ESCOLA POLITCNICA DA UNIVERSIDADE DE SO PAULO Departamento de Engenharia de Construo Civil rea de concentrao: Engenharia de Construo Civil e Urbana

ARTIGO TCNICO
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AS MELHORES PRTICAS NA GESTO DO PROCESSO DE PROJETO EM EMPRESAS DE INCORPORAO E CONSTRUO

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Eduardo Cavalcante Fontenelle Silvio Burrattino Melhado

So Paulo 2002

AS MELHORES PRTICAS NA GESTO DO PROCESSO DE PROJETO EM EMPRESAS DE INCORPORAO E CONSTRUO Eduardo Cavalcante Fontenelle Silvio Burrattino Melhado

RESUMO
Investimentos na melhoria da qualidade da fase de PROJETO tm sido apontados como vitais por muitos autores e pesquisadores ligados ao setor da construo em todo o mundo, em funo dos impactos que essa fase possui sobre todas as outras fases subseqentes do processo de produo. Nesse contexto, o presente trabalho trata de descrever algumas iniciativas de reviso e melhoria na gesto do processo de projeto, atravs da anlise comparada em trs empresas lderes do mercado de incorporao e construo do estado de So Paulo. Essas iniciativas envolvem desde mudanas nas formas de relacionamento com os projetistas, passando pela implementao de novas metodologias de coordenao dos projetos e, especialmente, na sistematizao de informaes para o seu desenvolvimento. So apresentadas, neste trabalho, as melhores prticas empreendidas na gesto do processo de projeto nessas empresas, extraindo-se da diretrizes e padres de referncia que, se devidamente relativizados, possam ser seguidos por outras empresas que atuam no subsetor de empreendimentos imobilirios.

DESIGN PROCESS MANAGEMENT BEST PRACTICES IN REAL STATE AND CONSTRUCTION COMPANIES

ABSTRACT
Investments in the quality improvement of the DESIGN phase has been appointed, by authors and researches all over the world, as a management key factor, as design affects all forward phases of the construction process. In that context, the present report is about to describe revision initiatives and improvements in the management of the design process, through a compared analysis in three leading real state and construction companies of the State of So Paulo. Those initiatives have involved since changes in the relationship with their planners, going throught the introduction of new design coordination methodologies and, especially, in the way these companies systematize the information flow necessary to the design development. Best practices in design management are presented, what can work out as guidelines and reference patterns that can be followed by similar companies.

1 INTRODUO A importncia da fase de projeto tem sido ressaltada por muitos autores e pesquisadores ligados ao setor da construo de edifcios em todo o mundo em funo dela estar diretamente ligada concepo inicial do produto, com reflexos diretos em todas as etapas subseqentes de seu processo de produo. Na realidade, esse novo enfoque segue uma tendncia observada recentemente em todo o meio industrial, que busca trazer os esforos em favor da qualidade para a concepo dos processos, uma evoluo com relao antiga idia de controle por inspeo. Entretanto, pode-se dizer que nem todas as empresas do subsetor de empreendimentos imobilirios no Brasil despertaram ainda para a importncia sistmica da fase de projetos, o que continua gerando uma dissociao muito grande entre essa atividade e a de construo, com reflexos negativos sobre a qualidade do produto final. Nesse contexto, o presente trabalho trata de descrever as iniciativas recentes de reviso e melhoria na gesto do processo de projeto em trs empresas lderes do mercado de incorporao e construo do estado de So Paulo. Desse modo, partese da hiptese de que as melhores prticas de gesto no processo de projeto observadas nessas empresas, se devidamente relativizadas, podem servir de inspirao e modelo de referncia para outras empresas que atuam no subsetor de empreendimentos imobilirios. A caracterizao das empresas pesquisadas est feita no item 4.

2 O PROCESSO DE PROJETO NO CONTEXTO DO SUBSETOR DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS 2.1 Caracterizao do subsetor de empreendimentos imobilirios e o papel estratgico do projeto Dentre os segmentos de atuao das empresas de construo civil, ASSUMPO (1996) caracteriza o Subsetor de Produtos empreendimentos imobilirios1 ou de base imobiliria - como aquele onde as empresas operam basicamente com obras de edificaes, sejam na produo para comercializao no mercado aberto de imveis residenciais e/ou de escritrios (empreendimentos imobilirios); sejam com o objetivo de explorar comercialmente o imvel, caso dos shopping centers, hotis e flats (empreendimentos de base imobiliria). ASSUMPO observa que, numa empresa incorporadora e construtora, empreender a misso principal da empresa, compreendendo a coordenao de todas as etapas e intervenientes (no ambiente interno e externo), desde a incorporao at a entrega final ao cliente. A construo, por sua vez, no a atividade fim da empresa, mas a que demanda maior estrutura, tempo e recursos dentro do processo de empreender, sendo de fundamental importncia para dar qualidade ao empreendimento e garantir que os objetivos da empresa sejam atingidos.

1 Nesse subsetor, onde se concentra a atuao das empresas estudadas neste trabalho, ASSUMPO define os empreendimentos imobilirios como os produtos da construo civil, construdos para venda no mercado aberto. So lastreados tipicamente em edificaes residenciais e/ou comerciais, sobre as quais o comprador adquire o direito de propriedade sobre unidade autnoma da edificao. Pelas suas particularidades, tanto no processo de produo como no de comercializao e pela sua importncia econmica e social, este produto caracteriza um mercado ou um subsetor referenciado como mercado imobilirio ou subsetor de empreendimentos imobilirios.

Ainda conforme o autor, dentro da empresa de incorporao e construo, tambm ocorrem presses e conflitos a serem administrados, motivados por posies muitas vezes conflitantes entre essas funes de empreender e construir, j que nem sempre as diretrizes impostas pelo empreendedor implicam nas melhores alternativas para a produo.2 Pode-se afirmar ainda que essas vises diferentes, s vezes conflituosas, entre as atividades de empreender e construir, tambm so devidas s diferentes expectativas do que se espera da fase de desenvolvimento dos projetos por ambos os agentes, em funo de interfaces decisrias distintas que se apresentam nesse processo e que precisam ser devidamente harmonizadas, quais sejam: INTERFACE PRODUTO-PROJETO: relacionada com o atendimento dos aspectos mercadolgicos do projeto: "conceituao" do empreendimento; tipologias do edifcio/unidades e definio dos equipamentos/servios dos ambientes coletivos e privativos; flexibilidade de opes de planta e/ou acabamentos; especificao de materiais e dos equipamentos dos sistemas prediais; exigncias de desempenho; etc.; INTERFACE PROJETO-PRODUO: relacionada com a soluo dos aspectos tcnicos-construtivos do projeto: normas tcnicas aplicveis (segundo as disciplinas de projeto); seleo tecnolgica dos subsistemas construtivos; resoluo das interfaces entre subsistemas construtivos, entre as diversas disciplinas de projeto e/ou entre os agentes envolvidos; considerao, no desenvolvimento dos projetos, das tecnologias construtivas dominadas pelo construtor; etc. Nesse contexto, pode-se afirmar que a valorizao do projeto enquanto instrumento estratgico para o aumento da competitividade da empresa incorporadora e construtora dever considerar esses dois enfoques. Entretanto, do ponto de vista do desempenho comercial e da prpria sobrevivncia da empresa, pode-se dizer que a interface "produto-projeto" assume carter primordial. Ou seja, antes de mais nada, a empresa precisa lanar produtos com boas perspectivas de comercializao, o que exige que esses produtos tragam em seu bojo caractersticas que atendam aos desejos de seu pblico-alvo, as quais precisam ser corretamente identificadas. Sob essa tica, CTE (1999) prope uma inverso nas prticas de mercado: ao invs das incorporadoras, numa posio passiva, adquirirem somente terrenos dentre aqueles que lhe so ofertados, sugere-se que elas, numa postura pr-ativa, tenham o produto definido e que procurem adquirir os terrenos dentro das diretrizes pr-estabelecidas (no significando, com isso, que devam ser desconsideradas as oportunidades de mercado terrenos ofertados e as prprias mudanas de mercado). Nesse sentido, CTE; NGI (1999) colocam a necessidade de tratar o projeto no mbito da estratgia competitiva da empresa, na medida em que o consideram como o "processo que cria, desenvolve e viabiliza a materializao do produto com o qual a empresa compete em seu mercado". Dentro do contexto de definio estratgica do produto imobilirio, os autores destacam o papel primordial do projeto, por ser ele o principal instrumento onde devem ser materializados os meios para implementao dessas estratgias competitivas; ressaltando ainda os seguintes pontos:

Exemplificados nas seguintes situaes por ASSUMPO: na definio do produto (estabelecimento de metas de custo nem sempre factveis para a rea de produo); na etapa de contratao e coordenao dos projetos (vises diferenciadas quanto ao conceito de "qualidade do projeto"); na compatibilizao dos prazos de construo com o fluxo de receitas (nem sempre o prazo de construo definido pela capacidade tima do sistema de produo da empresa de concluir o empreendimento, mas sim em funo da equao de fundos estruturada para viabilizar o empreendimento); na adequao do lanamento de novos empreendimentos capacidade de produo da empresa.

numa estratgia de liderana em custo: o custo global do empreendimento essencialmente fixado nessa etapa. Aps as decises de projeto terem sido tomadas, o potencial de determinao dos custos limitado, pois o processo de produo condicionado pelas caractersticas do produto delimitadas pela seleo da tecnologia que ocorre no projeto e os mtodos de projeto geram as especificaes que tm o poder de determinar efetivamente os custos; numa estratgia de diferenciao: aqui, o papel dos projetistas essencial, pois as maiores possibilidades de diferenciao esto nas caractersticas do produto delimitadas pelo projeto. No entanto, tambm o projetista nessa busca est delimitado por aquilo que o cliente final reconhece como diferenciao.. 2.2 A incorporao imobiliria e suas inter-relaes com o processo de projeto A figura da incorporao imobiliria foi instituda no Brasil pela Lei no. 4.591 de 16/12/1964, sendo definida no pargrafo nico do art. 28 dessa Lei como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. Pode-se dizer que um dos pontos mais importantes da Lei 4.591, consoante seu art. 32, reside na necessidade de toda incorporao ser registrada no cartrio de registro de imveis da circunscrio do terreno, obrigatoriamente antes do incorporador poder iniciar a venda (ou promessa de venda) do empreendimento. Para dar entrada nesse registro, porm, cabe ao incorporador providenciar uma srie de documentos: certides ou documentos que visam atestar a situao regular da incorporadora, dos seus scios, do proprietrio do terreno e da prpria situao documental do terreno; documentos relativos caracterizao e qualificao do empreendimento, do ponto de vista da composio de suas edificaes, bem como versando sobre o prprio funcionamento do futuro condomnio e sobre a documentao para comercializao do empreendimento (essa segunda parte de documentos pode ser vista na Tabela 1). Tabela 1 Documentao relativa ao empreendimento, necessria para registro de uma incorporao imobiliria (baseado em CTE, 1999).
1. Duas vias do projeto de construo (Projeto Legal), aprovado pela Prefeitura Municipal 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Duas cpias autenticadas do Alvar de Construo e de Execuo com Apostilamento Duas vias dos quadros da NB 140/NBR 12.721 atualizados, com as firmas do Incorporador e do calculista Memorial de Incorporao Requerimento para o Arquivamento e Registro do Memorial Minuta da futura conveno de condomnio que reger a edificao Declarao sobre o prazo de Carncia Declarao sobre o nmero de veculos que podem ser guardados na garagem (com plantas elucidativas)

9. Minuta do Contrato-Padro entre os adquirentes e a Incorporadora

Com base na Tabela 1, v-se a extrema subordinao da maior parte dessa documentao s primeiras atividades de projeto, especialmente pela necessidade, antes da entrada no cartrio de registro de imveis, do projeto de construo (ou projeto legal) estar devidamente aprovado na prefeitura municipal. Alm disso, a caracterizao das vagas de garagem e todos os clculos de reas (privativas e totais) das unidades autnomas e das reas comuns, bem como o clculo das prprias fraes ideais do terreno de cada unidade, necessrios ao registro, so feitos tomando por base as informaes geradas nesse projeto legal.

3 GESTO E MELHORIA NO DESENVOLVIMENTO DO PROCESSO DE PROJETO 3.1 Caracterizao da gesto e coordenao do processo de projeto no subsetor de empreendimentos imobilirios Uma das caractersticas que tem se intensificado no processo de projeto nos ltimos anos o aumento do nmero de intervenientes necessrios ao seu desenvolvimento, fruto tanto da maior especializao que acompanha o prprio avano tecnolgico experimentado pela construo civil, bem como pela necessidade de aproximao do projeto das necessidades da fase de produo, via agregao de projetos especializados para determinados subsistemas construtivos (projetos para produo). Esses aspectos elevaram sobremaneira a complexidade desse processo, especialmente pela elevao do fluxo de informaes e necessidade de maior integrao e compatibilizao entre todos esses intervenientes, em prazos cada vez mais curtos de desenvolvimento global, o que vem a exigir novas formas de gesto e coordenao desse processo. Do ponto de vista conceitual, neste trabalho, entende-se a gesto do processo de projeto como o conjunto de aes envolvidas no planejamento (planificao), organizao, direo e controle do processo de projeto numa empresa de incorporao e construo.3 Ressalte-se que aes para melhoria da gesto do processo de projeto devem ser buscadas em termos sistmicos e continuamente numa empresa de incorporao e construo (e no no sentido restrito de aplicao no processo de projeto de um nico empreendimento), de modo que reste sedimentada e padronizada toda uma cultura favorvel implementao duradoura da melhoria da gesto do processo de projeto, embora com a necessidade de serem feitos ajustes a cada novo empreendimento; alis, tarefa que caberia prpria "coordenao do processo de projeto" identificar e implementar, conforme ser esclarecido a seguir. Num sentido amplo, poder-se-ia definir essa funo de coordenao do processo de projeto como aquela responsvel por operacionalizar, em um dado empreendimento, a gesto do processo de projeto (prpria dos agentes envolvidos nesse processo). Entretanto, acredita-se que o entendimento desse conceito deva ser melhor detalhado e expresso tambm em termos dos meios e habilidades necessrios, bem como dos objetivos e parmetros balizadores da coordenao de projetos. Assim, poder-se-ia incrementar a definio de "coordenao do processo de projeto" como a funo de cunho tcnico-gerencial que operacionaliza, em um dado empreendimento, a gesto do processo de projeto, buscando integrar sinergicamente as necessidades, conhecimentos e tcnicas de todos os intervenientes envolvidos nessa fase. Isso exige do coordenador de projeto grande domnio sobre o fluxo de informaes necessrio em cada etapa, alto poder decisrio e de resoluo de conflitos em nome do empreendedor, objetivando-se uma soluo geral e compatibilizada para o projeto e a mxima eficincia das etapas seguintes do processo de produo, respeitando-se os

MELHADO (1997) destaca um conjunto de aes de gesto relativas ao processo de projeto: definio de critrios para qualificao de projetistas; contratao de consultores (tanto aqueles necessrios concepo do produto, quanto definio de tecnologias construtivas); desenvolvimento de uma metodologia de projeto (definio do fluxo de atividades necessrias e dos procedimentos de coordenao e controle); padronizao e atualizao de procedimentos de execuo e controle dos servios de produo (constituindo a memria construtiva da empresa, podendo servir como referncia para os projetistas durante o desenvolvimento dos projetos); gerenciamento da execuo a partir dos subsdios fornecidos pelos procedimentos de execuo e controle e pelos projetos para produo; e coleta e anlise de dados para retroalimentao do projeto.

parmetros globais de custo, prazo e qualidade fixados pelo agente da promoo do empreendimento para todas as fases do processo de produo. 3.2 Fluxo-base para o desenvolvimento do processo de projeto A partir do estudo de modelos representativos desenvolvidos por autores nacionais4 para o fluxo de desenvolvimento do processo de projeto, pode-se dizer que qualquer tentativa de melhorar a gesto do processo de projeto deve partir, ao menos inicialmente, do estabelecimento ou escolha de um fluxo-base que atenda aos interesses e necessidades de todos os intervenientes envolvidos, e globais do empreendimento. Dentro dessa premissa, apresenta-se, na Figura 1, uma proposta de uniformizao das nomenclaturas adotadas para cada etapa do processo de projeto, definindo-se, ento, um fluxo-base para o seu desenvolvimento.
ETAPAS (FLUXO-BASE)
PLANEJAMENTO ESTRATGICO (Pr-requisito)

OBJETIVOS / NFASE
-Definio de metas de empreendimento a desenvolver na empresa, para cada tipologia de produto; -Definio de estratgias de competio em cada segmento de produto (comercial, residencial, industrial) e dos meios para atuar em cada uma.

-Prospeco de terrenos disponveis para compra/permuta, em funo das metas de empreendimentos definidas no Planejamento Estratgico; PLANEJAMENTO DO -Verificao dos potenciais construtivos nos terrenos disponveis (estudos analticos e de massa); EMPREENDIMENTO -Anlise de viabilidade tcnico, econmica e comercial do(s) Produto(s); -Aprovao da compra de um dado terreno. -Caracterizao completa do Produto pelo Agente da Promoo do ponto de vista das necessidades dos clientes (Programa de necessidades); -Desenvolvimento, pela Arquitetura, de alternativa(s) preliminar(es) de concepo e implantao do CONCEPO DO PRODUTO Produto no Terreno; Escolha da alternativa; -Conformao macro do partido arquitetnico s necessidades (espaos e elementos) das outras especialidades de projeto; - Aprovao do Estudo Preliminar de Arquitetura. -Formalizao da composio estrutural sobre o AP de arquitetura; -Definio da tecnologia construtiva dos subsistemas e anlise e compatibilizao inicial de suas principais interfaces; ANTEPROJETO (AP) DO -Estudo geral dos sistemas prediais sobre o AP de arquitetura, compatibilizado com o AP de estrutura; EMPREENDIMENTO -Compatibilizao da interface dos projetos para produo com os projetos do produto, nas vrias especialidades; -Consolidao tcnica e econmica do produto, permitindo avaliaes iniciais sobre a qualidade do projeto, preo de venda e custo da obra. -Apresentao do AP de arquitetura sob a forma de projeto legal para aprovao nos rgos pblicos; -Registro da incorporao no cartrio de registro de imveis; -Desenvolvimento do material promocional do empreendimento e da documentao para a venda das PROJETO LEGAL unidades; -Lanamento comercial do empreendimento. -Resoluo de todas as interfaces entre projetistas, a partir da definio completa e detalhada de todas as tecnologias construtivas e especificaes, de modo a possibilitar o desenvolvimento individual de cada especialidade de projeto; PROJETO EXECUTIVO -Representao final dos produtos de projeto de cada especialidade, incluindo os projetos para produo (na medida de sua necessidade ao incio das obras), com o predomnio de atividades indivudais dentro de cada escritrio de projeto; -Entrega final dos projetos detalhados antes do incio das obras.

Figura 1 - Fluxo-base para as etapas do processo de projeto (baseado em FONTENELLE; MELHADO, 2000). Em todas as etapas acima, um ponto chave para o aumento da eficincia e eficcia do processo de projeto a necessidade de sistematizao de informaes como subsdio ao seu desenvolvimento, especialmente com relao caracterizao do produto (interface produto-projeto), como tambm com relao s escolhas das tecnologias a serem adotadas no processo de produo (interface projeto-produo).

Maiores detalhes sobre os modelos estudados podem ser vistos em FONTENELLE (2002).

4 ANLISE COMPARATIVA DA GESTO DO PROCESSO DE PROJETO NAS EMPRESAS PESQUISADAS As trs empresas pesquisadas tm reconhecido destaque no mercado de incorporao e construo na cidade de So Paulo, conforme pode ser visto na Tabela 2. Tabela 2 Caracterizao geral das empresas pesquisadas.
Empresas Caractersticas Tempo de atuao

LIDER

INPAR

CYRELA

-Matriz (BH): 31 anos -Filial - SP: 7 anos Abrangncia geogrfica -Belo Horizonte (Matriz), Braslia e S.o Paulo (capital) -Filial (SP): edifcios resid. -Matriz: edif. resid./comerc., Setores de atuao flats e shopping centers; -Filial SP: 4 Empreendimentos em execuo/venda (set/2000) -Empresa: 29 -Filial SP: R$ 60 milhes Faturamento em 1999 -Grupo: R$ 205 milhes (em R$ mil) Ranking Embraesp como no divulgado (abaixo das Incorporadora (1999) SP 10 maiores) Ranking Embraesp como no divulgado (abaixo das Construtora (1999) - SP 10 maiores) Ranking Carta Capital 2000- (Construtoras mais 10 Lugar admiradas do Pas) Implantao de Sistema de Certificada ISO 9002:1994 Gesto da Qualidade

-Incorporadora: 10 anos 38 anos -Construtora: 7 anos -So Paulo (capital) e So Paulo (capital), Santo Hortolndia-SP (Cond. Andr-SP e Campinas-SP Industrial) Edifcios residenciais, Edifcios residenciais, comerciais, Flats, Hotis e comerciais, Flats, Hotis e Condomnios Industriais. Shopping Centers. 26 25 R$ 200,0 milhes Lugar (% part. mercado= 5,75%) 1 Lugar (% part. mercado= 6,14%) 8 Lugar Em preparao para ISO 9001:2000 1 R$ 186,0 milhes 2 Lugar (% part.mercado= 2,48%) 5 Lugar (% part. mercado=1,78%) 1 Lugar Fase final para Certificao ISO 9001:2000

Buscando-se identificar, de forma sinttica, as melhores prticas e pontos de destaque, bem como as caractersticas em comum e as principais diferenas entre as trs empresas pesquisadas, apresenta-se, neste item do trabalho, uma anlise comparativa da gesto do processo de projeto nessas empresas, estruturada a partir dos cinco tpicos seguintes pesquisados em cada empresa. 4.1 Quanto estrutura organizacional das empresas e posicionamento das reas que participam da fase de projeto Nesse aspecto, constataram-se dois modelos distintos: na Lider, a responsabilidade pela coordenao do processo de projeto est sempre a cargo de um mesmo departamento (a gerncia de projetos), seja qual for a etapa de desenvolvimento; j na Inpar e na Cyrela, essa responsabilidade alternada (ou repartida), passando da rea de incorporao (nas etapas iniciais, at o lanamento do empreendimento) para o departamento de projetos, ligado rea de construo (na etapa aps o projeto legal). Apresenta-se, na Figura 2, o organograma da Cyrela, onde pode ser observada essa repartio de responsabilidades, padro muito prximo do que foi encontrado na Inpar. Observou-se que, na Lider, a atuao de um mesmo departamento, em todas as etapas do processo de projeto, permite que a interface incorporao-construo seja bem mais fluida, sem perda de informao, com reflexos positivos no processo de coordenao de projetos. Apesar de no seguir esse modelo, pode-se afirmar que a coordenao global do processo de projeto na Cyrela tambm apresenta boa fluidez, j que a necessria interao incorporao-construo, especialmente nas etapas iniciais do processo de projeto, est bastante sistematizada e at formalizada no seu SGQ.

P R E S ID N C IA

D IR E T O R IA J U R D IC A

D IR E T O R IA C O M E R C IA L ( IN C O R P O R A O )
G E R N C IA D E P R O DU TO

D IR E T O R IA T C N IC A / E N G E N H A R IA (C O N S T R U T O R A )
G E R N C IA D E PR O JE TO S
S u p e rv is o r e s d e P ro je to

D IR E T O R IA A D M IN IS T R IV O F IN A N C E IR A

RECURSO S HUM ANO S D IR . A D J U N T A F IN A N C E IR A

G E R N C IA D E P E S Q U IS A D E M ERCADO G E R N C IA D E M A R K E T IN G

G E R N C IA D E P LA N E JA M E N T O G E R N C IA D E S U P R IM E N T O S G E R N C IA D A Q U A L ID A D E

COORD. DE OBRAS (E n g o . d e O b ra s )
C O O R D . SEG U R AN A A T E N D IM E N T O A O C L IE N T E (S A C ) A S S IS T N C IA T C N IC A

Figura 2 Organograma simplificado da Incorporadora e Construtora Cyrela. 4.2 Quanto s etapas de desenvolvimento do projeto nas empresas A partir de um somatrio do que se observou nas trs empresas, pode-se dizer que o desenvolvimento do processo de projeto de edifcios, nesse tipo de empresa, estaria geralmente estruturado conforme as quatro etapas gerais vistas na Tabela 3. Tabela 3 - Etapas gerais do processo de projeto nas empresas.
Perodo da incorporao e lanamento

1. Pesquisa de mercado 2. Anlise de viabilidade para aquisio de terreno para incorporao 3. Desenvolvimento do projeto legal e lanamento do empreendimento - Preparao: sistematizao de informaes para incio dos projetos executivos - Projetos pr-executivos - Projetos executivos finais, detalhamentos e concluso dos projetos para produo

Perodo de desenvolvimento de projetos detalhados para incio da fase de produo

4. Projetos executivos e projetos para produo

1. Pesquisa de mercado: Na realidade, essa etapa muito mais um pr-requisito para definio precisa do produto imobilirio, especialmente como forma de direcionar a compra de terrenos. Observou-se, somente na Cyrela5, uma existncia sistematizada dessa etapa no processo de projeto, conseqncia da estruturao da sua gerncia de pesquisa de mercado. Desse modo, na Cyrela, a gerncia de pesquisa de mercado possui forte participao na concepo de seus novos empreendimentos, acompanhando com pesquisas todas

5 Embora na Lider e na Inpar essa questo seja tratada de modo no sistematizado (sendo adotada somente para alguns de seus empreendimentos), observou-se nos profissionais dessas duas empresas o reconhecimento da importncia dessa etapa para o sucesso comercial de um empreendimento imobilirio.

as etapas dos processos de incorporao, lanamento, venda e uso dos empreendimentos da empresa. Na fase de incorporao, trabalha em conjunto com a gerncia de produto, chegando a direcionar estrategicamente a procura e compra de terrenos, atendendo aos pr-requisitos de um determinado produto desenhado para uma certa regio; como tambm participa da anlise de terrenos ofertados. Apresenta-se, na Figura 3, todo o seqenciamento de atividades desenvolvidas por essa gerncia na Cyrela.
BANCO DE INFORMAES
- Estratgia Comercial da empresa; - Metas de crescimento; - Metas de lanamentos por cidade e bairros; - Leituras especializadas e pesquisas: tendncias nacionais e internacionais; idias de concorrentes; - Identificao de alternativas de produto/conceitos e nichos de mercado; - Acompanhamento e estudo do mercado imobilirio: concorrentes, lanamentos; - Anlise dos dados coletados nas pesquisas internas com clientes;

(1) ESTUDOS PARA CONFIRMAO DE NICHOS DE MERCADO E TIPOS DE PRODUTO/CONCEITOS

PESQUISA QUALITATIVA: Usurios/Compradores/ Investidores

Desenho do Produto + Conceito

Direcionamento para busca de reas/Terrenos

(2) ANLISE DE TERRENO OFERTADO

AVALIAO RELMPAGO - ESTUDO DA OFERTA NA REGIO; - ADEQUABILIDADE S METAS DA EMPRESA Incorporao

AQUISIO DE UM TERRENO Projeto Legal (Entrada Prefeitura)

reviso ?

- Verificao do potencial de mercado p/ o produto e sua localizao; - Pesquisa QUANTITATIVA c/ Pblico Alvo: aplicao de questionrio estruturado: Cruzamento OFERTA x DEMANDA na regio do terreno

(3) PESQUISA DE DEMANDA E POTENCIAL:

Desenho Exato do Produto: adequao regio/pblico

LANAMENTO E COMUNICAO DO PRODUTO AO MERCADO E EQUIPE DE VENDAS Ajustes ?

(4) PESQUISA NO PLANTO DE VENDAS

- Confirmao do pblico-alvo; - Eficcia da comunicao/promoo; - Aceitao do Produto (adequao regio); - Pontos positivos e negativos do Produto.

(5) PESQUISA PS-VENDA (Amostra de Compradores): - Testa o atendimento da empresa; - Estimula crticas e sugestes ao Produto; - Apura o perfil scio-econmico dos clientes; - Identifica o interesse do cliente por futuros lanamentos.

(6) PESQUISA NA ENTREGA DAS CHAVES

- Avalia se o sonho do cliente foi realizado

(7) PESQUISA DE PS-OCUPAO

- Avalia o atendimento das expectativas do cliente quanto ao USO do imvel

Figura 3 Representao das atividades desenvolvidas pelo Departamento de Pesquisa de Mercado da Cyrela.

Como procurou-se mostrar na Figura 3, o processo de desenvolvimento de um novo produto tem como base a anlise do prprio banco de informaesque acompanha tudo que ocorre nos empreendimentos em andamento da empresa, bem como no mercado imobilirio (nacional e internacional) e suas principais tendncias, sintonizado com a estratgia e metas comerciais da rea de incorporao, alm da prpria experincia da equipe comercial da empresa. Nesse contexto, o processo para aquisio de um terreno pela empresa pode ter incio por dois caminhos: - etapa (1): situao considerada ideal, onde a procura por terrenos direcionada a partir dos produtos que a empresa deseja lanar, sejam eles de nicho ou tradicionais; - etapa (2): situao ainda bastante comum, onde os produtos so desenvolvidos em cima de terrenos ofertados empresa, cabendo apenas a verificao da adequabilidade do terreno aos produtos desejados pela empresa e o estudo rpido da regio em que o mesmo se localiza, especialmente quanto a oferta de empreendimentos. Entretanto, s essa viso geral da regio no permite afirmar se h demanda para o produto, o que s possvel com a pesquisa de demanda e potencial (item 3 da Figura 3). As demais atividades de pesquisa esto descritas resumidamente na prpria Figura 3. 2. Anlise de viabilidade para aquisio de terreno para incorporao: Nessa etapa, deve-se destacar a atuao da construtora Lider, em funo da sistematizao objetiva de todos os passos e cuidados necessrios antes da aquisio de um terreno para incorporao, o que pode ser visualizado no fluxograma da Figura 4.
Comercial

Abre Planilha de Viabilidade Econmica

Planilha Viabilidade

Jurdico

Projetos

Verificao Aspectos Legais

Form ulrio 038

Verificao Aspectos Fsicos

Form ulrio 040

Apto ?

N
Marketing

Descarta terreno

S S
Pesquisa

Pesquisa de Mercado
Pesquisa

N
Projetos

Conceituao do Produto
Form ulrio 077 Oramento

Elabora Planilha Custo/m2

Form ulrio 079 Com ercial

Revisa Planilha de Viabilidade

Planilha Viabilidade

S
N
Reconceitua ?

Aprova ?

Descarta terreno

S
Jurdico

Contrato de Compra do Terreno

Contrato do Compra

Figura 4 Fluxograma para aquisio de terrenos na Construtora Lider. A verificao dos aspectos legais do terreno, feita pelo Jurdico da Lider, centra-se na anlise da documentao legal do imvel e de seu vendedor. J a verificao das restries legais para edificao e condies fsicas do terreno, de responsabilidade da

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gerente de projetos, levanta as restries legais para edificao junto aos rgos municipais e estaduais, alm das condies fsicas do terreno, "in loco". Nesse ltimo ponto, so verificados na Lider os itens constantes da Tabela 4. Tabela 4 Restries legais para edificao e condies fsicas do terreno verificadas na Lider antes da aquisio de um terreno.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 CDIGO DE ZONEAMENTO, PARCELAMENTO, USO E OCUPAO DO SOLO CONSULTA AO DEPAVE (SECRETARIA MUNICIPAL DO VERDE E MEIO AMBIENTE) havendo inteno de interferir na vegetao. CONSULTA AO DPRN (DEPARTo. ESTADUAL DE PROTEO DE RECURSOS NATURAIS ) (quando solicitado pelo DEPAVE) CONSULTA AO PROJ (PROJETOS DE CANALIZAES) CONSULTA CET (COMPANHIA DE ENGENHARIA DE TRFEGO) (quando previstas mais que 500 vagas de garagem) CONSULTA GRAPROHAB (GRUPO DE ANLISE E APROVAO DE PROJETOS HABITACIONAIS) ( terreno a 15.000,00m2) CONSULTA AO PLANO DE PROTEO AOS AEROPORTOS (quando em regies prximas a aeroportos) CONSULTA AO CONDEPHAAT (CONSELHO DE DEFESA DO PATRIMNIO HISTRICO, ARQUEOLGICO, ARTSTICO E TURSTICO DO ESTADO) (quando a um raio de 300m de reas de tombamento) CONSULTA AO COMPRESP (CONSELHO MUNICIPAL DO PATRIMNIO HISTRICO, CULTURAL E AMBIENTAL DA CIDADE DE SO PAULO) (quando a um raio de 300m de reas de tombamento) CONSULTA AO EMPLASA (EMPRESA METROPOLITANA DE PLANEJAMENTO DA GRANDE SO PAULO) (quando em reas de proteo aos mananciais) LEVANTAMENTO PLANIALTIMTRICO SONDAGEM INTERFERNCIAS COM VIZINHOS FORNECIMENTO DE CONCESSIONRIAS (Sabesp, Telesp, Eletropaulo, Comgs)

Aps essas duas verificaes, destaque-se na Lider o seu processo de conceituao do produto, uma espcie de briefing inicial com um conjunto de definies ligadas composio dos ambientes do produto em todos os seus pavimentos, aos seus acabamentos, bem como de definies gerais de instalaes e equipamentos que serviro como diretrizes para elaborao dos projetos. Com base nessa conceituao, o arquiteto contratado desenvolve um estudo preliminar do pavimento tipo, junto com a implantao dos pavimentos trreo e subsolos. Ao final desse formulrio de conceituao do produto, apresentado um quadro geral com as diferentes reas das unidades e do empreendimento como um todo, o que permite o clculo de algumas "relaes" que funcionam como "indicadores de desempenho de projeto" para tomada de deciso na fase de incorporao, conforme pode ser visto na Tabela 5. Tabela 5 - Relaes entre reas6 do estudo preliminar (Fonte: Lider).
APARTAMENTO TIPO: (REA CONSTRUDA / REA VENDAS) = (REA DE VENDAS / REA COMPUTVEL) = SUBSOLOS: (REA TOTAL / N DE VAGAS) = GERAL: (REA DE VENDAS / REA TOTAL COMPUTVEL) = (REA TOTAL CONSTRUDA / REA DE VENDAS) =

Segundo a gerente de projetos da Lider, a partir de ndices histricos da empresa, o gerente comercial sabe exatamente se as relaes calculadas esto dentro de padres que viabilizam comercialmente o empreendimento, o que pode ser verificado sem que se avance muito no desenvolvimento do projeto. Assim, a sistematizao dessa etapa na

Essa reas podem ser definidas como segue: reas no computveis: reas de subsolos, trreo, guarita, lixeira, barrilete, casa de mquinas e caixa d'gua; alm das reas de varandas e da rea de servio (desde que aberta) nas unidades. Essas reas no entram no clculo para comparao com a rea mxima de construo permitida (que obtida com a multiplicao da rea do terreno pelo coeficiente de aproveitamento permitido pelo zoneamento do terreno); rea computvel da unidade: rea til da unidade (ou rea de vendas) descontada das reas no computveis - varandas e a rea de servio (sem janela); rea construda da unidade: o mesmo que "rea total" da unidade (quando se soma, rea til da unidade, o rateio proporcional das reas comuns); rea de vendas da unidade: o mesmo que "rea til" da unidade.
6

11

Lider a prova maior de que instrumentos de gesto da qualidade podem (e devem) ser aplicados no perodo de incorporao imobiliria. Nesse sentido, investimentos prvios, presentes tambm na Cyrela, como consultas a um projetista de fundaes, levantamentos plani-altimtricos, sondagens e consultas jurdico-legais, so extremamente vlidos, visando-se reduzir o risco embutido nas aquisies de terrenos, aspecto crtico nas incorporaes. Assim, o conceito adotado por essas empresas de que o sucesso de um empreendimento comea pela definio correta do produto necessrio no mercado, seguindo-se aquisio certa do terreno para esse produto. 3. Desenvolvimento do projeto legal e lanamento do empreendimento: Essa etapa, que se inicia aps a aquisio de um terreno e que marcada, via de regra, por um prazo curto de desenvolvimento e um grande trabalho inter-relacionado dos departamentos de projetos com outros setores das empresas, apresenta boas prticas nas empresas Lider e Cyrela, especialmente na exigncia da participao antecipada dos principais escritrios de projeto necessrios, de modo que as interfaces tcnicoconstrutivas que interferem na composio arquitetnica, base para o projeto legal e para o material promocional e comercial (venda) do empreendimento, sejam definidas com a preciso possvel nesse momento, reduzindo-se a possibilidade de insatisfaes com os futuros clientes. Na Figura 5, v-se que o departamento de projetos uma espcie de "espinha-dorsal" da gesto de novos negcios na Lider, executando atividades vitais que esto no caminho crtico dos outros setores da empresa envolvidos no processo de incorporao e lanamento de um empreendimento no mercado. Essas atividades esto descritas resumidamente na Tabela 6.
Superintendente Compra do Terreno

Adm./Finan.

Elaborao Projeto Legal

Caderno de Especificao

Figura 5 Fluxograma da incorporao e lanamento na construtora Lider

Planejamento Comunicao

Marketing

Documentos para Venda

Contrata Imobiliria

Comercial

Documentos p/ Comercializao

Registro Incorporao

Jurdico

Plantas de Vendas

Projetos

Caderno de Oramento

Oramento

Termo Validao Autorizao Lanamento

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Tabela 6 Responsabilidades do departamento de Projetos da Construtora Lider na etapa de incorporao e lanamento. Coordenao da elaborao do Projeto Legal e sua aprovao: contratao de empresa de arquitetura para

elaborao do Projeto Legal e sua aprovao pelos rgos pblicos, baseado no que foi definido no formulrio de Conceituao do Produto, devendo elaborar cronograma e fornecer todos os dados de entrada necessrios. Uma cpia do Projeto Legal enviada ao Gerente de Oramento e Custo para elaborao do Caderno de Oramento. Emisso do Caderno de Especificao do Produto: um conjunto de documentos que consolida todas as informaes do produto a ser comercializado, contendo: a descrio geral da composio de todos os pavimentos do produto, incluindo suas reas e instalaes; o "memorial descritivo" documento que descreve, para cada ambiente comum e privativo, todos os tipos de materiais que compem os pisos, rodaps, paredes, tetos, esquadrias, ferragens, louas, bancadas, etc.; as "especificaes bsicas de acabamento" por tipo de material, descrevendo com mais detalhes as linhas e cores e seus fabricantes/fornecedores; a planta bsica e as possveis alternativas de plantas; a listagem de vagas de garagem para cada unidade e suas plantas. Coordenao da elaborao das Plantas de Vendas: solicitada junto ao projetista de arquitetura, o documento que define reas e lay-out das unidades que compem o produto. Coordenao da elaborao do material informativo do produto: contratao de empresas para produo de material grfico, plantas humanizadas, perspectivas e maquetes. Todos os dados de entrada necessrios so fornecidos, os quais ficam listados no formulrio "dados de entrada de projeto". Coordenao da elaborao do projeto do "Stand de Vendas": elaborao ou contratao do projeto do Stand de Vendas, se solicitado pelo Gerente Comercial.

4. Projetos executivos e projetos para produo: Foi nessa etapa onde se observaram as maiores variaes entre as empresas, j que com base na forma pela qual o projeto foi coordenado nas etapas anteriores que essa etapa desenvolvida. Alm disso, caractersticas peculiares da gesto do processo de projeto de cada empresa tm forte influncia na configurao dessa etapa. Via de regra, ela se inicia com uma sub-etapa de preparao, onde so coletadas e repassadas, aos escritrios de projeto contratados, as informaes necessrias para o incio dos projetos executivos e projetos para produo ( comum a adoo de briefings preenchidos para esse fim). V-se, na Figura 6, um exemplo desse sub-etapa de preparao na Inpar. Aps essa sub-etapa, os vrios projetos so desenvolvidos num grau crescente de detalhamento, em duas sub-etapas seqenciais (isto , tratadas numa seqncia de pavimentos): projetos pr-executivos e projetos executivos finais e detalhamentos (incluindo a finalizao dos projetos para produo). No houve consenso nessa seqncia de pavimentos. Na Lider e na Cyrela, a seqncia de desenvolvimento se inicia com os pavimentos tipo e tico/cobertura; passando-se depois para o trreo/subsolos. Na Inpar, h apenas uma inverso da resoluo dos pavimentos trreo e subsolos, os quais tm prioridade frente ao tico/cobertura. Independentemente dessa questo da seqncia de ataque dos pavimentos, deve-se destacar, na Inpar e na Cyrela, antes do desenvolvimento individual e detalhado de cada pavimento, a valorizao da resoluo sistmica, embora num nvel mais geral, de todas as especialidades de projeto de todos os pavimentos, evitando-se, assim, que o detalhamento completo de determinado pavimento tenha que ser revisto mais frente. 4.3 Quanto ao relacionamento com escritrios de projeto contratados e coordenao de projetos nas empresas Quanto responsabilidade pela coordenao do processo de projeto, observaram-se dois modelos gerais: na Lider e na Cyrela, num modelo mais tradicional, em que ambas procuram liderar o processo de coordenao, desenvolvido com equipe prpria, o escritrio de arquitetura exerce uma coordenao muito mais de carter esttico e funcional, de todos os projetos; j na Inpar, adotando um modelo mais

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FLUXOGRAMA

DESCRIO DO PROCEDIMENTO

RESPONSVEL

Incio

1- Levantamento de Dados.

1. Recolher e consolidar todas as informaes existentes que estejam diretamente ligadas definio do empreendimento, como: - Folder de Vendas; - Memorial Descritivo; - Sondagem e Levantamento Planialtimtrico; - Projeto de Prefeitura; - Parecer Tcnico de Elevadores, etc... 2. Elaborar briefing para o projeto executivo e complementar com os seguintes cadernos, documentos e informaes: a) Caderno de Diretrizes de Projeto; b) Caderno de Detalhes Padro; c) Caderno de Ambientes; d) Caderno de Recomendaes para Deficientes Fsicos; e) Normas e Procedimentos para Apresentao de Projeto; f) Check List para Concluso de Projetos; g) Necessidades de Procedimentos de Execuo; h) Informaes Bsicas sobre o Empreendimento; i) Planta Referencial de Arquitetura na escala 1:50; j) Cronograma Preliminar de Projetos; Estudar o empreendimento e analisar as informaes coletadas. Caso as informaes no estiverem corretas ou completas, enviar para o Departamento de Arquitetura para corrigir, atualizar ou complementar. Nota 1. Os itens de a g, sero entregues apenas uma vez para cada parceiro e futuras revises. J o briefing, assim como os itens de h j, sero elaborados para cada empreendimento. 3. Aps a concluso do briefing, proceder a contratao dos projetistas, considerando: - A manuteno da mesma equipe de projetistas dos estudos preliminares; - O equilbrio do volume de trabalho de projetistas com obras na InPar; - Os ndices histricos de preo das propostas dos parceiros em empreendimentos anteriores. 4. Solicitar, oficialmente a apresentao das propostas para os projetistas e fornecer as Informaes necessrias para o conhecimento do empreendimento. 5. Analisar as propostas e negociar os valores de contratao dos servios. Acordadas as condies do contrato, entregar ao projetista o briefing e o complemento. 6. Formalizar contratao. Podero ser negociados os seguintes projetos: Arquitetura (Inclu, no seu escopo o Projeto de Fachada), Vedaes, Estrutura, Fundaes e Contenes, Instalaes Hidrosanitrias, Eltricas e de Telecomunicaes, Exausto e Ar Condicionado, Paisagismo, Decorao, Drenagem, Impermeabilizaes, Isolamentos Trmicos / Acsticos e Coberturas, Outros.

Departamento de Arquitetura

2- Briefing para Projeto Executivo.

No

As Informaes esto Corretas?

Supervisor

Sim
B

3- Iniciar Contratao dos Projetos Executivos.

4- Apresentao das Propostas.

5- Anlise das Propostas/ Negociaes.

Departamento De Arquitetura

Houve Acordo? SIM 6 - Formalizar Contratao

NO

Figura 6 Fluxograma da sub-etapa de preparao dos projetos executivos na Inpar. (Adaptado de material recebido da construtora Inpar). inovador, essa responsabilidade pela coordenao repartida entre o supervisor de projeto da empresa e o escritrio de arquitetura contratado, cabendo a este ltimo maior carga de responsabilidade pelo andamento geral de todos os projetos e por seu prprio gerenciamento e coordenao tcnica. Na Lider e na Cyrela, destaca-se o fato de se realizarem poucas reunies de coordenao do projeto (cinco a seis), adotadas somente em momentos de consolidao das principais subetapas, o que se explica pela comunicao constante entre coordenao e os projetistas, deixando-se para discusso pessoal e conjuntamente apenas as orientaes e decises que marcam o incio e o encerramento das principais etapas do processo de projeto. J na metodologia da Inpar, existem ao menos onze

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reunies. Embora esse nmero elevado de reunies possa ser questionado, at mesmo por alguns de seus projetistas, pode-se destacar o fato de cada uma dessas reunies ter uma pauta bem definida, com a definio tambm das atividades precedentes e sucessoras, a cargo de cada participante, o que se constitui em um facilitador para a conduo do processo de coordenao de projetos na Inpar. Quanto ao relacionamento e definio formal de responsabilidades envolvendo os escritrios de projeto contratados, destaque-se, tanto na Lider quanto na Inpar, a definio dos escopos de trabalho de cada especialidade de projeto, formalizados inclusive na relao contratual entre as partes, o que no deixa dvidas sobre como cada um ser cobrado. Na Tabela 7, apresenta-se exemplo desses escopos na Inpar. Tabela 7 Exemplo de "Escopos" para contratao de projetos na Inpar.
ESPECIALIDADE DE PROJETO

ESCOPO
1- INFORMAES GERAIS - Atender legislao, normas e diretrizes INPAR. - Adequar-se com todos os projetos envolvidos. - Apresentar planilha de projeto - Apresentar ART recolhida. - Visita de acompanhamento da obra ( conforme cronograma definido pela obra ). 2- APRESENTAO DO PROJETO 2.1 DESENHOS: Auto Cad mnimo R14; Fornecer arquivos dwg e plt; Formato ABNT (outros formatos sero estudados caso a caso ); Carimbo padro INPA; Numerao de folhas e arquivos eletrnicos, conforme padro INPAR. - Cpias, custo do : Contratado: plotagens para verificao; plotagens em sulfite ( quando colorido ) ou vegetal ( para heliogrfica ), na entrega final. Contratante: -Plotagens para verificao e aprovao. OBS: Replotagens indevidas geradas pelo contratado sero de sua responsabilidade. 2.2 LISTAS ( materiais, verificao, etc. ): Padro INPAR. - Planta de formas de todos os pavimentos, que tambm devero conter: volume de concreto; rea de formas; mdulo de elasticidade; diagrama de deformao da laje; locao de abertura em laje e passagem em viga; locao de isopor em macio. - Planta de armao de todos os pavimentos, que tambm devero conter: modulao de tela (em painis, quando frma com cabaa); taxa de ao e peso total. - Cortes e elevaes necessrios. - Detalhamento em geral e especfico ( abrigos, reservatrio, piscinas, etc. ) - Plantas especficas: Laje cabaa (Tipo e quantidade de cabaa); Laje plana macia (Definir Punes); Laje protendida; Plano de escoramento; Memrias de clculo; Lista de materiais (qualitativa e quantitativa); Lista de verificao de projetos.

GERAL

ESTRUTURA

Quanto sistematizao e transmisso das caractersticas do produto e do Know-how construtivo e forma de apresentao dos projetos Aps a aquisio de um terreno para incorporao, at a concluso dos projetos executivos, uma srie de procedimentos documentados so seguidos nas empresas, visando garantir uniformidade ao processo de projeto de seus empreendimentos. Na Figura 7, com base na prtica identificada na Cyrela, identificam-se os momentos em que so utilizados esses vrios documentos/formulrios, os quais, de uma maneira geral, visam transmitir as caractersticas do produto e do know-how construtivo da empresa. Quanto caracterizao do produto, um ponto de destaque na Lider, e tambm relativamente presente na Cyrela (devido atuao forte do seu departamento de pesquisa de mercado), diz respeito sistematizao da conceituao ou definio do produto, at mesmo antes da participao do escritrio de arquitetura que desenvolver o projeto. Isso mostra segurana dessas empresas em passar para os escritrios de projeto contratados o que elas efetivamente desejam no empreendimento.

4.4

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INCIO PESQUISA DE MERCADO

DEFINIO DE PRODUTOS/REGIES

VERIFICAO DA VIABILIDADE TCNICA, COMERCIAL E LEGAL DE TERRENOS

(Processo Informal)

AQUISIO DE TERRENO(S) BRIEFING DE INSTALAES

BRIEFING DO PRODUTO (Formulrio de Informaes Bsicas)

PR-ESTUDOS GERAIS: SISTEMA ESTRUTURAL, VEDAES E INSTALAES

FAP (Registros)

PROJETO LEGAL

RESUMO DA MAQUETE E ILUSTRAES

MEMORIAL DE VENDAS
MATERIAL INFORMATIVO E PROMOCIONAL DO EMPREENDIMENTO

LANAMENTO DO EMPREENDIMENTO

CADERNO DE PARMETROS DE PROJETO PROJETO EXECUTIVO FAP-II (Registros)

Figura 7 - Informaes documentadas ao longo do processo de projeto na Cyrela. Na etapa de desenvolvimento do projeto legal e lanamento do empreendimento, ressalte-se que somente a Cyrela tem sistematizada a participao antecipada dos escritrios de projeto parceiros nos pr-estudos de fundaes, estrutura e instalaes, ocasio em que preenchido o briefing de instalaes (que pode ser visto parcialmente na Tabela 8), onde est prevista claramente a participao dos projetistas nesse momento, especialmente com relao ao pr-dimensionamento das reas tcnicas. Tabela 8 - Viso parcial do Briefing de Instalaes (Fonte: Cyrela).
INFORMAES A SEREM FORNECIDAS PELO PROJETISTA DE INSTALAES
REDES PBLICAS NA RUA Rede de gs Rede de esgoto Rede de gua Rede de telefone Rede eltrica TV a cabo SIM NO OBSERVAES

PR-DIMENSIONAMENTO DAS REAS TCNICAS

Inferior Volume dos reservatrios: Reserva de _____ dias Superior Geradora de gua quente Central de glp Medio de gs Regulador de gs Medio eltrica Cabine de barramento Cabine primria Cmara de transformao Medio de gua Sala do gerador Sala de pressurizao OBSERVAES: O dimensionamento das reas tcnicas dever ser feito em metros quadrados no caso de ambientes sem restrio de uma das dimenses; e em metro x metro nos ambientes com restrio.

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J na etapa de preparao, anterior ao incio dos projetos executivos, marcante nas trs empresas a preocupao de serem formalizadas as principais definies relativas ao produto e s tecnologias construtivas que sero adotadas. Entretanto, observaram-se duas linhas adotadas. Na primeira, a Lider, devido a estar passando por um processo de evoluo tecnolgica, sistematiza essas informaes numa planilha de definies de projeto, com um enfoque em cada empreendimento.7 J a Inpar, seguida pela Cyrela, optou, numa segunda linha, por padronizar amplamente a sua cultura construtiva (embora na Cyrela o nvel de detalhes seja menor), em forma de parmetros e padres, bem como de diretrizes gerais de projeto.8 O conjunto de informaes e detalhes relacionados transmisso do know-how construtivo pode ser exemplificado pelo caderno de parmetros de projeto da Cyrela, que procura condensar a interface de todos os procedimentos de execuo de servios da construtora com as respectivas especialidades de projeto a que esto relacionados. Alm disso, ele traz um conjunto de diretrizes, resultados da prpria experincia construtiva da empresa, de modo que detalhes importantes de projeto no sejam esquecidos, sempre visando a reduo de patologias construtivas e da demanda por assistncia tcnica ps-entrega.9 Com relao sua estruturao, o caderno de parmetros de projeto da Cyrela se divide em duas partes: a) Parte 1 - Diretrizes Gerais de Projeto: recomendaes para os pavimentos subsolo, trreo e tipo. Para cada um desses pavimentos, as recomendaes so listadas por assunto e tabuladas dentro de trs especialidades de projetoarquitetura, estrutura e instalaes (somente no pavimento subsolo, acrescida a especialidade ventilao). Caso haja desenhos ou detalhes caractersticos das recomendaes, dentro de cada assunto, estes so mencionados na coluna referncia da Tabela. Apresenta-se, na Figura 8, a tabulao dessas diretrizes gerais para o pavimentos tipo na Cyrela; b) Parte 2 Parmetros de Projeto (desenhos, detalhes e consideraes gerais): conjunto de 44 plantas tamanho A4, contendo todos os detalhes de referncia citados na parte 1 do caderno (e mais alguns) diretrizes gerais de projeto, os quais encontram-se agrupados em trs blocosalvenaria, dry-wall e diversos. A listagem total com o contedo dos desenhos de referncia apresentada na Tabela 9, sendo um exemplo do padro de desenho apresentado na Figura 9. 10 Como visto na Figura 8, essa forma de tabulao das diretrizes construtivas, referenciada a desenhos e detalhes, uma maneira simples para se organizar e disponibilizar, especialmente para a etapa de projetos, o know-how construtivo de uma empresa de construo.11

7 Ou seja, como a empresa no tem amplamente definida uma cultura construtiva em forma de parmetros de projetos e padres construtivos, ela optou por definir individualmente as definies de projeto para cada empreendimento. 8 Os parmetros e padres condensam a interface de todos os procedimentos de execuo de servios com as respectivas especialidades de projeto, valendo-se especialmente de representao grfica (tabelas e detalhes construtivos). As diretrizes gerais de projeto, por sua vez, constituem-se numa forma simples e organizada de se acumular e apresentar o know-how construtivo dessas empresas para a fase de projeto. 9 Apesar desse caderno s ser distribudo equipe de projetistas antes do incio dos projetos executivos, algumas de suas recomendaes j so passadas pela gerncia de projetos aos projetistas desde as etapas anteriores ao projeto legal. 10 Outros desses desenhos de referncia adotados nas trs empresas podem ser vistos em FONTENELLE (2002). 11 Vale destacar que essa forma de se organizar o know-how de uma empresa de construo para a etapa de projetos foi estruturada originalmente pela construtora INPAR de So Paulo.

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DIRETRIZES GERAIS DE PROJETO

PARMETROS PARA PROJETOS EXECUTIVOS

FOR: REV.: 0 FL: 1/1

(P I -

REA DE DEFINIO: TEM

1-

PAVIMENTO TIPO ARQUITETURA

Piso a piso=2,80m a 2,84 e piso a teto 2,66 com piso a fundo de viga 2,26. Estas alturas devero ser estudadas caso a caso, em funo de espessuras de laje

ASSUNTO
Piso a piso e piso a teto

ESTRUTURA
Altura das vigas de borda em funo da espessura das lajes. Piso a fundo de viga 2,26m Atentar para as vigas dos elevadores piso a fundo de viga acabada 2,32m Espessura mnima das lajes de concreto dos pavimentos tipos ser de 12cm Bloco de espessura de 9cm quando utilizado ser sempre sem vigamento de concreto.

INSTALAES

REFERNCIA

Em edifcios comerciais e flats, Vide detalhe devem ser estudados um piso a ALV-02, 03 piso maior quando existir unidades de ar condicionado do tipo horizontal embutido no forro

23

Lajes Alvenaria e revestimentos

A alvenaria do pav. Tipo executado mediante projeto de produo de alvenaria utilizando blocos padro 30cm ou 40cm Projetar conforme alturas e larguras preferenciais adequados ao tipo de bloco utilizado pela Cyrela

Esquadrias metlicas e de madeira. Padronizao das alturas de caixinhas de Inst. Eltr. Portas de madeira Ralos

Evitar a colocao de peas ou Vide definio completa no instalaes hidrulicas nas ALV.-00 paredes externas ALV.-01 ALV.-08 Vide definio Ver detalhe de vo Completa nos necessrio abaixo da viga em porta dos elevadores no ALVALV.- 04.05.06,07 04 Vide detalhe ALV-09 Vide detalhe ALV-07A Prever nos banhos sociais, lavabo, terraos e rea de servio quando no tiver wc de empregada

6 7

Padres das portas a serem utilizados nas obras

Figura 8 Diretrizes gerais de projeto na Cyrela - pavimento tipo (completa). Tabela 9 Desenhos do caderno de parmetros de projeto da Cyrela.
DW-00 DW-0A DW-01 DW-02 DW-03 DW-04 DW-05 DW-06 DW-07 DW-7A DW-08 DW-8A DW-09 DW-10 DW-11 DW-12 DW-13 DW-14 DW-15 DW-16 DW-17 DW-18 DRY-WALL CONSIDERAES GERAIS I CONSIDERAES GERAIS (cont.) CORTES TPICOS DE PAREDES DRY-WALL FIXAO DE BATENTES ESQUEMA CORTE DA GUIA P/ REFORO PORTA FIXAO DO CHUVEIRO E REGISTRO FIXAO DO MISTURADOR FIXAO DE BANCADA PAREDE C/ CHAPA SIMPLES DE AMBOS OS LADOS IDEM cont. PAREDE C/ CHAPA DUPLA DE AMBOS OS LADOS IDEM cont. PAREDE SIMPLES CHAPA SIMPLES/CIMENTCIA PAREDE TPICA DUPLA ESTRUT.-CHAPA SIMPLES ENCHIMENTO EM DRY-WALL ESTRUTURADO ELEVAO PAREDE TIPICA-STANDARD/VERDE JUNTAS ENTRE CHAPAS DETALHES TPICOS DETALHES TPICOS DETALHES TPICOS DETALHES TPICOS OBSERVAES IMPORTANTES ALV-00 ALV-01 ALV-02 ALV-03 ALV-04 ALV-05 ALV-06 ALV-07 ALV-7A ALV-08 ALV-09 DIV-01 DIV-02 DIV-03 DIV-04 DIV-05 DIV-06 DIV-07 DIV-08 DIV-09 DIV-10 DIV-11 ALVENARIA CONSIDERAES GERAIS PADRES DE BLOCOS DEFINIO DE P-DIREITO - EDIF. RESIDENCIAL DEFINIO DE P-DIREITO - EDIF. COMERCIAL DEFINIO VO DA PORTA DO ELEVADOR DEFINIO DE FOLGAS P/ CONTRAMARCOS DETALHE DE VERGAS P/ PORTAS DEFINIO DE VOS (PORTAS/JANELAS) DEFINIO LARGURA VOS DE PORTAS DEFIN. ESPESSURAS PAREDES/REVSTIMENTOS PADRONIZAO ALTURA CAIXINHAS ELTRICAS DIVERSOS ALTURAS P/ FIXAO BANCADAS/TANQUES/PIAS PAINEL SHAFT DETALHE GENRICO DIMETRO FURAES TAMPA P/ VISITA RPIDA EM ALVENARIA TAMPA P/ VISITA RPIDA EM DRY-WALL DETALHE GENRICO PARA CARENAGEM PADRONIZAO DE LARGURA VAGAS GARAGEM PADRONIZAO DE GABARITO DE RAMPAS PADRONIZAO DE ESPESSURA CONTRAPISOS PADRONIZ. REVESTIM. PAREDE DIAFRGMA PISO ACABADO SUBSOLO x FUNDAES

Quanto forma de apresentao dos projetos, nas trs empresas notria a inteno de aproximar o projeto das necessidades da fase de produo, com a adoo cada vez maior de projetos para produo e com uma reviso substancial da forma como os projetos executivos so apresentados. De fato, na Inpar onde o projeto para produo de vedaes (desenvolvido pelo compatibilizador) assume papel central no desenvolvimento de todos os projetos executivos, atraindo para si a funo integrar e de representar os vrios subsistemas construtivos, constituindo-se num autntico projeto

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tecnolgico da edificao, cujas plantas (matrizes eletrnicas) so a base para o lanamento de todas as demais especialidades de projeto.
2.83

2.63 var. 2.43 2.23 2.03 1.83 1.63 1.43 2.23 2.03 1.83 1.63 1.43 1.23 1.03 0.83 0.63 0.43 0.23 0.04

2.86
1.23 1.03 0.83 0.63 0.43 0.23 0.03 (contrapiso) 0.04

2.26

Figura 9 - Desenho ALV-02: Definio de p-direito - Edifcio Residencial - Cyrela.

4.5

Quanto aos procedimentos e instrumentos de controle e retroalimentao do processo de projeto Na Lider, aspecto que a distingue das demais, a informatizao do seu SGQ a torna gil e evita perdas de eficincia, especialmente na integrao dos principais instrumentos usados na inspeo de projetos, possibilitando um monitoramento constante dos fornecedores de projeto. Como complemento a essa inspeo interna empresa, notvel e inovadora a adoo de mecanismos de anlise crtica de projeto para garantir a qualidade das solues, lanando-se mo do apoio de consultores externos equipe de projeto (especialmente na verificao do atendimento s normas tcnicas). Apesar das trs empresas valerem-se do uso de check-lists como suporte verificao ou inspeo de recebimento dos projetos, na Lider onde esse instrumento de controle prioriza a compatibilizao entre as vrias especialidades (vide a Figura 10 - Checklist de compatibilizao de projeto), detalhe que incrementa esse instrumento como ferramenta mais eficaz para a coordenao de projetos. Alm disso, o seu preenchimento eletrnico possibilita com que esse formulrio seja utilizado de maneira gil, com a vantagem de poder ser complementado e/ou incrementado automaticamente.

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CHECK LIST DE COMPATIBILIZAO DE PROJETOS

EMPRESA RESPONSVEL PELA ELABORAO DO PROJETO: CR do EMPREENDIMENTO: DATA DA INSPEO: PROJETO INSPECIONADO: ETAPA DE PROJETO: RESPONSVEL PELA INSPEO: FOLHA / REVISO INSPECIONADA: VISTO:

N.

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NMERO E REVISO DO PO UTILIZADO PARA INSPEO:

Tipo de Projeto
ARQUITETURA
ESPESSURA DE ALVENARIA ALTURA DE FORROS P DIREITO LIVRE NA GARAGEM DIMENSES DE SHAFTS BRUTO

Tipo de Projeto
X
X X X X

NO APLIC.

TAMANHO DA AMOSTRA

CONFORME

NO CONFORME

DESCRIO DA NO CONFORMIDADE

ESTRUTURA
ESPESSURA DE VIGA ALTURA DE VIGAS ALTURA DAS VIGAS DIMENSES DE FUROS EM LAJES

ARQUITETURA
ESPESSURA DE ALVENARIA ALTURA DE ENTRE-FORRO LOCAO DE FIXADORES DE ARMRIOS

X
X X X

INSTALAES
SEO E CRUZAMENTO DE TUBULAO COM E SEM ISOLAMENTO TRMICO ALTURA DE TUBULAES POSIES DE TUBULAES LOCAO DE CXS. PASSAGEM, POOS DE RECALQUE, ALAPES E ALTURAS DE TUBULAES AREAS

LOCAO DE VAGAS DE GARAGEM X

ESTRUTURA ELEVADORES
PREVISO DE INTERFONE/ALARME

X X X

PAISAGISMO
NVEIS DOS ELEMENTOS ESTRUTURAIS

NVEIS ACABADOS DE JARDINS, X ESTACIONAMENTOS, PISCINA, ETC

INSTALAO ELTRICA
PREVISO DE INTERFONE/ALARME

PAISAGISMO
LOCAO DE RALOS, TORNEIRAS, IRRIGAO, BEBEDOURO, ETC

INSTALAES HIDRULICAS
LOCAO DE RALOS, TORNEIRAS, IRRIGAO, BEBEDOURO, ETC

Figura 10 - Check-list de compatibilizao de projetos na Lider. Para essa ferramenta de controle na Inpar, deve tambm ser destacada a diretriz de que essa lista de verificao seja primeiramente um instrumento a ser utilizado no prprio escritrio de projeto contratado, cabendo ao coordenador de projeto (escritrio de arquitetura) e ao supervisor da Inpar apenas a sua verificao por amostragem. Tambm comum s trs empresas, foram encontrados procedimentos para solicitao de alterao de projeto, os quais possuem ligao estreita com os procedimentos para distribuio de projetos. Foi na Lider onde esse procedimento de alterao encontrase mais bem detalhado, sendo distinguidos os conceitos de alterao, complementao ou errata de projeto. A pr-atividade no uso desse procedimento pode ser exemplificada na medida em que os seus engenheiros de obra possuem a determinao de verificar todas as folhas de projeto um ms antes da sua utilizao, possibilitando que o processo de alterao de projeto ocorra sem atropelos. Como instrumento de retroalimentao e melhoria do processo de projeto, deve ser ressaltado o uso sistemtico da avaliao ps-ocupao (APO) pela Cyrela; bem como, na Inpar, a obrigao contratual dos seus projetistas acompanharem a fase de produo dos empreendimentos. 5 CONSIDERAES FINAIS A anlise comparativa empreendida no item 4 procurou consolidar os pontos de destaque e melhores prticas identificados em cada aspecto analisado na gesto do processo de projeto nas empresas pesquisadas. Pode-se afirmar, nesse contexto, que as experincias somadas das trs empresas em muito podem servir de inspirao e contribuir na escolha de diretrizes e modelos de referncia por outras empresas (em especial, do subsetor de empreendimentos imobilirios), que tenham interesse na

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melhoria da gesto do seu processo de projeto, independentemente do seu porte. Ou seja, pode-se dizer que as aes e melhores prticas identificadas nessas empresas lderes (inseridas num ambiente de gesto da qualidade), se devidamente relativizadas e contextualizadas, so passveis de serem seguidas e/ou adaptadas por outras empresas, seja por se constiturem em procedimentos previstos no prprio caminho para certificao com base nas normas da srie ISO 9000 (que possuem requisitos universais), cada vez mais procurada; seja pelo fato dos sub-processos necessrios a uma boa gesto do processo de projeto no variarem muito de empresa para empresa. O que se depreende, justamente, que apesar dos empreendimentos imobilirios serem, via de regra, diferentes uns dos outros, os processos necessrios para o seu desenvolvimento e gesto so, na prtica, sempre os mesmos. O importante que a empresa que optar por implantar ou revisar a forma pela qual desenvolve o seu processo de projeto, com base nas melhores prticas aqui identificadas, defina inicialmente o seu modelo de gesto do processo de projeto, vlido para todos os seus empreendimentos, com base na sua cultura, estgio organizacional e recursos disponveis. Esse modelo de gesto condicionar o prprio processo de coordenao de projeto a ser implementado nos empreendimentos da empresa.

6 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ASSUMPO, J.F.P. Gerenciamento de empreendimentos na construo civil: Modelo para planejamento estratgico da produo. 1996. 206p. Tese (Doutorado) - Escola Politcnica, Universidade de So Paulo. So Paulo. CENTRO DE TECNOLOGIA DE EDIFICAES - CTE. Programa de gesto da qualidade para empresas de incorporao imobiliria. So Paulo: CTE/SECOVI-SP, 1999. /Datilografado/. CENTRO DE TECNOLOGIA DE EDIFICAES - CTE; NCLEO DE GESTO E INOVAO - NGI. Programa de gesto da qualidade no desenvolvimento de projeto na construo civil: Empresas contratantes. So Paulo: CTE/NGI/SINDUSCON, 1999. /Datilografado/. FONTENELLE, E.C. Estudos de caso sobre a gesto do projeto em empresas de incorporao e construo. 2002. 369p. Dissertao (Mestrado) - Escola Politcnica, Universidade de So Paulo. So Paulo. FONTENELLE, E.C.; MELHADO, S.B. Proposta para sistematizao de informaes e decises nas etapas iniciais do processo de projeto de edifcios. In: ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUDO - ENTAC, 8., Salvador, 2000. Anais. Salvador: UFBA/ESFS/UNEB, 2000. v.1. p.666-73. MELHADO, S.B. O processo de projeto no contexto da busca de competitividade. In: SEMINRIO INTERNACIONAL GESTO E TECNOLOGIA NA PRODUO DE EDIFCIOS, 1., So Paulo, 1997. Anais. So Paulo: EPUSP, 1997. p.7-51.