Tributao da Propriedade Imobiliria

Witoldo Hendrich Jnior cursos@hendrich.adv.br http://saladeaula.witoldo.com

IPTU
Principal classificao dos impostos:
Real ou pessoal Fiscal ou extrafiscal Direto ou indireto Fixo, proporcional, progressivo ou regressivo Instantneo, continuado ou complexivo

IPTU
REAL incide sobre o bem DIRETO o nus recai exclusivamente na pessoa do contribuinte. FISCAL objetiva proporcionar recursos ao Municpio PROPORCIONAL (antes x depois da EC 29/00) CONTINUADO fato nico que se repete ao longo do tempo

IPTU
STF considera que o IPTU imposto real porque no leva em considerao nenhum aspecto relativo pessoa do proprietrio, mas somente as caractersticas do imvel sobre o qual incide o imposto. Sacha Calmon e Mizabel Derzi entendem que o IPTU deveria levar em considerao a pessoa do contribuinte (pessoal). Roque Carraza acredita que, juricamente, todo imposto pessoal, porque uma coisa no pode ser titular de dever jurdico (sujeito passivo da obrigao tributria).

IPTU
Constituio art. 156, I - Compete aos municpios instituir impostos sobre ... a propriedade predial e territorial urbana. Constituio art. 156, 1 - o IPTU, alm do 182, 4, poder ser progressivo CTN arts. 32 a 34 - ... tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse a qualquer ttulo CTM (Lei 691/84) arts. 52 a 86 (idem CTN)

IPTU art. 32, CTN

Divergncia sobre a recepo do art. 32, CTN: Leandro Paulsen - a riqueza revelada pela propriedade que dada tributao... no se pode tributar seno a propriedade e seno quem revele tal riqueza. A titularidade de qualquer outro direito real revela menor riqueza Sacha Calmon - No enxergamos, noutras palavras, excesso no Cdigo Tributrio Nacional, que teria ido alm do enunciado pelo constituinte ao agregar propriedade, esta constante da redao da Carta, a posse e o domnio til (e que aparecem no texto da lei complementar tosomente)

IPTU art. 32, CTN

STF - o fato gerador do tributo no apenas a propriedade, mas tambm o domnio til ou a posse quando estes no esto na titularidade do proprietrio (STF, 1 turma, informativo 405, out/05)

RE 204.827 - ...inequivocamente um imposto real, porquanto tem ele como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de imvel localizado na zona urbana do Municpio...

IPTU
PROPRIEDADE:

Maria Helena Diniz - o direito que a pessoa fsica ou jurdica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpreo ou incorpreo, bem como de reivindicar de quem injustamente o detenha.

IPTU
DOMNIO TIL:
Prof. Cludio Borba quando a pessoa, sem ser proprietria, pode usar, gozar e dispor de seus direitos relativos a um imvel, no obstante outro seja proprietrio, enquanto a posse, prevista no art. 1.196 do Cdigo Civil, o caso da pessoa que detm diretamente o bem, por exemplo, o promitente comprador imitido na posse do imvel e o usufruturio. SEF/MG - Situao jurdica, relativa propriedade, que se gera do desdobramento dos direitos reais sobre a coisa, ficando o foreiro com o domnio til, pelo que o proprietrio conserva o direito de propriedade sobre o bem, mas cabe ao foreiro o direito de uso e gozo pela utilizao do mesmo.

IPTU - Possuidor
POSSE A QUALQUER TTULO:

STJ decidiu que a posse deve ser a de quem tem animus domini (p.ex. promitente comprador). O possuidor, na qualidade de promitente-comprador, pode ser considerado contribuinte do IPTU, conjuntamente com o proprietrio do imvel, responsvel pelo seu pagamento. (Precedentes: RESP n. 784.101/SP, Luiz Fux)

IPTU Possuidor
POSSE QUE NO GERA DEVER DE PAGAR IPTU:
O Superior Tribunal de Justia possui vastido de precedentes no sentido de que o locatrio parte ativa ilegtima para impugnar lanamento de IPTU, pois no se enquadra na sujeio passiva como contribuinte e nem como responsvel tributrio (arts. 121 e 123 do CTN). Contribuinte do imposto o proprietrio do imvel, o titular do seu domnio til, ou o seu possuidor a qualquer ttulo (art. 34 do CTN). O possuidor a qualquer ttulo refere-se, to-somente, para situaes em que ocorre posse ad usucapionem, no inserida nesta seara a posse indireta exercida pelo locatrio. (REsp 818618/RJ)

IPTU Critrio Material

Critrio Material:

O critrio material de uma norma que institui tributo composto por um verbo (que pode exprimir uma ao ou um estado: ser, estar, permanecer) e um complemento Ser proprietrio de imvel urbano

IPTU Fato Gerador

Art. 52 - O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse do bem imvel, por natureza ou por acesso fsica, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Municpio. Pargrafo nico Considera-se ocorrido o fato gerador no primeiro dia do exerccio a que corresponder o imposto.

IPTU Critrio espacial

Critrio Espacial: Municpio Tributante

IPTU Critrio espacial

Art. 53 - Para os efeitos do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, entende-se como zona urbana toda rea em que existam melhoramentos indicados em pelo menos 2 dos incisos seguintes, construdos ou mantidos pelo Poder Pblico: I - meio-fio ou calamento, com canalizao de guas pluviais II - abastecimento de gua; III - sistema de esgotos sanitrios; IV - rede de iluminao pblica, com ou sem posteamento para distribuio domiciliar; V - escola primria ou posto de sade a uma distncia mxima de 3 Km do imvel. Pargrafo nico - Consideram-se tambm urbanas as reas urbanizveis ou de expanso urbana, constantes de loteamentos aprovados pelo rgo competente, destinados habitao, indstria ou comrcio Art. 54 - As disposies desta Lei so extensivas aos imveis localizados fora da zona urbana que, em face de sua destinao ou rea, sejam considerados urbanos para efeito de tributao.

DVIDA DO PROFESSOR
Cansado dos altos valores pagos a ttulo de IPTU, o proprietrio de um terreno na Barra da Tijuca decide transform-lo em plantao de hortel, passando a vender o cultivo em pequenos vasos nos supermercados da regio. Em sequencia, peticiona Administrao Fazendria do Rio informando ser contribuinte, a partir de agora, do ITR. O pedido indeferido e o contribuinte maneja ao declaratria.

Como Juiz da causa, como voc decidiria?

IPTU Critrio Temporal

Critrio Temporal: 1 de janeiro de xxxx. momento em que a hiptese de incidncia ou o fato gerador se concretizam.
OBS: No confundir o critrio temporal com a data do pagamento.

Art. 52 - .... Pargrafo nico Considera-se ocorrido o fato gerador no primeiro dia do exerccio a que corresponder o imposto.

IPTU Critrio Pessoal

Critrio Pessoal:
Ativo Municpio onde se encontra o bem imvel Passivo o proprietrio, o titular do domnio til ou o possuidor a qualquer ttulo.
Art. 62 - Contribuinte do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana o proprietrio do imvel, o titular do seu domnio til ou o seu possuidor a qualquer ttulo. Pargrafo nico - So tambm contribuintes os promitentescompradores imitidos na posse, os posseiros, ocupantes ou comodatrios de imveis pertencentes Unio, aos Estados, aos Municpios, ou a quaisquer outras pessoas isentas do imposto ou a ele imunes.

IPTU Critrio Quantitativo

BASE DE CLCULO valor venal do imvel Art. 63 - A base de clculo do Imposto sobre a Propriedade Predial o valor venal da unidade imobiliria, assim entendido o valor que esta alcanaria para compra e venda vista, segundo as condies do mercado.

Atualizao do valor venal por meio de decreto. Pode?

ALQUOTA Art. 67 - O imposto ser calculado aplicando-se sobre a base de clculo as alquotas seguintes: I - Imveis Edificados: 1 - Unidades Residenciais...................... 1,20% 2 - Unidades No Residenciais.............. 2,80% II - Imveis No Edificados.................. 3,50%

IPTU
Curiosidades:
Art. 56 - O Imposto sobre a Propriedade Predial incide sobre os imveis edificados, com "habite-se", ocupados ou no, e ainda que a construo tenha sido licenciada por terceiro ou feita em terreno alheio. Pargrafo nico - O imposto incide, tambm, sobre imveis edificados e ocupados ainda que o respectivo habite-se no tenha sido concedido. Art. 59 - O Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana incide sobre os imveis nos quais ainda no tenha havido edificaes ou cujas edificaes tenham sido objeto de demolio, desabamento, incndio, ou estejam em runas. IPTU em loteamentos. Gleba. Conceito de gleba.

IPTU
Isenes
Art. 61: Imveis de interesse histrico, cultural ou ecolgico, ou de preservao paisagstica e ambiental, assim reconhecidos pelo rgo competente... respeitadas as caractersticas do prdio Imveis de propriedade das pessoas jurdicas de direito pblico externo, quando destinados ao uso da misso diplomtica ou consulado Imveis situados nas regies A e B destinadas explorao agro-pecurias, avcolas, desde que registradas nos rgos competentes e no superiores a um hectare, 1000 metros... Reserva florestal Teatro Indstria cinematogrfica Ex-combatente brasileiro da 2 Guerra Mundial Escolas para deficientes Biblioteca pblica

IPTU
PROGRESSIVIDADE:
CRFB, art. 156 (1) CRFB, Art. 182: 4 - facultado ao Poder Pblico municipal, mediante lei especfica para rea includa no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: I - parcelamento ou edificao compulsrios; II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; III desapropriao... FISCAL x EXTRAFISCAL

IPTU - Antes da EC 29/00

IPTU
Jurisprudncia anterior EC 29/00 AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. IPTU PROGRESSIVO. ARTIGO 67 DA LEI 691/84. MUNICPIO DO RIO DE JANEIRO. O artigo 67 da Lei 691/84 do Municpio do Rio de Janeiro no foi recebido pela Constituio do Brasil, dado que estabeleceu a progressividade do IPTU em funo da rea e da localizao dos imveis, circunstncias ligadas capacidade contributiva. (AI-AgR 481031/RJ). Sumla n 668 do STF

inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, antes da emenda constitucional 29/2000, alquotas progressivas para o iptu, salvo se destinada a assegurar o cumprimento da funo social da propriedade urbana. Sumla n 123 do TJRJ

Indevidas, com efeitos EX NUNC, as cobranas do IPTU progressivo e de taxa de coleta domiciliar de lixo e iluminao pblica, antes da vigncia dos diplomas legais que se adequaram ao sistema constitucional em vigor, podendo ser alegado inclusive em exceo de Pr-executividade.

IPTU
Depois da EC 29/2000
CRFB, art. 156, 1 Sem prejuzo da progressividade no tempo ... o IPTU poder ser progressivo em razo do valor venal do imvel e ter alquotas diferentes de acordo com a localizao e o uso do imvel.

H quem sustente que a Emenda Constitucional 29/00 inconstitucional por violar clusula ptrea, sendo tendente a abolir o direito individual propriedade e ao princpio da capacidade contributiva.
Alquotas diferenciadas Repercusso geral.

IPTU
descontos JURISPRUDNCIA - o rgo Especial do TJRJ decidiu pela constitucionalidade da Lei 2599/99, por 25 x 0. O STF vem dicidindo da mesma forma.

27

IPTU
COMO AUMENTAR A ARRECADAO? Comunicao com a administrao de outros impostos (ITBI, IR, ITCMD); Reviso da planta de valores; Reviso cadastral; Aumento de alquota medida antiptica.

IPTU
Lanamento (142, CTN): Lanamento de ofcio (direto) o lanamento direto o que dispensa a participao do administrado na formao do valor do tributo. Hugo de Brito As entidades da Adm. Tribut., no caso as Prefeituras, dispem de cadastros de imveis e com base neste efetuam, anualmente, o lanamento do tributo, notificando os respectivos contribuintes para o seu pagamento. Aires F. Barreto todo lanamento exige uma participao do contribuinte. O que varia a intensidade.

IPTU
CTM, Art. 68 - O lanamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana anual, considerando-se regularmente notificado o sujeito passivo desde que tenham sido feitas publicaes na Imprensa Oficial dando cincia ao pblico da emisso das respectivas guias de pagamento.
Notificao do Lanamento remessa ao contribuinte. Informao divulgada pelos meios de comunicao de massa. Se na notificao no houver data para pagamento, este deve ser feito em 30 dias (art. 160, CTN)

IPTU
Alterao de valor venal:
" defeso, ao municpio, atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao ndice oficial de correo monetria" (Smula 160/STJ DJU 1996).

IPTU
Penalidades art. 84, CTM
I - falta de pagamento, no todo ou em parte, por no inscrio do imvel ou seus acrscimos: Multa: 100% (cem por cento) sobre o imposto devido; II - falta de pagamento, no todo ou em parte, por no declarao ou declarao inexata de elementos necessrios ao clculo e lanamento: Multa: 100% (cem por cento) sobre o imposto devido; (...)

IPTU Prescrio e decadncia

Fbio Fanucchi - o termo inicial da decadncia o nascimento do direito. O termo inicial da prescrio o desrespeito ao direito. Decadncia CTN, art. 173 5 anos, contados do 1 dia, do exerccio seguinte. CTM, Art. 69 - Enquanto no extinto o direito da Fazenda Municipal podero ser efetuados lanamentos omitidos ou complementares, estes ltimos somente quando decorrentes de erro de fato. Prescrio CTN, 174 5 anos, contados da constituio definitiva

DVIDA DO PROFESSOR
Grupo 1- Representa o interesse de um empresrio que arrendou um imvel no Aeroporto de Jacarepagu. O imvel de propriedade da INFRAERO. Deseja no pagar IPTU e Tx de coleta de lixo eis que o Proprietrio do imvel a INFRAERO.
Grupo 2- Municpio do Rio de Janeiro. Quer que o empresrio pague o IPTU e tx de coleta de lixo. Grupo 3- Juiz da causa. REPERCUSSO GERAL

LTIMA DVIDA DO PROFESSOR

Um templo de qualquer culto possui um salo do outro lado da rua, frequentemente utilizado pelos fiis para festas. Grupo 1- O Fiscal quer que ele pague IPTU sobre este imvel; Grupo 2- Lder espiritual no quer pagar. Alega imunidade. Grupo 3- Juiz da causa

ITBI
Principal classificao dos impostos:
Real ou pessoal Fiscal ou extrafiscal Direto ou indireto Fixo, proporcional, progressivo ou regressivo Instantneo, continuado ou complexivo

ITBI
REAL incide sobre o bem DIRETO o nus recai exclusivamente na pessoa do contribuinte. FISCAL objetiva proporcionar recursos ao Municpio PROPORCIONAL uma alquota. Imposto varia em funo da BC INSTANTNEO fato jurdico tributrio ocorre em um momento especfico.

Hiptese de Incidncia (critrio material)

Art. 156, II da CR/88: transmisso, inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de bens imveis, por natureza ou acesso fsica, e de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantia, bem como cesso de direitos a sua aquisio.

Hiptese de Incidncia (critrio material)

Trs fatos geradores : Imposto sobre a transmisso, inter vivos, por ato oneroso
(1) de bens imveis, por natureza ou acesso fsica; (2) de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantia, e (3) cesso de direitos a sua aquisio (dos bens imveis ou dos direitos reais sobre imveis).

Hiptese de Incidncia (critrio material)

Critica do RLT expresso a qualquer ttulo". (s onerosa) Imveis por natureza ou acesso fsica (art. 79 do CC/02).

Hiptese de Incidncia (critrio material)

Art. 1.225. So direitos reais: I - a propriedade; II - a superfcie; III - as servides; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitao; VII - o direito do promitente comprador do imvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese. XI - a concesso de uso especial para fins de moradia; XII - a concesso de direito real de uso.

Hiptese de Incidncia (critrio material)

Direitos reais de garantia no sujeitos ao ITBI: Penhor (1431) direito real de garantia sobre coisa mvel Hipoteca (1473) direito real de garantia sem transmisso da posse Anticrese (1506) direito real de garantia com a transmisso da posse

Hiptese de Incidncia (critrio material)

Art. 35 do CTN (interpretao conforme): Art. 35. O imposto, de competncia dos Estados (e dos Municpios), sobre a transmisso de bens imveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I a transmisso, a qualquer ttulo (onerosa de competncia dos Municpios), da propriedade ou do domnio til de bens imveis, por natureza ou acesso fsica, como definidos na lei civil; II a transmisso, a qualquer ttulo (onerosa de competncia dos Municpios), de direitos reais sobre imveis, exceto os direitos reais de garantia; III a cesso de direitos relativos s transmisses referidas nos incisos I e II.

O inciso I do artigo 35 fala em domnio til, que se enquadra na noo de direitos reais sobre imveis contida no inciso II.

ITBI Critrio Temporal

Momento do negcio jurdico (exterioriza a capacidade contributiva) x momento do registro no RGI (transmisso jurdica da propriedade). Tese municipal: CR autoriza o Municpio instituir imposto sobre a transmisso e no sobre a formao do ttulo. A formao do ttulo serve apenas para dar efeitos erga omnes. STJ (RESP 771.781 Relatora Eliana Calmon. DJ 29.06.07) e STF (RP 1211 Relator Octvio Gallotti. DJ 05.06.87): fato gerador do ITBI ocorre com o registro do ttulo no RGI. Nova tese dos Municpios: art. 150, 7 CR/88 acrescido pela EC 3/93. Substituio tributria Arrematao em hasta pblica. Data da arrematao ou do registro?

ITBI Critrio Temporal

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTRIO ITBI (...) FATO GERADOR. (...) 3. O fato gerador do Imposto de Transmisso de Bens Imveis ocorre com o registro da transferncia da propriedade no cartrio imobilirio, em conformidade com a lei civil. Precedentes. 4. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, provido. (REsp 771.781/SP, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 12.06.2007, DJ 29.06.2007 p. 540)

ITBI Critrio Pessoal

SUJEITO ATIVO: Municpio onde est situado o bem imvel (artigo 156, 2, II da CRFB/88 e artigo 41 do CTN). Se este bem est em dois ou mais municpios, a tributao deve ser proporcional rea e s benfeitorias em cada qual situadas. SUJEITO PASSIVO: Qualquer das partes, como dispuser a lei (artigo 42 do CTN). Ambas tm capacidade contributiva.

Maioria dos municpios: adquirente. (Melhor opo) Posio Sacha: LC deve fixar. Responsabilidade tributria: tabelio, escrivo e demais serventurios (artigo 134, VI do CTN) exigem a comprovao do pagamento do ITBI para realizar o registro da transao.

DVIDA DO PROFESSOR
Prometi comprar bem imvel mediante entrada e 10 parcelas. Ciente de que a ITBI incide sobre a transferncia da propriedade, entendi que o ITBI seria devido depois do registro no RI. Entretanto, antes do registro, o tabelio exigiu o pagamento da guia, ao fundamento de que responsvel tributrio e que no faria o registro sem o ITBI pago. Inconformado, impetrei MS.
Grupo 1- Meus advogados Grupo 2- Procuradoria Grupo 3- Juiz da causa NO OLHEM A INTERNET!

DVIDA DO PROFESSOR
Lembram que eu tive problemas com o ITBI? Pois bem. No momento do pagamento, a guia foi gerada em valor muito superior ao constante do valor apontado no valor venal do imvel do carn do IPTU. Inconformado, impetrei MS. Grupo 1- Meus advogados Grupo 2- Procuradoria Grupo 3- Juiz da causa

NO OLHEM A INTERNET!

ITBI Base de Clculo

Valor venal do imvel = valor de mercado (art. 38 do CTN). Jurisprudncia majoritria: no precisa ser igual IPTU. (AgRg no AREsp 36740 / RS) Motivos: (a) momento de apurao distinto e (b) inviabilidade prtica de apurao, para o IPTU, do exato valor de mercado de todos os imveis do municpio. Por outro lado, o contribuinte, atravs da declarao, auxilia o clculo do valor venal para fins de cobrana do ITBI, o que no ocorre com IPTU. Lanamento do ITBI normalmente por declarao (art. 147 do CTN). O contribuinte presta autoridade administrativa informaes sobre matria de fato e esta realiza o lanamento. Lanamento por arbitramento?

ITBI Base de Clculo

Subtrao dos nus reais? 2 correntes inconstitucional ... lei que no exclui da base de clculo do imposto de transmisso os valores de quaisquer dvidas que onerem o bem, ttulo ou crdito transmitido, porque, ignorando a capacidade econmica contributiva objetiva, que somente se inicia aps a deduo dos gastos aquisio, produo, explorao e manuteno da renda e do patrimnio (Mizabel), a teor do art. 145, 1, da CF/88m acaba redundando em confisco (art. 150, IV). TJRS, rgo especial, Inc. 70005713862. Rel Des Arakem de Assis. Nesse acrdo h voto divergente. no h confisco porque no caracterizada inteno predatria do poder tributante...A base de clculo dos impostos de transmisso o valor venal de mercado do bem, tenha ou no gravames temporrios. (Dlio Armando Janczeski).

ITBI - Alquotas
A legislao municipal fixa as alquotas. STF: no podem ser progressivas (RE 227.033. Rel. Moreira Alves. DJ 17.09.99). Coerncia jurisprudencial. Sendo o IPTU e o ITBI impostos de natureza real, no seria possvel a progressividade fiscal que instrumento de aferio da capacidade contributiva. O princpio da capacidade contributiva s poderia ser aplicado aos impostos pessoais.

ITBI - Lanamento
(...) III - A doutrina caracteriza o lanamento do imposto em questo - ITBI - como lanamento por declarao, podendo ser de ofcio quando ocorre o fato gerador sem que o correspondente pagamento tenha sido efetivado. No caso, inexistindo pagamento pelo contribuinte, de se considerar que o lanamento foi de ofcio, sendo constitudo definitivamente por ocasio da inscrio do dbito, uma vez que inexistiu recurso administrativo. Na dico do caput do artigo 174 do CTN, a ao para a cobrana do crdito tributrio prescreve em cinco anos contados da data de sua constituio definitiva. Precedente: REsp n 776.874/BA, Relator Ministro CASTRO MEIRA, DJ de 24/10/2005.

(REsp 792.725/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21.03.2006, DJ 10.04.2006 p. 152).

ITBI - Lanamento
O lanamento na espcie por declarao, cabendo ao Fisco, aps feita esta, aceitar ou no o valor declarado ou simplesmente aceit-lo num primeiro momento, cabendo-lhe o direito de exercitar lanamentos suplementares. A tese do lanamento por homologao de ser rejeitada. (Sacha).

HIPTESE DE NOINCIDNCIA
no incide sobre a transmisso de bens, ou direitos incorporados ao patrimnio de pessoa jurdica em realizao de capital, nem sobre a transmisso de bens ou direitos decorrentes de fuso, incorporao, ciso ou extino de pessoa jurdica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locao de bens imveis ou o arrendamento mercantil.

HIPTESE DE NOINCIDNCIA
NO INCIDE SOBRE:
(1) a transmisso de bens, ou direitos incorporados ao patrimnio de pessoa jurdica em realizao de capital;

(2) a transmisso de bens ou direitos decorrentes de (2.1) fuso, (2.2) incorporao, (2.3) ciso ou (2.4) extino de pessoa jurdica,
salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locao de bens imveis ou o arrendamento mercantil

HIPTESE DE NOINCIDNCIA
CR/88 ressalva sociedades que tm como atividade preponderante a compra e venda de bens imveis ou de direitos a eles relativos, a locao ou o arrendamento mercantil. Art. 37 do CTN: preponderante se (a) mais de 50% da receita operacional (apurada entre os dois anos anteriores e os dois anos posteriores aquisio) decorre que venda ou locao de imveis ou cesso de direitos relativos a sua aquisio ... Art. 37, 3 , CTN- aplica-se a lei da poca do fato gerador.

HIPTESE DE NOINCIDNCIA
Art. 36 do CTN prev mesmo benefcio (sem a ciso). STF admitia no-incidncia na ciso mesmo antes da CR/88 (RE 101741. Rel. Soares Munoz. DJ 08.06.84). Objetivo: estimular a capitalizao e o desenvolvimento empresarial.

HIPTESE DE NOINCIDNCIA
CUIDADO!
Possvel fraude (constituio de sociedade fictcia para transferir a propriedade imobiliria sem pagamento de ITBI).

Hiptese de no-incidncia Promessa de Compra e Venda

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. MATRIA INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA INDIRETA CONSTITUIO DO BRASIL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. NO-INCIDNCIA DO ITBI. 1. Controvrsia decidida luz de normas infraconstitucionais. Ofensa indireta Constituio do Brasil. 2. A celebrao de contrato de compromisso de compra e venda no gera obrigao ao pagamento do ITBI. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AG.REG.NO AI 603.309-1/MG - SEGUNDA TURMA - REL. MIN. EROS GRAU. DJ 23/02/2007).

Hiptese de No-Incidncia Promessa de Compra e Venda

1. O fato gerador do Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis - ITBI a transmisso do domnio do bem imvel, nos termos do art. 35, II, do CTN e art. 156, II da CF/88. 2. No incidncia do ITBI em promessa de compra e venda, contrato preliminar que poder ou no se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrana do aludido tributo Precedentes do STF. 3. Recurso especial no conhecido." (REsp 57.641, Rel Min. Eliana Calmon, DJ de 22/05/2000).

Hiptese de no-incidncia (critrio material)

"IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSO DE BENS IMVEIS E DE DIREITOS A ELES RELATIVOS. FATO GERADOR. O compromisso de compra e venda e a promessa de cesso de direitos aquisitivos, dada a sua natureza de contratos preliminares no direito privado brasileiro, no constituem meios idneos transmisso de bens imveis e de direitos a eles relativos. (AGRG NO RECURSO ESPECIAL N 327.188 - DF (2001/0064773-2) ... O compromisso de compra e venda, no sistema jurdico brasileiro, no transmite direitos reais nem configura cesso de direitos aquisio deles, razo por que inconstitucional a lei que o tenha como fato gerador de imposto sobre a transmisso de bens imveis e de direitos a eles relativos (AI-AGR 603309)

QUADRO COMPARATIVO
ITCMD ou ITD
ESTADOS DOAO E TRANSMISSO CAUSA MORTIS MVEIS E IMVEIS

ITBI
MUNICPIOS TRASNMISSO INTER VIVOS

IMVEIS

GRATUITA (salvo doao com encargo que considerada onerosa)

O acrscimo patrimonial gerado pela doao ou pela transmisso causa mortis j tributado pelo Estado no sofrendo incidncia de IR

ONEROSA

Se o alienante do bem imvel teve o chamado lucro imobilirio,salvopreviso em contrrio na legislao federal, deve incidir o IR sobre este acrscimo patrimonial Inexistncia de previso Constitucional de resoluo do Senado para fixar alquotas mximas

Previso Constitucional de resoluo do Senado para fixar alquotas mximas

QUESTES POLMICAS
Valor Venal IPTU x ITBI. Partilhas ITCMD x ITBI. Fundo Imobilirio (ver deciso 2003.001.26635. Rel Des. Srgio Cavalieri)

QUESTES POLMICAS
Extino de condomnio A extino de condomnio atravs da diviso da propriedade meramente declaratria e no atributiva de propriedade, no gerando cobrana de ITBI (Leandro Paulsen, p.389)

QUESTES POLMICAS
Usucapio e desapropriao. Aquisio originria da propriedade. No h transmisso. STF incide o ITBI sobre a cesso dos direitos decorrentes de uma sentena declaratria do usucapio (RE 47.760, Relator Antnio Vilas Boas, DJ de 20.11.61). Apesar de antiga, continua fazendo sentido. Reforma Agrria imunidade 184, 5, CF/88

DVIDA DO PROFESSOR
Adquiri um imvel em hasta pblica. Valor venal do imvel R$ 1.000,00 A avaliao foi de R$ 1.500,00 A arrematao se deu por R$ 800,00 Qual ser a base de clculo do ITBI?

EU PEDI PARA NO OLHAR A INTERNET!

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QUESTES POLMICAS
Hasta pblica: O art. 38 do Cdigo Tribunal Nacional, a base de clculo do imposto em questo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Para a soluo da questo, portanto, importa saber o que se deve entender por valor venal, com o que ser possvel saber se guarda relao com a avaliao judicial ou se corresponde mesmo ao valor da venda judicial. Segundo De Plcido e Silva, valor venal o valor da venda, isto , o preo por que as coisas foram, so ou possam ser vendidas . Arrematao, por sua vez, significa a aquisio do bem vendido judicialmente em hasta pblica, e, consoante suas regras, pode ser efetuada por preo inferior ao da avaliao. Tenho, pois, que o valor venal do imvel corresponde quele correspondente venda forada do bem, ou seja, o valor da avaliao. Este, portanto, o que deve servir de base de clculo do ITBI. (RECURSO ESPECIAL N 863.893 - PR (2006/0141866-4)

QUESTES POLMICAS
TRIBUTRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSO INTER VIVOS. BASE DE CLCULO. VALOR VENAL DO BEM. VALOR DA AVALIAO JUDICIAL. VALOR DA ARREMATAO. (...) Alm disso, j se decidiu no mbito desta Corte que o clculo daquele imposto h de ser feito com base no valor alcanado pelos bens na arrematao, e no pelo valor da avaliao judicial (REsp. n. 2.525/PR, Rel. Min. ARMANDO ROLEMBERG, DJ de 25/6/1990, p. 6027). Tendo em vista que a arrematao corresponde aquisio do bem vendido judicialmente, de se considerar como valor venal do imvel aquele atingido em hasta pblica. Este, portanto, o que deve servir de base de clculo do ITBI. (REsp 863.893/PR, Rel. Ministro FRANCISCO FALCO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 17.10.2006, DJ 07.11.2006 p. 277)

QUESTES POLMICAS
Lease Back: ... H duas transferncias de propriedade. Na primeira trata-se de um negcio de compra e venda. Na segunda, de arrendamento mercantil, no qual facultado ao arrendatrio o exerccio da opo de compra. Em ambas incide o referido imposto. Esta dupla incidncia, sem dvida, um dos fatores responsveis pelo fraco desenvolvimento do leas back no pas, pois acarreta nus significativo operao... RE 107.979-9/MG. Rel. Min. Nri da Silveira Permuta de bens ... o entendimento doutrinrio acerca da matria, concluiu ser a permuta de imveis ato oneroso... incidncia do ITBI (AI 177.597-2/RJ)

DVIDA DO PROFESSOR
Um casal se separa, infelizmente. Depois do trauma, as partes precisam dividir os bens do casal, que compreendem alguns bens mveis e 1 nico apartamento. Gentil, o cnjuge varo abre mo de sua parte em benefcio de sua ex-esposa. Ciente disso, o MRJ exige o pagamento do ITBI. Como advogado do recm solteiro, como voc agiria? PODE OLHAR A INTERNET!

PARTILHAS ITD x ITBI

PROCESSO CIVIL EMBARGOS DE DECLARAO PARTILHA DE BENS INCIDNCIA TRIBUTRIA OMISSO E CONTRADIO CORRIGIDAS. 1. Na hiptese de um dos cnjuges abrir mo da sua meao em favor do outro, o direito tributrio considera tal fato como doao, incidindo, portanto, apenas o ITD (art. 155, I, CF). 4. Embargos de declarao acolhidos, sem efeitos modificativos. (EDcl no REsp 723.587/RJ, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 20.06.2006, DJ 29.06.2006 p. 178)

DVIDA DO PROFESSOR
Outro casal se separa, infelizmente. Depois do trauma, as partes precisam dividir os bens do casal, que compreendem alguns poucos mveis e 2 apartamentos de idntico valor. Decidem que cada um ficar com 1 apartamento. Ciente disso, o MRJ exige o pagamento do ITBI, fundamentando que como cada um tinha de cada imvel, o negcio representa verdadeira permuta, hiptese de incidncia do ITBI em razo da onerosidade recproca. Como advogado dos recm solteiros, como voc agiria? PODE OLHAR A INTERNET!

ITR
CRFB 153, VI e Compete Unio instituir imposto sobre a propriedade territorial rural. 4 - ser progressivo e ter suas alquotas fixadas de forma a desestimular a manuteno de propriedades improdutivas; no incidir (imunidade?) sobre pequenas glebas rurais, definidas em lei, quando as explore o proprietrio que no possua outro imvel; ser fiscalizado e cobrado pelos Municpios que assim optarem, na forma da lei, desde que no implique reduo do imposto ou qualquer outra forma de renncia fiscal. CTN Arts. 29 a 31 Lei 9393/96 Lanamento por homologao

ITR
Critrio Material Ser proprietrio, detentor de domnio til ou possuidor a qualquer ttulo de imvel localizado fora da zona urbana do municpio (finalidade rural) Critrio temporal 1 de janeiro de xxxx Critrio Espacial zona rural (confronto com jurisprudncia mais recente) - O imvel que pertencer a mais de um municpio dever ser enquadrado no municpio onde fique a sede do imvel e, se esta no existir, ser enquadrado no municpio onde se localize a maior parte do imvel (art. 1, 3, Lei 9393/96)

Imvel rural: considera-se imvel rural a rea contnua, formada de uma ou mais parcelas de terras, localizada na zona rural do municpio (art. 1, 2, Lei 9393/96)

ITR
Critrio Pessoal Lei 9393/96 Sujeito passivo: O proprietrio, detentor de domnio til ou possuidor a qualquer ttulo do imvel Sujeito ativo: Unio (Municpios Conveniados).

ITR
Critrio quantitativo Lei 9393/96 Base de clculo: Valor fundirio do imvel (Valor da Terra Nua Tributvel - art. 10) Alquota: 0,03% a 20% (progressivo) conforme tabela abaixo
rea Total do Imvel (em hectares) TABELA DE ALQUOTAS GRAU DE UTILIZAO GU (EM %)
Maior que 80 At 50 Maior que 50 at 200 Maior que 200 at 500 0,03 0,07 0,10 0,15 0,30 0,45 Maior que 65 at 80 0,20 0,40 0,60 0,85 1,60 3,00 Maior que 50 at 65 0,40 0,80 1,30 1,90 3,40 6,40 Maior que 30 at 50 0,70 1,40 2,30 3,30 6,00 12,00 At 30 1,00 2,00 3,30 4,70 8,60 20,00

Maior que 500 at 1.000

Maior que 1.000 at 5.000 Acima de 5.000

ITR
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ITR
Imunidade: Pequenas glebas, quando exploradas pelo proprietrio, que no possua outro imvel Pequenas glebas: 100 ha, se localizado em municpio compreendido na Amaznia Ocidental ou no Pantanal mato-grossense e sul-mato-grossense; 50 ha, se localizado em municpio compreendido no Polgono das Secas ou na Amaznia Oriental; 30 ha, se localizado em qualquer outro municpio.

Obrigado pela ateno!