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UMA BREVE INTRODUÇÃO

Meus caros, não sou autor intelectual de nenhum dos artigos abaixo que eu
colecionei quando pesquisava sobre escrituração de imóveis.

Cada artigo que eu copiei e juntei estão com a indicação da fonte onde obtive cada
um deles. Para acessá-los na íntegra e conhecer seus respectivos autores, favor visitar
suas respectivas homepages. Creio não estar, desta forma, cometendo nenhum crime de
direito autoral. Se alguém se sentir prejudicado com este meu documento, favor entrar
em contato por meio de meu blog para que possamos conversar.

A única coisa que é de minha autoria é o artigo que coloquei em meu blog:
http://eucreioanimaamin.blogspot.com o qual transcrevo abaixo (veja o item 7).

Meu objetivo é chamar a atenção de cada um para que sejamos verdadeiros em


tudo o que fizermos, como nos diz as Escrituras: “Se alguém falar, fale segundo as
palavras de Deus; se alguém administrar, administre segundo o poder que Deus dá; para
que, em tudo, Deus seja glorificado por Jesus Cristo, a quem pertence a glória e poder,
para todo o sempre. Ámem.” (I Pedro 4:11).

Se você vai vender ou comprar um imóvel, por favor, faça um favor a você mesmo.
Se você acha que o governo é ladrão ou trata cada um de nós como ladrões, não use
isso para justificar o seu erro. Use o seu voto para mudar isso.

Deus abençoe você!

SUMÁRIO

1. A difícil arte de lavrar contratos..................................................................................................................1

2. Compra e Venda de imóveis – DICAS - A Escritura ...............................................................................12

3. Doutrina: ESCRITURA ABAIXO DO PREÇO DE VENDA - PERIGO À VISTA................................15

4. Imposto sobre lucro ..................................................................................................................................16

5. Enganar o fisco pode sair mais caro do que informar o real valor do bem ..............................................17

6. Valor menor do que o real na Escritura de Compra e Venda....................................................................18

7. Todo mundo faz! É normal! Até pastor faz... não tem nada de mais! ......................................................19

1. A difícil arte de lavrar contratos


Ref.: http://www.registroimoveispitangui.com.br/textos/A%20DIF%CDCIL%20ARTE%20DE%20LAVRAR%20CONTRATOS.doc
Em face de ser um assunto por demasiado longo tentarei fazer um esboço o mais
sintético possível abordando, por conseguinte, o que mais se trabalha nos cartórios que é a
Venda e Compra. Tratarei mais diretamente das escrituras públicas, todavia as observações
são válidas também para os escritos particulares. Aqueles que quiserem aprimorar seus
conhecimentos recomendo ler: “DIREITO NOTARIAL TEORIA E PRÁTICA”, “APLICAÇÃO DO
DIREITO NA PRÁTICA NOTARIAL E REGISTRAL”, “SERVIÇOS NOTARIAIS E DE
REGISTRO”, “INTRODUÇÃO AO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL” e, principalmente, o
trabalho do Dr. JOÃO TEODORO DA SILVA, publicado na Revista de Direito Imobiliário do IRIB
(Instituto de Registro Imobiliário do Brasil), do qual tirei a maior parte das orientações que aqui
tentarei esposar.

O Código Civil Brasileiro prescreve no seu Artigo 215 os requisitos que devem conter a
escritura pública o quê, mutatis mutandi, também vale para os escritos particulares, trazendo a
seguinte redação: “salvo quando exigidos por lei outros requisitos a escritura pública deve
conter”. Ante a ressalva feita pelo código, devem os profissionais do direito verificar toda a
legislação correlata quer seja municipal, estadual ou federal, sob pena de verem seus títulos
recusados pelos Serviços de Registro de Imóveis do país.

Mais uma vez peço licença para, transcrever um modelo de escritura pública, que pode,
facilmente, ser adaptado para um instrumento particular, elaborado pelo Dr. JOÃO TEODORO
DA SILVA e por mim adaptado com pequenas modificações que, entretanto, não fazem coisa
julgada. Caso algum leitor tenha sugestões para melhorar a peça, serão muito bem vindas. De
antemão já pedimos perdão ao Dr. João Teodoro pelas mudanças aqui insertas e incertas.

Para que o leitor não se perca, transcreverei uma parte da escritura e seguidamente
fundamentarei de forma bem sucinta o porquê de a mesma dever conter os dados transcritos.

Reitero a afirmação acima transcrita: nada aqui faz coisa julgada. A palavra é de todos
que tenham os mesmos objetivos que nós: prestar um bom serviço à sociedade e,
conseqüentemente, recuperar o respeito que merecemos pelo nosso trabalho, respeito este,
que as “Claíres” vêm tentado vilipendiar.

Vamos, portanto, ao que interessa:

Escritura Pública de Venda e Compra que outorgam JOSEFINO


GONÇALVES DOS SANTOS e sua mulher, como vendedores, e LARISSA
OLIVEIRA SANTOS, como compradora.
Se é uma venda e compra não pode se tratar de outorgante e outorgado, pois o contrato
de venda e compra é um contrato com efeitos bilaterais, ou seja, geram obrigações recíprocas
para as partes. São chamados pela doutrina de sinalagmáticos, pois a teor do Artigo 481 do
CCB, um se obriga a transferir o domínio e o outro a pagar certo preço pela coisa. Portanto em
qualquer contrato bilateral ambas as partes serão outorgantes. Caso seja um contrato
unilateral, a exemplo de uma doação pura, aí sim, seriam outorgante e outorgado. Desta feita
nas vendas e compras faça o preâmbulo do seu contrato como demonstramos acima
Em 13 (treze) de novembro de 2002 (dois mil e dois), neste Ofício de Notas,
situado na Av. Inclinada, 33, Centro, Pitangui, Estado de Minas Gerais,
Dispensa qualquer comentário. Inciso I do Parágrafo 1º do Artigo 215 do CCB.

lavro esta escritura que, perante mim, comparecem, como vendedores,


JOSEFINO GONÇALVES DOS SANTOS, empresário, portador da Cédula de
Identidade Registro n. 77777777, inscrito no CPF sob o n. 888888888-88, e sua
mulher, MARIA DA CONCEIÇÃO DE CAMPOS CORDEIRO, do lar, portadora da
Cédula de Identidade Registro n. 55555555, inscrita no CPF sob o nº 666666666-
66, ambos brasileiros, casados sob o regime de Comunhão Universal de Bens,
em 27 de janeiro de 1979, com Pacto Antenupcial registrado sob o n. 1000, Livro
3-B, no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Pitangui-MG, residentes e
domiciliados na Avenida Sobe e Desce, n. 201, Bairro Ladeirão, neste Município;
e como compradora, LARISSA OLIVEIRA SANTOS, brasileira, estudante,
portadora da Cédula de Identidade Registro n. 11111111, inscrita no CPF sob o n.
2222222, casada sob o regime de Comunhão Parcial de Bens, em 25 de janeiro
de 2000, com CARLOS EDUARDO SANTOS, inscrito no CPF sob o n. 9999999,
residentes e domiciliados na Praça dos Assustados, 100, Bairro da Saudade,
neste Município.

Qualificação das partes


Artigo 215 do CCB:

Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais
comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome
do outro cônjuge e filiação;

Artigo 176 da Lei de registros Públicos. Tanto a matrícula quanto o registro devem conter
os seguintes requisitos:

Nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

Tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no


Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de
identidade, ou à falta deste, sua filiação;

Tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral


de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

Em Minas Gerais temos, ainda o Provimento 54/78 que estabelece o seguinte:

Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública conterá:
a) nome nacionalidade, estado civil, profissão e domicílio dos participantes, com
indicação, se necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge,
número de inscrição cadastral no Ministério da Fazenda e número do registro geral
da cédula de identidade, em se tratando de pessoas naturais;

b) razão social ou denominação, sede, número de inscrição cadastral no Ministério da


Fazenda e representação, em se tratando de participante de pessoa jurídica;

A Instrução 199/92 da CGJ do Estado de Minas estabelece o seguinte quanto ao


ENDEREÇO:

Recomenda aos Srs. Tabeliães e Oficiais do Registro Público que, nos atos de seu
ofício, a referência ao domicílio dos contratantes deverá compreender obrigatoriamente nome e
número da rua de residência, do apartamento, assim como o bairro e, se possível, o Código de
Endereçamento Postal (CEP).

O legislador não foi feliz ao prescrever que: “quando necessário, do regime de bens
do casamento , nome do outro cônjuge e filiação”.

Sempre será necessário constar o regime de bens, a data do casamento e o nome do


cônjuge do vendedor. Não há possibilidade, por parte do oficial de registro, fazer a qualificação
da escritura, no que diz respeito aos alienantes, se a mesma não contiver estes dados. O
oficial, para cumprir um princípio inafastável do registro imobiliário, que é a continuidade,
precisa saber se o bem comunicou ou não em face do regime de bens do casamento, e saber o
regime sem saber a data do casamento não resolve em nada. Quem não consta na matrícula
como proprietário não pode constar no título como alienante. Data vênia as opiniões em
contrário, mas é inadmissível o cônjuge que não é proprietário figurar no título como alienante.
Seria uma venda non dominus. Deixamos aqui apenas a informação de que sempre é
necessário colocar o regime de bens do casamento, a data do mesmo e o nome do outro
cônjuge, inclusive do adquirente. Isto evitará transtornos futuros para o adquirente.
Oportunamente publicaremos no site da serventia a nosso cargo
(www.registroimoveispitangui.com.br), trabalho voltado exclusivamente para este assunto.

CPF das partes

O inciso V do Artigo 2º da IN/SRF/190/2002 estabelece a obrigatoriedade de inscrição no


CPF a todos os participantes de operações imobiliárias, inclusive a constituição de garantia real
sobre imóvel, por conseguinte esqueçam aquele negócio de: “CPF de dependente”.
Primeiramente, porque não há como fazer a DOI sem o CPF e segundamente, porque a
Receita Federal inscreve no CPF até espólio, logo qualquer pessoa que vá vender ou comprar
um imóvel deve se inscrever no CPF. Dêem uma lida na instrução acima informada.

Desta forma, antes de lavrar qualquer contrato leia atentamente a Instrução 199/92
(CGJ-MG), o Artigo 176 da LRP, a Instrução 190/02 da Receita Federal, o inciso III, Parágrafo
1º do Artigo 215 do CCB e em cada estado o código de normas do estado.

Reconheço a identidade dos comparecentes à vista dos documentos apresentados


e sua capacidade para este ato.
Dispensa qualquer comentário. Inciso II do Parágrafo 1º do Artigo 215 do CCB

Então, os vendedores me declararam:

1- DO OBJETO – Que são legítimos proprietários de um imóvel residencial urbano,


com área construída de 100m² (cem metros quadrados), edificado no lote de terreno n. 19
(dezenove) da Quadra 13 (treze), cuja área é de 442,50m² (quatrocentos e quarenta e dois
metros e cinqüenta decímetros quadrados), sito na Rua do Tropeço, 1.111 (mil cento e
onze), Bairro Monte Alto, Pitangui, MG, com os seguintes limites características e
confrontações: 12,50m (doze metros e cinqüenta centímetros) pela frente e aos fundos
por 35,40m (trinta e cinco metros e quarenta centímetros) de cada lado, confrontando-se
pela direita, de quem do imóvel olha para o logradouro, com o Lote n. 18, pela esquerda
com o Lote n. 20 e aos fundos com o Lote n. 2, imóvel este cadastrado na Prefeitura
Municipal sob o n. 2222 3333 444-1;

Veja a descrição acima. Qualquer pessoa consegue localizar perfeitamente o imóvel.


Seja claro ao identificar o imóvel. Sempre escreva os números por extenso, pois o tempo
desgasta o papel nos arquivos e o numero é de fácil danificação, além disto, o extenso dificulta
qualquer fraude. Fale qual ponto de observação usou para informar direita e esquerda,
conforme fiz acima. Não modifique nada em relação ao memorial que foi elaborado quando da
aprovação do loteamento. Só o profissional de topografia pode fazer isto. Limite-se ao que
prescreve a lei, não invente!

Outra observação importante aqui é de natureza matemática: coloquei a área do


exemplo em fração, propositadamente. Vejam os senhores que se 1,00m² são 100dcm²
(10dmX10dm) e 10.000cm² (100cmX100cm), logicamente 0,50m² corresponderão a 50dm²
(5dmX10dm) ou 5.000cm² (50cmX100cm), logicamente se temos 442,50m² são quatrocentos e
quarenta e dois metros e cinqüenta decímetros quadrados ou quatrocentos e quarenta e dois
metros e cinco mil centímetros quadrados. Para termos quatrocentos e quarenta e dois metros
e cinqüenta centímetros quadrados, consoante vemos em contratos que circulam por aí, a
expressão numérica seria a seguinte: 442,0050m². A lei dá margem a outras interpretações.
Aqui, entretanto, é matemática. Esta não perdoa! Não dá para fazer dois mais dois ser diferente
de quatro. Cuidado!

Além da clareza, neste tópico da escritura deve-se atentar para respeitar os princípios
que norteiam a atividade registrária. Lá no o início do curso de direito, quando estamos
estudando a LICC, Decreto-Lei 4657/42, aprendemos que a lei deve ser interpretada
sistematicamente, ou seja, analisando o sistema jurídico como um todo. Não basta, portanto, ler
apenas o dispositivo que nos interessa.

Consoante o artigo 1º da Lei 8935 os Serviços de Registros de Imóveis devem dar


autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos. Para que isto seja alcançado, depende o
registro de uma série de requisitos: alguns previstos expressamente na legislação, outros
extraídos por ilação, em face da leitura dos dispositivos legais.

Prescreve o Artigo 176 da LRP que a identificação do imóvel será feita com indicação:
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de
suas características, confrontações, localização e área;

b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro,


número e de sua designação cadastral, se houver.

Na mesma lei o Artigo 225 diz o seguinte:

Art.225- Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos
judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as
localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar
só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que
distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão
do registro imobiliário.

§ 1º - As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos


instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

§ 2º - Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a


caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

Da leitura do dispositivo acima infere-se que se temos no registro uma característica,


para alterá-la, somente por meio de retificação do mesmo, pois se inovarmos no título, ele será
considerado irregular. Esta retificação, até o dia 03 de agosto de 2004 só poderia ser feita
mediante despacho judicial; atualmente, em face da nova redação dada ao Artigo 213 da LRP,
pela Lei 10931, pode-se fazê-lo diretamente na Serventia de Registro, todavia há que se
obedecer certos preceitos.

Temos, ainda, na Lei 4947/66 que, além dos requisitos previstos no art. 134 do Código
Civil (215 do CCB) e na Lei no 7.433, de 18 de dezembro de 1985, os serviços notariais são
obrigados a mencionar nas escrituras os seguintes dados do CCIR:

I – código do imóvel;

II – nome do detentor;

III – nacionalidade do detentor;

IV – denominação do imóvel;

V – localização do imóvel.

Recebemos escrituras no cartório com imóveis assim descritos:

“Um lote terreno com área de 250,00m² numa rua projetada, Quadra Única”

“Um lote de terreno com área de 358m² de frente para uma rua”
Os tabeliães que lavraram estas escrituras dizem que não as registro porque não quero,
haja vista as mesmas estarem perfeitas. Ora meus senhores, que é de a segurança que este
registro vai dar ao negócio jurídico? Como localizar um imóvel destes?!

Dêem uma lida no Artigo 213 da LRP abaixo e vamos trabalhar para ajudar a sociedade.

Art. 213 - O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de


coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das
medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido


objeto de retificação.

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada


por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de
produção de outras provas;

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida


perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial
descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de
responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura
- CREA, bem assim pelos confrontantes.

Quaisquer destes dados que não constem na transcrição ou matrícula devem ser
insertos para adequar o ato ao que prescreve a lei, conseguintemente imóveis sem medidas
perimetrais deverão ser medidos e ter seus registros retificados, consoante prescreve o inciso II
do citado artigo, antes da lavratura da escritura para que esta não fique em desacordo com o
registro. Solicite a certidão de registro do imóvel e constatando que não existem medidas
perimetrais comunique ao proprietário que terá que proceder à retificação do registro antes de
fazer a venda.

Quando se lavrar contratos de imóveis que são frações ideais, estas devem ser
expressas em forma decimal ou ordinária (Artigo 1331 do CCB), logo não as informe em
hectares, metros quadrados ou porcentagem. A lei é clara, por que motivo fazer diferente?
2- PROCEDÊNCIA – Que o imóvel foi adquirido por meio de escritura lavrada em 18
(dezoito) de novembro de 1968, Folha 88, Livro 20-D do Ofício de Notas deste Município,
transcrita em 4 (quatro) de dezembro de 1968, sob o n. 30000, Folha 194, Livro 3-AU no
Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca;

A LRP dispõe no seus artigo 222 e 223 o seguinte:

Art. 222 - Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas
cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à
matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

Art. 223 - Ficam sujeitas à obrigação, a que alude o artigo anterior, as partes que, por
instrumento particular, celebrarem atos relativos a imóveis.

Sejam cautelosos ao lançarem os números da matrícula ou registro anterior. Não façam,


portanto, escrituras sem estas referências, pois as mesmas serão devolvidas sempre, para
retificação e inclusão destes dados. Sejam diligentes para não errar o número do registro
anterior.

3- DISPONIBILIDADE – Que o objeto da transação está livre de ônus reais, fiscais,


judiciais ou extrajudiciais, inexistindo, em relação a ele, ações reais ou pessoais
reipersecutórias e em relação ao imóvel, quaisquer ônus reais, o que é declarado para os
efeitos do § 3º do Art. 1º do Dec. Federal 93.240, de 09.09.1986;

Vejamos a legislação:

A Instrução n.º 192/90 da CGJ/MG estabelece que se o ato notarial for relativo a bem
imóvel, o tabelião exigirá certidão da transcrição anterior, bem como certidões passadas pelo
Registro de Imóveis relativas a ações reais, ações pessoais reipersecutórias e de ônus reais,
cujo prazo de validade será de 30 (trinta) dias. Estabelece ainda que, existindo ação judicial
fundada em direito real ou direito pessoal sobre o imóvel objeto da escritura pública, o tabelião
deverá exigir também certidão passada pelo escrivão do feito, relatando o objeto da ação e a
situação do processo.

O Decreto 93240/86, que regulamentou a Lei 7433/85 estatuiu no § 3º do Artigo 1º, que a
apresentação das certidões de ações reais e ações pessoais reipersecutórias e a certidão de
ônus reais, não eximirá o outorgante da obrigação de declarar na escritura pública, sob pena de
responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias,
relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo.

Portanto não deixe de declarar na escritura o que informamos acima, pois a lei não deixa
dúvidas.

4- PREÇO E PAGAMENTO – Que o objeto descrito é vendido pelo preço certo de R$


100.000,00 (cem mil reais), já integralmente recebido da compradora, motivo por que lhe
é dada plena quitação;

Observe o número por extenso.


5 – TRANSMISSÃO – Que, desta forma, eles, vendedores, se obrigam pela
transferência de domínio do objeto descrito à compradora, a efetivar-se com o registro
desta escritura na serventia imobiliária, transmitindo desde já a posse, os direitos e
ações.

Aqui farei algumas observações simpels:

A primeira refere-se à transferência do domínio do bem. O CCB não deixa nenhuma


dúvida sobre o momento em que se transfere a propriedade dos bens imóveis, no Artigo 1245,
assim dispondo: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo
no Registro de Imóveis. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel. Embora se tente distinguir domínio de propriedade, existem
fontes romanas que já indicavam ser as palavras sinônimas. Consoante De plácido e Silva no
seu “VOCABULÁRIO JURÍDICO” o sentido etmológico da palavra domínio é a propriedade ou o
direito de propriedade que se tem sobre bens imóveis. Desta feita a escritura não pode
transferir o domínio de nada, logo aqueles que estão transmitindo domínio por meio de escritura
pública, plagiando os dizeres do Dr. João Teodoro, estão escrevendo potocas para os seus
clientes.

Pelo amor que todos têm ao Direito! Estudem e descubram o que é “clásula constituti”.
Se não souber quando usá-la: deixe sem ela! Agindo assim, o número de acertos será
infinitamente maior que o de erros. O constituto possessório é o pacto em virtude do qual
aquele que possuía a coisa em nome próprio, passa a possuí-la em nome alheio. Um exemplo
simples seria doarmos uma casa a alguém e continuarmos a morar nela a título de comodato
ou locação. Em quase cem por cento dos casos aliena-se e entrega-se o bem, logo não há
cláusula constituti.

Outra observação é quanto às obrigações que a própria lei já impõe às partes:

Estatui o Artigo 447 do CCB que nos contratos onerosos o alienante responde pela
evicção.

O Artigo 449 também do CCB preceitua que: não obstante a cláusula que exclui a
garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela
coisa evicta, se não soube do risco da evicção ou, dele informado, não o assumiu.

Seria redundante colocar na escritura esta observação já que a lei é expressa no sentido
de proteger o adquirente. A menção à evicção não prejudica a escritura, porém tomem muito
cuidado, pois ela só pode constar nas escrituras ou contratos onerosos. Quem faz uma doação
pura e simples, logicamente não vai responder pela evicção. Seja objetivo e os deuses do
direito aplaudi-lo-ão.

- A seguir, a compradora me declara que concorda com esta escritura.

Dêem uma olhadinha no inciso IV, parágrafo 1º do Artigo 215 do CCB. Dispensa
comentários.
- A pedido dos comparecentes, lavro a escritura em meu Livro de Notas. Foram-me
apresentadas e ficam arquivados nesta serventia notarial os documentos seguintes: a)
declaração para lançamento de ITBI protocolizada na Prefeitura Municipal de Pitangui
sob número 171171, em 06.11.2002; b) guia de recolhimento ITBI número 777777,
contendo a avaliação do imóvel descrito em R$ 10.000,00, apuração do imposto em R$
200,00 e taxa de expediente em R$ 5,00; c) comprovante do recolhimento do ITBI e das
taxas, com o seguinte teor: “11.11.2002 – BANCO DO BRASIL -PAGAMENTO ITBI –
AGÊNCIA: 8960-5 – CONTA : 1.000-1 – DATA 11.11.2002 – NR. DOCUMENTO 391.522-0 –
VALOR DINHEIRO R$ 205,00 - VALOR TOTAL R$ 205,00 – NR. AUTENTICAÇÃO
1111111111122”; d) Certidão de IPTU para fins de ITBI de 13.11.2002, válida por noventa
dias, expedida pela Prefeitura Municipal de Pitangui sob número 221122/2002-54,
ressalvando o direito de a Prefeitura Municipal de Pitangui cobrar débitos posteriormente
apurados, declarando, ainda, que o contribuinte se encontra quite com a Fazenda Pública
Municipal; e) Certidões de 11.11.2002, expedidas pelo Ofício de Registro de Imóveis desta
Comarca, nos termos das quais não há inscrição de ônus reais, de penhoras, arrestos ou
seqüestros, nem inscrição de citação em ações reais ou pessoais reipersecutórias
relativamente ao imóvel descrito. Foram cumpridas as exigências documentais
constantes da Lei Federal 7.433, de 18.12.1985, tal como regulamentada pelo citado Dec.
93.240/86 e conforme a Instrução 192, de 24.10.1990, da Corregedoria-Geral de Justiça do
Estado de Minas Gerais. EMITIDA A DECLARAÇÃO SOBRE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CONFORME IN/SRF/324/2003. Sendo lida a escritura, às pessoas comparecentes,
verificando sua conformidade, a outorgam, aceitam e assinam. Eu, Maria Informática,
escrevente notarial, a digitei. Eu, Zé Dedicado, Tabelião de Notas, dou fé e assino,
encerrando este ato. (Seguem as assinaturas).

A Lei 7433/85 prescreveu no parágrafo 2º do Artigo 1º que o Tabelião consignará no ato


notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de
Transmissão Inter Vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada
sua transcrição. Em seguida estabeleceu que o mesmo deverá manter em Cartório os
documentos e certidões acima informadas, no original ou em cópias autenticadas.

O Decreto 93240/86 que regulamentou a lei 7433/85 consigna que para lavratura de atos
notariais “que impliquem transferência de domínio” sic, deverão ser apresentados os seguintes
documentos e certidões:

a) o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de


Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei
autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;

b) as certidões fiscais, assim entendidas: em relação aos imóveis urbanos, as certidões


referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel e em relação aos imóveis rurais, o
Certificado de Cadastro emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária -
INCRA, (CCIR) com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado ou, quando
o prazo para o seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural
correspondente ao exercício imediatamente anterior;
c) a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus
reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim,
será de 30 (trinta) dias;

Estatui, ainda, que o Tabelião consignará na escritura pública a apresentação dos


documentos e das certidões mencionadas acima. Portanto é obrigatório que se consigne na
escritura este fato.

A Lei 4797/66 prescreve que a apresentação do Certificado de Cadastro (CCIR) é


obrigatório, sob pena de nulidade do ato, caso o proprietário queira desmembrar, arrendar,
hipotecar, vender ou prometer em venda imóveis rurais. Esta apresentação deverá ser
acompanhada da prova de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR,
correspondente aos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de inexigibilidade e
dispensa previstos no art. 20 da Lei no 9.393, de 19 de dezembro de 1996. Desta feita não
basta o último ITR, como estabelecia o Decreto 93240/86.

Quando se tratar de alienante pessoa jurídica o inciso I do Artigo 47 da Lei 8212/91, bem
como a Ordem de Serviço INSS/DAF nº 156/97 preceituam que, a empresa deverá comprovar
sua regularidade junto à Previdência Social na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem
imóvel ou de direitos a ele relativos;

Em estando dispensada a apresentação da certidão, de débitos e contribuições à


Receita Federal, o Tabelião deverá fazer constar na escritura declaração prestada pela pessoa
jurídica alienante, sob as penas da lei, de que atende às condições mencionadas nas
IN/SRF/85/1997 e IN/SRF/93/2001. Quanto à Previdência Social a Ordem de Serviço
INSS/DAF nº 156/97não fala em constar na escritura a dispensa, porém entendo ser
indiscutível esta necessidade.

Com relação ao preenchimento da DOI (Declaração de Operações Imobiliárias), o inciso


I, parágrafo 3º do Artigo 2º da IN/SRF/473 de 23/12/2004 da Receita Federal estatui que o
Serventuário da Justiça titular ou designado para o Cartório de Ofício de Notas, quando da
lavratura do instrumento que tenha por objeto a alienação de imóveis, deve fazer constar no
respectivo instrumento a expressão "EMITIDA A DOI";

Além destas certidões, o Código Florestal, Lei 4771/65, estabelece o seguinte:

Art. 37. Não serão transcritos ou averbados no Registro Geral de Imóveis os atos de
transmissão "inter-vivos" ou "causa mortis", bem como a constituição de ônus reais, sobre
imóveis da zona rural, sem a apresentação de certidão negativa de dívidas referentes a multas
previstas nesta Lei ou nas leis estaduais supletivas, por decisão transitada em julgado.

São multas relacionadas à degradação do meio ambiente em geral. Como a lei faz
referência a decisões transitadas em julgado, esta certidão normalmente é substituída por uma
certidão de feitos ajuizados do foro da situação do imóvel. Esta certidão a lei não fala que
deverá ser apresentada na lavratura da escritura, entretanto terá que ser apresentada no
Serviço de Registro Imóveis quando do registro da escritura. Aqueles que transmitem o
domínio no ato da lavratura do contrato deveriam exigi-la.
Para fechar a minha modesta exposição, mais uma vez, plagiarei os ensinamentos do
Guru, João Teodoro, no que diz respeito às testemunhas: diz parágrafo 5º do Artigo 215 do
CCB que se algum dos comparecentes não for conhecido do tabelião, nem puder identificar-se
por documento, deverão participar do ato pelo menos duas testemunhas que o conheçam e
atestem sua identidade. Por antítese, podemos inferir que as testemunhas, portanto, só serão
necessárias para atestar a identidade dos participantes se estes não forem conhecidos do
tabelião ou não puderem se identificar por documentos. Sendo assim extirpem de suas
escrituras a mençao a Lei 6592/81, pois isto é redundância.

Não quero, com as alterações que fiz, fazer qualquer crítica ao modelo apresentado pelo
eminente tabelião, que tive o privilégio de conhecer no encontro realizado em Monte Verde, MG
e se já era admirador do seu trabalho, passei a admirar sua pessoa pela simplicidade com que
expõe seus conhecimentos.

O modelo do professor é um marco no direito notarial, pois até então só conhecia


escrituras arcaicas, com linguagem rebuscada e prolixa. O meu trabalho plagiou em
praticamente 100% àquele do mestre, simplesmente fiz algumas alterações de cunho
lingüístico, o que não acrescenta nada ao modelo original nem torna melhor o meu.
Simplesmente porque adotei corrente filológica diferente daquela do mestre. Fiz também, outras
pequenas inserções, que entendi conveniente.

Para finalizar, reitero pela terceira vez, que nada aqui faz coisa julgada. Estou aceitando
sugestões construtivas com o desígnio de melhorar a qualidade dos contratos que temos visto
por aí. Sei que existem várias nuanças que surgem nos mesmos e cada um deve ser adaptado
segundo o desejo das partes. Objetivei atender àqueles que são mais comuns. Saliento,
outrossim, que não sou tabelião, mas registrador de imóveis, portanto perdoem a minha
ousadia e as falhas, por ventura, cometidas.

“Não terei vergonha de mudar de opinião enquanto tiver capacidade para racionar”

Não sei quem disse isto, mas sei que era inteligente.

Pitangui, 26 de setembro de 2004.

Carlos Alberto Cordeiro dos Santos


Oficial de Registro de Imóveis

2. Compra e Venda de imóveis – DICAS - A Escritura


Ref.: http://www.lguline.no.comunidades.net/index.php?pagina=1393058509

Antes de adquirir um imóvel, tenha em mente que será necessário fazer a documentação do
mesmo e que este valor é considerável. Muitos agentes financeiros inserem o valor da escritura
no financiamento, mas esteja preparado para o caso de ter que pagá-lo a vista, caso não esteja
adquirindo seu imóvel através de financiamento ou mesmo se o plano que você optar não
possuir este recurso.

O valor das despesas de transferência, escritura e registro do imóvel são pré-fixados nos
respectivos cartórios e órgãos públicos. Válidas para todo Estado, a Tabela I dos Tabelionatos
de Notas (que lavram as escrituras) e da Cartórios de Registro de Imóveis são progressivas e
variam de acordo com o valor total do imóvel. Para os cálculos dessas despesas, vale o que for
maior: o valor venal da unidade ou seu preço de venda no mercado.

Na compra de um imóvel, o comprador terá de pagar:

O Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis - Inter Vivos (ITBI - IV) à prefeitura,
correspondente a 2% do valor do imóvel;Despesas com a escritura, em qualquer Cartório de
Notas do país (tabela progressiva de acordo com o valor do imóvel) Registro desse documento
no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está situado (tabela progressiva
de acordo com o valor do imóvel). Nota: Tanto a Tabela I dos Tabelionatos de Notas como a
Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis , do site da Associação dos Notários e
Registradores do Estado do RJ (Anoreg-RJ), devem ser aplicadas nos casos em que o imóvel
seja pago à vista e cuja vaga de garagem faça parte da mesma matrícula. Vaga com matrícula
e IPTU à parte exigem registro em separado do imóvel.

TIPOS DE ESCRITURA :

ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Título provisório usado para transações financiadas pelo proprietário. Neste caso, deverão ser
emitidas notas promissórias, em caráter PRO-SOLVENDO, relativas ao saldo financiado, ou
emissão de notas promisórias em carater PRO-SOLUTO.

ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA :

Título definitivo que substitui a ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA quando


do pagamento do saldo total financiado.

ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM QUITAÇÃO DE PREÇO :

Título provisório usado para transações financiadas pelo proprietário. Neste caso, deverão ser
emitidas notas promissórias, em caráter PRO-SOLUTO, DO SALDO FINANCIADO, ou
pagamento total do preço.

ESCRITURA DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS :


Título provisório usado quando o vendedor (promitente cedente) é possuidor de uma Escritura
de Promessa de Compra e Venda e a transação é feita com financiamento do proprietário,
passando a ser o comprador (promitente cessionário). Neste caso, deverão ser emitidas notas
promissórias, em caráter PRO-SOLVENDO, relativas ao saldo financiado.

ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS :

Título definitivo que substitui a ESCRITURA DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS


AQUISITIVOS quando do pagamento do saldo total financiado.
Esta escritura deverá ser assinada pelo PROMITENTE VENDEDOR (aquele que prometeu
vender ao promitente cedente), pelo PROMITENTE CEDENTE (na qualidade de interveniente)
e pelo PROMITENTE CESSIONÁRIO.
OBS: Neste caso, as certidões negativas deverão ser exigidas em nome do PROMITENTE
VENDEDOR E DO PROMITENTE CEDENTE.
IMPORTANTE - Em casos de promessa de cessão ou cessão deverão ser verificados os
recolhimentos do IMPOSTO DE TRANSMISSÃO E LAUDÊMIO para cada transação.

ESCRITURA DE COMPRA E VENDA :

Título definitivo para venda à vista.

ESCRITURA DE PERMUTA :

Título definitivo quando se trata de troca de imóveis , com ou sem pagamento de diferença em
moeda corrente.

ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA :

Título definitivo com hipoteca a terceiros pessoas físicas ou empresas nacionais como Bancos,
financeiras etc..., Também através do SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO, ficando o
imóvel HIPOTECADO à Entidade Financiadora.
É usual se substituir a ESCRITURA PÚBLICA neste caso, por INSTRUMENTO PARTICULAR.

PROCEDIMENTOS FINAIS PARA A LAVRATURA DA ESCRITURA

Contrato de Compra e venda firmado.


Análise das certidões pelo cartório.

No dia e horário agendado, deverão comparecer para a assinatura da escritura o vendedor e


seus respectivos cônjuges, se houver, portando os documentos de Identidade, CPF, original da
Guia do ITBI e demais documentos solicitados por ocasião da marcação da escritura. Nos
casos de isenção dos pagamentos das custas cartoriais, apresentar o Ofício original da
Defensoria Pública, sendo um para o RGI e outro para a lavratura da escritura.

Outorga da Escritura - Comprador


O comprador depois de pago o imóvel e de posse dos recibos de pagamento devidamente
quitados, do contrato e de todos os seus documentos pessoais, poderá providenciar a lavratura
da escritura do imóvel perante o cartório de notas. Depois de lavrada e assinada, o comprador
deverá solicitar um traslado da escritura e levá-la a registro no cartório onde estiver matriculado
o terreno.
Somente depois destas providências e que realmente será o proprietário do imóvel para todos
os fins legais.

O passo seguinte será regularizar a propriedade também perante o município, apresentando a


cópia da escritura registrada na prefeitura. Depois das anotações respectivas a prefeitura
providenciará a alteração da titularidade das guias de imposto predial e a partir desta data as
encaminhará diretamente para o endereço do comprador.

Lembre-se que sem a escritura você não poderá registrar o imóvel no Registro Geral e sem
este registro , pela lei o imóvel ainda não será seu. Portanto , cuidado com esta documentação.

3. Doutrina: ESCRITURA ABAIXO DO PREÇO DE VENDA - PERIGO


À VISTA
Protegido pela Lei nº 9.610, de 19/02/1998 - Lei de Direitos Autorais
Texto confeccionado por
(1) Jorge Luiz Braga
Atuações e qualificações
(1) Consultor Jurídico da FIEMT; Advogado em Cuiabá; Pós-Graduado em Direito Civil e
Processo Civil; Sócio da Braga Advogados e Associados.

Estabelece o art. 108 do novo Código Civil (NCC), como já o fazia o art. 134, II, do Código Civil
revogado, ser a escritura pública essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor
superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo se a lei dispuser em
contrário.

Portanto, os ajustes que visem a transferência de bem imóveis só valem se se efetivarem por
escritura pública, que na dicção do art. 215 do NCC tem fé pública e faz prova plena, o que não
significa dizer que os contratos particulares de compra e venda tenham sumido do nosso
ordenamento jurídico, mas os mesmos, por força do art. 221 do NCC, só valem entre as partes
contratantes, não tendo o condão de interferir perante terceiros, que passarão a dele ter
conhecimento com a sua publicidade, o que ocorrerá com a concretização do negócio jurídico
via o instrumento público antes referido levado à registro no Registro Público.

Problema que está a afligir os contratantes é o contratar por um valor e, ao escriturar o imóvel,
fazê-lo por um valor menor.
Nos parece, de chofre, que ao assim agirem estariam os contratantes simulando uma situação
com o intuito, por primeiro, de fraudar o fisco, pois é cultural no Brasil, principalmente por causa
dos seus Governantes, que todos do povo (ou quase todos) têm o tal “caixa dois”, que é um
dinheiro não regularizado e que serve para comprar coisas, inclusive imóveis, sendo que o
desembolso e o recebimento não são contabilizados regularmente, passando, ambos
contratantes, a ser solidariamente responsáveis por esta fraude fiscal; por depois, podem os
contratantes, com esta atitude, estar desejando prejudicar terceiros, não participantes direto do
negócio jurídico simulado.

Porém esta simulação poderá trazer efeitos maléficos entre os próprios contratantes, pois com
a transmutação deste instituto (a simulação) da condição de defeito do negócio jurídico, como o
era no vetusto Código Civil, quando era causa apenas de sua anulabilidade, para a condição de
invalidante do negócio jurídico, a sua ocorrência, agora, conforme estatui o art. 167 do NCC,
gera sua nulidade, o que implica dizer que o negócio pode até ser considerado como
inexistente, com repercussões extremamente prejudiciais aos seus partipantes.

Acrescente-se a circunstância de que a nulidade, por ser matéria de ordem pública, deve ser
declarada pelo Juiz (art. 168, par. único do NCC), não lhe sendo sequer permitido supri-la,
mesmo que a requerimento dos contratantes, pois o negócio jurídico nulo, como estabelece o
art. 169 do NCC, ´não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo´, ou
seja, “reconhecida e proclamada a nulidade de ato ou de negócio jurídico, esse reconhecimento
tem eficácia declaratória porque afirma a existência de uma circunstância preexistente, razão
pela qual essa decisão retroage à data em que foi celebrado o ato ou negócio nulo”, isto é, terá
efeitos ex tunc. (cf. Nelson Nery, in Novo Código Civil e Legislação Extravagante Anotados, RT,
p. 83).

Se assim é, como nos parece que efetivamente o é, qualquer dos contratantes poderá pedir a
nulidade do negócio vez que, juntamente com o outro, inseriram na escritura pública declaração
não verdadeira, ativando, assim, o inc. II do já referido art. 167 do NCC.

O risco, portanto, de se lavrar uma escritura pública de venda e compra de um imóvel abaixo do
verdadeiro preço de venda, estará presente, devendo os Advogados ser diligentes e tomar
todos os cuidados possíveis de não compactuarem com este ato, pois poderão, posteriormente,
sofrer respingos indesejáveis dos seus próprios clientes.

4. Imposto sobre lucro


http://www1.folha.uol.com.br/folha/classificados/imoveis/ult1669u412160.shtml

Quem vende o imóvel por valor maior do que o que pagou recolhe 15% de Imposto de Renda
sobre a diferença, o lucro (ganho de capital).

Registrar um valor menor na escritura para pagar menos IR e ITBI pode causar problemas ao
comprador. "Ao vender, no futuro, e declarar o valor real na escritura, estará sujeito a pagar
15% de IR sobre a diferença e penalidades legais", alerta o advogado Thalles Paixão, 25.
5. Enganar o fisco pode sair mais caro do que informar o real valor
do bem
Sandra Kiefer - Estado de Minas

Ref.: http://www.uai.com.br/UAI/html/sessao_23/2009/03/14/em_noticia_interna,id_sessao=23&id_noticia=102549/em_noticia_interna.shtml

Sábado 14 de março de 2009 09:12 - Especialistas alertam sobre


declaração de imóveis

Com a enorme valorização dos imóveis ocorrida nos últimos anos, pagar 15% de Imposto de
Renda (IR) sobre o lucro imobiliário tornou-se uma verdadeira facada no bolso do contribuinte
brasileiro. Segundo Marco Aurélio Cunha de Almeida, vice-presidente do Conselho Regional de
Contabilidade (CRC), na hora de apresentar a declaração do IR, muitos contribuintes fazem de
tudo para tentar reduzir o ganho ao mínimo, pelo menos no papel.

“O contribuinte faz a transação imobiliária com o valor inferior ao real e no ano seguinte informa
obras de melhorias e benfeitorias no imóvel. Se cair na malha fina, terá de comprovar as
reformas, apresentando as notas fiscais dos depósitos de construção e outros recibos de
despesas, além de ter como explicar a origem dos rendimentos aplicados nas obras”, afirma.
Ele lembra que, caso contrário, o contribuinte está sujeito a pagar multa de 20% mais variação
da Selic sobre o acréscimo patrimonial que não está registrado na declaração, retroagindo à
data da operação da venda do imóvel.

Renato de Magalhães, presidente da Comissão de Direito Tributário da OAB-MG, alerta que


não vale a pena passar a escritura do imóvel com valor menor do que o real. “Se eu compro por
R$ 150 mil e informo apenas R$ 100 mil para a Receita e para o cartório de imóveis, quando eu
for vender por R$ 200 mil, terei de pagar um imposto ainda maior. É preciso pensar duas vezes
antes de comprar um imóvel com escritura subfaturada”, afirma. Ele lembra que, no momento
da compra, o contribuinte desse imóvel terá economizado cerca de R$ 1 mil com o desconto de
2% a 3% de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), sujeitando-se posteriormente
a pagar 15% sobre o ganho de capital sobre o valor omitido no momento da compra. “Os R$ 1
mil sobre os R$ 50 mil que eu escondi vão virar R$ 15 mil”, completa.

Segundo Magalhães, embora não seja possível corrigir o imóvel a valores de mercado na
declaração, o contribuinte pode fazer a atualização monetária do bem, além da depreciação
pelo desgaste natural de construções anteriores a 1988 a 1969, com reduções que variam de
5% a 100% nesse período. Ambas as tabelas estão disponíveis no site
www.receita.fazenda.gov.br.

Janir Adir Moreira, vice-presidente da Associação Brasileira de Direito Tributário (Abradt),


lembra que um alívio foi oferecido aos donos de imóveis com a Lei 1.196, de 2005, que garantiu
a isenção do IR sobre o lucro imobiliário para o contribuinte que realize só uma venda e que
destine o produto dessa venda à compra de um imóvel para moradia no prazo de 180 dias,
dentro do limite de R$ 440 mil, e que essa seja a única venda de imóvel realizada por ele nos
últimos cinco anos.

O benefício é garantido também para imóveis de até R$ 35 mil, sem imposição de condições
extras. “Essa lei foi criada para beneficiar o contribuinte que fez a operação para a compra da
residência e não para aquele que usou o dinheiro para investir em imóveis”, compara.

6. Valor menor do que o real na Escritura de Compra e Venda


Ref.: http://ocetico.com.br/blog1.php/2008/12/12/valor-menor-do-que-o-real-na-escritura-d?blog=1

De A. S. Lucas emDez 12, 2008 | Em Defesa do Consumidor | Enviar feedback »

Muitos vendedores de imóveis “legais” e com um bom papo pedem para colocar um valor
menor do que o valor real pago na Escritura de Compra e Venda. Pessoas sem conhecimento
de leis podem achar ser uma coisa boba, sem qualquer implicação séria. Se consultar amigos
podem ouvir até que é uma coisa normal e que muita gente faz isso. Porém não é bem assim.

O vendedor de imóvel que lhe solicitar isso não está com boas intenções. Abaixo alguns
motivos que podem levar alguém a querer colocar um valor menor do que o real na Escritura de
Compra e Venda:

1. Sonegar imposto de renda. Ganho de capital sobre venda de imóvel gera a cobrança de
imposto de renda.

2. Ocultar patrimônio. Medida utilizada para despistar credores, o fisco e a Justiça (em caso de
processo o meliante se fará de coitadinho e poderá até pedir Justiça Gratuita, com direito a
Defensor Público e tudo).

3. Em caso de acionamento na Justiça, se o comprador não tiver outro documento que


comprove o valor real da transação, o vendedor somente será obrigado a devolver o valor
declarado na Escritura de Compra e Venda.

Não se baseie na opinião de Tabeliães, pois muitos deles farão a transação mesmo sendo
ilegal.

Colocar um valor menor na Escritura de Compra e Venda constitui crime de declarar informação
falsa em documento público, crime inafiançável.

Outro prejuízo para o comprador é se ele resolver vender o imóvel e declarar o valor real, o
ganho de capital com a venda do imóvel será muito maior (diferença entre o valor da compra e
da venda), gerando uma carga tributária alta.

Portanto, não seja legal com vendedores de imóveis senão o prejuízo será seu.
7. Todo mundo faz! É normal! Até pastor faz... não tem nada de
mais!
Porque todos fazem, devemos também fazer, sem medo de ser feliz? A voz do povo é a voz de
Deus? E quando a multidão excitada pelos principais dos sacerdotes dizia sobre Jesus Cristo, o
Filho de Deus: “Eles, porém, mais gritavam: Crucifica-o! Crucifica-o!”. será mesmo que a voz do
povo é a voz de Deus?

O que deve governar nossas atitudes diante das circunstâncias é a nossa consciência.
“Amados, se o nosso coração nos não condena, temos confiança para com Deus;” I Jo 3.21.
Nada melhor do que o testemunho a nosso favor de nossa própria consciência.

Um dia destes quando eu negociava a venda de meu imóvel, de todos os modos procuraram
me persuadir que eu poderia aceitar vendê-lo por um preço e registrá-lo, escriturá-lo, por outro,
para facilitar o comprador que pagaria menos imposto e obteria uma taxa melhor de
financiamento junto a CEF.

Eu disse “não!” de forma enfática, mas tanto tentaram me persuadir do contrário que eu é que
pensei estar errado e todos certos. Senti-me como alguém diferente que estava exagerando em
meus valores e dando uma de “certinho”, de “supersanto”. Pediram-me para orar, para
conversar com minha esposa e para buscar a direção de Deus. Disseram-me, isto não é
problema teu, mas do comprador. Se ele quiser escriturar pelo valor real ou não, isso nada tem
a ver contigo, o vendedor.

Minha primeira atitude foi verificar um modelo de escrituração e lá pude ver que há um
escrevente, um tabelião, o comprador e sua esposa, o vendedor e sua esposa que devem
assinar a escritura e declarar muitas coisas relativas ao imóvel e aos compradores e
vendedores, inclusive a forma de pagamento (detalhadamente). A escritura termina com os
seguintes dizeres:

“Sendo lida a escritura, às pessoas comparecentes, verificando sua conformidade, a outorgam,


aceitam e assinam. Eu, Maria Informática, escrevente notarial, a digitei. Eu, Zé Dedicado,
Tabelião de Notas, dou fé e assino, encerrando este ato. (Seguem as assinaturas).”1

“Em testemunho (assinatura do tabelião) da verdade”

Confesso que “tremi na base” de somente pensar em declarar uma coisa e praticar outra.
“testemunho da verdade!” Meu Deus, tenha misericórdias de nós! Não se trata de questões
financeiras, mas de temor a Deus.

Com relação à oração, achei tão ridículo pedir a Deus a aprovação de um ato claramente ilícito
que confesso não tê-lo nem invocado nesse sentido, mas sim para que tivesse misericórdias de
todos nós e o seu nome fosse glorificado.

1
http://www.registroimoveispitangui.com.br/textos/A%20DIF%CDCIL%20ARTE%20DE%20LAVRAR%20CONTRATOS.doc
Irmãos sejamos autenticos e verdadeiros não somente em palavras, mas em nossos atos.
Sejamos fiéis no pouco e Deus nos confiará coisas grandes. Quanto aos que praticam tais atos
e acham normal, pois todo mundo faz, ainda dá tempo de se arrepender, pois Deus não nos
terá por inocentes. Eu creio na soberania de Deus, mas também na total responsabilidade do
homem em seus pensamentos, palavras e atos.

A Deus seja toda a glória! Amém. Obs.: eu fiz um apanhado de alguns artigos sobre isso que
aponta o fato como crime de fraude e você poderá fazer o download em
http://www.scribd.com/doc/14668579/Colecao-de-artigos-Compra-e-Venda-de-Imoveis. Deus te
abençoe!

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