Modelo Laudo Avaliacoes

LAUDO DE AVALIAO
SOLICITANTE : INFINITY BIO ENERGY BRASIL PARTICIPAES LTDA.
PROPRIETRIO
: COOPERATIVA DOS PRODUTORES DE CANA DE ACAR DE NAVIRA
LOCAL DO IMVEL
: ESTRADA VICINAL AO PORTO OCULTO, KM 05 MUNICPIO : NAVIRA ESTADO : MATO GROSSO DO SUL
TIPO DO IMVEL
: TERRENO LIVRE - STIO ARAPU
FINALIDADE DA AVALIAO
: DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO
NR. DO LAUDO
: I-16.082 - P/ 12.078/09
DATA BASE
: 30 DE ABRIL DE 2009.
Rua Joaquim Floriano, 820 19 andar Conj. 191 e 192 - Itaim Bibi So Paulo - CEP 04534-003 Tel / Fax.: (11) 3168-8033 Site: www.appraisal.com.br e-mail: appraisal@appraisal.com.br
FL.2/27 NDICE I. INTRODUO 1. OBJETIVO 2. DOCUMENTAO 3. NVEL DE PRECISO DA AVALIAO 4. NOTA II. VISTORIA 1. CONTEXTO GERAL 2. DESCRIO DO TERRENO 1. VALOR DO IMVEL PARA MERCADO 04/27 06/27 03/27 03/27 03/27 03/27
III. AVALIAO
07/27
IV. METODOLOGIA 1. TERRENO V. CRITRIO
08/27
1. VALOR DE MERCADO VI. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS VII. ENCERRAMENTO VIII. FOTOGRAFIAS IX. X. XI. 1. VALOR TOTAL DO IMVEL PARA MERCADO
09/27 10/27
14/27 15/27 20/27 26/27 27/27
FICHAS DE PESQUISA
DOCUMENTAO / 13 PGINAS
ANEXO - PLANILHAS DE CLCULOS / 03 PGINAS
FL.3/27 I. INTRODUO Em ateno solicitao de INFINITY BIO ENERGY BRASIL PARTICIPAES LTDA. e nos termos de nossa proposta, reportamos a anlise e as concluses do estudo relativo propriedade em referncia. 1. OBJETIVO Visa o presente Laudo a Determinao do Valor de Mercado de um Terreno Livre. 2. DOCUMENTAO A documentao fornecida pelo solicitante para a elaborao deste Laudo de Avaliao compreende: Matrcula n. 1.608, lavrada no Cartrio do Registro de Imveis de Navira, com ltima averbao em 08 de fevereiro de 2008 e Laudo Anterior I-15.636 - P/ 11.620/1/06, datado de 22 de Agosto de 2006. 3. NVEL DE PRECISO DA AVALIAO Este trabalho obedece s diretrizes e critrios estabelecidos pelas NBR 14.653-1/01 e 14.653-3/04 da ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas. 4. NOTA Na presente avaliao considera-se que as informaes fornecidas por terceiros, referentes s pesquisas de mercado, so verdadeiras e foram prestadas de boa f.
FL.4/27 II. 1. VISTORIA CONTEXTO GERAL
1.1. LOCALIZAO O imvel avaliando localiza-se Estrada Vicinal ao Porto Oculto, km 05, Zona Rural do Municpio e Comarca de Navira, Estado do Mato Grosso do Sul. Enquadra-se em Zona Rural de acordo com a Lei de Zoneamento do Municpio de Navira. 1.2. CARACTERSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAO A Estrada Vicinal ao Porto Oculto, tem caractersticas de via secundria, atendendo ao trfego de mbito local. Desenvolve-se em traado retilneo sobre perfil plano, dotada de uma pista de rolamento em terra batida, mo direcional dupla, apresentando cerca de 6,00 metros de largura entre os alinhamentos confrontantes. Possui passeios laterais para pedestres com piso em terra. Destacamos que estas caractersticas referem-se ao trecho onde est posicionado o imvel. 1.3. ACESSIBILIDADE/TRANSPORTES Destacam-se como principais vias de acesso regio a Rodovia MS-141 e a prpria Estrada Vicinal ao Porto Oculto. O imvel possui acesso somente por meios prprios.
FL.5/27 1.4. TIPO DE OCUPAO CIRCUNVIZINHA A regio possui ocupao homognea caracterizada por fazendas e chcaras, com densidade de edificao baixa e nvel econmico mdio. 1.5. MELHORAMENTOS PBLICOS O local dispe apenas de energia eltrica.
FL.6/27 2. DESCRIO DO TERRENO
2.1. DETALHAMENTO DO TERRENO De acordo com vistoria realizada "in loco" e documentao fornecida pelo solicitante, o terreno avaliando apresenta as seguintes caractersticas : . rea Total . Topografia . Solo . Configurao : 72,60 ha (30,00 alq.) : irregular : plana : seco
Nota : As dimenses e reas citadas foram obtidas da cpia do seguinte documento: 1 - Matrcula n. 1.608, lavrada no Cartrio do Registro de Imveis de Navira, com ltima averbao em 08 de fevereiro de 2008. 2.2. ZONEAMENTO/POTENCIAL DE UTILIZAO DO TERRENO O terreno enquadra-se na classificao de Zona Rural de acordo com a Lei de Zoneamento do Municpio de Navira.
FL.7/27 III. 1. AVALIAO VALOR DO IMVEL PARA MERCADO Para a determinao do valor unitrio bsico de mercado do terreno avaliando, procedemos um levantamento junto ao mercado imobilirio local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou transacionados, tomando-se o cuidado de considerar as caractersticas especficas do imvel em questo. Aps anlise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e eliminando-se as fontes discrepantes, aferimos o seguinte valor para pagamento vista: . Valor Unitrio Bsico . rea do Terreno . Valor do Imvel para Mercado : R$ 14.670,00 /alq. : 30,00 alq. : R$ 440.100,00 : R$ 440.000,00
. Valor Total do Imvel para Mercado
FL.8/27 IV. METODOLOGIA Adotamos em nosso Laudo os mtodos definidos pelas NBR 14.653-1/01 e 14.653-3/04 da ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas e/ou segundo as Normas do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia. 1. TERRENO Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado : PESQUISA DE MERCADO : Para a determinao do valor, tendo em vista a natureza do imvel avaliando e a disponibilidade de dados seguros, optamos pela utilizao do "Mtodo Comparativo Direto" que envolve pesquisas a respeito do mercado imobilirio, onde selecionamos ofertas e vendas do mesmo segmento e significativamente semelhantes na regio do imvel. PESQUISA DIRIGIDA : Foram realizadas consultas especficas junto a corretores de imveis que operam na regio do imvel, cujas opinies e comentrios foram extremamente teis para embasar as concluses deste trabalho.
FL.9/27 V. CRITRIO Para a presente avaliao estabelecemos o critrio de Valor de Mercado, assim definido : 1. VALOR DE MERCADO a quantia mais provvel pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.
FL.10/27 VI. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS VALOR UNITRIO: para a obteno de valores unitrios, dividimos o preo global pela respectiva rea do comparativo. FATOR OFERTA: adotar-se- um fator de reduo de 10% sobre o preo ofertado, considerando-se a elasticidade da negociao no fechamento. SUPERFICIE: sero adotados os fatores de ponderao preconizados pelo Eng Joo Ruy Canteiro em seu livro Terrenos - Subsdios Tcnica da Avaliao - Editora Pini.
SUPERFCIE SECA ALAGADIA BREJOSA OU PANTANOSA PERMANENTEMENTE ALAGADA FATOR 1,00 0,95 0,90 0,80
TOPOGRAFIA: sero adotados os fatores propostos pelo Eng Joo Ruy Canteiro em seu livro Terrenos - Subsdios Tcnica da Avaliao - Editora Pini.
TOPOGRAFIA Plano Ondulado Montanhoso FATOR 1,10 1,00 0,80
FL.11/27 CAPACIDADE DE USO DA TERRA: sero adotados os fatores determinados na tabela de classificao criada pelo Eng Agrnomo Otvio Teixeira Mendes Sobrinho, constante do trabalho do tambm Eng Agrnomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma, Avaliao de Propriedades Rurais, publicado no livro Engenharia de Avaliaes - Editora Pini, tabela que reproduzimos a seguir:
CLASSE TERRAS PRPRIA PARA CULTURAS PROBLEMAS CONSERVAO DE DE FERTILIDADE EXIGE CONSERVAO SEM ADUBAO DE MANUTENO PRTICAS SIMPLES (NIVELAMENTO) PRTICAS COMPLEXA (TERRACEAMENTO) -XRENDA LQUIDA RESULTANTE DE ORIZICULTURA FATOR
100
II
CULTURAS
PEQUENOS SRIOS
ORIZICULTURA
95
III
CULTURAS
ORIZICULTURA
75
IV
CULTURAS OCASIONAIS NO CONSECUTIVAS - 2 ANOS E PASTAGENS 3 ANOS S PASTAGENS
SEM
AGRICULTURA 1 ANO PASTAGEM - 4 ANOS PECURIA - MDIA 31 VACAS DIAS PECURIA LEITEIRA MDIA 31 VACAS DIA PECURIA LEITEIRA MDIA 31 VACAS DIA LENHA DE EUCALIPTO 600 M ALQ./1 CORTE 400 M ALQ. 2 CORTE 350 M /ALQ. 3 CORTE EVETUAL EXPLORAO PISCICOLA
55
SEM
-X-
50
VI
S PASTAGENS
PEQUENOS
PRTICAS SIMPLES
40
VII
FLORESTAS
SRIOS
PRTICAS COMPLEXAS (ESTRADAS DE ACESSO)
30
VIII
ABRIGO SILVESTRE
SEM
-X-
20
FL.12/27 SITUAO E ACESSO: ser adotado o critrio de Norton, conforme quadro abaixo.
ACESSIBILIDADE timo (estrada asfaltada, trfego permanente) Muito bom (estrada de I permanente) Bom (estrada permanente) no
a
ESCALA VALOR 100% 95% 90% 80%
FATOR 1,00 0,95 0,90 0,80
classe, no asfaltada, trfego trfego geralmente
pavimentada,
Regular (estrada no pavimentada traado e leitos desfavorveis, servides de passagem, trfego sujeito a interrupes) Mau (fecho nas servides, interrupo na chuva) Pssimo (fecho nas servides, interrupes por crrego sem ponte) Encravada
75% 70% 60%
0,75 0,70 0,60
MELHORAMENTOS PBLICOS: sero adotados os fatores propostos pelo Eng Joo Ruy Canteiro em seu livro Terrenos - Subsdios Tcnica da Avaliao - Editora Pini.
MELHORAMENTO PBLICO Luz domiciliar Fora Rede telefnica FATOR 0,15 0,10 0,05
FL.13/27 FRMULA DE HOMOGENEIZAO: com o objetivo de facilitar os clculos atravs da programao, plotamos os fatores retro indicados na expresso matemtica genrica que segue: V = (PC / S) x Fo x [(Fsa / Fsc) + (Ftopa / Ftopc) + (Fcpa / Fcpc) + (Faca / Facc) + (Fmelha / Fmelhc) - nmero de fatores + 1]
ONDE: V Pc Fo S Fs Ftop Fcp Fac Fmelh = Valor comparativo = Preo de compra = Fator oferta
= rea do elemento comparativo
= Fator superfcie (elemento avaliando e comparativo) = Fator topografia (elemento avaliando e comparativo) = Fator capacidade de uso da terra (elemento avaliando e comparativo) = Fator acessibilidade (elemento avaliando e comparativo) = Fator melhoramento (elemento avaliando e comparativo)
TRATAMENTO ESTATSTICO: a anlise e saneamento dos resultados obtidos efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da mdia (limite fixado pelas Normas), descartando-se os elementos discordantes.
FL.14/27 VII. ENCERRAMENTO 1. VALOR TOTAL DO IMVEL PARA MERCADO De acordo com o anteriormente exposto e anexos, o imvel de propriedade de COOPERATIVA DOS PRODUTORES DE CANA DE ACAR DE NAVIRA, situado na Estrada Vicinal ao Porto Oculto, km 05, Zona Rural do Municpio de Navira, Estado do Mato Grosso do Sul, com rea de 72,60 ha ou 30,00 alq. de terreno, por ns avaliado para Valor de Mercado em R$ 440.000,00 (Quatrocentos e quarenta mil Reais), considerando a inexistncia de nus, posse, domnio, hipoteca, passivos ambientais, vnculos e desapropriaes que onerem o bem avaliado e a finalidade especfica para qual foi destinada esta avaliao.
So Paulo, 30 de abril de 2009.
AVALIAES E ENGENHARIA LTDA. CREA - SP 324322
APPRAISAL
AVALIAES E ENGENHARIA LTDA. CREA - SP 324322
APPRAISAL
_______________________________________________ KARINA MUNNO ENG. RESPONSVEL - CREA-SP. 5060634441/D
_________________________________________ ILTON FERNANDES RUIC DIRETOR RESPONSVEL - CREA-SP. 51818
FL.15/27
VIII. FOTOGRAFIAS
FL.16/27
ESTRADA VICINAL, COM O IMVEL ESQUERDA
FL.17/27
OUTRA VISTA DA ESTRADA, NOTANDO-SE O IMVEL DIREITA
FL.18/27
VISTA PARCIAL DO IMVEL
FL.19/27
ASPECTO GERAL DO IMVEL
FL.20/27
IX. FICHAS DE PESQUISA
FL.21/27
FICHA DE PESQUISA DE TERRENO NR 01

.Estado .Municpio .Endereo .Zona : Mato Grosso do Sul : Navira : Estrada de Servido, sada para Itaquira, distante 10 km do asfalto : Rural : 1.105,00 alq. : Ondulada : Classe I : Terra nua
.rea Total
.Melhoramentos .Topografia .Tipo de Terra .Observao .Oferta .Informante
: Somente Luz
: R$ 24.310.000,00
.Clculo do Preo Unitrio Vista para
: Imobiliria Casa Nova Sr. Lus - (067) 3461-1347 : Abril / 2009
.R$ 24.310.000,00 x 0,90 / 1.105,00 alq. = R$ 19.800,00 /alq. Pesquisador : J.M.R.
FL.22/27

.Estado .Municpio .Endereo .Zona : Mato Grosso do Sul : Navira : Estrada de Servido, sada para Ftima do Sul, 40 km do asfalto : Rural : 220,00 alq. : Ondulada : Classe III : Terra nua
.rea Total
: Somente Luz
: R$ 3.300.000,00
.R$ 3.300.000,00 x 0,90 / 220,00 alq. = R$ 13.500,00 /alq. Pesquisador : J.M.R.
FL.23/27

.Estado .Municpio .Endereo .Zona : Mato Grosso do Sul : Navira : Rural : Estrada de Servido, sada para Juti, 15 km do asfalto : 100,00 alq. : Ondulada : Classe III : Terra nua
.rea Total
: Somente Luz
: R$ 1.500.000,00
FL.24/27

.Estado .Municpio .Endereo .Zona : Mato Grosso do Sul : Navira : Rural : Estrada de Servido, sada para Iviema, 30 km do asfalto : 96,00 alq. : Ondulada : Classe III : Terra nua
.rea Total
: Somente Luz
: R$ 1.920.000,00
: Imobiliria Nogueira Sr. Donizeth - (067) 3461-2161 : Abril / 2009
FL.25/27

.Estado .Municpio .Endereo .Zona : Mato Grosso do Sul : Navira : Estrada de Servido, sada para Ftima do Sul, 40 km do asfalto : Rural : 100,00 alq. : Ondulada : Classe III : Terra nua
.rea Total
: Somente Luz
: R$ 1.500.000,00
: Imobiliria Nogueira Sr. Donizeth - (067) 3461-2161 : Abril / 2009
FL.26/27
X. ANEXO - PLANILHAS DE CLCULOS
FL.27/27
XI. DOCUMENTAO

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LAUDO DE AVALIAO

SOLICITANTE : INFINITY BIO ENERGY BRASIL PARTICIPAES LTDA.

: COOPERATIVA DOS PRODUTORES DE CANA DE ACAR DE NAVIRA

: TERRENO LIVRE - STIO ARAPU

: DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO

IV. METODOLOGIA 1. TERRENO V. CRITRIO

14/27 15/27 20/27 26/27 27/27

ANEXO - PLANILHAS DE CLCULOS / 03 PGINAS

FL.4/27 II. 1. VISTORIA CONTEXTO GERAL

FL.6/27 2. DESCRIO DO TERRENO

. Valor Total do Imvel para Mercado

CULTURAS OCASIONAIS NO CONSECUTIVAS - 2 ANOS E PASTAGENS 3 ANOS S PASTAGENS

PRTICAS COMPLEXAS (ESTRADAS DE ACESSO)

ESCALA VALOR 100% 95% 90% 80%

FATOR 1,00 0,95 0,90 0,80

classe, no asfaltada, trfego trfego geralmente

75% 70% 60%

0,75 0,70 0,60

= rea do elemento comparativo

So Paulo, 30 de abril de 2009.

AVALIAES E ENGENHARIA LTDA. CREA - SP 324322

AVALIAES E ENGENHARIA LTDA. CREA - SP 324322

_______________________________________________ KARINA MUNNO ENG. RESPONSVEL - CREA-SP. 5060634441/D

_________________________________________ ILTON FERNANDES RUIC DIRETOR RESPONSVEL - CREA-SP. 51818

ESTRADA VICINAL, COM O IMVEL ESQUERDA

OUTRA VISTA DA ESTRADA, NOTANDO-SE O IMVEL DIREITA

VISTA PARCIAL DO IMVEL

ASPECTO GERAL DO IMVEL

IX. FICHAS DE PESQUISA

FICHA DE PESQUISA DE TERRENO NR 01

.Melhoramentos .Topografia .Tipo de Terra .Observao .Oferta .Informante

.Clculo do Preo Unitrio Vista para

: Imobiliria Casa Nova Sr. Lus - (067) 3461-1347 : Abril / 2009

.R$ 24.310.000,00 x 0,90 / 1.105,00 alq. = R$ 19.800,00 /alq. Pesquisador : J.M.R.

FICHA DE PESQUISA DE TERRENO NR 02

.Melhoramentos .Topografia .Tipo de Terra .Observao .Oferta .Informante

.Clculo do Preo Unitrio Vista para

: Imobiliria Casa Nova Sr. Lus - (067) 3461-1347 : Abril / 2009

.R$ 3.300.000,00 x 0,90 / 220,00 alq. = R$ 13.500,00 /alq. Pesquisador : J.M.R.

FICHA DE PESQUISA DE TERRENO NR 03

.Melhoramentos .Topografia .Tipo de Terra .Observao .Oferta .Informante

.Clculo do Preo Unitrio Vista para

: Imobiliria Casa Nova Sr. Lus - (067) 3461-1347 : Abril / 2009

.R$ 1.500.000,00 x 0,90 / 100,00 alq. = R$ 13.500,00 /alq. Pesquisador : J.M.R.

FICHA DE PESQUISA DE TERRENO NR 04

.Melhoramentos .Topografia .Tipo de Terra .Observao .Oferta .Informante

: Imobiliria Nogueira Sr. Donizeth - (067) 3461-2161 : Abril / 2009

.Clculo do Preo Unitrio Vista para

.R$ 1.920.000,00 x 0,90 / 96,00 alq. = R$ 18.000,00 /alq. Pesquisador : J.M.R.

FICHA DE PESQUISA DE TERRENO NR 05

.Melhoramentos .Topografia .Tipo de Terra .Observao .Oferta .Informante

: Imobiliria Nogueira Sr. Donizeth - (067) 3461-2161 : Abril / 2009

.Clculo do Preo Unitrio Vista para

.R$ 1.500.000,00 x 0,90 / 100,00 alq. = R$ 13.500,00 /alq. Pesquisador : J.M.R.

X. ANEXO - PLANILHAS DE CLCULOS

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