GEORREFERENCIAMENTO - INTERCONEXO NECESSRIA

GEORREFERENCIAMENTO - INTERCONEXO NECESSRIA Direito registral imobilirio

O Georreferenciamento (lei 10.267, de 28 de agosto de 2001)

Joo Pedro Lamana Paiva* Legislao lei 10.267, de 28/8/2001 decreto 4.449, de 30/10/2002 instrues normativas 8 e 9, de 13/11/2002 (Incra) instruo normativa 10, de 18/11/2002 (Incra) portarias 954 e 955, de 13/11/2002 (Incra) portaria 1.032, de 2/12/2002 (Incra) resolues 34, 35, 36, 37, 38 e 39, de 23/10/2002 (Incra) instruo normativa 12, de 17/11/2003 (Incra) lei 10.931, de 2/8/2004 Objetivos Com a lei 10.267, de 28 de agosto de 2001, pretende incorporar a base grfica do cadastro ao registro, proceder a verdadeira interconexo por meio do georreferenciamento. Colaborar com as duas instituies, cada uma com suas finalidades especficas, mas que no podem ser confundidas. Cadastro versus registro Cadastro 1. A parcela cadastral a menor unidade territorial e a representao grfica e literal da realidade de puro fato. 2. Tem por objetivo inventariar a riqueza territorial. 3. A vocao do cadastro universal, ampla, uma vez que o cadastro no qualifica. 4. realizado ex officio ou por declarao unilateral 5. Destina-se Direito pblico fiscal. basicamente ao X Registro 1. O imvel um conceito jurdico.

2. Tem por propriedade

objetivo tutelar

3. A vocao do registro restritiva, em virtude da qualificao.

4. Depende de provocao, uma vez que exige manifestao volitiva do interessado. 5. Destina-se, sobretudo, ao interesse privado defesa da propriedade.

O registro e o cadastro rural Panorama geral No incio, a legislao brasileira no previa critrios objetivos para identificar e descrever um imvel. Essa problemtica enfrentada em quase todos os pases do mundo, conforme se apura pela constatao da recente preocupao em aprimorar esses critrios. A ausncia de um referencial nico com elementos objetivos criou situaes com descries vagas, confusas, insuficientes e discrepantes de uma cidade para outra e de um ofcio predial para outro. Somente com o advento da Lei dos Registros Pblicos (lei 6.015/73), que entrou em vigor em 1976, os ofcios prediais passaram a ter respaldo jurdico para exigir a descrio completa dos imveis urbanos e rurais, na qual devem constar sua completa localizao, denominao (rural), lado da numerao e distncia da esquina mais prxima (urbano), rea superficial, medidas lineares, entre outros elementos essenciais, em atendimento ao princpio da especialidade. Uma das pretenses da lei 10.267/01 a incorporao de bases grficas georreferenciadas aos registros de imveis rurais. Ocorre que esse processo levar dcadas para ser implementado a exemplo do sistema de matrcula , uma vez que no foi prevista a obrigatoriedade da atualizao das caractersticas dos imveis, a qual somente ocorrer no momento e nos casos previstos em lei desmembramento, loteamento, alienao, etc. Finalidades O registro visa dar autenticidade, segurana, publicidade e eficcia real aquisio do imvel - prova o direito. O cadastro tem a finalidade de arrecadar impostos fiscal. O cadastro rural se presta para obter a determinao fsica do imvel com a constante da matrcula princpio da especialidade/georreferenciamento , em substituio s descries precrias, bem como a arrecadao de tributos. nesse sentido que o georreferenciamento veio em bom momento, pois tem como finalidade primordial alcanar um perfeito cadastro do imvel rural, pela medio in loco, por profissional devidamente qualificado, levando em considerao as coordenadas estabelecidas pelo sistema geodsico brasileiro, definidas pelo Incra, auferindo sua precisa localizao e caracterizao, tal como rea superficial, medidas lineares e as respectivas confrontaes. Tambm, tem por escopo possibilitar uma exata coincidncia dos elementos fsicos do imvel com os assentos registrais, refletindo o imvel no flio real com exatido, alcanando a segurana jurdica almejada e evitando a sobreposio de reas. Os registros sero provedores de informaes ao cadastro e vice-versa (Srgio Jacomino). Outrossim, a pretexto de adequar um imvel Lei 10.267/01, dever ficar bem claro que georreferenciamento no servir para criar ou extinguir direitos reais, se ele for apresentado para registro. Por exemplo, se um sujeito tem a propriedade de um imvel com cem hectares, a posse (sem ttulo) sobre mais trinta, e uma concesso de uso de terras pblicas de outros vinte, no poder pretender que no registro de Imveis conste os cento e cinqenta hectares. O engenheiro Regis Wellausen Dias conclui que o georreferenciamento estabelece o seguinte: permetros rigorosamente poligonais e geomtricos; a manipulao analtica clculo matemtico; a planta perde a funo-fim, passando a ser um meio de ilustrao; e a preciso absoluta, limitada a diferena em 50cm. O GPS consagra-se como interface entre o virtual e o real. Integrao do georreferenciamento nos ttulos registrveis Assim, realizado o levantamento, ele dever ser encaminhado ao Incra para certificao, a fim de integrar o ttulo que ser apresentado no registro predial da situao do imvel, se se pretender a realizao de registros de alienao ou transformao da situao fsica do imvel, previstos no caput do artigo nono e no artigo 10 do decreto 4.449/02, que se reportam diretamente aos pargrafos terceiro e quarto do artigo 176, da LRP. Isso significa que o modo de aquisio de um direito real dever contar com a presena do

documento e adequar o imvel rural s novas regras previstas, independentemente da origem do ttulo, se judicial, notarial, particular ou administrativo. Cabe ressaltar que os ttulos lavrados anteriormente promulgao da lei 10.267/01 no precisaro ser retificados e ratificados para adequ-los ao georreferenciamento; basta que os documentos acompanhem o ttulo (art. 16, dec. 4.449/02). Assim, recomenda-se que todos os agentes envolvidos na formalizao de atos concernentes a imveis rurais magistrados, tabelies, escrives e advogados tenham pleno conhecimento da aplicao da lei 10.267/01 e de seu decreto regulamentador, com o intuito de facilitar as relaes entre todos os envolvidos no georreferenciamento, que no assunto singelo de tratar, enfocando a ateno dispensada aos ttulos judiciais prevista no artigo 225, pargrafo terceiro da LRP, bem como a utilidade de se adequar de imediato os feitos judiciais que envolvam imveis rurais, conquanto ainda enquadrados no artigo 10 do regulamento, por questo de prudncia. Realiza-se essa ponderao como alerta aos magistrados para que, com o auxlio dos escrives judiciais, dem efetiva aplicao ao texto normativo, ou que entendam que os registradores tm a obrigao de cumprir estritamente o que determina a lei, sob pena de responsabilidade civil, penal e administrativa. Aos oficiais de registro, informa-se que estaro sujeitos a responder, mesmo por crime de prevaricao, se registrarem ttulos sem a observncia das formalidades legais. Casos de exigncia do georreferenciamento (art. 10, dec. 4.449/2002 e port. Incra 1.032/2002) Mudana de titularidade/transferncia/alienao; e Parcelamento, desmembramento ou remembramento. Discute-se quanto exigncia do georreferenciamento para os casos de retificao de rea, reserva legal e particular do patrimnio natural e outras limitaes e restries de carter ambiental. O procurador do Incra, Ridalvo Machado de Arruda, entende que sim. Discute-se quanto exigncia ou no do georreferenciamento para os casos de onerao hipoteca, alienao fiduciria, penhora, etc. A questo polmica e, como no poderia deixar de ser, h entendimentos diversos sobre o assunto. Salvo melhor juzo, entende-se que, at 31 de outubro de 2005, no ser necessrio o levantamento, sob pena de inviabilizar e emperrar a economia agrcola nacional, mesmo porque ainda haver um prazo a ser cumprido pelo regulamento. No entanto, transcorridos os prazos previstos no artigo 10 do dec. 4.449/02 que ocorrer em 31 de outubro de 2005 , a sim ser exigvel o georreferenciamento para todos os casos, em obedincia ao que prev o pargrafo segundo de tal dispositivo, que assim estabelece: Aps os prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial do registro de imveis a prtica de quaisquer atos registrais envolvendo as reas rurais de que tratam aqueles incisos, at que seja feita a identificao do imvel na forma prevista neste Decreto (grifo nosso). Cabe esclarecer que h entendimento de que o pargrafo segundo deve ser interpretado em consonncia com o caput do artigo 10. Dessa forma, a obrigao do georreferenciamento seria aplicvel apenas nos casos de mudana de titularidade/transferncia/alienao e/ou de parcelamento, desmembramento ou remembramento. Considerando nesse sentido, entendo que h redundncia entre o pargrafo segundo e o inciso IV do artigo 10, pois ambos denotam a mesma idia. Benefcios Ainda, segundo o engenheiro Regis Wellausen Dias, o georreferenciamento traz os seguintes benefcios: o fisco realizar o ITR com muito mais justia; os servios de registro de imveis certificaro com mais segurana a configurao a posio e a titularidade da coisa; o Incra fiscalizar os imveis improdutivos e seus assentamentos; o Ibama fiscalizar a sustentabilidade ambiental dos imveis, as unidades de conservao, reservas legais e reas de preservao. Vrias etapas da interconexo Cadastro/Registro

A relevncia do sistema registral imobilirio Pode-se perceber que o sistema registral imobilirio brasileiro est, paulatinamente, recebendo a considerao que sempre mereceu, pelos fins a que se destina, de constituir, declarar, modificar e extinguir direitos, gerando publicidade, autenticidade, segurana jurdica e eficcia. Por oportuno, percebe-se que a alterao do procedimento de retificao perante o ofcio registral imobilirio ressalta a importncia da atividade, a confiabilidade no critrio prudente e tcnico do registrador, bem como sua autonomia funcional. Resumo

A lei 10.267/01 pretende a incorporao de bases grficas georreferenciadas aos registros de imveis rurais. O georreferenciamento provocar uma interconexo entre o registro e o cadastro rural. Esse processo levar dcadas para ser implementado a exemplo do sistema de matrcula , uma vez que no foi prevista a obrigatoriedade da atualizao das caractersticas dos imveis, que ocorrer somente no momento e nos casos previstos em lei desmembramento, loteamento, alienao, etc. O georreferenciamento no servir para criar ou extinguir direitos reais, se for apresentado para registro. Anlise de situao problemtica Hiptese de matrcula com 500ha e memorial com 585ha A averbao do memorial no implicar o aumento de rea da matrcula (art. 9, 2, dec. 4.449/02). Assim, o aumento de rea ser obtido por procedimento de retificao extrajudicial consensual ou judicial (art. 212 seg., lei 6.015/73) ou dever ser por usucapio? No caso de aumento de rea por retificao extrajudicial, h algum limite que o registrador dever levar em considerao? (Ver art. 1.258 e 1.259, CC analogia). O georreferenciamento dever integrar o ttulo que ser apresentado ao registro predial, independentemente da sua origem judicial, notarial, particular ou administrativo , se se pretender: a) mudana de titularidade/transferncia/alienao; e b) parcelamento, desmembramento e remembramento. Os demais atos so discutveis. Atualmente, no se aplica o georreferenciamento para os casos de onerao, mas, a partir de 31 de outubro de 2005, ser exigvel para todos os casos (art. 10, 2, dec. 4.449/02). A adequao do imvel rural ao georreferenciamento independe de retificao (art. 213, 11, II, LRP). De posse do (i) memorial georreferenciado, da (ii) certificao do Incra, do (iii) requerimento com a declarao, sob as penas da lei, de que no houve alterao das divisas do imvel registrado e de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, com firma reconhecida, bem como com o (iv) CCIR, da (v) prova de pagamento do ITR dos ltimos cinco exerccios, se for o caso, da (vi) declarao expressa dos confinantes de que os limites divisrios foram respeitados, tambm com suas respectivas firmas reconhecidas por autenticidade, e da (vii) ART, o registro de imveis poder realizar a averbao de georreferenciamento. A certificao pelo Incra no importa no reconhecimento do domnio ou na exatido dos limites e confrontaes indicados pelo proprietrio, mas sim que no h sobreposio de reas de acordo com o cadastro do rgo. Procedidos os atos registrais solicitados, o registro de imveis expedir comunicao ao Incra, que, posteriormente, remeter ao cartrio o cdigo da nova numerao do imvel rural. Discute-se se a comunicao obrigatria em todos os casos envolvendo imveis rurais, ou apenas se incidir a lei 10.267/01 e seu decreto.

* Joo Pedro Lamana Paiva Registrador e tabelio de protesto www.lamanapaiva.com.br. vice-presidente do Irib. Trabalho apresentado no GEORREFERENCIAMENTO - INTERCONEXO NECESSRIA - 20 Encontro regional dos oficiais de registro de imveis - De 5 a 7 de maio de 2005, Londrina, PR