AMENAJAREA TERITORIULUI I URBANISMUL

Scop i obiective Amenajarea teritoriului i urbanismul = activiti care urmresc, n pr., org. fizic a spaiului. - activiti de interes general cu caracter continuu; - se desf. pe ntreg teritoriul naional; - au la baz principiul dzv. durabile (satisfacerea necesitilor prezentului, fr a se compromite dreptul generaiilor viitoare la existen i dezvoltare ). Amenajarea teritoriului - OBIECTIVE: dzv. social i ec. echilibrat a rii; mb. calitii vieii oamenilor i a colectivitilor umane; gestiunea resurselor naturale; utilizarea raional a teritoriului; asig. proteciei mediului. Urbanism - OBIECTIVE - det. structurii funcionale a loc.; - utilizarea raional a terenurilor pe funciuni urbanistice n loc.; - asig. unui nivel de trai decent (de ex., asig. unei locuiri corespunztoare tuturor oamenilor); - satisfacerea unor nevoi speciale ale copiilor, persoanelor vrstnice i persoanelor cu handicap; - amen. cadrului natural i realizarea cadrului construit din loc. n vederea asig. esteticii compoziionale; - protejarea populaiei i a cadrului natural i construit mp. polurii i a riscurilor naturale i tehnologice previzibile; - protejarea, conservarea i punerea n valoare a monumentelor istorice i a patrimoniului natural. Documentaiile de amenajare a teritoriului i de urbanism (ATU) 1. 2. 3. planuri de amenajare a teritoriului; planuri de urbanism; regulamente de urbanism.

se fundamenteaz prin studii i cercetri de specialitate. cuprind prevederi cu caracter director i prevederi cu caracter de reglementare.

Prevederile cu caracter director = strategii i direcii pr. de dzv. a unui teritoriu (naional, zonal sau judeean). sunt obligatorii pentru organele admin. publice centrale i locale; doc. de urbanism le preiau, devenind, n majoritate, prevederi cu caracter de reglementare. Prevederile cu caracter de reglementare = stabilesc reguli care se aplic pn la nivelul unei parcele cadastrale. - se gsesc n doc. de urbanism (planuri i regulamente de urbanism); - reprezint elemente obligatorii, pentru eliberarea certificatelor de urbanism i a autorizaiilor de construire, funcionare i desfiinare. Planurile de amenajare a teritoriului sunt: # Planul de amenajare a teritoriului naional (PATN): Seciunea 1: Ci de comunicaie; Seciunea 2: Apa; Seciunea 3: Zone protejate naturale i construite; Seciunea 4: Reeaua de localiti; Seciunea 5: Zone de riscuri naturale; Seciunea 6 Turismul; Seciunea 7 Dezvoltare rural. Prin lege se pot aproba i alte seciuni. # Planurile de amenajare a teritoriului zonal (PATZ) se elaboreaz pentru pri din teritoriul naional, urmrindu-se cooperarea ntre teritorii cu administratori diferii dar cu interese comune n amenajarea teritoriului. Exemple de PATZ: plan intercomunal sau interorenesc - trateaz teritoriile unor uniti administrativ-teritoriale de baz; plan interjudeean trateaz pri din judee sau judee ntregi; plan regional trateaz teritoriul mai multor judee cuprinse ntr-o regiune. # Planurile de amenajare a teritoriului judeean (PATJ) cuprind prevederi cu caracter exclusiv director care asigur: corelarea programului de dzv. ec.-social a judeului cu programele guvernamentale sectoriale; armonizarea programelor locale de dzv. urbanistic a loc. din jude.

Planurile de urbanism sunt: - planul urbanistic general (PUG); - planul urbanistic zonal (PUZ); - planul urbanistic de detaliu (PUD).

Pn la finalizare, doc. ATU trec prin u. faze: a) ntocmire - instituii publice i societi comerciale care au acest drept stabilit prin acte normative sau statutul de org. i funcionare. b) semnare - specialiti (urbaniti) atestai. Fac excepie doc. ATU pentru loc. rurale, care nu sunt situate n zonele protejate. c) avizare - organisme competente. avizele se dau dup cel mult 30 de zile de la data depunerii doc. (avizul necomunicat dup 30 de zile se consider favorabil). avizele pot conine condiii i recomandri. Condiiile = dispoziii obligatorii, dac privesc probleme de competena avizatorului. Recomandrile = dispoziii consultative (trebuie analizate de ctre organele administraiei publice centrale sau locale i elaboratorul documentaiei). divergenele, generate de nerespectarea condiiilor sau nsuirea recomandrilor din avize, se conciliaz n prezena organelor admin. publice centrale sau locale. d) aprobare - de ctre autoritile publice competente, prin Lege sau prin Hotrre. Doc. aprobate: > constituie acte de autoritate ale autoritilor publice. > au caracter public - pot fi consultate de ctre populaie, cu excepia celor care, potrivit legii, au caracter secret. Activitatea ATU la nivel NAIONAL Guvernul coordoneaz, n conformitate cu programul de guvernare. reprezentantul Guvernului - Ministerul care gestioneaz lucrrile publice i amen. teritoriului. Celelalte ministere, alte organe ale admin. publice centrale vor furniza informaii din toate domeniile de activitate ec.-social. Guvernul poate iniia i coordona elaborarea unor planuri de amen. a teritoriului pentru pri din teritoriul naional, dac problemele acestora sunt de interes naional. MLPAT i ministerele interesate au elaborat Regulamentul General de Urbanism (H.G.R. 525/27 iunie 1996) (RGU) = ansamblu de reglementri juridice i tehnice care stau la baza elaborrii doc. ATU.

Activitatea ATU la nivel JUDEEAN Consiliul judeean: - stabilete orientrile generale pentru activitatea ATU (are la baz programul de dzv. ec.-social a judeului); - coordoneaz activitatea consiliilor locale n vederea ndeplinirii acestui program. Ministerele i alte organe ale admin. publice centrale, sprijin consiliile judeene n activitatea ATU. La nivelul judeului exist: - compartiment specializat pentru ATU - conductorul are statut de Arhitect ef al judeului.

Comisia tehnic judeean pentru ATU, organism cu rol de expertiz tehnic i consultan (avizeaz, dpv tehnic, doc. ATU care urmeaz a fi aprobate sau avizate de ctre Consiliul judeean). Comisia este format din: specialiti ATU; reprezentani instituii publice, regii autonome; persoane juridice din domeniile: cii, exploatare i prelucrare resurse, transporturi, protecia mediului, protecia i conservarea patrimoniului cultural imobil, prestri servicii publice, din domeniul social i cultural.

Activitatea ATU la nivel LOCAL Aceast activitate este coordonat de Consiliul local astfel: - aprob i asigur realizarea programului de amenajare a teritoriului local i de dezv urbanistic a loc. din cadrul unitii administrativ-teritoriale respective. - coopereaz cu agenii economici (din localitate), instituii, organisme i organizaii non-guvernamentale naionale, judeene sau locale. - urmrete ca doc. de urbanism s cuprind prevederi referitoare la programele de dzv. ale agenilor ec. - n cadrul Consiliului local exist un compartiment specializat pentru ATU (obligatoriu n orae, comunele declarate staiuni balneo-climaterice i n comune cu o populaie de peste 5.000 de locuitori). Conductorul compartimentului are statut de arhitect ef. Activitatea ATU la nivel local se desfoar pe baza planurilor de urbanism (PUG, PUZ i PUD) i a regulamentelor aferente. Planul Urbanistic General (PUG) are caracter exclusiv de reglementare; stabilete obiectivele, aciunile i msurile de dezvoltare pentru o loc. existent sau viitoare pe o perioad determinat; este nsoit de Regulamentului local de urbanism (RLU) explic i detaliaz PUG. Planul urbanistic zonal (PUZ) - stabilete obiectivele, aciunile i msurile de dezvoltare pentru o zon din localitate, pe o perioad determinat de timp. - zona prezint grad ridicat de complexitate sau o dinamic urban accentuat (zon central, zone de locuit, zone pentru diverse activiti, zone protejate, zone de agrement). - PUZ se aplic i se detaliaz prin regulamentul aferent. Planul urbanistic de detaliu (PUD) - stabilete condiiile de amplasare i executare a unui obiectiv sau a unui grup de obiective. - se elaboreaz n strns legtur cu prevederile din PUG i PUZ. - cuprinde majoritatea elementelor necesare obinerii autorizaiei de construire.

este nsoit de avize de la Consiliul local, Protecia mediului, Utiliti, Patrimoniu - n zone protejate. - are caracter exclusiv de reglementare, iar prevederile se refer la: delimitarea terenurilor pe care se pot amplasa ciile; delimitarea terenurilor care urmeaz a fi trecute n domeniul public; stabilirea limitei dintre domeniul public i domeniul privat; sau terenurile proprietate privat a persoanelor fizice sau juridice; stabilirea destinaiei ciilor care urmeaz a se realiza; alinierea ciilor; coeficientul de utilizare a terenului (CUT); S CUT = d ; unde: St Sd = suprafaa construit desfurat a locuinelor sau a tuturor cldirilor din zon/complex; St = suprafaa total a zonei/complexului; S ct 100, [ %] , procentul de ocupare a terenului (POT); POT = St Sct = suprafaa construit (la sol) a tuturor cldirilor din zon/complex (suprafaa construit total); Sd regimul de nlime, (R); R = S ct spaiile plantate; accesul vehiculelor i al pietonilor; staionarea vehiculelor - garaje, parcaje; restricii speciale determinate de prezena unor monumente ale naturii/ istorice, altele dect cele din zon protejat; delimitarea zonelor afectate de servitui de utilitate public; alte restricii impuse de cd. particulare ale terenului, de vecintile acestuia i de destinaia ciilor care urmeaz a se realiza. Participarea populaiei la activitatea ATU Admin. public are obligaia de a asigura participarea populaiei la activitatea ATU prin informare, consultare, alte forme legale. Populaia este informat despre: obiectivele programelor de dzv. ec.-social i proiectele ATU; intenia admin. publice de a elabora doc. ATU, precum i scopul elaborrii; coninutul doc. ATU care urmeaz a fi aprobate. Informarea populaiei se poate desfura prin: afiarea de publicaii oficiale; publicarea ntiinrilor n pres; difuzarea prin alte mijloace de comunicare n mas; consultarea programelor sau doc. la sediul APC/ APL; expunerea parial/ integral/ sintez a doc. ATU, n spaii publice. Consultarea populaiei const din u: anchet public;

 ntocmirea raportului de sintez (cuprinde opiunile i opiniile populaiei). Raportul de sintez: este dezbtut de ctre {autorit. public care aprob doc. ATU + autorul doc. ATU} pt a prelua propunerile utile; - face parte integrant din doc.; - se public, mpreun cu deciziile autorit. publice i motivaia acestora.

Cons. local trebuie s rspund n scris cetenilor care i-au exprimat opiuni sau opinii asupra deciziilor luate i motivarea acestora. Gestionarea teritoriului i a localitilor n acest sens, AdPL are u. rol: - asigur gestionarea terenurilor i a ciilor de pe domeniul public i privat; - urmrete modul n care proprietarii sau deintorii i gestioneaz terenurile i ciile, n cf. cu doc. ATU + reglementri pv. interesul colectivitii; - organizeaz bnci de date i sisteme informaionale pt gestionarea trt. i a loc (datele au caracter confidenial i se folosesc doar n interes public). - instituie servitui (restricii) asupra bunurilor imobile, ndeosebi terenuri, pentru realizarea unor lucrri de interes general sau de utilitate public. Cele mai i. lucrri (obiective) de utilitate public sunt: reele de energie electric, ap, canalizare, gaze, termoficare, telefonie, alte transp. prin conducte; obiective de nv., cercet., sntate, cultur, sport, prot. i asisten social, ad. public, justiie; monum. istorice/ ale naturii, zone protejate; ci de comunicaii (rutiere, feroviare, aeriene, navigaie); captri de ap, lucrri de ndiguiri, regularizri de ruri, lacuri de acumulare; explorare/ exploatare resurse sol-subsol; obiective pt. aprarea rii, ordine public, siguran naional. Restriciile pv. utilizarea terenurilor n vederea realizrii acestor lucrri se numesc servitui de utilitate public. Gestionarea terenurilor n activitatea ATU, Ad.P se preocup, n primul rnd, de utilizarea terenurilor, recurgnd la u: schimburi de terenuri din domeniul privat (stat, jude sau localitate) cu terenuri n propr. persoanelor fizice/ juridice; treceri din domeniul privat (stat, jude sau localitate) n domeniul public (stat, jude sau localitate); achiziii de terenuri (direct sau prin exercitarea dreptului de preemiune); concesionri de terenuri (din domeniul public/ privat); exproprieri de terenuri (pentru cauza de utilitate public); alte modaliti legale de transmitere a bunurilor imobile. Consiliul local poate institui interdicii permanente sau temporare de construire. Interdicia permanent de construire se stabilete pt unul din u. motive:

riscuri naturale previzibile: zon inundabil, zon cu pericol de alunecri de teren, avalane, zone situate deasupra unor exploatri miniere, zone cu cd. de fundare improprii; riscuri tehnologice grave: contaminare radioactiv, chimic, pericol de explozie, pericol de incendiu, nivel ridicat de zgomot, grad nalt de poluare a aerului, apei sau a solului; servitui de utilitate public; aprarea rii, ordinea public i sigurana naional; alte motive, stabilite prin lege.

Interdicia temporar de construire se instituie pt unul din u. motive: absena doc. de urbanism (nu sunt stabilite reguli de construire n zona respectiv) ( 2 ani); necesitatea realizrii n zon a unor lucrri de utilitate public ( 3 ani); alte motive stabilite prin lege. Gestionarea construciilor n doc. ATU, ciile se clasific astfel: a) definitive sau provizorii; b) subterane sau supraterane; c) cldiri, cii speciale sau amenajri. Modul de realizare, modificare, utilizare i desfiinare a ciilor se stabilete prin doc. de urbanism sau alte acte normative. Pe baza PUG sau PUD, AdPL elibereaz: - Certificatul de urbanism; - Autorizaia de construire; - Autorizaia de funcionare; - Autorizaia de schimbare a destinaiei; - Autorizaia de postutilizare (demolare). Certificatul de urbanism (CU) cuprinde informaii juridice economice i tehnice despre bunuri imobile (n cazul terenurilor, pn la nivelul parcelei cadastrale). act de informare - se emite unuia sau mai multor solicitani, pt. acelai bun imobil; un singur solicitant poate cere eliberarea CU pt mai multe parcele din localitate (solicitantul poate alege parcela care rspunde opiunilor sale); pt imobilele din zone cu destinaie special, CU se elibereaz doar solicitanilor care au titlu de ppt. sau posesie. a. Informaii juridice: - dreptul de ppt; - servituile de utilitate public ce greveaz asupra imobilului; - situarea terenului (intravilan, extravilan) - regimul special instituit asupra imobilului - zon protejat, zon cu drept de preemiune a Ad.P, statutul i regimul de protecie al imobilului (monum. istoric etc.).

b.

Informaii economice: destinaia stabilit prin PUG sau PUD; folosina actual; reglementri fiscale specifice localitii/ zonei. Informaii tehnice: > indicatori urbanistici: POT, CUT, R; > echipare cu utiliti; > accese pietonale, carosabile, parcaje; > aliniere terenuri/ cii; > distane cii fd proprietile vecine; > nlime i caracteristici volumetrice cii; > sistemul constructiv i pr. materiale de cii permise; > nfiarea ciei, expresivitatea arhitectural, echilibrul compoziional, finisaje etc. (dac sunt prevzute n regulamente); > categoria de importan a cldirii; > gradul de rezisten la foc; > modul de executare al ciilor; > lucrrile conexe de interes public necesare funcionrii obiectivului. Informaiile se iau din: - doc. urbanism (PUG, PUZ, PUD); - banca de date cadastrale; - alte evidene. Dac nu exist informaii, CU se emite: - cf. RGU; - emitentul cere solicitantului s aduc piese scrise i desenate pt. identif. imobilului.

c.

Prezentarea CU este obligatorie cnd se solicit autorizaia de construire sau autorizaia de schimbare a destinaiei. CU are caracter de informare i nu d dreptul solicitantului de a executa lucrri de cii. Valabilitatea CU o stabilete emitentul (6-24 luni) n funcie de: - caracteristicile urbanistice ale zonei n care se afl imobilul; - stadiul elaborrii doc. de urbanism. Autorizaia de construire (AC) = act de autoritate a AdPL, care asigur aplicarea msurilor referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea i funcionarea ciilor. Se ntocmete de ctre: compartimentul specializat ATU al adm. locale; Ministerul de resort, mpreun cu MApN, MI, MJ, SRI, SIE, STS i SPP, pentru ciile cu caracter militar (se aprob prin HG). Se elibereaz de ctre: - delegaia permanent a Consiliului judeean (cu avizul primarului); - primarul gen. al M.Bucureti;

- primarii localitilor; - primarii sectoarelor M. Bucureti. Autorizaia de funcionare (AF)stabilete condiiile de utilizare a ciei, mai exact activitile care se desfoar n int. ciei, potrivit funciunii(lor) permise prin autorizaie. AF se elibereaz: - pentru ciile realizate pe baza AC, dup ncheierea lucrrilor i efectuarea recepiei; - n cazul modificrii modului de utilizare a ciilor (activiti desfurate), care nu implic realizarea de lucrri de cii care ar cere eliberarea unei AC. Eliberarea AF trebuie solicitat de ctre titularul AC n termen de 15 de zile de la terminarea ciei.

Consiliul local poate hotr ncetarea activitilor care se desfoar n cadrul ciilor cnd: activitile contravin/ sunt incompatibile cu prevederile din doc. de urbanism; nu sunt respectate cd de funcionare stabilite legal.

Primarul poate decide ncetarea imediat a activitilor (pn la luarea hotrrii de ctre Cons. local), cnd este pus n pericol sntatea public, ordinea public sau sigurana cetenilor. Dreptul de preemiune asupra bunurilor imobile Preemiunea = dreptul de care se bucur cineva prin lege de a fi preferat n calitate de cumprtor al unui bun Dreptul de preemiune asupra bunurilor imobile (terenuri i cii) din intravilan revine: a. coproprietarilor - dac exist; b. statului, judeelor sau localitilor dac: - nu exist coproprietari; - coproprietarii declar (n scris) c renun la acest drept. Este obligatorie declararea scopului pentru care s-a hotrt exercitarea dreptului de preemiune de ctre stat/jude/localitate: - realizarea lucrrilor de utilitate public (cele prinse n programele de dezv. ecsocial pt. 5 ani); - constituirea rezervei de terenuri urbane (dreptul de preemiune se stabilete prin Hotrre). Dreptul de preemiune este o sarcin care greveaz asupra imobilului - se nscrie n actele de publicitate imobiliar. Proprietarul unui bun imobil asupra cruia a fost hotrt exercitarea dreptului de preemiune este obligat, n caz c dorete s-l nstrineze, s comunice primriei intenia sa,

10

fcnd totodat o propunere de pre. Dac nu se ajunge la un acord, preul l stabilete instana de judecat.

11