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Registro: 2011.0000056027

ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento n 0030336-07.2011.8.26.0000, da Comarca de Sorocaba, em que agravante
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FABIANA DE CAMPOS CAMARGO sendo agravado CONSTRUTORA MARCA LTDA.

ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores FBIO QUADROS (Presidente sem voto), ENIO ZULIANI E TEIXEIRA LEITE.

So Paulo, 12 de maio de 2011

Francisco Loureiro RELATOR Assinatura Eletrnica

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Agravo de Instrumento no 0030336-07.2011.8.26.0000 Comarca: Juiz: Agvte: Agvdo: SOROCABA ADRIANA FACCINI RODRIGUES FABIANA DE CAMPOS CAMARGO CONSTRUTORA MARCA LTDA
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VOTO No 12826

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Liminar de reintegrao de posse No cabimento Necessidade de prvia resoluo judicial do contrato Invocou a rrecorrente exceo de contrato no cumprido, por problemas estruturais na construo - Recurso provido.

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipao dos efeitos da tutela recursal, tirado de deciso que deferiu liminar de reintegrao de posse nos autos da ao de resciso contratual ajuizada por Construtora Marca Ltda em face de Camargo. F-lo o decisum recorrido, sob o argumento de que houve caracterizao do esbulho, diante da continuidade da posse aps o inadimplemento contratual. Alega a recorrente, em resumo, que h Fabiana de Campos

necessidade da prvia resoluo judicial do contrato, para converso da posse direta em posse precria e caracterizao do esbulho possessrio. Acrescenta que recentemente deu luz uma menina e que o imvel objeto do litgio, a nica morada da famlia, uma

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vez que no possui parentes prximos, denotando o carter irreversvel da medida, o que obsta a sua concesso. Em razo do exposto e pelo que mais argumenta s fls. 02/10 pede, ao final, o provimento do recurso. No convertido o presente agravo de instrumento em agravo retido e dispensadas as informaes do MM. Juzo a quo, porque clara a questo em debate, a agravada, devidamente intimada, ofertou resposta s fls.193/202. o relatrio. O recurso comporta provimento. Conforme ficou estabelecido em sede de anlise liminar, cujo entendimento ratifico integralmente, a autora-agravada no preenche os requisitos para manuteno da liminar de reintegrao de posse. Cuida-se de contrato de compromisso de compra e venda contendo clusula resolutiva expressa. Alegou a autora posse injusta da compromissria compradora decorrente de inadimplemento contratual, motivo pelo qual entendeu plenamente cabvel a reintegrao de posse do imvel. Pois bem. O entendimento predominante do Superior
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Tribunal de Justia no sentido de se exigir a prvia resoluo do contrato e a conseqente reintegrao de posse, como pedido sucessivo. Nesse sentido, assentou o Min. Slvio de Figueiredo Teixeira julgado com a seguinte ementa:

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I - A clusula de resoluo expressa, por inadimplemento, no afasta a necessidade da manifestao judicial para verificao dos pressupostos que justificam a resoluo do contrato de promessa de compra e venda de imvel. II - A ao possessria no se presta recuperao da posse, sem que antes tenha havido a 'resciso' (rectius, resoluo) do contrato. Destarte, inadmissvel a concesso de
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liminar reintegratria em ao de 'resciso' de contrato de compra e venda de imvel (Recurso Especial n 204.246 MG).

Seguiu tal julgado a esteira de anterior precedente do Superior Tribunal de Justia, Relator o Min. Ruy Rosado de Aguiar, no REsp n. 237.539-SP, nestes termos: "Logo, o litgio h de ser solucionado em Juzo, e no processo ser apreciada no apenas a existncia da clusula, mas tambm a verificao das circunstncias que justifiquem a resoluo do contrato, pois bem pode acontecer que o inadimplemento no tenha a gravidade suficiente para extinguir o contrato. Com isso quero dizer que a clusula de resoluo expressa no afasta, em princpio, a necessidade da manifestao judicial, para verificao dos pressupostos que justificam a clusula de resoluo. A prpria lei j tratou de flexibilizar o sistema do Cdigo ao exigir a notificao prvia (art. 1 do DL 745/69), a mostrar que as relaes envolvendo a compra e venda de imveis, especialmente em situao como a dos autos, de conjunto habitacional para populao de baixa renda, exigem tratamento diferenciado, com notificao prvia e apreciao em concreto das circunstncias que justificam a extino do contrato, atendendo ao seu fim social. No sistema brasileiro, a regra que a resoluo ocorra em juzo, uma vez que somente ali poder ser examinada a defesa do promissrio, fundada, entre outras causas, em fato superveniente e no adimplemento substancial, as quais, se presentes, impediriam a extino do

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contrato. O entendimento majoritrio do Tribunal de Justia de So Paulo verte no mesmo sentido (JTJ 230/33; RT 720/123; Embargos Infringentes n. 216.702-2 - So Paulo - 11 Cmara Civil Relator: Mohamed Amaro - 23.03.95). Tal concluso est radicada em slidas lies da doutrina. No dizer de Pontes de Miranda, no se opera, automaticamente, a resoluo. Tem de haver deciso judicial (Tratado de Direito Privado, Ed. Borsoi, 1971, tomo XXV, 3.091, item n. 3, p. 331). Tambm Orlando Gomes atesta que nessa linha de pensamento, a dissoluo do contrato de compromisso de compra e venda obedece s mesmas regras. No se rompe unilateralmente sem interveno judicial. Nenhuma das partes pode consider-lo rescindido havendo inexecuo da outra. H de pedir a resoluo. Sem a sentena resolutria, o contrato, por outras palavras, no se dissolve, tenha como objeto imvel loteado ou no, sem embargo das disposies do DL 58/37 (Direitos Reais, p. 464). A figura maior de Jos Osrio de Azevedo Jnior d as razes de no se admitir a resoluo automtica do compromisso e o ajuizamento direto da possessria: a) primeiro, porque se em razo de simples inadimplemento o contrato j se encontrasse resolvido, eventual tolerncia do credor e recebimentos a posteriori fariam o contrato morrer e ressuscitar, o que no se admite; b) segundo, se houvesse resoluo automtica, no mais poderia o credor optar pela execuo do preo, como ressalvam de ordinrio os contratos; c) terceiro, o inadimplemento sempre envolve a noo de culpa do devedor, matria de fato a ser aferida pelo juiz; d) quarto, a resoluo automtica e sem interveno judicial tiraria o controle judicial de normas cogentes, como as de devoluo de parte das parcelas pagas ou a perda de benfeitorias erigidas pelo promitente
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comprador (Compromisso de Compra e Venda, 2. Edio Saraiva, 1983, pg. 119/168; no mesmo sentido, Ana Maria Scherer, Resciso de promessa de compra e venda, 1978, p. 186). Explica Jos Osrio de Azevedo Jnior que quanto ao que cabe ao compromitente diante do inadimplemento ou
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mora do compromissrio, tem-se que, em consonncia com o que acabou de ser dito, o pedido adequado o de resoluo do contrato, podendo ser cumulado com o de reintegrao de posse. A reintegratria direta, em decorrncia da alegada resoluo ipso iure do contrato, no admitida (Compromisso de Compra e Venda, 2. Edio Saraiva, 1983, p. 168). Note-se que o pedido de concesso de liminar de reintegrao de posse vem amparado na resoluo de pleno direito do contrato, e no nas hipteses do art. 273 do Cdigo de Processo Civil. Como aparentemente no houve resoluo, o que somente ocorrer por sentena, desaparece a razo que levou concesso da liminar. Somado a tudo isso, invocou a recorrente exceo de contrato no cumprido, por problemas estruturais na construo. Em vista desses fatores, a liminar concedida em primeiro grau no preenche os requisitos legais, motivo pelo qual a reintegrao no tem condies de ser mantida.

Diante do exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso. FRANCISCO LOUREIRO Relator

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