BUC RESSOURCES - CAFDES 23

GESTION IMMOBILIERE

Valrie CHEZE-LOREDO Laurence CATHERINE-DEBERNARDY Sbastien CHINSKY Jean-Franois MOUCHOTTE Hubert MANGUIN

Dcembre 2012

TABLE DES MATIERES

ARTICLE I. SECTION 1.01 SECTION 1.02 SECTION 1.03 SECTION 1.04 SECTION 1.05 ARTICLE II. SECTION 2.01 SECTION 2.02 SECTION 2.03 SECTION 2.04 SECTION 2.05 SECTION 2.06 ARTICLE III. SECTION 3.01 SECTION 3.02 ARTICLE IV.

INTRODUCTION .................................................................................................................. 3 HISTORIQUE DE LASSOCIATION ............................................................................................ 4 DECLINAISONS DE VALEURS ASSOCIATIVES SUR LEURE ET LOIR......................................... 4 ORGANISATION DES STRUCTURES DE LASSOCIATION........................................................... 5 LE POLE ENFANCE ET SES STRUCTURES ................................................................................ 6 LE CADRE JURIDIQUE ............................................................................................................ 6 LES INTERVENANTS DU PROJET .................................................................................. 8 LE MAITRE DOUVRAGE ........................................................................................................ 8 LE MAITRE DUVRE ............................................................................................................ 9 LES ENTREPRISES DU BATIMENT ........................................................................................... 9 LE BUREAU DE CONTROLE................................................................................................... 10 LE COORDINATEUR SPS (SECURITE PROTECTION DE LA SANTE).......................................... 11 LES RESPONSABILITES......................................................................................................... 11 CONCEPTION-REALISATION........................................................................................ 13 PRINCIPE ............................................................................................................................. 13 AVANTAGES ET LIMITES...................................................................................................... 14 LES ETAPES DE LAVANT-PROJET ............................................................................. 17

SECTION 4.01 TROUVER UN TERRAIN CONSTRUCTIBLE POUR UN ETABLISSEMENT RECEVANT DU PUBLIC (ERP) 17 SECTION 4.02 TENIR COMPTE DES REGLES DURBANISMES : DEMARCHES A EFFECTUER AVANT LACQUISITION DU TERRAIN .............................................................................................................................. 18 SECTION 4.03 REALISER UNE ETUDE DE SOL ............................................................................................. 19 SECTION 4.04 LES DEMANDES DAUTORISATION ....................................................................................... 19 SECTION 4.05 COORDINATION DES TRAVAUX............................................................................................ 28 SECTION 4.06 RECEPTION DES TRAVAUX. ................................................................................................. 29 ARTICLE V. SECTION 5.01 SECTION 5.02 SECTION 5.03 SECTION 5.04 ARTICLE VI. SECTION 6.01 SECTION 6.02 SECTION 6.03 SECTION 6.04 SECTION 6.05 SECTION 6.06 SECTION 6.07 LACCESSIBILITE EN ERP.............................................................................................. 31 LE PARKING ........................................................................................................................ 32 LE SAS ................................................................................................................................ 33 LES DOUCHES ET LES VESTIAIRES........................................................................................ 34 LA BALNEOTHERAPIE .......................................................................................................... 34 INVESTISSEMENTS ET FINANCEMENTS DU PROJET............................................ 36 LES INVESTISSEMENTS ........................................................................................................ 36 LE FINANCEMENT DES INVESTISSEMENTS ........................................................................... 36 SCHEMA DU FINANCEMENT DU PROJET ............................................................................... 37 ECRITURES COMPTABLES DES INVESTISSEMENTS ................................................................ 37 GESTION ADMINISTRATIVE DES FINANCEMENTS ................................................................. 38 GESTION ET OPTIMISATION PATRIMONIALE ......................................................................... 38 REALISATION DUNE CENTRALE PV.................................................................................... 39

Article I. Introduction
La mthodologie mme de la formation que nous suivons repose sur une tension entre les besoins dun public pris en charge et les rponses que le directeurs parviennent construire. Au titre de ces outils nous trouvons lappui dans une tude rigoureuse des volutions des politiques publiques, un management des quipes permettant une monte en comptences, ainsi quune gestion budgtaire rigoureuse. Il manque dans cette numration la question de lespace, c'est--dire du bti. Laccompagnement social sincarne, il sincarne dans des murs, dans la construction dune gographie de prise en charge, dans lagencement des lieux. Etre lutilisateur dune institution ncessite de naviguer entre les espaces quelle nous offre. La facilit de la navigation des usagers est constituante de la bientraitance. Cette facilit de repre dans linstitution doit autant tre pense quand il sagit dun lieu ou rsidera un public que dans un lieu o ce public ne fera que passer. Les murs constituent un outil de travail, et de part leur configuration, un message adress au public sur le fonctionnement et les valeurs de ltablissement. Bachelard parle dune potique de lespace en ce que le mode de communication du bti et de lhomme se fait sur un mode symbolique et crypt. Il sagit ds lors pour un directeur de prendre conscience quand il sengage dans la voie de la construction dun btiment, que les choix architecturaux sont essentiels car ils sont signifiants pour les personnels et les bnficiaires. La gestion immobilire est ce titre un ensemble de connaissances que le directeur se doit de mettre en uvre pour crer un lieu qui permette au projet associatif et ses dclinaisons de prendre corps, dtre tangible. Il est ncessaire que les lieux soient adapts et facilitent la vie quotidienne des personnes accueillies, mais aussi quils correspondent aux pratiques ducatives existantes et aux pratiques que lon souhaite voir se dvelopper. Cette attention la vie de ltablissement de ses plans jusqu' sa livraison pour une part, puis de son volution dans le temps et de son maintien dans un tat correct de fonctionnement en second lieu ncessite de comprendre comment diffrents acteurs doivent collaborer dans un projet de ralisation de btiment. Cette attention indispensable du directeur sur le bti doit prendre en compte les rglements, normes, et processus administratifs pour viter au maximum une perte de temps et de moyens. Notre contribution sattachera organiser ces diffrents items pour constituer un guide dappui, modeste, au directeur qui serait dans un projet de chantier. Aprs avoir rapidement prsent lassociation, son contexte dintervention et ses enjeux, nous nous attacherons la description des cooprations entre professionnels engags, puis dcrirons la procdure de conception-ralisation et dduirons en quoi associer le projet de Poisvilliers cette procdure est un abus de langage. Nous analyserons ensuite les contraintes lgislatives et techniques, et en particulier laccessibilit des personnes handicapes en ERP, puis nous prciserons les sources de financement envisageables dans un tel projet. 3

Section 1.01

Historique de lassociation

Au sortir de la guerre des parents denfants prsentant un handicap se regroupent pour crer des lieux daccueil ducatifs pour leurs enfants. Ces initiatives prennent une forme associative les papillons blancs . Durant cette priode se crent les premiers C.A.T et les I.M.E. Laction nergique des associations de parents ouvre les yeux des pouvoirs publics sur la ncessit de mener une politique nergique destination de ces enfants. Deux courants complmentaires se dessinent alors dans le paysage franais. Lapproche des papillons blancs sappuie davantage sur le concept dinadaptation tandis que dautres voquent celui de linfirmit mentale. Des associations issues de ces deux courants fusionnent en 1960 pour donner naissance lUNAPEI. LUNAPEI simplante en Eure et Loir en 1963 et y dveloppe un important maillage territorial dans lobjectif de proposer des structures proximit des familles et une diversification des modes daccueil pour tre en mesure de proposer une solution chaque ge de la vie.

Section 1.02 Loir.

Dclinaisons de valeurs associatives sur lEure et

En Eure et Loir les missions portes par lassociation apparaissent dans le livret daccueil comme structures autour de deux thmes : Une mission de soutien aux familles et aux personnes prsentant une dficience intellectuelle : Celle-ci se dcline partir dune aide juridique et administrative mene au bnfice de lensemble de la population prsentant une dficience et de leurs familles. Lassociation est ouverte en ce que ces actions sadressent aussi bien aux non adhrents quaux adhrents. Dautre part elle fait vivre un rseau entre les familles pour y favoriser l'entraide et la solidarit. Une mission de Prise en charge. Lassociation cre, dveloppe et gre un ensemble dtablissements et de services susceptible dassurer lducation, les soins, la rducation, la formation professionnelle, la mise au travail, les loisirs et lintgration sociale la plus complte possible La charte associative met en vidence lorigine parentale de lassociation mais aussi une volont darticuler le soutien aux familles avec lautonomisation des personnes vivant une situation de handicap en les rendant acteur de leur projet. Lassociation met en avant son dsir de parvenir une comprhension de la personne en situation de handicap, de ses besoins, de ses projets. Elle pose la notion de progression vers une autonomie la plus totale possible et donc celle du respect de lindividu dans les choix essentiels qui le concerne (vie sociale, vie affective, vie familiale ) Enfin en affirmant sa volont dinnover dans les pratiques et dans les modes daccompagnement des personnes, lassociation se pose comme un acteur engag et dynamique dans le dpartement.

Ces principes sont rendus vivant, en particulier, par la volont de proposer des tablissements proximit des personnes et de leurs familles et de revisiter le fonctionnement des tablissements. Dautre part la volont de la direction daccueillir rgulirement des stagiaires dans les diffrentes structures participe de louverture des tablissements diffrentes approches dans laccompagnement et favorise linnovation.

Section 1.03

Organisation des structures de lassociation.

Lassociation sest structure au moyen de ples pour mettre en uvre sa politique associative. Une volont dinnovation et dadaptation aux besoins des habitants du dpartement lamne aujourdhui accueillir 806 enfants et adultes. Les 26 structures de lassociation emploi 419 salaris. Le ple Enfance gre lensemble des structures de lassociation consacres ce public. Deux ples dhbergements se sont dvelopps : lun dans le Chartrain, lautre dans le Dunois. Un Ple ESAT et Atelier Protg est install. Un dernier Ple dit de la Fert Vidame a t rendu ncessaire par ltendu du dpartement. Ce ple permet de faire bnficier aux habitants de ce territoire dun Foyer dAccueil Mdicalis, dun Service dAccompagnement la Vie Sociale, et dun ESAT. Cette organisation met en vidence le besoin pour toute association de se structurer aussi bien sur des critres de regroupement de missions permettant la mise en commun des expriences et une ventuelle monte en comptence, que limpratif de mailler le territoire. Lquilibre entre ces deux lignes de forces apparat comme un quilibre complexe. Le plan ci-dessous illustre ltendu du territoire que lassociation couvre actuellement au moyen de lorganisation de ses structures.

Section 1.04

Le Ple Enfance et ses structures

Depuis 2008, lassociation gre lensemble des tablissements et services ayant traits lenfance Polyhandicape dans lEure et Loir. Elle a dans ce cadre dvelopp 7 tablissements qui accompagnent 229 enfants. Le schma dpartemental de lEure et Loir prvoit dans sa dclinaison 2008\2012 diffrents objectifs pour le secteur enfants et handicap . En particulier en ce qui concerne le projet immobilier concern par notre tude, lobjectif 3 est fondamental. Sous lintitul Organiser les modalits dintervention dans les coles. Rorganiser la prise en charge sur le dpartement de lEure et Loir des enfants polyhandicaps se trouve la fiche action n3 et son article 2.3 fixe lobjet du transfert de lIME les Buissonnires. Lobjectif inscrit dans cette fiche action se trouve constituer le fondement dun CPOM sign en 2008 entre lassociation et le prfet pour une dure de quatre ans. Il apparat que le dmnagement de lI.M.E est li une ncessit d'augmenter la capacit de ltablissement tout en assurant une meilleur adaptation des locaux et du matriel aux besoins des enfants. Le fait que lassociation intgre un bassin de balnothrapie dans la ralisation du nouvel tablissement illustre leffort dadaptation. Il est vident que la cration doutils de prise en charge dune telle importance ne peut senvisager quintgre de faon cohrente au bt et donc dans le cadre dune opration de cration dtablissement.

Section 1.05

Le cadre juridique

En tant qutablissement du secteur social et mdical sociale, lI.M.E est soumis aux dispositions prvues par la loi du 2 janvier 2002 rnovant laction sociale et mdico-sociale. Il sattache mettre en uvre au moyen des outils imposs par la loi les principes de bientraitance, dassociation des personnes leur projet de vie et la vie de ltablissement . Le Code de lAction Sociale et des Familles intgre tout un paragraphe en ce qui concerne les dispositions concernant les enfants et adolescents prsentant des dficiences intellectuelles. Les articles 312-11 et suivants prcisent les missions et lorganisation de ces tablissements. Article 311-12 La prise en charge tend favoriser lpanouissement, la ralisation de toutes les potentialits intellectuelles, affectives et corporelles, lautonomie maximale quotidienne sociale et professionnelle. Elle tend assurer lintgration dans les diffrents domaines de la vie, la formation gnrale et professionnelle. La prise en charge peut concerner les enfants ou adolescents, selon leur niveau dacquisitions aux stades de lducation prcoce, de la formation prlmentaire, lmentaire, secondaire et technique. Elle comporte : 6

1 Laccompagnement de la famille et de lentourage habituel de lenfant ou adolescent ; 2 Les soins et les rducations ; 3 La surveillance mdicale rgulire, gnrale ainsi que de la dficience et des situations de handicap ; 4 Lenseignement et le soutien pour lacquisition des connaissances et laccs un niveau culturel optimal ; 5 Des actions tendant dvelopper la personnalit, la communication et la socialisation. Un projet pdagogique, ducatif et thrapeutique dtablissement prcise les objectifs et les moyens mis en uvre pour assurer cette prise en charge. Le Circulaire n 89-17 du 30 octobre 1989 relative la scolarisation des enfants, des adolescents et des jeunes adultes handicaps dans les tablissements spcialiss. Elle sapplique de la mme faon aux I.M.E. Elle fixe les conditions techniques dagrment des tablissements privs de cure et de prvention pour les soins aux assurs sociaux, par trois annexes. Enfin les I.M.E sont directement impacts par les principes et les dispositions issues de la loi du 11 fvrier 2005. Les principes dinclusions sociales dj prsentes dans les valeurs nonces par lassociation.

Article II. Les intervenants du projet

Une opration de construction sarticule principalement autour de la matrise douvrage, de la matrise duvre, des entreprises du btiment et du bureau de contrle. La distinction entre ces entits est essentielle dans le droulement du projet, car elle permet de distinguer les responsabilits de chacun.

Section 2.01

Le matre douvrage

On appelle matre douvrage (ou matrise douvrage, MOA) lentit porteuse du besoin (personne morale, prive ou publique) pour le compte de laquelle sont raliss les travaux de construction. Il sagit donc du client lorigine du projet qui veille au bon droulement de lopration de construction et procde la rception de celle-ci. Ce dernier est en charge de dfinir lobjectif, le calendrier et le budget consacr ce projet ; il en supporte les cots financiers, souvent aid par diffrents partenaires. Le rsultat attendu du projet est la ralisation dun produit, appel ouvrage. Si le matre d'ouvrage est responsable de l'expression fonctionnelle des besoins il n'a pas forcment les comptences techniques lies la ralisation de l'ouvrage. Pour cette raison, il peut arriver que la matrise d'ouvrage dlgue la matrise d'uvre des choix d'ordre fonctionnel sous prtexte d'une insuffisance de connaissances techniques. Or la dfinition des besoins reste sous l'entire responsabilit de la matrise d'ouvrage qui est seule en mesure de connatre le besoin de ses utilisateurs. Lorsque le matre d'ouvrage ne possde pas l'exprience mtier ncessaire au pilotage du projet, il peut faire appel une matrise d'ouvrage dlgue (dont la gestion de projet est le mtier) qui conduit lopration de construction pour le compte de ce dernier et donc apporte des comptences spcifiques dont le matre douvrage ne dispose pas en interne. On parle ainsi d'assistance matrise d'ouvrage (note AMO). La matrise d'ouvrage dlgue (MOAd) est charge de faire l'interface entre le matre d'uvre et le matre d'ouvrage afin d'aider le matre d'ouvrage dfinir clairement ses besoins et de vrifier auprs du matre d'uvre si l'objectif est techniquement ralisable. La matrise d'ouvrage dlgue ne se substitue pas pour autant la matrise d'ouvrage et n'a donc pas de responsabilit directe avec le matre d'uvre. Le matre d'ouvrage a l'obligation de souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance de dommages l'ouvrage, dans les cas et limites dfinis aux articles L. 242-1, L.243-1-1 et L. 243-9 du code des assurances. Cette assurance couvre les dommages qui compromettre la solidit de louvrage construit ou qui le rendent impropre sa destination, et qui, en principe, sont apparus aprs l'expiration du dlai de garantie de parfait achvement. En outre, Il a la possibilit de souscrire des assurances complmentaires, couvrant notamment : les dommages subis par l'ouvrage pendant l'excution des travaux les dommages causs aux avoisinants du fait de l'excution des travaux (c'est--dire causs aux btiments voisins ou aux parties du btiment existant avant l'ouverture du chantier et n'appartenant pas au matre d'ouvrage).

Pour le projet de Poivilliers le matre douvrage est lassociation les papillons blancs (personne morale de droit priv). Le directeur dtablissement en tant que chef de projet, a eu la charge dtablir un cahier des charges recensant les besoins. Pour ce faire, il a t demand aux quipes de terrain de remplir des fiches/questionnaire Espace visant dfinir un certain nombre de critres fonctionnels (tel que nombre de pices, surfaces). Par ailleurs un parti pris architectural a t adopt pour des motifs alliant fonctionnalit et cot (ex : dans le cadre des normes daccessibilit pour les personnes handicapes, le plein pied t prfr un btiment sur plusieurs niveaux dot dascenseur coteux lachat et en maintenance)

Section 2.02

Le matre duvre

Le matre d'uvre (ou matrise d'uvre, MOE) est larchitecte charg, par le matre d'ouvrage, de concevoir le projet partir du cahier des charges ralis par ce dernier. Il doit donc raliser l'ouvrage dans les conditions de dlais, de qualit et de cot fixes par le matre douvrage conformment un contrat. Le contrat qui lie le matre d'ouvrage et l'architecte est constitu par le "Cahier des Clauses Particulires" (CCP), par le "Cahier des Clauses Gnrales" (CCG) et par l'Annexe Financire (AF) Ces trois documents sont complmentaires et indissociables. Le CCP fixe les dispositions spcifiques du contrat d'architecte conclu avec le matre douvrage, et prcise principalement : - la dsignation et la qualit des parties contractantes - l'objet de lopration - la mission confie l'architecte - les conditions, le montant et les modalits de sa rmunration. - les conditions dans lesquelles larchitecte satisfait son obligation dassurance professionnelle. La matrise d'uvre est donc responsable des choix techniques inhrents la ralisation de l'ouvrage conformment aux exigences de la matrise d'ouvrage. Il assure le suivi des travaux et la coordination des diffrents corps de mtiers. Il assiste galement le matre douvrage lors de la rception des travaux.

Section 2.03

Les entreprises du btiment

Les entrepreneurs construisent l'ouvrage. Cet ouvrage peut tre confi une entreprise gnrale ou dvolue en corps dtats spars. Une entreprise gnrale, titulaire d'un march unique pass avec le matre d'ouvrage, est engage pour la totalit des travaux. Dans le cadre dune construction en corps dtat spars l'entreprise titulaire d'un lot n'est engage qu' l'gard des travaux relevant de son lot (maonnerie, peinture, lectricit). Lorsquune entreprise ne possde pas en interne les ressources ncessaires, elle peut faire appel une ou plusieurs entreprises externes, on parle alors de sous-traitance (chaque entreprise est appele sous-traitant ou prestataire). L'entreprise sous-traitante n'est pas lie contractuellement au matre d'ouvrage mais directement lie l'entreprise qui lui sous-traite les travaux. Nanmoins, une entreprise doit soumettre ses ventuels sous-traitants au matre douvrage qui peut alors demander les devis des sous-traitants quil paiera en direct ou en passant par lintermdiaire de lentreprise. Le matre douvrage demande aux entreprises de fournir :

Toutes ses qualifications, son Kbis, un RIB Les attestations fiscales, sociales (ses cotisations URSSAF, la caisse des intempries) Lattestation d'assurance responsabilit civile, L'attestation de garantie dcennale stipulant bien les types de travaux (ex. : lectricit, plomberie, maonnerie) ainsi que la validit correspond la date de ralisation des travaux. La dommage ouvrage doit prendre effet la date dfinitive douverture du chantier. le tableau de recensement des travailleurs trangers (au besoin se dplacer jusquau sige pour consulter le cahier correspondant car il peut tre extrmement dommageable pour le matre douvrage si un travailleur est dans lillgalit).

Section 2.04

Le bureau de contrle

Le matre douvrage doit mandater un bureau de contrle afin de bnficier dune assistance technique contre les risques de sinistres. Il sagit dun organisme agre par ltat qui assure le contrle technique de la construction afin de prvenir les alas techniques susceptibles d'entraner des sinistres et de vrifier le respect des rgles de construction. (ex : Bureau Veritas, Apave, Acritec, Socotec). Les contrles portent sur : L: Solidit des ouvrages indissociables LP: Solidit des ouvrages indissociables et dissociables LE: Solidit des existants PV: Rcolement des procs-verbaux COPREC des installations techniques PS: Scurit des personnes dans les constructions en cas de Sisme SH: Scurit des personnes dans les btiments d'habitation STI: Scurit des personnes dans les btiments relevant du code du travail uniquement SEI: Scurit des personnes dans les tablissements recevant du public HAND: Accessibilit des personnes handicapes BRD: Passage du brancard TH: Isolation thermique PHh: Isolation acoustique dans les btiments d'habitation F: Fonctionnement des installations Le matre douvrage peut mandater un seul bureau de contrle pour lensemble de ces missions ou bien se faire assister de contrleurs techniques diffrents pour les diffrents ouvrages. Lorsque il le souhaite le matre douvrage peut tre conseill par son architecte qui servira alors dintermdiaire avec les organismes agrs. 10

Le contrle technique est rendu obligatoire pour les travaux des tablissements recevant du public de la 1re, 2e, 3e et 4e catgories. Dans les autres cas, il est le plus souvent demand par les assureurs dans le cadre de lassurance dommage ouvrage qui constitue une garanti dcennale. Ds la conception des ouvrages, le bureau de contrle rdige un rapport initial de contrle technique (RICT) qui regroupe un ensemble davis ainsi que des documents dexcution qui seront ncessaires au constructeur lors de la ralisation. Ces documents sont transmis larchitecte qui les regroupe au sein du CCTP afin quils soient accessibles aux entreprises tout corps dtat. A la fin des travaux dun ERP, le bureau de contrle rend un rapport de Vrification Rglementaire Aprs Travaux, qui garanti la conformit de la construction. En cas de non-conformit le matre douvrage se retournera vers le constructeur qui devra oprer les modifications ncessaires pour tre en conformit avec les documents dexcution. Des contrles des rgles de construction sont raliss chaque anne sur un chantillon de nouvelles constructions. Ils permettent de sensibiliser lensemble des acteurs au respect des rgles de construction, des bonnes pratiques professionnelles et une meilleure qualit des btiments.

Section 2.05 sant)

Le coordinateur SPS (scurit protection de la

Le matre douvrage dsign un coordonnateur SPS, ds la phase de conception de lopration et met en place une coopration durant les phases de conception et de ralisation en l'associant aux runions et en lui transmettant des tudes et documents qui ont une incidence sur les choix de prvention. Les rles, missions et responsabilits du coordinateur sont dfinis par le Code du travail. La coordination scurit protection de la sant vise prvenir les risques issus de la co-activit des diffrents intervenants et prvoir l'utilisation de moyens communs. Lentrepreneur doit notamment participer la coordination SPS en tablissant son propre plan particulier de scurit et de protection de la sant (PPSPS), adress au coordonnateur SPS en vue de son intgration harmonise au PGCSPS.

Section 2.06

Les responsabilits

En tant que matre douvrage, lassociation les papillons blancs est responsable du respect de la rglementation technique, il sy est engag lors de la signature de la demande du permis de construire. A noter que selon la loi SPINETTA (1978), le constructeur et le seul responsable de lensemble de la construction. (Art. 1792. Tout constructeur dun ouvrage est responsable de plein droit, envers le matre ou lacqureur de louvrage, des dommages, mme rsultant dun vice du sol, qui compromettent la solidit de louvrage ou qui, laffectant dans lun de ses lments constitutifs ou lun de ses lments dquipement, le rendent impropre sa destination). Dans la pratique, le matre douvrage mandate lui-mme les bureaux dtude et de contrle technique puis transmet au travers du CCTP, lensemble des tudes au constructeur qui est ensuite responsable de la conformit de louvrage avec les documents dexcution.

11

Dans le cas du chantier de Poivilliers, les informations dlivres par les services techniques de la mairie, rvle une pression insuffisante aux bornes incendie. Selon la loi, celui qui construit doit sassurer de ses moyens de dfense en cas dincendie. Nanmoins et ceci afin dviter des poursuites judiciaires interminables contre le constructeur (Bouygues), il tait prfrable de se mettre daccord avec lui sur la mise en place dun suppresseur. Ce dernier a donn son accord pour linstaller ses frais.

12

Article III.
Section 3.01

Conception-ralisation
Principe

(a) En march public

Un march de conception ralisation est un march de travaux qui permet un pouvoir adjudicateur de confier un groupement d'oprateurs conomiques ou, pour les seuls ouvrages d'infrastructures, un seul oprateur conomique, une mission portant la fois sur l'tablissement des tudes et l'excution des travaux. Il s'agit d'un march global, drogatoire de droit commun, soumis des conditions de mise en oeuvre rigoureuses. En effet, le recours la conception-realisation permet au pouvoir adjudicateur d'associer l'entrepreneur la conception des ouvrages. En cela, elle constitue une exception au principe selon lequel, pour la ralisation d'un ouvrage, la mission du matre d'oeuvre est distincte de celle de l'entrepreneur. Le matre de l'ouvrage public a le choix du processus de ralisation des ouvrages qu'il fait construire. En principe, il en confie la conception a un matre d'oeuvre, puis en donne l'excution a un entrepreneur sous le contrle du matre d'oeuvre, la loi n85-704 du 12 juillet 1985 relative la matrise douvrage publique et ses rapports avec la matrise duvre prive, dite loi MOP exigeant que ces deux missions soient distinctes. La conception-realisation n'est pas encadre pour les matres de l'ouvrage non soumis a la loi MOP et peut tre librement organise. La procdure est strictement rglemente par larticle 37 du Code des marchs publics. Il faut quil y ait : - soit des motifs dordre technique qui rendent ncessaire lassociation de lentrepreneur aux tudes. Ces motifs doivent tre lis la destination ou la mise en uvre technique de louvrage ; - soit un engagement contractuel sur un niveau damlioration de lefficacit nergtique (Contrat de performance nergtique). Sont concerns des oprations dont : - la finalit majeure est une production pour laquelle le processus conditionne la conception, la ralisation et la mise en uvre ; - les caractristiques intrinsques (dimensions exceptionnelles, difficults particulires) appellent une mise en uvre dpendant des moyens et de la technicit des entreprises. La conception-realisation peut tre justifie par des motifs techniques lorsqu'elle porte sur des ouvrages : grand volume impliquant une structure complexe ; exceptionnels situs en sous-sol ;

13

 dont la fonction essentielle est constitue par un processus de production d'exploitation qui conditionne sa conception et sa ralisation (cuisines, blanchisseries ou procds de production de chaleur), lorsque ces ouvrages forment l'essentiel de l'opration ; ncessitant une rhabilitation lourde qui implique l'utilisation de techniques particulires de construction (reprises en sous-oeuvre, intervention sur des structures remettant en cause les descentes de charge). Le contrat de performance nergtique (CPE) se dfinit comme un accord contractuel entre le bnficiaire et le fournisseur d'une mesure visant a amliorer l'efficacit nergtique (le fournisseur tant, en principe, une socit de services nergtiques), accord selon lequel des investissements dans cette mesure sont consentis afin de parvenir a un niveau d'amlioration de l'efficacit nergtique qui est contractuellement dfini. En d'autres termes, il s'agit d'un contrat permettant de financer des investissements visant l'amlioration des performances nergtiques via les conomies de charges auxquelles ces investissements conduisent.

(b) En march priv

Il nexiste aucune ncessit de motif pour recourir la procdure de conception ralisation. La pratique rencontre le plus frquemment correspond la construction dun ouvrage utilisant des procds industrialiss.

Section 3.02

Avantages et limites

Avantages : Le matre de l'ouvrage peut tre amen recourir cette procdure en raison des avantages lis notamment aux moyens et la technicit des entreprises : Limitation du nombre dinterlocuteurs et de procdures, rduction des dlais, meilleure anticipation budgtaire et plus grande scurit, meilleure apprhension des nouvelles technologies et des produits prsents sur le march. Limites : En regroupant les entreprises et le concepteur dans un contrat unique, le matre douvrage en phase conception comme en phase ralisation na plus un interlocuteur technique, matre doeuvre indpendant des intrts des entrepreneurs. Outre la question de la faiblesse des moyens qui peuvent lui tre octroys, le concepteur nest plus dans la mme position pour dfendre les intrts de la matrise douvrage en matire de qualit architecturale, de qualit gnrale des prestations en particulier dans la mise en oeuvre, face aux intrts de lentreprise dsormais son partenaire puisque le concepteur et lentrepreneur sont cotraitants du mme march. Lengagement en amont prsente galement des risques. Le march des travaux tant contractualis plus tt, les modifications de programme auront une rpercussion directe sur le montant et le dlai des travaux. Cet inconvnient pourra tre moindre dans un cadre juridique relativement stable et en prsence dune matrise douvrage forte : - capable de rsister la tentation des modifications de programme,

14

- qui a su sentourer des personnes qualifies pour analyser, comptence gale, les demandes du groupement titulaire du march de conception-ralisation, notamment les devis supplmentaires, - Ractive voire pro-active (capacit danticipation) dans ses prises de dcisions.

Lengagement en phase amont suppose galement dtre en mesure de dfinir avec prcision ses besoins dans un programme, qui constitue le document de rfrence tout au long de la conception et de la ralisation de louvrage. Le programme dune opration lance selon la procdure conception-ralisation se doit dtre exhaustif, plus prcis et dtaill que celui dune opration ralise de manire classique compte tenu du fait : - que le matre douvrage na pas la possibilit, comme dans la procdure classique, tout au long des phases de conception des avant-projets, denrichir progressivement son programme dans le cadre de son enveloppe financire, de faire voluer le niveau de qualit des matriaux, produits, matriels, quipements dans le projet et ce avant la consultation des entreprises ; - que lentreprise a besoin dun programme prcis pour chiffrer au mieux le projet au stade de loffre. Ceci garantira galement le maintien par le concepteur vis - vis de lentreprise d'un niveau de qualit suffisant tout au long de lopration, notamment au regard des exigences de dveloppement durable. Des difficults, inhrentes ce processus global, peuvent apparatre pendant la phase dlaboration du projet aprs conclusion du march : sauf vouloir violer des dispositions du march, toute insatisfaction du matre douvrage, tout refus daccepter les documents qui lui sont prsents risquent de remettre en cause le dlai et le prix. Le gain espr sur le dlai global de lopration doit tre relativis. Certes, la procdure de conception- ralisation qui induit le choix simultan du concepteur et de l'entrepreneur, peut permettre d'envisager un gain sur le dlai de ralisation de l'opration, rsultant pour l'essentiel : - de la contraction des dlais de la phase tudes, de choix de lentreprise et de la concertation associe. Cette contraction a pour consquence un dialogue plus limit quen procdure traditionnelle pendant llaboration des avant-projets et du projet ; - de la suppression de la procdure de consultation des entreprises pour l'tablissement des marchs de travaux qui peut en outre, en cas dappel doffres infructueux, tre trs consommatrice de temps ; - dune association de l'entreprise de construction ds la phase de conception entranant ainsi une optimisation des mthodes constructives et de la dure des travaux. Mais, le matre d'ouvrage devra prendre en compte dans lestimation du dlai de ralisation de lopration et du gain de temps quil pourra raliser, un ncessaire allongement du temps pour mener bien les phases : - d'laboration du programme qui devra tre plus complet ; - de remise des offres (prestations architecturales et techniques demandes, plus importantes et plus dtailles que lors d'un concours sur esquisse) ; 15

- du jugement des offres (analyse plus dtaille portant sur lanalyse des projets architecturaux et des prestations dun niveau au moins gal un APS comparer au technique, en sachant que l'offre retenue l'issue de la procdure de remise des offres devient contractuelle ds la signature du march).

En conclusion, loin dtre acquis, les avantages lis la procdure de conception-ralisation sont avant tout affaire dun professionnalisme sans faille de la part du matre douvrage et de lquipe qui lassiste. Concernant le projet de Poisvilliers, nous sommes sur un march priv, en aucun cas soumis la loi MOP et pouvons considrer ce titre ne pas tre concern stricto-sensu par la procdure de conception-ralisation. Cependant, lappropriation par lassociation des phases davant projet et le suivi extrmement rigoureux de lavancement des travaux sont autant dindicateurs de ce professionnalisme dont il est question plus haut, et nous invitent, sil on souhaitait capitaliser les leons de ce chantier, se rfrer aux annexes du document propos par la Mission Interministrielle Pour la Qualit des Constructions Publiques, intitul : Conception-ralisation : Recommandations pour un bon usage du processus1. On trouvera dans ces annexes des exemples trs intressants de rpartition des missions entre architecte, entreprise mandataire et ingnierie externe lentreprise. Il serait alors envisageable dtablir un diagramme de Gantt permanent , en couplant ces exemples avec les tapes dcrites dans louvrage 170 squences pour mener bien une opration de construction 2. Une solution logicielle performante et open-source, Gantt Project3, permet de rendre possible ce projet.

http://www.archi.fr/MIQCP/IMG/pdf/CONCEPTION_REALISATION-2.pdf 170 squences pour mener une opration de construction. H. Debaveye & P.Haxaire. 8 ed . Ed. Le Moniteur. http://www.ganttproject.biz/
e

16

Article IV.

Les tapes de lavant-projet

pour un

Section 4.01 Trouver un terrain constructible Etablissement Recevant du Public (ERP)

Dans un premier temps, le matre douvrage doit tre en mesure de trouver un terrain constructible pour un ERP dans la localisation souhaite. Un certain nombre de dmarches administratives sont ncessaires pour sassurer quune parcelle est bien constructible. Toutes les informations sont obtenir auprs de la mairie ou de la Direction Dpartementale de lEquipement (DDE) du dpartement. Il faut dabord se renseigner auprs du service durbanisme de la mairie du lieu de situation afin de consulter le Plan doccupation des sols (POS) sil est toujours en vigueur ou le plan local dUrbanisme (PLU). Il sagit de documents qui dlimitent le sol communal en diffrentes zones selon leur affectation (zone dhabitation, zone industrielle, zone agricole) et prcisent si le terrain est constructible et quel type de construction peut y tre lev. On peut galement obtenir un certificat durbanisme (validit d1 an minimum) qui garanti la constructibilit du terrain et prcise les informations du POS et du PLU, notamment en matire de rgles durbanisme (rgles de densit de construction/surface, contraintes damnagement des abords, normes architecturales respecter : couleur des matriaux, forme de la toiture), et de servitudes administratives. A noter quun changement de nature dun terrain est toujours possible, en fonction de lvolution de PLU ou du POS. En effet les conseils municipaux ont la facult de rendre un terrain inconstructible en terrain constructible et inversement. Ces plans peuvent tre modifis via deux procdures, la modification et la rvision.

(a) La modification
Larticle L123-13 du code de lurbanisme, en vertu de la loi du 2 juillet 2003, prvoit que la procdure de modification est possible si le changement envisag : Ne porte pas atteinte lconomie gnrale du projet damnagement et de dveloppement durable du plan en vigueur ; Ne rduit pas un espace bois class, une zone agricole ou une zone naturelle et forestire, ou une protection dicte en raison des risque de nuisance, de la qualit des sites, des paysages ou des milieux naturels ; Ne comporte pas de graves risques de nuisances. La modification est une procdure simple dont linitiative appartient au maire. Le projet doit tre notifi au prfet, au prsident du Conseil Rgional, au prsident du Conseil Gnral et le cas chant, au prsident de ltablissement public charg de la gestion dun SCOT (schma de cohrence territoriale). La modification peut galement tre demande par le prfet et dans tout les cas doit tre approuve par dlibration du conseil municipal. Le projet est ensuite soumis une enqute publique au cours de laquelle les administrs expriment leurs opinions (oralement ou par crit) au commissaire enquteur en charge dtablir le rapport de lenqute. Une runion publique peut alors tre organise par ce dernier, les habitants de la commune peuvent alors sopposer la ralisation du projet. 17

(b) La rvision
Dans les cas o le recours une procdure de modification nest pas envisageable juridiquement, il est toujours possible dengager une procdure de rvision. Dans ce cas un certain nombre dautorit et de personnes doivent tre consultes. Comme pour la modification, une enqute publique doit tre organise et le projet doit tre approuv par dlibration du conseil municipal. A lheure actuelle la rvision dun POS conduit toujours ladoption dun PLU. La premire tape est dengager la discussion avec la commune, en effet le maire peut procder une rvision simplifie selon une procdure plus rapide lorsquelle a pour but la ralisation dune construction ou dune opration caractre public ou priv, prsentant un intrt gnral, notamment pour la commune ou la collectivit. En conclusion, dans le cadre dun projet de construction dun EMS, il faut en premier lieu sadresser la mairie. La commune dcide de ce qui est constructible et de ce qui ne lest pas et il est toujours possible dobtenir pour une parcelle donne une autorisation de construction dun ERP de la part du conseil municipal en faisant valoir lintrt de la commune notamment en matire de cration demplois. Une fois le terrain trouv, il convient de sassurer de sa surface et de ses limites. Pour un terrain situ dans un lotissement, la loi Solidarit et Renouvellement Urbain (SRU) prvoit lobligation de bornage. Par contre, pour un terrain isol, il faut vrifiez la surface en faisant effectuer un bornage (dlimitation du terrain par des bornes) par un gomtre-expert qui consulte les titres de proprit concerns (dont ceux des voisins). Une fois le procs-verbal tabli, l'ensemble des intresss signe le document qui tablit dfinitivement la surface de la parcelle concerne.

Section 4.02 Tenir compte des rgles durbanismes : dmarches effectuer avant lacquisition du terrain
Le choix du terrain peut se faire en fonction de la proximit des commerces, des moyens de transports en commun, des rseaux routiers, voire des tablissements scolaires. Au del de ces considrations et avant dacheter le terrain, il convient de sassurer dun certain nombre dlments pouvant affecter la construction ou la jouissance future du bti : Droit de premption Risque dexpropriation Dans certains lotissements et hameaux sajoutent des rgles darchitecture (hauteur, superficie, orientation, nature et couleur des matriaux) qui sont rpertoris dans un rglement ou cahier des charges spcifique. Se renseigner sur le cot des diffrents branchements aux rseaux collectifs : Le certificat durbanisme que lon peut demander la mairie, offre un tat des lieux sur lemplacement des quipements publics existants ou venir. En effet un terrain nest pas toujours viabilis (raccordement aux rseaux collectifs deau potable, de gaz, dassainissement, dlectricit et de tlphone). Ainsi, les travaux de raccordement et dassainissement sont la charge de lacqureur. Mme si le terrain est raccord aux rseaux, il faudra probablement effectuer le branchement entre la construction et les rseaux qui passent au 18

ras du terrain. Dans tous les cas, il faut prvoir des frais supplmentaires pour raliser les raccordements aux quipements collectifs. Les servitudes La consultation du PLU permet notamment de se renseigner sur la prsence ventuelle de servitudes dutilit publique ou prives qui limiteraient le droit de proprit en restreignant la surface constructible. Les servitudes prives doivent figurer dans le contrat de vente du terrain. Elles peuvent dune part tre institues par la loi (ex : distance avec le voisinage et hauteur respecter pour la plantation des arbres) dautre part tre conventionnelles c'est--dire rsulter dun accord avec le voisin (droit de passage). Les servitudes publiques apparaissent sur le PLU et le certificat durbanisme. Elles peuvent tre apparente ou non (ex : passage de lignes lectrique ariennes, de cbles souterrains ou de canalisations publiques).

Section 4.03

Raliser une tude de sol

Afin de chiffrer le cot exact de la construction, il faut dterminer la profondeur et le type de fondation ncessaire. Pour cela il faut raliser une tude de sol qui prend en compte les critres du projet et le type de construction. En effet la rsistance du sol du terrain dpend du poids du bti c'est--dire de la descente de charge. Les fondations seront donc dimensionnes en fonction du poids de la construction. Ainsi, un sous-sol instable, trop humide ou en pente entrane ncessairement un surcot dont il faudra tenir compte au moment du chiffrage. Il est donc indispensable de se renseigner sur la nature du sol et du sous sol. La mairie fournit souvent certaines informations, mais il est indispensable de raliser une tude spcifique confie un expert. Le matre douvrage mandate un bureau dtude gotechnique ou bien un bureau de contrle qui assurera lensemble des contrles techniques rglements dont celui de sassurer de la qualit du sol du terrain. Le matre douvrage disposera ainsi dun rapport avec lensemble des prescriptions gotechniques pour construire en scurit. Ce document permettra larchitecte de vrifier la faisabilit du projet et dadapter les solutions. Par ailleurs, le matre douvrage est ainsi en mesure de vrifier que les prconisations du rapport dtudes de sols sont suivies la lettre lors de la construction.

Dans le cadre du projet de Poivilliers, les papillons blanc ont pass commande pour une tude de sol auprs du bureau dtude X en date du.

Section 4.04

Les demandes dautorisation

La ralisation de travaux de construction, damnagement ou de modification puis louverture dun tablissement recevant du public (ERP) ncessite lobtention de plusieurs autorisations :

19

Une autorisation au titre de la rglementation durbanisme (dclaration pralable ou permis de construire selon limportance des travaux envisags) : Une autorisation spcifique douverture de ltablissement aprs ralisation des travaux damnagement.

(a) Demande de permis de construire et procdures

De part son ampleur le projet de Poivilliers ncessite lobtention dun permis de construire pour un ERP. Il convient de dposer une demande de permis de construire la mairie afin de vrifier que le projet est conforme aux dispositions lgislatives et rglementaires. Le dlai dinstruction du PC est de 6 mois. Lautorisation de construire est dlivre par lautorit en la matire (prfet ou maire). Dans un premier temps, le dossier du PC est transmis au service instructeur qui vrifie que le dossier et complet. Les pices demandes sont : Un plan de masse Un plan de situation Des plans en coupe (terrain, construction) Une notice descriptive du terrain et du projet Des plans des faades et des toitures Un document graphique (perspective) dinsertion dans lenvironnement Des photographies du site La demande de PC portant sur un ERP doit comporter le formulaire CERFA spcifique aux ERP ainsi quun dossier daccessibilit dune part et un dossier de scurit dautre part. Un ERP est un ouvrage qui a pour finalit daccueillir un public extrieur, aussi le btiment doit rpondre des rgles de scurit et daccessibilit (cf. code de la construction). A louverture de lERP, le matre douvrage doit disposer dune attestation daccessibilit et de scurit dlivr par le bureau de contrle (contrleur technique agre). Ainsi, la demande dautorisation damnager un ERP passe par le dpt dun dossier spcifique, qui doit comporter un certain nombre de pices (R. 111-19-16 -19 du CCH) qui permettront lautorit comptente pour instruire le dossier de vrifier si les travaux projets sont conformes : dune part, aux rgles daccessibilit aux personnes mobilit rduite (articles L. 111-8-1 et R. 111-1913 et suivants du CCH), dautre part, aux rgles relatives la protection contre les risques dincendie et de panique (articles R. 123-1 et suivants du CCH)

(b) Une tude daccessibilit

Le dossier daccessibilit comporte : un plan cot en 3 dimensions prcisant les cheminements extrieurs ainsi que les conditions de raccordement entre la voirie et les espaces extrieurs de ltablissement et entre lintrieur et lextrieure du btiment.

20

Un plan cot en 3 dimensions prcisant les circulations intrieures horizontales et verticales, les aires de stationnement et les locaux sanitaires destins au public. Une notice expliquant comment le projet prend en compte laccessibilit aux personnes handicaps (dimensions des locaux, caractristiques des quipements techniques et des dispositifs de commande utilisables par le public, nature/couleur des matriaux, revtements des sols, murs et plafonds, le traitement acoustique des espaces, les dispositifs dclairage des parties communes)

(c) Une tude de scurit

Le dossier scurit comporte : Une notice descriptive prcisant les matriaux utiliss pour le gros uvre, la dcoration et les amnagements intrieurs Des plans indiquant les largeurs des passages affects la circulation du public tel que les dgagements, escaliers, sorties.. Si le dossier est incomplet, linstructeur doit rclamer les documents manquants dans les trente jours suivant le dpt. Le dlai de six mois commence courir compter de la date la plus tardive de rception des pices demandes. Si ces pices ne sont pas adresses dans le dlai de 3 mois qui suit la demande du permis de construire, celle-ci est rejete tacitement et aucun PC ne peu tre dlivr. Le service instructeur transmet ensuite un exemplaire du PC aux commissions de scurit et daccessibilit comptentes. Ces commissions mettent un avis qui est transmis au service instructeur. Ce dernier prpare une proposition de dcision au maire qui accorde ou refuse le PC. Labsence de rponse de l'administration dans les dlais entrane l'acceptation tacite de la demande. Nanmoins, il pourra tre retir pour illgalit. Il peut arriver que le permis de construire soit accept mais ne prcise pas le raccordement aux rseaux dquipement collectif de viabilit, il est alors prfrable de demander un PC rectificatif. Tout refus dun PC doit tre motiv et la notification doit mentionner les dlais et voie de recours possibles. Le matre douvrage peut alors engager un dbat avec le service comptent pour accepter ventuellement d'apporter de lgres modifications au projet initial. Si les modifications exiges par l'administration sont importantes, le matre douvrage peut rsilier son contrat avec le constructeur et rcuprer les acomptes verss. Mais les honoraires de l'architecte et des bureaux dtudes techniques sont dfinitivement perdus. En effet, des honoraires restent dus et le contrat nest pas rsolu si le permis de construire a t refus sur la base de critres esthtiques, et non d'inobservation de rgles d'urbanisme objectives. Il est prfrable de se mettre daccord en amont sur le montant du ddommagement du en cas de refus du PC. Les contrats types fixent les rgles de procdure dans les clauses de rsiliation du contrat linitiative du matre duvre ou du matre douvrage. En cas dobtention et aprs rception de larrt de PC, il faut procder laffichage du permis la mairie dans les huit jours qui suivent la dcision ou la non-opposition, pour une dure de deux mois. Il doit galement tre affich sur le lieu du chantier de faon tre visible de la voie publique et comporter les mentions prvues larticle A.421-7 : Laffichage du permis de construire sur le terrain est assur par les soins du bnficiaire du permis de construire sur un panneau rectangulaire 21

dont les dimensions sont suprieures 80 centimtres. Ce panneau indique le nom, la raison sociale ou la dnomination sociale dudit bnficiaire, la date et le numro du permis, la nature des travaux et, sil y a lieu, la superficie du terrain, la superficie du plancher autorise ainsi que la hauteur de la construction exprime en mtre par rapport au sol naturel et ladresse de la mairie o le dossier peut tre consult. Ces renseignements doivent demeurer lisibles de la voie publique pendant toute la dure du chantier. Pour viter tout risque de litige, il est recommand de faire constater par huissier la prsence des panneaux rglementaires. Pour le chantier de Poivilliers, il a t demand un huissier de passer trois fois. Toute personne intresse peut attaquer la validit du permis dans les deux mois qui suivent le dernier de ces deux affichages. Il sagit du dlai de recours des tiers o une personne peut donc saisir le tribunal administratif afin de faire annuler un permis de construire, s'il estime qu'il lui porte prjudice et qu'il est contraire aux rgles d'urbanisme. Ce tiers doit notifier son recours l'auteur de la dcision accordant le permis et au bnficiaire, titulaire de l'autorisation. Dans ce cas, le dlai de validit du permis de construire est suspendu jusqu' l'intervention de la dcision de justice. De plus en cas derreur de ladministration, celle-ci peut annuler le permis dans les deux mois qui suivent sa dlivrance. Il est donc recommand de ne pas dbuter les travaux immdiatement prs lobtention du permis. Le permis est valable deux ans. Il devient caduc si les travaux nont pas commenc dans cet intervalle. De mme une interruption volontaire du chantier pendant plus dun an, aprs ce dlai de deux ans, entraine lannulation du permis. On peut toutefois demander une prolongation dun an de la validit du permis sous rserve de dposer sa demande plus de deux mois avant lexpiration du dlai initial. Aprs lobtention du permis de construire et une fois le dlai de recours au tiers coul, les tapes suivantes sont : La demande de dclaration douverture de chantier (dpt auprs de la mairie de la commune o se situe le terrain) Puis louverture du chantier Le simple envoi d'une dclaration d'ouverture de chantier ne suffit pas prouver le commencement rel des travaux. Le commencement des travaux se caractrise par : l'installation de palissades autour du chantier (en effet la rglementation impose la fermeture complte du chantier au public do la mis en place de cltures grillages ou en bacs aciers ainsi que de portails/portillons comme moyens daccs au chantier) l'arrive du matriel les premiers travaux de terrassement. Prvenir les six organismes de contrle ( URSSAF)

22

(d) Demande dautorisation douverture dun tablissement recevant du public

A lissue de travaux soumis permis de construire, une attestation de conformit est tablie par un contrleur technique agr. Avant louverture de lERP, le chef dtablissement doit effectuer une demande douverture de ltablissement. Il y a alors deux procdures alternatives, selon limportance de lERP : Pour les ERP de 3e et 4e catgories : la commission communale de scurit et daccessibilit donne son avis sur louverture de lERP, lissue de sa visite ; Pour les ERP de 1e et 2e catgories : la commission dpartementale de scurit et daccessibilit donne son avis au maire sur louverture de lERP lissue de sa visite. Le maire doit alors prendre un arrt municipal douverture. Cet arrt est notifi au chef dtablissement par lettre recommande avec demande d'avis de rception.

(e) Lancement des travaux

Le rfr prventif Avant le dbut des travaux, le matre douvrage doit prendre sa charge une procdure dite de rfr prventif (entre 2000 et 5000 euros) afin de faire constater par un expert indpendant dsign par le prsident du TGI du lieu de situation, ltat des ouvrages avoisinants. Lexpert pourra revenir pendant la construction si des dsordres lui sont signals. L'intrt du rfr prventif est, pour le matre douvrage, dviter les contestations sur l'tat des constructions avoisinantes avant et pendant le chantier. Pour les propritaires voisins, l'intrt est de faire constater l'tat de sa proprit, et de pouvoir signaler un expert indpendant tout dsordre survenant pendant les oprations de dmolition et de construction. Le plan dinstallation de chantier (PIC) Le plus souvent, la matrise duvre tabli un plan dinstallation de chantier prvisionnel transmis lors des appels doffres aux entreprises afin de prcis certains lments organisationnels du projet. Ainsi, lentreprise peut fournir au client un chiffrage plus prcis tenant compte des frais de chantier inhrent son installation future sur le chantier. Par la suite le PIC dfinitif, gnralement tabli par lentreprise de gros-uvre, servira de support pour linstallation et la mise en uvre de lensemble des entreprises intervenant sur le chantier (livraison, phasage) Ce plan comporte notamment la hauteur des cltures du chantier, la base vie (rfectoire, bureau de chantier, salle de runion et vestiaires), parking, implantation de la grue, zone de stockage des matriaux, zone de lavage des camions , les accs pitons du chantier Le cahier des clauses techniques particulires (CCTP) rassemble les modalits techniques respecter et donc les prconisations ncessaires aux entreprises en charge de la ralisation du projet. Il est mis la disposition de chaque entreprise et dcrit les caractristiques principales des travaux excuter.

23

Nous allons prciser certains lments:

1) La rglementation thermique franaise :

En France, les constructions neuves sont rgies depuis 1974, par une rglementation thermique spcifique qui a pour but de fixer une limite maximale la consommation nergtique des btiments pour le chauffage, la ventilation, la climatisation, la production deau chaude sanitaire et l'clairage. Suite au grenelle de lenvironnement, une nouvelle rglementation thermique (RT 2012) succde aux rglementations thermiques 2005 (RT 2005) et rglementation thermique 2000 (RT 2000). Elle vise diviser par trois la consommation nergtique des constructions neuves en lalignant sur celle des btiments basse consommation (BBC), avec un plafond de 50 Kg watt/(m2.an). En vigueur depuis Fin 2011 pour les EMS, la RT 2012 entraine une augmentation du cout de la construction denviron 8%. Comme nous lavons vu, le matre douvrage est responsable du respect de la rglementation technique et notamment de celui de la rglementation thermique. Pour la construction dun ERP, Il est dans lobligation de faire appel soit un bureau dtudes thermiques spcialis dans lisolation thermique soit un bureau de contrle gnraliste. Cet organisme engage ainsi sa responsabilit pour la conformit de la RT 2012. Ds la conception, il fournira des documents dexcution (regroups dans le CCTP) lattention des entreprises du btiment. Au plus tard la date de rception, il doit fournir un bilan dtude thermique validant la conformit thermique en vigueur. Etude des fluides : (Bureau dtude fluide) Etude des rseaux lectriques (Bureau dtude lectricit) Application des rgles de scurit Dans les tablissements recevant du public (ERP), rglementation applicable en matire de scurit sattachent ce que ces tablissements soient conus de manire permettre : - de limiter les risques dincendie, - dalerter les occupants lorsquun sinistre se dclare, - de favoriser lvacuation des personnes tout en vitant la panique, - dalerter des services de secours et faciliter leur intervention. Un ESMS appartient la catgorie des ERP. Au sens du code de la construction et de lhabitation Constituent des tablissements recevant du public tous btiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rtribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des runions ouvertes tout venant ou sur invitation payantes ou non. Sont considres comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans ltablissement quelque titre que ce soit en plus du personnel .

24

Les mesures de prvention contre les incendies concernent tous les travaux, quils portent sur la cration, lamnagement ou la modification de ces tablissements. Elles sappliquent galement toutes les phases de la vie de ltablissement : conception, construction et exploitation. Ainsi, les constructeurs, propritaires et exploitants des ERP sont tenus, tant au moment de la construction quau cours de lexploitation, de respecter les mesures de prvention et de sauvegarde propres assurer la scurit des personnes. Ces mesures sont dtermines compte tenu de la nature de lexploitation, des dimensions des locaux, du mode de construction et du nombre de personnes pouvant tre admises dans ltablissement. Les btiments ou les locaux o sont installs les ERP doivent tre construits de manire permettre lvacuation rapide de la totalit des occupants. Ainsi, ils doivent avoir une ou plusieurs faades en bordure de voies ou despaces libres permettant lvacuation du public, laccs et la mise en service des moyens de secours et de lutte contre lincendie. Par ailleurs, lamnagement des locaux, les matriaux utiliss et les quipements mis en place doivent respecter certaines caractristiques rglementaires. Enfin, les ERP doivent tre dots de dispositifs dalarme et davertissement, dun service de surveillance et de moyens de secours contre lincendie. Cette obligation est adapte en fonction de leur taille, leur destination et approprie aux risques.

2)

Classement des tablissements

Tous les ERP ne prsentent pas les mmes caractristiques de taille, de destination, dusage et de risques. Ils sont donc rpartis en types selon la nature de leur exploitation, classs en catgories daprs leffectif du public et du personnel. Ils sont soumis des dispositions gnrales communes ainsi qu des dispositions particulires qui leur sont propres issues du Rglement de scurit contre lincendie et relatif aux tablissements recevant du public. La typologie de ltablissement, qui correspond son activit, est dsigne par une lettre (article GN 1 du rglement de scurit incendie dans les ERP). Il existe 30 types dtablissements : - tablissements installs dans un btiment - J : Structures daccueil pour personnes ges ou personnes handicapes - L : Salles dauditions, de confrences, de runions, de spectacles ou usage multiple - M : Magasins de vente, centres commerciaux - N : Restaurants et dbits de boissons - O : Htels et pensions de famille - P : Salles de danse et salles de jeux - R : tablissements denseignement, colonies de vacances - S : Bibliothques, centres de documentation 25

- T : Salles dexposition - U : tablissements sanitaires - V : tablissements de culte - W : Administrations, banques, bureaux - X : tablissements sportifs couverts - Y : Muses

- tablissements spciaux - PA : tablissements de plein air - CTS : Chapiteaux, tentes et structures itinrants ou implantation prolonge ou fixes - SG : Structures gonflables - PS : Parcs de stationnement couverts - OA : Htels-restaurants daltitude - GA : Gares accessibles au public - EF : tablissements flottants ou bateaux stationnaires et bateaux - REF : Refuges de montagne

Les ERP sont galement rpertoris en 5 catgories, dtermines en fonction de la capacit de ltablissement : - 1re catgorie : au-dessus de 1 500 personnes - 2me catgorie : de 701 1 500 personnes - 3me catgorie : de 301 700 personnes - 4me catgorie : 300 personnes et au-dessous, lexception des tablissements de 5me catgorie - 5me catgorie : tablissements accueillant un nombre de personnes infrieur au seuil dpendant du type dtablissement Pour lapplication du rglement de scurit, les ERP sont classs en deux groupes : - le premier comprend les tablissements des 1re, 2e, 3e et 4e catgories ; - le second ne concerne que les tablissements de la 5e catgorie.

26

Pour les ERP du premier groupe, le nombre de personnes pris en compte pour la dtermination de la catgorie intgre la fois le public et le personnel noccupant pas des locaux indpendants qui possderaient leurs propres dgagements. Pour les ERP de 5ecatgorie (petits tablissements), il ne comprend que le public (et pas le personnel). La vrification de la conformit dun ERP avec les rgles de scurit comprend deux tapes : - lexamen dun dossier runissant tous les documents relatifs aux dispositions prises pour assurer la scurit, lvacuation, lemplacement de divers quipements risques, au moment des permis de construire, - des vrifications ont ensuite lieu directement dans ltablissement, notamment par la commission consultative dpartementale de scurit et daccessibilit.

3) Mesures dexcution et de contrle

Ces mesures sont assures par le maire, le reprsentant de lEtat dans le dpartement et la commission de scurit. a) Le contrle

La vrification et le contrle du respect de la rglementation interviennent au cours de la construction ou des travaux damnagement, avant louverture au public des tablissements, en cas de rouverture si ltablissement a t ferm plus de 10 mois et au cours de lexploitation. Le contrle est organis de 2 faons : - par les constructeurs, installateurs et exploitants, qui font vrifier priodiquement ltablissement par des organismes ou des personnes agrs - par ladministration ou par les commissions de scurit. Ce qui ne dgagent par les constructeurs, installateurs et exploitants de la responsabilit qui leur incombe. Ainsi, les tablissements font lobjet de visites priodiques de contrle, avant louverture et pendant lexploitation, par la commission consultative dpartementale de scurit et daccessibilit. Ces visites ont pour but de sassurer du respect de la rglementation, mais aussi de suggrer des amliorations et des modifications. Par ailleurs, les services de police et de gendarmerie peuvent galement vrifier la rgularit de la situation administrative de ltablissement et relever des infractions aux rgles de scurit b) La commission de scurit

La commission de scurit est une instance qui possde des comptences particulires en matire de scurit et dont le rle est de fournir une aide technique ladministration. Cette commission est organise de la faon suivante : - au niveau central : elle est compose de reprsentants de diffrents ministres et de personnes comptentes dans divers domaines. Elle donne son avis sur toutes les questions relatives la protection contre lincendie et les risques de panique dans les ERP et elle est consulte sur les projets de modification du rglement de scurit, 27

- au niveau dpartemental : elle examine les plans et effectue des visites louverture des tablissements, puis de manire rgulire et ventuellement inopine, ainsi quaprs des travaux importants, afin de rendre un avis favorable ou dfavorable louverture du site. Lautorisation douvrir un site est donne par le maire par arrt municipal. La dcision de fermer un tablissement peut tre prise par le maire par arrt municipal, ou ventuellement par le prfet par arrt prfectoral, dans le cas o le maire refuse la fermeture malgr une mise en demeure. En cas de manquement des points de scurit qui ne peuvent tre corrigs, la commission peut proposer des mesures de scurit complmentaires pour compenser la situation (par exemple augmenter les issues de secours, mise en place de dtecteurs dincendie)

4) Sanctions administratives
Lorsque les tablissements exploits ne respectent pas les diverses rgles relatives la scurit, le maire ou le reprsentant de lEtat dans le dpartement, peut ordonner leur fermeture. La dcision est prise par arrt, aprs avis de la commission consultative dpartementale de scurit et daccessibilit.

Section 4.05

Coordination des travaux

(a) Rle du matre duvre :

Suite lobtention du Pc et louverture du chantier, le matre duvre commence par rdiger et signer les ordres de service pour l'excution des travaux des diffrents corps d'tat. Durant les travaux, Il organise/dirige les runions de chantier et en rdige les comptes rendus, qu'il diffuse aux entreprises et au matre douvrage; il sassure de l'avancement des travaux et de leur conformit avec les pices du march, vrifie les situations (factures) de l'entrepreneur dans un dlai de 21 jours compter de leur rception et tablit les propositions de paiement. Le matre douvrage peut retenir une somme gale 5 % sur les paiements des acomptes aux entreprises. Cette retenue de garanti doit tre prvu dans le contrat qui lie aux entreprises et aux sous-traitants. Il sagit dune manire de garantir contractuellement l'excution des travaux, pour satisfaire, le cas chant, aux rserves faites la rception par le matre de l'ouvrage c'est dire de payer le cot des travaux ncessaires pour lever les rserves si l'entrepreneur ne les ralise pas lui-mme. Toutefois, lentreprise peut se soustraire la retenue de garantie condition de fournir une caution manant d'un tablissement financier figurant sur une liste fixe par dcret Le matre duvre vrifie galement les mmoires tablis par les entreprises (devis des travaux supplmentaires) dans un dlai de 45 jours compter de leur rception Ces ventuels travaux supplmentaires doivent tre soumis laccord du matre douvrage compte tenu du fait que la moindre modification est susceptible dentraner un surcot sa charge.

28

En fin de chantier, le matre duvre tablit le dcompte dfinitif et propose le rglement pour solde. A l'expiration du dlai d'une anne compter de la date de rception, faite avec ou sans rserve, la caution de retenu de garantie est libre ou les sommes consignes sont verses l'entrepreneur, mme en l'absence de mainleve, si le matre de l'ouvrage n'a pas notifi la caution ou au consignataire, par lettre recommande, son opposition motive par l'inexcution des obligations de l'entrepreneur. L'opposition abusive entrane la condamnation de l'opposant des dommages intrts.

(b) Rle du matre douvrage

De son cot, le matre d'ouvrage formule, sous huitaine, ses observations sur les comptes rendus de chantier, soblige rgler lentrepreneur dans le respect des conditions du march, et informer larchitecte de tout versement quil effectue. Il s'interdit de donner directement des ordres l'entrepreneur ou de lui imposer des choix de techniques ou de matriaux. Dans le cas contraire, il assume les ventuelles consquences dommageables de son immixtion. L'architecte nest pas tenu une prsence constante sur le chantier. Sauf disposition particulire prvue au CCP ou mission complmentaire, la frquence moyenne des visites de l'architecte est hebdomadaire. Tout manquement de l'entrepreneur ses obligations est constat dans les comptes rendus de chantier de l'architecte et fait, si ncessaire, l'objet d'une mise en demeure par le matre d'ouvrage.

Section 4.06

Rception des travaux.

La rception des travaux est prononce par le matre douvrage, avec ou sans rserve, et constitue la date de dpart des dlais des responsabilits et des garanties lgales : Garantie dcennale Garantie contractuelle de parfait achvement : durant lanne qui suit lachvement des travaux, larchitecte est responsable des malfaons et doit faire procder par les entreprises aux rfections demandes. L'architecte assiste le matre d'ouvrage lors des pr-rceptions ainsi que lors de la rception dfinitives des travaux : il organise une visite contradictoire des travaux en vue de leur rception il rdige les procs-verbaux et la liste des rserves ventuellement formules par le matre douvrage. Ce dernier signe les procs-verbaux. Postrieurement cette rception : Larchitecte suit le droulement des reprises lies aux rserves

29

il constate, la date prvue, la leve des rserves en prsence du matre d'ouvrage et de lentrepreneur. Conformment larticle 1792-6 du code civil, en cas dinexcution de ces reprises dans les dlais fixs, les travaux sont (aprs mise en demeure effectue par le matre douvrage et reste infructueuse) excuts par une autre entreprise, aux frais et risques de lentrepreneur dfaillant. Dans les 30 jours qui suivent la rception, le matre douvrage transmet la dclaration attestant lachvement et la conformit des travaux la mairie, ainsi que les attestations relatives au respect des rgles de construction. Ces documents sont tablis et signs par larchitecte.

30

Article V. Laccessibilit en ERP

Laccessibilit dpend de La circulaire interministrielle n DGHUHC 2007-53 du 30 novembre 2007, relative laccessibilit des tablissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des btiments dhabitation et plus particulirement lAnnexe 8 relative aux tablissements recevant du public et installations ouvertes au public construits ou crs. Circulaire interministrielle n DGUHC 2007-53 du 30/11/07 | ANNEXE 8 Article 1 Les dispositions du prsent arrt sont prises pour lapplication des dispositions des articles R. 11119 R. 111-19-3 et R. 111-19-6 du code de la construction et de lhabitation. Les dispositions architecturales et les amnagements propres assurer laccessibilit des tablissements et installations construits ou crs par changement de destination, avec ou sans travaux doivent satisfaire aux obligations dfinies aux articles 2 19. Art. R. 111-19. La prsente sous-section est applicable lors de la construction ou de la cration par changement de destination, avec ou sans travaux, dtablissements recevant du public et dinstallations ouvertes au public, lexception des tablissements de cinquime catgorie crs par changement de destination pour accueillir des professions librales dfinis par un arrt du ministre charg de la construction et le ministre charg des professions librales. Art. R. 111-19-2. - Est considr comme accessible aux personnes handicapes tout btiment ou amnagement permettant, dans des conditions normales de fonctionnement, des personnes handicapes, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, daccder aux locaux et quipements, dutiliser les quipements, de se reprer, de communiquer et de bnficier des prestations en vue desquelles cet tablissement ou cette installation a t conu. Les conditions daccs des personnes handicapes doivent tre les mmes que celles des personnes valides ou, dfaut, prsenter une qualit dusage quivalente. Le ministre charg de la construction et le ministre charg des personnes handicapes fixent, par arrt, les obligations auxquelles doivent satisfaire les constructions et les amnagements propres assurer laccessibilit de ces tablissements et de leurs abords en ce qui concerne les cheminements extrieurs, le stationnement des vhicules, les conditions daccs et daccueil dans les btiments, les circulations intrieures horizontales et verticales lintrieur des btiments, les locaux intrieurs et les sanitaires ouverts au publics, les portes et les sas intrieurs et les sorties, les revtements des sols et des parois, ainsi que les quipements et mobiliers intrieurs et extrieurs susceptibles dy tre installs, notamment les dispositifs dclairage et dinformation des usagers. La sous-commission Dpartementale pour lAccessibilit des personnes handicapes en date du 25/08/11 a mis un avis favorable la ralisation du projet de construction de linstitut mdicoducatif. Nous prsenterons ici trois focus particuliers : I) II) Le parking Le SAS 31

III)

Les douches et vestiaires

Ainsi quun commentaire sur la balnothrapie.

Section 5.01

Le parking

Lesprit de la rglementation est de supprimer le plus grand nombre possible dobstacles au dplacement et lusage des btiments et de leurs quipements pour des personnes qui, bien quayant une dficience motrice, sensorielle ou intellectuelle, sont capables de vivre de faon indpendante et autonome. Les exigences daccessibilit nintgrent donc pas les besoins spcifiques des personnes non autonomes tributaires dun accompagnement humain permanent. Il est prvu six places de stationnement pour les personnes mobilit rduite, sur une capacit totale de 39 places. Chacune de ces places sont reprables par un marquage au sol et signalisation verticale ; claires de 50 lux en tout point des circulations pitonnes, 20 lux ailleurs.

R. 111-19-2 | article 3
Article 3 I. -Tout parc de stationnement automobile intrieur ou extrieur lusage du public et dpendant dun tablissement recevant du public ou dune installation ouverte au public doit comporter une ou plusieurs places de stationnement adaptes pour les personnes handicapes et rserves leur usage. Les caractristiques de ces places sont dfinies au II du prsent article. Ces places adaptes sont localises proximit de lentre, du hall daccueil ou de lascenseur et relies ceux-ci par un cheminement accessible tel que dfini selon les cas larticle 2 ou larticle 6. Les emplacements adapts et rservs sont signals. Le matre douvrage est libre de choisir la faon de marquer la place de stationnement adapte, condition que ce marquage soit visible de loin et comprhensible. Toutefois, par souci de cohrence, il est utile de se rapprocher le plus possible des rgles dfinies pour le stationnement sur la voirie, savoir : marquage au sol blanc et symbole international sur la ligne de marquage ou lextrieur. Les places adaptes destines lusage du public doivent reprsenter au minimum 2% du nombre total de places prvues pour le public. Le nombre minimal de places adaptes est arrondi lunit suprieure. Le cas chant le nombre de places retenues est suprieur au taux souhait, cela sexpliquant par la spcificit de ltablissement. Les dimensions couramment retenues pour une place de stationnement ordinaire sont de 2,50 m X 5 m. Elles permettent daccueillir la grande majorit des vhicules. La place adapte doit offrir une sur largeur de 0,80 m, ce qui correspond une largeur totale de : 2,50 m + 0,80 m = 3,30 m.

32

De manire permettre tous les usages (sortie ct passager ou ct conducteur, stationnement en marche avant ou arrire), il est prfrable de matrialiser la place entire et non didentifier la seule bande de sur largeur. Lemplacement de 3,30m de large ne doit pas empiter sur une circulation pitonne ou automobile. Un cheminement pitonnier donne accs lentre principale et laccs de la balnothrapie.

Section 5.02

Le Sas

Le niveau daccs principal chaque btiment o le public est admis est accessible en continuit avec le cheminement extrieur accessible. Tout signal li au fonctionnement dun dispositif daccs est sonore. Laccueil est sonoris, il devra tre quip dun systme de transmission du signal acoustique par induction magntique, signal par un pictogramme. Lentre principale se fait par un SAS, avec deux portes automatiques, le demi tour y est facile toutes les portes sont de 110 cm minimum ou tierce. Sagissant des portes donnant sur lextrieur, il est particulirement important dy viter les effets dblouissement dus au soleil ou lclairage, ainsi que les reflets de lenvironnement. Ces lments contrasts pourront tre colls, peints, gravs ou incrusts dans les vitrages Il est recommand de disposer les motifs lintrieur de deux bandes horizontales dune largeur de 5 cm, situes respectivement 1,10 m et 1,60 m de hauteur. Lutilisation de couleurs peut galement contribuer un reprage plus facile de la poigne de porte sur le battant. Toutes les portes situes sur les cheminements permettent le passage des personnes handicapes et pouvoir tre manuvres par des personnes ayant des capacits physiques rduites, y compris en cas de systme douverture complexe. Les portes comportant une partie vitre importante doivent pouvoir tre repres par les personnes mal-voyantes de toutes tailles et ne pas crer de gne visuelle. Les portes automatiques pourront tre utilises sans danger par les personnes handicapes. Les sas permettront le passage et la manuvre des portes pour les personnes handicapes. Une largeur de passage de 1,60 m permettant le croisement de deux personnes en fauteuil roulant est recommande, surtout pour les portes daccs des locaux trs frquents. Les couloirs de circulation sont de 1,40m de minimum de large, tous les bureaux et diffrents locaux sont accessibles.

33

Section 5.03

Les douches et les vestiaires

Lorsquil y a lieu dshabillage ou essayage en cabine, au moins une cabine doit tre amnage et accessible par un cheminement praticable. Lorsquil existe des douches, au moins une douche doit tre amnage et accessible par un cheminement praticable. Les cabines et les douches amnages doivent tre installes au mme emplacement que les autres cabines ou douches lorsque celles-ci sont regroupes. Lorsquil existe des cabines ou des douches spares pour chaque sexe, au moins une cabine ou une douche amnage et spare pour chaque sexe doit tre installe. II. - Pour satisfaire aux exigences du I, les cabines amnages dans les tablissements et installations comportant des douches, des cabines dessayage, dhabillage ou de dshabillage, doivent respecter les dispositions suivantes : Les cabines amnages doivent comporter en-dehors du dbattement de porte ventuel : Un espace de manuvre avec possibilit de demi-tour dont les caractristiques dimensionnelles sont dfinies lannexe 2 ; un quipement permettant de sasseoir et de disposer dun appui en position debout . Les douches amnages doivent comporter en-dehors du dbattement de porte ventuel : un siphon de sol ; un quipement permettant de sasseoir et de disposer dun appui en position debout ; un espace dusage situ latralement par rapport cet quipement ; des quipements accessibles en position assis, notamment des patres, robinetterie, sche-cheveux, miroirs, dispositif de fermeture des portes

Section 5.04

La balnothrapie

Cette zone balnothrapie stend sur 183 m2. Un projet ambitieux, quipe essentiellement destination des enfants. Lassociation a envisag une mutualisation de ce dispositif avec lAPF (Association des Paralyss de France) et le CAMSP (Centre dAction Mdico-Sociale Prcose). Cette balnothrapie ouverte dautre tablissement sinscrit dans une volont de rapprochement entre les enfants mais aussi de partage dun savoir faire et de confrontation des pratiques avec celles des autres tablissements. La balnothrapie sinscrit dans le prolongement du btiment en forme de cloitre permettant ainsi une autonomie pour laccueil des visiteurs qui seront amens utiliser celle-ci. Les obligations fixes dans larrt du 1er aot 2006 ne constituent quun minimum qui doit tre amlior chaque fois que possible en saidant, dune part des recommandations relatives aux

34

diffrents handicaps, et dautre part des conseils de spcialistes ou de reprsentants de personnes handicapes. Un large travail en amont a t men avec les quipes ducatives, les parents tentant dtre au plus prs des besoins des rsidents.

35

Article VI.

Investissements et financements du projet

La cration de lIME Les Buissonniers courant 2013 sur la commune de Poivilliers, situe au nord de Chartres, est une rponse claire une rorganisation de prise en charge sur lEure et Loir des enfants polyhandicaps comme dfinis par le CPOM (fiche action n3) conclu le 20 Aot 2008 pour une dure de quatre ans. Si ce point a t dtaill davantage prcdemment, il devient ncessaire de mettre en lumire les investissements relatifs ce projet ainsi que les modes de financements qui permettront ces derniers de se raliser.

Section 6.01

Les investissements

Les investissements se dfinissent principalement au travers dune acquisition dun terrain, dune construction dun btiment et dinvestissements courants. LADAPEI 28 a donc acquis un terrain constructible sur la commune de Poivilliers pour un montant total de 804 930 euros (788 930 dacquisition + 16 000 de frais notaris) o un tiers de celui-ci est affect lIME Les buissonniers et les deux autres tiers en potentiel foncier pour des projets futurs. En consquence, linvestissement foncier pour lIME Les Buissonniers qui sera intgr lactif reprsente un cot de 268 000 euros. Au niveau de la construction, la ralisation dun btiment de 1800 m a t dcide afin de rpondre aux capacits de lIME Les Buissonniers ainsi qu lespace dune balnothrapie. Le cot de cette construction estime en 2007-2008 reprsente toujours un cot de 4 752 500 euros.

Section 6.02

Le financement des investissements

Les modes de financement envisags pour ce projet reprsentent un montant total de 4 752 500 et se rpartissent de la manire suivante : Des capitaux propres pour un montant de 995 000 et constitus : Dun apport terrain de Poivilliers Dun excdent de vente chanzy/reverdy Dun apport sur fonds propres associatifs 268 000 495 000 232 000

De rserves dinvestissements constitues depuis 2006 et arrtes aux comptes administratifs 2011 pour un montant de 1 187 500 au travers : IME Les Buissonniers 412 329

SSAD Les Buissonniers 247 424 IME Andr Brault 527 747

36

De crdits non prennes par le biais de lAgence rgionale de Sant (ARS) pour un montant de 1 880 000 rpartis sur trois annes soit 626 000 /an.

Dun recours lemprunt pour un montant de 690 000 . Il a t valu un prt taux fixe sur 20 ans auprs de la caisse des dpts et consignations un taux nominal de 3,30%/an. Sachant que les taux nominaux ont baiss ces dernires semaines, lIME Les Buissonniers pourra certainement bnficier dun taux directeur 3 %/an. Dans la simulation, les chances reprsenteront un montant annuel de 28 290 (intrts+garantie 3,30%/an).

Section 6.03

Schma du financement du projet

LADAPEI 28 a su ngocier auprs des ARS, sur le projet de Poivilliers, un financement sans droit de reprise sur les produits financiers hauteur de 50 % et se traduit comme suit : Cot construction 4 752 500

Financement sans droit de reprise sur produits financiers 50% : 2 375 000

Financement avec droit de reprise sur produits financiers 50% : 2 375 000

Emprunt bancaire

Apports fonds propres associatifs 500 000

Mutualisation rserves dinvestissement 1 187 500

Crdits non prennes

Apport plus value ChanzyReverdy 495 000

687 000

1 880 000

Section 6.04

Ecritures comptables des investissements

Sur la base dun montant dinvestissements raliser et donc amortir de 4 752 000 euros, il est possible dtablir une augmentation des charges dexploitations pour le budget prvisionnel 2013 suivante : Les dotations aux amortissements impacteront le groupe III hauteur de 1 963 773 euros contre 710 910 en 2011 : soit une augmentation de 1 252 863 Les charges financires relatives lemprunt impacteront galement le groupe III hauteur de 14 145 en 2013 37

Au niveau des produits, lamortissement des crdits non prennes (1 880 000 sur 25 ans en moyenne) impacteront le groupe III hauteur de 72 000 par an en produits exceptionnels. Dans ce contexte, en reconduisant le budget excutoire de 2012, le budget prvisionnel de 2013 slvera un montant de 3 319 202 euros. (cf. annexe *)

Section 6.05

Gestion administrative des financements

Suite aux prcisions apportes sur les investissements et leurs modes de financement, il convient maintenant dexpliquer la gestion administrative des flux financiers notamment durant la phase de construction. Lors de la slection des prestataires sollicits pour la ralisation du btiment, il est indispensable de dfinir avec eux, en amont de lexcution de la prestation, le montant des acomptes et les priodicits de versement. Cest un point essentiel permettant de se prmunir et de garantir la bonne excution des travaux dans les dlais impartis. A ce titre, un banquier hsitera verser un acompte rclam sans avoir linformation prcisant la nature des travaux spcifiques qui justifient la somme demande. Il doit en tre de mme si les fonds verss ne viennent pas dun emprunt. Dordinaire lors de lacceptation du devis dun prestataire, on rgle un acompte de 5 20% (selon la nature de la prestation) au moment de la signature, puis un ou plusieurs acomptes justifis par ltat davancement des travaux et un solde de 20 30% une fois la prestation termine. A chaque rglement dacomptes, il est impratif de demander un avoir acquitt sur la facture afin dviter tous litiges. LADAPEI 28, par le biais de leur vice prsident Mr Thbault, a optimis cette situation en exigeant de leurs prestataires un rglement 100% une fois les travaux raliss. Cest une action pertinente car en plus dobliger ces derniers avoir une capacit de trsorerie non ngligeable et dtablir une slection naturelle des diffrents prestataires potentiels, elle tend vers plus de scurit et de qualit de ralisation.

Section 6.06

Gestion et optimisation patrimoniale

La rforme budgtaire et comptable qui sapplique lensemble des tablissements de sant publics et privs antrieurement sous dotation globale, quils entrent ou non dans le champ dapplication de la tarification lactivit, sest traduite par linstauration ds 2006 de ltat des prvisions de recettes et de dpenses (EPRD) qui remplace lancien budget. Alors que le budget se construisait partir dune progression des dpenses encadres et dtermine par les autorits de tutelle, lEPRD sarticule autour des prvisions de recettes dont est responsable ltablissement. Traduisant un changement majeur doptique, lEPRD doit permettre de faciliter le pilotage de ltablissement sur un plan financier, tout en favorisant la sincrit des comptes qui avait pu samoindrir avec le budget limitatif. LEPRD doit permettre de dvelopper la ractivit de gestion face des recettes qui ne sont plus certaines et donc un quilibre qui ne peut plus tre garanti a priori. Il sagit donc bien de linversion du modle : lactivit dtermine les recettes attendues, donc les dpenses finanables et le rsultat qui en dcoule.

38

En sachant quil est question aujourdhui dtendre cette rforme sur les tablissements mdicosociaux de type EHPAD, nous pouvons penser que les IME comme lADAPEI 28 seront amens y tre intgrer. Dans ce contexte, lADAPEI 28 pourrait jouir de lopportunit de percevoir des recettes complmentaires par la mise en location des surfaces de toit du btiment.

Section 6.07

Ralisation dune centrale PV

Comme nous venons de lcrire, lADAPEI 28 pourrait mettre disposition une partie des surfaces de toit du btiment, au travers de baux emphytotiques et destination dintgrateur de centrale PV, afin de rcuprer des recettes complmentaires et participer la production dnergie propre au sein de la commune de Poivilliers. Dans un premier temps, une tude terrain (au niveau des plans de construction) doit tre ralise afin de dterminer si un tel projet est envisageable au vu de la configuration et de la structure du btiment. Aprs tude, le btiment offre une surface disponible de 1300 m avec une orientation SE/SO et la possibilit dintgrer une centrale PV de 180 KVa (180 000 Wc). Dans un second temps, il convient de se rapprocher des autorits de contrle et dautorisation. En effet, une glise classe est situe proximit de ltablissement. En contactant la direction de lurbanisme et les btiments de France, nous pouvons savoir si un tel projet serait soumis autorisation et dans quelles conditions. A ce titre ces derniers exigent, en contre partie dune autorisation dinstallation et dexploitation : Une intgration des modules photovoltaques ne dpassant une hauteur de 6 cm entre les chevrons ou pannes et le haut du verre du module, afin de sintgrer parfaitement dans le paysage et ne pas dnatur ce dernier. Un respect des normes europennes, au travers dun ensemble de certification demandes, garantissant la prennit des modules, de la structure dintgration ainsi que de lensemble du circuit lectrique et des convertisseurs. Une installation et une gestion de la centrale PV ralise par une socit certifie (quali PV, quali Elec) et dote de garanties assurantielles et financires en vu de maintenir le fonctionnement et la scurit de la centrale PV. Suite ces premires tapes danalyse et de vrification et sachant quil ny aurait pas dopposition de la part des autorits publiques lintgration dune centrale PV sur le btiment, il devient ncessaire de se rapprocher de la Commissions de Rgulation de lEnergie (CRE) et de lERDF. Depuis Avril 2012, la CRE tablie le tarif de rachat de llectricit pour toutes centrale suprieur 100 KVa. LERDF labore les frais de raccordement au rseau public. Ces lments sont dterminants car ils attestent (ou pas) de la pertinence financire du projet aussi bien pour le bailleur que le baill. Aprs consultation de ces derniers, il apparait que la CRE autoriserait un tarif de rachat de llectricit produite 0.24 /Wc pour une dure de 20 ans (conformment larrt du 10 Juillet 2006 et 2011). En ce sens, un intgrateur pourrait tre sensibilis louer la surface de toiture du btiment et reverser un loyer hauteur de 1.50 /m exploitable par mois. Lintgrateur produirait et facturerait 180 KVa/an 0.24 /Wc

39

soit 180 000 *0.24 = 43 200 /an

LADAPEI 28 percevrait 1300 m 1.50 /mois soit 1950 * 12 = 23 400 /an LADAPEI 28 percevrait 468 000 sur 20 ans en recettes complmentaires.

40

REMERCIEMENTS
Paolo ZAMBON et Guy MORANT pour lnergie quils ont ddi ce projet et leur enthousiasme nous le faire partager Monsieur THEBAUT, passeur dune exprience peu commune (et dun carnet de notes fort prcieux)

41