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SELF STORAGE NO

BRASIL
ESTUDO PRELIMINAR
PREPARADO POR

RICARDO VALLS

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O CONCEITO DO SELF STORAGE

É uma alternativa de investimento imobiliário, na área de serviços, cuja operação


oferece aos seus clientes a opção de locar espaço adicional para armazenamento por
períodos variáveis, com completa segurança e acesso 24/7, em ambientes
climatizados, monitorados e tratados contra umidade e infestação de insetos ou
roedores.

Sobre a atividade, conforme a Associação Americana de Self Storage:

• Oferece armazenamento individual e direto do tipo “faça-você-mesmo” em


espaços seguros e tamanhos variados, para pessoas e negócios;
• Permite que o cliente seja o único a possuir a chave de sua unidade e a
conhecer o conteúdo ali armazenado, com acesso 24h,;
• Possui depósitos “amigáveis”, bem montados e sinalizados, normalmente
situados à beira de estradas principais, próximos a áreas densamente
povoadas;
• Para o cliente empresarial, é uma alternativa mais barata que a compra ou
aluguel de espaços no mercado imobiliário convencional; para o cliente
individual, é uma forma barata de criar espaço em casa, sem abrir mão de
pertences com algum valor;
• O aluguel do espaço é mensal e pode ser tão longo quanto o cliente precisar;
• O fator crítico da atividade é o nível de segurança patrimonial oferecido, para
o que são empregados recursos tecnológicos de ponta, como biometria, uso
de câmeras, detectores de movimento, alarmes individualizados e outros.

O contrato que regula esta relação é um contrato de aluguel simplificado, uma vez
que não há ocupação humana do espaço locado. No caso de inadimplência, as leis
americanas autorizam a penhora e leilão do material armazenado para cobrir dívidas.

SELF STORAGE NO MUNDO

A indústria do self storage originou-se nos E.U.A., nos anos 60, e consolidou-se como
uma indústria dinâmica, com quase 60.000 unidades operacionais atualmente. Está
presente também nos mercados canadense, com 6.100 unidades, australiano e
neozelandês, com aproximadamente 1.000 unidades, no Reino Unido, com cerca de
700 unidades, e em vários países da Europa continental, com operações mais
modestas, conforme quadro abaixo:

Reino Unido 700


França 165
Holanda 108
Espanha 45
Suécia 40
Alemanha 40
Itália 24
Bélgica 21
Dinamarca 21
Fonte: Fedessa – Federação Européia de Associações de Self Storage

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De acordo com as associações do setor, a atividade mantém ritmo de crescimento
consistente, sem sinais de esgotamento da demanda, em função do crescente
reconhecimento público da proposta eficiente da atividade, que introduziu
entendimento e solução de necessidades antes não satisfeitas.

SELF STORAGE E.U.A. – ESTUDO DA PRUDENTIAL FINANCIAL, INC. EM 2005

De acordo com estudo da Pramerica Real State Investors, braço imobiliário da


Prudential Financial, Inc., realizado em 2005, o mercado americano de self storage,
apesar de maduro, evoluiu muito na última década. Esta evolução não deu-se apenas
no tamanho do mercado, com aumento de demanda e oferta, mas também no
aprimoramento da oferta e na institucionalização da atividade, com o advento dos
REIT’s – Real Estate Investment Trust. A análise da indústria e os investimentos
também ficaram mais sofisticados.

Em 2005, o mercado americano contava com cerca de 39.000 unidades operacionais,


que ofereciam área locável líquida de 135,6 milhões de m², o que, com o m² locado
em média a US$861/ano, representava um mercado anual de 120 bilhões de dólares.

Total de unidades 38,817


Instalações por unidade – média 299
Maior empresa Public Storage
Market share da maior 3.7%
Market share das 10 maiores 10.8%
Market share das 50 maiores 15.0%
Nível de ocupação anual – média 84.2%

No quadro acima, 3 fatores são muito importantes: apesar da pulverização do


mercado, houve espaço para grandes operações, com mais de 1.000 unidades. E,
apesar do aumento de oferta, a ocupação média anual manteve-se acima de 80%!

Uma das medidas para avaliar o mercado mais usadas nos E.U.A. é o metro quadrado
locável per capita, que permite estabelecer uma relação entre oferta e demanda. Na
média, o país tinha 0,46 m² locáveis per capita, variando da mínima de 0,13 m² em
NY até a máxima de 0,74 m² em Austin.

Verificando-se o quociente de distribuição, que é o share da metragem dividido pelo


share da população, na mesma região, é possível notar que a atividade é mais
desenvolvida – ou seja, proporcionalmente, há mais oferta de espaço do que
população - onde os sótãos e porões são menores (Sul Central e Oeste).

Nos E.U.A., a demanda cai em 4 categorias: residencial, comercial, estudantil e


militar. Destas, a mais significativa é a residencial, com 75% da ocupação e tempo
médio de aluguel de 12.6 meses. Em seguida, a comercial, com 20% da ocupação,
porém, com prazo médio do aluguel de 22.9 meses. Estudantes e militares em missão
fora do país têm os 5% restantes, com prazos que variam de 4 a 12 meses. Ressalto
que a categoria militar é uma característica exclusiva do mercado americano, em
função dos grande número de operações militares internacionais que o país possui.

De acordo com o estudo da Pramerica, os seis principais drivers do crescimento do


self storage, no longo prazo, são:

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1. Crescimento Populacional -> quanto maior a população, maior a chance de
alguém precisar de espaço adicional;
2. Aumento do aluguel como modelo habitacional -> além de serem unidades
normalmente menores, as alugadas são unidades que não foram adaptadas à
necessidade de espaço do ocupante;
3. Aumento do tamanho médio dos lares -> quanto maiores os lares, maior o
acúmulo de objetos, gerando necessidade de espaço adicional;
4. Aumento da renda média por lar -> quanto maior a renda, maior a
capacidade de consumo e também de pagamento por espaço adicional;
5. Restrições à construção -> quanto maiores as restrições – como custos altos –
a construir, maiores as taxas de aluguel, limitando a demanda do self storage;
6. Crescimento econômico -> a geração de novos empregos aumenta o consumo
e a necessidade de espaço adicional.

Ainda neste estudo, um dos dados mais impressionantes é, sem dúvida, a ocupação
média anual das unidades de armazenamento, independentemente do turn-over: a
ocupação média de 1989 a 2004 foi de 86%, sendo a menor ocupação anual em 1990,
com 81,5% e o pico do período em 1994, com 90% de ocupação anual !!

SELF STORAGE E.U.A. – FACT SHEET DA SELF STORAGE ASSOCIATION, EM 2007

A principal associação do setor nos E.U.A. é bastante ativa e compila os dados de


seus associados regularmente, produzindo almanaques anuais sobre a situação da
indústria. Conforme este resumo do mercado em abril de 2007, disponível no site da
organização, é possível constatar o fenômeno desta indústria naquele país.

Neste momento, os E.U.A. possuem 51.223 operações primárias de self storage –


onde a atividade de armazenamento é a principal fonte de receita. Existem ainda
8.434 unidades secundárias, onde o self storage é mais uma atividade, porém não a
principal. Ou seja, são 59.657 unidades em operação no país.

Logo, se tomarmos apenas as operações primárias e compararmos com a situação


identificada pelo estudo anterior, em 2005, teremos um fantástico crescimento de
32% das unidades operacionais, em apenas dois anos, em um mercado maduro...!

O mesmo estudo identifica as seguintes características na indústria do self storage:

• O setor foi o de mais rápido crescimento no negócio imobiliário comercial


americano, nos últimos 30 anos;
• A receita bruta em 2006 atingiu US$22,6 bilhões – o equivalente a U$441.208
por unidade operacional primária, em média
• Aproximadamente 10% dos lares americanos (10,8 milhões de um total de 113
milhões) alugam uma unidade de armazenamento atualmente;
• A metragem locável cresceu 740% no período de 1985 – 2007;
• Nacionalmente, a indústria emprega, em média, 3,5 funcionários por unidade
operacional primária;
• Os Top 10, que operam juntos cerca de 6.200 unidades, têm apenas 12,1% do
total da oferta no mercado;
• Há 4 empresas do setor que são públicas, com ações na NYSE;
• A taxa de crescimento nos últimos 25 anos é de 9,5% ao ano, em média;
• 84% dos 3.141 condados americanos têm, pelo menos, uma unidade primária
de self storage.

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SELF STORAGE NO BRASIL: QUAIS AS CHANCES DE SUCESSO?

O conceito é muito incipiente no Brasil – pode-se dizer até mesmo inexistente.


Foi possível identificar, até o momento, cerca de 20 operações no Brasil, sendo a
enorme maioria na capital de São Paulo (aprox. 15 operações), no Rio de janeiro,
em Belo Horizonte, em Recife e em Fortaleza. São quase todas operações
independentes – apenas três operadores possuem mais de uma unidade.

A atividade existe no país desde 1993, porém não é divulgada e ainda não tornou-
se conhecida da opinião pública. Não há uma associação ou entidade
representativa do setor, que forneça dados confiáveis sobre a atual situação
deste negócio no país.

Com relação aos hábitos dos potenciais usuários, as informações também são
escassas – não há estudos disponíveis sobre o armazenamento de pertences
pessoais. É possível estimar-se a quantidade de mudanças que ocorrem no país,
contudo, os resultados não serão conclusivos, uma vez que tanto o volume,
quanto o destino dos pertences movidos de uma parte para outra não são
conhecidos.

Entretanto, vários dados permitem imaginar o potencial de desenvolvimento


desta indústria no Brasil:

• Nos últimos 30 anos, a migração interna transformou o país, concentrando


a população nas áreas urbanas (82,4% do total, conforme o IPC Target),
onde o espaço é cada vez mais valorizado e escasso;
• O Brasil possui 8,3 milhões de domicílios urbanos com renda mensal
superior a 10 s.m. (IPC Target, 2007);
• As unidades habitacionais multifamiliares modernas tendem a ser bem
menores que no passado, gerando a necessidade de espaço adicional;
• No Brasil, ao contrário dos E.U.A., as residências unifamiliares poucas
vezes têm sótão e quase nunca têm porão;
• Embora tenha aparecido timidamente, o home box, aquela unidade
imobiliária existente nas garagens de alguns empreendimentos, não é
largamente oferecido em lançamentos imobiliários, sendo preterido por
áreas de lazer e mais vagas nas garagens;
• O boom do mercado de eletrônicos, com o lançamento constante de novas
alternativas para televisores, refrigeradores, computadores, lavadoras,
aliado à rápida obsolescência e ao crédito fácil, coloca uma incrível
quantidade de aparelhos em situação de armazenamento, anualmente.
Estima-se que são gerados 380 milhões de sucatas, por ano, no país;
• Inexistem no país formas eficientes de comercialização eletrônica, como o
E-Bay ou a Craigslist, nos E.U.A., o que impede a circulação confiável de
bens usados. O equivalente brasileiro do PayPal foi recém lançado;
• O mercado de “usados” no Brasil pode ser considerado aviltante, tamanha
a depreciação imposta pelos compradores. Vende-se, muitas vezes por
preços simbólicos, por falta de opção;
• O número de divórcios no Brasil vem aumentando significativamente a
cada ano. Foram registrados 122 mil em 1999 e 151 mil em 2005;
• Os brasileiros estão, cada vez mais, prolongando sua estada na casa dos
pais, de onde saem, muitas vezes, com mais de 30 anos. Mas seus móveis,
livros, aparelhos e outros pertences são renovados no período;
• Cada vez mais, as pessoas trabalham em casa, precisando conseguir
espaço adicional para instalar sua base de trabalho;

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• Profissionais liberais, em função das leis brasileiras, têm a obrigação de
guardar documentos por períodos longos – prontuários médicos, processos
judiciais, documentos contábeis e outros;
• Micro e pequenas empresas – a enorme maioria das empresas brasileiras -
enfrentam dificuldades de espaço quando começam a crescer – e como
este crescimento ocorre, normalmente, de forma desorganizada, a oferta
de pequenos espaços adicionais, que não impliquem em mudanças físicas,
poderá ser muito conveniente.

Ou seja, aparentemente, há um enorme potencial para a oferta de espaço adicional


locável no Brasil. Certamente, existem também barreiras ao desenvolvimento deste
mercado – caso contrário, a situação seria diferente. A proposta deste trabalho é
exatamente examinar as vantagens e desvantagens de empreender nesta atividade
no Brasil e, identificada a oportunidade, recomendar um plano de ação.

O MERCADO DE SELF STORAGE NO BRASIL – PROJEÇÕES

O mercado americano, já maduro e desenvolvido, será usado como referência para


definirmos as premissas que formarão o potencial do mercado brasileiro. Assim, um
dos principais indicadores daquele mercado para o início desta análise é a origem da
demanda para o self storage.

Aqui, diferentemente dos E.U.A., teremos apenas 2 categorias de demanda:


residencial e comercial. Os hábitos estudantis brasileiros e nossa situação militar não
justificam considerarmos estes dois segmentos. Podemos admitir, como premissa, o
seguinte breakdown de demanda, a ser investigado futuramente: 65% residencial e
35% comercial (considerando barreiras culturais e que as empresas daqui dificilmente
começam nas garagens e adotarão o sistema mais facilmente).

A demanda residencial, muito provavelmente, será das classes A1, A2 e B1, que,
juntas, responderão por 46,1% do total do consumo no Brasil em 2007 e ganham
acima de R$3.800,00 por mês (IPC Target, 2007). Estas classes somam 8,3 milhões de
domicílios urbanos no Brasil. Nos E.U.A., 10% de todos os domicílios do país alugam,
pelo menos, uma unidade de armazenamento (SSA, 2007). Como premissa, vamos
admitir que apenas 6% dos domicílios A1, A2 e B1 (ou cerca de 1% de todos os
domicílios brasileiros) adotem este sistema, na fase de amadurecimento do mercado.
Ou seja, serão 498.000 unidades de armazenamento locadas para o mercado
residencial. Usando as premissas de demanda, chegamos a um total de 766.154
unidades de armazenamento locadas. Que no Brasil a ocupação anual média seja
menor que a americana, acomodando-se no patamar de 70%: teremos uma oferta
total de 1.094.506 unidades de armazenamento. Considerando a média americana
(confirmada em operações paulistas) de 300 unidades de armazenamento por
operação, caberão então 3.648 operações de self storage no Brasil.

Agora, imaginemos que o volume médio das unidades de armazenamento seja de 18


m³ (3 prof x 2 larg x 3 alt). Serão 19.701.103 m³ locáveis, o que, a um custo médio
de R$15,00/m³, projeta um potencial anual de R$3,55 bilhões.

Por fim, com a ocupação anual média de 70%, o mercado brasileiro maduro será de
R$2,48 bilhões/ano, cerca de R$680 mil por operação, na média.

É indiscutível que o potencial do negócio é atraente. Precisamos, entretanto,


compreender melhor a dinâmica provável deste mercado no Brasil.

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A ADESÃO AO CONCEITO NO BRASIL – ANÁLISE SWOT

Inicialmente, é necessário estudarmos a capacidade de atração que este


empreendimento terá no mercado brasileiro. Embora exiba grande potencial de
desenvolvimento, é preciso identificarmos as possíveis barreiras que enfrentaremos
ao oferecer o serviço no mercado.

O sistema de self storage encontra-se dentro do universo do “faça-você-mesmo”, que


encontra resistências culturais no mercado brasileiro. Isso poderá ser uma barreira
inicial para a introdução do conceito, exigindo investimentos volumosos em ações de
apresentação do conceito e suas vantagens aos públicos-alvo definidos para a
operação.

Ainda como obstáculos, devemos considerar que existe hoje uma oferta de espaço
adicional locado, representada pelos guarda-móveis de empresas de mudanças. Muito
embora não ofereçam qualquer conveniência, são capazes de atender parte da
demanda, com custo competitivo.

A atividade não possui fortes barreiras de entrada, com exceção do seu alto custo de
implantação. Entretanto, quando houver maior procura pelo setor, certamente este
custo representará menor risco, atraindo competidores.

Por outro lado, o conceito é de fácil assimilação, o que deverá acelerar a adoção
deste sistema, com a divulgação apropriada. A possibilidade de agregar vários
serviços de conveniência, hoje ignorados pelos guarda-móveis, também aumentará a
atratividade da oferta – sem necessariamente torná-la mais cara. Nesse sentido, a
ausência de concorrência direta – com exatamente a mesma proposta operacional –
poderá ser capitalizada para uma expansão rápida nas principais capitais brasileiras.
Mesmo as resistências culturais ao “faça-você-mesmo” poderão ser superadas com
serviços adicionais orientados para maior comodidade na preparação dos pertences a
serem armazenados ou na organização dos mesmos no interior das unidades locadas.

Do ponto de vista do investidor, a grande vantagem é o baixo risco de investir em um


tipo de imóvel com grande procura no mercado brasileiro – os galpões – e ali montar
uma operação simples, com custos fixos também baixos. Além disso, o contrato pode
permitir grande flexibilidade de pricing – caso seja adotado o mesmo critério de
tarifas progressivas, usadas em aviões, hotéis e outros empreendimentos que tenham
a ocupação como base de receita.

Não foram identificadas questões regulatórias relevantes até o momento. O tipo de


contrato utilizado hoje pelos operadores brasileiros será examinado, assim que
conseguirmos cópias, já solicitadas.

A inexistência de operações reconhecidas abre espaço para a consolidação de uma


marca forte, sinônimo do setor – como a Public Storage, nos E.U.A..

No longo prazo, construindo uma marca forte no segmento, aliada a resultados


operacionais favoráveis, o empreendedor tenderá a aglutinar o interesse de
potenciais investidores internacionais da indústria, bem como do mercado de capitais
no Brasil, podendo obter expressivo ganho financeiro ao transferí-la para um
operador internacional ou através da abertura de seu capital na bolsa de valores
brasileira.

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Análise SWOT do Self Storage no Brasil

Strengths Weaknesses

• Fácil compreensão do conceito • Custo de implantação alto


• Espaço adicional a custo baixo • Investimentos para difundir conceito
• Segurança e acesso 24h
• Flexibilidade contratual
• Baixa concorrência direta
• Risco baixo para investidor
• Simplicidade operacional
• Sem complexidade regulatória

Opportunities Threats

• Expansão rápida da operação • Concorrência de guarda-móveis


• Criação de marca forte no setor • Resistências culturais
• Investimento com hedge em imóveis • Poucas barreiras de entrada
• Diferenciação por serviços agregados • Exigências regulatórias novas
• Boa capacidade de atrair investidores

Se as projeções de mercado, apresentadas anteriormente, e esta análise da dinâmica


mercadológica forem aceitas como premissas válidas, concluiremos que as chances
de sucesso de uma operação do gênero no Brasil são grandes, o que só poderá ser
corretamente mensurado com a investigação mais profunda dos hábitos atuais e da
intenção de uso dos potenciais usuários. Caso tal estudo indique a viabilidade
comportamental do empreendimento, proporemos uma operação-piloto, cuja
viabilidade financeira será analisada a partir das considerações e parâmetros
operacionais estabelecidos a seguir.

OPERAÇÃO-PILOTO NO BRASIL

O mercado-teste no Brasil, por excelência, é a cidade de Curitiba. Isso ocorre pela


cidade apresentar um universo sócio-econômico semelhante aos das capitais maiores
– como São Paulo – mas com custos de introdução – em especial, a divulgação na
mídia – bem menores. Sua situação geográfica confere um isolamento interessante,
do ponto de vista de controle das técnicas de divulgação, permitindo uma avaliação
de resultados mais precisa.

O desenvolvimento econômico e cultural de Curitiba também é importante fator de


seleção, pois a cidade tornou-se muito mais cosmopolita desde a chegada das
montadoras internacionais de veículos e seus fornecedores. Cidades com esta
característica vêm a ser as lançadoras de tendências – trendsetters – em qualquer
país do mundo.

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CURITIBA
Dados Demográficos e Mercadológicos (com as premissas anteriores)

DOMICÍLIOS URBANOS

Domicílios Total 100% 952.592 100%


Domicílios A1/A2/B1 100% 156.568 16%
Domicílios A1/A2/B1 6% 9.394 1%

PROJEÇÃO DO MERCADO MADURO

Mercado SS Residencial 65% 9.394 u.a. 46%


Mercado SS Comercial 35% 5.058 u.a. 24%
Mercado SS Locado 100% 14.452 u.a. 70%
Mercado SS Total em u.a. 100% 20.646 u.a. 100%
Mercado SS Total em m³ 100% 371.628 m³ 100%

DADOS RELEVANTES

Ano Curitiba RM
População residente (+ 15 anos) 2005 2.358.087
Separações Judiciais 2005 950
Divórcios 2005 2.462

CARACTERÍSTICAS DA OPERAÇÃO-PILOTO

AS INSTALAÇÕES OPERACIONAIS

Esta oferta inicial pressupõe a construção de um galpão de 1.000 m² de área de


implantação, em terreno de 1.300 m², em área industrial ou com zoneamento
apropriado, distante entre 5 e 8 km das saídas de Curitiba. Como premissa de
deslocamento, um usuário que saia do centro da cidade não deverá deslocar-se por
tempo superior a 15 minutos, considerando-se o trânsito desobstruído.

Este galpão, construído especialmente para a operação, terá 24 mts de frente por 42
de profundidade, será totalmente cercado e terá portão eletrônico, monitorado
internamente. Lá, teremos uma área de estacionamento para até 4 veículos de
usuários, com proteção para descarregar em dias de chuva; área de manobra; 2
garagens externas para moving-trailers (será explicado adiante); uma garagem
externa para camionete de apoio; portão de acesso a pequenos veículos de carga;
área de descarga interna, integrada com área de recepção e administração; sala de
apoio administrativo; loja para aluguel e venda de materiais de embalagem e
armazenamento; uma copa e dois banheiros (um para clientes e outro para a
administração); dois pisos de área locável, com 3 mts de altura em cada, somando
4.221 m³ de oferta de espaço; elevador monta-carga para transportar carrinhos de

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carga ao segundo piso; estrutura divisória modular, constituída, principalmente, por
chapas corrugadas.

De acordo com manuais americanos sobre a atividade, o galpão deve ter visibilidade
para as estradas que cortam seu entorno, aproveitando a enorme circulação de
carros para divulgar o serviço. Assim, o galpão deve ter bela aparência externa e
apresentar sua marca e a atividade ali desenvolvida em letras enormes, iluminadas à
noite. A operação interna também deve ser “amigável” (user-friendly), com foco no
conforto e boa impressão do usuário – balcão de atendimento convidativo, sofás para
sentar, ambiente climatizado, música ambiente, café e TV, vending machines, ótima
sinalização, limpeza permanente, extrema organização física, funcionários
uniformizados, uso intensivo de automação e oferta de “menu” variado de serviços
de conveniência.

Os boxes para aluguel (unidades de armazenamento ou u.a.’s) poderão variar de 6 m³


(tamanho de um lavabo) até 90 m³ (tamanho de uma garagem para 3 carros).

O PÚBLICO-ALVO, SEUS HÁBITOS E A INTENÇÃO DE USO

Nosso foco primário será o público residencial, cuja renda familiar média seja
superior a 10 s.m./mês, de ambos os sexos, com filhos, locatários ou proprietários de
imóveis. No foco secundário, estarão os proprietários ou administradores de micro e
pequenas empresas; os profissionais liberais com potencial necessidade do serviço,
como contadores, advogados, médicos e arquitetos; e os pequenos comerciantes.

Como não conhecemos os hábitos destes públicos e não podemos medir sua intenção
de uso através de estudos já existentes, é recomendável executarmos pesquisas
neste sentido, com empresa tecnicamente preparada e experiência comprovada.

Assim, contatamos renomada prestadora de serviços de pesquisa em Curitiba e


Florianópolis, que sugeriu um plano de pesquisas qualitativas e quantitativas, de
modo a testarmos e validarmos o conceito junto aos públicos-alvo, quantificando a
intenção de uso, no caso do conceito ser bem aceito.

O plano, cuja significância será de 95,5% e a margem de erro variará entre 5%


(residencial) e 7% (comercial), constará de 6 grupos de discussão mediada
(qualitativa) e 610 entrevistas domiciliares (quantitativa), possuindo, portanto,
amostra e técnicas que conferem boa confiabilidade estatística e operacional.

O cronograma proposto prevê a apresentação dos resultados qualitativos 30 dias após


a aprovação e os quantitativos em mais 30 dias. Os custos da pesquisa completa
serão de R$ 53.800,00.

AS ESTRATÉGIAS DE PREÇOS

Os preços básicos serão definidos em função da concorrência e do volume locado.


Outro fator que pode determinar a variação de preços é a garantia de locação por
período mínimo garantido, gerando descontos em função do prazo.

Tarifas progressivas também deverão ser consideradas, como fazem transportadoras


aéreas e hotéis: parte-se de um preço básico – uma “tarifa-balcão” – e aplica-se
descontos cada vez menores, na medida em que a ocupação vai crescendo.

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Hoje, o custo mensal médio do m³ situa-se na faixa de R$18,00, no mercado mais
competitivo, que é São Paulo. Abaixo, uma tabela aponta os preços de 5 operadores
brasileiros, para espaços de 6, 27 e 81 m³ respectivamente. As duas últimas colunas
são empresas de Belo Horizonte (Mini Docks) e Recife (Box & Box):

STORAGE BRASIL
EM REAIS(R$) RENT-A-BOX MINI DOCKS BOX & BOX
SYSTEM STORAGE
m³ pequeno 22,96 23,67 21,03 33,56 15,33
m³ médio 14,26 17,33 17,18 19,73 12,72
m³ grande 11,31 10,96 13,22 17,07 10,78

Existem operações de guarda-móveis na região do teste de mercado, mas seus preços


situam-se, conforme consultas telefônicas, entre R$15,00 e R$20,00 o m³/mês – sem
qualquer serviço especial ou condição diferenciada.

Para a operação-piloto, considerando a ausência de concorrência direta no mercado-


teste e a possibilidade de oferecermos maior proporção de boxes com tamanhos
menores - para atendermos ao segmento residencial, prioritariamente - assumiremos
como premissa o custo mensal médio de locação do m³ a R$20,00 – cerca de 10%
acima da média da concorrência direta, logo, ainda competitivo.

OUTRAS FONTES DE RECEITA

Além do negócio principal, será possível obter receitas adicionais com as seguintes
atividades, inseridas no mesmo contexto operacional:

• Aluguel de equipamento variado para armazenamento;


• Aluguel de aparelhos climatizadores ou desumidificadores;
• Aluguel de moving trailers (1);
• Venda de material para embalagem;
• Venda de serviços adicionais de conveniência (pré-embalagem, transporte,
organização inicial do box e outros)
(1) Os moving trailers são reboques fechados, especialmente montados para permitir que o próprio dono dos
pertences faça a sua mudança, sem recorrer a empresas de mudanças. Estes reboques, comuns no E.U.A., podem ser
alugados com o respectivo conector, adaptado no carro do cliente. Em nossa operação, podemos manter 2 moving
trailers de tamanhos diferentes, para oferecer aos clientes. Importante: os custos de aquisição não estão
considerados neste estudo e não foram pesquisados.

A ESTRUTURA OPERACIONAL

A operação de uma unidade de self storage, embora com acesso 24 horas, 7 dias por
semana, não parece muito complexa; como são 3 turnos operacionais de 8 horas,
bastam 2 profissionais nos turnos de maior movimento (7 às 16h – 15 às 24h) e um
profissional no turno de menor movimento (23 às 8h). São, portanto, 5 funcionários
operacionais – 3 recepcionistas/administrativos e 2 serviços gerais.

Para expandir os negócios até o nível de ocupação estimado nas premissas anteriores,
a atuação de um vendedor no mercado comercial é muito importante.

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Além destes, seria importante manter um supervisor operacional, entre 9 e 18h, para
controlar o dia-a-dia da operação, fazer pedidos de compra, montar relatórios de
acompanhamento e supervisionar a área comercial.

O MARKETING DA OPERAÇÃO

O self storage é uma operação local.

Isso representa uma grande vantagem, em termos de divulgação inicial, pois ela deve
ser restrita à cidade onde está a operação. No caso de uma operação como esta, que
é uma novidade, a divulgação deverá acompanhar a estratégia de outros negócios
imobiliários, procurando alugar parte do estoque de espaço adicional locável antes
do início da operação.

Assim, os investimentos em marketing devem ser iniciados ainda no período pré-


operacional, com o objetivo de atrair consumidores e dar visibilidade ao conceito e à
marca. Inclusive, é possível pensar em abordagens promocionais, oferecendo
vantagens para os early adopters.

Posteriormente, a comunicação deve ser prevista em base contínua, usando o


mobiliário urbano disponível ou mídias alternativas, como bus door, para marcar a
presença do serviço e consolidar a marca na cidade.

A estratégia específica de marketing poderá ser discutida mais objetivamente após as


pesquisas – já que estas identificarão as preferências de comunicação dos públicos-
alvo.

A OCUPAÇÃO OPERACIONAL

Para que as premissas de ocupação sejam realistas, iniciaremos a operação com 20%
de ocupação – por conta da bem-sucedida campanha introdutória de marketing – e
chegaremos, após 10 meses de operação, aos 80% de ocupação.

Apesar do número parecer otimista, não podemos esquecer que a ocupação média
durante 15 anos nos E.U.A. – de 1989 a 2004 – foi de 86%, com mínimo de 81% e o
máximo de 90%. Estaremos entrando no mercado, é certo; mas após mensurá-lo com
as pesquisas e ter certeza que há a intenção de uso. Além disso, não teremos
concorrência direta, o que torna nossa oferta, corretamente divulgada, a única
alternativa para os interessados.

DESPESAS OPERACIONAIS

Como mencionado anteriormente, a atividade em si não é complexa e possui custos


condizentes com sua simplidade operacional. As funções oferecidas são de baixa
qualificação profissional, não há uso intensivo de energia, água ou gás. Os custos com
telefonia, que podem ser mais elevados pela busca comercial, estão cada vez mais
competitivos.

Os custos variáveis crescem junto com o faturamento. Os únicos custos que estão
elevados, mas poderão ser diluídos quando forem múltiplas as operações, são o do
administrador e o de marketing, em base mensal.

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RESULTADOS ESPERADOS

O custo total de implantação e início do negócio é de aproximadamente R$1 milhão.

Com esta conjunção de fatores favoráveis – custos baixos, demanda forte, pouca
concorrência – os resultados esperados são extremamente positivos.

A operação tem uma fortíssima capacidade de gerar caixa – logo, por mais que os
custos sejam inflados, a margem ainda apresenta-se atraente. Na planilha financeira
anexa, é possível observar uma margem líquida operacional de 19,2% ao atingirmos a
ocupação planejada- margem que, ajustada com a diluição de alguns custos em
múltiplas operações, eleva-se para cerca de 30%.

Considere-se ainda que o aluguel do imóvel é pago pela operação ao próprio


empreendedor, remunerando seu investimento imobiliário em 22% ao ano – uma
marca bem difícil de igualar no mercado imobiliário brasileiro.

Por fim, a operação oferece baixíssimo risco para o investidor.

Isto porque, ao adquirir um terreno e construir um galpão sobre ele, terá imobilizado
seu capital, a custo, em um bem de alta liquidez. Caso a operação não se revele
interessante e o investidor deseje desinvestir o capital, ao fazê-lo, a preço de
mercado e não a custo, provavelmente recuperará total ou parcialmente o capital
empregado também na operação – na forma de salários, marketing e outros custos
não patrimoniais.

Como conclusão final, o assunto parece ser atraente o suficiente para elaborarmos
um business plan detalhado, com considerações financeiras mais aprofundadas, visão
de longo prazo e análise da eventual transferência de controle, após a consolidação
da operação nacionalmente.

O primeiro passo será planejar a introdução, na forma de projeto-piloto.

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