Cat de avantajos este sa-ti cumperi casa pe firma?

Cumparatorii de locuinte sunt tentati, de la 1 ianuarie 2007, sa-si cumpere casele pe firma pentru a le achizitiona cu 19% mai ieftin. Numai ca acestia nu iau in calcul costurile suplimentare ulterioare achizitiei implicate de aceasta decizie: plata chiriei catre propria firma la pretul pietei sau achitarea unui impozit local de 50 ori mai mare pe cladirea detinuta de o persoana uridica, comparati! cu cel datorat de o persoana fizica. Daca achizitia se face printr-un credit imobiliar (exista oferte in acest sens pe piata), avantajele acordarii imprumutului fara avans sunt contrabalansate de costurile suplimentare ale creditului. In plus, apartamentul nu poate fi luat in calcul la stabilirea bonitatii respectivei persoane, intrucat apartine firmei. Potrivit noului Cod iscal, in cazul achizitionarii de locuinte noi, la o prima vedere, pare avantajos ca aceasta sa fie achizitionata pe firma. !otivul" se aplica masurile simplificate privind plata #$%, cu alte cuvinte, desi operatiunea este supusa platii taxei, practic plata acesteia nu se face, #$%-ul nu apare pe factura. $anzatorul se face ca ia #$% de la cumparator si se face ca-l plateste catre stat, iar cumparatorul, la randul sau, se face ca-l plateste si ca-l deduce. &umai ca nimic nu e 'ratis pe lume( )%chizitionarea apartamentului de catre o persoana juridica duce la costuri suplimentare, atat in cazul detinerii, cat si in cazul revanzarii( *uma de +,- .salvata/ la achizitionare va fi practic recuperata de bu'et in 0 ani. De asemenea, la vanzare vor fi platite impozite mai mari1, afirma 2abriel 3iris, partener la firma de a-vocatura 3iris 2oran.

Fara TVA daca vanzatorul este persoana fizica 4e'ula 'enerala in tranzactiile imobiliare este ca nu se plateste #$% in cazul in care vanzatorul nu este inre'istrat ca platitor de #$%. !ajoritatea tranzactiilor de pe piata romaneasca intra in cate'oria respectiva, inainte de + ianuarie 5667, aceasta fiind o portita pentru a ocoli plata taxei pe valoarea adau'ata. Daca persoana vanzatoare este inre'istrata ca platitoare de #$%, in cazul apartamentelor vechi situatia nu se schimba foarte mult. Potrivit noului Cod iscal, armonizat cu prevederile le'islatiei europene, sunt scutite de la plata acestei taxe si imobilele vandute de persoanele juridice (in afara celor noi). Pana la + ianuarie 5667, erau scutite de plata #$% numai inchirierile de imobile detinute de persoanele juridice. *cutirea de la plata taxei nu se aplica insa in cazul livrarii unei constructii noi, a unei parti a acesteia sau a unui teren construibil, daca este efectuata de o persoana impozabila care si-a exercitat ori ar fi putut sasi exercite dreptul de deducere total sau partial a taxei pentru achizitia, transformarea sau construirea unui astfel de imobil. Potrivit le'islatiei fiscale, un teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat pe care se pot executa constructii. Iar constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant. 8ivrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 9+ decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii. : constructie noua cuprinde si orice constructie transformata astfel incat structura, natura ori destinatia sa au fost modificate sau, in absenta acestor modificari, daca costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minimum 06- din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii. Cu alte cuvinte, pentru 5667, sunt considerate cladiri vechi cele date prima oara in folosinta (modificate sau transformate, dupa caz) cel mai tarziu pe data de 9+ decembrie 5660. Impozite la inchiriere Dar sa revenim la avantajele si dezavantajele optarii pentru achizitia unei locuinte ca persoana fizica sau ca persoana juridica. 8a achizitionare, avantajul pare clar de partea celor care opteaza pentru persoana juridica, ca urmare a aplicarii masurilor simplificate - #$% nu se plateste (este inre'istrat atat ca #$% de plata, cat si deductibil). %chizitionarea ca persoana fizica a unui apartament nou face necesara plata #$% +,-, adica +,.666 euro in cazul unui apartament de +66.666 euro, de exemplu. In cazul achizitionarii pentru inchiriere, solutiile sunt oarecum similare, considera 3iris. Daca apartamentul va fi cumparat de persoana juridica, chiria va fi facturata cu #$%. Daca va fi achizitionata de persoana fizica, chiria va fi facturata fara #$%, aceasta putand fi deci mai mare, pentru a compensa costul suplimentar cu #$%. *a presupunem ca apartamentul luat ca exemplu, in valoare de +66.666 de euro, este inchiriat contra unei sume lunare de +.666 euro ; #$%. Daca proprietar este o persoana fizica, chiria va fi majorata cu echivalentul #$%. Impozitul datorat pentru veniturile obtinute din chirie este" - persoana fizica (chiria +.+,6 euro)" +.796 euro (+<- impozit, aplicat insa unei baze diminuate cu

deducerea 'enerala) - microintreprindere (chiria +.666 euro ; #$%)" 5.+<6 euro (5- impozit pe venit si +<- impozit pe dividende) - firma platitoare de impozit pe profit" +<- din profitul brut plus, eventual, +<- impozit pe dividende )4ezulta deci ca este mai avantajoasa inchirierea de catre persoana fizica, in special datorita impozitului pe dividende1, sustine 2abriel 3iris.

TVA deductibila doar in cazul chiriei la pretul pietei Daca apartamentul va fi achizitionat de persoana juridica pentru a fi folosit ca locuinta de catre unul dintre asociati, #$% nu va fi deductibila decat daca persoana juridica va factura asociatului chirie la pretul pietei. In caz contrar, autoritatile fiscale vor considera #$% nedeductibil si obli'a firma la plata acestuia, plus penalitati de intarziere calculate de la data la care #$% a fost dedus pana cand acesta este efectiv platit. !otivul" asociatul poate beneficia de bunuri si servicii la pretul pietei, considerandu-se plata de dividende. Dobanda de intarziere este de 6,+-=zi (9<,0-=an), calculata asupra sumei in 4:&. Cu alte cuvinte, presupunand o chirie de +.666 de euro pe luna, rezulta un #$% de 5.5>6 euro de plata anual. ?xista si varianta ca apartamentul sa fie considerat locuinta de serviciu, insa in acest caz asociatul care locuieste in el nu va putea sa-si stabileasca aici resedinta si deci nici nu poate sa-si treaca adresa in buletin, ceea ce poate cauza, in unele cazuri, inconveniente majore. Impozit pe cladire de 1. !! euro" cumparatori este impozitul pe cladiri. In cazul in care achizitioneaza cladirea ca persoana fizica, cumparatorul plateste impozitul obisnuit, iar in cazul in care opteaza pentru varianta persoana juridica impozitul se mareste de cateva zeci de ori. %stfel, in cazul apartamentului de +66.666 euro luat ca exemplu, impozitul va fi de aproximativ 06 de euro pentru persoana fizica si de circa +.066 euro pentru persoana juridica, afirma 3iris. Impozite la revanzare In cazul in care cumparatorul doreste sa revanda imobilul, apar alte diferente. )#rebuie tinut cont ca in cazul unei companii impozitul de +<- pe profit va fi intotdeauna dublat de impozitul pe dividende. 8a persoane fizice, chiar daca va fi reintrodus impozitul pe casti', nu se plateste impozitul pe dividende. In cazul in care se va pastra sistemul actual, impozitul de +-9- pe valoarea de vanzare va fi avantajos chiar din primul an, presupunand o crestere de +0- a pretului apartamentelor1, considera partenerul 3iris 2oran. Pentru o cladire noua, data in folosinta in 5667, daca vanzarea se va face inainte de 9+.+5.566,, va trebui ca pretul sa poarte #$%. Dupa aceasta data, vanzarea va fi scutita de #$%, dar #$% dedus va trebui platit dupa urmatoarea formula in cazul unui apartament in valoare de +66.666 euro" +,.666(x56)=56, unde x @ vechimea exprimata in luni a apartamentului. )Practic, daca se vinde dupa 9 ani, la bu'et vor trebui platiti +<.+06 de euro (de catre vanzator((). ? un cost cu #$% considerabil pe care vanzatorul mai mult ca si'ur il ia in considerare1, concluzioneaza 3iris. Ta#a pentru scoaterea din e#travilan a terenurilor$ eliminata #inerii care doresc sa-si construiasca o casa An mediul rural ar putea beneficia de eliminarea taxei pentru scoaterea din circuitul a'ricol si silvic a terenurilor din extravilanul localitatilor destinate constructiei de locuinte si extinderea limitei de vBrsta. !inistrul a'riculturii, padurilor si dezvoltarii rurale, Dan !otreanu, a avizat o propunere le'islativa care vizeaza modificarea 8e'ii +>= +,,+ si prevede eliminarea taxei pentru scoaterea din circuitul a'ricol si silvic a terenurilor din extravilan destinate constructiei de locuinte, se arata Antr-un comunicat al ministerului. Cn plus, ministerul a propus ca vBrsta persoanelor care urmeaza sa beneficieze de aceasta modificare sa fie extinsa la D6 de ani. Proiectul de le'e a fost initiat de sase deputati si prevede exceptarea de la plata acestei taxe a persoanelor de pBna An 90 de ani care vor sa-si construiasca o locuinta An mediul rural. Conform le'islatiei An vi'oare, scoaterea terenurilor din circuitul a'ricol si silvic necesita plata unei taxe. )De foarte multe ori, aceasta taxa este de cBteva ori mai mare decBt pretul terenului, fapt ce conduce ori la descurajarea extinderii suprafetelor din intravilan, ori la fals An declaratii si evaziune fiscala1, se arata An comunicatul !%PD4.