ANALISA HIGHEST AND BEST USE (HBU) Gama Book Store (Gedung Gama Plasa).

\ Abstrak
Pertumbuhan penduduk Yogyakarta yang pesat menyebabkan kebutuhan lahan meningkat. Namun hal tersebut tidak seiring dengan ketersediaan lahan yang semakin terbatas. Untuk meningkatkan efisiensi pada keterbatasan tersebut perlu untuk dilakukan optimalisasi. , berupa penggunaan lahan dengan mendirikan sebuah properti yang dapat memberikan keuntungan sehingga nilai pasar dari suatu lahan menjadi tinggi. Gama Book Store Gedung Gama Plasa!." yang berlokasi #elurahan $aturtunggal, #e%amatan &epok, Sleman, Yogyakarta mempunyai gedung enam lantai seluas '.()* meter persegi di atas lahan seluas +.,** meter persegi di -l #aliurang yang masuk area kompleks kampus UG.. Penentuan nilai lahan Gama Book Store Gedung Gama Plasa!." bergantung pada penggunaan lahan, untuk itu perlu dilakukan analisa /ighest and Best Use /BU!, yaitu se%ara fisik dimungkinkan, se%ara hukum diijinkan, layak se%ara finansial, dan memiliki produkti0itas maksimum.

A. PENDAHULUAN Pertumbuhan penduduk Yogyakarta yang pesat menyebabkan kebutuhan lahan meningkat.Namun hal tersebut tidak seiring dengan ketersediaan lahan yang semakin terbatas. Untuk meningkatkan efisiensi pada kerterbatasan tersebut perlu dilakukan optimalisasi berupa penggunaan lahan dengan mendirikan sebuah properti yang dapat memberikan keuntungan sehingga nilai pasar dari suatu lahan men!adi tinggi. "Gama Book Store (Gedung Gama Plasa).# yang berlokasi $elurahan %aturtunggal $e&amatan 'epok Sleman Yogyakarta ini berada di area yang berpotensi untuk dikembangkan men!adi alternatif properti komersial seperti perbankan perkantoran dan pertokoan. Namun untuk mengetahui penggunaan terbaik dari lahan tersebut perlu dilakukan analisa /ighest and Best Use ((BU) agar dapat mengetahui alternatif penggunaan lahan apakah yang terbaik untuk dikembangkan dan memungkinkan se&ara legal dii!inkan serta layak se&ara finansial maupun produkti)itas maksimum dengan memperoleh nilai lahan tertinggi. Gama Book Pla*a (GBP) merupakan salah satu solusi yang diharapkan dapat menopang kebutuhan finansial UG+ dengan memanfaatkan lahan yang dimiliki UG+. 'alam pembangunan GBP UG+ men!alin ker!asama dengan P,. Neo&elindo -ntibeton selaku in)estor yang dituangkan dalam Per!an!ian $er!a Sama Nomor ./012P2$S2133/ dan Nomor 3452+6U7N-2133/ tanggal 11 Agustus 133/ !o. Surat Per!an!ian $ontrak Nomor 8 439:2P2$S2133/ tanggal 19 September 133/ yang pada intinya P,. Neo&elindo -ntibeton berke;a!iban untuk membangun gedung enam lantai dengan luas <.9/0 m= di atas tanah seluas 1.:00 m= dengan nilai kontrak sebesar >p. ./ 9 +iliar termasuk pa!ak7 pa!ak. $ontrak antara UG+ dan in)estor berupa kontrak B6, (Build, 1perate, 2ransfer) GBP dibangun diatas tanah UG+ sesuai Sertifikat (ak Pakai atas nama 'epartemen Pendidikan dan $ebudayaan dan telah diubah men!adi an. Pemerintah >epublik -ndonesia berada di ?alan $aliurang yang merupakan area pendidikan dan komersial dengan UG+ sebagai $entral Business &istri%t (%B'). Bangunan GBP terdiri dari enam lantai dengan dua lantai sebagai bookstore dan sisanya untuk dise;akan. 'alam pelaksanaan pembangunannya sampai dengan selesai GBP belum dapat beroperasi karena belum tuntasnya peri*inan dari aparat yang ber;enang (kampus.oke*one.&om 3. +ei 133:). -*in +endirikan Bangunan (-+B) atas bangunan GBP belum didapatkan oleh UG+ maupun -n)estor sedangkan i*in yang sudah didapatkan adalah -*in Pemanfaatan ,anah dari Bupati $abupaten Nomor 8 317

-P,2$ep.$'(2A2133< tanggal 0. ?anuari 133< tentang -*in Pemanfaatan ,anah UG+ untuk pusat perdagangan dan !asa GA+A Pla*a. Atas hal tersebut mengakibatkan terkatung7katungnya keberadaan GBP baik se&ara fungsi maupun ekonomisnya. GBP yang dimaksudkan untuk book store tidak ber!alan akibatnya sisi finansial yang diharapkan !uga tidak dapat diperoleh. B. DASAR TEORI
1. Pengertian Lahan

@ahan adalah suatu lingkungan fisik yang meliputi tanah iklim relief hidrologi dan )egetasi penggunannya.
2. Konse !an "enis Pro erti

dimana faktor7faktor tersebut mempengaruhi potensi

Properti adalah konsep hukum yang men&akup kepentingan hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya. +enurut fungsi dan tu!uan penggunaanya properti dibagi men!adi empat ma&am yaitu
a. >esidensial memiliki tu!uan utama untuk hunian. Perumahan Apartemen b. $omersial memiliki kemampuan menghasilkan pendapatan. >itel (pertokoan) Perkantoran c. -ndustrial memiliki fungsi sebagai tempat produksi yang melibatkan tenaga ke!a. Pabrik Gedung d. $husus mengarah pada penggunaan kepentingan umum. (otel

 >umah sakit

"Gama Book Store (Gedung Gama Plasa).# yang berlokasi $elurahan %aturtunggal $e&amatan 'epok Sleman Yogyakarta termasuk dalam kategori properti komersial karena bertu!uan untuk menghasilkan pendapatan. Bangunan GBP dibangun pada tahun 133. atas dasar ker!asama antara pihak ugm dengan P,. Neo&elindo merupakan merupakan salah satu upaya yang dilakukan oleh pihak UG+ untuk men&ari sumber pendanaan baru dengan memanfaatkan asset yang dimiliki. Pembangunan GBP ini dilakukan dengan men!alanin ker!asama dengan pihak s;asta sebagai in)estor. Agar GBP tersebut memiliki nilai edukasi atau memiliki keterkaitan dengan kegiatan pendidikan yang mampu me;u!udkan perhatian dan kepedulian UG+ akan peningkatan kualita pendidikan maka didirikan P, Gama Book Store sebagai anak perusahaan P, G+U+. P, Gama Book Store nantinya akan men!adi anchor tenant di GBP. GBP ini nantinya diarahkan untuk men!adi etalase UG+ dan diperuntukan sebagai fasilitas pendidikan.GBP nantinya mengusung konsep A,he -nteligent Pleasure StyleA dengan mottonya Smart @o&ation Smart %hoi&e dan Smart Shopping. GBP tersebutterdiridari 9 -antai 1 -antaiuntuk digunakan bookstore yaitu lantai . B 4 dan sisanya akan dise;akan.
3.

Konse Highest and Best Use (HBU) Analisa /ighest and Best Use ((BU) adalah penggunaan dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti yang se&ara fisik memungkinkan se&ara legal dii!inkan dan layak se&ara finansial serta memiliki produkti)itas maksimum (,he Appraisal -nstitute 1330). Berdasarkan definisi tersebut maka untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang lahan yang kosong maka terdapat empat langkah pengu!ian yang harus dilakukan. Proses pengu!ian tersebut yaitu8

Aspek fisik

Aspek legal Aspek finansial Produkti)itas +aksimum

1) As e# $isi#

$elayakan aspek fisik merupakan kriteria pertama yang harus dipenuhi dalam menganalisa /ighest and Best Use dari suatu properti. Aspek fisik ini meliputi lokasi dimana lahan berada aksesibilitas ke lokasi ukuran dan bentuk tanah ukuran bangunan kontur tanah dan utilitas. Berdasarkan hasil pengamatan dapat disimpulkan bah;a tanah beserta bangunan GBP ,erletak pada daerah yang strategis berada di %enter Bussines 'istri&t C +emiliki aksesibilitas yang baik mudah karena terletak di ?alan $aliurang dengan lebar !alan D01m C Bentuk tanah persegi pan!ang pan!ang (frontage)51 55 m dan lebar .3 m dengan luas 1.:00m= C Bangunan terdiri dari enam lantai dengan luas <.9/0 m= C $ontur tanah datar dengan ele)asi di atas ?alan. C GBP memiliki fasilitas pendukung yang lengkap dan memadai seperti fasilitas telepon fasilitas listrik fasilitas air bersih dan dan saluran air. 'an berada di ka;asan pendidikan dan komersia

2) As e# Lega%

Alternatif7alternatif penggunaan lahan dianalisa kesesuaiannya dengan hukum. Apabila terdapat alternatif yang tidak memenuhi ketentuan se&ara hukum maka

alternati)e tersebutakan dieliminasi. $etentuan se&ara hukum yang dianalisa dalam penelitian ini men&akup 8 C Pembatasan se&ara pribadi (pri)ate restri&tion) C Eoning Berdasarkan pengamatan terhadap penggunaan sekitar ob!ek ka;asantersebut merupakan ka;asan bisnis namun untuk mendukung kegiatan pendidikan.

C $etetapan peraturan pemerintah $elayakan se&ara legal diperlukan dalam analisa /ighest and Best Use untuk menghindari adanya penyalahgunaan fungsi guna lahan seperti yang telah ditetapkan menurut peraturan oleh pemerintah. Berdasarkan Peraturan 'aerah $abupaten Sleman Nomor 0 ,ahun 0::3 tentang Peraturan Bangunan dan Peraturan 'aerah Propinsi '-Y Nomor 5 ,ahun 0::5 tentang Garis Sempadan ?alan Nasional dan ?alan Propinsi ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi antara lain $oefisien 'asar Bangunan ($'B) maksimal .3F Garis Sempadan ?alan (GS?) depan ?alan >aya $aliurang 05.4 m Garis Sempadan ?alan (GS?) samping !alan lingkungan A : m GSB samping dan belakang 1m tinggi bangunan maksimal .3 m. Berdasarkan pengamatan kami di lapangan dapat kami peroleh data sebagai berikut8 0. Perbandingan luas lantai 0 dengan luas tanah 0../< 4m= 8 1.:00m= atau sebesar .: .1F terdapat kelebihan perbandingan luas sebesar :..1F 1. ?arak bangunan dengan as !alan depan adalah 01 / m !arak bangunan dengan as !alan samping D03m. ?arak sepadan !alan ini kurang 4.1 meter dari ketentuan perda. /. ?arak bangunan GBP dengan bangunan belakang D 1m dan !arak dengan bangunan samping D1m .. ,inggi bangunan GBP adalah 14 m Atas7atas hal hal tersebut maka diketahui bah;a bangunan GBP telah

memenuhi persyaratan tinggi bangunan dan GSB samping dan belakang. Untuk Garis Sepadan ?alan dan $oefisien 'asar Bangunan GBP tidak memenuhi persyaratan. Belum keluarnya -+B dari Pemerintah $abupaten Sleman mengindikasikan adanya pelanggaran atas pendirian bangunan GBP tersebut sehingga tanah dan bangunan GBP menyalahi peraturan perundang7undangan yang berlaku

3) As e# $inansia%

Untuk menentukan kelayakan keuangan seorang penilai mengestimasi pendapatan kotor yang akan diterima (future gross in%ome) yang diekspektasikan atau di!angkakan dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. 'alam menganalisis kelayakan keuangan tingkat kekosongan (%olle%tion losses) dan biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor (gross in%ome) untuk mendapatkan biaya bersih operasional (Net 1perating 3n%ome atau N6-). ,ingkat pengembalian (4ate of 4eturn) atas modal yang diin)estasikan dapat digunakan untuk melakukan perhitungan bagi setiap kegunaan. Alat ukur analisis kelayakan dalam hal finansial yang sering digunakan adalah NPG(Net Present 5alue) ->> (3nternal 4ate of 4eturn) pay ba%k period dan lain7lain ((ar!anto dan (idayati 133/). 'alam peren&anaan finansial akan dihitung biaya in)estasi biaya pendapatan serta biaya pengeluaran dari masing7masing alternatif.

Bia&a In'estasi Peren&anaan biaya in)estasi diperlukan untuk memperoleh gambaran tentang biaya yang dikeluarkan saat membangun sebuah bangunan se&ara umum.

4) Pro!(#ti'itas )a#si*(*

Penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang di!amin oleh pasar untuk penggunaan tersebut adalah penggunaan yang tertinggi dan terbaik (Pra;oto 133/).

Berdasarkan pen!elasan di atas dapat disimpulkan bah;a (BU terbentuk dari Supply dan 'emand serta paradigma yang berdasarkan kriteria tertentu bah;a suatu lahan memiliki daya guna tertinggi dan terbaik. %. KESI)PULAN Berdasarkan pengamatan tanah dan bangunan Gama Book Pla6a berada di ka;asan pendidikan dan komersial sehingga peruntukan yang sesuai adalah sebagai bangunan komersial Namun untuk tu!uan yang mendukung kegiatan pendidikan. Bangunan GBP belum memenuhi (ighes anda Best Uses karena belum memenuhi persyaratan legal sebagaimana tertulis dalam beberapa Peraturan 'aerah dan belum terbitnya -+B. Ada dua alternatif yang dapat dilakukan agar GBP memenuhi (ighes and Best Use yaitu8 0. 'irobohkan 'engan dirobohkan dapat dipergunakan untuk membangun bangunan baru yang sesuai dengan (BU lahan tersebut yaitu memenuhi aspek legalitas atau peraturan daerah yang berlaku. Namun demikian untuk merobohkan bangunan ini terdapat kendala karena sesuai Surat Per!an!ian $ontrak dan Surat Per!an!ian $er!asama antara UG+ dengan P,. Neo&elindo -ntibeton bangunan tersebut milik P, Neo&elindo -ntibeton. 'an se&ara finansial itu tidak menguntungkan bagi perusahaan. 1. tetap dipertahankan dengan penyesuaian bentuk bangunan. Penyesuaian ini dilakukan dengan berpedoman pada peraturan yang berlaku.

'. SA>AN Berdsarkan permasalahan tersebut di atas maka upaya yang dapat dilakukan agar tanah dan bangunan GBP memiliki (BU adalah dengan melakukan penyesuaian bentuk bangunan sesuai dengan peraturan yang berlaku saat ini. 'engan didahului adanya pembaharuan kontrak ker!asama antara UG+ dan P,. Neo&elindo -ntibeton

(H>U ,6PAN- 8 012/./1:12PH$2055:3 PAN?- $USU+A P 8 012/./..92PH$205:35 PU,U PU?AIA,- 8 012/.///:2PH$205<1: SHP,>-AN- 8 012/.//932PH$205<./ YU@-'AH 8 012/.//5/2PH$205<41 N6GAN A>'-A>,6 8 012/.///.2PH$205<1.