MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT.

KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR

TINJAUAN OBJEK STUDI KAWASAN KOMERSIL PT KIEC

2.1 Tinjauan Kawasan Cilegon 2.1.1. Sejarah Kota Cilegon Kota Cilegon adalah sebuah kota di Provinsi Banten, Indonesia. Cilegon berada di ujung barat laut pulau Jawa, di tepi Selat Sunda. Kota ini dulunya merupakan bagian dari wilayah April Kabupaten Serang, kemudian ditingkatkan (sebutan statusnya menjadi kota administratif, dan sejak tanggal 20 1999 ditetapkan sebagai kotamadya kotamadya diganti dengan kota sejak tahun 2001). Cilegon dikenal sebagai kota industri, dan menjadi pusat industri di kawasan Banten bagian barat. Kota Cilegon dilintasi jalan negara lintas Jakarta-Merak, dan dilalui jalur kereta api Jakarta-Merak. Kota Cilegon terdiri atas 8 kecamatan yang dibagi lagi atas sejumlah kelurahan

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 1

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR

1.

Memasuki era 1962, di Cilegon berdiri pabrik baja

Trikora yang merupakan babak baru bagi era industri wilayah Cilegon. Industri baja Trikora berkembang pesat setelah keluar Peraturan Pemerintah Nomor 35 tahun 1970 tanggal 31 Agustus 1970 yang mengubah pabrik baja Trikora menjadi pabrik baja PT. Krakatau Steel Cilegon berikut anak perusahaannya.
2.

Perkembangan pula jasa,

industri

yang sektor

pesat

di

Cilegon seperti terus buruh,

berdampak perdagangan, sebagian

terhadap dan

lainnya yang

jumlah

penduduk

meningkat. Mata pencaharian penduduk Cilegon yang semula besar adalah petani berubah menjadi pedagang, dan lain sebagainya.
3.

PT. Krakatau Steel telah mendorong pembangunan

dan perkembangan yang sangat pesat bagi wilayah Cilegon, yang akhirnya mempengaruhi kondisi sosial budaya dan tata guna lahan. Daerah persawahan dan perladagan menjadi daerah industri, perdagangan, pariwisata. jasa, transportasi dan perumahan serta Keadaan tersebut

menggambarkan Cilegon sebagai kota kecil yang memiliki fasilitas kota besar. Akibat daripada itu, sejalan dengan tuntutan budaya kota, maka dibutuhkan tuntutan kehidupan masyarakat kota serta memerlukan pembinaan dan pengaturan penyelenggaraan perkotaan. Sebagai pusat pelayanan bagi wilayah Banten dan sekitarnya baik pelayanan jasa koleksi maupun distribusi, pertumbuhan masyarakat Cilegon sangat ditopang oleh adanya perkembangan industri dan perdagangan. Sebagai

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 2

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR
kontribusi

pusat

pertumbuhan,

Cilegon

memberikan

multiplier effek terhadap hinterland-nya dalam mengoleksi hasil-hasil produksinya dan demikian pula sebaliknya, yaitu mendistribusikan hal-hal yang dibutuhkan daerah hinterland tersebut. Perkembangan ini menuntut untuk terpenuhinya berbagai fasilitas guna menunjang berbagai kegiatan, mulai dari kawasan permukiman sampai dengankawasan kegiatan ekonomi kota. Dengan dibangunnya pusat-pusat industri, telah menarik penduduk dari wilayah lain ini terutama datang dari pedesaan untukmengisi celah-celah lapangan pekerjaan yang ada di tempat baru tersebut danmembawa ketidakseimbangan (disequilibrium). Peningkatan jumlah penduduk ini bertautan dengan peningkatan permintaan terhadap ruang dan sarana prasarana yang mengisi ruang tersebut guna mendukung aktifitas sosial ekonomi penduduk perkotaan. Lahan yang ada dengan sendirinya akan berubah fungsi. Nilai fungsional areal dan ketersediaan lahan merupakan prasyarat utama untuk urbanisasi yang mendorong terjadinya tujuan-tujuan sosial ekonomi dari keinginan masyarakat . Dan lahan di pusat kota menjadi preferensi bagi pencapaian urbanisasi, mengingat pusat kota menjadi pusat pelayanan bagi daerah belakangnya (daerah komplementer), menyuplainya dengan barangbarang dan jasa sentral. Dari lingkup pelayanan yang ada, pusat Kota Cilegon telah dipenuhi oleh berbagai fasilitas jasa Dalam memperlihatkan perkembangannya kemajuan di Kota berbagai Cilegon bidang telah baik

pembangunan fisik, sosial, dan ekonomi yang cukup pesat.

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 3

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR

Perkembangan ini tidak terlepas dari struktur kota yaitu sebagai pintu gerbang Jawa Sumatera dan perkembangan Industri Strategis Nasional di Wilayah Cilegon yang diikuti perkembangan pusat perdagangan, jasa, industri, pariwisata, dan pemukiman. Oleh karena itu perlu adanya peningkatan dan pengembangan sarana dan prasarana di wilayah Cilegon. Perkembangan dan kemajuan Kota Administratif

Cilegon tersebut tidak saja memberikan dampak berupa kebutuhan peningkatan pelayanan di bidang pemerintahan, pembangunan dan kemasyarakatan, tetapi juga memberikan gambaran mengenai dukungan, kemampuan, dan potensi wilayah untuk menyelenggarakan otonomi daerah. Dengan demikian untuk lebih meningkatkan daya guna dan hasil guna penyelenggaraan pemerintahan, serta pelaksanaan pembangunan dan pelayanan kepada masyarakat, dipandang perlu Kota Administratif Cilegon dibentuk Kota Madya daerah Tingkat II Cilegon. Di dalam Undang-Undang No.5 tahun 1974 tentang Pokok-Pokok Pemerintahan di Daerah disebutkan bahwa syarat-syarat kemampuan pertahanan pembentukan ekonomi, dan keamanan, daerah politik, otonom luas serta mengikuti wilayah, persyaratan jumlah penduduk,

tambahan lainnya. Dengan ditetapkan dan disyahkan Undang-Undang No.15 tahun 1999 tanggal 27 April 1999 tentang Pembentukan Kotamadya Daerah Tingkat II Depok dan Kotamadya Daerah Tingkat II Cilegon, maka terwujudlah semua keinginan warga masyarakat kota Cilegon menjadikan

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 4

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR
Kotamadya Daerah

Kota

Administratif

Cilegon

menjadi

Tingkat II Cilegon. 2.1.2. Letak Geografis Berdasarkan letak geografisnya, Kota Cilegon berada dibagian paling ujung sebelah Barat Pulau Jawa dan terletak pada posisi : 552'24" - 604'07" Lintang Selatan (LS), 10554'05" 10605'11" Bujur Timur (BT). Secara administratif wilayah berdasarkan UU No.15 Tahun 1999 tentang terbentuknya Kotamadya Daerah Tingkat II Depok dan Kotamadya Daerah Tingkat II Cilegon pada tanggal 27 April 1999, Kota Cilegon mempunyai batas-batas wilayah sebagai berikut: 1. Sebelah Utara: berbatasan dengan Kecamatan Bojonegara (Kabupaten Serang) 2. Sebelah Barat: berbatasan dengan Selat Sunda 3. Sebelah Selatan: berbatasan dengan Kecamatan Anyer dan Kecamatan Mancak (Kabupaten Serang) 4. Sebelah Timur: berbatasan dengan Kecamatan Kramatwatu (Kabupaten Serang)
1.

Sesuai dengan Perda No. 15 tahun 2002 tentang

Pembentukan 4 kecamatan baru, maka Kota Cilegon dengan luas 17.550 Ha terdiri dari Kecamatan Cilegon, Cibeber, Ciwandan, Pulomerak, Grogol, Purwakarta, Jombang dan Citangkil, terdiri dari 16 desa dan 27 kelurahan.

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 5

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR

2.1.3.

Perkembangan Sosial Kependudukan Perkembangan jumlah penduduk di Kota Cilegon sampai

dengan

tahun

2008

memperlihatkan

sebaran

jumlah

penduduk sangat variatif dimana jumlah penduduk terbanyak berada di Kecamatan Citangkil sebesar 57.111 jiwa, disusul Kecamatam Jombang 55.093 jiwa, dan Kecamatan Pulomerak 42.766 Jiwa. Berikut tabel Jumlah Penduduk Kota Cilegon Tahun 2008. untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel.

No . 1 2 3 4 5 6 7 8

KECAMATA N Ciwandan Citangkil Pulomerak Purwakart a Grogol Cilegon Jombang Cibeber Jumlah

Luas Wilayah 51.81 Km 22.98 Km 19.86 Km 15.29 Km 23.28 Km 9.15 Km 11.55 Km 21.49 ab Km 175,55 Km

Jumlah Penduduk (orang) Penduduk Kepadatan 39.688 57.111 42.766 37.190 Jiwa Jiwa Jiwa Jiwa 766 Jiwa/Km 2.485 Jiwa/Km 2.153 Jiwa/Km 2.432 Jiwa/Km

B II - T

33.501 Jiwa 1.433 Jiwa/Km 37.680 Jiwa 4.188 Jiwa/Km 55.093 Jiwa 4.770 Jiwa/Km INJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 6 40.590 Jiwa 1.889 Jiwa/Km 343.599 1.958 Jiwa/Km Jiwa

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR

Sumber : CDA & BPS 2008 Secara jangka panjang, pertumbuhan penduduk di Kota Cilegon akan membawa konsekuensi terhadap ketersediaan sumberdaya, terutama berkenaan dengan sumberdaya lahan, sedangkan terjadinya peningkatan jumlah penduduk diperkirakan karena adanya arus urban penduduk dari daerah lain yang masuk ke kota Cilegon. Ditinjau dari status pekerjaan tahun 2008, ternyata prosentase penduduk terbanyak yang bekerja menurut lapangan usaha adalah penduduk yang bekerja di sector Perdagangan Besar, Eceran, Hotel dan Restoran sebanyak 26,16 prosen, disusul penduduk yang bekerja di sektor industri sebanyak 21,59 persen dari seluruh penduduk Kota Cilegon yang bekerja. Perincian mengenai prosentase jumlah penduduk yang bekerja berdasarkan lapangan pekerjaan di Kota Cilegon pada tahun 2008 terdapat pada tabel di bawah ini N O 1 LAPANGAN PEKERJAAN UTAMA TAHUN 2008 5.43 % 21.59 % 26.16 % 19.62 % 27.21 % 100 %

Pertanian, Kehutanan, Perkebunan dan Perikanan 2 Industri Pengolahan Perdagangan Besar, Eceran, Hotel 3 dan Restoran 4 Jasa Kemasyarakatan 5 Lainnya Jumlah Sumber : CDA 2008

Memperhatikan tabel, nampak bahwa jumlah penduduk yang bekerja di sektor Perdagangan dan industri masih dominan. Hal ini mengindikasikan bahwa sektor perdagangan dan industri masih merupakan basis ekonomi penduduk Kota

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 7

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR

Cilegon. Sementara pada lapangan pekerjaan lainnya, diduga merupakan aktifitas pekerjaan yang masih berkaitan dengan sektor industri, usaha hotel dan restoran. 2.1.4. Prospek Pertumbuhan Ekonomi Bila ditinjau dari sektor Perekonomian Kota Cilegon hingga tahun 2008 menunjukkan peningkatan walaupun perkembangannya masih lambat. Namun dengan berbagai program yang telah dilaksanakan mampu memberikan hasil yang cukup baik, hal ini ditandai dengan pertumbuhan ekonomi Kota Cilegon, dimana pada tahun 2007 nilai PDRB Harga Berlaku sebesar 16.038.683,42 berangsur-angsur meningkat secara fluktuatif menjadi 18.013.859,13 PDRB Harga Berlaku pada tahun 2008 dengan laju pertumbuhan 5.02 prosen. Peningkatan pertumbuhan perekonomian Kota Cilegon secara umum didorong oleh sektor industri dan perdagangan, hotel dan restoran. Secara tidak langsung peningkatan yang diuaraikan keuangan diatas daerah berdampak dalam hal pula ini kepada adanya peningkatan peningkatan

pendapatan daerah (PAD) Kota Cilegon pada tahun 2008 dibandingakan dengan tahun sebelumnya. Selama periode 2007-2008, pendapatan daerah Kota Cilegon menunjukkan peningkatan nilai, baik dari sisi target maupun realisasi pendapatan. Realisasi pendapatan daerah Kota Cilegon yang beranjak dari angka Rp. 462.35 milyar pada tahun 2007, bergerak menjadi Rp. 554,37 milyar. Peningkatan sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Cilegon salah satunya melalui sektor pajak dan selanjutnya sumber lainya masih

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 8

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR

bertumpu kepada sumber-sumber pendanaan yang berasal dari APBN atau bagian dari Dana Perimbangan. 2.1.5. Daya Dukung Fisik dan Lingkungan

Daya Dukung Fisik dan Lingkungan adalah kemampuan fisik, lingkungan dan lahan potensial bagi pengembangan kawasan selanjutnya. Tata Guna lahan Perkotaan Menurut Undang-Undang Bina Marga secara umum suatu tata guna lahan dibagi dalam Wisma, Karya, Marga, Suka dan Penyempurna, yang dijabarkan sebagai berikut: a. Wisma. Unsur ini merupakan bagian ruang kota yang dipergunakan untuk tempat berlindung terhadap alam sekelilingnya untuk melakukan kegiatansosial dalam komunitas/keluarga. b. Karya. Unsur ini merupakan syarat yang utama bagi eksistensi suatu kota, karena unsur ini mewadahi aktifitas perkotaan dan merupakan jaminan bagi kehidupan masyarakatnya. c. Marga. Unsur ini merupakan bagian ruang perkotaan dan faslitas kota yang berfungsi menyelenggarakan hubungan suatu tempat dengan tempat lainnya di dalam kota (hubungan internal) serta hubungan antara kota-kota itu dengan kota-kota atau daerah lain (hubungan eksternal). Di dalamnya termasuk jaringan jalan, terminal, parkir, jaringan telekomunikasi dan energi. d. Suka. Unsur ini berfungsi untuk memenuhi kebutuhan penduduk kota akan fasilitas-fasilitas hiburan, rekreasi, olahraga, pertamanan, kebudayaan dan kesenian.

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 9

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR

e. Penyempurna. Elemen ini merupakan bagian penting bagi kota tetapi belum secara tepat tercakup ke dalam empat unsur sebelumnya. Di dalamnya termasuk fasilitas kesehatan, pendidikan, keagamaan, dan pemakaman kota. Penggunaan lahan di Kota Cilegon adalah merupakan perpaduan antara penggunaan lahan yang bercirikan perkotaan dan pedesaan. Dengan luas wilayah administrasi Kota Cilegon sebesar 17.550 Ha, penggunaan lahannya terdiri dari pertanian, industri kehutanan (12,74%), dan perkebunan pendidikan lain-lain (45,57%), (0,82%), (13,61%). perumahan dan permukiman (23,36%), (2,67%), sarana sarana dan peribadatan (1,32%) perkantoran/jasa

Penggunaan lahan yang didominasi oleh lahan terbangun, tidak terlepas dari keberadaan industri-industri besar berskala internasional di Kota Cilegon. Dari hasil Peninjauan Kembali Rencana Tata Ruang Kota Cilegon Tahun 2009-2029 arahan pengembangan struktur ruang diwujudkan dalam bentuk Pembagian wilayah kota (BWK) serta fungsi pengembangannya masing-masing dalam lingkup kota, Hirarki atau tata jenjang dan jangkauan pusatpusat pelayanan kegiatan kota yang akan dikembangkan dan Sistem jaringan jalan (arteri, kolektor, lokal) yang menghubungkan kota secara eksternal serta antar pusat kegiatan dalam kota. Pada dasarnya struktur tata ruang Kota Cilegon yang terbentuk saat ini tidak terlepas dari karakteristik kegiatan yang selama ini telah berkembang. Dengan didukung oleh fungsi yang diembannya.

Dimasa yang akan datang, struktur pemanfaatan ruang

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 10

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR

wilayah kota dibentuk untuk memberikan keseimbangan pertumbuhan pada tiap BWK serta mengoptimalkan fungsi pelayanan masing-masing pusat terhadap wilayah pengaruhnya. Dalam hal ini dasar pertimbangannya adalah sebagai berikut: 1. Adanya kawasan-kawasan yang memiliki fungsi primer dan menjadi pusat orientasi pergerakan, yaitu: Pusat Kota Cilegon, Merak, dan Ciwandan. 2. Adanya kawasan-kawasan yang cenderung berkembang dengan karakteristik kegiatan yang khas, yaitu pusat Kota Cilegon dan sebagai pusat sebagai perdagangan pusat dan jasa serta dan pemerintahan; Merak sebagai pelabuhan penyeberangan; Ciwandan kegiatan industri pelabuhan. 3. Adanya sistem jaringan jalan sekunder (arteri dan kolektor) yang menghubungkan simpul-simpul kegiatan perkotaan yang ditunjang dengan pembangunan jalan lingkar selatan yang akan menjadi faktor utama pendorong perkembangan fisik kota di bagian selatan. 4. Adanya rencana pembangunan jalan tol yang menghubungkan Cilegon Timur dengan Bojonegara yang akan dikembangkan sebagai Kawasan Ekonomi Khusus (KEK). Dengan dasar pertimbangan di atas, untuk mewujudkan struktur tata ruang wilayah Kota Cilegon dibagi dalam 5 (lima) Bagian Wilayah Kota (BWK) yang masing-masing dilayani oleh satu pusat sekunder serta sesuai dengan karakteristik dan

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 11

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR
Pembagian

fungsi

pengembangannya

masing-masing.

wilayah kota ini adalah sebagai berikut: 1. BWK I, mencakup kelurahan-kelurahan di Kec. Citangkil, Kel. Kotasari (Kec. Grogol), Kel. Ciwaduk (Kec. Cilegon), Kel. Kotabumi, Jombang). 2. BWK II, mencakup Kel. Gerem, Kel. Rawa Arum, dan Kel. Grogol (Kec.Grogol), serta Kel. Pabean, Kel. Tegal Bunder, dan Kel. Purwakarta (Kec.Purwakarta). 3. BWK III, mencakup semua kelurahan di Kec. Pulomerak (Kel. Suralaya, Kel. Lebakgede, Kel. Tamansari, dan Kel. Mekarsari). 4. BWK IV, mencakup semua kelurahan di Kec. Ciwandan (Kel. Tegalratu, Kel. Banjarnegara, Kel. Kubangsari, Kel. Kepuh, Kel. Gunungsugih, dan Kel. Randakari). 5. BWK V, mencakup kelurahan-kelurahan di Kec. Cilegon (Kel. Bagendung, Kel. Ciwedus, Kel. Bendungan, dan Kel. Ketileng), Kec. Cibeber (Kel. Cikerai, Kel. Bulakan, Kel. Kalitimbang, Kel. Karangasem, Kel. Cibeber, dan Kel. Kedaleman), dan Kec. Jombang (Kel. Sukmajaya, Kel. Panggung Rawi, dan Kel. Gedong Dalem). Selanjutnya untuk melayani kegiatan perkotaan di tiap bagian wilayah kota (BWK) sesuai dengan arahan fungsi pengembangannya masing-masing, maka ditetapkan pusatpusatnya. Pusat kota dan pusat BWK pada dasarnya merupakan lokasi berbagai jenis sarana/fasilitas perkotaan sesuai dengan skala pelayanannya masing-masing. Hirarki Kel. Kebondalem, Kel. Ramanuju Wetan (Kec. (Kec. Purwakarta), Kel. Masigit, Kel. Jombang

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 12

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR

atau tata jenjang pusat-pusat kegiatan kota yang akan dikembangkan di wilayah Kota Cilegon adalah sebagai berikut: 1. Pusat Kota, dengan skala pelayanan kota dan regional (Pusat Primer). Pusat kota yang ada saat ini di Cilegon, dengan fungsi pengembangan sebagai pusat pemerintahan serta perdagangan dan jasa. 2. Pusat BWK, dengan skala pelayanan bagian wilayah kota (BWK) yang mencakup beberapa kelurahan, baik yang berada pada kecamatan yang sama maupun di beberapa kecamatan yang berbatasan. 3. Pusat lingkungan, dengan skala pelayanan Sub-BWK. Pusat-pusat ini pada dasarnya merupakan pusat pelayanan fasilitas kota dengan skala pelayanan kelurahan dan atau lingkungan perumahan. Rencana pola pemanfaatan ruang pada dasarnya

merupakan penetapan lokasi serta besaran ruang untuk mewadahi berbagai jenis kegiatan fungsional perkotaan. Namun secara umum didasarkan pada fungsi utamanya, pola pemanfaatan ruang wilayah Kota Cilegon terdiri dari dua yaitu kawasan lindung dan kawasan budidaya. Kawasan lindung didefinisikan sumberdaya sebagai alam, kawasan yang berfungsi utama itu, melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumberdaya buatan. Sementara kawasan budidaya merupakan kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber daya alam, sumber daya manusia dan sumberdaya buatan.

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 13

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR

2.1.6.

Aspek Tata Guna Lahan

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 14

MASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL PT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

Laporan AKHIR

Bab II - TINJAUAN OBYEK STUDI halaman II - 15

No

BWK

KELURAHAN
Kebonsari Warnasari Citangkil Tamanbaru Lebakdenok Drigo Samangraya Kotasari Ciwaduk Kotabumi Kebondalem Ramanuju Masigit Jombang Wetan Gerem Rawaarum Grogol Pabean Tegal Bunder Purwakarta Suralaya Lebakgede Tamansari

LUAS BWK (ha)

PUSAT SEKUNDER

FUNGSI PENGEMBANGAN

4829

Sekitar Kawasan Pusat Kota

Perumahan Industri Pelabuhan dan Pergudangan Pusat pemerintahan Perdagangan dan jasa Ruang Terbuka Hijau

II

2865

Sekitar Kelurahan Grogol

Kawasan Lindung Industri Perdagangan dan Jasa Kawasan Lindung Ruang Terbuka Hijau Perumahan Industri Pelabuhan dan Pergudangan Kegiatan Transportasi (teminal Terpadu) Pariwisata (wanawisata) Kawasan Lindung Ruang Terbuka Hijau

III Mekasari

2370

Sekitar Terminal Terpadu Pulomerak

No
4

BWK
IV

KELURAHAN
Tegalratu

LUAS BWK (ha)

3328

PUSAT SEKUNDER
Sekitar

FUNGSI PENGEMBANGAN

Banjarnegara Kubangsari Kepuh Gunuhsugih Randakari Ciwendus Bendungan Bagendung Ketileng Kalitimbang Cibeber Kedaleman Karangasem Cikerai Bulakan Sukmajaya Panggungrawi Gedongdalem

Persimpangan Jalan Negara dengan Jalan Lingkar Selatan

Industri Pelabuhan dan Pergudangan Kawasan Lindung Ruang Terbuka Hijau

3312

Sekitar PCI

Perdagangan dan Jasa Terminal Perumahan Industri non Polutan Pengelolaan B3 Kawasan Lindung Ruang Terbuka Hijau

2.1.7.

Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan Secara teoritis kondisi jaringan jalan yang ada di kota

Cilegon terdiri dari sistem jaringan jalan primer dan sistem jaringan jalan sekunder, tetapi kondisi dilapangan tampak perbedaan yang tegas antara dua sistem itu kabur, karena pada kenyataanya kedua sistem tersebut menyatu. Disatu sisi merupakan alur lintasan primer disisi lain juga kegiatan lalu lintas sekunder. Sistem jaringan jalan primer (regional) yang terdapat di Kota Cilegon adalah jalan arteri pimer yang berpola linier dan terdiri dari jaringan jalan tol dan non tol. Sistem jaringan jalan sekunder (lokal) pada umumnya berorientasi pada jaringan jalan primer, dan merupakan penghubung antara kawasan permukiman yang tersebar di pinggiran kota dengan pusat kota. Kondisi jaringan jalan di Kota dari Cilegon mulai yang ada

memperlihatkan

kondisi

jalan

jalan

dengan

perkerasan batu hingga aspal, dengan fungsi sekunder dari arteri sekunder hingga lokal sekunder yang pada umumnya kondisi fungsi jalan di kota Cilegon merupakan fungsi lokal sekunder, Kondisi jalan hingga kini secara keseluruhan dalam kondisi sedang dengan variasi pada kondisi baik untuk jalanjalan yang telah mendapatkan penanganan dan kondisi sedang hingga rusak pada jalan-jalan yang belum mendapatkan penanganan. Adapun panjang jalan berkisar antara 1 sampai 5 km dan lebar jalan rata-rata 3 meter. Dalam konstelasi nasional, Kota Cilegon ditetapkan sebagai Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) yang diidentifikasikan sebagai pusat jasa, pusat pengolahan, dan simpul transportasi dengan cakupan pelayanan meliputi beberapa

kabupaten.

Sedangkan

dalam

konstelasi

regional,

Kota

Cilegon ditetapkan sebagai Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) dengan hirarki pelayanan adalah sebagai pusat pelayanan sekunder jasa pemerintahan, industri manufaktur dan pengolahan serta pariwisata bahari. Kota Cilegon merupakan pusat utama untuk Kawasan Andalan Bojonegara Merak Cilegon dan sekitarnya. Sektor unggulan kawasan ini adalah industri, pertanian tanaman pangan, pariwisata, perikanan, dan pertambangan. Dalam kawasan andalan ini Kota Cilegon sebagai Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) didukung oleh 2 Pusat Kegiatan Lokal (PKL) yaitu Kota Pandeglang dan Rangkasbitung.

2.2

Tinjauan Kawasan Industri 2.2.1. Sejarah Perkembangan Kawasan Industri Kota Cilegon Status PT KIEC adalah Perusahaan Swasta yang

merupakan anak perusahaan PT Krakatau Steel (Persero), didirikan berdasarkan Akte Notaris Soedarno SH, No. 17 tanggal 16 Juni 1982 dan telah mendapat persetujan Menteri Kehakiman dengan Surat Keputusan No. C2.229-HT.01.01 tahun 1982 tanggal 14 Juli 1982, dan yang Anggaran Dasarnya telah diubah dan diumumkan dalam Berita Negara RI tanggal 08 Desember 1998 No. 98, Tambahan Lembaran Negara No. 6984, terakhir sesuai Akte Perubahan Anggaran Dasar Perusahaan PT Krakatau Industrial Estate Cilegon yang dibuat oleh Notaris Imas Fatimah, SH Nomor : 76 tanggal 11 Agustus 2008 dan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Dan HAM Nomor : AHU-74450.AH.01.02. Tahun 2008 tanggal 16 Oktober 2008.

Kawasan Industri PT KIEC yang selanjutnya disebut Kawasan Industri Krakatau terletak di Desa Kotasari, Semang Raya, Ramanuju, Warnasari, Kecamatan Pulo Merak dan Desa Gunung Sugih, Tegal Ratu, Kepuh, Randakari, Kecamatan Ciwandan, Kota Cilegon, Propinsi Banten, dan menempati lahan seluas 550 Ha untuk Kawasan Industri Krakatau I dan 75 Ha untuk Kawasan Industri Krakatau II.

2.2.2. a.

Visi dan Misi PT. KIEC Visi PT Krakatau Industrial Estate Cilegon merupakan anak perusahaan dari PT Krakatau Steel, yang sudah berdiri sejak 16 Juni 1982, dengan visi : Pemain Properti Nasional b. yang Dan dengan misi : Menyediakan Properti Industri, Komersial, Hunian dan Infrastruktur terkait yang memberikan Solusi bagi Investor, Pelanggan dan Pihak-Pihak terkait lainnya Dan PT Krakatau Industrial Estate Cilegon sudah berhasil mengembangkan misi-misinya, sebagai berikut : a. Properti Industri Lahan industri, bangunan pabrik siap pakai (SFB) dan pergudangan b. Properti Komersil Hotel dan restoran, lapangan golf, ruang perkantoran dan sarana olah raga c. Properti Perumahan Terkemuka

Real estate/kawasan perumahan Budaya Perusahaan yang diterapkan adalah budaya

FOKUS P@STI2 yang mengandung arti sebagai berikut :

FOKUS PADA : 1. PELANGGAN: Pelanggan Sebagai Fokus Utama Memberikan Nilai Tambah kepada Pelanggan Melayani dengan Hati dan Tulus Berusaha Mencapai Hasil yang

2. PROFESIONAL: Terbaik

Senantiasa Melihat Jauh Kedepan dan Selalu Mengembangkan Diri

3. AKSI: Orientasi pada Tindakan Nyata 4. SINERGI: 5. TERBUKA: Transparansi 6. INOVASI : Selalu Bekerja Mengembangkan sebagai Ibadah, Sistem, Jujur, Produk dan Layanan Berfikir Kreatif 7. INTEGRITAS: Bersih dan Bertanggung Jawab Bekerjasama Membuka dan Diri Saling Terhadap Menghargai Perubahan Saling Memberikan Manfaat

2.3

Zona Kawasan

ZONA KAWASAN INDUSTRI Tata Guna Lahan

ZONA KAWASAN KOMERSIL DAN SOSIAL

GERBANG MASUK KAWASAN: RTH yang ada merupakan pembatas dan sekaligus merupakan peralihan zona kawasan permukiman menuju kawasan

WILAYAH KAJIAN: Didominasi oleh kawasan Ruang Terbuka Hijau, Kawasan Hutan Kota dan Kawasan Permukiman

Profil Pengguna Kawasan Didominasi oleh masyarakat kota Cilegon dari golongan usia muda, menengah ke bawah Didominasi oleh pegawai Krakatau Steel dan rekanan bisnisnya, dengan kategori golongan menengah

Didominasi oleh pegawai Krakatau Steel dan rekanan bisnisnya, masyarakat bisnis kota Cilegon, dengan golongan menengah.

2.5

Permata: I Wisma Bangunan Kondisi Fisik Eksisting Kawasan Industri PT. KIEC satu lantai yang saat ini akan segera secara

Kawasan ini diisi oleh fasilitas komersil berupa:

2.5.1.

Kawasan Komersil

bertahap akan digantikan oleh bangunan kantor baru bertingkat Hotel: Sebuah cluster bangunan yang dahulunya dibuat dalam beberapa tahap dan gaya bangunan, sehingga terdapat beberapa jenis dan tipe kamar yang saat ini lebih sering digunakan oleh internal perusahaan sebagai mess karyawan. Padang Golf: Dilengkapi dengan Club House yang arah masuknya berada diarea Wisma Krakatau.

III II I

I I II I

Kawasan ini diisi oleh fasilitas komersil berupa: 1. Wisma Krakatau: Bangunan tiga lantai yang saat ini digunakan oleh perusahaan sebagai kantor. Saat ini akan dimulai pembangunan kantor baru di area I, sehingga nantinya kantor akan pindah di lokasi baru. Bangunan ini akan dijadikan clubhouse. 2. Sportcenter: Dilengkapi fitness center, kolam renang dan sebagainya. Kawasan ini diisi oleh fasilitas komersil berupa: 1. Krakatau Junction: Daerah perbelanjaan menengah yang cukup diminati masyarakat kota Cilegon sebagai alternatif tempat belanja. Dilengkapi juga dengan area sekitar sebagai sarana foodcourt. 2. The Level: Sebuah sarana olah raga indoor yang banyak diminati kaum muda kota Cilegon

2.5.1. Penataan Bangunan dan Olahan Lansekap

Food Court yang ada di lokasi, cukup ramai oleh pendatang dari kota Cilegon

Lokasi perumahan mantan karyawan KIEC yang berada tepat di kawasan kantor PT KIEC saat ini

Kawasan Hijau dimana di area ini terdapat kolam rekreasi dan saung makan terbengkalai

Kawasan Cluster Hotel yang saat ini lebih banyak diisi oleh pegawai sebagai wisma

Lokasi Rencana Hotel baru yang akan dibangun

Lapangan Golf yang diharapkan akan menjadi daya tarik pengunjung hotel

Hotel yang ada saat ini.

Lokasi Rencana Bangunan Kantor Baru. Nantinya, PT KIEC akan berkantor di lokasi ini

The Level, yang merupakan area sportclub indoor yang juga cukup diminati kalangan muda warga kota Cilegon

Kawasan RTH yang tetap ingin dipertahankan di lokasi.

Tanah kosong PT KIEC yang berbatasan dengan alur sungai kecil yang memotong lintas lapangan golf

Tanah kosong PT. KIEC yang terletak di area belakang lapangan golf

Area rekreasi kolam renang yang berada dekat kawasan kantor PT. KIEC dan lapangan golf.

Lokasi perumahan mantan karyawan KIEC yang berada tepat di kawasan kantor PT KIEC saat ini

Kantor PT KIEC saat ini. Disebelahnya juga terdapat Clubhouse Golf. Setelah PT KIEC pindah pada area kantor baru, maka kantor KIEC lama ini akan dijadikan sebagai Clubhouse baru

Area Kosong di sudut

Kawasan jalan menuju Rumah Sakit

Kawasan jalan boulevard di area permukiman karyawan yang masih aktif

Kantor Sewa yang ada saat ini, dan akan dibangun kawasan kantor baru.

Lokasi sudut ini merupakan area lapangan kosong yang sering dijadikan sebagai tempat parkir tidak resmi dari angkot, truk dan sebagainya

Krakatau Junction. Kawasan perbelanjaan menengah yang cukup diminati warga kota Cilegon

Rumah karyawan PT KIEC yang masih aktif Sirkulasi menuju area perkantoran

Lahan kosong di area depan yang sudah bukan merupakan area PT KIEC lagi, saat ini masih merupakan lahan terbengkalai.

Sport Center area sebagai salah satu daya tarik kawasan yang menarik kalanagan muda

Masjid di area kawasa PT KIEC

Area menuju kawasan perkantoran, masih dipenuhi oleh tata hijau sebagai RTH kota Cilegon

Lahan kosong yang dimanfaatkan sebagai tempat parkir truk

Suasana masuk kawasan industri

Kawasan masuk industri, dikelilingi oleh tata hijau yang bermanfaat sebagai RTH kota cilegon

Ruang kosong yang saat ini merupakan RTH kota Cilegon

Ruang kosong yang saat ini merupakan RTH kota Cilegon

Area masuk kawasan industri yang dilintasi oleh jalur tegangan tinggi. Area di bawahnya juga dipakai sebagai tempat parkir truk-truk dan kontainer.

Jalan menuju kawasan industri. Masyarakat awam sering terlewat masuk area ini

Kawasan masuk lokasi industri, yang tidak terlalu terlihat oleh masyarakat yang datang lewat tol

Lahan kosong milik PT KIEC

Kawasan masuk industri, dikelilingi oleh tata hijau yang bermanfaat sebagai RTH kota cilegon

Sekolah TK yang ssat ini sudah berdiri

Batas antara kawasan pabrik dengan area sekitar diberi tata hijau

Kawasan tata hijau yang mebatasi kawasan industri dengan lokasi pengebangan

2.5.2.

Sarana dan Prasarana Kawasan

a) FASILITAS INDUSTRI PT Krakatau Industrial Estate Cilegon (KIEC) terletak di Kawasan Industri, di kelilingi daerah perbukitan dan laut. Kontur tanah yang datar mencakup + 571 hektar, dan sudah terpakai 245 hektar oleh 70 perusahaan baik nasional maupun multinasional. Didesain dan dikembangkan dengan berdasarkan

peraturan dari Master Plan Pengembangan Daerah Industri di Banten. Kawasan KIEC memiliki kondisi tanah yang sesuai untuk bangunan ataupun pabrik. Dibawah ini gambaran luas kawasan industri di KIEC : Kawasan Industri I : 550 hektar Kawasan Industri II : 75 hektar Total : 625 hektar

Fasilitas Industri di Kawasan : Pelabuhan Cigading (150.000 DWT) Pembangkit Listrik (3.400 MVA) Pabrik Pengolah air Industri (2.000 l/s) Jalan kelas Satu Pemadam kebakaran dan Keamanan Jaringan Telekomunikasi Gas alam (9 mmscfd,) Rel Kereta Api

b) FASILITAS KOMERSIL Beberapa bangunan dan fasilitas yang sudah ada saat ini adalah: 1. HOTEL: Kawasan ini memilki beberapa bangunan diantaranya:

a. Bangunan Reception Office b. Opal Meeting Room c. Ruby Meeting Room d. Permata Meeting Room e. Shappire Coffee Shop f. Family Suite Cottage g. Emerald Cottage h. Topaz Cottage i. BIC Cottage j. Cottage k. Tennis Court l. Back Office

2. PADANG GOLF Kawasan ini memilki beberapa bangunan diantaranya: a. b. Club House dan Birdie Cafe Locker Room, Master Caddy, Caddy House

c. Starter, Toilet

3.

PERKANTORAN a. b. Wisma Permata: Luas 3 ha, termasuk lapangan tennis, bangunan 1 lantai. Wisma Krakatau: Luas 3 ha, bangunan 3 lantai.

4.

SPORT CENTER a. b. c. Lapangan Tennis Swimmning Pool Fitness Center dan sauna

5.

Fasilitas PERBELANJAAN a. b. Krakatau Junction Food Court

c)

FASILITAS SOSIAL Fasilitas Sosial di Kawasan : Rumah Sakit Bank Sekolah berstandar Internasional Perumahan Club Investor Pusat Rekreasi

 Kantor Pos Real Estat dan perumahan Pemadam Kebakaran Layanan Keamanan 24 jam

d)

PRASARANA KAWASAN Untuk terciptanya kelancaran kegiatan di dalam Kawasan, PT KIEC telah menyiapkan prasarana penunjang antara lain berupa : 1. Jalan Lingkungan Kawasan Industri Krakatau Di dalam Kawasan Industri Krakatau telah dan akan dibangun jalan lingkungan kelas l dengan aspal beton dan ROW sebagai berikut : Kawasan Industri Krakatau I : Jalan Utama : 33 m s/d 40 m Jalan Madya : 19 m s/d 29 m

Kawasan Industri Krakatau II : Jalan Madya : 15 m s/d 25 m Pengelolaan dan pemeliharaan seluruh jalan lingkungan dilaksanakan oleh PT KIEC. 2. Penerangan Jalan Lingkungan Penerangan jalan lingkungan dipasang di sepanjang jalan lingkungan dengan jarak tiang lampu + 50 m. Pengelolaan dan pemeliharaan seluruh penerangan jalan lingkungan dilaksanakan oleh PT KIEC. 3. Saluran Air Hujan

Saluran

air

hujan

terletak

di

sepanjang

jalan

lingkungan dan merupakan saluran terbuka dengan konstruksi beton atau konstruksi pasangan batu. Semua saluran air hujan di sepanjang jalan lingkungan dihubungkan ke saluran induk yang dibangun dan dipelihara oleh PT KIEC. 4. Taman dan Daerah Hijau Untuk terciptanya keindahan dan kesejukan di dalam Kawasan Industri Krakatau, PT KIEC menyediakan dan memelihara daerah untuk taman dan penghijauan.

5. Hydrant Fillar Hydrant Fillar terpasang pada sistem jaringan air industri, sebagai sumber air untuk penanggulangan kebakaran KIEC. 6. Tempat Penampungan/Pembuangan Sampah PT KIEC berkoordinasi dengan Dinas Kebersihan Kota Cilegon menyediakan tempat khusus untuk menampung sampah domestik yang dihasilkan oleh perusahaan industri berlokasi di TPA Bagendung Kota Cilegon. Sampah yang boleh dibuang di tempat khusus tersebut haruslah sampah domestik yang tidak termasuk dalam kategori B3. Di dalam Kawasan Industri Krakatau juga tersedia sarana utilitas sebagai berikut : 1. Air Industri Di dalam Kawasan Industri Krakatau telah tersedia jaringan pipa air bersih yang dikelola oleh PT Krakatau di dalam Kawasan Industri Krakatau. Hydrant Fillar tersebut dipasang dan dipelihara oleh PT

Tirta Industri (PT KTI), yang airnya dapat dipakai oleh perusahaan industri. Perusahaan sumur bor industri dalam tidak untuk diperkenankan membuat

mensuplai kebutuhan airnya selama kebutuhannya masih bisa disuplai PT KTI. Perusahaan industry tidak dibenarkan memasang pompa air langsung dari jaringan /sistem distribusi air. 2. Sumber Daya Listrik Di dalam Kawasan Industri Krakatau telah tersedia jaringan listrik yang dikelola oleh PT Krakatau Daya Listrik (KDL) dan PT PLN untuk memenuhi kebutuhan daya listrik perusahaan industri/investor. 3. Sumber Energi Gas Alam Di dalam Kawasan Industri Krakatau telah tersedia jaringan pipa gas alam yang dikelola oleh pihak ketiga sebagai penyuplai gas alam, yang dapat dipakai oleh perusahaan industri. 4. Telepon Otomat Didalam Kawasan Industri Krakatau telah tersedia jaringan telpon otomat yang dikelola oleh PT TELEKOMUNIKASI INDONESIA Tbk. untuk memenuhi kebutuhan telepon bagi perusahaan industri/investor.

2.6. Pengembangan Yang Sedang dan Akan Dilakukan

Akan dibangun bangunan hotel lima lantai pada eks lahan salah satu hotel lama. Hotel ini akan menghadap view padang golf sebagai daya jualnya.

Akan dibangun kawasan kantor yang berada di lokasi eks Wisma Permata saat ini. Nantinya kegiatan dari Wisma Karakatau akan pindah di area ini.