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TT82 AVALIAO DE BENS IMVEIS URBANOS UMA ANLISE CRTICA DA APLICAO DA NBR 14.

.653-2 POR PROFISSIONAIS DE ENGENHARIA CSAR DE SOUZA RODRIGUES


ENGENHEIRO CIVIL, ESPECIALISTA. BELO HORIZONTE / MG BRASIL

CCERO MURTA DINIZ STARLING, DR.


CCERO MURTA DINIZ STARLING, DR. DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA DE MATERIAIS E CONSTRUO CIVIL. UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS BELO HORIZONTE / MG -BRASIL

XIV COBREAP - CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS. IBAPE/BA

NATUREZA DO TRABALHO: ACADMICO DE AVALIAES

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AVALIAO DE BENS IMVEIS URBANOS UMA ANLISE CRTICA DA APLICAO DA NBR 14.653-2 POR PROFISSIONAIS DE ENGENHARIA Csar de Souza Rodrigues Engenheiro Civil, Especialista Belo Horizonte / MG Brasil Ccero Murta Diniz Starling, Dr. Departamento de Engenharia de Materiais e Construo Civil Universidade Federal de Minas Gerais Belo Horizonte / MG -Brasil

RESUMO
Este trabalho teve o objetivo de demonstrar a importncia do atendimento norma de avaliaes de bens urbanos NBR 14.653 parte 2, atravs da anlise crtica de 8 (oito) laudos de avaliao executados por profissionais da rea de engenharia contratados por determinada instituio financeira. Aps o estudo dos casos, foi constatado que os laudos apresentam no conformidade com as regulamentaes do normativo. Foi proposto no final do trabalho um check list dos pressupostos da norma, com a inteno de facilitar ao avaliador a observncia, durante a execuo do trabalho, do atendimento referida norma. Palavras-chave: Avaliaes de bens, Imveis urbanos, Modelos de regresso linear

1. INTRODUO A avaliao imobiliria hoje, nas instituies financeiras e empresas em geral, uma grande ferramenta no auxlio, por exemplo, efetivao de negcios ligados locao de bens imveis para uso prprio, aceitao de bens em garantia, alienao de imveis no de uso e recebidos em dao em pagamento, dentre outros. Nas instituies financeiras as avaliaes imobilirias so, em sua grande maioria, efetuadas por engenheiros avaliadores previamente cadastrados junto s mesmas e contratados por estas. Tais avaliaes so homologadas por analistas tcnicos da instituio financeira, os quais devem validar as apresentaes e os resultados dos engenheiros avaliadores em conformidade com as instrues tcnicas vigentes. Deve-se ressaltar que a utilizao das vrias partes da Norma 14.653 relevante na medida em que possibilita uma maior compreenso dos laudos e servios tcnicos elaborados, posto que impe um padro tcnico a ser seguido. Alm disso, no se pode olvidar que o uso e a obedincia s normas tcnicas na rea de engenharia de avaliaes implicam em respeito norma legal especfica que regula o direito dos consumidores, conforme ser demonstrado a seguir. A Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990 (a qual instituiu o Cdigo de Defesa do Consumidor - CDC) prev em sua seo IV (Das Prticas Abusivas), artigo 39, inciso VIII:
"Art. 39. vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentre outras prticas abusivas: ...

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VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servio em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou, se normas especficas no existirem, pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade IndustrialCONMETRO; ... (os grifos no so do original)

Observa-se da leitura do artigo acima transcrito que h uma preocupao do legislador nacional em estabelecer para o prestador de servio a obrigatoriedade de colocar no mercado de consumo somente servios (o que corresponderia na situao em anlise aos laudos de avaliao) que estejam em conformidade com as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou, na ausncia destas, pela ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas. Tal assertiva corrobora a importncia da utilizao, conhecimento e correto emprego das Normas da ABNT. Desatender regulamentao do setor ou, noutro giro de raciocnio, emitir laudos de avaliao de bens em desacordo com o CDC, implica, em termos jurdicos, em nulidade de pleno direito do trabalho realizado e, em ltima anlise, em desrespeito lei. Diante do exposto at o momento e devido multiplicidade de caractersticas dos imveis a serem avaliados, bem ainda complexidade da NBR 14.653, partes 1 e 2, os resultados dos trabalhos tcnicos apresentados pelos engenheiros avaliadores, se no fundamentados estritamente na Norma, podem gerar dificuldades para validaes pelos contratantes. Como dito, o no atendimento ao preconizado na Norma pode, ento, gerar obstculos na compreenso dos termos expostos e tambm impreciso do resultado obtido no trabalho tcnico realizado. Em ltima anlise, o desrespeito regulamentao em comento pode implicar em descumprimento de prazos contratuais pr-estabelecidos e at em prejuzos materiais para os contratantes, posto que os laudos de avaliao de bens muitas vezes se prestam a fundamentar arrematao em hasta pblica, liberao de financiamento, escolha de imveis para utilizao prpria, renovao de locao com terceiros, negociao com devedores, dentre outros. 2. OBJETIVO GERAL E RELEVNCIA O objetivo geral do trabalho demonstrar a importncia do atendimento Norma tcnica, atravs da anlise crtica de 8 (oito) laudos de avaliao apresentados por profissionais da rea de engenharia contratados por determinada instituio financeira, a partir de 30.06.2004 (data em que entra em vigor a NBR 14.653, parte 2, que rege a Avaliao de Bens Imveis Urbanos). No trabalho, pretende-se verificar o atendimento integralidade dos requisitos da NBR 14.653-2 aplicveis avaliao de bens imveis urbanos. Alm disso, objetiva-se, com base na citada NBR 14.653, formular proposies, as quais resultem em melhoria e facilitao na execuo e validao de laudos de avaliao de bens imveis urbanos por engenheiros avaliadores contratados e por analistas tcnicos, respectivamente. A relevncia do presente trabalho justifica-se na expectativa de se disseminar o contedo da NBR 14.653 e, conseqentemente, aumentar a qualidade dos 3

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trabalhos de avaliao de imveis urbanos executados pelos profissionais especializados. Em ltima instncia, a melhoria gerada nos trabalhos tcnicos ocasionar uma maior celeridade no cumprimento de prazos contratuais junto a instituies financeiras e empresas em geral. 3. DESENVOLVIMENTO E FUNDAMENTAO Para o presente trabalho ser utilizada a pesquisa qualitativa e, dentro dessa pesquisa, ser adotado o estudo de caso para diagnosticar e indicar as medidas de aferio do atendimento Norma NBR 14653 parte 2, no que se refere a procedimentos gerais e avaliao propriamente dita de bens imveis urbanos. Sero analisados 08 (oito) laudos de avaliao de bens imveis urbanos (cada laudo compor um caso), extrados de arquivo de instituio financeira integrante da Administrao Pblica indireta, a qual contratou empresas de engenharia de avaliaes cadastradas para a prestao de servios de avaliao com qualificao tcnica comprovada. importante ressaltar que os laudos objeto de anlise foram escolhidos especialmente pelo critrio temporal, haja vista que todos foram elaborados alguns meses (de nove meses em diante) aps a edio da parte 2 na Norma NBR 14653. Tal fato se torna relevante na medida em que os trabalhos tcnicos a serem analisados foram realizados, como dito, aps certo tempo de edio da parte 2 da Norma em comento, o que implicaria, ao menos em princpio, em conhecimento da mesma pelos engenheiros avaliadores, dado o perodo transcorrido para adaptao nova regulamentao. Cabe destacar, tambm, que os laudos objeto de estudo foram escolhidos aleatoriamente, no que se refere aos profissionais que os elaboraram, a fim de garantir a diversidade necessria de dados de pesquisa. Na mesma esteira de raciocnio, no tocante ao critrio de bens avaliados e finalidade da avaliao, de se mencionar que os laudos ora analisados foram cuidadosamente escolhidos tambm para apresentar diversidades que enriqueam o trabalho cientfico pretendido. Todos os laudos escolhidos so frutos da utilizao do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado para identificar o valor do bem avaliado. Em um dos casos, entretanto, o profissional que elaborou o laudo utilizou o Mtodo Evolutivo, o qual combina o citado Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado com o Mtodo do Custo de Reedio da Benfeitoria. Este caso em especfico (caso 6 seis - a ser analisado em linhas posteriores), no ser objeto de anlise especificamente no que tange ao Mtodo de Custo de Reedio da Benfeitoria, o que, todavia, no comprometer o resultado da pesquisa, ao contrrio, permitir a correta manuteno da delimitao do tema abordado conforme restar demonstrado em tpicos seguintes.

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Abaixo, est comentado resumidamente as especificidades de cada um dos 8 casos: Caso 1 Data Tipo do bem Finalidade Objetivo da Avaliao Metodologia Grau de Fundamentao Grau de Preciso Variveis consideradas Nmero de dados Caso 2 Data Tipo do bem Finalidade Objetivo da Avaliao Metodologia Classificao Variveis consideradas Nmero de dados Caso 3 Data Tipo do bem Finalidade Objetivo da Avaliao Metodologia Classificao Variveis consideradas Nmero de dados

: 23/03/2005 : UTR Urbano Terreno Residencial : Arrematao : Determinao do Valor de Mercado : Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado :I : III : Valor unitrio, rea do terreno, localizao : 15

: 13/07/2005 : URE Urbano Residncia : Arrematao : Determinao do Valor de Mercado : Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado : Parecer Tcnico : Valor unitrio, rea construda, rea terreno, estado de conservao, ndice de ocupao, localizao : 20

: 07/03/2005 : URE Urbano Residncia : Arrematao : Determinao do Valor de Mercado : Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado : Parecer Tcnico : Valor unitrio, rea terreno, rea construda, idade aparente, estado de conservao : 14

Caso 4 Data Tipo do bem Finalidade Objetivo da Avaliao Metodologia Grau de Fundamentao Grau de Preciso Variveis consideradas Nmero de dados

: 02/03/2005 : USL Urbano Sala : Locao : Determinao do Valor de Mercado : Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado : II : III : Valor unitrio, rea privativa, trfego de pedestres, entorno/centro : 18

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Caso 5 Data Tipo do bem Finalidade Objetivo da Avaliao Metodologia Grau de Fundamentao Grau de Preciso Variveis consideradas Nmero de dados Caso 6 Data Tipo do bem Finalidade Objetivo da Avaliao Metodologia

: 23/03/2005 : UPC Urbano Prdio Comercial : Garantia de Operaes : Determinao do Valor Venal do Imvel : Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado : II : III : Valor unitrio, setor urbano, rea total, rea trrea/rea total, trfego de pedestres. : 21

Classificao Variveis consideradas Nmero de dados Caso 7 Data Tipo do bem Finalidade Objetivo da Avaliao Metodologia Grau de Fundamentao Grau de Preciso Variveis consideradas Nmero de dados Caso 8 Data Tipo do bem Finalidade Objetivo da Avaliao Metodologia Classificao Variveis consideradas Nmero de dados

: 03/03/2005 : UPC Urbano Prdio Comercial : Alienao : Determinao do Valor de Mercado : Mtodo Evolutivo (conjugao do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado e Custo de Reedio). Ser objeto de anlise apenas o Mtodo Comparativo : Parecer Tcnico : Valor unitrio, rea construda, setor, pavimento : 14

: 09/03/2005 : ULJ Urbano Loja Comercial : Locao : Determinao do Valor de Mercado : Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado :I : III : Valor unitrio, rea equivalente, testada, trfego, oferta/transao : 20

: 27/03/2006 : UPC - Prdio Comercial : Locao : Determinao do Valor de Mercado : Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado : Parecer Tcnico : Valor unitrio, rea construda, padro acabamento, testada, setor urbano : 16 6

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Os laudos sero analisados sob os seguintes enfoques principais: verificao do atendimento de quesitos da Norma NBR 14.653-2 para apresentao de um laudo de avaliao completo, bem como dos procedimentos da Norma NBR 14.6532 (Anexo A) para utilizao de modelos de regresso linear. Para a anlise dos casos, ser seguida a itemizao do item 10 da norma NBR 14.653-2: Identificao do solicitante, finalidade do laudo e objetivo da avaliao: Neste itens houve o atendimento ao prescrito na norma. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes: Em todos os casos houve atendimento ao item, sendo que em alguns casos o avaliador acrescentou informaes que poderiam ser apresentadas em locais especficos, definidos na norma. Por exemplo (caso 7): A pesquisa de valores de locao foi efetuada junto ao mercado imobilirio local e lojistas das imediaes, sendo as informaes classificadas como idneas e fornecidas de boa f. Entende-se pela norma 14.653-2, item 10.1, que essa nota poderia ser apresentada no subitem indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s). Identificao e caracterizao do imvel avaliando: Os laudos apresentaram uma descrio atendendo s exigncias da norma, exceto no caso 7 que faltou uma caracterizao da regio e do terreno conforme previsto na norma. No caso 3, o avaliador ressalva que no consta no registro do imvel a rea construda e foram considerados os dados do IPTU por razo do proprietrio no permitir a entrada no imvel. Esta nota deveria constar do item anterior que se refere a pressupostos e ressalvas. Diagnstico do mercado: Em todos os casos os engenheiros de avaliaes analisaram o mercado onde se situa o bem, indicando a sua liquidez, relatando a conduta e o desempenho do mercado. Indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) Em todos os casos foram indicadas as metodologias empregadas, sendo que apenas no caso 1 a escolha da metodologia no foi justificada. No caso 7, foi utilizada a varivel explicativa independente rea Equivalente, referindo-se ao tamanho da rea equivalente dos imveis avaliando e pesquisados, considerando-se um fator de equivalncia de 50% para a sobreloja e de 30% para o subsolo, medida em m. Como no prevista pela norma 14.653 a utilizao de fatores de homogeneizao sem a devida fundamentao, o autor do laudo poderia tentar a utilizao de outras variveis que pudessem explicar a variao do valor

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unitrio, como: rea do trreo/rea total e rea pav.superior/rea total. Em ltimo caso, no conseguindo explicar o modelo e permanecendo a varivel rea Equivalente, o laudo dever ser classificado como parecer tcnico. Apenas nos casos 2 e 5 foram citados os procedimentos utilizados, como o tipo de tratamento dos dados e programas computacionais utilizados. Especificao da avaliao: Todos os casos apresentaram a especificao da avaliao, com as demonstraes das tabelas 1, 2 e 3 da NBR 14653-2 e a pontuao atingida, exceto para os casos onde a avaliao foi classificada como parecer tcnico. Nos casos 1 e 7 os graus de preciso atingidos conforme a tabela3 da NBR 14653-2 foram o grau III. No obstante, os avaliadores deveriam classificar as avaliaes com preciso II, devido as utilizaes de cdigos alocados nos modelos de regresses. Segundo a norma NBR 14.653-2, a utilizao de cdigos alocados implica a obteno de no mximo grau II de preciso. No caso 5, houve extrapolao de duas variveis: rea total e rea ter/rea total. Neste caso, a pontuao no item 05 (extrapolao) da tabela de fundamentao ser 1 (conforme demonstrado na tabela 1 da norma), ficando o enquadramento global do laudo com Grau de Fundamentao I. No caso 8, o avaliador atribuiu a nota 2 no item 5 da tabela (extrapolao), considerando o atendimento ao descrito na norma. Verificando as condies impostas na norma com o que foi calculado pela inferncia estatstica, conclui-se que no houve atendimento condio b, em que o valor estimado ultrapassou 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a varivel testada principal. Tratamento dos dados e identificao do resultado: Quanto explicitao dos clculos efetuados e o atendimento ao Anexo A da norma NBR 14653-2, temos: Micronumerosidade: Para verificao do equilbrio das amostras com pequenos nmeros de elementos, em todos os casos foram observados o atendimento micronumerosidade, e quando no atendidos os trabalhos foram classificados como parecer tcnico. Linearidade: Em todos os casos foram utilizadas transformaes simples de variveis para linearizar o modelo, tornando o coeficiente de determinao da equao transformada mais prximo de 1,00, mostrando-se mais aderente aos dados, na forma matemtica em que os mesmos esto considerados. Normalidade: Apenas o caso 2 no demonstrou a verificao da normalidade atravs das formas previstas na norma, no garantindo que os erros tm distribuio prxima da normal. Nos demais casos a normalidade foi verificada pela comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1;+1], [-1,64;+1,64], [-1,96;+1,96], com as probabilidades da distribuio normal padro nos mesmos intervalos, ou seja, 68%, 90% e 95%. Em 4 casos a verificao foi feita tambm pelo exame do histograma dos resduos amostrais padronizados, com o

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objetivo de verificar se sua forma guarda semelhana com a da curva normal. Outra forma que poderia ser apresentada seria um grfico dos resduos padronizados versus valores ajustados com pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [-2;+2 ], conforme foi apresentado no caso 02, demonstrado na Figura 1.

Figura 1 - Caso 6: Grfico dos resduos padronizados versus valores ajustados

Homocedasticidade: Em 3 casos no houve a demonstrao da verificao da homocedasticidade, que pode ser feita pela anlise grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padro definido. No caso 1, conforme demonstrado na Figura 2, parece que no houve a homocedasticidade, pois os valores dos resduos padronizados abaixo de zero esto aumentando em relao ao eixo, medida que aumenta o valor unitrio. O avaliador deveria, neste caso, fazer um estudo mais detalhado para a verificao do ocorrido e, se necessrio, aumentar o nmero de amostras para inferir sobre os resultados.

Figura 2 - Caso 1: Verificao da homocedasticidade

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Autocorrelao: Nos casos 1 e 2 no foram feitas as verificaes da autocorrelao. No caso 7 foi verificada pelo teste de Durbin-Watson. Nos demais casos, a no autocorrelao foi demonstrada pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados, que apresentou pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido, conforme ocorrido no caso 8 e demonstrado na Figura 3.

Figura 3 - Caso 8: grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados

No foram utilizadas, em nenhum dos casos, as variveis temporais, onde a ocorrncia da autocorrelao pode ser verificada com maior freqncia. Colinearidade ou multicolinearidade: Nos casos 2 e 3 no foram demonstradas as verificaes da multicolinearidade, sendo que nos demais casos a matriz das correlaes foi analisada e no apresentou resultados superiores a 0,80 para as variveis isoladas ou com influncia. Ao analisar a matriz de correlaes do caso 2 demonstrada na Tabela 1, verificamos a colinearidade e multicolinearidade das variveis rea construda x rea do terreno com grau de correlao fortssimo 0,98. A amostra neste caso pode estar mostrando uma caracterstica da populao a qual pertence, pois quanto menor a rea do terreno, menor poder ser a rea construda. Neste caso, como o avaliando segue os padres estruturais do modelo, a existncia de multicolinearidade pode ser negligenciada, desde que adotada a estimativa pontual.

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Tabela 1 - Matriz de correlaes do caso 02. Correlaes entre variveis rea Const rea do Terreno Conservao Ocupao Localizao Valor Unitrio 72 -34 45 49 -7 98 66 97 51 81 Isoladas Influncia

rea do Terreno Conservao Ocupao Localizao Valor Unitrio -34 -26 30 -31 61 97 44 80

Conservao Ocupao Localizao Valor Unitrio -2 -18 59 60 41 78

Ocupao Localizao Valor Unitrio 28 12 40 75

Localizao Valor Unitrio -27 54

A alta correlao entre a varivel ocupao com as variveis rea construda e rea do terreno, deve-se ao fato que a definio da varivel ocupao a diviso entre as duas variveis anteriores. Neste caso, pode-se testar a retirada de uma das variveis com a devida cautela, verificando a sua importncia na formao do valor. No caso 3, existe uma correlao fortssima entre a rea total com a idade aparente e o estado de conservao, considerando as influncias das demais variveis e uma correlao forte entre a idade aparente e o estado de conservao na forma isolada. Nestes casos, a norma recomenda que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliao da amostra ou adoo de tcnicas estatsticas mais avanadas ou mesmo a eliminao de varivel colinear pouco representativa.

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Pontos influenciantes ou outliers: Nos casos 2 e 3 no foram apresentadas as verificaes da existncia de outliers, sendo que no caso 3 houve a informao da no presena de outlier, sem a devida demonstrao. Nos demais casos, a existncia desses pontos atpicos foi verificada pelo grfico dos resduos versus cada varivel independente, como tambm em relao aos valores ajustados. No caso 5, verifica-se a presena de um ponto outlier (dado 15) e de um possvel ponto influenciante (dado 19), conforme demonstrado na Figura 4 onde suas influncias e o poder de explicao da equao podem ser verificados atravs de outro ajustamento aps exclu-los, e comparando o novo modelo com o anterior.

Figura 4 - Caso 5: Presena de outlier e ponto influenciante

Em nenhum dos casos foi citada a presena de pontos influenciantes, que devem ser retirados com a condio de apresentao de justificativas. Significncia dos regressores: Apenas no caso 2 a significncia individual dos parmetros das variveis do modelo no foi submetida ao teste t de student. Nos demais casos foi demonstrada a significncia de cada parmetro, conforme o exemplo do caso 5 (Tabela 2).
Tabela 2 - Caso 5: Significncia dos regressores

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A varivel rea apresenta valor do t muito superior s demais, o que pode significar que essa varivel explica a maior parte da variao, depois o setor urbano contribui com outra parte significativa e as demais esto dando pequena contribuio. A hiptese nula do modelo foi submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1% (Figura 5).

Figura 5 Teste F de Snedecor

Em todos os casos foram feitos os testes de hipteses para a verificao da significncia do modelo. Poder de explicao: em todos os casos foram calculados os coeficientes de determinao e determinao ajustado, conforme apresentados no caso 2 (Figura 6).

Figura 6 Coeficientes de determinao e determinao ajustado Caso 6

Neste caso, o coeficiente de correlao indica uma forte relao de causa e efeito entre a variao da varivel explicada e as variaes das variveis explicativas. O coeficiente de determinao calculado indica que 80% da variabilidade dos preos so devidos s variaes das reas construdas, reas dos terrenos, estados de conservao dos imveis, ndices de ocupao e localizaes dos imveis, enquanto os outros 20% indicam a existncia de outras variveis no testadas ou algum erro. Caso o coeficiente de determinao ajustado diminua com o acrscimo de alguma varivel, implica que a varivel includa no suficiente para compensar a perda de um grau de liberdade decorrente de sua incluso no modelo, devendo ser retirada. Campo de arbtrio: No caso 6 no foi adotada a estimativa pontual, e o engenheiro de avaliaes no justificou sua escolha dentro do campo de arbtrio correspondente semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual. Cdigos alocados: O cdigo alocado foi utilizado em 5 casos, mas em nenhum dos casos seguiu a ordem de prioridade da norma que solicita primeiro a utilizao do cdigo alocado quando seus valores so extrados da amostra com a utilizao de variveis dicotmicas. E, em segundo, a norma tolera quando so utilizados nmeros naturais em ordem crescente das caractersticas possveis, com valor inicial igual a 1, sem a utilizao de transformaes, ou seja, na escala original. Em

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4 casos que foram utilizados cdigos alocados com os nmeros naturais, foram utilizadas as transformaes nas variveis, como no caso 8 em que foi adotada a transformao 1/x para a varivel padro. Apresentao do modelo: Nos casos 1 e 8 no houve atendimento norma no que diz que a varivel dependente no modelo de regresso deve ser apresentada no laudo na forma no transformada. No caso 8 foi apresentada a equao na forma inversa (Figura 7):

Figura 7 - Caso 08: Equao de regresso na forma inversa

Grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo: A norma NBR 14653-2 solicita que no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo. Em 3 casos no foi demonstrado o grfico solicitado pela norma, em que os pontos no grfico apresentam-se prximos da bissetriz do primeiro quadrante. No caso 8, tem-se o seguinte grfico (Figura 8).

Figura 8 - Caso 8: grfico de preos observados versus valores estimados

6. PROPOSTA DE CHECK LIST Para auxiliar no trabalho de execuo de laudo de avaliao, o autor recomenda a utilizao do check list, visando garantir a observncia dos pressupostos bsicos do anexo A da NBR 14.653-2, bem como melhorar a qualidade dos laudos executados. No caso de instituio financeira, que demanda curto prazo para a elaborao de laudos e apresentao de resultados, o check list poder auxiliar, tambm, o analista da instituio, diminuindo o tempo de anlise que pode se estender devido s correes a serem efetuadas quando o laudo no atende a algum item da norma.

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Segue abaixo, a proposta de check list (Tabela 3) que dever vir anexado ao laudo de avaliao, criando um facilitador para a verificao dos procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear.
Tabela 3 Check list CHECK LIST (anexo ao laudo) Responder (SIM ou No s questes) ( )O modelo atende aos itens abaixo simultaneamente? - n 3 (k+1) - ni 5, at duas variveis dicotmicas ou trs cdigos alocados para a mesma caracterstica; ou ni 3, para 3 ou mais variveis dicotmicas ou quatro ou mais cdigos alocados para a mesma caracterstica; Sim => Classificado com Grau de Fundamentao e Preciso No => Classificado como Parecer Tcnico ( )A linearidade do modelo foi examinada neste trabalho conforme os grficos dos valores observados para a varivel dependente versus cada varivel independente, com as respectivas transformaes? ( )A verificao da normalidade foi realizada e demonstrada neste trabalho, conforme anexo A da Norma, item A.2.2.2 letra __ (citar a forma). (ex: letra a: pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhana com a da curva normal. ( )A verificao da homocedasticidade foi realizada e apresentada neste trabalho, conforme anexo A da Norma, item A.2.2.3 letra __ (citar o processo) (ex: letra a: anlise dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padro definido. ( )A verificao da autocorrelao foi feita e apresentada neste trabalho, conforme anexo A da Norma, item A.2.2.3 letra __ (citar o processo) (ex: letra a: pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido, ( )A verificao da multicolinearidade foi feita e apresentada neste trabalho, pela matriz das correlaes, que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno especial para resultados superiores a 0,80? ( )A existncia de outlier foi verificada e demonstrada pelo grfico dos resduos versus cada varivel independente? Foi detectado ponto influenciante? A sua retirada foi justificada? ( )A significncia individual dos parmetros das variveis do modelo foi submetida ao teste t de Student, em conformidade com as hipteses estabelecidas quando da construo do modelo, e os resultados foram apresentados neste trabalho? ( )A hiptese nula do modelo foi submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1 %, e os resultados foram apresentados neste trabalho?

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( )A explicao do modelo foi aferida pelo seu coeficiente de determinao e tambm considerado o coeficiente de determinao ajustado, conforme resultados demonstrados neste trabalho? ( ) O engenheiro avaliador justificou a escolha do valor dentro do campo arbtrio, caso no seja adotada a estimativa pontual? ( ) Foram consideradas tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias para descrever as diferenas qualitativas, em lugar da utilizao de cdigos alocados? ( ) Os valores dos cdigos alocados foram extrados da amostra com a utilizao de variveis dicotmicas? ( ) Foram utilizados cdigos alocados com nmeros naturais em ordem crescente das caractersticas possveis, com valor inicial igual a 1, sem a utilizao de transformaes, ou seja, na escala original? ( ) Foram verificadas as exigncias para o atendimento do Grau de Fundamentao e Grau de Preciso quando da utilizao de cdigo alocado? ( ) A varivel dependente no modelo de regresso foi apresentada no laudo na forma no transformada? ( ) Foi anexado grfico de preos observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, apresentando pontos prximos da bissetriz do primeiro quadrante?

7. CONCLUSES Atravs da anlise crtica de 8 (oito) laudos de avaliao executados por profissionais da rea de engenharia, foi possvel verificar que em nenhum dos casos houve a total observncia das regulamentaes da NBR 14.653 parte 2. Verificou-se em todos os casos que algum ou alguns itens no esto em conformidade com o normativo, devido a vrios fatores que devem ser observados: no foi seguida a estrutura de apresentao do laudo e/ou no houve o atendimento aos pressupostos bsicos (ou se houve, no foi demonstrado). Todas as informaes que validam os pressupostos da norma devem estar contidas no trabalho, tendo em vista que o laudo completo deve ser auto-explicvel. Pressupe-se que os principais motivos da no observncia da NBR 14.653-2 sejam: o no entendimento da norma, devido complexidade que envolve o tratamento estatstico dos dados e, tambm, o pouco tempo de vigncia que, talvez, no foi suficiente para superar os vcios que a antiga norma NBR 5676 pode ter deixado nos profissionais da rea de engenharia de avaliaes. O no atendimento Norma pode gerar a no confiabilidade do resultado obtido no trabalho tcnico realizado. E, nos casos em especfico, o desrespeito regulamentao pode implicar em descumprimento de prazos contratuais prestabelecidos e at em prejuzos materiais para os contratantes, posto que os laudos de avaliao de bens muitas vezes se prestam a fundamentar arrematao em hasta pblica, liberao de financiamento, escolha de imveis para utilizao prpria, renovao de locao com terceiros, negociao com devedores, dentre outros. 16

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Neste sentido, a fim de minimizar os erros, cometidos pela no observncia dos normativos, foi proposto pelos autores um check list para garantir o atendimento dos pressupostos bsicos do anexo A da NBR 14.653-2, que dever ser utilizado pelo engenheiro avaliador durante a execuo do trabalho, e entregue em anexo ao laudo de avaliao. Acredita-se assim que a incluso deste simples procedimento implicar em um resultado positivo e significativo na qualidade dos laudos executados por engenheiros avaliadores e atender s expectativas do contratante no que tange confiabilidade dos resultados e cumprimento do prazo de elaborao do laudo.

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ANEXO A BIBLIOGRAFIAS - ALVES DANTAS, R. Engenharia de Avaliaes: Uma Introduo Metodologia Cientfica. So Paulo: Pini, 1998. 251 p. - ALVES DANTAS, R, Rocha, Francisco J. S., IV Jornadas Larenses de Ingenieria de Tasacin Erros em Engenharia de Avaliaes: Diagnstico e Medidas Corretivas. Barquisimeto, 2001. - FARIAS,A.A., SOARES,J.F., CSAR, C.C. Introduo a Estatstica. Rio de Janeiro: LTC, 2003. - FIKER, Jos. Avaliao de Terrenos Urbanos, Terrenos e Benfeitorias, Depreciao de Imveis - Avaliaes para Garantias. So Paulo: Editora Pini. - JACK JOHNSTON, J.; DINARDO, J.: Mtodos Economtricos. Traduo e reviso tcnica de Manuela Magalhes Hill, Ftima Ferro e Rui Menezes. 4 ed., Amadora: McGraw-Hill, 2000. - KMENTA, J. Elementos de Econometria. Segunda ed. So Paulo: Editora Atlas, 1990. - MAIA NETO, F. Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais. 3a. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 1997. 320 p. - MONTGOMERY, D.C., PECK,E. Introduction to linear regression analysis. NY: John Wiley, 1982. - MONTGOMERY, D.C.; RUNGER, G.C.. Estatstica Aplicada e Probabilidade para Engenheiros. Traduo: Profa. Vernica Calado. Segunda ed., Rio de Janeiro: LTC, 1999. - MOREIRA FILHO, J.I.; ILHA MOREIRA, R. M. Avaliao de Bens por Estatstica Inferencial e Regresses Mltiplas. Segunda ed., Porto Alegre: Avalien, 1993. v. 1. - OLIVEIRA C NETO, P.L. Estatstica. So Paulo: Editora Edgar Blcher, 1977. - PELLI NETO, A. Curso de Inferncia Estatstica Aplicada Avaliao Imobiliria. Belo Horizonte, 2004. 123 p. - SILVA, S.A.P. Curitiba, 2005 Curso de Engenharia de Avaliaes Mdulo Avanado.

- STUMPF GONZLES, M. A. A Engenharia de Avaliaes na Viso Inferencial. So Leopoldo: Editora Unisinos, 1997.

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ANEXO B Currculo resumido dos autores deste trabalho

Engenheiro Civil Csar de Souza Rodrigues Formado em 1997 com ps-graduao em MBA Gesto de Negcios pelo IBMEC e especializao em Construo Civil com nfase em Avaliaes e Percias pela Universidade Federal de Minas Gerais e Analista de Engenharia do Banco do Brasil em Belo Horizonte, atuando no setor de avaliaes imobilirias. Ccero Murta Diniz Starling, Dr. Professor do Curso de Mestrado em Construo Civil da EE-UFMG Professor da disciplina Incorporaes, Percias e Avaliaes em Engenharia do curso de graduao em Engenharia Civil da EE.UFMG Professor da disciplina Estatstica e Matemtica Financeira Aplicadas Engenharia de Avaliaes do Curso de Especializao em Construo Civil do Departamento de Engenharia de Materiais e Construo da EE.UFMG Consultor da Fundao Christiano Ottoni nas reas de Construo Civil e Mecnica.

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