El Predio y los Sistemas de Identificacin

Rosario del Carmen Guerra Macedo Vocal del Tribunal Registral - SUNARP

Los predios pueden ser identificados por razn de su apariencia, su riqueza territorial, su calificacin administrativa, etc. La delimitacin predial la configura principalmente el dominio y este puede no atender a circunstancias fsicas o elementos geogrficos del terreno. El dominio inmobiliario puede ser simplemente determinado por la voluntad humana negocial, coincidente o no (eso depender de la misma) con elementos fsicos o geogrficos aparentes del terreno.1 Otra forma de identificar el predio, es por medio de sus referencias catastrales, sobre esto ltimo algunos autores consideran que es ir en contra la naturaleza de un registro de la propiedad. La identificacin llammosle tradicional que haca referencia el derogado Reglamento del Registro de Inscripciones y que todava mantiene el Reglamento de Registros de Predios para los predios no catastrados, adems de necesario en su momento, considero que en su esencia puede servirnos para poder identificar actualmente los predios en tanto estas descripciones hacen referencia a los elementos fsicos y naturales ms saltantes identificables por la poblacin. Por otro lado, es cierto que la denominacin de un lugar o paraje puede cambiar con el transcurso de los aos. Asimismo respecto a la naturaleza del Predio, urbano o rstico, que tambin forma parte de una descripcin tradicional, para algunos es una cuestin aparentemente balad ya que esta condicin tambin puede variar con el devenir del tiempo pues de rstica puede convertirse despus en urbana. Los cambios son muchsimo ms frecuentes en el caso de predios urbanos cuando se trata de la denominacin de una calle y ms an cuando hablamos de su numeracin. Sin embargo, tambin es cierto que la referencia al lugar, o a la calle y su nmero es un dato valiossimo de localizacin del inmueble que siempre por regla general ser verdadero si goza de la interpretacin geogrfica y temporal adecuada, esto es, acompaada de sus planos. Es necesario tomar en cuenta respecto la relacin linderos y rea superficial otra cosa ser donde se encuentren geogrficamente los linderos dominicales, competencia esta exclusiva de la voluntad del titular registral, pero
1

Delgado Ramos, J. (Diciembre de 2007). Efectos jurdicos de la delimitacin grafica de las fincas en el registro de la propiedad. Obtenido de www.notariosyregistradores.com: http://www.notariosyregistradores.com/PERSONAL/PROPIEDAD/basesgraficas-efectosjuridicos.htm

lo cierto es que una vez que tales linderos se encuentran localizados con exactitud, la superficie del terreno enmarcado es un dato cientfico2. El Registrador de la propiedad de Espaa, Joaqun Delgado Ramos considera que la determinacin de un lindero personal identifica perfectamente la situacin de la finca y lo hace en el plano donde el Registro ofrece plena eficacia en su funcin de seguridad, es decir en el plano jurdico. Al decir que mi finca linda por el norte con la de Pedro Prez, queda bien claro que mi dominio acaba donde empieza el de mi colindante y puesto que el Registro de la Propiedad hace plena prueba tanto de mi dominio inscrito como del suyo si lo tuviere tambin inscrito, queda bien claro que la identidad dominical del inmueble queda perfectamente establecida no solo entre mi colindante y yo, sino frente a toda la sociedad3. Hay un modelo, el alemn, en el que la finca est delimitada fuera del Registro, y en el que el Registro slo contiene una clave de referencia a ella. En este sistema, la descripcin de la Finca no la aporta el Registro de la Propiedad, sino otro registro administrativo, el Catastro. La finca Registral se identifica en el libro del Registro mediante una o varias referencias alfanumricas que indican que la parcela o parcelas catastrales de la correspondiente circunscripcin, que integra la finca Registral. Esas parcelas estn descritas en el Catastro, con una tcnica precisa. En contraposicin hay otro modelo, en el que el Registro delimita de modo autnomo las fincas, como ha venido sucediendo en nuestro pas desde que se implement el Registro de la Propiedad. Los sistemas tambin se diferencian por el nivel de precisin en la descripcin de las fincas. Estos son: El Sistema de delimitacin perimetral y el Sistema de delimitacin no perimetral 4. El Sistema de perimetral se caracteriza porque describe la finca fijando su contorno o permetro. Una finca con descripcin perimetral es una finca con linderos fijos. La descripcin perimetral puede utilizar distintas tcnicas para definir los linderos, tcnicas susceptibles de ser clasificadas en dos grandes grupos: el de la georreferenciacin y de la no georreferenciacin. El empleo de datos fsicos para fijar los lmites no supone georreferenciacin. El uso de los datos catastrales, tomados de plano oficial, s la supone. Para Antonio Moreno, la mayor perfeccin tcnica se encierra, sin duda en la georreferenciacin. La georreferenciacin se caracteriza porque define los linderos indicando la posicin geogrfica (latitud y longitud). Esta definicin puede utilizar un lenguaje grfico (mapa, plano, integrado en el mapa global terrestre) o el lenguaje alfanumrico que exprese las coordenadas geogrficas de los puntos que en cada caso sean necesarios (no todos naturalmente) para construir el contorno de la finca mediante lneas rectas que los unan entre s.
2

Delgado Ramos, J. (Diciembre de 2007). Efectos jurdicos de la delimitacin grafica de las fincas en el registro de la propiedad. Obtenido de www.notariosyregistradores.com: http://www.notariosyregistradores.com/PERSONAL/PROPIEDAD/basesgraficas-efectosjuridicos.htm 3 Idem 4 Moreno, Antonio

El sistema de descripcin no perimetral, ya se ha hecho mencin, es la individualiza a la finca a travs de ciertos datos fsicos como nombre del paraje, extensin. Tambin indica sus linderos tanto personales como fsicos. . La Identificacin del Predio en la Jurisprudencia Registral En la jurisprudencia registral podemos apreciar diversos criterios sobre identificacin y delimitacin del predio. As en la Resolucin N 1354-2010SUNARP-TR-L del 20 de setiembre de 2010 se revoca la decisin de la primera instancia que denegaba la rectificacin de la descripcin del predio rural que publicitada una descripcin georreferenciada con sus coordenadas UTM y centroide. El interesado solicitaba que se publicite una descripcin perimetral, esto es a travs de sus linderos y medidas perimtricas. El Registrador consideraba que dicha rectificacin solo podra efectuarse a travs de los procedimientos sobre determinacin de linderos previstos en las Ley 27333 y el Cdigo Procesal Civil. La segunda instancia admite la rectificacin del asiento para incluir la descripcin perimetral con linderacin fsica y/o personal y de este modo hacer ms eficaz la publicidad registral, pues como es sabido, si bien la descripcin georreferenciada a travs de las coordenadas UTM y su centroide es ms exacta, es tambin poco clara para el comn de los ciudadanos. El colegiado concluy con la siguiente sumilla: DETERMINACION DE LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS EN MERITO A LAS COORDENADAS UTM Procede la inscripcin de la determinacin de linderos y medidas perimtricas de un predio rural cuya descripcin se basa en coordenadas UTM y centroide_E y Centroide_N, siempre que el plano y la memoria descriptiva que se presenten para dicho efecto estn visados por el verificador inscrito de la SUNARP y cuente con informe favorable del rea de catastro. Como podr apreciarse en estos casos, de lo que se trata es describir en forma literal lo que ya consta en el grfico, es decir la descripcin y las medidas perimtricas ya constaban en el plano archivado, por lo que no existe razn legal para que en el asiento sobre descripcin del predio, se incluya la descripcin perimetral con linderos de manera literal.