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Rede Nacional de Avaliao e Capacitao para Implementao dos Planos Diretores Participativos

Como produzir moradia bem localizada com os recursos do PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA?
Implementando os instrumentos do Estatuto da Cidade!

Presidente da Repblica Luiz Incio Lula da Silva MINISTRIO DAS CIDADES Ministro de Estado das Cidades Marcio Fortes de Almeida Secretria Nacional de Programas Urbanos Maria Teresa Saenz Surita Juc Diretor de Planejamento Urbano Daniel Todtmann Montandon Financiamento: Ministrio das Cidades Secretaria Nacional de Programas Urbanos Departamento de Planejamento Urbano Equipe Ministrio das Cidades: Ana Margarida Botafogo Koatz Antonia Ldia Freitas Espndola Arquimedes Belo Paiva Daniel Todtmann Montandon Ana Maria Furbino Bretas Barros Fabiana Borges da Silva Moreira Kirla Zucareli Rosa Amado Marcel Cludio Santana Nathan Belcavello de Oliveira Renata Helena da Silva Rodrigo de Almeida Santos Yeda Virginia Belo Pires Barbosa IPPUR-UFRJ - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro Diretor Adauto Lcio Cardoso Coordenador nacional da pesquisa Rede Nacional de Avaliao e Capacitao dos Planos Diretores Participativos Orlando Alves dos Santos Junior Autores desta cartilha: Superviso Raquel Rolnik Elaborao dos textos Danielle Klintowitz, Joyce Reis e Raphael Bischof Reviso dos textos Bruno Lupion Gonalves Estagiria Maria Isabel de Lemos Santos Projeto grfico Roberta Asse Finalizao Teresa Maita Ilustraes Erico Hara

Como produzir moradia bem localizada com os recursos do programa Minha casa minha vida?
Implementando os instrumentos do Estatuto da Cidade!

Como produzir moradia bem localizada com recursos do programa minha casa minha vida?: implementando os instrumentos do Estatuto da Cidade / Organizao de Raquel Rolnik, textos de Raphael Bischof, Danielle Klintowitz e Joyce Reis. Braslia : Ministrio das Cidades, 2010. 132 p. : il. ISBN: 978-85-7958-007-9 1. Habitao Popular (Aspectos Urbansticos) Brasil 2. Poltica Habitacional Brasil I. Rolnik, Raquel, org. II. Bischof, Raphael III. Klintowitz, Danielle IV. Reis, Joyce V. Ttulo CDD 711.1381 Servio de Biblioteca e Informao da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP

Como produzir moradia bem localizada com os recursos do MCMV?

SUMRIO
PARTE 1

- Moradia ADEQUADA DEVE SER bem localizada

- Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades
1. ZEIS DE VAZIOS

PARTE 2

1. moradia adequada deve ser bem localizada .

. . . . . . . . . . . . . . . PG. 10

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .PG. 42 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. 64 . . . . . . . . .PG. 82

MORADIA SEM CIDADE...E SUAS MAZELAS! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .PG. 10 VAZIOS URBANOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. 11 PRODUO PBLICA DE HABITAO SOCIAL NA PERIFERIA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .PG. 12 ESVAZIAMENTO DOS CENTROS URBANOS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .PG. 14 QUESTIONANDO O MODELO TRADICIONAL DE PRODUO 16 DAS CIDADES - CONQUISTAS NO CAMPO JURDICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. . INSTRUMENTOS QUE PERMITEM AMPLIAR O ACESSO TERRA BEM LOCALIZADA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. 18 SITUAO ATUAL DE APLICAO DESTES INSTRUMENTOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. 20 CONTEXTO DE INVESTIMENTOS NO SETOR HABITACIONAL PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .PG. 21

2. PARCELAMENTO, EDIFICAO E UTILIZAO COMPULSRIOS - PEUC

3. IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU) PROGRESSIVO NO TEMPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. DESAPROPRIAO COM PAGAMENTO EM TTULOS DA DVIDA PBLICA . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. 86 5. CONSRCIO IMOBILIRIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. 88

o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. 104 2. DESAPROPRIAO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. 112 3. DAO EM PAGAMENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. 116 4. ABANDONO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. 124 5. CONCESSO DE DIREITO REAL DE USO CDRU . . . . . . . . . . PG. 130
1. DIREITO DE PREEMPO

PARTE 3 - Como

2. O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. . 22

apresentao
Marcio Fortes de Almeida Ministro das Cidades
Desde sua criao, o Ministrio das Cidades tem empreendido esforos para implementar o Estatuto da Cidade (Lei no10.257/01) e avanar na agenda da reforma urbana no pas. Dentre as aes promovidas por meio dos programas do Ministrio, uma delas o apoio a municpios na elaborao e reviso dos Planos Diretores, fomentando o planejamento participativo e a regulamentao de instrumentos do Estatuto da Cidade. Este apoio se intensificou quando os municpios com obrigatoriedade de elaborao dos Planos Diretores deveriam faz-lo at 2006, prazo que foi estendido at 2008. No perodo o Ministrio das Cidades, por meio da Secretaria Nacional de Programas Urbanos (SNPU) e com apoio do Conselho das Cidades (ConCidades), promoveu a campanha nacional Planos Diretores Participativos: Cidade de Todos, que sensibilizou e mobilizou a sociedade e gestores pblicos para elaborar os Planos Diretores. Praticamente um tero dos municpios contaram com apoio direto do Ministrio das Cidades. Complementarmente, a instituio do Programa Minha Casa Minha Vida (Lei n 11.977/09) e o Programa de Acelerao do Crescimento (PAC), que contam com recursos para obras de infraestrutura social e urbana, passaram a exigir dos municpios a aplicao das estratgias de ordenamento territorial definidas nos Planos Diretores. Aqueles que elaboraram Planos, reservando reas para habitao de interesse social e regularizao fundiria, definindo diretrizes para a infraestrutura em especial redes virias de transporte pblico coletivo e saneamento ambiental e criaram instncias de gesto democrtica esto em melhores condies para executar esses programas, combater o dficit habitacional e implementar suas polticas setoriais. Assim, com o intuito de melhor difundir o contedo dos Planos Diretores e de promover a capacitao da sociedade na sua implementao, o Ministrio das Cidades, por meio da SNPU e em conjunto com o ConCidades, instituiu a Rede Nacional de Avaliao e Capacitao para Implementao de Planos Diretores Participativos. Foi firmada parceria com a Universidade Federal do Rio de Janeiro, por meio do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (IPPUR) e o Observatrio das Metrpoles, que coordenou a anlise de 526 Planos Diretores em todo o pas. Essas anlises esto sistematizadas em um relatrio nacional, relatrios estaduais e uma publicao. Para as atividades de capacitao descentralizada, que sero realizadas em todos os estados, foi elaborado esse conjunto de cartilhas e material de apoio que visa orientar gestores e a sociedade civil sobre a implementao do Estatuto. Esperamos que este material possibilite maior aropriao do contedo e das idias do Estatuto da Cidade para que gestores pblicos e a sociedade civil tenham melhores condies de tomar as decises sobre o futuro das cidades, tornando-as mais justas e sustentveis.

Maria Teresa Saenz Surita Juc Secretria Nacional de Programas Urbanos


Cerca de 13 milhes de domiclios urbanos irregulares e o dficit de 6,27 milhes de moradias revelam o passivo de desigualdade social das cidades brasileiras. A transformao dessa realidade no ser alcanada em um nico governo. necessrio que o processo de planejamento seja constante e a destinao de recursos pblicos, permanente para aes de regularizao fundiria, construo de habitao de interesse social, saneamento ambiental, transporte e mobilidade urbana. O Estatuto da Cidade, Lei n 10.257/01, estabeleceu as bases para a promoo da poltica urbana em todo o Pas, fortalecendo o Plano Diretor como principal instrumento para o desenvolvimento urbano municipal. As diretrizes estabelecidas no Estatuto da Cidade mudaram a concepo de planejamento urbano, exigindo que problemas como a precariedade urbana e a irregularidade fundiria passassem a ser enfrentados nos municpios. A elaborao do Plano passou a ser compreendida como construo de um pacto social, econmico e territorial, com ampla participao da sociedade, definindo como cada poro do territrio municipal cumpre sua funo social. A Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministrio das Cidades (SNPU), em conjunto com o Conselho das Cidades (ConCidades), desenvolveu atividades de apoio elaborao dos Planos Diretores e de mobilizao e sensibilizao da sociedade. Alm de realizar a campanha Planos Diretores Participativos: Cidade de Todos, distribuiu material informativo em todo o territrio nacional, concedeu assistncia tcnica a mais de 400 municpios, participou da redao de resolues do ConCidades sobre a elaborao e contedo dos Planos Diretores, celebrou convnios com Estados e entidades, dentre outras. Ao concluir essa primeira etapa de aes, a SNPU instituiu o projeto Rede Nacional de Avaliao e Capacitao para Implementao de Planos Diretores Participativos, uma rede de pesquisadores em todos os estados, para avaliar de forma qualitativa os Planos Diretores e promover atividades de capacitao. Equipe da Universidade Federal do Rio de Janeiro por meio do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (IPPUR) e do Observatrio das Metrpoles coordenou a anlise de 526 Planos. A pesquisa ser consolidada em livro com relatrio nacional resultante das amostras dos municpios e estados, propiciando um panorama do contedo dos Planos Diretores no Brasil. As atividades de capacitao so voltadas para preparar equipes municipais e da sociedade civil com vistas implementao do Estatuto. Por meio de apoio tcnico e o fomento, o intuito da SNPU fazer com que os Planos Diretores e a legislao que o complemente assegurem a definio de reas destinadas habitao de interesse social em reas aptas urbanizao. Um dos instrumentos disponveis para tal finalidade a delimitao e regulamentao de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), que permitem estabelecer uma categoria diferenciada de zoneamento, garantindo que a populao de baixa renda tenha acesso aos servios urbanos, infraestrutura e oferta de emprego e servios. Igualmente importante induzir a adequada utilizao de terrenos vazios localizados em bairros com infraestrutura implantada e com boa cobertura dos servios pblicos, possibilitando maior oferta de terrenos para habitao de interesse social. Desejamos que esta publicao permita que gestores municipais e a sociedade como um todo tenham melhor conhecimento sobre o potencial dos instrumentos do Estatuto para a superao do quadro de desigualdade social que abrange grande parte do nosso pas.

Moradia adequada deve ser bem localizada!


parte

MORADIA ADEQUADA DEVE SER


Todos tm direito moradia adequada e bem localizada! Mas ainda preciso avanar muito para tornar isto uma realidade no Brasil. Grande parte dos domiclios urbanos brasileiros est em ms condies, como favelas, cortios, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais em locais precrios. Esta realidade fruto de polticas de planejamento e gesto urbana excludentes, que no consideram as diferentes demandas sociais e econmicas da populao brasileira e so baseadas em padres de regulao urbanstica voltados para setores restritos das cidades. Este modelo de planejamento tem implicaes profundas na forma e no funcionamento das nossas cidades: concentrao de empregos em poucas reas; distantes do local de moradia; excessiva necessidade de deslocamentos e ocupao de reas de proteo ambiental por falta de alternativas; entre outras.

BEM LOCALIZADA
Ao mesmo tempo em que a lgica de expanso horizontal urbana tem sido o modelo de urbanizao da maioria dos municpios brasileiros, um dos elementos que compem esta lgica a grande quantidade de vazios urbanos em reas consolidadas e a consolidar. Muitas glebas e terrenos urbanos se formam como resultado de processos desarticulados de aprovao de loteamentos ou prticas conscientes de especulao imobiliria e permaneceram como resqucios internos cidade, dificultando a locomoo urbana e subutilizando a infraestrutura investida ao longo destas reas.

MORADIA SEM CIDADE... E SUAS MAZELAS!

VAZIOS URBANOS

os vazios urbanos?

Por que devemos combater e utilizar

Para fazer cumprir a funo social da propriedade

Porque importante produzir moradia adequada em zonas consolidadas e bem localizadas?


Para garantir uma cidade equilibrada (moradia e emprego) Para garantir o aproveitamento e a otimizao da infraestrutura existente Para estimular a diversidade de ocupao e a complementaridade de usos e funes Para enfrentar a demanda habitacional observando princpios democrticos e redistributivos Para garantir localizao adequada para todas as classes sociais, principalmente para a populao de baixa renda Para minimizar a necessidade de deslocamentos Para diminuir os impactos ambientais decorrentes do processo de espraiamento urbano Para contribuir com o cumprimento da funo social da propriedade
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Para promover uma urbanizao compacta Para utilizar todo o potencial investido na infraestrutura urbana j existente Para evitar desarticulaes virias Para no transformar estes locais em lixes, becos e ou terrenos baldios inseguros Para evitar o uso especulativo da terra Para promover a utilizao adequada dos espaos da cidade, de acordo com suas demandas (habitacional, comercial, servios, equipamentos, etc)

CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 11

PRODUO PBLICA DE HABITAO SOCIAL NA PERIFERIA

Sob a justificativa de diminuir custos para permitir o acesso casa prpria, a habitao popular produzida pelo poder pblico historicamente foi erguida fora dos centros urbanos, geralmente em terrenos desprovidos de infraestrutura, equipamentos pblicos, servios essenciais e oferta de emprego, ou seja, na no-cidade. O modelo de produo habitacional pelo poder pblico com reduo dos custos por meio da aquisio de terras longnquas e baratas e produo em larga escala (construo de conjuntos em grandes lotes) contribuiu para o agravamento do processo de periferizao. Este processo tem como resultado mediato a demanda de enormes investimentos no contabilizados inicialmente e potencializa problemas de deslocamentos e de vulnerabilidade social.

A produo habitacional de interesse social pblica

No! possvel produzir habitao de interesse social em zonas consoli-

precisa ser na periferia?

dadas e centrais da cidade. Para isto, preciso aliar poltica urbana, habitacional e fundiria com programas voltados regularizao fundiria e ocupao de reas centrais e vazios urbanos. J observamos diversos efeitos negativos das polticas habitacionais das dcadas de 60 e 70. Devemos aprender com estas polticas e propor novas alternativas ao enfrentamento da demanda habitacional. Para isto, preciso entender que: A proviso habitacional no se resume a solues quantitativas. necessrio possibilitar uma boa localizao para os mais pobres na cidade Existem diversos instrumentos urbansticos que facilitam o acesso terra bem localizada possvel utilizar a grande quantidade de recursos pblicos, hoje disponveis, para a produo de moradias nos terrenos localizados em zonas consolidadas e providas de infraestrutura

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CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 13

ESVAZIAMENTO DOS CENTROS URBANOS

Alm dos resultados gerados pelo processo de periferizao, outra conseqncia negativa do modelo dominante de urbanizao o processo de esvaziamento dos centros urbanos da maior parte das cidades brasileiras. Desvalorizados para a moradia das classes mdias em funo das estratgias de lanamento de produtos imobilirios em novas frentes de expanso, os centros tornaram-se monofuncionais, geralmente abrigando somente comrcio e servios, perdendo a funo residencial. Os centros ocupam em geral reas dotadas de infraestrutura bsica (redes de gua/esgoto/ drenagem, sistema virio implantado com ruas, caladas, praas e equipamentos como escolas, bibliotecas pblicas, etc.) e ampla acessibilidade por transporte coletivo. Da decorre um enorme paradoxo que marca nossas cidades ao mesmo tempo em que temos uma vasta poro da cidade constituda por assentamentos precrios que demandam urbanizao e regularizao e somos assombrados pelos nmeros do dficit habitacional existem hoje quase cinco milhes de casas ou apartamentos vagos no pas.

o esvaziamento de reas centrais?

Por que devemos combater

Para otimizar a infra-estrutura j implantada Para utilizar todo potencial de equipamentos j instalados, como escolas, hospitais, equipamentos de lazer e etc. Para garantir terra bem localizada para a populao de baixa renda que no tem acesso a cidade formal Para distribuir melhor as atividades da cidade, aproximando moradia ao local de trabalho Para diminuir a presso de ocupao e adensamento sobre reas perifricas e de preservao Para dinamizar estes locais da cidade em diversos perodos do dia e pocas do ano Para manter e promover uma diversidade de funes e de presena de pessoas de diversos estratos sociais

Como podemos utilizar estas reas?


Com a aplicao dos instrumentos do Estatuto da Cidade, tais como o trio Parcelamento, Edificao e Utilizao Compulsrios / IPTU Progressivo no Tempo / Desapropriao com pagamento em ttulos da divida publica, consrcio imobilirio e outros Por meio de programas especficos, como de reabilitao de reas centrais Com programas especficos voltados para a utilizao de stios histricos protegidos (Exemplo: Programa de financiamento de imveis privados MOMUNENTA/IPHAN)

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CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 15

QUESTIONANDO O MODELO TRADICIONAL DE PRODUO DAS CIDADES: CONQUISTAS NO CAMPO JURDICO

O processo de questionamento do modelo de desenvolvimento urbano, planejamento e polticas tradicionais e a necessidade de enfrentamento da problemtica social e habitacional resultou em novos instrumentos de manejo do solo urbano que reconhecem o direito cidade e a moradia para todos como princpios fundamentais de toda e qualquer poltica e instrumento de desenvolvimento urbano. Foi principalmente com a Constituio Federal de 1988 e o Estatuto da Cidade de 2001 que se consolidou uma nova ordem jurdica no Brasil, baseada no princpio da funo social da cidade e da propriedade. Neste processo, novas regras do jogo de desenvolvimento urbano foram estabelecidas para regular e dar suporte s novas relaes que se tem estabelecido entre Estado, proprietrios, cidados e empreendedores. Alm de institurem uma nova ordem jurdico-urbanstica no Brasil, a Constituio Federal e o Estatuto da Cidade redefiniram a funo do Plano Diretor Municipal, estabelecendo-o como principal instrumento de poltica urbana e de pactuao de interesses coletivos. o Plano Diretor de cada cidade que define como os novos instrumentos do Estatuto da Cidade devem ser aplicados em cada municpio. A partir da definio, pelo Estatuto da Cidade, do ano de 2006 como prazo para os municpios elaborarem seus Planos, e da mobilizao e campanha no pas pela implementao dos Planos Diretores, a maioria dos municpios que tinham a obrigao de elaborar seus planos o fizeram e grande parte incorporou instrumentos do Estatuto.

importante! Agora, com os recursos do Programa

Minha Casa Minha Vida, hora de implementar estes planos e aplicar estes instrumentos. Esta cartilha vai te ajudar a saber como fazer isto!

Quais os principais

avanos no campo jurdico?


Constituio Federal de 1988: incluso do conceito de funo social da cidade e da propriedade Estatuto da Cidade: regulamentao de normas constitucionais e definio de instrumentos de gesto do solo urbano MP 2220 Regularizao fundiria Lei 11977 Programa Minha Casa Minha Vida

Possibilidade de rever lgicas concentradoras e excludentes de modelos tradicionais de atuao urbanstica Abertura de espao para a redistribuio de renda e poder entre diversos estratos da sociedade Elucidao da importncia do planejamento urbano para a definio do ordenamento territorial diante das atuais demandas sociais existentes Possibilidade de criao de canais de pactuao entre os diversos atores e segmentos da sociedade nos processos decisrios sobre o destino da cidade Disponibilizao de um conjunto de novos instrumentos urbansticos voltados a induzir as formas de uso e ocupao do solo

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CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 17

INSTRUMENTOS QUE PERMITEM AMPLIAR O ACESSO TERRA BEM LOCALIZADA

principalmente atravs do Plano Diretor de cada cidade que possvel inserir instrumentos urbansticos que permitem ampliar o acesso terra bem localizada para produo de moradia de baixa renda. Dentre os principais instrumentos para promover e garantir o acesso terra destacam-se: Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) Parcelamento, Edificao e Utilizao Compulsrios PEUC IPTU Progressivo no Tempo Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica Consrcio Imobilirio Abordaremos cada um destes instrumentos na cartilha 2 deste conjunto! Alm destes, existem outros tipos de instrumentos que possibilitam o acesso terra bem localizada para produo habitacional de interesse social: Direito de Preempo Novos procedimentos para Desapropriao Dao em Pagamento Abandono Concesso de Direito Real de Uso Abordaremos cada um destes instrumentos na cartilha 3 deste conjunto!

Por que devemos

que permitem o acesso terra bem localizada?

regulamentar e aplicar os instrumentos

Para aumentar a capacidade do poder pblico de intervir sobre o uso, ocupao e a rentabilidade das terras urbanas, fazendo-se cumprir a funo social da cidade e da propriedade Para induzir a ocupao de reas j dotadas de infraestrutura Para pressionar os proprietrios que mantm reas vazias e ociosas a disponibiliz-las para realizao de projetos de interesse social Para aumentar a oferta de terras e de imveis (edificaes) visando a atender demanda habitacional existente

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SITUAO ATUAL DE APLICAO DESTES INSTRUMENTOS

A maioria dos municpios brasileiros que tinham a obrigao de elaborar seus Planos Diretores at outubro de 2006 (1.683), aprovaram seus Planos nas Cmaras Municipais e incorporaram os novos instrumentos, mas a grande maioria delegou a regulamentao para leis especficas. Segundo dados da Rede Nacional de Avaliao e Capacitao para Implementao dos Planos Diretores Participativos, at meados de 2009, dos municpios obrigados, 71% elaboraram seus respectivos Planos Diretores (aproximandamente 1.190 municpios). Ainda segundo esta pesquisa, cerca de 52% do total de municpios com Planos Diretores incluram ZEIS em seus planos aprovados e 68% os instrumentos Parcelamento, Edificao e Utilizao Compulsrios.

CONTEXTO DE INVESTIMENTOS NO SETOR HABITACIONAL, PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

A criao do Programa Minha Casa Minha Vida, que disponibiliza recursos subsidiados para a produo de projetos habitacionais de interesse social, cria uma boa oportunidade para os municpios definirem uma localizao adequada para esta produo habitacional. Na lei que criou o Programa Minha Casa Minha Vida (veja a seguir), so priorizados na distribuio dos recursos federais os municpios que implementarem os instrumentos do Estatuto das Cidades voltados ao controle da reteno das reas urbanas em ociosidade e disponibilizarem terrenos localizados em rea urbana CONSOLIDADA para a implantao de empreendimentos vinculados ao programa.

Como utilizar os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida para produzir moradias populares

melhor localizadas na cidade?

O desafio a regulamentao e aplicao dos intrumentos inseridos nos Planos Diretores. Saiba como nesta cartilha!

O programa Minha Casa Minha Vida prioriza os municpios que implementaram os instrumentos urbansticos que ampliam o acesso terra urbanizada. Para isto, preciso que o municpio regulamente os instrumentos que combatem a reteno das reas urbanas em ociosidade (como, por exemplo, o PEUC) e reservam parte do territrio para produo de habitao social (ZEIS), entre outros O municpio amplia sua capacidade de obteno de recursos se identificar as zonas de interveno prioritrias para implantao dos projetos O municpio amplia a sua capacidade de obteno de recursos se criar estratgias para promover o uso de terrenos em reas bem localizadas para implantao dos projetos O municpio aumenta suas chances de obteno de bons terrenos para poder produzir em parceria se utilizar os instrumentos

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PROGRAMA MINHA CASA MINHA


O Programa Minha Casa Minha Vida tem como finalidade criar mecanismos de incentivo produo e compra de novas unidades habitacionais pelas famlias com renda mensal de at 10 salrios mnimos, que residam em qualquer municpio brasileiro. Para que o Programa Minha Casa Minha Vida construa moradias adequadas e bem localizadas essencial a participao ativa dos municpios mobilizando instrumentos em seus Planos Diretores que favoream a disponibilidade de bons terrenos para o programa, especialmente para famlias com renda de 0 a 6 salrios mnimos. Este Programa tem como meta construir um milho de habitaes.

VIDA
Formas de atendimentos: Famlias com renda at 3 salrios mnimos (400 mil unidades)

Fundo de Arrendamento Residencial - FAR PMCMV Entidades Programa Nacional de Habitao Rural - PNHR / Grupo 1 PMCMV para municpios com populao at 50 mil habitantes
Famlias com renda at 6 salrios mnimos (400 mil unidades)

Programa Nacional de Habitao Urbano PNHR Programa Nacional de Habitao Rural - PNHR / Grupo 2 e 3 (* esta modalidade no ser abordada pois a cartilha trata mais particularmente da produo intraurbana)
Famlias com renda de 6 a 10 salrios mnimos (200 mil unidades)

Financiamentos do FGTS com os benefcios adicionais de reduo dos


custos de seguro e acesso ao Fundo Garantidor da Habitao

importante tomar cuidado para no repro duzir as velhas prticas de programas habitacionais que constroem conjuntos com pouca qualidade e mal localizados.
CUIDADO!

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CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 23

FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR


Contrutoras apresentam projetos para CAIXA em parceria com poder pblico, movimentos sociais ou independentemente Aps anlise a Caixa contrata a operao, acompanha a execuo da obra, libera recursos conforme cronograma Assinatura do contrato ocorre na entrega do empreendimento. Municpios fazem cadastramento da demanda e indicam famlias, utilizando informaes do contedo O selecionado convocado para apresentao da documentaco pessoal

PROGRAMA NACIONAL DE HABITAO URBANA - PNHU

Unio aloca recursos por rea do territrio nacional e solicita apresentao de projetos

O beneficirio

Ou procura a construtora para aquisio do imvel

Ou procurar as agncias da CAIXA para obter carta de Crdito para aquisio do imvel novo

PMCMV ENTIDADES E PNHR


A Entidade Organizadora comprova atendimento s exigncias da Habilitao Habilitao da Entidade Organizadora na CAIXA

A CAIXA faz pranlise MCidades faz a classificao e seleo

Unio e FGTS alocam recursos por rea do territrio nacional sujeitos a reviso peridica

Construtoras apresentam projetos para CAIXA

A CAIXA realiza pr-anlise e autoriza lanamento e comercializao

Aps concluso da anlise e comprovao da comercializao mnima exigida assinado o contrato de Financiamento produo

A Entidade Organizadora apresenta a Proposta Habitacional para a Caixa

(o PNHR no inclui esta etapa)


A CAIXA faz pranlise

Durante a obra a CAIXA financia o benefcio

Comea a obra

CONTRATAO

A CAIXA autoriza a Alocao de recursos

Entidade organizadora apresenta os beneficirios CAIXA

Entrega do imvel para o benefirio

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CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 25

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

Famlias com renda at 3 salrios mnimos

FAR Nesta faixa de renda as unidades habitacionais so construdas e depois vendidas s famlias selecionadas com seguintes condies: Haver contribuio mensal do beneficirio (10% da renda, sendo o mnimo de R$ 50,00, por um perodo de 10 anos) Nas operaes do FAR os agentes financeiros podero dispensar a contratao do seguro MIP e DFI. PASSO A PASSO 1. O governo estadual ou municipal assina o Termo de Adeso com a CAIXA e a partir desse momento a CAIXA passa a receber propostas de aquisio de terreno e produo de empreendimentos para anlise junto com a documentao necessria 2. Estados e Municpios, a partir dos cadastros existentes, indicam CAIXA as famlias a serem beneficiadas, de acordo com os critrios de elegibilidade e seleo definidos para o Programa 3. As construtoras apresentam projetos s superintendncias regionais da CAIXA, podendo faz-los em parceria com estados, municpios 4. Aps anlise simplificada, a CAIXA contrata a operao 5. A execuo das obras do empreendimento realizada pela construtora contratada pela CAIXA, que se responsabiliza pela entrega dos imveis concludos e legalizados 6. Aps a concluso da obra os imveis so adquiridos pelas famlias beneficiadas diretamente na CAIXA REQUISITOS PARA OS EMPREENDIMENTOS O manual da CAIXA determina que os projetos de condomnios e loteamentos devem ter no mnimo as seguintes caractersticas: Insero na malha urbana Existncia prvia de infraestrutura bsica que permita as ligaes domiciliares de abastecimento de gua, esgotamento sanitrio, energia eltrica, vias de acesso e transportes pblicos Existncia de infraestrutura para a coleta de lixo e drenagem urbana Existncia ou ampliao dos equipamentos e servios relacionados educao, sade e lazer Loteamentos: limite de 500 unidades habitacionais Condomnios: limite de 250 unidades habitacionais
Quando os conjuntos forem realizados em loteamentos, que ainda no so servidos de infraestrutura, o valor de investimento pode compreender os custos com a infraestrutura externa aos lotes adquiridos.

PNHU

PNHRU

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PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

Famlias com renda at 3 salrios mnimos

PMCMV ENTIDADES Esta modalidade consiste no financiamento s famlias com renda de at 3 salrios mnimos, organizadas por entidades sem fins lucrativos (cooperativas, associaes, etc) com as seguintes condies: REQUISITOS PARA OS EMPREENDIMENTOS Municpios com populao superior a 300.000 habitantes ou capitais estaduais e municpios inseridos em Regies Metropolitanas: 200 unidades habitacionais (UH) por empreendimento Municpio com populao entre 50.001 a 300.000 habitantes: 150 UH por empreendimento se concentrada ou 50 UH dispersas Municpio com populao entre 50.000 a 20.001 habitantes: 100 UH por empreendimento se concentrada ou 50 UH dispersas Municpio com populao igual ou inferior a 20.000 habitantes: 50 UH por empreendimento se concentrada ou 25 UH dispersas A situao fundiria e dominial deve ser regular ou em processo de regularizao Terreno parcelado, loteado ou desmembrado, abertura de vias e logradouros pblicos, com matrcula prpria e RI, conforme previsto na Lei n. 6.766/79 rea inserida, contgua ou isolada da malha urbana, desde que definido no plano diretor municipal, e com infraestrutura bsica de gua, energia eltrica, acesso virio, solues de esgoto sanitrio e servios pblicos essenciais de transporte e coleta de lixo Infraestrutura externa executada e/ou a ser excecutada
CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 29

10% da renda familiar durante 10 anos, corrigido anualmente pela TR Sem entrada e sem pagamento durante a obra Nas operaes do FAR e do FDS os agentes financeiros podero
dispensar a contratao do seguro MIP e DFI Nesta modalidade os recursos so alocados no Fundo de Desenvolvimento Social FDS, com distribuio regional pelo dficit. Compreende:

Aquisio de terreno e construo de unidade habitacional Construo em terreno prprio ou de terceiros Aquisio de imvel novo Aquisio e Requalificao de imvel
PASSO A PASSO

As construes podero ser feitas por administrao direta; empreitada global; mutiro assistido e autoconstruo.

1. As Entidades sem fins lucrativos se habilitam previamente no Ministrio das Cidades 2. As Entidades habilitadas apresentam projetos CAIXA, podendo fazlo em parceria com estados e municpios 3. Aps a concluso da anlise, a CAIXA envia ao Ministrio das Cidades a relao de projetos para seleo 4. O Ministrio das Cidades seleciona e comunica o resultado CAIXA 5. As Entidades sem fins lucrativos apresentam a demanda a ser atendida para a CAIXA 6. A agncia da CAIXA efetua a anlise para enquadramento da demanda 7. A CAIXA contrata a operao, libera recursos conforme cronograma e acompanha a execuo da obra
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PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

Famlias com renda at 3 salrios mnimos

PNHR / G1 Esta modalidade consiste no financiamento aos agricultores e trabalhadores rurais, organizados de forma associativa por entidades sem fins lucrativos ligadas ao meio rural (Cooperativas, Associaes, etc) ou s famlias de agricultores familiares com renda bruta anual familiar de at R$ 10.000, organizadas de forma associativa por entidades sem fins lucrativos ligadas ao meio rural (cooperativas, associaes, etc), contemplando subsdio, assistncia tcnica e trabalho tcnico social. Os beneficirios podero ter as seguintes condies de financiamento: REQUISITOS PARA OS EMPREENDIMENTOS Gleba rural classificada como de pequena propriedade, com rea total ou frao ideal com at quatro mdulos fiscais Deve contar com infraestrutura mnima compreendendo: vias de acesso solues de abastecimento de gua soluo de esgotamento sanitrio energia eltrica Limite de 50 unidades habitacionais por proposta, sendo no mnimo 3 unidades habitacionais

4% do valor da operao em parcelas anuais, em at 4 anos Sem entrada e sem pagamento durante a obra Sem cobrana de seguro Construo de unidade habitacional nova
As construes podero ser feitas por administrao direta; empreitada global; mutiro assistido e autoconstruo.

Compreende:

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CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 31

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

Famlias com renda de 3 a 6 salrios mnimos

PNHRU
Esta modalidade tem como objetivo subsidiar a produo e compra de imvel para os segmentos populacionais com renda familiar mensal de at 6 salrios mnimos: Compreende: PASSO A PASSO (referente ao financiamento voltado pessoa jurdica) 1. As construtoras/incorporadoras apresentam projetos de empreendimentos s superintendncias regionais da CAIXA 2. A CAIXA realiza pr-anlise e autoriza o lanamento e comercializao 3. Aps a concluso da anlise e comprovao da comercializao mnima exigida, assinado o Contrato de Financiamento Produo 4. Durante a obra a CAIXA financia o beneficirio 5. Concludo o empreendimento, a construtora/incorporadora entrega as unidades aos beneficirios REQUISITOS PARA OS EMPREENDIMENTOS Os projetos para esta modalidade devero ter valor de avaliao compatvel com a faixa de renda prioritria, mas no tm especificao padro determinada Cada mdulo ter no mximo 500 unidades

Construo ou compra de novas unidades habitacionais em reas urbanas (veja como funciona, abaixo) Requalificao de imveis j existentes em reas consolidadas
(no foi regulamentado at o momento!)

No caso de compra de novas unidades habitacionais em reas urbanas, os recursos destinam-se ao financiamento de empresas da construo civil do mercado imobilirio para a produo destas habitaes.

As famlias podero adquirir os imveis com as seguintes condies:


Subsdio parcial em financiamentos com recursos do FGTS, com reduo dos custos do seguro Acesso ao Fundo Garantidor e comprometimento de at 20% da renda para pagamento da prestao

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CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 33

E QUAL O PAPEL DOS MUNICPIOS PARA A VIABILIZAO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA?

CRITRIOS DE PRIORIZAO DOS ESTADOS E MUNICPIOS A lei N 11.977, de 7 de julho de 2009, que dispe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida institui que: Em reas urbanas, os critrios de prioridade para atendimento devem contemplar tambm: I a doao pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municpios de terrenos localizados em rea urbana consolidada para implantao de empreendimentos vinculados ao programa; II a implementao pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municpios de medidas de desonerao tributria, para as construes destinadas habitao de interesse social; III a implementao pelos Municpios dos instrumentos da Lei no 10.257 [Estatuto da Cidade], de 10 de julho de 2001, voltados ao controle da reteno das reas urbanas em ociosidade.

Os municpios e respectivos rgos das administraes direta ou indireta (companhias de habitao e outros) podem desempenhar um papel fundamental no programa, mas para isso precisam desenvolver algumas aes:
ATENO!

Planejar as aes no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida de modo que os empreendimentos sejam elaborados de acordo com as diretrizes de planejamento da cidade Identificar as regies e zonas de interveno prioritrias para implantao dos projetos, promovendo aes para facilitar o uso de terrenos bem localizados para sua implantao Identificar e apresentar a demanda Promover aes facilitadoras e redutoras dos custos de produo dos imveis Providenciar as autorizaes, alvars, licenas e outras medidas necessrias aprovao e viabilizao dos projetos arquitetnicos, urbansticos, complementares e de implantao de infraestrutura bsica, incluindo a aprovao do licenciamento ambiental junto aos rgos competentes e nas situaes que envolvam concessionrias de servios pblicos de energia eltrica, gua e saneamento Doar terrenos Os Estados e Municpios podero, ainda, combinar subsdios com os que j esto disponveis no programa de forma acumulativa para o beneficirio

Os municpios que doarem terrenos bem localizados e implementarem os instrumentos do Estatuto da Cidade tm prioridade.
ATENO!

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CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 35

PERMISSO DE DOAO DE IMVEIS PBLICOS O que ? A doao de terrenos pblicos, seja qual for o ente pblico proprietrio, uma forma de aproveitar recursos disponveis do PMCMV para o aproveitamento de terrenos ainda no utilizados para qualquer finalidade pblica. Para qu serve? A doao de terrenos serve para direcionar todos os recursos obtidos por meio do PMCMV para a construo das unidades habitacionais, retirando do custo o valor do terreno. Assim, a doao de terrenos por prefeituras ou rgos estaduais potencializa o recurso federal para a produo de casas. Como deve ser realizada? Toda a doao que feita por prefeitura ou rgo estadual deve ser autorizada legalmente. Ou seja, necessria uma lei que permita ao rgo fazer a doao para o PMCMV. Mas importante lembrar que o PMCMV opera com dois fundos: o FAR e o FDS. No caso do FAR, a doao deve ser feita diretamente ao Fundo. No caso do FDS, a doao deve ser feita para a entidade, que usar os recursos do FDS.

Todos os terrenos destinados modalidade de atendimento de famlias com renda at 3 salrios mnimos que receberem empreendimentos no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida devem ser doados para o FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), ou no caso da modalidade entidades, para a entidade beneficiria. permitida a doao ao FAR de terrenos de propriedade de ente privado (da construtora) e pblico, entretanto para que terrenos pblicos sejam doados preciso a aprovao de uma lei especfica.
ATENO!

ATENO! Uma mesma lei municipal pode estabe-

lecer todas as aes que o municpio far para acolher o PMCMV em seu territrio, como uso de seus terrenos pblicos, isenes fiscais e outros instrumentos.

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CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 37

EXEMPLOS DE REGULAMENTAO
PROJETO DE LEI N 240/2009 Poder Executivo Autoriza o Poder Executivo a doar imveis ao Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado pela Caixa Econmica Federal e d outras providncias. Art. 1 - Fica o Poder Executivo autorizado a doar ao Fundo de Arrendamento Residencial FAR, regido pela Lei Federal n 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, representado pela Caixa Econmica Federal CEF, responsvel pela gesto do FAR e pela operacionalizao do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV, os imveis localizados nos Municpios de Caxias do Sul, Bag, Carazinho e Pelotas, incorporados ao patrimnio do Estado do Rio Grande do Sul em razo da extino definitiva da Companhia de Habitao do Estado do Rio Grande do Sul COHAB/RS, a seguir descritos: I Municpio de Caxias do Sul - um imvel situado na QUADRA N 05, do Ncleo Habitacional N3EI So Victor, com a rea de 10.350,45 m2 (dez mil, trezentos e cinqenta metros e quarenta e cinco decmetros quadrados); sem benfeitorias; com as seguintes medidas e confrontaes: ao Norte, por 110,00 metros, com a Rua A, ao Sul, por 110,00 metros, com a Rua B, ao Oeste, por 93,68 metros, com a Rua H; ao Leste, por 94,51 metros, com a Rua G. O referido imvel est matriculado sob o n 52.659, do Registro de Imveis da 2 Zona da Comarca de Caxias do Sul, no Livro n 02-RG, fls. 01; II Municpio de Bag uma gleba de terras localizada na Zona Norte da Cidade, junto Avenida Espanha, com 163.327 m2 (cento e sessenta e trs mil, trezentos e vinte e sete metros quadrados). A referida frao de terras tem como amarrao o ponto de encontro do alinhamento nordeste da Av. Espanha com o alinhamento oeste-noroeste da rua Bispo Atalcio Pitan (antiga estrada para o matadouro). Partindo do ponto de amarrao, segue na direo nor-nordeste por 106,76 metros, confrontando com a rua Bispo Atalciosegue na direo nor-nordeste por 106,76 metros, confrontando com a rua Bispo Atalcio Pitan, da, segue na direo noroeste por 392,86 metros, confrontando com o antigo leito do trecho ferrovirio erradicado So Domingo-Hulha Negra da RFFSA, da, segue na direo leste-nordeste por 159,04 m, confrontando com o antigo leito do trecho ferrovirio erradicado So Domingos-Hulha Negra da RFFSA e com terras de terceiros; da, segue na direo norte por 119,07 metros confrontando com terras de terceiros; da, segue na direo noroeste por uma linha curva com 576,50 metros, confrontando com a atual faixa de domnio da RFFSA trecho So Domingos-Hulha Negra; da, segue na direo sul-sudeste por um segmento de reta com285,21 metros e aps por uma linha curva com 887,36 metros, confrontando sempre com a Av. Espanha, at encontrar o ponto de partida. O referido imvel est matriculado sob o n 22.525, do Registro de Imveis da Comarca de Bag, no Livro 02-RG, fls.01; III Municpio de Bag um terreno, situado nesta cidade, constitudo da parte da denominada Reserva Tcnica n 01, com rea de 4.934,07 m, (quatro mil, novecentos e trinta e quatro metros quadrados e sete decmetros), medindo 94,16m (noventa e quatro metros e dezesseis centmetros) de frente nordeste Av. Espanha; 56,45m (cinqenta e seis metros e quarenta e seis centmetros) de frente a fundos pelo lado sudeste, limitando-se com a propriedade da Cohab-RS; 94,00m (noventa e quatro metros) tambm de frente sudoeste rua Breno Ferrando; 50,00m (cinqenta metros) de frente a fundos pelo lado noroeste, limitando-se com o Passeio para Pedestre; distando 94,11m (noventa e quatro metros e onze centmetros) da esquina, ao sudeste, com a rua Reverendo Guimares. Localizado no quarteiro assim formado: ao nordeste, com a Avenida Espanha; a sudoeste, com a rua Breno Ferrando, ao sudeste, com a rua Reverendo Guimares e, ao noroeste, com o Passeio para Pedestres. O referido imvel est matriculado sob o n 49.188, do Registro de Imveis da Comarca de Bag, no Livro 01-RG, fls.01; IV -Municpio de Carazinho uma rea urbana, com 10.728,85 m2 (dez mil, setecentos e vinte e oito metros e oitenta e cinco decmetros quadrados, reserva tcnica da COHAB-RS, localizada na Vila Oriental, Ncleo Habitacional-Profilurb, rea P2-E1, com as seguintes medidas e confrontaes: ao sudoeste, em 132,00 metros com a rua Minas Gerais; ao leste e sudeste, em 80 metros com a rua Pernambuco; ao nordeste, em 167,50 metros com a Praa Janurio Lopes; ao noroeste em 31,00 metros, com rea da escola; ao oeste em 71,36 metros com rea da escola; e ao noroeste em 20,72 metros com rea da escola. Quarteiro formado pelas ruas So Paulo, Agnelo Senger, Pernambuco e Minas Gerais. O referido imvel est matriculado sob o n 25.396, do Registro de Imveis da Comarca de Carazinho, no Livro 02-RG, fls.001. V-Municpio de Pelotas um terreno, sem benfeitorias, situado no lugar denominado Lomba do Areal, zona urbana da cidade, com a rea de trs hectares, noventa e oito ares e oitenta e oito centares (3ha9888), medindo duzentos e setenta e sete metros (277m00) de frente sudoeste a uma faixa de terras pertencente Sul Atlntica Engenharia e Comrcio Ltda., destinada a futura avenida e canal, ambos com acesso ao prolongamento da rua n 02 da Vila Bom Jesus, medindo, ainda, cento e quarenta e quatro metros ( 144m00) de extenso da frente aos fundos, confrontando ao noroeste, nordeste e sudeste com imveis da mesma Sul Atlntica Engenharia e Comrcio Ltda. O vrtice formado pela divisa sudoeste e pela divisa noroeste fica distante dezessete metros e dezenove centmetros (17m19) da divisa sudoeste da gleba maior e duzentos metros e trinta e trs centmetros (200m33) da Avenida Ildefonso Simes Lopes. Registro Anterior: matrcula 17.397, de 18 de abril de 1983, deste ofcio. O referido imvel est matriculado sob o n 18.497, do Registro de Imveis da Comarca de Pelotas, no Livro 02-RG, fls.001. Art. 2 -Os imveis descritos no artigo anterior, cuja avaliao totaliza R$ 2.643.201,84 (dois milhes, seiscentos e quarenta e trs mil, duzentos e um reais e oitenta e quatro centavos), destinam-se exclusivamente a promover a construo de unidades residenciais para alienao a famlias de menor renda, a ser operacionalizada pela Caixa Econmica Federal no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV, do Ministrio das Cidades, para atendimento da necessidade de moradia da populao de baixa renda, institudo pela Lei Federal n 11.977, de 07 de julho de 2009, pelo que fica tambm autorizada a sua desafetao para tal fim. 1 -Os imveis descritos no artigo 1 desta Lei constaro dos bens e direitos integrantes do patrimnio do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, com fins especficos de manter a segregao patrimonial e contbil dos haveres financeiros e imobilirios, sendo observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restries: I -no integram o ativo da CEF; II -no respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigao da CEF; III -no compem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidao judicial ou extrajudicial; IV -no podem ser dados em garantia de dbito de operao da CEF; V -no so passveis de execuo por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser; VI -no podem ser constitudos quaisquer nus reais sobre os citados imveis. 2 -As unidades residenciais a que se refere o artigo anterior sero destinadas alienao a famlias com renda mensal de at trs salrios mnimos, sob pena de reverso ao patrimnio do Estado. 3 -As famlias de baixa renda referidas no 2 devero estar enquadradas nos planos habitacionais de interesse social integrantes da Poltica Habitacional do Estado, em conformidade com o Termo de Adeso firmado pelo Estado do Rio Grande do Sul com a Caixa Econmica Federal, em 05 de junho de 2009. Art. 3 -Igualmente dar-se- revogao da doao caso a donatria deixe de dar incio execuo das obras de engenharia civil nos imveis, no prazo de 2 (dois) anos, a contar da data da escritura pblica de doao dos bens, na forma da lei. Art. 4 -Em qualquer das hipteses preconizadas nos artigos antecedentes, a revogao operar-se- automaticamente, independente de aviso, interpelao ou notificao da donatria, com a reverso dos bens ao patrimnio do Estado. Art. 5 -Os imveis objetos da doao ficaro isentos do recolhimento do ITCD Imposto de Transmisso Causa Mortis e Doao. Art. 6 -As despesas decorrentes desta Lei correro por conta da donatria. Art. 7 -Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.

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CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 39

Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades
parte

ZEIS DE VAZIOS
1. O QUE ?
As ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) ou AEIS (reas de Especial Interesse Social) so instrumentos urbansticos que definem regras para o uso e a ocupao do solo nas cidades e estabelecem reas da cidade destinadas para construo de moradia popular. As ZEIS so uma categoria de zoneamento que permite o estabelecimento de um padro urbanstico prprio e diferenciado para determinadas reas da cidade. Existem dois tipos de ZEIS: as ZEIS Ocupadas, onde j h assentamento de populao de baixa renda que precisa ser urbanizado e regularizado , e as ZEIS de Vazios, reas vazias ou mal aproveitadas que podem ser destinadas construo de Habitaes de Interesse Social (HIS). Nesta cartilha trataremos especificamente das ZEIS de Vazios, pois elas esto diretamente ligadas construo de novas moradias, objetivo principal do Programa Minha Casa Minha Vida.

2. PARA O QUE SERVE AS ZEIS DE VAZIOS?


Assegurar a destinao de terras bem localizadas e com infraestrutura para os mais pobres, criando uma reserva de mercado de terras para habitao de interesse social Ampliar a oferta de terras urbanizadas e bem localizadas para as parcelas de baixa renda da populao Regular o mercado de terras urbanas, reduzindo o preo dos terrenos Aumentar a capacidade de negociao da prefeitura com proprietrios de terras bem localizadas, onde o mercado atua com fora

3. COMO SE PREPARAR PARA UTILIZAR O INSTRUMENTO?


Se o Plano Diretor no tiver incorporado as ZEIS: O primeiro passo fazer um levantamento dos vazios existentes no municpio Depois importante identificar quais vazios so aptos para habitao A partir dos critrios estabelecidos, determinar quais vazios devero ser demarcados como ZEIS Fazer Projeto de Lei com mapa anexo onde as ZEIS estaro demarcadas Aprovar a lei das ZEIS na Cmara Municipal Se o Plano Diretor tiver incorporado as ZEIS: Verificar se as ZEIS esto demarcadas em mapa (se no estiverem, importante faz-lo)

importante regular as ZEIS como qualquer zona da cidade, usando, por exemplo, definies de lote mnimo e/ou mximo, gabaritos, densidades mximas ou outros parmetros urbansticos.
Ateno!
exemplo: as reas demarcadas como ZEIS devem ter no mnimo 70% da rea construda para HIS; lotes mnimos com 75 m2 e mximos com 125 m2 e gabarito mximo de 3 pavimentos, sendo admitido uso misto nos lotes.

Verificar se h descrio dos permetros das ZEIS (pode ser na LUOS Lei de uso e ocupao do solo municipal) Verificar se as ZEIS esto regulamentadas no Plano Diretor (as ZEIS estaro regulamentadas quando todas suas regras estiverem estabelecidas)

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 43

Mesmo que o Plano Diretor tenha incorporado o instrumento de ZEIS, mas no tenha estabelecido as regras e demarcado-as no territrio ser preciso fazer isso em lei especfica e aprovar na Cmara Municipal.
IMPORTANTE!

4.2 Demarcao das reas de ZEIS em mapas


exemplo: Mapa de ZEIS do municpio de Cariacica, ES.

4.3 Definio da populao para a qual se destina habitao de interesse social, seja pela tipologia do empreendimento, renda da populao que ir habitar ou valor mximo do imvel
exemplo: pela tipologia: so consideradas HIS destinadas populao de baixa renda casas ou apartamentos com rea total mxima de 65m2 com, no mximo, 1 banheiro por unidade habitacional e 1 vaga de estacionamento para cada 2 unidades habitacionais

4. O QUE FUNDAMENTAL NA REGULAMENTAO


DAS ZEIS DE VAZIOS? 4.1 Definio dos critrios para demarcar reas de ZEIS
exemplo: todas reas vazias e ociosas com mais de 1000m2 que se localizam na rea consolidada da cidade devero ser demarcadas como ZEIS

4.4 Definio do que se considera como baixa renda


exemplo: considera-se de baixa renda as famlias com renda de at trs salrios mnimos.

Ao se estabelecer os critrios de definio de HIS pelo valor do empreendimento importante que estes valores sejam compatveis com os valores mximos definidos para os imveis no Programa Minha Casa Minha Vida!
ATENO!
No Programa Minha Casa Minha Vida o valor mximo das unidades habitacionais est estabelecido por UF/localidade e por tipologia habitacional diferenciada em casa e apartamento, conforme as tabelas a seguir:

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 45

Valor mximo do imvel na modalidade de 0 a 3 salrios mnimos:


ESTADOS
Acre Alagoas Amap Amazonas Bahia - interior Bahia - capital e RM Cear - capital e RM Cear - interior Distrito Federal Esprito Santo Gois Maranho Mato Grosso Mato Grosso do Sul Minas Gerais - interior Minas Gerais - capital e RM Par Paraba Paran Pernambuco - interior Pernambuco - capital e RM Piau Rio de Janeiro - interior Rio de Janeiro - capital Rio de Janeiro - RM Rio Grande do Norte Rio Grande do Sul Rondnia Roraima Santa Catarina So Paulo - interior So Paulo - capital So Paulo (RM, Jundia, So Jos dos Campos e Jacare) Sergipe Tocantins VALORES MXIMOS (APARTAMENTOS) 43.000 41.000 43.000 43.000 41.000 46.000 45.000 41.000 52.000 42.000 42.000 41.000 42.000 42.000 42.000 46.000 43.000 41.000 45.000 41.000 45.000 41.000 42.000 51.000 49.000 41.000 45.000 43.000 43.000 45.000 46.000 52.000 52.000 41.000 42.000 VALORES MXIMOS (casa) 39.000 37.000 39.000 39.000 37.000 42.000 41.000 37.000 48.000 39.000 39.000 37.000 39.000 39.000 38.000 42.000 39.000 37.000 41.000 37.000 41.000 37.000 38.000 47.000 45.000 37.000 41.000 39.000 39.000 41.000 42.000 48.000 48.000 37.000 38.000

Valor mximo do imvel na modalidade de 3 a 10 salrios mnimos:


municpio valor

Regies metropolitanas em SP, RJ e DF Municpios com mais de 500 mil habitantes e demais capitais estaduais e seus municpios limtrofes Demais municpios

R$ 130 mil R$ 100 mil R$ 80 mil

Estabelecer quais reas so prioritrias, isto , quais reas devero ser urbanizadas e regularizadas primeiro;

ATENO! importante demarcar as reas de zeis

nas partes mais centrais/consolidadas, equipadas e providas de infraestrutura do municpio. Isso vai evitar que a populao seja expulsa para os piores locais, pode induzir a ocupao das melhores partes da cidade pelas pessoas que precisam de moradia e evitar a necessidade futura de vultuosos recursos pblicos na proviso de vias e equipamentos pblicos.

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 47

5. EXEMPLOS DE REGULAMENTAO
5.1 No prprio Plano Diretor: O Plano Diretor Participativo do municpio de Taboo da Serra, no Estado de So Paulo apresenta um bom exemplo de regulamentao de ZEIS, pois estabelece todos as regras, critrios e padres para o funcionamento dessas zonas. Taboo da Serra um municpio da Regio Metropolitana de So Paulo, a oeste da capital paulista, na microrregio de Itapecerica da Serra. A populao estimada pelo IBGE em 2008 era de 224.757 habitantes e a rea de 20km, o que resulta em uma densidade demogrfica de 10.704,17 hab/km.

PDP- Taboo da Serra Lei Complementar n 132 de 26 de dezembro de 2006 Seo IV. Da Habitao e da incluso social Art. 103. Para alcanar os objetivos estabelecidos neste Plano Diretor Participativo ficam criadas as Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS. Art. 104. As Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS so instrumentos de poltica habitacional, fazendo parte da estratgia de equacionamento do problema habitacional do Municpio, no que se refere recuperao urbanstica, regularizao de assentamentos precrios e produo de habitao de interesse social, destinadas populao de baixa renda. 1. Por Habitao de Interesse Social HIS entende- se aquela que se destina a famlias com renda igual ou inferior a 6 (seis) salrios mnimos, com padro de unidade habitacional com at 60m 2 (sessenta metros quadrados) de rea construda computvel, 1 (um) sanitrio e at uma vaga de garagem a cada 3 (trs) unidades habitacionais, observado o disposto no pargrafo nico do artigo 49 (Art. 49. Para os efeitos desta Lei, as seguintes expresses ficam assim definidas: IX. Habitao de Interesse Social HIS aquela que se destina a famlias com renda igual ou inferior a 6 (seis) salrios mnimos, com padro de unidade habitacional com at 60m2 (sessenta metros quadrados) de rea construda computvel, 1 (um) sanitrio e at uma vaga de garagem a cada 3 (trs) unidades habitacionais, nos termos do artigo 107, pargrafo 2. , I e II; X. Habitao Popular aquela que se destina a famlias de renda igual ou inferior a 10 (dez) salrios mnimos, com padro de unidade habitacional com at 80m (oitenta metros quadrados) de rea construda computvel, at 2 (dois) sanitrios e at uma vaga de garagem) e artigo 107, pargrafo 2., I e II desta Lei. 2. A produo de HIS obedecer regras especiais definidas nesta Seo e na Seo V do Captulo V do Ttulo III desta Lei, e quando implantada em ZEIS 1 obedecer as regras especiais do Plano de Urbanizao de que trata o artigo 110 desta Lei, quando houver.

Art. 106. As Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS so classificadas como: I. ZEIS 1 reas pblicas ou privadas definidas nos incisos I a V do artigo anterior, ocupadas predominantemente por populao de baixa renda, de interesse pblico na promoo da regularizao urbanstica e fundiria; II. ZEIS 2 reas com predominncia de imveis definidos no inciso VI do artigo anterior e conforme estabelecido no artigo 121 desta Lei, adequados urbanizao, de interesse pblico na promoo de Habitao de Interesse Social HIS, para famlias de baixa renda que no possuam moradia. Art. 107. As reas demarcadas como ZEIS destinam-se a: I. recuperao urbanstica; II. regularizao urbanstica e fundiria; III. produo de HIS; IV. recuperao de imveis degradados ou em condies precrias de habitabilidade; V. desadensamento de assentamentos precrios e de coabitaes; VI. proviso de espaos pblicos e equipamentos sociais, comrcio e servios de carter local, complementares moradia; VII. proviso de espaos de capacitao profissional e de atividades de gerao de emprego e renda. 1. Nas ZEIS 2, no mnimo 70% (setenta por cento) da rea construda computvel dever ser destinada a HIS. 2. Nas reas definidas como ZEIS2, devem ser reservadas para habitao de interesse social HIS, observados os seguintes critrios: I. No mnimo, 50% (cinqenta por cento) das habitaes construdas devem ser destinadas s famlias com renda mensal, formal ou informal, de at 03 (trs) salrios mnimos. II. A implantao de empreendimentos habitacionais nas reas de ZEIS2 deve ser reaizada preferencialmente pelo Poder Pblico em suas diversas esferas de atuao, com prioridade aplicao de programa habitacionais de financiamentos subsidiados. Art. 108. Para viabilizar a implantao das ZEIS e de acordo com o interesse pblico aplicam-se nelas os seguintes instrumentos previstos nesta Lei e no Estatuto da Cidade: I. Direito de preempo; II. Transferncia do potencial construtivo; III. Edificao, parcelamento e utilizao compulsrios e demais instrumentos relativos ao cumprimento da funo social da propriedade, no caso de ZEIS 2. IV. Dao em pagamento 1. A transferncia de potencial construtivo das ZEIS poder ser aplicada no caso de doao de imvel considerado adequado destinao de HIS, a critrio do Executivo. 2. O direito de preempo e a edificao, parcelamento e utilizao compulsrios devero ser aplicados em todas as ZEIS 2. 3. O direito de preempo dever ser aplicado em todos os imveis no edificados, subutilizados ou no utilizados inseridos nos permetros das ZEIS 1, conforme pargrafos 1 e 2 do artigo 126 desta Lei. 4. Os imveis de que trata o pargrafo anterior sero utilizados para a implantao de HIS para realocao das famlias moradoras das ZEIS 1 e para a implantao de equipamentos pblicos necessrios regularizao urbanstica e fundiria dos assentamentos precrios. Art. 109. As regras de uso e ocupao do solo das ZEIS 2 sero definidas na Subseo VI da Seo IV do Captulo V deste Ttulo. Pargrafo nico. Casos excepcionais necessrios para viabilizar empreendimentos financiados pelo Poder Pblico podero ser aprovados mediante autorizao do Poder Legislativo. Art. 112. Ficam enquadrados como Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS 1 e ZEIS 2 os permetros descritos nos Quadros 16 e 17, e delimitados nos Mapas 06 e 07, integrantes desta Lei. Subseo VI Da Zona Especial de Interesse Social ZEIS

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 49

Art 214. As Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS so pores do territrio destinadas recuperao urbanstica, regularizao de assentamentos precrios e produo de habitao de interesse social, destinadas populao de baixa renda. Pargrafo nico. As Zonas Especiais de Interesse Social ficam divididas em ZEIS 1 e ZEIS 2 conforme definido no artigo 104 desta Lei. Art. 215. So permitidos nas ZEIS os seguintes usos: I. R1; II. CRP; III. CRCH; IV. CRCV; V. SCP; VI. SE, exclusivamente instalaes de infraestrutura; VII. ID, limitada rea construda computvel de 250 m2 (duzentos e cinqenta metros quadrados); VIII. CSR; IX. IAR; X. CSP, exclusivamente postos de abastecimento de veculos, com recuos de no mnimo 5m (cinco metros) entre o alinhamento e os demais lotes. 1. Nas ZEIS 1, os usos definidos no caput deste artigo ficam em vigor at a aprovao do respectivo Plano de Urbanizao, estabelecido no artigo 110 desta Lei. 2. Nas ZEIS 2, no mnimo 70% (setenta por cento) da rea construda computvel deve ser destinada a habitao de interesse social HIS. 3. Os imveis no edificados, subutilizados ou no utilizados inseridos nos permetros das ZEIS 1 sero utilizados para a implantao de HIS para realocao das famlias moradoras das ZEIS 1 e para a implantao de equipamentos pblicos necessrios regularizao urbanstica e fundiria dos assentamentos precrios. Art. 216 Na ZEIS 1, at a aprovao do respectivo Plano de Urbanizao previsto no artigo 110 desta Lei, devero ser observados os seguintes parmetros e ndices urbansticos: I. dimenses mnimas do lote: a) rea igual a 75 m 2 (setenta e cinco metros quadrados); b) frente igual a 5 m (cinco metros); II. coeficientes de aproveitamento: a) mnimo igual a 0,5 (cinco dcimos); b) bsico igual a 2 (dois); c) mximo igual a 2 (dois); III. taxa de ocupao mxima: 0,5 (cinco dcimos); IV. taxa de permeabilidade mnima: 0,2 (dois dcimos) V. recuos mnimo frontal: 5m (cinco metros); VI. gabarito de altura: Livre Pargrafo nico. Os permetros das Zonas Especiais de Interesse Social 1 ZEIS 1 esto delimitados e descritos no Mapa 07 e Quadro 16, integrantes desta Lei.

Art. 217. Na ZEIS 2, devero ser observados os seguintes parmetros e ndices urbansticos: I. vetado II. coeficientes de aproveitamento: a) mnimo igual a 2 (dois); b) bsico igual a 2 (dois); c) mximo igual a 5 (cinco); III. taxa de ocupao mximo: 0,5 (cinco dcimos); IV. taxa de permeabilidade mnima: 0,2 (dois dcimos) V. recuos mnimo frontal, laterais e de fundo: especial, a critrio da Comisso de Anlise de Programas Habitacionais de Interesse Social CAPHIS; VI. gabarito de altura: especial a critrio da CAPHIS. Pargrafo nico. Os permetros das Zonas Especiais de Interesse Social 2 ZEIS 2 esto delimitados e descritos no Mapa 07 e Quadro 17, integrantes desta Lei.

Aqui foram destacados os artigos referentes exclusivamente s Zeis de Vazios.

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 51

5.2 Por Lei Especfica: As ZEIS tambm podem ser regulamentadas no Plano Diretor, como o fez o municpio de Bertioga.

por uma lei especfica precisando estar incorporadas

Lei especfica Bertioga, SP Lei Complementar N 004 de 20 de dezembro de 2001 Institui as Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS, bem como as normas para regularizao fundiria das reas ocupadas ou no e estabelece normas para implantao de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social - EHIS, e d outras providncias. Captulo I - Disposies Preliminares Art. 1. Ficam definidas por esta Lei Complementar as diretrizes gerais para instituio de Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS, bem como as normas para regularizao fundirias das reas j ocupadas e estabelecidas as normas de implantao de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social - EHIS. Art. 2. As ZEIS so determinadas pores do territrio municipal, com destinao especfica e normas prprias de uso e ocupao do solo, destinadas primordialmente, produo e manuteno de habitao de interesse social, bem como para implantao prioritria de infra-estrutura, equipamentos urbanos e comunitrios, visando a melhoria da qualidade de vida da populao, obedecendo a seguinte classificao: II - ZEIS 2: terrenos no edificados, sub-utilizados ou no utilizados, que por sua localizao e caractersticas sejam de interesse para implantao de programas habitacionais de interesse social. 1. Considera-se habitao de interesse social aquela destinada populao de baixa renda que viva em condies de habitabilidade precria. 2. Considera-se populao de baixa renda as famlias com renda familiar de at 10 (dez) salrios mnimos. 3. As ZEIS 1 e ZEIS 2 esto delimitadas no mapa do Municpio que compe o Anexo 1 e que passa a fazer parte integrante desta Lei Complementar. Art. 3. No podero ser beneficirios de unidades habitacionais em ZEIS 1 e ZEIS 2, proprietrios, promitentes, compradores, cessionrios, permitentes cessionrios dos direitos de aquisio e detentores do regular domnio til de outro lote de imvel urbano ou rural. Art. 4. Fica o Poder Executivo autorizado a considerar ZEIS reas pblicas ou privadas no constantes do Anexo I desta Lei Complementar, que seguir-lhe-o os padres de uso e ocupao do solo, atravs de Lei Complementar. Art. 5. Tm competncia para solicitar a delimitao de novas ZEIS 1 e 2: I - Secretaria Municipal de Habitao, Planejamento e Desenvolvimento Urbano; II - Conselho Municipal de Habitao; III - Cooperativas e Associaes Habitacionais; IV - Entidades representativas de moradores de reas passveis de delimitao como ZEIS, desde que dotadas de personalidade jurdica; V - Proprietrios de reas passveis de delimitao como ZEIS. Pargrafo nico. Os pedidos de delimitao de ZEIS, tramitaro atravs de processos administrativos no Executivo Municipal. Art. 6. Os planos de urbanizao das ZEIS devero ser elaborados com base em diretrizes estabelecidas pelo Executivo Municipal, respeitadas as exigncias legais. Art. 7. Os projetos destinados s ZEIS e EHIS no ficaro isentos de anlise quanto aos impactos que possam causar ao meio ambiente.

Captulo III - Zonas Especiais De Interesse Social 2 - ZEIS 2 Seo I - Dos Objetivos Art. 13. A criao das Zonas Especiais de Interesse Social 2 - ZEIS 2, tem por objetivo: I - induzir e estimular a ocupao de vazios urbanos atravs de parmetros especiais de uso e ocupao do solo de modo a contemplar a oferta de moradias para a populao de baixa renda familiar; II - reduzir custos sociais da urbanizao, ao indicar as reas preferenciais habitacionais de carter popular. III - estimular os proprietrios de glebas a investir em empreendimentos habitacionais de carter popular. Art. 14. Nos empreendimentos de ZEIS 2, pelo menos 50% (cinqenta por cento) das unidades habitacionais produzidas devero ser destinadas s famlias com renda familiar at 6 (seis) salrios mnimos. Pargrafo nico. O disposto neste artigo no se aplica aos programas desenvolvidos por cooperativas habitacionais. Art. 15. No se incluem em ZEIS 2 os seguintes casos: I - reas onde, por fora de legislao, no so permitidas construes para fins habitacionais; II - reas que apresentem risco segurana de seus ocupantes, constatado mediante laudo tcnico; III - reas situadas na Zona Histrico Cultural ou de Preservao Ambiental. Seo II - Do Plano de Urbanizao Art. 16. As ZEIS 2 enquadram-se numa das seguintes modalidades: I - operaes urbanas consorciadas; II - cooperativas e associaes habitacionais; III - iniciativa popular; IV - poder pblico. Art. 17. Nos casos de consrcio municipal, o Municpio poder arcar com os custos do projeto e de infra-estrutura desde que receba lotes urbanizados para a execuo de sua poltica habitacional, em valor equivalente ou superior ao suportado pelo Executivo. Art. 18. As Cooperativas e Associaes Habitacionais dotadas de personalidade jurdica, devidamente constitudas, proprietrias de terrenos enquadrados como ZEIS 2, podero requerer ao Executivo a elaborao do Plano de Urbanizao. Art. 19. Para ZEIS 2 no obrigatria a elaborao de Plano de Urbanizao ficando a provao do parcelamento do solo condicionada aos parmetros de uso e ocupao do solo estabelecidos nos quadros I e II, integrantes desta Lei Complementar. Art. 20. O dimensionamento mnimo das dependncias das edificaes ZEIS 2 ser definido atravs de Resoluo da Secretaria de Habitao, Planejamento e Desenvolvimento Urbano. Seo III - Do Parcelamento e Destinao dos Lotes Art. 21. As caractersticas de dimensionamento, ocupao, aproveitamento e uso dos lotes sero estabelecidos segundo especificidades prprias de cada ZEIS 2, obedecido o disposto nos quadros I e II que integram esta Lei Complementar.

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 53

6. POR QUE IMPORTANTE UTILIZAR ESTE


Art. 22. O projeto de parcelamento do solo da ZEIS 2 ser aprovado pelo Municpio a ttulo de urbanizao especfica de interesse social, de conformidade com as Leis Federais n 6.766/79, 10.257/01, Medida Provisria n 2.220/01 ou outro diploma que a venha substituir e legislao municipal pertinente. Art. 23. Nas reas definidas como ZEIS 2 a implantao do projeto de parcelamento dever ser iniciada num prazo mximo de 02 (dois) anos a partir da publicao desta Lei Complementar. Art. 24. Nas ZEIS 2 ser destinada somente uma unidade de uso residencial a cada beneficirio. Captulo IV - Empreendimentos Habitacionais De Interesse Social EHIS Art. 25. O Poder Executivo poder declarar como Empreendimento Habitacional de Interesse Social EHIS, aquele com destinao especfica, normas prprias de uso e ocupao do solo e de regras para edificao. Art. 26. A implantao da EHIS tem por objetivos: I - atender a demanda de unidades habitacionais destinadas populao de baixa renda no territrio do Municpio; II - propiciar condies para construo de edificaes simplificadas para atender o seguimento social a que se destina. Art. 27. Para EHIS sero adotados os ndices urbansticos dos artigos 26 e 29 da Lei Municipal n 317, de 13 de novembro de 1998. Art. 28. Os EHIS obedecero parmetros construtivos definidos por Resoluo da Secretaria de Habitao, Planejamento e Desenvolvimento Urbano. Captulo V - Disposies Finais Art. 30. Caber Comisso Especial de Regularizao de Parcelamentos Urbanos em conjunto com a Secretaria de Meio Ambiente e Obras, aps as aprovaes das ZEIS, bem como dos respectivos planos de urbanizao: I - acompanhar e fiscalizar a elaborao do plano de urbanizao e sua regularizao jurdica; II - dirimir questes conflitantes no contempladas nesta Lei Complementar; III - obter parecer favorvel, mediante expedio de relatrios, do Conselho Municipal de Habitao quanto viabilidade de utilizao dos recursos do Fundo Municipal de Habitao; Art. 31. As demais normas de procedimento para aprovao dos projetos em ZEIS sero definidas pelo Poder executivo, atravs de Decreto.

INSTRUMENTO NO CONTEXTO DO PROGRAMA MCMV?

ZEIS + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA

O Programa Minha Casa Minha Vida, ao elevar os recursos oramentrios investido em habitao para outro patamar, trouxe uma bela oportunidade para os municpios enfrentarem suas necessidades habitacionais. Entretanto papel dos municpios garantir que as moradias produzidas sejam adequadas e bem localizadas. Na lei que criou o PMCMV, so priorizados na distribuio dos recursos federais os municpios que implementarem os instrumentos do Estatuto da Cidade voltados ao controle da reteno das reas urbanas em ociosidade e disponibilizarem terrenos localizados em rea urbana consolidada para a implantao de empreendimentos vinculados ao programa. Assim, para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao de recursos deste programa federal, muito importante que eles disponham de terrenos bem localizados em reas consolidadas e que usem os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade. Uma boa maneira para conseguir atender a estas duas premissas de uma s vez demarcar ZEIS em reas bem localizadas da cidade e estimular os seus proprietrios a estabelecer acordos e parceiras com incorporadoras e prefeituras para realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.

Aqui foram destacados os artigos referentes exclusivamente s ZEIS de Vazios.

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 55

7. COMO AS ZEIS VIRAM PROJETOS DE HABITAO?


Existem diferentes maneiras de fazer com que as ZEIS sejam usadas em projetos de habitao utilizando recursos do Programa Minha Casa Minha Vida: A Prefeitura Municipal pode ajudar as associaes ou entidades na negociao e realizao de acordo com os proprietrios dos terrenos demarcados como ZEIS que se deseja utilizar para a construo de HIS com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida - Entidades As entidades e associaes podem fazer a compra dos terrenos diretamente dos proprietrios A Prefeitura Municipal pode intermediar os acordos entre proprietrios de terras e incorporadores que desejam construir HIS com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida As incorporadoras podem comprar os terrenos diretamente dos proprietrios Os proprietrios de terrenos podem procurar uma incorporadora por conta prpria para fazer um acordo para a construo de HIS com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida Os proprietrios de terrenos podem executar por conta prpria um projeto de construo de HIS com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida

Atualmente existem no municpio seis reas demarcadas como ZEIS com projetos de implantao de HIS. Quatro delas esto em processo de implantao e as outras duas com opo de compra pelas entidades. O Processo de implementao das ZEIS no municpio de Taboo da Serra se iniciou em 2005 com o processo de elaborao do Plano Diretor Participativo. Para o diagnstico do Plano Diretor foi realizado um levantamento de todas as reas vazias existentes no municpio. Em seguida as reas vazias foram avaliadas por meio do cruzamento com variveis como localizao, entorno, equipamentos existentes, reas verdes, infraestrutura, existncia de riscos (como enchentes) e fragilidades topogrficas. A partir deste diagnstico foi possvel determinar quais vazios deveriam ser demarcados como ZEIS. O Plano Diretor foi aprovado no final de 2006, mas nem todas as ZEIS demarcadas no projeto de lei foram aprovadas. Deste ento, tem havido muitas discusses sobre o tema na Cmara Municipal e este processo tem resultado em novas aprovaes de ZEIS no municpio.

Ao demarcar os terrenos como ZEIS cria-se imediatamente um espao para negociao com os proprietrios, pois aquela rea s poder ter os usos determinados na regulamentao das ZEIS.
IMPORTANTE!

Mesmo que o plano diretor tenha aprovado apenas algumas zeis, novas ZEIS podem ser criadas por lei a qualquer momento!
ATENO!

8. EXEMPLOS DE APLICAO:
O municpio de Taboo da Serra est estabelecendo um importante processo de implementao de projetos de HIS nas ZEIS de Vazios que foram demarcadas em seu Plano Diretor.
56 Mapa de vazios elaborado para o diagnstico do Plano Diretor de Taboo da Serra CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 57

exemplo: A Prefeitura Municipal de Taboo da Serra, por exemplo, tem desenvolvido, cionais em ZEIS de vazios. Para isso, tem utilizados diferentes estratgias:

desde a aprovao do Plano Diretor, uma estratgia de implementao de novas unidades habita-

1. VILA PORTUGAL - PAR Esta rea particular, com 13.425,00 m, foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor Com recursos do Programa Federal PAR (Programa de Arrendamento Familiar) a CAIXA comprou o terreno A Prefeitura Municipal executou toda infraestrutura do conjunto Existe a previso de construo de uma escola e posto de sade no entorno, que sero executadas tambm pela Prefeitura Municipal O projeto prev a construo de 272 unidades habitacionais, com 41,2m, em 20 edifcios de 6 andares Obra foi iniciada em 2007 e ser finalizada em 2009 Pblico alvo: famlias de 0 a 3 salrios mnimos 2. CONJUNTO CIGARREIRAS CDHU rea particular demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor A CDHU desapropriou o terreno e se comprometeu com a construo O Projeto prev a construo de 76 unidades habitacionais, com 36,8m A obra ainda no foi iniciada Pblico alvo: famlias de 0 a 3 salrios mnimos 3. JARDIM SALETE CDHU Esta rea partcula foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor A CDHU desapropriou o terreno A Prefeitura Municipal pagou o projeto de implantao elaborado por uma assessoria tcnica especializada em projetos de habitao de interesse social O Projeto prev a construo de 920 unidades habitacionais com tipologia duplex A CDHU se comprometeu a executar a construo das habitaes Pblico alvo: famlias de 0 a 3 salrios mnimos

4. PARQUE LAGUNA CRDITO SOLIDRIO Esta rea particular vazia, com 15.965 m, foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor Este terreno pertence a uma empresa e apresenta problema fundirio-jurdico de dvidas dos proprietrios (dois irmos - 15 matrculas). O projeto prev a construo de 332 unidades habitacionais, em 30 blocos de 5 e 7 pavimentos com apartamentos de 48,2 m2 Oito associaes de moradia esto realizando este projeto em parceria com a Prefeitura Os recursos para a compra do terreno e construo das habitaes vir do programa federal Credito Solidrio, e as famlias retornaro R$ 30.000,00 ao Fundo de Habitao Municipal Pblico alvo: famlias de 0 a 3 salrios mnimos 5. CONJUNTO HABITACIONAL SANTA TEREZINHA MINHA CASA MINHA VIDA - ENTIDADES Esta rea particular, com 12.495,98 m, foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor Uma associao de moradia do municpio encomendou um projeto de viabilidade para o terreno A mesma entidade conseguiu negociar o recurso para a compra do terreno e para a construo das moradias atravs do Programa Minha Casa Minha Vida-Entidades A entidade j tem a opo de compra, s falta assinar o contrato Pblico alvo: famlias de 0 a 3 salrios mnimos 6. PARQUE PINHEIRO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA Esta rea particular vazia foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor Prefeitura Municipal est elaborando um projeto para implantao de 62 unidades habitacionais nesta rea e pretende negociar com alguma incorporadora para que a compra do terreno e a construo seja executada com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida Pblico alvo: famlias de 0 a 3 salrios mnimos

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 59

PEUC (PARCELAMENTO, EDIFICAO IPTU PROGRESSIVO no tempo E DA DVIDA PBLICA


Estes trs instrumentos sero estudados de forma conjunta, pois sua aplicao obedece seguinte seqncia:

E UTILIZAO COMPULSRIOS), DESAPROPRIAO COM TTULOS

1. PEUC 2. IPTU progressivo no tempo 3. Desapropriao com ttulos da dvida pblica.


Como se trata de uma sequncia (PEUC, IPTU progressivo no tempo e desapropriao com ttulos da dvida pblica), os municpios passam, gradativamente, de indutores a repressores pela m (ou no) utilizao do solo urbanizado. E para no haver discusses jurdicas no comeo ou no final dessa sequncia preciso prestar ateno s formalidades previstas no |Estatuto da Cidade para a notificao. O plano diretor combinado com a regulamentao posterior deve deixar claro a definio dos locais da aplicao.

Essa seqncia atende aos seguintes prazos: Para o PEUC: 1 ano, contado a partir da averbao da notificao no cartrio de registro de imveis para o proprietrio apresentar projeto na Prefeitura 2 anos para incio das obras, contados da data de aprovao do projeto IPTU Progressivo no Tempo (com aumento anual da alquota do imposto): durante 5 anos, aplicvel caso no seja atendido qualquer dos prazos do PEUC previstos acima Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica: aps os 5 anos de progressividade do IPTU

IMPORTANTE! a notificao que inicia a contagem

dos prazos para o PEUC, IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 61

PEUC/IPTU PROGRESSIVO/DESAPROPRIAO COM TTULO

DA DVIDA PBLICA + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA

NO CONTEXTO DO PROGRAMA MCMV? Para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao de recursos deste programa federal, muito importante que eles disponham de terrenos bem localizados em reas consolidadas e que usem os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade. Uma boa maneira que conseguir atender a estas duas premissas de uma s vez aplicar o PEUC e a seqncia de instrumentos decorrentes em reas bem localizadas da cidade e estimular os seus proprietrios a estabelecer acordos e parceiras com incorporadoras e prefeituras para realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida. importante lembrar que: A incidncia de prazos para o cumprimento de obrigaes pelo proprietrio no significa que prefeitura e proprietrio devam estar em lados opostos; Ao contrrio, a notificao averbada no cartrio no impede que a prefeitura intermedeie uma negociao entre proprietrio, construtoras e CAIXA para realizao de empreendimentos habitacionais;

POR QUE IMPORTANTE UTILIZAR ESTE INSTRUMENTO

A simples notificao do PEUC pode trazer o proprietrio de um terreno para negociar com a prefeitura A aplicao da PEUC no impede que o municpio encontre o melhor enquadramento das possibilidades de aprovao de projetos dentro da legislao municipal A rea notificada pode ser ZEIS e, se ainda no for, nada impede, que se torne uma ZEIS definida pelo municpio O contexto do PMCMV extremamente vantajoso para regulamentao e aplicao do PEUC em razo dos prazos previstos pelo PEUC: 1 ano para apresentao de projeto e mais 2 anos para incio das obras coincidem com a ampla disponibilidade de dezenas de bilhes de reais em recursos federais para a proviso habitacional de baixa renda Caso o proprietrio no se mobilize com a notificao de PEUC, a obrigao do pagamento do IPTU Progressivo pode faz-lo se mobilizar Caso o proprietrio ainda no tenha se mobilizado com a obrigao do pagamento do IPTU Progressivo, a desapropriao com ttulos da dvida pblica resgatar este terreno para que o Poder Pblico possa do-lo para a execuo de projetos habitacionais com os recursos do PMCMV

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 63

PARCELAMENTO, EDIFICAO E
1. O QUE ?
O PEUC um instrumento urbanstico em que a prefeitura obriga o proprietrio de um imvel a fazer melhor uso da localizao desse imvel, fixando um prazo para isso acontecer.

UTILIZAO COMPULSRIOS (PEUC)


3. COMO SE PREPARAR PARA UTILIZAR O INSTRUMENTO?
3.1 preciso lei municipal que autorize a prefeitura a aplicar o instrumento Se o Plano Diretor tiver incorporado o PEUC: 1. Verificar se o Plano prev quais so os terrenos sujeitos ao PEUC: O Plano pode esgotar o assunto, dispensando qualquer regulamentao. Mas, sendo necessrio criar regras de funcionamento dentro da estrutura da prefeitura, um simples decreto do executivo municipal pode cumprir a funo. 2. Nos casos em que o Plano Diretor do municpio prev os instrumentos, mas no prev os critrios para aplic-lo em no identifica onde ser aplicado. Se o Plano Diretor no tiver incorporado o PEUC: 1. Ser preciso aprovar lei especfica com os critrios de aplicao do PEUC desde que o Plano Diretor pelo menos mencione o instrumento e, mesmo que genericamente, indique as reas que estariam sujeitas a aplicao do instrumento. 3.2 Alm da legislao, necessrio identificar todos os terrenos passveis de aplicao da PEUC

2. PARA QUE SERVE?


Coibir a ociosidade de terrenos bem localizados na cidade ou dotados de infraestrutura pblica, estimulando um melhor aproveitamento.

QUEM DEFINE O MELHOR APROVEITAMENTO?


O melhor aproveitamento do imvel se refere sua funo em relao conjunto da cidade. Ou seja, o melhor uso julgado a partir do ponto de vista coletivo (o conjunto dos cidados), e no do ponto de vista individual (do proprietrio). Esse ponto de vista coletivo a funo social da propriedade definida no: Plano Diretor do municpio, combinado ou no Legislao municipal sobre uso, ocupao e parcelamento do territrio da cidade, se houver Essa relao entre a funo social da propriedade e o Plano Diretor expressa pela Constituio brasileira.

do imvel dentro da cidade o que transforma a busca da funo social da propriedade em realidade. E o melhor lugar para traduzir aquilo que seja um interesse coletivo para a cidade o Plano Diretor do municpio.
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IMPORTANTE! A perspectiva coletiva do melhor uso

No basta o Plano Diretor prever o peuc, importante tambm que os terrenos passveis do peuc sejam identificados!
ATENO!

CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 65

4. O QUE FUNDAMENTAL NA REGULAMENTAO?


fundamental que a regulamentao permita que qualquer cidado indentifique e indivualize os terrenos sujeitos o peuc na cidade A regulamentao no precisa listar ou identificar em mapas os terrenos passveis de aplicao do PEUC. Mas a regulamentao deve dizer claramente quais so os critrios para a aplicao do peuc; A partir dos critrios a comunidade e a prefeitura devem levantar as informaes dos terrenos no municpio e identificar quais so os terrenos passveis do PEUC interessante que o municpio preveja qual o tamanho mnimo dos terrenos, para que a aplicao do PEUC seja significativa para o melhor aproveitamento da cidade
Exemplo 1: O municpio pode dizer que todos os terrenos maiores que determinada rea ou localizados em determinada zona sejam passveis de aplicao do PEUC. Essa rea costuma representar um mnimo de terreno que permita a implantao de um equipamento pblico (unidade bsica de sade, escola etc.) ou de um conjunto de moradias. Exemplo 2: Mas se uma cidade definir que somente reas com mais de 20.000m esto sujeitas ao PEUC, os cidados, legisladores e tcnicos devero saber que certamente reduziro significativamente a aplicao do instrumento a poucos imveis na rea urbana da cidade.

Os dois casos so definidos pelo municpio.


exemplo: A cidade de Diadema, no Estado de So Paulo, optou por aplicar as duas situaes, conforme artigo 132 de seu Plano Diretor (Lei Complementar n 273/2008):

Art. 85 Considera-se subutilizado o imvel que apresente:

I. Subutilizao ocupacional: imveis edificados em ndice de Aproveitamento (IA) superior a 15% (quinze por cento) do ndice de Aproveitamento (IA) permitido para a zona, e cuja rea ocupada da edificao para o exerccio da(s) atividade(s) existente(s) no imvel, for inferior a 15% (quinze por cento) da rea construda total, ou; II. Subutilizao construtiva: quando o ndice de Aproveitamento (IA) utilizado no imvel, considerando a somatria da rea construda da(s) edificao (es) existente(s) no imvel for inferior a 15% (quinze por cento) do ndice de Aproveitamento (IA) permitido para a Zona de Uso ou rea Especial. 1 - Para efeito de aplicao da utilizao compulsria para imveis no utilizados ou com subutilizao ocupacional, nos termos do inciso I deste artigo, sero considerados os imveis edificados que estejam desocupados por perodo superior a 2 (dois) anos. 2 - No sero consideradas para efeito de clculo das reas subutilizadas para efeito da subutilizao construtiva, nos termos do inciso II deste artigo, as pores do imvel recobertas por vegetao de interesse ambiental, conforme anlise dos rgos competentes da Administrao Municipal.

4.2 Como definir sub-utilizao? Uma coisa so terrenos ou glebas totalmente vazias, outra so aqueles que contm construes, mas que o Plano Diretor considera uma utilizao insuficiente diante do potencial e importncia que esta rea tem para o conjunto da cidade em funo, por exemplo, da infraestrutura e equipamentos j disponveis em seu entorno. Nestes casos, a forma mais fcil e objetiva de regulamentao a adoo de uma linha de corte daquilo que entendido como bom aproveitamento do terreno, para sujeitar todos aqueles que esto abaixo disso ou seja, aquilo que est abaixo do aproveitamento mnimo.

4.1 Como definir o melhor uso ou aproveitamento no plano diretor ou na legislao municipal? Os planos diretores e leis municipais costumam trabalhar com duas linhas para caracterizar onde ser aplicado o PEUC: Situao construtiva o quanto de rea construda existe sobre ele A situao de efetiva ocupao nos casos em que existe uma construo no imvel, que est total ou parcialmente vazia h muito tempo.

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 67

A lei federal d a primeira pista. O Estatuto da Cidade define que a linha de corte so os imveis cujo aproveitamento seja inferior ao mnimo definido no Plano Diretor ou em legislao dele decorrente.
IMPORTANTE!

Exemplo 2: Assim, se o coeficiente mnimo de aproveitamento em uma determinada regio da cidade for 0,2 de rea construda em relao ao terreno (20 metros quadrados de construo, caso adotado o mesmo terreno de 100 m2 da figura 03), qualquer imvel ali situado, que apresente rea construda menor que essa proporo ser considerado sub-utilizado.

Densidade populacional mnima obtida pelo nmero de habitantes dividido pela rea, sendo que o nmero de habitantes em funo do nmero de domiclios Cota mxima de terreno por unidade rea do terreno dividido pelo nmero de domiclios

4.3 Como a lei municipal define o aproveitamento mnimo do imvel? Por meio de um parmetro, que pode ser, entre outros: Coeficiente de aproveitamento (CA) mnimo Densidade populacional mnima Cota mxima de terreno por unidade que so nmeros, geralmente definidos para cada uma das zonas da cidade O coeficiente de aproveitamento a relao entre a rea construda e a rea do terreno Esses coeficientes de aproveitamento encontram-se no Plano Diretor, na lei de uso e ocupao do solo ou outra lei de zoneamento de cada municpio
Exemplo 1: Imagine-se que a lei municipal defina um coeficiente de aproveitamento de 2 (dois). Isso permite o proprietrio de um terreno de 1000 m2 construir um prdio de 2000 m2 (em mais de um pavimento). Um coeficiente 3 (trs), por sua vez, permite que se construa um prdio com 3000 m2 (rea construda) na mesma rea de 1000 m2 (rea do terreno).

Nas regies onde seja importante manter reas sem qualquer construo, no cabe a aplicao do PEUC. o caso de reas de interesse para o patrimnio histrico e cultural e de preservao ambiental. No construir a funo social da propriedade nesses casos.
ATENO!

A regulamentao pode tambm definir que terrenos includos nos critrios previstos para aplicao do PEUC, por terem determinado uso, no esto sujeitos aplicao do PEUC.

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 69

5. EXEMPLO DE REGULAMENTAO
5.1 No Plano Diretor: O Municpio de Santo Andr, So Paulo, regulamentou o PEUC em seu Plano Diretor.

CAPTULO I - DO PARCELAMENTO, EDIFICAO OU UTILIZAO COMPULSRIOS Art. 116. So passveis de parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios, nos termos do artigo 182 da Constituio Federal e dos artigos 5 e 6 do Estatuto da Cidade, os imveis no edificados, subutilizados ou no utilizados localizados na Macrozona Urbana. 1. Fica facultado aos proprietrios dos imveis de que trata este artigo propor ao Executivo o estabelecimento do Consrcio Imobilirio, conforme disposies do artigo 46 do Estatuto da Cidade. 2. Considera-se solo urbano no edificado os terrenos e glebas com rea igual ou superior a 1.000 m (mil metros quadrados), localizados nas Zonas de Qualificao Urbana, Reestruturao Urbana e Recuperao Urbana, quando o coeficiente de aproveitamento utilizado for igual a zero. 3. Considera-se solo urbano subutilizado os terrenos e glebas com rea igual ou superior a 1.000 m (mil metros quadrados), situados na Zona de Qualificao Urbana, de Reestruturao Urbana e de Recuperao Urbana, quando o coeficiente de aproveitamento no atingir o mnimo definido para a zona onde se situam, conforme Quadro 3, Anexo XIV. 4. Ficam excludos da obrigao estabelecida no caput os imveis: I. utilizados para instalao de atividades econmicas que no necessitem de edificaes para exercer suas finalidades; II. exercendo funo ambiental essencial, tecnicamente comprovada pelo rgo municipal competente; III. de interesse do patrimnio cultural ou ambiental; IV. ocupados por clubes ou associaes de classe; V. de propriedade de cooperativas habitacionais; VI. utilizados como estacionamento na ZEIC A, com rea inferior a 1.000m (mil metros quadrados). 5. Considera-se solo urbano no utilizado todo tipo de edificao que esteja comprovadamante desocupada h mais de dois anos, ressalvados os casos dos imveis integrantes de massa falida.

Art. 117. Os imveis nas condies a que se refere o artigo anterior sero identificados e seus proprietrios notificados. 1. A notificao far-se-: I. por funcionrio do rgo competente do Executivo, ao proprietrio do imvel ou, no caso de este ser pessoa jurdica, a quem tenha poderes de gerncia geral ou administrativa; II. por edital quando frustrada, por trs vezes, a tentativa de notificao na forma prevista pelo inciso I. 2. Os proprietrios notificados devero, no prazo mximo de um ano a partir do recebimento da notificao, protocolar pedido de aprovao e execuo de parcelamento ou edificao. 3. Somente podero apresentar pedidos de aprovao de projeto at 02 (duas) vezes para o mesmo lote. 4. Os parcelamentos e edificaes devero ser iniciados no prazo mximo de dois anos a contar da aprovao do projeto. 5. As edificaes enquadradas no 5. do artigo 116 devero estar ocupadas no prazo mximo de um ano a partir do recebimento da notificao. 6. Em empreendimentos de grande porte, em carter excepcional, poder ser prevista a concluso em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo. 7. A transmisso do imvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior data da notificao, transfere as obrigaes de parcelamento, edificao ou utilizao previstas neste artigo, sem interrupo de quaisquer prazos. 8. Os lotes que atendam as condies estabelecidas nos 2 e 3 do artigo 116 no podero sofrer parcelamento sem que esteja condicionado aprovao de projeto de ocupao.

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5.2 Por regulamentao especfica: Mesmo tendo regulamentado o PEUC em seu Plano Diretor, o que j seria suficiente, Santo Andr, editou um decrteo municipal regulamentado os procedimentos para aplicao do instrumento para evitar possveis discusses sobre sua aplicao. Este decreto prev inclusive o modelo de Termo de Notificao.
Decreto n 15.379, de 15 de maio de 2006 REGULAMENTA os artigos 116 e 117 da Lei n 8.696, de 17 de dezembro de 2004, e d outras providncias. JOO AVAMILENO, Prefeito do municpio de Santo Andr, Estado de So Paulo, no uso e gozo de suas atribuies legais, CONSIDERANDO o que consta dos autos do Processo Administrativo n 18.132/2006-7, DECRETA Art. 1. Compete Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitao - SDUH, ou ao rgo que lhe suceder, com apoio dos demais rgos da administrao pblica direta e indireta, a aplicao dos instrumentos urbansticos estabelecidos pelos artigos 116 e 117 da Lei Municipal n 8.696, de 17 de dezembro de 2004, no que concerne no-edificao e subutilizao. Art. 2. A incidncia dos dispositivos legais citados no artigo anterior ter como critrio de aferio a licena urbanstica outorgada pelo Municpio ou o cadastramento para fins tributrios. Pargrafo nico. O critrio ser o do uso efetivo do imvel quando se tratar de terreno ou gleba utilizado pela administrao pblica direta e indireta de todas as esferas de governo ou por concessionria de servio pblico para o objeto da concesso. Art. 3. Considera-se como atividade econmica que no prescinde de edificao para exercer suas finalidades: I -Linhas de transmisso de energia ou dados, trilhos, e assemelhados, quando operados por concessionrias ou permissionrias de servios pblicos ou caractersticos da atividade econmica licenciada para o imvel; II -equipamentos industriais como fornos, tanques de combustveis, dutos e assemelhados, quando inerentes atividade econmica licenciada para o imvel; III -ptios descobertos de deposio ou manobra de containeres, quando inerentes atividade econmica licenciada para o imvel; IV -ptios de manobra e estacionamento de empresas de transporte; V -terreno ou gleba vinculados oferta de vagas de estacionamento de outra atividade econmica no entorno, nos limites estabelecidos pelo rgo municipal de circulao e trnsito quando do licenciamento; VI -depsitos de material de construo a cu aberto; VII -quadras, piscinas e outras reas de lazer descobertas, quando constiturem a atividade econmica licenciada para o imvel; VIII -fabricao de estruturas pr-moldadas de concreto, artefatos de cimento e preparao de massa de concreto e argamassa para uso na construo civil; IX -aterros sanitrios; X -estao ou equipamentos de captao, tratamento e distribuio de gua e esgoto.

1. Os elementos descritos no caput podero se combinar ou no com rea edificada, no mesmo terreno ou gleba, para fins de clculo do coeficiente de aproveitamento. 2. No caso de se combinarem reas construdas e as atividades descritas no caput no mesmo terreno ou gleba, sero estes considerados subutilizados, nas seguintes condies cumulativamente: a) quando a edificao no atingir ao menos a metade do coeficiente mnimo de aproveitamento previsto para a zona; b) Se a edificao no se constituir como complemento atividade licenciada. Art. 4. Consideram-se como de interesse do patrimnio cultural os imveis tombados provisria ou definitivamente por rgo competente, bem como os que vierem a ser assim designados no Plano de Preservao do Patrimnio Cultural. Art. 5. Consideram-se como de interesse do patrimnio ambiental os imveis localizados nas Zonas de Especial Interesse Ambiental, conforme definidos no Plano Diretor ou na lei especfica respectiva, alm de Unidades de Conservao, assim definidas na legislao pertinente. Art. 6. Considera-se como imvel que exera funo ambiental essencial aquele coberto por mata nativa, primria ou secundria em estgio avanado de recomposio, ou localizado em rea de Proteo Permanente, assim definido em legislao pertinente. 1. Os imveis localizados em reas de preservao permanente APPs, s sero considerados como exercendo funo ambiental essencial na hiptese de contarem com mata nativa, primria ou secundria em recomposio. 2. Outras hipteses de funo ambiental essencial podero ser apontadas pelo rgo gestor da poltica ambiental do Municpio, de maneira justificada e atendendo a pedido do proprietrio notificado, observadas as polticas pblicas de preservao e recuperao. Art. 7. No incidir a obrigao de parcelamento ou edificao compulsria sobre a propriedade de imveis de clubes, associaes de classe ou de cooperativas habitacionais adquiridos pelas respectivas entidades at a data da publicao da Lei Municipal n 8.696, de 2004. Art. 8. O rgo competente poder escalonar ao longo do tempo as notificaes, justificando os critrios, que devem ser em conformidade com os objetivos da poltica urbana, as finalidades do instituto e as caractersticas da subutilizao ou no-edificao de glebas e lotes na macrozona urbana. Art. 9. Sero indeferidos os pedidos de desmembramento ou desdobro de imveis acima de 1.000m2 aps a notificao, salvo se a licena contemplar tambm a edificao respectiva ou se houver a reserva de reas pblicas nos percentuais estabelecidos na legislao de uso, ocupao e parcelamento do solo. Art. 10. As notificaes se processaro mediante as regras estabelecidas na Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001 - Estatuto da Cidade, na Lei Municipal n 8.696, de 17 de dezembro de 2004 - Plano Diretor Participativo e conforme o modelo que consta no Anexo I. Art. 11. Este decreto entra em vigor na data de sua publicao. Prefeitura Municipal de Santo Andr, em 15 de maio de 2006.

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 73

JOO AVAMILENO - PREFEITO MUNICIPAL MARCELA BELIC CHERUBINE - SECRETRIA DE ASSUNTOS JURDICOS FERNANDO GUILHERME BRUNO FILHO - SECRETRIO DE DESENVOLVIMENTO URBANO E HABITAO EM SUBSTITUIO Registrado e digitado no Gabinete do Prefeito, na mesma data, e publicado. WANDER BUENO DO PRADO - CHEFE DE GABINETE ANEXO NICO - TERMO DE NOTIFICAO Pelo presente termo, fica notificado ___________________________, proprietrio do lote de Classificao Fiscal _______________, localizado na (denominao do logradouro) ____________________, em Santo Andr-SP, a promover o Parcelamento ou a Edificao compulsrios desse imvel, nos termos do artigo 182 da Constituio Federal, dos artigos 5 e 6 da Lei Federal n 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) e dos artigos 116 e 117 da Lei Municipal n 8.696/2004 (Plano Diretor de Santo Andr). O terreno objeto desta notificao consta em nosso cadastro imobilirio como rea com edificao abaixo do coeficiente mnimo admissvel, no cumprindo desta forma o princpio da funo social da propriedade urbana, estabelecido pelo Plano Diretor, conforme processo administrativo n _______________. Em conformidade com o artigo 117 da Lei n 8.696/2004, fica estabelecido o prazo mximo de 1 (um) ano, contados a partir do recebimento desta, para que seja protocolado o pedido de aprovao de parcelamento ou edificao do referido imvel. Ficam excludos da presente obrigao, os imveis nas seguintes condies: I -Utilizados para a instalao de atividades econmicas que no necessitem de edificaes para exercer suas atividades; II -exercendo funo ambiental essencial, tecnicamente comprovada pelo rgo municipal competente; III-de interesse do patrimnio cultural ou ambiental; IV-ocupados por clubes ou associaes de classe; V -de propriedade de cooperativas habitacionais. Caso o imvel objeto deste Termo esteja dentro de uma das condies acima listadas, fica facultada a impugnao presente notificao, sem efeito suspensivo, no prazo de 60 (sessenta dias). Nota: Esta notificao tem como base o Cadastro de Imveis Municipais desta Prefeitura. Em caso de discordncia no presente cadastro, ou para maiores esclarecimentos, solicitamos vosso comparecimento Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitao, desta Prefeitura, com agendamento pelo telefone 4433-0480. Santo Andr, de de 2006

6. COMO APLICAR?
O municpio notifica o proprietrio a tomar as providncias necessrias para o melhor aproveitamento de seu terreno na cidade, dando-lhe um prazo. Para que a notificao seja considerada vlida, o Estatuto da Cidade exige que seja: Levada ao registro de imveis (a data da averbao da notificao que inicia a contagem para os prazos previstos para aplicao do PEUC e demais instrumentos relacionados) Realizada por funcionrio da prefeitura, que aps trs tentativas frustradas, poder encaminhar o contedo da notificao para publicao em edital

O fato de o municpio notificar o proprietrio mostra que a iniciativa de dar um uso ao imvel ainda do proprietrio, mas que o poder pblico municipal caracterizou que esse mesmo imvel pode e deve ser melhor utilizado, no lugar de ser mantido vazio. Se o terreno for vendido, permutado, cedido, herdado, ou negociado sob qualquer forma, o nus e os prazos persistiro, pois a sano aplicada sobre o terreno e no sobre o proprietrio.
ATENO!
Recebida a notificao, o proprietrio tem que tomar as providncias para apresentao de um projeto de parcelamento, conjunto habitacional ou outro aproveitamento previsto pelo Plano Diretor para essa rea.

Nome do Servidor: IF: Assinatura: Notificado: (nome) Nome do preposto (se pessoa jurdica)Assinatura:

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 75

O descumprimento dos prazos do PEUC acarretam a aplicao do IPTU progressivo no tempo. Mantido o descumprimento do nus (de parcelar, edificar ou utilizar) com a aplicao da alquota mxima de IPTU pelo prazo definido na lei, passa-se ento desapropriao com ttulos da dvida pblica. Portanto, o nus urbanstico constitudo pela notificao vale para a sequncia dos trs instrumentos.

7. EXEMPLO DE APLICAO
Um exemplo de aplicao do instrumento a cidade de Santo Andr, integrante da Regio Metropolitana de So Paulo, juntamente a outros 38 municpios. uma cidade bastante adensada, com carncia de reas livres para expanso urbana. Santo Andr possui em torno de 670.000 habitantes (dentro de uma aglomerao urbana de quase 19 milhes de pessoas) e uma superfcie de 175 km. Mais de 60% desse territrio integra rea de Proteo e Recuperao dos Mananciais da Grande So Paulo, o que induz o municpio a poder melhor aproveitar a superfcie dos menos de 40% de sua rea urbanizada. A aplicao deste instrumento pelo Municpio teve duas fases: 1. Aprovao de legislao municipal 2. Definio dos imveis particulares a serem notificados para o PEUC Com relao legislao municipal, Santo Andr comeou a implementao do PEUC em seu Plano Diretor, Lei municipal n 8.696/04, em seus artigos 116 e 117. Para aplic-lo, o mesmo Plano Diretor relacionou o instrumento ao macrozoneamento do municpio. O zoneamento de Santo Andr reflete a sua realidade de aglomerao urbana. Em seu zoneamento, no existem reas consideradas rurais, mas conforme j mencionado, significativa parcela do territrio considerada uma Macrozona de Proteo Ambiental. O restante do territrio do Municpio (menos de 40% da rea total) definido como Macrozona Urbana.
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Dentro de cada macrozona definido um zoneamento diferenciado, mas em se tratando da aplicao do PEUC, o Plano Diretor restringiu o instrumento Macrozona Urbana. Dentro dessa macrozona, o Plano Diretor definiu que imveis no edificados ou subutilizados com rea a partir de 1.000m seriam sujeitos ao PEUC. O Plano tambm definiu aquilo que seria considerado sub-utilizado. Na sequncia, o Municpio regulamentou os procedimentos para aplicao do PEUC pelo Decreto Municipal n 15.379/06, prevendo inclusive o modelo de Termo de Notificao.
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 77

Em sntese a regulamentao do PEUC em Santo Andr pode ser vista no seguinte quadro:

PEUC Critrios para aplicao na legislao em Santo Andr-SP


Imveis sujeitos aplicao prevista no Plano Diretor (Lei 8.696/04, arts. 116 e 117):

vazios urbanos melhor dotados de infraestrutura, o aproveitamento mnimo imposto foi maior.

O resultado foi o seguinte levantamento de rea disponvel para a expanso urbana, dentro daquilo que j era a prpria cidade (a Macrozona Urbana):

IMPORTANTE! Em

Localizados na Macrozona Urbana

Imveis no edificados ou sub-utilizados

Imveis com rea igual ou superior a 1.000m m2

PEUC Definio dos imveis em Santo Andr


DEFINIO DOS IMVEIS SUJEITOS APLICAO DO PEUC

Imveis que configurariam excees aplicao do PEUC

Atividade econmica sem edificao

Funo ambiental reconhecida por rgo tcnico

Interesse cultural e patrimonial

reas de clubes, associaes e cooperativas habitacionais

Caractersticas

Imveis

rea

% do total

Imveis com rea igual ou superior a 1.000m2 , 885 no edificados ou sub-utilizados, situados na Macrozona urbana Imveis excludos da aplicao do PEUC Imveis passveis da aplicao do PEUC 190 695

11.065.158,18 m2 100

Aplicao prevista no Decreto n 15.379/06

3.848.315,43 m2 34,78 7.216.842,75 m2 65,22

Discriminao das situaes que dispensassem a incidncia do PEUC

Procedimentos para a notificao do PEUC

Definio dos 190 imveis excludos da aplicao do PEUC

A partir desses critrios, o municpio fez o levantamento dos imveis existentes em seu cadastro imobilirio fiscal. Assim como em outras prefeituras, esse dado disponibilizado a partir de um setor encarregado pela cobrana do IPTU (Secretaria de Finanas ou rgo do gnero). Para os bairros mais adensados, Santo Andr considerou subutilizado todos os imveis cuja rea construda fosse menor que o coeficiente de aproveitamento 0,2 em relao ao terreno. E nas reas de vazios urbanos (que no caso da cidade so representados principalmente pela antiga regio industrial da cidade conhecida como Eixo Tamanduate), era considerado sub-utilizado tudo o que no atendesse o coeficiente de 0,4.
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Imveis ocupados por clubes ou associaes de classe Imveis de propriedade de cooperativas habitacionais Imveis totalmente ocupados por atividades econmicas que no exijam edificao Imveis ocupados por favelas ou loteamentos irregulares Total

8 6 131 45

226.13,00 m2

2,04

389.466,43 m2 3,52 1.059.165,00 m2 9,57 2.173.554,00 m2 19,64 3.848.315,43 m2 34,78

190

Fonte: Departamento de Desenvolvimento e Projetos Urbanos da Prefeitura de Santo Andr apud BRUNO FILHO et al, 2006. CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 79

Depois de identificar quais eram os terrenos sujeitos ao PEUC, o Municpio definiu um escalonamento para fazer as notificaes. Das 695 reas identificadas para a notificao, 100 foram definidas como prioritrias, combinando dois fatores: reas definidas como ZEIS vazias reas sem aproveitamento ou com aproveitamento muito baixo (imveis com rea construda igual a 0 ou a 0,1, se comparadas rea do terreno) At o final de 2008, todas essas primeiras 100 reas foram notificadas O passo seguinte, a averbao no cartrio de registro de imveis, teve distintos encaminhamentos: O municpio possui dois cartrios de registro de imveis. O primeiro responsvel pelas reas centrais, mas tambm abrange uma ampla periferia j adensada. O segundo cartrio responde por grandes vazios urbanos prximos ao centro da cidade, bairros de classe mdia e uma periferia um pouco menos adensada. Em ambos os cartrios a averbao da notificao no foi aceita quando o proprietrio notificado conseguiu registrar a transferncia de propriedade para outro, antes da notificao ser averbada no documento do imvel. O problema relevante, mas h que se ressaltar que o municpio conseguiu averbar algumas dezenas de imveis (todos no 2 Cartrio de Registro de Imveis), em especial aqueles formadores de vazios urbanos no chamado Eixo Tamanduate. Apesar de caminhar com o PEUC, Santo Andr no aprovou at o momento legislao de IPTU progressivo, o que esvazia a fora do Municpio para exigir o cumprimento dos prazos definidos para apresentao de projeto ou incio das obras.

8. PRECISO TER OS TRS INSTRUMENTOS REGULAMENTADOS


PARA IMPLEMENT-LOS?

No!
A progressividade do IPTU (com eventual reviso de planta genrica de valores do Municpio e das alquotas incidentes) pode ser regulamentada no curso da aplicao do PEUC Mas indispensvel que o PEUC comece a ser aplicado

No se pode negligenciar a regulamentao do IPTU progressivo no tempo. Caso passado um ano da notificao do proprietrio sem que este apresente qualquer projeto de utilizao do imvel, a progressividade da alquota do IPTU j deve estar em vigor para representar uma efetiva punio inrcia do proprietrio.
ATENO!

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 81

IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO PROGRESSIVO NO TEMPO


PARA COMEAR, COMO SE CHEGA AO VALOR DO IPTU PARA TODOS OS TERRENOS DA CIDADE? Cada cidade possui uma planta de valores para todo o seu territrio. Por exemplo, reas mais sofisticadas ou com maior infraestrutura possuem maior valor e vice-versa. o valor do terreno que considerado pela prefeitura. Alm dessa planta de valores dos terrenos na cidade, cada municpio precisa estabelecer uma alquota, que uma porcentagem do valor do terreno. As alquotas podem mudar em funo do uso, localizao e tamanho do terreno. O valor devido de IPTU sempre calculado da seguinte forma:

E NO QUE DIFERENTE O IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO?


A progressividade o aumento da alquota do imposto (e no do valor do terreno) para as situaes que a lei municipal determinar. A progressividade do IPTU no tempo diferente de sua progressividade em relao ao espao e ao uso. A diferenciao de alquotas de IPTU pelo tamanho e pelo uso do imvel j so aplicadas e consolidadas na legislao tributria municipal. So exemplos dessa diferenciao: Imveis maiores (com maior potencial de aproveitamento) em relao a casas e pequenos comrcios, situados no mesmo bairro

IPTU = Valor do terreno X alquota definida para o lugar

Imveis comerciais, que costumam pagar IPTU mais alto, em relao aos residenciais Essa progressividade no se confunde com a progressividade no tempo, trazida pelo Estatuto da Cidade. A progressividade no tempo o aumento anual da alquota do IPTU, no caso de descumprimento do PEUC. A criao dessa modalidade de progressividade de IPTU tem outra natureza. Enquanto o primeiro tipo de progressividade (que j aplicado) de carter fiscal, o aumento da alquota de IPTU no tempo tem um carter de punio. Um aspecto importante: por no possuir natureza fiscal, no cabe iseno para os casos de IPTU progressivo no tempo.

exemplo: Se a alquota do imposto de 1% para um imvel que a prefeitura considere valor R$40.000,00, o IPTU daquele ano ser R$ 400,00. Apesar desse pagamento poder ser parcelado pelo municpio, o valor devido (os R$400,00, no caso) calculado somente uma vez por ano.

1. o que ?
O IPTU progressivo no tempo tambm um instrumento urbanstico que pune o proprietrio de terreno urbano pouco ou no aproveitado com o aumento anual da alquota de IPTU do imvel enquanto for descumprida a obrigao de fazer melhor uso desse terreno.

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 83

2. para que serve?


Assim como o PEUC, o IPTU progressivo no tempo tambm um instrumento previsto na Constituio Federal para induo da ocupao e melhor aproveitamento do territrio urbano.

4. O QUE FUNDAMENTAL NA REGULAMENTAO?


Basicamente, a regulamentao deve prever quais sero as alquotas que representem a progressividade no tempo. Apesar do Estatuto da Cidade falar expressamente disso, cabe regulamentao repetir que no cabe iseno s alquotas progressivas ali previstas.

De nada adianta a implementao do IPTU progressivo no tempo (com o aumento anual das alquotas) se os valores considerados pela prefeitura para os terrenos da cidade estiverem muito abaixo da realidade do mercado.
ATENO!

5. como aplicar?
A alquota deve ser aumentada durante cinco anos consecutivos. O aumento deve se limitar ao dobro do ano precedente, limitando-se alquota mxima de 15% do valor do imvel. O limite que a lei federal admite para a alquota sempre de 15%. Caso o proprietrio persista descumprindo sua obrigao de fazer uso do imvel, a alquota de 15% se mantm.

3. COMO SE PREPARAR PARA UTILIZAR O INSTRUMENTO?


Primeiro, verificar se houve descumprimento do PEUC. O Estatuto da Cidade bastante claro ao prever esse descumprimento como condio de aplicao do IPTU progressivo no tempo. Novamente, o municpio (no somente a prefeitura e a cmara de vereadores, mas tambm a comunidade) deve se preocupar em regulamentar por lei de progressividade das alquotas do IPTU. A discusso sobre as alquotas que representaro a progressividade so extremamente importantes. nelas que est todo o fundamento do instrumento. E a populao deve participar ou exigir a participao nessa discusso! Como envolve impostos, a regulamentao deve ocorrer por lei. As alquotas previstas na lei no podem ser aplicadas no mesmo ano em que foram aprovadas. Somente no ano seguinte.

Por exemplo: Assim, voltando-se ao exemplo do imvel de R$40.000, com alquota de 1%. A aplicao do IPTU progressivo no tempo deve ocorrer durante cinco anos. No primeiro ano de aumento, poder chegar a 2%, sendo o IPTU devido para o imvel de R$800,00. Imaginando-se o aumento sempre de acordo com o mximo previsto na lei, sero 4%, 8%, 15% e 15%, caso considerados o segundo, o terceiro, o quarto e o quinto ano de aplicao. Em termos de valores, aquele proprietrio que no cumpriu a obrigao de parcelar ou edificar em seu terreno, deixar de pagar R$400,00 (com a alquota de 1%) para ter que pagar ao final do perodo, R$6.000,00 (com a alquota de 15%).

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 85

DESAPROPRIAO COM PAGAME NTO EM TTULOS DA DVIDA PBLICA


1. o que ?
a perda da propriedade particular sobre um terreno urbano em favor da prefeitura, mediante o pagamento com ttulos da dvida pblica. Como uma penalidade, tambm conhecida como desapropriao-sano. Mas, sem dvida, condio para a aplicao da desapropriao-sano a plena aplicao do PEUC e do IPTU progressivo no tempo. Somente o descumprimento de ambos os instrumentos pelo proprietrio enseja a pena de perda da propriedade. Uma vez que o foco principal do instrumento a possibilidade de pagamento com ttulos da dvida pblica, sempre que precisar ser emitido um ttulo, necessria a prvia autorizao do Senado Federal.

O QUE SO OS TTULOS DA DVIDA PBLICA? Os ttulos da dvida pblica (os chamados precatrios) funcionam como se fossem notas promissrias. A prefeitura assume o compromisso de pagar futuramente determinado valor para o proprietrio. NO QUE ESSA DESAPROPRIAO COM PAGAMENTO COM TTULOS DIFERE DA DESAPROPRIAO QUE J EXISTE? Diferentemente das desapropriaes comuns, a prefeitura no precisaria ter previamente em caixa os recursos necessrios para decretar a utilidade pblica ou interesse social do imvel. A quitao desses ttulos pode ocorrer em at dez anos pela prefeitura, em parcelas iguais (que sero anualmente acrescidas de juros anuais de 6%). O valor do imvel que dever ser pago em ttulos aquele mesmo valor utilizado para o clculo do IPTU.

Apesar de facilitar o pagamento da indenizao, o municpio que for aplicar a desapropriao-sano deve ter sade financeira para emisso de ttulos da dvida. Isso porque a autorizao pelo Senado Federal leva em considerao a capacidade financeira do municpio assumir dvidas.
Ateno!

4. COMO aplicar?
A prefeitura dever editar decreto de utilidade pblica ou interesse social, conforme o caso, e promover a desapropriao amigvel ou litigiosa, como faria em qualquer outra situao. Concluda desapropriao, o imvel passa para a titularidade da prefeitura: esse o momento de incorporao ao patrimnio pblico. A partir da data de incorporao ao patrimnio, a prefeitura ter cinco anos para realizar a adequao e aproveitamento do imvel os termos previstos pela lei municipal. A execuo desse melhor aproveitamento do imvel pode ser realizado diretamente pela prefeitura ou por terceiros autorizados ou contratados pela prefeitura.
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 87

2. para que serve?


um instrumento urbanstico de penalizao para o dono do terreno urbano que descumprir a funo social definida pelo Plano Diretor ou demais leis municipais (se houver).

3. COMO SE PREPARAR PARA UTILIZAR O INSTRUMENTO?


No necessrio regulamentar essa desapropriao, que j tratada pelas leis federais de emisso de ttulos da dvida pblica, desapropriao e pelo Estatuto da Cidade. Mas o municpio pode prever o instrumento no Plano Diretor e regulamentar procedimentos internos dentro dos setores da administrao.
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CONSRCIO IMOBILIRIO
1. o que ?
O Consrcio Imobilirio um mecanismo para viabilizar parcerias entre proprietrios de imveis e prefeituras para urbanizar reas que tenham carncia de infraestrutura e servios urbanos e/ou contenham imveis subutilizados ou no utilizados.

3. COMO SE PREPARAR PARA UTILIZAR O INSTRUMENTO?


Para implementar o Consrcio Imobilirio importante seguir os seguintes passos: Se o Plano Diretor no tiver incorporado o Consrcio Imobilirio: Elaborar um projeto de lei que permita ao Poder Pblico Municipal estabelecer contratos de consrcio imobilirio com particulares; Se o Plano Diretor tiver incorporado o Consrcio Imobilirio: Verificar se o consrcio imobilirio aplicvel a partir do Plano Diretor ou se necessita de regulamentao especfica; Se o consrcio imobilirio no for aplicvel a partir do Plano Diretor ser necessrio regulamentar este instrumento e aprovando na Cmara Municipal.

No Consrcio Imobilirio o proprietrio transfere para o Poder Pblico Municipal um imvel e este se responsabiliza por executar as obras de infraestrutura e urbanizao (abertura de vias pblicas, pavimentao, rede de gua, iluminao pblica), parcelamento ou at a construo das habitaes. Em troca, o proprietrio do terreno ganha alguns lotes ou unidades habitacionais no mesmo valor que tinha o terreno antes das obras. Os demais lotes ou unidades habitacionais ficam para o Poder Pblico, que poder comercializ-los, ced-los ou utilizar qualquer modalidade para atender a populao que necessita de habitao. Este instrumento tambm pode ser utilizado em conjunto com o instrumento de IPTU Progressivo no Tempo. O Proprietrio pode transferir as obras de urbanizao ou edificao para o Poder Pblico quando estiver sujeito ao IPTU Progressivo no Tempo.

4. O QUE FUNDAMENTAL NA REGULAMENTAO?


Definio de onde se aplica o instrumento no municpio;
exemplo: o instrumento do Consorcio Imobilirio pode ser aplicado em toda rea compreendida no permetro

2. para que serve?


Induzir e viabilizar a utilizao de terrenos estratgicos para o desenvolvimento do municpio. Urbanizao e edificao de uma rea especfica; Aumentar a oferta de terra urbanizada para as classes populares; Viabilizar empreendimentos em casos nos quais o proprietrio no tem condies de faz-los sozinho.

Definio das regies prioritrias de aplicao do instrumento;


exemplo: o instrumento do Consrcio Imobilirio dever ser aplicado prioritariamente na macrozona de urbanizao prioritria

Estabelecimento dos critrios e procedimentos para aplicao do instrumento.

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 89

5. EXEMPLOS DE REGULAMENTAO: O URBANIZADOR SOCIAL


Um instrumento semelhante ao Consrcio Imobilirio, chamado Urbanizador Social, tem sido utilizado na regio metropolitana de Porto Alegre no Rio Grande do Sul. Este instrumento foi regulamentado em Porto Alegre e em So Leopoldo. O Urbanizador Social uma parceria entre o poder pblico e o loteador privado para produo/oferta de lotes regulares para a populao de baixa renda, estabelecendo parcerias entre empreendedores irregulares, formais e tambm cooperativas habitacionais autogestionrias e a prefeitura. Entre os compromissos do poder pblico esto: a priorizao da tramitao administrativa admisso da urbanizao parcial ou progressiva demarcao de rea Especial de Interesse Social Entre os compromissos do urbanizador social esto: execuo de lotes ou unidades com preo compatvel com a urbanizao social implantao de urbanizao progressiva e construo de equipamentos comunitrios. Como contrapartida pelas prerrogativas de que seus projetos, os empreendedores caracterizados como urbanizadores sociais podero alternativamente: repassar ao Municpio um percentual dos lotes produzidos comercializar diretamente uma parte dos lotes para adquirentes indicados pelo Poder Pblico doar parte do terreno para que seja destinado a outras finalidades pblicas construir equipamentos pblicos urbanos, comunitrios ou de gerao de renda acordar com o Poder Pblico um abatimento no preo final dos lotes de tal forma que o mesmo seja compatvel com a renda familiar das famlias que compem a demanda habitacional prioritria O acordo entre as partes firmado atravs de um TERMO DE COMPROMISSO do qual constam as obrigaes das partes e as penalidades em caso de inadimplemento.
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5.1 No Plano Diretor O municpio de So Leopoldo, RS, regulamentou o programa Urbanizador Social em seu Plano Diretor.
PREFEITURA MUNICIPAL DE SO LEOPOLDO Estado do Rio Grande do Sul do Municpio de So Leopoldo LEI N 6.125, DE 19 DE DEZEMBRO DE 2006. Dispe sobre o Plano Diretor. Art. 83. Para atendimento do dficit anual e da demanda habitacional prioritria, o Municpio admitir parcerias e consrcios com o empreendedor e a iniciativa privada, em reas a serem delimitadas como AEIS III, atravs do instrumento Urbanizador Social. 1. O Urbanizador Social o empreendedor imobilirio cadastrado no Municpio com vistas a realizar empreendimentos de interesse social em reas indicadas pelo Municpio, em atendimento ao Macrozoneamento deste Plano Diretor. 2. No caso de parcerias com Urbanizadores Sociais, dever o Poder Pblico Municipal promover aes com vistas reduo dos custos de produo dos empreendimentos de carter social, exigindo em contrapartida, a reduo do preo de venda das unidades produzidas ou ainda, a doao pelo empreendedor de unidades a serem destinadas ao atendimento da demanda habitacional prioritria do Municpio. 3. A contrapartida citada no 2 deste artigo dever ser proporcional reduo de custos de produo referida, visando o atendimento das necessidades habitacionais das famlias de baixa renda.

5.2 Por lei especfica: No Municpio de Porto Alegre elaborou-se um projeto de lei para regulamentar o Urbanizador Social que j estava previsto no Plano Diretor. Esta regulamentao foi uma resposta a algumas das reivindicaes dos setores populares.

PROJETO DE LEI URBANIZADOR SOCIAL PORTO ALEGRE LEI N 9.162, de 08 de julho de 2003. Regulamenta os 3 e 4 do art. 76 da Lei Complementar n 434, de 1 de dezembro de 1999, dispondo sobre a parceria da Administrao Municipal com os empreendedores considerados urbanizadores sociais.

CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 91

CAPTULO I DO URBANIZADOR SOCIAL Art. 1 Na produo e implantao de parcelamento do solo ou edificaes destinados a suprir a demanda habitacional prioritria ou, ainda, na regularizao de parcelamentos do solo, ser admitido o Urbanizador Social, que ser o responsvel pelo empreendimento, nos mesmos termos do loteador, com as responsabilidades previamente definidas em projeto especfico. Pargrafo nico. A regulamentao de parcelamento do solo de que trata o caput deste artigo no poder ocorrer nos casos de loteamentos irregularmente instalados sobre reas de Preservao Permanente, nos termos definidos pela legislao em vigor. Art. 2 A Urbanizao Social funo pblica relevante que ser desempenhada pelo empreendedor privado em parceria com o Poder Executivo Municipal. Art. 3 O Urbanizador Social o empreendedor imobilirio cadastrado no Municpio, interessado em realizar empreendimentos de interesse social em reas identificadas pelo Poder Pblico como aptas a receber habitao e em desenvolver parceria visando produo de habitao de interesse social. 1 - O Municpio manter um Cadastro Municipal de Urbanizadores Sociais - CMUS, resultante de anlise tcnica e idoneidade financeira do empreendedor, pessoa fsica ou jurdica. 2 - As cooperativas habitacionais autogestionrias cadastradas pelo Departamento Municipal de Habitao (DEMHAB) sero equiparadas a Urbanizadores Sociais para todos os efeitos, desde que tenham responsvel tcnico registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), comprovadamente produzam Habitao de Interesse Social e a gleba objeto do projeto de parcelamento do solo tenha situao dominial regular, atendendo aos requisitos do 1 deste artigo. CAPTULO II DA PARCERIA ENTRE O MUNICPIO E O URBANIZADOR SOCIAL Art. 4 A parceria entre o Poder Pblico e os empreendedores se submete aos termos desta Lei e ficar explicitada em Termo de Compromisso a ser firmado entre as partes, que se constituir em ato administrativo decorrente da concertao administrativa. Pargrafo nico. O Termo de Compromisso est regrado em captulo prprio nesta Lei. Art. 5 Para realizao da parceria, o Municpio compromete-se a: a) vistoriar a gleba para verificar se passvel de realizao da parceria com vistas urbanizao social; b) analisar e emitir parecer justificado sobre o interesse do Municpio no empreendimento; c) analisar as planilhas de custos e o perfil socioeconmico dos futuros adquirentes, a fim de avaliar se a finalidade da parceria - produo de Habitao de Interesse Social - HIS - est sendo cumprida; d) restringir as garantias a que se refere o art. 147 da Lei Complementar n 434, de 1 de dezembro de 1999 (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental - PDDUA), a 30% (trinta por cento) da rea total de lotes do empreendimento; e) priorizar a tramitao administrativa, visando agilizao da aprovao do empreendimento; f ) possibilitar a urbanizao parcial e/ou progressiva do empreendimento; g) gravar a gleba como rea Especial de Interesse Social, bem como propor a alterao do regime urbanstico, quando possvel e necessrio, com a devida anuncia do Poder Legislativo, de acordo com o disposto no art. 78, inciso II, da Lei Complementar n 434, de 1999; h) atender a todas as exigncias constantes do Termo de Compromisso.

1 - Quando, dentro do exerccio do seu poder discricionrio, o Municpio assumir a responsabilidade pelos estudos ambientais e/ou projetos urbansticos e complementares, estes devero ser selecionados de acordo com o disposto na Lei Federal n 8.666, de 21 de junho de 1993, e a partir de critrios definidos por decreto regulamentador, garantindo a participao no certame licitatrio to somente de profissionais legalmente habilitados. 2 - As reas pblicas, decorrentes de empreendimentos de parcelamento do solo, com destinao fora dos limites da gleba, de acordo com o previsto no art. 138 e seus pargrafos da Lei Complementar n 434, de 1999, devero ser preferencialmente viabilizadas em projetos de urbanizao social decorrentes desta Lei. 3 - A alnea d deste artigo no se aplica s cooperativas habitacionais autogestionrias, que sero dispensadas da prestao de garantias, na forma do art. 147, 3, da Lei Complementar n 434, de 1999. Art. 6 Como parte de sua contrapartida na parceria, em glebas situadas na rea de Ocupao Intensiva definida pela Lei Complementar n 434, de 1999, desde que haja parecer motivado emitido pela Comisso de Anlise Urbanstica e Gerenciamento (CAUGE), o Municpio poder autorizar a transferncia e/ou alienao do potencial construtivo referente s reas que sero objeto de destinao pblica decorrentes do parcelamento, observando os percentuais indicados no art. 144 da Lei Complementar n 434, de 1999, e as regras do art. 35 da Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001, na forma definida em decreto regulamentador. Art. 7 O Municpio indicar reas nas quais as condies geogrficas, topogrficas, ambientais e de infra-estrutura urbana esto aptas a receber empreendimentos de urbanizao social, tendo em vista as estratgias e o modelo espacial previsto na Lei Complementar n 434, de 1999. Pargrafo nico. O Municpio publicar edital de chamamento pblico dos proprietrios de glebas atingidas pela indicao de reas referidas no caput, a fim de estruturar um cadastro das propriedades prioritrias para fins de interveno atravs do Urbanizador Social. Art. 8 Para a realizao da parceria, o empreendedor, denominado Urbanizador Social, compromete-se a: a) realizar a urbanizao progressiva, na forma acordada no Termo de Compromisso; b) apresentar planilha do custo do empreendimento, demonstrando a relao entre o valor nele investido e o custo para os adquirentes; c) apresentar planilha com o perfil socioeconmico dos adquirentes; d) destinar uma contrapartida ao Municpio, em valor previamente acordado pelos parceiros, na forma constante do Termo de Compromisso; e) produzir lotes ou unidades habitacionais a preo compatvel com a urbanizao social, conforme acordado no Termo de Compromisso; f ) atender a todas as exigncias constantes do Termo de Compromisso. Pargrafo nico. Para efetivao do previsto na alnea d deste artigo, sero admitidas, alternativamente, as seguintes contrapartidas: a) repasse ao Poder Pblico de um percentual dos lotes produzidos; b) comercializao direta de parte dos lotes com adquirentes indicados pelo Poder Pblico; c) doao de terreno a ser destinado a outras finalidades pblicas; d) construo de equipamentos pblicos urbanos, comunitrios ou de gerao de renda; e) converso do valor da contrapartida em abatimento no preo final dos lotes, de tal forma que seja compatvel com a renda das famlias que compem a demanda habitacional prioritria, nos termos do art. 22, 3, da Lei Complementar n 434, de 1999.

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CAPTULO III DA TRAMITAO DOS EXPEDIENTES DE URBANIZAO SOCIAL Art. 9 Nos projetos de parcelamento do solo protocolados na categoria Urbanizao Social, a Administrao admitir a urbanizao progressiva do empreendimento. 1 - A urbanizao progressiva ser compreendida como implantao gradativa da infra-estrutura urbana, entendida conforme definio do art. 63, 1, da Lei Complementar n 434, de 1999. 2 - Para efeitos do disposto no pargrafo anterior, a Administrao Municipal admitir as seguintes formas de urbanizao progressiva, que tero prazos e cronograma de implantao constantes do Termo de Compromisso: a) implantao da infra-estrutura por setores do parcelamento, com definio de reas onde ela ser instalada em primeiro lugar; b) implantao completa da infra-estrutura em etapas sucessivas. 3 - A urbanizao progressiva dever garantir a qualidade de vida dos moradores, a qualidade ambiental do empreendimento e do entorno, bem como a manuteno permanente da infraestrutura progressivamente instalada. Art. 10 Na anlise dos projetos de parcelamento do solo, enquadrados na categoria de Urbanizador Social, considerando a funo pblica relevante atendida nestes empreendimentos realizados em parceria pblico-privada, podero ser admitidas, alm da urbanizao progressiva, urbanizao parcial e/ou padres urbansticos diferenciados, nos termos desta Lei e conforme definies do Termo de Compromisso. 1 - Para viabilizar os projetos de parcelamento do solo protocolados pelos Urbanizadores Sociais, a anlise dos expedientes, tal como mencionada no caput, dar-se- caso a caso, a fim de verificar as especificidades topolgicas, geogrficas, jurdicas, tcnicas, econmicas e sociais de cada projeto de parcelamento. 2 - Em qualquer hiptese, as condies da implantao de projetos do Urbanizador Social devero ser apreciadas e aprovadas pela CAUGE e pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e Ambiental (CMDUA). 3 - Compete CAUGE avaliar e emitir parecer sobre a implantao dos empreendimentos decorrentes do Urbanizador Social, visando garantir a finalidade para a qual a parceria foi instituda, a saber, a produo de habitao de interesse social. 4 - O monitoramento da implantao de parcelamentos do solo pela modalidade Urbanizador Social ser feito pelo Sistema Municipal de Planejamento, na forma de decreto regulamentador. Art. 11 Os compromissos das partes sero fixados, caso a caso, com a participao da CAUGE e do CMDUA, conforme procedimentos a serem definidos no decreto regulamentador, considerando: I - comprometimento com as condicionantes ambientais do terreno; II - regime urbanstico vigente e eventual necessidade de mudana de regime com a possvel valorizao agregada ao terreno; III - necessidades de equipamentos pblicos e/ou comunitrios como escolas, praas e postos de sade; IV - o dficit anual da demanda habitacional prioritria, nos termos do art. 22, 3, da Lei Complementar n 434, de 1999. Pargrafo nico. A CAUGE dever atentar para o equilbrio das contrapartidas do empreendedor e do Poder Pblico, nos casos em que o Municpio utilizar a faculdade prevista no art. 6 desta Lei.

Art. 12 Em qualquer caso, os projetos de implantao de parcelamento do solo atravs do Urbanizador Social tero a rea gravada como AEIS - reas Especiais de Interesse Social, nos termos do art. 78 da Lei Complementar n 434, de 1999. Art. 13 Os projetos de parceria para a urbanizao social submetem-se aos licenciamentos ambiental e urbanstico, observadas as disposies vigentes e as especificidades previstas nesta Lei. 1 - O Estudo de Viabilidade Urbanstica (EVU), aps a obteno da Declarao Municipal Informativa das Condies Urbansticas de Ocupao do Solo (DM), ser encaminhado, contendo: traado de loteamento, perfis transversais das vias projetadas, planilha de controle e registro, laudo tcnico de cobertura vegetal, selo de identificao e Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART). 2 - O projeto urbanstico de loteamento, aps aprovao do EVU, ser acompanhado dos documentos exigidos na legislao especfica, onde se inclui a licena ambiental e, alm da planta geral do loteamento, os seguintes projetos complementares: geomtrico, rede de gua, esgoto cloacal (quando houver rede no local), esgoto pluvial e movimentao de terras. 3 - O projeto de loteamento ser aprovado aps a formalizao de garantias previstas no art. 147 da Lei Complementar n 434, de 1999, e definidas na forma do art. 5, alnea d, desta Lei, sendo posteriormente encaminhado pelo loteador ao Registro de Imveis. 4 - Depois de registrado, o loteamento receber o licenciamento urbanstico e a licena de instalao e, aps, com base em um Termo de Compromisso e cronograma a ser apresentado pelo loteador, devero ser apresentados os projetos de pavimentao, iluminao de vias e praas, paisagstico de praa e arborizao de vias. 5 - O Termo de Compromisso dispor sobre o cronograma para a apresentao dos referidos projetos, bem como sua obrigatoriedade, considerando a peculiaridade de cada empreendimento. Art. 14 Na hiptese de produo de lotes, o empreendedor poder oferecer aos adquirentes alternativas de projetos de edificao aprovados pela Secretaria Municipal de Obras e Viao - SMOV. 1 - Para atender ao disposto no caput, a partir da aprovao do projeto urbanstico, o Urbanizador Social poder requerer a Aprovao de Edificao, mediante vinculao a uma ou mais tipologias de lote, constantes no projeto urbanstico. 2 - O Licenciamento para Construo das edificaes somente ser emitido aps o Licenciamento Urbanstico. CAPTULO IV DO TERMO DE COMPROMISSO Art. 15 O Termo de Compromisso o ato administrativo negociado, decorrente da concertao entre o Municpio e o Urbanizador Social, e constituir-se- em ttulo executivo extrajudicial, na forma do art. 585, II, do Cdigo de Processo Civil. Art. 16 Constituem-se elementos obrigatrios do Termo de Compromisso: a) etapas da urbanizao progressiva, indicando prazos e condies para o cumprimento da obrigao, aplicveis a cada caso, na forma definida pela CAUGE; b) penalidades para as hipteses de descumprimento injustificado do acordo, incluindo multa diria e ressarcimento dos gastos havidos pelo Municpio, em caso de constatao de desvio de finalidade na implantao do parcelamento; c) previso da forma de notificao do empreendedor e do Poder Pblico Municipal, na hiptese de atraso ou descumprimento do Termo de Compromisso;

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 95

d) a explicitao das obrigaes previstas para o Municpio e para o empreendedor na parceria, na forma estabelecida nos arts. 4, 5, 8 e 11 desta Lei; e) a indicao expressa do valor e da forma de contrapartida adotada na parceria, dentre aquelas previstas no pargrafo nico do art. 8 desta Lei. Art. 17 Aps a Licena Prvia e antes da Licena de Instalao, ser firmado o Termo de Compromisso, no qual constar o previsto nas al-neas a, b, c e d do art. 16 desta Lei, bem como indicao estimada do valor e da forma da contrapartida, conforme previsto na alnea e do referido artigo. Pargrafo nico. Se, aps a apresentao dos projetos previstos no 4 do art. 13, for verificada alterao dos valores estimados para o custo total do empreendimento e para as contrapartidas do empreendedor, o Termo de Compromisso ser aditado para fins de retificao do valor e, eventualmente, da forma das contrapartidas. Art. 18 Os Urbanizadores Sociais que descumprirem as obrigaes constantes do Termo de Compromisso firmado com o Municpio no podero com ele contratar, realizar outros empreendimentos em parceria com o Poder Pblico Municipal, receber incentivos ou benefcios fiscais, at que o inadimplemento seja regularizado. 1 - O Municpio dever notificar o empreendedor da incidncia do previsto no caput deste artigo. 2 - Na hiptese do Municpio descumprir as obrigaes estabelecidas no Termo de Compromisso, estar sujeito a indenizao equivalente.

CAPTULO V DAS DISPOSIES GERAIS Art. 19 O Municpio de Porto Alegre, juntamente com o empreendedor parceiro, dever realizar todos os esforos institucionais necessrios para que a comercializao com adquirentes de lotes em loteamentos aprovados de acordo com esta Lei seja financiada por estabelecimentos credenciados pelo Sistema Financeiro da Habitao - SFH. Art. 20 As medidas compensatrias exigidas de outros empreendimentos da Cidade podero ser executadas nos projetos de parceria entre pblico e privado decorrentes desta Lei, visando urbanizao social. Art. 21 Os estudos ambientais e os projetos urbansticos e complementares podero ser custeados pelo Fundo Pr-Defesa do Meio Ambiente de Porto Alegre e/ou pelo Fundo Municipal de Desenvolvimento (FMD). Pargrafo nico. Anualmente, o Municpio incorporar ao oramento dos referidos Fundos dotao para o pagamento dos estudos ambientais, urbansticos ou projetos complementares. Art. 22 As multas decorrentes dos eventuais descumprimentos do Termo de Compromisso sero recolhidas ao Fundo Pr-Defesa do Meio Ambiente de Porto Alegre. Art. 23 Esta Lei ser objeto de decreto regulamentador no prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data de sua publicao. PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE, 08 de julho de 2003.

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6. COMO APLICAR?
Depois de regulamentado, em cada caso de Consrcio que se desejar realizar, o mesmo deve ser formalizado por um contrato entre a Administrao Pblica e o proprietrio, especificando as condies para a transferncia do imvel para o Poder Pblico, as condies para a realizao da obra, a forma de pagamento ao proprietrio atravs do recebimento de unidades imobilirias urbanizadas ou edificadas. O pagamento mediante unidades imobilirias ou edificadas depender da obrigao estabelecida ao proprietrio. Se a obrigao for de parcelar, dever receber como pagamento os lotes urbanizados contendo infraestrutura, e se for de utilizar ou edificar dever receber como forma de pagamento unidades edificadas. O valor das unidades imobilirias a serem entregues ao proprietrio ser correspondente ao valor do imvel antes da execuo das obras.

7. POR QUE IMPORTANTE UTILIZAR ESTE


INSTRUMENTO NO CONTEXTO DO PROGRAMA MCMV?

CONSRCIO IMOBILIRIO + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA

Para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao de recursos deste programas federal, muito importante que eles disponham de terrenos bem localizados em reas consolidadas e que usem os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade. Uma boa maneira que conseguir atender a estas duas premissas de uma s vez aplicar o Consrcio Imobilirio, estimulando os seus proprietrios a estabelecer acordos e parceiras com prefeituras para realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida. importante lembrar que existem diferentes maneiras de fazer com que os Consrcios Imobilirios sejam usados para viabilizar projetos de habitao utilizando recursos do Programa Minha Casa Minha Vida: O proprietrio que precisa cumprir com a obrigao de parcelar, edificar ou utilizar o seu imvel que no tenha condies econmicas para cumprir com esta obrigao poder requerer ao Poder Pblico municipal o estabelecimento de consrcio imobilirio; O proprietrio que tem um terreno demarcado como ZEIS, mas que no tenha interesse em executar a obra sozinho, pode recorrer ao Poder Pblico municipal e estabelecer de consrcio imobilirio e depois de concluda a urbanizao, os lotes sero distribudos entre o proprietrio e o Poder Pblico; este pode utilizar a parte dos lotes que lhe pertence para realizar um projeto com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.

Com o estabelecimento do Consrcio Imobilirio sobre uma rea sujeita ao PEUC o Poder Pblico assume a responsabilidade de promover a obrigao de parcelar, edificar ou dar utilizao para um imvel urbano que no cumpre com a funo social, o que resulta no cumprimento do prazo estabelecido na lei municipal especfica. O no cumprimento deste prazo implica em improbidade administrativa para os agentes pblicos.
ATENO!

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8. EXEMPLOS DE IMPLEMENTAO EM SO LEOPOLDO:


O municpio de So Leopoldo faz parte da Regio Metropolitana de Porto Alegre, situando-se a 34 km da capital gacha. Tem uma populao de 211.663 habitantes em uma rea de 102,313 km. No municpio cerca de 5000 famlias necessitam ser reassentadas (aproximadamente 8% da populao): Dficit habitacional 3.458 domiclios Inadequao habitacional por carncia ou deficincia de infraestrutura 6.090 domiclios No existe oferta de terrenos populares. A primeira experincia do Urbanizador Social, que inicialmente beneficiou 52 famlias com lotes urbanizados e moradia, ocorreu no Loteamento Taim 2: Gleba de 9,3 ha, a 1 km do centro da cidade, lindeira a loteamento informal consolidado e pertencente ao mesmo empreendedor que promoveu este loteamento Localizada em rea com problemas de drenagem e prxima a dique pertencente estrutura de macro-drenagem da cidade que est parcialmente ocupado por habitaes irregulares Necessidade de reassentamento de 104 famlias que habitam as margens do dique (25 esto dentro da matrcula do imvel) O convnio entre a Prefeitura de So Leopoldo e a Imobiliria Solar para implantao do programa foi assinado no dia 13 de junho de 2007. Inicialmente o convenio beneficiou 52 famlias com lotes urbanizados. Alm destes, as famlias tero a construo das casas financiadas pela CAIXA. As demais 170 famlias do Loteamento Taim 2 foram cadastradas pela Secretaria Municipal de Habitao (Semhab) para serem includas no Programa Crdito Solidrio da CAIXA.

8.1 PAPEL DO EMPREENDEDOR: Produo de 321 lotes urbanizados de 160m2 Infra-estrutura completa, porm flexibilizada Implantar soluo de drenagem local Doar 52 lotes para reassentar as 104 famlias localizadas na beira do dique em sobrados Doar 52 unidades habitacionais para atender metade das famlias reassentadas Aprovar cronograma fsico-financeiro de implementao do empreendimento Vender os demais lotes para famlias indicadas pelo poder pblico, com renda de at 5 S.M. por R$15.000,00 parcelado em 120 vezes

8.2 PAPEL DO PODER PBLICO: Demarcao de ZEIS para viabilizar lotes menores do que o padro (300m2) Aprovao agilizada Trmite junto ao Ministrio da Integrao (dique) Autorizao para que o empreendedor possa realizar a urbanizao de forma progressiva Organizao da demanda e o reassentamento das famlias Realizar os investimentos em pavimentao, micro-drenagem e abastecimento de gua na regio, j previstos anteriormente pelo processo de Oramento Participativo.

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CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 101

Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV

parte

DIREITO DE PREEMPO

1. O QUE ?
a obrigao que um proprietrio tem, no momento que desejar vender seu terreno, de ofertar, nas mesmas condies de mercado, um terreno prefeitura antes que a qualquer outro interessado. Por essa razo, tambm conhecido como direito de preferncia.

preciso identificar a finalidade de uso pblico para cada imvel, que podero ser: regularizao fundiria execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social constituio de reserva fundiria ordenamento e direcionamento da expanso urbana implantao de equipamentos urbanos e comunitrios criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico

2. PARA QU SERVE?
til para a obteno de terras pelos municpios para os mais diversos fins, a serem adquiridas nas condies reais de mercado, sem qualquer tipo de sobrevalorizao ou morosidade decorrentes de processos de desapropriao.

3. COMO SE PREPARAR PARA UTILIZAR O INSTRUMENTO?


necessrio prever o instrumento em uma lei do municpio, seja no Plano Diretor, seja em outra lei municipal. O municpio deve identificar as reas passveis de preempo. O municpio pode definir alguns terrenos especficos. Pode definir todos os terrenos localizados em determinada zona. No limite, pode at mesmo definir que toda a cidade passvel de preempo, mas preciso centrar os esforos nos terrenos que de fato so de interesse da prefeitura.

4. O QUE FUNDAMENTAL NA REGULAMENTAO?


Identificao dos imveis sujeitos preempo. O prazo de vigncia da preempo sobre o imvel nunca superior a 5 anos e renovvel por igual perodo.

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CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 105

6. COMO APLICAR? 5. POR QUE IMPORTANTE UTILIZAR ESTE


INSTRUMENTO NO CONTEXTO DO PROGRAMA MCMV? O imvel sujeito preempo por lei municipal, quando for de interesse para compra por qualquer interessado, dever ser apresentado antes prefeitura, por uma notificao do proprietrio. A notificao do proprietrio prefeitura dever ser acompanhada de uma carta do interessado na qual dever informar quanto se dispe a pagar pelo imvel e as demais condies para a compra e venda entre os particulares. O municpio tem 30 dias para manifestar o interesse na compra do imvel, nas mesmas condies apresentadas na carta do interessado. Se o municpio no se manifestar ou se manifestar desinteresse no imvel, o interessado pode adquirir o terreno, devendo apresentar a escritura pblica do negcio em 30 dias. Para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao de recursos deste programa federal, muito importante que eles disponham de terrenos bem localizados em reas consolidadas e que usem os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade. Uma boa maneira que conseguir atender a estas duas premissas de uma s vez aplicar o Direito de Preempo, para as prefeituras adquirirem terrenos, doando-os para realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida. Com este instrumento a prefeitura pode estimular os seus proprietrios a estabelecer acordos e parceiras com incorporadoras e prefeituras para realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida. Se o negcio for realizado em condies diferentes daquelas informadas ao municpio (quando o terreno vendido por um preo mais baixo do que o oferecido ao municpio), a prefeitura poder obrigar o vendedor a desfazer o negcio. Nesse caso, a prefeitura pode (se for de seu interesse) adquirir o terreno pelo menor valor considerado para cobrana do IPTU ou pelo valor da proposta apresentada anteriormente, o que for menor. O imvel carrega um nus, que a preferncia da prefeitura compr-lo, no prazo fixado na regulamentao. Ou seja, independentemente de quantas negociaes, transferncias e proprietrios, a prefeitura pode querer comprar imvel que no a interessava anteriormente (desde que esteja dentro do prazo de 5 anos, renovvel por mais 5). Se a prefeitura aceitar as condies, formaliza-se a negociao por escritura pblica de venda e compra. Caso contrrio, o negcio feito entre os particulares, mas o nus da preferncia de compra pela prefeitura persiste, no caso de ocorrer uma nova venda.

DIREITO DE PREEMPO + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA

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CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 107

7. EXEMPLO DE APLICAO
No caso da cidade de So Paulo, o Plano Diretor (Lei municipal n 13.430/02) listou algumas poucas reas no territrio municipal, que foram posteriormente complementadas pelos planos diretores regionais, que foram aprovados pela Lei municipal n 13.885/2004. De todo o modo destaca-se a opo do Municpio de discriminar corretamente as reas e em seguida regulamentar sua aplicao pelos Decretos municipais n 42.873/2003 e n 45.752/2005 (o segundo decreto apenas faz uma alterao no artigo 1 do decreto anterior, dispensando a publicidade da preempo em jornal de grande circulao).

No caso da rea central da cidade, apresentam-se dois exemplos de imveis que foram sujeitados preferncia de compra pelo Municpio (que esto no Anexo IX, Livro IX, do Plano Regional estratgico da Sub-Prefeitura da S):

Fonte: Prefeitura da Cidade de So Paulo


108 CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 109

Alm da regulamentao da cidade de So Paulo, apresenta-se abaixo outro exemplo de regulamentao de preempo, na cidade de Santo Andr.

JOO AVAMILENO, Prefeito do Municpio de Santo Andr, Estado de So Paulo, no uso e gozo de suas atribuies legais, FAZ SABER que a Cmara Municipal aprovou e ele sanciona e promulga a seguinte Lei: Art. 1 Em atendimento s disposies do Captulo VI, do Ttulo V, da Lei Municipal n 8.696, de 17 de dezembro de 2004, que instituiu o Plano Diretor Participativo de Santo Andr e em conformidade com os artigos 25 a 27 do Estatuto da Cidade, Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001, fica aprovado, nos termos desta lei, a regulamentao do Direito de Preferncia. Art. 2 O Direito de Preferncia ser exercido: I - Em terrenos no edificados, ressalvados os usos descritos no 4 do art. 116 da Lei n 8.696, de 17 de dezembro de 2004, o Plano Diretor, ocupados com rea igual ou superior a 1.000m2 (mil metros quadrados) na Zona de Recuperao Urbana da Macrozona Urbana, delimitados no Mapa 1 e identificados no Anexo 1; II - nos terrenos com rea igual ou superior a 1.000m2 (mil metros quadrados) na Macrozona de Proteo Ambiental, que esto delimitadas nos Mapas 2A, 2B, 2C e 2D e identificados no Anexo 2. 1 Os proprietrios dos imveis localizados nas reas delimitadas para efeito de incidncia do Direito de Preferncia, sero notificados no prazo de 30 (trinta) dias a partir da data de aprovao desta lei. 2 A hiptese de desdobro ou parcelamento do solo no afasta a incidncia do Direito de Preferncia. Art. 3 Nos termos do disposto no pargrafo nico do art. 146 da Lei n 8.696, de 2004, o Plano Diretor, o Direito de Preferncia ser exercido para os imveis delimitados no inciso I do artigo 2 sempre que o Poder Pblico necessitar de reas para: I - regularizao fundiria; II - execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social; III - constituio de reserva fundiria, para os terrenos com rea entre 1.000,00m (mil metros quadrados) e 5.000,00m (cinco mil metros quadrados); IV - ordenamento e direcionamento da expanso urbana; V - implantao de equipamentos urbanos e comunitrios, para os terrenos com rea entre 2.000,00m (dois mil metros quadrados) a 10.000,00m (dez mil metros quadrados); VI - criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes; VII - criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental, para os terrenos com rea maior que 20.000m (vinte mil metros quadrados); VIII - proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico. Art. 4 O Direito de Preferncia ser exercido para atender as finalidades descritas no artigo 3 e esto especificadas para cada imvel descrito nos Anexos 1 e 2, atendendo as caractersticas de cada local. Art. 5 Atendido o disposto no 1 do art. 147 da Lei n 8.696, de 2004, o Plano Diretor, os imveis previamente colocados venda nas reas delimitadas devero ser obrigatoriamente oferecidos ao Municpio, que ter preferncia para aquisio, pelo prazo de cinco anos a contar da data de promulgao desta lei. 1 Atendido o disposto no 2 do art. 149 da Lei n 8.696, de 2004, a declarao de inteno de alienar onerosamente o imvel dever ser apresentada com os seguintes documentos: I - proposta de compra apresentada pelo terceiro interessado na aquisio do imvel, da qual constar preo, condies de pagamento e prazo de validade;

Lei municipal 8.958, de 27 de junho de 2.007

II - endereo do proprietrio, para recebimento de notificao e de outras comunicaes; III - certido de inteiro teor da matrcula do imvel, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis da circunscrio imobiliria competente; IV - declarao assinada pelo proprietrio, sob as penas da lei, de que no incidem quaisquer encargos e nus sobre o imvel, inclusive os de natureza real, tributria ou executria. 2 A incidncia de dbitos tributrios no impede o exerccio do direito de preferncia, hiptese em que sero abstrados do valor pago pela Prefeitura Municipal, resguardando o direito do vendedor quanto a diferenas sub judice. Art. 6 Nos termos dos arts. 148 e 150 da Lei n 8.696, de 2004, o Plano Diretor, o Municpio tm o prazo mximo de trinta dias, para manifestar seu interesse em comprar o imvel. 1 A Prefeitura far publicar, no jornal local ou regional de grande circulao, edital de aviso da inteno na aquisio do imvel nas condies da proposta apresentada, especificando a utilizao pretendida, nos termos do artigo 149 da Lei n 8.696, de 17 de dezembro de 2004, o Plano Diretor. 2 Expirado o prazo estipulado no caput sem a manifestao expressa do Poder Executivo Municipal de que pretende exercer o direito de preferncia, faculta o proprietrio a alienar onerosamente o seu imvel ao proponente interessado, nas condies da proposta apresentada sem prejuzo do direito do Poder Executivo Municipal exercer a preferncia em face de outras propostas de aquisies onerosas futuras, dentro do prazo legal de vigncia do Direito de Preferncia. Art. 7 Nos termos do art. 151 da Lei n 8.696, de 2004, concretizada a venda a terceiro, o proprietrio ficar obrigado a entregar ao rgo competente do Poder Executivo Municipal cpia do instrumento particular ou pblico de alienao do imvel dentro do prazo mximo de 30 (trinta) dias aps sua assinatura. 1 O Executivo promover as medidas judiciais cabveis para a declarao de nulidade de alienao onerosa efetuada em condies diversas da proposta apresentada. 2 Em caso de nulidade da alienao efetuada pelo proprietrio, o Executivo poder adquirir o imvel pelo valor base de clculo do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se esse for inferior quele. Art. 8 Esta lei entra em vigor na data de sua publicao. Art. 9 Ficam revogadas as disposies em contrrio. Prefeitura Municipal de Santo Andr, em 27 de junho de 2007. JOO AVAMILENO PREFEITO MUNICIPAL MARCELA BELIC CHERUBINE SECRETRIA DE ASSUNTOS JURDICOS ROSANA DENALDI SECRETRIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO E HABITAO WANDER BUENO DO PRADO CHEFE DE GABINETE

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CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 111

DESAPROPRIAO
1. O QUE ?
A desapropriao a tomada compulsria de uma propriedade particular pelo poder pblico, mediante a indenizao ao proprietrio.

2. PARA QU SERVE?
No caso dos municpios, serve para a obteno de reas de interesse pblico, independentemente da vontade do proprietrio em vend-las.

A desapropriao, na forma como tradicionalmente usada, pode ser entendida como um instrumento urbanstico? Sim! um dos instrumentos urbansticos mais antigos e consolidados na prtica brasileira. O Estatuto da Cidade reconhece isso, a desapropriao em sua forma tradicional um instrumento de poltica urbana.
ATENO!
E QUAL A NOVIDADE?

3. COMO SE PREPARAR PARA UTILIZAR O INSTRUMENTO?


O Decreto-Lei Federal n 3.365/41 cuida das situaes de utilidade pblica. Alm dele, usa-se a Lei n 4.132/62 para as desapropriaes por interesse social (voltadas principalmente para situaes relacionadas reforma agrria e proviso habitacional). Os procedimentos administrativos e judiciais sobre a indenizao do proprietrio em ambos os casos so tratados pelo Decreto-Lei de 1941. Em ambos os casos, a desapropriao pode ser amigvel (como qualquer negcio) ou judicial. O que se discute em um processo de desapropriao valor da indenizao, nunca o motivo de interesse social ou utilidade pblica. As dificuldades financeiras dos municpios decorrentes do pagamento de precatrios decorrentes de desapropriao (que em muitos casos levam a valores astronmicos!) provocaram muita discusso sobre o uso deste instrumento, sobretudo aps a Lei de Responsabilidade Fiscal. O PMCMV (Lei n 11.977/2009) alterou a legislao de desapropriao para permitir que o instrumento facilite a aquisio de imveis que tenham dvidas fiscais com as prefeituras que esto desapropriando. Apesar das prefeituras j realizarem compensaes, antes a compensao operada pelos municpios no momento de desapropriar costumava ser feita sobre a dvida indiscutivelmente reconhecida por ambas as partes. Agora a lei expressamente permite que o municpio faa a compensao dos valores reconhecidos somente pela prefeitura (valores inscritos ou ajuizados). A lei expressa ao dizer que a discusso sobre a dvida, por parte do proprietrio, ser feita no na ao de desapropriao, mas na medida judicial referente cobrana dos impostos (execuo fiscal e os embargos e excees a ela relacionados).

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CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 113

4. O QUE FUNDAMENTAL NA REGULAMENTAO


DA DESAPROPRIAO? A desapropriao no ser regulamentada pelo Municpio, devendo ser aplicadas as normas federais que especificam suas condies. O que pode acontecer o municpio publicar um decreto para definir qual rgo competente para avaliar o imvel, propor a ao judicial, contabilizar a aquisio. Mas no cabe regulamentao pelo municpio. A desapropriao somente definida e regulamentada em normas federais.

8. POR QUE IMPORTANTE UTILIZAR ESTE


INSTRUMENTO NO CONTEXTO DO PROGRAMA MCMV?

5. QUAL O PAPEL DA PREFEITURA?


A prefeitura protagonista da desapropriao. A iniciativa dela. Mesmo assim, vale a pena que a prefeitura tente solues negociadas com o proprietrio, visando maior celeridade do processo.

DESAPROPRIAO + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA

6. como aplicar
As mudanas feitas pela Lei do Programa MCMV para a desapropriao de imveis no alteram o procedimento habitual de desapropriao das prefeituras. De forma bastante resumida: Avalia-se o imvel reserva-se o recurso decreta-se o interesse social ou utilidade pblica prope-se a ao de desapropriao depositam-se em juzo os valores, seguindo-se a imisso na posse ou a procedncia da ao, passando o imvel propriedade do municpio. A mudana relativa compensao de valores de dvidas tributrias se opera no depsito de valores em juzo.

Para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao de recursos deste programa federal, muito importante que eles disponham de terrenos bem localizados em reas consolidadas e que usem os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade. Uma boa maneira de conseguir atender a estas duas premissas de uma s vez aplicar a Desapropriao, para as prefeituras adquirirem terrenos e poderem do-los para realizao de projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.

7. exemplos de aplicao
Exemplo So Paulo: A Prefeitura da Cidade de So Paulo recentemente props a desapropriao de 80 imveis capazes de alojarem cerca de 4.300 pessoas, segundo seus dados, com a compensao de dvidas tributrias dos proprietrios de prdios localizados nas reas centrais da cidade.
114 CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 115

DAO em pagamento

1. O QUE ?
uma forma de proprietrios com dvidas tributrias poderem quit-las atravs de terrenos ou prdios. Originalmente a dao no um instrumento urbanstico. A dao nasceu como um instrumento tributrio. Mas como implica a transferncia de imveis para o poder pblico, o instrumento acaba se tornando um importante instrumento para suas polticas sobretudo habitacionais.

4. O QUE FUNDAMENTAL NA REGULAMENTAO?


Quais os dbitos com natureza tributria podem ser quitados com o imvel ofertado Se o imvel pode ser dado por terceiro em benefcio de devedor Em que momento do processo de cobrana tributria e quais so os procedimentos para consolidao da dvida e avaliao do imvel

2. PARA QU SERVE?
Sob o ponto de vista do devedor (contribuinte) a possibilidade de resolver suas dividas com o municpio, mesmo que no tenha o dinheiro para a quitao. Para o municpio (credor) o instrumento serve para a obteno de terras de interesse pblico, independentemente da vontade do proprietrio em vend-las.

3. O QUE NECESSRIO PARA APLIC-LA?


O instrumento previsto como alternativa pela Lei Complementar federal n 104/01, que exige que o municpio, em sua legislao, preveja e regulamente esta opo No requer indicao prvia em lei de zoneamento ou plano diretor.

No h como se manter crdito do devedor em relao ao poder pblico. Caso o imvel dado valha mais que a dvida, o proprietrio dever abrir mo daquilo que exceder o valor. Em boa parte dos casos, a diferena pequena e a quitao das dvidas mais interessante que a discusso judicial de pequenos valores.
ATENO!

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CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 117

6. EXEMPLO DE REGULAMENTAo
A cidade de So Carlos, em So Paulo, usou a dao em pagamento como forma de obteno de terras dentro de seu territrio.
LEI N 13.255 DE 11 DE DEZEMBRO DE 2003.

5. POR QUE IMPORTANTE UTILIZAR ESTE


INSTRUMENTO NO CONTEXTO DO PROGRAMA MCMV?

Dispe sobre a dao em pagamen- to para extino de crditos tributrios inscritos em Dvida Ativa e d outras providncias. O Prefeito Municipal de So Carlos faz saber que a Cmara Municipal de So Carlos aprovou e ele sanciona e promulga a seguinte Lei: Art. 1 Fica o Poder Executivo autori- zado a extinguir crditos de natureza tributria inscritos at 31/01/2003 na Dvida Ativa do Municpio de So Carlos por meio de dao em pagamento, a pedido do interessado, pessoa fsica ou jurdica, a qual s se aperfeioar aps a aceitao expressa da Fazenda Municipal, observados o interesse pblico, a convenincia administrativa e os critrios dispostos nesta Lei.

DAO EM PAGAMENTO + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA

Para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao de recursos deste programa federal, muito importante que eles disponham de terrenos bem localizados em reas consolidadas e que usem os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade. Uma boa maneira que conseguir atender a estas duas premissas de uma s vez aplicar a Dao em Pagamento, para as prefeituras adquirirem terrenos bem localizados e que so devedores de impostos, disponibilizando-os para realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.

Art. 2 O Municpio de So Carlos po- der extinguir os crditos referidos no artigo anterior mediante dao em pagamento de: I - bens imveis; II - bens mveis; III - servios. 1 Quando o pedido de dao em pagamento envolver bens imveis, sero aceitos somente aqueles localizados no Municpio de So Carlos, bem como estejam comprovadamente livres e desembaraados de quaisquer outros nus ou dvidas, exceto aquelas apontadas junto ao Municpio de So Carlos. 2 A dao em pagamento poder ser formalizada atravs de imvel de terceiro, em benefcio do devedor, desde que este intervenha como anuente na operao, tanto no requerimento previsto no artigo 4 desta Lei, quanto na respectiva escritura. 3 Em nenhuma hiptese ser admitida dao em pagamento cujo bem ou servio alcance valor superior ao do dbito. 4 Os bens imveis que forem havidos pela Municipalidade podero ser alienados pelo procedimento previsto no artigo 19 da Lei Federal n 8.666/93. Art. 3 A dao em pagamento poder abranger os crditos tributrios da Fazenda Municipal em qualquer fase de tramitao, seja esta administrativa ou judicial, desde que antes da designao de praa de bens penhorados, ressalvado o interesse da Administrao de apreciar requerimento aps esta fase. Art. 4 O interessado em extinguir d- bitos tributrios perante a Municipalidade dever faz-lo mediante requerimento administrativo, no qual sero apontados: I - os dbitos que o contribuinte pretende serem extintos devidamente atualizados; II - a descrio detalhada do que pretende oferecer para extino dos dbitos tributrios; III - no caso de bens imveis o requerimento dever tambm estar instrudo, obrigatoriamente, com as seguintes certides atualizadas em nome do proprietrio: a) certido vintenria de inteiro teor, contendo todos os nus e alienaes referente ao imvel, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente;

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CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 119

b) certido do Cartrio Distribuidor de Protesto de Letras e Ttulos de So Carlos e dos Municpios onde o devedor e o terceiro interessado, quando for o caso, tenham tido sede ou domiclio nos ltimos 5 (cinco) anos; c) certides da Justia Federal, inclusive relativas a execues fiscais, e da Justia do Trabalho; d) certides de objeto e p das aes eventualmente apontadas, inclusive embargos execuo. 1 Se o crdito tributrio que se pretenda extinguir for objeto de discusso em processo judicial ou administrativo promovido pelo devedor, este dever apresentar declarao de cincia de que o deferimento de seu pedido de dao em pagamento importar, a final, no reconhecimento da dvida e na extino do respectivo processo, hiptese em que o devedor renunciar, de modo irretratvel, ao direito de discutir a origem, o valor ou a validade do crdito tributrio. 2 Se o crdito tributrio for objeto de execuo fiscal movida pela Fazenda Pblica Municipal o deferimento de seu pedido de dao em pagamento igualmente importar no reconhecimento da dvida exeqenda e na renncia, de modo irretratvel, ao direito de discutir a origem, valor ou validade. 3 Quando se tratar de dbito cujo executivo fiscal tenha sido ajuizado, dever o sujeito passivo requerer a juntada de uma via do requerimento ao judicial. 4 Os dbitos judiciais relativos a custas e despesas processuais, honorrios periciais e advocatcios devero ser apurados e recolhidos pelo devedor a quem se refiram. Art. 5 O requerimento do interessado ser encaminhado Secretaria Municipal de Fazenda para apurao do valor devido devidamente atualizado dos acrscimos legais, multa de mora e juros. Pargrafo nico - A Diviso Judicial do Departamento de Negcios Jurdicos dever requerer, em juzo, a suspenso dos feitos que envolvam o crdito tributrio indicado pelo devedor, pelo prazo de 60 (sessenta) dias, prorrogveis se houver fundada necessidade, desde que esse ato no acarrete prejuzos processuais ao Municpio. Art. 6 O interesse do Municpio na aceitao da dao em pagamento oferecida pelo devedor ser objeto de manifestao de comisso constituda para este fim, no sendo permitida qualquer remunerao pelo cumprimento da tarefa. 1 A comisso referida no caput deste artigo ser composta por, no mnimo, trs servidores, designada pelo Chefe do Poder Executivo, observando-se a indicao de pelo menos um representante da Secretaria Municipal de Governo, um representante da Secretaria Municipal de Fazenda e um representante da Secretaria Municipal de Administrao. 2 Esta comisso dever, nas ocasies que julgar pertinentes, solicitar manifestao dos eventuais rgos municipais envolvidos com a proposta em exame. 3 Para os casos de oferecimento de dao em pagamento de bens mveis ou servios a comisso referida no caput deste artigo dever realizar anlises de compatibilidade econmica, especialmente junto Diviso de Compras da Secretaria Municipal de Fazenda. 4 No caso da dao de bens imveis, seus valores oferecidos devero ser apurados no momento da dao em pagamento, mediante avaliao administrativa realizada a partir de laudo circunstanciado emitido sob responsabilidade da Comisso de Avaliao de Bens Imveis. 5 Na apreciao da convenincia e da oportunidade da dao em pagamento de bens imveis sero considerados, dentre outros, os seguintes fatores: I - utilidade do bem imvel para os rgos da Administrao Direta; II - interesse na utilizao do bem por parte de outros rgos da Administrao Indireta; III - viabilidade econmica da aceitao do imvel em face dos custos estimados para a sua adaptao ao uso pblico; IV - viabilidade do bem imvel para utilizao em polticas pblicas sob responsabilidade direta dos outros entes federados.

Art. 7 Se o valor dos bens oferecidos pelo contribuinte apurado pela Municipalidade for superior ao do dbito, o devedor poder, mediante manifestao por escrito, inclusive devendo constar no Termo de Dao em Pagamento, propor que a dao em pagamento se efetive pelo equivalente ao valor da dvida a ser extinta, hiptese na qual no lhe caber o direito de exigir indenizao, a qualquer ttulo, da diferena. Art. 8 Se o valor dos bens oferecidos for inferior ao crdito do Municpio, caber ao interessado completar o pagamento em espcie, de uma s vez ou parceladamente, ou mediante oferecimento de outros bens ou servios, tambm precedidos de avaliao, para integralizao do pagamento. Art. 9 Aps manifestao da comisso constituda conforme o caput do artigo 6, o requerimento ser remetido ao Departamento de Negcios Jurdicos para parecer, sendo, em seguida, enviado para o titular da Secretaria Municipal de Fazenda que, em despacho fundamentado, autorizar ou no a dao em pagamento. Art. 10. A dao em pagamento ser formalizada, depois de atendidos os requisitos desta Lei, por meio da assinatura do Termo de Dao em Pagamento pelas partes e por duas testemunhas devidamente identificadas. 1 O Termo de Dao em Pagamento a que se refere o caput deste artigo ser anexado ao requerimento que lhe deu origem, expedido em trs vias, e conter: I - a identificao civil do sujeito pas- sivo; II - o valor atualizado e a origem dos dbitos objeto da dao em pagamento, inclusive a discriminao dos seus acrscimos legais; III - a identificao minuciosa dos bens transacionados; IV - o valor da avaliao dos bens ou servios; V - os termos e condies da dao em pagamento; VI - a clusula punitiva pelo descum- primento pelo sujeito passivo das condies estabelecidas. 2 O Termo de Dao em Pagamento conter clusula para a hiptese de inadimplemento de qualquer obrigao assumida pelo sujeito passivo. Art. 11. A dao em pagamento so- mente ser considerada perfeita e o crdito tributrio extinto mediante declarao expressa da autoridade competente, por meio de despacho final no competente requerimento, que ser homologado pelo Juiz quando se tratar de crdito objeto de ao judicial. Pargrafo nico - A declarao expressa de extino do crdito tributrio a que se refere este artigo identificar, individualmente, os crditos atingidos e seus respectivos valores, e somente ser proferida aps ser atestado no processo, pelo rgo competente, o cumprimento de todos os termos e condies estabelecidas no Termo de Dao em Pagamento. Art. 12. O Poder Executivo encaminhar Cmara Municipal, bimestralmente, cpias dos Termos de Dao em Pagamento das transaes efetuadas no perodo. Art. 13. As despesas decorrentes da aplicao desta Lei correro com verbas prprias do oramento, suplementadas se necessrio. Art. 14. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao. So Carlos, 10 de dezembro de 2003. (a) EDSON ANTONIO FERMIANO Presidente (a) SILVANA DONATTI 1 Secretria

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7. como aplicar?
Primeiramente, prefeitura e devedor devem negociar uma soluo razovel para ambas as partes. Conforme j dito, o razovel para a prefeitura que a rea recebida para o pagamento de dvidas seja de interesse pblico. Em seguida, necessrio saber quanto vale a rea ofertada para, na sequncia, consolidar as dvidas do devedor. Esse momento exige rapidez da prefeitura. Especialmente, a consolidao das dvidas, que em poucos dias deixa de ter validade. Por fim, lavrada uma escritura de dao em pagamento em favor do municpio, quitando-se os dbitos em nome do devedor. QUEM DEFINE A REA OFERECIDA EM DAO EM PAGAMENTO? O devedor pode indicar a rea, mas caber ao municpio avaliar as possibilidades de utilizao do imvel para aceit-lo.
exemplo: Se o contribuinte devedor pretender doar uma longa extenso de terras em reas de preservao ambiental, nas quais seja permitido construir muito pouco, o municpio deve fazer uma avaliao de suas necessidades e prioridades: se for prioritrio para o municpio ter uma rea preservada para o lazer e pela relevncia ambiental, deve aceitar a dao. Em sendo a produo de moradias prioritria, a rea ser de pouco aproveitamento.

3. A Secretaria de Habitao e Desenvolvimento Urbano avalia a utilidade daquele terreno e responde a Secretaria da Fazenda seu interesse. 4. Aps a manifestao de interesse da Secretaria de Habitao e Desenvolvimento Urbano a Secretaria da Fazenda concretiza a negociao com o proprietrio. 5. O terreno incorporado ao patrimnio pblico municipal A Secretaria de Habitao e Desenvolvimento Urbano realiza o projeto de utilizao do terreno e realiza a obra.
exemplo: Salvador, Bahia. Em setembro de 2006, 157 famlias ocuparam uma rea pertencente Prefeitura Municipal de Salvador (BA) e a uma associao comunitria, na praia de Tubaro, onde estava sendo implantado um projeto destinado a beneficiar 200 famlias de sem teto, e uma rea do entorno, pertencente a uma companhia de cimento (Grupo Votorantim). Os trs proprietrios obtiveram ordens judiciais de reintegrao de posse e a Secretaria de Desenvolvimento Urbano do Estado assumiu a mediao do conflito. Em abril de 2007, a Secretaria, os proprietrios, a associao dos sem teto, a Defensoria Pblica do Estado e o Ministrio Pblico firmaram um termo de compromisso. O termo definiu a autorizao pela Caixa Econmica Federal para acrescentar 36 unidades ao projeto, a cesso pela Associao Comunitria dos Moradores de Gameleira de 50 unidades para a associao dos sem teto, o aumento de financiamento do governo do Estado e a aprovao, pela Prefeitura, das modificaes no projeto. A associao dos sem teto tambm se comprometeu a desocupar a rea e a Secretaria de Desenvolvimento Urbano a adquirir a rea pertencente companhia de cimento (Votorantim) para implantar um projeto habitacional que atendesse as demais famlias ocupantes. O governo do Estado descobriu que o grupo Votorantim era ru em processos de execuo fiscal e acordou a extino do crdito tributrio mediante a transferncia da titularidade do imvel. Com a aquisio do terreno, o Estado iniciou a elaborao de projeto para construir 400 unidades habitacionais e um equipamento comunitrio no Galpo da Fbrica de cimento que funcionava no terreno.
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 123

8. exemplos de aplicao
Exemplo de obteno de terreno: O municpio de So Carlos, desde a aprovao da lei municipal de regulamentao do instrumento de dao em pagamento tem utilizado muito este dispositivo para conseguir terrenos para realizao de projeto de interesse pblico. O instrumento tem sido utilizado da seguinte maneira: 1. O proprietrio oferece o terreno em pagamento de uma dvida com o poder municipal para a Secretaria da Fazenda do Municpio. 2. A Secretaria da Fazenda avalia o valor de mercado daquele terreno e submete o terreno e sua avaliao Secretaria de Habitao e Desenvolvimento Urbano.
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ABANDONO
1. O QUE ?
O abandono uma das hipteses previstas para que um proprietrio perca o direito de propriedade sobre um imvel.

4. COMO CARACTERIZAR O ABANDONO?


O Cdigo Civil define que o abandono caracterizada da seguinte forma: Falta de atos inerentes ocupao de fato do imvel a posse, Falta de pagamento das taxas e impostos incidentes sobre o imvel. Apesar da lei falar que o abandono presumido (de forma absoluta) para quem deixar de pagar os tributos decorrentes da de sua propriedade, prudente que a prefeitura faa um levantamento dos imveis visivelmente abandonados no municpio. Isso porque a lei resguarda a posse de terceiros que no sejam proprietrios. Depois devem ser vistos para quais dos imveis listados como abandonados o IPTU (ou o ITR, no caso de reas rurais) no pago.

2. PARA QU SERVE?
Serve para caracterizar o pouco ou nenhum uso da propriedade imobiliria, ou, ao menos, o descumprimento da funo social da propriedade. Depois disso, se for um terreno ou prdio urbano resta prefeitura arrecadar a propriedade imobiliria, e utiliz-la.

3. COMO SE PREPARAR PARA UTILIZAR O INSTRUMENTO?


O instrumento claramente disciplinado no Cdigo Civil aprovado em 2002, em seu artigo 1.276. A regulamentao municipal no exigida pela legislao federal. Apesar da lei no prever a necessidade de regulamentao municipal para aplicao, recomenda-se que o municpio fixe algumas diretrizes para pautar os critrios de caracterizao de imveis abandonados. Tambm no prevista a notificao do proprietrio, mas uma regulamentao pode prever procedimentos para notificao e at mesmo a publicao de edital para se evitar quaisquer contestaes judiciais posteriores.

5. exemplo de regulamentaco
O Municpio de Niteri encaminhou o projeto de lei regulamentando o abandono no Municpio e vinculando sua utilizao prioritariamente para a produo de habitao de interesse social. Esta aprovao da lei pioneira e refora o papel da funo social da propriedade urbana, conforme apresentado a seguir.

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CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 125

PREFEITURA MUNICIPAL DE NITERI Atos do Prefeito - Lei n 2550, de 14 de maio de 2008. A Cmara Municipal de Niteri decreta e eu sanciono e promulgo a seguinte Lei: Dispe sobre diretrizes e providncias para a arrecadao, por parte do Municpio de Niteri, de bem imvel urbano abandonado, com fundamento no artigo 1.276 do Cdigo Civil Brasileiro, dando-lhe prioritria destinao social. Art. 1 - O imvel urbano abandonado, que no se encontre na posse de terceiros e cujo proprietrio seja inadimplente com o Municpio, no que tange ao no pagamento do devido IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), poder ser arrecadado, como bem vago, passando aps trs anos, propriedade do municpio, nos termos do artigo 1.276 do Cdigo Civil Brasileiro. Pargrafo nico O procedimento para arrecadao de bem imvel descrito no caput obedecer ao disposto nos artigos 1.170 e seguintes do Cdigo de Processo Civil Brasileiro, no que for aplicvel. Art. 2 - Os imveis enquadrados como em estado de abandono sero identificados e cadastrados pelo rgo pblico municipal competente, constando nos respectivos cadastros, informaes pormenorizadas sobre a sua atual situao fiscal. Art. 3 - Os imveis urbanos abandonados, arrecadados como vagos e incorporados ao patrimnio imobilirio do Municpio, sero prioritariamente destinados implantao de programas habitacionais populares e de regularizao fundiria e urbanstica. Art. 4 - As famlias destinatrias dos projetos sociais a que se refere o artigo anterior celebraro contratos administrativos com o Municpio, cujo objetivo consistir em concesso de direito real de uso, aps prvia observncia do procedimento administrativo a ser seguido, prevendo requisitos e condies jurdicas pessoais essenciais celebrao e vigncia do supracitado instrumento formal de utilizao de bem pblico, alm de disposies quanto ao uso do solo urbano, s limitaes administraes administrativas especficas para a rea e o respeito ao meio ambiente e os direitos de vizinhana, estes consubstanciados nos artigos 1.277 e seguintes do Cdigo Civil. 1 Para efeitos desta Lei, concesso de direito real de uso o instituto de direito pblico pelo qual o Municpio conceder, por meio de um contrato administrativo, o uso de imvel urbano abandonado incorporado ao patrimnio pblico municipal, ao ter sido arrecadado como bem vago famlia interessada, cuja situao esteja em perfeita conformidade com os dispositivos expostos, sendo certo que o imvel reverter Administrao concedente se o concessionrio ou seus sucessrios no lhe derem o uso prometido ou o desviarem de sua finalidade contratual. 2 - Sero condies e requisitos essenciais a que se refere o caput, sem prejuzo de outras pertinentes exigncia a serem estabelecidas, para que as famlias de baixo poder aquisitivo, sejam beneficiadas com os programas a serem implantados por esta Lei. I no desfrutar de outra espcie de utilizao de bem pblico; II no possuir bem imvel, nem direito real sobre imvel urbano ou rural; III - possuir renda familiar incompatvel com a possibilidade de adquirir um imvel; IV utilizar o imvel concedido, exclusivamente, para fins de moradia e habitao da famlia, cumprindo assim sua destinao especfica e fazendo com que o referido atenda sua devida funo social. Art. 5 - O Poder Executivo Municipal, no que couber, regulamentar a presente Lei. Art. 6 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao, revogadas as disposies em contrrio. Prefeitura Municipal de Niteri, 14 de maio de 2008. Godofredo Pinto Prefeito (Proj. n 157/05 Aut. Ver.: Jos Vitor Vieira Bissonho Jnior)
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6. POR QUE IMPORTANTE UTILIZAR ESTE


INSTRUMENTO NO CONTEXTO DO PROGRAMA MCMV?

ABANDONO + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA

Para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao de recursos deste programa federal, muito importante que eles disponham de terrenos bem localizados em reas consolidadas e que usem os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade. Uma boa maneira que conseguir atender a estas duas premissas de uma s vez aplicar o Abandono, para as prefeituras adquirirem terrenos, que no cumpram sua funo social e posteriormente os doarem para realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.

7. como aplicar?
Primeiramente, devem ser definidos quais sero os imveis submetidos aplicao do abandono da propriedade. O imvel urbano arrecadado pelo municpio. O imvel rural arrecadado pela Unio. A arrecadao um ato do poder pblico, devendo ser formalizado por um documento (um auto de arrecadao lavrado pela prefeitura). A arrecadao vincula o imvel a uma interveno do municpio (ou da Unio) na propriedade particular. Apesar da lei nada falar a respeito, deve ser levado ao registro de imveis, at mesmo como impedimento para que o imvel no seja negociado sem o conhecimento da prefeitura. Depois de trs anos, a arrecadao convertida em propriedade.

8. exemplos de aplicao
Continuidade do caso de Niteri Depois de aprovada a lei que regulamenta o abandono a Secretaria de Urbanismo de Niteri fez um levantamento dos imveis que estariam vazios, subutilizados (estacionamento, depsito,) e abandonados. Foram identificados 557 imveis abandonados, vazios, subutilizados ou com dvidas de IPTU, localizados nos bairros de Boa Viagem, Ponta DAreia e Centro, todos bairros centrais. Com este levantamento realizado, foi encaminhado um processo para que a Secretaria de Fazenda verificasse a situao de dbitos desses imveis com o Municpio. O processo encontra-se em fase de notificao dos proprietrios dos imveis abandonados, vazios e subutilizados pela Secretaria de Fazenda/Urbanismo.

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CONCESSO DE DIREITO REAL DE USO - CDRU


1. O QUE ?
A CDRU o repasse, por meio de termo ou contrato, de alguns dos direitos da propriedade imobiliria. O Estatuto da Cidade a prev como instrumento urbanstico, mas ela foi tambm criada pelo Decreto-Lei n 271/1967. um contrato, com as seguinte definies: O concedente o proprietrio da rea que transfere parte de seus direitos O concessionrio recebe direitos de uso de um imvel para os fins contratados. Mas uma lei municipal pode prever que, no caso de produo de moradia, fica autorizada, de maneira genrica a celebrao de CDRU. E da mesma forma, a lei municipal pode reproduzir as possibilidades de dispensa de licitao j previstas na lei federal. QUAL O PAPEL DO MUNICPIO? Se o terreno for do municpio, ele ser o concedente. Se no for do municpio, cabe a ele intermediar a demanda local organizada em cooperativas, associaes, etc, e a oferta de terrenos disponveis, seja quem for o seu proprietrio.

2. PARA QU SERVE?
A CDRU serve de alternativa para a implantao de projetos habitacionais sem a necessidade de compra, desapropriao, doao etc. MAS A CDRU NO VALE SOMENTE PARA A REGULARIZAO FUNDIRIA? vazios para a produo de moradia.

4. que atores podem se utilizar deste INSTRUMENTO?


Os imveis podem ser concedidos por: Unio Estado Municpios Proprietrios privados - Apesar de usada quase que exclusivamente por proprietrios pblicos, no existe proibio legal para o proprietrio particular conceder o uso de seu imvel a entidades igualmente privadas Os beneficirios da CDRU, que podem captar recursos do Programa Minha Casa Minha Vida so: Associaes ou cooperativas com o objetivo de produo de moradia Os entes pblicos (recebendo reas de outros entes. Exemplo: um governo estadual pode ceder os direitos reais de uso de um terreno para uma prefeitura).

No! A CDRU pode ser aplicada como forma de utilizao de terrenos

3. COMO SE PREPARAR PARA UTILIZAR O INSTRUMENTO?


Na CDRU, o concedente deve: Ter autorizao legal para celebrar os contratos ou termos com os beneficirios e Licitar a rea a ser concedida se houver mais de um interessado.

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5. exemplos de aplicao
Aonde a CDRU foi aplicada para garantir a utilizao de recursos federais para a produo de moradia? Um interessante exemplo em que a CDRU permitiu a produo de moradias foi o contrato celebrado entre a Secretaria do Patrimnio da Unio e a Associao de Cortios do Centro, na Cidade de Santos, Estado de So Paulo, em que um imvel sub-utilizado da Unio naquela cidade foi destinado entidade, aps uma oferta pblica junto aos movimentos de moradia representados no Estado. O municpio de Santos apresenta um nmero significativo de cortios. Das famlias que se encontravam nos cortios, 113 passaro a ocupar um conjunto residencial no centro histrico da cidade em um terreno de 6,5 mil metros quadrados. A assinatura do contrato de Concesso de Direito Real de Uso (CDRU) aconteceu em dezembro de 2007 e em novembro de 2008 foi assinado o contrato de financiamento entre as famlias e a Caixa Econmica Federal, atravs do programa Crdito Solidrio do Ministrio das Cidades. O programa financia moradias para famlias com renda inferior a trs salrios mnimos com juros zero. O Governo do Estado de So Paulo tambm participa do investimento com recursos e os moradores beneficiados contribuiro tambm com parte da mo-de-obra para a construo Trata-se de um edifcio vazio que receber reformas e ampliaes. O prdio que ser construdo na rea ter trs pavimentos com apartamentos de um, dois e trs quartos, alm de sala, cozinha e banheiro. As unidades tero entre 36 m2 e 62 m2. O mesmo procedimento pode ser feito para o PMCMV, modalidade Entidades.

PARA SABER MAIS SOBRE A LEGISLAo citada nestas cartilhas, consulte:


Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 1988 texto compilado http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/_ConstituiaoCompilado.htm Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil LEI N 10.257 Estatuto da Cidade http://www.planalto.gov.br/ccivil/LEIS/LEIS_2001/L10257.htm Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil MP 2220 Medida Provisria 2220 de 4 de set de 2001 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/mpv/2220.htm Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil LEI N 11.977 Minha Casa Minha Vida http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil Termo de Adeso Minha Casa Minha Vida http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/habita/term_ades/20090812_TermoAdesao.pdf Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil Deficit Habitacional no Brasil Municpios Selecionados e Microregies Geogrficas http://www.fjp.mg.gov.br/produtos/cei/deficit_habitacional_municipal_brasil.pdf Fonte: Fundao Joo Pinheiro LEI N 6.766 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6766.htm Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil

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LEI COMPLEMENTAR N 132 de 26 de dezembr o de 2006 - Taboo da Serra http://www.taboaodaserra.sp.gov.br/public/doc/plano_diretor/lei/lei_132.pd Fonte: Prefeitura Municipal de Taboo da Serra Lei complementar N004 Bertioga http://sapl.camarabertioga.sp.gov.br:8080/leis/legislacao-municipal-consolidadaprincipais/plano-diretor/lc_004_01_zeis_consolidada.pdf/view Fonte : Camara Municipal de Bertioga Lei Complementar N 273 Diadema http://www.cmdiadema.sp.gov.br/leis_integra.php?chave=10027308 Fonte: Camara Municipal de Diadema Questes emergentes aplicao do parcelamento, edificao e utilizao compulsrios http://www.ibdu.org.br/imagens/Questoesemergentesaaplicacaodoparcelamento.pdf Fonte: IBDU Lei n 8.696/2004 Plano Diretor de Santo Andr http://www.santoandre.sp.gov.br/bnews3/images/multimidia/images/Lei8696_ Plano_Diretor_Sto_Andre.pdf Fonte: Prefeitura Municipal de Santo Andr LEI N 13.885, DE 25 DE AGOSTO DE 2004 http://www3.prefeitura.sp.gov.br/cadlem/secretarias/negocios_juridicos/cadlem/ integra.asp?alt=06102004L 138850000 Fonte: Prefeitura de So Paulo Decreto Municipal N 42.873 http://www3.prefeitura.sp.gov.br/cadlem/secretarias/negocios_juridicos/cadlem/ integra.asp?alt=20022003D 428730000 Fonte: Prefeitura de So Paulo

DECRETO N 45.752 http://www3.prefeitura.sp.gov.br/cadlem/secretarias/negocios_juridicos/cadlem/ integra.asp?alt=05032005D 457520000 Fonte: Prefeitura de So Paulo Lei municipal 8.958 Santo Andr http://www.santoandre.sp.gov.br/bnews3/images/multimidia/programas/Lei%20 8958_2007_Direito%20de%20Prefer%C3%AAncia.pdf Fonte: Prefeitura de Santo Andr DECRETO-LEI N 3.365, DE 21 DE JUNHO DE 1941 http://www.planalto.gov.br/ccivil/Decreto-Lei/Del3365compilado.htm Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil LEI N 4.132, DE 10 DE SETEMBRO DE 1962 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4132.htm Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil LEI COMPLEMENTAR FEDERAL N. 104/2001 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/LCP/Lcp104.htm Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil Cdigo Civil Site: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/LCP/Lcp104.htm Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil DECRETO-LEI N 271, DE 28 DE FEVEREIRO DE 1967 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del0271.htm Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil LEI N 6125 So Leopoldo https://www.saoleopoldo.rs.gov.br/download_anexo/index.asp?strARQUIVO=lei %5F6125%5FPlano%5Fdiretor%2Epdf&strDescricao=Lei n 6125, de 19/12/2006 Institui o novo Plano Diretor de So Leopoldo Fonte: Prefeitura Municipal de So Leopoldo

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