FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES ESCUELA DE ADMINISTRACIN DE EMPRESAS

PROYECTO INMOBILIARIO PARA EL DESARROLLO INTEGRAL DE LA CONSTRUCCIN DE UNA EDIFICACION MULTIFAMILIAR LAS PALMAS EN LA CIUDAD DE CHICLAYO

ALUMNO: RAFAEL E. ARBUL DIEZ JAVIER RIOJAS VILLEGAS IVAN GARCIA CULQUICONDOR ANGELLO A. VSQUEZ CHVEZ

CICLO: VIII

ASIGNATURA: FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS

DOCENTE: MUNDACA GUERRA, JORGE A.

CHICLAYO, 03 DICIEMBRE DEL 2012

PROYECTO INMOBILIARIO PARA EL DESARROLLO INTEGRAL DE LA CONSTRUCCIN DE UNA EDIFICACION MULTIFAMILIAR LAS PALMAS EN LA CIUDAD DE CHICLAYO 1. ESTUDIO ESTRATGICO 1.1. ANLISIS DEL MACROENTORNO En esta seccin se presentar un anlisis de los factores principales del macro entorno del sector construccin mediante la matriz SEPTE. La siguiente evaluacin incluir cinco factores: el demogrfico, econmico, sociocultural, tecnolgico y ambiental, y ofrecer una breve descripcin de los componentes ms pertinentes al sector.
MATRIZ SEPTE - ANLISIS DE OCURRENCIAS SECTOR CONSTRUCCIN 2012 2017 FACTOR ECONMICO Evolucin del PBI: Crecimiento de 9.1% anual en el periodo 2009-2011. Variacin del PBI: El PBI ascendi 6.1% en los dos primeros trimestres del 2012. OCURRENCIAS Crecimiento sector construccin: Crecimiento de 3.8% anual en periodo 2010-2011. Mayor consumo interno de cemento 3.79%. Avance fsico de obras en 4.02% SOCIOCULTURAL Comportamiento de la sociedad actual: Dinamismo de la inversin en infraestructura pblica y privada. Finalidad de la inversin: Construccin de viviendas, edificaciones residenciales, y otras construcciones ejecutadas. Se destacan los rubros comercial e inmobiliario. Nivel socioeconmico: Demanda real de sectores B y C de viviendas. DEMOGRFICO Evolucin de la poblacin total del Per: En la actualidad, la poblacin total del Per es de 29461,933 habitantes. Evolucin de la poblacin total de Lambayeque: El departamento de Lambayeque tiene una poblacin de 1207,589 habitantes, el 4.5% del Per. Dficit habitacional: El dficit habitacional de la poblacin asciende a 2 millones de viviendas a nivel nacional. El 25% del dficit TECNOLGICO Tecnologa de construccin: Variada tecnologa de construccin para edificios, viviendas y edificaciones multifamiliares Ingreso de nueva tecnologa: Ingreso de tecnologa extranjera al pas mediante concesiones de proveedores nacionales. Materiales de Construccin y maquinaria: Los materiales de construccin y maquinaria deben AMBIENTAL Cuidado del medio ambiente: Uso de energa renovable en construccin. Proteccin de terrenos ecolgicos. Restauracin de reas verdes en el pas. Papel del estado: Licitaciones de terrenos con clausulas de proteccin al media ambiente y a la ecologa.

posicionado en Lima y el resto en provincias. Al ao se fabrican 50,000 viviendas y existe una demanda real de 1 milln 500 mil viviendas. Fuente: CAPECO BCR, Fuente: INEI Fuente: INEI

cumplir los estndares de construccin.

Fuente: CAPECO

Tabla: Anlisis de Ocurrencias del Sector Construccin 2012 2017 Fuente: Elaboracin Propia

El anlisis de ocurrencias expresas un crecimiento econmico del sector construccin del 20% anual en el 2012 contribuyendo en mayor proporcin al PBI. Adems, seala un dficit habitacional a nivel nacional de 2 millones de viviendas, siendo el 25% de demandantes pertenecientes a la capital, precisando que la mayora de demandantes insatisfechos son considerados en el nivel socioeconmico B y C.
MATRIZ SEPTE - ANLISIS DE TENDENCIAS SECTOR CONSTRUCCIN 2012 2017 FACTOR ECONMICO Expectativa de crecimiento: Crecimiento total del 7% en el 2012. Proyeccin del PBI a 9% en el 2017. Proyeccin del sector construccin: Variacin positiva de 16.9% en los dos primeros trimestres SOCIOCULTURAL Tendencia del sector construccin: Mayores adquisiciones de cemento, aumentando en un 17.7% para el 2017. Avance fsico en obras en 10,0%. Nivel socioeconmico: Para el 2017, se espera reducir en un 25% la demanda real de los DEMOGRFICO Expectativa de crecimiento de poblacin en el Per: Se proyecta un crecimiento del 11% para el 2017. Expectativa de crecimiento de poblacin de Lambayeque: Se espera un crecimiento del 8.4% para el 2017. TECNOLGICO Tendencia de la tecnologa de construccin: Potencial ingreso de proveedores extranjeros de tecnologa avanzada al mercado. Reduccin de procesos de elaboracin de materiales de construccin. Optimizacin de conversin de AMBIENTAL Tendencia la energa: de

Utilizacin de energa sola en construccin. Planes energa renovable el 2020. de para

TENDENCIA

Alianzas de financiamiento con terceros.

del 2012. Se espera una variacin total del 20% en el 2012. Expectativa de composicin del 10% del PBI en el 2017. Fuente: BCR

sectores B y C que son personas que en la actualidad se encuentran alquilando una vivienda.

Expectativa del dficit habitacional: Reduccin del 25% del dficit habitacional para el 2017.

materiales. Aumento de tiempo de avance de obras pblicas y privadas.

Capital para los sistemas de techos verdes.

Fuente: INEI

Fuente: INEI

Fuente: CAPECO

Tabla: Anlisis de Tendencias del Sector Construccin 2012 2017 Fuente: Elaboracin Propia

El anlisis de tendencias estiman una composicin del 10% del PBI dentro de 5 aos, reduccin del 25% del dficit habitacional, crecimiento demogrfico de la poblacin total del 11%, ingreso de tecnologa extranjera a travs de proveedores internacionales, utilizacin de energa solar como energa renovable en construcciones de viviendas para el 2017.

1.2 CADENA DE VALOR DE SECTOR CONSTRUCCIN Para el anlisis del micro-entorno, presentamos a continuacin el anlisis de la cadena de valor: CADENA DE VALOR SECTOR CONTRUCCIN 2012-2017
INFRAESTRUCTURA: T odas las empresas constructoras nacionales y extranjeras situadas a nivel nacional cuentan con la infraestructura adecuada.
RECURSOS HUMANOS: Suficiente planilla de personal de construccin y administrativo. Dficit de personal calificado de construccin en planilla.

TECONOLOGA: T ecnologa de construccin inmobiliaria. Potencia ingreso de tecnologa extranjera al pas. APROVISIONAMIENTO: Cadena de proveedores definida para el aprovisionamiento de materiales de construccin. Almacn de materiales de construccin en las empresas constructoras. LOGSTICA INTERNA Control de inventarios. Materiales de Construccin. Maquinaria especializada Proveedores locales y a nivel Lima. OPERACIONES Descripcin del tipo de edificacin. Definicin del proceso de construccin mediante diagramas de flujo. Control de la eficiencia, eficacia y efectividad de la edificacin. Control de la calidad de la edificacin. LOGSTICA EXTERNA Arrendamiento de tecnologa de construccin. Transporte de materiales de construccin. Proveedores nacionales e internacionales. MARKETING Y VENTAS Definicin de las edificaciones en base a sus caractersticas. Escala de precio segn la oferta y demanda actual. Plaza segn terreno inhabitado. Promocin a travs del contacto empresarial. SERVICIO POST-VENTA Contacto peridico con el cliente. Supervisin posterior de la edificacin. Garanta de mantenimiento depende el tipo de edificacin.

Grfico: Cadena de Valor Sector Construccin 2012 2017 Fuente: Elaboracin Propia

1.3 ANLISIS DEL MICROENTORNO Este estudio consiste en una apreciacin del micro entorno del sector de construccin, usando como referencia el modelo del diamante de Porter (Cinco fuerzas competitivas de Porter).

Imagen N01: Cinco fuerzas competitivas del sector construccin en Lambayeque Fuente: Elaboracin propia

1.3.1 PODER DE NEGOCIACIN DE PROVEEDORES En este punto nos ocuparemos de las caractersticas de los proveedores, as como del poder de negociacin que ejercen frente a las constructoras. En la regin existe la suficiente disponibilidad y variedad de precios, marcas, calidad y cantidad de materiales para satisfacer a la demanda interna. Para cumplir los estndares de una construccin y las expectativas de los clientes, tenemos que abastecernos de buenos materiales. Para realizar la construccin del edificio contaremos con el sustento de proveedores como cementos Pacasmayo que nos proveer con una variedad de cementos: Cemento Antisalitre MS, Cemento Extraforte, Cemento Tipo I, Cemento Tipo V, Cemento Extradurable, hormigones: hormign en masa, hormign ciclpeo, hormign celular, hormign armado. Estos materiales nos ayudaran en la construccin de las bases, cimientos, columnas y los soportes del edificio. Se utilizan como medio de unin entre otros materiales, forman el mortero. La cual se requiere en grandes cantidades, ya que por lo general los edificios requieren de muchos materiales para buenos cimientos. 6

El poder de negociacin de los proveedores de estos insumos es muy considerable, pues dada la variedad de precios, cantidad, calidad con los que cuenta es muy buena. Otro proveedor significativo es SiderPeru, con varias cantidades de acero dentro de ellos tenemos: Barras y alambrn, barras de alto carbono, estos materiales nos ayudaran con el sostn del edificio. Tiene un alto poder de negociacin ya que es el mejor proveedor que cuenta la regin con lo que respecta a aceros en el norte del Per. Pavco provee una variedad de tuberas de buena calidad, as tenemos: tubera conduit y tuberas conduflex con cable gua y tuberas conduflex sin cable gua. Estos materiales nos ayudaran para el mejoramiento de flujo de agua, residuos, conexiones, por lo cual esta empresa tiene un poder de negociacin considerable con los que respecta a calidad. Forte, que nos proveer para aditivos para el concreto, para soluciones para el concreto premezclado, prefabricados, mezclas secas para block, productos especiales como concretos autocompactables, concretos sper fluidos, concretos de alta resistencia a temprana edad, concreto celular, etc. Tenemos: frar (aditivo fluidizante reductor de agua y retardante), forte-acel (aditivo acelerante para concreto). Adems, existen numerosos proveedores de dichos insumos en la zona y difcilmente podran establecer sus propias condiciones de precio y tamao de pedido. Otros materiales utilizados son los materiales cermicos: ladrillos, tejas, azulejos, gres, porcelana. Ptreos: Rocas compactas (mampuestos, sillares, adoquines, losas), rocas disgregadas, fragmentos de piedra (arcillas). En este caso, los proveedores tambin tienen un poder de negociacin limitado debido a que existen muchas empresas que ofrecen dichos bienes y, adems, el proyecto estar realizando compras de gran tamao, al por mayor, por lo que probablemente podra imponer sus condiciones (oferta y demanda). Implementaremos maquinaria para la construccin del edificio: Las excavadoras y cargadoras: se emplean en la excavacin y los movimientos de la tierra. Los buldozers y motoniveladoras: se utilizan en la nivelacin de terrenos. Los camiones y volquetes: transportan los materiales. Las gras: elevan los materiales, su estructura bsica est formada por la torre, la pluma y el contrapeso. Las hormigoneras: preparacin de morteros y hormigones.

Producto de la investigacin realizada hemos determinado que los proveedores de la regin si cuentan con poder de negociacin frente a las construccin; pues dada la variedad de precios, cantidad, calidad y marcas de los materiales de construccin con los que cuentan las distribuidoras de la regin si una de ellas quiere manejar los precios, existen una pocas series de alternativas adicionales de donde se podr escoger la que resulte ms econmica. 7

1.3.2

PODER DE NEGOCIACIN DE CLIENTES

El poder de negociacin del proyecto hacia los clientes es fuerte, ya que el crecimiento del sector construccin est por encima del promedio de la economa nacional. El proyecto va dirigido hacia las personas y/o familias considerados dentro del nivel socioeconmico B y C en busca de seguridad, es por ello que el proyecto se va a encargar de satisfacer aquellas expectativas de los clientes, por consecuencia va a tener un alto poder de negociacin hacia los clientes para llegar a un acuerdo. En este caso el enfoque del cliente est estrechamente relacionado con la bsqueda de seguridad y confort, siendo probable la exigencia de calidad y valores agregados. No obstante, si el enfoque del cliente est relacionado directamente con la comodidad, seguridad, recreacin en el edificio, tendr dificultades en encontrar alternativas. 1.3.3 RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES ACTUALES En el sector se pueden mencionar tres empresas constructoras representativas en la ciudad de Chiclayo, estas son el Grupo Los Portales, Grupo Sagitario y ICM Construcciones que son una competencia fuerte dentro del sector, sin embargo, estas empresas se dedican a la construccin, reforma y reparacin de edificios y estructuras de ingeniera civil tales como: viviendas, carreteras, etc. Sin embargo, estas empresas abarcan las actividades de instalacin de plomera, calefaccin y aire acondicionado, antenas, sistemas de alarma y otros relacionados con el acondicionamiento de edificios, la terminacin de edificios: revestimiento de pisos y paredes, carpintera final, pintura y otros. Estas empresas tambin se pueden especializar en colocacin de concreto, perforacin de pozos, instalacin de andamios, encofrados, etc. En este grupo se encuentran las actividades de elaboracin de proyectos completos de edificacin y obras de ingeniera civil, proyectos de arquitectura y consultora sobre temas especiales; tambin se dedican a la direccin y/o supervisin de obras de construccin. Dicha situacin trae como consecuencia una competencia fuerte, nos vemos rezagados a causa de esta situacin, afectando nuestra participacin en el sector, nuestra capacidad financiera y nuestra capacidad de proyecto en marcha. 1.3.4 AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES

Esta fuerza si es variable, puesto que la entrada de nuevos competidores es complicada. Una empresa constructora significara una gran inversin, adems que tiene que contar con excelentes profesionales expertos en el rubro constructor, los cual puede tomar un tiempo para reclutar y seleccionar el personal.

Cabe precisar la existencia en el Per de grandes grupos inversores que se encuentran posicionados en Lima y otras provincias. Dichos grupos podran ingresar al mercado local en aos posteriores apuntando a diferentes nichos de mercado, sealamos COSAPI, Grupo Graa & Montero, entre otros. Su experiencia podra generar un porcentaje representativo de participacin en el mercado. 1.3.5 AMENAZA DE INGRESO DE PRODUCTOS SUSTITUTOS

Los servicios sustitutos es un factor que tiene un mayor impacto en el sector, entre los sustitutos ms cercanos a los departamentos tenemos mini departamentos, viviendas de alquiler y viviendas urbanas. Esta fuerza es considerada fuerte en el sentido porque existe mayor facilidad de ser alcanzadas por aquellas personas que las requieran adems de sus precios accesibles ante la demanda insatisfecha de departamentos. 1.4 1.4.1 ANLISIS DE MEGATENDENCIAS DEL SECTOR CONSTRUCCIN UTILIZACIN DE LA ENERGA SOLAR

La utilizacin de la energa solar en la construccin seguir creciendo gracias a las normas estatales que estimulan los planes de energa renovable para el ao 2020. Las alianzas de financiamiento con terceros seguirn creciendo para proporcionar capital para los sistemas de techos verdes de gran tamao en supermercados y en tiendas departamentales.

1.4.2 UTILIZACIN DE FONDOS DE PENSIN Otra tendencia muy novedosa ser el surgimiento de nuevas formas de financiar los grandes proyectos de infraestructura mediante el uso del capital ahorrado en fondos de pensiones y otras fuentes de capital que antes no se haban explorado. 1.4.3 EL ENVEJECIMIENTO DEMOGRFICO Y LA MIGRACIN INTERNACIONAL

La poblacin mundial crece y los pases desarrollados experimentan una menor natalidad; situacin que acelerar las tendencias migratorias desde los pases pobres hacia los pases ricos, en desmedro del capital humano de los primeros. Los pases desarrollados pugnarn por atraer migrantes para rejuvenecer su fuerza laboral con jvenes profesionales y tcnicos altamente calificados, lo que significar el agotamiento de las restricciones para la inmigracin. Esto beneficiara al sector construccin ya que al migrar dar pie a que ms construcciones se edifiquen en las ciudades y haya un crecimiento mayor de este sector, por la demanda que esto ocasionar.

1.4.4

CRECIMIENTO DE MEGA CIUDADES

El crecimiento de mega ciudades (con ms de diez millones de habitantes) se ha acelerado especial en los pases en vas de desarrollo, como efecto de intensos procesos de urbanizacin y migracin rural-urbana. Son consideradas motores de la economa mundial por conectar de manera eficiente el flujo de productos, personas, culturas y conocimientos. Pero esta concentracin de la poblacin, sobre todo por la centralizacin espacial de las inversiones, tiene inevitables consecuencias sociales, econmicas y culturales; en particular, el incremento del crimen y la delincuencia, problemas mucho ms agudos en los pases pobres. En el periodo del Plan Bicentenario, Lima Metropolitana tender a convertirse en una mega ciudad, lo que encarecer los costos de los servicios bsicos y se enfrentar a mayores problemas sociales. Esperamos que se convierta en una mega ciudad equilibrada en competitividad, medio ambiente y calidad de vida. 1.4.5 LAS TELECOMUNICACIONES Y LA MASIFICACIN DEL USO DE INTERNET

A lo largo de las ltimas dcadas, las telecomunicaciones en el mundo han evolucionado favorablemente de manera notoria a travs de la creacin de nuevas tecnologas con la finalidad de procesar, transmitir y difundir conocimiento. De todos ellos, internet se ha convertido en la actualidad en uno de los medios ms utilizados por los agentes econmicos por suponer una gran oportunidad de inversin, y no solo aminorar costos econmicos y no econmicos, sino facilitar las comunicaciones en tiempo real entre el sector pblico y el privado. Tambin representa un abanico de opciones informativas que reduce la asimetra de la informacin en las transacciones comerciales a nivel nacional e internacional entre las empresas y los usuarios. 1.4.6 EL CAMBIO CLIMTICO

Todos los pases van a sufrir los efectos del cambio climtico, pero los ms vulnerables son los pases tropicales y sus poblaciones rurales. Se considera que este fenmeno traer un cambio de paradigma y una reduccin drstica del consumo de combustibles fsiles, hecho que afectar tanto la poltica como la economa mundiales. El Per se ver afectado, en particular por la menor disponibilidad de agua en la costa. Se estima que las alteraciones de los ecosistemas incidirn negativamente en las condiciones de competitividad econmica de los pases, afectando severamente a la poblacin asentada en las ciudades costeras.

10

Estudios recientes estiman una incidencia creciente de los efectos negativos del cambio climtico en el producto bruto interno (PBI). De no adoptarse medidas contingentes, ello podra llegar a significar hasta el 20% anual del mismo para el ao 2050, limitando seriamente las metas de crecimiento sostenido del pas. 1.5 ANLISIS FODA SECTOR CONSTRUCCIN 1.5.1 FORTALEZAS F1: Crecimiento del 18% del sector construccin, superando el promedio de la economa nacional. F2: Efecto multiplicador de la actividad constructora reflejado en la ocupacin del 6.3% del sector construccin en el producto bruto interno. F3: Tasas de inters aun relativamente bajas para crditos hipotecarios y para financiar proyectos de infraestructura. F4: Apoyo del gobierno a travs de la promocin de programas habitacionales (Techo Propio) e inversin en infraestructura. F5: Situacin financiera buena o estable de la mayora de empresas constructoras. F6: Diversificacin de proveedores de materiales de construccin, maquinaria e insumos. F7: Implementacin de tecnologas de informacin y comunicacin en la mayora de empresas constructoras. F8: Existencia de plan de saneamiento, poltica ambiental sectorial y visin nacional integradora del sector vivienda. 1.5.2 OPORTUNIDADES O1: Aprovechar la expectativa de inversin pblica que bordeara el 25% del PBI en los prximos aos. O2: Utilizar fondos de pensiones para financiar proyectos de inversin en infraestructura. O3: Licitacin de grandes terrenos propiedad del Estado permitir construccin de viviendas multifamiliares O4: Expectativa de crecimiento demogrfico del 11% en los prximos cinco aos, agregado al crecimiento poblacional por la migracin. O5: Atender el dficit habitacional de dos millones de viviendas, siendo el 25% ubicado en Lima y el resto en provincias. O6: Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas de habitantes de nivel socioeconmico B y C. O7: Aprovechamiento de nueva tecnologa de construccin de edificaciones. O8: Posibilidad de utilizar energa solar en la fabricacin de viviendas como energa renovable generando techos verdes. 1.5.3 DEBILIDADES D1: Demasiadas trabas burocrticas para habilitaciones urbanas y licencias de construccin. 11

D2: Elevado nivel de informalidad, pues el 70% de las obras que se realizan en Lima y el 90% a nivel nacional, carecen de licencia de construccin (autoconstruccin). D3: Fuerte competencia de la autoconstruccin en el segmento de viviendas tradicionales. D4: Escasez de personal tcnico calificado para la construccin de obras. D5: Alto poder de decisin de demandantes de viviendas dirigidas al nivel socioeconmico B y C. D6: Intensa competencia entre empresas constructoras, afectando los mrgenes de utilidad. D7: Presencia de mafias al interior de sindicatos de trabajadores de construccin civil. D8: Falta de difusin sobre los diferentes programas en casi todos los subsectores.

1.5.4 AMENAZAS A1: Potencial ingreso de nuevas empresas constructoras extranjeras, en particular vinculadas a inmobiliarias. A2: Incremento en el precio de materiales de construccin (acero, ladrillo) ante alza de las materias primas. A3: Escasez y elevado costo de terrenos dificulta ejecucin de proyecto de viviendas econmicas. A4: Incremento en el precio de las maquinarias para construccin ante encarecimiento de insumos. A5: Tendencia ascendente en las tasas de inters de los crditos hipotecarios. A6: Incidencia de los efectos negativos del cambio climtico en el producto bruto interno. A7: Aumento del nivel de competencia de las empresas constructoras. A8: Potencial invasin de terrenos inhabitados por parte de terceros. 1.6 MATRIZ EVALUACIN FACTORES EXTERNOS (EFE) A continuacin, se presenta la matriz de evaluacin de factores externos utilizada para dar ponderacin a las oportunidades y amenazas ms importantes del sector construccin. MATRIZ EFE Evaluacin de Factores Externos
Peso Calificacin Total Ponderado

Oportunidades O1: Aprovechar la expectativa de inversin pblica que bordeara el 25% del PBI en los prximos aos. O2: Utilizar fondos de pensiones para financiar proyectos de inversin en infraestructura.

0.06 0.05

4 3

0.24 0.15

12

O3: Licitacin de grandes terrenos propiedad del Estado permitir construccin de viviendas multifamiliares O4: Expectativa de crecimiento demogrfico del 11% en los prximos cinco aos, agregado al crecimiento poblacional por la migracin. O5: Atender el dficit habitacional de dos millones de viviendas, siendo el 25% ubicado en Lima y el resto en provincias. O6: Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas de habitantes de nivel socioeconmico B y C. O7: Aprovechamiento de nueva tecnologa de construccin de edificaciones. O8: Posibilidad de utilizar energa solar en la fabricacin de viviendas como energa renovable generando techos verdes. Amenazas A1: Potencial ingreso de nuevas empresas constructoras extranjeras, en particular vinculadas a inmobiliarias. A2: Incremento en el precio de materiales de construccin (acero, ladrillo) ante alza de las materias primas. A3: Escasez y elevado costo de terrenos dificulta ejecucin de proyecto de viviendas econmicas. A4: Incremento en el precio de las maquinarias para construccin ante encarecimiento de insumos. A5: Tendencia ascendente en las tasas de inters de los crditos hipotecarios. A6: Incidencia de los efectos negativos del cambio climtico en el producto bruto interno. A7: Aumento del nivel de competencia de las empresas constructoras. A8: Potencial invasin de terrenos inhabitados por parte de terceros. TOTAL

0.06

0.18

0.06

0.24

0.07

0.28

0.09 0.07 0.09

4 3 3

0.36 0.21 0.27

0.08

0.08

0.08 0.06 0.05 0.05 0.05 0.04 0.04 1.00

2 2 1 2 2 2 2

0.16 0.12 0.05 0.1 0.1 0.08 0.08 2.70

Tabla: Matriz de Evaluacin de Factores Externos Sector Construccin Fuente: Elaboracin Propia

Los valores de las calificaciones son los siguientes: 1 = amenaza 2 = amenaza 3 = oportunidad mayor menor menor

4 = oportunidad mayor

El total ponderado es de 2.70, es decir el sector construccin se encuentra en un contexto favorable y es ubicado en una zona altamente competitiva. 13

1.7 MATRIZ EVALUACIN FACTORES INTERNOS (EFI) A continuacin, se presenta la matriz de evaluacin de factores internos utilizada para dar ponderacin a las fortalezas y debilidades ms importantes del sector construccin. MATRIZ EFI Evaluacin de Factores Internos
Peso Calificacin Total Ponderado

Fortalezas F1: Crecimiento del 18% del sector construccin, superando el promedio de la economa nacional. F2: Efecto multiplicador de la actividad constructora reflejado en la ocupacin del 6.3% del sector construccin en el producto bruto interno. F3: Tasas de inters aun relativamente bajas para crditos hipotecarios y para financiar proyectos de infraestructura. F4: Apoyo del gobierno a travs de la promocin de programas habitacionales (Techo Propio) e inversin en infraestructura. F5: Situacin financiera buena o estable de la mayora de empresas constructoras. F6: Diversificacin de proveedores de materiales de construccin, maquinaria e insumos. F7: Implementacin de tecnologas de informacin y comunicacin en la mayora de empresas constructoras. F8: Existencia de plan de saneamiento, poltica ambiental sectorial y visin nacional integradora del sector vivienda. Debilidades D1: Demasiadas trabas burocrticas para habilitaciones urbanas y licencias de construccin. D2: Elevado nivel de informalidad, pues el 70% de las obras que se realizan en Lima y el 90% a nivel nacional, carecen de licencia de construccin (autoconstruccin). D3: Fuerte competencia de la autoconstruccin en el segmento de viviendas tradicionales. D4: Escasez de personal tcnico calificado para la construccin de obras. D5: Alto poder de decisin de demandantes de viviendas dirigidas al nivel socioeconmico B y C. D6: Intensa competencia entre empresas constructoras, afectando los mrgenes de utilidad.

0.05

0.20

0.05

0.20

0.05

0.15

0.07 0.06 0.06

3 4 4

0.21 0.24 0.24

0.08

0.32

0.05

0.15

0.06

0.12

0.08 0.08 0.05 0.08 0.08

1 1 2 2 2

0.08 0.08 0.10 0.16 0.16 14

D7: Presencia de mafias al interior de sindicatos de trabajadores de construccin civil. D8: Falta de difusin sobre los diferentes programas en casi todos los subsectores. TOTAL

0.05 0.05 1.00

2 1

0.10 0.05 2.56

Tabla: Matriz de Evaluacin de Factores Internos Sector Construccin Fuente: Elaboracin Propia

Los valores de las calificaciones son los siguientes: 1 = debilidad 2 = debilidad 3 = fortaleza menor mayor menor

= fortaleza mayor

El total ponderado es de 2.56, es decir el sector construccin posee una posicin interna fuerte y tiene una estrategia de competitividad interna por arriba de la media. 1.8 ESTRATEGIA GLOBAL

Es conveniente aplicar una estrategia de enfoque o alta segmentacin en un segmento de la poblacin: los consumidores de vida progresista, poder adquisitivo moderado y creciente en el corto plazo. Cabe mencionar que con esta estrategia se busca concentrar los esfuerzos en producir o vender productos que satisfagan las necesidades o gustos de un determinado grupo de consumidores. El enfoque en determinado tipo de consumidor tendr diferentes factores. En primer lugar, la ubicacin de la edificacin multifamiliar deber ser urbana y cntrica. Otro aspecto ser la seguridad y confort de los departamentos. Adems, pretende resaltar la calidad de vivienda con la familia y no solo la calidad de la infraestructura.

15

1.9

ESTRATEGIAS COMPETITIVAS
MATRIZ FORD CRUZE ESTRATEGIAS OPORTUNIDAD AMENAZA ESTRATEGIA FO ESTRATEGIA FA Impacto en el PBI del Per a travs del aumento de la actividad Financiamiento de proyectos inmobiliario con un crdito constructora de edificaciones multifamiliares. hipotecario a tasa de inters fija. Aprovechar el apoyo del gobierno para invertir en infraestructura Negociacin con los proveedores los precios de los materiales inmobiliaria mediante la licitacin de terrenos por parte del estado. de construccin.

FORTALEZAS

Disminucin de dficit habitacional en el pas a travs de la construccin de edificaciones multifamiliares. Financiar nuestro proyecto a un crdito hipotecario con baja tasa de inters. Orientar nuestro proyecto a satisfacer las necesidades de los consumidores de estilo de vida progresista. Implementar nueva tecnologa para disminuir los costos de construccin inmobiliaria. Contribuir con el medio ambiente mediante la utilizacin de energa solar como energa renovable para la construccin de techos verdes. ESTRATEGIA DO

Implementacin de un sistema de costos de construccin inmobiliaria. Fijacin de una escala remunerativa fija a los trabajadores de construccin cubriendo sus necesidades. Oferta a los consumidores de estilo de vida progresista de edificaciones de calidad con proteccin antissmica. Programacin de calendario de obras de construccin inmobiliaria previniendo factores climticos. Obtencin de licencias de terrenos urbanos inhabitados para la construccin de viviendas para consumidores de estilo de vida progresista. ESTRATEGIA DO

Agilizar los trmites de licencias mediante la implementacin de Monitoreo de proyectos de construccin de presupuesto sistemas de informacin. moderado en bajos costos de construccin y maquinaria. Formalizar la construccin aprovechando el crecimiento de la inversin Edificacin de construcciones segn el poder adquisitivo de los pblica y privada. demandantes del estilo de vida progresista. Capacitar al personal de construccin sobre la nueva tecnologa de Equilibrio del nivel de competencia de la autoconstruccin y la construccin. construccin de viviendas. Establecer una escala de precios de los departamentos segn el Capacitacin de personal tcnico en construccin de obras. consumidor de estilo de vida progresista. Aprovechar la tecnologa de construccin para edificar mayor nmero Atencin a un segmento del mercado dirigido a los de departamentos para los consumidores de estilo de vida progresista. consumidores de estilo de vida progresista. Enfoque en el nivel de autoconstruccin actual en el pas. Enfoque en los consumidores de estilo de vida progresista. Tabla: Matriz FORD Cruza de Estrategias Fuente: Elaboracin Propia

DEBILIDADES

16

1.10 Misin Nuestra misin es construir una edificacin multifamiliar compuesta por departamentos dirigidas al segmento de consumidores de estilo de vida progresista, poder adquisitivo moderado y creciente en el corto plazo; ofreciendo proteccin antissmica, ubicacin urbana y servicio recreacional en el edificio. 1.11 Visin Alcanzar reconocimiento por construccin segura y de calidad. Adems, contribuir con la disminucin del dficit habitacional de la poblacin nacional, mediante la ocupacin de departamentos. 1.12 Objetivos Estratgicos 1.12.1 Objetivos Estratgicos Generales y Especficos OBJETIVOS ESTRATGICOS GENERALES Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas mediante la construccin de una edificacin multifamiliar dirigida al NSE B y C de estilo de vida proactivo. Promover el desarrollo sostenido de la construccin. Prevenir y mitigar los impactos ambientales negativos de las actividades del subsector inmobiliario. OBJETIVOS ESTRATGICOS ESPECFICOS Inversin privada en construccin inmobiliaria. Satisfacer las necesidades de los consumidores de NSE B y C de estilo de vida proactivo. Competir con empresas orientadas a dichos segmentos. Edificar con proteccin antissmica. Fortalecer la gestin del territorio. Promover la inversin inmobiliaria en viviendas. Desarrollar la valuacin de bienes muebles e inmuebles. Promover la inversin pblica y privada. Fomentar el desarrollo tecnolgico, difusin y capacitacin. Desarrollar la valuacin de bienes muebles e inmuebles. Cumplir con las clausulas de proteccin del medio ambiente. Utilizar energa solar como energa renovable en la construccin.

OEG 1

OEG 2

Disminuir el dficit habitacional de la poblacin.

OEG 3

OEG 4

2. ESTUDIO DE MERCADO 2.1 OBJETIVO ESTRATGICO DEL ESTUDIO DE MERCADO Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas mediante la construccin de una edificacin multifamiliar dirigida a las personas urbanas de estilo de vida progresista en la ciudad de Chiclayo. 2.2 DEFINICIN DEL MERCADO OBJETIVO 2.2.1 MERCADO POTENCIAL A nivel nacional, en el rea urbana existen 1 milln 207 mil 610 habitantes con dficit habitacional y en el rea rural 653 mil 82 habitacional, siendo 64,9% y 35,1% respectivamente del dficit habitacional. En Lambayeque, el dficit habitacional asciende a 52,842 habitantes en total. 2.2.2 MERCADO DISPONIBLE A julio del 2012 se ha promovido la construccin y mejoramiento de cerca de 290 mil viviendas (16% del dficit habitacional nacional). A partir de esto, el dficit habitacional asciende actualmente a 1 milln 570 mil 692 viviendas a nivel nacional. Segn Arellano el 21% de la poblacin nacional lleva un estilo de vida progresista, es decir partiendo por estilos de vida en promedio el dficit habitacional de dicho estilo asciende a 821, 471 viviendas. En Lambayeque, el 24% de la poblacin llevan un estilo de vida progresista reducindose a 14,215 viviendas. 2.2.3 MERCADO EFECTIVO A partir del mercado disponible, determinamos nuestro mercado efectivo que comprende aquellas personas urbanas no ocupadas de estilo de vida progresista del departamento de Lambayeque demandantes de una vivienda. 2.2.4 MERCADO OBJETIVO Nuestro mercado objetivo abarcar el segmento especfico de personas urbanas de estilo de vida progresista de 25 a 40 aos demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo, a travs de la investigacin del comportamiento del consumidor, mercado competidor, proveedor y de bienes sustitutos a indagar mediante una investigacin de mercados. 2.3 INVESTIGACIN DE MERCADOS La presente investigacin de mercados tiene la finalidad de identificar los comportamientos y caractersticas del segmento al cual nos dirigimos, a la vez nos permitir conocer el mercado competidor, proveedor y de bienes sustitutos. 2.3.1 PROBLEMA DE LA INVESTIGACIN DE MERCADOS El problema del estudio radica en identificar Cules son los comportamientos y caractersticas de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a su decisin de adquisicin de una vivienda en la ciudad de Chiclayo para determinar su estilo de vida?, con la intencin de realizar un proyecto inmobiliario de construccin multifamiliar. 18

2.3.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN DE MERCADOS OBJETIVO GENERAL El objetivo general de la investigacin es determinar los comportamientos y caractersticas de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a la decisin de adquisicin de una vivienda en la ciudad de Chiclayo mediante una investigacin de mercados. OBJETIVOS ESPECFICOS Identificar el perfil de comportamiento de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a la decisin de adquisicin de una vivienda en la ciudad de Chiclayo. Especificar las caractersticas y el diseo de la edificacin multifamiliar y sus departamentos que desean las personas urbanas de estilo de vida progresista en la ciudad de Chiclayo segn sus preferencias y determinando su estilo de vida. Determinar el precio de los departamentos segn el nivel de ingresos y poder adquisitivo de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a la decisin de adquisicin de una vivienda en la ciudad de Chiclayo. Identificar la mejor plaza para la construccin de la edificacin multifamiliar segn el sondeo y las preferencias de las personas urbanas de estilo de vida progresista en la ciudad de Chiclayo. Determinar el tipo de promocin y publicidad para los departamentos de la edificacin multifamiliar segn el grado de influencia de esta en las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a la adquisicin de vivienda en la ciudad de Chiclayo. METODOLOGA

2.3.3

La metodologa que se aplicar en el estudio de mercado ser Analtica/Descriptiva, debido a que se utilizarn tcnicas de recopilacin de datos como la aplicacin de una encuesta validada que permitir obtener, organizar, analizar y presentar informacin relevante con la finalidad de elaborar conclusiones vlidas y tomar una decisin. Adems, se realizarn dos sesiones de Focus Group con funcionarios de inmobiliarias locales y clientes potenciales en la ciudad de Chiclayo. 2.3.4 MUESTREO

POBLACIN La poblacin est conformada por las 14,215 personas urbanas (varones y mujeres) de estilo de vida progresista de 25 a 40 aos demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo.

19

MUESTRA El presente estudio utilizar un muestreo estratificado. Las unidades de anlisis sern constituidas por los demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo, y las unidades elementales o informantes sern las personas urbanas de estilo de vida progresista en varones y mujeres de 25 a 40 aos pertenecientes a la ciudad de Chiclayo. CLCULO DEL TAMAO DE MUESTRA El tamao de la muestra se calcula para estimar una proporcin de personas urbanas de estilo de vida progresista mediante un muestreo estratificado con asignacin de Neyman, con un nivel de confianza del 95% y con precisin de 0.05, en el que los estratos son los varones y mujeres demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo. A travs de la siguiente frmula estadstica:

ph qh ) 2 n Wh2 ph qh V N

( Wh

Donde considerando una confianza de 0.95, el desvo normal Z de 1.96 y la precisin de 0.05, dar resultado una varianza de 0.00065. A partir de esto, calculamos una muestra total de 291 personas urbanas no ocupadas de estilo de vida progresista. Por otro lado, la asignacin del tamao de muestra para cada estrato se calcular con la siguiente frmula:

nh

Wh ph qh n W p q h h h

Aplicando dicha frmula se obtiene como resultado una asignacin de 174 varones demandantes de vivienda y 117 mujeres demandantes de vivienda en la ciudad de Chiclayo. Dichos datos presentados en el siguiente cuadro: Cuadro Asignacin de la muestra por Gnero POBLACIN Varones Mujeres TOTAL Q 8,529 5,686 Wh 0.60 0.40 1.00 ph 0.25 0.35 qn 0.75 0.55 0.260 0.175 0.435 0.068 0.031 0.098 Muestra por estrato (nh) 174 117 291

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OPERACIONALIZACIN DE VARIABLES Variable Definicin Conceptual Dimensiones Definicin Operativa Rango de Edad Perfil de las personas urbanas de estilo de vida progresista Grado de Instruccin Nivel de Ingreso Integrantes de la familia Tipo de vivienda actual Caractersticas del departamento Percepciones de las personas urbanas de estilo de vida progresista sobre la adquisicin de una vivienda en Chiclayo, respecto al diseo de la vivienda, ubicacin, precio y promocin. Atributos deseados del departamento Diseo de los departamentos Atributos innovadores Bienes y Servicios de la vivienda urbana Servicios esperados en una vivienda Ingreso promedio Aporte o cuota de hospedaje de las personas urbanas Disposicin a pagar por un departamento Ubicacin segn zona Ubicacin de los departamentos Tipo de zona Consideraciones de la Ubicacin Promocin de la edificacin Influencia de publicidad presentada Escala Ninguna Nominal Ordinal Ordinal Nominal Nominal Nominal Nominal Nominal

Comportamiento de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a la adquisicin de una vivienda en la ciudad de Chiclayo

Nominal Ordinal

Precio de los departamentos

Ordinal

Ninguna Nominal Nominal Nominal

Dicotmica

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multifamiliar

Tipo de medio de comunicacin Informacin de la publicidad presentada Nivel de la publicidad presentada

Nominal

Nominal

Nominal

RESULTADOS DE LA ENCUESTA CARACTERSTICAS DE LAS PERSONAS URBANAS Las principales caractersticas de las personas urbanas de estilo de vida progresista de gnero masculino son las siguientes: Son el 43.5% de la poblacin de la ciudad de Chiclayo. Ocupa zonas como Jos Leonardo Ortiz, Santa Victoria y La Victoria. El 56% de varones poseen grado de instruccin superior. La vivienda en la cual se hospedan est conformada en promedio por 5 habitantes. El nivel de ingreso promedio anual de los varones se ubica entre S/5,000 y S/.10, 000. El 62% vive actualmente en la modalidad de alquiler de vivienda.

Las principales caractersticas de las personas urbanas no ocupadas de estilo de vida progresista de gnero femenino son las siguientes: Son el 56.5% de la poblacin de la ciudad de Chiclayo. Ocupa zonas como Santa Victoria y Jos Leonardo Ortiz. El 47.5% de mujeres poseen grado de instruccin superior. La vivienda en la cual se hospedan est conformada en promedio por 4 a 5 habitantes. El nivel de ingreso promedio anual de las mujeres se ubica entre S/5,000 y S/.10, 000. El 35% vive actualmente en la modalidad de alquiler de vivienda.

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DISEO DE LOS DEPARTAMENTOS Sobre el diseo de los departamentos se pudo recoger las siguientes percepciones de ambos estratos de la muestra: Los principales servicios que debe contar la vivienda deben ser luz, agua, vigilancia, cable e internet. Los bienes que debe poseer una vivienda deben ser televisor, cocina elctrica y lavadora. La principal atribucin de una vivienda debe ser la comodidad y seguridad. Las personas urbanas esperan recreacin en la edificacin multifamiliar. Sobre valores agregados los principales seran vivienda antissmica y ecolgica.

PRECIO DE LOS DEPARTAMENTOS Acerca del precio de la vivienda, el 63% estara dispuesto a pagar por un departamento entre S/.35, 000 y S/. 45,000. Adems, este desembolso sera mediante la suscripcin a un prstamo hipotecario para el 50% de ambos estratos. UBICACIN O PLAZA DE LOS DEPARTAMENTOS Sobre la ubicacin de los departamentos, el 80% de las personas urbanas no ocupadas de estilo de vida progresista decidieron optar por la zona urbana de la ciudad de Chiclayo, y el 68% de ellas opto por Santa Victoria como lugar predilecto. PROMOCIN DE LOS DEPARTAMENTOS Respecto a la publicidad de los departamentos y viviendas en la ciudad de Chiclayo, se determin una influencia del 70% en medios de comunicacin en general, siendo los principales la televisin y el internet. 2.3.5 APLICACIN DEL FOCUS GROUP

Se realizaron dos sesiones de Focus Group, en la primera se entrevistaron a funcionarios de inmobiliarias locales y en la segunda clientes potenciales de un departamento en la ciudad de Chiclayo. FOCUS GROUP N01

Presentacin: El presente focus group se realiz el da 03 de octubre del presente ao a las 4pm en la calle Panam # 259 Urb. Buenos Aires. Asistentes: Principales funcionarios de las principales empresas dedicadas a la construccin inmobiliaria en Chiclayo. Temas discutidos: 23

Nivel de competencia en el sector inmobiliario de la ciudad de Chiclayo Red de proveedores del sector inmobiliario de la ciudad de Chiclayo Oferta actual de bienes sustitutos inmobiliarios como alquiler de vivienda, mini departamentos, entre otros en la ciudad de Chiclayo Demanda actual de departamentos en la ciudad de Chiclayo Escala comparativa de precios reales de la competencia en el sector inmobiliario de la ciudad de Chiclayo. Anlisis de mercado crediticio de proyectos inmobiliarios de la ciudad de Chiclayo.

Resultados del Focus Group N01: De acuerdo a la opinin brindada de los principales funcionarios del sector inmobiliario el nivel de competencia es bastante fuerte ya que las empresas desde el ao 2006 han obtenido importantes incrementos en sus utilidades, aunque en el ao 2009 como lo mencionaron debido a la crisis econmica mundial que suscito en el 2008 decay muchas de la inversiones que se prevean para ese ao y tuvieron que ser postergadas. As mismo observando con detenimiento vemos que en los ltimos aos, las empresas en general han atravesado por un periodo fuerte de expansin, pus como lo mencionaron la demanda por materiales de construccin no perdi dinamismo y los contratos de ejecucin de proyectos continan en ascenso. Cuentan con una amplia red de proveedores en el sector inmobiliario segn lo que indicaron, entre las ms resaltantes estn Ferronor, Representaciones Dora Beatriz SRL, Distribuciones Olano, Corporacin Bim SAC, DINO, entre otras. Con el incremento sustancial que se viene dando en los ltimos aos y con las oportunidades de financiamiento que se otorgan a las personas que nos visitan, este tipo de bienes sustitutos est bajando considerablemente, ya que los ingresos de las personas estn en aumento y cuentan con la capacidad econmica suficiente como para adquirir un crdito y poder obtener lo que tanto se anhela, la casa o el departamento propio. Como ya sabemos la demanda de lotes para la construccin de servicios, de departamentos como de casas no estn cubierta del todo, es decir hay una demanda insatisfecha de 49.6%, 27.19% y 21.44% respectivamente, esto es debido actualmente a que el pas est viviendo una etapa de expansin econmica la cual ha incrementado los ingresos de las familias en los ltimos aos, por tal razn como ya los mencionamos lneas arriba, ha hecho que se incremente la demanda de dichas viviendas, y seguir en aumento en los prximos aos y el sector inmobiliario se desarrollara an ms en el pas.

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FOCUS GROUP N02

Presentacin: El presente focus group se realiz el jueves 4 de octubre del presente ao en la Urb. Los Ingenieros I Mz. L Lt. 3 Asistentes: Clientes potenciales brindados por las principales empresas dedicadas a la construccin inmobiliaria en Chiclayo. Temas discutidos: Expectativas de los clientes potenciales ante la adquisicin de un departamento. Finalidad de la adquisicin de un bien inmueble en la ciudad de Chiclayo. Poder adquisitivo y disponibilidad a adquirir un departamento en la ciudad de Chiclayo. Disposicin a pagar por un departamento y escala de pago de dicho inmueble en la ciudad de Chiclayo. Preferencias de ubicacin de la edificacin multifamiliar. Expectativa de obtencin de valores agregados en los departamentos a construir en la ciudad de Chiclayo.

Resultados Del Focus Group N02: El cliente lo que espera encontrar en un departamento es un ambiente agradable, tranquilo, placentero, seguro, que colme sus expectativas de compra, y sobre todo que sea accesible, que este ubico en una buena zona, tranquila y segura y que cuente con los implementos adecuados. Como ya lo venimos diciendo el pas est en un crecimiento, y las personas tienen ms ingresos que aos anteriores y por lo cual ahora pueden financiar la compra de un inmueble y de esa manera satisfacer su necesidad de seguridad y dejar de lado el alquiler u otro tipo de sustituto. Los clientes entrevistados mencionaron que adquiran un inmueble por las siguientes vas: crdito hipotecario (93.4%), pagarlo al contado (5.5%), y un (1.2%) lo hara por otro tipo de crdito (prestar a familiares o a travs del centro de trabajo). Respecto a la preferencia de la ubicacin del inmueble el NSE A lo hara en el Distrito de Chiclayo con un 92.8% y el 7.2% restante lo hara en el distrito de la Victoria y otros distritos fuera de la ciudad de Chiclayo; el NSE B lo hara el distrito de Chiclayo con un 55,6%, seguido por el distrito de Jos Leonardo Ortiz con un 25.4% y por ltimo en el distrito de la Victoria con 17.5%.

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2.3.6

CONCLUSIONES DE LA INVESTIGACIN DE MERCADOS

MERCADO CONSUMIDOR

El mercado consumidor de nuestro proyecto considera al segmento de mercado de personas urbanas no ocupadas (no poseedoras de viviendas) de ambos gneros de edad 24 a 40 aos demandantes de una vivienda en Chiclayo. El consumidor de este segmento de mercado tiene un nivel de ingreso promedio anual entre S/.5, 000 y S/.10, 000, siendo el 56% varones y el resto mujeres, viviendo en su mayora alquilando vivienda. La vivienda debera contar con los principales servicios como agua, luz y vigilancia, adems bienes como televisor, cocina y lavadora. El rea de la ciudad donde ubicaran su vivienda sera el rea urbana y la zona predilecta Santa Victoria. Acerca del precio estaran dispuestos a comprar departamentos valorizados entre S/. 35,000 y S/.45, 000 mediante la suscripcin de un prstamo hipotecario. MERCADO COMPETIDOR

El mercado competidor identificado en nuestro proyecto apunta sus edificaciones multifamiliares y departamentos a las personas urbanas de estilos proactivos de ambos gneros demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo. Los principales competidores identificados en la regin son el Grupo Los Portales y Grupo Sagitario, ambos constructores de amplios condminos y residenciales en la ciudad dirigidos a familias urbanas. Dichas competidores cuenta con redes de proveedores directas e indirectas siendo sus principales proveedores de la capital y algunos del departamento, as tenemos a DINO, Cementos Pacasmayo, PAVCO, entre otros. La participacin dichas empresas en el sector inmobiliario asciende actualmente al 60% del mercado local inmueble y ha generado una ocupacin efectiva del 75% de sus departamentos. Adems, ha entablado contratos de preventa con clientes potenciales de la regin. Finalmente, el precio de los departamentos de estas inmobiliarias, est sujeto a un contrato de crdito con una cuota fija inicial por el inmueble y la ocupacin inmediata de la vivienda. Los lmites de la ocupacin sern nicamente por la cantidad de integrantes de la familiar previniendo la comodidad y seguridad del consumidor. MERCADO PROVEEDOR

Los principales proveedores para nuestra edificacin multifamiliar y acondicionamiento de los departamentos en la ciudad de Chiclayo son Cementos Pacasmayo, Sider Per, Pavco y Fortes encargados del abastecimiento de materiales de construccin considerando variedad de cementos, aceros, tuberas, ladrillos que sern primordiales en el proceso de construccin. 26

El proceso de suministro se realizar a travs de contratos de outsourcing y decisiones operativas. Adems, se tiene en cuenta la rotacin de dicho suministro de inventarios encontrndose alta rotacin, beneficiando al flujo, previniendo la falta de materiales de construccin y realizndose un control y evaluacin de procesos desde el ingreso hasta la salida. Acerca del precio de materiales de construccin, maquinaria y otros gastos administrativos sern sometidos a investigacin mediante el estudio econmicofinanciero. MERCADO DE BIENES SUSTITUTOS

El anlisis del mercado de bienes sustitos en la ciudad de Chiclayo se encuentra centralizado en el alquiler de viviendas, mini-departamentos y la sesin de viviendas a terceros. As podemos decir que la disposicin a alquilar una vivienda vara segn el presupuesto y cantidad de integrantes del hogar, acusando una negativa ventaja competitiva. En nuestra ciudad, tampoco los mini-departamentos se encuentran teniendo una acogida muy deseada lo que no hace muy interesante su ocupacin efectiva. En conclusin, este mercado no muestra un gran dinamismo porque el estudio demuestra que las personas cuentan con un mayor poder adquisitivo que hace ms factible poseer una vivienda propia para alcanzar comodidad y seguridad. 2.3.7 ESTRATEGIAS DEL ESTUDIO DE MERCADO

La estrategia del estudio de mercado se dirige a la Diferenciacin del Producto, debido a que nos encontramos en un mercado abastecido de competidores posicionados, nuestra construccin ser dirigida y enfocada a un segmento de mercado como es el de personas de estilo de vida progresista de la ciudad de Chiclayo.

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3. ESTUDIO TCNICO 3.1 OBJETIVO ESTRATGICO DEL ESTUDIO TCNICO Nuestro objetivo general del estudio tcnico se encuentra orientado a la construccin del edificio multifamiliar dividido por departamentos. Por tanto, realizamos un estudio de microlocalizacin y macrolocalizacin, fijando la capacidad y tamao del proyecto y definiendo los elementos de produccin. 3.2 LOCALIZACIN DE LA EDIFICACIN MULTIFAMILIAR 3.2.1 MACRO-LOCALIZACIN DE LA EDIFICACIN MULTIFAMILIAR Para determinar la mejor ubicacin del edificio multifamiliar se comenz a evaluar las alternativas desde una perspectiva amplia. En primer lugar, se seleccion a Chiclayo como la ciudad ms conveniente para construir la edificacin. Esta decisin se bas en una serie de factores demogrficos, socioeconmicos y estratgicos. En primer lugar, Chiclayo es la cuarta ciudad ms poblada del Per alcanzando 583.819 habitantes (INEI, 2012), siendo 52,842 el dficit habitacional. Adems, el 24% de habitantes de la poblacin chiclayana lleva un estilo de vida progresista. Asimismo, en Chiclayo existe una mayor disponibilidad de mano de obra especializada, la cual es crucial para la construccin del condominio. Finalmente, esta ubicacin permitira que el condominio se encuentre en una zona urbana cerca al centro econmico de Chiclayo, facilitando el acceso a centros comerciales y sociales. Posteriormente, se evalu la ubicacin fsica del condominio, existiendo la dificultad de encontrar terrenos inhabitados en zonas urbanizadas. En dicha bsqueda optamos por elegir el distrito de Chiclayo especficamente en Santa Victoria. En dicha zona visitamos diferentes terrenos inhabitados con la opcin de construccin urbana, asimismo solicitamos informacin sobre permisos y reglamentos urbanos.

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3.2.2 MICRO-LOCALIZACIN DE LA EDIFICACIN MULTIFAMILIAR Determinamos la micro-localizacin del edificio a partir de la decisin de construir en el distrito de Chiclayo, especficamente en la zona urbana de Santa Victoria. A continuacin, presentamos 3 propuestas de terrenos inhabitados en dicha zona: Alternativa 1 Ubicacin Precio Extensin Forma Accesibilidad Topografa Santa Victoria Cntrico $48/m2 30,000 m2 Aceptable Av. Libertad y Ovalo Santa Victoria Plano Alternativa 2 Santa Victoria Este $52/m2 32,000 m2 Aceptable Av. Chinchaisuyo y Av., Libertad Plano Alternativa 3 Santa Victoria Oeste $36/m2 20,000 m2 Aceptable Av. Libertad y Ovalo Santa Victoria Desniveles menores

Posibilidad de Muy baja Media, Muy baja Muy baja Expansin La evaluacin para seleccionar la mejor alternativa fue realizada utilizando una matriz de ponderacin, en la cual se evala cada caracterstica en una escala del 1 al 5 con las siguientes calificaciones: Calificacin Puntaje

Muy malo 1 Malo 2 Regular 3 Bueno 4 Muy bueno 5 La matriz de ponderacin se puede apreciar a continuacin: Peso 18 12 20 10 16 8 16 Alt. 1 4 4 3 3 4 4 3 Alt. 2 3 3 4 3 3 4 4 Alt. 3 3 2 2 3 4 4 3 Total 1 72 48 60 30 64 32 48 Total 2 54 36 80 30 48 32 64 Total 3 54 24 40 30 64 32 48

Ubicacin Precio Extensin Forma Accesibilidad Topografa Posibilidad de Expansin

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Las ponderaciones para las caractersticas definidas fueron seleccionadas segn las sugerencias de funcionarios de alto nivel de inmobiliarias locales. Los valores totales se pueden ver en la tabla a continuacin: Terreno Alternativa 1 Alternativa 2 Alternativa 3 Puntuacin total 354 344 292

Finalmente, en el siguiente mapa se puede apreciar la ubicacin exacta del terreno, con respecto a las avenidas cercanas, as como su forma general y extensin.

3.3 TAMAO DEL PROYECTO INMOBILIARIO 3.3.1 CAPACIDAD DEL PROYECTO El proyecto cuenta con 10 pisos. En el primer piso se encuentran ubicados los estacionamientos, el hall de ingreso, los depsitos y reas de mantenimiento. Del 2do al 8mo piso se encuentran 3 departamentos por piso y en el 9no y 10mo dos departamentos duplex. El acceso peatonal se realizar por la Av. Chinchaysuyo, llegando a un hall de distribucin que comunica a pasadizos de acceso a los estacionamientos, a los ascensores y a la escalera. El ingreso a los departamentos es a travs de dos ascensores directos a cada departamentos. Tambin cuenta con una escalera central usada como escape. Los departamentos ubicados en los pisos del 2 al 8 cuentan con los siguientes ambientes: Sala-Comedor, balcn, bao completo, dormitorio principal con bao incluido, un estudio, dos dormitorios, cocina y lavandera.

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3.3.2 PRODUCTO DISEO ARQUITECTNICO

Ofrecer un producto inmobiliario dirigido para la poblacin de estilo de vida progresista que desea vivir en un ambiente relajado, que les brinde comodidad y confort superando sus expectativas. Con dicho producto se busca cumplir adecuadamente con las expectativas de calidad del producto la cual se ver diferenciada del resto de productos de la zona gracias a sus acabados, a una excelente distribucin, a la variedad en la unidad inmobiliaria, y parques interiores. La idea principal del proyecto es la ejecucin de una torre la cual contar con un jardn interior que generar una agradable vistea. En lo referido producto inmobiliario esta edificacin multifamiliar tendr 2 tipos de productos diferenciados por precio y calidad. El financiamiento del proyecto ser 30% de aporte propio que incluye el terreno y el resto financiado. PARMETROS URBANSTICOS

El proyecto contempla la adquisicin de un terreno para proceder con la construccin de la edificacin multifamiliar. Segn los parametro urbansticos y edificatorios, est permitido construir hasta un msximo de 1.5 x(ancho de va + retiro) de altura. El proyecto contempla como altura mxima 28.00m. Contamos con 50% de rea libre (mayor al 40% exigido en los parmetros). Los parmetros nos piden 1 estacionamiento cada 1.5 viviendas igual a 12 estacionamientos. DESCRIPCIN DEL PROYECTO El proyecto Edificio Las Palmas estar compuesto por 10 pisos, los cuales albergan un total de 26 departamentos distribuidos en 3 departamentos por piso de la siguiente manera:

24 Departamentos de 100m2 (3 Departamentos por piso)

2 Departamentos Dplex 120m2 (2 Departamentos en el ltimo piso)

Adems cuenta con estacionamiento y jardn interior

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VOLUMETRA DEL PROYECTO

La idea en todos los tipos de viviendas es la de poder convertir un ambiente de estar en un tercer dormitorio si el cliente lo desea y sin costo adicional. Se busc tambin, que todos los departamentos cuenten con una visual libre o con la mayor distancia posible sin obstculos. Lograr tener departamentos con una excelente distribucin y privacidad de visuales fue lo primordial a la hora de disear el producto inmobiliario y ms an porque se busc aprovechar al mximo el rea construida. 3.3.3 ESPECIFICACIONES TCNICAS SISTEMA CONTRUCTIVO

Se trata de un edificio de 10 pisos con un sistema estructural sismo resistente conformado por muro de concreto armado en ambos sentidos. Sobre los muros y vigas se apoya una losa aligera de 0.25 y 0.20 m, la cimentacin est conformada por cimientos corridos armados y zapatas conectadas por vigas de cimentacin.

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Adems de estos elementos el edificio cuenta con una cisterna, tanque elevado, caja de ascensores y escalera de concreto armado. La tabiquera no estructural podr ser de muros de ladrillo de arcilla y/o muros de ladrillo slico calcreo. ESTRUCTURA DE LA EDIFICACIN

El edificio de departamentos es una estructura de concreto armado, con una configuracin regular en planta y altura. El estructural planteado en la direccin es un sistema dual en el que las fuerzas ssmicas y las de gravedad son tomadas por una combinacin de muros estructurales de concreto armado (placas) y prticos de concreto armado. La calidad del concreto armado se especifica en 210 Kg./cm2 para todos los elementos estructurales (zapatas, vigas de cimentacin, muros, placas, columnas, losas y vigas) excepto en los cimientos corridos de los muros donde se especifica 175 Kg/cm2 y en las falsas zapatas 80 Kg/cm2. SISTEMA ELCTRICO

Las instalaciones elctricas a las que se refiere este proyecto son las siguientes: Suministro e instalacin del tablero para la distribucin elctrica. Distribucin de circuitos para alumbrado y tomacorrientes. Sistema para proteccin a tierra, Suministro e instalacin de los artefactos de iluminacin previstos para los servicios generales.

3.3.4 DISTRIBUCIN DEL PRODUCTO Distribucin del piso tpico

Grfico: Distribucin del piso tpico 33

En el plano podemos apreciar claramente como se ha logrado en base a la arquitectura plasmar la idea conceptual del proyecto a ofrecer manteniendo al 100% los lineamientos bases del producto inmobiliario. Descripcin de los departamentos Distribucin Tpica de los Departamentos: Sala + Terraza. Comedor. Comedor de distribucin del rea privada. Dormitorio Principal + Terraza. Walking closet. SS.HH. dormitorio principal. Dormitorio Secundario. Cocina. Patio Lavandera.

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Planta de Distribucin Departamento 100m2

Grfico: Departamento 100m2

En esta planta ya se ha transformado el ambiente de estar en un 3er dormitorio cuyas dimensiones son exactamente iguales a las del 2do dormitorio, logrando con ello poder atraer a familias con un mayor nmero de miembros.

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Planta de Distribucin Dplex 120m2

Grfico: Departamento Dplex 120m2

El dplex fue diseado pensando en una familia pequea que busque separar ambientes privados de zonas comunes. Adems, genera otra dimensin espacial y crea otra posibilidad de producto para la zona. 3.3.5 ACABADOS Para el proyecto se ha considerado un listado de acabados de primera calidad en todos los materiales a utilizar, tales como: pisos laminados, cermicos nacionales, griferas nacionales, aparatos sanitarios de losa, vidrios crudos, tableros de granito en cocinas y mrmol en baos, etc. 3.3.6 PROCESOS El proyecto constar de dos procesos, el proceso en el que se construir el condominio, y el proceso en el cul se brinda el servicio como inmobiliaria para que el cliente o consumidor final llegue hasta stas.

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Mapeo de Procesos de la Construccin del Edificacin Las Palmas Plan de Trabajo En la programacin de la Obra se ha considerado comenzar la construccin del stano, en el rea del terreno. A continuacin detallaremos la secuencia de trabajo para la construccin del condominio. Movimiento de tierras, excavacin masiva y excavacin localizada para cimientos y cisterna. Ejecucin de las calzaduras, esta actividad se ejecuta en forma paralela a la excavacin. Sub- estructura. Arquitectura y acabados de stanos. Estructuras de niveles superiores. Movimiento de Tierras Se considera un frente de trabajo: La excavacin y el Carguo de obra. El inicio de los trabajos en esta Etapa se dar como levantamiento topogrfico inicial y la movilizacin de los Equipos Pesados. Desde el momento de la movilizacin de Equipos ya se estar aplicando las medidas de seguridad e impartiendo las charlas preventivas a todo el personal de obra. Esta etapa consiste en cortar, cargar y eliminar hasta llegar al nivel de fondo de losa del stano. El material es cortado y cargado con Cargador Frontal y ser eliminado mediante volquetes de 15.00 m3 de capacidad. La carga a los volquetes se realiza de manera directa, para ello en el corte se va formando una rampa de 5.50 m de ancho, 14% de pendiente como mximo y se va perfilando un talud de 3V:1H de la misma; la rampa para poder desarrollar necesita como mnimo una longitud de 25 m de longitud, con la cual podemos contar por las caractersticas del terreno. La pendiente de la rampa se inicia despus de los primeros 8.00 m a partir de limite del terreno, ello permitir que los volquetes tengan acceso a la calle de salida de la obra de manera horizontal. El equipo a ser utilizado es el siguiente: Equipo: Cargador Frontal Volvo L120C 207 HP / 4.0 yd3 06 Volquetes de 15.00 m3 de capacidad Rendimiento: 70 m3 / hora. (Mxima capacidad)

Luego de llegar al nivel de fondo de losa procederemos al corte carguo y eliminacin de rampa y Patio de Maniobra, esta operacin consiste en cortar y eliminar la rampa que da acceso desde el patio de maniobras. La carga de volquetes se realiza de manera directa, 37

la excavadora corta la rampa (brazo de la pluma 5.50m de la excavadora), la carga a lo volquetes de 15.00 m3 de capacidad. Equipo: Excavadora sobre Orugas CAT 325 06 Volquetes de 15.00 m3 de capacidad Rendimiento: 65 m3 / hora. Estructura Las calzaduras se ejecutarn en forma paralela a la excavacin, por seguridad es necesario que la excavacin y el vaceado de cada calzadura se realizar el mismo da, la secuencia ser en paos alternados dejando uno y por cada nivel. Cuando el vaceado de las calzaduras se encuentre en el ltimo nivel, se comenzar con la excavacin y vaceado de la cimentacin de la torre, desde este punto el tren de estructuras dar inicio. Para el tren de estructuras se plantean una secuencia de 8 actividades, las cuales se van a desarrollar en 5 das, estas son: Primer da. Acero de elementos verticales Encofrado de elementos verticales. Vaceado de elementos verticales. Segundo da Encofrado de fondos de vigas. Tercer da Encofrado de costados de vigas. Cuarto da Encofrado de fondo de losa. Quinto da Armado de losa (ladrillo, instalaciones sanitarias, elctricas y acero). Vaceado de losa. Para determinar el tamao de cada sector es necesario estimar la cantidad de m3 vaceados diarios por sector, En caso de los stanos se ha considerado dividir en 10 sectores de 185 m2 aproximadamente de rea cada uno, con lo que tendramos menos de 20m3 de concreto en losas para vacear diariamente.

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3.3.7 FLUJOGRAMA DEL PROCESO El proceso de construccin de la edificacin multifamiliar se grfica en el siguiente diagrama de flujo a exponer:

Imagen: Diagrama de Flujo de Construccin Edificacin Multifamiliar Fuente: Elaboracin Propia 3.3.8 CALIDAD La calidad de la construccin de la edificacin multifamiliar se orienta a cumplir con los requerimientos de los departamentos, entendiendo como requerimiento a la relacin cliente proveedor que se establece de comn acuerdo entre ellos respecto al cumplimiento de las especificaciones de los bienes o servicios que estn previstos. La integracin de la calidad total ser realizada por tres procesos que se relacionan entre s: Planeamiento de calidad, control de calidad y mejora de calidad. 39

Planeamiento de Calidad

Control de Calidad

Mejora de Calidad

A continuacin, definimos los procesos: PLANEAMIENTO DE CALIDAD

El proceso comienza con la planificacin de la calidad de construccin. El objetivo de planificar es suministrar a las fuerzas operativas los medios para obtener departamentos que puedan satisfacer las necesidades de los clientes. As, implementamos los siguientes elementos necesarios para el planeamiento estratgico de calidad del proyecto: Identificacin de los clientes: Clientes de estilo de vida progresista que no poseen vivienda y residen en la ciudad de Chiclayo. De nivel socioeconmico B y poder adquisitivo ascendente. Determinacin de necesidades: Necesidad definida de vivienda en la ciudad de Chiclayo para las personas urbanas de estilo de vida progresista.

Con respecto al producto tenemos estas variables que demuestran la calidad del producto: Seguridad Habitabilidad Durabilidad Gestin tecnolgica Innovacin industrializacin.

3.3.9 MANO DE OBRA La mano de obra a utilizar en la construccin de la edificacin multifamiliar ser especializada, tcnicamente en obras de construccin inmobiliaria. Dichos obreros tendrn un sistema de remuneracin durante el proceso que dure la construccin del inmueble. Bonificaciones permanentes Bonificacin por Bonificacin unificada movilidad de construccin acumulada 13.06 7.2 40

Categora Operario

Remuneracin bsica 40.8

Oficial Pen

36.1 32.3

10.83 9.69

7.2 7.2

Se detalla el costo de la mano de obra por hora trabajada, adems de otros beneficios dados. COSTO MANO DE OBRA y JORNALES Descripcin Salario Bsico Bonificacin Unificada Movilidad Dominical Liquidacin y utilidades Vacaciones Gratificaciones Das Feriados Asignacin Escolar Prestaciones de Salud Accidentes de Trabajo Overol Costo Total Costo por Hora Operario S/. 40.8 13.06 7.2 7.16 6.12 4.7 9.07 1.53 10.2 6.88 0.98 0.47 108.17 13.52 Oficial S/. 36.1 10.83 7.2 6.34 5.42 4.16 8.02 1.35 9.03 6.01 0.87 0.47 95.79 11.97 Pen S/. 32.3 9.69 7.2 5.67 4.85 3.72 7.18 1.21 8.08 5.37 0.78 0.47 86.52 10.81

Adems de la remuneracin se detallara los beneficios sociales que se otorgara a los trabajadores. Feriados 1 de Enero Jueves y Viernes Santo 1 de Mayo 28 y 29 de Julio 30 de Agosto (Sbado) 8 de Octubre 25 de Octubre (Sbado) 1de Noviembre(sbado) 8 de Diciembre 25 de Diciembre Salario dominical Das trabajados en la semana Incidencia % 20% 25% 20% 25% 18.83% 20% 19% 18.83% 20% 20% 206.49%

1 5 1 4 1 5 1 4 1 5.31 1 5 1 5.31 1 5.31 1 5 1 5 SU BTOTAL 42 Semanas corrientes: 1/6x42~100

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El ao tiene 52 semanas, luego la incidencia promedio es: 906.49/52=

700% 906.49% 17.43%

3.3.10 CADENA DE SUMINISTROS Nuestra cadena de suministros estar conformada por proveedores locales y nacionales que se encargarn de suministrarnos los materiales de construccin as como estructuras pre-armadas para nuestro proceso de construccin del edificio.

Gestin de Proveedores

Nuestra construccin inmobiliaria mantiene negociaciones con proveedores locales y nacionales para abastecernos de los materiales de construccin y el arrendamiento de maquinaria pesada. Tenemos 10 proveedores definidos para la construccin de la edificacin multifamiliar, siendo el Grupo Odebrecht, es el principal representante brasileo en Per, y focalizado en construccin de infraestructuras y Andrade y Gutirrez reconocida como un referente brasileo en el mercado de la construccin peruano nuestros proveedores principales a nivel internacional. Gestin de Inventarios

Se mantendrn en inventarios estructuras pre-armadas para la construccin de la edificacin multifamiliar. Asimismo, el personal de construccin recibir los materiales de construccin en un almacn de materiales pesados. Estos materiales sern supervisados por los obreros para el momento indicado de utilizacin en el proceso de produccin. Tecnologa

Respecto a la tecnologa de construccin a utilizarse en la construccin del edificio multifamiliar se considerar el ingreso de nueva tecnologa extranjera a nuestro pas mediante concesiones de proveedores nacionales. Acerca de los materiales construccin y maquinaria pesada, estos debern cumplir los estndares de calidad de la construccin inmobiliaria.

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Debido a su variedad geogrfica y a las restricciones que se impone, Per ha mantenido una importante tradicin de ingeniera y construccin. El exceso de oferta que caracterizo al sector en la segunda mitad de la dcada pasada y en los primeros aos de esta dcada afecto a la solidez financiera de un nmero de firmas establecidas. Sin embargo, en aos recientes el sector est siendo impulsado por el desempeo favorable de los programas habitacionales. Las empresas estn respondiendo con la renovacin de equipamiento y aparatos elctricos para generar mayor eficiencia en la produccin y poder satisfacer la creciente demanda. 3.3.11 ESTRATEGIA DE OPERACIONES La estrategia de operaciones estar dirigida al Enfoque del Proceso de la construccin del edificio multifamiliar. Considerando las siguientes precisiones: Mejoramiento del proceso: A travs de la reduccin de tiempos esperados aumentando la eficiencia del proceso, adems la mayor utilizacin de los materiales de construccin logrando la eficacia de insumos. Mano de obra calificada: Mediante la contratacin de obreros especializados en construccin de edificios multifamiliar, dejando de lado la autoconstruccin que prima en la ciudad de Chiclayo.

Dicha estrategia nos permitir aumentar la calidad de los departamentos de la edificacin multifamiliar y cumplir tcnicamente las especificaciones de la construccin. 3.3.12 ESTUDIO AMBIENTAL El sector de la construccin debe tener en cuenta que: Necesitamos ms de 2 toneladas de materias primas por cada m2 de vivienda que construimos. La cantidad de energa asociada a la fabricacin de los materiales que componen una vivienda puede ascender, aproximadamente, a un tercio del consumo energtico de una familia durante un periodo de 50 aos. La produccin de residuos de construccin y demolicin supera la tonelada anual por habitante.

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El anlisis del ciclo de vida de un edificio permite intuir con mayor facilidad las consecuencias ambientales que se derivan del impacto de la construccin, que, a grandes rasgos, pueden reducirse a lo siguiente: Los edificios resultantes del proceso constructivo, as como las infraestructuras necesarias para favorecer la accesibilidad, ocupan y transforman el medio en el que se disponen. La fabricacin de materiales de construccin comporta el agotamiento de recursos no renovables a causa de la extraccin ilimitada de materias primas y del consumo de recursos fsiles. Nuestro entorno natural se ve afectado por la emisin de contaminantes, as como por la deposicin de residuos de todo tipo. La reduccin del impacto ambiental de este sector se centra en tres aspectos: El control del consumo de recursos. La reduccin de las emisiones contaminantes. La minimizacin y la correcta gestin de los residuos que se generan a lo largo del proceso constructivo. Sin embargo, para poder conseguir nuestro objetivo y contribuir al progreso sin daar el planeta, ser imprescindible: Contar con la colaboracin del conjunto de agentes que intervienen en las diferentes etapas del ciclo de vida de una obra de construccin (desde la 44

extraccin de las materias primas, hasta la demolicin de un edificio etc.). Si cada uno de ellos asume la responsabilidad que le corresponde, ser posible aplicar estrategias para la prevencin y la minimizacin del impacto ambiental. Considerar los residuos como un bien, es decir, aprovecharlos como materia prima mediante reciclaje o reutilizacin, e incorporarlos de nuevo en el proceso productivo, imitando en cierto modo a los ciclos naturales.

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4. ESTUDIO ADMINISTRATIVO ORGANIZACIONAL 4.1 ASPECTO LEGAL

4.1.1 TIPO DE SOCIEDAD La clase de sociedad ms adecuada para encargarse de la construccin de la edificacin multifamiliar es una Sociedad Annima Cerrada, una de las alternativas expuestas en la Ley N26887: Ley General de Sociedades. Segn dicha ley, la empresa no puede tener acciones inscritas en el Registro Pblico del Mercado de Valores y, en caso uno de los accionistas decida transferir sus acciones, los otros accionistas tendrn preferencia para la adquisicin de estas.

De esta manera, los accionistas iniciales tendrn un mayor control sobre la empresa, puesto que podran evitar que pase a manos de desconocidos. Adicionalmente, los accionistas poseen responsabilidad limitada hasta el monto de su aporte, sea este en dinero o en especie. Finalmente, se establece como restriccin un mximo de veinte accionistas.

Otra caracterstica interesante de la Sociedad Annima Cerrada, de acuerdo a la ley mencionada, es que existe la alternativa de delegar todas las potestades de la empresa al Gerente General, lo cual permite un mayor grado de flexibilidad y rapidez en el manejo de la empresa.

Dicha estructura significara un menor grado de control; sin embargo, se podran evitar complicaciones colocando a una persona de confianza en la Gerencia General. Por ltimo en un caso extremo, la Junta General de Accionistas tiene el poder de remover al Gerente General de su cargo.

4.1.2

AFECTACIN TRIBUTARIA

En esta seccin se presentarn los impuestos a los que est afecto esta empresa tales como, el impuesto a la Renta, el Impuesto General a las Ventas, el Impuesto de Promocin Municipal y otros tributos municipales y contribuciones; asimismo, se detalle la manera como son calculados y las tasas correspondientes.

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a) IMPUESTO A LA RENTA Los servicios prestados por esta empresa generan ingresos provenientes de actividades empresariales por lo que califican como renta de tercera categora, conforme al artculo 28 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta. Por la magnitud del negocio, no es sujeto del Rgimen Especial de este impuesto, por tanto, se acoger al Rgimen General.

Segn el artculo 55 de la misma ley, los perceptores de renta de tercera categora, domiciliados en el pas y sujetos del Rgimen General, determinarn este tributo aplicando una tasa del 30% sobre su renta neta, la que se determina deduciendo de la renta bruta, confirmada principalmente por los ingresos generados por ventas, los gastos vinculados a la generacin de la renta de tercera categora, conforme a lo indicado en el artculo 37 de dicha ley. En caso la empresa genere prdidas en un ejercicio, puede compensarlas restndola de la renta neta en los siguiente cuatro ejercicios, segn el artculo 50 del mismo TUO.

b) IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS Los departamentos brindados por esta empresa estn sujetos al IGV, as como sus adquisiciones. La empresa debe pagar este impuesto por todas las ventas de bienes y servicios que realice, as como las importaciones. El impuesto general a las ventas solo grava el valor aadido de cada etapa de la produccin y distribucin de bienes y servicios; por tanto, se deducir del IGV bruto de las ventas, el importe del IGV de las adquisiciones denominados crdito fiscal. El saldo calculado es el importe por pagar al Estado.

La tasa de este impuesto es 18% del monto del bien y se debe liquidar mensualmente, sin embargo, a esta tasa usualmente se le suma el Impuesto de Promocin Municipal que tiene las caractersticas que el IGV y una tasa de 2%, resultando en una tasa total de 20%.

c) TRIBUTACIN MUNICIPAL La empresa tambin est sujeta a otros tributos que debe pagar al Gobierno Local. Uno de estos es el Impuesto Predial, el cual grava el valor del terreno y las instalaciones de los departamentos. Dado que el valor del predio es mayor a 60 UIT se aplicar la tasa de 1%. Otro tributo que la empresa debe pagar es el Impuesto de Alcabala el cual grava la

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transferencia de bienes inmuebles. En este caso, la tasa es 3% sobre el valor del terreno con una deduccin de 10 UIT, y debe ser pagada por el comprado del inmueble.

d) APORTES A LA SEGURIDAD SOCIAL La empresa debe cumplir con los aportes al seguro social de salud (EsSalud), el cual cubre a los empleados as como sus derechohabientes. La tasa a pagar corresponde a 9% de la remuneracin de los empleados. Por ltimo, conforme a ley, los aportes a la Oficina de Normalizacin Provisional son descontados por la empresa a los empleados segn una tasa de 13% sobre la remuneracin.

4.1.3 NORMAS GENERALES Existen diversas leyes con respecto a la construccin de las instalaciones y los requerimientos de seguridad. Antes de comenzar a construir la infraestructura principal, de acuerdo a la Ley 27157, se necesita adquirir una Licencia de Edificacin Modalidad C y D con evaluacin previa por la Comisin Tcnica, tambin denominada Licencia de obra nueva. Para conseguir dicha licencia se debe presentar lo siguiente: planos de localizacin, arquitectura, excavaciones e instalaciones sanitarias y elctricas, un seguro que cubra daos personales o materiales a terceros, un estudio de impacto ambiental, un pago de 1.1% del valor de la obra y varios documentos adicionales.

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4.2

ESTRUCTURA ORGNICA

La estructura de la organizacin ha sido diseada tomando en consideracin los componentes ms convenientes de los organigramas. sta se muestra a continuacin.
Directorio Gerencia General Asesora Legal

Gerente de finanzas

Gerente de administracin

Gerente de marketing

Jefe de logstica Jefe de contabilidad Jefe de RRHH Jefe de tesorera Jefe de mantenimiento

Jefe de publicidad

4.2.1 FUNCIONES DEL PERSONAL La autoridad principal en la inmobiliaria es el Gerente General, quien est encargado de planificar, coordinar, dirigir y controlar el desarrollo de las actividades en la construccin segn las decisiones del Directorio. Asimismo, debe ejercer la responsabilidad legal de la organizacin y asegurarse que se cumpla con las polticas, objetivos, tcticas, metas y normas de sta. Por ltimo, debe coordinar directamente con los cuatro gerentes y delegar ciertas funciones en ellos segn considere necesario. El Jefe de la Oficina Legal debe asesorar al Directorio y los gerentes de la empresa sobre los temas de carcter jurdico relacionados con la edificacin. Asimismo, debe cumplir otras funciones como: revisar los documentos con contenido legal que sean recibidos o emitidos por la organizacin, defender legalmente a la inmobiliaria ante cualquier demanda penal, civil, administrativa o tributaria y ofrecer su opinin acerca de los asuntos legales relacionados con la firma de contratos o convenios. 49

El Gerente de Finanzas debe administrar las actividades financieras de la inmobiliaria, incluyendo el manejo de riesgos financieros, la creacin y seguimiento de presupuestos y estados financieros. Adems, debe coordinar las tareas de esta rea con el Jefe de Contabilidad y el Jefe de Tesorera. El primero de stos, debe programar, ejecutar y controlar el sistema contable, verificando las operaciones financieras con las reas involucradas y elaborar y analizar los estados financieros. Por otro lado, el Jefe de Tesorera est encargado de supervisar el manejo los recursos econmicos y financieros de la construccin, controlar el pago de remuneraciones y realizar las programaciones de caja. El Gerente de Administracin est encargado de planificar, dirigir y controlar las actividades de las reas de apoyo de la organizacin, como logstica, recursos humanos y mantenimiento, realizando las coordinaciones necesarias con las reas respectivas. El Jefe de Logstica debe programar, coordinar y supervisar la adquisicin de insumos y la contratacin de servicios para la construccin, elaborar el Plan Anual de Adquisiciones y Contrataciones, definir las normas y procedimientos para el abastecimiento y controlar el pago de los servicios bsicos. Por su parte, el Jefe de Recursos Humanos tiene como tarea la programacin, organizacin y ejecucin del sistema de personal, as como la elaboracin de la normativa correspondiente. Finalmente, el Jefe de Mantenimiento debe planificar y dirigir los procesos de mantenimiento preventivo y correctivo a las instalaciones, adems de supervisar la limpieza general de la inmobiliaria. El Gerente de Marketing debe dirigir todas las actividades con respecto a la publicidad, promociones, merchandising y relaciones pblic as. Asimismo, deber crear y mantener una buena imagen institucional, realizar estudios de mercado y encuestas para determinar nuevas necesidades de los clientes y proponer alianzas estratgicas. Adems, el Jefe de Publicidad estar centrado en definir las alternativas de publicidad y coordinar con las empresas proveedoras de estos servicios. Por ltimo, la planificacin y supervisin de los eventos Por ltimo, se contar con diversos analistas y especialistas en las distintas reas administrativas de la organizacin como contabilidad, tesorera, logstica, recursos humanos y marketing. stos estarn encargados de realizar numerosas tareas de carcter administrativo y desarrollaran sus trabajos en las oficinas.

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4.2.2 PERSONAL OPERATIVO El personal son empleados vitales para la inmobiliaria. stos deben cumplir ciertas funciones como: realizar las actividades de limpieza dentro del domicilio, distribuir los materiales a los dems trabajadores y asistir a las reuniones cuando sea necesario. Adicionalmente, el Profesional Manejo tiene encargado determinar las combinaciones de los materiales, aplicar las tcnicas de enriquecimiento material, tomar las medidas para reducir los costos, tiempo y fatiga. Asimismo, el Profesional debe formular y evaluar, coordinar los pedidos de los trabajadores, supervisar la preparacin de la mezcla y controlar las cantidades de suministros que recibe cada piso. Los trabajadores en reas verdes tambin son empleados muy importantes. stos deben ejecutar las actividades de jardinera, realizar trabajos de control fitosanitario, realizar mantenimiento a los cercos vivos y apoyar con la habilitacin, expansin y decoracin de reas verdes. Adems, el Especialista en Flora est encargado de elaborar el plan de control fitosanitario, coordinar el inventariado de las especies de flora, llevar a cabo el monitoreo fenolgico de la flora y realizar investigaciones de inters institucional. Para proporcionar un buen cuidado de la salud de los ocupantes es necesario contar con dos mdicos externos: uno especializado en hospital, el otro es el paramdico. En caso de un caso inesperado estaremos preparados para cualquier emergencia, descuido del personal o algo imprevisto, tambin en caso de alergia por el ambiente y/o materiales. 4.2.3 REQUERIMIENTOS DE PERSONAL 4.2.3.1 PERSONAL ADMINISTRATIVO El Gerente General necesariamente debe contar con un ttulo profesional en administracin, economa o ingeniera industrial, adems de una maestra en Administracin de Negocios. Asimismo, ser un requisito que cuente con amplia experiencia en puestos similares por al menos diez aos y tenga una edad mnima de 35 aos. El Jefe de la Oficina Legal debe contar con un ttulo profesional en derecho, as como una especializacin en gestin pblica o una carrera similar. Adems, es necesario que se encuentre colegiado y cuente con un mnimo de cinco aos de experiencia en cargos de responsabilidad similar.

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El Gerente de Finanzas debe tener un ttulo profesional en economa o contabilidad y preferiblemente debe contar con un MBA. Adicionalmente, deber tener experiencia en cargos similares por cinco aos y ser mayor a 30 aos. Por otro lado, los jefes de Contabilidad y Tesorera deben ser graduados de una carrera de contabilidad, tener una experiencia mnima de tres aos y contar con caractersticas personales como confiabilidad y minuciosidad. El Gerente de Administracin debe tener un ttulo en administracin, economa o ingeniera industrial, contar con al menos cinco aos de experiencia en puestos de responsabilidad similar y ser mayor a 30 aos. Asimismo, los jefes de Logstica y Recursos Humanos pueden tener tanto un ttulo en una carrera de administracin como en ingeniera industrial o psicologa, respectivamente; sin embargo, debe tener al menos tres aos de experiencia en puestos similares. Por ltimo, el Jefe de Mantenimiento debe ser graduado de una carrera de ingeniera mecnica o civil y tener por lo menos tres aos de experiencia. Se tiene como requisito, tanto para el Gerente de Marketing como para el Jefe de Publicidad y el Jefe de Espectculos, un ttulo o especializacin en marketing o publicidad. Adems, es necesario que el gerente cuente con una experiencia mnima de cinco aos en cargos con un nivel de responsabilidad similar y que sea mayor a 30 aos. En el caso de los jefes, slo se requiere que tenga por lo menos tres aos de experiencia. Finalmente, los requisitos de formacin acadmica para los analistas y especialistas de las reas administrativas varan de acuerdo al rea a la que pertenecen; no obstante, se puede precisar que deben tener ttulos similares a los que tienen los gerentes o jefes de sus departamentos pero sin necesidad de amplia experiencia. Por ltimo, se puede resaltar que sera conveniente que sean profesionales jvenes y dinmicos de manera que puedan contribuir a introducir las ltimas novedades y mejoras dentro de las diversas reas. 4.3 MOTIVACIN DEL PERSONAL

Los motivos del personal de la constructora estn orientados a la pirmide de necesidades de Maslow, enfocndonos a las necesidades de seguridad y proteccin:

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Necesidades de seguridad y proteccin Surgen cuando las necesidades fisiolgicas estn satisfechas. Se refieren a sentirse seguro y protegido: Seguridad fsica (un refugio que nos proteja del clima) y de salud (asegurar la alimentacin futura). Seguridad de recursos (disponer de la educacin, transporte y sanidad necesarios para sobrevivir con dignidad). Necesidad de proteger tus bienes y tus activos (casa, dinero, auto, etc.)

En esta necesidad de Maslow, orientada al sector construccin, las personas necesitan estar protegidas para desarrollar mejor su trabajo. Y nosotros la enfocaremos para as tener mejor motivados a nuestros trabajadores.

Parmetros de seguridad del gobierno. La AMOF PNP cuenta con un sistema de seguridad integral. Entre los cuales comprende ante cualquier accidente imprevisto, contar con estos materiales: Botiquines, Tpicos de Primeros Auxilios, Camillas, Ambulancias, Equipos de Extincin de Fuegos, Trapos absorbentes para derrame de qumicos.

Se ha elaborado y actualizado el plan de seguridad por INDECI. Cuenta con un plan para prever accidentes en el trabajo: Seguridad perimetral (cercos, perimetrales). Seguridad en la distribucin de reas para servicios de la obra. reas para las casetas de control 53

 reas para el servicio de bienestar del personal y servicios. Seguridad en el manejo de materiales incluyendo el almacenaje. Seguridad en los trabajos de excavacin y cimentacin de la obra. Parmetros de seguridad establecidos de la empresa. Capacitacin permanente del personal administrativo en temas de defensa civil (medidas de seguridad, evacuacin en casos de sismos naturales e incendios) Capacitacin en medidas de seguridad de instalaciones, prevencin de accidentes durante el desarrollo de eventos, identificacin de riesgos, entre otros. Mantenimiento de equipos de vigilancia, censores, otros. Capacitacin en el manejo de la maquinaria de la empresa para su mejor desempeo. Detallamiento general de seguridad Operador de maquinaria (general). El trabajador dedicado a esta actividad debe disponer de la formacin e informacin necesarias para el manejo, utilizacin y mantenimiento de dichas mquinas a travs del Manual de Instrucciones, as como del Certificado de Profesionalidad de la ocupacin de Maquinista y carn de operador de gra. Debe disponer de la informacin especfica de los riesgos derivados del trabajo y del entorno, facilitada sta por el empresario, as como del adiestramiento y de la autorizacin, antes del comienzo de la actividad, para la utilizacin de determinadas mquinas y equipos y del Etiquetado y Ficha de Datos de Seguridad en la utilizacin de productos nocivos para la salud. Albail (general). El trabajador dedicado a esta actividad debe disponer de la formacin especfica necesaria para la realizacin de estos trabajos y de la informacin de los riesgos derivados del trabajo y del entorno, as como del Certificado de Profesionalidad de la ocupacin y del adiestramiento y la autorizacin para la utilizacin de determinadas mquinas y equipos, antes del comienzo de la actividad.

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 Pavimentador El trabajador dedicado a esta actividad debe disponer de la informacin necesaria a travs del Etiquetado del Producto y Ficha de Datos de Seguridad, del Certificado de Profesionalidad de la ocupacin e informacin especfica de los riesgos derivados del trabajo y del entorno, as como del adiestramiento y la autorizacin para la utilizacin de determinadas mquinas y equipos, antes del comienzo de la actividad. Colocador de prefabricados. El trabajador dedicado a esta actividad debe disponer del Certificado de Profesionalidad de la ocupacin e informacin especfica de los riesgos derivados del trabajo y del entorno, as como del adiestramiento y la autorizacin para la utilizacin de determinadas mquinas y equipos, antes del comienzo de la actividad. Especficamente tratamos de cumplir todas las especificaciones dadas por el gobierno y adems las dictadas por nosotros porque queremos que nuestra gente se siente tranquila al desempear su trabajo; y as su motivacin sea ms alta por desempear sus labores aparte de los incentivos dados. 4.4 RECURSOS HUMANOS:

4.4.1 PROPSITO DEL MODELO ORGANIZACIONAL FUNCIONAL (MOF) En este Manual se ha tomado en cuenta la estructura orgnica y funciones generales establecidas en el Reglamento de Organizacin y Funciones, as como los requerimientos de los cargos considerados en el Cuadro Analtico de Personal. En el Manual de Organizacin y Funciones, que es un instrumento normativo de la gestin administrativa, se precisan en total concordancia con la estructura orgnica y funciones, la descripcin de los cargos que la integran, las lneas de autoridad, responsabilidad y coordinacin. Mediante este Manual de Organizacin y Funciones cada funcionario y trabajador de la Inmobiliaria, deber conocer sus funciones y su ubicacin dentro de la estructura general de la organizacin, con el fin de participar, de manera integral, en el logro de los principales objetivos de la Empresa.

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4.4.2 FUNCIONES DE LA POLTICA ORGNICA 4.4.2.1 ALTA DIRECCIN a. Objetivo La Gerencia General es la unidad orgnica dependiente del Directorio, responsable de la administracin y gestin de la Empresa, de desarrollar las actividades que logren de manera eficiente, los objetivos y metas Institucionales. Para el desarrollo de sus actividades cuenta con el asesoramiento legal externo correspondiente. b. ESTRUCTURA ORGNICA DE CARGOS Para el desarrollo de sus actividades, la Gerencia General requiere: Gerente General Secretaria

GERENTE GENERAL 1.1 OBJETIVO El Gerente General tiene responsabilidad directa en la direccin, coordinacin, control y evaluacin del funcionamiento y actividades de la Empresa, en concordancia con las polticas, planes y estrategias aprobadas; garantiza que los procedimientos y polticas se lleven a cabo dentro del marco de la ley, y que se obtengan los objetivos propuestos, sobre la base de una organizacin y administracin eficientes; y asesora al Directorio en la buena marcha de la Empresa. Asimismo, ejerce la representacin legal de la Empresa. Desarrolla las siguientes funciones: 1.2 FUNCIONES GENERALES a) Formular y presentar al Directorio para su aprobacin el plan anual de la Empresa que incluye las estrategias de planeamiento, objetivos, polticas, metas, programas y presupuestos referidos a las actividades institucionales. b) Asesorar al Directorio en cuestiones tcnicas proporcionndole la informacin necesaria.

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c) Dirigir las medidas correctivas que fueran necesarias para el logro de los objetivos, planes, programas, metas y presupuestos establecidos. d) Asegurar que el desarrollo de programas y planes que dirijan las actividades y el uso de los recursos, se lleven a cabo conforme la estrategia, polticas, procedimientos y normas establecidas. e) Hacer cumplir de manera eficiente los acuerdos y resoluciones que adopte la Junta General de Accionistas y el Directorio. f) Dirigir las actividades que permitan adoptar nuevos enfoques para INMISA. g) Evaluar los criterios y procedimientos de selectividad en la calidad de clientes, a fin de garantizar una mejor rentabilidad lucrativa dentro de los planes diseados. h) Plantear al Directorio el nombramiento, promocin y traslado de los funcionarios, as como sus remuneraciones. i) Ejercer como secretario de las Juntas Generales de Accionistas y del Directorio. j) Llevar a la aprobacin del Directorio asuntos que conlleven salir de los lmites de su autoridad, de acuerdo con lo dispuesto en los Estatutos. k) Inspeccionar directamente o por medio de los funcionarios responsables el sistema de contabilidad adecuado y el buen desarrollo financiero de conformidad con el presupuesto anual de la Empresa, informando mensualmente al Directorio. l) Aprobar los Estados Financieros, Estados de Resultados e informacin complementaria, con la percepcin respecto de los objetivos de la Empresa, antes que sean sometidos a consideracin del Directorio. m) Disponer la colocacin de los excedentes financieros, as como la realizacin de las inversiones de conformidad con los acuerdos tomados por el Comit de Inversiones de la Empresa y en concordancia con el Decreto Supremo No.0402001-EF y la Resolucin Ministerial No.087-2001-EF-10. n) Plantear al Directorio propuestas de cambio en cuanto a la Estructura Orgnica determinada en el ROF y en el MOF de la Empresa. o) Proponer al Directorio planteamientos necesarios para que se cumplan los objetivos esperados y proyectados en el plan anual de la Empresa, enmarcados de conformidad con las normas establecidas. p) Planificar, supervisar el desarrollo de proyectos estratgicos modernos que faciliten la mejora de la Empresa. q) Revisar y evaluar peridicamente las operaciones que se llevan a cabo en la Empresa. 57

r) Representar a la Empresa ante toda clase de autoridades, entidades y personas, con las facultades generales del mandato y especiales de los artculos noveno y dcimo del cdigo de procedimientos civiles. s) Transigir las cuestiones litigiosas hasta por el monto autorizado, dando cuenta al Directorio. t) Orientar las acciones que permitan atender las recomendaciones de auditora interna y externa. u) Supervisar la poltica laboral y las normas generales para su correcta aplicacin. 1.3 FUNCIONES ESPECFICAS a) Establecer con los Funcionarios bajo su responsabilidad las actividades que aseguren una tarea ordenada y de coordinacin constante. b) Ejercer atribuciones, cuando lo estime conveniente, que le corresponden especficamente a otros funcionarios bajo su responsabilidad, en forma particular o simultneamente con ellos. c) Supervisar y evaluar peridicamente al personal directamente a su cargo. d) Disponer proyectos de capacitacin para el personal, orientados a su desarrollo tcnico. e) Firmar la correspondencia de acuerdo con la magnitud del tema y la jerarqua de su cargo. f) Firmar cheques en forma mancomunada con los funcionarios autorizados. g) Autorizar el pago de horas extras y/o trabajos extraordinarios. h) Aprobar el rol de vacaciones anuales del personal a su cargo y las modificaciones necesarias. i) Aprobar la contratacin de servicios de terceros, cuando sea necesario, para la ejecucin de las actividades y operaciones de INMISA. j) Informar permanentemente al Directorio de las actividades que por su ndole o importancia requieren de su conocimiento. k) Sugerir y admitir la compra de activos fijos para la Gerencia General. l) Representar a la Empresa ante toda clase de autoridades, entidades y personas, dentro de las facultades conferidas por sta. m) Comunicar a la CONASEV y cuando corresponda a la Bolsa de Valores de Lima, los hechos de importancia, as como la informacin calificada de reservada y otras comunicaciones. 58

n) Cumplir las dems funciones administrativas que le asigne el Directorio.

1.4 RELACIONES DE RESPONSABILIDAD Y DE AUTORIDAD

Es directamente responsable ante el Directorio. Para el cumplimiento de sus responsabilidades, el Gerente General es apoyado por los rganos de Apoyo y Funcional de INMISA, as como asesores legales externos. 1.5 RELACIN DE COORDINACIN FUNCIONAL

Dentro de las relaciones de coordinacin internas y sin perjuicio de la directa dependencia, determinada en la estructura orgnica, mantiene contina concordancia y respuesta de funcin con los diferentes rganos de la Empresa.
Respecto a coordinacin con el exterior, mantiene relacin con los diferentes rganos como: FONAFE, Ministerio de Economa y Finanzas, Contralora General de la Repblica, Contadura Pblica de la Nacin, Comisin Nacional Supervisora de Empresas y Valores, Bolsa de Valores de Lima; y otros Organismos pblicos y privados. SECRETARIA: 2.1 OBJETIVO

Realiza labores especficas de apoyo al Directorio y a la Gerencia General, y en general a todas las Subgerencias de la Empresa; as como, otras tareas asignadas por la Gerencia General. 2.2 FUNCIONES GENERALES

a) Apoyar en las labores de su cargo a la Alta Direccin de la Empresa. b) Atender a los miembros del Directorio en el transcurso de sus sesiones. c) Archivar, registrar y controlar las Actas del Directorio, y otros documentos importantes. 59

d) Recepcionar, registrar y distribuir toda la documentacin que ingresa a la Empresa (Cartas, Informes, Facturas, Recibos, etc.). e) Tramitar y procesar los expedientes que fluyen de la Gerencia General; controlar y distribuir el despacho de la correspondencia a travs del Servicio Local. f) Atender la central telefnica, efectuar y atender las comunicaciones e informar a nivel interno y al pblico sobre las gestiones que se vienen realizando en el rea de su competencia. g) Centralizar los requerimientos de suministros diversos: tiles de oficina, aseo y limpieza y suministros para equipos de oficina y velar por mantener un stock adecuado. Gestiona la compra, control y distribucin de los mismos. h) Controlar y supervisar los servicios de limpieza en la sede de la Empresa. i) Controlar el Registro de Asistencia. j) Controlar y archivar las Normas Legales. k) Tramitar las publicaciones de los avisos en los Diarios. l) Archivar, controlar y registrar las plizas de seguros por los bienes de la Empresa. m) Tramitar el pago de las facturas y recibos por honorarios. n) Registrar y controlar el Fondo de Caja Chica de conformidad con las normas y procedimientos establecidos. o) Apoyar en las labores de su cargo a todas las Subgerencias de la Empresa. p) Y cualquier otra labor que le asigne o encomiende la Gerencia General.

2.3 RELACIONES DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIN FUNCIONAL

Depende y reporta directamente al Presidente del Directorio y al Gerente General. Coordina con los otros rganos lo relacionado a sus funciones y labor de apoyo. 4.4.4.2 RGANO DE APOYO SUBGERENCIA DE ADMINISTRACIN FINANCIERA a) OBJETIVO Es el rgano encargado de administrar los recursos administrativos y financieros de la Empresa; est a cargo de la Subgerencia de Administrativa y Financiera, la cual ejerce direccin funcional sobre la aplicacin de los procesos conexos a los

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sistemas administrativos financieros en todas las Subgerencias de la Empresa. Coordina actividades con el FONAFE. b) ESTRUCTURA ORGNICA DE CARGOS Para el desarrollo de sus actividades, la Subgerencia de Administracin y Finanzas requiere: Subgerente de Administracin y Finanzas Asistente de Administracin y Finanzas Asistente Tcnico SUBGERENCIA DE ADMINISTRACIN FINANCIERA 1.1 OBJETIVO El Subgerente de Administracin y Finanzas es el encargado de planificar, establecer, normar, conducir, coordinar, supervisar, controlar y evaluar la aplicacin de los procesos tcnicos de los sistemas administrativos financieros de la Empresa; as como, del personal, contabilidad y tesorera. De igual forma es la encargada de la correcta ejecucin y registro de las operaciones tcnicas, administrativas, contables, econmicas y financieras. Asimismo, es la encargada de preparar informacin

econmica financiera requerida por instituciones como: FONAFE, CONASEV, BVL, CAVALI ICLV, Contadura Pblica de la Nacin y otros organismos reguladores. 1.2 FUNCIONES GENERALES a) Proponer las estrategias, planes y metas relacionados con los recursos humanos y financieros, presentndolos ante la Gerencia General. b) Elaborar el presupuesto anual a ser presentado por la Gerencia General al Directorio, disponer las acciones y planeamientos necesarios para su correcta ejecucin; deber establecer los mecanismos de control y evaluacin del mismo. c) Supervisar la emisin de los Estados Financieros mensuales los mismos que deben contener informacin, confiable, veraz y oportuna; en concordancia con las Normas Tributarias y Contables vigentes; presentarlos a la Alta Direccin para su aprobacin y velar por que se remitan a los organismos que los requieren oportunamente.

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d) Dirigir, coordinar y controlar las transacciones administrativas y financieras de la Empresa, velando por la correcta aplicacin de los gastos e inversiones de conformidad con el presupuesto. e) Controlar continuamente el manejo de las Cuentas Bancarias de la Empresa con las entidades del Sistema Financiero Nacional, proponiendo a la Gerencia General los cambios necesarios que contribuyan al logro de los objetivos establecidos en el presupuesto anual. f) Formular y proponer a la Gerencia General los lineamientos de poltica para el adecuado funcionamiento de los Sistemas Administrativo y Contable. g) Evaluar peridicamente que las actividades relacionadas con la Administracin de los recursos humanos y financieros de la Empresa, se efecten de acuerdo con los objetivos, planes, estrategias y presupuestos establecidos aprobados por la Alta Direccin, informando sobre su cumplimiento a la Gerencia General. h) Preparacin oportuna de cuadros e informes sobre gestin administrativa, econmica y financiera para el Directorio y a los organismos reguladores competentes: CONASEV, FONAFE, Bolsa de Valores, Contadura y MEF. i) Supervisar la emisin de los registros oficiales y principales de la Empresa, as como los registros auxiliares de los que se valga la organizacin para exponer su situacin econmica financiera y los medios de control de los mismos. j) Cautelar el patrimonio de la Empresa, disponiendo y supervisando peridicamente la ejecucin de los inventarios fsicos. k) Dirigir las acciones necesarias para controlar las actividades de seguridad del personal, equipos e instalaciones de la Empresa. l) Adquirir y contratar, en las mejores condiciones para la Empresa, los bienes y servicios que sean necesarios para la buena marcha de INMISA. Formular y proponer el Plan Anual de Adquisiciones y Contrataciones de la Empresa, sobre la base de los requerimientos de la Gerencia General, Subgerencia de

Administracin y Finanzas y Subgerencia de Operaciones; as como otorgar la conformidad a los bienes y/o servicios requeridos por su Subgerencia. Asimismo, deber definir conjuntamente con el rea usuaria las caractersticas tcnicas de los bienes y/o servicios a adquirir o contratar respectivamente as como determinar el valor referencial de los procesos de seleccin establecidos en el Plan Anual de Adquisiciones y Contrataciones de la Empresa teniendo en cuenta la disponibilidad presupuestal a fin de remitir el expediente de contratacin de los 62

procesos de seleccin conteniendo las caractersticas tcnicas, valor referencial y disponibilidad presupuestal para evaluacin y aprobacin de la Gerencia General. m) Velar porque los bienes y servicios que requieren la Gerencia General y Subgerencias de la Empresa, sean utilizados de manera ptima y racional, buscando el mejor desarrollo de sus funciones. n) Establecer y conducir el programa de comunicacin interna y apoyar las acciones tendientes a conservar y/o proyectar la imagen de la Empresa ante la opinin pblica cuando sea necesario. o) Establecer las medidas correctivas e impartir las instrucciones para su aplicacin, cuando se observen desviaciones y/o incumplimiento en lo planificado. p) Formular, emitir o modificar, normas y procedimientos, de conformidad con las normas de control vigentes, de modo que se logre una eficiente y eficaz administracin de los recursos y patrimonio de la Empresa. q) Administrar las plizas de seguro contratadas por la Empresa. r) Coordinar actividades con el FONAFE, la Contadura Pblica de la Nacin y otros Organismos reguladores de la Empresa. s) Supervisar y dirigir la administracin del archivo central de la Empresa. t) Supervisar la vigencia de las Cartas Fianza y Plizas de Seguros reportadas por la Subgerencia de Operaciones. u) Supervisar la implantacin de los sistemas de informtica y comunicacin, de tal manera que satisfaga las necesidades institucionales en forma integral, teniendo como base la eficiencia y productividad operativa. v) Supervisar la elaboracin del Plan Informtico Institucional de desarrollo de los sistemas de informacin. w) Supervisar que el Asesor de Informtica establezca procedimientos para dotar de seguridad y proteccin a la informacin institucional, velando por su integridad y el mantenimiento permanente de la reserva de la informacin, sin perjuicio de su utilizacin integrada y compartida entre las Subgerencias, segn sus necesidades. x) Cautelar y verificar el uso adecuado de los equipos en las distintas Subgerencias de la Empresa; e informar a la Gerencia General, de cualquier eventualidad producida. y) Supervisar la implantacin de niveles de seguridad y acceso a Internet.

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z) Establecer la aplicacin de normas y procedimientos de entrega, cambio, devolucin, reposicin, verificacin y responsabilidad por los equipos de cmputo asignados a los distintos usuarios de la Empresa aa) Evaluar y comunicar de los equipos en desuso, obsoletos y/o siniestrados para su baja. bb) Las dems funciones que le sean asignadas por la Alta Direccin. 1.3 FUNCIONES ESPECFICAS: a) Establecer canales de apoyo y comunicacin con funcionarios de otras Subgerencias de la Empresa, y personal a su cargo, con el fin de ejecutar acciones que incrementen la eficiencia y el rendimiento en el desarrollo de sus actividades. b) Supervisar que el personal a su cargo cumpla con las polticas y normas establecidas. c) Ordenar la emisin de rdenes de compra y de servicio as como la preparacin de contratos solicitando previamente al proveedor la documentacin requerida para la firma del contrato a fin de remitirlo para aprobacin y firma de la Gerencia General, para la adquisicin de bienes y contratacin de servicios necesarios para la Empresa. d) Firmar la correspondencia cuyo contenido est de acuerdo con la importancia del asunto y la jerarqua de su cargo. e) Suscribir en forma conjunta con otros funcionarios autorizados, documentos que tengan que ver directamente con la actividad funcional que desarrolla de acuerdo a las directivas emanadas de la Gerencia General, en concordancia con los poderes y facultades que le otorga la Empresa. f) Suscribir documentos que no sean de su competencia, por razones de causa mayor, informar a la Gerencia General para su conocimiento. g) Efectuar las dems funciones administrativas que le asigne la Alta Direccin.

1.4 RELACIONES DE RESPONSABILIDAD Y DE COORDINACIN FUNCIONAL

Es directamente responsable ante la Gerencia General.

Coordina internamente con la Alta Direccin y otros rganos de la Empresa, para tratar y resolver asuntos propios de su funcin. Asimismo, coordina con el Contador

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que presta servicios de asesoramiento contable y tributario con la Empresa, as como el asesor de Informtica. Externamente coordina con los organismos rectores administrativos como: FONAFE, Ministerio de Economa y Finanzas, Contralora General de la Repblica, Contadura Pblica de la Nacin, CONASEV y la Bolsa de Valores de Lima; con el fin de proporcionar la informacin necesaria. Asimismo coordina con ESSALUD, AFP's, SUNAT, en lo concerniente a pago de aportes, tributos y otros. Tambin debe coordinar con Compaas de Seguros, en la gestin de las plizas que fueran necesarias para la Empresa. Otras coordinaciones las realiza con Proveedores y Clientes de la Empresa, en temas contractuales. ASISTENTE DE ADMINISTRACIN Y FINANZAS 1.1 OBJETIVO

Su principal objetivo es la previsin, gestin, control y evaluacin del flujo de entrada y salida de fondos. Adicionalmente a sus labores de Tesorera, tambin tiene a su cargo funciones administrativas. Elabora el proyecto del Presupuesto de INMISA en coordinacin y bajo la supervisin de la Subgerencia de Administracin y Finanzas. 1.2 FUNCIONES GENERALES Y ESPECFICAS a) Elaborar el proyecto del presupuesto anual de la Empresa para aprobacin de la Alta Direccin, presentacin a organismos reguladores b) Informar a la Subgerencia sobre control de ejecucin presupuestal mensual: anlisis desviaciones, ajustes. c) Elaborar el Flujo de Caja mensual y lo presenta para aprobacin a la Subgerencia. d) Controlar y reportar la ejecucin del Flujo de Caja, al Subgerente. e) Emitir y reportar a la Subgerencia y a los organismos competentes la posicin de saldos bancarios en forma adecuada y oportuna. f) Coordinar actividades a ejecutar o plasmar a travs de informes con organismos pblicos g) Apoyar a la Subgerencia de Administracin y Finanzas respecto al clculo de impuestos en coordinacin con el Contador de la Empresa.

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h) Controlar y coordinar la emisin del reporte de ingresos originado en la Subgerencia de Operaciones. i) Coordinar con la Subgerencia de Operaciones y reportar a la Subgerencia de Administracin y Finanzas, respecto a cobranzas morosas. j) Elaborar y registrar en el sistema contable la planilla de sueldos de INMISA y la somete a la aprobacin de la Subgerencia de Administracin y Finanzas, efectuando los pagos respectivos al personal. k) Coordinar con las entidades financieras todo lo relacionado con el movimiento de su Subgerencia. l) Verificar saldos de Caja-bancos, Clientes, etc. Cruza informacin y registro con entidades financieras. m) Controlar las entregas a rendir cuenta, reportando la situacin de las mismas a la Subgerencia de Administracin y Finanzas. n) Preparar los Informes a Contadura Pblica de la Nacin, FONAFE, MEF y para otros Organismos reguladores, respecto a resultados de su Subgerencia, previamente supervisados por la Subgerencia de Administracin y Finanzas. o) Coordinar con la Empresa que brinda servicios de mantenimiento de los equipos de cmputo. p) Comunicar al Subgerente la situacin del Sistema Informtico de la Empresa. q) Efectuar las dems tareas que le asigne la Subgerencia de Administracin y Finanzas.

1.3 RELACIN DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIN FUNCIONAL Depende de la Subgerencia de Administracin y Finanzas.

Coordina con los otros rganos de la Empresa, para el mejor cumplimiento de sus funciones. Asimismo, coordina con el Contador que presta sus servicios de asesoramiento contable y tributario a la Empresa, as como con el Asesor de Informtica.

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ASISTENTE TCNICO 1.1 OBJETIVO Su principal objetivo es la el control de la salida de fondos. Adicionalmente debe apoyar al Contador en las labores de cierre contable. Debe llevar el control de las anotaciones en cuenta de los accionistas y el pago de sus dividendos. 1.2 FUNCIONES GENERALES Y ESPECFICAS a) Emitir cheques, solicitar aprobacin y firmas para la entrega de cheques a terceros. Controlar y anular los cheques vencidos en cartera. b) Recepcionar recaudaciones, disponer los depsitos y los documentos

sustentatorios, ingresndolos al Sistema Contable computarizado para la emisin del Registro de Ventas, reportndolos a Contabilidad. c) Efectuar anlisis de las cuentas que se requieran para informar al Directorio e instituciones pblicas y privadas. d) Apoyar en la preparacin de informacin econmica financiera a la CONASEV, BVL y CAVALI. e) Apoyar al Contador en las actividades de cierre de los Estados Financieros de periodicidad mensual y anual. f) Determinar la depreciacin de los activos fijos de la Empresa. g) Mantener actualizada la impresin de los libros de contabilidad. h) Llevar el control del pago de dividendos a los accionistas minoritarios y al FONAFE. i) Llevar el control de las acciones emitidas en anotaciones en cuenta con CAVALI. j) Otras que designe la Subgerencia de Administracin y Finanzas. 1.3 RELACIN DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIN FUNCIONAL Depende de la Subgerencia de Administracin y Finanzas.

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Coordina con los otros rganos de la Empresa, para el mejor cumplimiento de sus funciones. Asimismo, coordina con el Contador que presta sus servicios de asesoramiento contable y tributario a la Empresa. 4.4.4.3 ORGANO FUNCIONAL

SUBGERENCIA DE OPERACIONES
a) OBJETIVO

Es el rgano encargado de planificar, programar y ejecutar las estrategias necesarias para el logro de los objetivos propios del giro de INMISA y propuestos por la Alta Direccin. Est a cargo del Subgerente de Operaciones, el cual vela por el mantenimiento y seguridad de los Inmuebles pertenecientes a los Activos Inmobiliarios de la Empresa, con el fin de generar mayor rentabilidad; ejecutando inversiones y contrataciones, de as requerirlo, para el logro de sus metas. b) ESTRUCTURA ORGNICA DE CARGOS Para el desarrollo de sus actividades, el rgano de Operaciones requiere: Subgerente de Operaciones. Asistente de Operaciones Asistente Tcnico.

SUBGERENTE DE OPERACIONES 1.1 OBJETIVO Desarrollar conceptos, ideas, dirigir y controlar el rol de actividades vinculadas con la administracin, rentabilidad, perfeccionamiento, arrendamiento, mantenimiento y seguridad de las propiedades Inmobiliarias de la Empresa. 1.2 FUNCIONES GENERALES a) Plantear al Gerente y dirigir las polticas, planes y metas en relacin a la administracin, arrendamiento, mantenimiento y seguridad de los bienes inmuebles de la Empresa.

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b) Dirigir y controlar la implementacin de las polticas, planes, metas y presupuestos establecidos para el rea, as como la aplicacin de las directivas formuladas por la Alta Direccin. c) Aplicar medidas correctivas sobre desviaciones de los planes, logro de metas y cumplimiento de polticas, establecidas por la Gerencia General. d) Administrar la cartera de clientes, disponiendo y controlando la facturacin y la situacin de cobranza, Finanzas. e) Elaborar estudios relacionados con la rentabilidad de los bienes inmuebles de la Empresa. recomendando, si fuera el caso, el cambio de uso o la venta de alguno de ellos. f) Proponer reglamentos, contratos y normas para la adecuada administracin de las propiedades inmobiliarias. g) Elaborar y mantener actualizadas las polticas para la suscripcin, rescisin o modificacin de los contratos de arrendamiento. h) Coordinar y efectuar el seguimiento con el asesor legal externo sobre la ejecucin de la cobranza de inquilinos morosos. i) Verificar y controlar la oportuna renovacin de los contratos. j) Custodiar las Cartas Fianza, controlar e informar el vencimiento, as como controlar e informar sobre la vigencia de los seguros, que garantizan los contratos de arrendamiento suscritos con los clientes. El informe se efectuar va reporte mensual a la Gerencia General. k) Formular conjuntamente con su personal de apoyo el presupuesto anual de adquisicin de materiales y servicios de terceros para el mantenimiento de los bienes inmuebles. l) Promover el arrendamiento de locales desocupados a travs de diversos medios. m) Hacer seguimiento de la evolucin de los precios de alquiler de inmuebles o locales similares a los de la Empresa, crear un banco de datos. n) Velar por la conservacin de los bienes inmuebles de la Empresa proponiendo programas de mantenimiento. o) Aprobar los requerimientos de mantenimiento, servicio de terceros y compras para las propiedades inmobiliarias de la Empresa, en concordancia con los dispositivos legales vigentes, normas y procedimientos establecidos. reportando a la Subgerencia de Administracin y

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p) Supervisar la ejecucin del presupuesto de mantenimiento de los bienes inmuebles. q) Proponer al Gerente General con la debida sustentacin la anulacin de los recibos incobrables. r) Disponer la elaboracin de informes y/o cuadros estadsticos en relacin a la administracin, arrendamiento, mantenimiento y seguridad de los bienes inmuebles. s) Informar permanentemente al Gerente General sobre los aspectos tcnicos y administrativos de la Subgerencia a su cargo. t) Evaluar peridicamente la recuperacin de los gastos de mantenimiento mediante los inquilinos. u) Informar mensualmente a la Subgerencia de Administracin y Finanzas sobre los arriendos atrasados con antigedad de ms de tres meses para que se dispongan las provisiones que establecen las normas. v) Efectuar las dems funciones tcnicas que asigne el Gerente General y coordinar con l, los asuntos que sobrepasen el lmite de su autoridad. 1.3 FUNCIONES ESPECFICAS a) Suscribir toda la documentacin en lo concerniente a la seguridad y mantenimiento de los inmuebles de propiedad de INMISA. b) Solicitar los servicios de terceros, contemplados en el presupuesto, para servicios de mantenimiento, seguros, y otros que sean necesarios para los Inmuebles de la Empresa, supervisando su correcto cumplimiento a fin de otorgar la conformidad a los bienes y/o servicios requeridos por su Subgerencia. c) Elaborar y proponer directivas o normas legales relacionadas con actos de disposicin, adquisicin y recuperacin de los inmuebles propiedad de INMISA. d) Informar al Gerente General sobre el cumplimiento, y sus probables desviaciones, de las acciones programadas. e) Todas las otras funciones que designe la Alta Direccin y que sean de su competencia. 1.4 RELACIONES DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIN FUNCIONAL

Depende jerrquicamente y es responsable ante la Gerencia General. 70

Coordina internamente con la Gerencia General y las dems Subgerencias de la Empresa, en lo concerniente a la disposicin, adquisicin, seguridad y mantenimiento de los inmuebles propiedad de INMISA. Coordina externamente con los proveedores, usuarios y potenciales clientes de los inmuebles de INMISA, en lo relacionado al buen uso y mantenimiento de los mismos. ASISTENTE DE OPERACIONES 1.1 OBJETIVO Desarrollar labores relacionadas con la cartera de clientes, tales como generacin de estadsticas sobre ingresos, egresos y rendimientos de cada inmueble. Desarrollar otras tareas diversas en apoyo del funcionario responsable de la Subgerencia, que incluyen labores administrativas de recepcin, ingreso y seguimiento de documentos ingresados a la Subgerencia de Operaciones. 1.2 FUNCIONES GENERALES Y ESPECFICAS a) Recepcionar, ordenar y controlar diariamente el ingreso y salida de

correspondencia y trmites de gestin de la Subgerencia de Operaciones. b) Elaborar informes o reportes estadsticos mensuales sobre el resultado de las actividades desarrolladas en la Subgerencia de Operaciones. c) Llevar el orden correlativo de los contratos de alquiler de los inmuebles de la Empresa. d) Controlar la situacin del cliente respecto al cumplimiento de sus contratos: pago de alquileres, mantenimiento u otros conceptos. e) Efectuar el clculo del prorrateo de los gastos de mantenimiento para la cobranza respectiva a los inquilinos de los inmuebles, presentndolo a la Subgerencia de Operaciones para su aprobacin. f) Llevar el control de la cuenta corriente de cada inquilino, informando en el caso de producirse morosidad. g) Elaborar mensualmente cuadro de ingresos de los inmuebles arrendados y cuadro de gastos detallados por cada inmueble h) Emisin y anulacin de los siguientes documentos: avisos de cobranza, facturas, notas de crdito, notas de dbito, entre otras, por arrendamiento de los inmuebles de INMISA. 71

i) Entrega informacin para el presupuesto anual, respecto a las proyecciones por servicios de terceros para el mantenimiento de los inmuebles. j) Verificar y revisar el clculo de los reportes de ventas que remiten los principales inquilinos para su facturacin respectiva k) Emitir el reporte de cobranzas para su correspondiente registro en la Subgerencia de Administracin y Finanzas. l) Actualizar la base de datos en el sistema de INMISA m) Participar en la formulacin de objetivos, polticas, planes, metas y presupuestos relacionados con la administracin, evaluacin y control de las propiedades inmobiliarias de la Empresa. n) Ingresar diariamente gastos en el Mdulo del Registro de Compras (facturas, boletas, recibos por servicios, entre otros). o) Efectuar las dems tareas que le asigne la Subgerencia de Operaciones.

1.3 RELACIN DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIN FUNCIONAL Es responsable ante la Subgerencia de Operaciones. ASISTENTE TCNICO 1.1 OBJETIVO Realizar gestiones administrativas ante entidades pblicas y privadas. Inspeccionar los inmuebles de propiedad de la Empresa para observar e informar sobre su estado, requerimientos de mantenimiento y problemas en general que afecten a los mismos; as como, verificar los servicios bsicos. Realizar las gestiones necesarias ante las empresas contratantes, tambin efectuar labores diversas referidas a la

administracin de las propiedades inmuebles. 1.2 FUNCIONES GENERALES Y ESPECFICAS a) Realizar trmites ante distintos organismos pblicos y privados como:

municipalidades, ministerios, SUNAT, Registros Pblicos, notaras, entre otros; en tareas relacionadas a la administracin de los inmuebles. b) Redactar y preparar toda la documentacin pertinente, relacionada a los trmites administrativos. c) Realizar funciones de procuradura, sobre los expedientes en trmite ante entidades pblicas y privadas, en representacin de INMISA, a fin de 72

recepcionar, tramitar documentacin, revisar actuados, efectuar seguimientos, y cualquier otra gestin concerniente a la salvaguarda de los intereses de INMISA. d) Realizar la inspeccin directa de los inmuebles en forma peridica utilizando los adecuados canales de comunicacin e informando a la Subgerencia de Operaciones. e) Supervisar el cumplimiento de las labores de las empresas de seguridad y vigilancia privada, guardianes y empresa de limpieza, contratados para los distintos inmuebles, recepcionando las ocurrencias derivadas de sus funciones. f) Atender los requerimientos de mantenimiento y/o problemas en general que afecten a los inmuebles, coordinando previamente con el Subgerente de Operaciones, atendiendo la prioridad requerida, y disponiendo de inmediato las acciones correctivas en casos de emergencia. g) Inspeccionar los trabajos de mantenimiento contratados, dar la conformidad de obra, y tramitar las facturas de los proveedores. h) Control y seguimiento de los servicios bsicos de los inmuebles: energa elctrica, agua potable, telfono, bomba de agua, ascensores, limpieza, seguridad, entre otros. i) Mostrar los diversos inmuebles desocupados a los interesados en su alquiler, proporcionndoles la informacin de los requisitos para su arrendamiento. j) Absolver y/o canalizar las consultas y/o reclamos de los inquilinos en las visitas de inspeccin a los inmuebles. k) Coordinar la entrega y/o recepcin mediante levantamiento de actas de los inmuebles arrendados, adjuntando el inventario detallado del estado del predio. l) Administrar el archivo de las declaraciones juradas de autoevalo de los inmuebles de la Empresa. m) Elaborar y actualizar las declaraciones juradas de autoevalo de los inmuebles en general, control y revisin de las categoras de edificacin, clculo del impuesto al valor del Patrimonio Predial y el pago de los mismos. n) Gestionar ante las entidades pblicas correspondientes la inscripcin y/o el descargo de los inmuebles por transferencia de dominio: compra venta, entre otros. o) Interponer denuncia policial sobre mudanza clandestina de los inquilinos con juicio, por robo de bienes de la Empresa, etc. p) Apoyar en los lanzamientos judiciales de los inquilinos morosos. 73

q) Representar a INMISA en calidad de depositario judicial de bienes embargados a los inquilinos por deudas de arrendamiento. r) Informar en forma permanente al Subgerente de Operaciones de las ocurrencias de los inmuebles propiedad de INMISA. s) Las otras funciones que le asigne la Subgerencia de Operaciones, de acuerdo a las necesidades de la Empresa. 1.3 RELACIN DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIN FUNCIONAL Es responsable ante la Subgerencia de Operaciones.

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5.

ESTUDIO ECONMICO FINANCIERO

5.1 PROGRAMA DE VENTAS Y FINANCIAMIENTO Nuestra edificacin multifamiliar cuenta con la totalidad de 26 departamentos diferenciados en dos tipos: Normales (24 departamentos) y Dplex (2 departamentos). Dichos departamentos presentan una demanda variable en el mercado.

Por tanto, para el programa de ventas presentamos un escenario normal, el cual consiste en la venta del 30% de los departamentos en planos y el 60% despus de finalizada la construccin. Estos ltimos se venderan segn la estacionalidad por trimestres aproximadamente entre 4 a 5 departamentos.

El proyecto se desarrollar en 24 meses desde el inicio de la construccin has la culminacin de las ventas. Con una inversin propia de S/. 901,500 y un monto a financiar de S/. 280,000.00 con una T.E.A. (Tasa Efectiva Anual) del 25%. A continuacin, presentamos la simulacin del prstamo y el calendario de pagos:

FINANCIAMENTO BANCARIO SCOTIABANK (PRSTAMO) Monto TEA (Ao) TET (Trimestre) N n de capitalizaciones al ao Cuota PERIODO 0 1 2 3 4 TOTAL SALDO AMORTIZACION 0 0 280000 S/.46,913.04 S/.233,086.96 S/.59,787.36 S/.173,299.60 S/.76,194.76 S/.97,104.84 S/.97,104.84 S/.0.00 S/.280,000.00 INTERES 0 76840.21 63965.8954 47558.4915 26648.4148

S/. 280,000.00 25% 0.27 1 Ao 4 S/.-123,753.25 CUOTA S/.0.00 S/.123,753.25 S/.123,753.25 S/.123,753.25 S/.123,753.25

Imagen: Simulacin Prstamo Scotiabank

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5.2 FLUJO DE CAJA Para la elaboracin del flujo de caja se tuvieron en cuenta los ingresos por ventas de la totalidad de los departamentos, adems los egresos tomados del presupuesto de construccin y los costos divididos en fijos y variables, y el prstamo bancario as como su pago prorrateado.
FLUJO DE CAJA FINANCIERO EDIFICIO MULTIFAMILIAR INGRESOS Ventas Departamentos Dplex Ventas Departamentos Normales TOTAL DE INGRESOS EGRESOS COSTOS FIJOS Mano de Obra (Operarios) Gastos Operativos Alquiler Oficinas Materiales y Equipo (Arquitectura) Terreno TOTAL COSTOS FIJOS COSTOS VARIABLES Estructura Mecanismos Sistemas Electricos TOTAL COSTOS VARIABLES TOTAL DE EGRESOS PRSTAMO Pago de prstamos Variacin de caja CAJA INICIAL CAJA FINAL AO 1 II TRIM S/. 810,000.00 S/. 0.00 S/. 810,000.00

INICIAL S/. 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00

I TRIM S/. 945,000.00 S/. 160,000.00 S/. 1,105,000.00

III TRIM S/. 810,000.00 S/. 0.00 S/. 810,000.00

IV TRIM S/. 675,000.00 S/. 160,000.00 S/. 835,000.00

S/. 0.00 S/. 0.00 S/. 1,500.00 S/. 0.00 S/. 900,000.00 S/. 901,500.00 S/. 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00 S/. 0.00 S/. 901,500.00 S/. 0.00 S/. 0.00 -S/. 901,500.00 S/. 0.00 -S/. 901,500.00

S/. 22,300.00 S/. 7,400.00 S/. 1,500.00 S/. 75,281.51 S/. 0.00 S/. 106,481.51 S/. 92,139.13 S/. 9,189.11 S/. 14,207.62 S/. 115,535.86 S/. 222,017.37 S/. 280,000.00 -S/. 123,753.25 S/. 1,039,229.38 -S/. 901,500.00 S/. 137,729.38

S/. 22,300.00 S/. 7,400.00 S/. 1,500.00 S/. 37,640.76 S/. 0.00 S/. 68,840.76 S/. 46,069.56 S/. 4,594.56 S/. 7,103.81 S/. 57,767.93 S/. 126,608.68 S/. 0.00 -S/. 123,753.25 S/. 559,638.06 S/. 137,729.38 S/. 697,367.44

S/. 22,300.00 S/. 7,400.00 S/. 1,500.00 S/. 37,640.76 S/. 0.00 S/. 68,840.76 S/. 46,069.56 S/. 4,594.56 S/. 7,103.81 S/. 57,767.93 S/. 126,608.68 S/. 0.00 -S/. 123,753.25 S/. 559,638.06 S/. 697,367.44 S/. 1,257,005.51

S/. 22,300.00 S/. 7,400.00 S/. 1,500.00 S/. 37,640.76 S/. 0.00 S/. 68,840.76 S/. 46,069.56 S/. 4,594.56 S/. 7,103.81 S/. 57,767.93 S/. 126,608.68 S/. 0.00 -S/. 123,753.25 S/. 584,638.06 S/. 1,257,005.51 S/. 1,841,643.57

5.3 ANLISIS DE RIESGO A partir del Flujo de Caja presentado se realiza el anlisis de riesgo definiendo supuestos y pronsticos de los ingresos de venta de los departamentos en los cuatro trimestres. 5.3.1 CLCULO DEL CAPITAL DE TRABAJO En funcin del costo de ventas presentado a continuacin:

Estructura Mecanismos Sistemas Electricos TOTAL COSTO DE VENTAS

COSTO DE VENTAS S/. 0.00 S/. 92,139.13 S/. 0.00 S/. 9,189.11 S/. 0.00 S/. 14,207.62 S/. 0.00 S/. 115,535.86

S/. 46,069.56 S/. 4,594.56 S/. 7,103.81 S/. 57,767.93

S/. 46,069.56 S/. 4,594.56 S/. 7,103.81 S/. 57,767.93

TIEMPO 150 0 30 120

S/. 46,069.56 S/. 4,594.56 S/. 7,103.81 S/. 57,767.93

TOTAL S/. 230,347.82 S/. 22,972.78 S/. 35,519.04 S/. 288,839.64

Considerando los siguientes ratios:

CICLO OPERATIVO PERIODO PROMEDIO DE COBRO ROTACION DE INVENTARIO PERIODO PROMEDIO DE PAGOS CICLO OPERATIVO

Obteniendose la rotacin de caja y posteriormente el capital de trabajo ascendiente a S/.96,279.88, teniendo en cuenta nuestra inversin de S/.901,500.00.

ROTACIN DE CAJA CAPITAL DE TRABAJO

3.00 S/. 96,279.88

5.3.2 CLCULO DE MEDIA Y DESVIACIN ESTNDAR Calculamos la media ponderada y desviacin estndar con la finalidad de definir los supuestos mediante desviacin normal de los ingresos de venta de los departamentos por trimestres:
INGRESOS ESTIMADOS S/. 1,105,000.00 S/. 810,000.00 S/. 810,000.00 S/. 835,000.00 S/. 3,560,000.00 FRECUENCIA RELATIVA 0.31 0.23 0.23 0.23 1.00 MEDIA FRECUENCIA ABSOLUTA PONDERADA S/. 342,984.55 S/. 12,115,888,492.58 S/. 184,297.75 S/. 2,159,824,297.79 S/. 184,297.75 S/. 2,159,824,297.79 S/. 195,849.72 S/. 1,230,469,216.28 S/. 907,429.78 VARIANZA S/. 17,666,006,304.44 DESV. ESTANDAR S/. 8,833,003,152.22

PERIODOS I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM SUMATORIA

Imagen: Clculo Media Ponderada y Desviacin Estndar

Podemos concluir que la media ponderada de ingresos anuales es equivalente S/.907,429.78, mientras que la desviacin estndar hallada estadsticamente asciende a S/.8833,003.22. 5.3.3 COSTO DE OPORTUNIDAD Realizamos el clculo del ndice COK con los datos histricos de empresas inmobiliarias de tasas libres de riesgo y tasa de mercado en la bolsa de valores. Adems, con dichos datos hallamos el ngulo Beta mediante la frmula estadstica. Clculo del ngulo Beta

Ao 2007 2008 2009 2010 2011 Suma Promedio

Ri(t) 0.13 0.15 0.19 0.2 0.23 0.9 0.18

Rm(t) 0.2 0.19 0.21 0.23 0.26 1.09 0.218

Ao 2007 2008 2009 2010 2011 Suma Estadstico

Ri(t) 0.13 0.15 0.19 0.2 0.23 0.9 0.18

Rm(t) 0.2 0.19 0.21 0.23 0.26 1.09 0.218

Rit-Ri -0.05 -0.03 0.01 0.02 0.05 0 0

Rmt-Rm -0.018 -0.028 -0.008 0.012 0.042 0 0

Rit-Ri*Rmt-Rm (Rmt-Rm)^2 0.0009 0.000324 0.00084 0.000784 -8E-05 6.4E-05 0.00024 0.000144 0.0021 0.001764 0.0040 0.00308 0.0013 0.00177

COVARIANZA VARIANZA BETA

0.0003 0.0003 1.18

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Clculo COK (Costo de Oportunidad)

TASA LIBRE DE RIESGO TASA DE MERCADO NDICE BETA

Aplicando la frmula de CPM, el COK equivale a:

9% 10% 1.18

COK

10.18%

5.3.4 COSTO DE CAPITAL PROMEDIO PONDERADO GLOBAL Hallamos el costo de capital promedio ponderado global a partir de la estructura de financiamiento de nuestra inversin, la cual se encuentra compuesta por 76% aporte propio y 24% un prstamo bancario. Asimismo, utilizamos la tasa de descuento del 10.18 en el aporte propio y una TEA de 25% en el prstamo. El WACC es equivalente a 13.696%.

FUENTES APORTE PROPIO PRESTAMO BANCARIO TOTAL

INVERSION

% INVERSION 900000 76% 280000 24% 1180000 100%

COSTO 10.18% 25.00%

WACC 7.763% 5.932% 13.696%

5.3.5 ANLISIS EN FUNCIN DE LOS INGRESOS DE VENTA La edificacin multifamiliar ha estimado los siguientes ingresos de venta trimestrales a partir de la estacionalidad del mercado inmobiliario y la demanda de departamentos en la ciudad de Chiclayo.
EDIFICIO MULTIFAMILIAR INGRESOS Ventas Departamentos Dplex Ventas Departamentos Normales AO 1 II TRIM S/. 810,000.00 S/. 0.00

INICIAL S/. 0.00 S/. 0.00

I TRIM S/. 945,000.00 S/. 160,000.00

III TRIM S/. 810,000.00 S/. 0.00

IV TRIM S/. 675,000.00 S/. 160,000.00

Imagen: Ingresos de Venta por Trimestres

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Clculo del VAN

En primer lugar, extraemos los flujos finales del flujo de caja.

EDIFICIO MULTIFAMILIAR CAJA INICIAL CAJA FINAL

S/. 0.00 -S/. 901,500.00

-S/. 901,500.00 S/. 137,729.38

AO 1 S/. 137,729.38 S/. 697,367.44

S/. 697,367.44 S/. 1,257,005.51

S/. 1,257,005.51 S/. 1,841,643.57

Luego aplicamos la frmula:

Obteniendo como resultado:

VAN
Clculo de la Tasa Interna de Retorno (TIR)

S/. 2,002,319.43

La tasa interna de retorno calcula a partir de los flujos finales del flujo de caja mediante la frmula financiera asciende a 62.78%.

TIR

62.78%

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Distribucin Normal de Supuestos Estadsticos

Supuesto N01: Ingreso de Ventas I Trimestre

Supuesto N02: Ingreso de Ventas II Trimestre

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Supuesto N03: Ingreso de Ventas III Trimestre

Supuesto N04: Ingreso de Ventas IV Trimestre

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Pronstico

En funcin del Valor Actual Neto ascendente a S/. 2,002,319.43 se defini el pronstico mediante el software Crytal Ball. No existe posibilidad ni porcentaje que el valor actual neto no se cumpla en su totalidad.

5.4 ANLISIS DE SENSIBILIDAD Hallamos el punto de equilibrio a travs de la determinacin de los ingresos de ventas totales, costo variable y fijo total. Operativamente calculamos el margen de contribucin y su porcentaje, el cual nos permite establecer el punto de equilibrio en soles que debe tener la inmobiliaria en la edificacin multifamiliar.

COSTOS FIJOS TOTALES S/. 1,214,503.78

Clculo Margen de Contribucin

COSTOS VARIABLES TOTALES S/. 288,839.64

INGRESOS TOTALES S/. 3,560,000.00

MARGEN CONTRIBUCION S/.3,271,160.36

% MARGEN CONTRIBUCION 109%

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Punto de Equilibrio en S/.

UTILIDAD S/.2,056,656.58

PUNTO DE EQUILIBRIO (S/.) S/.1,115,965.34

La inmobiliaria deber obtener ingresos equivalentes a S/. 1,115,965.34 en la ventas de sus departamentos para estar en equilibrio.

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6.

CONCLUSIONES Se comprob la rentabilidad del proyecto mediante el anlisis de la metodologa presentada anteriormente, un estudio detallado de mercado, tanto de la oferta y la demanda as como el anlisis econmico y financiero. Se ha desarrollado el anlisis econmico y financiero donde el VAN arroja valores bastante aceptables mientras que el TIR que proviene de un clculo matemtico tiene complicaciones cuando los flujos no cumplen ciertas caractersticas por lo que para el clculo de rentabilidad adems del VAN nos basamos en el estado de ganancias y prdidas. El estudio del comportamiento del mercado as como el desarrollo de un perfil de las personas urbanas de estilo de vida progresista objetivo contribuyo con la elaboracin de los parmetros adecuados del proyecto disminuyendo de esta manera el nivel de incertidumbre del mismo.

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