ANTECONTRACTUL STUDIU TEORETIC I PRACTIC.

CORELAIILE CU SISTEMUL PUBLICITII IMOBILIARE Author : Ioan SABU-POP Author: Gabriel NI

Abstract: Ltude de la promesse ncessite lanalyse de ses conditions de validit de fond et de forme qui sont celles de la vente mme. Les effets de la promesse ne se consomme pas un ictu; si la promesse nest pas excut, les effets perdurent quelque temps jusque ce quils steignent par muttus disensus, par la prescription extinctive ou par caducit. La violation de la promesse par lalination du bien qui a form son objet un tiers attire des sanctions diffrents, en fonction de bon ou mauvais fois du tiers acqureur. Le refus de signer lacte authentique promis ne peut pas que soit suivi dune arrt judiciaire tenant lieu dacte authentique que si cet acte a t rig par la volont des contractant sen simple instrument probatoire.

Keywords: Avant-contrat, immobilire. JEL Classification: K23

Promesse,

Instrument

Probatoire,

Publication

n vederea cercetrii problematicii propuse spre analiz, considerm c este de maxim relevan s prezentm cteva aspecte concludente despre instituia care cuprinde n sfera sa conceptual noiunea de antecontract. n practic, acordul de voine care d natere vnzrii nu se realizeaz ntotdeauna dintr-o dat, aa cum au gndit autorii Codului civil, ci fie n urma unor negocieri1, fie, ntruct prile nu vor sau nu pot nc s ncheie vnzarea, n urma unor acorduri

Dr., Associate Professor, Petru Maior University of Trgu-Mure, Faculty of Economics, Law and Administrative Science, Romania. Lawyer, Mure Bar Association. Master Student at the Petru Maior University of Trgu-Mure, Public Administration Management Master Study, Romania. 1 Chiar i negocierile pot fi purtate pe baza unui acord (contract) de negociere, care f r a obliga n vreun fel prile la ncheierea vnzrii propriu-zise, totui le oblig juridic pe acestea s poart negocierile cu bun-credin a se vedea A. GOICOVICI, Acordul de principiu, n Revista Dreptul nr. 4/2002, p. 47.

prealabile de voine, care, ntr-un fel sau altul, sunt pai concrei n direcia vnzrii, prefigurnd-o sau proiectnd-o, fiind ele nsele contracte, dar distincte de cel de vnzare2. Ca orice contract, promisiunea este nu numai un simplu act de schimb de valori economice, ci i un act de previziune, de proiecie n viitor, adic n acest caz de organizare n avans a unei proiectate vnzri viitoare3. Configurarea juridic a acestui contract implic analizarea condiiilor de valabilitate, a efectelor, precum i a consecinelor nerespectrii sale. 1. Noiuni introductive. Antecontract. Contract. Promisiunea de vnzare-cumprare face parte din categoria contractelor nenumite4. Particularitatea acesteia const n faptul c pregtete, prefigureaz un alt contract, i anume acela de vnzare-cumprare. Antecontractul de vnzare-cumprare este acordul de voin cuprins ntr-un act juridic bilateral, prin care prile se oblig s ncheie n viitor, un contract de vnzarecumprare, la un pre determinat5. Cunoscut sub denumirile de avancontract, precontract, contract preliminar, contract prealabil, contract provizoriu, contract preparatoriu, promisiune de contract, promisiune sinalagmatic de vnzare-cumprare, promisiune bilateral de vnzarecumprare, antecontractul de vnzare-cumprare nu este reglementat de Codul civil romn, spre deosebire de Codul civil francez, care, n art. 1589 alin. 1, prevede c promisiunea de vnzare valoreaz vnzare, dac exist consimmntul reciproc al celor dou pri asupra lucrului i asupra preului. Fiind i el un contract, antecontractului i sunt aplicabile, n principiu, dispoziiile art. 942-1206 C.civ., privind capacitatea prilor de a contracta, consimmntul valabil exprimat, un obiect determinat sau determinabil i o cauz licit. Putem spune c cea mai general i mai sintetic formulare privind definirea contractului civil o gsim n art. 942 din C.civ. care stabilete contractul ca fiind acordul ntre dou sau mai multe persoane pentru a constitui sau a stinge ntre dnii raporturi juridice. Din economia redactrii textului rezult c, esenial pentru prefigurarea contractului este acordul de voin manifestat n scopul de a da natere, a modifica sau a stinge drepturi subiective i obligaii civile. S-a acceptat n mod constant, n literatura noastr juridic, mprejurarea c termenul de contract este sinonim i deci echivalent celui de convenie6. Dei de inspiraie francez, definiia dat de Codul civil romn de la 1865 se aseamn fr a se identifica ns cu aceea formulat de art. 1001 din C.civ. francez7.

A se vedea D. CHIRIC, Contracte speciale civile i comerciale, ed. Rosetti, Bucureti, 2005, p.

156. A se vedea H. LCUYER, Le contrat, acte de prvision, n Lavenir du droit. Mlanges en hommage F. Terr, Dalloz, PUF, ditions du Juris-Classeur, Paris, 1999, p. 643. 4 A se vedea D. CHIRIC, Promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare ca form autonom de contract, n SUBB nr. 2/2000. 5 A se vedea M. MUREAN, Antecontract de vnzare-cumprare, n Dicionar de drept civil, ed. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1980, p. 36-37. 6 A se vedea I. DOGARU, Contractul. Consideraii teoretice i practice, ed. Scrisul romnesc, Craiova, 1983, p. 8.
3

Potrivit acestui text, contractul este o convenie particular generatoare de drepturi i obligaii, aa nct ntre convenie i contract exist un raport ca de la parte la ntreg. Doctrinar s-a acreditat i ideea c termenul de convenie ar avea un sens mai larg dect cel de contract. Astfel, dac ea are ca obiect naterea unei obligaii poate fi privit ca i un contract. Aceast teorie i are sorgintea n vechiul drept roman, n care exista o net deosebire ntre contracte i convenii: pe cnd contractul ddea natere unei obligaii garantate printr-o aciune, convenia era simplul pact (pactum nudum), nu producea dect o obligaie natural neocrotit printr-o aciune n justiie. Distincia a fost preluat i n literatura noastr juridic de dat relativ recent, potrivit creia convenia ar fi genul, iar contractul specia. Astfel, convenia a fost considerat ca acordul de voin intervenit ntre persoane n scopul de a crea orice fel de efecte juridice, pe cnd contractul este specia de convenie prin care se creeaz obligaii8. Textul art. 942 C.civ. citat anterior, dei nu a preluat din Codul napoleonian de la 1802 noiunea de convenie, totui a echivalat-o printr-o formulare mai analitic, definit prin sintagma acordul dintre dou sau mai multe persoane. n plan obiectiv, codul nostru a preluat de la cel francez mai sintetic i mai concret ideea de finalitate a contractului, constnd n a constitui sau a stinge un raport juridic. Prin constituirea sau ncheierea contractului se nelege realizarea acordului de voin al prilor asupra clauzelor contractuale. Art. 948 C.civ. precizeaz in terminis c pentru ncheierea valabil a unei convenii sunt eseniale urmtoarele condiii: capacitatea de a contracta, consimmntul liber exprimat al prii ce se oblig, un obiect determinat sau determinabil, o cauz licit. De importan este faptul c realizarea condiiilor de validitate ale contractelor este legat de momentul n care acordul de voin al prilor se formeaz prin ntlnirea ofertei cu acceptarea. Anterior acestei mprejurri, este posibil ca prile s parcurg un itinerariu susceptibil de desfurare n timp, o perioad numit de unii autori precontractual9. De cele mai multe ori, contractele se ncheie fr parcurgerea prealabil a unor faze precontractuale, prile convenind simultan asupra clauzelor contractuale sau pur i simplu manifestndu-i adeziunea la clauzele unor contracte nesusceptibile de negociere, fie prin modul n care au fost concepute (de exemplu, tariful unei cltorii cu avionul), fie prin implicaiile unui anumit gen de a tranzaciona (de exemplu, vnzarea unui magazin la un pre ce nu ine seama de alte elemente fond de marf, mijloace circulante, etc.). Anterior momentului ncheierii contractului, drumul parcurs de ctre pri pn la realizarea acordului de voin poate surprinde, n unele situaii, mai multe faze, respectiv: 1. negocierile precontractuale; 2. oferta de a contracta; 3. promisiunea de a contracta sau antecontractul; 4. acceptarea. 2. Antecontractul: definiie, condiii, caractere.
n textul francez, le contrat est une convention par la quelle une ou plusieurs personnes sobligent envers une ou plusieurs autres a donner, a faire, ou a ne pas faire quelque chose (contractul este convenia prin care una sau mai multe persoane se oblig fa de una sau mai multe alte persoane s dea, s fac sau s nu fac ceva). 8 A se vedea I. FILIPESCU, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, ed. Actami, Bucureti, 1994, p. 16. 9 A se vedea P.M. COSMOVICI, Drepturile reale. Obligaii. Legislaie, ed. All, Bucureti, 1996, p. 126.
7

Spre deosebire de ofert, care este un act juridic de formaiune unilateral, deoarece ea nu se ntemeiaz pe un acord de voin, promisiunea de a contracta sau antecontractul dei creeaz obligaii numai n sarcina ofertantului, reprezint totui un act juridic bilateral. Soluia se impune ntruct promisiunea de a contracta implic un acord prealabil prin care prile se oblig, n ipoteza n care promisiunea are un caracter sinalagmatic, s ncheie n viitor un contract. Este aadar posibil existena unei promisiuni sinalagmatice de a contracta atunci cnd ambele pri se oblig ca n viitor s ncheie un anumit contract. Cel mai frecvent caz care ilustreaz aceast mprejurare este cel n care un contract nu poate fi ncheiat n lipsa unei formaliti, cum este bunoar obinerea unui act administrativ. ntr-o asemenea ipotez, promisiunea bilateral de a contracta (antecontractul), precede i uneori constituie chiar cauza obinerii actului administrativ ce condiioneaz perfectarea contractului. Antecontractul reprezint, astfel, o promisiune de a contracta, un acord de voin prin care prile se oblig s ncheie n viitor contractul. Precontractul are deci menirea de a conferi prilor certitudinea c nici una dintre ele nu va putea da napoi de la intenia realizrii contractului preconizat. Fiind un contract nenumit, antecontractul trebuie s ntruneasc, n principiu, condiiile de validitate aplicabile contractelor n general10, dar i condiiile de validitate speciale pe care trebuie s le ndeplineasc contractul n forma cruia urmeaz a se perfecta11. Antecontractul prezint urmtoarele caractere juridice: este un contract nenumit, cu titlu oneros, sinalagmatic, comutativ, cu executare uno ictu i consensual12. Expresie a libertii contractuale, n dreptul nostru civil, antecontractul este guvernat de principiul consensualismului, consacrat de art. 971 i art. 1295 C.civ. De aceea, antecontractul se ncheie valabil prin simpla manifestare de voin a prilor, nefiind necesar ca ea s fie nsoit de o anumit form. Nu se cere ca antecontractul s se ncheie n form autentic. Antecontractul se poate ncheia n scris sau verbal; totui, pentru probaiune, este indicat ca acordul de voine s fie consemnat ntr-un nscris13. n literatura juridic s-a exprimat n mod unanim c antecontractul constituie o obligaie de a face14, care este susceptibil de executare n natur, voluntar prin perfectarea contractului, sau silit, dac vreuna din pri refuz s contracteze n forma la care acesta s-a obligat. 3. Antecontractul de vnzare-cumprare.

A se vedea J. SCHMID-SZALEWSKI, Le rle de lacte authentique dans la vente immobiliere, n Revue du droit immobilier 2/1989, p. 154-155; M. MUREAN, Particularitile condiiilor de fond ale validitii antecontractului, n SUBB nr. 1/1988, p. 63. 11 A se vedea L. BOYER, Promesse de vente, n Encyclopdie Dalloz. Rpertoire de droit civil , 1990, p. 26 (no 298). 12 A se vedea E. CHELARU, Circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, n Revista Dreptul, nr. 9/1993, p. 21-23. 13 A se vedea T. DRJAN, Antecontractul de vnzare-cumprare, n Revista Dreptul, nr. 3/2000, p. 57. 14 A se vedea I. ALBU, Drept civil. Introducere n studiul obligaiilor, ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1984, p. 44; E. SAFTA-ROMANO, Sintez teoretic i practic referitoare la antecontractul prevzut de art. 2 din Decretul nr. 144/1958, n Revista Dreptul, nr. 1/1991, p. 32.

10

Dei teoretic antecontractul este o promisiune bilateral de a contracta i astfel se poate aplica n toate cazurile n care prile simt nevoia unei garanii suplimentare n vederea perfectrii ulterioare a unui acord care s genereze obligaii particulare, putnd astfel s fie luate n considerare diferite tipuri de contracte, cum ar fi contractul de locaiune sau contractul de servicii imobiliare, practic cel mai des ntlnit din motive ce in de natura relaiilor sociale i comerciale, este antecontractul aplicat la contractul de vnzare-cumprare. n materia antecontractului sau a promisiunii de vnzare-cumprare, distingem mai multe situaii, respectiv aceea n care ambele pri se oblig la perfectarea ulterioar a unui contract de vnzare-cumprare sau doar una dintre pri, care manifest un interes mai stringent. n aceast ordine de idei, se remarc promisiunea bilateral de vnzarecumprare, n primul caz, i respectiv, promisiunea unilateral de vnzare-cumprare. Promisiunea unilateral de vnzare-cumprare intervine n cazul n care o persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior, de obicei ntr-un anumit termen, consimmntul de a-l cumpra. De exemplu, locatorul-proprietar se oblig fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul dat n locaiune, dac locatarul i va manifesta dorina de a-l cumpra. O promisiune de vnzare acceptat cu aceast rezerv este nendoielnic un contract distinct, ce nu este totui o vnzare (i deci nu poate produce efectele specifice ale contractului de vnzare-cumprare) i nici un act unilateral de voin. Promisiunea de vnzare (sau de cumprare) d natere la un drept de crean, una dintre pri fiind obligat fa de cealalt parte s vnd n viitor un anumit bun15. ntr-o alt opinie, se pledeaz concepia potrivit creia beneficiarul promisiunii de vnzare sau de cumprare are un drept potestativ, intermediar ntre drepturile de crean i drepturile reale, astfel nct prin ridicarea opiunii de ctre beneficiarul promisiunii, se realizeaz acordul de voin care d natere contractului de vnzare-cumprare, afar de cazul n care pentru valabilitatea acestuia este cerut forma autentic ad validitatem, nerespectarea promisiunii de ctre promitent fiind lipsit de efecte juridice, cu excepia cazului cnd promitentul vinde lucrul unui ter de bun-credin, caz n care beneficiarul are dreptul la daune-interese, sanciune prevzut de art. 1075 C.civ. pentru neexecutarea obligaiilor de a face, iar nu pentru respectarea unui drept potestativ. Rezult c, n aceast concepie, instituia n cauz este impropriu denumit promisiune de vnzare, cci vnztorul nu mai are obligaia de a vinde, o dat ce contractul de vnzare-cumprare se poate ncheia prin simpla voin a cumprtorului, chiar dac vnztorul nu ar mai fi de acord. Instituia ar fi promisiune de a vinde numai n cazul n care contractul proiectat ar fi un contract solemn16. O asemenea concepie denatureaz realitatea, n sensul c vnztorul-promitent nu i-a dat acordul la vnzarea lucrului, ci numai la ncheierea n viitor a contractului. Promisiunea unilateral nu trebuie s fie confundat ns nici cu vnzarea sub condiie sau afectat de un termen, ntruct prima are drept obiect o obligaie de a face, iar cea de-a doua o obligaie de a da.

A se vedea F. DEAK, Tratat de drept civil, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2001, p. 23. A se vedea D. CHIRIC, Promisiunea unilaterala de a vinde i de a cumpra, n Revista de Drept Comercial, nr. 9/1999, p. 39.
16

15

Promisiunea de vnzare este de fapt un antecontract care d natere la un drept de crean, una dintre pri fiind obligat fa de cealalt parte s vnd n viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra sau nu. Dac beneficiarul va opta n sensul cumprrii bunului, dar promitentul, prin nclcarea obligaiei asumate, va refuza vnzarea, contractul proiectat nu se va mai ncheia, beneficiarul avnd dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligaiilor de a face. Rezult c promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru una din pri (promitent). Este ns posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul promisiunii s se oblige la plata unei sume de bani, caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar fr a se fi transformat ntr-o promisiune bilateral, cci beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii ce i se confer. Obiect al controverselor n doctrin l-a constituit i faptul de a ti dac pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare promitentul trebuie s-i manifeste nc o dat consimmntul. ntr-o opinie, s-a considerat c voina promitentului, n sensul de a vinde, s-a manifestat cu ocazia perfectrii promisiunii de vnzare i deci, nu este necesar s fie repetat17. n momentul manifestrii voinei beneficiarului de a cumpra, acordul de voin s-a realizat i astfel contractul de vnzare-cumprare este ncheiat. ntr-o alt opinie, considerat a fi cea pertinent, pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare n baza promisiunii de vnzare este necesar o nou manifestare de voin din partea promitentului, n sensul ncheierii contractului. ntr-adevr, obligaia asumat de promitent de a vinde bunul nu trebuie neleas ca o obligaie de a vinde imediat, ci n sensul de a-i da consimmntul la o dat ulterioar cnd i va manifesta voina beneficiarul de a cumpra bunul. n absena unei noi manifestri de voin din partea promitentului exist riscul imposibilitii perfectrii contractului, n cazul n care promitentul nu i-a respectat promisiunea i a vndut bunul unei alte persoane18. Cu privire la noiunea de antecontract, prile au i o obligaie de a nu face, respectiv aceea de a nu ntreprinde nimic n direcia consimirii la o alt vnzare avnd acelai obiect sau a oricrei aciuni de natur s mpiedice perfectarea contractului promis. Cu privire la obiect i form, antecontractul trebuie s cuprind meniuni cu privire la bunul ce se intenioneaz a fi vndut, ct i la preul pentru care urmeaz a se face vnzarea. Potrivit principiului consensualismului i a libertii manifestrii de voin, prile pot ncheia antecontractul n orice form, dup cum am menionat anterior. De asemenea, s-a statuat c preul poate fi stabilit prin orice mijloace de prob, inclusiv declaraii de martori sau prezumii, mai ales n cazul n care o parte din el a fost i pltit19. De esena antecontractului este ca acesta s conin, explicit sau implicit, clauza potrivit creia prile se oblig, reciproc, s ncheie n viitor un contract. Antecontractul mai poate cuprinde i alte clauze, prin care prile se oblig reciproc s plteasc despgubiri, n cazul n care cu rea-credin una dintre ele se dezice
T.S. col. civ., Dec. nr. 1071/1964, n Culegere de decizii ale Tribunalului Suprem, 1964, p. 72. A se vedea S.D. CRPENARU, Drept comercial romn, ed. All Beck, Bucureti, 2002, p. 415. 19 Curtea Suprem de Justiie, s. civ., Dec. nr. 2339/1993, n Buletinul Jurisprudenei pe anul 1993, p. 51.
18 17

de la ncheierea contractului20, termenul pn la care trebuie achitat preul, sau pn la care prile se oblig s se prezinte la notarul public, predarea sau primirea bunului, etc. Acele clauze care sunt de natura i de esena antecontractului, cum este obligaia prilor de a se prezenta la notar n vederea ncheierii contractului de vnzare-cumprare n form autentic, se consider subnelese, chiar dac ele nu au fost inserate n antecontract21. 4. Modalitatea de punere n executare a antecontractului de vnzarecumprare. Sub aspect obligaional, promisiunea cuprins ntr-un antecontract valoreaz, n dreptul nostru, o obligaie de a contracta i ea ndatoreaz prile la executare ntocmai ca i orice alt obligaie convenional asumat. Obligaia de a contracta izvort din antecontract este o obligaie de a face, care, atunci cnd este cazul, poate fi executat n natur i fr concursul debitorului. Executarea n natur a obligaiei asumate poate fi voluntar, cnd prile ncheie de bun-voie contractul promis, sau silit, cnd fa de refuzul uneia dintre pri de a contracta, instana, n lumina principiului executrii n natur a obligaiilor, va pronuna, n baza art. 1073 i 1077 C.civ., o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare. Fiind o aciune personal22, aciunea n executarea silit a antecontractului se introduce la instana de la domiciliul prtului, n temeiul art. 5 C.proc.civ. Caracterul ei personal rezult din dreptul de crean pe care l genereaz antecontractul de vnzarecumprare. Aciunea poate fi intentat de promitent sau de beneficiar, ori de motenitorii acestora, mpotriva beneficiarului sau promitentului, ori a motenitorilor acestora. O condiie esenial pentru promovarea aciunii este ca reclamantul s i fi executat obligaiile pe care i le-a asumat prin antecontract. n aceeai ordine de idei, n ceea ce privesc modalitile de impunere a antecontractului se poate spune c fa de refuzul debitorului obligaiei de a contracta, instana are la dispoziie urmtoarele soluii: nlocuirea actului autentic prin hotrre judectoreasc, hotrre ce va ine loc de contract de vnzare-cumprare, avnd efect constitutiv de drepturi, opernd transferul dreptului de proprietate de la data cnd rmne definitiv i daunele cominatorii, mijloc indirect de asigurare a executrii n natur a obligaiilor de a face, constnd ntr-o sum de bani pe care debitorul trebuie s o plteasc pentru fiecare zi de ntrziere pn la executarea obligaiei. Cuantumul sumei i unitatea de timp pentru care se acord se stabilesc prin hotrre judectoreasc. Desigur, dac debitorul persist n a nu-i executa obligaia, instana poate mri cuantumul lor. Aciunea prin care promitentul-cumprtor l cheam n judecat pe promitentulvnztor pentru perfectarea actului juridic de vnzare-cumprare, este prescriptibil n cadrul termenului general de prescripie dac promitentul-cumprtor nu a intrat n posesia bunului. Fiind o aciune personal, prescripia se mplinete n cadrul termenului general de 3 ani. Prescripia dreptului la aciune ncepe s curg n momentul n care

20 21

T.S., col. civ., Dec. nr. 1716/1956, n Culegere de decizii 1956, vol. I, p. 119. A se vedea T. DRJAN, Antecontractul de vnzare-cumprare, n Revista Dreptul, nr. 3/2000,

p. 59. A se vedea V. STOICA, F. BAIAS, Executarea silit a antecontractelor de nstrinare a imobilelor n condiiile abrogrii art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n Revista Dreptul, nr. 3/1992, p. 24.
22

promitentul-vnztor se manifest expres, n sensul negrii dreptului promitentuluicumprtor23. O alt situaie practic apare n cazul n cazul n care promitentul-vnztor nu-i respect obligaia i vinde lucrul unei tere persoane; n aceast situaie vnzarea ncheiat este, sub rezerva fraudei (cauza de nulitate absolut a contractului de vnzarecumprare ncheiat cu terul care este de rea-credin cunoscnd existena antecontractului), valabil, iar beneficiarul-cumprtor nu poate cere predarea lucrului, ntruct nu a devenit proprietar. n aceast situaie ns, promitentul-cumprtor poate cere daune-interese. n cazul n care bunul care face obiectul antecontractului constituie bun proprietate comun, promitentul-vnztor este unul dintre coproprietari. n acest caz antecontractul de vnzare-cumprare ncheiat cu unul dintre proprietarii bunului aflat n proprietate comun pe cote-pri, depinde de modalitatea n care se realizeaz partajul acestuia. Dac bunul este atribuit la partaj coprtaului promitent-vnztor, antecontractul rmne valabil i dreptul beneficiarului-cumprtor se consolideaz, deoarece mpreala are efect declarativ, deci produce efecte retroactive, promitentul-vnztor devenind proprietar exclusiv24. De asemenea, se poate ca bunul promis s nu se gseasc n patrimoniul vnztorului la data ncheierii antecontractului. Att timp ct antecontractul nu transfer dreptul de proprietate, avnd ca obiect doar o obligaie de a face, nu este necesar ca bunul promis s existe n patrimoniul promitentului. Chiar dac prin antecontract se promite constituirea sau transmiterea unui drept real, promisiunea de contract genereaz doar un drept de crean i, numai la data ncheierii contractului, dreptul real va fi constituit sau transmis. O alt problem practic s-a pus n situaia n care obiectul subcontractului l formeaz bunurile comune. Nimic nu mpiedic s se nstrineze un bun aflat n devlmie, prile fiind libere s-l includ n antecontract. Situaia este simpl cnd ambii soi promit nstrinarea bunului. n analiza acestei probleme, vom distinge dou situaii: cnd soii promit nstrinarea bunului comun i atunci cnd soii sunt beneficiarii bunului promis. Situaia este mai complicat sub primul aspect, atunci cnd bunul este promis doar de unul dintre soi, fr consimmntul celuilalt so, i se convine chiar predarea imobilului, primindu-se preul parial sau integral. ntrebarea se pune dac este posibil ca cellalt so s cear anularea antecontractului. S-a susinut ca atunci cnd bunul este comun, ambii soi trebuie s figureze n antecontract. Absena consimmntului va putea fi suplinit ulterior expres. Atta timp ct prin antecontract nu se realizeaz un transfer de proprietate, dreptul celuilalt so asupra bunului promis nu este nclcat, el rmnnd n continuare n patrimoniul comun, astfel c aciunea n anulare a antecontractului ar fi lipsit de interes. Numai n cazul nstrinrii definitive a imobilului, fr consimmntul celuilalt so, contractul va fi lovit de nulitate deoarece nu opereaz prezumia mandatului tacit.

23 .C.C.J., sec. civ., Dec. nr. 1212/2005, n Jurisprudena seciei civile pe anul 2005, ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, p. 340. 24 .C.C.J., sec. civ., Dec. nr. 6242/2004, n Buletinul jurisprudenei. Culegere de decizii pe anul 2004, ed. All Beck, Bucureti, 2005, p. 153.

6. Rolul i locul antecontractului de vnzare-cumprare n sistemul publicitii imobiliare. Obiectul principal al crii funciare l constituie descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale tabulare. De asemenea, n afara drepturilor tabulare exist sau pot exista anumite acte sau fapte juridice referitoare la imobilele cuprinse n cartea funciar care fie modific, fie precizeaz situaia lor juridic. Este vorba de drepturi de crean sau alte drepturi personale nscute n legtur cu aceste imobile, precum i de anumite fapte juridice care configureaz statutul ori capacitatea juridic a persoanelor nscrise n cartea funciar ca titulare ale unor drepturi reale sau personale, dup caz. Spre deosebire de drepturile tabulare care, obligatoriu, trebuie nscrise n cartea funciar pentru a deveni opozabile fa de teri, n cazul actelor i faptelor juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar nscrierea este, n principiu, facultativ, i are ca efect fie opozabilitatea erga omnes a acestora, fie doar informarea terelor persoane despre astfel de acte sau fapte25. Exist cazuri de nscriere n cartea funciar, prevzute de Legea nr. 7/1996 privind cadastru i publicitatea imobiliar, a unor acte i fapte juridice privitoare la drepturi de crean, n vederea realizrii opozabilitii fa de terele persoane interesate: - nchirierea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; - sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; - aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n cartea funciar; - intenia de a nstrina sau de a ipoteca; - cile de atac mpotriva ncheierilor de nscriere n cartea funciar. De asemenea, la cerere, vor putea fi nscrise n cartea funciar orice acte sau fapte juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane. n acest sens vom nvedera urmtoarele: - instituirea curatelei; - artarea raporturilor juridice cu o alt persoan de natur de natur s afecteze regimul juridic al bunului nemictor; - artarea aciunii pentru anularea hotrrii declarative de moarte a titularului dreptului real nscris n cartea funciar; - interdicia de grevare sau de nstrinare a imobilului, precum i modalitile interdiciei de strmutare sau de grevare; - lucrrile de expropriere a imobilului; - hotrrea de deschidere a procedurii falimentului; - promisiunea stabilit prin convenie de a ncheia un contract, n viitor, de nstrinare cu privire la bunul imobil (antecontractul). Astfel, dac vorbim despre un antecontract care vizeaz un imobil, n scopul asigurrii opozabilitii fa de teri a promisiunii de vnzare-cumprare, precum i pentru informarea terilor cu privire la existena acestor raporturi, promisiunea de a ncheia un contract de nstrinare cu privire la un imobil poate face obiectul unei notri n cartea funciar. Prin notare, drepturile promitentului-cumprtor devin opozabile terelor persoane interesate, atrgnd atenia acestora asupra existenei unor acte juridice. Dac
A se vedea M. NICOLAE, Tratat de publicitate imobiliar, vol. II, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 173.
25

ns bunul se mai gsete n patrimoniul vnztorului, promitentul-cumprtor mai are posibilitatea ca instana, n lumina principiului executrii n natur a obligaiilor, s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare. n literatura juridic s-a exprimat n mod unanim c antecontractul constituie o obligaie de a face26, care este susceptibil de executare n natur, voluntar prin perfectarea contractului, sau silit, dac vreuna din pri refuz s contracteze n forma la care acesta s-a obligat, respectiv, n form autentic. Antecontractul se ncheie valabil prin simpla manifestare de voin a prilor, nefiind necesar ca ea s fie nsoit de o anumit form. Nu se cere ca antecontractul s se ncheie n forma autentic prevzut pentru contractul de vnzare-cumprare a imobilului, deoarece nu se confund cu acesta din urm, n funcie de care el are o configuraie distinct27. 5. Concluzii. Antecontractul este o garanie a perfectrii n viitor a contractului de vnzarecumprare n mod transparent i cu respectarea condiiilor de form dac aceasta se impune. Chiar dac contractul de vnzare-cumprare este consensual, nimic nu mpiedic prile s ncheie o asemenea convenie. Elementul esenial n cazul antecontractului l constituie, aadar, faptul c el este o convenie distinct de viitorul act de nstrinare, ceea ce face s nu fie confundat cu contractul de vnzare-cumprare propriu-zis; nu poate fi considerat ns nici o ofert simpl de nstrinare, antecontractul avnd locul chiar dac secundar, totui bine localizat n spectrul instituional civil. Dintre motivele care determin ncheierea antecontractului de vnzare-cumprare, menionm lipsa unei culturi juridice, rapiditatea operaiunii, evitarea taxelor de timbru notariale, imposibilitatea achitrii integrale a preului, terenul nu se afl nc n patrimoniul promitentului, starea de indiviziune, neeliberarea titlului de proprietate, dorina promitentului de a mai stpni o perioad terenul n cauz, condiionarea vnzrii de ndeplinirea unor evenimente viitoare, etc.

A se vedea I. ALBU, Drept civil. Introducere n studiul obligaiilor, ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1984, p. 44; E. SAFTA-ROMANO, Sintez teoretic i practic referitoare la antecontractul prevzut de art. 2 din Decretul nr. 144/1958, n Revista Dreptul, nr. 1/1991, p. 32. 27 A se vedea T. DRJAN, Antecontractul de vnzare-cumprare, n Revista Dreptul, nr. 3/2000, p. 57.

26