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Material Teórico DIREITO IMOBILIÁRIO Temas 3 e 4 Registro Público de Imóveis, Principais Aspectos da

Material Teórico

DIREITO IMOBILIÁRIO

Temas 3 e 4

Registro Público de Imóveis, Principais Aspectos da Lei de Registros Públicos

Conteudista Responsável: Profª Marlene Lessa

cod ImobCDS1202_a02

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Registro de Imóveis - Disposições Preliminares Os bens imóveis , como visto anteriormente, são aqueles

Registro de Imóveis - Disposições Preliminares

Os bens imóveis, como visto anteriormente, são aqueles que, em função de sua natureza, não admitem deslocamento por seu titular ou dono, sem alteração de sua substância.

Vimos, no estudo anterior que podem ser considerados imobilizados os bens, pela vontade da lei ou pela vontade humana.

os bens, pela vontade da lei ou pela vontade humana. Nas palavras de Roberto Senise Lisboa

Nas palavras de Roberto Senise Lisboa 1 , são bens imóveis:

Bens imóveis por natureza (bens de raiz). É o caso do solo, o único bem imóvel de fato

Bens que se aderem fisicamente ao solo e também são chamados de bens de raiz (acessão física). Exemplo: árvores

Bens que se integram idealmente para uso do solo ou da superfície (acessão intelectual). Exemplos: a semente lançada ao solo, a construção, máquinas instaladas numa fábrica o Novo Código não mais utiliza esta expressão.

Bens determinados por lei. Exemplos: a sucessão aberta, o direito real sobre imóvel, bens clausulados com a inalienabilidade, quedas de água, fontes de energia hidráulicas, jazidas.

Bens que se desprendem do solo, mas nem por isso perdem sua condição de imóveis. É o caso das edificações que mantém sua unidade e são removidas para outro local e dos materiais provisoriamente separados de um prédio e que serão nele novamente empregados.

1 Senise Lisboa, Roberto. Manual de direito civil, v.1: teoria geral do direito civil 5º ed. reform. São Paulo: Saraiva, 2009. p. 305.

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1.

Modalidades de Aquisição da Propriedade Imóvel

1. Modalidades de Aquisição da Propriedade Imóvel A aquisição da propriedade imóvel é definida pela doutrina

A aquisição da propriedade imóvel é definida pela doutrina como a personalização do direito num titular (Ruggiero e Maroi 2 ). A propriedade imobiliária pode ser adquirida, nas palavras do Prof. Daniel Áureo, através das seguintes modalidades:

I

Registro

 

II Usucapião

 

III Acessão

 

IV Sucessão

  III A cessão   IV S ucessão Vimos que a doutrina muito utiliza a terminologia

Vimos que a doutrina muito utiliza a terminologia de aquisição originária e aquisição derivada. Partindo destes conceitos vamos continuar nosso estudo do direito imobiliário:

A aquisição originária da propriedade de bem imóvel é aquela que se dá quando o bem não era de titularidade de outro indivíduo, não há a transferência da propriedade entre sujeitos. O domínio anterior não está ligado ao domínio atual. Exemplo: construir uma casa num terreno do mesmo titular. A aquisição da casa é originária, neste caso (aquisição por acessão). Quando se fala em usucapião também há a aquisição originária do bem, porque o titular da posse do bem que consegue que o juiz declare seu direito em sentença, terá adquirido o direito sem a transmissão do titular domínio anterior, portanto, originariamente.

A aquisição derivada da propriedade imobiliária ocorre quando há “transmissibilidade de domínio por atos causa mortis ou inter vivos. Tal se dá no direito hereditário e no negócio jurídico seguido de registro do título de transferência na circunscrição imobiliária competente3 .

2 Ruggiero e Maroi apud Maria Helena Diniz. Op. Cit. p.3. 3 DINIZ. Maria Helena. Op. cit. p. 826.

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Quando se trata de bens imóveis , portanto, é possível afirmar que sua aquisição, decorrente

Quando se trata de bens imóveis, portanto, é possível afirmar que sua aquisição, decorrente de contrato ou negócio entre vivos, só se dá perante o Registro de Imóveis, nos seguintes termos:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de . Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

(Código Civil)

Aquisição: Registro Público de Imóveis

Interessa-nos, neste momento, o sistema de registro ou denominado sistema registral.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se . Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

(Código Civil)

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O sistema registral tem suma importância uma vez que é o procedimento para que sejam

O sistema registral tem suma importância uma vez que é o procedimento para

que sejam controladas e para que seja dada publicidade às transmissões

imobiliárias.

A possibilidade de se identificar o bem imóvel e sua titularidade foi bem

lapidada nas palavras de Washington de Barros Monteiro 4 quando frisou que a

função registral objetiva:

Resguardar a propriedade, documentando a sua transferência e dando publicidade às mutações subjetivas. O registro está conexo à propriedade, tendo-se em vista que decorre do fato de ser o domínio uma afirmação da pessoa física ou jurídica em face do Estado, considerando-se que a propriedade imobiliária constitui um título outorgado pelo Estado, que lhe confere publicidade com o assento. Conseqüentemente, o Registro do Imóvel é a declaração pública do domínio e fonte de economia.

Permitir a aquisição da propriedade, passando o adquirente a ser, com segurança, o proprietário do imóvel adquirido por ato inter vivos, a partir do registro. Antes do assentamento do imóvel, o adquirente não terá nenhum dos direitos de dono.

Garantir a existência de ônus reais.

Assegurar a formalização da aquisição por usucapião, com o registro da sentença declaratória de domínio. Enquanto essa sentença não for registrada, o autor terá ação publicitária contra quem lesar seu direito, mas não poderá lançar mão da reivindicatória.

Funcionar como ato declaratório da disponibilidade da propriedade, se o imóvel vier a ser adquirido por ato causa mortis, pondo término ao estado de indivisão oriundo da abertura da sucessão, pois a universalidade dos bens do espólio só terá fim com o registro do formal de partilha.

Garantir, nas desapropriações, por ter fim cadastral, a obediência ao princípio da continuidade do registro imobiliário (Seabra Fagundes).

Permitir a continuidade registraria, na divisão que declarar o domínio.

4 W. Barros Monteiro apud Maria Helena Diniz. Op. Cit. p. 5.

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A Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) é o estatuto , o diploma legal que

A Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) é o estatuto, o diploma legal que

rege a matéria, inclusive tratando de outras modalidades de registros públicos:

tratando de outras modalidades de registros públicos: Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos,

Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei.

§ 1º Os Registros referidos neste artigo são os seguintes:

I - o registro civil de pessoas naturais;

II - o registro civil de pessoas jurídicas;

III - o registro de títulos e documentos;

IV - o registro de imóveis.

§ 2º Os demais registros reger-se-ão por leis próprias.

O sistema registral visa “garantir a autenticidade, a segurança e a produção

dos efeitos dos atos jurídicos inter vivos ou mortis causa, constitutivos, declaratórios ou extintivos de direitos reais sobre imóveis” (Prof. Walter

Ceneviva 5 ).

Isto significa que o titular do registro, perante terceiros, possui a exclusividade sobre o imóvel e o reconhecimento de ser definitivo seu domínio.

A Profª Maria Helena Diniz 6 nos ensina que “estão sujeitos à transcrição no

respectivo Registro os títulos translativos da propriedade imóvel por ato inter

vivos, onerosos ou gratuitos, porque os negócios jurídicos não são hábeis para transferir o domínio de bem imóvel, sendo necessária a participação do Estado, por intermédio do serventuário, que faz esse Registro Público, sem o qual não há a transferência da propriedade”.

5 CEVIVA, Walter. Novo registro imobiliário brasileiro. São Paulo: Revista dos Tribunais: 1979, p. 6-7. 6 DINIZ, Maria Helena. Op. cit. p. 126.

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2.

Ingresso na Função

2. Ingresso na Função O art. 236 da Constituição Federal aponta a natureza do exercício da

O art. 236 da Constituição Federal aponta a natureza do exercício da função de registrador (na Lei 6.015/73, outro era o regime, agora então modificado):

Lei 6.015/73, outro era o regime, agora então modificado): Art. 236 - Os serviços notariais e

Art. 236 - Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.

§ 1º - Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e

criminal dos notários, dos oficiais de registro e seus prepostos, e definirá

a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

§ 2º- Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.

§ 3º - O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso

público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por

mais de seis meses.

de provimento ou de remoção, por mais de seis meses. Os estudiosos do direito imobiliário ressaltam
de provimento ou de remoção, por mais de seis meses. Os estudiosos do direito imobiliário ressaltam

Os estudiosos do direito imobiliário ressaltam o papel destes profissionais: “considerando a natureza pública, ou de ordem pública, de que se revestem os atos dos Registradores de Imóveis (art. 3 o . da Lei nº 8.935/94), incumbe-lhes, como órgãos competentes, a efetivação dos atos de registro, entendidos estes como registros, averbações e transcrições, reconhecendo-se, a partir desta natureza, a qualquer um a legitimidade para indicar ato que saiba inverídico por erro, ou falso -, decorrente de dolo proposital ou simples ato culposo de mero descaso ou imperícia de análise ou processamento, pelo serventuário(Hércules Aghiarian 7 ).

7 AGHIARIAN, Hércules. Op. cit. p. 63.

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De acordo com a Lei 8.935/94 os oficiais de registro de imóveis estão incumbidos de

De acordo com a Lei 8.935/94 os oficiais de registro de imóveis estão incumbidos de atuar em circunscrições geográficas específicas, observando o quanto segue:

geográficas específicas , observando o quanto segue: Art. 1º Serviços notariais e de registro são os

Art. 1º Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

Art. 2º (Vetado).

Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.

Art. 4º Os serviços notariais e de registro serão prestados, de modo eficiente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, atendidas as peculiaridades locais, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos.

A delegação para o exercício da atividade notarial e de registro depende dos seguintes requisitos

Habilitação em concurso público de provas e títulos
Habilitação em concurso
público de provas e
títulos
Nacionalidade brasileira
Nacionalidade brasileira
Capacidade civil
Capacidade civil
Quitação com as obrigações eleitorais e militares Diploma de bacharel em Direito Verificação de conduta
Quitação com as obrigações
eleitorais e militares
Diploma de bacharel em
Direito
Verificação de conduta
condigna para o exercício da
profissão
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Os concursos serão realizados pelo Poder Judiciário , com a participação, em todas as suas

Os concursos serão realizados pelo Poder Judiciário, com a participação, em todas as suas fases, da Ordem dos Advogados do Brasil, do Ministério Público, de um notário e de um registrador.

Vejamos, por exemplo, na cidade de São Paulo e no Distrito Federal como estão divididos os Cartórios de Registro de Imóveis, de acordo com as respectivas associações de registradores:

de acordo com as respectivas associações de registradores: Os bairros da cidade de São Paulo estão

Os bairros da cidade de São Paulo estão agrupados por subdistrito. Cada um dos dezoito Oficiais de Registro de Imóveis da Capital é responsável por dois ou mais subdistritos. O imóvel é registrado sempre no cartório que atende ao subdistrito onde ele se localiza.

Disponível em

Competência Registral:

1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Vila Mariana

Liberdade

Oficial: Dr. Flauzilino Araújo dos Santos

Competência Registral:

2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Santa Cecília

Perdizes

Oficial: Dr. Jersé Rodrigues da Silva

Competência Registral:

3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Brás Santana Vila Nova Cachoeirinha

Oficial: Dr. George Takeda

Competência Registral:

4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Bela Vista

Oficial: Dr. Maria Rosa Sottano Constantino dos Santos

Jardim Paulista

Competência Registral:

5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Santa Ifigênia

Consolação

Oficial: Dr. Sérgio Jacomino

Pari

Competência Registral:

6º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Cambuci

Ipiranga

Oficial: Dr. Elvio Pedro Folloni

Vila Prudente

Competência Registral:

7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Belenzinho Mooca Alto da Mooca Guaianazes

Oficial: Dr. Ademar Fioranelli

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Competência Registral: 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL – SP Limão Bom Retiro

Competência Registral:

8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Limão Bom Retiro Nossa Senhora do Ó Casa Verde Jabaquara

Oficial: Dr. Joélcio Escobar

Competência Registral:

9º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Tatuapé

Vila Formosa

Oficial: Dr. Francisco Raymundo

Itaquera

Competência Registral:

10º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Lapa

Vila Madalena

Oficial: Dr. Flaviano Galhardo

Pinheiros

Competência Registral:

11º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Santo Amaro Capela do Socorro Parelheiros

Oficial: Dr. Plinio Antonio Chagas

Competência Registral:

12º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Penha Ermelino Matarazzo São Miguel Paulista

Oficial: Dr. Benedito José Morais Dias

Competência Registral:

13º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Jardim América Cerqueira César

Oficial: Dr. Armando Clapis

Competência Registral:

14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Saúde

Indianópolis

Oficial: Dr. Ricardo Nahat

Competência Registral:

15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Tucuruvi

Ibirapuera

Oficial: Dr. Rosvaldo Cassaro

Barra Funda

Competência Registral:

16º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Pirituba

Aclimação

Oficial: Dr. Vanda Maria de Oliveira Penna Antunes da Cruz

Vila Matilde

Jaguara

Competência Registral:

17º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Vila Maria

Cangaíba

Oficial: Dr. Francisco Ventura de Toledo

Vila Guilherme

Competência Registral:

18º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL SP

Butantã

Brasilândia

Oficial: Dr. Bernardo Oswaldo Francez

Jaraguá

Perus

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No Distrito Federal as circunscrições são assim delimitadas: Disponível em:
No Distrito Federal as circunscrições são assim delimitadas: Disponível em:

No Distrito Federal as circunscrições são assim delimitadas:

1° Ofício de Registro de Imóveis do DF

Oficial:

Luiz Gustavo Leão Ribeiro

Abrangência:

Asa Sul; Lago Sul; Sudoeste; Cruzeiro; Octogonal; Setor Gráfico Sul;

Serviços:

Registro de Imóveis

Horário de

 

Funcionamento:

09h00 às 17h00

2° Ofício de Registro de Imóveis do DF

Oficiala:

Léa Emilia Braune Portugal

Abrangência:

Parte norte do plano piloto, inclusive áreas adjacentes; Regiões Administrativas Paranoá e Jardim

Serviços:

Registro de Imóveis

Horário de

 

Funcionamento:

09h00 às 17h00

3 ° Ofício de Registro de Imóveis do DF

Oficial:

Carlos Eduardo Ferraz de Mattos Barroso

Abrangência:

Taguatinga; Águas Claras, Samambaia; Recanto das Emas;

Serviços:

Registro de Imóveis

Horário de

 

Funcionamento:

09h00 às 17h00

4 ° Ofício de Registro de Imóveis do DF

Oficial:

Manoel Aristides Sobrinho

Abrangência:

Guará; Núcleo Bandeirante; Candangolândia; Riacho Fundo; Setor de Indústria; MSPW;

Serviços:

Registro de Imóveis

Horário de

 

Funcionamento:

09h00 às 17h00

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5 ° Ofício de Registro de Imóveis do DF Oficial: Jorge Antônio Neves Pereira Abrangência:

5 ° Ofício de Registro de Imóveis do DF

Oficial:

Jorge Antônio Neves Pereira

Abrangência:

Gama; Santa Maria;

Serviços:

Registro de Imóveis

Horário de

 

Funcionamento:

09h00 às 17h00

6 ° Ofício de Registro de Imóveis do DF

Oficial:

Itamar Sebastião Barreto

Abrangência:

Ceilândia

Serviços:

Registro de Imóveis

Horário de

 

Funcionamento:

09h00 às 17h00

7 ° Ofício de Registro de Imóveis do DF

Oficial:

Ricardo Rodrigues Alves dos Santos

Abrangência:

Sobradinho

Serviços:

Registro de Imóveis

Horário de

 

Funcionamento:

09h00 às 17h00

8 ° Ofício de Registro de Imóveis do DF

Oficial:

Paulo Marcus Quintela de Almeida

Abrangência:

Planaltina

Serviços:

Registro de Imóveis

Horário de

 

Funcionamento:

09h00 às 17h00

9 ° Ofício de Registro de Imóveis do DF

Oficial:

Italo Celso Da Silva

Abrangência:

Brazlândia

Serviços:

Registro de Imóveis

Horário de

 

Funcionamento:

09h00 às 17h00

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 Trata-se de serviço exercido em caráter privado por delegação do Poder Público.  O
 Trata-se de serviço exercido em caráter privado por delegação do Poder Público.  O
Trata-se de serviço exercido em caráter privado por delegação do Poder
Público.
O ingresso na atividade depende de concurso público de provas e títulos.
3.
Características do Sistema Registral Brasileiro

A doutrina aponta que nossa Lei de Registros Públicos adotou o direito alemão (germânico) quanto ao cadastro de toda e qualquer propriedade imobiliária, mas incorporou parte da regulação francesa sobre a presunção relativa da aquisição da propriedade imobiliária no registro comum.

Veja o que o Prof. Daniel Áureo compara entre as duas legislações:

ALEMANHA FRANÇA  O registro é obrigatório  Gera presunção juris et de jure (absoluta
ALEMANHA
FRANÇA
 O registro é obrigatório
 Gera presunção juris et de jure
(absoluta - não admite prova em
contrário)
 O registro é facultativo (isso
significa que na França o contrato
transfere propriedade imóvel)
 Gera presunção juris tantum
(relativa – admite prova em
contrário)

No Brasil o registro é obrigatório e gera presunção juris tantum (relativa - admite prova em contrário).

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“S eguiu nosso legislador a esteira do direito germânico que proclama a necessidade da transcrição

“Seguiu nosso legislador a esteira do direito germânico que proclama a necessidade da transcrição para a aquisição do domínio de bem imóvel, sendo que só será proprietário aquele em cujo nome se encontra transcrito o imóvel, ou seja, o que constar dos livros cadastrais” são as palavras de Maria Helena Diniz 8 em análise da doutrina nacional e estrangeira acerca da sistemática registral.

Sobre os traços franceses de nosso sistema de registro, Hércules Aghiarian 9 ressalta que: “o registro gera, no sistema brasileiro, presunção relativa de veracidade quanto ao teor ali declarado e transcrito. Isto atinente à descrição do bem imóvel, do titular, da manifestação translatícia na forma então transcrita e tudo o mais que se encontre inserido no corpo do registro propriamente dito, como parte técnica anexa à matrícula. Costuma-se dizer, impropriamente, pela força vinculadora e produtora imediata do registro, que a presunção é “até em prova em contrário”, dado que enquanto não desconstituído o mérito constante de mesmo ato produz efeitos jurídicos plenos e inquestionáveis”.

ato produz efeitos jurídicos plenos e inquestionáveis ”.  O sistema registral brasileiro tem traços do

O sistema registral brasileiro tem traços do sistema alemão e do francês.

Em nosso país o registro é obrigatório para que haja a transferência da propriedade imóvel.

A presunção é juris tantum, por isso se admite retificação de registro.

8 DINIZ, Maria Helena. Op. cit. p. 7. 9 AGUIARIAN, Hércules. Op. cit. p. 62.

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Espécies de Registro Os bens imóveis são passíveis de registro através de várias modalidades .

Espécies de Registro

Os bens imóveis são passíveis de registro através de várias modalidades. No nosso país várias normas determinam as diretrizes e regulação específica.

Vamos entender as modalidades dos sistemas de registro da propriedade de imóveis, de acordo com suas peculiaridades:

a)

Sistema de Registro Comum ou Administrativo: aquele que está previsto nos arts. 167 e segs. da Lei 6.015/73, agora também envolvendo o sistema de registro eletrônico (art.37 da Lei 11.977/2009). Este sistema de registro se aplica aos imóveis em geral e se mostra obrigatório, eis que mantém a segurança jurídica, a preservação da propriedade e dos direitos reais imobiliários. Nos lembra o prof. Daniel Áureo que, quando não for caso de registro “especial” (citados a seguir) será registro comum.

b)

Sistema de Registro Torrens: foi utilizado no Brasil em 1890, Decretos 451-B e D e 955-A, quando ainda não existia o sistema atual. Está previsto nos arts. 277 e seguintes da Lei 6.015/73, mas está em desuso, uma vez que gera presunção absoluta da propriedade, exigindo reconhecimento judicial, utilização de editais e toda a formalidade de uma ação. Por essa razão o registro de Torrens é facultativo e excepcional, aplicando-se apenas a imóveis rurais, na atualidade. Nas palavras do prof. Daniel Áureo “trata-se de um registro especial que gera presunção absoluta de veracidade, logo, não pode ser cancelado ou anulado. É feito perante o juiz e garante grande segurança ao titular”.

c)

Rural: registro realizado nos termos do Estatuto da Terra (art. 46 da Lei 4.504/64 e alterações posteriores), que determina o cadastro de imóveis rurais, feito perante o INCRA (e o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural regulado pela Lei 10.267/01).

d)

Especial: registro aplicável a imóveis rurais adquiridos por pessoas estrangeiras. Isto porque estrangeiros sofrem limitação para adquirirem imóveis rurais no Brasil. Trata-se de uma forma de garantir que a soberania e economia nacionais não sejam atingidas por aquisições indiscriminadas de terras. A Lei 5.709/71 e o Decreto Nº 74.965/74 regulam a questão.

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4.

Princípios Informadores do Sistema Registral

4. Princípios Informadores do Sistema Registral O sistema registral comum apresenta vigas mestras importantes para

O sistema registral comum apresenta vigas mestras importantes para entendimento da função registral. O prof. Afrânio de Carvalho as denominou de princípios. Outros doutrinadores as concebem como “efeitos do registro imobiliário 10 ” e, ainda, outros, como “fontes 11 ”. Vamos conhecer este alicerce do registro imobiliário:

a) Publicidade

Art. 17. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário . Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido”.

Lei de Registros Públicos ou LRP

Significa que qualquer pessoa pode requerer certidão de registro da propriedade imobiliária. A publicidade é destinada para que interessados possam conhecer a propriedade imobiliária, tendo acesso aos atos e movimentações registrais que se constituíram sobre o bem.

b) Legalidade ou Tipicidade

Para ser concedido o registro ou averbação, o Oficial do Cartório verificará se o registro está de acordo com o que a lei determina expressamente. Está estampado no art. 167 da Lei de Registros Públicos o que pode ser registrado e o que pode ser averbado, além da previsão de registro de atos determinados em outras leis:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I - o registro:

1) da instituição de bem de família;

10 Como a prof. Maria Helena Diniz. 11 Como cita Hércules Aghiarian.

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2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais; 3) dos contratos de locação de prédios, nos

2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;

3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;

5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;

6) das servidões em geral;

7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;

8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;

9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;

10) da enfiteuse;

11) da anticrese;

12) das convenções antenupciais;

13) das cédulas de crédito rural;

14) das cédulas de crédito, industrial;

15) dos contratos de penhor rural;

16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;

17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;

18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;

19) dos loteamentos urbanos e rurais;

20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;

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21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; 22) das sentenças

21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;

22) das sentenças de desquite e de nulidade ou anulação de casamento, quando, nas respectivas partilhas, existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; (Revogado pela Lei nº 6.850, de 1980)

23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;

24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;

25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;

26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;

27) do dote;

28) das sentenças declaratórias de usucapião; (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.220, de 2001)

29) da compra e venda pura e da condicional;

30) da permuta;

31) da dação em pagamento;

32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;

33) da doação entre vivos;

34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;

35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 9.514, de 1997)

36) da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia; (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.220, de 2001)

39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano; (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

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40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público. (Redação dada

40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público. (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.220, de 2001)

41) da legitimação de posse; (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei n o 11.977, de 7 de julho de 2009; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;

2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;

3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;

4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;

5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;

6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;

7) das cédulas hipotecárias;

8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;

9) das sentenças de separação de dote;

10) do restabelecimento da sociedade conjugal;

11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;

12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;

13) " ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.

14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.(Incluído pela Lei nº 6.850, de 1980)

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15) da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de

15) da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros. (Incluído pela Lei nº 6.941, de 1981)

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)

17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.(Incluído pela Lei nº 9.514, de 1997)

18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;(Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano. (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

21) da cessão de crédito imobiliário. (Incluído pela Lei nº 10.931, de

23) da servidão ambiental. (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006)

24) do destaque de imóvel de gleba pública originária. (Incluído pela Lei nº 11.952, de 2009)

25) do título de doação ou de concessão de direito real de uso,

. (Incluído pela Medida Provisória nº 458, de 2009) 26) do auto de demarcação urbanística. (Incluído
. (Incluído pela Medida Provisória nº 458, de 2009) 26) do auto de demarcação urbanística. (Incluído

26) do auto de demarcação urbanística. (Incluído pela Lei nº 11.977, de

27) da extinção da legitimação de posse; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

28) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

29) da extinção da concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

30) da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída a garantia. (Incluído pela Lei nº 12.703, de 2011)

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c) Obrigatoriedade : significa que o registro , no cartório da situação do imóvel, é

c)

Obrigatoriedade: significa que o registro, no cartório da situação do imóvel, é imprescindível para que a propriedade seja adquirida por ato inter vivos. Nas palavras do prof. Daniel Áureo, o registro é obrigatório para que haja a transmissão da propriedade.

d)

Fé pública: o registro possui força probante, ou seja, há fé pública de que o bem registrado pertence à pessoa em nome de quem foi registrado o imóvel. O Código Civil esclarece que:

foi registrado o imóvel. O Código Civil esclarece que: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Por isso, há presunção juris tantum (relativa) de que o adquirente é o proprietário do imóvel. A presunção é relativa no caso do registro comum, porque pode ser cancelado:

no caso do registro comum, porque pode ser cancelado : Art. 1.247. Se o teor do

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

e) Especialidade : consiste em se dar uma meticulosa descrição e identificação do bem que

e) Especialidade: consiste em se dar uma meticulosa descrição e identificação do bem que está sendo registrado, com vistas a não ser feita a transmissão do mesmo de forma errônea ou irregular. O art. 225 LRP revela que é indispensável a precisa individualização do bem, de suas características, confrontações e localização:

de suas características, confrontações e localização: Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com

Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. (Renumerado do art. 228 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem

constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para

registro.

§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

3 o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os

§

limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.(Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)

f) Continuidade: considerando que o registro integra uma das formas de aquisição derivada da propriedade imobiliária, há o vínculo entre o registro anterior e o posterior. Maria Helena Diniz explicita que nenhum assento registral poderá ser, portanto, efetuado, sem a menção prévia ao título anterior, formando o encadeamento ininterrupto das titularidades jurídicas de cada imóvel, concatenando sucessivamente as suas transmissões”. O art. 195 da LRP diz:

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Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante,
Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante,

Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Assim, como nos ensina o Prof. Daniel Áureo “somente se admite o registro do título se o alienante for a mesma pessoa que consta no registro como proprietário”.

g) Unitariedade: 01 matrícula para cada imóvel é o “RG” do imóvel! (prof. Daniel Áureo). A matricula revela as modificações e transmissões havidas sobre certo imóvel e os seus titulares. Trata- se da segurança jurídica que reveste o registro.

h) Prioridade: o interessado que primeiro prenotar o título terá prioridade no registro. Se acontecer um confronto entre títulos diferentes, prevalece aquele que foi prenotado antes. A ordem cronológica determinará a prioridade e em consequência, a preferência do direito envolvido.

Maria Helena Diniz 12 exemplifica: “se uma pessoa realizar, no mesmo dia, duas vendas de imóvel, só se poderá invocar a prioridade se se tratar do mesmo bem de raiz, sendo necessário verificar a qual dos adquirentes caberá a preferência. Aquele que registrar primeiro o título aquisitivo terá a titularidade do domínio do imóvel; assim sendo, o título do segundo adquirente não terá eficácia, gerando tão somente a possibilidade de ação de perdas e

danos contra o alienante

12 DINIZ, Maria Helena. Op. cit. p. 31.

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5. Livros do Sistema Registral Explica o prof. Daniel Áureo que são 5 (cinco) os

5. Livros do Sistema Registral

Explica o prof. Daniel Áureo que são 5 (cinco) os livros (compartimentos físicos) no Registro de Imóveis:

É a “ chave de entrada ” no sistema, onde se faz a prenotação, cuja

É a “chave de entrada” no sistema, onde se faz a prenotação, cuja finalidade é possibilitar o controle dos atos registrais. A ordem de registro é determinada pela data lançada neste livro.

É o livro de registro geral de imóveis, onde se

É

o livro de registro geral de imóveis, onde se

albergam as matrículas, os registros e as

averbações.

Livro em que se registram todos os atos (determinados pela lei) que podem ter reflexos

Livro em que se registram todos os atos (determinados pela lei) que podem ter reflexos na propriedade, mas que não impliquem transferência de domínio. Ex: pacto antenupcial.

É o repositório de todos os imóveis que figuram nos

É

o repositório de todos os imóveis que figuram nos

demais livros, também chamado de cadastro imobiliário, pois facilita a consulta pela propriedade. Ex: quero saber quem é proprietário de determinado

   

imóvel.

Outro repositório de informação, mas de pessoas físicas e jurídicas . Abriga em ordem alfabética

Outro repositório de informação, mas de pessoas físicas e jurídicas. Abriga em ordem alfabética o nome de todas as pessoas que figurem nos demais livros. Para evitar confusões com homônimos, consta CPF e CNPJ, facilitando a expedição de certidões.

Vejamos a seguir, os modelos de cada um desses livros.

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Principais Aspectos da Lei de Registros Públicos 1. Atos do Registro de Imóveis a) REGISTRO:
Principais Aspectos da Lei de Registros Públicos 1. Atos do Registro de Imóveis a) REGISTRO:

Principais Aspectos da Lei de Registros Públicos

1. Atos do Registro de Imóveis

a) REGISTRO: é o lançamento que se faz sobre a matrícula do imóvel dos atos geradores de transmissão de domínio, de atos que impõem ônus ou estabelecem direitos reais e de atos que não digam diretamente respeito

a determinado imóvel (prof. Daniel Áureo). Nas palavras de Hércules

Aghiarian 13 registro é “o ato próprio do registrador para inscrever no

álbum imobiliário negócios e atos jurídicos constitutivos de direitos reais

e outros a eles legalmente vinculados”.

13 AGHIARIAN, Hércules. Op. cit. P. 85.

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É a Lei dos Registros Públicos que enumera, em seu art. 167, I , os

É a Lei dos Registros Públicos que enumera, em seu art. 167, I, os atos passíveis de registro, como lemos anteriormente:

Além da determinação de registro destes atos enumerados na LRP, o Código Civil em seu art. 1.275, § único, também admite registro (dentre outros diplomas legais):

Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade: . Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:

I - por alienação;

II - pela renúncia;

III - por abandono;

IV - por perecimento da coisa;

V - por desapropriação.

Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.

Outro exemplo: o tombamento, previsto no Decreto Lei Nº 25/37, art. 13:

Art. 13. O tombamento definitivo dos bens de propriedade particular será, por iniciativa do órgão competente do O tombamento definitivo dos bens de propriedade particular será, por iniciativa do órgão competente do Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, transcrito para os devidos efeitos em livro a cargo dos oficiais do registro de imóveis e averbado ao lado da transcrição do domínio.

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27
Processo de registro de imóvel: 1. O título é apresentado no Cartório; 2. Realiza-se antecipadamente

Processo de registro de imóvel:

1. O título é apresentado no Cartório;

2. Realiza-se antecipadamente o pagamento das custas para se proceder ao registro (o pagamento pode ser efetuado no ato do pedido ou quando da apresentação do título);

3. O título é examinado pelo oficial do Registro de Imóveis para que, se formalmente correto, venha a ser

4. Prenotado;

5. O título recebe um número de protocolo e depois é feita a

6. Matrícula do imóvel;

7. O título é registrado e então se

8. Entrega o título, finalmente registrado, ao interessado que o apresentou no Cartório.

b) MATRÍCULA: é o número identificador do imóvel, que o individualiza (Hércules Aghiarian). Nas palavras de Daniel Áureo é o ato de registro que dá origem à individualidade do imóvel na sistemática registral brasileira, possuindo atributo dominial derivado da transcrição da qual se originou. A matrícula foi concebida visando uma existência definitiva, mas poderá sofrer cancelamento (ou seja, extinção), de forma excepcional, nos termos do art. 233 da Lei dos Registros Públicos.

nos termos do art. 233 da Lei dos Registros Públicos. Art. 233 - A matrícula será

Art. 233 - A matrícula será cancelada:

I - por decisão judicial;

II - quando em virtude de alienações parciais, o imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários;

III - pela fusão, nos termos do artigo seguinte.

Art. 234 - Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

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c)

AVERBAÇÃO: é a modificação do próprio registro. Qualquer anotação feita à margem do registro para indicar as alterações ocorridas no imóvel, nas palavras de Daniel Áureo, seja quanto à situação física (ex:

de Daniel Áureo, seja quanto à situação física (ex: edificação de uma casa, mudança de nome

edificação de uma casa, mudança de nome de rua), seja quanto ao proprietário (ex: mudança de estado civil de solteiro para casado). Tal ato ocorre para se tornar público a situação jurídica que envolve o imóvel e seus titulares. Para Maria Helena Diniz é o lançamento de todos os fatos que, não estando sujeitos ao assentamento, venham a alterar o domínio, afetando o registro relativamente à caracterização e identificação do imóvel ou titular do direito real.

O art. 167, II, da Lei n. 6.015/73 aponta casos de averbação (situações que alteram as características do imóvel ou de seu proprietário, sem que se altere o registro em sua essência):

sem que se altere o registro em sua essência ): II - a averbação: 1) das

II - a averbação:

1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;

2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;

3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;

4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;

5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;

6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;

7) das cédulas hipotecárias;

8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;

9) das sentenças de separação de dote;

10) do restabelecimento da sociedade conjugal;

11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;

12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;

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29
13) " ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público. 14) das

13) " ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.

14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.(Incluído pela Lei nº 6.850, de 1980)

15) da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros. (Incluído pela Lei nº 6.941, de 1981)

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)

17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.(Incluído pela Lei nº 9.514, de 1997)

18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;(Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano. (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

21) da cessão de crédito imobiliário. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

23) da servidão ambiental. (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006)

24) do destaque de imóvel de gleba pública originária; (Incluído pela Medida Provisória nº 458, de 2009) 24) do destaque de imóvel de gleba pública originária. (Incluído pela Lei nº 11.952, de 2009) 25) do título de doação ou de concessão de direito real de uso, previstos no §

27) da extinção da legitimação de posse; (Redação dada pela Medida Provisória nº 514, de 2010)

28) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Medida Provisória nº 514, de 2010)

29) da extinção da concessão de direito real de uso. (Incluído pela Medida Provisória nº 514, de 2010)

27) da extinção da legitimação de posse; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de

28) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) 29) da extinção da concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

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30
30) da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária

30) da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída a garantia. (Incluído pela Lei nº 12.703, de 2011)

a garantia. (Incluído pela Lei nº 12.703, de 2011) Modelo de Pedido de Averbação (disponível em:

Modelo de Pedido de Averbação

ILMº SR.OFICIAL DO 8º REGISTRO DE IMÓVEIS

;

NOME DO APRESENTANTE REQUERENTE

ESTADO CIVIL

;

;

PROFISSÃO

IDENTIDADE

CPF

vem requerer a V. Sa. Que se proceda a averbação abaixo indicada na matrícula do imóvel situado a:

ENDEREÇO COMPLETO DO(S) IMÓVEL(IS) A SER FEITA A AVERBAÇÃO

01-HABITE-SE

(

) A

10-DIVORCIO

(

) B

19-REF. CED. HIPOTE.

(

) A

02-CONSTRUÇÃO

(

) A

11-MAIORIDADE

(

) B

20-END. CED. HIPO.

(

) A

03-DEMOLIÇÃO

(

) A

12-ÓBITO

(

) B

21-CANC. CED. HIPO

(

) A

04-MODIF. E ACRESCIMO

(

) A

13-CANC. USUFRUTO

(

) B

22-CANC. DE CAUÇÃO

(

) A

05-REMEMBRAMENTO

(

) A

14-CPF

(

) B

23-CANC. DE HIPO.

(

) A

06-DESMEMBRAMENTO

(

) A

15-IDENTIDADE

(

) B

24-NOVA DENO. DE LOG.

(

) A

07-CASAMENTO

(

) B

16-PACTO ANTENUPCIAL

(

) A

25-REVISÃO DE NUM.

(

) A

08-VIUVEZ

(

) B

17-NATURALIZAÇÃO

(

) B

26-FRE/CL

(

) A

09-SEPARAÇÃO

(

) B

18-AV. CEDULA HIPO

(

) A

(

) A

27- OUTROS ESPECIFICAR:

28- RETIFICAÇÃO DE REGISTROS COM RELAÇÃO À:

N.T.

PEDE DEFERIMENTO;

RIO DE JANEIRO

RJ

ASSINATURA (RECONHECER A FIRMA DO PROPRIETÁTIO OU REQUERENTE COM FIRMA RECONHECIDA E PROCURAÇÃO)

OBS: As averbações requeridas que estiverem acompanhadas com o "A" só poderão ser realizadas mediante a apresentação do documento original; As averbações que estiverem acompanhadas com o "B" só poderão ser realizadas com cópia autenticada; Dependendo do que for requerido nos itens 27 e 28, as averbações ficarão sujeitas ou não ao reconhecimento de firma e da apresentação de documento original.

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31
Outros atos apontados pelo Prof. Daniel Áureo : d) ESCRITURA PÚBLICA: documento autêntico feito por

Outros atos apontados pelo Prof. Daniel Áureo:

d) ESCRITURA PÚBLICA: documento autêntico feito por notário, tabelião ou oficial público, no desempenho de suas funções.

e) ESCRITURAÇÃO: ato desempenhado pelo notário, tabelião ou oficial público, feito em livro próprio para a transferência da propriedade imóvel ou para constituição de outros direitos reais.

imóvel ou para constituição de outros direitos reais . Art. 108 . Não dispondo a lei

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública

é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à

constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos

reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário

mínimo vigente no País (Código Civil).

Maria Helena Diniz aponta que “a escrituração, clássica ou a por ficha real, é o processo sistemático, definido por lei, pelo qual serão feitos, pelos serventuários, no Registro de Imóveis, segundo uma ordem cronológica, a matrícula, o registro e a averbação dos atos constitutivos, declaratórios, translativos, modificativos e extintivos de direitos reais”.

Procedimento de Dúvida - Características

A Lei dos Registros Públicos em seus art. 198 e seguintes prevê a possibilidade do “procedimento de dúvida”. Trata-se de “um mecanismo que tem por objetivo verificar as exigências formuladas pelo Registrador ao apresentante do título” (Daniel Áureo).

Para a doutrina a dúvida é um processo de natureza administrativo- correcional, pedido pelo oficial de Registro de Imóveis, a requerimento do apresentante do título, para que o órgão judicante se pronuncie sobre a legalidade da exigência feita, relativamente a um ou a vários documentos, decidindo se é ou não imprescindível ao registro pretendido” (Maria Helena Diniz).

Verifica-se que este incidente se inicia, em regra, com o apresentante ou interessado no título, por meio de um simples pedido ou requerimento solicitando, suscitando a dúvida. O Oficial, então, recebe o requerimento e deve submeter suas razões ao juízo competente.

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32
E se o Oficial se negar a atender a solicitação do apresentante do título? O

E se o Oficial se negar a atender a solicitação do apresentante do título?O Oficial pode ser responsabilizado civil e administrativamente. Além disso, é cabível a impetração de

O Oficial pode ser responsabilizado civil e administrativamente. Além disso, é cabível a impetração de mandado de segurança que terá o registrador como autoridade coatora.

Vejamos o que a LRP determina:

como autoridade coatora. Vejamos o que a LRP determina: Art. 198 - Havendo exigência a ser

Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por

escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do

oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a

declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la,

obedecendo-se ao seguinte:

I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;

Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao

apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para

impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;

IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-

ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

Art. 199 - Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo referido no item III do artigo anterior, será ela, ainda assim, julgada por sentença.

Art. 200 - Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias.

Art. 201 - Se não forem requeridas diligências, o juiz proferirá decisão no prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes dos autos.

Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.

Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo:

33
33
I - se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado,

I - se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação;

II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os

seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença,

que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro,

declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo.

Procedimento de Dúvida Roteiro do Professor

Conforme vimos na sequência do registro, caberá ao oficial verificar a regularidade formal do título. Portanto:

1. Quando um título imobiliário ingressa no RI para registro será primeiramente examinado pelo registrador.

2. Estando o título apto, será registrado após o pagamento das custas e emolumentos.

3. Não estando apto a registro, por padecer de exigências legais, será devolvido com a nota de devolução acompanhada do rol de exigências formuladas para o registro tenha prosseguimento.

4. Sendo as exigências cumpridas, o título será registrado.

5. Se houver divergência entre o apresentante e o RI sobre tais exigências, pode o interessado requerer que o RI levante dúvida perante o Judiciário. A

dúvida é do oficial, mas o interessado requer que seja levada ao juiz.

6. Após levantar a dúvida o Oficial notifica o apresentante para apresentar ou não impugnação (não gera revelia).

7. Se a dúvida for julgada procedente o título não será registrado, o RI estava certo. Mas se improcedente, estando o título apto a registro, este será registrado.

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No processo de dúvida o juiz não é obrigado a observar o critério de legalidade
No processo de dúvida o juiz não é obrigado a observar o critério de legalidade

No processo de dúvida o juiz não é obrigado a observar o critério de legalidade estrita, podendo adotar em cada caso a solução que reputar mais conveniente e oportuna. Na espécie, a solução mais conveniente e oportuna é o registro do loteamento objeto da dúvida, levando-se em conta que o mesmo é sequência de outros dois já existentes, sobre os quais não incidem quaisquer ônus; que as certidões positivas em questão não estão incluídas entre aquelas mencionadas no art. 18, inciso III da Lei N 6.766/79, que impedem o registro do loteamento; que a suscitada demonstrou documentalmente ter patrimônio e capacidade econômica capazes de cobrir as obrigações assumidas com os compradores de lotes, e que, finalmente, o mesmo oficial suscintante, já registrou dois outros lançamentos, com todos os seus lotes sem ônus, em nome da suscitada. Recurso provido.

TJPR, Apelação Cível 0059735-9 (14019), 3 a . Cam. Cível, Relator Desembargador Silva Wolff, DJE- PR, 29/06/1998

 Coisa julgada Formal: a decisão da dúvida não impede o uso de processo contencioso,
 Coisa julgada Formal: a decisão da dúvida não impede o uso de
processo contencioso, com ações ou medidas que os interessados
entendam cabíveis, já que a decisão não está acobertada pela
imutabilidade da coisa julgada material.
 Requerimento do interessado: para se suscitar a dúvida, o
interessado deve fazê-lo por escrito não sendo necessário o
ingresso de advogado no requerimento inicial.
 Ministério Público: determina o art. 200 da LRP que o órgão do
MP venha a ser intimado para intervir na fase jurisdicional da
dúvida, como fiscal da lei, sob pena de nulidade.
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2.

Retificação de Registro

2. Retificação de Registro a) CONCEITO: providência que visa corrigir erro de simetria entre a descrição

a) CONCEITO: providência que visa corrigir erro de simetria entre a descrição gravada no registro e a ocupação física no local, sanando imperfeições e resgatando a realidade que deve constar no registro (prof. Daniel Áureo).

que deve constar no registro (prof. Daniel Áureo). “ O procedimento retificatório, de proposição junto ao
que deve constar no registro (prof. Daniel Áureo). “ O procedimento retificatório, de proposição junto ao

O procedimento retificatório, de proposição junto ao RI, enseja o meio administrativo regular para sanar o vício registral. O fato vem previsto na Lei N 6.015/73, artigos 212 e seguintes, onde prevê o legislador a intervenção dos confrontantes, do Ministério Público, bem como, por corolário, decisão do Juiz da Vara de Registros Públicos, da qual caberá, inclusive, apelação. Observe-se, entretanto, que não havendo oposição, ou sendo de simples conteúdo de erro material, muitas vezes surgido nos cursos de subseqüentes registros, o mesmo pode dispensar, inclusive, procedimento, resumindo-se em medida mediante simples requerimento do interessado(Hércules Aghiarian).

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b) MOTIVOS para ser retificado o registro: Alteração de denominação de logradouro público Alteração de

b) MOTIVOS para ser retificado o registro:

Alteração de denominação de logradouro público

Alteração de rumos, ângulos, coordenadas e medidas perimetrais

Alteração de dados de qualificação pessoal das partes constantes do registro

Reprodução de descrição de linhas divisórias entre imóveis confrontantes

c) PEDIDO: o prof. Daniel Áureo explica que é realizado com base no art. 212 da LRP, pelo interessado nos casos em que o registro ou a averbação se apresentem omissos ou imprecisos.

Há então duas possibilidades:

Procedimento Extrajudicial

Se não houver potencialidade de dano a terceiros a retificação poderá ser feita mediante procedimento administrativo requerido ao próprio Cartório de Registro de Imóveis.

Procedimento Judicial

É realizado através de um processo de jurisdição voluntária se a parte preferir. Havendo impugnação de terceiro a retificação será convertida para jurisdição contenciosa.

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Art. 212 . Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir
Art. 212 . Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do

título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por

documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou

inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a

partir das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das

partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

§

oficial averbará a retificação. § 2 o Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a

requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso

de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

§

do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo

3 o A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante

1 o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o

ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a

notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2 o , publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

§

impugnação no prazo da notificação.

4 o Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar

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§ requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o

§

requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver

assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

§

5 o Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação

6 o Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado

transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo

se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

§

apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em

que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.

§

retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.

§ 9 o Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes

poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do

devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos

imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.

§ 11. Independe de retificação:

7 o Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser

8 o As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros

I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 10 (dez) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3 o e 4 o , e 225, § 3 o , desta Lei.

§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação

de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.

III - a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de

transformação de coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

IV - a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do

parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a Lei n o 11.977, de 7 de julho de 2009;

V - o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19

de dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do art. 71 da Lei n o 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

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§ 12 Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situa

§ 12 Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação

de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 13 Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título

anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 14 Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos

constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais. (Incluído pela

§ 15 Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro

decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 16 Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados

confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais. (Incluído pela Medida Provisória nº 514, de 2010)

§ 16 Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados

confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

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