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REGISTRO IMOBILIRIO

Patrcia da Silva Servio Florestal Brasileiro Ministrio do Meio Ambiente

BASE LEGAL
Constitutio
Art.236 - Os servios notariais e de registro so exercidos em carter privado, por delegao do Poder Pblico

Federal

Lei

Federal n. 8.935, de 18 de novembro de 1994

Art.1 Servios notarias e de registro so os de organizao tcnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos Art.3. Notrio, ou tabelio, e oficial de registro, ou registrador, so profissionais do direito, dotados de f pblica, a quem delegado o exerccio da atividade notarial e de registro

BASE LEGAL
Lei
Art.1 Os servios concernentes aos Registros Pblicos, estabelecidos pela legislao civil para autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei. 1 Os registros referidos neste artigo so os seguintes: I o registro civil de pessoas naturais II o registro civil de pessoas jurdicas; III o registro de ttulos e documentos; IV o registro de imveis.

Federal n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973

Cdigo

Art.1.227. Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por atos intre vivos, s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos (arts.1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Cdigo

Civil de 2002

ANTECEDENTES HISTRICOS

1843 Lei Oramentria n. 317 - Criou o registro geral de hipotecas. Resguardava o crdito e no o domnio privado; Constituiu o embrio do sistema brasileiro de registro de propriedade imobiliria; As hipotecas eram inscritas no Cartrio do Registro Geral da Comarca de situao dos bens dados em garantia, exceo da hipoteca que recasse sobre escravos, hiptese em que o cartrio competente seria o da residncia do devedor; Deveriam situar-se em todas as Comarcas do Imprio e estariam a cargo de um dos Tabelies da cidade ou vila principal da Comarca; Poderiam requerer o registro da hipoteca os credores, devedores e terceiros interessados. Registros Gerais deveriam manter 03 (trs) Livros, sendo o Livro 1, denominado Registro Geral das Hipotecas, o Livro 2 de Protocolo e o Livro 3, destinado ao ndice, onde deveriam constar, por ordem alfabtica, todos os bens hipotecados que se achavam registrados. Efeitos legais do registro do ttulo a) tornava nula em favor do credor a alienao do bem dado em garantia, feita posteriormente ao registro; b) viabilizava, por sentena, a penhora e execuo de bens ao credor e c) conservava ao credor o privilgio da preferncia nos bens registrados que, pela hipoteca, tivesse adquirido. O cancelamento ou alterao da hipoteca deveria ser objeto de averbao a ser feita mediante a apresentao de contrato, quitao ou sentena Os emolumentos a serem percebidos pelos Tabelies pelos atos necessrios ao registro das hipotecas, estabelecendo que as despesas de registro corriam por conta do devedor hipotecrio e as de averbao e certides a quem as requeresse.

ANTECEDENTES HISTRICOS

1850 - Lei n. 601 Lei de Terras - Criou a Repartio Geral de Terras Pblicas.
Regulamentada pelo Decreto n. 1.318, de 30 de janeiro de 1854; Obrigatoriedade de registros das posses, qualquer que fosse o ttulo de propriedade Instituiu a Repartio Geral de Terras Pblicas A competncia para as declaraes de posses estava a cargo clero, da ser conhecido como Registro do Vigrio ou registro paroquial. Dependia da iniciativa das partes interessadas, bastando-lhes provar que se achavam ocupadas por posses. O recebimento das declaraes, a cargo dos Vigrios de cada uma das Freguesias do Imprio, deveria conter o nome do possuidor, a designao da Freguesia onde estivesse situado o imvel, o nome particular da situao, se houvesse, sua extenso, se conhecida, e seus limites. Os registros no conferiam direito algum aos possuidores. O registro paroquial tinha finalidade declaratria, separando o domnio pblico do particular, no operando a transferncia da propriedade.

ANTECEDENTES HISTRICOS

1864 Lei n. 1.237 Criou o Registro Real


Considerava a transcrio como modo de transferncia do domnio e ordenando a escriturao de todos os direitos reais imobilirios. Regulamentada pelos Decretos n.s 3.453, de 26 de abril de 1865 e n. 3.465, de 1.865; Os profissionais incumbidos do registro passaram a ser denominados oficiais do registro geral Estabeleceu os atos cuja validade contra terceiros estariam sujeitos ao registro: (i) compra e venda pura ou condicional (ii) permuta. (iii) daco em pagamento. (iv) transferncia que o socio faz de um immovel sociedade como contigente social. (v) doao entre vivos. (vi) dote estimado. (vii) toda a transao da qual resulte a doao, ou transmisso do immovel. (viii) em geral, todos os demais contratos translativos de immoveis susceptiveis de hypoteca O sistema registrrio exclua, por exemplo, as transmisses causa mortis e os atos judiciais. Elementos necessrios s transcries: 1) nmero de ordem; 2) Data; 3) Freguezia em que o imvel estivesse situado; 4) Denominao do imvel, se rural, rua e nmero, se urbano; 5) Confrontaes e caractersticos; 6) Nome e domiclio do adquirente; 7) Nome e domiclio do transmitente; 8) Ttulo da transmisso (venda, permuta ou outro); 9) Forma do Ttulo e Tabelio que o fez; 10) Valor do contrato; 11) Condies do contrato e 12) Averbaes.

ANTECEDENTES HISTRICOS

1890 - Decreto 169-A Reforma a Legislao Hipotecria Consagrou a denominao "oficiais de registro

1916 Lei n. 3.071 Cdigo Civil

ANTECEDENTES HISTRICOS

O Cdigo tratava da matria nos artigos 856 e seguintes; Principais avanos:

a) transcrio para a transferncia do domnio, dotada da presuno de domnio em favor do titular; c) sujeitou ao registro as transcries causa mortis e os atos judiciais que estavam isentas de registro pelo ordenamento jurdico anterior;

ANTECEDENTES HISTRICOS
1924-

Decreto n. 4.827 - Reorganiza os registros pblicos institudos pelo Cdigo Civil Corrigiu terminologia do ordenamento anterior ao separar os atos sujeitos transcrio e inscrio;

ANTECEDENTES HISTRICOS
1928

Decreto n. 18.542 - Aprova o regulamento para execuo dos servios concernentes nos registros pblicos estabelecidos pelo CC Introduziu no sistema registrrio o princpio da continuidade

ANTECEDENTES HISTRICOS

Previa a existncia dos seguintes livros: Livro 1 Protocolo: servir para apontamento de todos os ttulos apresentados diariamente para serem registrados Livro 2 Inscrio Hipotecria: destinado inscrio das hipotecas de qualquer espcie Livro 3 Transcrio das Transmisses: servir para transcrever a transmisso dos imveis Livro 4 Registros Diversos: onde sero registrados todos os mais atos Livro 5 - Emisso de debentures Livro 6 - Indicador real continha o repertrio de todos os imveis que figurarem nos livros 2, 3 e 4 Livro 7 - Indicador pessoal: conter o nome de todas as pessoas que, ativa ou passiva, individual ou coletivamente, figurarem nos livros de registro

ANTECEDENTES HISTRICOS
1973

Lei n. 6.015 Lei de Registros Pblicos

dos dois antigos termos inscrio e transcrio em torno de um terceiro o REGISTRO


Reduziu Adoo Dividiu

Unificao

a quantidade de Livros do termo matrcula

os atos praticados em dois grandes grupos: registro e averbao.

ANTECEDENTES HISTRICOS
2002
O

Cdigo Civil

art.1.227 foi taxativo ao afirmar que os direitos reais sobre imveis constitudos , ou transmitidos por atos entre vivos s se adquirem com o registro no CRI; no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel (1, do art.1.245)
Enquanto

FINALIDADE DO REGISTRO DE IMVEIS

a autenticidade, segurana e eficcia dos assentos de atos jurdicos inter vivos ou mortis causa, constitutivos, declaratrios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imveis, presenvandose a confiabilidade, bem como a simples validade em relao a terceiros, ou sua mera disponibilidade.

Garantir

PRINCPIOS BASILARES
a funo de conferir ao cidado absoluta segurana dos atos registrrios, sendo defeso desconsider-los, sob pena de ferir a credibilidade e segurana do servio
Tm

PRINCPIOS BASILARES
Princpio
A

da Inscrio

constituio, transmisso, extino, cesso e onerao dos direitos reais sobre imveis por atos inter vivos, bem como a declarao da existncia da transmisso causa mortis ou procedente de atos judiciais e ainda a ameaa a tais direitos, somente se operam mediante o REGISTRO, no competente Cartrio de Registro de Imveis Base legal: art.172, da LRP e art.1.227 do CC

PRINCPIOS BASILARES
Princpio

da Especialidade:

Todo registro deve recair sobre um bem precisamente individuado, no podendo o registro versar sobre todo o patrimnio ou sobre um nmero indefinido de imveis o que significa dizer que h necessidade da sua descrio como corpo certo, a sua representao escrita com individualidade autnoma, com o seu modo de ser fsico, que o torna inconfundvel e separado de qualquer outro; Base legal: art.176, II, 3, da LRP

A descrio repete apenas o que est no ttulo que lhe deu origem, no h lastro registral

A indicao do fundamento legal est equivocada

PRINCPIOS BASILARES
Princpio
Cada

da Continuidade:

registro dever encontrar procedncia no anterior, capaz de assegurar a legitimidade da transmisso ou da onerao do direito que cada imvel, adequadamente individuado, seja o elo de uma cadeia de titularidade , vista da qual se far o registro de um novo direito, se o outorgante dele aparecer no registro anterior como seu titular Base legal: art.195,222 e 237, da LRP
Assegura

Livro 3-S ???


Data 23/08/1995

No h !!!

No h referncia ao registro anterior

PRINCPIOS BASILARES
Princpio
Garante

de Presuno ou Eficcia:

a imutabilidade a situao jurdica do imvel, sem o consentimento do proprietrio propriedade presume-se plena exclusiva, at a prova em contrrio
A

Base legal: art.XX e 1, da LRP e art.1.231, CC

PRINCPIOS BASILARES
Princpio

da Unitariedade Matricial:

da matrcula conter mais de um imvel em sua descrio ou abertura de matrcula de parte ideal do imvel (era possvel no sistema das transcries)

Impossibilidade

Base legal: art.176, 1, I da LRP

N. Matrcula

Livro 2

Terra Vermelha Ara Manoelzinho Ajarahy

PRINCPIOS BASILARES
Princpio O

da Disponibilidade:

alienante no pode transferir mais direitos do que possui Na transferncia de domnio deve ser respeitada a exata propriedade do alienante

ser aplicado na apurao de rea remanescente e nos parcelamentos, respeitando-se a rea primitiva do imvel at o esgotamento da matrcula e consequente encerramento, evitando sobreposies

Deve

Roglio no poderia alienar o total do imvel

PRINCPIOS BASILARES
da Legalidade ou da Legitimidade ou da Qualificao: legalidade do lanamento registrrio depende da validade do negcio jurdico que lhe deu causa e da faculdade de disposio do alienante a apresentao do ttulo e a inscrio necessrio que o registrador proceda ao exame da legalidade dos ttulos, que objetiva verificar a correspondncia entre a situao jurdica e a situao registral.
Entre A Princpio

PRINCPIOS BASILARES
Princpio

da Instncia ou Solicitao:

iniciativa de requerer a prtica de determinado ato deve partir da parte interessada ou pela autoridade, no podendo o Oficial agir de ofcio onerando de qualquer forma a parte interessada, salvo as anotaes e averbaes obrigatrias

Base Legal: art.13, art.167,II,n.13, 1, art.213 e art.217, da LRP.

PRINCPIOS BASILARES
Princpio
Os

da Prioridade:

ttulos apresentados so recepcionados e recebem uma numerao cronolgica, aps serem lanados no livro de protocolo, esse ato denominado prenotao;
O

Oficial tem trinta dias para efetuar o registro do ttulo;

seja desqualificado o Oficial tem quinze dias para devolv-lo parte interessa para satisfao das exigncias; imvel
A Nesse

Caso

perodo o ttulo recebe uma prioridade quanto a qualquer outro envolvendo o mesmo

prenotao tem extrema relevncia para o registro, em virtude do que consta no art.1.246, do CC: O registro eficaz desde o momento em que se apresentar o ttulo ao oficial de registro, e este o prenotar no protocolo.

Base Legal: art.174, 175 e 182, da LRP.

PRINCPIOS BASILARES
Princpio

da Publicidade:

princpio comum a todos os registros pblicos, o ato praticado acessvel a todos; se pode admitir que um registro tenha eficcia erga omnes e ao mesmo tempo seja negada informao ao pblico
No

Base Legal: art.5, XXXIII, art.16 a 20, da LRP.

PRINCPIOS BASILARES
Princpio

da F Pblica:

Pelo princcio da f pblica entende-se a presuno de veracidade que tm os atos praticados por determinados funcionrios pblicos no exerccio de suas funes

Base Legal: art.5, XXXIII, art.16 a 20, da LRP.

LIVROS INDISPENSVEIS REGISTRO DE IMVEIS


No

Registro de Imveis encontram-se os seguintes livros:

n 1 Protocolo: serve para apontamento de todos os ttulos prenotados apresentados, diariamente, exceto aqueles apresentados apenas para efeito de exame e clculo de emolumentos; n. 2 Registro Geral: destinado matrcula dos imveis e ao registro e averbaes dos atos elencados no art.167; n. 3 Registro Auxiliar: serve para o registro de atos atribudos aos Registros de Imveis, mas que no dizem respeito diretamente aos imveis matriculados; n. 4 Indicador Real: repositrio de todos os imveis contidos nos demais livros, contendo a identificao, referncia dos nmeros de ordem dos outros livros e demais anotaes; n. 5 Indicador Pessoal: ser dividido alfabeticamente, contendo todos os nomes das pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurem nos demais livros, devendo-se fazer referncia aos respectivos nmeros de ordem.
Livro Livro Livro Livro

Livro

MATRCULA
Conceito:

o ato cadastral realizado pelo Registro de Imveis, visando a perfeita identificao de um imvel, caracterizando-o e confrontando-o, conferindo-lhe um nmero de ordem pelo qual ser identificado, sem criar, conferir ou modificar direitos. Na matrcula so lanados os registros e as averbaes em rigorosa ordem numrica sequencial (R.1, Av.2, Av.3, R.4 etc.).

MATRCULA
Deve Cada Se

ser feita no Livro n. 2; imvel ter matrcula prpria;

o imvel no estiver registrado ou matriculado em nome do outorgante o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior;

Requisitos:

MATRCULA

de ordem ad infinitum A data da matrcula A identificao do imvel detalhada contendo: cdigo do imvel, dados do CCIR, da denominao e de suas caractersticas, confrontaes, localizao e rea (ATENO PARA A Lei n. 10.267/2001) Nome, domiclio e naturalidade do proprietrio Estado civil (se casado consignar o nome do cnjuge e o regime de bens), profisso, CPF e RG Se for pessoa jurdica, CNPJ e sede social

Nmero

Livro, N. Ordem e Data

Denominao e caractersticas do imvel

Registro, data, nome do transmitente, ttulo, forma e valor

Averbao de cancelamento condio resolutiva

REGISTRO
O

Registro o instrumento da publicidade da transmisso de propriedade e da constituio os nus reais sobre imveis, garantindo assim disponibilidade do direito real ttulos sujeitos a registro esto elencados no art.167, I, da LRP

Os

AVERBAO

o registro pelo qual o registrador anota no livro prprio (Livro 2) as ocorrncias que, por qualquer modo, possam alterar o registro, ou a matrcula, elucidando-o, modificando-o ou restringindo-o, quer em relao coisa, quer em relao a seus titulares Os ttulos levados a averbao esto elencados no art.167, II, da LRP

CERTIDES

Conceito: um ato da cincia prpria do

notrio ou registrador, que consiste da certificao, por conhecimento direto, de documentos arquivos, ou dos escritos constantes dos livros existentes no cartrio ou de documentos que lhe so apresentados, cujo ato, sob f pblica, faz prova plena para todos os efeitos legais.

CERTIDES
Art.217,

do CC, estabelece:

Tero a mesma fora probante os traslados e as certides, extrados por tabelio ou oficial de registro, de documentos lanados em suas notas

CERTIDES
Traslado:

a cpia de inteiro teor do ato praticado, extrada pelo notrio, constante dos assentos existentes no cartrio
Certido:

consiste na certificao, pelo notrio ou registrador, dos assentos existentes no cartrio, podendo ser de inteiro teor ou em breve relatrio

CERTIDES
Classificao das certides: Certido de inteiro teor ou verbo ad verbum: a fiel reproduo do texto exarado no ato ou contrato

Certido em breve relatrio, ou parcial: versa sobre qualquer ponto constante do escrito, pedido pelo interessado

CERTIDES
Certido

vintenria: consiste na certificao da cadeia dominial, feita pelo registrador, de acordo com o que consta dos livros de registros existentes no cartrio, pelo perodo de 20 (vinte) anos ininterruptos
Certido

de nus e gravames: a certido fornecida pelo registrador de que, no imvel, existe ou no existe quaisquer nus ou gravames incidindo sobre o direito de propriedade, tais como hipotecas, usufrutos, penhora, etc.
Pblica-Forma:

a cpia autntica de documento pblico ou particular apresentado ao notrio, nela mencionando-se as entrelinhas, borres, rasuras, emendas, inclusive o estado de conservao do papel e se o documento manuscrito, impresso, datilografado.

O QUE CADEIA DOMINIAL?


o levantamento feito junto ao Cartrio de Registro de Imveis, para o acompanhamento da sequncia cronolgica e legitimidade de toda as transmisses de propriedade, ocorridas sobre um mesmo imvel rural, a partir de sua titulao original pelo poder pblico at o ltimo proprietrio.

DOCUMENTOS NECESSRIOS
Certides

de inteiro teor de registros e matrculas abrangendo o perodo de trinta anos (IN n. 02/2009) ou Certides de inteiro teor de registros e matrculas que remontem ao destaque do imvel do patrimnio pblico

ONDE PROCURAR
http://www.cnj.jus.br/corregedoria/justica_aberta /

DOCUMENTOS NECESSRIOS
Cpia

do ttulo aquisitivo originrio ou certido deste que comprove o domnio privado Certido firmada pelo rgo ou entidade fundirio federal ou estadual, conforme for o caso, de que o ttulo de propriedade ostentado autntico e que foi por este outorgado, reconhecido ou ratificado, na forma da legislao fundiria de regncia

ONDE PROCURAR
rgos estaduais de terras, INCRA e a SPU
Acre Amazonas Amap Mato Grosso Maranho Par Roraima Tocantins ITERACRE - Instituto de Terras do Acre http://www.iteam.am.gov.br/ http://www.imap.ap.gov.br http://www.intermat.mt.gov.br/ ITERMA - Instituto de Colonizao e Terras do Maranho http://www.iterpa.pa.gov.br Instituto de Terras e Colonizao do Estado de Roraima- ITEIRAMA http://itertins.to.gov.br

ONDE PROCURAR
rgos estaduais de terras
So Paulo Rio de Janeiro Paran Bahia Piau Pernambuco Minas Gerais
ITESP/Fundao Instituto de Terras de So Paulo http://www.itesp.sp.gov.br ITERJ/Instituto de Terras e Cartografia do Rio de Janeiro http://www.iterj.gov.br ITGC/Instituto Terras, Cartografia e Geocincias http://www.itgc.pr.gov.br INTERBA/Instituto de Terras da Bahia http://www.seagri.ba.gov/interba INTERPI/Instituto de Terras do Piau http://www.iterpa.pa.gov.br ITERPE/Instituto de Terras e Reforma Agrria de Pernambuco http://www.agricultura.pe.go.br/iterpe ITER/Instituto de Terras de Minas Gerais www.reformaagraria.mg.gov.br

ONDE PROCURAR
INCRA - Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria http://www.incra.gov.br

SPU/ Secretaria de Patrimnio da Unio http://www.spu.planejamento.gov.br

MODELO DE EXTRATO DE CADEIA DOMINIAL


ORIENTAES GERAIS:

EXAME DA DOCUMENTAO
1. Quanto ao ttulo destacado do patrimnio pblico:
Confirmar Verificar Verificar

a autenticidade;

se existem clusulas resolutivas em vigor;

se foi obedecido o limite mximo de rea estabelecido pela Constituio Federal vigente ao tempo da concesso ou alienao;
Verificar

se foi obedecido o limite mximo de rea estabelecido pela legislao federal ou estadual vigente ao tempo da concesso ou alienao; Verificar se a autoridade fundiria era competente para expedio do ttulo. Se possvel, verificar se o memorial da rea titulada condiz com aquele constante da matrcula

EXAME DA DOCUMENTAO
Verificar se o imvel est localizado na faixa de 150km da linha limtrofe com outros pases, definidas na Lei n. 6.634, de 1979, dever ser analisado se se foi realizada a regular ratificao da concesso ou alienao na forma prevista no art.5, 1, da Lei n. 4.947, de 1966, observadas as disposies constantes do Decreto-lei n. 1.414, de 1975, e da Lei n. 9.971, de 1999 ou se ocorre a hiptese de dispensa dessa exigncia.

EXAME DA DOCUMENTAO 2. Quanto a documentao cartorial:


A anlise deve ser feita apenas com as certides originais

No caso da anlise de Escrituras Plicas, devero ser obervados, dentre outros, os seguintes e aspectos: a) Procuraes e substabelecimentos; b) Alvars Judiciais; c) Outorgante casado (a), verificar se houve outorga conjugal ou suprimento judicial, se for o caso;

Obrigado!