INCORPORAO IMOBILIRIA E PATRIMNIO DE AFETAO Sumrio: 1. Consideraes iniciais. 2. O que incorporao imobiliria e quem pode promov-la. 3.

. O registro da incorporao imobiliria e da propriedade. 4. O que e o que objetiva o patrimnio de afetao. 5. Como institudo o patrimnio de afetao e depois como ficam as obrigaes fiscais. 6. Comisso de representantes do patrimnio de afetao, o que , quem integra e qual a finalidade. 7. Extino do patrimnio de afetao. 8. Concluso. 9. Bibliografia. 1. Consideraes iniciais. importante destacar que o instituto da incorporao imobiliria surgiu atravs dos condomnios edilcios, os quais foram criados a partir da necessidade de melhor aproveitamento do solo, em razo do desenfreado crescimento populacional e escassez de terrenos para construo de moradias para demanda habitacional. Assim, a incorporao imobiliria, em sentido lato, surgiu para submeter a propriedade imvel a um regime de condomnio especial ou relativo. Ocorre que para viabilizar a alienao destas unidades autnomas em construo se faz necessrio o registro da incorporao imobiliria. Destarte, o registro da incorporao, nesta hiptese de venda de unidades que ainda no existem fsica e juridicamente, torna-se obrigatrio(1), trazendo ao empreendimento uma carga de segurana jurdica e tranqilidade sociedade. Para dar maior segurana aos empreendimentos, surgiu a alternativa do patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias. Primeiramente, foi institudo atravs da Medida Provisria de n 2221, de 04 de setembro de 2001, e recentemente pela Lei Federal n 10.931/04, publicada no dia 03 de agosto de 2004, alterando a lei de incorporaes imobilirias (Lei Federal n 4.591/64), Decreto-Lei no 911/69, Lei Federal n 4.728/65 e Lei Federal n 10.406/02. Evidenciado est que tal modificao na lei das incorporaes imobilirias reflexo direto dos ltimos acontecimentos de grande impacto e comoo social, como, por exemplo, o caso da falncia da incorporadora ENCOL, que acarretou inmeros prejuzos sociais e econmicos. Certamente que o caso ENCOL no isolado, h muitas construtoras com situao incerta similar, no entanto, houve maior visibilidade no caso da ENCOL, certamente, que pela magnitude das suas transaes imobilirias. Outrossim, este episdio foi o estopim para que a sociedade clamasse por maior segurana nas relaes imobilirias, entendendo que o atendimento das inmeras exigncias da lei de incorporaes imobilirias por si s no bastariam, no dariam, isoladas, a necessria segurana jurdica para a aquisio de imveis na planta ou em fase de construo. Tal conjuntura, no primeiro momento, fez com que os Tribunais do pas solucionassem os casos individuais que chegavam ao Poder Judicirio, cada vez em 1

nmero mais elevado devido a massa de adquirentes de imveis destas empresas em fase de bancarrota, atravs de decises eficazes e imediatas ao problema do consumidor, visto que concediam a adjudicao compulsria dos imveis livres de todos os nus, inclusive do garantia de hipoteca dos agentes financeiros(2). No obstante a grandiosidade deste tipo de deciso, a qual atende aos anseios dos adquirentes que no receberam seus imveis em razo da falncia, trazendo de volta a paz social, a longo prazo era, como ainda o , demasiadamente prejudicial ao desenvolvimento econmico. Mais crtica ainda fica a situao se considerarmos que o credor hipotecrio, que possui direito real sobre o bem dado em garantia, tem o seu direito simplesmente desconsiderado, tendo uma corrente minoritria com este entendimento(3). Seguramente que na mesma proporo em que os Tribunais favorecem aos adquirentes em detrimento do agente financeiro, que quem, em ltima anlise, amarga o prejuzo, este se torna ainda mais rgido nos seus critrios de financiamento da atividade imobiliria, seja em relao incorporadora como tambm quanto aos compradores e futuros muturios. Assim, a situao que j era grave para o mercado imobilirio piorou sobremaneira, pois se antes os recursos j estavam escassos agravou aps a avalanche de aes julgadas em desfavor dos agentes financeiros. Diante deste quadro alarmante, era evidente que os governantes e parlamentares precisavam encontrar uma soluo rpida e eficaz. Alerta-se, no bastava qualquer sada, era necessrio encontrar uma soluo que atendesse a todos interesses: das incorporadoras que so uma das alavancas do pas, geradoras de empregos e desenvolvimento econmico; dos agentes financeiros que so os detentores do dinheiro, financiadores da atividade imobiliria; e dos consumidores, que precisam ter a segurana para aquisio das unidades imobilirias. Foi neste contexto que surgiu, primeiramente, a Medida Provisria de n 2221/01 e agora, em agosto de 2004, a Lei Federal n 10.931/04. Esta lei do patrimnio de afetao, com alteraes em questes do financiamento imobilirio, tem como principal escopo incentivar a construo civil, gerando, por conseguinte, desenvolvimento e progresso, no perdendo de vista a segurana jurdica dos adquirentes das unidades autnomas em construo. Ademais, mesmo que por vias transversas, o patrimnio de afetao acaba tambm favorecendo o financiador, o que imediatamente refletir no mercado, pois ir reativar os financiamentos imobilirios para o setor da construo civil. 2. O que incorporao imobiliria. A incorporao imobiliria(4) o instituto que viabiliza a alienao das unidades autnomas da edificao que ainda esto pendentes de construo, podendo inclusive ser venda na planta.

No entanto, para que seja possvel, legalmente, proceder a alienao destas unidades que ainda no existem fisicamente, indispensvel que se promova o registro da incorporao imobiliria. Assim, s necessrio o registro da incorporao imobiliria quando o incorporador pretender alienar as unidades da edificao em construo, ou seja, a promessa de compra e venda de coisa futura. Conclui-se, ento, que se o construtor decidir alienar estas unidades somente aps a concluso da obra(5) no preciso proceder o registro da incorporao imobiliria, bastando apenas a individuao. Alerta-se que a lei das incorporaes imobilirias elenca hipteses do incorporador incorrer em crime e em contraveno contra a economia popular, bastando para tal infringir as regras desta lei, dentro outras colocar venda as unidades sem ter o registro da incorporao imobiliria registrado no competente Registro Imobilirio. Importante ressaltar que somente o incorporador poder promover a incorporao. Mais, a lei define as pessoas que podem ser consideradas incorporadoras, necessitando enquadrar-se no conceito legal da Lei Federal n 4.591/64(6) que contm um rol taxativo. O incorporador pode ser pessoa fsica ou jurdica, desde que seja proprietrio do terreno onde a incorporao imobiliria ser erguida, o promitente comprador, cessionrio ou promitente cessionrio deste terreno, podendo ser, ainda, o construtor ou corretor de imveis desta incorporao. Entretanto, salienta-se que na hiptese do incorporador ser o promitente comprador, o cessionrio dos direitos e obrigaes e de promessa de cesso, em razo de no ser um contrato definitivo e por isso pode ser rescindido, mister conter clusula de irretratabilidade e irrevogabilidade e que j tenha sido imitido na posse do terreno, visando dar a idia de definitividade. Nesta senda, se o comprador for o construtor ou corretor de imveis dever portar, obrigatoriamente, mandato de instrumento pblico, de carter irrevogvel, outorgado pelo proprietrio do terreno. 3. O registro da incorporao imobiliria. Aps minucioso estudo do empreendimento, o incorporador, para obter o registro da incorporao imobiliria, tem de elaborar o requerimento de incorporao, contendo todas as informaes necessrias e documentos(7) exigidos pela lei das incorporaes imobilirias e ingressar no Registro de Imveis da circunscrio do imvel. No Registro de Imveis haver a anlise do requerimento juntamente com a documentao. Segundo Mrio Pazutti Mezzari, in Condomnio e Incorporao no Registro de Imveis O exame dos documentos tem o prazo de 15 dias (pargrafo 6 do 3

art. 32), findo o qual, se exigncias existirem, o oficial dever indic-las ao incorporador. H quem julgue que este prazo foi dilatado para 30 dias, pela regra geral contida no art. 188 da Lei de Registros Pblicos. No Rio Grande do Sul, todos os ttulos tm 15 dias para serem examinados e deduzidas as exigncias, se houver (item 10.2.1 da Consolidao Normativa). Frise-se que o registrador tem o prazo de quinze dias, a contar do ingresso do requerimento no Registro de Imveis, para apresentar, por escrito e se necessrio fundamentada, a impugnao com todas as suas exigncias para efetivar o arquivamento ou registro da incorporao, tanto em matria de informaes como de documentao. Neste caso, aps satisfeitas tais exigncias por parte do incorporador, o registrador tem o prazo de 15 dias para fornecer a certido do registro da incorporao, base legal o artigo 32, 6 da lei 4.591/64(8), estando, nesta ocasio, efetivado o registro da incorporao imobiliria, podendo, agora, alienar legalmente as futuras unidades autnomas. Ressalta-se que aps o incorporador cumprir todas as exigncias legais para ter registrada a incorporao imobiliria, abre-se a possibilidade dos futuros adquirentes das unidades, ou simplesmente interessados, em conhecer todos os dados relativos ao empreendimento e s unidades, alm de ter um panorama da situao tcnica, fiscal, financeira, jurdica e etc da empresa, atravs da documentao obrigatria anexada. Aps a averbao do trmino da construo, atravs do documento de habite-se e outros exigidos por lei, o incorporador apresentar o requerimento de individuao que igualmente sofrer anlise pelo Registro de Imveis e estando correto far o desmembramento da matrcula me, originando as novas matrculas, em tantas quanto forem o nmero de unidades autnomas discriminadas, nas quais estar registrada a individuao e a conveno do condomnio. 4. O que e o que objetiva o patrimnio de afetao. O patrimnio de afetao constitudo do patrimnio prprio de cada empreendimento imobilirio, no se confundindo com o restante do patrimnio da empresa. Assim, o patrimnio de cada empreendimento imobilirio contabilmente apartado do patrimnio total da empresa responsvel pela construo e/ou incorporao do imvel. O patrimnio de afetao de cada empreendimento objetiva evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros, visando resguardar o regular andamento do empreendimento em questo. Logo, os valores desembolsados pelo adquirente do imvel na planta ou fase de construo de determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculado apenas prpria edificao, no havendo possibilidade de desvio destes recursos para outras obras ou despesas do incorporador. Ressalvando que os recursos financeiros que excederem a importncia necessria concluso da obra e o valor referente ao preo de alienao da frao ideal 4

de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporao em que a construo seja contratada sob o regime por empreitada ou por administrao, no integram o patrimnio de afetao. Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser objeto de garantia real se o benefcio se reverter integralmente em prol do respectivo empreendimento. Os recursos necessrios execuo do empreendimento objeto do patrimnio de afetao devero ser mantidos em conta de depsito, a ser aberta especificamente para este empreendimento. Alm das demais obrigaes do incorporador referente a incorporao imobiliria, o incorporador ainda tem a obrigao referente ao patrimnio de afetao de promover os atos necessrios boa administrao e preservao do patrimnio de afetao; de manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporao; diligenciar a captao dos recursos necessrios incorporao e aplic-los no empreendimento; entregar comisso de representantes, no mnimo a cada trs meses, demonstrativo da obra referente ao prazo de concluso e os recursos financeiros disponveis que integrem o patrimnio de afetao; eventuais modificaes que o incorporador desejar fazer devero ser aprovadas pela comisso de representantes; depositar, em conta especial para tal finalidade, os recursos financeiros do patrimnio de afetao; entregar comisso de representantes balancetes do trimestre civil, relativos a cada patrimnio de afetao; assegurar comisso de representao livre acesso obra, livros, contratos, extrato da conta especial e quaisquer documentos relativos ao patrimnio de afetao; manter escriturao contbil. 5. Como institudo o patrimnio de afetao. De acordo com o art. 54 da lei n 10.931/04 que alterou o art. 31 da lei de incorporaes imobilirias, lei n 4.591/64, a instituio do patrimnio de afetao da incorporao imobiliria tem carter opcional e irretratvel, critrio do incorporador, e apenas perdurar enquanto persistir os direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao. Na hiptese de haver a cesso de direitos creditrios oriundos da comercializao das unidades imobilirias, o produto da cesso tambm passar a integrar o patrimnio de afetao. O patrimnio de afetao ser constitudo, a qualquer tempo, mediante a averbao na matrcula do imvel no Registro de Imveis, com validade erga omnes, atravs de termo firmado pelo incorporador e, na hiptese de haver titular com direito real de aquisio sobre o terreno, pelos titulares tambm. Ressaltando que o incorporador poder fazer constar a opo pelo patrimnio de afetao diretamente na ocasio do registro da incorporao imobiliria(9). Frise-se que quando se tratar de conjuntos de edificaes poder ser constitudo patrimnios de afetao separados em tantos quantos forem os subconjuntos de casas desde que com a mesma data de previso de concluso e edifcios de dois ou mais 5

pavimentos. Neste caso, necessrio fazer constar a declarao expressa da constituio do patrimnio de afetao separado no memorial de incorporao ou no requerimento. Salienta-se que a existncia de nus reais sobre o imvel objeto da incorporao, seja para garantir o pagamento do preo de sua aquisio, para cumprimento de obrigao de construir o empreendimento ou por outra razo, no bice para a averbao do patrimnio de afetao. O incorporador, aps instituir o patrimnio de afetao, pode optar pelo regime especial de tributao enquanto perdurar os direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao, bastando apenas entregar o termo de opo na Receita Federal, consoante art. 2 da lei n 10.931/04. Aps a opo por este regime especial, os bens e direitos relativos ao empreendimento imobilirio no respondero por dvidas tributrias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurdicas, Contribuio Social sobre o Lucro Lquido - CSLL, Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social COFINS e Contribuio para os Programas de Integrao Social e de Formao do Patrimnio do Servidor Pblico - PIS/PASEP, salvo as que se referirem ao prprio empreendimento. Contudo, em sentido oposto, a incorporadora responder, com todo o seu patrimnio, exceto outros patrimnios afetados, pelas dvidas tributrias deste empreendimento afetado. Para que fique clara esta diviso de obrigaes tributrias, o incorporador tem de manter a escriturao contbil segregada para cada empreendimento submetido ao regime especial de tributao. Enfim, conclui-se, que o patrimnio de afetao responde somente pelas obrigaes do empreendimento ao qual est vinculado, jamais por outras obrigaes, desde que esteja regularizado e com a escriturao contbil apartada do restante das contas do incorporador. A insolvncia do incorporador no atingir o patrimnio de afetao, salvo as unidades autnomas no alienadas. Considerando, ainda, que o incorporador responde pelos prejuzos que causar ao patrimnio de afetao. 6. Comisso de representantes do patrimnio de afetao, o que , quem integra e qual a finalidade. A comisso de representantes formada por, pelo menos, trs adquirentes de unidades autnomas do mesmo empreendimento, podendo ser designados por contrato ou por eleio em assemblia. A assemblia geral poder, pela maioria absoluta dos adquirentes, alterar a composio da comisso e revogar suas decises. A comisso de representantes, assim como a instituio financeira, poder nomear, s suas expensas, algum para fiscalizar o bom andamento das obras do empreendimento imobilirio.

Entretanto, a principal funo da comisso de representantes em caso de falncia do incorporador ou de paralisao das obras por mais de 30 dias, sem justa causa, assumir a administrao do empreendimento, convocando uma assemblia, em 60 (sessenta) dias, com quorum de 2/3 (dois teros), para deliberar pela continuidade da obra ou pela liquidao do patrimnio de afetao. Ressalvando, ainda, que a continuidade das obras depender do pagamento das obrigaes tributrias, previdencirias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimnio de afetao, cujos fatos geradores tenham ocorrido at a data da decretao da falncia do incorporador, com prazo para pagamento de no mximo 1 (um) ano, a contar da deliberao da continuidade ou do habite-se, se em prazo inferior. Ficando os adquirentes responsveis solidariamente com as obrigaes, mas limitadas a sua frao ideal. Outrossim, os adquirentes, se optarem em continuar as obras, ficaro subrogados nos direitos, obrigaes e encargos relativos incorporao, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver. Se outro critrio no for deliberado em assemblia, cada adquirente ser responsvel pelo saldo porventura existente entre a receita do empreendimento e o custo da concluso da incorporao na proporo do coeficiente de construo atribuvel a sua unidade. A comisso ainda tem a faculdade de vender, atravs de praa, as unidades imobilirias remanescentes do empreendimento, objetivando pagar as despesas relacionadas s obrigaes trabalhistas, previdencirias e tributrias vinculadas ao empreendimento; reembolsar os adquirentes sobre as quantias que tenham adiantado para pagar estas obrigaes; amortizar as parcelas do financiamento para construo; reembolsar os adquirentes sobre as quantias que tenham adiantado para pagar, em nome do incorporador, referente execuo das obras; pagar o proprietrio do terreno, se ainda pender de pagamento. Os saldos dos preos das fraes ideais e acesses integrantes da incorporao que no tenham sido pagos ao incorporador, at a data da decretao da falncia ou da insolvncia civil, passaro a serem pagos comisso, permanecendo estes recursos submetido afetao, at o limite necessrio concluso da incorporao. Para tanto, a comisso ter mandato legal, em carter irrevogvel, para, em nome do incorporador ou do condomnio, receber as parcelas do saldo do preo e dar quitao, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessrias a esse recebimento, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporao todo o produto. Em havendo saldo credor, este deve ser repassado para massa falida. Na hiptese do produto da venda dos imveis remanescentes no ser suficiente, no que tange a diferena no reembolsada os adquirentes se tornaro credores privilegiados, sendo que os bens pessoais do incorporador respondem subsidiariamente. Digno de registro, a comisso de representantes investida de mandato irrevogvel, com poderes para outorgar aos adquirentes, desde que j tenham cumprido integralmente suas obrigaes, as escrituras pblicas definitivas da transferncia dos imveis. Este mandato ser vlido mesmo aps a concluso da obra. Caso o adquirente

tenha obrigaes a cumprir, se provado estar adimplente, ser celebrado contrato definitivo condicionado constituio de garantia real sobre o imvel. Salienta-se que na hiptese de liquidao do patrimnio de afetao, quando houver igualdade de condies com terceiros, h direito de preferncia para o proprietrio do terreno se for pessoa distinta do incorporador, exercvel 24 (vinte e quatro) horas aps a data designada para a praa. Caso este no exera o direito, o condomnio pode utilizar o direito de preferncia desde que deliberada em assemblia geral, pelo voto da maioria simples dos presentes, exercvel em 48 (quarenta e oito) aps a data designada para praa. 7. Extino do patrimnio de afetao. O patrimnio de afetao ser extinto se houver a averbao da construo, registro dos ttulos de domnio ou de direito de aquisio em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extino das obrigaes do incorporador perante a instituio financiadora do empreendimento. Tambm ser extinto pela revogao do patrimnio de afetao, atravs de denncia da incorporao, aps a restituio aos adquirentes das quantias pagas e pela liquidao do patrimnio deliberada pela assemblia geral. 8. Concluso. A lei das incorporaes imobilirias exige o arquivamento da incorporao como medida de segurana jurdica sociedade, da porque a imprescindibilidade do registro da incorporao imobiliria para viabilizar a comercializao das unidades autnomas pendentes de construo, ou seja, que ainda no existem fisicamente. Conclui-se, portanto, que o patrimnio de afetao foi criado para dar maior segurana jurdica aos adquirentes de imveis na planta ou ainda em construo, pois alm do incorporador ter de atender todos os requisitos da lei 4.591/64 ainda tem, se houver a opo, de satisfazer as exigncias da lei do patrimnio de afetao. 9. Bibliografia. 1. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e Incorporaes. 10.ed. Rio de Janeiro : Forense, 2001. 2. CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporao Imobiliria Ensaio de uma Teoria Geral. So Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 1993. 3. SCHMIDT, Francisco Arnaldo. Incorporao imobiliria. Porto Alegre : Editora Grfica Metrpole S/A, 1995.

4. MEZZARI, Mrio Pazutti. Condomnio e incorporao no registro de Imveis. Porto Alegre : Livraria do Advogado Editora, 1996. 5. RODRIGUES, Francisco Csar Pinheiro. Cdigo Civil Brasileiro interpretado pelos tribunais. So Paulo : Editora Oliveira Mendes, 1998. 6. CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 15.ed. So Paulo : Saraiva, 2002. 7. OLIVEIRA, Nelson Corra de. Aplicaes do Direito na Prtica Notarial e Registral. 2.ed. Porto Alegre : Sntese, 2004. 8. FIUZA, Csar. Direito civil curso completo. 2.ed. Belo Horizonte : Editora Del Rey, 1999. 9. FIORANTI, Cludio Rezende. A Prtica nos Processos e Registros de Incorporao Imobiliria, Instituio de Condomnio e Loteamentos Urbanos. Campinas : Julex, 1987. _______________________________________ NOTAS:

1. Segundo Mrio Pazutti Mezzari, in Condomnio e Incorporao no Registro de

Imveis A desobedincia a este mandamento legal constitui contraveno relativa economia popular, conforme definido no art. 66 da Lei n 4.591. 2. A remansosa jurisprudncia nesse sentido: Ao de adjudicao compulsria cumulada com pedido de tutela antecipatria e cancelamento de hipoteca. Pagamento do valor do imvel construtora que no repassou ao banco para a liberao da hipoteca em razo de dificuldades financeiras. Aplicabilidade do CDC. Ao procedente. Apelao desprovimento. (TJPR. ApCiv 0114805-6. 2 C.Cv. Rel. Des. ngelo Zattar. DJPR 11.03.2002). ENCOL. Intimao do Ministrio Pblico. Clusula Abusiva. Desonerao do imvel gravado por hipoteca e outorga da escritura de compra e venda. Pagamento do preo ajustado. I. Ao ser decretada a falncia, deve o representante do Ministrio Pblico ser intimado para intervir no feito. No se tratando de ao proposta originalmente contra massa falida, a interveno do parquet no segundo grau aperfeioa o feito, desde que no haja prejuzo ordem pblica. II. A clusula do contrato de promessa de compra e venda que autorizava o gravame hipotecrio abusiva e no pode prevalecer por colocar o consumidor em desvantagem exagerada em relao construtora, subordinando-a exclusivamente sua vontade. III. Uma vez cumprida a contraprestao do promissrio-comprador, traduzida, to-somente, no pagamento do preo ajustado, deve o vendedor liberar o imvel do gravame hipotecrio e outorgar a escritura de compra e venda. (TJDF. APC 19990110129219. 3 T.Cv. Rel Des Sandra de Santis. DJU 11.06.2003). 9

Compra e venda. Incorporao. Lei n 4.591/64. Massa falida da ENCOL S/A. Hipoteca. Violao aos direitos do consumidor. Art. 51 do CDC. Anuncia para tal garvame. Aps a averbao da incorporao e realizados os contratos de promessa de compra e venda com terceiros, impossvel onerar o imvel como um todo, porque estar-se-ia violando o direito do consumidor adquirente, que pagou ou vem pagando a contento suas prestaes. A penhora ou hipoteca s pode ser permitida com a expressa anuncia dos promitentes-compradores, no bastando, para tal fim, clusulas genricas que prevem a possibilidade de dar em garantia, para financiamento, os terrenos e as unidades construdas. (TJDF. APC 19990110142308. 3 T.Cv. Rel. Des. Vasquez Cruxn. DJU 21.05.2003). Ao de adjudicao compulsria. Compromisso de compra e venda. Registro imobilirio. Hipoteca. O direito a adjudicao, quando oposto entre os contratantes, no se condiciona ao registro do contrato no oficio imobilirio, sobretudo se o preo ajustado foi satisfeito. ainda que o imvel esteja hipotecado, o compromissriocomprador tem direito a adjudicao compulsria. Honorrios advocatcios. Arbitramento condizente com o caso concreto. Apelaco desprovida. (apelao cvel n 599392008, 16 Cmara Cvel, TJRS, Rel. Luciano Ademir Jos D'vila, J. 14/12/1999). 3. Adjudicao compulsria. Imvel sobre o qual pesa hipoteca. Ausncia da anuncia do credor hipotecrio. Pretenso de obter ttulo sem nus ou gravame. Impossibilidade. O compromissrio comprador no pode pretender adjudicar imvel sobre o qual pesa hipoteca sem a anuncia do credor hipotecrio, especialmente se, no pedido inicial, seu objetivo era obter ttulo definitivo sem nus ou gravame de qualquer espcie. Recurso provido, parcialmente, apenas para reduzir os honorrios. (TAPR. AC 154444500. 4 C.Cv. Rel. Juiz Ruy Cunha Sobrinho. DJPR 26.05.2000). 4. O conceito legal de incorporao imobiliria est no artigo 28, nico da Lei 4.591/64 Para efeito dessa lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para a alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes composta de unidades autnomas. 5. Consoante Francisco Arnaldo Schmidt, in Incorporao Imobiliria Tenha-se presente desde logo, portanto, que elemento essencial para definio da incorporao imobiliria a promessa de venda ou construo de coisa futura, que est para ser iniciada ou j est em andamento. Venda de unidade autnoma em edifcio pronto, no incorporao, regendo-se pelo direito comum e no pela lei especial. 6. O conceito legal de incorporador est no artigo 29 da Lei 4.591/64 Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante, ou no que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas.

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7. Art 32 da Lei 4.591/64 - o incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes documentos: a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta do qual conste clusula de imisso na posse do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para demolio e construo, devidamente registrado; b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado de certido dos respectivos registros; d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda; f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies; g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra; i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero; j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes; l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39; m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do artigo 31; n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no Pas h mais de cinco anos. 8. Segundo Mrio Pazutti Mezzari, in Condomnio e Incorporao Imobiliria no Registro de Imveis, Porto Alegre : Livraria do Advogado Editora, 1996, p. 107, O registro da incorporao imobiliria ato complexo, que exige do registrador um exame acurado de toda a documentao e pressupe uma anlise de nuances que escapem ao primeiro enfoque. 9. Segundo Walter Ceneviva, in Lei dos Registros Pblicos Comentada, So Paulo : Saraiva, 2002, p. 549, Nas hipteses em que no seja exigvel o arquivamento do memorial de incorporao (1), a afetao ser definida, em qualquer fase da construo, em instrumento, pblico ou particular, de instituio de condomnio, nos termos e com as discriminaes de que tratam os arts. 7 e 8.

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