Boletim Tcnico da Escola Politcnica da USP

Departamento de Engenharia de Construo Civil

ISSN 0103-9830
BT/PCC/566
Parmetros e conceitos dos custos
de infra-estrutura em uma cidade
mdia


Escola Politcnica da Universidade de So Paulo
Departamento de Engenharia de Construo Civil
Boletim Tcnico Srie BT/PCC

Diretor: Prof. Dr. Jos Roberto Cardoso
Vice-Diretor: Prof. Dr. Jos Roberto Piqueira
Chefe do Departamento: Prof. Dr. Alex Kenya Abiko
Suplente do Chefe do Departamento: Prof. Dr. Francisco Ferreira Cardoso

Conselho Editorial
Prof. Dr. Alex Kenya Abiko
Prof. Dr. Francisco Ferreira Cardoso
Prof. Dr. Joo da Rocha Lima Jr.
Prof. Dr. Orestes Marraccini Gonalves
Prof. Dr. Vanderley Moacyr John
Prof. Dr. Cheng Liang Yee


Coordenadora Tcnica
Prof. Dr. Silvia Maria de Souza Selmo
O Boletim Tcnico uma publicao da Escola Politcnica da USP/ Departamento de Engenharia de
Construo Civil, fruto de pesquisas realizadas por docentes e ps-graduados desta Universidade.
Boletim Tcnico da Escola Politcnica da USP
Departamento de Engenharia de Construo Civil


























ISSN 0103-9830
BT/PCC/566
Parmetros e conceitos dos custos
de infra-estrutura em uma cidade
mdia
Evandro Jos da Silva Eloy
Luiz Reynaldo de Azevedo Cardoso
So Paulo 2011



O presente trabalho parte da dissertao de mestrado apresentada por Evandro Jos da Silva Eloy
sob orientao do Prof. Dr. Luiz Reynaldo de Azevedo Cardoso. Custos de infra-estrutura:
parmetros de uma cidade mdia do interior do estado de So Paulo defendida em 01/06/2010, na
EPUSP.
A ntegra da dissertao encontra-se disposio com o autor, na Biblioteca de Engenharia Civil da
Escola Politcnica/USP e na pgina: http://www.teses.usp.br/.

A referncia bibliogrfica deste boletim deve ser feita conforme o seguinte modelo:
ELOY, E. J. S.; CARDOSO, L. R. A. Parmetros e conceitos dos custos de infra-estrutura em uma cidade mdia. So
Paulo: EPUSP, 2011. 15 p. (Boletim Tcnico da Escola Politcnica da USP, Departamento de Engenharia de
Construo Civil, BT/PCC/566)

FICHA CATALOGRFICA

















Boletim Tcnico da Escola Politcnica da USP. Departamento de
Engenharia de Construo Civil. n.1 (1986) - . -- So Paulo,
1986-

Irregular.
Contedo deste nmero: Parmetros e conceitos dos custos de infra-estrutura em
uma cidade mdia / E. J. S. Eloy, L. R. A. Cardoso (BT/PCC/566)

ISSN 0103-9830

1.Construo civil I.Universidade de So Paulo. Escola Politcnica.
Departamento de Engenharia de Construo Civil

1

Boletim Tcnico da Escola Politcnica da USP.
Departamento de Engenharia de Construo Civil.

Parmetros e conceitos dos custos
de infra-estrutura em uma cidade mdia

Evandro Jos da Silva Eloy
Prof. Dr. Luiz Reynaldo Azevedo Cardoso



RESUMO
A quantificao dos recursos financeiros para execuo de uma obra de infra-
estrutura urbana tarefa complexa cujo grau de preciso depende de inmeros
fatores. Consistem no estabelecimento do conjunto de atividades, sua
ordenao e qualificao, considerando a influncia dos fatores locais. Dessa
forma, orar pressupe o conhecimento do processo produtivo, instalaes de
apoio, mobilizao de equipamento, utilizao de insumos, fiscalizao,
acompanhamento tcnico e a desmobilizao final. Este trabalho explana sobre
esses mltiplos conceitos e apresenta os parmetros de custos para uma
cidade mdia do interior do estado de So Paulo. Atravs de Estudo de Casos
calcula os custos de urbanizao por metro quadrado de rea bruta e por lote
atendido, comparando-os com os valores de referncia.

Palavra-chave: Custos. infra-estrutura. oramento. composies unitrias



ABSTRACT
The quantification of financial resources for the implementation of a urban work
infrastructure is a complex task and its precision depends on many factors.
They consist in establishing the set of activities, its ordering and its qualification,
considering the influence of local factors. Thus, making a budget requires
knowledge of the production process, support facilities, mobilization of
equipment and use of inputs, technical monitoring and final demobilization. This
paper explains about those several concepts and it presents the cost
parameters for an average size city in the state of Sao Paulo. Through Case
Studies the urbanization cost per square meter of gross floor area and attended
lot is estimated, comparing them with the reference values.

Keyword: Costs. infrastructure. budget. united price.
2

1 Introduo
Esse Boletim Tcnico foi baseado na dissertao Custos de infra-
estrutura: Parmetros de uma cidade mdia do interior do estado de So
Paulo tm por objetivo estimar, analisar e sistematizar os custos para
implantao de infra-estrutura urbana (drenagem, pavimentao, gua, esgoto,
energia eltrica e arborizao) em parcelamentos de solo realizados em uma
cidade mdia do interior do estado de So Paulo. Para sua realizao adotou-
se o seguinte mtodo:
Levantamento e pesquisa de dados em 10 loteamentos de
uma cidade mdia do interior de So Paulo, onde se procurou
delimitar o objeto estudado.
Utilizao da tcnica de oramentao convencional como
instrumento pelo qual foram levantados os servios realizados, suas
quantificaes e provveis composies de custos unitrios, atravs
da identificao dos elementos constituintes dos subsistemas.
Sistematizao de informaes, detalhando os instrumentos
pelos quais foram documentados os critrios, definies, regras,
premissas e restries do modelo adotado e a apresentao dos
clculos organizados em tabelas e anexados no final do trabalho.
Pesquisa de Preos de Insumos: A pesquisa de mercado de
preos de equipamentos, materiais e mo de obra foi realizada
utilizando-se a metodologia do DNIT.
2 Sistemas de infra-estrutura urbana
Genericamente um sistema
1
pode ser definido pelos seus elementos, pelos
seus atributos (que podem ser percebidos e mesurados) e pelos
relacionamentos entre suas partes e os seus atributos ou ainda, com igual
significado, pela sua estrutura, comportamento e conexes.
Neste contexto, infra-estrutura urbana pode ser descrita como o conjunto
das instalaes necessrias s atividades humanas, tais como rede de esgotos
e de abastecimento de gua, energia eltrica, coleta de guas pluviais, rede
telefnica e gs canalizado.
Visam no aspecto social propiciar condies adequadas de moradia,
trabalho, sade, educao, lazer e segurana. No Aspecto econmico, o
desenvolvimento das atividades produtivas e no aspecto institucional, os meios
necessrios ao desenvolvimento das atividades poltico-administrativas.
(ZMITROWICZ; DE ANGELIS NETO, 1997, p.2).
Os sistemas de infra-estrutura urbana so classificados pelos seus
subsistemas tcnicos setoriais, pela posio dos elementos que os compem
(ZMITROWICZ; DE ANGELIS NETO, 1997, P.5 A 17) e pelo seu princpio de
funcionamento. (MASCAR; YOSHINAGA, 2005 P.20).
Os subsistemas que compem a parte fsica da infra-estrutura urbana
compreendem os seguintes elementos:

1
PIDWIRNY, M. (2006). "Definitions of Systems and Models". Fundamentals of Physical
Geography, 2nd Edition. Disponvel em:
http://www.physicalgeography.net/fundamentals/4b.html - Acessado em 31/07/2009
3

Redes de Servios: Compostas pelas redes e estruturas que distribuem e
viabilizam os servios, seus custos so influenciados pelo traado, topografia,
materiais e exigncias dos concessionrios. a parte mais cara do sistema.
Ligaes Prediais: So as ligaes das instalaes prediais s redes de
servios. Seus custos vinculam-se a tipologia adotada para as redes pelos
concessionrios, distncia at a interligao e aos volumes.
Equipamentos Complementares: So dispositivos individualizados, dos
diferentes subsistemas. Relacionam-se ao processo de proviso das infra-
estruturas. Deles fazem parte as infra-estruturas e instalaes operacionais de
saneamento bsico (gua, esgoto e drenagem pluvial) e de energia eltrica,
gs (natural ou artificial) e comunicaes.
3 Custos em engenharia
Para Cardoso (1993) a abordagem dos custos sob a tica conceitual
possibilita identificar as variveis que influenciam seu comportamento. Nesse
contexto a primeira diferenciao refere-se de custos e preos. Para o autor
a maior parte dos pesquisadores atribuem a palavra custo o significado de
despesa, gasto ou valor pago para se adquirir algum bem ou servio. Valor,
entretanto pode ser subjetivo, pois est associado menor ou maior utilidade
do bem ou servio. Para Moreira (2001, p.26 a 29) valor refere-se ao tempo, ao
lugar, a finalidade e as partes interessadas. So por natureza, previses
sujeitas s incertezas e no podem ser determinados por frmulas e clculos.
O custo de uma obra constitudo pelos insumos e pelos seus custos
indiretos. Para o DNIT (2008, v.1, p.2) podem ser definidos quatro tipos:
1. Custos unitrios: So aqueles necessrios execuo de uma
unidade de servio.
2. Custos de produo: Parmetros tcnicos obtidos atravs de
uma seqncia de operaes, conhecendo-se os servios,
quantidades e as quantidades de insumos para produo de cada
unidade de servio.
3. Custo de referncia: So custos unitrios compostos de forma
genrica, sem considerar nenhum aspecto particular da obra.
4. Custo para oramento: So custos unitrios compostos para
orar uma obra especfica e que consideram as condies locais.
Um aspecto que merece especial considerao como cada uma das
parcelas dos custos incidem na formao do preo de uma obra ou servio e
diversos autores procuram elucidar a questo.
De acordo com Parga (1995) podem ser distinguidos cinco grupos de
custos: os diretos, os indiretos, os acessrios, o lucro e a correo monetria
Os custos diretos esto ligados diretamente aos servios e so obtidos nos
quantitativos de projeto. Os indiretos no so parte integrante do servio
apesar de essencial para sua obteno. Por esta razo, juntos so
denominados de custos produtivos. Os custos acessrios incidem de forma
dissimulada. Para o autor so exemplos os financiamentos e as retenes de
parte do valor das medies pelo contratante. A correo monetria objetiva
proteger da perda do poder aquisitivo da moeda, no alterando, porm a sua
substncia (PARGA, 1995, p.13).
4

Para Trajano (1985, apud Dias, 2006, p.30), custos diretos so
relacionados direta e exclusivamente com o produto em execuo [...] custos
indiretos, so aqueles que no se relacionam diretamente com um produto ou
parte dele, ou que no convm que sejam imputados diretamente, por razes
econmicas ou dificuldades prticas, devendo ser apropriados separadamente
e imputados aos produtos atravs de mtodos de rateio.
Para Tisaka (2006, p.39) o custo direto resultado da soma de todos os
custos unitrios dos servios, obtidos pela multiplicao dos consumos dos
insumos sobre os preos de mercado, multiplicados pelas quantidades, mais o
custo da infra-estrutura para realizao da obra.
Para Gadelha (2006, p.23), detectam-se dois grupos de custos:
No primeiro grupo, encontra-se o conjunto de custos ligados diretamente s
quantidades da planilha e s se alteram quando o tempo necessrio a
realizao da atividade comprimido, exigindo uma injeo de recursos e
provocando seu aumento. Os custos dos materiais, mo-de-obra,
administrao, consultorias, instalaes, juros, impostos, etc., que pela relao
direta com as quantidades so denominados custos diretos. A mo-de-obra,
componente principal dos custos unitrios deste grupo, apresenta sensibilidade
com relao ao prazo, sofrendo acrscimo tanto no ndice fsico (hora /
unidade), quanto no preo, na medida em que a atividade acelerada.
O aumento do ndice fsico est relacionado perda de produtividade que
ocorre quando a rea de trabalho de cada operrio comprometida e o preo
da hora aumenta devido aos custos extraordinrios. Nos equipamentos o preo
unitrio pode ser reduzido aumentando-se a quantidade de horas de trabalho
por ms, pois a depreciao e os juros, apropriados mensalmente tm
relevncia no custo horrio.
Os materiais no sofrem influncia da reduo do prazo a no ser que
ultrapassem a capacidade de abastecimento do mercado. Conclui o autor que
o custo total do primeiro grupo inversamente proporcional ao prazo, a partir
do instante em que os trabalhos comeam a ser desenvolvidos de forma
pressionada, fugindo a normalidade.
No segundo grupo esto os custos relacionados totalidade do projeto que
individualmente, no se relacionam com a durao de cada atividade, mas so
proporcionais ao prazo da obra e so denominados custos indiretos. Dentro de
certo limite, o aumento das quantidades no os altera. (GADELHA, 2006, p.25
e 26).
Para o DNIT (2003, p.8 a 10) muitos dos itens de custo que so
classificados como indiretos no tm esta caracterstica conceitual e somente
os custos relativos administrao da obra seriam indiretos. Nesse aspecto
devem ser considerados enfoques distintos. Sob o ponto de vista do executor
da obra, os custos indiretos se limitam parcela da administrao absorvida
pela obra e a classificao do custo de um servio est relacionada planilha
de preos. Todos os itens objetos de cotaes especficas e pagos por
medio so custos diretos. Sob o ponto de vista do contratante a distino
entre custos diretos e indiretos est vinculada aos itens que esteja disposto a
fiscalizar, medir e pagar de forma individualizada.

5

4 Noes bsicas sobre oramentos
Um oramento a avaliao do custo total da obra tendo como base
preos dos insumos praticados no mercado ou valores de referncia e
levantamentos de quantidades de materiais e servios. [...] IBRAOP (2006).
Os oramentos podem ser estimados com a utilizao de tabelas, ndices
de preos, consultas a fornecedores ou atravs de simples avaliaes
baseadas no bom senso ou descritivos baseados em composies de custo,
alicerado nos custos unitrios dos componentes do servio e em quantitativos
elaborados com base em projetos e especificaes. DNIT (2008, vol.1, p.100).
O oramento o ato, atributo ou efeito de orar. Para Gadelha (2006,
p.17) orar significa, antes de tudo, equacionar, criticar e solucionar os
problemas referentes qualidade, quantidade e seus respectivos custos.
Para o Departamento de Defesa norte-americano
2
(2002, p.15), sua
elaborao precede o estabelecimento de suposies, regras, premissas e
restries e estruturados os servios, garantindo que todos os itens esto
contemplados e eliminando a dupla incidncia de atividades. Com as
informaes coletadas inicia-se o processo de compilao do banco de dados,
identificando as fontes, custos, tcnicas e informaes utilizadas.
Para verificao do modelo so estimados os custos dos principais
elementos e dos custos totais, verificando sua razoabilidade. Os oramentos
so validados com a identificao e justificao dos mtodos empregados,
critrios da seleo, documentao das etapas (incluindo definies, regras e
premissas, fontes e os processos de anlise) e a concluso a que se chegou.
Com relao aos mtodos de abordagem, variam de acordo com os dados
disponveis. Em geral so utilizadas quatro abordagens tendo cada uma seus
pontos fortes e limitaes. So elas: a abordagem de engenharia, paramtrica,
por analogia e considerando as opinies de especialistas.
4.1 Oramentao convencional
Estabelecidas as regras e selecionadas as composies, adota-se os
critrios de validao dos dados, o mtodo de abordagem a ser utilizado e a
tcnica para oramentao.
Na abordagem de engenharia predomina a tcnica de oramentao por
composies de custos unitrios, entendida como a definio qualitativa e
quantitativa de todos os insumos necessrios realizao de uma unidade de
um servio. O somatrio de todos os servios, suas unidades de medida e
quantidades so denominados custos diretos.
Na elaborao das composies unitrias deve-se proceder a adequao
tecnolgica das composies ao servio a ser orado.
A composio e produo das equipes mecnicas podem ser determinadas
por mtodos tericos ou por mtodos empricos onde so realizadas medies
em campo (DNIT, 2003, vol.1, p.77 a 79). Nesse trabalho partir dos mtodos
tericos adaptou-se as composies considerando-se a produtividade
esperada nas condies e os equipamentos utilizados.

2
Department of the Army. Cost and Economic Analysis Center. Cost Analysis Manual, 2002.
Disponvel em: http://www.stormingmedia.us/18/1837/A183734.html Acesso em: 8 set. 2009.
6

4.2 Quantificao de servios, composies e insumos
Um item responsvel pela grande variabilidade dos oramentos refere-se
s quantificaes dos insumos (equipamentos, mo de obra, encargos sociais
e materiais) necessrios realizao de uma unidade de produo e
quantificao de cada servio a ser realizado.
4.2.1 Equipamentos
Os equipamentos influenciam significativamente nos custos das obras de
infra-estrutura. De acordo com DNIT (2003, vol.1, p.76) no clculo dos seus
custos horrios so considerados os custos de propriedade (depreciao, custo
de oportunidade do capital, seguros e impostos), os custos de manuteno
(reparos, desgaste de peas, material rodante ou pneus) e os custos de
operao (combustvel, filtros, lubrificantes e mo-de-obra de operao).
Os equipamentos trabalham em ciclos
3
. O tempo de durao do ciclo
determina um intervalo que o equipamento realiza certa quantidade de servio.
A quantificao do servio realizado durante um ciclo e seu tempo total de
durao fundamental para a determinao da produo horria do
equipamento e para dimensionar o restante dos equipamentos..
No DNIT (2003, vol.1, p.77) os conceitos e o modelo matemtico adotados
no clculo dos preos unitrios consideravam dois perodos de tempo
diferentes na atuao dos equipamentos: hora operativa e hora
improdutiva. Na hora operativa, o equipamento trabalha normalmente, sujeito
s restries devidas ao fator eficincia. Na hora improdutiva, o equipamento
est parado, com o motor desligado.
Em conseqncia o custo horrio operativo calculado somando-se os
custos horrios de depreciao, operao, manuteno e mo-de-obra. O
custo horrio improdutivo igual ao custo horrio da mo-de-obra e no se
consideram outros custos, pois estes ocorram ao longo da vida til.
Na nova metodologia do DNIT (2008, vol.1, p.6) foi eliminado o custo
improdutivo nas composies de custos, pois considera que o valor da hora
improdutiva representa em mdia menos de 2% do valor final da obra e
efetuada sua incluso como um de percentual do custo horrio e foi adotado
em 3% (DNIT 2008, vol.1, p.70). Os custos dos equipamentos em obras de
infra-estrutura apontam divergncias na metodologia de clculo dos valores
horrios, na sua produtividade para o clculo de sua incidncia na composio
dos servios, sendo muitas vezes questionados em Tribunais.
Nesse aspecto, Chimara, J. C.; Greilberger, J. P. C; Tiveron, V. P. M.
(2006)
4
, mostram que cerca de sessenta por cento dos itens de servios
utilizam equipamentos e que estes representam 34% do custo das obras de
pavimentao, 44% de drenagem e 15% de obras de arte. Os autores
analisando a metodologia de clculo do custo horrio de um caminho
mostram que os parmetros da TCPO 12 (Editora Pini) levam a valores 33%
superiores aos da Prefeitura de So Paulo e recomendam que os custos
calculados pelos mtodos tericos sejam comparados como valor de locao.

3
Conjunto de aes ou movimentos que o equipamento realiza desde sua partida, de uma
determinada situao, at seu retorno, que marca o incio de um novo ciclo.
4
Economicidade em Obras Pblicas: O Custo de Equipamentos em Obras de Infra-Estrutura
Disponvel em: http://www2.tce.pr.gov.br/xisinaop/Trabalhos/ Acesso em 12/10/2009
7

Por sua vez, a depreciao deve ser compatvel com a vida til e valor dos
equipamentos usados. Lembram que a produtividade dos equipamentos deve
ser verificada nos itens de composio de servios, podendo levar a distores
to importantes quanto seu custo horrio.
4.2.2 Mo de obra
Segundo Gadelha (2006, p.34) O custo direto da hora / homem o valor
definido para a categoria escoimada dos incrementos diversos que o
empregador dever adicionar, definidos por lei e as necessidades inerentes.
Em geral, adotam-se os pisos salariais acordados nas Convenes
Coletivas de Trabalho. A tabela bsica Padro Salarial da Mo-de-Obra, do
DNIT (2003, Vol.1, p.30), considera os padres salariais das categorias para as
cinco regies brasileiras: Norte, Nordeste, Sul, Centro-Oeste e Sudeste. Divide
os trabalhadores em seis categorias: operadores de mquinas, veculos e
equipamentos, tcnicos, encarregados, operrios qualificados, profissionais
no qualificados e trabalhadores em condies especiais.
Aponta padro salarial diferenciado para regio Sudeste nos Estados do
Rio de Janeiro, So Paulo e Minas Gerais. Isto se deve a disparidade regional.
Enquanto que nos Estados do Rio de Janeiro e So Paulo os valores so
superiores ao restante do territrio, Minas Gerais apresenta os valores mais
baixos do Brasil. Supera os valores da regio Nordeste (mdia regional mais
baixa), apenas nas categorias profissionais no qualificadas e especiais. No
geral aponta valores inferiores a regio Norte (2. pior mdia).
4.2.3 Encargos sociais
Um dos aspectos mais discutidos na construo civil so os valores
indiretos imputados sobre o valor da mo de obra. Encargos Sociais so
encargos exigidos pelas Leis Trabalhistas ou resultantes de acordos sindicais
adicionados aos salrios dos trabalhadores. De acordo com Tisaka (2006,
p.86) podem ser estabelecidos trs nveis: Encargos Bsicos e Obrigatrios,
Encargos Incidentes e Reincidentes e Encargos Complementares.
Para Freire (2005, p.2) o oramento estimativo de encargos sociais da
construo civil objeto hoje de diversos estudos dentro e fora do corpo da
administrao pblica [...]. Analisando 8 autores (Pini Sistemas, maio de 2000,
Sistema Boletim de Custos, agosto de 2002, Fundao Getulio Vargas,
dezembro de 2002, EMOP, 1998, Sinduscon-Rio, outubro de 2002, Paulo
Roberto Vilela Dias, janeiro de 2001, Fernando Morethson Sampaio, 1993 e
Walid Yazigi, 2003), mostra que os resultados apresentam pequena variao.
Freire (2005) observa que os horistas recebem mais rigor no clculo, pois
esto vinculadas forma de apropriao dos custos na construo civil. Entre
os horistas, os resultados dos autores so prximos, exceo de Yazigi. Os
nmeros adotados so Sinduscon-Rio: 132,15%, FGV: 122,58%, EMOP:
128,56%, SBC: 122,39%, Dias: 125,00%, Sampaio: 121,40%, Pini Sistemas:
124,40% e Yazigi: 79,80%. Conclui que as discrepncias apontadas revelam a
fragilidade dos nmeros a que chegam os autores e a fragilidade dos preos de
referncia indicados pelos diversos sistemas de custos para a oramentao
da construo civil. (FREIRE, 2005, p.6)
O DNIT adota o percentual de 126,30% para horistas. Tisaka (2006, p.87)
na metodologia utilizada pelo Instituto de Engenharia, calcula este valor em
176,08% para horistas e 125,67% para mensalistas.
8

4.2.4 Materiais
Segundo Padilha (2000, p.13 21) em termos genricos, materiais de
engenharia so todos os materiais do universo que o homem utiliza para
fazer coisas. Parte desses materiais, no estado slido, pela sua estrutura
atmica e ligaes qumicas so classificadas em quatros grupos principais:
materiais metlicos, cermicos, polimricos ou plsticos e compsitos e novos
grupos emergem decorrentes das inovaes tecnolgicas, tais como: materiais
semicondutores, supercondutores, polmeros condutores e silicones.
Segundo a NBR. 5706:1977, material de construo todo produto,
natural ou elaborado empregados em uma obra. So classificados em
materiais simples, elementos (semiterminados, simples e compostos), e
conjuntos funcionais denominadas componentes da construo.
Padilha (2000, p.13 21) afirma que o preo talvez seja a principal
caracterstica de um material. Ao selecionar os materiais para um determinado
produto acabado, alm das exigncias em termos de propriedades, o
engenheiro tem que levar em conta o preo.
Em geral, as perdas so as estimadas atravs dos mtodos tericos
expressos nas composies de custos unitrios. Os preos de aquisio dos
materiais consideram os preos praticados no comrcio atacadista para
pagamento vista, acrescida da carga tributria do Estado e o frete at a obra.
4.3 Preos em engenharia
Para o DNIT (2008, p.2 a 16) O preo baseado nos custos de produo
acrescido do lucro que o executor pretende obter. No entanto, como parmetro
comercial funo de quanto o contratante est disposto a pagar e no final
ser fruto de acordo negociado. Na nova metodologia todos os custos indiretos
so apropriados na prpria obra de acordo com a expresso:
Preo de Venda = Custo Direto Total + (PIS + COFINS + ISS + margem +
risco + custos financeiros).
O lucro designado pela sigla BDI (Budget Difference Income) traduzido
como Benefcios e Despesas Indiretas ou Bnus e Despesas Indiretas e incide
sobre todos os gastos tendo a obra como fato gerador.
Nesse trabalho verificou-se que os preos efetivamente cobrados pelas
empresas para contratao por empreendedores privados eram semelhantes e
menores do que os custos obtidos atravs da oramentao convencional
utilizando as bases de dados existentes.
Dessa forma, concluiu-se que as produtividades das equipes mecnicas
adotadas pelas empresas na formao de seu preo eram as medidas em
campo e que, em pequenas obras de urbanizao de glebas, em condies de
livre concorrncia, os riscos eram minimizados pelas empresas locais.
9

5 Parmetros de custos para infra-estrutura urbana
O presente estudo foi realizado na cidade de Ourinhos (SP), situada a 375
km da Capital. Preliminarmente foram analisados projetos aprovados na cidade
entre os anos de 1991 e 2008.
Neste perodo, segundo dados coletados foram implantados 49
loteamentos
5
e produzidos 8.867 lotes urbanizados, com 3.770.916,22 m2 de
rea bruta. Para o estudo de caso foram analisados 10 loteamentos com
414.527,58 m2 de rea bruta totalizando 1.109 lotes.
Para oramentao foram estabelecidos 12 tipos de obra ou servios,
selecionados 139 composies de custos unitrios e especificados e orados
248 insumos, incluindo 179 materiais, 22 categorias de mo de obra e seus
encargos sociais, 25 equipamentos e 3 tipos de servios de terceiros. A data
base dos oramentos novembro de 2009.
Os loteamentos estudados tiveram diretrizes semelhantes para as obras
de infra-estrutura. As ruas foram estabelecidas com seo transversal de 14
m, sendo 9 metros de leito carrovel e 2.5 metros de caladas em cada lado
da rua. As guias e sarjetas so moldadas in loco com extrusoras, perfil GS 15
com largura da sarjeta igual a 25 centmetros.
As exigncias tcnicas das concessionrias de servios pblicos variaram
apenas nos pontos de interligao. Os quadros de reas so apresentados na
Tabela 1. Nesta tabela verifica-se que os loteamentos tm entre 53 e 196 lotes
e rea bruta variando entre 2 e 7,5 hectares.
O aproveitamento mdio das glebas foi de 55,47%. O sistema virio
representou 27,7% da rea bruta, as reas verdes
6
11,44%, reas
institucionais 5,18% e reas remanescentes 0,22%.
Tabela 1 - Quadros de reas (em m2) dos loteamentos dos estudados
BAIRRO A B C D E F G H I J
Nmero de lotes 63 53 60 86 134 129 102 110 176 196
rea dos lotes 10.541 11.848 12.950 17.760 22.608 25.619 26.909 28.074 34.011 39.621
reas pblicas 8.335 7.075 6.920 14.740 18.945 23.831 19.044 18.353 30.219 36.208
Sist. Virio 5.478 4.211 3.920 9.815 12.477 12.461 12.011 11.303 20.564 22.566
rea Instituc. 950 946 1.000 1.664 2.079 2.478 2.404 2.377 3.221 4.338
rea Verde 1.907 1.919 2.000 3.261 4.389 8.891 4.628 4.673 6.435 9.304
Outros 124 - 130 - - 90 160 300 114 -
Total da gleba 19.000 18.924 20.000 32.500 41.553 49.539 46.112 46.727 64.344 75.828
Lote mdio 167,32 223,55 215,83 206,51 168,71 198,59 263,81 255,22 193,24 202,15
Aproveitamento (%) 55,48 62,61 64,75 54,65 54,41 51,71 58,36 60,08 52,86 52,25


5
Os valores pesquisados, aparentemente representam a totalidade dos loteamentos. No foi
possvel efetuar a confirmao.
6
Atualmente est sendo exigido o percentual mnimo de 20% de reas Verdes e Sistemas de
Lazer, o que representa um decrscimo da rea lquida de lotes.
10

5.1 Custo mdio de urbanizao por m2 de rea bruta
Os custos mdios de urbanizao dos projetos obtidos pela soma das
mdias de cada um dos servios foram estimados em R$ 15,11 por metro
quadrado de rea bruta, distribudos como o apresentado no Grfico 1:

Nota: O custo mdio por m2 foi calculado pela soma dos custos mdios dos servios
Grfico 1 - Distribuio em % dos custos por m2
5.2 Intervalo de confiana
Mantidas as mesmas condies dos projetos estudados e acreditando
existir correlao entre as variveis, calculou-se o intervalo de confiana e a
probabilidade de que os custos de urbanizao de uma rea qualquer estar
contido dentro desse intervalo. Assim, pelos custos mdios calculados em cada
bairro determinou-se o valor mdio e o desvio padro. Tomando-se z=1,96 na
Curva Normal, tm-se a probabilidade de 95% que os custos de urbanizao
por m2 de rea bruta estejam entre R$ 12,68 e R$ 17,02.
5.3 Custo mdio de urbanizao por lote
Os loteamentos analisados apresentam rea total de 414.527,58 m2 e rea
de lotes de 229.940,40 m2, com 1.109 lotes unifamiliares, com rea mdia de
209,5 m2 cada lote. Para o aproveitamento mdio nas glebas calculado em
56,72%, o custo de mdio de urbanizao foi estimado em R$ 5.550,48 por lote
e o desvio padro de R$ 539,34. Com os valores de z = 1,96, (Pr=95%)
calculou-se o intervalo entre R$ 4.392,56 e R$ 5.449,66 por lote de 209 m2.
Tabela 2 - Custo de urbanizao mdio por lote
Obra / servio Custo do servio % do custo
Servios Auxiliares R$ 252,84 4,56%
Terraplenagem R$ 392,45 7,07%
Rede de esgotos R$ 539,75 9,72%
Guias e sarjetas R$ 339,67 6,12%
Galerias pluviais R$ 356,60 6,42%
Rede de gua R$ 271,56 4,89%
Pavimentao asfltica R$ 2.335,93 42,09%
Rede eltrica R$ 577,76 10,41%
Iluminao pblica R$ 73,83 1,33%
Paisagismo e arborizao R$ 410,08 7,39%
Custo total por lote (mdio) R$ 5.550,48 100,00%
11

6 Consideraes finais
Com base nos dados pesquisados e na metodologia adotada
estabeleceram-se os seguintes parmetros para os custos de urbanizao:
6.1 Custos da infra-estrutura por lote
Os custos de urbanizao estimados em R$ 5.550,48 por lote (rea mdia
de 209,5 m2 por lote) ou R$ 26,49 por m2 de rea de lotes considerando o
aproveitamento mdio das glebas de 56,72%. Inicialmente esses custos foram
comparados com os estudos de Cardoso (1993) referentes a estudos
realizados em conjuntos habitacionais da Regio Metropolitana de So Paulo.
Os dados corrigidos pelo IGPM at o ms 11/2009 indicam o custo das infra-
estruturas em R$ 6.321,68 por lote. O autor no considera os custos do
paisagismo e arborizao e para comparao foi subtrado do valor calculado a
quantia de R$ 410,08. Isto representa R$ 5.911,60 por lote de 200 m2 ou R$
29,56 por m2 de rea lotevel. Os valores calculados nesse trabalho (R$
5.550,48) mostraram-se compatveis com os apresentados pelo autor (R$
5.911,60) com aproximadamente 6,5 % de diferena.
6.2 Custo por metro quadrado de rea bruta
Em funo das condies esplanadas os custos das infra-estruturas foram
estimados em R$ 15,11 por metro quadrado ou R$ 151.100,00 por hectare de
rea bruta. Nestes custos os equipamentos representam 33,3%, mo de obra
10,6%, encargos sociais 9,0% e materiais 48,1%. Tomando com base o valor
do dlar norte-americano igual a R$ 1,845 (set/2009), corresponde a US$
81.897,02 por hectare ou US$ 8,19 por metro quadrado de rea bruta. Esses
custos contemplam apenas as redes de distribuio.
Os custos apontados por Mascar e Yoshinaga (2005, p.21), apresentam
valores entre 120 mil a 140 mil dlares norte-americanos por hectare. Os
custos consideram os subsistemas de gs e telecomunicaes. Para
comparao, necessrio individualizar esses custos:
a) Considerando que no sistema energtico os autores apontam que o
gs encanado corresponde a 8%, TV cabo 4% e o subsistema de
telefonia 12%, tm-se para os custos das infra-estruturas, um
intervalo entre US$ 91.200 a US$ 106.400 por hectare de rea bruta.
b) Considerando que estes custos so globais e que o autor considera
que as redes de distribuio secundrias correspondem a valores
entre 70% a 85% do custo total, tm-se um intervalo entre 70% de
US$ 91.200 a 85% de US$ 106.400,
c) Isto corresponde ao intervalo de US$ 63.840 a US$ 90.440 dlares
por hectare, para os custos das redes. Calculando-se a mdia dos
dois valores tem-se US$ 77.140 por hectare de rea bruta para as
redes de distribuio.
d) Por outro lado, os custos aqui calculados incluem o paisagismo e
arborizao que no so considerados por Mascar e Yoshinaga
(2005). Esses custos corresponderam a 9,23% do custo total
calculado. Descontados esses custos, tem-se o custo de urbanizao
estimado de US$ 75.345,26 por hectare.
Assim, os valores calculados foram considerados satisfatrios por este
pesquisador e aparentemente validados pela bibliografia existente.
12

7 Referncias Bibliogrficas
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BT/PCC/560 - Determinao das condies de operao de um sistema de climatizao com distribuio de ar
pelo piso instalado em uma sala de aula para a sua melhor efetividade da ventilao - RENATA
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BT/PCC/559 - Aplicabilidade da arbitragem em contratos de construo civil para soluo de disputas
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BT/PCC/558 - Financiamento para habitaes populares no Brasil e no Mxico: uma anlise comparada
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BT/PCC/557 Interpretao da influncia das variveis condicionantes da demanda pela produo habitacional
privada: aplicao na cidade de So Paulo durante o perodo de 1998 a 2008 JOS
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BT/PCC/551 - CEPACs e operaes urbanas consorciadas - CLAUDIO MARTINS GAIARSA, JOO DA ROCHA
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BT/PCC/550 - Empresas executoras de servios de obras e as suas condies de competio - RICARDO
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BT/PCC/549 - Avaliao das conseqncias da produo de concreto no Brasil para as mudanas climticas -
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BT/PCC/548 Mtodo para reduo de mancha nas vedaes externas de edifcios - FLVIO LEAL
MARANHO, VANDERLEY MOACYR JOHN
BT/PCC/547 - Metodologia para desenvolvimento de projeto de fachadas leves - LUCIANA ALVES DE
OLIVEIRA, SILVIO BURRATTINO MELHADO
BT/PCC/546 - Proposta de metodologia para reconhecimento de anseios de segmento do mercado residencial:
construo de um protocolo para estruturao de um banco de dados na cidade de So Paulo -
ALFREDO EDUARDO ABIBI FILHO, ELIANE MONETTI








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