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DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO

MERCADO IMOBILIÁRIO
Informativo Bimestral
Edição nº 07 - Janeiro/Fevereiro 2014
www.msproperties.com.br

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Editorial
Apesar da tendência de acomodação de preços, o mercado imobiliário permanece aquecido em função da demanda reprimida que existe no país. Para empreendimentos residenciais o setor continua se beneficiando do déficit habitacional. O crédito imobiliário, que atua como um impulso para esta demanda reprimida continua beneficiando os compradores e deverá crescer em torno de 15% em 2014. Fatores como o valor elevado e a escassez de terrenos em áreas centrais, seguem ditando a escalada de preços no mercado imobiliário em alguns locais. Por outro lado, as previsões apontam para um ano de baixo crescimento, com taxa de juros mais elevadas e inflação acima da meta. Como os preços já se encontram em patamar elevado, são previstas altas mais moderadas e até mesmo quedas no preço do metro quadrado em algumas cidades onde o nível de estoques é mais alto. Na sétima edição do boletim informativo MS. Properties, braço da empresa de consultoria M.Stortti, especializado em soluções e resultados para o mercado imobiliário, são apresentadas as variações de preço do metro quadrado para as principais cidades brasileiras no início de 2014, o mercado imobiliário de salas comerciais em São Paulo é tratado de forma especial e comenta-se sobre um mercado promissor no país, como alternativa de investimento: o mercado imobiliário de luxo.

Radar do Mercado Imobiliário
De acordo com matéria da Revista Exame de Março de 2014, a área de galpões disponível no Brasil cresceu 120% em três anos. O mercado de shopping centers também expandiu muito sua oferta nos últimos anos. Foram abertos 38 shoppings no Brasil em 2013 e para 2014 estão previstos 43 novos shoppings. A demanda não vem acompanhando a rápida expansão da oferta no mercado de shopping centers, faltando lojistas em muitos deles. No mercado de salas comerciais, conforme a matéria, de acordo com levantamento da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield, a taxa de vacância de escritórios subiu de 13% para 18% em 2013. É a taxa de vacância mais elevada desde 2005. As previsões da Rio Bravo, conforme a matéria é de que a taxa de vacância no mercado de shoppings fique em torno de 20% neste ano. O que ocorre é que as boas expectativas geradas a partir de um forte crescimento apontado pelo PIB registrado em 7,5% no ano de 2010 impulsionaram a construção de imóveis comerciais e industriais. Entretanto, com a desaceleração da economia, os números na indústria caíram e o setor de serviços apresenta menor dinamicidade. Diante deste cenário, o estoque de imóveis comerciais e industriais à disposição não consegue ser totalmente absorvido e a taxa de vacância tende a aumentar. Na atual conjuntura o risco de estourar uma bolha generalizada no Brasil é baixo. Bolhas imobiliárias costumam ocorrem em mercados onde se envolve forte atividade de construção e oferta abundante de crédito. De um modo geral, as bolhas estouram quando o crédito supera 50% do PIB. No Brasil, o crédito imobiliário está em 7% do PIB. Isso não significa que o setor não continuará passando por dificuldades. De um lado, o segmento comercial sofre com os estoques e economia em baixo crescimento. Do outro, o segmento residencial vive um momento favorável diante da disponibilidade de crédito e baixo nível de desemprego. Diante deste contexto, é importante lembrar que em um cenário de expansão de oferta, os melhores produtos no mercado imobiliário serão aqueles com características determinantes no momento da compra. No marketing imobiliário, os 4 p's (produto, preço, praça e promoção) são os pilares de fundamental importância para

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o sucesso do empreendimento, onde o produto é o empreendimento imobiliário, o preço é a política de preço praticada, praça é a localização e promoção são os esforços realizados para divulgação, ressaltando que o item localização é o determinante no momento da compra. A localização do empreendimento, entretanto, em função da escassez de terrenos nas melhores regiões, sobretudo nas grandes cidades, está aliada à facilidade de acessos (disponibilidade de modais de transporte próximos para o caso de imóveis residenciais e comerciais, e acesso a rodovias importantes, proximidade com portos, aeroportos e ferrovias no caso do mercado imobiliário de galpões). Portanto, no lançamento de qualquer novo produto, estas premissas deverão ser preservadas.

Lançamentos de salas diminuem em São Paulo
O mercado imobiliário de lançamentos de salas comerciais na região metropolitana de São Paulo inicia 2014 com mais cautela em função de um cenário de oferta abundante deste perfil de empreendimento. Após o crescimento da oferta de salas no ano de 2010, impulsionado pelo alto PIB registrado naquele período (7,5%), houve uma mudança estrutural em 2010 gerada pelo baixo crescimento no país e a previsão de entrega de empreendimentos, aumentou a concorrência no mercado de locação de salas. Em 2012, o número de lançamentos diminuiu, mas a oferta dos últimos anos ainda vem sendo absorvida.

Fonte: Dados Embraesp

De acordo com os dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), houve uma redução de 11,26% na oferta de empreendimentos comerciais na cidade de São Paulo de Janeiro a Dezembro em relação a 2012. Por outro lado, na Região Metropolitana de São Paulo, houve uma variação positiva de 3,2% em relação ao ano anterior na oferta de salas.

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Mercado de Luxo é uma oportunidade de investimento no país
O setor de imóveis de alto padrão ou triple A é um dos que mais cresce no país. De acordo com estudo do Halliwell Financial Group, banco europeu especializado em gestão de fortunas, o mercado imobiliário de luxo ainda possui potencial para gerar cerca de R$ 4,6 bilhões em negócios nos próximos cinco anos. Ainda, de acordo com o estudo, entre 2003 e 2010 o número de brasileiros milionários – indivíduos com mais de US$ 1 milhão em ativos e dinheiro, excluindo o imóvel em que residem e até dois automóveis – cresceu 72%. O segmento vinha se beneficiando da queda de juros e maior acesso ao crédito além da maior visibilidade em função da copa do mundo e olimpíadas de 2016. Ao contrário do que se pensa, o financiamento cresce muito como alternativa de pagamento no mercado imobiliário de luxo, o que permite que o investidor permaneça com maior liquidez após a aquisição do imóvel. O Rio de Janeiro e São Paulo são os mercados mais demandados, entretanto, cidades do nordeste vêm apresentando crescimento na demanda por este padrão de empreendimento. Nestas cidades, a escassez de terrenos nos bairros mais procurados faz com que o preço dos imóveis tenha tendência de alta. Os fatores determinantes no momento da compra neste mercado são, sobretudo, o conforto, a exclusividade, a localização privilegiada, além da perspectiva de valorização do imóvel, o status, acabamentos de alto padrão e design moderno.

Altas menores no valor do m²
De acordo com o índice FipeZap, o valor do metro quadrado de venda aumentou 0,8% em relação ao mês anterior, de acordo com o preço médio do m² de apartamentos prontos das 16 cidades que compõem a amostra base para o índice. No acumulado de 12 meses, o preço do metro quadrado aumentou 13,5%. Em Brasília foi registrada a menor valorização em 12 meses. A alta na cidade foi de 3,9% e, ainda assim, o metro quadrado permanece sendo o segundo mais caro do país. Em Curitiba o metro quadrado subiu 36,6% em 12 meses – foi a maior alta registrada para o período analisado. Em São Paulo, o mercado vem se acomodando e teve a menor alta mensal registrada desde que a série histórica do índice iniciou, subindo 0,7%. No acumulado de 12 meses, o preço do m² em São Paulo subiu 13,7%. O Rio de Janeiro registrou variação de 1,2% em janeiro contra alta de 1,3% em dezembro de 2013. No acumulado de 12 meses, os preços acumulam alta de 15,5%. Floranópolis e Vitória tiveram as maiores altas mensais, 1,6% e 1,4%, respectivamente. Brasília e Curitiba tiveram as menores variações no mês, -0,3 e 0,3%.

Preço do m² - FipeZap
Cidade Rio de Janeiro Brasília São Paulo Média Nacional Niterói Recife Belo Horizonte São Caetano do Sul Florianópolis Fortaleza Curitiba Porto Alegre Santo André Vitória São Bernardo do Campo Salvador Vila Velha
Fonte: Índice FipeZap

Preço médio (R$/m²) 10.250,00 8.146,00 7.839,00 7.318,00 7.172,00 5.623,00 5.359,00 5.293,00 5.178,00 5.135,00 5.083,00 4.886,00 4.586,00 4.558,00 4.342,00 4.261,00 3.830,00

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Vendas em Porto Alegre
Segundo pesquisa realizada pelo Sinduscon RS, o mercado imobiliário de Porto Alegre não apresenta morosidade. Os dados da pesquisa apontam para um cenário de crescimento em relação a 2012. A pesquisa com base em dezembro de 2013, aponta para uma velocidade de vendas superior à registrada em Novembro. A taxa foi de 8,06% em Dezembro ante a taxa de 5,35% em Novembro de 2013. Em Dezembro, de acordo com o estudo, foram comercializadas 344 unidades novas, um acréscimo de 63,03% em relação a Novembro. Com relação à Dezembro de 2012, o aumento na comercialização foi de 13,91%. No acumulado do ano, foram comercializadas 5.172 unidades em Porto Alegre. Em igual período no ano de 2012, foram comercializadas 4.751 unidades. Foram 878 unidades lançadas no mercado em Dezembro de 2013 e no acumulado do ano, o total de unidades lançadas foi de 4.485 ante 5.356 unidades em 2012, o que representa um decréscimo de 16,08% nos lançamentos em comparação com 2012.

De acordo com publicação do Pense Imóveis, mais de 23 novos empreendimentos serão lançados em Porto Alegre até o final do ano e esta quantidade pode aumentar dependendo das aprovações de projetos de construtoras junto à Prefeitura. Para os empreendedores, a dificuldade de aprovação de projetos é empecilho para que o número de lançamentos seja ainda maior, já que existe demanda em Porto Alegre.

Oferta por estágio do imóvel - Janeiro 2014
Concluído 4% Na planta 28%

Em obra 68%

Fonte: Pesquisa do Mercado Imobiliário Janeiro de 2014

Empreendimentos previstos para 2014 em Porto Alegre
AGRONOMIA Bairro planejado de casas, 300 unidades, R$ 105 De 12200 a 12700 milhões de VGV. AUXILIADORA - Unidades comerciais e residenciais de alto padrão da Melnick Even; - Joal Teitelbaum lança o Columbus Office Center - empreendimento comercial de alto padrão; - Construtora Pavei - residencial Máxima Auxiliadora a ser lançado no primeiro semestre;

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Empreendimentos previstos para 2014 em Porto Alegre
CRISTAL
HIGIENÓPOLIS
IPANEMA

O Urbano Zona Sul, condomínio residencial, terá 156 apartamentos, infraestrutura completa e VGV de R$65 milhões.

Perspectiva de dois lançamentos da Pavei (comercial e residencial).

Empreendimento residencial da Rotta Ely, com torres de três andares.

JARDIM CARVALHO

JARDIM LINDÓIA

MENINO DEUS

A região tem recebido nos últimos anos diversos lançamentos, modificando seu perfil imobiliário. A Nex Group colabora com dois lançamentos residenciais verticais, com VGV de R$ 120 milhões e R$ 113 milhões.

Empreendimento mixed use (residencial e comercial) com possibilidades de operação hoteleira.

Três empreendimentos residenciais da Rotta Ely (previsão para lançamento no segundo semestre).

PARTENON

PETRÓPOLIS

Residencial com lojas no térreo
PROTÁSIO ALVES SANTANA

Lançamento da MRV Engenharia com 832 apartamentos.

Condomínio fechado com estrutura completa da R.Correa com VGV de R$ 84 milhões.

Empreendimento Cyrela com vista definitiva para o Guaíba, empreendimento da Zuckhan previsto para o segundo semestre com VGV de R$ 15 milhões e empreendimento de alto padrão da Melnick Even

TERESÓPOLIS

.Residencial da Cádiz.

Fonte: Pense Imóveis - ZH Classificados 23/02/14

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Tributos para venda de residências
O fisco tributa anualmente 15% o lucro obtido na venda de um imóvel residencial, mas é possível reduzir este percentual ou até mesmo obter isenção. Existem quatro tipos de isenções totais do importo de renda (IR) sobre o ganho de capital. Para a compra de outro imóvel, se for aplicado todo o valor de venda do imóvel na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias após a celebração do contrato, é isenta a cobrança de IR. Imóveis com valores baixos, onde as transações envolvem imóvel de até R$ 35 mil também são isentas. Se o imóvel é a única propriedade do vendedor e possuir valor de venda de até R$ 440 mil, também não incide taxa de IR; Para imóveis antigos adquiridos antes do ano de 1969 também não incide IR sobre lucro de venda.

Fonte: Jornal do Comércio 05/03/14

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Indicadores Econômicos
Taxa Selic
Mês out/13 nov/13 dez/13 Mensaliz ada 0,7624 0,7525 0,8128 Anual Real 9,35 9,55 10,00 Acumula da Ano 6,61 7,42 8,29 Acumula da 12 meses 7,86 8,05 8,29 Anual Oficial 8,90 9,40 9,90

Fonte: FGV - Fundação Getúlio Vargas

INDICADORES DE PREÇOS
Mês IGP-M Variação % Nº índice 480,229 485,140 488,342 494,891 501,957 506,804 506,926 506,795 510,252 511,977 513,467 514,526 515,276 515,299 519,153 520,508 521,270 529,085 533,621 535,168 538,370 540,959 Mês 0,85 1,02 0,66 1,34 1,43 0,97 0,02 -0,03 0,68 0,34 0,29 0,21 0,15 0,00 0,75 0,26 0,15 1,50 0,86 0,29 0,60 0,48 Ano 12 meses 1,47 3,65 2,51 4,26 3,19 5,14 4,57 6,67 6,07 7,72 7,09 8,07 7,12 7,52 7,09 6,96 7,82 7,82 0,34 7,91 0,63 8,29 0,84 8,06 0,98 7,30 0,99 6,22 1,74 6,31 2,01 5,18 2,16 3,85 3,69 4,40 4,58 5,27 4,88 5,60 5,51 5,51 0,48 5,66 Nº índice 499,548 506,020 512,628 516,963 518,616 519,681 520,940 522,136 523,624 525,651 529,879 531,339 535,777 542,402 553,007 557,040 558,777 561,203 563,034 564,558 565,786 569,745 Mês 0,83 1,3 1,31 0,85 0,32 0,21 0,24 0,23 0,29 0,39 0,80 0,28 0,84 1,24 1,96 0,73 0,31 0,43 0,33 0,27 0,22 0,70 Ano 12 meses 2,30 7,94 3,63 7,16 4,98 7,03 5,87 7,31 6,21 7,48 6,43 7,55 6,68 7,59 6,93 7,3 7,23 7,23 0,39 6,94 1,19 7,35 1,47 7,25 2,32 7,25 3,59 7,19 5,61 7,88 6,38 7,75 6,71 7,74 7,18 7,99 7,53 8,08 7,82 8,12 8,05 8,05 0,70 8,39 INCC-M Variação % Nº índice 893,606 896,823 897,540 901,400 905,096 910,255 915,625 921,119 928,396 936,380 941,998 946,426 951,631 955,152 957,635 957,923 960,222 963,582 969,075 974,308 983,272 988,680 Mês 0,64 0,36 0,08 0,43 0,41 0,57 0,59 0,60 0,79 0,86 0,60 0,47 0,55 0,37 0,26 0,03 0,24 0,35 0,57 0,54 0,92 0,55 Ano 12 meses 1,87 5,10 2,24 4,99 2,32 4,92 2,76 5,20 3,18 5,24 3,77 5,28 4,38 5,45 5,01 5,53 5,84 5,84 0,86 6,15 1,47 6,31 1,94 6,59 2,50 6,49 2,88 6,50 3,15 6,70 3,18 6,27 3,43 6,09 3,79 5,86 4,38 5,84 4,95 5,77 5,91 5,91 0,55 5,59 IPCA Variação %

abr/12 mai/12 jun/12 jul/12 ago/12 set/12 out/12 nov/12 dez/12 jan/13 fev/13 mar/13 abr/13 mai/13 jun/13 jul/13 ago/13 set/13 out/13 nov/13 dez/13 jan/14

Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV

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Glossário de Termos
A seguir são apresentadas as definições dos termos utilizados nesta publicação. Mercado imobiliário Velocidade de vendas: Relação do volume de vendas sobre a oferta de imóveis no mercado. Índice FipeZap: O Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados é um indicador de abrangência nacional que acompanha os preços de venda e locação de imóveis no Brasil. O índice é calculado com base nos anúncios publicados na página Zap Imóveis. Índice Nacional da Construção Civil (INCC): Índice que representa as mudanças nos preços da construção civil devido à variação da inflação. Inclui tanto a variação nos preços dos materiais como a variação no custo de mão de obra. O INCC é emitido mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comitê de Política Monetária (COPOM) do Banco Central do Brasil que remunera os investidores no negócio de compra e venda de títulos públicos. Ela é obtida mediante cálculo da taxa média ponderada dos juros praticados pelas instituições financeiras.

Indicadores econômicos Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores monetários de todos os bens e serviços finais produzidos em uma determinada região, durante um período determinado, considerando apensas bens e serviços finais, excluindo da conta todos os bens de consumo intermediário. Possui o objetivo de mensurar a atividade econômica de uma região. Índice Geral de Preços (IGP): Índice calculado pela Fundação Getúlio Vargas desde os anos 40. O IGP é composto pelo Índice de Preços por Atacado (IPA), que participa com 60%, pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participação de 30%, e do Índice Nacional de Custo da Construção Civil (INCC), com o peso de 10%.

Índice de Preços ao Consumidor (IPC): Índice referência para avaliação do poder de compra do consumidor. O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) mede a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços componentes de despesas habituais de famílias com nível de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais.

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