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UNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORA ________________________________________

FACULDADE DE ENGENHARIA
DEPARTAMENTO DE CONSTRUAO CIVIL ___________________________________________________________

PROGRAMAO E CONTROLE DE OBRAS

PROFESSOR

MARIO NALON DE QUEIROZ


2001

NDICE

1. A indstria da Construo Civil

................................................................................7

1.1 - Conceito ...........................................................................................................7 1.2 - Planejamento, Programao e Controle ...........................................................8 1.3 - Conceituaes: projeto; obra; servios e etapas construtivas ........................10 2. O Plano de Contas na Construo Civil ...............................................................14

2.1 - O que o Plano de Contas ............................................................................14 2.2 - Operacionalizao do Plano de Contas .........................................................15 2.3 - Estrutura do Plano de Contas - exemplo .......................................................16 3. Os Custos na Construo Civil ...............................................................................26

3.1 - Custo, Preo e Valor ......................................................................................26 3.2 - Classificaes dos Custos ..............................................................................27 (a) - Custos quanto identificao com o produto .................................................27 (b) - Custos quanto variao do volume do produto ............................................30 4. Modalidades ou Regimes de Contrataes ................................................................31 4.1 - Contratos a Preo Fixo por Valor Global .......................................................32 4.2 - Contratos a Preo Fixo Por Valores Unitrios..................................................34 4.3 - Administrao a Preo de Custo / Administrao .........................................35 4.4 - Arranjos mistos de contrataes ......................................................................38

5. Oramentao .............................................................................................................39

3 5.1 - Oramentos quanto ao nvel de detalhamento ...............................................39 5.2 - Oramentos quanto ao grau de preciso .........................................................40 (a) - Oramentos Estimativos ou Aproximados .....................................................40 (a.1) - Oramentos baseados no C.U.B. .................................................................40 (a.2) - Oramentos baseados na NBR 12721 (antiga NB140) ................................41 (a.3) - Oramentos pelo custo dos itens principais .................................................42 (b) - Oramentos Firmes - Generalidades ...............................................................42 5.3 - Metodologia de Elaborao de Oramentos Firmes ......................................43 6. Programaes de Prazos e de Recursos ..................................................................53

6.1 - Programao de Prazos ....................................................................................53 6.2 - Programao de Recursos ..............................................................................54 7. Seleo e Contratao de Obras ..............................................................................58

7.1 - Obras Particulares ...........................................................................................58 Condomnio .....................................................................................................59 Incorporao imobiliria ................................................................................60 7.2 - Obras Pblicas - Licitaes .............................................................................63 8. O Contrato de Construo ......................................................................................68

8.1 - Conceituao ..................................................................................................68 8.2 - Clusulas indispensveis ...............................................................................69 8.3 - Requisitos de qualidade dos contratos de construo ...................................70 8.4 - Termos Aditivos Contratuais ..........................................................................71 8.5 - O Registro de Ocorrncias.................................................................................71 8.6 - A elaborao de contratos ..............................................................................72 8.6.1 - Diretrizes Contratuais ..................................................................................72 8.6.2 - A redao dos Contratos de Construo .....................................................73

9.

As Especificaes Tcnicas

......................................................................................79

9.1 - Consideraes Gerais .....................................................................................79 9.2 - Especificaes de Materiais e de Servios .....................................................80 9.2.1 - Especificaes de Materiais ........................................................................80 9.2.2 - Especificaes de Servios .........................................................................83 9.3 - A elaborao das Especificaes Tcnicas ....................................................84

10. O Controle de Obras

...............................................................................................86

10.1 - Generalidades ..............................................................................................86 10.2 - Instrumentos de Controle ............................................................................87 11. Bibliografia ..............................................................................................................92

O objetivo destas notas fornecer aos alunos da disciplina PROGRAMAO E CONTROLE DE OBRAS um roteiro logicamente organizado para o desenvolvimento do programa em sala de aula, com informaes referenciadas na bibliografia indicada, indispensvel para a construo de um conhecimento bsico do contedo previsto da disciplina. Mario Nalon de Queiroz
Reviso: JANEIRO de 2012

INTRODUO

A grande responsabilidade do engenheiro que se prope a atuar no setor da Construo Civil aprofundar-se sempre, e cada vez mais, no conhecimento das caractersticas particulares desse setor da engenharia. Esse constitui o caminho pelo qual se adquirir uma slida condio de acompanhar o avano tecnolgico, to necessrio dentro do atual quadro em que se encontra esse setor de atividade no Brasil e principalmente considerando-se o contexto ambiental do nosso planeta. A criatividade para superar dificuldades tcnicas e administrativas que se nos apresentam no trabalho dirio um desafio a ser vencido. A administrao dos grupos de trabalho e a convivncia com operrios mal remunerados e deficientemente capacitados so tarefas que exigem muito mais que uma mera formao tcnica. O objetivo primrio do setor tcnico atual a busca da condio de Sustentabilidade, incorporada na Responsabilidade Social. O xito passa necessariamente pelo conhecimento das Cincias Humanas e principalmente pelo desenvolvimento da sensibilidade para identificar e promover a soluo de problemas ambientais, sociais e humanos, nem sempre to visveis e perceptveis ao observador despreparado ou desatento. O progresso tcnico e principalmente social das comunidades e da humanidade em geral acontece somente atravs da cooperao mtua entre os seres, sejam eles escolarizados ou no, bem ou mal capacitados, e, nesse processo, cabe aos mais privilegiados a responsabilidade da cooperao maior. queles que esperam passivamente viver dias melhores, dizem os sbios desde a antiguidade, que dias melhores tm que ser conquistados, construdos; e isto s se consegue com seriedade, senso de responsabilidade, muito empenho e esforo de cada um. O conhecimento tcnico continuar sendo sempre o fator que propulsiona o progresso material da vida humana. ele que, aliado a outros valores humanos, como os princpios ticos, por exemplo, determinar os vitoriosos no mercado de trabalho to competitivo que estamos testemunhando nestes tempos.

1.

A INDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL

1.1. CONCEITO Chamamos de Construo Civil ao conjunto de atividades, no campo da engenharia, cuja finalidade a realizao material e intencional de planos do homem para, segundo suas necessidades, adaptar a natureza a si ou adaptar-se a ela, atravs de obras de construo. A Construo Civil possui caractersticas particularizadas, que a tornam bastante diversa dos outros ramos industriais, que podemos chamar de indstria em geral. A indstria em geral pode ser vista como atividade que se divide em trs grupos de naturezas distintas, conforme apresentamos:

indstria extrativa indstria de transformao indstria de fabricao

A Construo Civil, alm da diversidade enorme e da complexidade de suas atividades, no se identifica integralmente com um dos grupos acima, tendo como caractersticas fundamentais:
ATIVIDADE DE CARTER ARTESANAL / ATRASADA TECNOLOGICAMENTE NO FABRICA PRODUTOS EM SRIE ATIVIDADE NMADE E AGRESSIVA AO MEIO AMBIENTE ALTA ROTATIVIDADE DA MO-DE-OBRA

- BAIXO NVEL DE QUALIFICAO DA MO-DE-OBRA - BAIXA REMUNERAO DA MO-DE-OBRA - ATIVIDADE INSALUBRE E RESISTENTE A MUDANAS ALTA DEMANDA DE PRODUTOS DE INMERAS INDSTRIAS RELATIVA IMPRECISO NAS PREVISES DE RESULTADOS FINAIS

Estas caractersticas tpicas da construo civil, isoladas ou combinadas, justificam a necessidade do desenvolvimento das tarefas de Planejamento, de Programao e de Controle dos empreendimentos de engenharia, o GERENCIAMENTO DE PROJETOS.

1.2. PLANEJAMENTO, PROGRAMAO E CONTROLE 1.2.1. PLANEJAMENTO Atividade essencial aos empreendimentos, a qual desenvolvida desde antes de seu incio at sua finalizao, assumindo formas e denominaes diferentes conforme o conjunto de tarefas desenvolvidas nas suas etapas. Ocupa-se do plano geral do Projeto em nvel de macro-viso do mesmo, sem detalhamentos que levem a se perder a viso global do Projeto. Elabora-se, nesta fase, um plano inicial, lgico e racional, com base nos dados relativos ao Projeto, chamado Plano Mestre da obra, cuja consolidao se d aproximadamente aos 30% do Projeto executado, e que contm em seu escopo elementos tais como:

Dimenses globais do projeto Sistema construtivo e as necessidades envolvidas Dimensionamento geral dos insumos (mat., m.d.o., equip. e ferram.) Prazo global estimado

Valor global estimado Outros parmetros especficos do projeto


O Planejamento tem um carter dinmico, e normalmente utilizado para adaptar o Plano Mestre, quando de sua consolidao s necessidades ou convenincias. Assim, o planejamento se encerra somente ao final do empreendimento, pois at a ltima tarefa deve ser planejada. 1.2.2. PROGRAMAO Como parte integrante do planejamento, corresponde s atividades de desenvolvimento de detalhamento dos eventos para o cumprimento do Plano Mestre. Define basicamente como, quando e com que recursos qualitativos e quantitativos a construo ser executada. o planejamento em nvel de micro-viso, onde os possveis lapsos ou desvios de prazos e custos provoquem menor impacto, pois os intervalos de tempo e os recursos financeiros enfocados so bastante menores. Fazem parte das responsabilidades da programao, entre outras: Previso detalhada de prazos, custos e distribuio de recursos Preparao de contratos e especificaes tcnicas Preparao de programas de suprimentos e desembolsos O acompanhamento da evoluo da obra Anlise dos progressos alcanados Comparao dos resultados obtidos com as metas iniciais Anlise dos resultados das comparaes Sugestes de medidas corretivas, quando necessrio Realimentao do sistema com os resultados coletados Auxlio nas reprogramaes ou nos replanejamentos

1.2.3. CONTROLE

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O sistema Planejamento/Controle pode ser representado de maneira resumida pelo ciclo seqencial de quatro etapas que se repetem:

Medies peridicas, tendo-se em vista as previses originais Comparaes entre previsto e (real) medido; Anlise das variaes entre previsto e executado; Concluses e tomadas de medidas corretivas, se necessrio.
O Controle tem, ento, objetivos claramente definidos, tendo como ponto de partida o acompanhamento dirio da execuo dos servio, com foco na produtividade e nos custos: Apurao de prazos e custos, comparando-os com os previstos; Tomada de decises em caso de haver desvios de prazos e custos; Realimentar o sistema com os novos dados obtidos de custo, prazo e produtividade. Quanto mais racional e rigoroso o Sistema de Controle, maior segurana e confiabilidade nas programaes fsica e financeira e maior progresso nos ndices de produtividade e reduo das perdas, melhorando os custos reais. Finalmente, importante o entendimento de que planejamento, programao e controle so atividades interligadas e interdependentes e no se desenvolvem seqencialmente, mas se sobrepem no tempo. No h, portanto, sentido em se pensar no desenvolvimento de uma s delas sem as outras.

1.3 CONCEITUAES 1.3.1 PROJETO Podemos dizer que, genericamente, projeto a concretizao de uma idia concebida, fundamentada em parmetros pr-estabelecidos e organizada segundo planos ou passos concretos e racionalizados, que concorrem para a realizao daquele objetivo

11 original. Esse objetivo pode ser tanto a implantao de uma indstria, de um conjunto habitacional, de um shopping center, uma via de transporte quanto um plano a se concretizar, como a obteno do ttulo de mestre em uma determinada especialidade. Dentro dessa viso Projeto (grafado com inicial maiscula) , portanto, sinnimo de empreendimento e passa por duas fases bsicas: concepo e construo. Na engenharia, o empreendimento tem sua fase de concepo descrita e ordenada em desenhos, plantas, memoriais descritivos, especificaes tcnicas, oramentos, cronogramas, maquetes ou modelos reduzidos e outros elementos e detalhes complementares (que usaremos a grafia projeto, com inicial minscula, para diferenciao). Nesta fase o projeto passa por processos bastante distintos que envolvem como atividades principais: Estudos de viabilidade tcnico-econmica - EVTE Estudos preliminares ou projeto preliminar Desenvolvimento do projeto-base ou projeto bsico Desenvolvimento do projeto definitivo Desenvolvimento do projeto executivo

1.3.2 A OBRA A fase de construo, execuo ou produo, que se segue logo que se tem o desenvolvimento do projeto executivo a da construo, cuja atividade principal a de tornar concretos os planos pr-estabelecidos constantes dos desenhos e plantas, obedecendo-se as especificaes, detalhes, memoriais, cronogramas, previses de prazos e de custos e buscando-se um bom padro de qualidade nos resultados finais do produto. A esta atividade chama-se comumente obra. A obra , portanto, o conjunto de atividades de construo, com emprego de materiais, mo-de-obra especializada, ferramentas e equipamentos especficos, desenvolvido no espao fsico denominado canteiro de obras, planejado racionalmente

12 para possibilitar a materializao daquele projeto especfico, conforme os parmetros estabelecidos. A construo ou obra tambm passa por duas etapas: o planejamento da construo e a construo propriamente dita. A obra ento uma das fases do Projeto.

1.3.3 SERVIOS (DE OBRAS) So as tarefas ou atividades mnimas e isoladas que geram produtos ou resultados mnimos e auxiliares a outros. Podem ser citados, como exemplos: - execuo de contra-piso para receber a pavimentao final de acabamento - desforma de estrutura de concreto - preparo da argamassa de rebocos e outras, etc.

1.3.4 ETAPAS CONSTRUTIVAS So os conjuntos de servios de obra, interdependentes e que se complementam definindo elementos que do caractersticas definitivas obra, os quais, depois de concludos, permitem o incio de uma nova etapa construtiva. As etapas construtivas vo se desenvolvendo e se complementando at a concretizao do projeto. Este o caso da superestrutura, composta de servios como forma (corte, montagem e colocao), armao (corte, montagem e colocao), concretagem (lanamento e cura) e desforma, etapa esta que somente pode ser executada aps o trmino parcial ou total da infra estrutura. Tambm as alvenarias constituem uma etapa construtiva que poder ser comeada aps terminada a estrutura onde ela se apia, e apenas aps acabada poder ter incio a etapa construtiva seguinte, os revestimentos. Em uma obra de edificao, as etapas construtivas mais comuns, salvo o caso de edificaes especiais, podem ser conforme relacionadas a seguir:

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1. SERVIOS PRELIMINARES 2. INSTALAO E LOCAO DA OBRA 3. 4. INFRAESTRUTURA ou FUNDAES SUPERESTRUTURA, SUPRA ESTRUTURA ou ESTRUTURA

5. ALVENARIA 6. TRATAMENTOS TRMICOS,ACSTICOS E IMPERMEABILIZAES 7. COBERTURA 8. INSTALAES ELTRICAS E DE TELEFONE 9. INSTALAES HIDRO-SANITRIAS 10. APARELHOS E METAIS SANITRIOS 11. ESQUADRIAS 12. REVESTIMENTOS DE PAREDES 13. REVESTIMENTOS DE PISOS OU PAVIMENTAES 14. FERRAGENS 15. VIDROS 16. PINTURA 17. PAISAGISMO 18. INSTALAES MECNICAS 19. TESTES 20. DIVERSOS 21. LIMPEZAS

indispensvel um conhecimento consistente das etapas construtivas de uma obra e de seus servios componentes para o bom desenvolvimento da programao e do controle das obras, pois ele permite ao engenheiro trabalhar com mais fluncia e segurana as atividades de oramentao, elaborao de cronogramas fsico, de compras e de desembolso e no acompanhamento de obras, to importante para o controle dos resultados desejados.

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2.

O PLANO DE CONTAS NA CONSTRUO CIVIL

2.1. O QUE O PLANO DE CONTAS

A complexidade das tarefas envolvidas na construo civil, como tambm a imensa variedade dos insumos, trazem certo grau de dificuldade a vrias atividades relacionadas. Sabemos que a atividade primordial o Planejamento e que ele exige, como condio essencial a organizao. Como o Planejamento necessariamente ligado s atividades de Programao e de Controle, estas ltimas tambm carecem da organizao tanto quanto a primeira. A construo uma atividade que deve ser muito bem caracterizada quanto aos seus insumos (materiais, mo-de-obra, equipamentos e ferramentas). Por isso a necessidade de um plano discriminativo e que vise tambm organizar as vrias fases de implantao dos projetos e, ao mesmo tempo, englobando tudo que afete diretamente a construo. A essa organizao chamamos Plano de Contas. O Plano de Contas deve ser bem estruturado e suficientemente detalhado e adaptado realidade de cada empresa, dependendo das diversas orientaes de operao. O ideal que se tenha um Plano de Contas que atenda a cada categoria ou grupo de obra conforme sua natureza, como obras residenciais, comerciais, industriais, rodovirias, ferrovirias, etc. No Plano de Contas tem-se a obra discriminada em suas etapas construtivas e estas so sub divididas nos servios que as compem, e as possveis variedades desse servios. As sub divises podero ainda apresentar ramificaes mais detalhadas, conforme se deseje ser mais ou menos especfico no planejamento, na programao e no controle. Na utilizao do Plano de Contas cada projeto ter um nmero ou cdigo que passar a identific-lo. Cada etapa construtiva tambm passar a ser identificada por um cdigo numrico chamado Conta e cada servio da etapa ser identificado com outro cdigo numrico denominado Sub-conta, a qual poder ainda se subdividir at limites razoveis ou racionais de detalhamento.

2.2 OPERACIONALIZAO DO PLANO DE CONTAS

15 Em virtude do constante surgimento de novas tcnicas construtivas, novos materiais, mudanas e evolues nos critrios de apropriaes, oramentao, planejamento, etc, o Plano de Contas uma estrutura dinmica, obrigando-se a constantes atualizaes. A finalidade da implantao do Plano de Contas a unificao de informaes oriundas e destinadas aos diversos setores da empresa, de tal sorte que haja uma uniformidade na linguagem quanto s informaes sobre os servios de obra e as etapas construtivas. Os cdigos de contas e subcontas so como que "gavetas" de um arquivo que guardam todos os dados dos servios, podendo-se assim comparar o Plano de Contas a um grande "gaveteiro" a ser utilizado por toda a empresa com grande facilidade. Utiliza-se a codificao do Plano de Contas desde os primeiros passos do planejamento at as apropriaes finais da obra e anlises de resultados. Assim, os oramentos, as previses financeiras, relatrios finais de custos e prazos e a utilizaes de custos apropriados em futuros projetos tero como base organizacional o Plano de Contas. A partir do momento que o setor de produo (obra) identifica, com os cdigos de conta e subconta, atravs de carimbo prprio a destinao de um insumo dentro da obra e envia o documento a outros setores, todo o processo segue seu curso normal at seu fechamento final, desde que se adotem rotinas de procedimento anlogo nos demais setores da empresa onde vo tramitar os documentos carimbados e codificados pela obra. O Plano de Contas, corretamente utilizado, traz uma srie de vantagens para a empresa que o adota, tais como: (a) O "abrir de portas" para a organizao do planejamento, da programao e do controle das obras; (b) O plano bem elaborado e bem operacionalizado, alm de facilitar e sistematizar o trabalho de oramentao, importante na administrao pois indicativo para a tomada de atitudes na correo dos desvios de resultados de custos de servios; (c) Permite uniformizao de linguagem entre os diversos setores da empresa; (d) Os resultados de dados obtidos ao final da obra proporcionam segurana de utilizao dos ndices para realimentao do planejamento; (e) Mantm informaes codificadas e sigilosas dentro da empresa

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2.3 ESTRUTURA DO PLANO DE CONTAS

Passamos a apresentar um exemplo de Plano de Contas esclarecendo que se trata de plano especfico para obras de edificaes residenciais ou comerciais. importante ressaltar que os planos so elaborados dentro de cada empresa para atender suas prprias necessidades, e segundo a poltica e a filosofia administrativa de cada uma. Portanto no se pode esperar que as empresas mantenham alguma similaridade entre si, quando se trata de um assunto particular interno e sigiloso.

_______________________________________________________________ Conta 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Servios Principais - Etapas construtivas Projetos Estudos dos solos Anlise de custos Cpias e reprodues Instalaes provisrias / Servios preliminares Equipamentos e ferramentas Transportes e carretos Impostos e taxas Manuteno de escritrio da obra Movimentos de terra Infra estrutura Super estrutura Alvenaria Instalaes eltricas e telefnicas Instalaes hidrulicas e sanitrias Instalaes mecnicas Coberturas Tratamentos Esquadrias _______________________________________________________________

17 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 Revestimentos Pavimentaes Rodaps Soleiras Peitoris Ferragens Pinturas Vidros Aparelhos Ligaes definitivas Urbanizao, paisagismo e complementos Limpezas Diversos

_______________________________________________________________ Conta / Sub-conta 001 - PROJETOS 1. Arquitetura 2. Estrutural 3. Instalaes eltrica e telefnica 4. Instalaes hidro-sanitrias e de incndio 5. Plantas para marketing 6. Maquetes 7. Paisagismo 8. Ar condicionado 9. Complementos 002 - ESTUDOS DOS SOLOS 1. Sondagens 2. Servios de Topografia 3. Aerofotogrametria Servios _______________________________________________________________

18 4. Aspectos geolgicos 003 - ANLISE DE CUSTOS 1. Estudos de Viabilidade 2. Avaliaes 3. Acessoria e acompanhamento de custos 4. Oramentos e cronogramas 5. Quadros da NBR 12721 6. Pedidos de financiamentos 004 - CPIAS E REPRODUES 1. Cpias heliogrficas 2. Cpias xerogrficas 3. Cpias copiativas 4. Fotografias para marketing 5. Fotografias tcnicas e de histrico 005 - INSTALAES PROVISRIAS / SERVIOS PRELIMINARES 1. Depsitos 2. Escritrios 3. Sanitrios e vestirios 4. Refeitrios e alojamentos 5. Tapumes 6. Placas de obra 7. Demolies e remoes de entulhos 8. Instalaes eltrica e de telefone 9. Instalaes hidro-sanitrias 10. Materiais de segurana 11. Stand de vendas 12. Locao da obra 13. Materiais de primeiros socorros 14. Controles tecnolgicos 15. Administrao da obra

19 006 - EQUIPAMENTOS E FERRAMENTAS 1. Equipamentos 2. Ferramentas 3. Aluguis de equipamentos 007 - TRANSPORTES E CARRETOS 1. Fretes 2. Remoo de entulhos 3. Carga e descarga de materiais 008 - IMPOSTOS E TAXAS 1. Licenas 2. Taxas 3. Registros 4. Seguros 5. Impostos 6. Multas 7. Certides 009 - ESCRITRIO DA OBRA 1. Manuteno 2. Transportes 3. Despesas telefnicas 4. Limpezas 010 - MOVIMENTOS DE TERRA 1. Terraplenagem (cortes/aterros) 2. Drenagens 3. Muros de conteno 4. Rebaixamento de lenol fretico 5. Escoramentos 6. Desmatamentos e capinas 7. Remoo de material orgnico do solo 8. Transportes

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011 - INFRA-ESTRUTURA 1. Tubules a cu aberto 2. Tubules pneumticos 3. Estacas metlicas 4. Estacas pr-moldadas de concreto 5. Estacas moldadas "in loco" 6. Blocos de fundao 7. Sapatas armadas 8. Fundao armada corrida 9. Fundao corrida em concreto ciclpico 10. Blocos de coroamento de estacas 11. Cintas de travamento horizontal 012 - SUPER-ESTRUTURA 1. Armao 2. Formas de madeira 3. Formas metlicas 4. Escoras de madeira 5. Escoras metlicas 6. Concreto preparado na obra 7. Concreto usinado 8. Diversos 013 - ALVENARIAS 1. Lajotas de cermica 2. Tijolos cermicos macios 3. Concreto celular (leve) 4. Placas pr-moldadas 5. Tijolos de vidro 6. Elementos vazados 7. Blocos de concreto 8. Alvenarias especiais

21 014 - INSTALAES ELTRICAS E DE TELEFONE 015 - INSTALAES HIRULICAS E SANITRIAS 016 - INSTALAES MECNICAS 1. Ar condicionado 2. Aquecedores centrais 3. Elevadores 4. Monta-cargas 5. Escadas rolantes 6. Instalaes de gs 7. Pra-raios 8. Antena 9. Exausto mecnica 10. Instalaes contra incndio 017 - COBERTURAS 1. Madeiramento 2. Estruturas metlicas 3. Telhas cermicas coloniais 4. Telhas cermicas francesas 5. Telhas de fibro-cimento 6. Telhas metlicas 7. Acessrios de fixao 8. Acessrios de vedao e arremates 018 - TRATAMENTOS 1. Laje impermeabilizante (contra-piso) 2. Impermeabilizaes 3. Proteo trmica 4. Proteo acstica 5. Juntas de dilatao 019 - ESQUADRIAS

22 1. Janelas de madeira 2. Janelas de ferro 3. Janelas de alumnio 4. Janelas de PVC 5. Portas de madeira internas 6. Portas de madeira externas 7. Portas de ferro 8. Portas de alumnio 9. Portas de ao 10. Portas corta-fogo 11. Guarda-corpos e corrimos 12. Gradis 020 - REVESTIMENTOS 1. Argamassas 2. Azulejos 3. Cermicas 4. Lambris 5. Pastilhas 6. Mrmores 7. Granitos 8. Pedras decorativas 9. Laminados 10. Papis de parede 11. Especiais 021 - PAVIMENTAES 1. Enchimentos e regularizaes 2. Cimentaes 3. Tacos de madeira 4. Tbuas corridas 5. Cermicas 6. Mrmores 7. Granitos

23 8. Pedras 9. Materiais txteis 10. Vinlicos 11. Laminados 12. Emborrachados 13. Decks de madeira 14. Diversos (marmorites, venezianos, etc) 15. Parquets 022 - RODAPS 1. Cimentados / marmorites 2. Madeira 3. Cermica 4. Mrmore 5. Granito 6. Pedra 7. Especiais 023 - SOLEIRAS 1. Cimentados / marmorite 2. Mrmore 3. Granito 4. Madeira 5. Cermica 6. Alumnio 7. Pedra 024 - PEITORIS 1. Cimentados /marmorite 2. Mrmore 3. Granito 4. Madeira 5. Cermica 6. Pedra

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025 - FERRAGENS 1. Fechaduras 2. Dobradias 3. Fechos e trincos 4. Acessrios 026 - PINTURAS 1. Emassamento PVA paredes internas 2. Emassamento acrlico paredes internas 3. Pintura PVA interna 4. Pintura acrlica interna 5. Pintura PVA externa 6. Pintura acrlica externa 7. Emassamento a leo - esquadrias de madeira 8. Pintura a leo - esquadrias de madeira 9. Fundo anti-corrosivo - esquadrias de ferro 10. Pintura a leo - esquadrias de ferro 11. Verniz em esquadrias de madeira 027 - VIDROS 1. Liso cristal 2. Fantasia 3. Aramado 4. Fum liso 5. Bronze liso 6. Coloridos 7. Temperados 028 - APARELHOS 1. Louas 2. Metais 3. Bancadas

25 029 - LIGAES DEFINITIVAS 1. Luz e telefone 2. gua e esgoto 3. Gs 030 - URBANIZAO, PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 1. Interfones 2. Alarmes 3. Saunas 4. Iluminao externa 5. Sistema de irrigao 6. Jardins 7. Diversos 031 - LIMPEZAS 1. Materiais 2. Sub empreitada 032 - DIVERSOS 1. Piscinas 2. Play graounds 3. Solrios 4. Sintekos 5. Luminrias diversas (servio terceirizado)

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3. OS CUSTOS NA CONSTRUO CIVIL

Desde a antiguidade o homem sempre teve a preocupao de, antes de realizar qualquer tarefa ou servio, calcular qual seria o custo de tal empreendimento para verificar se teria recursos e outras condies de lev-lo at o final. medida que a convivncia humana foi adquirindo carter mais complexo no campo econmico, financeiro e social, e a competio foi se tornando um obstculo a ser vencido, a necessidade de se fazer previses de custos tornou-se imperativa. No se concebe, nos dias atuais, a execuo de qualquer obra que no tenha sua previso de gastos bem elaborada antes de seu incio. O oramento o instrumento tcnico que fornece o custo do empreendimento antes de seu incio. Este , portanto, um conhecimento de engenharia que o profissional da rea necessita ter familiaridade e perfeito domnio.

3.1 CUSTO, PREO E VALOR

Embora sejam freqentemente usadas de maneira indistinta, essas grandezas que compem a estrutura da elaborao de oramentos encerram conceitos distintos e que devem ser considerados.

CUSTO Chamamos de custo a importncia financeira ou qualquer outro tipo de esforo necessrio de ser empregado na produo de um bem ou produto, seja este material ou no. Por exemplo, a importncia gasta com materiais, mo-de-obra, etc para se fabricar um par de calados ou o esforo e o emprego de recursos financeiros para a obteno do ttulo de mestre em determinada especialidade.

PREO A importncia financeira ou outro tipo de esforo necessrio para se adquirir determinado bem ou produto chama-se preo. Adquirir determinado bem significa em que o bem j esteja sendo produzido ou pronto e que j houve um custo de produo, o que nos leva a concluir que Preo e Custo so importncias diferentes teoricamente. O

27 Preo normalmente corresponde ao Custo acrescentado de uma importncia que podemos chamar de lucro. Lembramos que as duas grandezas, apesar de seus conceitos aparentemente fceis e distintos de serem assimilados, apresentam uma certa relatividade face a quem seja o produtor e o adquirente do bem em questo. Para exemplificar, citamos o caso do revendedor de sapatos, que compra o produto do fabricante por um preo ( referente ao fabricante ) e o vende por um outro preo ( referente ao revendedor ) , mas o preo de aquisio para o revendedor pode ser considerado como um custo. Por esse motivo que sabemos que um produto chega ao consumidor final por um preo to mais elevado quantos forem os intermedirios no caminho produtor/consumidor.

VALOR - O Conceito desta grandeza nem sempre objetivamente claro e definido, pois est ligado a condies subjetivas como necessidade, utilidade, benefcios que o bem pode trazer ao adquirente, etc. O que valeria mais durante o inverno, uma roupa de l ou de linho? O que valeria mais durante o vero, um aquecedor de ambientes ou um refrigerador? O valor de bens e produtos regido pela lei de oferta e procura presente no regime capitalista. Uma constatao que podemos fazer a essa altura a de que a engenharia muito mais envolvida com os custos e preos do que com os valores de bens. H certa necessidade de especializao dentro da engenharia, para se trabalhar com valores de bens (engenharia de avaliaes). O trabalho de oramentao para as obras de edificaes se restringe determinao dos custos de produo de cada servio, cada etapa construtiva e do custo global da obra.

3.2.CLASSIFICAO DOS CUSTOS

(a) Custos quanto identificao com o produto

Custos Diretos - Este grupo de custos composto por aqueles que se identificam diretamente com o produto. So utilizados na sua composio, ficando a ele incorporado, mesmo que no fisicamente. o caso de materiais de consumo como tijolos, cimento,

28 areia, brita, tintas, vidros, cal, etc, mo-de-obra de pedreiros, serventes, armadores, carpinteiros, etc e seus encargos trabalhistas e etc.

Custos Indiretos - Utilizando-se o raciocnio anterior, os custos indiretos so os gerados por elementos que so auxiliares na execuo dos servios, mas no ficam incorporados obra. O conceito dos custos indiretos no obedece a critrios apenas tcnicos, mas envolve outras circunstncias temporais de carter comercial, durante o estabelecimento das diretrizes de negociao das obras, ou seja, o que em uma determinada obra considerado custo indireto, em uma outra pode no ser de interesse consider-lo assim. Existem tambm divergncias entre empresas na determinao de custos indiretos, oriundas da filosofia administrativa ou da poltica comercial adotada por elas. Muito embora haja todas essas polmicas a seu respeito, os custos indiretos esto longe de ser considerados como secundrios ou de pequena importncia, pois exercem influncia representativa nos custos de obras e nos lucros das empresas construtoras. Por ser um tema polmico e dotado de relativa complexidade, indispensvel um bom conhecimento sobre essa questo atravs de constantes estudos em fontes de pesquisa disponveis. Importante: Em termos prticos, pode-se dizer que no traz resultados diferentes quando determinados custos so considerados diretos ou indiretos, pois de uma ou de outra forma eles sero incorporados ou s planilhas de custos (diretos) ou includos no BDI benefcios e despesas indiretas. O importante que tais custos sejam efetivamente computados sem omisses no oramento. Os custos indiretos, para efeito de melhor organizao didtica, se dividem em dois grupos:

1. Custos indiretos locais


So os custos gerados por elementos localizados no canteiro de obras. Como exemplos, temos: engenheiros de obra, mestre-de-obras e outras funes administrativas locais e equipamentos de difcil alocao em uma s obra. Este grupo de custos indiretos so os mais discutidos e causadores de polmicas.

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2. Custos indiretos empresariais (overheads)


Aqueles que ocorrem no escritrio central da construtora e/ou com a administrao geral da empresa (alguns autores usam cham-los custos administrativos ou da administrao central). Estes custos no deixam dvida quanto a sua natureza de custos indiretos. Eles podem ser divididos em 4 grupos por afinidade, conforme se segue. Administrativos - so os gerados por despesas com a manuteno do escritrio central da construtora, oficinas, almoxarifados, tais como funcionrios para todas as funes, seus salrios e encargos sociais, materiais de escritrio e outros de consumo, veculos, maquinrios e equipamentos, manutenes normais (limpeza, reparos, etc), depreciaes, aluguis, peridicos e livros, papis diversos, softwares, normas tcnicas, etc. -

Comerciais - os provenientes de todas as atividades do Departamento


Comercial da empresa, com marketing, vendas, corretagens, consultorias, etc.

Tributrios - gerados por obrigaes tributrias da empresa construtora, como


despesas cartoriais (emolumentos), impostos (ISSQN, IRPJ, SENAI, SENAC, SEBRAE, COFINS, PIS, etc), anuidades diversas, taxas municipais, estaduais e federais (gua, luz, telefone, etc), alvars, licenas, multas, certides e outras.

Financeiros - so os custos oriundos de todas as operaes financeiras que os


gerem, como, por exemplo, emprstimos bancrios, documentao emitida por entidades financeiras e bancrias, juros diversos para aquisies de maquinrios, preparao de propostas, de licitaes, etc. Um caso especial o chamado custo financeiro, gerado pela perda em conseqncia da defasagem entre a data da medio dos servios e a data do recebimento do pagamento da medio, o qual , por vezes, considerado ilegtimo por muitos rgos pblicos.

(b) - Custos quanto variao do volume do produto

30 1. Custos Fixos - Estes custos so aqueles que, dentro de certos limites definidos de demanda produtiva, no variam apesar da variao da demanda de produo. Exemplos: os custos indiretos empresariais (para certos limites de volume total de obras da construtora), os equipamentos de obra (dentro de seus limites mximos de trabalho e da demanda produtiva da obra). At os limites mximos de demanda produtiva que se pode atender com um determinado custo fixo, este se mantm constante, mesmo no trabalhando no limite mximo. Uma vez ultrapassado esse limite, estabelece-se ento nova base produtiva, que gerar um custo fixo diferente, porm constante para o novo limite de demanda. 2. Custos Variveis - So os custos totais (no unitrios) que variam diretamente proporcional variao do volume do produto. o caso dos custos diretos de materiais e de mo-de-obra, custos de taxas e impostos cobrados proporcionalmente ao volume da obra, etc. 3. Custos Semi-variveis - O grupo dos custos semi-variveis representa o maior deles, pois apresentam caractersticas de custos fixos e de custos variveis. Estes so os custos que variam conforme a variao do volume do produto, mas no diretamente proporcional. Os casos mais comuns so os decorrentes de modificaes de projetos, sejam acrscimos ou decrscimos de reas ou de elementos isolados, etc.

4. MODALIDADES OU REGIMES DE CONTRATAES


Os regimes ou modalidades de contrataes so de dois tipos:

A preo fixo (conhecida no Brasil com empreitada)

A preo mvel ou varivel (conhecida como administrao)

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As duas modalidades permitem uma vasta srie de variaes nos seus arranjos contratuais de modo que, ao final, tem-se um verdadeiro leque de arranjos contratuais j consagrados na prtica sem, contudo, perderem as caractersticas de uma ou da outra modalidade. Assim so, por exemplo, os contratos do tipo Turnkey ou Design-build (referido na lei 8.666/93 como empreitada integral), Contratos de Incentivo diversos como, por exemplo, Mximo Garantido Diviso do Economizado e algumas outras variaes menos comuns ainda no Brasil. Cada modalidade com seus arranjos especficos apresentam, evidentemente, vantagens e desvantagens, alm de riscos, que devem ser analisadas em todos os seus aspectos sempre que a situao envolve a escolha da modalidade contratual. Pode-se afirmar, sem margem de erro, que no existe um contrato perfeito. O contrato sempre apresentar caractersticas favorveis e desfavorveis a ambas as partes envolvidas. A opo pela melhor modalidade varia de caso a caso e se basear nas prioridades, convenincias e/ou necessidades das partes, principalmente do contratante. Segundo Limmer (1997)

O bom contrato aquele por meio do qual uma obra executada por um preo e condies considerados justos pelas partes contratantes, que permita um lucro ao construtor (visto que o lucro o seu objetivo) cumprindo-se o prazo e o padro de qualidade previstos no contrato.

4.1 CONTRATOS A PREO FIXO POR VALOR GLOBAL

Conhecidos como contratos de empreitada global, empreitada total, contratos a preo firme ou preo certo. O preo fixo pode ser reajustvel ou irreajustvel. O reajustamento no invalida a condio de preo fixo ou firme, pois uma medida de compensao de desvalorizao da moeda nas situaes de instabilidade econmica inflao.

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Princpios Bsicos: O Contratado executar a obra do Contratante, de acordo com o projeto e as especificaes tcnicas, dentro de um prazo determinado e por um preo global ou total fixo, por ele calculado e ser remunerado mensalmente conforme: o progresso na execuo dos servios da obra (n parcelas iguais); etapas de servios determinadas; servios previstos em cronograma fsico.

Requisitos indispensveis:

Projeto executivo completo e detalhado Especificaes tcnicas completas Prazo total de obra e diretrizes de Cronogramas fsico e financeiro Procedimentos:

O Contratado elabora oramento da obra, baseando-se nas especificaes tcnicas e nos projetos executivos e fornece um preo global para sua execuo, bem como uma proposta de Cronogramas Fsico e Financeiro. Esse preo ser fixo (ou fechado), podendo sofrer reajustamento ou no, conforme condio contratual, e segundo o ndice de reajustamento tambm estipulado em contrato, o que no significa que o preo deixa de ser fixo, como dito anteriormente;

O Contratado, que se responsabiliza tcnica e administrativamente pela obra em todos os seus aspectos, inicia a construo, suprindo-a com todos os insumos necessrios (materiais, mo-de-obra, equipamentos e ferramentas), empregando seus prprios recursos financeiros, adquirindo-os em seu prprio nome e por sua conta exclusiva, sem nenhuma participao imediata do Contratante nas despesas com a obra. Com a finalidade de acompanhar e garantir a boa qualidade dos materiais e dos servios e a obedincia aos projetos e especificaes tcnicas, o

33 Contratante indicar um preposto, o fiscal da obra, caso o prprio Contratante no tenha qualificao ou disponibilidade para tal tarefa;

O Contratado se orienta pelo Cronograma Fsico na execuo dos servios, o qual dever ser rigorosamente cumprido dentro de cada perodo programado. Excetuando-se rarssimos casos, o perodo adotado o ms;

Ao final de cada ms, ou outro perodo estipulado em contrato, procede-se aos acertos financeiros relativos ao que foi efetivamente executado. Efetua-se a medio (tarefa conjunta com a fiscalizao da obra) dos servios executados, comparando-os com aqueles previstos no Cronograma Fsico.

Estando os servios executados em conformidade com os da previso do cronograma, o Contratante efetua o pagamento conforme o valor previsto no Cronograma Financeiro relativo ao perodo. O comprovante de recebimento que compete ao Contratado fornecer ao Contratante ser uma Nota Fiscal de Prestao de Servios com fornecimento de mo-de-obra no valor do total do recebimento. Evidentemente, o pagamento mensal corresponde a duas "parcelas" no explcitas, sendo uma parte do pagamento relativa a ressarcimento do custo direto de produo da obra e outra parte referente ao BDI, parte do qual corresponde remunerao do Contratado.

Em caso de o Contratado no haver executado o total dos servios previstos no Cronograma Fsico, a mesma no far jus ao recebimento previsto, ficando este adiado para a medio seguinte, caso seja cumprida a programao acumulada de servios dos dois perodos;

Os casos de alteraes, voluntrias ou no, em projetos, especificaes e/ou prazos, devero ser acordados em tempo hbil pelas partes, pois trata-se de casos imprevistos e no facilmente compatveis com a natureza rgida desta modalidade de contratao;

34 Este o procedimento adotado a cada ms, at o trmino da obra.

O preo global ou fechado fornecido pelo Contratado :

Custo da construo + BDI (benefcios e despesas indiretas)

4.2 CONTRATOS A PREO FIXO POR VALORES UNITRIOS

Princpios Bsicos:

Tambm chamados de Preos Unitrios, constitui uma variao do regime de Empreitada, no a preo global, onde o Contratado fornecer os preos fixos unitrios de cada servio (BDI incluso) por unidade de comprimento, rea, volume, peso, pea, etc, recebendo o pagamento em funo dos quantitativos executados ao final de cada perodo estipulado em contrato, mediante o critrio de medio. Dependendo do volume total dos servios ou do porte da obra e de seu prazo global, poder haver apenas uma nica medio ao final, ou diversas medies peridicas. Trata-se, portanto, de empreitada a preos fixos unitrios de servios na qual o preo global somente ser conhecido aps a execuo da totalidade dos servios, o que difere substancialmente da empreitada a preo global onde este j conhecido previamente.

Requisitos:

35 Esta modalidade de contrato pode ser utilizada em obras de caractersticas diversas, sendo o mais comum quando se tem servios com especificaes bem definidas, mas seus quantitativos no so facilmente mensurveis antes de serem bem inspecionados ou executados. o caso, por exemplo, das obras de recuperaes diversas em revestimentos de paredes (cermicos, tijolinhos, pastilhas, argamassas, pedras, laminados, etc) ou de pisos (tacos, cermicos, vinlicos, txteis, laminados, placas diversas, etc), reformas em geral, manutenes, etc. Logicamente esta modalidade pode tambm ser utilizada em qualquer outra obra em substituio ao preo global apesar de apresentar desvantagens onde se destaca o laborioso e complexo trabalho das medies de tantos itens caractersticos da construo civil.

4.3 ADMINISTRAO A PREO DE CUSTO OU ADMINISTRAO

Princpios Bsicos:

O Contratado executar a obra do Contratante pelo valor que se apurar efetivamente, e ser remunerado pelo servio prestado segundo um percentual (Taxa de Administrao) previamente acordado e fixado em contrato, em relao ao custo efetivo da obra. Pode ser por taxa fixa (valor fixo mensal) ou taxa varivel (em funo do custo efetivo).

Requisitos:

Neste caso pode-se ter ou no os projetos, especificaes tcnicas e cronogramas definidos, pois a natureza do regime de contratao admite tal flexibilidade, conforme verificaremos a seguir.

36 Procedimentos:

O Contratado elabora oramento aproximado ou estimado do valor global da obra, baseado na mais provvel forma final do projeto arquitetnico e em uma provvel especificao tcnica de materiais, propondo tambm o prazo total em que a obra dever ser executada, tudo de comum acordo com o Contratante, fornecendo a este uma ordem de grandeza de quanto lhe custar sua obra e em que prazo ser feita;

Concludos os acordos descritos acima, o Contratado elabora a Previso de Despesas do 1o ms de obra, a qual dever conter os servios que sero executados no referido perodo, os materiais para tal e suas (?) quantidades, bem como os valores financeiros correspondentes tanto aos materiais quanto mo-de-obra e encargos sociais, equipamentos e ferramentas. Tal previso ser feita a cada incio de ms, e apresentada para a aprovao ou aceite do Contratante. A previso inclui tambm a taxa de administrao prevista, como remunerao do Contratado no perodo. A previso passa necessariamente pela aprovao ou aceite do Contratante (anexo 1);

O Contratante desembolsa o valor financeiro previsto, o qual ser administrado pelo Contratado, que inicia a obra adquirindo todos os insumos necessrios quele perodo, em nome e por conta do Contratante. A mo-de-obra poder ser recrutada e registrada em nome de qualquer das partes, conforme acordo prvio, embora o mais comum seja em nome do Contratado;

O Contratado se responsabiliza por toda a direo tcnica e administrativa da obra, tanto dos materiais, equipamentos e ferramentas, quanto da mo-de-obra, em todos os seus aspectos e implicaes;

O Contratado inicia a obra, com o objetivo de cumprir rigorosamente, at o final do perodo, a previso de servios, dentro da previso de despesas;

37 Ao final do perodo, o Contratado elabora o Relatrio de Despesas (anexo 2) do ms, anexando a este todos os documentos comprobatrios, apresentando ao seu final o clculo real de sua remunerao, a chamada Taxa de Administrao (j estimada na previso de despesas) sobre o total de despesas efetivas do ms. Aqui podem ser constatadas as possveis falhas na previso elaborada no incio do ms, o que recomenda que as previses devam ser feitas criteriosamente;

Juntamente com o acerto de fechamento do ms anterior, o Contratado apresenta tambm a previso para o perodo que se inicia, e assim o procedimento se repete a cada perodo at o encerramento da construo.

Observao: O valor percentual que o Contratado recebe como remunerao pelo seu trabalho, correspondente Taxa de Administrao, varivel conforme as condies e caractersticas da obra. Geralmente leva-se em considerao fatores como o grau de complexidade da obra, o volume, o padro de seu acabamento, a finalidade a que se destina, sua localizao geogrfica, as condies topogrficas do local, as vias de acesso, os servios pblicos disponveis, condies ambientais locais, entre outros. 4.4 ARRANJOS MISTOS DE CONTRATAES

No so to numerosas as opes de arranjos contratuais mistos, ou seja, aqueles que combinam caractersticas das duas modalidades fundamentais, a empreitada e a administrao. Contudo, algumas so bastante utilizadas no Brasil, principalmente para obras de pequeno porte. Dentre elas, a mais comum aquela na qual o Contratado trabalha com a mo-de-obra em regime de empreitada (preo fechado ou fixo) e os materiais e equipamentos em modalidade de administrao. Os regimes mistos so resultados de negociaes entre as partes, motivadas por circunstncias especiais decorrentes, por exemplo, de projetos no bem definidos, especificaes tcnicas incompletas ou sujeitas a

38 revises, prazos incertos em decorrncia de instabilidades financeiras, e outras condies particulares de uma ou ambas as partes.

IMPORTANTE: A escolha inadequada da modalidade contratual ou a sua elaborao ou execuo mal administrada pode levar as partes a situaes de grande dificuldade, acarretando em prejuzos para uma delas ou ambas. Muito comum o surgimento dos chamados pleitos contratuais ou reivindicaes contratuais (claims). Os pleitos, em geral so originados por queixas do contratado ao final da obra, o qual se sente prejudicado por alguma condio que julga lhe ter sido desfavorvel e resultam tambm de outros motivos, alm da modalidade contratual. As reivindicaes so sobre preos ou prazos e, no raro, geram questes na esfera judicial. Por isso, o profissional da engenharia deve ter conhecimento consistente das questes contratuais, j que este um aspecto determinante no sucesso ou fracasso de um empreendimento.

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5.

ORAMENTAO

Oramentao o ato de elaborar oramentos, tambm chamados levantamento de custos/preos; estimar ou calcular, antes da execuo da obra, qual ser o seu custo. Os oramentos tm finalidades diversas e, por isso mesmo, suas caractersticas so diversificadas, dependendo do fim a que se propem. Os casos mais comuns de necessidade de oramentos acontecem primeiro na fase de planejamento da obra, antes de se ter os projetos definitivos. o caso dos estudos de viabilidade tcnico-econmica, quando dos estudos preliminares ou projetos bsicos, para anlise da legislao de uso dos solos, para estudo prvio de comercializao de obras e outros casos. Aps a fase de planejamento, quando o projeto executivo se encontra concludo, os oramentos so necessrios para formulao de propostas de custos/preos em obras particulares, para preparao de propostas na participao em licitaes de obras pblicas, para se estabelecer preos de vendas, etc. Em todos esses casos, percebe-se perfeitamente que os oramentos no tm que ser, e nem podem ser do mesmo tipo. Assim sendo, classificam-se os oramentos segundo dois critrios: seu grau de preciso e seu nvel de detalhamento dos dados apresentados nas planilhas.

5.1 ORAMENTOS QUANTO AO NVEL DE DETALHAMENTO

Esta classificao diz respeito forma menos ou mais detalhada de se apresentar o oramento ao cliente nas planilhas oramentrias.

Oramentos Sintticos

(Planilhas Sintticas/Planilhas Resumo)

So aqueles cujas planilhas apresentam dados de modo sinttico ou resumido, no fornecendo subsdios para anlises detalhadas dos custos/preos. So normalmente interpretados como sendo o resumo total do oramento. As planilhas sintticas so compostas da relao das etapas construtivas e seus respectivos custos/preos.

40 Oramentos Analticos (Planilhas Analticas/Detalhadas

As planilhas analticas so documentos que fornecem dados mais detalhados do oramento, com a finalidade de se poder analisar e localizar os impactos de custos que se deseje alterar ou evitar, mudando-se as especificaes tcnicas e/ou projetos conforme as convenincias. Atravs das planilhas analticas, o contratante tem em mos dados como as etapas construtivas e seus custos/preos e ainda todos os servios componentes de cada etapa, suas unidades de referncia, seus quantitativos, seus custos/preos unitrios e os totais. H rgos pblicos que costumam exigem tambm a incluso das composies unitrias dos servios. Sempre que se apresenta um oramento ao contratante, esto obrigatoriamente includas as Planilhas Sintticas (Resumo) bem como as Planilhas Analticas. As primeiras proporcionam uma viso rpida e facilitada do oramento e as ltimas permitem a anlise detalhada e pormenorizada dos custos em geral (parciais e totais).

5.2. ORAMENTOS QUANTO AO GRAU DE PRECISO

Apesar de se encontrar em alguns livros tcnicos uma grande variedade de classificaes para os oramentos, estes se dividem em dois tipos principais, quanto ao grau de preciso: os oramentos estimados (aproximados, estimativos ou inexatos) utilizados para projetos ainda em fase de planejamento, quando ainda no se tem projetos completos, quando no se necessita ou deseja custos/preos exatos e os oramentos firmes (precisos ou exatos) para os casos de propostas firmes para obras particulares ou licitaes e outros.

(a) Oramentos Estimativos (ou Aproximados) (a.1) Oramentos baseados no CUB (Custo Unitrio Bsico)

A estimativa dos custos pelo mtodo do CUB ou custo unitrio bsico (custo de m de obra pronta) a metodologia mais simplificada que se dispe para o clculo aproximado dos custos de obras.

41 O custo global o resultado do produto da rea total a construir pelo CUB. A rea total definida pelo projeto de arquitetura, em qualquer fase em que o mesmo se encontrar, e o custo unitrio bsico de construo fornecido por diversas fontes, entre elas o boletim mensal do SINDUSCON (Sindicato das Indstrias da Construo Civil), e revistas tcnicas especializadas. Normalmente so publicados custos mensais, segundo o padro de acabamento da obra (alto, normal e baixo), para regies diferentes do pas, por natureza de obra, nmero de pavimentos e outras caractersticas.

Custo total = rea total de construo x CUB (da regio e do padro da obra)

(a.2) Oramentos baseados na NBR 12721:2006 (Substituta da NB 140/65)

A NBR 12721:2006 (antiga NB 140) apresenta, em relao a seu contedo, as palavraschave "Avaliao de custos unitrios de construo - Oramento de construo Incorporao de Edifcio" sendo o interesse do presente estudo o clculo dos custos de obras pelo mtodo da "rea equivalente de construo" previsto nessa norma, portanto consideramos como condio indispensvel ter mo o texto da mesma para conhecimento e consultas, sempre que necessrias. O mtodo representa um aperfeioamento do anterior, pois leva em considerao que as obras no so constitudas por partes com o mesmo padro de acabamento, ou seja, as garagens so diferentes dos terraos, que so diferentes dos banheiros, das salas, dos halls de entrada, dos halls dos andares, das caixas de escada, etc. Assim, a norma determina a transformao das reas de diferentes padres de acabamento em reas equivalentes de construo de uma dessas reas, tomadas como padro. Por exemplo, para uma obra que possui apartamentos, garagens e terraos sociais, etc, toma-se como padro os apartamentos e transforma-se as demais em reas equivalentes de construo do padro dos apartamentos. A rea total, ento, ser a soma das reas tomadas como padro com as reas calculadas como equivalentes padro. Calcula-se o custo total da mesma maneira, como sendo o produto da rea total pelo CUB considerando-se o padro escolhido. O

42 que distingue este mtodo do anterior que no se somam reas de construo de padres diferentes, atribuindo-lhes o mesmo CUB.

Custo total = (rea padro + reas equivalentes padro) x CUB

(a.3) Oramentos pelo custo dos itens principais

Para se estimar o custo total de obras por este mtodo, faz-se primeiramente uma listagem dos que so considerados os itens principais da obra. Entende-se por isso como sendo os itens mais representativos no custo global da obra. Estima-se, por exemplo, o custo das estacas de fundaes e dos blocos e cintas da fundao, o concreto estrutural, incluindo-se armao e forma, o total de alvenaria e dos revestimentos diversos, seguindose com pinturas, vidros, esquadrias, pavimentaes, coberturas, equipamentos como elevadores, escadas rolantes, de combate a incndio, e assim por diante. As mesmas fontes que fornecem o CUB informam tambm, regionalmente, os custos unitrios de servios e itens de interesse, como os mencionados acima. O custo total da obra ser o somatrio dos custos dos servios ou itens principais da obra. O tempo dedicado a essas atividades faz com que, cada vez mais, o engenheiro se familiarize com o mtodo, de modo que o senso comum o leve a avaliar a ordem de grandeza dos resultados dos clculos, indicando que procedimentos devem ser adotados para se aproximar ainda mais dos custos totais reais.

(b) Oramentos Firmes - Generalidades

Os oramentos firmes so, inegavelmente, um indispensvel elemento na grande maioria das atividades de engenharia, no campo da prestao de servios de todas as naturezas. Sua compreenso e assimilao so as bases para o profissional que far uso deles como instrumento tcnico de trabalho. So vrias as opes disponveis no mercado

43 de softwares para oramentao e outros elementos de programao, porm os profissionais que no tm formao slida de oramentao pouco ou nenhum proveito faro desses programas disponveis, e muito constantemente estaro sujeitos a erros em virtude da falta do conhecimento necessrio para efetuar as constantes adequaes e adaptaes exigidas pelos softwares. importante ter em mente que os softwares so de grande valia para a agilizao dos trabalhos, trazendo razovel economia de tempo, mas pouco ou nada proporcionam aos seus usurios em termos conceituais. Assim como as calculadoras mais modernas no transmitem conhecimento matemtico aos seus usurios, tambm os softwares de programao de obras so mero auxlio de operaes que requerem profundo conhecimento conceitual de seus usurios. O engenheiro no pode se colocar na condio de simples manipulador ou "desempacotador" de tecnologia. O caminho natural do aprendizado o de adquirir e construir os conhecimentos tcnicos necessrios ao engenheiro, podendo usar seus conhecimentos com segurana na utilizao de todos os recursos tecnolgicos ao seu alcance.

5.3. METODOLOGIA DE ELABORAO DE ORAMENTOS FIRMES

Do ponto de vista didtico, aconselhvel que o primeiro oramento seja elaborado manualmente, sem o emprego de softwares, a fim de que os conceitos envolvidos sejam bem assimilados, possibilitando o uso seguro de softwares, alm de tal postura despertar e desenvolver no oramentista o indispensvel senso de vigilncia quanto ordem de grandeza dos resultados que gradativamente se obtm no processo de oramentao. Assim, os oramentos passam por duas grandes etapas na sua elaborao: I. So primeiramente calculados todos os custos unitrios, parciais e totais, procedendo-se, ao final, ao seu fechamento para fins de verificao se os custos/preos calculados esto compatveis com os valores de mercado para a categoria da obra. At esse ponto estamos ainda nos referindo aos trabalhos que sero arquivados pelo oramentista como sendo suas memrias de clculo. O documento do memorial, porm, deve apresentar uma forma organizada e compreensvel por parte de outros profissionais interessados e que necessitem consult-lo para dirimir possveis dvidas na conduo de seus trabalhos. O memorial de clculo um dossi dos passos de toda a elaborao do oramento, de tal

44 forma que ele o instrumento de rastreamento ao qual se recorre em casos de dvidas. composto de clculos explcitos e completos, croquis, anotaes justificativas diversas, documentao de tomadas de preo, prospectos, catlogos consultados, propostas, referncias de equipamentos e outros componentes, referncias de prestadores de servios, etc.

II. Aps o FECHAMENTO E VERIFICAES, com eventuais correes, revises e acertos pontuais, passa-se ento elaborao das planilhas oramentrias, que contm os resultados de custos unitrios, parciais e totais, e que so destinadas ao cliente, uma vez que este, obviamente, no ter acesso ao total de informaes contidas nas memrias de clculo. As planilhas no so usadas para se fazer quaisquer clculos, mas para se apresentar os resultados dos custos/preos j calculados.

Muito embora existam inmeras maneiras de se executar os trabalhos de apurao dos custos/preos firmes de obra, necessria a apresentao de um roteiro de operaes j consagrado na prtica, que facilita no s o aprendizado, mas tambm os trabalhos profissionais dirios, o que muito til no sentido da racionalizao de tarefas.

1 Passo: Clculo dos quantitativos de servios

Com base nos desenhos do projeto executivo, calculam-se todos os quantitativos de servios, estabelecendo-se suas unidades usuais, tendo em vista quais as unidades que sero utilizadas como referenciais para os custos unitrios dos servios. Exemplos: Fundaes: Estacas moldadas "in loco" - m' Escavao manual de valas p/ blocos e cintas - m Formas de madeira para blocos e cintas - m Armao para blocos e cintas - kg Concreto estrutural para blocos e cintas - m

45 Alvenarias - m, cobertura - m, portas internas 60x210 - un, fechaduras externas - un, vidros lisos 4 mm - m, azulejos - m, locao de obra - m, etc.

Importante: Existem alguns tipos de servios cuja unidade no pode ser definida, pois so compostos de outros muitos servios menores e de naturezas diferentes e unidades diferentes. Neste caso usa-se como unidade para oramento a "verba" (vb), que aparecer nas planilhas analticas, aps serem calculadas nas memrias de clculo. o caso das instalaes eltricas (vb), hdrulicas (vb), instalaes provisrias (vb), materiais de primeiros socorros (vb), equipamentos de segurana (vb), ferramentas (vb) e outros tantos itens. A seqncia dos servios a serem calculados seus quantitativos ser aquela contida no plano de contas que estiver sendo utilizado. Desta forma tem-se uma ordem sempre constante dos servios, alm de no haver riscos quanto a omisses ou repeties de servios. A norma NBR 12721:2006 apresenta em seu ANEXO B uma "Discriminao oramentria", similar do plano de contas e que se prope s mesmas finalidades.

2 Passo: Elaborao das Composies Unitrias de Servios

As Composies Unitrias de Servios nos mostram os servios com todos os seus insumos, ou seja, os elementos que os compem. Apresentam sempre os materiais, a mode-obra e os encargos sociais gerados pela mo-de-obra. Obviamente h certos servios que s apresentam mo-de-obra e encargos sociais (escavaes manuais, por exemplo). Alm dos insumos componentes dos servios fazem parte das Composies dos Servios os ndices de consumo unitrio de materiais e os ndices de produtividade unitria da mode-obra. Reforamos que esses ndices so sempre referentes ao consumo unitrio do servio. Nesta etapa da elaborao do oramento, faz-se a montagem de uma tabela para cada servio, como o modelo abaixo, com a finalidade de clculo do custo unitrio (que ser feito em passo posterior) e do custo total de cada servio, procedendo-se execuo de todas as Composies de Servios antes de iniciar o passo seguinte.

46 As insumos de cada servio e seus respectivos ndices logicamente no sero memorizados pelo oramentista, mas sempre sero consultados em tabelas especficas como as do livro TCPO (editora Pini), do livro Custos e Apropriaes (Miguel Stabile, Boletim de Custos) ou outras publicaes do gnero. O ideal, porm, que a empresa ou o oramentista tenha seus prprios ndices apropriados nas obras atravs de um sistema de controle adequado, por serem ndices reais ou mais prximos deles.

COMPOSIO UNITRIA DE SERVIOS/CUSTOS UNITRIOS Servio: Unidade:


Insumo

Quantidade:
Un consumo $ unit./insumo $ total/insumo $ unit. servio

Custo total do servio - (Qx$unit.):

3 Passo: Tomada de Preos dos Insumos

47 Esta a coleta de dados para se entrar na etapa seguinte do oramento. Procede-se tomada de preos de todos os insumos que aparecem nas composies de servios e, para esta tarefa, algumas atitudes devem ser consideradas: A tomada dever ser feita no provvel mercado fornecedor da obra. No tomar preos de produtos em promoes de vendas. Fazer a tomada por escrito e com identificao do fornecedor - assinatura e data. Ateno especial para a forma de pagamento. Verificar disponibilidade de estoques do fornecedor consultado. Fazer tomadas em diversos fornecedores idneos. Arquivar as tomadas de preos juntamente com as memrias de clculo.

4 Passo: Composio Unitria de Custos e Custo Final

Efetuada a tomada dos preos, volta-se s tabelas de composies de servios, alimentando-as com os dados coletados na coluna de preos unitrios dos insumos. Efetuam-se as operaes aritmticas para obteno do custo unitrio de cada servio, bem como do custo total. Uma vez apurados os custos dos servios, tem-se o custo de cada etapa construtiva e consequentemente o Custo Total da obra.

A razo pela qual a tomada de preos dos insumos no mercado fornecedor deve ser feita, na sua totalidade, antes de se fazer cada composio de custo que desta forma h certa garantia de que os preos foram tomados na mesma poca, e no sujeitos a variaes entre si devido inflao. O perodo da tomada de preo dever vir a ser adotado como a data de referncia do oramento, importante nos reajustamentos ou negociaes de preos de obras com incio adiado ou no iniciadas por qualquer outro motivo.

COMPOSIO UNITRIA DE CUSTOS DE SERVIOS Servio: Unidade: Quantidade:

48

Insumo

Un

consumo

$ unit./insumo

$ total/insumo

$ unit. servio

Custo total do servio - (Qx$unit.):

5 Passo: Fechamentos Finais Este passo de importncia capital no processo de oramentao: a verificao dos custos e preos em relao a parmetros j conhecidos (CUB, obras similares j executadas pela empresa e preos correntes de mercado). A apurao dos custos/preos finais ser diferenciada conforme o regime de contratao adotado. Para o regime de Empreitada o BDI ser includo em cada custo unitrio de servio (uma taxa percentual sobre o custo), o que transforma o custo em um preo unitrio e, consecutivamente, tem-se um preo total para cada servio, um preo total para cada etapa construtiva e finalmente o preo total da obra. Esses clculos ficaro registrados nas memrias de clculo e no sero do conhecimento do contratante, o qual s fica ciente dos preos. No caso do fechamento no regime de Administrao, apuram-se normalmente os custos dos servios, das etapas construtivas e o total da obra. Sobre o custo total da obra, calcula-se explicitamente o percentual da Taxa de administrao (fixado em contrato),

49 obtendo-se o preo total da obra. Nesse caso o contratante ter conhecimento dos clculos envolvidos, mesmo porque esta uma condio acordada entre as partes em contrato. indispensvel proceder-se a uma verificao dos resultados dos custos/preos calculados, juntamente com diretorias de setores envolvidos da empresa, analisando-se se tais resultados esto dentro dos parmetros atuais do mercado, se os preos so competitivos ou se correspondem s expectativas do contratado e/ou contratante etc, fazendo-se os ajustes devidos caso seja de interesse ou necessidade. Esse procedimento fundamental; de extrema importncia para o aspecto comercial dos empreendimentos, pois tem influncia no s na obra em questo, mas tambm em obras futuras, pois determina as condies de competitividade da empresa.

6 Passo: Apresentao do Oramento ao Cliente ou Contratante

A construtora ou engenheiro contratado ou proponente apresentar ao cliente ou contratante os resultados do oramento em planilhas prprias planejadas para tal. So duas as planilhas que sero elaboradas: uma resumida com o oramento sinttico e outro conjunto de planilhas contendo o oramento analtico. Ambas tm modelo especfico, como o exemplo apresentado frente, mas ressaltamos que, embora a NBR 12721 apresente um modelo, no h um padro fixo de desenho de planilha a se seguir, porm os dados contidos no cabealho no podem ser omitidos por serem identificadores importantes do oramento, e o cabealho se repetir em cada uma de todas as planilhas.

Fechamento das Planilhas:

Para o regime de Empreitada: fecha-se com apenas uma linha simples com o preo total da obra, pois os valores apresentados j so preos firmes e invariveis.

50 Para o regime de Administrao: usam trs linhas para o demonstrativo dos custos e preos. Sub-total ................................ (somatrio dos custos calculados das etapas construtivas) Taxa de administrao - X % ........................................... (calculada sobre o Sub-total) Preo total/Total geral ......................................................................... (linha 1 + linha 2)

OBS.: No caso de planilhas de obras a preo fixo, o BDI no ser explicitado ao cliente uma vez que j est incluso em cada preo unitrio dos servios, enquanto nas obras por administrao o percentual e o valor da taxa de administrao aparecem explicitamente.

Seguem-se sugestes de modelos de planilhas largamente utilizadas na prtica profissional.

PLANILHA ORAMENTRIA SINTTICA (Resumo)


Empresa Obra Responsvel Data

Item

Discriminao

Preo (R$)

Data

PLANILHA ORAMENTRIA ANALTICA

Preos (R$)

Total do item

51

52

Responsvel

Obra

6. PROGRAMAO DE PRAZOS E DE RECURSOS

6.1. PROGRAMAO DE PRAZOS

Empresa

Item

Discriminao

Un.

Quant.

Unitrio

Total

53

A programao de tempo inclui em seus objetivos no somente o prazo global da obra, data de incio e de trmino, mas principalmente os prazos parciais, que determinam como ser a obra executada ao longo do tempo com relao aos seus servios e etapas construtivas, para que se possa programar as compras, os desembolsos, etc. Usam-se para isto dois instrumentos de programao: o Cronograma Fsico, de Barras ou Diagrama de Gantt e as Redes de Precedncia ou Malhas Pert-CPM (Program evaluation and review technique-critical path method). Os dois mtodos diferem substancialmente um do outro. O cronograma fsico, Diagrama de Gantt ou Diagrama de Barras apresenta uma caracterstica marcante que o tornou preferido: a facilidade tanto de execuo quanto principalmente de visualizao por parte de tcnicos da rea e de leigos, o que favorece muito o relacionamento inicial contratante/contratado. Por outro lado no apresenta certas vantagens tpicas do Pert-CPM tais como a interdependncia entre as etapas construtivas, a facilidade de reprogramaes to frequentes nas obras e o detalhamento de etapas ou servios em atividades de interesse especial. Os Cronogramas Fsicos so elaborados em planilha prpria (exemplo frente) e so constitudos de uma coluna com a relao das etapas construtivas que gerem prazos na obra e a distribuio do tempo de cada etapa em linhas horizontais, onde se inserem as barras (traos horizontais que representam os prazos) e os percentuais mensais das etapas a serem executados. A unidade de tempo mais comum o ms, podendo ser ele dividido em sub-unidades de tempo, sendo as mais usuais a quinzena, a dezena, 5 ou 6 dias e diria. Para o dimensionamento dos barramentos devem-se considerar as circunstncias econmicas e de prazos que caracterizam a obra. Pode-se partir de um volume de mo-deobra fixo, dimensionando-se ento os prazos das etapas e pode-se tambm, a partir de prazos fixos pr-estabelecidos segundo as convenincias, fazer o dimensionamento da mo de obra para cada etapa. Na sua grande maioria, as etapas construtivas no oferecem condies de terem seus barramentos dimensionados de uma s vez. Como as etapas so constitudas de vrios servios que se inter-relacionam, h necessidade de um estudo parte dimensionando-se cada servio componente das etapas e sua interdependncia, determinado-se assim o incio, final e durao das etapas. Tomemos como exemplo a Infra-estrutura, composta de

54 cravao de estacas pr-moldadas, escavao para blocos e cintas, formas de blocos e cintas, lastro de concreto impermeabilizante, armao e concretagem de blocos e cintas. importante lembrar que os fatores que primordialmente regem a interdependncia entre servios ou etapas so os prazos tcnicos e a otimizao do efetivo de mo-de-obra Aps considerados estes critrios, pode-se levar em conta os de carter econmico, financeiro e outros.

6.2. PROGRAMAO DE RECURSOS

Uma vez estabelecido como a obra ser realizada em cada uma de suas etapas, e o que e quanto ser executado a cada perodo de tempo considerado, o ms, por exemplo, a prxima fase da programao nos leva a determinar os recursos financeiros necessrios para o cumprimento da programao fsica. Chamamos esta fase de programao de distribuio de recursos, que materializada atravs do Cronograma Financeiro. Muito existe de comum entre cronograma fsico e financeiro, ao ponto de se unirem os dois sob a nica denominao de cronograma fsico-financeiro. Essa denominao no apresenta um argumento suficientemente consistente para se justificar, considerando-se o rigor que deve nortear todo e qualquer procedimento tcnico ou cientfico. O Cronograma Financeiro surge utilizando-se os dados do oramento (preos das etapas construtivas) e do Cronograma Fsico (percentuais de etapas de execuo prevista para cada ms). Este Cronograma no conter barras designativas dos prazos, mas os valores financeiros correspondentes aos percentuais mensais (vide modelo frente) Constitui o Cronograma Financeiro de uma coluna com todas as etapas construtivas que gerem custo na obra e linhas para cada etapa contendo os percentuais previstos no cronograma fsico para cada ms e os correspondentes valores financeiros mensais. A ltima coluna evidentemente aquela que exibe os valores totais das etapas, cujo somatrio, ao fim da ltima linha ser o total da obra, valor este que dever ser o mesmo do somatrio dos totais mensais.

55 Quanto ao fechamento horizontal do Cronograma Financeiro, adota-se o mesmo procedimento do fechamento das planilhas oramentrias, resguardando-se as diferentes modalidades de contrataes.

Importante: Tanto o Cronograma Fsico quanto o Financeiro devem sempre ser apresentados em uma folha nica, preservando a caracterstica da facilidade de visualizao global do documento.

Seguem-se exemplos de planilhas de Cronogramas nas suas formas padronizadas mais comuns, que podem perfeitamente ser utilizadas como modelo.

CRONOGRAMA FSICO

Data

Responsvel

Meses 5

Empresa

Obra

Item 1 2 3

Discriminao 4

56

CRONOGRAMA FINANCEIRO
Obra Responsvel Data

Empresa

Item 1
% $ % $ % $ % $ % $ % $ % $ % $ % $ % $ % $

Discriminao 2 3 4 5 6

Meses

TOTAIS

57

58

7. SELEO E CONTRATATAO DE OBRAS


Os processos de seleo do contratado e sua contratao so distintos, de acordo com a natureza do contratante. Desta forma, tem-se um procedimento especfico para cada natureza de obra: da iniciativa privada e obras pblicas. 7.1 OBRAS PARTICULARES (iniciativa privada) Nesta natureza de obra as contrataes so feitas livremente, conforme os interesses, convenincias e/ou necessidades do contratante e do contratado, no havendo qualquer dispositivo legal que obrigue a se adotar determinados procedimentos nas contrataes, ressalvando-se uma rara exceo que ser detalhada posteriormente. Portanto as obras na iniciativa privada so marcadas pela ampla liberdade e informalidade de negociao, seleo e contratao. Embora no seja regra ou norma, observa-se que na iniciativa privada as contrataes so usualmente praticadas conforme os procedimentos: Por comparao de preos (concorrncia) dentre um grupo de construtores igualmente habilitados e capacitados para produzir o mesmo padro de qualidade de obra. O contratante seleciona as empresas construtoras julgadas aptas para o servio e estas so consultadas a respeito do interesse em participar da concorrncia. Naturalmente, se todas so julgadas aptas, ganhar a que fornecer o menor preo para a obra. Bastante aplicvel ao caso de obras mais comuns e tradicionais sem inovaes tecnolgicas ou sofisticao de acabamentos. Por livre eleio (livre escolha) de uma construtora j conhecida ou que o contratante julga, aps investigaes e coleta de informaes, ser apta a produzir o padro de qualidade desejado a um preo tambm compatvel com sua expectativa. Assim, no haver concorrncia entre construtoras, mas uma simples negociao de ajustes da proposta do contratado, para que se obtenham condies que satisfaam ambas as partes. No caso, o quesito mais importante para o contratante a qualidade da obra e a reconhecida confiabilidade do contratado.

59

Por concorrncia de qualidade e preo, onde se leva em conta os dois fatores simultaneamente. Normalmente este , por exemplo, o caso de obras com caractersticas especiais de tecnologia ou acabamento. O contratante selecionar as construtoras concorrentes procurando conhecer o seu padro de qualidade por visitas a obras j executadas ou em execuo, ou atravs de informaes de antigos clientes.

As consideraes at este ponto contemplam as obras da iniciativa privada com proprietrio nico, at mesmo as obras de edifcios de mltiplas unidades de um nico contratante. Observe-se que no se deve confundir com contratantes mltiplos o caso de uma empresa, clube, agremiao ou sindicato com muitos scios ou membros e que contrata obras, pois, ela pessoa jurdica individual ou nica. Ocorrem, porm, casos de alta freqncia nos centros urbanos brasileiros (e no mundo todo) que exigem estudo especial devido s caractersticas prprias de sua regulamentao legal, sua dinmica e seus processos. So os empreendimentos que resultam em mltiplos proprietrios de unidades autnomas na mesma edificao. So os chamados condomnios. Por outro lado, a construo de unidades autnomas em planos horizontais superpostos nos edifcios de muitos pavimentos deu origem ao novo tipo de empreendimento chamado incorporao imobiliria. Condomnio O Cdigo Civil de 2002 (Art. 1.231) suprimiu o termo domnio de seu texto substituindo-o por propriedade indicando clara equivalncia dos significados. Relacionando-se os termos, condomnio significa, ento, compropriedade ou propriedade simultnea. O condomnio o direito de propriedade de duas ou mais pessoas sobre partes ideais de uma mesma coisa indivisa. uma forma especial de propriedade na qual o indivduo no exerce seu direito com a excluso dos outros; so dois ou mais sujeitos que exercem o direito simultaneamente. O Cdigo Civil define o condomnio edilcio, antes chamado condomnio de apartamentos, tambm condomnio por andares, condomnio por planos ou condomnio

60 horizontal como uma modalidade especfica de compropriedade em edifcios de um ou mais pavimentos, construdos como unidades autnomas destinadas a residncia, comrcio ou outra atividade humana. Em cumprimento a um de seus objetivos, a NBR 12721:2006 da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnio Procedimento prov um melhor entendimento do conceito de unidade autnoma. A norma da ABNT apresenta a definio de unidade autnoma como parte da edificao vinculada a uma frao ideal de terreno, constituda de dependncias e instalaes de uso privativo e de uso comum. As primeiras so de utilizao reservada aos respectivos titulares de direito como, por exemplo, salas, quartos e demais dependncias e instalaes internas de um apartamento. As dependncias e instalaes de uso comum so aquelas de utilizao por todos ou pelos titulares de direito das unidades autnomas, para sua fruio e acesso a elas, como o caso dos corredores e halls dos andares, reas recreativas, de manobras de garagens, prumadas eltricas, colunas de esgoto, etc. A frao ideal o resultado do parcelamento do terreno. A denominao resulta do fato de que tal cota no atribui ao proprietrio quinho demarcado no condomnio segundo Meirelles (2005). Na realidade, o titular proprietrio exclusivo das dependncias e instalaes de uso privativo, podendo dispor delas, porm, co-proprietrio das dependncias e instalaes de uso comum. As dependncias e instalaes de uso privativo so um fim na edificao, mas as de uso comum so um meio para o usufruto pleno das outras. Assim, como j dito anteriormente, a necessidade de regulamentao e diminuio dos riscos na construo dos condomnios deu origem ao novo tipo de empreendimento chamado incorporao imobiliria, regulamentada basicamente pela lei 4.591/64. Incorporao Imobiliria Incorporao, em sentido geral, consta dos dicionrios da lngua portuguesa como reunio, agrupamento, incluso, unio ou ligao de uma coisa no corpo de outra ou agrupamento, congregao de coisas ou pessoas para formao de um s corpo. No campo de direito civil aplicvel aos imveis, o caso da acesso agregada a um terreno passandose a construir uma s coisa com finalidade nica.

61 De acordo com a legislao regulamentadora, incorporao imobiliria, ou simplesmente incorporao definida como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes compostas de unidades autnomas, com proprietrios mltiplos, na grande maioria dos casos. Observe-se que incorporao no pode ser entendida como um tipo de projeto, mas sim conforme conceituada pela lei, como uma atividade. segundo Pereira (1994), ... a incorporao de edifcio uma atividade mercantil por natureza.... O autor acrescenta ainda que seu promotor constitui uma empresa comercial imobiliria. Ora, as empresas dessa natureza sempre produzem com o objetivo principal de obter lucro e no caso da incorporao no diferente. Assim, no campo dos negcios imobilirios a expresso incorporao imobiliria significa a atividade de mobilizao de fatores de produo a fim de construir e vender, antes ou durante a construo, unidades imobilirias em edificaes coletivas, denominadas condomnios, tudo mediante procedimentos estabelecidos por leis gerais e especficas em vigncia no pas. A alienao das unidades pode ser parcial ou total, mas, pelo menos uma unidade deve ser alienada antes ou durante o perodo das atividades de construo para que o empreendimento se caracterize como incorporao imobiliria. Assim, algumas situaes que ocorrem na prtica da engenharia e dos negcios imobilirios podem ocasionar certa dvida ou at confundir o perfeito entendimento do conceito de incorporao. Dentre as situaes, so mais comuns: Quando o edifcio inteiro construdo por uma pessoa ou empresa, proprietria ou para terceiros, e as vendas so efetuadas somente aps a concluso das obras, no se tem a tipificao de incorporao imobiliria, mas simplesmente compra e venda de imvel, ou imveis prontos. Os casos em que se promove a construo de edifcio sem a inteno de venda de qualquer unidade autnoma antes do final da construo, mas, ocorrendo alterao nos planos, por razes especficas, decide-se pela alienao de certo nmero de unidades. Caracteriza-se ento a incorporao imobiliria a partir da venda da primeira unidade autnoma. Na situao anterior, no se alienando todas as unidades autnomas da incorporao, as restantes vendidas aps a construo constituem simples venda de

62 imveis, ou seja, os compradores no foram adquirentes participantes da incorporao. Se um grupo de pessoas, co-proprietrias de um terreno, constri, margem da lei 4.591/64, um edifcio de unidades mltiplas, cada um com sua unidade especificada, para uso ou usufruto prprio, levando esse plano at o final da construo, tal empreendimento no se classifica como incorporao, e est exposto a grandes riscos. Neste ltimo caso, mesmo havendo alienao durante a construo por parte de um dos proprietrios de unidade autnoma, no fica caracterizada a incorporao. A incorporao obrigatoriamente constituida de agentes mnimos tais como o incorporador e os adquirentes. O incorporador, em geral proprietrio do terreno, que poder ser tambm o construtor, se habilitado, vende aos adquirentes as fraes do terreno para construo e entrega futura de suas unidades autnomas. Como se pode depreender, a incorporao imobiliria tambm popularmente conhecida como o negcio de venda de imveis na planta, no qual se presume haver o objetivo primordial da obteno de lucro, sendo, pois, uma atividade mercantil. O projeto a ser concretizado na modalidade de incorporao imobiliria pode assumir formas e portes diversos, como a construo de apenas um ou vrios edifcios verticalizados ou conjuntos de construes trreas ou assobradadas. Poder ter finalidades residenciais ou no-residenciais, como o caso de edifcios de salas comerciais para escritrios, consultrios, laboratrios e outros, ou ainda lojas comerciais, como pode ser o caso dos shoppings centers, quando h vendas de lojas. Uma incorporao sempre compreende, no mnimo, um edifcio com mais de uma unidade autnoma, podendo, como j mencionado, abranger grupos de edifcios. Para esse ltimo caso, a legislao vigente (Art. 6 da Lei n 4.864/65) prev que os conjuntos de edifcios podem formar uma s incorporao ou pode-se estipular seu desdobramento em vrias incorporaes individualizadas, dependendo dos interesses e convenincias para determinao da estrutura mais apropriada para o empreendimento, considerando-se os fatores de influncia. Essa faculdade atende de modo especial necessidade de executar obras de grande porte, uma vez reconhecida a dificuldade de execuo simultnea de todos os edifcios do conjunto, por razes de ordens estratgicas, econmicas, tcnicas, administrativas ou gerenciais.

63 De fato, nem sempre possvel levantar, a um s tempo, os recursos financeiros para a totalidade das construes, assim como o mercado consumidor pode tambm se encontrar em momento de no absorver o grande nmero das unidades imobilirias, alm do promotor da incorporao nem sempre ter disponibilidade suficiente de recursos humanos satisfatoriamente adequados para as funes gerenciais e administrativas. Pode ser tambm que, naquele momento, no seja estrategicamente oportuna a aquisio de equipamentos necessrios execuo de todo o conjunto de obras. Em resumo, essa flexibilidade pode trazer uma srie de benefcios aos promotores dos empreendimentos de maior porte, tendo em vista que os fatores expostos acima podem estar presentes individual ou combinadamente, somando-se uns aos outros. A regulamentao de carter legal e tcnica das incorporaes se constituem das leis e normas a seguir, onde a 1 a fundamental e as demais lhe so complementares: Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964; Lei no 4.864, de 29 de novembro de 1965; Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997; Lei no 10.931, de 2 de agosto de 2004; Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2004 e NBR 12721:2006 - a ABNT, em atendimento ao prescrito na lei de 1964, prov tratamento aos aspectos tcnicos das incorporaes imobilirias.

7.2

OBRAS PBLICAS - LICITAES

Chamam-se obras pblicas aquelas cujo contratante um rgo do poder pblico, em nvel federal, estadual, municipal ou do distrito federal. As obras podero ter execuo direta (o prprio rgo pblico executa) ou indireta (contratao de terceiros). Como se trata de ao de interesse da populao, de onde so provenientes os recursos financeiros a serem empregados, as contrataes somente podem ser feitas atravs do processo de Licitao. Licitao , portanto, o procedimento ao qual a Administrao Pblica obrigada a submeter todo ato de contratao de servios de naturezas diversas, aquisio de bens e/ou materiais e alienao de bens e/ou materiais.

64 A contratao das obras pblicas est logicamente sujeita a esse processo, que regulamentado pela Lei no 8.666/93 de 21 de junho de 1993 - Lei de Licitaes:

"CAPTULO I - Das Disposies Gerais; SEO I - Dos Princpios; Art.1o - Esta lei estabelece normas gerais sobre licitaes e contratos administrativos pertinentes a obras, servios, inclusive de publicidade, compras, alienaes e locaes no mbito dos Poderes da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios."

MODALIDADES DE LICITAES

Referem-se ao objeto da licitao, ao preo e aos procedimentos legais a serem adotados.

1) Concorrncia 2) Tomada de Preos 3) Convite 4) Concurso (exclusiva para servios tcnicos/artsticos especializados) 5) Leilo ( exclusiva para alienaes) 6) Prego - criada no ano de 2000 por MP (no 2.026/00) e regulamentada por lei em 2002 (no 10.520/02), uma alternativa s trs primeiras para contratao/aquisio de bens e servios comuns (listados no Dec. 3555/2000), preferencial s trs, porm, no aplicvel a obras de engenharia. (exclusivas para compras/servios/obras)

As trs primeiras modalidades so aplicveis (alm de compras) s contrataes de obras e servios e so usadas em funo do valor da obra ou servio. Os limites de valores so determinados mensalmente pelo Governo Federal e publicados no Dirio Oficial da Unio. A Concorrncia aplicada a obras e compras acima do valor mximo determinado pelo Governo, o Convite para valores abaixo do mnimo e a Tomada de Preos para os valores compreendidos nesse intervalo. Ressalta-se que o concurso e o leilo no so aplicveis a obras de engenharia e compras e o prego no aplicvel a obras de engenharia.

65 A modalidade concorrncia pode ser adotada no lugar de tomada de preos e convite e a tomada de preos pode ser usada no lugar de convite, mas nunca o inverso. Para maior esclarecimento, o D.O.U. publicou, como valores limites, em 28/5/1998 os que se seguem, vlidos at a presente data.

1. Para obras e servios de engenharia convite: at R$150.000,00 tomada de preo: at R$1.500.000,00 concorrncia: acima de R$1.500.000,00

2. Para compras e servios no includos no inciso anterior convite: at R$80.000,00 tomada de preo: at R$650.000,00 concorrncia: acima de R$650.000,00

No so apenas os valores financeiros os fatores diferenciadores das modalidades de licitaes, mas uma srie de outros parmetros, tais como prazos para processamento das diversas etapas do procedimento, requisitos exigidos dos participantes, critrios de julgamento das propostas apresentadas por parte das comisses de licitaes e outros. As licitaes podem ser dispensadas ou inexigveis por diversos motivos especiais previstos na lei (art. 24 e 25), e destes, vale mencionar a dispensa do procedimento, quando o valor envolvido abaixo de 10% do mnimo estabelecido e em vigncia (convite) e tambm para os casos de situaes de emergncia comprovada ou calamidades pblicas TIPOS DE LICITAO

Referem-se aos critrios de julgamento aplicveis s propostas pela Comisso de Licitaes.

1) Menor preo

66 Usado para compras, servios e obras de modo geral.

2) Melhor tcnica Considera fatores de ordem tcnica. Aplicada a servios de natureza intelectual, artstica, etc, tais como projetos, clculos, supervises, fiscalizao, gerenciamento, consultorias em geral e estudos tcnicos, entre outros.

3) Tcnica e Preo Considera como mais vantajosa a proposta que obtiver melhor nota em mdia ponderada de preo e tcnica. Os pesos para cada quesito podem variar de Projeto a Projeto, de acordo com a Comisso de Licitaes.

DINMICA DAS LICITAES

1a fase interna elaborao do projeto bsico elaborao do oramento detalhado e cronograma fsico justificativa dos recursos oramentrios

2a fase interna determinao da modalidade da licitao requisitos dos participantes habilitao jurdica qualificao tcnica qualificao econmico-financeira regularidade fiscal objeto da licitao datas e prazos preparao do edital outras medidas necessrias

67

3a fase externa publicao do edital decorrido o prazo previsto: recebimento das propostas anlise da aptido dos concorrentes eliminao dos inaptos abertura e julgamento das propostas (comisso de licitao) classificao dos proponentes

4a fase conclusiva homologao do resultado contratao conforme regime previsto no edital (a lei s admite o preo fixo)

68

8 O CONTRATO DE CONSTRUO
8.1 CONCEITUAO Contrato o documento escrito, de valor legal, firmado livremente, cujo contedo visa a estabelecer as condies gerais e especficas resultantes da vontade das partes envolvidas para, no caso da rea de engenharia, prestaes de servios diversos como construes, administraes de servios tcnicos, assessorias, consultorias, elaboraes de projetos, oramentos, fiscalizaes, etc. No so de interesse para nossos estudos os outros tantos tipos de contratos que se situam fora do interesse das atividades comuns da engenharia. O contrato (ou negcio jurdico) cria direitos e obrigaes mtuas entre as partes e sempre envolve a incluso, transferncia, criao ou alterao de bem patrimonial. sempre bilateral (no mnimo) e comutativo. Para chegar at sua forma definitiva, os Contratos passam por uma etapa anterior, de negociaes das partes, que pode se tornar s vezes muito longa, at se chegar a uma Minuta de Contrato, redao provisria utilizada quando uma das partes est propondo as condies, as quais sero analisadas pela outra parte em entendimentos sucessivos.

Princpios do direito contratual 1) Autonomia da vontade (lex inter partes) - Liberdade de Contratar - Liberdade Contratual 2) Supremacia da ordem pblica Fundamenta a funo social do contrato 4) Obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda) 5) Boa-f

69 Estrutura do documento contratual Em sua estruturao, os Contratos de compem de prembulo (uma parte preliminar) com o ttulo do documento, a qualificao das partes, o regime do contrato e sua finalidade resumida. A seguir, ele apresenta seu escopo ou contexto, subdividido em Clusulas, que renem em si os assuntos afins, explorando-os e esgotando-os totalmente. As Clusulas, para sua melhor organizao e clareza, devem tambm ser subdivididas em itens e alneas, conforme necessidades e convenincias, facilitando sua leitura e entendimento. importante verificar que os Contratos no so documentos isolados, mas acompanhados de vrios outros complementares que no se transcrevem no documento, os chamados anexos. Os anexos mais comuns so os projetos, escrituras, especificaes tcnicas, oramentos, cronogramas, croquis, memoriais, modelos reduzidos, normas e outros elementos tcnicos. Todos esses anexos ao Contrato devem ser mencionados um a um, sempre com seus dados de identificao - nmeros, datas, autores, aprovaes, etc. Ao final do documento, os Contratos contm o local e data da sua celebrao, seguidos das assinaturas das partes ou seus representantes mais as assinaturas de duas testemunhas. sempre til lembrar que tais tipos de documentos sero sempre rubricados pelas partes em todas as suas pginas, exceto a ltima, que j estar assinada.

8.2 CLUSULAS INDISPENSVEIS

As Clusulas relacionadas a seguir so aquelas consideradas fundamentais ao se pensar na elaborao dos Contratos de construo, podendo-se a elas acrescentar outras ou mesmo desdobr-las conforme critrios particulares das partes.

Prembulo com Ttulo e Qualificao das Partes Clusulas indispensveis: Objeto Obrigaes e Direitos do Contratado

70 Obrigaes e Direitos do Contratante Prazos (totais e parciais) e Data de Incio Preos e Reajustamentos Forma de Pagamento Penalidades e Multas Tolerncias - Casos fortuitos e de fora maior Documentos Integrantes do Contrato Resciso Foro Encerramento: Data, local e assinaturas das partes Assinaturas de duas testemunhas

8.3 REQUISITOS DE QUALIDADE DOS CONTRATOS DE CONSTRUO

Do ponto de vista das necessidades da prtica corrente da engenharia, algumas recomendaes devem ser consideradas, a fim de se alcanar um padro de qualidade satisfatrio na redao dos Contratos. Quanto mais criterioso for o procedimento na elaborao dos Contratos menores sero as chances de riscos decorrentes do contrato, o que fazem com que o engenheiro tenha que abrir mo de seu trabalho rotineiro para discutir questes no campo do Direito, o que pode trazer dificuldades.

O documento deve ser conciso (sem omisses, excessos ou repeties); Atender sempre os interesses de ambas as partes; Apresentar linguagem simples, correta, clara, objetiva e precisa; No conter condies indefinidas, dando margem a tomadas de decises "a posteriori" ou por vias judiciais; No dar chances de interpretaes duvidosas, duplas ou mltiplas; Esgotar completamente cada assunto dentro da sua prpria Clusula e item especfico, no tratando de um mesmo assunto em clusulas diversas e

71 Ser explicativo e esclarecedor, quando necessrio.

8.4 TERMOS ADITIVOS CONTRATUAIS

muito comum o pensamento de que, aps assinados os contratos, nenhuma condio contratual pode ser alterada. Tal idia no apresenta consistncia ou fundamento jurdico, pois uma vez havendo entendimento entre as partes, os Contratos podem ser facilmente adaptados, em alguns de seus pontos, atravs dos chamados Aditivos Contratuais ou Termos Aditivos Contratuais. So eles termos que se redigem ao final dos Contratos, alterando-se a(s) condio(es) acordadas, os quais devero ser numerados na ordem de surgimento, datados e assinados pelas partes.

8.5 O REGISTRO DE OCORRNCIAS

As situes que geram os Termos Aditivos e os chamados pleitos contratuais devem receber tratamento bastante especial, pois, no raras vezes, so causadores de divergncias entre as partes. Deve-se proceder com a mxima transparncia e segurana durante todo o processo de execuo do contrato, tanto nas obrigaes contratuais em si quanto nos documentos anexos, como especificaes tcnicas, preos, prorrogaes involuntrias de prazos, projetos, etc. O instrumento que o engenheiro deve lanar mo para tal procedimento o livro de registros da ABNT- NBR 5671 (antigo Dirio de Obra), intitulado Registro de Ocorrncias. A norma estabelece o livro como obrigatrio e determina que as partes, durante a execuo da obra, registrem fatos, observaes e anotaes de sua responsabilidade - a ausncia de registros apropriados pode implicar em responsabilizao do executante da obra, pela sua falta, e para aqueles que, nas suas respectivas responsabilidades e atribuies, deixaram de fazer o registro. Pode-se citar como sendo dignos de registro: Alteraes, voluntrias ou no, nos projetos Alteraes, voluntrias ou no, nas especificaes tcnicas Fatores involuntrios que interfiram nos prazos (casos fortuitos/fora maior)

72 Fatores involuntrios que interfiram nos preos de obra (desequilbrio financeiro) Fatos novos que, de alguma forma, interfiram no projeto Outros fatos, a julgamento do engenheiro responsvel

A adoo desses registros obrigatrios , inegavelmente, de grande valor para os tcnicos responsveis por servios, resguardando-os de futuras situaes que podero ser prejudiciais profissionalmente.

8.6 A ELABORAO DOS CONTRATOS 8.6.1 DIRETRIZES CONTRATUAIS CHECK-LIST

Alguns aspectos sempre estaro presentes no escopo dos Contratos de Construo, e devem sempre ser pensados para que no fiquem ausentes no documento e para que representem a vontade das partes. Dentre eles, os constantes da check-list abaixo podem ser orientadores:

estado em que o imvel se encontra no incio e dever ser entregue ao final responsabilidade tcnica e administrao geral da obra prazo para entrega dos servios e casos fortuitos orientao tcnica e direo geral da obra recrutamento e seleo de funcionrios, empreiteiros, etc servios especializados, consultores, calculistas, projetistas, testes, etc fornecedores e critrios para escolha de todos os elementos sub empreitar? em parte? total? solidez e segurana da obra orientaes a projetistas, quando necessrio alteraes de projetos e especificaes tcnicas? quando? como? qualquer tipo? definir empregador, trabalhos rotineiros de administrao da m.d.o. requisitos de qualidade dos funcionrios e prestadores de servios

73 tomadas de preo, pagamento de fornecedores e outros responsabilidades sobre a propriedade do Contratante segurana dos funcionrios da obra recebimento, conferncia e estocagem dos materiais na obra pedidos de afastamento de funcionrios(?) previso de despesas, periodicidade, prazos para apresentao e sanes (?) relatrio e comprovantes de despesas nos perodos e prazos de entrega (?) (?) pagamento das despesas, enumerando-as - projetos, detalhes, aprovaes, cpias, especificaes, taxas, emolumentos, gua, luz, telefone, combustveis, lubrificantes, controles tecnolgicos, consultorias, salrios de funcionrios, encargos sociais, subempreiteiros, servios especializados, equipamentos, ferramentas, manutenes, aluguis, materiais de consumo da obra, transportes externo e interno, remoo de entulhos, vigilncia, seguros de acidentes, danos civis a terceiros, processos judiciais e extrajudiciais, vistorias, percias, taxas de encerramento de obra e outras despesas custo da obra estimado? fixo? reajustvel? ndice de reajustamento? remunerao do Contratado, forma, valor, datas de recebimento, atrasos e multas condies para fazer jus ao recebimento condies para resciso contratual e foro termos aditivos contratuais 8.6.2 A REDAO DOS CONTRATOS DE CONSTRUO

Qualquer que seja a natureza ou objeto dos Contratos, eles sempre apresentam uma forma e clusulas j consolidadas pelo uso, redigidos em linguagem, de certa maneira padronizada dentro de cada objeto de contrato, podendo, no entanto, apresentar variaes na forma. Cabe ao redator do Contrato utilizar o modelo que lhe parecer melhor cumprir os objetivos do documento, e a linguagem que lhe parecer mais apropriada, dentro dos padres usuais. Como um primeiro passo nesse sentido, o exemplo fictcio de documento que se segue servir como referncia inicial de um Contrato de Construo, para anlise e estudo. MINUTA DE CONTRATO PARTICULAR DE CONSTRUO POR ADMINISTRAO A PREO DE CUSTO

74

XXXXX ENGENHARIA E CONSTRUES LTDA, com sede Av. Rio Branco, xxxx, sala xxx, Juiz de Fora, MG, CGC MF sob o nmero xxx xxx xxx - xx, legalmente representada neste ato por um de seus scios gerentes, doravante denominada simplesmente CONTRATADA e SINDICATO XXXX, com sede rua Santo Agostinho, xxx, salas xxx a xxx, Belo Horizonte, MG, CGC MF sob o nmero xxx xxx xxx - xx, legalmente representada neste ato por seu Tesoureiro e seu Presidente, doravante denominada simplesmente CONTRATANTE, ajustam entre si o presente CONTRATO PARTICULAR DE CONSTRUO EM REGIME DE ADMINISTRAO A PREO DE CUSTO, sob as seguintes clusulas e condies:

PRIMEIRA OBJETO - O CONTRATANTE, sendo senhor e possuidor em livre administrao, do total do pavimento de nmero xx do edifcio de salas comerciais rua Santo Agostinho, xxxx, firma o presente instrumento com a CONTRATADA, e esta se obriga a executar em regime de Administrao a Preo de Custo, as obras da nova sede da CONTRATANTE, conforme projeto de arquitetura, especificaes gerais e detalhes apresentados, os quais passam a fazer parte integrante do pressente contrato.

SEGUNDA OBRIGAES E DIREITOS DA CONTRATADA - A CONTRATADA se responsabiliza por: a) Concluir as obras objeto do presente contrato dentro do prazo de xxx dias corridos, contados a partir de decorridos 15 (quinze) dias da assinatura do presente contrato, no computados os dias de paralisaes por motivos impeditivos, quais sejam, entre outros no mencionados, carncia de projetos ou de detalhes executivos, materiais ou mo-de-obra, chuvas em intensidade prejudicial ao andamento dos servios, greves, revolues, falta de gua ou energia eltrica, falta ou atraso de recursos financeiros para compras ou outras despesas, alteraes significativas nas plantas, especificaes e/ou cronogramas, sendo que, ocorrendo uma ou mais das eventualidades acima, o prazo total previsto para as obras ficar automaticamente prorrogado por um perodo de tempo que ser definido pelas partes, em comum acordo;

75 b) Entregar o imvel inteiramente limpo e livre de quaisquer entulhos ou sobras de materiais; c) Responder pela administrao geral da obra, cabendo-lhe a orientao geral e direo da mesma, escolhendo os operrios, empreiteiros, prestadores de servios especializados, consultores tcnicos, calculistas, projetistas de instalaes e fornecedores, mediante critrio de julgamento que incluam tambm a idoneidade e competncia de tais elementos, cabendo ainda CONTRATADA o direito de sub empreitar servios, em parte ou no seu todo, tudo de comum acordo com o CONTRATANTE; d) Responder pela execuo da obra, sua solidez e segurana, tudo conforme os projetos e detalhes complementares, normas tcnicas, especificaes gerais, orientaes do arquiteto autor do projeto, do CONTRATANTE, ou seu preposto, cabendo a estes o direito de alterar projetos e/ou especificaes originais, desde que as alteraes desejadas sejam julgadas tecnicamente viveis por parte da CONTRATADA, e solicitadas por escrito dentro de tempo hbil sua execuo; e) Executar o total dos trabalhos referentes administrao legal de toda a mo-de-obra empregada, quais sejam recrutamento, admisses, folhas de ponto, folhas de pagamento, recolhimento de todas as obrigaes trabalhistas, efetuar pagamento de salrios aos funcionrios e empreiteiros, fornecedores, locadores, demisses, etc; f) Zelar pela propriedade do CONTRATANTE, no que diz respeito aos materiais empregados, equipamentos e ferramentas, local da construo, etc; g) Responder pela segurana dos empregados, obrigando e fiscalizando o uso adequado dos equipamentos de segurana, tudo de conformidade com as exigncias da lei trabalhista; h) Fiscalizar e conferir a quantidade e qualidade dos materiais adquiridos, ao chegarem obra, estocando-os com o devido cuidado e proteo, dentro das recomendaes tcnicas da ABNT, dos fornecedores e/ou fabricantes; i) Manter no canteiro de obras somente pessoal especializado e registrado, em nmero suficiente ao cumprimento dos prazos, cabendo CONTRATANTE o direito de solicitar o afastamento de qualquer funcionrio que, comprovadamente, no atenda as condies de competncia e/ou idoneidade; j) Recorrer, sempre que julgar necessrio, a consultas tcnicas e testes de controle de qualidade rotineiros, espordicos ou especiais; k) Apresentar CONTRATANTE, at o 1o (primeiro) dia til de cada ms, a previso de despesas do referido ms, relacionando como sero empregados os recursos e quais servios sero

76 executados no perodo, e at 5o (quinto) dia til o relatrio de despesas efetivas do perodo referente previso anterior, anexando os devidos comprovantes das despesas; l) Efetuar, em nome do CONTRATANTE, as tomadas de preo, compras de materiais, aluguis diversos e outros; m) Apresentar, quando dos recebimentos a que ter direito pelos servios prestados, os comprovantes de recolhimentos de todos os encargos trabalhistas de todos os funcionrios, referentes ao ms anterior, como condio para que o CONTRATANTE efetue o devido pagamento CONTRATADA;

TERCEIRA OBRIGAES E DIREITOS DA CONTRATANTE - A CONTRATANTE se obriga a pagar o custo total e efetivo da obra, e que compreende as seguintes despesas, entre outras que, pela sua natureza e origem, so evidentemente de interesse direto da construo: a) Elaborao de projetos e sua aprovao em todos os rgos ou reparties competentes, cpias, detalhes, especificaes, emolumentos e taxas, impostos federais, estaduais e/ou municipais, em especial o ISSQN, que incidam ou venham a incidir direta ou indiretamente sobre as obras at a sua concluso; b) gua, luz, fora, telefone, combustveis e lubrificantes c) Clculo estrutural, dosagem racional e ensaios de resistncia de concretos e de outros materiais, quando necessrios, a critrio da CONTRATADA; d) Provas de carga ou outros testes, quando necessrios, a critrio da CONTRATADA; e) Todo o nus da mo-de-obra empregada na construo, compreendendo folhas de pagamento, encargos sociais incidentes sobre estas, salrio-famlia, vales-transporte, rescises contratuais e todas as outras obrigaes devidas aos funcionrios, os quais sero admitidos em nome da CONTRATADA; f) Sub-empreitadas e prestadores de servios especializados; g) Todos os equipamentos e ferramentas necessrios e indispensveis, os quais podero ser comprados ou alugados, segundo deciso da CONTRATANTE; h) Aluguis de depsitos diversos, se necessrio; i) j) Todos os materiais de consumo da obra, adquiridos em nome e por conta da CONTRATANTE; Transporte externo e interno de mquinas, equipamentos e materiais de consumo da obra, bem como fretes diversos, remoo de entulhos, etc;

77 k) Seguros de acidentes de trabalho; l) Danos civis a outros, desde que comprovado o cumprimento de todas as regulamentares a respeito; m) Danos eventuais a terceiros, desde que comprovada a inexistncia de desdia e/ou descumprimento de providncias para quaisquer dispositivos ou itens de segurana da obra regulamentados por norma ou consagrados pelo senso comum; n) Despesas com eventuais processos judiciais, vistorias e percias de carter judicial ou extrajudicial; o) Taxas relativas a certides de baixa de construo e emolumentos devidos pela averbao da mesma junto ao cartrio de registro de imveis competente, de tal sorte que cumprir CONTRATANTE o pagamento de todas as despesas de qualquer natureza para a execuo do empreendimento, mesmo aquelas no especificadas ou mencionadas no presente instrumento. normas

QUARTA CUSTO E REMUNERAO DA CONTRATADA - O custo estimado da obra objeto do pressente contrato de R$ xxxxxxx,xx (valor por extenso, na moeda corrente no pas), tendo-se por data base para a estimativa do custo o ms de xxxxxxxxx do ano de xxxx. CONTRATADA caber, como remunerao mensal, a taxa de administrao correspondente ao valor de xx,xx % calulado sobre o total das despesas efetivas da obra naquele ms, demonstradas no relatrio de despesas ou prestao de contas, onde se calcular tambm a devida taxa de administrao.

QUINTA FORMA DE PAGAMENTO - A remunerao a que se refere a clusula Quarta ser recebida pela CONTRATADA at o 5o (quinto) dia til do ms subsequente, mediante a apresentao do relatrio de despesas do ms e dos comprovantes de recolhimentos dos encargos trabalhistas do ms anterior.

SEXTA RESCISO - O presente contrato poder ser rescindido por qualquer das partes a seu exclusivo critrio, no cabendo nenhum tipo de indenizao outra parte e procedendo-se ento aos acertos financeiros pelos servios executados at a data da resciso. Ocorrendo-se tal hiptese, a

78 CONTRATADA se obriga a concluir os servios em andamento cuja interrupo possa trazer prejuzos qualidade ou segurana da obra ou ainda ocasionar danos mesma ou ainda comprometer servios subsequentes.

STIMA FORO - O Foro eleito o da Comarca de Juiz de Fora para qualquer tipo de ao oriunda do presente contrato, renunciando as partes a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

Juiz de Fora, xx de xxxxxxxxxxxxxxxxx de xxxx

____________________________________
Contratante

_________________________________
Contratada

__________________________________
Testemunha

________________________________
Testemunha

79

9 AS ESPECIFICAES TCNICAS

9.1. CONSIDERAES GERAIS

O termo especificao utilizado pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) em referncia aos documentos destinados caracterizao dos materiais, equipamentos, componentes e servios que compem uma obra. Pode-se ento dizer que especificao a descrio rigorosa e minuciosa das caractersticas que um material, um equipamento, um servio, um produto ou componente dever apresent Torna-se, assim, bastante clara a idia de que as especificaes tcnicas so parte integrante dos projetos, sejam eles de arquitetura, de instalaes, etc, onde elas entram ratificando elementos j constantes dos desenhos ou completando toda informao que os desenhos, por sua natureza, no podem conter. As especificaes so elaboradas ainda na fase de planejamento, antes do incio da construo, juntamente com o desenvolvimento dos projetos, e constituem elemento de importncia fundamental nessa fase dos empreendimentos. Podero tanto ser includas nos desenhos como podero ser redigidas parte, formando um conjunto de informaes que chamamos "Caderno de Encargos".

Objetivos das especificaes tcnicas

(a) Complementar os desenhos dos projetos (b) Proporcionar dados para a elaborao de oramentos corretos (c) Fornecer dados suficientes para a aquisio de materiais equipamentos, etc (d) Fornecer dados para a execuo correta dos servios no canteiro de obras (e) Subsidiar na escolha de prestadores de servios (f) Equalizar propostas, possibilitando seu julgamento equnime (g) Dar garantia aos contratantes do padro de obra que ser executado

80 As Especificaes Tcnicas trazem especial interesse a uma srie de profissionais e outras pessoas envolvidas no empreendimento, entre eles os arquitetos projetistas, os profissionais de clculos estruturais e de instalaes, os engenheiros responsveis pela construo, os oramentistas, os responsveis pela rea de suprimentos, os profissionais do setor comercial e os contratantes ou adquirentes dos produtos das construtoras.

Influncias das Especificaes Tcnicas

(a) Definem o padro de acabamento do empreendimento (b) Influem nos custos da construo (c) Determinam tcnicas e mtodos construtivos para a execuo dos servios (d) Influem nos prazos tcnicos da obra

9.2 EPECIFICAES DE MATERIAIS E DE SERVIOS

As especificaes tcnicas podem ser divididas em dois tipos, conforme sua finalidade: as de materiais e as de servio, que apresentam diferentes maneiras de abordagem e, na realidade, enfocam diferentes naturezas de assuntos dentro do interesse dos empreendimentos, de tal sorte que deve cada uma ser estudada de modo particular.

9.2.1

ESPECIFICAES DE MATERIAIS

Tambm denominadas Especificaes de Acabamentos (por eles exigirem maior detalhamento), so as que determinam os diversos tipos de materiais que sero empregados nos variados locais da construo. Embora nem todos os materiais sejam passveis de aplicar os requisitos que se seguem, as especificaes devem definir com preciso, como determina a ABNT, as caractersticas que os materiais devem apresentar:

81

Marca; Tipo; Modelo; Dimenses; Padro de acabamento; Cores e outras caractersticas relevantes e Requisitos de qualidade exigidos para tal material. (*)

(*) Este item pode ser especificado de duas maneiras; ou juntamente com todas as caractersticas, conforme acima, ou separadamente em um captulo inicial do Caderno de Encargos onde se trata das "Especificaes Gerais" ou "Disposies Gerais", uma abordagem generalizada das caractersticas de todos os materiais, como por exemplo: "Todos os materiais a empregar na obra sero novos, comprovadamente de 1 qualidade e satisfaro rigorosamente s especificaes referentes a cada um deles individualmente" ou ainda "O construtor s poder usar qualquer material depois de submet-lo ao exame e aprovao da fiscalizao, para verificao de sua conformidade com os requisitos de qualidade da obra", etc

Similaridade:

Sempre que se especifica um determinado material para qualquer que seja o local da obra, deve-se sempre ter a prudncia de deixar a indicao de que o mesmo poder ser substitudo por outro similar. Os motivos para tal so um tanto bvios, pois na ocasio da aquisio do material, o mesmo poder no ser encontrado por estar em falta no mercado fornecedor, ou fora de linha de produo temporria ou definitivamente, o fabricante poder nem estar mais em operao de fabricao, etc. Recorre-se ento ao material similar, o qual deve apresentar todas as caractersticas em similaridade com o material originalmente especificado.

82 Exemplo:

Ferragens: Sero empregadas ferragens da marca La Fonte ou Fama ou similar, a seguir discriminadas: (ref. La Fonte) a) Nas portas externas Trs dobradias 3x2.1/2 ref. FG 495 Conjunto de fechaduras CR 331 FC 55 mm

b) Nas portas internas Trs dobradias 3x2.1/2 ref. FG 395 Conjunto de fechaduras CR 1515/ST FC 55 mm

c) Nas portas de banheiros Trs dobradias 3x2.1/2 ref. 395 FG Conjunto de fechaduras ref. CR 72 FC 45 mm

As Especificaes Tcnicas de Materiais so elaboradas buscando-se obter resultados otimizados nas obras e, para se alcanar tal objetivo, alguns aspectos devem ser levados em considerao, conforme se segue.

Parmetros orientadores das Especificaes Tcnicas

Respeito aos princpios da sustentabilidade Padro de acabamento desejado para a obra Aspectos estticos e de higiene Durabilidade dos materiais Custo da conservao e manuteno Busca de baixos custos de construo Compatibilidades fsicas e qumicas Conforto na sua utilizao

83 Viabilidade de comercializao da obra dentro do mercado

9.2.2

ESPECIFICAES DE SERVIOS

Este tipo de especificao de importncia fundamental tambm para todos os profissionais e grupos de pessoas envolvidos nos projetos. ela que determina quais os tipos de servios sero executados, da maneira mais detalhada possvel, como eles sero executados e por quem poder ser feito (se sub empreitados ou no). importante ressaltar aqui que as especificaes de servios, pela sua natureza, com textos longos e explicativos, so evidentemente inviveis de serem includos nos desenhos das plantas, portanto constituiro obrigatoriamente um caderno anexo com todas as informaes. Dentre as muitas informaes teis que devem conter para cada Projeto, citamos, por exemplo:

Detalhamento dos projetos - determinando o nvel de detalhamento desejvel Tipo de sondagem a ser executada Projeto do Canteiro de Obras e suas instalaes provisrias Equipe de Administrao da obra Seguros - que tipos de seguros sero feitos ou se sero feitos Trabalhos em terra - quais e como sero executados Tipo de Fundao e como ser executada Tipo de estrutura e seus servios componentes Sistema de aquecimento de gua Argamassas para todos os fins - natureza e propores dos materiais componentes Modo de assentamento de pisos e revestimentos de paredes Revestimentos de argamassas Recomendaes sobre rodaps, soleiras e peitoris Execuo de esquadrias de diversos materiais Execuo de instalaes eltricas, telefnicas e hidro-sanitrias Execuo de instalaes mecnicas Pinturas, limpezas e servios finais de obra, etc

84

9.3 A ELABORAO DAS ESPECIFICAES TCNICAS

A ABNT no tem recomendaes especiais sobre a elaborao das especificaes, mas existem algumas formas j consagradas pelo uso, embora vez por outra encontremos textos que no seguem tais formas consagradas, e que percebemos, trazem dvidas e at certas dificuldades na sua consulta ou compreenso. Os Cadernos de Encargos ou Cadernos de Especificaes devem ser estruturados em sees que tratem dos assuntos por afinidade entre os mesmos e tais sees usualmente tratam primeiro dos pontos mais genricos, aumentando o nvel de detalhamento gradativamente. Assim, inicia-se, por exemplo, com uma seo "Dispositivos Gerais" que aborda os aspectos mais gerais, como: "As normas, projetos de normas, especificaes, mtodos de ensaios e padres aprovados pela ABNT, bem como toda a legislao em vigor, referentes a obras civis, inclusive sobre a segurana do trabalho, sero parte integrante destas especificaes, como se nelas estivessem transcritas." "Estas especificaes so complementares aos projetos e detalhes de execuo, devendo ser integralmente obedecidas." "Em caso de divergncia, prevalecero: as especificaes estabelecidas sobre os desenhos; as cotas assinaladas sobre as dimenses medidas em escala; os desenhos de maior escala sobre os de menor escala.", etc.

Incluem-se tambm nesta seo, por exemplo, todas as recomendaes generalizadas sobre as condies desejadas para os materiais da obra, conforme j exemplificamos anteriormente. A seguir seguem-se as especificaes individualizadas para cada material, mencionando-se o seu local de aplicao e a descrio pormenorizada das caractersticas do material com seus requisitos de qualidade, conforme exemplificado anteriormente (Ferragens).

85 As especificaes de servios podero ser ou no includas nessa seo. Se a opo for a de inclu-las aqui, cada especificao de material ter aqui a de servio correspondente. Caso contrrio, cria-se ento um caderno especial que conter todas es especificaes de servios individuais e detalhadas.

86

10. O CONTROLE DE OBRAS


10.1. GENERALIDADES

Sem deixar de mencionar e ressaltar a devida importncia do controle de qualidade, que no objetivo desta disciplina, sero estudados dois aspectos do controle das obras: o fsico (prazos e servios) e o financeiro (custos).

No se fala em Controle por si s sem a referncia da continuidade e dependncia entre ele e Planejamento e Programao. Os trs se complementam de forma a garantir os resultados planejados para os empreendimentos.

O Controle de obras no constitui uma atividade avulsa, emprica, espordica que explore somente os pontos aparentemente crticos da construo, quando estes se nos apresentam. Pelo contrrio, uma atividade que visa exatamente no permitir a ocorrncia de pontos crticos, evitar as distores e desvios de parmetros em relao ao programado. , portanto uma atividade que, em alcanando sua plenitude, ser de carter preventivo e raramente corretivo. Para tal, existe a necessidade de implantao de um Sistema de Controle formalizado, racional, sistemtico, abrangente, objetivo e detalhado, utilizando-se de instrues bem elaboradas para que todas as pessoas e setores envolvidos na obra tomem conhecimento e saibam como proceder para que o Sistema cumpra seu objetivo. O primeiro passo estabelecer o universo a ser controlado distinguir o que importante e o que no

O Sistema de Controle tem, portanto, objetivos claramente definidos:

1. O acompanhamento dirio da execuo dos servios visando bons resultados de produtividade e custos, o que proporciona grande ajuda na administrao da obra.

87 2. Apurao dos prazos reais de execuo se servios e etapas construtivas, bem como de seus custos reais, permitindo comparaes com os parmetros previstos. A esta apurao ou coleta chamamos apropriao de dados. 3. Tomadas de deciso em casos de haver desvios nos prazos e/ou custos previstos/executados (reais). 4. Obteno de dados que venham a servir para realimentar todo o processo planejamento/programao/controle em empreendimentos futuros.

Podemos dizer que o Controle o conjunto de atividades que nos levar a uma comparao eficaz entre o efetivo e o planejado, com as providncias de enquadramento dos resultados na conjuntura total apreciada, a fim de no se permitir desvios em comparao ao previsto. Para um Controle eficiente, seu mtodo preciso ser simples e o planejamento e a programao precisam ter sido bem trabalhados.

Para que o Controle seja eficiente h certos requisitos imprescindveis que devem estar disponveis para a equipe de trabalho e estes elementos so exatamente aqueles documentos tcnicos produzidos nas fases de planejamento e programao:

projetos executivos completos e atualizados nas suas eventuais alteraes, oramentos e suas memrias de clculo, cronogramas fsico e financeiro e redes de precedncia, se for o caso, as especificaes tcnicas da obra, com suas eventuais alteraes, tabelas de composio de custos para obras em livros, revistas especializadas ou
terminais de computadores que forneam tais dados,

o plano de contas da empresa usado para a obra.

10.2. INSTRUMENTOS DE CONTROLE

O Controle de prazos e de custos uma troca de informaes constante entre o planejamento e a obra, feita de maneira sistemtica, segundo um "manual" de rotinas

88 operacionais, que nada mais que uma coletnea auto-orientativa de planilhas, grficos e outros, com informaes e apropriaes que sero consideradas nas anlises do desempenho da construo. As planilhas podem ser constitudas de documentos a serem preenchidos manualmente ou todo o sistema de controle poder ser em planilhas eletrnicas. (a) - CONTOLE DE PRAZOS - PRODUO EFETIVA

(a.a)

O cronograma fsico (diagrama de barras) o meio de controle de prazos

mais natural e objetivo. Para maior eficincia, a equipe de produo poder desenvolver um maior detalhamento do cronograma, desmembrando servios e reduzindo subunidades de tempo de modo a propiciar visualizao mais detalhada, facilitando tomadas de decises. No caso, as redes Pert-CPM associadas so de grande auxlio. Pode-se ento registrar os dados no prprio cronograma fsico atravs da insero de barras paralelas ou internas s previstas, em traos diferentes, representando o real executado e seu percentual o chamado cronograma de acompanhamento: _____________________________________________________________________

______________________________________________________________________

Usam-se tambm, como controle de servios individuais, histogramas comparativos previsto/executado, onde se registram as diferenas percentuais para mais ou para menos. Os histogramas podero ser tambm representativos dos servios mensais ou acumulados:

89 ______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

Outro dispositivo grfico que pode ser til a chamada curva S, que se constitui de um grfico de percentuais acumulados de servios previstos (eixo vertical) ao longo do tempo (eixo horizontal) onde se registram a cada ms os percentuais acumulados reais dos servios, comparando-se as diferenas: ______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

90 (b) - CONTROLE DE CUSTOS

S possvel executar este tipo de controle, tendo-se como referncia o oramento analtico, onde se tem custos unitrios, custos de servios, produtividades e custos globais.

Um primeiro grfico que proporciona viso mais geral do empreendimento no que diz respeito a seus custos reais a curva S - registra os custos de servios ou totais acumulados previstos (eixo vertical) ao longo do tempo (eixo horizontal). A esse grfico se superpe a cada ms um trecho novo com os valores reais, registrando-se as diferenas percentuais mensais: ______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

De uma maneira geral, os controles de custos podem se apresentar da mesma maneira que o controle de prazos, em grficos, histogramas ou curvas, mas o que mais comum a utilizao de relatrios em planilhas prprias planejadas pelo Sistemas de Controle para cada tipo de informao.

91 Uma idia bastante resumida do que possa vir a ser um Sistema de Controle de Custos: As produes de servios apropriadas nas planilhas especficas sero comparadas com as previstas. Destas comparaes resultam as anlises de quantidades e de custos por servio. As quantidades de materiais apropriadas nas planilhas de compras so comparadas com as previstas em oramento. Resultam da as anlises e custos unitrios, consumos e perdas. As quantidades de horas consumidas pela mo-de-obra apropriadas na planilha especifica so comparadas com o oramento, obtendo-se assim as anlises dos custos unitrios e ndices de produtividade da mo-de-obra.

Obs: O mesmo procedimento pode ser adotado pelos contratados em obras nos regimes de preos fechados - empreitadas e sub-empreitadas. As instncias superiores da empresa recebero ento todos esses dados, comparaes, anlises, concluses e medidas sugeridas para melhorar desempenhos presentes e futuros, em forma de relatrios peridicos, em geral mensais, fechando-se assim o processo planejamento, programao e controle.

92

11.

BILIOGRAFIA

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 12721:2006. Avaliao de custos unitrios de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios edilcios - Procedimento. Rio de Janeiro, 2006. AZEVEDO, Antnio Carlos Simes. Introduo Engenharia de Custos Fase Investimento. So Paulo: Pini. 1985. BRASIL. Lei n 8.666, de 21 de junho de 1993 alterada pela Lei n 9.648, de 27 de maio de 1998. Regulamenta o art. 37, inciso XXI, da Constituio Federal, institui normas para licitaes e contratos da Administrao Pblica e d outras providncias. Dirio Oficial da Unio de 28 de maio de 1998. Disponvel em http://www.unicamp.br/pg/legislaes/Lei8666a93.htm. Acesso em 26/10/1998. ______. Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. Dirio Oficial da Unio de 21 de dezembro de 1964. Disponvel em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm. Acesso em 09/10/2005. ______. Tribunal de Contas da Unio. Licitaes e Contratos: orientaes bsicas, 2 ed. Braslia. TCU, Secretaria de Controle Interno. 2003. 282 p. ______. Tribunal de Contas da Unio. Obras Pblicas: recomendaes bsicas para a contratao e fiscalizao de obras pblicas. Braslia: TCU, SECOB. 2002. 92 p. CIMINO, Remo. Planejar para Construir. So Paulo: Pini. 1987. CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporao Imobiliria. 2 ed. Rio de Janeiro: Livraria Editora Renovar. 2005. FERREIRA, M. L. R. Gesto de Contratos de Construo e Montagem Industrial. Niteri: Editora da Universidade Federal Fluminense. 2004. 87 p. GIAMMUSSO, Salvador Eugnio. Oramento e Custos na Construo Civil. So Paulo: Pini. 1991. GOMES, Orlando. Contratos. 11 ed. Rio de Janeiro: Forense. 1986. GUEDES, Milber F. Caderno de Encargos. So Paulo: Pini. 1994. 204 p. HIRCHFELD, Henrique. Planejamento com Pert- CPM e Anlise do Desempenho. So Paulo. Ed Atlas, 1980. 381 p. KERSNER, H. Project Management: a systems approach to planning, schedulling and controlling. New York: Van Nostrand Reinhold. 1995.

93 LIMMER, C. V. Planejamento, Oramentao e Controle de Projetos e Obras. Rio de Janeiro. LTC - Livros Tcnicos e Cientficos Editora S.A. 1997. MATTOS, Aldo Drea. Como preparar oramentos de obras. So Paulo. Pini. 2006. MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 9 edio atualizada por Eurico de Andrade Azevedo, Adilson Abreu Dallari e Daniela Librio Di Sarno. So Paulo: Malheiros Editores. 2005 ______. Licitao e Contrato Administrativo. 13 ed atualizada por Eurico de Andrade Azevedo e Maria Lcia Mazzei de Alencar. So Paulo: Malheiros Editores. 2002. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e Incorporaes. 8 Ed. atualizada segundo a legislao vigente. Rio de Janeiro: Forense. 1994. RIPPER, Ernesto. Tarefas do Engenheiro na Obra. So Paulo: Pini. 1986. SICAF Sistema de Cadastramento Unificado de Fornecedores. Disponvel em http://www. Cenpra.gov.br/licitaes/sicaf.htm. Acesso em 24/7/2006. STABILE, Miguel. Custos e Apropriaes. Editora Boletim de Custos. TISAKA, Maaiko. Oramento na construo civil: consultoria, projeto e execuo. So Paulo: Editora Pini. 2006

94

(ANEXO 1)

X ENGENHARIA e EMPREENDIMENTOS LTDA


3333

Av. Centro-Americana, 1234 sala 1001 Tel: 32-5555

Obra: Construo do Edifcio Miami Beach Ref: Previso de despesas PREVISO DE DESPESAS DO MS 7 (JANEIRO DE 2008) 1. Servios a serem executados Complemento fundao do bloco B Estrutura dos pavimentos 4, 5 e 6 do bloco A Alvenarias do 2 pavimento do bloco A 2. Despesas Previstas Saldo Ms anterior Mo-de-obra atual Mo-de-obra a contratar Encargos sociais Concreto Madeira para forma Ao redondo para estrutura Materiais complementares Aluguis de equipamentos Diversos Subtotal Taxa de administrao (15,0%) TOTAL - 4.200,00 8.000,00 900,00 4.200,00 12.000,00 1.000,00 1.500,00 700,00 400,00 200,00 33.100,00 4.965,00 38.065,00

(Local e data) (Assinatura do responsvel)

95

(ANEXO 2)

X ENGENHARIA e EMPREENDIMENTOS LTDA


3333

Av. Centro-Americana, 1234 sala 1001 Tel: 32-5555

Obra: Construo do Edifcio Miami Beach Ref: RELATRIO DE DESPESAS MS 03 (ms e ano) Data 01 01 02 03 04 05 05 Mo-de-obra Eco Madeireira Ltda Recolhimento FGTS Rocha Concreteira Aos Ferraz S.A. Empreiteira Predileta Ltda Locmaq Ltda Origem Doc FP sem. de A a B NF 01234 Guia 12345 NF 23456 NF 34567 NF 45678 NF 56789 Valor $ $ $ $ $ $ $ $ 28 29 31 31 31 31 31 Mo-de-obra Oficina de Manutenes OK Ltda Cimenteira Omega Ltda SUBTOTAL Taxa de Administrao TOTAL Saldo a transferir prximo ms Local, data e assinatura do responsvel FP sem. de E a F NF 09876 NF 87654 NF 76543 $ $ $ $ $ $ $