PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 5 CMARA DE DIREITO PRIVADO

Registro: 2013.0000005771 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 012117838.2008.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP, so apelados DALVA LEONICE BARATELLI, JULIO CESAR MAGALHAES, GERLANE FAUCON FIGUEIREDO DE SOUZA MAGALHAES, NELSON DOS SANTOS FILHO e SUELI SILVA SANTOS. ACORDAM, em 5 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores JAMES SIANO (Presidente) e J.L. MNACO DA SILVA. So Paulo, 19 de dezembro de 2012. Erickson Gavazza Marques RELATOR Assinatura Eletrnica

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APELAO COM REVISO N 0121178-38.2008.8.26.0000 Comarca : SO PAULO Juiz : LUIS FERNANDO CIRILLO Ao : DECLARATRIA Apelante : BANCOOP COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO Apelados: DALVA LEONICE BARATELLI E OUTROS VOTO N 9775
DECLARATRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DBITO E NULIDADE DE CLUSULA COM PEDIDO COMINATRIO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL COMERCIALIZAO E INCORPORAO DE IMVEIS ATO COOPERATIVO NO CONFIGURADO - INCIDNCIA DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - DEVER DE INFORMAO, TRANSPARNCIA E BOA-F NA CONTRATAO E EXECUO - AQUISIO A PREO DE CUSTO - EXIGNCIAS LEGAIS ESTABELECIDAS PARA A MODALIDADE NO ATENDIDAS - ORIGEM DO RESDUO NO ESCLARECIDA - INEXIGIBILIDADE DO MONTANTE PRECEDENTES DESTA CORTESENTENA MANTIDA - RECURSO NO PROVIDO.

Vistos. Trata-se de ao cautelar e ao principal

declaratria de inexigibilidade de dbito e clusula contratual com pedido cominatrio, ajuizada por Dalva Leonice, Jlio Csar Magalhes e sua esposa Gerlane Faucon Figueiredo de Souza Magalhes e Nelson dos Santos Filho e sua esposa Sueli Silva Santos contra Bancoop
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Cooperativa Habitacional dos

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Bancrios de So Paulo, que a respeitvel sentena de fls. 661/667, cujo relatrio adota-se, julgou procedentes,

declarando inexigveis os valores cobrados pela r, a ttulo de apurao final do preo, reconhecendo o cumprimento das obrigaes assumidas pelos autores, concedendo-lhes quitao, e condenando a requerida a promover o registro de propriedade dos imveis, em trinta dias, sob pena de multa. Inconformada, apela a r alegando, em suma, que houve autorizao para cobrana do rateio e, no mais, a permisso sequer necessria. Diz que as contas apresentadas indicam a existncia de saldo negativo no empreendimento Solar de Santana. Argumenta que a responsabilidade pelo dficit dos cooperados, conforme previso legal e estatutria, sendo que a origem do dbito foi esclarecida aos condminos. Informa que o preo inicial estimado e conforme reconhecido pela prpria sentena, pode sofrer alteraes. Volta-se contra o reconhecimento da quitao, j que ainda possvel a realizao da assemblia. Sustenta ser indevida a outorga das escrituras, uma vez que os autores no pagaram o preo efetivo da unidade. Finaliza, pedindo a concesso de efeito suspensivo. O recurso foi preparado, recebido e respondido.

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o relatrio. A princpio, diante do julgamento do recurso, prejudicado o pedido de concesso de efeito suspensivo. Pois bem, as partes controvertem quanto exigibilidade de resduo referente diferena entre o preo estimado no instrumento e o custo efetivo de unidade habitacional contratada na modalidade a preo de custo. A sentena reconheceu a inexigibilidade do montante cobrado pela apelante, posto que a cobrana no havia sido autorizada pela assembleia, nos termos do artigo 44, II, da Lei n. 5674/71. Todavia, a despeito da diferena cobrada pela recorrente ser realmente indevida, certo que os fundamentos que impedem a cobrana so diversos, seno veja-se. Inicialmente, cumpre consignar que esta Corte tem decidido, reiteradamente, que a apelante constituda por um grupo de pessoas que, de forma disfarada, promove a comercializao de imveis residenciais sob a forma de

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cooperativa. Os compradores no tm a inteno de participar de uma sociedade de pessoas e tornarem-se cooperados, mas aderem sociedade com o fim exclusivo de adquirir um imvel, desligando-se da associao logo aps a quitao da unidade. A atividade da apelante no envolve, portanto, atos cooperativos, mas incorporao e construo comercial sob a forma dissimulada de sociedade sem fins lucrativos, com o fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies legais que regem a matria. Nesse sentido, em demanda envolvendo a

recorrente, esta Cmara assim se manifestou: Apelaes Cveis. Recurso da r BANCOOP Intempestividade. No conhecimento do recurso. Recurso da r Ila Cooperativa. Ao de resciso de contrato cumulada com devoluo de parcelas. Caracterizao de relao de consumo, com incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor. Ausncia de entrega da obra. Resciso do contrato por inadimplemento das rs-alienantes. Devoluo do valor integral que deve ser feita em parcela

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nica. Sentena mantida. No se conhece do recurso de apelao da co-r BANCOOP e nega-se provimento ao recurso da co-r Ila Companhia Internacional. (Apelao n. 02429910.2007.8.26.0000, 5 Cmara de Direito Privado, Relatora Dra. Christine Santini, j. em 23/11/11). A deciso encontra amparo na jurisprudncia deste Tribunal, como se depreende da leitura do v. acrdo relatado pelo eminente Desembargador Francisco Loureiro: Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No

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basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores.... (Apelao n. 0158529-07.2006.8.26.0100, 4 Cmara de Direito Privado, j. em 24/3/2011). Fixada a incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor, cabe consignar que os ditames da boa-f e equilbrio contratual devem ser observados tanto na

contratao quanto na execuo do negcio, impondo-se, assim, fornecedora o dever de informao e transparncia (artigo 4). Neste contexto, embora na modalidade contratada os adquirentes sejam os responsveis pelo custeio integral da obra, certo que as revises da estimativa de gastos devem ser efetuadas pelo menos semestralmente, com participao da comisso de representantes e do construtor (artigo 60, da Lei n. 4591/64). Outrossim, a lei determina que todas as transaes referentes construo sejam realizadas em nome do condomnio, sendo que todas as contribuies devem ser depositadas em conta aberta tambm em nome do condomnio (artigo 58, incisos I e II).

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Isso porque somente o acompanhamento dos adquirentes, por intermdio da comisso de representantes e realizao de assemblias, aliado transparncia e regularidade do balano contbil garante a legitimidade de eventual dficit final. No caso, no h provas de que as exigncias legais foram atendidas, uma vez que os documentos acostados pela recorrente no se prestam a tanto e, assim sendo, de se reconhecer a inexigibilidade do resduo apontado pela Cooperativa. Veja-se que, tal como a questo atinente incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor, a cobrana do resduo referente ao empreendimento em questo j foi afastada por esta Colenda Cmara: COOPERATIVA HABITACIONAL - Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade - Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos - Sentena de

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improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga do instrumento definitivo de transmisso da propriedade Invertidos os nus do sucumbimento (Apelao n. 0015997-82.2007.8.26.0000, Des. Moreira Viegas, j. em 21/01/2012). A propsito, a deciso acima no ficou isolada na jurisprudncia deste Tribunal: Cooperativa que cobra, seguidamente, resduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que o cooperado esteja desamparado, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados - Inocorrncia - No provimento (Apelao n. 0119827-98.2006.8.26.0000, 4 Cmara de Direito Privado, Relator Desembargador nio Zuliani, j. em 6/3/2008). Logo, nos termos dos arestos supra colacionados e consoante determinou a sentena, deve se reconhecer a inexigibilidade do montante cobrado pela apelante e, em consequncia, conden-la a conceder a quitao e a outorgar as

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escrituras das unidades adquiridas pelos autores, haja vista que, conforme sustenta a prpria r, o nico empecilho para adjudicao do imvel a dvida, cuja exigncia ora se afasta. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Erickson Gavazza Marques Relator

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