LFG CIVIL Aula 08 Prof.

Cristiano Chaves Intensivo II 13/10/2009

DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA
DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA
1. EXCLUSIVIDADE DO DIREITO DE PROPRIEDADE E SUA POSSIBILIDADE DE
FRACIONAMENTO
De incio, eu gostaria de lembrar com vocs o art. 1.228, do Cdigo Civil, que traz o conceito de
propriedade:
Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e
dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha. Cdigo de guas - -!"#.$#%-&'%#
Dizse que a propriedade ! a soma dos poderes do domnio. " que ! a soma de quatro poderes:
so
Go!o
Livre "is#osi$%o e
&eivin"i'a$%o
# soma desses $ poderes, nas m%os do titular, &ormam o direito de propriedade.
De sada voc '( percebe que o direito de propriedade ! um direito comple)o, rico em essncia e
estrutura *a propriedade corresponde + soma de di&erentes poderes: uso, gozo, disposi,%o, reivindica,%o.
" a soma desses quatro poderes, mais o ttulo dominial *registro p-blico, em cartrio., ! igual ao direito
de propriedade. /uem titularizar os $ poderes, mais o ttulo em cartrio, vai ter propriedade. #
propriedade, portanto, note bem, ! a soma dos quatro poderes que est%o assinalados no art. 1.228, do
Cdigo Civil e do ttulo.
0as ve'a, ! possvel o titular dispon1a dos quatro poderes, mas n%o dispon1a do ttulo. " neste
caso, n%o tem propriedade e sim, domnio. 2 uma di&eren,a elementar entre a propriedade e domnio. "
essa di&eren,a se vislumbra porque, embora a propriedade e o domnio se'am compostos de uso, gozo,
disposi,%o e reivindica,%o, embora ambas se'am &rutos da soma desses quatro poderes, se distinguem
pelo ttulo, de modo que, a propriedade, por conta do ttulo, ! e)ercido perante terceiros porque o direito
de propriedade tem oponibilidade erga omnes. 3 ttulo con&ere ao direito de propriedade, oponibilidade
erga omnes, con&ere ao direito de propriedade uma substancia do substrato coletivo. Da a &rase: a
propriedade ! e)ercida perante terceiros. 3 domnio, n%o. 3 domnio ! e)ercido sobre a coisa porque o
domnio ! apenas e t%osomente a soma desses quatro poderes. Con&erir, entregar os $ poderes nas m%os
da mesma pessoa, ! domnio. Con&erir os quatro poderes nas m%os de uma pessoa que tem ttulo, al!m do
domnio, ela tem propriedade. Da a &rase: o domnio e e)erccio sobre a dois. # propriedade,perante
terceiros.
/uem dispuser de apenas um desses quatro poderes, especi&icamente o primeiro ou o segundo,
tem posse. #c1o que a gente '( pode ent%o en)ergar a import4ncia pr(tica desse incio da aula. "u,
propositadamente, apresentei nesta ordem esses trs di&erentes institutos:
Pro#rie"a"e
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(o)*nio
Posse
5or que propositadamente6 5orque na cabe,a de todos ns e)iste uma escalada 1ier(rquica entre
os trs institutos. 7sso ! normal, comum. 8udo ! &ruto do cdigo de 191:. aqui, e)iste uma &alsa escalada
1ier(rquica porque n%o 1( como uma leitura mais a,odada poderia insinuar, n%o 1( aqui uma ordem
1ier(rquica de tratamento. 3 que quero dizer:propriedade n%o ! mel1or que domnio, domnio n%o !
mel1or do que posse e propriedade n%o ! mel1or do que posse. ;%o trs institutos di&erentes, com &un,<es
di&erentes e produzindo e&eitos di&erentes. ;%o trs situa,<es 'urdicas distintas. 5osse ! um dos poderes.
"u posso ter posse sem ter propriedade. 5osso ter posse porque ten1o propriedade. 5osso ter domnio
porque sou propriet(rio e posso ter domnio sem propriedade. 5osso ser possuidor sem ter nada disso. ;%o
situa,<es 'urdicas distintas produzindo e&eitos distintos.
=o campo do processo civil, ! muito bom voc lembrar que a posse ! de&endida por meio de
a,<es possessrias *os c1amados interditos possessrios. que v%o ter procedimento especial *quando
esbul1o ou turba,%o tiver menos de ano e dia. e 1aver( procedimento especial pelo simples motivo de que
como a posse ! apenas mais um dos poderes do domnio, traz consigo uma rela,%o de contato. #li(s,
aquela m-sica da >ita ?ee &az uma compara,%o muito prpria entre a posse e a propriedade, o amor e o
se)o. # m-sica num dado momento diz assim: @posse ! se)o, amor ! propriedadeA porque a posse !
e)ercida diretamente sobre a coisa e, sem contato &sico n%o 1( posse. # propriedade, n%o. # propriedade
tem poderes e tem registro, ent%o, ! e)ercida abstratamente. 5or isso que o mecanismo de de&esa da
propriedade, '( n%o ! uma a,%o possessria, '( n%o ! uma a,%o por procedimento t%o breve, t%o
simpli&icado. 2 uma a,%o reivindicatria, porque na a,%o reivindicatria o procedimento ! comum
ordin(rio. Com calma, tranquilidade. "la n%o precisa de um procedimento t%o c!lere.
" o domnio, tamb!m tem um meio de de&esa6 #ssim como a posse, que tem a sua de&esa por
meio de a,%o possessria, assim como a propriedade que se de&ende por meio de a,%o reivindicatria, o
domnio e e)ercido por meio de ao publiia!a, que tamb!m tem procedimento comum ordin(rio.
#gora, para quem nunca ouviu essa e)press%o, n%o se preocupe porque o cdigo de 191: trabal1ava com
domnio e propriedade como sinBnimos porque o cdigo de 191: era obsessivo pela propriedade "le
entendia que a propriedade era o mais amplo e limitado de todos os poderes para o Cdigo de 191:,tudo o
que n%o era propriedade, n%o merecia a sua prote,%o. 8udo o que n%o era propriedade, n%o poderia ter a
mesma prote,%o que a propriedade tin1a. "nt%o, o Cdigo tratou propriedade e domnio como sinBnimos
e di&eren,ou a propriedade da posse. 3 Cdigo de 191: dizia que a posse era mero apndice da
propriedade, numa rela,%o de subordina,%o, numa rela,%o de dependncia.
Cem a CD e diz que propriedade, domnio, posse, tudo isso precisa cumprir, atender a uma &un,%o
social. =a medida em que a CD consagra a &un,%o social como o conte-do do direito de propriedade, n%o
1( mais uma di&eren,a 1ier(rquica entre propriedade, domnio e posse. =%o 1( porque agora na colis%o
entre propriedade e posse, propriedade e domnio, domnio e posse, propriedade e domnio, quem merece
prote,%o ! quem cumprir a &un,%o social. E( n%o 1( mais uma prote,%o apriorstica como antes porque
agora todas essas mani&esta,<es se resolvem pela &un,%o social.
Com isso, voc vai perceber que quem mais gan1ou &oi a posse porque 1ouve uma valoriza,%o a
posse, lgico mas a propriedade tamb!m gan1ou porque ela antes n%o precisava estar &uncionalizada. "la
poderia ser absolutamente improdutiva e,m esmo assim, merecida prote,%o. #gora, n%o mais. #gora s
merece prote,%o desde que este'a &uncionalizada.
;e propriedade, domnio e posse s%o situa,<es di&erentes, o que interessa notar ! que a c1ave do
segredo da compreens%o de tudo isso, est( nos poderes apontados pelo art. 1.228. se eu estou na posse
mansa e pac&ica com animus domini, por muitos anos, de um imvel, eu '( adquiri o seu domnio, mas
ainda n%o ten1o a propriedade. "nt%o, voc percebe que a a,%o de usucapi%o ! declaratria de domnio e
constitutiva de ttulo. "la declara que a aquisi,%o '( se deu porque eu '( ten1o do domnio, mas n%o ten1o
a propriedade, porque n%o dispon1o do ttulo. 0as nesse tempo em que eu ainda n%o a'uizei min1a a,%o
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de usucapi%o, ou se a'uizei, ela n%o transitou em 'ulgado, se algu!m o&ende meu domnio eu vou de&end
lo por meio de a,%o publiciana. 2 a,%o para de&ender domnio. @0as por que n%o a,%o possessria6A =%o
seiG Cai que '( passou o prazo de ano e dia, vai que eu '( perdi a liminar e, portanto, n%o quero mais
discutir por meio de a,%o possessria, '( vou direto para uma a,%o publiciana. 0as, estou pensando mais
longe: a senten,a publiciana de procedncia, pode gerar o registro6 # resposta ! negativa porque a
senten,a publiciana n%o ! declaratria de ttulo, mas declaratria de domnio, n%o de ttulo, n%o de
propriedade.
Ce'a, e o importante ! que neste momento voc este'a sintonizado nisso, que 1( uma substancial
distin,%o entre propriedade, domnio e posse e o que, neste momento precisamos dei)ar bastante claro !
que esses poderes con&eridos todos + mesma pessoa que ten1a o ttulo, ! propriedade. /ue n%o ten1a o
ttulo, ! domnio e que ten1a um s desses poderes ! posse. 0as que todas elas devem cumprir a &un,%o
social. # &un,%o social da posse, a &un,%o social da propriedade. " o domnio6 3 domnio, eu poderia
dizer que tem uma &un,%o social menor porque o domnio ! e)ercido sobre a coisa, ! uma rela,%o singular
entre o titular e a coisa, mas ! claro que tem que estar submetido sim + &un,%o social. ; que a &un,%o
social sempre ser( vista com muito maior dimens%o na propriedade porque a propriedade ! erga omnes.
" domnio e posse6 8amb!m s%o erga omnes, mas em graus di&erenciados, '( que a propriedade ! o mais
amplo e comple)o dos trs. 5or isso que da propriedade se e)ige uma &un,%o social mais larga.
5or que isso tudo6 5orque esses quatro poderes con&eridos nas m%os da mesma pessoa que tem o
ttulo, ou se'a, direito de propriedade, ! marcado pela e)clusividade. 8odo direito de propriedade !
e)clusiva. ;igni&ica que direito de propriedade s e)iste um por vez. 0as a e)clusividade do direito de
propriedade n%o obsta a constitui,%o de outros direitos. "u n%o posso ! ter dois direitos de propriedade de
uma vez s, mas eu posso ter di&erentes direitos sobre a mesma propriedade. "u posso ter, a um s tempo,
um direito de propriedade convivendo com um outro direito sobre o mesmo bem. "nt%o, a e)clusividade
do direito de propriedade n%o retira a possibilidade de constitui,%o de outros direitos. #t! porque,
aten,%o, esses poderes que comp<em o direito de propriedade s%o &racion(veis e se ! assim, eu posso, por
e)emplo, &racionar o uso e a &rui,%o. " se eu retirar do propriet(rio o uso e a &rui,%o, con&erindoos a
terceiro, eu terei con&erido parcela dos poderes do domnio a terceiro e isto ! direito real na coisa al1eia.
"nt%o, voc acaba de descobrir que os direitos reais na coisa al1eia decorrem de dois
&undamentos:
(o 'ar+ter e,'lusivo "a #ro#rie"a"e e "a
(a #ossi-ili"a"e "e fra'iona)ento.
"u li ontem a seguinte &rase: @os direitos reais na coisa al1eia decorrem do &racionamento do
direito de propriedade.A 7sso est( errado porque quem ser( &racionado n%o ! o direito de propriedade, at!
porque o direito de propriedade tem oponibilidade erga omnes. "u n%o posso &racionar, dizer que ele vai
se dirigir a uma pessoa e n%o a outra. /uem vai ser &racionado s%o os poderes que comp<em o direito de
propriedade =%o ! a propriedade que vai ser esquarte'ada. ;%o os poderes do domnio que ser%o
&racionados.
"nt%o, direito real na coisa al1eia nada mais ! do que o &racionamento dos poderes que comp<em
o direito de propriedade con&erido a terceiro. /uando se con&ere a terceiro parcela dos poderes que
comp<em o direito de propriedade, eu estou con&erindo ao terceiro um peda,o do direito de propriedade6
=%o. "stou con&erindo um peda,o do domnio. 3 terceiro n%o ter(, prestem aten,%o, o terceiro n%o
dispor( de um peda,o do direito de propriedade. "le dispor( de um peda,o do domnio. 3 terceiro que
recebe parcela dos poderes ter( um peda,o do domnio. "m outras palavras, os direitos reais na coisa
al1eia n%o reduzem a dimens%o do direito de propriedade. " isso porque o direito de propriedade continua
o mesmo. 3s direitos reais na coisa al1eia n%o atingem, n%o reduzem a dimens%o do direito de
propriedade 0as incidem severamente sobre o domnio.
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(Os direitos reais na coisa alheia n)o reduzem a dimens)o da propriedade, mas atingem
severamente o dom*nio.+
3u se'a, o princpio do &racionamento e da e)clusividade s%o duas caractersticas do direito de
propriedade. ")clusividade s e)iste no direito de propriedade =ingu!m pode dizer que vai dividir o seu
direito de propriedade porque ele ! uno. " porque ! oponvel erga omnes. 3 direito de propriedade ! um
s, e)clusivo, mas admite o &racionamento dos seus poderes. Dracionados os poderes de propriedade, ns
temos os direitos reais na coisa al1eia. " esses direitos, podem notar, implicam, n%o no esvaziamento do
direito de propriedade *que continua o mesmoG., mas no esvaziamento do domnio. "svaziase o domnio
e n%o a propriedade. "svaziase o domnio para se constituir o direito real na coisa al1eia. 3l1a a mel1or
parte: se eu ten1o um direito real na cosia al1eia, eu ten1o um propriet(rio, eu ten1o um terceiro que tem
um direito real signi&icando que tem parcela do domnio, e eu posso ter, por e)emplo, usu&ruto. Euliana !
propriet(ria, eu sou usu&rutu(rio e, como tal, vou ter parcela dos poderes do domnio. "u posso alugar
este imvel a um possuidor. "nt%o, eu posso ter trs rela,<es 'urdicas di&erentes sobre o mesmo bem: a
mesma coisa pode estar submetida a trs di&erentes rela,<es 'urdicas: o propriet(rio, que tem o ttulo, que
tem todos os poderes, mas ele separou alguns poderes e con&eriu a um terceiro. "sse terceiro agora, que !
o titular do direito real na coisa al1eia, que ! o usu&rutu(rio, por e)emplo, ter( parcela, n%o da
propriedade, mas do domnio. " tendo parcela do domnio, ele tira o uso e entrega a terceiro e agora ele
tem um possuidor. "nt%o, teremos um possuidor, um titular de domnio e um titular de propriedade. Cada
um e)ercendo os seus poderes sobre a coisa. Cada um e)ercendo, nos limites dos seus poderes, os seus
prprios direitos. 2 claro que precisamos atentar que tudo isso decorre do car(ter e)clusivo e do
&racionamento dos poderes da propriedade.
8udo isso con&irma a comple)idade do direito de propriedade. " se n%o &osse comple)o, n%o
permitiria toda essa divis%o, todo esse &racionamento. =s s vamos der direito real na coisa al1eia por
conta da comple)idade do direito de propriedade. ;e &osse um direito simples, irrelevante, ! claro que n%o
comportaria toda essa estrutura,%o.
0ais ainda, ac1o que podemos dar como vencida essa a primeira etapa e responder o que s%o
direitos reais na coisa al1eia. Dica &(cil agora. Direitos reais na coisa al1eia constituem o resultado do
&racionamento dos poderes da propriedade. 2 o resultado do &racionamento dos poderes que comp<em o
direito de propriedade.
3 propriet(rio &raciona por vontade prpria, por &or,a de lei ou por decis%o 'udicial. ;%o trs as
&ormas. ;%o as trs &ontes do direito real na coisa al1eia que pode surgir da vontade do titular da
propriedade, por &or,a de lei ou por decis%o 'udicial. ;%o as trs &ontes, as trs origens do direito real na
coisa al1eia.
#ten,%o agora. 3 coment(rio que eu vou &azer agora, nunca caiu em concurso. 0as eu quero
dei)(lo registrado *n%o precisa decorar e nem estudar de novo., mas '( se &ala 1o'e com tranquilidade na
&un,%o social dos direitos reais na coisa al1eia. ;e a propriedade tem que cumprir uma &un,%o social e o
direito real na coisa al1eia ! o &racionamento dos direitos da propriedade, o direito real na coisa al1eia
tamb!m precisa cumprir sua &un,%o social. ?ogo, a &un,%o social dos direitos reais da coisa al1eia nada
mais ! do que o desdobramento da prpria &un,%o social da propriedade. Coc viu comigo que se a posse
tem que cumprir &un,%o social, se o domnio tem que cumprir &un,%o social, os direitos reais na coisa
al1eia tamb!m. "u continuo insistindo: o direito real ! e)ercido perante a coletividade. "le precisa
cumprir &un,%o social. Cale dizer, o direito real na coisa al1eai n%o pode pre'udicar terceiros e n%o pode
pre'udicar a coletividade. 3 e)erccio de um direito real na coisa al1eia n%o pode pre'udicar a terceiros e
n%o pode pre'udicar a coletividade
")emplo de &un,%o social de direito real na coisa al1eia. ;-mula FH8, do ;8E, ! e)emplo da
&un,%o social do direito real na coisa al1eia. "ssa s-mula &ala do contrato de 1ipoteca, que ! direito real
de garantia, ! direito real na coisa al1eia. 3 titular do contrato de 1ipoteca tem parcela dos poderes da
propriedade. 3 titular da 1ipoteca tem direito real, tem oponibilidade erga omnes. 2 muito comum a
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construtora, antes de construir o pr!dio, tomar din1eiro empregado do banco at! para garantir a
constru,%o do prprio pr!dio. " a construtora d( em garantia o prprio pr!dio. ;e a construtora n%o paga,
o banco pode e)ecutar o prprio pr!dio6 ;e voc &izer uma an(lise &ria dos direitos reais na coisa al1eia,
vai dizer que sim porque o titular do direito real da coisa al1eia tem oponibilidade erga omnes. Cai
e)ecutar porque est( dentro do seu direito. 5ois !... ol1a a ;-mula FH8:
./0 .1)ula n2 308 - , "-.!#."!!- - . hipoteca firmada entre
a construtora e o agente financeiro, anterior ou #osterior 3 'ele-ra$%o
"a #ro)essa de compra e venda, n)o tem eficcia perante os adquirentes
do imvel.
Dun,%o social do direito real na coisa al1eia. "st( dizendo que o direito de 1ipoteca n%o pode ser
e)ercido com pre'uzo de terceiros. 0uito bacanaG "ssa s-mula ! um belssimo e)emplo de direito real na
coisa al1eia.
". ESP#CIES DE DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA
=esse momento, eu quero c1amar a sua aten,%o para isso aqui: direitos reais na coisa al1eia
*parcela dos poderes do domnio. podem ser constitudos com trs di&erentes &inalidades que v%o
apresentar as suas di&erentes esp!cies.
2 possvel constituir direito real na coisa al1eia para a &rui,%o, o gozo de terceiro. "sses direitos
reais na coisa al1eia de gozo e &rui,%o s%o aqueles que decorrem do &racionamento dos poderes do
domnio com a &inalidade de permitir o terceiro ter a coisa consigo. "u vou insistir nesse ponto. Dei)e
anotado: direito real na coisa al1eia de gozo ou &rui,%o tem a &inalidade de permitir ao terceiro ter a coisa
consigo. 5ermite ao terceiro o uso da coisa.
"u vou come,ar na lista do Cdigo Civil:
1. .ervi"%o Pre"ial
2. sufruto
3. so
4. 4a-ita$%o
5. .u#erf*'ie
0as a essa lista de I, do Cdigo Civil de 2HH2, eu preciso acrescentar mais um, que est( no
Cdigo de 191: e que o Cdigo de 2HH2 diz que n%o pode mais ser constitudo, mas que os que &oram
constitudos sob a !gide do Cdigo Civil de 191: permencem. #ludo + en&iteuse.
$. 5nfiteuse
#s en&iteuses que '( e)istiam, continuam. =%o 1( como constituir novas, mas as anteriores
permanecem. Direitos reais na coisa al1eia de gozo ou &rui,%o. 5ermitem ao terceiro o uso da coisa, ter a
coisa consigo e retirar as suas utilidades. 3s seis direitos reais na coisa al1eia de gozo ou &rui,%o.
0as 1( uma segunda op,%o, que s%o os direitos reais na coisa al1eia de garantia. =os direitos
reais n coisa al1eia d garantia, o terceiro n%o ter( o uso da cosia. "le n%o retira as utilidades da coisa. =os
direitos reais de garantia ! proibido ao terceiro a retirada das utilidades da coisa. "le n%o retira nada. "le
se restringe a receber parcela dos poderes para assegurar uma obriga,%o pree)istente, antes e)istente.
Direito real de garantia ! o &racionamento dos poderes do domnio com a &inalidade de assegurar uma
obriga,%o anteriormente e)istente. ")iste uma obriga,%o e o &racionamento dos poderes do domnio se d(
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para assegurar o cumprimento dessa obriga,%o. 3 terceiro vai tirar as utilidades6 =%o. 3 terceiro apenas
recebe a parcela dos poderes para garantir a obriga,%o, para garantir a e)ecu,%o dessa obriga,%o. =o
direito brasileiro s%o quatro os direitos reais de garantia:
. 1 Penhor
. 2 4i#ote'a
. 3 Anti'rese
. 4 Aliena$%o Fi"u'i+ria
;%o os quatro direitos reais na coisa al1eia de garantia. 3l1as as esp!cies de direito real na coisa
al1eia: de gozo ou &rui,%o, de garantia. " a di&eren,a entre os dois ! altamente signi&icativa:
(ireito real "e 6o!o: o terceiro tem a coisa consigo e retira as utilidades.
(ireito real "e 6arantia: se ele tem a coisa consigo ou n%o, ! irrelevante. 3 que interessa !
que ele n%o tira, ele apenas assegura uma obriga,%o pree)istente.
" &inalmente, a terceira e -ltima esp!cie: s%o os direitos reais na coisa al1eia de aquisi,%o. =%o !
de gozo, n%o ! de garantia. 2 de aquisi,%o. "ste ! o &racionamento dos poderes do domnio para permitir
ao terceiro obter o direito de propriedade. 3u se'a, ! um direito real na coisa al1eia, transitrio porque
atrav!s dele o terceiro dei)a de ter uma parcela dos poderes e passa a ter o direito de propriedade.
5ragmaticamente, esse ! um digimon. "le se trans&orma de direito real na coisa al1eia para propriedade. 2
um ser mutante porque o direito real na coisa al1eia de aquisi,%o con&ere ao terceiro o direito de, com o
passar do tempo e com o cumprimento de terminados requisitos, dei)ar de ter t%osomente uma parcela
dos poderes do domnio para ter a prpria titularidade. # propriedade vai ser adquirida. =o Jrasil s tem
um e o -nico direito real na coisa al1eia de aquisi,%o ! a promessa irretrat(vel de compra e venda.
5romessa irretrat(vel de compra e venda K 2 o -nico direito real na coisa al1eia de aquisi,%o.
Camos con&erir todos os direitos reais na coisa al1eia:
De gozo ou &rui,%o K o terceiro retira as utilidades
De garantia K assegura uma obriga,%o
De aquisi,%o K obt!m a propriedade
=um total de 11. Coc con&ere comigo a reda,%o do art. 1.22I, do Cdigo Civil, que vai
con&irmar. =%o vai trazer nen1uma novidade. 8raz o rol dos direitos reais e, para quem n%o lembra,
direito real se submete + tipicidade, + ta)atividade. 8odos os direitos reais precisam estar e)pressos em
lei:
A%&. 1.""'. ;%o direitos reais:
I a propriedadeL
II ( a )up*%+,i*-
III ( a) )*%.i/0*)-
IV ( o u)u+%u&o-
V ( o u)o-
VI ( a 1abi&ao-
VII 7 o "ireito "o #ro)itente 'o)#ra"or "o i)8vel9
VIII - o penhor/
I: - a hipoteca/
: - a anticrese.
XI a concess%o de uso especial para &ins de moradiaL
*#crescentado pela ?H11.$812HHM.
XII a concess%o de direito real de uso.
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7nciso 7 K 5ropriedade: esse ! o direito m%e. 2 dele que decorrem todos os demais. 2 o mais
amplo, o mais comple)o, o mais rico. =%o no sentido econBmico, n%o no sentido 'urdico, mas no sentido
estrutural, muito embora n%o se'a mel1or e nem pior.
7ncisos 77 a C7 K ;%o direitos reais de gozo, de &rui,%o.
Daltou um, n!6 # en&iteuse. 5or que ela n%o est( a6 5orque est( l( nas disposi,<es &inais e
transitrias que mant!m as en&iteuses '( constitudas dizendo que aquelas que '( &oram constitudas
continuam submetidas ao Cdigo de 191:. para quem n%o se lembra, o nome disso ! ultratividade da
norma. 2 uma norma '( revogada que continua aplicada. #qui no direito civil isso ! raro, mas ta um
e)emplo.
7nciso C77 K Direito real de aquisi,%o ! a promessa irretrat(vel de compra e venda.
7ncisos C777 a N K Direitos reais de garantia. =esse rol, est( &altando a aliena,%o &iduci(ria em
garantia. " a aliena,%o &iduci(ria em garantia vem de um outro captulo, do captulo antecedente, que ! o
do direito de propriedade. 3 cdigo c1amou a aliena,%o &iduci(ria de propriedade &iduci(ria, tratandoa
dentro do prprio direito de propriedade. 0as ! claro que ! direito real na coisa al1eia. =%o 1( nen1uma
d-vida da sua natureza. 3ntologicamente, a propriedade &iduci(ria ! direito real na coisa al1eia.
#gora, o rol acabou. /uais s%o dos dois que &altam6 # en&iteuse, que est( nas disposi,<es &inais e
a aliena,%o &iduci(ria que est( em outro captulo. #qui est%o os 12 direitos reais do direito brasileiro. Om
na coisa prpria, onze na coisa al1eia, &ormando doze. Doze direitos reais.
0as a veio a ?ei 11.$81PHM *quem est( &azendo concurso para as procuradorias, advocacias, se
ligue agora., criando mais dois direitos reais no brasil. ;%o os incisos N7 e N77, do art. 1.22I:
:I - a concess)o de uso especial para fins de moradia/ 0.crescentado pela 1-!&&.#2&-"!!34
:II - a concess)o de direito real de uso.
3nde est( a di&eren,a entre um e outro6 "les se destinam &undamentalmente, s%o vocacionados
para a regulariza,%o &undi(ria. ;%o dois direitos reais que &oram criados para permitir ao poder p-blico
regularizar situa,<es &undi(rias: &avelas, grandes bols<es urbanos. =aquele caso da &avela, tem uma
pessoa que mora, ent%o o poder p-blico pode concederl1e um n-mero. 0as o comerciante que tem a
lo'in1a ali do lado n%o pode receber n-mero porque ele n%o est( ali para &ins de moradia. 0as ele pode ir
par ao inciso N77, direito especial de uso.
3u se'a, s%o dois direitos reais vocacionados + solu,%o dos problemas &undi(rios porque todos
v%o lembrar que a propriedade p-blica ! inalien(vel, imprescritvel, etc. 5or conta das limita,<es
constitucionais da propriedade p-blica, ! que ns vamos ter esses dois novos direitos reais como
mecanismos de &acilita,%o para a solu,%o de problemas &undi(rios. #t! porque o direito de uso n%o
atenderia tudo o que a propriedade p-blica precisa. "nt%o, esses dois s%o mais el(sticos, &le)veis.
8odo mundo vai lembrar do art. 1HH, do Cdigo Civil *e est( na Constitui,%o tamb!m. que veda a
usucapi%o de bem p-blico. 3s bens p-blicos, portanto, s%o imprescritveis porque n%o podem ser
adquiridos ela usucapi%o *prescri,%o aquisitiva.. 3l1ando bem, dei)ei se u raciocnio te levar: ! proibido
usucapi%o de bem p-blico, mas ! possvel usucapi%o de en&iteuse de terra p-blica6 7sso &oi pergunta do
concurso de 'uiz &ederal *da >egi%o ;ul.. 2 possvel usucapi%o de en&iteuse de terra p-blica6 "u &alei na
en&iteuse, mas se voc quiser trocar por outro direito real na coisa al1eia, tudo bem. 2 possvel usucapi%o
de servid%o de bem p-blico6 "st( clara a pergunta6 5ensa comigo. ;e eu &osse usucapir a propriedade de
um bem p-blico, eu incorreria na veda,%o constitucional de que a propriedade p-blica ! imprescritvel.
"ntoa eu n%o posso usucapir a propriedade de bem p-blico. 0as na 1ora de usucapir a en&iteuse, a
servid%o eu n%o estarei adquirindo propriedade, mas direito real na coisa al1eia, que ! parcela do domnio
e n%o da propriedade. ;e o direito real na coisa al1eia ! parcela dos poderes do domnio e n%o da
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propriedade *perceberam a import4ncia da divis%o do incio da aula6. porque a propriedade ! e)clusiva. "
se a propriedade &or do poder p-blico, vai &icar com ele ad aeternum.
"mbora a propriedade se'a do poder p-blico, eu osso ter parcela do domnio e se eu vou te parcel
do domnio. 2 possvel usucapi%o de direito real na coisa al1eia de bem p-blico. /ual ! o problema6 ;e
eu estiver usucapindo uma en&iteuse de terra p-blica, eu vou ser propriet(rio6 =%oG "u vou ser titular de
parcela dos poderes do domnio. 0ais ainda. "u vou estar rea&irmando que a propriedade pertence ao
poder p-blico, mas eu vou ter parcela dos poderes do domnio sobre a propriedade do poder p-blico. 2
absolutamente possvel portanto, usucapi%o de direitos reais na cosia al1eia *e)emplo: en&iteuse. de bem
p-blico porque ela se 1armoniza com todo esse &undamentos dos direitos reais da coisa al1eia que
acabamos de ver.
C1egou a 1ora da gente come,ar a estudar cada um dos direitos reais na coisa al1eia.
2. PROMESSA IRRETRAT3VEL DE COMPRA E VENDA
Direito real de aquisi,%o ! a promessa irretrat(vel de compra e venda. 8em um brocardo latino,
segundo o qual o direito surge dos &atos. " o e)emplo simblico de que o direito surge dos &atos
1umanos ! a promessa irretrat(vel de compra e venda. # promessa de compra e venda n%o deve ser
con&undida com compra e venda. Compra e venda ! o contrato pelo qual uma pessoa paga e a outra
trans&ere o domnio. 0as a grande maioria do povo brasileiro continua tendo o son1o da casa prpria
porque n%o tem condi,<es econBmicas de adquirir. # vai pagar em 1I, 2H anos. #quilo n%o ! uma
compra e venda porque n%o 1ouve o pagamento de pre,o. #qui ! promessa de compra e venda. " aqui
reside a di&eren,a. =%o e)iste compra e venda de imvel a prazo. Compra e venda a prazo de imvel !
promessa porque imvel n%o se adquire pela tradi,%o, mas pelo registro. "u posso ter compra e venda a
prazo de roupa, de livro, mas n%o posso ter compra e venda a prazo de imvel porque ! o registro que
implica na aquisi,%o. " se ! assim, e)iste promessa para que, cumprida a primeira parte da promessa, o
vendedor cumpra a segunda parte da promessa, que ! a trans&erncia do ttulo.
=o cdigo de 191:, a promessa de compra e venda estava disciplinada no art. 1.H88. este artigo
&oi submetido a durssimas crticas e merecidas. 5or qu6 # promessa de compra e venda no cdigo de
191: manteve a sua gnese, a sua origem. # promessa ! rela,%o real ou obrigacional6 3brigacional. Oma
pessoa se obriga a pagar, a outra se obriga a trans&erir o ttulo, caso 1a'a o pagamento. "nt%o, o Cdigo de
191: tratou da promessa de compra e venda pela sua prpria origem, pela sua prpria natureza, portanto,
numa rela,%o puramente obrigacional. ?( no cdigo de 191: estava tudo bem porque vivamos em uma
sociedade agrcola, sem necessidade de nada di&erente disso. Com o passar do tempo, com a necessidade
de urbaniza,%o, com o crescimento dos centros urbanos, com o desenvolvimento das regi<es
metropolitanas, cresceu o volume dos negcios imobili(rios. =a d!cada de 2H e FH, e)plodiram nos
negcios imobili(rios e as pessoas come,am a adquirir os imveis a prazo. Celebravam promessas de
compra e venda e parcelavam o imvel em :H vezes. 3 que come,ou a acontecer6 3 vendedor desistia de
vender quando &altavam duas parcela. 3 comprador, nesse momento, poder( disparar contra ele tutela de
direito real ou tutela de direito obrigacional6 8utela de direito obrigacional. ;e ! obrigacional, resolve em
perdas e danos. "u vou ter que devolver o terreno dele, ele vai ter que me indenizar as ben&eitorias, vai ter
que me devolver o din1eiro e a min1a indeniza,%o aqui ! responsabilidade contratual. ?embram da
indeniza,%o por responsabilidade contratual6 3 valor m()imo da indeniza,%o ! o prprio valor. 0as por
que o vendedor voltou atr(s6 " isso acontecia muito6 5orque aquele terreno que quando ele celebrou
contrato comigo valia 1H, agora vale FH, $H, IH. " ele percebe que ! mais vanta'oso economicamente para
ele me indenizar e pegar o terreno de volta. 5ortanto, o car(ter obrigacional da promessa en&raquecia os
negcios imobili(rios. " causava uma verdadeira instabilidade 'urdica porque o promitente vendedor
podia voltar atr(s, retroceder. "le tin1a o direito de se arrepender indenizando. " voc est( pensando: mas
o promitente comprador seria indenizado. 0as se'amos sinceros. #quela indeniza,%o limitada n%o
satis&azia os seus interesses e, de mais a mais, o que ele queria n%o era o din1eiro. "le queria era a
propriedade. " o direito de arrependimento do promitente comprador &ragilizava esse negcio.
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Doi ent%o, que &oi editado no Jrasil o Decreto?ei I8PFM e continua em vigor em parte. ; &oi
parcialmente revogado. 8em parte dele que continua em vigor. "sse D? con&eriu e&ic(cia real + promessa
de compra e venda. Cale dizer, trans&ormou a promessa de compra e venda de uma rela,%o 'urdica
obrigacional em uma rela,%o 'urdica real. Coc '( se ligou da import4ncia do que estou dizendo: con&erir
e&ic(cia real + promessa de compra e venda, na pr(tica, ! dizer que no momento em que o promitente
vendedor disser que quer se arrepender, o promitente comprador vai l1e opor o direito de aquisi,%o. Cai
dizer: @eu vou adquirir queria voc ou n%o porque o direito real tem oponibilidade erga omnes. " se eu
ten1o direito real + aquisi,%o, eu adquiro de voc, mesmo que voc n%o queira porque o &undamento do
direito real de aquisi,%o n%o ! a vontade do promitente vendedor, mas o cumprimento da obriga,%o. ;e o
promitente comprador cumpriu a a obriga,%o, pagou, ele tem direito real + aquisi,%o.
Com isso, esvaziouse o art. 1.H88, do Cdigo Civil, que restou superado pelo D? I8PFM. 7sso
porque na reda,%o origin(ria do art. 1.H88, do Cdigo Civil de 191:, a promessa de compra e venda
produziria e&eitos meramente obrigacionais. Ceio o D? e l1e emprestou e&eitos reais, portanto, criou um
direito real, um direito real + aquisi,%o. 3 D? I8PFM &oi con&irmado posteriormente pela ?ei :.M::PM9 *?ei
de 5arcelamento dos ;olos Orbanos.. "sta lei con&irmou o D? I8PFM: a proposta de compra e venda
produz e&eitos de direitos reais e n%o meramente obrigacionais. " o novo cdigo incorporou todo esse
avan,o. 3 art. 1.$1M veio para superar toda e qualquer d-vida porque o Cdigo diz e)pressamente que
promessa de compra e venda ! direito real + aquisi,%o.
Art. 1.;1<. 5ediante promessa de compra e venda, e) =ue se
n%o #a'tuou arre#en"i)ento, cele6rada por instrumento p76lico ou
particular, e registrada no Cartrio de 8egistro de 9mveis, adquire o
promitente comprador direito real : aquisi;)o do imvel.
"le est( dizendo e)pressamente que a promessa de compra e venda ! direito real + aquisi,%o, se
cumprida a obriga,%o pelo promitente comprador. ;e o promitente comprador pagou, ele tem direito real
+ aquisi,%o.
3 direito real somente se constitui se a promessa de compra e venda n%o cont!m cl(usula de
arrependimento. 5or isso, o direito real de aquisi,%o ocorre no caso de promessa irretrat(vel de compra e
venda, porque se 1( cl(usula de retrato a&astase a natureza real da promessa. 5or acaso eu disse que ela
dei)a de ser promessa6 "u n%o disse isso. 0esmo com cl(usula de retrato continua sendo uma promessa
de compra e venda. # di&eren,a ! que promessa de compra e venda com cl(usula de retrato produz e&eitos
meramente obrigacionais. 5ara que produza e&eitos de direitos reais, a promessa de compra e venda tem
que ser irretrat(vel.
5elo te)to do art. 1.$1M, a cl(usula de retrato tem que ser e)pressa ou ! presumida6 8em de ser
e)pressa porque o que se presume ! a irretratabilidade. 2 a irretratabilidade ! que ! presumida.
/uer saber o mel1or6 3 05 passou a e)igir isso em concurso. ?ei :.M::PM9 *?ei de 5arcelamento
dos ;olos Orbanos.. #rt. 2I: ! nula a cl(usula de retrato quando se tratar de imvel loteado. Orbano ou
rural.
Art. 2>. <)o irretratveis os compromissos de compra e venda,
cess=es e promessas de cess)o, os que atri6uam direito a adjudica;)o
compulsria e, estando registrados, confiram direito real opon*vel a
terceiros.
=%o admite retrata,%o a promessa de compra e venda que ten1a por ob'eto imvel loteado urbano
ou rural. 8amb!m ! nula cl(usula de retrato quando se tratar de rela,%o de consumo *aquele imvel que
voc compra depois que a construtora distribuiu pan&letos, etc... ;e a promessa de compra e venda
constitui rela,%o de consumo ou se tem como ob'eto imvel loteado, urbano ou rural, a cl(usula de
1FH
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arrependimento ! nula. "m outras palavras: toda promessa de compra e venda que constitua rela,%o de
consumo ou cu'o ob'eto se'a imvel loteado urbano ou rural, toda promessa de compra e venda produz
sempre e&eitos reais porque a&astase a cl(usula de arrependimento. " se ela estiver escrita, ! nula de
pleno direito.
Dundamento disso: n%o ! outro sen%o a boa&! ob'etiva. ;entido !tico do contrato. =%o ! !tico
&azer inserir uma cl(usula de retrato na rela,%o de consumo, no imvel loteado, porque quem compra
imvel loteado, compra pra morar, est( se comprometendo uma vida inteira para morar ali. 2 aquele
imvel comprado no prazo de 1H, 1I, 2H anos. "u estou acreditando que o vendedor n%o vai e)ercer
aquele direito de arrependimento.
>esumindo: a cl(usula de retrata,%o &ica praticamente restrita aos contratos entre particulares.
#li(s, esse assunto '( era discutido desde a d!cada de $H, tanto que o ;8D c1egou a editar a ;-mula 1:::
! inadmissvel o arrependimento do compromisso de compra e venda. 2 lgico que essa s-mula 1o'e est(
superada por conta da ?ei :.M::PM9 e do que est( no CDC. 0as esse entendimento '( vin1a de priscas
eras, l( da s-mula. ;e o contrato admite cl(usula de arrependimento, dei)a de ter e&eito real e a promessa
ter( e&eitos meramente obrigacionais. ;e a promessa cont!m cl(usula de retrato, a&astase do promitente
comprador o direito + ad'udica,%o compulsria. "le n%o vai ter direito de ad'udicar. ;e, porventura, a
promessa tem cl(usula de retrato, signi&ica que s 1aver( o registro se o promitente comprador quiser,
a&inal de contas, ele pode se retratar a qualquer tempo.
=%o 1( prazo decadencial para o e)erccio de arrependimento. 3 direito brasileiro n%o
estabeleceu prazo decadencial para o e)erccio do direito de arrependimento. ;e eu estou &alando que n%o
1( signi&ica que o direito de arrependimento pode ser e)ercido a qualquer tempo pelo promitente
vendedor. 8em limite6 3 limite, claro, ! a quita,%o. ;e ele der a quita,%o, n%o pode mais se arrepender.
#t! a quita,%o, pode se arrepender.
"u insisto num detal1e: n%o 1( prazo decadencial para o e)erccio do arrependimento. 5razo
decadencial n%o 1(, mas pode ocorrer supressio. 5ode ocorrer supressio quando ele criou e)pectativas
desleais. Cai saber qual ! a rela,%o que ele tin1a com o promitente comprador... # depender da rela,%o
que ele tin1a com o promitente comprador, mesmo sem ocorrer decadncia pode ocorrer supressio. Om
dos pontos mais importantes ! o que eu vou tangenciar com vocs agora:
EFEITOS 4UR5DICOS DA PROMESSA
;e ligueG ;%o dois os e&eitos 'urdicos da promessa:
Conferir #osse ao #ro)itente a"=uirente.
Celebrou promessa6 Con&erese posse ao promitente adquirente. "ssa posse pode gerar
usucapi%o6 =%o, porque n%o tem animus domini. 2 uma posse baseada em contrato. "nt%o, durante a
vigncia do contrato, n%o se pode &alar em usucapi%o. #gora, o que pode acontecer ! que se o promitente
adquirente parar de pagar, a &alta de pagamento pode caracterizar esbul1o. " se o promitente vendedor
n%o tomar nen1uma providencia, a partir da data do esbul1o, muda a natureza de posse e agora pode
contar prazo de usucapi%o. 3l1a bem. Durante a promessa, o promitente comprador tem posse, mas esta
posse n%o pode induzir usucapi%o porque ! uma posse contratual, baseada em rela,%o negocial. 0as,
1avendo a ruptura contratual perante o inadimplemento, pode caracterizar esbul1o e, caracterizado o
esbul1o, a sim, contar o prazo para o usucapi%o. "sse ! o primeiro e&eito. 3 segundo e&eito:
Per)ite a a"?u"i'a$%o 'o)#uls8ria @a=uisi$%o for$a"aA =uan"o #rova"o o #a6a)ento.
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"nt%o, adimplida a obriga,%o, permite a aquisi,%o &or,ada. #li(s, ! esta aquisi,%o &or,ada que
con&ere + promessa de compra e venda natureza real. 2 e)atamente dessa aquisi,%o &or,ada que decorre a
natureza real da promessa de compra e venda. #quisi,%o &or,ada pode se dar por meio de a,%o de
ad'udica,%o compulsria.
;%o, pois, dois e&eitos: con&ere posse e permite a aquisi,%o &or,ada que se dar( por meio de a,%o
com procedimento especial, que ! a a,%o de ad'udica,%o compulsria *cu'o procedimento est( no art. 1:,
do D? I8PFM..
0as a d-vida !: ! preciso registrar essa promessa para que se obten1a e&eitos6 2 uma d-vida boa.
2 preciso ou n%o6 ;e voc se prender na reda,%o &ria do cdigo *art. 1.$1M., voc dir( que a promessa de
compra e venda precisa de registro, at! porque direito real sobre bem imvel se constitui por meio de
registro. 3 registro da promessa implica em alguma consequncia pr(tica6
Art. 1.;1<. 5ediante promessa de compra e venda, em que se
n)o pactuou arrependimento, cele6rada por instrumento p76lico ou
particular, e registrada no Cartrio de 8egistro de 9mveis, adquire o
promitente comprador direito real : aquisi;)o do imvel.
09ntervalo4
3 cdigo civil, no art. 1.$1M, e)igiu o registro da promessa em cartrio de imveis como
condi,%o e&icacial. "st( no cdigo, mas n%o est( na 'urisprudncia. # ;-mula 2F9, do ;8E, e)pressamente
con&irma que o direito + ad'udica,%o compulsria n%o se condiciona ao registro:
./0 .1)ula n2 239 - , %!.!2."!!! > O direito : adjudica;)o
compulsria n)o se condiciona ao registro do compromisso de compra e
venda no cartrio de imveis.
Cale dizer, o promitente comprador tem direito + ad'udica,%o compulsria, ten1a registrado ou
n%o. ;e registrou ou n%o ! irrelevante. "le tem direito. " mais,a ;-mula 8$, do ;8E, por sua vez, a&irma
e)pressamente que tamb!m ter( direito o promitene comprador + oposi,%o de embargos de terceiros,
independentemente do registro:
./0 .1)ula n2 8; - , !".!3.&''% - ? admiss*vel a oposi;)o de
em6argos de terceiro fundados em alega;)o de posse advinda de
compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido do
registro.
"u gosto de en)ergar, ent%o, o seguinte: por que embargos de terceiro6 "u sou o promitente
comprador e n%o registrei. 7sso signi&ica que o imvel continua registrado em nome do promitente
vendedor que tem dvidas. " isso pode gerar a pen1ora do imvel que continua registrado em nome dele.
;e eventualmente ocorrer uma pen1ora desse imvel pertencente ao promitente vendedor, o promitente
comprador tem direito de embargar de terceiros com base na posse. "sse ! o grande e)emplo de &un,%o
social da posse. ;e ele est( na posse, tem direito de embargar. Direito aos embargos de terceiro pelo
promitente comprador, mesmo que a promessa n%o este'a registrada *;-mula 8$, do ;8E..
5ortanto, nos termos da orienta,%o do ;8E, a promessa n%o precisa estar registrada para gerar
direitos + ad'udica,%o compulsria e embargos de terceiro. =esse sentido, "nunciado 9I, da Eornada
dizendo que n%o precisa de registro:
E!u!ia/o 9> - 9 ,ornada > .rt. &.#&2@ O direito : adjudica;)o
compulsria 0art. &.#&2 do novo Cdigo Civil4, quando eAercido em face
do promitente vendedor, n)o se condiciona ao registro da promessa de
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DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA
compra e venda no cartrio de registro imo6ilirio 0<7mula n. "%' do
<B,4.
6E+*i&o) 7u%,/io) /o %*8i)&%o /a p%o9*))a
" registra para qu6 /ual ! o e&eito 'urdico que poderia decorrer do registro da promessa6 8em
algum e&eito6 5or enquanto voc viu que n%o tem e&eito nem para a ad'udica,%o compulsria e nem para
a oposi,%o de embargos de terceiro. # voc pensa: ent%o, por que registrar a promessa, at! porque
registrar ! caro6 # resposta vem agora: o registro da promessa traz consigo dois e&eitos:
1Q e&eito do registro da promessa K Per)itir o uso "e u) #ro'e"i)ento "e a=uisi$%o for$a"a
)ais 'Blere. " o procedimento ! o art. 2I, da ?ei :.M::PM9 *?ei de 5arcelamento. e art. 1I, do D? I8PFM.
;e a promessa teve registro, usa o procedimento mais abreviado, mais r(pido estabelecido por esses dois
dispositivos. " esse procedimento somente pode ser utilizado se a promessa &oi registrada. " se n%o &oi
registrada6 # a aquisi,%o &or,ada se d( com base no art. $::J, do C5C.
Art. ;CC7D. <e aquele que se comprometeu a concluir um
contrato n)o cumprir a o6riga;)o, a outra parte, sendo isso poss*vel e
n)o eAclu*do pelo t*tulo, poder o6ter uma senten;a que produza o
mesmo efeito do contrato a ser firmado. 0.crescentado pela 1-!&&."%"-
"!!-4
Di%*i&o : a;ui)io +o%a/a:
5romessa registrada: rito sum(rio, art. 1I, D? I8PFM e art. 2I ?ei :M:IPM9
5romessa n%o registrada: rito comum e)ecutivo, art. $::J, C5C.
#mbas s%o a,<es pessoais. " detal1e importante: voc acaba de descobrir que a tutela espec&ica
n%o ! o instrumento adequado para a aquisi,%o &or,ada da promessa de compra e venda. # aquisi,%o
&or,ada n%o se d( por tutela espec&ica. 3u se d( pelo rito especial *quando 1ouve registro. ou se d( pelo
rito comum e)ecutivo *quando n%o 1ouve registro..
"nt%o, o primeiro e&eito do registro ! viabilizar o uso do rito sum(rio, mais c!lere. " com isso se
con&irma a inadequa,%o da tutela espec&ica como instrumento de adquisi%o &or,ada que, ou ! pelo rito
especial ou pelo rito comum e)ecutivo.
2Q e&eito do registro da promessa K I)#e"ir a ale6a$%o "e -oa7fB "o ter'eiro a"=uirente. ;e eu
&iz o registro, o promitente vendedor n%o vai poder vender de novo. 0as se eu n%o &iz o registro, ele vai
poder vender de novo porque o imvel continua registrado em nome dele. "nt%o, a grande relev4ncia do
registro ! obstar a alega,%o de boa&! do terceiro adquirente. "videntemente, se a promessa &oi registrada,
o bem se torna inalien(vel. Dicou claro. "nquanto a promessa n%o &oi registrada, depende do caso
concreto. ;e a promessa n%o &oi registrada e o terceiro adquirente provar que est( de boa&!, esse terceiro
adquirente vai a&astar o promitente comprador. 3u se'a, a grande relev4ncia do registro *! claro que vai
depender do caso concreto., mas ! que torna o bem inalien(vel e nen1um terceiro vai poder alegar boa&!.
Coc acabou de ver comigo os dois e&eitos 'urdicos decorrentes do registro. " insisto:
ad'udica,%o compulsria e embargos de terceiros n%o se condicionam a registro e ! a op,%o do nosso
sistema.
3utro detal1e importante: ns at! agora s en)ergamos a promessa pelo 4ngulo dos direitos do
promitente comprador. 2 o momento de analisarmos a promessa sob o 4ngulo do promitente vendedor.
1FF
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DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA
A PROMESSA SOB O <N=ULO DOS DIREITOS DO PROMITENTE
VENDEDOR
"nquanto o promitente comprador tem direito + aquisi,%o &or,ada, o promitente vendedor tem
direito de reclamar o pagamento. " se porventura o promitente comprador paralisou o pagamento6 ;e
ocorrer inadimplemento obrigacional pelo promitente comprador6 # surge um detal1e importante: o
promitente vendedor tem que constitulo em mora. ;e ocorrer inadimplemento, o promitente vendedor
tem que constituir o promitente comprador em mora. 2 a c1amada mora eA personae que se contrap<e +
c1amada mora e) re. 3nde est( a di&eren,a6
Mo%a e, #ersonae ! aquela mora que somente se constitui por noti&ica,%o *interpela,%o.
'udicial ou e)tra'udicial com prazo mnimo de FH dias.
Mo%a e, re ! a c1amada mora de pleno de direito. 2 constituda automaticamente. Dispensa
noti&ica,%o, dispensa interpela,%o.
=a promessa de compra e venda, a mora ! eA personae, portanto, necessita de pr!via noti&ica,%o
do devedor *promitente vendedor. com prazo mnimo de FH dias se o imvel ! loteado e 1I dias se n%o !
loteado. 0as uma coisa ! certa, s se pode &alar em mora do devedor na 1iptese de interpela,%o 'udicial
ou e)tra'udicial. 0as sem interpela,%o n%o 1( mora.
Detal1e importante: o promitente comprador tem o direito de ser interpelado mesmo sem o
registro da promessa6 ;e'amos &rancos, se voc &osse ministro do ;8E, para manter a 1armonia da
'urisprudncia, voc diria que precisa ou n%o do registro6 ;e o ;8E diz que n%o precisa do registro para a
ad'udica,%o compulsria, ele est( dizendo que n%o precisa do registro para o mais e se n%o precisa para o
mais, n%o precisa para o menos. ;-mula M:, do ;8E, que recon1ece a necessidade de interpela,%o para
constituir em mora, mesmo que a promessa n%o este'a registrada:
./0 .1)ula n2 <C - , !#.!-.&''% > . falta de registro do
compromisso de compra e venda de imvel n)o dispensa a prCvia
interpela;)o para constituir em mora o devedor.
"ssa s-mula recon1ece a necessidade de interpela,%o do devedor da promessa de compra e venda,
mesmo que o contrato n%o este'a registrado. 0esmo sem registro, ! possvel, ! perciso promover a
interpela,%o. Constitudo em mora o devedor, o que o credor *promiente vendedor. &az agora6 ;urge para
ele a possibilidade de:
&einte6ra$%o "e #osse
&es'is%o 'ontratual
#ten,%oG =o >"sp 1::$I9P;5, o ;8E entende que a reintegra,%o de posse somente pode ser
promovida depois da constitui,%o em mora.
>"sp 1::$I9 P ;5 0inistro #>7 5#>R"=D?"> 8">C"7>#
8O>0# DE 1FPHFP2HHH C7C7?. >"7C7=D7C#ST3. Dnquanto n)o
rescindido o compromisso de compra e venda, o promitente vendedor
n)o pode, para os efeitos da reivindica;)o, opor o t*tulo de dom*nio
contra o promitente comprador ou contra terceiros. 8ecurso especial
n)o conhecido.
"nquanto n%o constituir em mora, n%o pode promover a reintegra,%o de posse. 3 promitente
vendedor escol1e se ele vai para uma reintegra,%o de posse ou se ele vai para uma rescis%o contratual,
mas uma coisa ! certa e voc n%o pode esquecer: no momento em que ele promover a rescis%o contratual,
ele tem que devolver as parcelas '( pagas. " por que ele tem que &azer isso6 5orque ! nula, porque !
1F$
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DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA
abusiva toda e qualquer l>u)ula /* /*ai9*!&o, tamb!m c1amada l>u)ula /* p*%/i9*!&o. 2 aquela
cl(usula que disp<e que na 1iptese de Constitui,%o em mora do devedor, ele perde todas as parcelas
pagas. ;e &or constitudo em mora, perde tudo. 2 abusiva e a&ronta diretamente o art. $1F, do Cdigo
Civil *esse artigo ! importantssimo, nunca esque,a ele. que, e)pressamente, &ala da equidade da cl(usula
penal *multa.:
Art. ;13. . penalidade deve ser reduzida eqEitativamente pelo
juiz se a o6riga;)o principal tiver sido cumprida em parte, ou se o
montante da penalidade for manifestamente eAcessivo, tendo-se em vista
a natureza e a finalidade do negcio.
3 'uiz pode &azer de o&cio. "u tin1a uma promessa de compra e venda. 0e comprometi a pagar
IH e paguei 2I, e cl(usula penal ! de 1HHH, quanto vou pagar6 IHH, porque cumpri a obriga,%o
parcialmente. 3 que o CC est( dizendo ! que toda cl(usula de decaimento ! nula de pleno direito. ;e !
assim, o promitente comprador vai receber o din1eiro de volta. 0as n%o recebe integralmente porque o
'uiz vai &i)ar cl(usula penal *multa. e vai &i)ar tamb!m ta)a de ocupa,%o, esp!cie de aluguel. 3 'uiz &i)a
o valor da cl(usula penal e ta)a de ocupa,%o. ", para tanto, se valer( de prova pericial. 3 'uiz &i)a a
cl(usula pena, &i)a a ta)a de ocupa,%o que ! uma esp!cie de aluguel. 3 'uiz &i)a a cl(usula penal, &i)a a
ta)a de ocupa,%o, &az a conta, com 'uros e corre,%o, 1onor(rios e custas *art. F89. e a di&eren,a ser(
devolvida para o promitente comprador.
Art. 389. F)o cumprida a o6riga;)o, responde o devedor por
perdas e danos, mais juros e atualiza;)o monetria segundo *ndices
oficiais regularmente esta6elecidos, e honorrios de advogado.
=ada impede que o promitente vendedor, ao promover a rescis%o, '( acumule perdas e danos com
o Bnus de prova dele, de demonstrar essas perdas e danos. E( ! possvel, sim. 0as a surge uma coisa: 3
promitente comprador inadimplente &oi constitudo em mora pelo promitente vendedor *que pode a'uizar
a reintegra,%o de posse, que pode a'uizar a rescis%o de contrato.. =a rescis%o de contrato, pode cumular
com perdas e danos, pode pedir de volta. 0as se o promitente vendedor n%o tomar nen1uma providncia
depois do inadimplemento, pode caracterizar esbul1o e viabilizar o usucapi%o do bem pelo promitente
comprador.
#ntes de entrar na teoria geral dos direitos reais de garantia, eu queria que voc &izesse duas
observa,<es.
1? Ob)*%.ao: # celebra,%o de um contrato de promessa de compra e venda, precisa da
aquiescncia do cBn'uge do promitente vendedor6 # promessa de compra e venda n%o ! compra e venda,
mas gera direito real + aquisi,%o e se ! assim, viabiliza a venda. 5ois, ent%o, est( respondido: e)igese a
outorga, e)igese o consentimento do cBn'uge do promitente vendedor *n%o ! do promitente comprador.,
com base no art. 1.:$M, salvo se &or casado no regime de separa,%o porque a o Cdigo dispensa o
consentimento, a outorga. 8amb!m n%o se e)ige se ele viver em uni%o est(vel. 2 a posi,%o do ;8E 1o'e
pac&ica. /uem vive em uni%o est(vel n%o precisa de outorga, de consentimento.
"? Ob)*%.ao: Cai l( no incio da aula e relembre a di&eren,a entre a,%o possessria, publiciana
e reivindicatria. "u queria saber o seguinte: o promitente comprador que '( quitou, ele tem direito +
aquisi,%o &or,ada e vai dirigir sua pretens%o contra o promitente vendedor. Cimos 1( pouco que essa
aquisi,%o &or,ada pode se dar pelo procedimento especial do C5C ou pelo procedimento comum do art.
$::.J. 0as eu queria que voc pensasse, n%o numa pretens%o do promitente comprador contra o
promitente vendedor, mas contra terceiro. 3 terceiro pode violar o interesse do promitente comprador e se
isso acontece, c1egamos onde eu quero. /ual ! a a,%o cabvel6 =a ponta da lngua: possessria. /ual ! o
e&eito da promessa6 Con&erir posse. ;em d-vida o mecanismo comum de de&esa do promitente
comprador perante terceiros ! a a,%o possessria porque assim ele de&ende a sua posse. 0as o que eu
quero saber !: se ele n%o pode ou n%o quer se valer da a,%o possessria, ele teria direito a que a,%o6 "le
tem propriedade6 =%o. "le tem domnio. "nt%o, ele teria que apelar para a a,%o publiciana, n%o ! isso6
1FI
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DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA
; que a, o ST4, no >"sp I9$1PDD, entendeu que como o promitente comprador um dia vai ser
propriet(rio, se ele estiver em dia, se ele '( estiver adimplido sua obriga,%o, ele '( pode promove a a,%o
reivindicatria. 2 bacana esse acrd%o porque o ;8E est( dizendo nesse 'ulgado que mesmo na promessa
de compra e venda '( ! possvel o mane'o de a,%o reivindicatria. #ten,%oG De ordin(rio, o promitente
comprador deveria promover a,%o publiciana, porque ele ainda n%o tem ttulo. =%o vem ainda, mas vai
ter. "nt%o, '( pode promover direto a a,%o reivindicatria contra terceiros, n%o l1e sendo necess(ria a
utiliza,%o da a,%o publiciana.
@. TEORIA =ERAL DOS DIREITOS REAIS DE =ARANTIA
;e lembre que a teoria dos direitos reais de garantia encontra sua origem numa lei 1istrica leA
poetelia papiria. "ssa lei ! um marco 1istrico na democratiza,%o do direito. "la tem como grande
re&erencial, como grande ponto simblico, o &ato de que ela pBs &im + responsabilidade pessoal *ol1o por
ol1o, dente por dente, 8ali%o. e consagrou a regra da responsabilidade patrimonial. ", claro, na medida
em que o devedor dei)ou de responder com a sua personalidade de passou a responder com o seu
patrimBnio, ! claro, que nesse momento, ns podemos dizer que 1( uma valoriza,%o das garantias
patrimoniais. 3l1a sG =o momento em que o ordenamento diz: @devedor, n%o se preocupe, ningu!m vai
te matar ou te prender por dvida *e)ceto dvida de alimentos., mas em contrapartida, voc precisa
ampliar o volume de garantia.A 2 nesse ambiente que gan1am valoriza,%o as garantias reais. " as
garantias reais s%o os direitos reais de garantias.
" o que ! uma garantia real ou direito real de garantia6 2 a vincula,%o do poder do credor sobre
um bem pertencente ao devedor. Rarantia real ou direito real de garantia ! a rela,%o de poder do credor
sobre um bem pertencente ao devedor. 2 o credor possuindo direitos sobre o bem do devedor. Coc deve
estar pensando que isso se con&unde com as garantias creditrias. ?embra das garantias creditrias6 Dos
privil!gios creditrios6 #lguns credores tem privil!gios: trabal1istas, alimentcios. 3utros credores n%o
tm privil!gios. ;%o os credores comuns, tamb!m c1amados quirogra&(rios. Como eu disse que o direito
real de garantia ! o poder que vincula o credor a um bem do patrimBnio do devedor, isso se con&unde com
privil!gio creditcio6 =%o. ;abe por que n%o6 5orque o privil!gio creditcio ! e)ercido sobre todo o
patrimBnio. 3 direito real de garantia ! e)ercido sobre bem espec&ico, certo e determinado. Cale dizer, se
eu sou credor privilegiado, eu posso tirar qualquer bem do patrimBnio do devedor para e)ercer o meu
direito privilegiado. 0as se eu sou credor real, eu e)er,o meu direito sobre o bem certo e determinado do
devedor.
" digo mais. #qui, voc deve perceber a mais signi&icativa di&eren,a entre direito real de gozo ou
&rui,%o e direito real de garantia. =o direito real de gozo ou &rui,%o, o titular recebe parcela dos poderes
do domnio para ter a coisa consigo, para retirar as utilidades da coisa. =o caso de um direito real na coisa
al1eia de gozo ou &rui,%o, o titular recebe parcela dos poderes do domnio para ter a coisa consigo, para
retirar as utilidades da coisa. =os direitos reais da coisa al1eia de gozo, de &rui,%o, o terceiro recebe
parcela dos poderes do domnio para ter a coisa consigo, para retirar as utilidades. Cale dizer, nos direitos
de gozo ou &rui,%o, o terceiro recebe a coisa e vai dela usu&ruir. =os direitos de garantia, n%o.
(Fos direitos de garantia, o terceiro apenas e t)o-somente rece6e parcela dos poderes do
dom*nio, <O5DFBD, G.8. .<<DHI8.8 O CI5G895DFBO D I5. OJ89H.K.L
G8DDM9<BDFBD.+
Cale dizer, nos direitos de garantia, os poderes recebidos pelo terceiro s%o poderes limitados
porque esses poderes tm a &inalidade -nica de assegurar o cumprimento de uma obriga,%o. Coc acabou
de aprender que nos direitos de garantia ! proibida a cl(usula comissria, tamb!m c1amada de pacto
comissrio, na &orma do art. 1.$28, do Cdigo Civil. Cl(usula comissria ! aquela que permite, na
1iptese de inadimplemento, que o credor real &ique com o bem para si. # cl(usula comissria ou pacto
comissrio ! a disposi,%o contratual que permite ao credor real &icar com o bem para si na 1iptese de
1F:
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DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA
inadimplemento. Uavendo inadimplemento, ele pode &icar com o bem para si. ")emplo: voc d( sua casa
em garantia *1ipoteca. e tem uma dvida. =%o pagou a dvida, o credor 1ipotec(rio n%o pode &icar com a
casa para si. "le ! obrigado a promover a e)ecu,%o da garantia. 2 imprescindvel a e)ecu,%o da garantia.
#rt. 1.$28, proibi,%o de cl(usula promissria.
Art. 1.;28. ? nula a clusula que autoriza o credor pignorat*cio,
anticrCtico ou hipotecrio a ficar com o o6jeto da garantia, se a d*vida
n)o for paga no vencimento.
Par+6rafo 1ni'o. .ps o vencimento, poder o devedor dar a
coisa em pagamento da d*vida.
# proibi,%o da cl(usula promissria ! a mais eloquente prova da distin,%o entre direito de gozo
ou &rui,%o e direito de garantia porque no direito de gozo o que o terceiro &az ! usar a coisa e no direito de
garantia ele n%o pode, sequer, &icar com a coisa para si na 1iptese de inadimplemento, tendo, sempre,
que e)ecutar a garantia.
0as tem e)ce,%oG #liena,%o &iduci(ria em garantia. # e)ce,%o ! a aliena,%o &iduci(ria em
garantia. #pesar de o Cdigo Civil dizer uma coisa, ele &oi tacitamente revogado. 3 art. :M, da ?ei
1H.9F1PH$, permitiu cl(usula comissria na aliena,%o &iduci(ria. #t! porque na aliena,%o &iduci(ria tem
um detal1e interessante '( que o que se trans&eriu para o credor &oi a propriedade. "nt%o, ele apenas est(
reivindicando o que ! seu. # cl(usula comissria ! lcita, ! possvel porque o credor &iduci(rio pode &icar
com o bem para si. "le '( ! propriet(rio do bem, '( recebeu a propriedade em garantia.
=a teoria dos direitos de garantia 1( uma delimita,%o precisa entre direito de garantia e direito de
&rui,%o e no direito de garantia, o titular *credor real. n%o pode &icar com o bem para si *proibi,%o de
cl(usula comissria., e)ceto, na aliena,%o &iduci(ria em garantia.
0in1a opini%o pessoal, &oi inclusive o que escrevi no livro, ! de que a proibi,%o de cl(usula
comissria associase tamb!m ao devido processo legal. "ntendo que a proibi,%o de cl(usula comissria,
est( associada, de algum modo, ao devido processo legal porque o devedor tem o direito de se de&ender,
de impugnar os 'uros, en&im. "st( associada ao devido processo legal. ", por isso, entendo pessoalmente
que n%o &oi recepcionada pela Constitui,%o a e)ecu,%o e)tra'udicial de 1ipoteca do ;DU *;istema
Dinanceiro de Uabita,%o., com subsdio do governo com ta)as mel1ores *da C"D.. 3 decretolei MHP::
diz que nas 1ipotecas do ;DU em que o credor ! a C"D, n%o precisa ir ao Eudici(rio. "la promove a
e)ecu,%o administrativa, e)tra'udicial. /ue coisa lindaG Coc lembra de Va&Wa, @3 5rocessoA6 2
igualzin1o. # Cai)a "conBmica diz de quanto ! a dvida. ;e voc pagar, timo. ;e voc n%o pagar, ela
mesma se imite na posse e toma tudo de volta. 7sso ! mais que n%o ter sido recepcionado. 7sso ! surrealG
/uer a mel1or notcia6 3 ;8E entende que a e)ecu,%o e)tra'udicial 1ipotec(ria pelo sistema do ;DU !
1armBnica com a Constitui,%o. 5ara o ;8E, essa e)ecu,%o e)tra'udicial ! compatvel com o sistema
constitucional. ; se &or do #&eganist%o.
5or &im, a proibi,%o de cl(usula comissria n%o impede da,%o em pagamento *depois do
inadimplemento, quando o prprio devedor espontaneamente resolve entregar em pagamento um bem
di&erente daquele previsto.. # da,%o em pagamento s ocorre depois do inadimplemento e a cl(usula
comissria ! uma previs%o antecipada. "m outras palavras: cl(usula comissria n%o pode, mas da,%o em
pagamento pode porque depende de vontade e)clusiva do prprio devedor. "le prprio pode praticar
da,%o em pagamento.
Art. 1;28E Par+6rafo 1ni'o. .ps o vencimento, poder o
devedor dar a coisa em pagamento da d*vida.
=s estamos tratando aqui da teoria geral dos direitos de garantia. E( apresentei a di&eren,a entre
direito de garantia e privil!gio creditcio, entre direito de garantia e direito de &rui,%o, abordando a
quest%o da proibi,%o da cl(usula comissria e quero &ec1ar esse assunto:
1FM
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DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA
REAUISITOS SUB4ETIVOS E OB4ETIVOS DOS DIREITOS DE =ARANTIA
>equisitos sub'etivos, em rela,%o aos su'eitos e
>equisitos ob'etivos em rela,%o + coisa dada em garantia.
aA &e=uisitos .u-?etivos 5) rela$%o aos .u?eitos Art. 1;20
. Capai/a/* /o /*.*/o% K ; quem pode dar em garantia ! quem tem capacidade. 2
ato de disposi,%o de direito.
. Ti&ula%i/a/* /o b*9 K s quem pode dar em garantia ! o titular, em outras palavras,
quem pode alienar.
. Co!)*!&i9*!&o /o B!7u8* K ;e casado o devedor. 0as voc '( sabe que esse
consentimento ! dispensado se &or casado no regime de separa,%o absoluta. 8amb!m
n%o precisa de consentimento se viver em uni%o est(vel.
0as em meio a tudo isso , eu gostaria de c1amar a aten,%o para alguns aspectos muito
interessantes em rela,%o a esses requisitos sub'etivos.
;e porventura o devedor &or incapaz, a constitui,%o do direito de garantia depende de autoriza,%o
'udicial. 3l1a o que voc aprendeuG # representa,%o ou assistncia ! insu&iciente para constituir garantia
contra o incapaz.
3utro detal1e importante. /uando &alava de condomnio, eu &alei da possibilidade de alienar ou
onerar o bem condominial. >epito: para alienar ou onerar o bem condominial, precisa do consentimento
de todos. 0as se um deles se ob'etar imotivadamente, cabe suprimento 'udicial. "nt%o, por analogia, dar
em garantia o bem condominial, s com o consentimento de todos. Claro, se um deles se recusa
imotivadamente, cabe suprimento 'udicial por abuso do direito. =%o esque,a que se a garantia o&ertada
n%o ! do bem condominial, mas somente da cotaparte, n%o precisa do consentimento de ningu!m,
bastando a vontade do prprio titular.
# compra e venda de ascendente para descendente *de pai para &il1o. ! anul(vel, salvo
consentimento dos demais *art. $9:, do Cdigo Civil.. ?embrando desse artigo, eu quero dizer que ele
n%o se aplica nas garantias reais. 3 pai pode o&erecer um bem em garantia ao &il1o validamente, mesmo
sem o consentimento dos demais. =%o se aplica, en&im, o art. $9:, no 4mbito das garantias reais.
-A &e=uisitos F-?etivos 5) rela$%o 3 'oisa
/ual ! o requisito ob'etivo necess(rio + constitui,%o de uma garantia real6 5ara criar direito real
de garantia o requisito ob'etivo ! que o bem o&erecido em garantia se'a alien(vel e pen1or(vel. ?gicoG ;e
aquele bem n%o pode ser ob'eto de aliena,%o e pen1ora, n%o pode ser dado em garantia. Com isso, voc
acabou de perceber que os bens gravados com cl(usulas restritivas *art. 1911. s%o insuscetveis de
garantia real. " quais s%o essas cl(usulas restritivas6 "st%o no art. 1911: inalienabilidade,
impen1orabilidade e incomunicabilidade.
Art. 1.911. . clusula de inaliena6ilidade, imposta aos 6ens por
ato de li6eralidade, implica impenhora6ilidade e incomunica6ilidade.
# propsito, voc est( vendo a no art. 1911, que a cl(usula de inalienabilidade &az presumir as
demais. bens gravados com cl(usulas restritivas s%o insuscetveis de garantia real. Daz sentido. 0as tem
pegadin1a. Coc marcaria na prova que um bem que n%o pertence ao devedor pode ser dado em garantia6
"u ten1o uma dvida e vou garantir a min1a dvida o&erecendo um bem que perten,a a Euliana. 5ode6
5odeG 3 Cdigo Civil permite que se d em garantia coisa al1eia. 2 o art. 1$2H, X 1Q:
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DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA
Claro que voc '( sabe que ! condi,%o e&icacial da garantia a aquisi,%o superveniente da coisa,
como diz especi&icamente o X 1Q, do art. 1$2H:
G 12 . propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro,
as garantias reais esta6elecidas por quem n)o era dono.
5or condi,%o e&icacial, entenda: para que aquela garantia produza e&eitos, ! preciso que o devedor
adquira aquela propriedade. "m outras palavras, se eu der em garantia um bem que perten,a + Euliana e
'amais adquirir a propriedade, essa garantia 'amais produzir( e&eitos. "la ! e)istente, v(lida, por!m,
ine&icaz.
Dois pontos polmicos:
7mvel &inanciado n%o pode ser dado em garantia enquanto n%o 1ouver a quita,%o *D? 8:18P$:..
3 bem de &amlia pode ser dado em garantia6 # resposta agora ! sim, ! possvel. " quando
algu!m o&erece um bem de &amlia em garantia promove ren-ncia t(cita do bem dado em garantia,
ren-ncia t(cita da prote,%o legal. ;e o&ereceu um bem de &amlia em garantia, ele est( tacitamente
renunciando + prote,%o que a lei l1e de&eriu. 0as a vem o problema: ! que a criatura pode estar
o&erecendo em garantia um bem de &amlia para a prote,%o de um cr!dito que n%o interessa ao mundo
&amiliar. 5or isso, o ;8E diz que a validade dessa garantia se dar( somente se o cr!dito se reverter em
bene&cio do n-cleo &amiliar.
3l1a que quest%o bacana: concurso p-blico para polcia civil de Roi(s. Caiu e)atamente o que
estou &alando: #ng!lica, m%e solteira, tem dois &il1os e um -nico imvel. # &im de a'udar uma irm% a
obter capital para abrir um pequeno com!rcio, na condi,%o de terceiros garante, consentiu em dar sua casa
em 1ipoteca. Cencido o d!bito e n%o pago, o banco requereu a pen1ora. Diante do caso, assinale a correta:
a. o imvel ! pen1or(vel, pois &oi dado em 1ipoteca pela propriet(riaL
b. o imvel ! impen1or(vel, pois a 1ipoteca n%o redundou em bene&cio da &amliaL
c. o imvel ! pen1or(vel, pois &oi dado em garantia pela entidade &amiliar, representada pela m%eL
d. o imvel ! impen1or(vel, por ser -nico.
#lternativa certa: J. # 'urisprudncia do ;8E limitou a incidncia de garantia real *de direito real
de garantia. sobre o bem de &amlia.
EFEITOS DE UMA =ARANTIA REAL
/uais s%o os e&eitos que decorrem de uma garantia real6
1. S*;u*la
". ECu))o K ! o direito de e)ecutar a coisa na 1iptese de inadimplemento. De levera a
coisa + pra,a ou leil%o. #t! porque voc viu que nos direitos de garantia n%o se pode &icar com o bem para
si. 0as n%o 1aver( direito de e)cuss%o quando se tratar de aliena,%o &iduci(ria *aqui 1( o direito de se
manter com o bem..
2. I!/i.i)ibili/a/* /a 8a%a!&ia K # remiss%o parcial n%o libera a garantia. 3 pagamento
parcial n%o libera a garantia. ;e eu dei um imvel de 2HH para garantir uma dvida de 1HH e '( paguei 9HY
da 1ipoteca, eu posso liberar o imvel da parte '( quitada6 =%o, porque a garantia somente ! liberada com
1HHY do pagamento. 8oda garantia real ! indivisvel. 2 o tudo ou nada. "nquanto n%o 1ouver quita,%o,
n%o se libera a garantia.
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@. Sub(%o8ao K ;e o bem dado em garantia perecer e a seguradora pagar a indeniza,%o.
")emplo: pen1or de veculo. Coc deu seu veculo em garantia, mas ele &oi roubado. # seguradora pagou
a indeniza,%o para o credor pignoratcio que se subroga no cr!dito, como e&eito da garantia.
'. Di%*i&o /* p%*+*%D!ia K 3 credor real tem pre&erncia no concurso de credores. #li(s,
vamos lembrar um pouco de direito &alimentar. 3 art. 8F, da nova ?ei de Dalncias *?ei 11.1H1PHI.,
estabeleceu uma nova ordem de cr!dito privilegiado. #gora ! assim: primeiro vem o credor trabal1ista, o
credor real *antes vin1a a Dazenda 5-blica, o credor &iscal. e o credor &iscal. Depois disso, os credores
comuns *quirogra&(rio.. 3s direitos de garantia s%o t%o importantes que sobrepu'am o cr!dito &iscal.
'. ANTICRESE
# anticrese ! direito real de garantia sobre bem &rugvel *que produz &rutos.. 2 o primeiro direito
real que iremos estudar. #nticrese ! direito real de garantia sobre bem &rugvel, se'a mvel ou imvel.
# anticrese ! o primo pobre dos direitos de garantia. 2 uma vergon1a para um pro&essor de direito
civil vir ensinar anticrese, porque voc vai concluir toda sua vida pro&issional sem nunca ver uma
anticrese, que ! um instituto de duvidosa utilidade pr(tica. ; para atrapal1ar a vida de quem vai &azer
concurso. Coc vai estudar comigo agora e nunca mais na sua vida volte a isso porque n%o l1e serve para
nada.
# anticrese ! um direito de garantia sobre os &rutos da coisa. 3 credor anticr!tico recebe a coisa
para poder e)plorar os seus &rutos. # anticrese e)cepciona a regra dos direitos de garantia. 3 credor real
n%o recebe a coisa, mas a anticrese ! uma e)ce,%o porque a posse do bem ser( trans&erida para o credor
anticr!tico para que possa retirar os &rutos. 5ense numa &azenda. Coc deu uma &azenda em anticrese. 3
credor anticr!tico pode morar na &azenda6 =%o. 0as ele pode retirar os &rutos. " para si6 8amb!m n%o.
"le pode e)plorar economicamente os &rutos. 0as ele nem pode &icar para si, nem pode utilizar a coisa.
=%o esquece. #nticrese ! direito real de garantiaG "nt%o, ele pode e)plorar os &rutos da coisa. " de que
maneira6 "le vai retirar os &rutos e vai abater da dvida. " vai abater, primeiro dos 'uros e depois do
principal. 3 credor anticr!tico recebe a coisa para retirada de &rutos e se &az isso, e)plora a coisa
economicamente. >ecebe os &rutos e abate da dvida garantida. " &az isso, primeiro dos 'uros e depois do
principal. ;abe o que ! isso, na pr(tica, ! uma imputa,%o no pagamento. >az%o pela qual eu disse que a
anticrese ! de duvidosa utilidade e ! de duvidosa utilidade porque, em verdade, concretamente ela n%o !
outra coisa sen%o imputa,%o no pagamento. #t! porque ! ruim para todo mundo: ! ruim para o devedor,
que perde a posse do bem e ! ruim para o credor que recebe a posse do bem parcialmente. "le n%o recebe
para &azer o que quiser, mas para retirar &rutos.
Como a anticrese con&ere poderes parciais ao credor anticr!tico, a constitui,%o em anticrese n%o
impede a constitui,%o de 1ipoteca. ;%o institutos compatveis porque tm &inalidades distintas.
3 prazo m()imo de anticrese ! de 1I anos. 2 o prazo de liberta,%o da anticrese. 3 contrato pode
estabelecer prazo menor, nunca maior. Depois de 1I anos, a dvida se e)tingue6 =%o. 3 que se e)tingue !
a garantia. # dvida pode at! continuar. 3u n%o.
=%o esquece, por &im, que se o credor anticr!tico recebe o bem para retirada dos &rutos, a
anticrese admite a,%o de presta,%o de contas promovida pelo devedor anticr!tico pelo credor anticr!tico
para que ele preste contas dos &rutos retirados viabilizando o montante que &oi quitado. 5ermitindo que se
saiba do montante que &oi quitado. # a,%o de presta,%o de contas tem natureza d-plice e permite a prpria
e)ecu,%o do valor remanescente encontrado, que '( pode ser e)ecutado na prpria presta,%o de contas.
1$H