INGENIERO CIVIL VCTOR ALFONSO LPEZ ORTEGA ARQUITECTO

CED. PROF. 1 734 741 AVALO DE INMUEBLE PERITO D.R.O. No. 301



AVALO DEL INMUEBLE
UBICADO EN LA CALLE
LASALLE 2 ( PALAMAS 2)
CON No. 356 DE LA
COLONIA BELLAVISTA
CD. GMEZ PALACIO,
DGO
Febrero 2014
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AVALO DE INMUEBLE.


Solicitante:
Comprador: Sra. Laura Lilia Galindo Ros.
Propietario: Sr._____________________



I.- ANTECEDENTES.

Fecha del Avalo: jueves 23 de enero de 2014.
Vigencia del Avalo: hasta de Noviembre del 2014.
Propietario del Inmueble: Sr.
Tipo de Inmueble: Predio Urbano con construccin- Casa Habitacin.
Ubicacin del Inmueble: Calle Lasalle 2 ( palmas 2) No. 356
entre calle clavel y Primo Verdad
Col. Bellavista
Gmez palacio, Durango.
Propsito del Avalo: Determinar el Valor Comercial actual del Inmueble.
Objeto del Avalo: Ejercicio entre particulares de compra-venta.
No. de cuenta Catastral: No proporcionado.
No. de contrato de agua potable: No proporcionado.
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II.- CARACTERSTICAS DE LA ZONA URBANA.

Clasificacin de la Zona: El inmueble en estudio se encuentra ubicado en una Zona No 6 del municipio de Gmez
Palacio, Dgo. De tipo habitacional.

Tipos de Construccin dominante: Casas Habitacin de uno y dos niveles, tipo Medio Bajo, Medio y Medio Alto, con materiales
y procedimientos constructivos comunes de mediana a buena, en un 80 % de proyecto
dirigido, y el 20 % de autoconstruccin.

ndice de saturacin en la zona: De un 95 %.

Poblacin: Normal, de arraigo de la zona por razones de residencia.

Contaminacin ambiental: No hay ninguna de relevancia o peligrosidad que manifestar, nicamente se debe considerar
la resultante de ruidos, adems de leve contaminacin visual por publicidad grfica
anrquica, y en muy pequea escala por vegetacin tipo maleza en lotes baldos.

Uso del suelo: De acuerdo al plan parcial 2000-2020 de Desarrollo Urbano de la ciudad de Gmez Palacio, la
zona cuenta con Uso de Suelo Habitacional de Media Densidad.

Vas de acceso e importancia de las mismas: Tomando desde el centro de la ciudad, por la AVENIDA INDEPENDENCIA, en
sentido ESTE-OESTE, llegar hasta la AVENIDA J. AGUSTIN CASTRO, seguir en direccin sur-oeste para doblar a la derecha y tomar
direccin hacia la calle palmas 1 a la altura de la calle Zaragoza. , aprox. A una cuadra, en la cuchilla de las calles Lasalle 2 (
Palmas 2) y 16 de septiembre, se encuentra el predio en estudio.

Servicios pblicos y equipamiento urbano: Energa elctrica area mediante postes de concreto, agua potable mediante
tomas domiciliarias, red de drenaje mediante alcantarillas, pavimentos de asfalto, banquetas y guarniciones de concreto,
alumbrado pblico, servicio de recoleccin de basura, comercios en pequeo, parque, todo esto en un radio de 1 km.
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III.- TERRENO:

Calle de ubicacin, Transversales y Cruces: El Predio se encuentra sobre la acera Oeste de la calle Lasalle 2, con frente que ve
al Oeste, precisamente en la cuchilla que se forma con las calles Lasalle 2 ( Palmas 2) y 16 de septiembre en el extremo norte.

Medidas y Colindancias: Segn levantamiento efectuado por el suscrito con cinta metlica por la parte externa de la
construccin ubicada en el predio se tienen las siguientes:

Norte: 2.18 Mts. Colinda con la calle clavel
Sur: 7.91 Mts. Colinda con la construccin propiedad de vecino aledao nico.
Este: 17.05 Mts. Colinda con la calle 16 de septiembre.
Oeste: 14.85 Mts. Colinda con la calle Lasalle 2 ( Palmas 2).

Sup. de Terreno segn datos del levantamiento efectuado con cinta 77.0349 m
Sup. de Construccin segn levantamiento fsico efectuado por el Perito 77.0349 m


Topografa y Configuracin: Terreno plano a simple vista, de planta irregular y asimtrica, con ligera pendiente
de Norte a Sur, para desalojo natural de aguas pluviales.

Densidad habitacional permitida: Densidad Media, de 20 a 60 Viv/Ha.

Intensidad de construccin permitida: Del 80.00 %

Restricciones y/o servidumbres: Ninguna observada., nicamente las contempladas dentro del Plan de Desarrollo Urbano
Municipal, y las que imponen las dependencias oficiales ( INAH, Semarnap, Sedesol, etc ).
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CALLE LASALLE 2
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REA TOTAL DEL TERRENO : 77.0349 M2.
REA SALN COMN : 54.7376 M2.
REA DE COCHERA : 13.0720 M2.
REA PATIO DE SERVICIO : 9.2253 M2.
SALN COMN.
COCHERA.
PATIO .

Croquis del levantamiento del predio y la construccin efectuado por
el perito.


5.63
2.18
2.00
14.85
2.05 1.98
0.36
2.45
0.38
5.87
2.10
9.08
17.05
3.46
3.92
0.15
0.38
7.91
CALLE PALMAS 2
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CROQUIS DE UBICACIN.

CALLE LASALLE 2 No. ( CALLE PALMAS 2) COLONIA BELLAVISTA EN CD. GMEZ PALACIO, DGO.






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IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE:

Uso Actual: Vivienda de funcionamiento independiente, desarrollada en una planta, de
acuerdo al detalle siguiente:
Casa habitacin de un piso: Cochera descubierta, sala-comedor, cocina, bao completo y cochera con patio
pequeo.
Tipos de Construccin: cimientos de piedra, muros de ladrillo asentados con mortero, dalas y castillos de
concreto armado, losa de concreto armado de tipo maciza de 10 cms. de espesor
con pretiles de ladrillo. Los acabados son en chapa de concreto rustico.
Calidad y Clasificacin de la Construccin: Inmueble de uso Habitacional de Tipo Bajo.
Numero de Niveles: un nivel como mxima altura, con posible preparacin para dos niveles
Edad de la Construccin: Aprox. 35 aos
Vida til Remanente: Aprox. 15 aos
Vida total: Se estima como mximo de 50 aos en tipo I.
Estado de Conservacin: malo en trminos generales.
Calidad del Proyecto: Austero, no funcional en planta baja, deficiente diseo arquitectnico, aunque til
para el uso actual de casa habitacin que se le otorga.
V.- ELEMENTOS Y MATERIALES DE CONSTRUCCIN.
OBRA NEGRA :
Cimentacin: Cimentacin a base de mamposteras de piedra corridas y posibles zapatas aisladas de
concreto armado, con excavaciones a profundidad variable, la necesaria para encontrar
una capa de terreno firme, apta para el desplante de construcciones.
Estructura: A base de muros de carga de ladrillo o adobn de 5x14x20 cms, con refuerzos verticales
(castillos) y horizontales (cadenas de desplante y cerramiento) de concreto armado.
Muros: Muros de ladrillo, en medidas 5 x 14 x 20 cms., seguramente asentados con mortero
cemento-arena prop. 1:5 o similar.
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Losa techo: Losa slida de concreto armado, aprox. de 10 cms. de espesor, con refuerzo de acero
en ambos sentidos, se estima que con un fc= 200 kg/cm o aprox.
Impermeabilizacin: Empastado o planilla de cemento-arena en azoteas de concreto, con pendiente para
desalojo de aguas pluviales.
REVESTIMIENTOS y ACABADOS:
Aplanados: En interiores sistema mixto a base de yeso y mortero cemento-arena, colocados a
regla y plomo.
Lambrines: no hay
Plafones: En interiores sistema mixto a base de yeso y mortero cemento-arena, colocados a
regla y nivel de mala calidad.
Pisos: Firmes de concreto con terminacin a base de piso en medidas 20 x 20 cms, mosaicos
de pasta, y acabados en cementos pulidos sin color en patios.
Zoclos: no hay
Pintura: Vinlica en muros interiores, en plafones y en exteriores.
Esmalte color mate en herrera de fierro comercial.
CARPINTERIA:
Puertas: Puertas interiores de madera comercial, del tipo tambor, con acabado a esmalte.
Ventanas: No hay
Closets: No hay.
Lambrines o Plafones: No hay.
Muros: No hay.
Pisos: No hay.
Zoclos: No hay.
HERRERIA:
Puertas: Metlicas, de fierro comercial y lmina cal. 24, con acabado a esmalte.
Ventanas: metlicas de perfil prolamsa o similar
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Portones y Verjas: Verja principal de fierro comercial, diseo austero, empotrada en pilares de concreto
con acabado a esmalte en color.
ALUMINIO Y VIDRIO:
Puertas : No hay.
Ventanas: cristal transparente de 3 mm de espesor
CERRAJERIA:
Chapas: Econmicas, nacionales, de tipo parche en acceso principal y de perilla en puertas
interiores.
INSTALACIONES:
Instalacin Hidrulica
y Sanitaria: Oculta, con tubera de PVC y cobre o galvanizado, con descarga a la red Municipal de
drenaje.
Muebles de Bao: De marca comercial o econmica, color blanco.
Instalacin Elctrica: Oculta, se deduce con cables de No. 10 y 12 en poliducto de , con tapas y accesorios
nacionales.
Instalaciones Especiales: Ninguna que manifestar.
Elementos Accesorios: Ninguno que manifestar.
Obras Complementarias: Cocheras y patio de servicio sin techar.



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La casa-habitacin en estudio se clasifica como de construccin tipo 3 con clave de
condicin de estado actual 5344 (malo)
El valor catastral asignado por terreno es: $204.00 /m2.
El valor catastral asignado por construccin es: $468.00 /m2.
Valor total catastral actualizado de la propiedad: $ 672.00 /m2.






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VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.

La estimacin del Valor Comercial del Inmueble se realizo mediante el anlisis y aplicacin de los procedimientos de Valuacin
generalmente aceptados que se citan a continuacin:
Mtodo Fsico: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al analizado; si el bien no es nuevo, su
valor se afectar por los diversos factores aplicables, segn sea el caso.
Mtodo de Capitalizacin: Considera que su valor corresponde al capitalizar la Renta Anual Real o susceptible de producir, a una
tasa de capitalizacin determinada en base a las caractersticas propias del bien valuado (Edad, Vida
remanente, Uso, Estado de conservacin, etc.)

Valor Comercial: Se define como el precio probable que tendra un bien a la fecha del Avalo, por el cual un vendedor y un
comprador estaran de acuerdo en celebrar una operacin de Compraventa, ambos con pleno conocimiento del
bien y sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de llevar a cabo dicha operacin.
Los datos con respecto al propietario, a la Superficie del Terreno, Medidas, Colindancias y superficies y tipos de construccin, se
obtuvieron de levantamiento fsico efectuado por el Perito en visita de inspeccin al predio realizada con fecha jueves 23 de enero
de 2014.
En el levantamiento fsico realizado por el Perito, se observaron las calidades de los materiales, la forma del predio, se investigo la
edad del inmueble, se considero la ubicacin, la relacin de su ubicacin con factores de inters, etc.
Los factores de demrito se calcularon de acuerdo a la Formula de Depreciacin de los autores Ross-Heidecke, los cuales son
utilizados de manera ordinaria y plenamente aceptados en la prctica valuatoria.

Los Valores de Reposicin Nuevos (V.R.N.) que se consideran en el Enfoque de Costos, corresponden a los precios del Mercado de
la construccin en la plaza de Gmez Palacio, con materiales y procedimientos de construccin comunes.








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VII.- APLICACIN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FISICO o DIRECTO )

TERRENO: Lote Tipo Predominante: 10 x 20 Valor de Calle asignado: $600.00/m2.
Fraccion Area Valor
M2 M2 Factor Motivo Unitario Total
lote irregular trapecial 77.03 600.00 1.00 Integro 600.00 46,220.88
77.03 $46,220.88
Coeficiente Valor

CONSTRUCCIONES:
Area Demerito
T Espacios M2 Unitario Total % Unitario Total
I.- Casa habitacion principal 54.74 1,000.00 54,737.60 0.7047 704.70 38,573.59
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
54.74 54,737.60 $38,573.59
Valor de Repososicion
Nuevo ( VRN)
Tipo de Construccion Valor Neto de Repososicion
( VNR)

I NSTALACI ONES ESPECI ALES, ELEMENTOS ACCESORI OS y OBRAS
COMPLEMENTARI AS:
Demerito
Unitario Total % Unitario Total
ML 2.45 350.00 857.50 0.40 210.00 514.50
M2 22.26 800.00 17,810.16 0.35 520.00 11,576.60
18,667.66 $12,091.10
Verja de concreto y herrera.
Cochera y patio sin cubierta.
Valor Repososicion Nuevo
( VRN)
Valor Neto de Repososicion (
VNR)
Tipo Un. Cant.

Por Tanto:

RESULTADO DE LA APLICACIN DE ENFOQUE DE COSTOS:
$96,885.57
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VIII.- APLICACIN DEL ENFOQUE DE INGRESOS o CAPITALIZACION.
RENTAS ESTIMADAS SEGN CLASIFICACION DE INMUEBLES:
Tipo Espacios Area M2 Renta M2 Total
I.- casa habitacin principal. 54.74 15.00 821.06
0.00
10.00 0.00
54.74 821.06


RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL EN NUMEROS REDONDOS:

IMPORTE TOTAL DE DEDUCCIONES:

Vacos 5.00 % Administracin 0.00 %
Impuesto Predial 1.00 % Seguros 1.00 %
Agua potable 0.00 % I.S.R. 9.00 %
Energa elctrica 0.00 % P.T.U. 0.00 %
Mantenimiento 4.00 %

RENTA NETA MENSUAL:

RENTA NETA ANUAL:

Capitalizando la Renta Anual a la tasa del 9.5 %
Aplicable a este caso, resulta:
RESULTADO DE LA APLICACIN DEL ENFOQUE DE INGRESOS o CAPITALIZACION:
$8,631.00
$7,882.20
$656.85
$164.21
20.00%
$821.06
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IX.- RESUMEN DE VALORES.
ENFOQUE DE COSTOS (Valor Fsico o Directo) $ 96, 885.57
ENFOQUE DE INGRESOS (Valor de Capitalizacin) $ 8,631.00
X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.




XI.- CONCLUSION DEL AVALUO.

El Valor Comercial del Inmueble identificado como: Predio urbano con Construccin, con
uso habitacional, ubicado en Calle Lasalle 2 ( PALMAS 2) No.356, entre clavel. Y calle
Primo Verdad, Col. Bellavista, de Gmez Palacio, Durango., en nmeros redondos tiene la
cantidad de:

$ 96, 885.57
Son: Noventa y seis mil ochocientos ochenta y cinco pesos 57/100 M.N.
Esta cantidad representa el Valor Comercial al da: 23 de enero de 2014

El Perito Valuador


Arq. Ing. Vctor Alfonso Lpez Ortega.
Cdula Profesional 1 734 741

De acuerdo a las caractersticas propias del Inmueble y las correspondientes al Mercado Inmobiliario
de la Zona, se concluye que el Valor Comercial corresponde al que se obtiene por la aplicacin del
Enfoque de Costos (Valor Fsico Directo), en Nmeros Redondos.

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ANEXO FOTOGRAFICO.

Vista por calle Lasalle 2 Palmas 2, se aprecia medida reducida en 2.18 mts.

Vista por calle 16 de septiembre se aprecia medida de 17.05 mts.

Casa habitacin ubicada en Calle Lasalle 2 Palmas 2 No.356, entre Clavel y Primo Verdad, Col. Bellavista, de Gmez Palacio, Durango.
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ANEXO FOTOGRAFICO.

Vista desde la calle clavel

Vista por la calle 16 de septiembre se aprecia medida en 17.05 mts
Casa habitacin ubicada en Calle Lasalle 2 Palmas 2 No.356, entre Clavel y Primo Verdad, Col. Bellavista, de Gmez Palacio, Durango.
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Vista del predio desde la calle clavel, se observa lote en cuchilla muy cerrada.

Vista de frente de la propiedad con entrada por la cochera se observan acabados rsticos,
se aprecia medida en 14.85 metros.
Casa habitacin ubicada en Calle Lasalle 2 Palmas 2 No.356, entre Clavel y Primo Verdad, Col. Bellavista, de Gmez Palacio, Durango.
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Localizacin del predio en estudio
Casa habitacin ubicada en Calle Lasalle 2 Palmas 2 No.356, entre Clavel y Primo Verdad, Col. Bellavista, de Gmez Palacio, Durango.