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Material Terico

DIREITO IMOBILIRIO
Temas 3 e 4
Registro Pblico de Imveis,
Principais Aspectos da Lei de
Registros Pblicos

Conteudista Responsvel: Prof Marlene Lessa


cod ImobCDS1202_a02

Registro de Imveis - Disposies Preliminares

Os bens imveis, como visto anteriormente, so aqueles


que, em funo de sua natureza, no admitem
deslocamento por seu titular ou dono, sem alterao de
sua substncia.
Vimos, no estudo anterior que podem ser considerados
imobilizados os bens, pela vontade da lei ou pela vontade
humana.
Nas palavras de Roberto Senise Lisboa1, so bens imveis:

Bens imveis por natureza (bens de raiz).


o caso do solo, o nico bem imvel de fato

Bens que se aderem fisicamente ao solo e tambm so chamados de bens


de raiz (acesso fsica). Exemplo: rvores

Bens que se integram idealmente para uso do solo ou da superfcie (acesso


intelectual). Exemplos: a semente lanada ao solo, a construo, mquinas
instaladas numa fbrica o Novo Cdigo no mais utiliza esta expresso.

Bens determinados por lei. Exemplos: a sucesso aberta, o direito real sobre
imvel, bens clausulados com a inalienabilidade, quedas de gua, fontes de
energia hidrulicas, jazidas.

Bens que se desprendem do solo, mas nem por isso perdem sua condio
de imveis. o caso das edificaes que mantm sua unidade e so
removidas para outro local e dos materiais provisoriamente separados de um
prdio e que sero nele novamente empregados.

Senise Lisboa, Roberto. Manual de direito civil, v.1: teoria geral do direito civil 5 ed. reform. So
Paulo: Saraiva, 2009. p. 305.

1. Modalidades de Aquisio da Propriedade Imvel

A aquisio da propriedade imvel definida pela doutrina como a


personalizao do direito num titular (Ruggiero e Maroi2). A propriedade
imobiliria pode ser adquirida, nas palavras do Prof. Daniel ureo, atravs das
seguintes modalidades:

Registro

II

Usucapio

III

Acesso

IV

Sucesso

Vimos que a doutrina muito utiliza a terminologia de aquisio originria e


aquisio derivada. Partindo destes conceitos vamos continuar nosso estudo
do direito imobilirio:

2
3

A aquisio originria da propriedade de bem imvel aquela


que se d quando o bem no era de titularidade de outro indivduo,
no h a transferncia da propriedade entre sujeitos. O domnio
anterior no est ligado ao domnio atual. Exemplo: construir uma
casa num terreno do mesmo titular. A aquisio da casa
originria, neste caso (aquisio por acesso). Quando se fala
em usucapio tambm h a aquisio originria do bem, porque o
titular da posse do bem que consegue que o juiz declare seu direito
em sentena, ter adquirido o direito sem a transmisso do titular
domnio anterior, portanto, originariamente.

A aquisio derivada da propriedade imobiliria ocorre quando


h transmissibilidade de domnio por atos causa mortis ou inter
vivos. Tal se d no direito hereditrio e no negcio jurdico seguido
de registro do ttulo de transferncia na circunscrio imobiliria
competente3.

Ruggiero e Maroi apud Maria Helena Diniz. Op. Cit. p.3.


DINIZ. Maria Helena. Op. cit. p. 826.

Quando se trata de bens imveis, portanto, possvel afirmar que sua


aquisio, decorrente de contrato ou negcio entre vivos, s se d perante o
Registro de Imveis, nos seguintes termos:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o


registro do ttulo translativo no Registro de Imveis.
1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a
ser havido como dono do imvel.
2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao
de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente
continua a ser havido como dono do imvel.
(Cdigo Civil)

Aquisio: Registro Pblico de Imveis

Interessa-nos, neste momento, o sistema de registro ou denominado sistema


registral.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou


transmitidos por atos entre vivos, s se adquirem com o registro no
Cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos (arts. 1.245 a
1.247), salvo os casos expressos neste Cdigo.
(Cdigo Civil)

O sistema registral tem suma importncia uma vez que o procedimento para
que sejam controladas e para que seja dada publicidade s transmisses
imobilirias.
A possibilidade de se identificar o bem imvel e sua titularidade foi bem
lapidada nas palavras de Washington de Barros Monteiro4 quando frisou que a
funo registral objetiva:

Resguardar a propriedade, documentando a sua transferncia e


dando publicidade s mutaes subjetivas. O registro est conexo
propriedade, tendo-se em vista que decorre do fato de ser o domnio
uma afirmao da pessoa fsica ou jurdica em face do Estado,
considerando-se que a propriedade imobiliria constitui um ttulo
outorgado pelo Estado, que lhe confere publicidade com o assento.
Conseqentemente, o Registro do Imvel a declarao pblica do
domnio e fonte de economia.

Permitir a aquisio da propriedade, passando o adquirente a ser,


com segurana, o proprietrio do imvel adquirido por ato inter vivos,
a partir do registro. Antes do assentamento do imvel, o adquirente
no ter nenhum dos direitos de dono.

Garantir a existncia de nus reais.

Assegurar a formalizao da aquisio por usucapio, com o registro


da sentena declaratria de domnio. Enquanto essa sentena no
for registrada, o autor ter ao publicitria contra quem lesar seu
direito, mas no poder lanar mo da reivindicatria.

Funcionar como ato declaratrio da disponibilidade da propriedade,


se o imvel vier a ser adquirido por ato causa mortis, pondo trmino
ao estado de indiviso oriundo da abertura da sucesso, pois a
universalidade dos bens do esplio s ter fim com o registro do
formal de partilha.

Garantir, nas desapropriaes, por ter fim cadastral, a obedincia ao


princpio da continuidade do registro imobilirio (Seabra Fagundes).

Permitir a continuidade registraria, na diviso que declarar o


domnio.

W. Barros Monteiro apud Maria Helena Diniz. Op. Cit. p. 5.

A Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Pblicos) o estatuto, o diploma legal que
rege a matria, inclusive tratando de outras modalidades de registros pblicos:

Art. 1 Os servios concernentes aos Registros Pblicos,


estabelecidos pela legislao civil para autenticidade, segurana e
eficcia dos atos jurdicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta
Lei.
1 Os Registros referidos neste artigo so os seguintes:
I - o registro civil de pessoas naturais;
II - o registro civil de pessoas jurdicas;
III - o registro de ttulos e documentos;
IV - o registro de imveis.
2 Os demais registros reger-se-o por leis prprias.

O sistema registral visa garantir a autenticidade, a segurana e a produo


dos efeitos dos atos jurdicos inter vivos ou mortis causa, constitutivos,
declaratrios ou extintivos de direitos reais sobre imveis (Prof. Walter
Ceneviva5).

Isto significa que o titular do registro, perante terceiros, possui a exclusividade


sobre o imvel e o reconhecimento de ser definitivo seu domnio.

A Prof Maria Helena Diniz6 nos ensina que esto sujeitos transcrio no
respectivo Registro os ttulos translativos da propriedade imvel por ato inter
vivos, onerosos ou gratuitos, porque os negcios jurdicos no so hbeis para
transferir o domnio de bem imvel, sendo necessria a participao do Estado,
por intermdio do serventurio, que faz esse Registro Pblico, sem o qual no
h a transferncia da propriedade.

5
6

CEVIVA, Walter. Novo registro imobilirio brasileiro. So Paulo: Revista dos Tribunais: 1979, p. 6-7.
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. p. 126.

2. Ingresso na Funo

O art. 236 da Constituio Federal aponta a natureza do exerccio da funo de


registrador (na Lei 6.015/73, outro era o regime, agora ento modificado):

Art. 236 - Os servios notariais e de registro so exercidos em


carter privado, por delegao do Poder Pblico.
1 - Lei regular as atividades, disciplinar a responsabilidade civil e
criminal dos notrios, dos oficiais de registro e seus prepostos, e definir
a fiscalizao de seus atos pelo Poder Judicirio.
2- Lei federal estabelecer normas gerais para fixao de
emolumentos relativos aos atos praticados pelos servios notariais e de
registro.
3 - O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso
pblico de provas e ttulos, no se permitindo que qualquer serventia
fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoo, por
mais de seis meses.

Os estudiosos do direito imobilirio ressaltam o papel


destes profissionais: considerando a natureza pblica, ou
de ordem pblica, de que se revestem os atos dos
Registradores de Imveis (art. 3o. da Lei n 8.935/94),
incumbe-lhes, como rgos competentes, a efetivao dos
atos de registro, entendidos estes como registros,
averbaes e transcries, reconhecendo-se, a partir desta
natureza, a qualquer um a legitimidade para indicar ato que
saiba inverdico por erro, ou falso -, decorrente de dolo
proposital ou simples ato culposo de mero descaso ou
impercia de anlise ou processamento, pelo serventurio
(Hrcules Aghiarian7).

AGHIARIAN, Hrcules. Op. cit. p. 63.

De acordo com a Lei 8.935/94 os oficiais de registro de imveis esto


incumbidos de atuar em circunscries geogrficas especficas, observando o
quanto segue:

Art. 1 Servios notariais e de registro so os de organizao


tcnica e administrativa destinados a garantir a publicidade,
autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos.
Art. 2 (Vetado).
Art. 3 Notrio, ou tabelio, e oficial de registro, ou registrador, so
profissionais do direito, dotados de f pblica, a quem delegado o
exerccio da atividade notarial e de registro.
Art. 4 Os servios notariais e de registro sero prestados, de modo
eficiente e adequado, em dias e horrios estabelecidos pelo juzo
competente, atendidas as peculiaridades locais, em local de fcil acesso
ao pblico e que oferea segurana para o arquivamento de livros e
documentos.

A delegao para o exerccio da atividade notarial e de registro depende dos


seguintes requisitos...

Habilitao em concurso
pblico de provas e ttulos

Quitao com as obrigaes


eleitorais e militares

Nacionalidade brasileira

Diploma de bacharel em
Direito

Capacidade civil

Verificao de conduta
condigna para o exerccio da
profisso

Os concursos sero realizados pelo Poder Judicirio, com a participao, em


todas as suas fases, da Ordem dos Advogados do Brasil, do Ministrio Pblico,
de um notrio e de um registrador.
Vejamos, por exemplo, na cidade de So Paulo e no Distrito Federal como
esto divididos os Cartrios de Registro de Imveis, de acordo com as
respectivas associaes de registradores:

Os bairros da cidade de So Paulo esto agrupados


por subdistrito. Cada um dos dezoito Oficiais de Registro
de Imveis da Capital responsvel por dois ou mais
subdistritos. O imvel registrado sempre no cartrio
que atende ao subdistrito onde ele se localiza.

Disponvel em
http://www.arisp.com.br/conteudo.aspx?idsecao=3&idsubsecao=1

Competncia Registral:
Vila Mariana
Liberdade

1 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Santa Ceclia
Perdizes

2 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Brs
Santana
Vila Nova Cachoeirinha

3 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
S
Bela Vista
Jardim Paulista

4 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Santa Ifignia
Consolao
Pari

5 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Cambuci
Ipiranga
Vila Prudente

6 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Belenzinho
Mooca
Alto da Mooca
Guaianazes

7 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Oficial: Dr. Flauzilino Arajo dos Santos

Oficial: Dr. Jers Rodrigues da Silva

Oficial: Dr. George Takeda

Oficial: Dr. Maria Rosa Sottano Constantino dos Santos

Oficial: Dr. Srgio Jacomino

Oficial: Dr. Elvio Pedro Folloni

Oficial: Dr. Ademar Fioranelli

Competncia Registral:
Limo
Bom Retiro
Nossa Senhora do
Casa Verde
Jabaquara

8 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Tatuap
Vila Formosa
Itaquera

9 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Lapa
Vila Madalena
Pinheiros

10 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Santo Amaro
Capela do Socorro
Parelheiros

11 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Penha
Ermelino Matarazzo
So Miguel Paulista

12 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Jardim Amrica
Cerqueira Csar

13 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Sade
Indianpolis

14 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Tucuruvi
Ibirapuera
Barra Funda

15 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Pirituba
Aclimao
Vila Matilde
Jaguara

16 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Vila Maria
Cangaba
Vila Guilherme

17 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Competncia Registral:
Butant
Brasilndia
Jaragu
Perus

18 OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DA CAPITAL SP

Oficial: Dr. Jolcio Escobar

Oficial: Dr. Francisco Raymundo

Oficial: Dr. Flaviano Galhardo

Oficial: Dr. Plinio Antonio Chagas

Oficial: Dr. Benedito Jos Morais Dias

Oficial: Dr. Armando Clapis

Oficial: Dr. Ricardo Nahat

Oficial: Dr. Rosvaldo Cassaro

Oficial: Dr. Vanda Maria de Oliveira Penna Antunes da Cruz

Oficial: Dr. Francisco Ventura de Toledo

Oficial: Dr. Bernardo Oswaldo Francez

10

No Distrito Federal as circunscries so assim


delimitadas:

Disponvel em: http://www.anoregdf.com.br/paginas/cartoriosdf.asp

1 Ofcio de Registro de Imveis do DF


Oficial: Luiz Gustavo Leo Ribeiro
Abrangncia: Asa Sul; Lago Sul; Sudoeste; Cruzeiro; Octogonal; Setor Grfico
Sul;
Servios: Registro de Imveis
Horrio de
09h00 s 17h00
Funcionamento:

2 Ofcio de Registro de Imveis do DF


Oficiala: La Emilia Braune Portugal
Abrangncia: Parte norte do plano piloto, inclusive reas adjacentes; Regies
Administrativas Parano e Jardim
Servios: Registro de Imveis
Horrio de
09h00 s 17h00
Funcionamento:

3 Ofcio de Registro de Imveis do DF


Oficial:
Abrangncia:
Servios:
Horrio de
Funcionamento:

Carlos Eduardo Ferraz de Mattos Barroso


Taguatinga; guas Claras, Samambaia; Recanto das Emas;
Registro de Imveis
09h00 s 17h00

4 Ofcio de Registro de Imveis do DF


Oficial: Manoel Aristides Sobrinho
Abrangncia: Guar; Ncleo Bandeirante; Candangolndia; Riacho Fundo; Setor
de Indstria; MSPW;
Servios: Registro de Imveis
Horrio de
09h00 s 17h00
Funcionamento:

11

5 Ofcio de Registro de Imveis do DF


Oficial:
Abrangncia:
Servios:
Horrio de
Funcionamento:

Jorge Antnio Neves Pereira


Gama; Santa Maria;
Registro de Imveis
09h00 s 17h00

6 Ofcio de Registro de Imveis do DF


Oficial:
Abrangncia:
Servios:
Horrio de
Funcionamento:

Itamar Sebastio Barreto


Ceilndia
Registro de Imveis
09h00 s 17h00

7 Ofcio de Registro de Imveis do DF


Oficial:
Abrangncia:
Servios:
Horrio de
Funcionamento:

Ricardo Rodrigues Alves dos Santos


Sobradinho
Registro de Imveis
09h00 s 17h00

8 Ofcio de Registro de Imveis do DF


Oficial:
Abrangncia:
Servios:
Horrio de
Funcionamento:

Paulo Marcus Quintela de Almeida


Planaltina
Registro de Imveis
09h00 s 17h00

9 Ofcio de Registro de Imveis do DF


Oficial:
Abrangncia:
Servios:
Horrio de
Funcionamento:

Italo Celso Da Silva


Brazlndia
Registro de Imveis
09h00 s 17h00

12

Trata-se de servio exercido em carter privado por delegao do Poder


Pblico.

O ingresso na atividade depende de concurso pblico de provas e ttulos.

3. Caractersticas do Sistema Registral Brasileiro

A doutrina aponta que nossa Lei de Registros Pblicos adotou o direito alemo
(germnico) quanto ao cadastro de toda e qualquer propriedade imobiliria,
mas incorporou parte da regulao francesa sobre a presuno relativa da
aquisio da propriedade imobiliria no registro comum.

Veja o que o Prof. Daniel ureo compara entre as duas legislaes:

ALEMANHA

FRANA

O registro obrigatrio

Gera presuno juris et de jure


(absoluta - no admite prova em
contrrio)

O registro facultativo (isso


significa que na Frana o contrato
transfere propriedade imvel)

Gera presuno juris tantum


(relativa admite prova em
contrrio)

No Brasil o registro obrigatrio e gera presuno juris tantum (relativa admite prova em contrrio).

13

Seguiu nosso legislador a esteira do direito germnico que proclama a


necessidade da transcrio para a aquisio do domnio de bem imvel, sendo
que s ser proprietrio aquele em cujo nome se encontra transcrito o imvel,
ou seja, o que constar dos livros cadastrais so as palavras de Maria Helena
Diniz8 em anlise da doutrina nacional e estrangeira acerca da sistemtica
registral.

Sobre os traos franceses de nosso sistema de registro, Hrcules Aghiarian9


ressalta que: o registro gera, no sistema brasileiro, presuno relativa de
veracidade quanto ao teor ali declarado e transcrito. Isto atinente descrio
do bem imvel, do titular, da manifestao translatcia na forma ento transcrita
e tudo o mais que se encontre inserido no corpo do registro propriamente dito,
como parte tcnica anexa matrcula. Costuma-se dizer, impropriamente, pela
fora vinculadora e produtora imediata do registro, que a presuno at em
prova em contrrio, dado que enquanto no desconstitudo o mrito constante
de mesmo ato produz efeitos jurdicos plenos e inquestionveis.

8
9

O sistema registral brasileiro tem traos do sistema alemo e do


francs.
Em nosso pas o registro obrigatrio para que haja a transferncia da
propriedade imvel.
A presuno juris tantum, por isso se admite retificao de registro.

DINIZ, Maria Helena. Op. cit. p. 7.


AGUIARIAN, Hrcules. Op. cit. p. 62.

14

Espcies de Registro

Os bens imveis so passveis de registro atravs de vrias modalidades. No


nosso pas vrias normas determinam as diretrizes e regulao especfica.
Vamos entender as modalidades dos sistemas de registro da propriedade de
imveis, de acordo com suas peculiaridades:

a) Sistema de Registro Comum ou Administrativo: aquele que est


previsto nos arts. 167 e segs. da Lei 6.015/73, agora tambm
envolvendo o sistema de registro eletrnico (art.37 da Lei
11.977/2009). Este sistema de registro se aplica aos imveis em
geral e se mostra obrigatrio, eis que mantm a segurana jurdica,
a preservao da propriedade e dos direitos reais imobilirios. Nos
lembra o prof. Daniel ureo que, quando no for caso de registro
especial (citados a seguir) ser registro comum.

b) Sistema de Registro Torrens: foi utilizado no Brasil em 1890,


Decretos 451-B e D e 955-A, quando ainda no existia o sistema
atual. Est previsto nos arts. 277 e seguintes da Lei 6.015/73, mas
est em desuso, uma vez que gera presuno absoluta da
propriedade, exigindo reconhecimento judicial, utilizao de editais e
toda a formalidade de uma ao. Por essa razo o registro de
Torrens facultativo e excepcional, aplicando-se apenas a imveis
rurais, na atualidade. Nas palavras do prof. Daniel ureo trata-se
de um registro especial que gera presuno absoluta de veracidade,
logo, no pode ser cancelado ou anulado. feito perante o juiz e
garante grande segurana ao titular.

c) Rural: registro realizado nos termos do Estatuto da Terra (art. 46 da


Lei 4.504/64 e alteraes posteriores), que determina o cadastro de
imveis rurais, feito perante o INCRA (e o Certificado de Cadastro
de Imvel Rural regulado pela Lei 10.267/01).

d) Especial: registro aplicvel a imveis rurais adquiridos por


pessoas estrangeiras. Isto porque estrangeiros sofrem limitao
para adquirirem imveis rurais no Brasil. Trata-se de uma forma de
garantir que a soberania e economia nacionais no sejam atingidas
por aquisies indiscriminadas de terras. A Lei 5.709/71 e o
Decreto N 74.965/74 regulam a questo.

15

4. Princpios Informadores do Sistema Registral

O sistema registral comum apresenta vigas mestras importantes para


entendimento da funo registral. O prof. Afrnio de Carvalho as denominou de
princpios. Outros doutrinadores as concebem como efeitos do registro
imobilirio10 e, ainda, outros, como fontes11. Vamos conhecer este alicerce
do registro imobilirio:

a) Publicidade

Art. 17. Qualquer pessoa pode requerer certido do


registro sem informar ao oficial ou ao funcionrio o motivo ou
interesse do pedido.
Lei de Registros Pblicos ou LRP

Significa que qualquer pessoa pode requerer certido de registro da


propriedade imobiliria. A publicidade destinada para que interessados
possam conhecer a propriedade imobiliria, tendo acesso aos atos e
movimentaes registrais que se constituram sobre o bem.

b) Legalidade ou Tipicidade
Para ser concedido o registro ou averbao, o Oficial do Cartrio
verificar se o registro est de acordo com o que a lei determina
expressamente. Est estampado no art. 167 da Lei de Registros
Pblicos o que pode ser registrado e o que pode ser averbado, alm da
previso de registro de atos determinados em outras leis:

Art. 167 - No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero


feitos.
I - o registro:
1) da instituio de bem de famlia;

10
11

Como a prof. Maria Helena Diniz.


Como cita Hrcules Aghiarian.

16

2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;


3) dos contratos de locao de prdios, nos quais tenha sido
consignada clusula de vigncia no caso de alienao da coisa locada;
4) do penhor de mquinas e de aparelhos utilizados na indstria,
instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem
eles;
5) das penhoras, arrestos e seqestros de imveis;
6) das servides em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imveis e da habitao, quando no
resultarem do direito de famlia;
8) das rendas constitudas sobre imveis ou a eles vinculadas por
disposio de ltima vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cesso deste e
de promessa de cesso, com ou sem clusula de arrependimento, que
tenham por objeto imveis no loteados e cujo preo tenha sido pago
no ato de sua celebrao, ou deva s-lo a prazo, de uma s vez ou em
prestaes;
10) da enfiteuse;
11) da anticrese;
12) das convenes antenupciais;
13) das cdulas de crdito rural;
14) das cdulas de crdito, industrial;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos emprstimos por obrigaes ao portador ou debntures,
inclusive as conversveis em aes;
17) das incorporaes, instituies e convenes de condomnio;
18) dos contratos de promessa de venda, cesso ou promessa de
cesso de unidades autnomas condominiais a que alude a Lei n
4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporao ou a
instituio de condomnio se formalizar na vigncia desta Lei;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados
em conformidade com o Decreto-lei n 58, de 10 de dezembro de 1937,
e respectiva cesso e promessa de cesso, quando o loteamento se
formalizar na vigncia desta Lei;

17

21) das citaes de aes reais ou pessoais reipersecutrias, relativas a


imveis;
22) das sentenas de desquite e de nulidade ou anulao de
casamento, quando, nas respectivas partilhas, existirem imveis ou
direitos reais sujeitos a registro; (Revogado pela Lei n 6.850, de 1980)
23) dos julgados e atos jurdicos entre vivos que dividirem imveis ou os
demarcarem inclusive nos casos de incorporao que resultarem em
constituio de condomnio e atriburem uma ou mais unidades aos
incorporadores;
24) das sentenas que nos inventrios, arrolamentos e partilhas,
adjudicarem bens de raiz em pagamento das dvidas da herana;
25) dos atos de entrega de legados de imveis, dos formais de partilha
e das sentenas de adjudicao em inventrio ou arrolamento quando
no houver partilha;
26) da arrematao e da adjudicao em hasta pblica;
27) do dote;
28) das sentenas declaratrias de usucapio; (Redao dada pela
Medida Provisria n 2.220, de 2001)
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta;
31) da dao em pagamento;
32) da transferncia, de imvel a sociedade, quando integrar quota
social;
33) da doao entre vivos;
34) da desapropriao amigvel e das sentenas que, em processo de
desapropriao, fixarem o valor da indenizao;
35) da alienao fiduciria em garantia de coisa imvel. (Includo pela
Lei n 9.514, de 1997)
36) da imisso provisria na posse, quando concedida Unio, aos
Estados, ao Distrito Federal, aos Municpios ou s suas entidades
delegadas, e respectiva cesso e promessa de cesso; (Redao dada
pela Lei n 12.424, de 2011)
37) dos termos administrativos ou das sentenas declaratrias da
concesso de uso especial para fins de moradia; (Redao dada pela
Medida Provisria n 2.220, de 2001)
38) (VETADO) (Includo pela Lei n 10.257, de 2001)
39) da constituio do direito de superfcie de imvel urbano; (Includo
pela Lei n 10.257, de 2001)

18

40) do contrato de concesso de direito real de uso de imvel pblico.


(Redao dada pela Medida Provisria n 2.220, de 2001)
41) da legitimao de posse; (Includo pela Lei n 11.977, de 2009)
42) da converso da legitimao de posse em propriedade, prevista no
art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009; (Includo pela Lei n
12.424, de 2011)
II - a averbao: (Redao dada pela Lei n 6.216, de 1975).
1) das convenes antenupciais e do regime de bens diversos do legal,
nos registros referentes a imveis ou a direitos reais pertencentes a
qualquer dos cnjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao
casamento;
2) por cancelamento, da extino dos nus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cesses e das
promessas de cesso a que alude o Decreto-lei n 58, de 10 de
dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado
anteriormente vigncia desta Lei;
4) da mudana de denominao e de numerao dos prdios, da
edificao, da reconstruo, da demolio, do desmembramento e do
loteamento de imveis;
5) da alterao do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de
outras circunstncias que, de qualquer modo, tenham influncia no
registro ou nas pessoas nele interessadas;
6) dos atos pertinentes a unidades autnomas condominiais a que alude
a Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporao tiver
sido formalizada anteriormente vigncia desta Lei;
7) das cdulas hipotecrias;
8) da cauo e da cesso fiduciria de direitos relativos a imveis;
9) das sentenas de separao de dote;
10) do restabelecimento da sociedade conjugal;
11) das clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e
incomunicabilidade impostas a imveis, bem como da constituio de
fideicomisso;
12) das decises, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos
ou ttulos registrados ou averbados;
13) " ex offcio ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder
pblico.
14) das sentenas de separao judicial, de divrcio e de nulidade ou
anulao de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem
imveis ou direitos reais sujeitos a registro.(Includo pela Lei n 6.850,
de 1980)
19

15) da re-ratificao do contrato de mtuo com pacto adjeto de hipoteca


em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitao,
ainda que importando elevao da dvida, desde que mantidas as
mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de
terceiros. (Includo pela Lei n 6.941, de 1981)
16) do contrato de locao, para os fins de exerccio de direito de
preferncia. (Includo pela Lei n 8.245, de 1991)
17) do Termo de Securitizao de crditos imobilirios, quando
submetidos a regime fiducirio.(Includo pela Lei n 9.514, de 1997)
18) da notificao para parcelamento, edificao ou utilizao
compulsrios de imvel urbano;(Includo pela Lei n 10.257, de 2001)
19) da extino da concesso de uso especial para fins de moradia;
(Includo pela Lei n 10.257, de 2001)
20) da extino do direito de superfcie do imvel urbano. (Includo pela
Lei n 10.257, de 2001)
21) da cesso de crdito imobilirio. (Includo pela Lei n 10.931, de
2004)
22) da reserva legal; (Includo pela Lei n 11.284, de 2006)
23) da servido ambiental. (Includo pela Lei n 11.284, de 2006)
24) do destaque de imvel de gleba pblica originria. (Includo pela Lei
n 11.952, de 2009)
25) do ttulo de doao ou de concesso de direito real de uso,
previstos no 2o do art. 26 da Medida Provisria no 458, de 10 de
fevereiro de 2009. (Includo pela Medida Provisria n 458, de 2009)
26) do auto de demarcao urbanstica. (Includo pela Lei n 11.977, de
2009)
27) da extino da legitimao de posse; (Redao dada pela Lei n
12.424, de 2011)
28) da extino da concesso de uso especial para fins de
moradia; (Includo pela Lei n 12.424, de 2011)
29) da extino da concesso de direito real de uso. (Includo pela Lei
n 12.424, de 2011)
30) da substituio de contrato de financiamento imobilirio e da
respectiva transferncia da garantia fiduciria ou hipotecria, em ato
nico, instituio financeira que venha a assumir a condio de
credora em decorrncia da portabilidade do financiamento para o qual
fora constituda a garantia. (Includo pela Lei n 12.703, de 2011)

20

c) Obrigatoriedade: significa que o registro, no cartrio da situao do


imvel, imprescindvel para que a propriedade seja adquirida por
ato inter vivos. Nas palavras do prof. Daniel ureo, o registro
obrigatrio para que haja a transmisso da propriedade.

d) F pblica: o registro possui fora probante, ou seja, h f pblica


de que o bem registrado pertence pessoa em nome de quem foi
registrado o imvel. O Cdigo Civil esclarece que:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade


mediante o registro do ttulo translativo no Registro de
Imveis.
1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imvel.
2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a
decretao de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do
imvel.

Por isso, h presuno juris tantum (relativa) de que o adquirente o


proprietrio do imvel. A presuno relativa no caso do registro
comum, porque pode ser cancelado:

Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a


verdade, poder o interessado reclamar que se
retifique ou anule.
Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio
reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do
terceiro adquirente.

21

e) Especialidade: consiste em se dar uma meticulosa descrio e


identificao do bem que est sendo registrado, com vistas a no
ser feita a transmisso do mesmo de forma errnea ou irregular. O
art. 225 LRP revela que indispensvel a precisa individualizao
do bem, de suas caractersticas, confrontaes e localizao:

Art. 225 - Os tabelies, escrives e juizes faro com que, nas


escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com
preciso, os caractersticos, as confrontaes e as localizaes
dos imveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando
se tratar s de terreno, se esse fica do lado par ou do lado mpar do
logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da edificao ou da
esquina mais prxima, exigindo dos interessados certido do registro
imobilirio. (Renumerado do art. 228 com nova redao pela Lei n 6.216,
de 1975).
1 As mesmas mincias, com relao caracterizao do imvel, devem
constar dos instrumentos particulares apresentados em cartrio para
registro.
2 Consideram-se irregulares, para efeito de matrcula, os ttulos nos
quais a caracterizao do imvel no coincida com a que consta do
registro anterior.
3o Nos autos judiciais que versem sobre imveis rurais, a localizao, os
limites e as confrontaes sero obtidos a partir de memorial descritivo
assinado por profissional habilitado e com a devida Anotao de
Responsabilidade Tcnica ART, contendo as coordenadas dos vrtices
definidores dos limites dos imveis rurais, georreferenciadas ao Sistema
Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo INCRA,
garantida a iseno de custos financeiros aos proprietrios de imveis
rurais cuja somatria da rea no exceda a quatro mdulos
fiscais.(Includo pela Lei n 10.267, de 2001)

f) Continuidade: considerando que o registro integra uma das formas


de aquisio derivada da propriedade imobiliria, h o vnculo entre
o registro anterior e o posterior. Maria Helena Diniz explicita que
nenhum assento registral poder ser, portanto, efetuado, sem a
meno prvia ao ttulo anterior, formando o encadeamento
ininterrupto das titularidades jurdicas de cada imvel, concatenando
sucessivamente as suas transmisses. O art. 195 da LRP diz:

22

Art. 195 - Se o imvel no estiver matriculado ou


registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a
prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a
sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Assim, como nos ensina o Prof. Daniel ureo somente se admite o


registro do ttulo se o alienante for a mesma pessoa que consta no
registro como proprietrio.

g) Unitariedade: 01 matrcula para cada imvel o RG do imvel!


(prof. Daniel ureo). A matricula revela as modificaes e
transmisses havidas sobre certo imvel e os seus titulares. Tratase da segurana jurdica que reveste o registro.

h) Prioridade: o interessado que primeiro prenotar o ttulo ter


prioridade no registro. Se acontecer um confronto entre ttulos
diferentes, prevalece aquele que foi prenotado antes. A ordem
cronolgica determinar a prioridade e em consequncia, a
preferncia do direito envolvido.
Maria Helena Diniz12 exemplifica: se uma pessoa realizar, no
mesmo dia, duas vendas de imvel, s se poder invocar a
prioridade se se tratar do mesmo bem de raiz, sendo necessrio
verificar a qual dos adquirentes caber a preferncia. Aquele que
registrar primeiro o ttulo aquisitivo ter a titularidade do domnio do
imvel; assim sendo, o ttulo do segundo adquirente no ter
eficcia, gerando to somente a possibilidade de ao de perdas e
danos contra o alienante...

12

DINIZ, Maria Helena. Op. cit. p. 31.

23

5. Livros do Sistema Registral

Explica o prof. Daniel ureo que so 5 (cinco) os livros (compartimentos


fsicos) no Registro de Imveis:

a chave de entrada no sistema, onde se faz a


prenotao, cuja finalidade possibilitar o controle
dos atos registrais. A ordem de registro
determinada pela data lanada neste livro.

o livro de registro geral de imveis, onde se


albergam as matrculas, os registros e as
averbaes.

Livro em que se registram todos os atos


(determinados pela lei) que podem ter reflexos na
propriedade, mas que no impliquem transferncia de
domnio. Ex: pacto antenupcial.

o repositrio de todos os imveis que figuram nos


demais livros, tambm chamado de cadastro
imobilirio, pois facilita a consulta pela propriedade.
Ex: quero saber quem proprietrio de determinado
imvel.

Outro repositrio de informao, mas de pessoas


fsicas e jurdicas. Abriga em ordem alfabtica o
nome de todas as pessoas que figurem nos demais
livros. Para evitar confuses com homnimos, consta
CPF e CNPJ, facilitando a expedio de certides.

Vejamos a seguir, os modelos de cada um desses livros.

24

25

Principais Aspectos da Lei de Registros Pblicos

1. Atos do Registro de Imveis

a) REGISTRO: o lanamento que se faz sobre a matrcula do imvel dos


atos geradores de transmisso de domnio, de atos que impem nus ou
estabelecem direitos reais e de atos que no digam diretamente respeito
a determinado imvel (prof. Daniel ureo). Nas palavras de Hrcules
Aghiarian13 registro o ato prprio do registrador para inscrever no
lbum imobilirio negcios e atos jurdicos constitutivos de direitos reais
e outros a eles legalmente vinculados.

13

AGHIARIAN, Hrcules. Op. cit. P. 85.

26

a Lei dos Registros Pblicos que enumera, em seu art. 167, I, os atos
passveis de registro, como lemos anteriormente:
Alm da determinao de registro destes atos enumerados na LRP, o
Cdigo Civil em seu art. 1.275, nico, tambm admite registro (dentre
outros diplomas legais):

Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo,


perde-se a propriedade:
I - por alienao;
II - pela renncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriao.
Pargrafo nico. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda
da propriedade imvel sero subordinados ao registro do ttulo
transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imveis.

Outro exemplo: o tombamento, previsto no Decreto Lei N 25/37, art. 13:

Art. 13. O tombamento definitivo dos bens de propriedade


particular ser, por iniciativa do rgo competente do
Servio do Patrimnio Histrico e Artstico Nacional,
transcrito para os devidos efeitos em livro a cargo dos oficiais do
registro de imveis e averbado ao lado da transcrio do domnio.

27

Processo de registro de imvel:


1. O ttulo apresentado no Cartrio;
2. Realiza-se antecipadamente o pagamento das custas para
se proceder ao registro (o pagamento pode ser efetuado no
ato do pedido ou quando da apresentao do ttulo);
3. O ttulo examinado pelo oficial do Registro de Imveis para
que, se formalmente correto, venha a ser
4. Prenotado;
5. O ttulo recebe um nmero de protocolo e depois feita a
6. Matrcula do imvel;
7. O ttulo registrado e ento se
8. Entrega o ttulo, finalmente registrado, ao interessado que o
apresentou no Cartrio.

b) MATRCULA: o nmero identificador do imvel, que o individualiza


(Hrcules Aghiarian). Nas palavras de Daniel ureo o ato de registro
que d origem individualidade do imvel na sistemtica registral
brasileira, possuindo atributo dominial derivado da transcrio da qual se
originou. A matrcula foi concebida visando uma existncia definitiva,
mas poder sofrer cancelamento (ou seja, extino), de forma
excepcional, nos termos do art. 233 da Lei dos Registros Pblicos.

Art. 233 - A matrcula ser cancelada:


I - por deciso judicial;
II - quando em virtude de alienaes parciais, o imvel for
inteiramente transferido a outros proprietrios;
III - pela fuso, nos termos do artigo seguinte.
Art. 234 - Quando dois ou mais imveis contguos pertencentes
ao mesmo proprietrio, constarem de matrculas autnomas, pode
ele requerer a fuso destas em uma s, de novo nmero,
encerrando-se as primitivas.

28

c) AVERBAO: a modificao do prprio registro. Qualquer anotao


feita margem do registro para indicar as alteraes ocorridas no
imvel, nas palavras de Daniel ureo, seja quanto situao fsica (ex:
edificao de uma casa, mudana de nome de rua), seja quanto ao
proprietrio (ex: mudana de estado civil de solteiro para casado). Tal
ato ocorre para se tornar pblico a situao jurdica que envolve o
imvel e seus titulares. Para Maria Helena Diniz o lanamento de
todos os fatos que, no estando sujeitos ao assentamento, venham a
alterar o domnio, afetando o registro relativamente caracterizao e
identificao do imvel ou titular do direito real.

O art. 167, II, da Lei n. 6.015/73 aponta casos de averbao (situaes


que alteram as caractersticas do imvel ou de seu proprietrio, sem que
se altere o registro em sua essncia):

II - a averbao:
1) das convenes antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos
registros referentes a imveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos
cnjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
2) por cancelamento, da extino dos nus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cesses e das
promessas de cesso a que alude o Decreto-lei n 58, de 10 de dezembro de
1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente vigncia desta
Lei;
4) da mudana de denominao e de numerao dos prdios, da edificao, da
reconstruo, da demolio, do desmembramento e do loteamento de imveis;
5) da alterao do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras
circunstncias que, de qualquer modo, tenham influncia no registro ou nas
pessoas nele interessadas;
6) dos atos pertinentes a unidades autnomas condominiais a que alude a Lei
n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporao tiver sido
formalizada anteriormente vigncia desta Lei;
7) das cdulas hipotecrias;
8) da cauo e da cesso fiduciria de direitos relativos a imveis;
9) das sentenas de separao de dote;
10) do restabelecimento da sociedade conjugal;
11) das clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade
impostas a imveis, bem como da constituio de fideicomisso;
12) das decises, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou
ttulos registrados ou averbados;
29

13) " ex offcio ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder pblico.
14) das sentenas de separao judicial, de divrcio e de nulidade ou anulao
de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imveis ou direitos
reais sujeitos a registro.(Includo pela Lei n 6.850, de 1980)
15) da re-ratificao do contrato de mtuo com pacto adjeto de hipoteca em
favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitao, ainda que
importando elevao da dvida, desde que mantidas as mesmas partes e que
inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros. (Includo pela Lei n
6.941, de 1981)
16) do contrato de locao, para os fins de exerccio de direito de preferncia.
(Includo pela Lei n 8.245, de 1991)
17) do Termo de Securitizao de crditos imobilirios, quando submetidos a
regime fiducirio.(Includo pela Lei n 9.514, de 1997)
18) da notificao para parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios de
imvel urbano;(Includo pela Lei n 10.257, de 2001)
19) da extino da concesso de uso especial para fins de moradia; (Includo
pela Lei n 10.257, de 2001)
20) da extino do direito de superfcie do imvel urbano. (Includo pela Lei n
10.257, de 2001)
21) da cesso de crdito imobilirio. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
22) da reserva legal; (Includo pela Lei n 11.284, de 2006)
23) da servido ambiental. (Includo pela Lei n 11.284, de 2006)
24) do destaque de imvel de gleba pblica originria; (Includo pela Medida
Provisria n 458, de 2009)
24) do destaque de imvel de gleba pblica originria. (Includo pela Lei n
11.952, de 2009)
25) do ttulo de doao ou de concesso de direito real de uso, previstos no
2o do art. 26 da Medida Provisria no 458, de 10 de fevereiro de 2009. (Includo
pela Medida Provisria n 458, de 2009)
26 ) do auto de demarcao urbanstica; (Includo pela Medida Provisria n
459, de 2009)
26) do auto de demarcao urbanstica. (Includo pela Lei n 11.977, de 2009)
27) da legitimao de posse. (Includo pela Medida Provisria n 459, de 2009)
27) da extino da legitimao de posse; (Redao dada pela Medida
Provisria n 514, de 2010)
28) da extino da concesso de uso especial para fins de moradia; (Includo
pela Medida Provisria n 514, de 2010)
29) da extino da concesso de direito real de uso. (Includo pela Medida
Provisria n 514, de 2010)
27) da extino da legitimao de posse; (Redao dada pela Lei n 12.424, de
2011)
28) da extino da concesso de uso especial para fins de moradia; (Includo
pela Lei n 12.424, de 2011)
29) da extino da concesso de direito real de uso. (Includo pela Lei n
12.424, de 2011)
30

30) da substituio de contrato de financiamento imobilirio e da respectiva


transferncia da garantia fiduciria ou hipotecria, em ato nico, instituio
financeira que venha a assumir a condio de credora em decorrncia da
portabilidade do financiamento para o qual fora constituda a garantia. (Includo
pela Lei n 12.703, de 2011)

Modelo de Pedido de Averbao


(disponvel em: http://www.8ri-rj.com.br/Formularios/form5.htm)

ILM SR.OFICIAL DO 8 REGISTRO DE IMVEIS

_______________________________________________________;___________________________
NOME DO APRESENTANTE REQUERENTE
ESTADO CIVIL
_________________________; _________________________;______________________
PROFISSO
IDENTIDADE
CPF
vem requerer a V. Sa. Que se proceda a averbao abaixo indicada na matrcula do imvel situado a:
___________________________________________________________________________________
ENDEREO COMPLETO DO(S) IMVEL(IS) A SER FEITA A AVERBAO

01-HABITE-SE
02-CONSTRUO
03-DEMOLIO
04-MODIF. E ACRESCIMO
05-REMEMBRAMENTO
06-DESMEMBRAMENTO
07-CASAMENTO
08-VIUVEZ
09-SEPARAO

(
(
(
(
(
(
(
(
(

)
)
)
)
)
)
)
)
)

A
A
A
A
A
A
B
B
B

10-DIVORCIO
11-MAIORIDADE
12-BITO
13-CANC. USUFRUTO
14-CPF
15-IDENTIDADE
16-PACTO ANTENUPCIAL
17-NATURALIZAO
18-AV. CEDULA HIPO

(
(
(
(
(
(
(
(
(

)
)
)
)
)
)
)
)
)

B
B
B
B
B
B
A
B
A

19-REF. CED. HIPOTE.


20-END. CED. HIPO.
21-CANC. CED. HIPO
22-CANC. DE CAUO
23-CANC. DE HIPO.
24-NOVA DENO. DE LOG.
25-REVISO DE NUM.
26-FRE/CL

(
(
(
(
(
(
(
(
(

)
)
)
)
)
)
)
)
)

A
A
A
A
A
A
A
A
A

27- OUTROS ESPECIFICAR: ______________________________________________________________


28- RETIFICAO DE REGISTROS COM RELAO :___________________________________________
____________________________________________________________________________________
N.T.
PEDE DEFERIMENTO;
RIO DE JANEIRO

RJ _________________________________________

___________________________________________________
ASSINATURA
(RECONHECER A FIRMA DO PROPRIETTIO OU REQUERENTE
COM FIRMA RECONHECIDA E PROCURAO)
OBS:

As averbaes requeridas que estiverem acompanhadas com o "A" s podero ser realizadas
mediante a apresentao do
documento original; As averbaes que estiverem
acompanhadas com o "B" s podero ser realizadas com cpia autenticada; Dependendo do
que for requerido nos itens 27 e 28, as averbaes ficaro sujeitas ou no ao reconhecimento
de firma e da apresentao de documento original.

31

Outros atos apontados pelo Prof. Daniel ureo:

d) ESCRITURA PBLICA: documento autntico feito por notrio, tabelio


ou oficial pblico, no desempenho de suas funes.

e) ESCRITURAO: ato desempenhado pelo notrio, tabelio ou oficial


pblico, feito em livro prprio para a transferncia da propriedade imvel
ou para constituio de outros direitos reais.

Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica


essencial validade dos negcios jurdicos que visem
constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos
reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio
mnimo vigente no Pas (Cdigo Civil).

Maria Helena Diniz aponta que a escriturao, clssica ou a por ficha real,
o processo sistemtico, definido por lei, pelo qual sero feitos, pelos
serventurios, no Registro de Imveis, segundo uma ordem cronolgica, a
matrcula, o registro e a averbao dos atos constitutivos, declaratrios,
translativos, modificativos e extintivos de direitos reais.

Procedimento de Dvida - Caractersticas

A Lei dos Registros Pblicos em seus art. 198 e seguintes prev a


possibilidade do procedimento de dvida. Trata-se de um mecanismo que
tem por objetivo verificar as exigncias formuladas pelo Registrador ao
apresentante do ttulo (Daniel ureo).
Para a doutrina a dvida um processo de natureza administrativocorrecional, pedido pelo oficial de Registro de Imveis, a requerimento do
apresentante do ttulo, para que o rgo judicante se pronuncie sobre a
legalidade da exigncia feita, relativamente a um ou a vrios documentos,
decidindo se ou no imprescindvel ao registro pretendido (Maria Helena
Diniz).
Verifica-se que este incidente se inicia, em regra, com o apresentante ou
interessado no ttulo, por meio de um simples pedido ou requerimento
solicitando, suscitando a dvida. O Oficial, ento, recebe o requerimento e
deve submeter suas razes ao juzo competente.
32

E se o Oficial se negar a atender a solicitao do


apresentante do ttulo?
O Oficial pode ser responsabilizado civil e administrativamente.
Alm disso, cabvel a impetrao de mandado de segurana que ter o
registrador como autoridade coatora.

Vejamos o que a LRP determina:

Art. 198 - Havendo exigncia a ser satisfeita, o oficial indic-la- por


escrito. No se conformando o apresentante com a exigncia do
oficial, ou no a podendo satisfazer, ser o ttulo, a seu requerimento e com a
declarao de dvida, remetido ao juzo competente para dirimi-la,
obedecendo-se ao seguinte:
I - no Protocolo, anotar o oficial, margem da prenotao, a ocorrncia
da dvida;
Il - aps certificar, no ttulo, a prenotao e a suscitao da dvida,
rubricar o oficial todas as suas folhas;
III - em seguida, o oficial dar cincia dos termos da dvida ao
apresentante, fornecendo-lhe cpia da suscitao e notificando-o para
impugn-la, perante o juzo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;
IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-seo ao juzo competente, mediante carga, as razes da dvida,
acompanhadas do ttulo.
Art. 199 - Se o interessado no impugnar a dvida no prazo referido no item III
do artigo anterior, ser ela, ainda assim, julgada por sentena.
Art. 200 - Impugnada a dvida com os documentos que o interessado
apresentar, ser ouvido o Ministrio Pblico, no prazo de dez dias.
Art. 201 - Se no forem requeridas diligncias, o juiz proferir deciso no prazo
de quinze dias, com base nos elementos constantes dos autos.
Art. 202 - Da sentena, podero interpor apelao, com os efeitos devolutivo e
suspensivo, o interessado, o Ministrio Pblico e o terceiro prejudicado.
Art. 203 - Transitada em julgado a deciso da dvida, proceder-se- do
seguinte modo:

33

I - se for julgada procedente, os documentos sero restitudos parte,


independentemente de translado, dando-se cincia da deciso ao
oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotao;
II - se for julgada improcedente, o interessado apresentar, de novo, os
seus documentos, com o respectivo mandado, ou certido da sentena,
que ficaro arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro,
declarando o oficial o fato na coluna de anotaes do Protocolo.

Procedimento de Dvida Roteiro do Professor


Conforme vimos na sequncia do registro, caber ao oficial verificar a
regularidade formal do ttulo. Portanto:

1. Quando um ttulo imobilirio ingressa no RI para registro ser


primeiramente examinado pelo registrador.

2. Estando o ttulo apto, ser registrado aps o pagamento das custas e


emolumentos.

3. No estando apto a registro, por padecer de exigncias legais, ser


devolvido com a nota de devoluo acompanhada do rol de exigncias
formuladas para o registro tenha prosseguimento.

4. Sendo as exigncias cumpridas, o ttulo ser registrado.

5. Se houver divergncia entre o apresentante e o RI sobre tais exigncias,


pode o interessado requerer que o RI levante dvida perante o Judicirio. A
dvida do oficial, mas o interessado requer que seja levada ao juiz.

6. Aps levantar a dvida o Oficial notifica o apresentante para apresentar ou


no impugnao (no gera revelia).

7. Se a dvida for julgada procedente o ttulo no ser registrado, o RI estava


certo. Mas se improcedente, estando o ttulo apto a registro, este ser
registrado.

34

No processo de dvida o juiz no obrigado a observar o critrio


de legalidade estrita, podendo adotar em cada caso a soluo que
reputar mais conveniente e oportuna. Na espcie, a soluo mais
conveniente e oportuna o registro do loteamento objeto da
dvida, levando-se em conta que o mesmo sequncia de outros
dois j existentes, sobre os quais no incidem quaisquer nus;
que as certides positivas em questo no esto includas entre
aquelas mencionadas no art. 18, inciso III da Lei N 6.766/79, que
impedem o registro do loteamento; que a suscitada demonstrou
documentalmente ter patrimnio e capacidade econmica
capazes de cobrir as obrigaes assumidas com os compradores
de lotes, e que, finalmente, o mesmo oficial suscintante, j
registrou dois outros lanamentos, com todos os seus lotes sem
nus, em nome da suscitada. Recurso provido.
TJPR, Apelao Cvel 0059735-9 (14019), 3a. Cam. Cvel, Relator
Desembargador Silva Wolff, DJE- PR, 29/06/1998

Coisa julgada Formal: a deciso da dvida no impede o uso de


processo contencioso, com aes ou medidas que os interessados
entendam cabveis, j que a deciso no est acobertada pela
imutabilidade da coisa julgada material.

Requerimento do interessado: para se suscitar a dvida, o


interessado deve faz-lo por escrito no sendo necessrio o
ingresso de advogado no requerimento inicial.

Ministrio Pblico: determina o art. 200 da LRP que o rgo do


MP venha a ser intimado para intervir na fase jurisdicional da
dvida, como fiscal da lei, sob pena de nulidade.

35

2. Retificao de Registro

a) CONCEITO: providncia que visa corrigir erro de simetria entre a


descrio gravada no registro e a ocupao fsica no local, sanando
imperfeies e resgatando a realidade que deve constar no registro
(prof. Daniel ureo).

O procedimento retificatrio, de proposio junto


ao RI, enseja o meio administrativo regular para
sanar o vcio registral. O fato vem previsto na Lei N
6.015/73, artigos 212 e seguintes, onde prev o legislador a
interveno dos confrontantes, do Ministrio Pblico, bem como,
por corolrio, deciso do Juiz da Vara de Registros Pblicos, da
qual caber, inclusive, apelao. Observe-se, entretanto, que no
havendo oposio, ou sendo de simples contedo de erro
material, muitas vezes surgido nos cursos de subseqentes
registros, o mesmo pode dispensar, inclusive, procedimento,
resumindo-se em medida mediante simples requerimento do
interessado (Hrcules Aghiarian).

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b) MOTIVOS para ser retificado o registro:

Alterao de denominao de logradouro pblico

Alterao de rumos, ngulos, coordenadas e medidas perimetrais

Alterao de dados de qualificao pessoal das partes constantes do


registro

Reproduo de descrio de linhas divisrias entre imveis confrontantes

c) PEDIDO: o prof. Daniel ureo explica que realizado com base no art.
212 da LRP, pelo interessado nos casos em que o registro ou a
averbao se apresentem omissos ou imprecisos.

H ento duas possibilidades:

Procedimento Extrajudicial

Procedimento Judicial

Se no houver potencialidade
de dano a terceiros a retificao
poder ser feita mediante
procedimento administrativo
requerido ao prprio Cartrio de
Registro de Imveis.

realizado atravs de um
processo de jurisdio
voluntria se a parte preferir.
Havendo impugnao de
terceiro a retificao ser
convertida para jurisdio
contenciosa.

37

Art. 212. Se o registro ou a averbao for omissa, imprecisa


ou no exprimir a verdade, a retificao ser feita pelo Oficial
do Registro de Imveis competente, a requerimento do
interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art.
213, facultado ao interessado requerer a retificao por meio de
procedimento judicial.
Pargrafo nico. A opo pelo procedimento administrativo previsto no
art. 213 no exclui a prestao jurisdicional, a requerimento da parte
prejudicada.
Art. 213. O oficial retificar o registro ou a averbao:
I - de ofcio ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omisso ou erro cometido na transposio de qualquer elemento do
ttulo;
b) indicao ou atualizao de confrontao;
c) alterao de denominao de logradouro pblico, comprovada por
documento oficial;
d) retificao que vise a indicao de rumos, ngulos de deflexo ou
insero de coordenadas georeferenciadas, em que no haja alterao
das medidas perimetrais;
e) alterao ou insero que resulte de mero clculo matemtico feito a
partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reproduo de descrio de linha divisria de imvel confrontante que
j tenha sido objeto de retificao;
g) insero ou modificao dos dados de qualificao pessoal das
partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho
judicial quando houver necessidade de produo de outras provas;
II - a requerimento do interessado, no caso de insero ou alterao de
medida perimetral de que resulte, ou no, alterao de rea, instrudo
com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente
habilitado, com prova de anotao de responsabilidade tcnica no
competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA,
bem assim pelos confrontantes.
1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o
oficial averbar a retificao.
2o Se a planta no contiver a assinatura de algum confrontante, este
ser notificado pelo Oficial de Registro de Imveis competente, a
requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias,
promovendo-se a notificao pessoalmente ou pelo correio, com aviso
de recebimento, ou, ainda, por solicitao do Oficial de Registro de
Imveis, pelo Oficial de Registro de Ttulos e Documentos da comarca
da situao do imvel ou do domiclio de quem deva receb-la.
3o A notificao ser dirigida ao endereo do confrontante constante
do Registro de Imveis, podendo ser dirigida ao prprio imvel contguo
ou quele fornecido pelo requerente; no sendo encontrado o
confrontante ou estando em lugar incerto e no sabido, tal fato ser
certificado pelo oficial encarregado da diligncia, promovendo-se a
notificao do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado
no 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulao.
4o Presumir-se- a anuncia do confrontante que deixar de apresentar
impugnao no prazo da notificao.
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5o Findo o prazo sem impugnao, o oficial averbar a retificao


requerida; se houver impugnao fundamentada por parte de algum
confrontante, o oficial intimar o requerente e o profissional que houver
assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se
manifestem sobre a impugnao.
6o Havendo impugnao e se as partes no tiverem formalizado
transao amigvel para solucion-la, o oficial remeter o processo ao
juiz competente, que decidir de plano ou aps instruo sumria, salvo
se a controvrsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das
partes, hiptese em que remeter o interessado para as vias ordinrias.
7o Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo podero ser
apurados os remanescentes de reas parcialmente alienadas, caso em
que sero considerados como confrontantes to-somente os
confinantes das reas remanescentes.
8o As reas pblicas podero ser demarcadas ou ter seus registros
retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que
constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.
9o Independentemente de retificao, dois ou mais confrontantes
podero, por meio de escritura pblica, alterar ou estabelecer as divisas
entre si e, se houver transferncia de rea, com o recolhimento do
devido imposto de transmisso e desde que preservadas, se rural o
imvel, a frao mnima de parcelamento e, quando urbano, a
legislao urbanstica.
10. Entendem-se como confrontantes no s os proprietrios dos
imveis contguos, mas, tambm, seus eventuais ocupantes; o
condomnio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Cdigo
Civil, ser representado por qualquer dos condminos e o condomnio
edilcio, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Cdigo Civil, ser
representado, conforme o caso, pelo sndico ou pela Comisso de
Representantes.
11. Independe de retificao:
I - a regularizao fundiria de interesse social realizada em Zonas
Especiais de Interesse Social, promovida por Municpio ou pelo Distrito
Federal, quando os lotes j estiverem cadastrados individualmente ou
com lanamento fiscal h mais de 10 (dez) anos; (Redao dada pela
Lei n 12.424, de 2011)
II - a adequao da descrio de imvel rural s exigncias dos arts.
176, 3o e 4o, e 225, 3o, desta Lei.
12. Poder o oficial realizar diligncias no imvel para a constatao
de sua situao em face dos confrontantes e localizao na quadra.
III - a adequao da descrio de imvel urbano decorrente de
transformao de coordenadas geodsicas entre os sistemas de
georreferenciamento oficiais; (Includo pela Lei n 12.424, de 2011)
IV - a averbao do auto de demarcao urbanstica e o registro do
parcelamento decorrente de projeto de regularizao fundiria de
interesse social de que trata a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;
e (Includo pela Lei n 12.424, de 2011)
V - o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19
de dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado cidade, nos
termos do art. 71 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Includo pela
Lei n 12.424, de 2011)

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12 Poder o oficial realizar diligncias no imvel para a constatao


de sua situao em face dos confrontantes e localizao na quadra.
(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
13 No havendo dvida quanto identificao do imvel, o ttulo
anterior retificao poder ser levado a registro desde que requerido
pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a
nova descrio.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
14 Verificado a qualquer tempo no serem verdadeiros os fatos
constantes do memorial descritivo, respondero os requerentes e o
profissional que o elaborou pelos prejuzos causados,
independentemente das sanes disciplinares e penais. (Includo pela
Lei n 10.931, de 2004)
15 No so devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro
decorrentes de regularizao fundiria de interesse social a cargo da
administrao pblica. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
16 Na retificao de que trata o inciso II do caput, sero considerados
confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcanadas
pela insero ou alterao de medidas perimetrais. (Includo pela
Medida Provisria n 514, de 2010)
16 Na retificao de que trata o inciso II do caput, sero considerados
confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcanadas
pela insero ou alterao de medidas perimetrais. (Includo pela Lei n
12.424, de 2011)

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