INTRODUO AO DIREITO DAS COISAS 1 Direitos patrimoniais e no patrimoniais O Direito pode ser dividido em dois grandes ramos: o dos

s direitos no patrimoniais, referentes pessoa humana (direito vida, liberdade, ao nome etc.), e o dos direitos patrimoniais, de valor econmico, que por sua vez se dividem em reais e obrigacionais. 1.1 Direitos no patrimoniais Direitos no patrimoniais: direitos referentes pessoa humana (direito vida, liberdade, ao nome etc.). Direitos da personalidade - direitos inerentes pessoa humana, a ela ligados de maneira perptua e permanente, no se podendo conceber um indivduo que no tenha direito vida, liberdade fsica ou intelectual, ao seu nome, ao seu corpo, sua imagem e quilo que ele cr ser sua honra (Silvio Rodrigues); direitos subjetivos da pessoa de defender o que lhe prprio, ou seja, a sua integridade fsica, intelectual e moral (Maria Helena Diniz); arts. 11 a 21 do Cdigo Civil. Os direitos da personalidade so, em regra, indisponveis, insuscetveis de disposio, mas h temperamentos quanto a isso. Poder-se-, p. ex., admitir sua disponibilidade em prol do interesse social; em relao ao direito da imagem, ningum poder recusar que sua foto fique estampada em documento de identidade. Pessoa famosa poder explorar sua imagem na promoo de venda de produtos, mediante pagamento de uma remunerao convencionada. Nada obsta a que, em relao ao corpo, algum, para atender a uma situao altrustica e teraputica, venha a ceder, gratuitamente, rgo ou tecido. Logo, os direitos da personalidade podero ser objeto de contrato como, por exemplo, o de concesso ou licena para uso de imagem ou de marca (se pessoa jurdica); o de edio para divulgar uma obra ao pblico; o de merchandising para inserir em produtos uma criao intelectual, com o escopo de comercializ-la, colocando, p. ex., desenhos de Disney em alimentos infantis para despertar o desejo das crianas de adquiri-los, expandindo, assim, a publicidade do produto. Como se v, a disponibilidade dos direitos da personalidade relativa (Diniz, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, 18. ed. So Paulo: Saraiva, 2002. p. 120). 1.2 Direitos patrimoniais Direitos patrimoniais: direitos de valor econmico, que se dividem em reais e obrigacionais. Para a teoria clssica, o Direito classifica-se em: Direito Pessoal e Direito das Coisas (Lauro R. Escobar Jr.): Direito Pessoal 1 Relao entre pessoas. Dualidade de sujeitos: a) Ativo: credor b) Passivo: devedor 2 Objeto: sempre uma prestao do devedor (dar, fazer ou no fazer) 3 Princpio bsico: autonomia privada. 4 No taxatividade: modalidades previstas ou no em lei 5 Violados: lesado pode ingressar com ao somente contra a outra parte. Ex.: contratos em geral. 1.2.1 Direitos obrigacionais (pessoais ou de crdito) Os direitos obrigacionais, pessoais ou de crdito: compem o direito das obrigaes; conferem ao credor o direito de exigir do devedor determinada prestao. Direito pessoal: relao jurdica merc (em virtude) da qual ao sujeito ativo assiste o poder de exigir do sujeito passivo determinada prestao, positiva ou negativa (Washington de Barros Monteiro). 1.2.2 Direitos reais Os direitos reais: integram o direito das coisas; recaem sobre a coisa, direta e imediatamente, vinculando-a a seu titular e conferindo-lhe o jus persequendi (direito de seqela) e o jus praeferendi (direito de preferncia), podendo ser exercido contra todos (erga omnes). 2 Objeto: sempre uma coisa (corprea ou incorprea). 3 Princpio bsico: regras de direito pblico. 4 Taxatividade: espcies previstas expressamente em lei (numerus clausus). 5 Violados: lesado pode ingressar com ao contra quem detiver a coisa. Ex.: propriedade. Direito das Coisas 1 Relao direta entre o homem e as coisas. Apenas um sujeito: ativo.

2 Conceito de direito real Direito das Coisas: complexo das normas reguladoras das relaes jurdicas referentes aos bens corpreos e ao direito autoral (Clvis Bevilqua); conjunto de normas que regem as relaes jurdicas concernentes aos bens materiais ou imateriais suscetveis de apropriao pelo homem (Maria Helena Diniz); conjunto de normas sobre as relaes jurdicas que se referem aos bens materiais e imateriais (Gilberto Vieira Cotrim). Direito das Coisas: conjunto de normas que regem as relaes jurdicas concernentes aos bens corpreos (mveis ou imveis) ou incorpreos (direitos autorais, propriedade industrial), suscetveis de apropriao. Abrange: aquisio, exerccio, conservao e perda de poder sobre os bens (Lauro R. Escobar Jr.). Coisas: bens que podem ser objeto de apropriao pelo homem, quer sejam mveis ou imveis (Washington de Barros Monteiro). Direito real: relao jurdica em virtude da qual o titular pode retirar da coisa de modo exclusivo e contra todos, as utilidades que ela capaz de produzir (Washington de Barros Monteiro). O direito real consiste no poder jurdico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. Tem, como elementos essenciais, o sujeito ativo, a coisa e a relao ou poder do sujeito ativo sobre a coisa, chamado domnio (Carlos Roberto Gonalves). 3 Caractersticas do direito real Sinteticamente os caracteres jurdicos (fundamentais) do direito real so (segundo Maria Helena Diniz): 3.1 Oponibilidade erga omnes Os direitos reais, no caso de sua violao, conferem ao seu titular ao real contra quem indistintamente detiver a coisa (Maria Helena Diniz). 3.2 Direito de seqela e de preferncia do titular Seu titular possui direito de seqela e de preferncia (Maria Helena Diniz). Direito de seqela: o que possui o titular de todo direito real de seguir a coisa, incessantemente, em poder de todo e qualquer detentor ou possuidor (Orlando Gomes). Direito de preferncia: observa Orlando Gomes que este restrito aos direitos reais de garantia, consistindo no privilgio de obter o pagamento de uma dvida com o valor de bem aplicado exclusivamente sua satisfao, ou seja, a responsabilidade da obrigao concentra-se sobre determinado bem do patrimnio do devedor. Em caso de inadimplemento tem o credor o direito sobre tal bem, afastando os demais credores que tenham direito pessoal contra o devedor. Ou seja, o credor pignoratcio ou hipotecrio tem preferncia sobre os quirografrios ou comuns (Maria Helena Diniz). 3.3 Aderncia imediata ao bem Adere imediatamente ao bem corpreo ou incorpreo, sujeitando-o, de modo direto, ao titular (Maria Helena Diniz). 3.4 Obedece ao numerus clausus Obedece ao numerus clausus, pois estabelecido pelo Cdigo Civil e leis posteriores, no podendo ser criado por livre pactuao (Maria Helena Diniz). 3.5 Passvel de abandono e posse passvel de abandono; suscetvel de posse (Maria Helena Diniz). O abandono caracterstico do direito real, podendo o seu titular abandonar a coisa, nos casos em que no queira arcar com os nus. P. ex.: quando o exerccio de uma servido exigir realizao de obras necessrias ao seu uso e conservao, o dono do prdio serviente poder exonerar-se dessa incumbncia abandonando a propriedade ao dono do dominante (CC, art. 1.382 combinado com o art. 1.380). Tal no pode ocorrer quanto ao direito de crdito (Maria Helena Diniz). 3.6 Usucapio meio aquisitivo de direito real O usucapio um de seus meios aquisitivos. Pode-se afirmar que (o usucapio) modo de aquisio de direito real e no de direito pessoal (Maria Helena Diniz). 4 Princpios fundamentais dos direitos reais A disciplina dos direitos reais observa, dentre outros, os seguintes princpios (segundo Carlos Roberto Gonalves):

4.1 Princpio da aderncia, especializao ou inerncia Estabelece um vnculo, uma relao de senhoria entre o sujeito e a coisa, no dependendo da colaborao de nenhum sujeito passivo para existir. O direito real gera, pois, entre a pessoa e a coisa, como foi dito, uma relao direta e imediata. Esta caracterstica alheia aos direitos pessoais, nos quais o vnculo obrigacional existente entre credor e devedor confere ao primeiro somente o direito de exigir a prestao prometida (Carlos Roberto Gonalves). No direito pessoal o vnculo se refere a uma pessoa. At mesmo quando se visa a alcanar uma coisa que deve ser prestada pelo devedor, o que se encontra em primeiro plano no a coisa, mas sim o devedor. Se este transferi-Ia a terceiro, o credor no ter outro recurso seno cobrar do devedor perdas e danos. No pode reivindic-Ia do terceiro que a adquiriu, tendo de se contentar com a indenizao a ser reclamada do devedor. No direito real, todavia, a pessoa deste, se existe, secundria ante a primordial importncia da res. com esta que o vnculo jurdico se apega, de tal sorte que o titular do direito pode perseguir a coisa, onde quer que ela se encontre, seja quem for o devedor (San Tiago Dantas). A aderncia do direito real coisa no seno a constatao do fato de que o direito real permanece incidindo sobre o bem, ainda que este circule de mo em mo e se transmita a terceiros, pois o aludido direito segue a coisa ( jus persequendi), em poder de quem quer que ela se encontre. Em conseqncia, a tutela do direito real sempre mais enrgica e eficaz que a do direito de crdito (Barassi). Tal princpio encontrado no art. 1.228 do Cdigo Civil, que faculta ao proprietrio usar, gozar e dispor da coisa, e reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, bem como nos diversos direitos reais, de acordo com a funo desempenhada por cada qual (Carlos Roberto Gonalves). 4.2 Princpio do absolutismo Os direitos reais se exercem erga omnes, ou seja, contra todos, que devem abster-se de molestar o titular. Surge, da, o direito de seqela ou jus persequendi, isto , de perseguir a coisa e de reivindic-Ia em poder de quem quer que esteja (ao real), bem como o jus praeferendi ou direito de preferncia. Direito de seqela, segundo a lio de ORLANDO GOMES, " o que tem o titular de direito real de seguir a coisa em poder de todo e qualquer detentor ou possuidor. Para signific-Io, em toda a sua intensidade, diz-se que o direito real adere coisa como a lepra ao corpo ( uti lepra cuti). No importam usurpaes; acompanhar sempre a coisa. Se grava determinado bem, como no caso de servido, nenhuma transmisso o afetar, pois, seja qual for o proprietrio do prdio serviente, ter de suportar o encargo" (Carlos Roberto Gonalves). Os obrigacionais, por no estabelecerem vnculo dessa natureza, resolvem-se em perdas e danos e no se exercem contra todos, mas em face de um ou de alguns sujeitos determinados. Dispem de ao pessoal (Carlos Roberto Gonalves). Todos os princpios se entrelaam no sentido de reforar a rigidez do regime jurdico dos direitos reais. As manifestaes tpicas da oponibilidade absoluta do direito real so, como foi dito, a seqela e a preferncia. Por sua vez, seu carter absoluto decorre de ser um poder direto e imediato sobre a coisa (Arruda Alvim). 4.3 Princpio da publicidade ou da visibilidade Os direitos reais sobre imveis s se adquirem com o registro, no Cartrio de Registro de Imveis, do respectivo ttulo (CC, art. 1.227); os sobre mveis, s depois da tradio (CC, arts. 1.226 e 1.267). Sendo oponveis erga omnes, faz-se necessrio que todos possam conhecer os seus titulares, para no molest-Ios. O registro e a tradio atuam como meios de publicidade da titularidade dos direitos reais. Os pessoais ou obrigacionais seguem o princpio do consensualismo: aperfeioam-se com o acordo de vontades. A relatividade que os caracteriza faz com que dispensem a publicidade (Carlos Roberto Gonalves). Obtempera (pondera) ARRUDA ALVIM que a adoo do princpio da publicidade "condio de operabilidade do princpio do absolutismo: os direitos reais s se podem exercer contra todos se forem ostentados publicamente. No que diz respeito especificamente s coisas mveis, manifesta-se precipuamente esta publicidade por meio da posse; no que tange aos imveis, avulta a funo do Registro, como representativo de tal princpio e onde ele se realiza e encontra expresso prtica" (Carlos Roberto Gonalves). 4.4 Princpio da taxatividade ou numerus clausus Os direitos reais so criados pelo direito positivo por meio da tcnica denominada numerus clausus. A lei os enumera de forma taxativa, no ensejando, assim, aplicao analgica da lei. O nmero dos direitos reais , pois, limitado, taxativo, sendo assim considerados somente os elencados na lei (numerus clausus) (Carlos Roberto Gonalves). O art. 1.225 do Cdigo Civil limita o nmero dos direitos reais, indicando, alm da propriedade, a superfcie, as servides, o usufruto, o uso, a habitao, o direito do promitente comprador do imvel, o penhor, a hipoteca e a anticrese. O referido rol, em comparao com o constante do art. 674 do estatuto de 1916, sofreu as seguintes

alteraes: a) a enfiteuse foi substituda pela superfcie, dispondo o art. 2.038 do novo diploma, no livro das disposies finais e transitrias, que "fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at sua extino, s disposies do Cdigo Civil anterior, Lei n. 3.071, de 1 de janeiro de 1916, e leis posteriores"; b) as rendas expressamente constitudas sobre imveis, pelo direito do promitente comprador do imvel (Carlos Roberto Gonalves). A Lei n. 11.481, de 31 de maio de 2007, buscando novas solues para a moradia no Pas, prev medidas voltadas regularizao fundiria de interesse social em imveis da Unio, acrescentando dois direitos reais ao rol do citado art. 1.225 do estatuto civil: "Xl - a concesso de uso especial para fins de moradia; XII - a concesso de direito real de uso" (Carlos Roberto Gonalves). O aludido art. 1.225 do Cdigo Civil a referncia para os que proclamam a taxatividade do nmero dos direitos reais. Todavia, quando se afirma que no h direito real seno quando a lei o declara, tal no significa que s so direitos reais os apontados no dispositivo em apreo, mas tambm outros disciplinados de modo esparso no mesmo diploma e os institudos em diversas leis especiais. Assim, embora o art. 1.227 do Cdigo Civil de 2002, correspondente ao art. 676 do de 1916, exija o registro do ttulo como condio para a aquisio do direito real sobre imveis, ressalva o dispositivo em tela "os casos expressos neste Cdigo" (Carlos Roberto Gonalves). Apoiado nessa ressalva, ARNOLDO MEDEIROS DA FONSECA sustenta que um desses casos o direito de reteno, que deve ser includo no aludido rol por poder ser invocado pelo possuidor de boa-f at em face da reivindicatria do legtimo dono, nos termos do art. 516 (CC de 1916; CC/2002: art. 1.219) (Carlos Roberto Gonalves). A doutrina tambm considera que o prprio Cdigo Civil criou, nos arts. 1.140 a 1.143 (CC de 1916; CC/2002: arts. 505 a 508), um outro direito real, que o pacto de retrovenda, pelo qual o vendedor, no prazo mximo de trs anos, poder obter a devoluo do objeto vendido, de quem for o seu proprietrio na ocasio, restituindo o preo pelo qual vendera o bem e as despesas feitas pelo comprador (Carlos Roberto Gonalves). No se tem dvida sobre a caracterizao do aludido pacto como direito real, uma vez que adere coisa e pode ser exercido contra qualquer pessoa que a adquira, ainda mesmo que ignore a existncia do retrato. Se o Cdigo Civil no se refere a ele no citado art. 1.126 porque ali enumera os direitos reais sobre coisa alheia, em cujo rol no quis colocar o direito de retrovenda, que mais um direito para a aquisio de alguma coisa do que um direito ao uso dela (Carlos Roberto Gonalves). Leis posteriores ao Cdigo Civil (de 1916) criaram outros direitos reais, como o do promitente comprador, quando a promessa irretratvel e irrevogvel, estando devidamente registrado no Registro de Imveis, com direito adjudicao compulsria (Dec.-Lei n. 58, de 10-12-1937, regulamentado pelo Dec. n. 3.079, de 15-9-1938, e ampliado pela Lei n. 649, de 11-4-1949). Como j mencionado, o direito do promitente comprador do imvel foi includo no elenco dos direitos reais do novo Cdigo, constando expressamente do inciso VII do aludido art. 1.225 (Carlos Roberto Gonalves). Com a legislao concernente ao mercado de capitais, assumiu especial importncia a alienao fiduciria, como garantia nas vendas realizadas ao consumidor (art. 66 da Lei n. 4.728, de 14-7-1965; Dec.-Lei n. 911, de 12-10-1969; Lei n. 9.514, de 20-11-1997; Lei n. 10.931, de 2-8-2004; Lei n. 11.481/2007, art. 11). O mencionado instituto disciplinado no Cdigo Civil de 2002 como espcie de propriedade, nos arts. 1.361 e s. do captulo intitulado " Da Propriedade Fiduciria", aplicando-se-lhe, no que couber, o disposto nos arts. 1.421, 1.425, 1.426, 1.427 e 1.436, que dizem respeito hipoteca e ao penhor, que so direitos reais de garantia (Carlos Roberto Gonalves). Novo direito real foi institudo pelo Decreto-Lei n. 271, de 28 de fevereiro de 1967, denominado concesso de uso, tendo por objeto terrenos pblicos ou particulares e o espao areo sobre a superfcie de terrenos da mesma natureza. O aludido direito assemelha-se ao usufruto, pois o cessionrio tem o direito a fruir plenamente o terreno para os fins de concesso, e aproxima-se ainda do direito real de superfcie (Carlos Roberto Gonalves). A Lei n. 11.481, de 31 de maio de 2007, deu nova redao ao art. 7 do referido Decreto-Lei n. 271/67, verbis: "Art. 7 instituda a concesso de uso de terrenos pblicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolvel, para fins especficos de regularizao fundiria de interesse social, urbanizao, industrializao, edificao, cultivo da terra, aproveitamento sustentvel das vrzeas, preservao das comunidades tradicionais e seus meios de subsistncia ou outras modalidades de interesse social em reas urbanas. (...) 5 Para efeito de aplicao do disposto no caput deste artigo, dever ser observada a anuncia prvia: l - do Ministrio da Defesa e dos Comandos da Marinha, do Exrcito ou da Aeronutica, quando se tratar de imveis que estejam sob sua administrao; e II - do Gabinete de Segurana Institucional da Presidncia da Repblica, observados os termos do inciso lII do 1 do art. 91 da Constituio Federal" (Carlos Roberto Gonalves).

 Nos direitos pessoais no h esse sistema de delimitao legal das figuras e de tipificao. Existe certo nmero de contratos nominados, previstos no texto legal, podendo as partes criar os chamados inominados. Basta que sejam capazes e lcito o objeto. Assim, contrape-se tcnica do numerus clausus a do numerus apertus, para a consecuo prtica do princpio da autonomia da vontade (Carlos Roberto Gonalves). No ordenamento jurdico brasileiro, portanto, toda limitao ao direito de propriedade que no esteja prevista na lei como direito real tem natureza obrigacional, uma vez que as partes no podem criar direitos reais. E por uma razo muito simples, como assevera SAN TIAGO DANTAS: "porque, sendo certo que os direitos reais prevalecem erga omnes, seria inadmissvel que duas, trs ou mais pessoas pudessem, pelo acordo de suas vontades, criar deveres jurdicos para toda a sociedade" (Carlos Roberto Gonalves). Poucos pases contm normas imperativas adotando expressamente um ou outro sistema. Um deles o Cdigo Civil argentino, cujo art. 2.502 dispe: "Os direitos reais s podem ser criados pela lei. Todo o contrato ou disposio de ltima vontade que constituir outros direitos reais, ou modificar os que por este Cdigo se reconhecem, s valer como constituio de direitos pessoais, se como tal puder valer" (Carlos Roberto Gonalves). Na mesma linha preceitua o art. 1.306 do Cdigo Civil portugus de 1966: "No permitida a constituio, com carter geral, de restries ao direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito seno nos casos previstos na lei; toda a restrio resultante de negcio jurdico, que no esteja nestas condies, tem natureza obrigacional" (Carlos Roberto Gonalves). JOS DE OLIVEIRA ASCENSO critica o dispositivo em apreo, afirmando que "a lei portuguesa veio consagrar o sistema do numerus clausus numa altura em que se impunha o seu abandono. As razes que no sculo passado tero imposto o princpio no tm hoje sentido. A soluo legal afigura-se-nos um sintoma muito claro do envelhecimento das estruturas do Direito das Coisas, que referimos atrs" (Carlos Roberto Gonalves). No direito brasileiro, malgrado algumas poucas opinies em contrrio, especialmente a de WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO, predomina a aceitao do sistema do numerus clausus, manifestando-se nesse sentido, dentre outros, PONTES DE MIRANDA, SERPA LOPES, ORLANDO GOMES, SILVIO RODRIGUES, ARNOLDO WALD, ARRUDA ALVIM e DARCY BESSONE (Carlos Roberto Gonalves). 4.5 Princpio da tipicidade Os direitos reais existem de acordo com os tipos legais. So definidos e enumerados determinados tipos pela norma, e s a estes correspondem os direitos reais, sendo, pois, seus modelos. Somente os direitos "constitudos e configurados luz dos tipos rgidos (modelos) consagrados no texto positivo que podero ser tidos como reais. Estes tipos so previstos pela lei de forma taxativa" (Arruda Alvim). Nos direitos obrigacionais, ao contrrio, admitem-se, ao lado dos contratos tpicos, os atpicos, em nmero ilimitado (Carlos Roberto Gonalves). Em renomada monografia sobre o tema, preleciona JOS DE OLIVEIRA ASCENSO: "Se h um numerus clausus, tambm h, necessariamente, uma tipologia de direitos reais. O numerus clausus implica sempre a existncia de um catlogo, de uma delimitao de direitos reais existentes. Quer dizer, o numerus clausus significa que nem todas as figuras que cabem no conceito de direito real so admitidas, mas to-somente as que forem previstas como tal. Pressupe, pois, a especificao de uma pluralidade de figuras que realizam o preenchimento incompleto dum conceito, o que nos d a prpria definio de tipologia. O conceito de direito real tem uma extenso maior do que a resultante da soma dos direitos reais existentes" (Carlos Roberto Gonalves). Aduz o mencionado autor que a referncia ao numerus clausus desemboca na categoria moderna da tipicidade. Mas daqui "no podemos inferir que tudo que respeita tipicidade dos direitos reais se esgota com a referncia ao princpio do numerus clausus. Na verdade, enquanto este se limita a estabelecer que s se admite um nmero normativamente determinado de direitos reais, aquela conduz a investigao para campos muito mais vastos" (Carlos Roberto Gonalves). 4.6 Princpio da perpetuidade A propriedade um direito perptuo, pois no se perde pelo no-uso, mas somente pelos meios e formas legais: desapropriao, usucapio, renncia, abandono etc. J os direitos obrigacionais, pela sua natureza, so eminentemente transitrios: cumprida a obrigao, extinguem-se. No exigido o seu cumprimento dentro de certo lapso de tempo, prescrevem (Carlos Roberto Gonalves). Em realidade, a caracterstica da perpetuidade dos direitos reais no absoluta, embora tenham mais estabilidade do que os direitos obrigacionais, pois tambm se extinguem em determinadas circunstncias, como mencionado. Tambm desmembram-se do direito-matriz, que a propriedade, e, uma vez extintos, o poder que se encontrava em mos do titular de tais direitos retorna, ou seja, consolida-se em mos do proprietrio. Por outro lado, os direitos obrigacionais so ontolgica e eminentemente transitrios. Sua vocao de se extinguirem: nascem para isto. Os contratos,

efetivamente, so celebrados para serem cumpridos, e normalmente tm prazo predeterminado (Arruda Alvim). Podem, inclusive, apresentar um carter instantneo, uma vez que possvel suceder que o momento da obteno do benefcio pelo credor coincida com o da extino de seu direito (Edmundo Gatti). 4.7 Princpio da exclusividade No pode haver dois direitos reais, de igual contedo, sobre a mesma coisa. Duas pessoas no ocupam o mesmo espao jurdico, deferido com exclusividade a algum, que o sujeito do direito real. Assim, no possvel instalar-se direito real onde outro j exista. No condomnio, cada consorte tem direito a pores ideais, distintas e exclusivas (Carlos Roberto Gonalves). certo que, nos direitos reais sobre coisas alheias, h dois sujeitos: o dono e o titular do direito real. Mas, em razo do desmembramento da propriedade, cada um deles exerce, direta e imediatamente, sobre a coisa, direitos distintos, vale dizer, sem a intermediao do outro. No caso do usufruto, por exemplo, o usufruturio tem direito aos frutos, enquanto o nu-proprietrio conserva o direito substncia da coisa. Os direitos pessoais, todavia, admitem amplamente a unidade ou a pluralidade de seus sujeitos, tanto ativos como passivos (Carlos Roberto Gonalves). 4.8 Princpio do desmembramento Conquanto os direitos reais sobre coisas alheias tenham normalmente mais estabilidade do que os obrigacionais, so tambm transitrios, pois, como exposto, desmembram-se do direito-matriz, que a propriedade. Quando se extinguem, como no caso de morte do usufruturio, por exemplo, o poder que existia em mo de seus titulares retorna s mos do proprietrio, em virtude do princpio da consolidao. Este, embora seja o inverso daquele, o complementa e com ele convive (Carlos Roberto Gonalves). Malgrado o direito de propriedade possa desmembrar-se em todos os outros tipos de direitos reais, beneficiando terceiros que passam a exerc-los sobre coisa alheia, a tendncia natural a ulterior reunificao desses direitos no direito de propriedade matriz, ocorrendo ento o fenmeno da consolidao, voltando o proprietrio a ter o domnio pleno da res (Carlos Roberto Gonalves). 5 Classificao dos direitos reais Contedo do Direito das Coisas: 1. Posse. 2. Direitos reais: a) Propriedade. b) Direitos reais sobre coisa alheia: - Gozo: enfiteuse, superfcie, servido, usufruto, uso e habitao. - Direito real de aquisio: compromisso irretratvel de venda. - Garantia: penhor, hipoteca, anticrese e alienao fiduciria. - Interesse social: concesso de uso especial para fins de moradia e concesso de direito real de uso (Lauro R. Escobar Jr.). Posse: arts. 1.196 a 1.227 do CC; exerccio pleno ou no de alguns dos poderes inerentes propriedade: usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar. a exteriorizao da propriedade, situao de fato protegida pela lei para evitar a violncia e assegurar a paz social. Novas concepes do maior nfase funo social da posse (Lauro R. Escobar Jr.). Os direitos reais so enumerados no art. 1.225 do Cdigo Civil: propriedade, superfcie, servides, usufruto, uso, habitao, direito do promitente comprador do imvel, penhor, hipoteca, anticrese, concesso de uso especial para fins de moradia e concesso de direito real de uso (Carlos Roberto Gonalves). Classificam-se os direitos reais em: direitos reais sobre a prpria coisa, direitos reais sobre coisa alheia e direitos reais de aquisio (Roberto Senise Lisboa). Poder-se-ia classificar o direito real quer tendo em vista o objeto sobre que recai, quer tendo em vista a sua finalidade (Silvio Rodrigues). Classificao quanto ao objeto sobre que recai: Quanto ao objeto sobre que recaem, os direitos reais ou so sobre coisa prpria, e nesse caso temos o domnio, ou so sobre coisa alheia, e aqui englobamos todos os restantes direitos reais (Silvio Rodrigues).

 A propriedade direito real completo. Os demais resultam de seu desmembramento e so denominados direitos reais menores ou direitos reais sobre coisas alheias (Carlos Roberto Gonalves). 5.1 Direitos reais sobre coisa prpria Direitos reais sobre coisa prpria: nesse caso temos o domnio (Silvio Rodrigues); a propriedade direito real completo (Carlos Roberto Gonalves). Os direitos reais sobre a prpria coisa so direitos originrios que permitem ao titular perceber todas as utilidades que o bem lhe confere, observada a sua funo social. So direitos reais sobre a prpria coisa todos os direitos elementares da propriedade, a saber: a propriedade e a posse ad usucapionem, isto , mediante usucapio (Roberto Senise Lisboa). 5.2 Direitos reais sobre coisa alheia Direitos reais sobre coisa alheia: os direitos reais, desmembrados do domnio e transferidos a terceiros, denominam-se direitos reais na coisa alheia ( jura in re aliena) (Carlos Roberto Gonalves); aqui englobamos (com exceo do domnio) todos os restantes direitos reais (Silvio Rodrigues). Os direitos reais sobre coisa alheia so direitos limitados que possibilitam a fruio de algumas das vantagens que o bem pode conferir pela sua utilidade pessoa que no a sua proprietria. Os direitos reais sobre coisa alheia importam em limitao ao exerccio do direito real originrio. So direitos reais sobre coisa alheia: os direitos de fruio e os direitos de garantia (Roberto Senise Lisboa). Classificao quanto sua finalidade: Quanto sua finalidade, os direitos reais se distinguem em direitos reais de gozo (fruio) e direitos reais de garantia. Entre estes ltimos se enfileiram o penhor, a hipoteca e a anticrese; os demais so direitos reais de gozo (fruio) (Silvio Rodrigues). 5.2.1 Direitos reais de gozo (fruio) Direitos reais de gozo (fruio): com exceo do penhor, da hipoteca e da anticrese, os demais so direitos reais de gozo (fruio) (Silvio Rodrigues); a propriedade, a superfcie, as servides, o usufruto, o uso, a habitao, o direito do promitente comprador do imvel, a concesso de uso especial para fins de moradia e concesso de direito real de uso so chamados de direitos reais de gozo (fruio) (Carlos Roberto Gonalves). Direitos reais de gozo (fruio): direitos reais sobre coisa alheia que permitem a fruio por quem no o seu proprietrio. No sistema do Cdigo de 1916, no havia a previso do direito de superfcie. Dois outros direitos reais de fruio eram, porm, reconhecidos: a renda constituda sobre o imvel e a enfiteuse (Roberto Senise Lisboa). Direitos reais de gozo (fruio): enfiteuse, superfcie, servido, usufruto, uso e habitao (Lauro R. Escobar Jr.). Os direitos reais de gozo ou de fruio tm por contedo o uso e fruio das utilidades da coisa, da qual o seu titular tem posse direta, implicando restries ao jus utendi e fruendi do proprietrio; so autnomos (Carlos Roberto Gonalves). Enfiteuse - direito real alienvel e transmissvel aos herdeiros, e que confere a algum o pleno gozo do imvel mediante a obrigao de no deterior-lo e de pagar um foro anual, em numerrio ou em frutos; aforamento, emprazamento, fateusim (Dicionrio Aurlio Sculo XXI); direito real em contrato perptuo, alienvel e transmissvel para os herdeiros, pelo qual o proprietrio atribui a outrem o domnio til de imvel, contra o pagamento de uma penso anual certa e invarivel; aforamento (Dicionrio Houaiss). Art. 2.038 do CC: Fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at sua extino, s disposies do Cdigo Civil anterior, Lei n 3.071, de 1 de janeiro de 1916, e leis posteriores. 1 Nos aforamentos a que se refere este artigo defeso: I - cobrar laudmio ou prestao anloga nas transmisses de bem aforado, sobre o valor das construes ou plantaes; II - constituir subenfiteuse. 2 A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial. 5.2.2 Direitos reais de aquisio Os direitos reais de aquisio so aqueles que possibilitam a transferncia definitiva da coisa ao patrimnio do interessado, em face da irrevogabilidade e da irretratabilidade do negcio jurdico celebrado. o caso do compromisso irretratvel de compra e venda de imvel (Roberto Senise Lisboa). Direito real de aquisio: direito real (sobre coisa alheia) limitado, assecuratrio, de um contrato futuro, no s em relao s partes contratantes, como a todos (efeito erga omnes); compromisso irretratvel de venda (Lauro R. Escobar Jr.). Direito real de aquisio: direito real (sobre coisa alheia) limitado (no um direito real pleno ou ilimitado, como a propriedade, j que o compromissrio-comprador no tem direito real sobre coisa prpria, no ele o dono do bem; o

domnio da coisa permanece nas mos do promitente-vendedor), direito de aquisio, assecuratrio do contrahere futuro, no s em relao s partes contratantes como erga omnes (porque todo direito real oponvel a terceiros, perdendo o proprietrio o poder de dispor do bem compromissado, pois sobre ele se liga, imediatamente, o direito do compromissrio-comprador de torn-lo seu, uma vez pago, integralmente, o preo avenado); compromisso ou promessa irretratvel de venda (Maria Helena Diniz). Irretratabilidade do contrato: ausncia da clusula de arrependimento (CC, art. 1.417, 1 parte; STF, Smula 166) (Maria Helena Diniz). Compromisso de compra e venda com clusula de arrependimento STF, Smula 412 (Maria Helena Diniz). 5.2.3 Direitos reais de garantia Direitos reais de garantia: o penhor, a hipoteca e anticrese so chamados de direitos reais de garantia (Carlos Roberto Gonalves). Direitos reais de garantia: direitos fixados em benefcio de pessoa que no a proprietria do imvel, como garantia do pagamento de uma dvida perante ela contrada. A hipoteca, o penhor e a anticrese so direitos reais de garantia da satisfao dos interesses do credor, caso a obrigao no venha a ser cumprida (Roberto Senise Lisboa). Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca, anticrese e alienao fiduciria; tm por finalidade garantir ao credor o recebimento de seu crdito, por vincular bens pertencentes ao devedor (Lauro R. Escobar Jr.). Nos direitos reais de garantia h vinculao de um bem, pertencente ao devedor, ao pagamento de uma dvida, sem que o credor possa dele usar e gozar, mesmo quando o tem em seu poder, como no penhor, sendo que qualquer rendimento desse bem destinado exclusivamente liquidao do dbito, como na anticrese; so acessrios; decorrem de conveno entre as partes e envolvem bens determinados, que ficam vinculados ao cumprimento da obrigao (Carlos Roberto Gonalves). Os direitos reais de garantia no se confundem com os de gozo ou de fruio. Estes tm por contedo o uso e fruio das utilidades da coisa, da qual o seu titular tem posse direta, implicando restries ao jus utendi e fruendi do proprietrio. Nos direitos reais de garantia h vinculao de um bem, pertencente ao devedor, ao pagamento de uma dvida, sem que o credor possa dele usar e gozar, mesmo quando o tem em seu poder, como no penhor, sendo que qualquer rendimento desse bem destinado exclusivamente liquidao do dbito, como na anticrese. Os direitos reais de gozo so autnomos, enquanto os de garantia so acessrios. No se confundem, tambm, com os privilgios. Estes asseguram preferncia sobre todo o patrimnio do devedor e decorrem da lei, no assegurando poder imediato sobre os bens. Aqueles decorrem de conveno entre as partes e envolvem bens determinados, que ficam vinculados ao cumprimento da obrigao (Carlos Roberto Gonalves). 5.2.4 Direitos reais de interesse social Interesse social: concesso de uso especial para fins de moradia e concesso de direito real de uso; a Lei n 11.481/2007, voltada para a regularizao fundiria de interesse social em imveis da Unio e contemplando programas habitacionais voltados populao de baixa renda, acrescentou dois novos direitos reais (Lauro R. Escobar Jr.). Concesso de uso especial para fins de moradia: instituto decorrente de poltica urbana, com previso baseada no direito moradia (art. 6 da CF). Aplica-se s reas de propriedade da Unio, inclusive terrenos de marinha e acrescidos, sendo conferida uma nica vez, por ato administrativo do Poder Pblico, aos possuidores ou ocupantes que preencham os requisitos legais. Somente ser constituda depois do ingresso do ttulo respectivo no Cartrio de Registro de Imveis (Lauro R. Escobar Jr.). Concesso de direito real de uso: tambm ocorre por ato administrativo vinculado ao Poder Pblico, sobre imvel de propriedade da Unio. O ato dever ser levado ao Cartrio de Registro de Imveis para que o direito se constitua plenamente. A concesso do direito exclusivo da Secretaria do Patrimnio da Unio (Lauro R. Escobar Jr.).