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UNIVERSIDAD NACIONAL SAN AGUSTN FACULTAD DE INGENIERA CIVIL TALLER DE TITULACION-2013

TASACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE


CURSO:

NORMATIVIDADENLACONSTRUCCION
Presentado por:

COAGUIL.A CHOQUEPATA MIGUEL ANGEL (Grupa A) ALIAGA HUERTA JUSTO JAVIER (Grupo B)
Profesor:

Ing. FRANCISCO OJEDA OJEDA

AREQUIPA - PERU 2014

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL - UNSA Taller de Titulacin para optar el Ttulo Profesional de Ingeniero Civil-2013 __________________________________________________________________________________________

UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN AGUSTIN

TALLER DE TITULACION PARA OPTAR EL TITULO PROFESIONAL DE INGENIERO CIVIL 2013

TASACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE

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TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE


La presente Tasacin Comercial se efecta a solicitud del propietario del predio urbano, ubicado en la Urb. Villa Mara del Triunfo Mz. B Lote 4, Departamento 103, Distrito de Paucarpata, Departamento y Provincia de Arequipa. 1. MEMORIA DESCRIPTIVA.1.1 Propietarios.- Los esposos Sr. Juan Prez Lpez y Nilda Gonzales, quienes solicitan la Tasacin del predio de su propiedad. 1.2 Objeto de la Tasacin y Reglamento.- La tasacin se efecta para fines de venta del inmueble, a precios comerciales tanto para el terreno como para edificacin. Se usura el Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado por R.M: 126-2007-VIVIENDA. 1.3 Fecha de Tasacin.- El Mes de Enero del 2014. 1.4 Ubicacin.- El inmueble, materia de la presente Tasacin se encuentra localizado en la Urb. Villa Mara del Triunfo Mz. B Lote 4, Departamento 103, Distrito de Paucarpata, Departamento y Provincia de Arequipa. 1.5 Linderos y Permetro.- Los linderos y medidas perimtricas de las unidades inmobiliarias se encuentran registrados y descritos en las siguientes Partidas del Registro Pblico de la Propiedad Inmueble de Arequipa. Departamento N 103: Ficha N 100008, Partida N 1450000. Por el frente: con los aires libres frontales a la calle Los Olivos 7.00ml. Por el Lado Derecho Derecha: con aires ocupados laterales, de propiedad del Sr Oscar Menes; con 15.00 ml. Por la Lado Izquierda Entrando: con los aires libres laterales; con 15.00ml. Por el fondo: con los aires libres posteriores; con 7.00 ml. 1.6 rea del Terreno.- El rea de terreno correspondiente al Departamento N103 es de 20.825m2(8.5% del terreno total) 1.7 Zonificacin y Uso del Predio.- Corresponde a una Zonificacin R-3 de acuerdo al Plan director y actual el uso actual es de Vivienda Unifamiliar. 1.8 Infraestructura de Servicios.-Se tiene redes de agua potable y de alcantarillado de concesionario SEDAPAR; energa elctrica de SEAL; redes de telefona fija y mvil, y televisin por cable. 1.9 Caractersticas del Entorno del Predio.- Se trata de una urbanizacin residencial de nivel socio-econmico medio-alto.

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1.10 Descripcin y Distribucin Se trata de un Departamento ubicado en el 3 piso de un edificio multifamiliar de 4 pisos; el edificio cuenta con 1 ascensores y con escalera de emergencia. Al departamento se accede directamente desde el ascensor principal y desde el ingreso de servicio; est ubicado en una zona exclusivamente residencial, con frente a una calle y cercana a vas y calles importantes del distrito. La distribucin de planta es la siguiente: Departamento N 103: Ingreso principal, hall de distribucin, sala comedor, cocina, lavandera, cuarto de servicio, bao de servicio, dormitorio principal con bao incorporado, 02 dormitorios, bao completo de uso compartido. 1.11 Descripcin de la Edificacin.-La edificacin tiene las siguientes caractersticas: Cimentacin: Cimientos Corridos de Concreto Ciclpeo. Estructuras: Albailera Confinada con Columnas de concreto armado. Muros y Columnas: De ladrillo King Kong en aparejo de cabeza y soga, con columnas de confinamiento de concreto armado en todos los tramos de muros Techos: Losa aligerada (horizontal) de concreto armado de 0.25metros de espesor. Revestimiento: Tarrajeo frotachado con acabado de pintura ltex; enlucido frotachado con acabado de pintura ltex; cermico parcial en baos; zcalos de cermica en cocina. Pisos: parquet de primera en sala comedor; alfombras en dormitorios; cermico de primera en cocina y baos; de cemento frotachado en estacionamientos; cermico en lavandera. Carpintera: Puerta principal es de madera cedro del tipo de tablero rebajado. Todas las puertas interiores son de madera del tipo contraplacada de 5ccm de espesor. Los closets en los dormitorios son de madera cedro con puertas corredizas del tipo contraplacado. En la cocina los muebles son de estructura de madera cedro con tapa superior de melamine. Ventanas/Vidrios: sistema pivotante; cristal templado polarizado en fachada; vidrio templado polarizado en mampara del bao principal y en ventanas de dormitorios. Cerrajera: De marca FORTE y de buena calidad. Baos: un bao completo en dormitorio principal; un bao de uso compartido con los otros dos dormitorios; un bao completo de servicio. Aparatos Sanitarios: loza vitrificada de color y blancos, de procedencia nacional con grifera convencional. Instalacin sanitaria: redes empotradas de agua fra, caliente y desage; cisterna y tanque elevado de uso compartido con las otros departamentos. Instalacin elctrica: redes de electricidades empotradas; tablero con interruptores termo-magnticos.
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Instalacin de Telefona y Tv: redes empotradas, con puntos de salida en todos los ambientes del departamento. Obras Complementarias: Existe un Cerco perimtrico de 42m x 2.20m de altura, de ladrillo caravista con columnas de Amarre cada 3 metros. Veredas de Circulacin de Cemento Gris con 86 m2 de rea. Existe tambin un ascensor de una capacidad para 8 personas del tipo normal 1.12 Antigedad de la Edificacin.- Es de 8 aos, segn la Declaracin jurada de autoevalu e inscripcin en los registros pblicos. 1.13 Estado de Conservacin.- Segn la inspeccin tcnica efectuada delos Parmetros definidos en el art. II B.15 del Reglamento, clasifica esta edificacin como Buena. 1.14 Servidumbre.- No hay ninguna Servidumbre que afecte el predio. 1.15 Documentacin Registral.-El predio urbano, tanto el terreno como la Edificacin , se encuentra en los Registros pblicos de Arequipa en la ficha 100008 2. VALUACION DEL TERRENO 2.1 El Valor Unitario comercial del terreno en la zona, se adopta en S/. 2,600.00 por metro cuadrado (aproximadamente $930 dlares por m2), luego de un estudio de mercado en la propia urbanizacin y en otras urbanizaciones de similares caractersticas, como la de Urb. Jess Mara y de la Urb. Manuel Prado de distrito de Paucarpata. 2.2 Clculos previos .- Se aplicara el art. II C.22 del Reglamento de Tasaciones. rea del Terreno equivalente=20.825 m2 Area triple cuadrado del frente=3x10^2 = 300m2 Por lo tanto toda el rea se valuara al precio unitario en la calle. 2.3 Valor de Terreno = 20.825x 2,600.00 = S/. 54,145.00 3. VALUACION DE LA EDIFICACION PRINCIPAL VE.3.1 Clculos previos: Se aplica el art. II.D.31 del Reglamento de Tasaciones. rea Techada.- Se considera una rea Techada(AT) de 105.00 m2 que es la que figura en los Registros pblicos. Al verificar esta rea con los planos de plantas de arquitectura, se encontr una diferencia menor al 1% que est dentro de la tolerancia del Reglamento, por tanto usaremos para los clculos el rea Techada de la Ficha Registral. Valor unitario de la Edificacin VUE.- Para fijar el valor comercial para la edificacin propiamente dicha, el perito ha efectuado su propio anlisis y tambin ha indagado los precios del mercado actual para edificaciones de caractersticas similares a la descritas en el numeral 1.11 del presente informe, adoptando un valor de S/.1200.00 por m2 de rea techada (aproximadamente $430 por m2). Se adjunta en los Anexos las referencias que sirvieron para determinar el valor unitario de rea techada de edificacin nueva adoptado.
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Depreciacin (D).- Se ha determinado de acuerdo a la Tabla N1 del art. II.D.34 del Reglamento en 11% (valor P del reglamento). Formula de aplicacin: VE=AT x VUE (1-P/100) 3.2 Valor de la Edificacin en su situacin actual(VE): VE= 105.00 m2 x S/.1200.00 (1-11/100)=S/126,000.00 x .89 VE= S/. 112,140.00 4. VALUACION DE LAS OBRAS E INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS (VOIC).4.1 Valuacin del Cerco perimtrico de Ladrillo Caravista (42metros).- A precio de mercado y con su depreciacin por el tiempo de construido (8 aos) se ha determinado un valor unitario depreciado de S/. 200.00 por metro lnea. Valuacin del Cerco de Ladrillo: 42.0. metros x S/.200= S/. 8,400.00. Valuacin del Cerco Equivalente para el Departamento 103=S/8,400.00x8.5%=S/714.00 4.2 Valuacin de las veredas exteriores de cemento gris.- Se asume un precio unitario ya depreciado por sus aos de uso en S/.90.00 por metro cuadrado Valuacin de las veredas: 86 m2 x S/.90= S/.7,740.00 Valuacin de las veredas Equivalente para el departamento 103=S/7,740x8.5%=S/657.90 4.3 Valuacin de Ascensor del Tipo Normal.-Se asume un precio unitario instalado de S/. 90,000.00. Valuacin del Ascensor Equivalente para el Departamento 103 = S/.90,000x8.5%=S/.7,650. 4.4 Valor de las Obras e Instalaciones Complementarias= S/.16,707.90 5. VALOR TOTAL DEL PREDIO.- VTP= VT + VE + VOIC VT= S/54,145.00+112,140.00+16,707.90 = VALOR TOTAL DEL PREDIO = S/. 182,992.90 ($ USA 65,554.61 aprox.)

Arequipa 21 de Enero del 2014

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ANEXOS

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TABLA N1 (Del Titulo II Capitulo D, Reglamento Nacional de Tasaciones del Peru)

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CALCULO DEL VALOR UNITARIO COMERCIAL PARA LA EDIFICACION -Se consider presupuestos anteriores de edificacin similares y tambin se tom como referencia el costo por m2 de construccin dado en la revista Constructivo.

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UBICACIN DE PREDIO (Ref. Google Maps)

FOTOGRAFIA AEREA DEL ENTORNO (Ref. Google Earth)

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