Analisa Manfaat Dan Biaya Rusunawa Jemuda,Sidoarjo

1. Latar Belakang Kemajuan yang pesat di bidang industri di Sidoarjo merupakan tuntutan dari kebutuhan akan sarana tempat tinggal bagi para pekerja industri. Banyak dari para pekerja berasal dari daerah diluar Sidoarjo, sehingga memerlukan area pemukiman sebagai tempat tinggal dalam jangka waktu kontrak kerja proyek. Seiring dengan pertumbuhan penduduk Kota Sidoarjo yang semakin pesat mengakibatkan lahan untuk pemukiman semakin mahal. Hal ini menyebabkan banyaknya rumah rumah liar, sehingga pemukiman kumuh di sidoarjo tidak dapat di hindarkan lagi.Pemerintah memberikan solusi dengan mengadakan proyek rusunawa yang terletak di Pusat perdagangan Agrobisnis, Jemundo, Sepanjang, Sidoarjo. Terdiri dua twin block rusunawa dengan 76 kamar tipe 34. pembangunan rusunawa dengan biaya investasi sebesar 24 milyar di daerah industri Agrobisnis Jemundo. Proyek ini merupakan solusi terbaik untuk mengatasi permasalahan ini, karena dengan lahan terbatas dapat di bangun rusunawa yang dapat dijangkau oleh masyarakat ekonomi lemah.Proyek Rusunawa Jemundo merupakan proyek pemerintah yang pembangunannya ditekankan pada manfaat terhadap masyarakat umum. Manfaat yang dirasakan oleh masyarakat lebih banyak bersifat intangible, yakni yang sulit dihitung dalam nilai rupiah. Metode untuk menghitung manfaat yang bersifat intangible tersebut adalah metode AHP, dimana nilai manfaat tidak dalam bentuk rupiah tetapi dalam bentuk bobot prioritas. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan pembangunan Rusunawa Jemundo berdasarkan Analisa Manfaat dan Biaya. Untuk menganalisa manfaat biaya digunakan metode Benefit Cost Ratio (BCR) dengan cara mencari bobot penilaian manfaat yang kemudian dibandingkan dengan bobot penilaian biaya Rusunawa Jemundo. 2. Objek Permasalahan Pemerintah memberikan solusi dengan mengadakan proyek rusunawa yang terletak di Pusat perdagangan Agrobisnis, Jemundo, Sepanjang, Sidoarjo. Pembangunan Rusunawa Jemundo ini memerlukan biaya yang tidak sedikit. Perlu dilakukan analisa untuk mengetahui kelayakan pembangunannya. Untuk menaksir kemanfaatan dan kelayakan pembangunan proyek tersebut, perlu dilakukan suatuanalisa, sehingga fokus dari makalah ini yaitu apakah biaya yang dikeluarkan pemerintah sebanding dengan manfaat yang didapatkan.

3.

Tujuan Untuk mengetahui kelayakan pengadaan proyek rusunanawa yang terletak di pusat

perdagangan Agrobisnis, Jemundo, Sepanjang, dan Sidoarjo.

4.

Literatur Review

4.1. Pengertian Analisis Biaya Manfaat (Cost Benefit Analyis) Apa sebenarnya yang dimaksud dengan analisis biaya manfaat? Analisis biaya manfaat adalah sebuah pendekatan dengan prosedur yang sistematis untuk membandingkan serangkaian biaya dan manfaat yang relevan, dengan sebuah aktivitas atau proyek. Tujuan akhir yang ingin dicapai adalah secara akurat membandingkan kedua nilai, manakah yang lebih besar. Selanjutnya dari hasilpembandingan ini, pengambil keputusan dapat mempertimbangkan untuk melanjutkan suatu rencana atau tidak dari sebuah aktivitas, produk atau proyek, atau dalam konteks evaluasi atas sesuatu yang telah berjalan, adalah menentukan keberlanjutannya.Senada dengan pengertian di atas, William N. Dunn (2000) menyatakan bahwa analisis biaya manfaat adalah suatu pendekatan untuk rekomendasi kebijakan yang memungkinkan analis membandingkan dan menganjurkan suatu kebijakan dengan cara menghitung total biaya dalam bentuk uang dan total keuntungan dalam bentuk uang. Analisis biaya manfaat selain dapat digunakan untuk merekomendasikan tindakan kebijakan, dapat juga digunakan untuk mengevaluasi kinerja kebijakan. Analisis biaya manfaat telah lama digunakan dalam berbagai jenis program dan proyek publik yang berbeda-beda. Ketika dipakai untuk membuat rekomendasi di sektor publik, analisis biaya manfaat memiliki beberapa ciri khusus subagai berikut: a) Analisis biaya manfaat berusaha mengukur semua biaya dan manfaat untukmasyarakat yang kemungkinan dihasilkan dari program publik, termasuk berbagai hal yang tidak terlihat yang tidak mudah untuk diukur biaya dan manfaatnya dalam bentuk uang. b) Analisis biaya manfaat secara tradisional melambangkan rasionalitas ekonomi, karena kriteria sebagian besar ditentukan dengan penggunaan efisiensi ekonomi secara global.

Suatu kebijakan atau program dikatakan efisien jika manfaat bersih (total manfaat dikurangi total total biaya) adalah lebih besar dari nol dan lebih tinggi dari manfaat bersih yang mungkin dapat dihasilkan dari sejumlah alternatif investasi lainnya di sektor swasta dan publik. a) Analisis biaya manfaat secara tradisional menggunakan pasar swasta sebagai titik tolak di dalam memberikan rekomendasi program publik. b) Analisis biaya manfaat kontemporer, sering disebut analisis biaya manfaat sosial, dapat juga digunakan untuk mengukur pendistribusian kembali manfaat. Beberapa kekuatan analisis biaya manfaat adalah: a) Biaya dan manfaat diukur dengan nilai uang, sehingga memungkinkan analis untuk mengurangi biaya dari manfaat. b) Analisis biaya manfaat memungkinkan analis melihat lebih luas dari kebijakan atau program tertentu, dan mengaitkan manfaat terhadap pendapatan masyarakat secara keseluruhan. c) Analisis biaya manfaat memungkinkan analis membandingkan program secara luas dalam lapangan yang berbeda. Beberapa keterbatasan analisis biaya manfaat adalah tekanan yang terlalu eksklusif pada efisiensi ekonomi, sehingga kriteria keadilan tidak dapat diterapkan.Nilai uang tidak cukup untuk mengukur daya tanggap (responsiveness) karena adanya variasi pendapatan antar

masyarakat.Ketika harga pasar tidak tersedia, analis harus membuat harya bayangan(shadow price) yang subyektif sifatnya.Dalam lingkup ekonomi publik, cost and benefit analysis (CBA) adalah kumpulan dari prosedur yang dipergunakan untuk mengarahkan belanja publik menuju tujuannya. Inti dari CBA adalah mengevaluasi nilai akhir dari sebuah proyek publik danmemberikan arah apakah sebuah proyek kemudian layak dijalankan atau tidak.Sedikit berbeda atau perlu perluasan dari analisis biaya manfaat dalam konteks aktivitas swasta, analisis biaya manfaat untuk aktivitas pemerintah seringkali berorientasi kepada kesejahteraan dan bukan nilai profit semata. Untuk itu para ekonom seperti Little dan Mirrlees (1969, 1974) memperkenalkan konsep perluasan ini dengan istilah social cost and benefit. Dalam artikel ini , kajian akan difokuskan pada identifikasi manfaat, biaya, dan analisis manfaat biaya atas produk hasil penelitian dan pengembangan di lingkungan Badan Penelitian dan Pengembangan Kementerian Pekerjaan

Umum.Untuk itu, kategori dari analisis biaya manfaatnya termasuk dalam lingkup proyek publik. Dan untuk itu, sesuai dengan konsep social cost and benefit terdapat beberapa aturan dalam memberikan penilaian atas harga atau biaya,diantaranya adalah aturan harga bayangan (shadow price). 4.2. Mengidentifikasi biaya dan manfaat Tahapan selanjutnya yang krusial adalah mengidentifikasi semua manfaat dan biaya. Secara umum dalam memperhitungkan manfaat terdapat dua komponen yaitu (i) manfaat langsung dan (ii) manfaat tidak langsung.Manfaat langsung adalah nilai kepuasan yang dirasakan oleh penerima manfaat terkait baik dalam bentuk nyata (barang) atau tidak nyata(intangible) seperti jasa. Pengukuran manfaat langsung atas sebuah produk pada umumnya dilakukan dengan harga pasar untuk proyek swasta dan harga bayangan untuk proyek pemerintah dengan ukuran surplus konsumen pada kurva permintaan barangnya. Manfaat tidak langsung secara teoretis dikenal dengan istilah eksternalitas, yaitu manfaat yang dirasakan oleh pihak lain yang bukan penerima manfaat utama dari aktivitas atau produk atau proyek publik tersebut. Misalnya jika diproduksi alat atau teknologi penanganan kemacetan lalu lintas, maka dengan berkurangnya polusi udara akibat penurunan kemacetan sebenarnya penduduk kota sebagai pihak lain mendapatkan benefit berupa peningkatan kualitas hidup. Persoalan yang muncul kemudian adalah seberapa jauh hal-hal yang semakin jauh kaitannya akan ikut diperhitungkan dalam manfaat maupun biaya.Secara umum, untuk biaya dikenal beberapa konsep biaya yaitu (i) biaya akuntansi dan (ii) biaya ekonomi. Biaya akuntansi adalah biaya yang melekat pada pengadaan input yaitu biaya tetap (fixed cost) dan biaya bergerak atau marjinal (variable/marginal cost). Biaya biaya ini adalah komponen biaya yang tercatat dalam laporan keuangan setiap aktivitas. Sedangkan biaya ekonomi sering dikenal sebagai opportunity cost atau sumber daya yang terkorbankan jika inputnya dipergunakan untuk aktivitas sebuah proyek atau produksi barang/jasa. Menurut Kadariah (1999), biaya dalam proyek digolongkan menjadi empat macam, yaitu Biaya Persiapan, Biaya Investasi, Biaya Operasional, dan Biaya Pemeliharaan dan Perbaikan.

a) Biaya Persiapan Biaya persiapan adalah biaya yang dikeluarkan sebelum proyek yang bersangkutan benar-benar dilaksanakan, misalnya biaya studi kelayakan pada lahan yang akan digunakan untuk proyek termasuk di dalamnya studi kelayakan pada daerah dan masyarakat sekitarnya dan biaya untuk mempersiapakan lahan yang akan digunakan. Biaya ini biasanya dibebankan kepada developer pelaksana dan tidak dimasukkan pada biaya investasi (biaya modal). Jadi biaya ini juga tidak diikutkan dalam perhitungan pengevaluasian proyek. Bahkan biaya ini juga tidak dimasukkan dalam harga kontrak. Sepenuhnya dibebankan kepada masyarakat. Biaya seperti ini disebut sunk cost. Dalam konteks penelitian ini biaya persiapan studi merupakan tanggung jawab inisiator, pemerintah atau pihak lain dari masyarakat. b) Biaya Investasi atau Modal Biaya investasi biasanya didapat dari pinjaman suatu badan atau lembaga keuangan baik dari dalam negeri atau luar negeri. Yang termasuk biaya investasi adalah biaya tanah, biaya pembangunan termasuk instalasi, biaya perabotan, biaya peralatan (modal kerja).Sedangkan bunga selama masa konstruksi, seandainya sosial opportunity dari investasi dibebankan pada saat investasi tersebut dikeluarkan maka pembayaran bunga selama masa konstruksi tidak diperhitungkan dalam biaya ekonomis. 1. Biaya Operasional Biaya operasional masih dapat dibagi lagi menjadi biaya gaji untuk karyawan, biaya listrik, air dan telekomunikasi, biaya habis pakai, biaya kebersihan, dan sebagainya. 2. Biaya Pembaharuan atau Penggantian Pada awal umur proyek biaya ini belum muncul tetapi setelah memasuki usia tertentu, biasanya pada bangunan mulai terjadi kerusakankerusakan yang memerlukan perbaikan. Tentu saja terjadinya kerusakan-kerusakan tersebut waktunya tidak menentu, sehingga jenis biaya ini sering dijadikan satu dengan biaya operasional. Selain itu,masih ada lagi biaya yang mencerminkan true values tetapi sulit dihitung dengan uang, seperti pencemaran udara, air, suara, rusaknya/tidak produktifnya lagi lahan, dan sebagainya.

Sedangkan manfaat yang akan terjadi pada suatu proyek dapat dibagi menjadi tiga yaitu manfaat langsung, manfaat tidak langsung dan manfaat terkait (Kadariah, 1999). 1) Manfaat Langsung Manfaat langsung dapat berupa peningkatan output secara kualitatif dan kuantitatif akibat penggunaan alat-alat produksi yang lebih canggih, keterampilan yang lebih baik dan sebagainya. 2) Manfaat Tidak Langsung Manfaat tidak langsung adalah manfaat yang muncul di luar proyek, namun sebagai dampak adanya proyek. Manfaat ini dapat berupa meningkatnya pendapatan masyarakat disekitar lokasi proyek. 3) Manfaat Terkait Manfaat terkait yaitu keuntungan-keuntungan yang sulit dinyatakan dengan sejumlah uang, namun benar-benar dapat dirasakan, seperti keamanan dan kenyamanan. Dalam penelitian ini untuk penghitungan hanya didapat dari manfaat langsung dan sifatnya terbatas, karena tingkat kesulitan menilainya secara ekonomi.

5. Metode Pembahasan Hasil analisa biaya dapat dihitung dengan cara mengalikan rekapitulasi penilaian biaya dengan bobot total prioritas subkriteria. Hasil perhitungan analisa biaya dapat dilihat pada tabel berikut:

5.1. Analisis Manfaat Biaya Setelah mendapatkan hasil penilaian manfaat dan biaya, dilakukan perhitungan perbandingan manfaat dan biaya. Rumus yang digunakan adalah sebagai berikut:

Dari hasil analisa manfaat dan analisa biaya diperoleh hasil seperti pada tabel berikut

Berdasarkan tabel diatas diperoleh B/C sebagai berikut:

Hasil tersebut menunjukan bahwa nilai B/C lebih besar dari 1,dengan demikian usulan proyek layak atau dapat diterima. 6. Kesimpulan Dari hasil analisa diperoleh hasil penelitian manfaat sebesar 3.326 dan penilaian biaya sebesar 2.785. Dari hasil perbandingan manfaat biaya diperoleh hasil sebesar 1.19, sehingga proyek layak dilaksanakan. 7. Saran Secara Perencanaan disertai analisis manfaat biaya diperloh kesesuaian mengenai kelayakan diadakan proyek rusunawa tersebut.Namun dalam implementasinya perlu adanya peran serta dari masyarakat atau dengan kata lain masyarakat terlibat dalam pengambilan keputusan dalam pengadaan tersebut. Pembangunan secara kelayakan sudah memenuhi persyaratan namun jika tidak sesuai dengan kebutuhan masyarakat pembangunan tersebut menjadi use less atau tidak berguna.