficit do exerccio Supervit/Dficit acumulados

4.250,00 1.250,00 1.200,00 1.800,00 27.970,69 14.970,69 13.000,00

20.303,73 10.220,00 3.110,00 6.973,73 5.000,00 5.000,00 -

Total do passivo

32.220,69

25.303,73

58

Condomnio do Edificio Modelo


CNPJ: 00.000.000/0000-00

DEMONSTRAO DE SUPERVIT OU DFICIT EM 31 DE DEZEMBRO DE 20X2 (Em Reais)

20X2

20X1

Receita Bruta Taxa de condomnio - apartamentos Receitas diversas Receita Operacional Lquida (-) Despesas operacionais Despesas c/ pessoal Despesas administrativas Despesas de manuteno Outras despesas operacionais Despesas financeiras Resultado Operacional Lquido

35.904,70 35.000,00 904,70 35.904,70 20.933,74 15.000,00 800,00 2.500,00 2.383,74 250,00 14.970,96

31.489,30 31.000,00 489,30 31.489,30 26.489,30 17.009,30 1.200,00 5.200,00 2.800,00 280,00 5.000,00

Supervit ou Dficit do exerccio

14.970,96

5.000,00

59

ANEXO IV FORMULRIO

Sr. Dist r ibu ido r,

So lic it amo s d ist r ibu ir o present e do cument o para P ROTESTO POR INDICAO, co nfo r me preceit u a o ARTIGO 21, P ARGRAFO 3 DA LEI N 9.492, DE 10 DE SETEMBRO DE 1997. Sacado : ________ ______ _______ ______ _ _________ ______ _____

CPF/CNP J: _____ ______ ______ ____ FONE: ___________ _____

End: ____ ______ ______ _______ ______ Co mp l.: ____ ______ ____

Bairro : ____________ ______ ___ CEP: __ _________ ______ _____

Cidad e: _______ ______ ______ ______ ___ ____UF:___ ______ ____

N Do cu ment o : _______________ ______ _ Venc.: _______ _____

Valo r do Do cument o : R$____________ __ _________ ______ ____

Praa de Pag ament o : _______________ __ _________ ______ ____

At encio sament e,

_________ ______ ______ ______ ______ __ ____ Apr esent ant e Carimbo e Assinatura Declaro so b as penas d a Lei, que a do cu ment ao co mpro bat ria, refer ent e ao do cu ment o acima caract er izado , enco nt ra-se em no sso po der para to do s o s fins de d ireit o . 60