Derechos Reales Unidad I 1.

Los derechos reales Concepto - Definiciones de los juristas clsicos en las notas del Cdigo Demolombe: DR, es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto. (Ttulo IV del Cgo. Civil) Ortolan: Un DR es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor (nota al art. 497) Aubry et Rau: Es el poder jurdico de que goza una persona sobre una cosa, contra cualquiera, para obtener una ventaja total o parcial - En la doctrina nacional: Allende: "Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto), una relacin inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para el caso de violacin una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequende y ius preferendi" ( en Panorama de los derechos reales). Dres. Edmundo Gatti y Jorge Alterini: El DR es un poder jurdico, de una persona, sobre una cosa, reglado por la ley, en virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o alguna de sus utilidades con exclusin de injerencias extraas, y que con suficiente publicidad, se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado Caracteres - Absoluto: implica su oponibilidad contra todos (erga omnes); - De contenido patrimonial: los DR son susceptibles de valor pecuniario por lo que integran el patrimonio; - Naturaleza jca de sus normas: son sustancialmente de orden pub, por lo que no pueden ser dejadas de lado por las convenciones privadas. Estas caractersticas surgen principalmente del art 2502 que por el ppio de numerus clausus. Tb surge de la nota al art 2828, donde se expresa que la naturaleza de los DR en gral esta fijada en consideracin al bien pub y al de las instituciones polticas, y no depende de la voluntad de los particulares. Y es ste uno de los puntos de divergencia con los D Personales, en los que se aplica el ppio del 1197, ya que las normas que rigen son sustancialmente supletorias. Esto no sgca que todas las normas relativas a los DR sean de orden pub. Excepciones: Art 2669: La revocacin del dominio tendr siempre efecto retroactivo al da en que se adquiri, si no hubiere en la ley o en los actos jurdicos que la establecieron, disposicin expresa en contrario . Art 2672: Cuando por la ley, o por disposicin expresa en los actos jurdicos que constituyan el dominio revocable, la revocacin no tuviere efecto retroactivo, quedan subsistentes las enajenaciones hechas por el propietario desposedo, como tambin los derechos reales que hubiese constituido sobre la cosa. Art 2823: Siendo dos o ms los usufructuarios, no habr entre ellos derecho de acrecer, a menos que en el instrumento constitutivo del usufructo se estipulare o dispusiere expresamente lo contrario . Art 2851: El usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar fianza de que gozar de ella, y la conservar de conformidad a las leyes, y que llenar cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por este cdigo o por el ttulo constitutivo del usufructo, y que devolver la cosa acabado el usufructo. La fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo. Art 2862: Los derechos y las obligaciones del usufructuario son los mismos, sea que el usufructo venga de la ley, o que haya sido establecido de otra manera, salvo las excepciones resultantes de la ley o de la convencin.

Art 2952: El uso y el derecho de habitacin son regidos por los ttulos que los han constituido, y en su defecto, por las disposiciones siguientes. Art 3000: Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restriccin a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no procura alguna ventaja a aquel a cuyo favor se establece, es de ningn valor. Art 3246: El acreedor est autorizado a percibir los frutos del inmueble, con el cargo de imputar su valor sobre lo que le es debido, y dar cuenta al deudor. Las partes pueden, sin embargo, convenir en que los frutos se compensen con los intereses, sea en su totalidad o hasta determinada concurrencia". Art 3247: Si nada hay convenido entre las partes sobre la compensacin de los frutos con los intereses, el acreedor debe, sin embargo, compensarlos y dar cuenta de ellos al deudor . Art 3266: Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no est obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida. - Titular: puede ser persona fsica o jca. - Objeto: son las cosas, es decir, los objetos materiales susceptibles de tener un valor, tienen que ser ciertas, individualmente determinadas, estar en el comercio y actualmente existentes. - Relacin inmediata: entre la persona y la cosa, lo que quiere decir que su titular para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae el d no necesita ningn intermediario. - Publicidad: si el DR puede oponerse a todos es indispensable que ese derecho pueda ser conocido por todos. De all la necesidad de la publicidad de la que deben gozar los derechos reales para poder oponerse a 3. La publicidad puede cumplirse a travs de 2 sistemas: la Tradicin (que desempea tb una fase constitutiva del DR) y la Inscripcin en registros especiales (art 2505 CC y ley nac 17801). - Sujeto pasivo y sus deber de abstencin: est constituido por toda la sociedad, sobre los que pesa un deber de abstencin, negativo, que no constituye precisamente una obligacin de no hacer, sino que consiste solamente en respetar la accin del titular del derecho sobre su cosa, es en consecuencia, una obligacin de inercia (respetar la accin, no turbarla, ni imponerle obstculos alguno). - Acciones reales: los DR estn protegidos, en caso de que se atente contra su existencia, plenitud o libertad por las acciones reales: reivindicatoria, confesoria y negatoria (son erga omnes). - Ius persequendi y ius praeferendi: son 2 ventajas que otorgan los DR, la 1 implica que su titular puede perseguir la cosa en manos de cualquiera que la tenga, para ejercer su derecho naturalmente, con las limitaciones de la ley, por razones de seguridad jca. La 2 tiene 2 connotaciones: 1) la del privilegio: que no es un signo distintivo de los DR, pues algunos crditos tb gozan del d de preferencia en el sentido del art 3875 CC (El derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro, se llama en este cdigo privilegio), y que en realidad solo corresponde a los DR de hipoteca y prenda. 2) la del d de exclusin: que se materializa en la posibilidad de dejar de lado y prevalecer no slo sobre los d personales, sino an sobre los DR de fecha posterior y que se concreta en la mxima 1 en el tiempo, 1 en el d. Ubicacin dentro de la clasificacin de los derechos subjetivos Derechos subjetivos: conjunto de facultades que corresponde al individuo y que ste puede ejercer para hacer efectivas las potestades jcas que las normas legales le reconocen. Es un inters jurdicamente protegido. Se clasifican: En cuanto a la oponibilidad: - Absolutos, cuando se manifiesta indeterminadamente frente a cualquier integrante de la comunidad, son erga omnes. Ej: DR, los personalsimos y los intelectuales. El trmino absoluto se utiliza como sinnimo de: 1) oponible contra todos; 2) derechos personalsimos

3) en relacin con las facultades que otorga ese d: ej, el dominio sera un d absoluto puesto que es el d que confiere el mayor n de facultades sobre la cosa que es su objeto. Nota art 2513: los excesos en el ejercicio del dominio son, en verdad, la consecuencia inevitable del d absoluto de propiedad, pero no constituyen por s mismos un modo del ejercicio de este d que las leyes reconocen y aprueban 4) como sinnimo de leyes de orden pub, o sea, las que no pueden ser dejadas de lado por la voluntad de los particulares, por oposicin de las normas supletorias. - Relativos, cuando el derecho es eficaz frente a determinadas personas. Ej: derechos creditorios. En cuanto a su contenido: - Patrimoniales: son aquellos objetos susceptibles de tener valor, o sea todos los d que pueden valuarse pecuniariamente. Ej d reales, creditorios, intelectuales en su aspecto patrimonial. - Extrapatrimoniales: los que no son susceptibles de valuacin econmica a pesar de que su violacin puede engendrar la facultad de reclamar daos y perjuicios que se concretaran en una suma de dinero an cuando se trate de agravio moral. Ej: d de familia, personalsimos, intelectuales en su aspecto moral. Metodologa del CC El CC organiza su mtodo y contenido en orden a las directivas de la teora dualista clsica y distingue sustancialmente los derechos subjetivos patrimoniales en personales y reales. El Libro 3 "De los Derechos Reales", es precedido por el Libro 2 De los derechos personales en las relaciones civiles" y las disposiciones comunes a ambas categoras de derechos conforman el 4 y ltimo Libro. El CC comienza el rgimen de los derechos reales en el Ttulo 4 del Libro 3 y regula primero a las cosas (Ttulo 1) y luego a la posesin (Ttulos 2 y 3), en tanto constituyen los elementos de los derechos reales. El Ttulo 4 denominado "De los derechos reales", se compone solamente de 4 art que caracterizan el sistema adoptado (arts. 2502 a 2505). Se trata de normas generales, de gran relevancia jurdica, que estatuyen la importancia de la ley en la creacin y el rgimen de los derechos reales, con fundamento en el orden pblico. La nota a este ttulo, complementaria a la del artculo 497, contiene la teora general del derecho real y su diferencia con el derecho personal. Tit Tit Tit Tit Tit Tit Tit Tit Tit Tit Tit Tit Tit Tit Tit 1: Cosas 2: Posesin y tradicin 3: Acciones posesorias 4: D reales en gral 5: Dominio 6: Restriccin y lmites al dominio 7: Dominio imperfecto 8: Condominio 9: Acciones reales 10: Usufructo 11: Uso y habitacin 12 y 13: Servidumbres 14: Hipoteca 15: Prenda 16: Anticresis

DR sobre cosa propia

DR sobre cosa ajena

2. Su diferencia con los derechos creditorios: Demolombe define al derecho personal como aqul que slo crea una relacin entre la persona a la cual el derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relacin se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto

activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto. (Ttulo IV del Cgo. Civil) Derechos Reales 2 elementos: Titular y Objeto Es siempre una cosa materialmente determinada Inmediato porque el titular obtiene el beneficio directamente de la cosa Ley Limitado, n clausus Oden pub, son limitados legalmente por lo que hay tipicidad Confiere ius preferendi (1 en el tiempo, 1 en el derecho) y ius persequendi (perseguir la cosa en manos de quien este) Excepciones: adquisiciones ex lege y prescripcin adquisitiva Absolutos, erga omnes Deben ser publicados para adquirir el carcter erga omnes Los protegen acciones reales (se ejercen contra el poseedor actual de la cosa o contra el que ejerza un d de goce actual) Con ttulo y modo suficiente Si Adquisitiva: es un modo de adquirirlos La mayora a excepcin de la servidumbre y la hipoteca se ejercen por la posesin Derechos Personales 3 elementos: Sujetos (pasivo y activo), Objeto y Causa Prestaciones de dar, hacer y no hacer Mediato ya que el A obtiene el beneficio por medio del D Voluntad de las partes Ilimitado Predomina la autonoma de la voluntad y es excepcional la actuacin del orden pblico No confiere ius preferendi. Excepcionalmente confiere ius persequendi, ej: privilegio del locador sobre las cosas introducidas en la cosa locada Relativos, entre las partes No requieren publicacin Acciones personales: subrogatoria, revocatoria, de simulacin, de repeticin, de reivindicacin Surgen de los hechos o actos jurdicos No Liberatoria: los priva de sus efectos civiles convirtindola en natural No se ejercen por la posesin

Elementos o estructura Objeto Vnculo (inmediatez) Origen Nmero Rgimen legal y tipicidad

Eficacia (atributos)

Efectos, oponibilidad Publicidad Acciones

Adquisicin Exclusividad Prescripcin Ejercicio

Vinculacin entre los DR y los personales - Los DP pueden ser fuente de los DR - Los DR de garanta son accesorios y sirven para garantizar el pago de los DP - Existen disposiciones que crean obligaciones semejantes a las que establecen las normas que rigen DP. Ej art 1561 y 358 CC. - Respecto de los tit de cred hay DR sobre el tit y 1 DP incorporado al tit, cuya posesin es indispensable para poder ejercerlo. Discusin doctrinaria Concepcin clsica: (Allende) Establece una distincin intrnseca entre DR y DP: los 1 crean una relacin directa, inmediata, con la cosa que es su objeto y de la cual puede el titular sacar el provecho que le corresponde por s mismo, sin ningn intermediario; los 2 tienen por objeto la actividad de un sujeto determinado o determinable, obligado a dar, hacer o no hacer algo (prestacin) y la cosa es solo mediatamente su objeto, interponindose entre ella y el titular del d creditorio la persona del deudor.

Concepciones no clsicas: - Teora personalista: intenta asimilar los derechos reales a los personales, debido a la posibilidad que tiene el A de ejecutar el patrimonio de su D. Ya en el siglo XIX la distincin entre DR y DP que se fundamentaba en la relacin directa con la cosa existente en los 1 y no en los 2, fue objeto de severas crticas. Kant dijo que todo derecho es necesariamente una relacin entre personas y que a todo d corresponde necesariamente un deber. De este axioma deriv la definicin del DR como aquel que establece una relacin jca entre una persona como sujeto activo y todas las otras como sujetos pasivos, relacin que tiene la misma naturaleza que la de las obligaciones propiamente dichas. La obligacin impuesta a todos menos al titular del DR es puramente negativa: consiste en abstenerse de todo lo que pueda perturbar el ejercicio pacfico del d por su titular. Los vnculos jcos se anudan entre personas. El lazo obligatorio de que hablramos se hace visible cuando el DR es violado: el contraventor no podra ser condenado si no estuviera obligado con anterioridad. Es por eso mismo que la concepcin tradicional sera absurda, ya que equivale a imponer una obligacin a cargo de una cosa y a favor de una persona, lo que resulta i nadmisible. De lo expuesto se deduce que las tesis personalistas niegan la distincin entre DR y DP: ambos tienen la misma naturaleza, son obligaciones. Las diferencias que pudieran apuntarse entre ambos son relativas a los efectos, que derivan del hecho de que son dismiles al objeto y el n de los sujetos pasivos. - Teora realista: ven el carcter real de las obligaciones en su constitucin ya que ambos emanan de la voluntad de las personas. Consideran que los derechos reales poseen tambien 3 elementos, el sujeto activo (titular), la cosa y el sujeto pasivo que estara dado por la universalidad de las personas. Quieren reducir todos los d a d reales. Gaudemet en su tesis sobre la cesin de deudas expresa que el d obligacional es un d sobre los bienes. La nica diferencia con el d real es que primitivamente no pesa sobre una cosa determinada sino sobre un patrimonio entero. Jallo sostiene que el d obligacional es un d sobre las cosas, o por lo menos subsidiariamente recae sobre ellas sobre el conjunto de bienes del deudor. El centro de gravedad de la obligacin lo desplaza del sujeto al objeto. En efecto, el DP en la ejecucin forzosa recae sobre el objeto o subsidiariamente sobre todas las cosas que integran el patrimonio del deudor (indemnizacin de daos y perjuicios). Segn Gazin el d de obligacin es un d real, indeterminado en cuanto al objeto material sobre el que recae, que son todos los bienes del deudor, integrantes de su patrimonio, que es la prenda de los acreedores. Y esto, aun en el supuesto de la obligacin de dar una cosa determinada, pues en caso de incumplimiento la indemnizacin cae sobre todos los bienes del deudor. - Tesis Institucionalista: (Hauriou) Institucin es un grupo social organizado. En ella suelen aparecer situaciones a favor del grupo, especialmente la relacin del hombre con las cosas, ya que ste, para satisfacer sus necesidades siempre supone en contacto con ellas. Reiteradas en el tiempo, estas situaciones se objetivizan y se convierten en d, que permiten hacer respetar la situacin por los terceros y por los propios miembros del grupo: habra nacido un d subjetivo. El d subjetivo individual es, un reconocimiento de la institucin a favor del individuo, donde la institucin tiene los d que el individuo (su originario titular) consiente en traspasarle. Para hacer respetar esos derechos subjetivos existen 2 clases de normas: Las constitutivas del d disciplinario, que sujeta a los integrantes del grupo imponindoseles aun sin su consentimiento; aqu ubicaramos a los DR; y las constitutivas del d estatutario que por contemplar intereses particulares tienen en cuenta la voluntad individual. Aqu se ubicaran el d de las obligaciones y de los contratos. Esta tesis acepta la diferencia entre DR y DP, pero la basa en que el DR, tiene origen en el d disciplinario o sea que es la base institucional; mientras que el DP surge de los contratos y el comercio jurdico teniendo como base el d estatutario, donde impera la autonoma de la voluntad. Figuras intermedias entre los derechos reales y personales Las excepciones al dualismo tradicional. Las notas distintivas entre los derechos reales y personales no son absolutas, admiten zonas intermedias:

a) Derechos personales con ius preferendi (privilegios) y ius persequendi (accin revocatoria arts. 967/968, privilegio del locador art. 3885; oponibilidad de la locacin art. 1498; oponibilidad del boleto de compraventa art. 1185 bis (DP oponible erga omnes); 14.005 ley de venta de lotes; ley 19.724 de Prehorizontalidad; ley 26.356 oponibilidad de los Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido; ley 25.248 de Leasing; etc.Una nueva clasificacin: derechos oponibles e inoponibles. Importancia de la publicidad posesoria y registral. b) DR con contenido obligacional: obligaciones propter rem. Art 2416: Son obligaciones inherentes a la posesin, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada Derechos reales in faciendo: nuevas formas de dominio? (multipropiedad, clubes de campo, cementerios privados, etc.) c) DR sin ius persequendi (arts. 1051, 2412, 3430, art. 2 dec.ley 6582 mod. Ley 22.977). Son DR no oponibles erga omnes. 3. Importancia de la voluntad y de la ley en su ordenamiento (numerus clausus) Principio del numerus clausus: Art 2502: Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. Normas estatutarias y reglamentarias Normas estatutarias: hace referencia a las normas que rigen a los DR que son sustancialmente de orden pub, no rige la voluntad de los particulares. Velez quiso evitar la multiplicidad de DR que en el d feudal haban causado graves males a la riqueza inmobiliaria, es por ello que las disposiciones legales que crean y regulan los DR son sustancialmente de orden pblico, porque la naturaleza de ellos en general est fijada en consideracin al bien pblico y al de las instituciones polticas, y no depende de la voluntad de los particulares. Fundamento: nota arts. 2502, 2503 y 2828. Excepcionalmente la ley permite a las partes modificar el rgimen legal (normas reglamentarias), por ej. 2669; 2693; 2851; 3112/3; 3135; art. 19 ley 17.801, etc. El ppio del numerus clausus crea una gran valla a la autonoma de la voluntad que, en cambio, juega con amplitud (aunque no en forma absoluta) en materia de d creditorios. Los particulares no pueden crear otros DR ni modificar las normas que los rigen porque ellas no son supletorias sino que se imponen, en tanto y en cuanto ellas no dispongan lo contrario. No quiere decir que los DR no puedan tener su origen en un contrato, ej - art 2812: El usufructo se constituye: 1 Por contrato oneroso o gratuito; 2 Por actos de ltima voluntad; 3 En los casos que la ley designa; 4 Por prescripcin. - 2949: El uso y la habitacin se constituyen del mismo modo que el usufructo, con excepcin de no haber uso legal o establecido por las leyes. - 2977: Las servidumbres se establecen por contratos onerosos o gratuitos, traslativos de propiedad. El uso que el propietario de la heredad a quien la servidumbre es concedida haga de ese derecho, tiene lugar de tradicin. Y aun algunos de ellos solo pueden nacer por convencin, como los DR de garanta (art 3115: No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligacin en la forma prescripta en este ttulo)

El orden pblico como fundamento del rgimen de los derechos reales El orden pblico refiere a las condiciones fundamentales de la vida social, instituidas en una comunidad jurdica, las cuales, por afectar centralmente a la organizacin de sta, no pueden ser alteradas por la voluntad unilateral o bilateral de los individuos. Esas condiciones se sustentan en los lineamientos polticos, econmicos, sociales y morales imperantes en la sociedad en un momento dado. Esta razn determina que sea la voluntad general y no la particular quien decida el estatuto jurdico de la propiedad, considerado fundamental para la vida en sociedad. Enumeracin y eficacia Art 2503: Son DR: el dominio y el condominio, el usufructo, el uso y la habitacin, las servidumbres activas, el derecho de hipoteca, la prenda, la anticresis, la superficie forestal. Esta enumeracin es enunciativa no taxativa (Mavrich) El dominio es el derecho que le confiere a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre una cosa. El condominio, es el mismo dominio en su estado de comunidad. El resto de los DR enumerados salvo la superficie forestal, son desmembraciones del dominio. Qu sucede si pese a lo dicho se constituye un DR no enumerado? Es nula, solo tendr relevancia si pudiera valer como constitucin de un DP (art 2502). Ej: 1 servidumbre no puede consistir en una obligacin de hacer para el titular del fundo sirviente. Si llegara a pactarse tal situacin ello importar solo una obligacin personal del contratante obligado y sus herederos, sin transmitirse a los sucesivos titulares del fundo (art 3010) Derechos reales creados por leyes especiales Existen otros DR creados con posterioridad como son: - Propiedad horizontal (Ley 13512). - Art 2614 - Derecho comercial: propiedad fiduciaria, prenda agraria, prenda comercial y con registro; hipoteca naval, hipoteca aeronutica, debentures, warrants. Situaciones dudosas (intermedias) Existen algunos institutos cuya naturaleza jca es controvertida por los autores ya sea porque ubicados dentro del campo de los DR se duda de que lo sean o, inversamente se sostiene el carcter real de figuras o relaciones jcas sistemticamente colocadas entre los DP. Los casos dudosos son la posesin, el d del locatario, la hipoteca, la anticresis, los privilegios, el d de retencin y los d intelectuales. D del locatario: el art 1498 CC establece enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jco que sea, la locacin subsiste durante el tiempo convenido. En la nota Vlez tran scribe un parr de Troplong quien sostiene la naturaleza Real del d del locatario, el cual dice sobrevive a la calidad de propietario del locador, tiene su existencia independiente, y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del inmueble. Segn este autor, si el nuevo propietario est obligado a respetar este arrendamiento y este deber no resulta de una obligacin personal, porque l nada ha contratado ni prometido, se deber sin duda a que existe sobre la cosa un DR a favor del locatario. En el parr sgte, el codificador refuta a Troplong, concluyendo que el que compra un inm que est arrendado contrae formalmente la obligacin de respetar el arrendamiento, pues debe saber que por la ley no puede desalojar al locatario. La locacin es un ttulo que origina DP. El art 1515 dispone Despus que el locador entregue la cosa, est obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacfico de ella por todo el tiempo de la locacin, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y abstenindose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario. D intelectuales: no nos referimos solamente a los del autor sobre su obra o invento (ley 11723), sino tb a los que tienen por objeto los inventos, las marcas y los diseos y modelos industriales y de utilidad. Si bien el art 17 CN y la ley 11723 hablan de propiedad, no se puede decir que un d intelectual sea un DR porque el objeto no es una cosa, sino algo inmaterial (obras literarias, cientficas, artsticas, etc).

Derechos reales suprimidos y limitados El antiguo art 2614 prohiba la enfiteusis, la superficie y las vinculaciones en tanto que los censos o rentas estaban permitidos pero limitados a 5 aos. El actual art ha eliminado la prohibicin respecto al derecho de superficie pero el nico derecho de este tipo que puede constituirse es el de superficie forestal mencionado por el art 2503. Art 2614: Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de 5 aos, cualquiera sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos vinculacin alguna. La doctrina moderna entiende que la enfiteusis, la superficie y las vinculaciones estn prohibidas, en tanto que los censos o rentas estn permitidos pero limitados al trmino de 5 aos. Este art debera ser eliminado del CC. - Enfiteusis: derecho de cultivar un fundo y gozar de l de manera extensa perpetuamente o por un largo tiempo, pagando una renta al propietario. - Superficie: es un derecho enajenable y transmisible a los herederos que atribuye el pleno goce de un edificio o una parte de l. - Vinculacin: implica la sujecin de un bien raz o varios bienes a la posesin de una determinada familia o de determinados sucesores en forma perpetua. Hay 2 especies: mayorazgo (consiste en una vinculacin de bienes en los cuales se sucede con arreglo a la ley salvo que el fundador haya dispuesto distinto orden de sucesin), capellana (beneficio eclesistico impropio, de fundacin particular, que obliga a quien la posee a celebrar misas, conforme a lo dispuesto por el fundador y con derecho a percibir emolumentos o gozar de los bienes que constituyan la fundacin). - Censo: derecho sobre cosas inmuebles constituido generalmente por contrato mediante el cual una de las partes (censatario) debe pagar a la otra (censualista) en perodos anuales un canon en dinero o en frutos. Los censos pueden ser: reservativos (1 persona cede a otra el dominio de 1 inm, reservndose el d de percibir sobre el mismo inm una pensin anual que debe pagar al censatario); o consignativos (el censatario impone sobre 1 inm de su propiedad el gravamen del canon o pensin que se obliga pagar al censualista por el capital que de ste recibe en dinero). Nuevas formas de propiedad (mal llamadas nuevas formas de dominio) El d de propiedad abarca todas las facultades posibles que una persona puede tener sobre una cosa: uso, goce y disposicin (ius utendi, ius fruendi, ius abutendi). Ahora bien, algunas de esas facultades (menos la de disposicin, pues entonces desaparecera el dominio) pueden otorgarse a personas distintas y constituir ellas mismas DR. Al d de propiedad desprovisto de algunas de estas facultades que constituyen DR otorgados a 3, y que lo gravan, se lo llama dominio desmembrado y a estos DR que se conforman con facultades desgranadas de aqul, se los denomina desmembraciones de la propiedad. A estas facultades, que se erigen en DR y que inciden sobre la faz prctica del dominio (d de uso y/o goce) se los suele tb designar con el nombre de dominio til, mientras que al remanente de facultades en cabeza del propietario, con el de dominio directo, o tb nuda propiedad, ya que sta quedara vaca o desnuda de sus facultades prcticas (ius utendi o frecuendi o ambas). 4. Adquisicin de los derechos reales. Modos originarios y derivados La norma gral en materia de adquisicin de los DR es la contenida en el art 577: Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real. El requisito de la tradicin no juega cuando se trata de DR que no se ejercen por la posesin de la cosa sobre la que recae el d (as en las servidumbres activas, respecto de las cuales el uso que haga de ellas el titular tiene lugar de tradicin, e hipoteca porque la cosa hipotecada permanece en poder del constituyente) la tradicin tiene en nuestro ordenamiento un doble carcter: - Es constitutivo del DR (ya que antes de la tradicin solo existe una pretensin personal) - El codificador la considera eficiente medio de publicidad de dichos d.

a) Modos de adquisicin originaria: no existe tcnicamente una transmisin, se adquiere un nuevo derecho con independencia del derecho del titular anterior. Por ej. el dominio se adquiere por apropiacin de cosas muebles sin dueo o abandonadas por el dueo, por prescripcin adquisitiva, por accesin, etc. b) Modos de adquisicin derivada: se adquiere el mismo derecho del antecesor, con sus cualidades y vicios. Existe una transmisin. Tiene por causa la voluntad del titular concordada con la del adquirente quien recibe la cosa (precedido esto por la vta o alguna justa causa, por la cual sigue la entrega). Art 3270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere. Por ej. la compraventa de un inmueble gravado con hipoteca, transmisin de un DR gravado con servidumbre de paso a favor de 3, la donacin, la sucesin por causa de muerte etc.Los modos derivados se distinguen en mortis causa, que puede ser a ttulo singular o a ttulo universal; o intervivos a travs de la tradicin. Transmisin por actos entre vivos Cuando ha habido una operacin entre vivos. En este mbito se aplica la teora del ttulo y el modo suficiente. Para provocar la transmisin y correlativa adquisicin derivada de DR entre vivos, la tradicin (modo suficiente) debe ir acompaada por el tit suficiente (art 2602). Los requisitos de ttulo y modo suficiente no juegan en las adquisiciones originarias, y en los casos de adquisicin del dominio por especificacin o transformacin y por edificacin, siembra y plantacin. Transmisin mortis causa Cuando se adquiere por causa de muerte. Estn fuera de los DR. Art 3282: La sucesin o el derecho hereditario, se abre tanto en las sucesiones legtimas como en las testamentarias, desde la muerte del autor de la sucesin, o por la presuncin de muerte en los casos previstos por la ley. Art 3418: El heredero sucede no solo en la propiedad sino tambin en la posesin del difunto. La posesin que ste tena se le transfiere con todas sus ventajas y sus vicios. El heredero puede ejercer las acciones posesorias del difunto, aun antes de haber tomado de hecho posesin de los objetos hereditarios, sin estar obligado a dar otras pruebas que las que se podran exigir al difunto . La posesin de la herencia la obtienen los ascendientes, descendientes y cnyuge desde el da de la muerte del autor sin formalidad o intervencin de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesin y su llamamiento a la herencia. Los restantes herederos deben pedirla a los jueces y la obtienen mediante el dictado de la declaratoria o el auto probatorio del testamento. Principio general en los modos derivados entre vivos: La teora del ttulo suficiente Ttulo suficiente: causa remota de adquisicin. Se refiere al negocio jurdico obligacional. Es la fuente por medio de la cual se adquiere la titularidad. Responde a la pregunta por qu me puedo hacer dueo? Ej: compraventa, donacin, permuta, dacin en pago, etc. Modo suficiente: causa prxima de adquisicin. Responde a cmo o cundo me hago dueo? Principio general: tradicin (entrega voluntaria del tradens que es capaz y la recepcin voluntaria del accipiens que es capaz), en los casos de muebles registrables (automotor, equinos de pura sangre, barcos que pesen ms de 6 toneladas, aviones) se necesita la inscripcin; para las servidumbres se requiere el primer uso. TTULO + MODO = ADQUISICIN DE DR. TTULO= DERECHO PERSONAL

Acepciones de la palabra ttulo Ttulo causal o material: es el acto jurdico que da nacimiento al DR. Lo que pretendieron quienes contrataron. Ej: compraventa, permuta, dacin en pago, aporte en sociedad, adjudicacin por disolucin de sociedad, legado, etc.-. Ttulo formal o instrumental: es el instrumento portante del ttulo causal que debe reunir los requisitos extrnsecos que el legislador quiso que tuviera para producir sus efectos. Ej: escritura pblica, instrumento privado, sentencia. Ttulo suficiente: es el nico que sirve para adquirir DR junto con el modo segn la teora del ttulo y el modo. Es un acto jurdico que tiene finalidad de constituir un DR sobre la cosa objeto del negocio, revestido de las formas legales para alcanzar el fin previsto (en inmuebles: escritura pblica), otorgado por el propietario con capacidad para transmitir, legitimado al efecto, y el adquirente con capacidad para adquirir (condiciones de fondo). Debe estar dotado de la ley de aptitud para transferir DR (satisfacen este recaudo la compraventa, donacin, el aporte en sociedad, etc; en cambio no lo satisfacen el depsito, la locacin, el comodato, etc, ya que ellos dan origen a DP y no Reales). Requisitos: - Elementos subjetivos: 1. Capacidad: los que celebran el negoci jurdico deben ser capaces (+18). 2. Legitimado: quien efecta el acto de disposicin tiene que ser el titular del derecho. Los incapaces de hecho pueden actuar por medio de representante legal voluntario o forzoso con poder suficiente. La incapacidad de derecho es insanable y el acto es nulo. - Elementos objetivos: 3. Finalidad: consiste en constituir, transmitir o extinguir DR. Ej: compraventa y permuta. 4. Forma: el principio general del CC es que hay libertad de forma salvo cuando la ley exija una determinada. La teora del ttulo y el modo se aplica a la adquisicin de DR sobre inm a ttulo derivado. Modo suficiente Tradicin o entrega de la cosa Art 577: Antes de la tradicin de la cosa, el A no adquiere sobre ella ningn DR. Art 2601: Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capaz de adquirir. Art 3265: Todos los derechos que una persona transmite por contrato o a otra persona, solo pasan al adquirente de estos derechos por la tradicin, con excepcin de lo que se dispone respecto a las sucesiones. Excepciones: hipoteca y servidumbres prediales Art 3135: La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada. Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar. Art 2977: Las servidumbres se establecen por contratos onerosos o gratuitos, translativos de propiedad. El uso que el propietario de la heredad a quien la servidumbre es concedida haga de ese derecho, tiene lugar de tradicin.

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Otros modos: Justo ttulo y ttulo putativo: comparacin con ttulo suficiente a) Justo Ttulo: falta la titularidad o capacidad. Efecto: no posibilita la adquisicin del DR, sirve para la prescripcin breve si el adquirente es de buena fe. Es una adquisicin ex lege. Es todo acto jco vlido, revestido de las formas legales, que sera idneo para constituir el DR que se le intenta prescribir, si no fuera porque el trasmitente no es el verdadero propietario o titular del d, o sindolo no tiene capacidad para transmitirlo. Art 4010: El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez sin consideracin de la persona de quien emana. La posesin fundada en Justo Ttulo es ilegtima y segn el caso de buena fe o de mala fe, segn que se desconozca o no el vicio que lo afecta. Art 2356: La posesin puede ser de buena o mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad . El poseedor desconoce el defecto del ttulo (por ej. las incapacidad del vendedor) b) Ttulo putativo: no es verdadero por existir en la creencia del poseedor, lo cual puede suceder por ignorancia o por error excusable. Para que sea equiparado al verdadero ttulo es necesario que el poseedor tenga razones suficientes para creer en ello, es decir, que se trate de una ignorancia o de un error excusable, pero esto no es total ya que el ttulo no es apto para la usucapin corta pues no se lo considera justo ttulo. Art 2357: El ttulo putativo equivale a un ttulo realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor, o para extender su ttulo a la cosa poseda . 2 casos: - 1: el ttulo solo existe en la creencia del poseedor. Ej el caso del legatario que entr en posesin de la cosa legada, ignorando que el testamento haba sido revocado. - 2: el ttulo existe pero se aplica a una cosa distinta de la poseda. Ej: una persona compra un lote y posteriormente se descubre en virtud de una investigacin que el ttulo no se refiere al inm posedo sino a otro. La posesin fundada en ttulo putativo es ilegtima de buena fe. Lo cual tiene importancia respecto de los frutos percibidos. c) El boleto de compraventa: naturaleza y efectos Carece de la forma legal para ser un ttulo suficiente, para adquirir el DR. Es ttulo en sentido material y confiere a las partes derechos personales. El boleto no es ttulo en el sentido de instrumento, ni menos ttulo suficiente. Tampoco es justo ttulo, ni ttulo putativo, pues si bien tiene idoneidad para ocasionar la transmisin de un DR, no est revestido de las formalidades exigidas a tal propsito, adquisicin sin ttulo suficiente. No es ttulo apto para la usucapin corta, sino para la larga. Art 1185: Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pblica, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pblica, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pblica no se halle firmada; pero quedarn concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pblica. Art 1185 bis: Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez podr disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio. Art 1187: La obligacin de que habla el artculo 1185 ser juzgada como una obligacin de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podr ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pblica, bajo pena de resolverse la obligacin en el pago de prdidas e intereses.

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Art 2355 in fine: Se considerar legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. La posesin fundada un boleto privado de compraventa inmobiliaria es ILEGTIMA de MALA FE a los efectos de la prescripcin corta. El poseedor no puede estar persuadido de que es propietario porque el error o ignorancia de hecho no es excusable. Fundamentos: Art 2356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad. Art 4007: La ignorancia del poseedor, fundada sobre un error de hecho, es excusable; pero no lo es la fundada en un error de derecho. Art 4009: El vicio de forma en el ttulo de adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor. Lo que es legtimo es la adquisicin de la posesin porque el comprador ingresa a la posesin por un modo legtimo, cual es la tradicin que le hace el vendedor. Ttulo Suficiente Capacidad Legitimado Finalidad Forma Si Si Si Si Justo ttulo No No Si Si Ttulo Putativo Si No Si Si Boleto de Compraventa Si Si Si No

La inscripcin declarativa y constitutiva - Declarativa: el d nace y se perfecciona fuera del registro. La inscripcin es para la oponibilidad a 3. - Constitutiva: el d se perfecciona con el ingreso al registro a travs de la inscripcin. Inscripcin registral: tiene distintos efectos segn la cosa de que se trate: a) Inmuebles: el derecho real se adquiere entre las partes y quienes conocen existencia del acto (por ej. testigos) por el ttulo y el modo suficientes. Para ser opuesto a 3 interesados de buena fe el ttulo debe inscribirse en el registro inmobiliario. Quien tiene conocimiento del acto no puede prevalerse de la falta de inscripcin. Art 2505 anterior a la ley 17711: Vlez dispona Los DR se adquieren y se pierden, segn las disposiciones de este cod relativas a los hechos o a los actos, por medio de los cuales se hace la adquisicin o se causa la prdida de ellos. Posterior a la reforma: La adquisicin o transmisin de DR sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. Este art sin eliminar la tradicin como constitutiva de DR exige que las adquisiciones, extinciones y transmisiones de DR sobre inmuebles se inscriban en el Registro de la Propiedad Inmueble. Contradiccin interna: la disposicin al emplear el vocablo perfeccionar daba lugar a que se pensara que la inscripcin era constitutiva del d, de modo tal que ste no existira ni an entre las partes, antes de que se cumpliera con ella. La 2 parte declara la inscripcin indispensable para oponer el d a 3. La ley 17801 aclar el pto, la inscripcin es 1 simple medio de publicidad de los DR y no constitutivo de los mismos; se exige nada ms que para poder oponer a 3 estos d. El DR slo se considerara adquirido con la concurrencia de los 3 requisitos: 1- Ttulo suficiente 2- Modo suficiente 3- Inscripcin del ttulo suficiente. b) Automotores: la inscripcin del ttulo integra el proceso de adquisicin del derecho real. El registro es constitutivo del derecho entre partes y respecto de 3. c) Caballos sangre pura de carrera y dems animales con pedigr. El Registro es constitutivo.

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La convalidacin: principio y excepcin La convalidacin es un acto jurdico inicialmente ineficaz, el cual por un acontecimiento posterior a su celebracin se convierte en vlido con efecto retroactivo al tiempo de su otorgamiento para el cumplimiento de todos los efectos previstos para l. Es un medio que sanea el justo ttulo por falta de legitimacin. Art 2504: Si el que transmiti o constituy un DR que no tena derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que transmiti o constituy un DR verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin. Excepcin: la hipoteca El ppio de convalidacin no juega en materia de hipoteca, en virtud de Art 3119: Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles Art 3126: La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no ser valida ni por la adquisicin que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a ttulo universal. Se justifica esta excepcin ya que si la propiedad no existiera en cabeza del constituyente en el momento de la constitucin del d, nos encontraramos frente a un DR sin objeto actual, a una hipoteca de cosas futuras, es decir, a un acto con un vicio sustancial que no puede subsanarse por la posterior adquisicin. Excepcin de la excepcin: hipoteca del condmino sobre la totalidad o una parte material del inmueble comn y el efecto declarativo de la particin. En el condominio se presenta una situacin particular. El condmino tiene facultades con relacin a su parte indivisa (cuota ideal) y con relacin a la cosa. Respecto de su parte indivisa goza de los d inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella. Respecto de la cosa sus facultades son mucho ms limitadas: los actos jcos que realice en relacin a ella quedan sujetas al resultado de la particin. En ntro cod la particin tiene efecto declarativo, es decir, que se considera que lo que le toca en ella al condmino le ha pertenecido desde el momento en que naci el condominio, como si ste nunca hubiera existido, y la transmisin del lote se le hubiera hecho al condmino directamente por el anterior propietario. En consecuencia, si bien en ppio el condmino no puede realizar actos jcos, ni sobre toda la cosa ni sobre una parte material de ella, estos actos se validarn (total o parcialmente) si la cosa o la parte material de ella, en relacin a la cual el condmino celebr el acto le toca, le toca en la particin, ficcin jca de la cual resulta que el d fue constituido por quien tena d a hacerlo. Otros medios de saneamiento de ttulos - La confirmacin del ttulo afectado de nulidad relativa - La prescripcin adquisitiva - La adquisicin legal del subadquirente de buena fe y a ttulo oneroso con fundamento en la apariencia jurdica: muebles, inmuebles, automotores. 5. Clasificacin de los derechos reales Los DR estn ppalmente contenidos en el CC, en los arts 2503 y 2614. a) Sobre cosa propia o ajena - Sobre cosa propia: cuando la titularidad y la propiedad de la cosa son de la misma persona. Son el dominio, condominio. PH? - Sobre cosa ajena: son las desmembraciones del d de propiedad: usufructo, uso, habitacin, servidumbres activas, hipoteca, prenda, anticresis, censos o rentas El d de superficie forestal puede ser considerado de naturaleza mixta segn la modalidad que adopte y las etapas por las que transite. El DR de forestar recae sobre cosa ajena. a) De disfrute o de garanta sobre la cosa ajena

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- De disfrute: confieren a su titular facultades de uso y goce de la cosa. Son: usufructo, uso, habitacin y servidumbres activas. - De garanta: el beneficio del titular se relaciona con la seguridad que brinda el cumplimiento de la obligacin principal. Son la prenda, la hipoteca y la anticresis. b) Principales o accesorios - Principales: existen por si mismos. Son los de cosa propia y los de disfrute sobre cosa ajena. - Accesorios de un crdito: dependen de otro derecho en su existencia y virtualidad. Son los de garanta: hipoteca, prenda, anticresis y censo consignativo. c) Segn se ejerzan o no por la posesin Todos los derechos reales a excepcin de la hipoteca y las servidumbres activas (que se ejercen por el uso) se ejercen por la posesin. d) Segn la sustancia, la utilidad y el valor - Dado que la sustancia consiste en el conjunto de las cualidades esenciales constitutivas de los cuerpos, y adems compromete la libre disposicin sobre el destino econmico de la cosa, cabe concluir que el dominio es el nico entre los DR que implica y contiene la facultad de disponer materialmente de la cosa que es su objeto. - El condominio y la PH recaen sobre la utilidad de la cosa, a lo cual se deben adicionar poderes de disposicin jca. - El usufructo, uso y habitacin, y servidumbre recaen sobre la utilidad. - Los DR de garanta (menos prenda y anticresis) comprometen nicamente el valor de la cosa que constituye su objeto. - A la sup forestal, en ppio, la ubicamos entre aquellos d que recaen sobre la utilidad de la cosa, con facultades de disposicin jca.

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