ANDRE FOLKS PENGE

HISTORIEN OM DEN DANSKE FINANSKRISE

J P FOR L AG

Niels Sande & Thomas G. Svaneborg

Ka p it e l 6

Lejere snydt for milliarder

I Danmark er det relativt almindeligt og risikofrit at snyde lejere til at kbe deres egne hjem som andelsboliger til kunstigt opskruede priser. Det konomiske blufnummer har pumpet en fortjeneste p et strre milli ardbelb i lommerne p de deltagende ejendomsspekulanter.

Vil man forst den danske finanskrise, bliver man ogs ndt til at stte sig ind i de andelsfiduser, som fra 2003 bredte sig fra et lille betndt hjrne af den danske ejendomsbranche til at blive almindelig business. Banker og realkreditinstitutter kunne klare belningen, mglerne kunne snitte salgsopstillingerne til. Advokater, ejendomsadministratorer og valuarer var klar til at tjene en god skilling p at f sat nye andelsboligforeninger i sen. Stadig flere unge og ukendte, men fremstormende ejendomslver lod sig inspirere til at kre fidusen over p deres egne handler med hinanden. For hvis det var helt OK over for lejerne, s mtte det vel ogs vre en gangbar metode i resten af ejendomsbranchen. Politikerne har til dato intet gjort for at stoppe andelsfiduserne. De simple opskrifter p acceptabelt snyd ligger nu i hi og venter p, at krisen er glemt, og en ny blge af voldsomme prisstigninger kan skubbe en ny kbereufori i gang. Grundstenen til fiduserne blev lagt under Anker Jrgensens (S) regering tilbage i 1975 med vedtagelsen af en lov om tilbudspligt. Loven forpligter ejere af udlejningsejendomme til at give lejerne mulighed for at overtage deres boliger til samme pris, som en ude111

frakommende kber byder for ejendommen, i forbindelse med et frasalg. Definitionen p, hvornr tilbudspligten udlses, er knivskarp. Indeholder en ren boligudlejningsejendom mindst seks lejligheder, skal lejerne have tilbud om at matche prisen fra en udefrakommende kber og overtage deres egne boliger p andelsbasis. Er der en lille kbmandsforretning i stueetagen, et kontor eller et helt tredje erhvervslejeml i bygningen, skal ejendommen indeholde mindst 13 almindelige lejelejligheder, fr det udlser tilbudspligt. I mange r gav det mulighed for at blive andelshaver til en favorabel pris. Specielt gamle ejendomme var indtgtsmssigt holdt i en skruestik af de stramme danske huslejereguleringer. Det var ensbetydende med lave afkast, der satte snvre grnser for, hvad en udefrakommende konomisk fornuftig ejendomsinvestor var villig til at byde. Nr der blev udbudt puljer af ejendomme, var det normalt, at man i slutfasen forhandlede en rabat p plads. Som kber var man naturligvis ikke interesseret i, at lejerne skulle lbe med rabatten. Allerede fra rtusindeskiftet kunne man derfor finde en rkke kontrakter, herunder fra nogle af de hurtigtvoksende firmaer p ejendomsmarkedet som Essex, hvor slutrabatten blev placeret p ejendomme uden tilbudspligt, mens dem med tilbudspligt blev solgt til udbudsprisen. Men omkring 2003 begyndte nogle ejendomshandlere at fornemme et stemningsskifte. Man kunne nu stadig oftere f lejere til at kbe deres boliger til en betydeligt hjere pris, end en kommerciel kber i mentalkonomisk ligevgt ville give. Det gjaldt bare om p den ene eller anden mde at sikre, at en kber dukkede op med et tilpas hjt bud, som lejerne efterflgende kunne matche. I ejendomsbranchen fandt man stadig nye varianter til at f dt til at ske. Nogle solgte ejendomme til hinanden til langt over markedsprisen. Eller rettere sagt, de byttede ejendomme. Ejendomsspekulant A ville eksempelvis kbe en bygning af ejendomsspekulant B for den reelle markedsvrdi plus eksempelvis 5 mio. kr. Til gengld forpligtede ejendomsspekulant B sig til at kbe en ejendom af Ejendomsspekulant A, ligeledes for den reelle markedsvrdi plus 5 mio. kr. Matchede lejerne buddene, kunne de to i dobbeltrollen som bde slger og 112

kber g grinende ned i banken. Sagde lejerne nej, stod de begge med en ejendom, som var kbt for dyrt, men til gengld samtidig med en ejendom, der var solgt til en tilsvarende overpris. Matematikken var enkel. 5 mio. kr. i ekstra gevinst minus 5 mio. kr. i overpris var lig med nul, hvis man ellers havde fradragsmuligheder til at holde Skat fra dren. 2 mio. kr. for dyrt minus 2 million kr. for billigt gav samme resultat. Bed lejerne ikke p, kunne man i stadig hjere grad g ned i banken og f belnt en stor del af den kun p papiret eksisterende frivrdi. Det var ensbetydende med masser af penge til biler, nye ejendomshandler, dyre vine, sommerhus i sydens sol, luksusdomicil i Danmark og s videre. For mens spekulanten p den ene side havde lnt til at kbe for dyrt, havde han p den anden side af samme handel fet en kmpe gevinst typisk delvist udbetalt i kolde kontanter.

En rigtig mgejendom
Enghavevej 18A og 18B i Kbenhavn blev opfrt i slutningen af 1800-tallet som en af de talrige nye ejendomme bygget til at huse hovedstadens voksende arbejderbefolkning. Banket op i hast p et skrabet budget. Et kedeligt murstensbyggeri uden nogen af de flotte murermesterdetaljer, som ellers kendetegner mange af hovedstadens senere byggerier. Fra den rde vg var der lige knap et par meter ud til en af Vesterbros mest trafikerede veje. Ejendommen bd p et par slidte opgange med revnet linoleum p trappen, der frte op til 22 sm tovrelseslejligheder. Jeg kan glde mig over at vre en af de eneste her i opgangen med brusekabine p toilettet. Det reprsenterer p ingen mde luksus eller komfort, men blot en mulighed for folk i vores situation til at f et sted at bo, fortalte bestyrelsesformanden, Tomas Tolstrup. Men Tomas Tolstrup var ikke glad denne efterrsdag i 2007. Det her er forargeligt. Vi er hovedsageligt en flok studerende p SU, der bor i de her lejligheder. Man har udnyttet det faktum, at vi er unge og naive, fastslog bestyrelsesformanden. rsagen til forargelsen var et salgsprospekt fra Jan Kristensen Er113

Bestyrelsesformand Tomas Tolstrup (tv) og bestyrelsesmedlem Jess Hernvig fra den nystiftede andelsboligforening Enghavevej 18A og 18B flte sig snydt, da de s prospektet fra Jan Kristensen Erhvervsejendomme. (Polfoto/Mik Eskestad)

hvervsejendomme A/S. Prospektet beviste sort p hvidt, at beboerne var blevet snydt af en arrangeret prispumpehandel, blstemplet af en anerkendt statsautoriseret ejendomsmgler, da de tilbage i efterret 2005 havde stiftet en andelsforening og overtaget deres egne lejligheder. I prospektet havde den store kbenhavnske erhvervsmgler mod betaling sat en udbudspris p hver enkelt af de mindre ejendomme, hvoraf halvdelen var omfattet af tilbudspligt. Det vil sige, det var hans bedste bud p en realistisk salgspris tillagt et eller andet ekstrabelb, der ville give plads til at g lidt ned i en forhandling. Den nedslidte ejendommen p Enghavevej var udbudt til 12,3 mio. kr., men beboerne havde betalt 19,1 mio. kr. for den. Forklaringen var enkel. Ejendomsinvestoren Peter Odgaard Dahl havde kbt i alt seks ejendomme, der var indeholdt i prospektet fra Jan Kristensen. Tre af dem var med tilbudspligt. Det vil sige, at beboerne skulle have mulighed for at overtage dem p samme betingelser som ejendomsinvesto114

ren. De tre vrige var uden tilbudspligt. Det vil sige, at beboerne ikke fik mulighed for at matche Peter Odgaard Dahls kbspris her. Ejendommene uden tilbudspligt blev solgt til 17,2 mio. kr. under udbudsprisen i salgsprospektet. Dem med tilbudspligt blev solgt til 16,7 mio. kr. over udbudsprisen. (Salgsprospektet kan ses efter dette kapitel). Resultatet var en klkkelig samlet rabat p 6,3 mio. kr. til Peter Odgaard Dahl, som, foruden de strkt rabatterede ejendomme uden tilbudspligt i frste omgang, kunne njes med at overtage to af de tre ejendomme til kunstigt opskruede priser. Den ene af de to dyrt indkbte ejendomme med tilbudspligt var en nedslidt udlejningsejendom p Poppelgade i Kbenhavn. Peter Odgaard Dahl havde overtaget ejendommen til 41,5 mio. kr., hvilket var 7,2 mio. kr. mere end udbudsprisen i salgsprospektet fra Jan Kristensen Erhvervsejendomme. Men en beboer i ejendommen havde ved en tilfldighed fet fat i salgsprospektet, s lejerne fornemmede, at der var konomiske ugler i mosen uden dog at forst sammenhngen. Derfor meldte beboerne pas ved frste tilbudspligt. Men ret efter trak anderledes truende skyer op over Nrrebro-ejendommen, da den 33-rige ejendomsspekulant Kenneth Schwartz Thomsen dukkede op og bd 42,5 mio. kr. for udlejningsejendommen i Poppelgade. I kbskontrakten opstillede han en rkke ubehagelige vilkr. Blandt andet ville han have vores vicevrt fyret. Samtidig erfarede vi ved at sprge os frem, at han var alt andet end en rar ejer. Derfor valgte vi at kbe ejendommen i anden omgang, fordi vi frygtede, at han ville forpeste vores liv, forklarede beboeren Per Christensen. Alle beboerne i ejendommen trrede umiddelbart sveden af panden, da tv-programmet Taskforce p Danmarks Radio kort efter dedikerede en fuld udsendelse til den potentielle kber af ejendommen p Poppelgade. Programmet tegnede et billede af en udlejer fra Helvede, og holdet bag programmet fandt forholdene s grelle, at de lavede endnu en udsendelse om den unge mand, der et r senere var med til at lgge Roskilde Bank i graven. En af Kenneth Schwartz Thomsens ejendomme havde rotter i klderen. I en anden havde Kenneth Schwartz Thomsen fet forhjet lejen ved at opstte altaner. Problemet var blot, at dren 115

ud til det fri i ere lejligheder var placeret i badevrelset. Andre havde oplevet regn ned gennem loftet. En kvinde havde ikke haft varme i to r. En lejer ringede til politiet, da han i sin lejlighed blev mdt af to litauiske arbejdere, der havde banket et hul i vggen p 2 x 2 meter. Andre lejere havde mttet bo mere end et r bag en reklamepresenning. En murer pstod, at han havde deltaget i fupmoderniseringer for boligspekulanten. Og sekretariatschef Claus Hjte fra Lejernes LO fortalte, at man havde 50 sager omhandlende tvister med Kenneth Schwartz Thomsen. Den drlige tv-omtale og en rkke kritiske artikler var ikke noget, som fik Danmarks engang ottende strste bank til at trde p kreditbremsen. Tvrtimod gede man udlnet til Kenneth Schwartz Thomsen, der voksede til at blive Roskilde Banks strste kunde med en gld til banken p 850 mio. kr. Og hos BRFkredit hentede Kenneth Schwartz Thomsen yderligere finansiering for 1 mia. kr.

116

ANDRE FOLKS PENGE er en fantastisk rejse med ejendomsspekulanter og pantebrevshandlere fra en ejendomsmesse i Cannes, gennem en stribe danske banker og via et nedslidt fynsk indkbscenter helt ind i hjertet af Kbenhavn. Rejsen foregik p et tidspunkt, hvor de konomiske tyngdelove var sat ud af kraft. Den blev betalt med andre folks penge og var med til at sende Danmark ud i en historisk konomisk krise. Journalisterne Niels Sande og Thomas G. Svaneborg markerer femrsdagen for finanskrisens ankomst til Danmark med en hidtil uset kortlgning af, hvad der frte til en rkke bankers fald. Forfatterne afdkker, hvordan en rkke spekulanter opbyggede en pyramidespilslignende handel med ejendomme, som fik priserne til at stige til s luftige hjder, at vrdierne faldt sammen som en souffle, da der ikke lngere var penge i omlb til at finansiere vanviddet. Bogen udkommer p et tidspunkt, hvor retsopgret efter finanskrisen kun lige er begyndt. Den gr grundigt op med pstanden om, at det var en krise udefra, der sendte de danske banker til tlling, den danske regering p overarbejde og tilfjede private aktionrer og garanter store konomiske tab.

JYLLANDS-POSTENS FORLAG

I SB N : 978- 8740- 006- 73- 5