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Relatrio de avaliao de um terreno urbano Jos Manuel Ruivo Pimentel, eng.

Civil

RELATRIO DE AVALIAO DE UM TERRENO URBANO

Avaliador: Jos Manuel Ruivo Pimentel, eng. civil

GEOMETRIA FRACTAL - Engenharia e Consultoria, Unipessoal Lda. Pgina 1


Rua de Monsanto, 512, 2 - sala F, 4250-288 Porto Telf./Fax: 228.301.315 / Telm.: 960.223.701 E-mail: geral@geometriafractal.pt / Web: www.geometriafractal.pt NIPC: 508.245.265

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NDICE

Capa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 ndice. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1 - Elementos de identificao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.1 - Perito avaliador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.2 Objectivo da avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.3 - Destinatrio da avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.4 - Imvel objecto da avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.5 - Data a que se reporta a presente avaliao . . . . . . . . . . . 4 2 - Elementos para a avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2.1 Caractersticas da propriedade em avaliao . . . . . . . . . . . 4 2.2 Caractersticas da localizao. . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2.3 Imagens da localizao. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2.4 Fotografias do terreno e zonas circundantes . . . . . . . . . . . 6 3 - Avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3.1 Pressupostos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 . . . . . . . . . . . . . . 11 . . . . . . . . . . . 13 3.2 rea do terreno . .

3.3 Condicionantes legais. . . . .

3.4 Metodologias seguidas na avaliao . . . . . . . . . . . . . . 13 3.4.1 Mtodo do Custo Involutivo e Esttico 3.4.2 Mtodo Comparativo ou de Mercado . . . . . . . . . . . . 14 4 Concluses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 5 Elementos de responsabilizao. . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 5.1 - Reservas ao valor proposto para o imvel. . . . . . . . . . . . . 15 5.2 Declarao de responsabilidade. . . . . . . . . . . . . . . . 16 6 Anexos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 6.1 Levantamento topogrfico e plantas 6.2 Prospeco 6.3 Folha de clculo do Mtodo do Custo Involutivo e Esttico 6.4 Elementos do PDM

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1 ELEMENTOS DE IDENTIFICAO

1.1 - Perito avaliador A avaliao que se segue da autoria de Jos Manuel Ruivo Pimentel, eng. Civil, inscrito na Ordem dos Engenheiros com o nmero 37989 e registado na CMVM com o nmero AVFII/10/071/001.

1.2 Objectivo da avaliao O objectivo deste trabalho a avaliao imobiliria de um terreno urbano.

1.3 - Destinatrio da avaliao

1.4 - Imvel objecto da avaliao O imvel em avaliao um terreno urbano.

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1.5 - Data a que se reporta a presente avaliao

A presente avaliao reporta-se data de 12 de Abril de 2011.

2 - ELEMENTOS PARA A AVALIAO

2.1 Caractersticas da propriedade em avaliao Trata-se de um terreno urbano, com forma irregular, no qual esto implantadas vrias construes que do apoio a uma serrao. Estas construes compreendem num pequeno edifcio, antigo, algo degradado, de forma rectangular, com paredes em alvenaria de granito e cobertura em estrutura de madeira revestida com telhas cermicas que funciona como armazm de madeiras. A par deste edifcio existem ainda vrias estruturas leves, em madeira ou metal, revestidos com chapa metlica, constituindo cobertos, cujo objectivo proteger as vrias actividades de armazenagem / laborao da serrao. Existe ainda um pequeno anexo, em alvenaria de tijolo, onde funcionam as instalaes sanitrias. O arruamento que confronta com o terreno (Rua Cndido dos Reis) est dotado de infra-estruturas de saneamento, abastecimento de gua, electricidade, e

telecomunicaes. Existe um posto de transformao do canto Sudoeste do terreno, face da Rua Cndido dos Reis, entre o terreno e a junta de freguesia de Santa Marinha.

2.2 Caractersticas da localizao O terreno situa-se no Centro Histrico de Vila Nova de Gaia, prximo da Avenida General Torres e da Avenida da Repblica. bem servido de transportes pblicos, tais como, comboio, metro e autocarros. A envolvente caracterizada, essencialmente, por
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zona habitacional e de comrcio de Vinho do Porto. Existem nas imediaes algumas superfcies comerciais, nomeadamente, o El Corte Ingls.

2.3 Imagens da localizao

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2.4 Fotografias do terreno e zonas circundantes (ver folhas seguintes)

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RELATRIO FOTOGRFICO
1
1 2 Relatrio Tcnico

Rua Cndido dos Reis (Confrontao Poente) 3 4

Rua Cndido dos Reis (Confrontao Poente)

Rua Cndido dos Reis (Confrontao Poente) 5 6

Confrontao Sul

Confrontao Nascente 7 8

Confrontao Norte

Fachada principal

Vista geral no exterior do imvel em avaliao


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RELATRIO FOTOGRFICO
2
9 10 Relatrio Tcnico

Vista geral no exterior do imvel em avaliao 11 12

Vista geral no exterior do imvel em avaliao

Vista geral no exterior do imvel em avaliao 13 14

Vista geral no interior do edifcio

Vista geral no interior do edifcio 15 16

Vista geral no interior do edifcio

Logradouro frontal

Instalaes sanitrias
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RELATRIO FOTOGRFICO
3
17 18 Relatrio Tcnico

Vista geral no interior do imvel em avaliao 19 20

Vista geral no interior do imvel em avaliao

Vista geral no interior do imvel em avaliao 21 22

Vista geral no interior do imvel em avaliao

Vista geral no interior do imvel em avaliao 23 24

Vista geral no interior do imvel em avaliao

Vista geral no interior do imvel em avaliao

Vista geral no interior do imvel em avaliao


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RELATRIO FOTOGRFICO
4
25 26 Relatrio Tcnico

Vista geral no interior do imvel em avaliao 27 28

Vista geral no interior do imvel em avaliao

Logradouro lateral 29 30

Logradouro lateral

Logradouro posterior 31 32

Logradouro posterior

Logradouro posterior

Logradouro posterior
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3 Avaliao

3.1 Pressupostos Tendo em ateno o diminuto valor das construes existentes no terreno, esta avaliao ser orientada no sentido de estimar o valor do terreno, tendo em ateno a sua capacidade construtiva. Ou seja, ser realizada uma anlise das condicionantes legais e procurar-se- estimar qual a rea de construo permitida para o terreno, sendo o valor deste funo dessa capacidade construtiva.

3.2 rea do terreno - No levantamento realizado 1.993,00 m (ver levantamento em anexo).

3.3 Condicionantes legais A anlise das Plantas de Ordenamento e da Planta de Condicionantes do PDM de Vila Nova de Gaia permite concluir o seguinte: - todo o terreno encontra-se em rea Urbanizada de Uso Geral (Solo Urbano), concretamente na zona do Centro Histrico reas de Usos Mistos do Tipo I; - est localizado numa zona com Valores Patrimoniais, ou seja, trata-se de patrimnio Arquitectnico com nvel de Proteco Integral (I), em rea Complementar. - est enquadrado numa Unidade Operativa de planeamento e Gesto, ou seja, na UPGO SM2 Cndido dos Reis; - est inserido na rea Critica de Recuperao e Reconverso Urbanstica do centro Histrico.

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Dadas as condicionantes legais apresentadas pelo terreno, podemos tecer as seguintes consideraes: - a implantao da edificao deve respeitar o alinhamento dominante do arruamento; - a rea de implantao mxima 75% da rea do terreno. No entanto, deve-se manter o alinhamento anterior e posterior das construes adjacentes; - a crcea permitida, de acordo com a envolvente (Junta de Freguesia de Santa Marinha, a Sul, e Viaduto da linha de caminho-de-ferro, a Norte) ser de aproximadamente 10 metros, o que equivale a R/C + 2 andares; - a mancha de implantao deve-se situar-se dentro de uma faixa de 35 metros, confinante com o espao pblico; - a profundidade mxima de construo, ao nvel do R/C, 35 metros e os restantes pisos, acima do R/C, 17,50 metros. No entanto, deve-se ter em conta que a profundidade da nova construo deve realizar a articulao entre as duas profundidades confinantes.

Para alm das condicionantes legais acima descritas, tendo em conta que o PDM de Vila Nova de Gaia omisso em determinados parmetros, considerou-se que: - o limite Sul da futura construo poder coincidir com o limite do lote; - assume-se uma faixa de proteco ao viaduto do caminho de ferro, a Norte, com uma largura de 10 metros.

Posto isto, possvel concluir, que ser vivel a construo de um edifcio de R/C + 2 andares, sendo que o R/C ter uma rea de, aproximadamente, 830 m, tendo os pisos 1 e 2, cada um, uma rea de, aproximadamente, 556 m, totalizando assim uma rea

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de Construo Bruta, de 1942 m (ver planta anexa), qual corresponde um ndice de Construo Bruto de 0.97 m/m.

3.4 Metodologias seguidas na avaliao

3.4.1 Mtodo do Custo Involutivo Esttico Este mtodo pretende chegar ao valor do terreno a partir da sua capacidade construtiva. A partir do valor do bem acabado (terreno mais construo), obtm-se o valor do bem por acabar, ou seja, o valor do terreno em bruto (ver o resultado da aplicao do mtodo em anexo). Tendo presente a rea de construo estimada atrs, fez-se uma prospeco de mercado de valores de venda para comrcio e habitao, tendo-se obtido os valores (ver em anexo). Assumindo que no R/C haver apenas reas comerciais e que os pisos superiores sero destinados a habitao, teremos, ao nvel do R/C uma rea comercial passvel de ser transaccionada de 830m 0.70 = 581m (aps descontar reas destinadas a acessos) e, ao nvel dos pisos 1 e 2, uma rea habitacional passvel de ser transaccionada de 556m 2 0.85 = 945.2m. Aos valores obtidos na prospeco de habitaes foram deduzidos os valores correspondentes s reas acessrias (garagens, arrumos, etc) resultando assim um valor unitrio para a rea bruta privativa habitacional de 1300/m. A prospeco de espaos comerciais aponta para um valor de venda de, aproximadamente, 1600/m. Com base nos valores atrs apresentados, podemos estimar um valor de venda total da futura construo de, aproximadamente, 1300/m 945.2m + 1600/m 581m = 2.158.360,00.
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Com base naquele valor aplicou-se o Mtodo do Custo Involutivo Esttico (ver folha de clculo em anexo), que resultou num valor (lquido) para o terreno de 270.000, que corresponde a um valor unitrio de 136/m

3.4.2 Mtodo Comparativo ou de mercado Este mtodo pretende chegar ao valor do bem avaliado por comparao com outros semelhantes. Para tal, realizou-se uma prospeco de mercado, prximo de Cndido dos Reis, procurando terrenos em condies semelhantes ao terreno em avaliao. A partir dos valores da prospeco, estima-se que o valor unitrio do terreno ser, aproximadamente, 150/m, o que resulta num valor para o terreno de, 150/m 1.993,00m = 298.950

4 Concluses A aplicao dos dois mtodos levou aos seguintes valores: Mtodo do Custo Involutivo Esttico Mtodo Comparativo

Assim sendo, entende-se que o valor de mercado do terreno, ser de

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5 - Elementos de responsabilizao

5.1 - Reservas ao valor proposto para o imvel

a) O valor indicado pressupe o imvel livre de quaisquer nus ou encargos, ou quaisquer servides ou restries de utilidade pblica.

b) O valor do imvel fica condicionado obteno dos documentos em falta, nomeadamente, da Caderneta Predial e do Registo na Conservatria Predial.

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5.2 - Declarao de responsabilidade

a) A 23 de Maro de 2011 visitei o local da avaliao.

b) O texto constante neste relatrio e as afirmaes nele contidas so correctas e traduzem a verdade de acordo com o meu conhecimento e conforme consta nas consideraes atrs expostas.

c) De acordo com meu conhecimento, no foi omitida ou deturpada qualquer informao que possa ser relevante para a determinao do valor da avaliao.

d) No tenho qualquer interesse presente ou futuro em nenhum dos items avaliados.

e) No recebo nenhuma compensao, resultado da anlise, opinies, concluses ou utilizao deste relatrio.

f) As opinies, concluses e anlise constantes deste relatrio foram desenvolvidas de acordo com as exigncias do Regulamento da CMVM n 8/2002 e alteraes introduzidas posteriormente, que rege os Critrios de Avaliao e Peritos Avaliadores de Imveis de Fundos Imobilirios.

Porto, 12 de Abril de 2011

_____________________________________ Jos Manuel Ruivo Pimentel, eng. Civil


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6 ANEXOS

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6.1 LEVANTAMENTO TOPOGRFICO PLANTAS

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6.2 PROSPECO

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Prospeco de apartamentos
Ref. Designao Morada Casa Sapo Apartamento T2 com varanda e Continente - Santa Marinha, Ref: dag2224 garagem individual. Vila Nova de Gaia Casa Sapo Apartamento T2 com garagem Ref: dag2650 individual. Apartamento T2 em condomnio fechado, de luxo (sala de condomnio c/ ginsio, SPA e balnerios). Tem varandas e garagem individual. Candal - Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Fonte e contacto Directriz Absoluta Mediao Imobiliria, Lda., 229.427.707 Directriz Absoluta Mediao Imobiliria, Lda., 229.427.707 Chave Nova - Sociedade de Mediao Imobiliria, Lda, 223.773.360 A Predial Liz - Porto, 226.175.689 Directriz Absoluta Mediao Imobiliria, Lda., 229.427.707 Directriz Absoluta Mediao Imobiliria, Lda., 229.427.707 Directriz Absoluta Mediao Imobiliria, Lda., 229.427.707 A Predial Liz - Porto, 226.175.689 rea 123,00 Idade 2011 145.000,00 /m2 1.178,86

102,00

2011

145.000,00

1.421,57

Casa Sapo Ref: 2727/S

Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Avenida - Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Arrbida - Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Candal - Santa Marinha, Vila Nova de Gaia

130,00

2011

185.000,00

1.423,08

Casa Sapo Apartamento T2 com lugar Ref: 11310-p garagem e arrumo. Casa Sapo Apartamento T2+1 com Ref: dag2651 garagem individual. Casa Sapo Apartamento T3 com garagem Ref: dag2652 individual.

90,00 105,00

2011 2011

150.000,00 147.500,00

1.666,67 1.404,76

125,00

2011

177.500,00

1.420,00

Casa Sapo Apartamento T3 com varanda e Santa Marinha, Vila Nova de Ref: dag2225 garagem individual. Gaia Casa Sapo Apartamento T3 com 2 lugares Ref: 11311-p de garagem e arrumo. Avenida - Santa Marinha, Vila Nova de Gaia

164,00

2011

190.000,00

1.158,54

144,00

2011

235.000,00

1.631,94

Prospeco de espaos comerciais


Ref. Designao Morada Fonte e contacto rea Idade /m2 Excelente loja com 4 gabinetes, ampla sala de espera e recepo. Muito boa para Devesas - Santa Marinha, Vila Remax, 223.746.650 clnica mdica (uso actual), Nova de Gaia Laboratrio de Anlises Clnicas, Escritrio, Comrcio, etc. Tem duas casas de banho. Duas lojas arrendadas para restaurante. Loja com dois pisos preparada para restaurao. Loja localizada em zona de muito movimento. Loja localizada em zona de muito movimento. Loja com wc privado, com possibilidade de dividir em vrias lojas e escritrios. Loja com wc, localizada em zona de muito movimento. Devesas - Santa Marinha, Vila Remax, 223.746.650 Nova de Gaia Devesas - Santa Marinha, Vila Remax, 223.746.650 Nova de Gaia Chave Nova - Sociedade Devesas - Santa Marinha, Vila de Mediao Imobiliria, Nova de Gaia Lda., 223.773.360 Chave Nova - Sociedade Devesas - Santa Marinha, Vila de Mediao Imobiliria, Nova de Gaia Lda., 223.773.360 Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Santa Marinha, Vila Nova de Gaia BESTOPO Mediao Imobiliria, Lda., 223.753.848 Chave Nova - Sociedade de Mediao Imobiliria, Lda., 223.773.360 BESTOPO Mediao Imobiliria, Lda., 223.753.848

ID: 12093108313

100,00

2003

130.000,00

1.300,00

ID: 120931054321 ID: 120931089159 Casa Sapo Ref: 1925/F Casa Sapo Ref: 2056/F Casa Sapo Ref: 4982 Casa Sapo Ref: 1926/F

145,00

150.000,00

1.034,48

144,00

2007

175.000,00

1.215,28

300,00

2008

304.500,00

1.015,00

100,00

2008

150.000,00

1.500,00

121,00

2010

250.000,00

2.066,12

90,00

2008

131.250,00

1.458,33

Loja com wc privado, com Casa Sapo possibilidade de dividir em Ref: 11311-p vrias lojas e escritrios.

197,00

2010

350.000,00

1.776,65

Prospeco de terrenos
Ref. Designao
Terreno para construo, rea de construo acima do solo: 4890 m2, para 4 T2 + 22 T3 + 6 T4, com duas caves, rea de implantao: 1200 m2. Est localizado na 2 linha do mar, junto ao Hotel Solverde. Tem projecto aprovado. Terreno com casa devoluta e anexos.

Morada

Fonte e contacto

rea

Idade

/m2

Casa Sapo Ref: 2671

Manuel Poas - Mediao Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Imobiliria, Lda., 227.118.078

7306,00

1.500.000,00

205,31

Casa Sapo Ref: 2518/F

Coimbres - Santa Marinha, Vila Nova de Gaia

Chave Nova - Sociedade de Mediao Imobiliria, Lda, 223.773.360

854,00

95.000,00

111,24

Casa Sapo Ref: 4264/S

Terreno muito bem localizado. Ideal para construo de infantrio Chave Nova - Sociedade de Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Mediao Imobiliria, Lda, ou outro equipamento do gnero. 223.773.360 rea urbanizada em transformao de tipologia mista. Terreno para construo de equipamento no centro de Vila Nova de Gaia. Em loteamento. rea urbanizada consolidada de tipologia mista. Terreno com muita visibilidade

2139,00

330.000,00

154,28

Casa Sapo Ref: 4265/S

Chave Nova - Sociedade de Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Mediao Imobiliria, Lda, 223.773.360

2567,00

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Relatrio de avaliao de um terreno urbano Jos Manuel Ruivo Pimentel, eng. Civil

6.3 FOLHA DE CLCULO DO MTODO DO CUSTO INVOLUTIVO ESTTICO

GEOMETRIA FRACTAL - Engenharia e Consultoria, Unipessoal Lda. Pgina 20


Rua de Monsanto, 512, 2 - sala F, 4250-288 Porto Telf./Fax: 228.301.315 / Telm.: 960.223.701 E-mail: geral@geometriafractal.pt / Web: www.geometriafractal.pt NIPC: 508.245.265

Relatrio de avaliao de um terreno urbano Jos Manuel Ruivo Pimentel, eng. Civil

Mtodo do custo involutivo esttico


1 - Terreno (T + Et) Designao Terreno (T) rea (m2) 1.993,00 %T Encargos com a aquisio do terreno (Et) 7,50% Valor terreno bruto - Tbruto = [Vliq - C (1 + %M)] / (1+%M) 2 - Construo (Cc + Ec) 2.1 - Custo de construo (Cc) Designao R/C - Comrcio 1 Habitao 2 - Habitao reas brutas privativas / reas principais rea (m2) C. unitrio (/m2) 830,00 500,00 556,00 550,00 556,00 550,00 C. total() 415.000,00 305.800,00 305.800,00 0,00 0,00 1.026.600,00 V. unitrio (/m2) 135,44 12,5% V. total() 269.933,09 V. total() 20.244,98 290.178,07

Total reas principais (a) Designao Cave - reas acessrias reas dependentes / reas acessrias rea (m2) C. unitrio (/m2) 830,00 300,00

rea logradouro reas no registadas Total reas acessrias (b) Custo construo (Cc) = (a) + (b) 2.2 - Encargos com a construo (Ec) Designao Custos com taxas e licenas Custos administrativos Custos com projectos Custos com fiscalizao Total encargos com a construo (Ec) Total construo (Cc+Ec) 3 - Encargos financeiros (Efin) Designao Encargos financeiros (Efin) 4 - Margem de promoo (M) Designao
Custos totais, excl. terreno (C = Cc + Ec + Efin)

1163,00

C. total() 249.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 20,00 23.260,00 0,00 272.260,00 1.298.860,00

% Cc 2,0% 2,5% 4,0% 1,5%

Valor () 25.977,20 32.471,50 51.954,40 19.482,90 129.886,00 1.428.746,00 Valor () 85.724,76 Valor () 1.514.470,76 Valor () 270.697,32 Valor () 83.013,85

% (Cc+Ec) 6,0%

Margem de promoo (M) 5 - Encargos comercializao (Ecom) Designao Encargos comercializao (Ecom) 6 - Valor de venda (V) Designao V = (T+Et+Cc+Ec+Efin+M+Ecom)

% (C+Tb) 15,0% %V 4,0%

V. unit. merc. (/m2) rea construo (m2) V. mercado() 1.414,21 1.526,20 2.158.360,00

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6.4 ELEMENTOS DO PDM

GEOMETRIA FRACTAL - Engenharia e Consultoria, Unipessoal Lda. Pgina 21


Rua de Monsanto, 512, 2 - sala F, 4250-288 Porto Telf./Fax: 228.301.315 / Telm.: 960.223.701 E-mail: geral@geometriafractal.pt / Web: www.geometriafractal.pt NIPC: 508.245.265

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2 No caso da Indstria e Armazenagem referidos no n. 3 do artigo anterior devem ser cumpridos os seguintes requisitos: a) As edificaes devem ter uma crcea mxima de 2 pisos e uma altura mxima de 6,5m, salvo instalaes tcnicas devidamente justificadas; b) A rea bruta de construo no pode exceder 15 % da rea do prdio afecta a esta categoria de espao. Artigo 31. Edificabilidade

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Os usos compatveis identificados para cada subcategoria das reas Florestais que coincidam com usos compatveis das reas Agrcolas e das reas Agro-florestais regem-se pelas normas estabelecidas nessas categorias de espao.

SECO IV reas florestais


Artigo 28. Identificao e caracterizao 1 As reas Florestais integram os espaos do territrio concelhio cujo uso dominante o florestal destinando-se, para alm da preservao do equilbrio ecolgico e da valorizao paisagstica, promoo da produo florestal e de actividades associadas a esta. 2 As formas de ocupao e utilizao do solo dos espaos integradas nesta categoria so aquelas que decorrem das suas aptides prprias e dos instrumentos de gesto especficos a que esto ou venham a estar eventualmente vinculadas, nomeadamente o Plano Regional de Ordenamento Florestal (PROF) da rea Metropolitana do Porto e Entre Douro e Vouga (AMPEDV). 3 A categoria das reas Florestais integra as seguintes subcategorias: a) reas Florestais de Produo, constitudas por espaos sem condicionantes particulares de intensificao cultural englobando reas de aproveitamento silvcola actual e incultos; b) reas Florestais de Proteco, constitudas por espaos de usos ou vocao florestal sensveis, por nelas ocorrerem factores de risco de eroso ou de incndio ou por exercerem funes de proteco prioritria da rede hidrogrfica. Artigo 29. reas Florestais de Produo 1 As reas Florestais de Produo destinam-se prioritariamente ao aproveitamento do potencial produtivo, no estando sujeitas a outras restries especiais para alm das que resultem da lei e das boas prticas silvcolas, nomeadamente as constantes do PROF da AMPEDV. 2 So usos complementares das reas Florestais de Produo a explorao e produo agrcola e pecuria ou de recursos geolgicos. 3 Sem prejuzo das restries aplicveis s reas integradas na Estrutura Ecolgica Fundamental de acordo com o disposto no nmero 3 do artigo 11., so usos compatveis das reas Florestais de Produo: a) As instalaes directamente adstritas s exploraes agrcolas, pecurias, florestais ou de recursos geolgicos; b) Os empreendimentos de turismo de habitao ou de turismo no espao rural nas tipologias previstas na lei desde que a instalar em edifcios pr-existentes; c) As indstrias de transformao de produtos agrcolas, pecurios ou florestais e armazenagem directamente ligadas aos usos dominantes e nos termos da legislao aplicvel; d) Parques de campismo e caravanismo, reas de recreio e lazer, e campos de frias; e) Outros empreendimentos tursticos de interesse para o desenvolvimento local reconhecido como tal pela Cmara Municipal. Artigo 30. reas Florestais de Proteco 1 Nas reas Florestais de Proteco deve privilegiar-se a manuteno do coberto vegetal, valorizando as espcies autctones. 2 Nas reas Florestais de Proteco o aproveitamento do potencial produtivo deve subordinar-se a modelos de silvicultura direccionados para a proteco e recuperao do equilbrio ecolgico, a proteco da rede hidrogrfica, o controlo da eroso hdrica e o incremento da pedognese de acordo com o PROF da AMPEDV. 3 Sem prejuzo das restries aplicveis s reas integradas na Estrutura Ecolgica Fundamental de acordo com o disposto no nmero 3 do artigo 11., so usos compatveis das reas Florestais de Proteco: a) A produo agrcola e pecuria; b) Os empreendimentos de turismo de habitao ou de turismo no espao rural nas tipologias previstas na lei, desde que a instalar em edifcios pr-existentes; c) Parques de campismo e caravanismo, reas de recreio e lazer, e campos de frias.

SECO V reas de quintas em espao rural


Artigo 32. Identificao e caracterizao As reas de Quintas em Espao Rural correspondem a quintas rurais ou partes relevantes de propriedades rurais, geralmente delimitadas por muros, ou cercados, constituindo-se como espaos que no devem ser fragmentados, dada a sua identidade prpria e relevo paisagstico no conjunto do espao rural. Artigo 33. Usos 1 Constituem usos dominantes nas reas de Quintas em Espao Rural os correspondentes aos usos dominantes das categorias das reas Agrcolas, reas Agro-florestais e reas Florestais. 2 Nestas reas admitem-se, como usos complementares dos usos dominantes, nomeadamente no mbito de operaes urbansticas com usos mltiplos, a habitao, equipamentos e edificao complementar daquela e ainda usos tursticos que constituam um factor da sua preservao e valorizao. 3 Nos casos em que, nos termos da lei, possam ser desafectadas da explorao turstica, as unidades de alojamento turstico devem assumir a tipologia de moradia. Artigo 34. Edificabilidade 1 A crcea mxima para as novas edificaes ou para a ampliao das existentes de 2 pisos, admitindo-se mais um piso no caso de estabelecimentos hoteleiros. 2 A rea bruta de construo nova total afecta a esta categoria, no pode exceder os seguintes valores: a) Se a rea total zonada como quinta for inferior a 5 hectares: o valor do produto de 0,10 pela rea da quinta no afecta REN nem RAN, acrescido do valor do produto de 0,01 pela rea remanescente da quinta; b) Se a rea total zonada como quinta for igual ou superior a 5 hectares e inferior a 20 hectares: o valor do produto de 0,075 pela rea da quinta no afecta REN nem RAN, acrescido do valor do produto de 0,01 pela rea remanescente da quinta; c) Se a rea total zonada como quinta for igual ou superior a 20 hectares: o valor do produto de 0,05 pela rea da quinta no afecta REN nem RAN, acrescido do valor do produto de 0,01 pela rea remanescente da quinta. 3 Podem ser recusadas operaes urbansticas que incidam apenas sobre parte da rea zonada como quinta quando manifestamente destruam a identidade prpria e o valor paisagstico deste espao.

CAPTULO IV Solo urbano


SECO I Disposies gerais
Artigo 35. Zonamento acstico 1 O Plano estabelece a classificao e delimitao das Zonas Sensveis e as Zonas Mistas identificadas na Carta de Zonamento de Sensibilidade ao Rudo, que integra os elementos complementares de apoio sua execuo, nos termos estabelecidos no Regulamento Geral do Rudo. 2 Nas operaes urbansticas em Zonas Mistas e Zonas Sensveis devem ser respeitados os valores limites de exposio prescritos no Regulamento Geral do Rudo.

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3 reas Urbanizadas de Tipologia de Moradia; 4 Ncleos Empresariais a transformar. Artigo 41. Crcea 1 Na ausncia da definio de crcea por Planos Municipais de Ordenamento do Territrio (PMOT), Unidade de Execuo ou loteamento em vigor ou, ainda, de crcea decorrente de regra estabelecida neste Regulamento para cada subcategoria de espao, o nmero mximo de pisos corresponde a uma altura de edificao igual a duas vezes a distncia entre o alinhamento e o eixo da via pblica de circulao num mximo de 6 pisos acima do solo, desde que compatvel com disposies ou normas regulamentares aplicveis. 2 Quando o perfil transversal do espao pblico e via pblica confinantes com uma frente urbana tiver um alargamento pontual numa dada extenso, a crcea a admitida para a restante frente urbana. 3 Nas situaes de colmatao a crcea a adoptar a dos edifcios confinantes ou, se estas forem diferentes, a que realiza a articulao entre ambas. 4 Em qualquer subcategoria de espao, mesmo que haja dominncia, admite-se a variao da crcea para menos pisos, sem prejuzo de disposies ou normas regulamentares aplicveis, e de uma correcta articulao formal. 5 Em qualquer subcategoria de espao, mesmo que haja dominncia de um piso acima do solo, poder admitir-se a crcea de dois pisos, desde que seja garantida uma correcta articulao formal com as construes existentes, ou com a transformao prevista para o local. 6 Devem ser estabelecidas em regulamento municipal as regras de converso em altura do nmero de pisos acima do solo, das edificaes, aplicveis s diferentes situaes. Artigo 42. Implantao 1 As novas construes principais implantar-se-o dentro de uma faixa de 35m, confinante com o espao pblico, sem prejuzo do previsto nos nmeros seguintes. 2 Exceptuam-se do nmero anterior, e desde que urbanisticamente fundamentados: a) Os equipamentos; b) As novas construes a implantar em lotes resultantes de loteamentos; c) As novas edificaes nas reas de Usos Mistos do Tipo 2 no Centro Histrico; d) As moradias isoladas de quatro frentes; e) As edificaes em prdios com rea superior a 2500m2; f) Os armazns, as industrias, o comrcio e os servios. 3 Sem prejuzo do disposto no artigo 39. no so admitidos edifcios que possam vir a constituir uma segunda linha de construo individualizada. Artigo 43. Profundidade mxima da construo 1 Excepto nas situaes expressamente previstas neste regulamento: a) A profundidade mxima da construo ao nvel do rs-do-cho dos edifcios com duas frentes no pode exceder 35 m; b) A profundidade dos pisos acima do rs-do-cho daqueles edifcios no pode exceder os 17,5 m. 2 Admite-se que a rea de implantao se prolongue para alm da faixa dos 35 m, apenas podendo ser utilizada para logradouros, anexos, construes secundrias ou implantao de edificao principal, desde que no exceda 30 % da rea de implantao contida dentro dessa faixa, proposta em conformidade com projecto que tenha aceitao urbanstica, no prejudicando o seu futuro aproveitamento urbanstico e mantendo inalterado o permetro urbano. 3 Exceptuam-se dos pontos anteriores as situaes expressamente previstas neste regulamento e ainda as situaes de colmatao em que a profundidade da construo deve realizar a articulao das duas profundidades confinantes.

3 Para efeitos exclusivos de aplicao do Regulamento Geral do Rudo ao licenciamento de novos edifcios habitacionais, integram a Zona Urbana Consolidada as reas Urbanizadas de Uso Geral, com excepo dos Ncleos Empresariais a transformar. Artigo 36. Alinhamentos 1 Nas reas construdas, estruturadas por acessos existentes, sejam arruamentos, estradas ou caminhos municipais, e para os quais no existam planos de pormenor com definio de alinhamentos, a implantao das edificaes deve respeitar o alinhamento dominante do arruamento onde se inserem, salvo por razes de integrao urbanstica, desde que devidamente fundamentadas. 2 Quando no exista alinhamento dominante, o alinhamento tem que ser definido por instrumento urbanstico adequado, incluindo loteamento. Artigo 37. Espaos pblicos O municpio pode determinar a cedncia, nos casos legalmente previstos, de reas necessrias rectificao de arruamentos, nomeadamente para beneficiao ou ampliao da faixa de rodagem, estacionamentos, passeios ou espaos verdes. Artigo 38. Ocupao mxima do prdio 1 No permitida a ocupao integral do prdio, com construes, mesmo que em cave, sendo o limite mximo de rea de implantao, 75 % da rea daquele, no contando as reas de cedncia ao domnio pblico para efeito do clculo desta percentagem. 2 Exceptuam-se do nmero anterior, desde que devidamente fundamentados por motivos de enquadramento urbanstico: a) Interveno sobre imveis isolados ou integrados em conjuntos com valor patrimonial inventariados neste Plano ou situados no Centro Histrico; b) Situaes de insuficiente dimenso ou de configurao irregular do prdio, e situaes de gaveto nomeadamente quando tal no permitir a implantao de uma construo que garanta uma soluo adequada para o local; c) Ampliao de edifcios existentes, desde que para satisfao das condies mnimas de salubridade das unidades funcionais pr-existentes, e sem prejuzo das normas regulamentares aplicveis; d) Situaes em que tal seja fundamental para garantir a continuidade morfolgica das construes adjacentes, com vista manuteno do alinhamento anterior e posterior; e) Situaes em que tal seja imprescindvel para o cumprimento das dotaes mnimas de estacionamento no interior do prdio, legal ou regulamentarmente exigveis; f) Loteamentos. Artigo 39. Novos Arruamentos Os novos arruamentos devem ter um traado que permita a adequao do cadastro soluo urbanstica adoptada, devendo ainda estabelecer ou prever a ligao a arruamento ou entre arruamentos j existentes de forma a: a) Evitar a criao de culs-de-sac; b) Facilitar a circulao de pees, bicicletas e permitir a arborizao dos espaos de circulao.

SECO II reas urbanizadas de uso geral


SUBSECO I

Disposies comuns
Artigo 40. Subcategorias As reas Urbanizadas de Uso Geral abrangem as seguintes subcategorias de espao: 1 Centro Histrico; 2 reas Urbanizadas de Tipologia Mista;

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SUBSECO II

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Centro Histrico
Artigo 44. Identificao e Caracterizao As reas de Centro Histrico correspondem aos tecidos consolidados mais antigos da cidade de Gaia e compreendem: a) As reas de Usos Mistos do Tipo 1; b) As reas de Usos Mistos do Tipo 2. Artigo 45. Usos 1 Nas reas de Centro Histrico pretende-se a potenciao da vertente ldica e turstica ancorada na natureza singular do patrimnio em presena, o reforo da componente habitacional e a instalao de equipamentos de escala local, municipal e metropolitana. 2 So usos dominantes nas reas de Centro Histrico, a habitao, o comrcio, os servios e os equipamentos. 3 So usos complementares os pr-existentes e ainda os estabelecimentos hoteleiros, os estabelecimentos de restaurao ou de bebidas, os armazns e a indstria, desde que no contrariem o disposto no artigo 12. e contribuam para potenciar os objectivos gerais estabelecidos para o Centro Histrico. Artigo 46. Regras gerais de edificabilidade 1 Nos edifcios existentes as intervenes a levar a efeito deve privilegiar a reabilitao dos mesmos. 2 Por razes de articulao com os edifcios adjacentes pode dispensar-se nestas reas a aplicao do disposto no n. 1 do artigo 43. 3 possvel a edificao nova em prdios livres, admitindo-se uma linguagem arquitectnica contempornea devendo ter-se em conta a crcea e o alinhamento da envolvente, a integrao da cobertura bem como do ritmo e dimenso dos vos. 4 Salvo impedimento legal, nas operaes urbansticas de reconstruo e conservao de edifcios admitida a manuteno do p-direito pr-existente. 5 As operaes urbansticas que resultem em obras nas coberturas tero como regra a expresso dominante da pr-existncia, nomeadamente o uso da telha de barro vermelho, admitindo-se solues especiais devidamente fundamentadas desde que no afectem a composio geral e tenham impacto visual compatvel com as pr-existncias. 6 As pretenses a concretizar nesta rea devem promover e salvaguardar a defesa da imagem panormica do Centro Histrico. Artigo 47. Edificabilidade nas reas de Usos Mistos Tipo 1 1 Nestas reas admitem-se novas edificaes ou ampliao da crcea das existentes, desde que devidamente enquadradas na envolvente, nomeadamente no que diz respeito ao cumprimento do alinhamento, da integrao da cobertura e do ritmo e dimenso dos vos. 2 Salvaguardadas as disposies regulamentares aplicveis so sempre admissveis as obras que se destinem satisfao das condies mnimas de salubridade das unidades funcionais pr-existentes. Artigo 48. Edificabilidade nas reas de Usos Mistos Tipo 2 1 Nestas reas so permitidas alteraes, desde que em simultneo, da altura da cumeeira e das paredes exteriores at ao limite mximo de 10 % das alturas das edificaes pr-existentes. 2 So permitidas ampliaes da rea bruta de construo que sejam possveis de realizar dentro do volume edificado pr-existente ou do que resultar da aplicao do nmero anterior. 3 Nas novas edificaes em prdios parcelas ou logradouros livres deve ter-se em conta a crcea e o alinhamento da envolvente, admitindo-se uma crcea mxima at 4 pisos. Artigo 49. Demolies 1 Admitem-se demolies totais ou parciais nos casos seguintes: a) Por razes de runa que ponham em causa a segurana de pessoas e bens;

b) Quando tenham como objectivo obras de edificao nova, cujo projecto represente uma mais valia programtica, formal e funcional comparativamente com as caractersticas da edificao pr-existente; c) Quando se destinem ao alargamento do espao pblico, criao de corredores verdes ou eixos de acessibilidade constantes em estudo ou plano municipal. 2 Admitem-se demolies parciais na rea de Usos Mistos Tipo 2 quando se destinem introduo de novos usos desde que se respeite a mtrica estrutural da pr-existncia. 3 Na rea de usos mistos Tipo 2, em caso de demolio total no destinada a reconstruo e em situaes de alterao ou ampliao, aplica-se o n. 3 do artigo anterior desde que o projecto represente uma mais valia programtica, formal e funcional comparativamente com as caractersticas da edificao pr-existente. Artigo 50. Estacionamento No Centro Histrico aplicam-se as regras gerais de dotao de estacionamento previstas neste Plano, podendo a Cmara Municipal dispens-las nas situaes expressamente referidas no mesmo ou ainda com o objectivo de evitar sobrecargas de trfego incomportveis para a rede viria local. SUBSECO III

reas urbanizadas de tipologia mista


Artigo 51. Identificao e caracterizao 1 As reas Urbanizadas de Tipologia Mista compreendem as seguintes subcategorias, consoante os espaos pblicos e as frentes urbanas edificadas que o conformam se apresentem ou no estabilizadas: a) reas Urbanizadas Consolidadas de Tipologia Mista; b) reas Urbanizadas em Transformao de Tipologia Mista. 2 As reas Urbanizadas Consolidadas de Tipologia Mista caracterizam-se por serem zonas em que o espao pblico e as frentes urbanas edificadas que o conformam se apresentam maioritariamente estabilizados, pretendendo-se a manuteno e valorizao das malhas e morfologia existentes. 3 As reas Urbanizadas em Transformao de Tipologia Mista caracterizam-se por serem zonas em que o espao pblico e as frentes urbanas edificadas que o conformam no se apresentam maioritariamente estabilizados, encontrando-se em processo de transformao construtivo e de uso. Artigo 52. Usos 1 Nas reas Urbanizadas de Tipologia Mista deve ser promovida a multifuncionalidade. 2 Os usos dominantes so os de habitao, comrcio e servios. 3 Os usos complementares so os equipamentos em geral. 4 Admitem-se ainda, como compatveis, outros usos, nomeadamente armazns e indstrias, desde que no contrariem o disposto no artigo 12. Artigo 53. Edificabilidade nas reas Urbanizadas Consolidadas de Tipologia Mista 1 As operaes urbansticas dominantes nestas reas consistem em obras de edificao. 2 Qualquer interveno nestas reas deve garantir, a manuteno das caractersticas homogneas, como as malhas, morfologias, tipologias ou alinhamento existentes e uma adequada insero na rea envolvente, valorizando a qualidade arquitectnica do conjunto, valendo, para o efeito, as seguintes regras: a) O alinhamento admissvel o dominante excepto quando o municpio j tenha estabelecido novos alinhamentos nos termos do artigo 36.; b) A crcea a dominante, excepto quando se tenha estabelecido uma nova crcea atravs de instrumento adequado, aplicando-se supletivamente o disposto no artigo 41.; c) O municpio pode impor crcea diferente da resultante da aplicao da alnea anterior, quando estiver em causa a salvaguarda de valores

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limites exteriores da mancha de disperso de materiais de superfcie ou das estruturas arqueolgicas identificadas; b) Dar conhecimento do facto aos organismos da tutela; c) Providenciar trabalhos arqueolgicos de emergncia, com vista a determinar a sua importncia cientfico-patrimonial e, em face da informao obtida, verificar a eventual necessidade de implementao de medidas de minimizao, de salvaguarda ou de valorizao. 2 Quando o valor cientfico-patrimonial dos elementos arqueolgicos detectados o justificar, estes passam a integrar o patrimnio arqueolgico identificado, aplicando-se, sem prejuzo do cumprimento das disposies legais aplicveis situao, a disciplina constante do n. 5 do artigo seguinte. Artigo 130. Zonas de Valor Arqueolgico 1 As Zonas de Valor Arqueolgico, inventariadas no Anexo II, delimitadas na Carta de Salvaguardas da Planta de Ordenamento e descritas nas Fichas de Patrimnio Arqueolgico, integram as seguintes zonas: a) Zonas Arqueolgicas Classificadas (ZAC); b) Zonas Arqueolgicas Inventariadas (ZAI). 2 As Zonas Arqueolgicas Classificadas correspondem aos stios ou conjuntos de valor arqueolgico classificados como imveis de interesse nacional (monumentos nacionais), de interesse pblico ou de interesse municipal, correspondendo os respectivos polgonos s zonas de proteco legalmente definidas. 3 As Zonas Arqueolgicas Inventariadas integram os stios ou reas de valor arqueolgico confirmado, sendo a rea condicionada definida por um permetro automtico, a que se refere a alnea a) do ponto 1 do artigo anterior, ou traado especificamente em resultado da informao cientfica disponvel. 4 Nas Zonas de Valor Arqueolgico so interditas as operaes urbansticas e quaisquer aces que possam destruir ou prejudicar os valores arqueolgicos identificados, excepto se forem impostas medidas de minimizao de impactes negativos ou de conservao dos mesmos que se mostrem adequadas. 5 Pode o municpio, mediante previso em regulamento municipal, identificar operaes urbansticas que, pela dimenso da alterao da topografia local possam justificar um especial acompanhamento arqueolgico de preveno.

ou em espaos prprios, edificados ou no, que sirvam o respectivo loteamento. 2 Quando as operaes de loteamento se situam face de uma via pblica existente e no criem novos arruamentos, podem ser dispensadas de estacionamento externo, sempre que tal se torne manifestamente desadequado ao perfil dos mesmos. 3 Os parmetros de dimensionamento do estacionamento externo pblico a criar em loteamentos ou obras de urbanizao de acordo com o n. 1 so estabelecidos por tipos de uso no Anexo I a este Regulamento. 4 Sem prejuzo de legislao prpria, os parmetros referidos no nmero anterior devem ser tomados como referencial para o dimensionamento do estacionamento mnimo a exigir em aldeamentos e conjuntos tursticos. Artigo 126. Critrios de projecto 1 As dimenses mnimas para cada lugar de estacionamento disposto de forma longitudinal e ao longo dos passeios devem ser de 2 m de largura e de 5 m de comprimento excepto nos casos de aparcamento especialmente criado e autorizado para veculos pesados, em que a largura mnima dos lugares de 2,5 m, exigindo-se em qualquer caso que a via rodoviria adjacente faixa de estacionamento possua uma largura mnima de 3 m. 2 As dimenses mnimas para cada lugar de estacionamento nas situaes de estacionamento oblquo ou perpendicular devem ser de 2,3 m de largura e de 5 m de comprimento, variando a largura da via rodoviria adjacente faixa de estacionamento entre 3 m e 6 m em funo do ngulo de posicionamento das viaturas. 3 Em casos de estacionamento, em que o ngulo formado pelo eixo longitudinal do lugar e o passeio adjacente seja superior a 30 graus, a largura base do passeio deve ser acrescida de mais 0,3 m. 4 No caso de eixos virios inseridos em reas industriais, o estacionamento longitudinal deve ser de 2,5 m de largura.

TTULO V
Salvaguardas
CAPTULO I Valores geomorfolgicos
Artigo 127. Zonas de Valor Geomorfolgico As Zonas de Valor Geomorfolgico, inventariadas no Anexo II, esto delimitadas na Carta de Salvaguardas da Planta de Ordenamento e descritas em base de dados prpria Fichas de Patrimnio. Artigo 128. Regime 1 Nas reas definidas no artigo anterior, so interditas as operaes urbansticas e quaisquer aces que possam destruir ou prejudicar as formaes geolgicas em causa. 2 Com vista salvaguarda dos valores geomorfolgicos, podem ser impostas medidas de minimizao de impactes negativos ou de conservao desse patrimnio que se mostrem adequadas.

SECO II Patrimnio arquitectnico


Artigo 131. mbito O patrimnio arquitectnico a que se refere a presente Seco integra: a) Os Imveis Classificados e Em Vias de Classificao referenciados na Planta de Condicionantes e inventariados no Anexo III do presente Regulamento; b) Os imveis, conjuntos e stios identificados no Anexo IV, delimitados na Carta de Salvaguardas da Planta de Ordenamento e descritos nas Fichas de Patrimnio Arquitectnico, esto repartidos pelos seguintes nveis de proteco: i) Proteco Integral (I); ii) Proteco Estrutural (II). Artigo 132. Condies gerais 1 Qualquer interveno em imveis ou reas inventariadas deve contribuir para a sua salvaguarda e valorizao, respeitando, independentemente da tipologia ou categoria de proteco proposta, as caractersticas essenciais e as recomendaes expostas nas respectivas fichas do Inventrio. 2 Sem prejuzo do disposto no artigo 17., a demolio total dos edifcios ou outras construes, de reas complementares e de espaos pblicos inventariados s permitida nas seguintes circunstncias: a) Por razes excepcionais de evidente interesse pblico; b) Por risco de runa iminente. 3 Nas obras de demolio total ou parcial nos imveis ou reas inventariadas deve ser exigido o seu prvio levantamento (fotogrfico

CAPTULO II Valores patrimoniais


SECO I Patrimnio arqueolgico
Artigo 129. Ocorrncia de vestgios arqueolgicos 1 Quando se verificar a ocorrncia de vestgios arqueolgicos, as entidades pblicas e privadas envolvidas adoptam os procedimentos estabelecidos na legislao aplicvel, devendo ainda o municpio: a) Estabelecer uma rea de proteco preventiva constituda por uma linha poligonal traada a uma distncia nunca inferior a 50 m dos

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e desenhado) podendo ainda ser solicitada investigao histrica sobre a sua gnese e desenvolvimento at situao actual. Artigo 133. Edifcios ou outras construes 1 Quando para edifcios ou outras construes esteja previsto o nvel de Proteco Integral (I) as intervenes a levar a efeito devem privilegiar a conservao e preservao dos mesmos. 2 Nas situaes previstas no nmero anterior so permitidas obras de alterao e de ampliao que no prejudiquem a traa original da edificao pr-existente, devendo privilegiar-se solues arquitectnicas que evidenciem a sua autonomia formal. 3 Quando para os edifcios ou outras construes esteja previsto o nvel de Proteco Estrutural (II), deve acautelar-se, nas operaes urbansticas neles promovidas, a manuteno dos elementos de interesse, nomeadamente os identificados nas respectivas fichas. Artigo 134. reas Complementares 1 As reas complementares so constitudas pelos logradouros de edifcios inventariados e outras reas adjacentes aos mesmos confinantes com o espao pblico, pelas reas com valor patrimonial de natureza idntica quelas, mesmo que no relacionadas directamente com edifcios, e pela totalidade da rea correspondente ao Centro Histrico. 2 Nestas reas: a) A disciplina urbanstica idntica quer se trate de Proteco Integral (I), quer de Proteco Estrutural (II); b) Devem ser demolidas as construes intrusivas na legibilidade global desse espao; c) So admitidas novas construes, nos termos da respectiva categoria de espao, desde que permitam a manuteno dos elementos de interesse identificados, nomeadamente nas respectivas fichas; d) Quando exista ou seja clara a relevncia do coberto vegetal de origem, este deve ser mantido e valorizado; e) Devem salvaguardar-se os alinhamentos e a escala das frentes urbanas que conformam o espao pblico; f) Deve ser preservada a imagem formal dos muros tradicionais ou vedaes a manter. Artigo 135. reas complementares em quintas s reas complementares em quintas, que correspondem a espaos de quintas ou de partes destas com relevo na paisagem rural, aplica-se a disciplina do n. 2 do artigo anterior, sendo ainda proibidos os usos de indstria e armazenagem. Artigo 136. Espao Pblico 1 Nos espaos pblicos sujeitos ao nvel de Proteco Integral (I) deve preferencialmente salvaguardar-se a composio original dos elementos que os configuram, nomeadamente, os alinhamentos existentes, a escala de muros ou fachadas, a pavimentao com materiais originais e a arborizao existente. 2 Nos espaos pblicos sujeitos ao nvel de Proteco Estrutural (II), a sua salvaguarda pode, em casos devidamente justificados, cingir-se manuteno dos elementos estruturais da identidade e da imagem destes espaos.

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2 A zona urbanizada constituda pelas seguintes categorias de espao, tal como identificadas na Planta de Ordenamento Qualificao do Solo: a) reas urbanizadas de uso geral; b) reas de comrcio e servios; c) reas industriais existentes; d) reas de verde urbano, reas para equipamentos, reas para infra-estruturas e instalaes especiais, reas verdes de enquadramento e reas naturais, existentes ou previstas, que se encontrem plenamente inseridas em solo urbano infra-estruturado. 3 A zona de urbanizao programada constituda pelas seguintes categorias de espao, tal como identificadas na Planta de Ordenamento Qualificao do Solo: a) reas de expanso urbana de uso geral; b) reas industriais previstas; c) reas tursticas; d) reas de verde urbano, reas para equipamentos, reas para infra-estruturas e instalaes especiais, reas verdes de enquadramento e reas naturais, existentes ou previstas, que no se encontrem inseridas em solo urbano infra-estruturado. Artigo 138. Execuo em zona urbanizada 1 Na zona urbanizada, a execuo do Plano processa-se, dominantemente, atravs da realizao avulsa das operaes urbansticas previstas no Regime Jurdico de Urbanizao e Edificao. 2 Exceptuam-se do nmero anterior: a) As situaes correspondentes a reas que venham a ser delimitadas como tal em planos de urbanizao ou planos de pormenor b) Outras situaes para as quais o municpio venha a condicionar o aproveitamento urbanstico atravs de delimitao de unidades de execuo, por se justificar que as intervenes sejam suportadas por uma soluo integrada de conjunto. Artigo 139. Execuo em zona de urbanizao programada 1 Em zona de urbanizao programada, a execuo do Plano processa-se dominantemente atravs de planos de pormenor ou de unidades de execuo a delimitar pelo municpio, enquadradas ou no em UOPG. 2 Desde que considere que as solues propostas asseguram uma correcta articulao formal e funcional com a zona urbanizada e no prejudicam o ordenamento urbanstico da rea envolvente, o municpio pode autorizar, em zona de urbanizao programada, operaes urbansticas avulsas, que digam respeito a prdios situados em contiguidade com a zona urbanizada ou com reas que tenham adquirido caractersticas semelhantes quela atravs de aces de urbanizao ou edificao. 3 O disposto no nmero anterior pode ainda aplicar-se a prdios que no estejam na situao referida, desde que o municpio considere que fica assegurada a adequada articulao funcional com a rea urbanizada e que no so postos em causa os termos de referncia de UOPG.

CAPTULO II PROGRAMAO
SECO I Orgnica
Artigo 140. Programao estratgica das intervenes urbansticas 1 A programao estratgica de execuo do Plano ser estabelecida pela Cmara Municipal atravs da aprovao peridica de programas gerais de concretizao das opes e prioridades de desenvolvimento urbanstico do territrio. 2 No mbito destes programas, a Cmara Municipal estabelece as prioridades de concretizao das UOPG delimitadas pelo presente Plano, e identifica as reas territoriais de urbanizao prioritria, privilegiando as seguintes intervenes: a) As de consolidao e qualificao da zona urbanizada; b) As que, contribuindo para a concretizao dos objectivos do Plano, possuam carcter estruturante no ordenamento do territrio e sejam catalisadoras do seu desenvolvimento;

TTULO VI
Programao e execuo do plano
CAPTULO I Execuo do plano
Artigo 137. Zonamento operacional 1 Para efeitos de execuo do Plano, o solo urbano dividido em duas zonas diferenciadas quanto existncia de uma estrutura de suporte ocupao urbana do solo: a) Zona urbanizada; b) Zona de urbanizao programada.

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63.2 Parmetros urbansticos: a) As reas de expanso destinam-se a habitao colectiva e a habitao uni ou bi-familiar em banda associadas a reas de equipamento, comrcio e servios; b) O ndice de construo bruto mximo admitido para as reas de expanso 0.8; c) Reabilitar o patrimnio edificado existente a salvaguardar; d) A criao de novos arruamentos dever favorecer ligaes norte/ sul e ter em conta a malha urbana existente. 63.3 Forma de execuo: Esta UOPG deve ser concretizada atravs de Plano(s) de Pormenor ou Unidade(s) de Execuo. 64 UOPG SF2 Parque da ribeira do Juncal 64.1 Objectivos: a) Criar um parque urbano associado ao ncleo primitivo existente, que estabelea um corredor verde entre a EN 1-15 e o mar; b) Implementar o equipamento previsto; c) Requalificar a linha de gua; d) Implementar arruamentos locais que permitam a ligao entre o parque e as reas adjacentes; e) Consolidar o tecido urbano adjacente; f) O ncleo primitivo no limite nascente do parque pode ser reconvertido em equipamento de apoio ao parque. 64.2 Parmetros urbansticos: a) Esta rea destina-se a habitao uni ou bi-familiar e a habitao colectiva conforme consta na Carta de Qualificao do solo; b) O ndice de construo bruto mximo admitido para as reas de expanso 0.8; c) Promover outras reas de equipamento dentro dos limites do parque, preferencialmente nos pontos de articulao com o tecido urbano existente; 64.3 Forma de execuo Esta UOPG deve ser concretizada atravs de Plano(s) de Pormenor ou Unidade(s) de Execuo. 65 UOPG SF3 rea industrial de S. Flix 65.1 Objectivos: a) Implementar a estrutura viria, ordenadora de um sistema de ocupao urbana destinada a parque empresarial garantindo uma desejvel qualidade ambiental e paisagstica; b) A malha urbana proposta deve ser articulada entre si, com ligaes VL6, mas, sempre que possvel, desligada da malha urbana que estrutura os ncleos habitacionais adjacentes. 65.2 Parmetros urbansticos: Esta rea destina-se preferencialmente a ocupao industrial, armazenagem e logstica; 65.3 Forma de execuo: Esta UOPG deve ser concretizada atravs de Plano(s) de Pormenor ou Unidade(s) de Execuo. 66 UOPG SF4 Aglomerado a norte de Espinho 66.1 Objectivos: a) Requalificar a via marginal. b) Promover a requalificao urbanstica e paisagstica do aglomerado existente de modo a cumprir com os objectivos definidos na UOPG14 do POOC; 66.2 Parmetros urbansticos: At concluso do PMOT previsto no POOC os parmetros a adoptar so os definidos para a UOPG n. 14. 66.3 Forma de execuo: Esta UOPG deve ser concretizada atravs de Plano(s) de Pormenor ou Unidade(s) de Execuo.

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67 UOPG SF5 Complexo Desportivo de So Flix da Marinha 67.1 Objectivos: a) Requalificar o complexo desportivo do Futebol Clube de S. Flix de acordo com as novas directrizes das Entidades reguladoras; b) Disciplinar o processo de urbanizao da rea envolvente com vista sua correcta integrao paisagstica e funcional com a envolvente. 67.2 Parmetros urbansticos: Os parmetros urbansticos a adoptar para esta rea so os constantes da Carta de Qualificao do Solo. 67.3 Forma de execuo: Esta UOPG deve ser concretizada atravs de Plano(s) de Pormenor ou Unidade(s) de Execuo. 68 UOPG SM1 Campo de Treino Militar 68.1 Objectivos: Mudar o uso de Campo de Treino Militar para uma rea mista de habitao, comrcio e servios representativa da nova entrada rodoviria da cidade de Vila Nova de Gaia atravs da Ponte do Infante. 68.2 Parmetros urbansticos: Os parmetros urbansticos a adoptar para esta rea so os constantes da Carta de Qualificao do Solo. 68.3 Forma de execuo: Esta UOPG deve ser concretizada atravs de Plano(s) de Pormenor ou Unidade(s) de Execuo. 69 UOPG SM2 Cndido dos Reis 69.1 Objectivos: a) Integrar urbanisticamente o antigo tnel da Real Companhia Velha na perspectiva da sua reutilizao; b) Estruturar urbanisticamente o interior do quarteiro; c) Reconverter os armazns existentes com frente para a Rua General Torres. 69.2 Parmetros urbansticos: Os parmetros urbansticos a adoptar para esta rea so os constantes da Carta de Qualificao do Solo. 69.3 Forma de execuo: Esta UOPG dever ser concretizada atravs de Plano(s) de Pormenor ou Unidade(s) de Execuo. 70 UOPG SM3 Choupelo / Bairro da CP 70.1 Objectivos: a) Permitir a conservao de alguns espaos verdes importantes na rea central de cidade, estabelecendo continuidades apontadas na estratgia da Estrutura Ecolgica Municipal em espao urbano; b) Criar um percurso pedonal de ligao entre a cota alta e o centro histrico, enquadrando a linha de gua e reas verdes; c) Preservar o macio arbreo existente na parte norte da UOPG e prever a sua correcta integrao com a nova edificao; d) Transformaar os usos das unidades fabris existentes dentro do limite da UOPG para reas mistas de habitao, comrcio e servios, com libertao de rea para espao pblico. 70.2 Parmetros urbansticos: Os parmetros urbansticos a adoptar para esta rea so os constantes da Carta de Qualificao do Solo. 70.3 Forma de execuo: Esta UOPG deve ser concretizada atravs de Plano(s) de Pormenor ou Unidade(s) de Execuo. 71 UOPG SN1 rea central de Sermonde e envolvente VL5 71.1 Objectivos: a) Implementar a VL5 entre a rotunda da Rua de Sirgueiros e a articulao com a A1/IP1;