STUDI KELAYAKAN HOTEL BINTANG 4 DI KOTA MALANG

1. DESKRIPSI PROYEK 1.1. Fungsi Bangunan 1.2. Kapasitas Hotel 1.3. Nilai Manfaat 1.4. Biaya-Biaya Hotel 1.4.1. Biaya Konstruski 1.4.1.1. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan Pendirian bangunan di kota Malang harus memiliki ijin dari pemerintah kota Malang dengan pembayaran yang telah diatur dalam Peraturan Daerah Kota Malang No.3 Tahun 2011 sebagai berikut : a. Jenis Bangunan

untuk bangunan hotel didapatkan biaya Rp 11.000,00 / m2.

Untuk bangunan hotel di kota Malang yang bersifat umum (lokasi dimana saja), maka dipilih 1.3 (faktor terbesar).

Dalam

perencanaan

Hotel

Bintang

ini

telah

direncanakan untuk jumlah lantai adalah 4 lantai, sehingga faktor bernilai 1.162.

Didalam Peraturan Daerah kota Malang telah disebutkan bahwa Hotel sudah termasuk dalam Bangunan

Permanen, sehingga faktor bernilai 1.25. e. Jenis Konstruksi Bangunan

Didalam perencanaan hotel ini telah ditetapkan bahwa konstruksi bangunan adalah konstruksi beton bertulang, sehingga faktor bernilai Rp 10.000,00 / m3. Dari hasil tersebut, maka dilakukan perhitungan :
Keterangan Luas Bangunan A. Perhotelan B. Arteri Primer C. bangunan 5 Lantai E. Permanen F. Konstruksi Beton bertulang Volume Beton (prediksi) Total Biaya IMB Satuan 5040 m2 11,000.00 /m2 1.3 1.162 1.25 11,000.00 /m3 = 1512 m3 121,316,580.00 Nilai

= = = = = = = =

Rp

Rp Rp

1.4.1.2. Biaya Tanah Setelah dilakukan survey harga tanah di kawasan komersil kota Malang, maka didapatkan data sebagai berikut:
Luas Tanah (m2) Lowokwaru 230 Jl.bunga cengkeh 576 Pakisaji 1030 Tlogomas 408 Permata Jingga 310 Griya Shanta 360 Daerah Total Harga 415,000,000.00 1,728,000,000.00 2,500,000,000.00 816,000,000.00 1,395,000,000.00 1,500,000,000.00 rata-rata max Total Harga Tanah Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Harga/m2 Sat.

Luas Tanah

1680

1,804,347.83 3,000,000.00 2,427,184.47 2,000,000.00 4,500,000.00 4,166,666.67 2,983,033.16 /m2 4,500,000.00 /m2 7,560,000,000.00

dalam

hal

ini

dipilih

harga

tanah

maksimum

Rp

4.500.000,00/m2 dikarenakan untuk faktor keamanan dalam penentuan nilai investasi. 1.4.1.3. Biaya Konstruksi Pemerintah Kota Malang memiliki sebuah acuan dalam menentukan biaya konstruksi tahun 2011 sebagai berikut :

klasifikasi untuk hotel bintang 4 adalah kemewahan, sehingga termasuk dalam Gedung Bertingkat Kelas Tidak Sederhana dengan harga Rp 5.047.000,00 / m2. Biaya konstruksi ini juga memiliki koefisien yang berdasarkan jumlah lantai bangunan sebagai berikut :

Perhitungan untuk menentukan biaya kontruksi adalah sebagi berikut :

No 1 2 3 4 5 Gedung Satuan Lantai 1 m2 Lantai 2 m2 Lantai 3 m2 Lantai 4 m2 Lantai 5 m2 Luas Bangunan Luas 1008 1008 1008 1008 1008 5040 Harga/m2 Koefisien 5,047,000.00 1 5,047,000.00 1.09 5,047,000.00 1.12 5,047,000.00 1.135 3,605,000.00 1.162 Biaya Konstruksi Jumlah (Rp) 5,087,376,000.00 5,545,239,840.00 5,697,861,120.00 5,774,171,760.00 4,222,522,080.00 26,327,170,800.00

Rp Rp Rp Rp Rp Rp

Dari ketiga komponen dalam penentuan biaya konstruksi yang telah dilakukan, maka dilakukan penjumlahan untuk mendapatkan total biaya konstruksi sebagai berikut:

Total Biaya Bangunan

Biaya IMB Biaya Tanah Biaya Konstruksi Total = = = = Rp Rp Rp Rp 121,316,580.00 7,560,000,000.00 26,327,170,800.00 34,008,487,380.00

1.4.2. Data Finansial 1.4.2.1. Perencanaan Keuangan A. Waktu Konstruksi Setelah pelaksanaan dilakukan konstruksi, pengkajian maka teknis didapatka mengenai bahwa

pembangunan hotel dilakukan selama 2 tahun dengan biaya sebagai berikut :

Waktu Konstruksi = 2 Tahun alokasi dana : tahun 1 = 35% = Rp tahun 2 = 65% = Rp Usia Guna Hotel 30 Tahun Biaya Depresiasi Rp 1,133,616,246.00 /tahun

11,902,970,583.00 22,105,516,797.00

B. Persentase Pembiayaan Konstruksi Terdapat 2 sumber dana dalam pelaksanaan

konstruksi ini dengan persentase 30% dari pemilik proyek (modal sendiri) dan 70% dari Bank (Pinjaman) dengan pengaturan sebagai berikut :
Initial Cost Modal Sendiri = Pinjaman Bank = 30% 70% = = Rp Rp 10,202,546,214.00 23,805,941,166.00

dan pembiayaan atau peminjaman yang dikeluarkan oleh pemilik proyek dan bank tiap tahun sebagai berikut:

Pembayaran Konstruksi
Modal Sendiri Tahun 1 Tahun 2 Pinjaman Bank Tahun 1 Tahun 2 Total = = = = Rp Rp Rp Rp Rp 3,570,891,174.90 6,631,655,039.10 8,332,079,408.10 15,473,861,757.90 34,008,487,380.00

dan pihak pemilik proyek telah melakukan kesepakatan pembayaran pinjaman bank dengan durasi 10 tahun setelah pembangunan konstruksi selesai dengan bunga sebesar 8% / tahun (WACC). Dan alur pembayaran pinjaman dapat dilihat sebagai berikut:

Pinjaman (Rp) Tahun Ke1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Jumlah Pembayaran pokok Sisa Pembayaran Pokok pembayaran bunga

2,380,594,116.60 2,380,594,116.60 2,380,594,116.60 2,380,594,116.60 2,380,594,116.60 2,380,594,116.60 2,380,594,116.60 2,380,594,116.60 2,380,594,116.60 2,380,594,116.60 23,805,941,166.00

23,805,941,166.00 21,425,347,049.40 19,044,752,932.80 16,664,158,816.20 14,283,564,699.60 11,902,970,583.00 9,522,376,466.40 7,141,782,349.80 4,761,188,233.20 2,380,594,116.60

1,809,173,219.60 1,628,255,897.64 1,447,338,575.68 1,266,421,253.72 1,085,503,931.76 904,586,609.80 723,669,287.84 542,751,965.88 361,834,643.92 180,917,321.96 9,950,452,707.79

1.4.2.2. Tingkat Suku Bunga A. Bunga Investasi Berdasarkan bunga deposito dari beberapa bank besar di Indonesia pada tahun 2012, didapatkan seperti di bawah ini :

BANK BANK BUKOPIN

Bunga Depositi Tahun 2012 1 Bulan 3 Bulan 6 Bulan 12 Bulan 5.25% 5.25% 5.50% 5.50% 3.38% 4.63% 5.25% 5.00% 5.00% 4.83% 5.53% 4.38% 6.38% 4.88% 4.38% 4.50% 5.63% 6.13% 4.25% 4.75% 0.00% 5.24% 0.00% 6.38% 4.70% 3.63% 5.38% 5.25% 5.13% 5.20% 4.25% 6.13% 4.50% 6.50% 5.25% 4.63% 4.50% 5.63% 6.13% 4.75% 4.75% 0.00% 4.25% 0.00% 6.50% 4.80% 3.75% 5.63% 5.25% 5.25% 5.25% 3.88% 5.00% 5.00% 6.38% 5.50% 5.00% 4.50% 5.63% 6.13% 5.00% 5.00% 0.00% 4.24% 0.00% 6.38% 4.84% 3.88% 4.63% 5.25% 5.38% 5.30% 4.45% 5.00% 5.13% 6.75% 5.50% 5.13% 4.50% 5.63% 5.25% 5.25% 5.25% 4.13% 4.75% 3.88% 6.75% 5.09%

BANK CENTRAL ASIA Tbk BANK CIMB NIAGA BANK COMMONWEALTH BANK DANAMON INDONESIA BANK DBS INDONESIA BANK HSBC BANK INTERNASIONAL INDONESIA BANK MANDIRI BANK MAYORA BANK MEGA BANK NEGARA INDONESIA 1946 BANK OCBC NISP Tbk BANK PANIN INDONESIA BANK PERMATA Tbk BANK RAKYAT INDONESIA BANK TABUNGAN NEGARA BANK UOB INDONESIA CITIBANK MINIMAL MAKSIMAL RATA-RATA

untuk Bunga Investasi dalam Studi Kelayakan Hotel Bintang 4 ini diambil Bunga Deposito paling besar yaitu 6.75%. Hal ini dikarenakan memberikan peluang kepada investor untuk tetap menanamkan modal dengan

pengembalian keuangan yang lebih besar daripada menyimpan uang dalam bentuk deposito di bank. B. Bunga Pinjaman Berdasarkan bunga kredit/pinjaman dari beberapa bank besar di Indonesia pada tahun 2012, didapatkan seperti di bawah ini :

Daftar Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR Januari 2012: Bank Rakyat Indonesia (BRI) : KPR 10.25% Bank Mandiri : KPR 11.10% Bank Central Asia (BCA) : KPR 7.50% Bank Negara Indonesia (BNI) : KPR 11% Bank CIMB Niaga : KPR 11.00% Bank Danamon Indonesia : KPR 12.25% Bank Panin : KPR 11.75% Bank Permata : KPR 11.75% Bank Internasional Indonesia : KPR 10.37% Bank Tabungan Negara (BTN) : KPR 11.08% Bank OCBC NISP : KPR 12.50% HSBC : KPR 8.75% Bank JABAR Banten : KPR 9.14% Bank Mega : KPR 12.50% Bank UOB Indonesia : KPR 10.00% Bank Bukopin : KPR 12.33% Standard Chartered Bank : KPR 8.72% Bank Jatim : KPR 9.08% ANZ PANIN Bank : KPR 10.68% Minimal 7.50% Maksimal 12.50% Rata-rata 10.62%

dalam Studi Kelayakan Hotel Bintang 4 ini digunakan bunga pinjaman sebesar 12.5% dikarenakan dalam pemilihan bank untuk dilakukan peminjaman lebih baik yang memiliki bunga kredit sangat kecil, akan tetapi untuk faktor keamanan dalam gejolak ekonomi atau inflasi yang meledak, maka dipilih bunga kredit rata-rata. C. Pajak Pajak penghasilan (PPh) dihitung sesuai dengan Undang-Undang Pokok Perpajakan yang berlaku di Indonesia No. 36 tahun 2008 adalah sebesar 25 % dari total Laba bersih sebelum pajak. D. Weight Average Capital Cost (WACC) Tingkat diskonto yang digunakan adalah Wighted Average Cost of Capital (WACC) untuk Proyek pembangunan Hotel HARRIS pop Sanur Bali. WACC merupakan biaya modal tertimbang atas biaya modal

untuk ekuitas dan biaya modal untuk utang. Dan hasil WACC dapat dilihat sebagai berikut :
Suku Bunga Bunga Investasi = 7% Bunga Pinjaman = 11% Pajak = 25% WACC (Tingkat Suku Bunga) = 8%

1.4.2.3. Operasional dan Perawatan (OM) Didalam Buku Panduan Studi Kelayakan Bisnis yang pernah dikeluarkan Institut Teknik Bandung Tahun 1995, hotel memilki biaya operasional dan perawatan senilai :
No. 1 2 3 4 5 Biaya Operasional dan Perawatan Hotel Biaya OM dari Pendapatan Bintang 5 50% Bintang 4 40% Bintang 3 30% Bintang 2 20% Melati 10%

Pendapatan hotel sebesar Rp 4,759,600,0000 dengan inflasi ekonomi yang diprediksi Bank Indonesia untuk 2013 sebesar 4.8%, sehingga didapatkan biaya OM sebagai berikut:
Biaya Operasional dan Perawatan : Kenaikan Biaya O&M Rp 1,903,840,000.00 /tahun 4.80% /tahun

Dalam dtudi kelayakan finansial ini juga dilakukan peningkatan mutu hotel yang dilakukan setiap 3 tahun sekali sebagai berikut :
Improvement (Cat Ulang dan Pengadaan Baru) Kenaikan Biaya Peningkatan Rp 2,000,000,000.00 /3tahun 4.80% /tahun

2. LAPORAN LABA RUGI

3. LAPURAN ARUS KAS

Laporan arus kas menyajikan informasi tentang aliran masuk kas dan aliran keluar kas perusahaan selama satu periode. Laporan ini memberikan informasi tentang perubahan kas selama satu periode yang diklasifikasikan menjadi tiga (3) jenis kegiatan utama perusahaan, yaitu: a. b. c. Kegiatan operasional (operating activities), Kegiatan investasi (investing activities), dan Kegiatan pendanaan (financing activities).

Kegiatan operasional meliputi transaksi-transaksi yang berkaitan dengan pengeluaran biaya dan pemerolehan pendapatan untuk

menghasilkan laba dari kegiatau rutin perusahaan. Kegiatan investasi meliputi transaksi-transaksi yang berkaitan dengan pembelian dan penjualan

aktiva untuk investasi yang dilakukan perusahaan. Sedangkan kegiatan pendanaan meliputi transaksi-transaksi pemerolehan dan

penggunaan dana perusahaan. 4. NERACA KEUANGAN Neraca (disebut juga laporan posisi keuangan) menunjukkan saldo akunakun aktiva, utang, dan modal pada tanggal tertentu. Berdasar neraca ini, para pengguna laporan keuangan dapat mengetahui saldo/posisi keuangan setiap akun aktiva, utang, dan modal pada tanggal tertentu. Dalam laporan neraca studi kelayakan hotel bintang ini memiliki komponen Aktiva yang berisi Kas dan Nilai Aktiva Tetap, dan untuk Passiva berisi Hutang, Modal Awal, dan Laba ditahan. Neraca bisa dikatakan selesai atau sempurna jika nilai aktiva dan passiva sama (balance). (dapat dilihat dalam lampiran neraca)

5. ANALISA FINANSIAL