Calidad de la Construccin

Cul es el Perodo de Garanta de una vivienda? Quin responde por la Calidad de una Vivienda Nueva? Quin es responsable de los daos producidos por las fallas de construccin? Cmo se puede identificar a los proyectistas y constructores de su vivienda? Cul es la altura de los muros o cierros entre vecinos? Qu Legislacin y Normas debe cumplir un Edificio? Cul es el Perodo de Garanta de una vivienda? Desde que su vivienda cuenta con recepcin final municipal , existen plazos para hacer efectivas las responsabilidades en caso de fallas o defectos que afecten a las edificaciones, que pueden ser de 10 aos (cuando afectan a la estructura), 5 aos (cuando afectan a los elementos constructivos o de instalaciones) o 3 aos (cuando afectan las terminaciones o de acabado). Todo conforme a la Ley N20.016 que introdujo modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Quin responde por la Calidad de una Vivienda Nueva? El propietario primer vendedor de una constru ccin ser responsable por todos los daos y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecucin o despus de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construccin que hayan dado origen a los daos y perjuicios. En el caso de que la construccin no sea transferida, esta responsabilidad recaer en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daos o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de aqulla. Quin es responsable de los daos producidos por las fallas de construccin? Los proyectistas sern responsables por los errores en que hayan incurrido, si de stos se han derivado daos o perjuicios. Sin perjuicio de lo establecido en el N 3 del artculo 2003 del Cdigo Civil, los constructores

sern responsables por las fallas, errores o defectos en la construccin, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas. Las personas jurdicas sern solidariamente responsables con el profesional competente que acte por ellas como proyectista o constructor respecto de los sealados daos y perjuicios. RESPONSABILIDADES LEGALES EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCION EN CHILE En Chile, las responsabilidades de los distintos participantes en un Proyecto de Construccin estn contenidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (D.F.L. 458-1976, MINVU y Ley 19.472 de 1996) -y su Reglamento, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones-, la cual en lo sustancial establece, en su artculo 18, la responsabilidad del promotor o propietario primer vendedor por todos los daos y perjuicios que provengan de fallas o defectos en la obra, sea durante su ejecucin o despus de terminada -con un plazo de prescripcin de 5 aos contados desde la recepcin definitiva de la obra-, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean los verdaderos responsables de las fallas o defectos de construccin que dieron origen a los daos y perjuicios. Asimismo, los proyectistas sern responsables por los errores en que hayan incurrido, si de stos se han derivado daos o perjuicios. Por otra parte, los constructores sern responsables por las fallas, errores o defectos en la construccin, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas. En el caso de personas jurdicas, sern solidariamente responsables con el profesional competente que acte por ellas como proyectista o constructor respecto de los sealados daos y perjuicios. Si se disuelven, cuaquiera sea el motivo, la responsabilidad se hace efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de la firma del contrato respectivo. Como causales de exoneracin respecto de las responsabilidades antes mencionadas, se establecen las relativas a caso fortuito o fuerza mayor, todos aquellos trabajos posteriores a la recepcin definitiva de la obra y ejecutados por el adquirente y el uso o mantencin inadecuados de la misma.

Respecto de infracciones y sanciones, la ley establece en su artculo 20 que toda infraccin a ella, a su ordenanza y a los instrumentos de planificacin territorial aplicables en cada caso, ser sancionada con una multa, no inferior a un 0,5% ni superior al 20% del presupuesto de la obra, sin perjuicio de la paralizacin o demolicin de todo o parte de la misma. Por ltimo, y en refererencia a disposiciones legales, cabe destacar lo establecido en el artculo 143 de la citada ley, en cuanto a la obligatoriedad del constructor de la obra de adoptar medidas de aseguramiento y control de calidad para que sta se ejecute conforme a las normas legales correspondientes, y se ajuste a los planos y especificaciones del proyecto. Adems, una vez terminada la obra, dicho profesional deber informar las medidas adoptadas y demostrar documentalmente que stas se han aplicado. En el caso de edificios de uso pblico, deber existir una inspeccin tcnica independiente del constructor, la cual fiscalizar la concordancia de la ejecucin con las normas aplicables y el permiso de construccin respectivo.

Cmo se puede identificar a los proyectistas y constructores de su vivienda? El propietario primer vendedor estar obligado a incluir en la escritura pblica de compraventa, una nmina que contenga la individualizacin de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad de acuerdo al presente artculo. Tratndose de personas jurdicas deber individualizarse a sus representantes legales (Artculo18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones).

Cul es la altura de los muros o cierros entre vecinos? Normalmente los cierros entre vecinos son los muros denominados "muro medianero" (el que pertenece en comn a los dueos de dos predios colindantes). Los Planes Reguladores Comunales norman los cierros hacia la va del espacio pblico, pero no establecen ninguna altura mxima para los cierros entre vecinos contiguos. Cualquier dificultad al respecto debe resolverse entre los vecinos respectivos y si subsisten discrepancias sobre la materia, puede denunciarse el hecho al Juez de Polica Local que corresponda.

Qu Legislacin y Normas debe cumplir un Edificio? Para construir, reconstruir, reparar, alterar, ampliar o demoler un edificio o vivienda , se deber solicitar permiso del Director de Obras Municipales respectivo (Artculo 5.1.1. de la OGUC). Las solicitudes de aprobaciones o permisos presentadas ante las Direcciones de Obras Municipales sern evaluadas y resueltas conforme a las normas vigentes a la fecha de su ingreso (Artculo 1.1.3. de la OGUC).

Responsabilidad y Calidad en Obras de Construccin en Chile Cristian Piera - Constructor Civil - Pontificia Universidad Catlica de Chile Este trabajo analiza las responsabilidades legales establecidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, documento que regula las obras de construccin en Chile y, como consecuencia de ello, recomienda una estructura de organizacin de calidad que permita minimizar los riesgos que implican dichas responsabilidades, logrando obtener la calidad deseada en todas y cada una de las distintas etapas con un adecuado nivel de confianza y al ms bajo costo posible.

Como consecuencia de la mayor incidencia relativa en la calidad final del proyecto por parte del promotor inmobiliario y del constructor de la obra, se sugiere como modelo lo establecido en las normas internacionales ISO 9000, referidas a sistemas de calidad. Palabras claves: Responsabilidad legal, calidad, normativa ISO 9000. PARTICIPANTES EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCION En la realizacin de un Proyecto de Construccin pueden intervenir las siguientes entidades o personas: El Promotor o Propietario Primer Vendedor, el Director General del Proyecto, el Autor del Diseo, el Director de la Obra, los Proveedores, el Constructor de la Obra, el Responsable de la Conservacin e Inspecciones en Servicio y el Usuario. Dependiendo de las caractersticas particulares del Proyecto, cada una de las distintas funciones podr ser desempeada por una persona, grupo u organizacin ms o menos compleja, siendo tambin posible la fusin de algunos de estos actores en una misma organizacin (en Chile es muy comn la figura del Promotor-Constructor, en obras de edificacin).

ORGANIZACIN DE CALIDAD EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCION La organizacin de Calidad del Proyecto tiene como misin el establecimiento, la implantacin y la evaluacin del Programa de Calidad del mismo. Definida la misin, cabe preguntarse, calidad de qu ? Calidad de todas y cada una de las etapas del Proyecto: Encargo, diseo-proyecto, materiales y equipos, ejecucin y explotacin. Ahora bien, quin es el responsable legal de la calidad integral del Proyecto? : El Propietario Primer Vendedor, quien debera tomar las medidas que permitan minimizar el riesgo que implica dicha responsabilidad legal. - ORGANIZACION DE GESTION DE CALIDAD DEL PROMOTOR O PROPIETARIO PRIMER VENDEDOR Dada la responsabilidad que recae sobre el propietario primer vendedor, an considerando que la ley no le obliga a aplicar sistemas de calidad, debiera sin duda, y con el fin de minimizar la probabilidad de ocurrencia de fallas, valerse de una herramienta tcnica valiosa, como es la Familia de Normas Internacionales ISO 9000 -especficamente la norma ISO 9004, prevista para situaciones no contractuales-, con el fin de desarrollar e implementar un sistema de Gestin de Calidad interno, completo y efectivo con el propsito de asegurar la satisfaccin del cliente. Dicho sistema debe sustentarse en tres documentos bsicos: el Manual de Gestin de Calidad de la Empresa, el Manual de Procedimientos y el Plan Genrico de Control de Calidad. El grupo de Gestin de Calidad del propietario primer vendedor es responsable de la Calidad del Proyecto durante todas las fases del mismo. Como consecuencia directa de ello, deber contar con la autoridad y libertad necesarias para identificar problemas relativos a la calidad, iniciar, recomendar o proporcionar las oportunas acciones correctivas y verificar el correcto cumplimiento de las mismas. En lo que dice relacin a las funciones a desarrollar por dicho grupo, es necesario clasificarlas de acuerdo al siguiente esquema: A. Funciones Generales: Direccin y administracin de la poltica de calidad; Auditoras internas respecto del cumplimiento de dicha poltica; Programacin de auditoras a otros participantes; Cuenta a Direccin General sobre Gestin de Calidad; Control de Costos de la Calidad y Formacin y entrenamiento personal. B. Funciones durante fase de Proyecto: Evaluacin de ingenieras en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Revisin de procedimientos de

proyecto en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Realizacin de las actividades de Aseguramiento de Calidad asociadas con el proyecto (verificacin de clculos y otros documentos de proyecto; Control de revisiones de la documentacin de diseo; Coordinacin de interfases entre difererentes ingenieras; Comprobacin de la posibilidad de inspecciones en servicio); Revisin de especificaciones en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Realizacin de auditoras a las actividades del proyecto y Mantenimiento actualizado de los registros de Aseguramiento de Calidad relativos a la fase de proyecto. C. Funciones durante fase de Fabricacin de Equipos: Evaluacin de suministradores en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Estudio comparativo de los programas de Aseguramiento de Calidad de los ofertantes; Revisin y aprobacin de los procedimientos de fabricacin y control; Seguimiento a la calidad durante fabricacin equipos; Establecimiento de puntos de inspeccin en procesos de fabricacin; Realizacin de auditoras a programas de fabricacin y control de materiales, equipos y componentes; Coordinacin con los inspectores independientes; Presencia en pruebas finales de equipos; Supervisin a la autorizacin final de equipos tras la revisin de la documentacin de Aseguramiento de Calidad y Mantenimiento actualizado de registros de Aseguramiento de Calidad relativos a equipos adquiridos. D. Funciones durante fase de Ejecucin: Evaluacin de las empresas potenciales de ejecucin en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Revisin de las especificaciones, procedimientos e instrucciones de ejecucin; Revisin de los procedimientos de inspeccin y de evalaluacin de los resultados de ensayos; Establecimiento de puntos de inspeccin durante la ejecucin; Seguimiento a la calidad durante ejecucin; Vigilancia del control, almacenamiento y manejo de materiales en terreno; Examen de materiales para comprobar identificacin, dao fsico y contaminacin; Supervisin de ensayos de materiales y correcta evaluacin de los resultados; Inspeccin del control de procesos de ejecucin; Supervisin de pruebas finales de las estructuras de la obra; Realizacin de auditoras a las actividades de la obra; Coordinacin de los inspectores independientes; Revisin de los informes de inspeccin y ensayos finales y Mantenimiento actualizado de los registros de Aseguramiento de Calidad relativos a ejecucin. E. Funciones durante fase Montaje de Equipos: Evaluacin de empresas potenciales en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Seguimiento a la calidad durante montaje de equipos; Realizacin de inspeccin en recepcin de equipos; Supervisin al control, almacenamiento y manejo de equipos; Revisin de la documentacin de equipos recibidos; Revisin de los procedimientos de las actividades de montaje; Revisin y aprobacin de los procedimientos de ensayos y pruebas de equipos; Presencia en pruebas

finales de equipos montados; Comprobacin de la calificacin del personal de operacin; Revisin y aprobacin de los planes de Aseguramiento de Calidad de montaje y pruebas de equipos; Establecimiento de puntos de inspeccin durante el montaje de equipos; Realizacin de auditoras a las actividades de montaje; Coordinacin con inspectores independientes; Revisin y aprobacin de planes de utilizacin de equipos de medidas y pruebas y Mantenimiento actualizado de registros de Aseguramiento de Calidad relativos a montaje. F. Funciones durante fase de Pruebas Preoperacionales: Revisin de especificaciones y procedimientos para pruebas preoperacionales en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Supervisin del cumplimiento de los requisitos de especificaciones en pruebas preoperacionales; Coordinacin con inspectores independientes; Supervisin de la certificacin de conformidad de pruebas preoperacionales; Realizacin de auditoras a dichas actividades y Mantenimiento actualizado de registros de Aseguramiento de Calidad relativos a pruebas preoperacionales. G. Funciones durante fase de Explotacin: Evaluacin de empresas potenciales de inspeccin en servicio en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Definicin en especificaciones y procedimientos del alcance de la inspeccin en servicio segn normas aplicables; Presencia y vigilancia del cumplimiento de los requisitos de especificaciones y procedimientos de inspeccin en servicio; Coordinacin de los inspectores independientes; Supervisin de los certificados de conformidad de las inspecciones en servicio; Realizacin de auditoras a las actividades de inspeccin en servicio y Mantenimiento actualizado de registros de Aseguramiento de Calidad relativos a inspecciones en servicio. - ORGANIZACIN DE ASEGURAMIENTO DE CALIDAD DEL CONSTRUCTOR DE LA OBRA En el caso del constructor de la obra, la ley le impone la obligatoriedad de velar porque en la construccin se adopten medidas en relacin al tema de la calidad, de tal forma que ella se ejecute conforme a las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de la Ordenanza General, debiendo una vez terminada la obra informar las medidas adoptadas y demostrar documentalmente que se han adoptado. De acuerdo a esto, y dado el hecho de encontrarnos en situacin contractual -entre promotor inmobiliario y constructor, con los correspondientes derechos y deberes por ambas partes-, lo que corresponde es desarrollar un sistema de Aseguramiento de Calidad de acuerdo a las normas aplicables en dichos casos, ya sea ISO 9001 o bien ISO 9002, segn ciertos factores a analizar en cada caso particular, los cuales determinarn finalmente el modelo ms adecuado a las necesidades del contrato. A diferencia del caso del promotor

o propietario primer vendedor, el modelo a implementar por el constructor permitir dar confianza a aqul (aseguramiento externo de la calidad) de que el producto suministrado cumple con los requisitos preestablecidos. Respecto de los documentos necesarios para sustentar el sistema de Aseguramiento de Calidad (en situacin contractual), el Manual de Calidad debe corresponder a un Manual de Aseguramiento de Calidad, vale decir un manual diseado especialmente para ser empleado para propsitos externos. Las funciones a desarrollar por la Organizacin de Calidad pueden ser las siguientes: A. Departamento de Aseguramiento de Calidad Central: Aprobar Programa de Aseguramiento de Calidad de las obras; Controlar su aplicacin y desarrollo y Realizar auditoras a Aseguramiento de Calidad de obra. B. Departamento de Aseguramiento de Calidad de Obra: Preparar Programa de Aseguramiento de Calidad de la Obra; Aplicacin del mismo; Realizar auditoras a restantes grupos de obra; Realizar auditoras a subcontratistas; Realizar auditoras a suministradores; Revisar y aprobar especificaciones de compra; Revisar procedimientos de ejecucin; Revisar procedimientos de laboratorio; Revisar procedimientos de inspeccin; Control de compras y almacenamiento; Control de documentos relativos a Aseguramiento de Calidad; Control de ensayos y pruebas; Control de acciones correctivas y Mantenimiento actualizado de archivo en obra de registros de Aseguramiento de Calidad. C. Laboratorio de Ensayos de Materiales: Realizacin de los ensayos y certificacin de los mismos. D. Seccin Inspeccin de Ejecuciones in Situ: Comprobar replanteos; Comprobar mtodos de ejecucin y Comprobar unidades realizadas. E. Seccin Inspeccin de Procesos Especiales: Preparacin y homologacin de procedimientos; Vigilancia de su aplicacin; Calificacin del personal especializado; Control de registro individual de operarios e Inspeccin de los procesos. F. Seccin Archivo: Archivo de los Registros de Aseguramiento de Calidad y Control de los mismos, manteniendo y distribuyendo ltima edicin y retirando las anteriores. G. Seccin Inspeccin en Origen: Inspeccin en origen de materiales, equipos y componentes a suministrar, emitiendo la autorizacin para su envo. CONCLUSIONES Si bien la legislacin chilena es bastante estricta en trminos de responsabilidades en proyectos de construccin, dichas responsabilidades

pueden perfectamente ser abordadas minimizando los riesgos involucrados, haciendo correcto uso de una herramienta tan eficiente como es la Gestin de Calidad, especficamente la familia de normas internacionales ISO 9000. Cabe s preguntarse, qu significa en trminos de costos la implementacin de Sistemas de Calidad. La experiencia en industrias altamente desarrolladas tales como la electrnica y la automotriz por ejemplo, nos indica que la Gestin de la Calidad, el Aseguramiento de la Calidad, el Control de la Calidad, en fin, todo aquello que desarrollemos en funcin de mejorarla en nuestros Proyectos no slo no introduce un costo adicional al de produccin, sino que, por el contrario, genera una disminucin del mismo como consecuencia de la mejora de diseos y mtodos de fabricacin y ejecucin, de la seleccin de equipos y, en general, de la disminucin de fallas y rechazos.

Naturaleza de la obligacin contractual. Responsabilidad por defectos posteriores.

Santiago, doce de noviembre de dos mil siete. Vistos: se reproduce la sentencia en alzada, previa eliminacin de sus fundamentos tercero a dcimo; en el considerando 1-B de la sentencia complementaria de fojas 305, se suprime la parte final comprendida desde las palabras ?y en especial, hasta??motivo dcimo?; Y se tiene en su lugar y, adems, presente: 1) Que mediante la demanda se persigue la compensacin de los perjuicios que la demandada habra ocasionado a las actoras como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, emanadas de las compraventas que las vinculan, al haber hecho entrega del edificio a que pertenecen los dieciocho departamentos objeto de dichas compraventas, con materiales de construccin e instalaciones deficientes, en especial con defectos en los conductos interiores de suministro de gas, que no cumpliran con los requerimientos mnimos de seguridad para los usuarios, lo que incluso habra motivado la suspensin de su abastecimiento. 2) Que la demandada funda su defensa, en sntesis, en que no ha incurrido en incumplimiento de las obligaciones que la ley impone al vendedor, toda vez que hizo entrega de los inmuebles vendidos, los cuales las compradoras declararon haber recibido a satisfaccin y, en cuanto al saneamiento de vicios ocultos, la accin estara prescrita conforme al artculo 1866 del Cdigo Civil. Alega, adems, que los desperfectos ocurridos en el ao 1998, en la red de gas del edificio, fueron subsanados y que el incumplimiento en que pueda haber incurrido la empresa que

construy la obra, Construcciones y Estructuras del Sol S.A., le es inoponible, porque conforme al artculo transitorio de la Ley 19.472 no le es aplicable lo dispuesto en el artculo 19 de la Ley de Urbanismo y Construcciones, que responsabiliza al primer propietario de los daos y perjuicios derivados de defectos de construccin. 3) Que, respecto de esta ltima alegacin, conviene precisar no se ha hecho valer en la demanda la responsabilidad que la ley impone al primer vendedor de una construccin, sino la responsabilidad derivada del incumplimiento de las obligaciones contradas en los contratos de compraventa que vinculan a las partes. Tampoco se ha intentado una accin redhibitoria a la que sea aplicable el plazo de prescripcin previsto en los artculos 1866 y 1868 del Cdigo Civil, sino slo una accin indemnizatoria de perjuicios de carcter compensatorio, a la que no resultan aplicables esos breves plazos y que, por no existir regla especial que la regule, debe quedar sujeta a las normas generales. 4) Que, en apoyo de sus pretensiones, la parte demandante aport los testimonios de Liliana Alejandra Nilo San Carlos, Manuel Alejandro Valenzuela de la Hoz, Emilio Juan Ruiz de Viaspre Puig, Mauricio Eugenio Charpentier Gajardo y Ral Veloso Ferrari, quienes deponen a fojas 96 y siguientes. La primera, quien como arquitecta dijo haber asesorado a la administracin del edificio en la materia, declar que esta construccin present deficiencias y varias fallas en sus terminaciones, muchas de las cuales fueron resueltas, sea por la inmobiliaria o por la constructora, reconociendo haber suscrito tanto la carta fechada 11 de junio de 1997, agregada a fojas 102, como el informe que le fuera encomendado en junio o julio de 1998 y que rola a fojas 239 y siguientes, en que se describe pormenorizadamente los defectos detectados. El segundo testigo, administrador del edificio de que se trata, asegur haber apreciado filtraciones en la terraza superior, fallas en el asfalto del primer nivel de estacionamientos y en la superficie del estacionamiento subterrneo, habindose subsanado slo las dos ltimas. Agreg que con posterioridad se descubri el problema que presentaban los ductos de evacuacin de gases, que fueron clausurados por la Superintendencia, lo que afect el normal uso de los departamentos, debiendo cada propietario adquirir calefones de t iro forzado o termos elctricos para agua caliente. Reconoci haber suscrito la carta acompaada por la parte demandada a fojas 31, fechada 11 de abril de 1998, por la que puso en conocimiento de la comunidad Edificio Cumbre las irregularidades existentes en la eliminacin de gases de combustin, dando cuenta del resultado de los informes tcnicos que la parte demandante aportEl segundo testigo, administrador del edificio de que se trata, asegur haber apreciado filtraciones en la terraza superior, fallas en el asfalto del primer nivel de

estacionamientos y en la superficie del estacionamiento subterrneo, habindose subsanado slo las dos ltimas. Agreg que con posterioridad se descubri el problema que presentaban los ductos de evacuacin de gases, que fueron clausurados por la Superintendencia, lo que afect el normal uso de los departamentos, debiendo cada propietario adquirir calefones de t iro forzado o termos elctricos para agua caliente. Reconoci haber suscrito la carta acompaada por la parte demandada a fojas 31, fechada 11 de abril de 1998, por la que puso en conocimiento de la comunidad Edificio Cumbre las irregularidades existentes en la eliminacin de gases de combustin, dando cuenta del resultado de los informes tcnicos que la parte demandante aport a fojas 243. El testigo Sr. Ruiz de Viaspre, Director de la Junta de Vigilancia del edificio y propietario de uno de los departamentos, concord con los anteriores en cuanto a las deficiencias detectadas y, refirindose especficamente a los ductos de evacuacin de gases, precis que todos los copropietarios debieron hacer los arreglos y asumir los costos que de este defecto derivaron, reemplazando los calefones y haciendo las dems adecuaciones que orden la Superintendencia de Electricidad y Combustibles. El testigo Sr. Charpentier, quien como corredor de propiedades dijo haber intervenido en la venta y arriendo de varios departamentos de edificio Cumbre declar haber recibido reclamos por la mala construccin y aunque reconoci haber firmado algunas de las actas de recepcin material acompaadas por la demandada a su escrito de fojas 167, aclar que en ese momento no estaban los calefones en funcionamiento y no se haba detectado el problema de los ductos de gas. Finalmente, el testigo don Hctor Veloso reconoci haber efectuado la inspeccin de que da cuenta el informe de fojas 237 y siguientes, de fecha 14 de marzo de 1998, manifestando que en ese momento exista riesgo inminente en el edificio, porque las pruebas de anlisis de combustin arrojaron altos ndices de monxido de carbono ambiental en varios departamentos, agregando que las reparaciones estuvieron a cargo del instalador autorizado don Carlos Cayupi y se ejecutaron a costa de los propietarios. 5)Que de los documentos acompaados por ambas partes a sus presentaciones de fojas 167 y 229 consta que con fecha 5 de mayo de 1998, la Superintendencia de Electricidad y Combustibles formul cargos en contra de la sociedad demandada a causa de las deficiencias que presentaban los ductos colectivos del edificio Cumbre, ubicado en calle Cristbal Coln N 4665 de la comuna de Las Condes, y luego de haberse identificado a la empresa que construy el edificio y al instalador de gas, les impuso sendas multas por incumplimiento de las condiciones mnimas de seguridad necesarias, segn Resoluciones Exentas N 184, de 1 de

febrero de 1999 y N 1002 de 3 de diciembre de 1998, en las que se detalla pormenorizadamente las fallas descubiertas, dejando expresamente establecido que a causa de tales deficiencias se detectaron graves emanaciones de monxido de carbono en el interior de los departamentos, las cuales provocaron riesgos para la salud de los habitantes. 6) Que los antecedentes relacionados son suficientes para concluir que el edificio Cumbre present efectivamente defectos de construccin, que si bien no fueron de carcter estructural, requirieron de reparaciones, algunas de las cuales fueron solucionadas por la inmobiliaria demandada, a la vez que present importantes deficiencias en los ductos e instalaciones de gas que provocaron emanaciones txicas hacia los departamentos, sin que la demandada haya siquiera invocado, ni menos probado que efectuara las reparaciones necesarias para subsanar estos graves defectos. Por el contrario, de la testimonial rendida consta que han sido los propietarios de los departamentos quienes han debido reemplazar los artefactos, modificar las instalaciones y ejecutar los trabajos necesarios, viendo incluso suspendido el suministro de gas, al margen de haber estado expuestos al riesgo que para la salud de los moradores y para sus bienes signific la emanacin de gases txicos en el interior de los departamentos. 7) Que el contrato de compraventa impone al vendedor la obligacin de hacer entrega de la cosa vendida en las condiciones estipuladas. Tratndose de un edificio que el propio vendedor orden construir para la venta, los departamentos que integran el condominio deben naturalmente contar con las instalaciones necesarias para el adecuado suministro de gas, entre otras, con sujecin a los requisitos que la ley y el reglamento establecen, pues slo as se asegurar el uso normal de los bienes por los adquirentes. 8) Que es un hecho no discutido que la demandada, Inmobiliaria Madison S.A., encarg la construccin del edificio a Construcciones y Estructuras del Sol S.A., de acuerdo a las estipulaciones contenidas en el contrato agregado a fojas 23 y siguientes, entre las cuales destacan las clusulas 12, 16 y 22, en que la comitente se reserva la inspeccin tcnica de la obra a travs de los profesionales que ella designe, encargados de la supervigilancia de la misma, quedando la constructora obligada a dar todas las facilidades necesarias para su desempeo y a dar satisfaccin a los reparos formulados. Una atenta lectura del contrato deja de manifiesto que las obligaciones asumidas por la constructora quedaron firmemente subordinadas a la satisfaccin de los intereses y necesidades de su comitente, que se reserv amplias facultades para vigilar la correcta ejecucin de la obra, calificar los materiales y exigir su reemplazo, o poner trmino al contrato, entre otros casos, segn indica la clusula 20, por ?deficiencia en la calidad de la construccin o incumplimiento de lo indicado en los planos y especificaciones?.

Siendo as, resulta inaceptable la alegacin de la demandada en cuanto pretende excusarse de responsabilidad frente a sus compradoras y actuales demandantes, a pretexto que los defectos seran nicamente imputables a la constructora, en circunstancias que estaba en situacin de adoptar todas las medidas necesarias para cumplir debidamente su obligacin de hacer entrega de los inmuebles en perfectas condiciones a sus compradores. 9) Que el hecho de haber declarado las demandantes que recibieron los departamentos a satisfaccin, no releva a la demandada de responsabilidad por los defectos posteriormente detectados, en particular los relativos al funcionamiento de las instalaciones interiores de gas, que la autoridad fiscalizadora descubri slo en el ao 1998, lo que hace tambin irrelevantes los documentos de fojas 124 y siguientes, que aparecen fechados entre los aos 1994 y 1995. Al respecto, es til destacar que en la clusula 19 del contrato que la demandante celebr con la empresa constructora se consigna expresamente que existen desperfectos que pueden resultar inadvertidos en las revisiones efectuadas por la inspeccin tcnica de la obra, por la Direccin de Obras Municipales, por la recepcin que efecta cada adquirente o en la revisin que realiza la administracin del edificio, de manera que mal puede ahora excusarse en una supuesta aceptacin de los compradores del estado en que se encontraban las instalaciones del edificio. 10) Que conforme l o dispone el artculo 1546 del Cdigo Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no slo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligacin, lo que exige un cumplimiento adecuado y cabal de las obligaciones asumidas. De acuerdo a lo antes razonado, cabe concluir que la demandada ha cumplido su obligacin de hacer entrega de los departamentos en forma defectuosa o imperfecta, lo que de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1556 del mismo cuerpo legal genera la obligacin de indemnizar los daos causados como consecuencia de su infraccin contractual, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de la constructora del edificio. 11) Que en materia de responsabilidad contractual, el artculo 1547 del Cdigo citado impone la prueba de la diligencia o cuidado al que ha debido emplearlo, de modo que para eximirse de responsabilidad la demandada debi comprobar que no estuvo en situacin de evitar el incumplimiento parcial en que ha incurrido al hacer entrega de los inmuebles vendidos, pero con los defectos anotados. An cuando algunas defectuosas terminaciones fueron subsanadas, no hay duda que los problemas que presentaron las instalaciones de gas causaron a las actoras un menoscabo injusto que debe serles compensado, lo que hace procedente declarar la obligacin de indemnizar perjuicios que se persigue

en la demanda y acceder a la reserva que all se solicita, conforme al artculo 173 del Cdigo de Procedimiento Civil. Por estos fundamentos y lo dispuesto en los artculos 186 y siguientes del Cdigo de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de veintisiete de junio de dos mil dos, escrita a fojas 264 y siguientes, complementada por la de fojas 305, de fecha veinticuatro de mayo de dos mil siete, en cuanto por sus decisiones segunda y tercera rechaza la demanda de fojas 9, e impone a las actoras el pago de las costas, resolviendo en su lugar que dicha demanda queda acogida, con costas, debiendo la demandada indemnizar a las actoras los perjuicios derivados de las defectuosas instalaciones de suministro de gas de los inmuebles adquiridos, la determinacin de cuya especie y monto se reserva para ser discutida en la etapa de cumplimiento del fallo o en un juicio diverso. Acordada con el voto en contra del abogado integrante Sr. Cruchag a, quien fue de opinin de confirmar el fallo en alzada y rechazar la demanda en todas sus partes, en especial, por no haber probado las demandantes la existencia de los perjuicios que pretenden les sean compensados, presupuesto indispensable para que pueda tener lugar a la reserva prevista en el artculo 173 del CAcordada con el voto en contra del abogado integrante Sr. Cruchag a, quien fue de opinin de confirmar el fallo en alzada y rechazar la demanda en todas sus partes, en especial, por no haber probado las demandantes la existencia de los perjuicios que pretenden les sean compensados, presupuesto indispensable para que pueda tener lugar a la reserva prevista en el artculo 173 del Cdigo de Procedimiento Civil. Regstrese y devulvanse.

Responsabilidad civil en Ley General de Urbanismo y Construcciones

En nuestro Cdigo Civil la responsabilidad civil del constructor por ruina de un edificio se basa en las presunciones de culpa del artculo 2.324 en relacin con el artculo 2.003 regla tercera . Sin embargo, la Ley N 19.472, de 16 de septiembre de 1996, incorpor a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (D.F.L. N 458, de 1975) un rgimen especial de responsabilidad que se aplica con preferencia respecto del Cdigo Civil Se trata del ltimo supuesto, de reciente data, de responsabilidad objetiva: la responsabilidad civil del propietario primer vendedor, figura

nueva creada por la Ley N 19.472 que reform los artculos 18 y 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (en adelante LGUC). El artculo 18 de la LGUC, despus de la reforma establece que El propietario primer vendedor de una construccin ser responsable por todos los daos y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecucin o despus de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construccin que hayan dado origen a los daos y perjuicios . La ley vino a proteger fundamentalmente al adquirente de viviendas, pero se hizo tambin extensiva a terceros vctimas de una falla o defecto en el inmueble. Supuesto de hecho En este caso el inmueble presenta fallas o defectos, concepto ms amplio que el de ruina. Es as como estas simples fallas o defectos de la cosa pueden no ser constitutivos de ruina pero ser causa o motivo para que opere la responsabilidad establecida en la presente ley, ya sea que la falla o defecto que experimente la cosa construida cause dao o perjuicio al adquirente (vicio en la cosa) o a terceros (daos causados por la cosa). Naturaleza jurdica La escasa doctrina sostiene acertadamente que esta es una responsabilidad objetiva o sin culpa porque se hace responsable al propietario primer vendedor de fallas o defectos que no le son imputables ya que, por regla general, estos se deben al quebrantamiento de la lex artis ad hock del constructor o del encargado de la construccin del inmueble. Fundamento Se sostiene que la ley ha querido crear una responsabilidad objetiva o sin culpa fundada en la idea de garanta. El fundamento no est en la culpa como transgresin a la lex artis ad hock, sino en la idea de garanta respecto de la vctima (adquiriente o tercero no propietario), quien podr demandar al dueo de la obra siempre y cuando este sea propietario-primer vendedor.

Concepto de propietario primer vendedor

Este concepto de propietario primer vendedor llama a la ambigedad. Sin embargo, la doctrina ha entendido que se trata de todo aquel sujeto que, habiendo encargado la construccin y habiendo pagado por ello la vende, despojndose de su dominio. As, se excluye claramente de esta ley al propietario que encarga esta construccin pero para el uso propio de su familia. Por lo que, a modo de ejemplo, si un mdico manda a construir su casa y se produce un dao a un tercero no sera responsable en virtud de esta ley. Nuestro legislador en la historia de la constitucin de esta ley parece haber seguido los postulados del Derecho de Espaa en el sentido de hacer responsable al promotor inmobiliario ; que es aquel sujeto o empresario que tiene por giro o trfico habitual el construir con recursos propios o con constructores contratistas y vender lo construido a terceros. Se dice tambin que esta ley quiso seguir los postulados del Derecho francs , pero lo hizo con una deficiente tcnica. As, por deficiente tcnica legislativa nuestra ley dej como civilmente responsable al propietario primer vendedor, sin distinguir si este propietario que vende el inmueble se dedica empresarialmente a esa actividad. Esta situacin es particularmente grave para las personas naturales e incluso jurdicas que no se dedican a vender y construir inmuebles, ya que segn la historia fidedigna de su establecimiento el espritu de la ley fue hacer civilmente responsable a la sociedad inmobiliaria. Pero con la mentada deficiente tcnica jurdica crea este concepto nico, que incluye a la empresa inmobiliaria y al simple particular que construye su casa y luego la vende. Esto es particularmente grave si consideramos la corriente de interpretacin textual o literal de nuestra jurisprudencia, pues es probable que se le aplique esta responsabilidad objetiva sin culpa a los particulares, sin perjuicio que el que paga luego repita contra el verdadero responsable; es decir, el constructor o subcontratista. Legitimacin pasiva En primer lugar, tenemos al dueo de la obra . ste podr ser una persona natural o jurdica que encarga la construccin de un inmueble y se obliga a pagar el precio al constructor. En segundo lugar, tenemos al constructor como legitimado pasivo. Es responsable por las fallas o defectos en la construccin. No obstante la regulacin establecida por el Cdigo Civil en relacin con la responsabilidad civil del constructor por vicio en la cosa en el artculo 2.324 en relacin con el artculo 2.003 regla tercera, la LGUC establece una responsabilidad concurrente que se superpone a esta responsabilidad civil de Derecho Comn establecida en el Cdigo, por lo tanto estas empresas estn sometidas a una doble normativa. A saber:

a) La presuncin de culpa por ruina que establece el artculo 2.324 del Cdigo Civil en relacin con el 2.003 regla tercera, que es de Derecho Comn. b) En segundo lugar, el rgimen de derecho especial establecido por el artculo 18 inciso 3 de la Ley General de Urbanismo y Construccin (LGUC) DFL 458 que se constituye como una responsabilidad objetiva o sin culpa toda vez que la falla o defecto se deba a hecho o culpa del subcontratista. Esta Ley en su artculo 18 inciso 3 fue muy clara en sealar que Sin perjuicio de lo establecido en el N 3 del artculo 2003 del Cdigo Civil, los constructores sern responsables por las fallas, errores o defectos en la construccin, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos... De esta manera, la doctrina ha entendido que la responsabilidad civil del constructor en esta ley es objetiva sin culpa o estricta, y ello por dos motivos: i.- Se le hace responder por el hecho o culpa del subcontratista. En ocasiones los constructores utilizan subcontratos para cumplir su obligacin de hacer para con el dueo, y sucede que a veces las fallas o defectos son responsabilidad de aquellos subcontratistas. ii.- Por que la ley expresamente seal que el constructor responde no slo de fallas o defectos en la construccin (que dan la idea de hechos culpables por la falta a su lex artis ad hock), sino que tambin responde de simples errores: los constructores sern responsables por las fallas, errores o defectos en la construccin... (artculo 18 inciso 3). Con anterioridad a la reforma introducida por la ley 19.472 este artculo slo se refera a fallas o defectos. Despus de aquella reforma, el constructor tambin es responsable de los errores que no son constitutivos de culpa alguna. Por otro lado, la responsabilidad civil objetiva del propietario primer vendedor y del constructor es sin perjuicio del derecho a repetir contra el culpable de la falla o defecto. Sin embargo, si el dao fue debido a simple error no hay contra quien repetir, y el constructor deber asumir la responsabilidad de pagar. Procedimiento Esta ley estableci que todas las acciones a que de lugar este artculo se tramitarn conforme a las reglas del juicio sumario del ttulo XI libro III CPC, pero las partes pueden someter las controversias a la resolucin de un rbitro mixto, aunque nombrado por el juez civil . Prescripcin extintiva La ley estableci una prescripcin de cinco aos, y no de cuatro que es la regla general en la responsabilidad extracontractual que establece el

artculo 2.332 del Cdigo Civil. La prescripcin se cuenta desde la fecha de la recepcin definitiva de la obra por parte de la Direccin de Obras de la Municipalidad respectiva. El legislador no quiso que el plazo de prescripcin se empezara a contar desde el hecho que dio origen al dao (regla general), pero tampoco estableci que el plazo se contara desde el momento en que el dao se manifest, que representa la tendencia ms moderna. mbito de aplicacin de la Ley Por ltimo, el mbito de aplicacin de esta normativa refiere todas las construcciones regidas por la Ley General de Urbanismo y Construccin DFL 458, y que corresponden fundamentalmente a inmuebles ubicados dentro del radio o extensin urbana del plano regulador respectivo, y no respecto de los ubicados en el mbito rural.