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Proyecto de Inversin.

Plaza Comercial
C30-06-001


Este caso fue escrito por la Profesora Ana Dolores Franco Valdez con el propsito de servir como material
de discusin en clases, no pretende ilustrar buenas o malas prcticas administrativas.

Derechos Reservados Instituto Tecnolgico y de Estudios Superiores de Monterrey; Av. General Ramn
Corona No. 2514 Col. Nvo. Mxico, Zapopan, Jalisco 45140, Mxico. El ITESM prohbe cualquier forma de
reproduccin, almacenaje o transmisin de la totalidad o parte de esta obra, sin autorizacin por escrito.

Centro Internacional de Casos Fecha de revisin: Enero 12, 2007
Tecnolgico de Monterrey ltima revisin: Enero 12, 2007





La tarde del mes de diciembre de 2005, el Ingeniero J os Crdenas se encontraba lleno de
nostalgia recordando aquellos momentos en los que sola jugar con sus hermanos en la casa
heredada de sus padres. Hacia ya dos aos que haba fallecido su madre y no saba con
certeza que podra hacer con esa casa que se encontraba actualmente desocupada y que lo
llenaba de recuerdos de su infancia y de su adolescencia pero sobre todo de las vivencias
con sus padres. Ahora los tiempos eran otros, sin sus padres y la casa que da a da iba
deteriorndose porque no era habitada, tena que hacer algo y se preguntaba Qu voy a
hacer con esta casa?, La vendo o bien desarrollo algo en ella? Ser rentable algn
proyecto?

Localizacin
La casa de los paps del Ing. J os Crdenas se encontraba ubicada en una de las principales
colonias de la ciudad de Culiacn, Sinaloa. Incluso fue la zona en donde se empezaron a
ubicar las personas cuyo nivel socioeconmico era alto (principalmente los niveles A/B y
C+). La colonia tena varias dcadas por lo que la gente que viva ah era gente en
promedio de 40 aos.

La vivienda tena aproximadamente 50 aos y estaba en una esquina formada por la calle
principal de la ciudad, la avenida lvaro Obregn y la avenida Ciudades Hermanas. La
avenida lvaro Obregn divida a la ciudad en oriente y poniente. Esta avenida era muy
utilizada como va de acceso para diversas colonias y fraccionamientos que se estaban
desarrollando al sur de la ciudad, tambin con un nivel socioeconmico alto constituido
principalmente por parejas jvenes con nios en primaria o adolescentes en secundaria y
preparatoria. Por esa avenida, a un costado de la casa, se ubicaba una plaza con diversas
fuentes de agua desarrollada por el municipio la cual estaba enfrente de la Iglesia La
Lomita que por su ubicacin y estructura, era un punto de referencia en la ciudad.

El frente de la casa daba hacia otra avenida importante llamada Ciudades Hermanas, la cual
era bastante transitada porque recorra gran parte de poniente al oriente de la ciudad. Contra



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esquina se encontraba un edificio de consultorios mdicos y enfrente un edificio de
hipotecaria de uno de los principales bancos de Mxico.

El valor de la propiedad segn avalu ascenda a $1,837,613.6 dlares y $956,240.29 del
valor del terreno.

Estudio de mercado
Al no saber que hacer con la propiedad, el Ingeniero Crdenas contrat a una agencia de
investigacin de mercados orientada a consumidores, la cual realiz un estudio de vocacin
de la ubicacin en la zona de influencia con el propsito de determinar el giro ms
adecuado y con mayor demanda de esa ubicacin.

Los resultados mostraron que exista un segmento de mercado para cada opcin evaluada:
- Segmento de mercado #1. Opinaron que en la ubicacin investigada la mejor opcin
era la construccin de locales comerciales, ya que consideraban que era necesario
incrementar la oferta de servicio y/o productos en esta zona.

- Segmento de mercado #2. Opinaron que era mejor construir locales para oficinas, ya
que como esta colonia era principalmente residencial, sera ms adecuado y ms tranquila
esta opcin, puesto que generara menos trfico si se utilizara para este fin.

- Segmento de mercado #3. Opinaron que la construccin de departamentos o condominios
en la zona eran necesario para satisfacer la demanda potencial que exista.

El mayor porcentaje de mencin lo obtuvo el segmento #1.

Se profundiz en este punto y se obtuvo informacin que mostraba la situacin a esa fecha
de la zona en cuanto a la oferta y demanda del giro comercial. Se agruparon los principales
giros comerciales que se podran ofrecer en el punto investigado.

Una opcin era la que se referaal incremento de oferta de restaurantes. Para satisfacer de
manera ms efectiva las necesidades de este mercado, se recomend la construccin de un
Food Court que contara con un rea comn refrigerada con mesas para los clientes y una
variedad de espacios de renta para los diferentes restaurantes que ofrecieran sus productos
en el lugar. Este concepto sera innovador en la zona, inclusive en la ciudad, y muy
adecuado para el perfil de clientes de la zona.

Otra opcin era la de construir locales comerciales independientes que contaran por lo
menos con dos cajones de estacionamiento cada uno y ofrecerlos a las empresas que se
mencionaban en el estudio. Se deba vender la idea a los futuros inquilinos con el respaldo
de los resultados de este estudio, los cuales confirmaban que exista una demanda potencial
para los productos y/o servicios que ofrecan.

Una tercera opcin era destinar la ubicacin evaluada para la construccin de oficinas. Para
esto era necesario contar con dos cajones de estacionamiento para cada local, e
independizar de alguna manera cada uno de estos, hacindolas modernas y confortables
para lograr que fueran atractivas para el mercado. De acuerdo con la investigacin
realizada, la demanda de esta opcin era baja, por lo que se consider que sera difcil
negociar la renta de estos locales.




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Por ltimo, el construir departamentos o condominios en la ubicacin evaluada, se
consider que seran de renta, ms que de venta, ya que la tendencia actual del mercado de
nivel medio y superior, era la adquisicin de casas o departamentos ubicados en privadas,
con un tamao mnimo para dos recmaras y su rea de estacionamiento. De acuerdo con
los resultados de la investigacin, la demanda potencial para este concepto era menor que la
de locales comerciales.

As mismo, este estudio mencion la importancia de realizar un anlisis financiero para
determinar el retorno de inversin de las opciones que se investigaron y complementarlo
con el estudio de mercado realizado.

Para el Ing. Crdenas este estudio era bastante vlido:
Contrat a esta agencia de mercados independiente para realizar un estudio de
vocacin del lugar y confo plenamente en los resultados del estudio por
considerarlos veraces. Por lo que he decidido destinar la ubicacin al sector
comercios. Ahora necesito saber si financieramente este proyecto es rentable.


Anlisis de la Industria
El crecimiento de centros comerciales en Mxico no tena precedente y reportaba
inversiones de mil 500 millones de dlares en 2004, cifra que lo colocaba a la cabeza de la
regin latinoamericana, de acuerdo con el Consejo Internacional de Centros Comerciales
(ICSC por sus siglas en ingls).

El valor de este mercado era estimado en 25 mil 835 millones de pesos y el 45% de
consumo de los mexicanos se estaba efectuando en los llamados retailers. Para 2005, el rea
rentable de centros comerciales se estimaba en 64 mil 775 m
2
.

De acuerdo con un estudio realizado por Entrepreneur.com sobre ciudades emprendedoras,
Culiacn era una de las cinco alternativas para iniciar un negocio propio y tambin era
sugerida por los expertos como una excelente ubicacin para la apertura de negocios
comerciales, sobre todo en las nuevas plazas que se estaban abriendo.

En Culiacn, ms del 60 por ciento de la poblacin trabajaba en el sector servicios y
comercio, el resto en partes semejantes en industria y en actividades primarias, que tenan
gran importancia en el estado de Sinaloa.
1


Anlisis de la Demanda Empresarial
Considerando las dos opciones de destino de locales comerciales en cuanto a si sera una
plaza cerrada con un rea de comida o una plaza abierta con locales independientes, se
decidi realizar un anlisis con empresarios de la ciudad con la finalidad de determinar la
preferencia por tipo de formato.

El procedimiento fue recopilar informacin de los empresarios detallistas de la localidad
sobre el inters de arrendar un local en dicho centro comercial.


1
http://72.14.207.104/search?q=cache:ccyhl3m73r0J :www.soyentrepreneur.com/pagina.hts%3FN%3D14983
+Crecimiento+centros+comerciales+Culiac%C3%A1n&hl=es&gl=mx&ct=clnk&cd=1



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Para recopilar la informacin se desarroll una encuesta, la cual permiti recopilar
informacin til tanto de manera cuantitativa como cualitativa. La muestra estuvo
constituida por 57 comercios detallistas en la ciudad, entre los que se encontraron agencias
de viajes, bancos, boutiques, estudios fotogrficos, farmacias, joyeras, laboratorios,
libreras, telecomunicaciones, tiendas celulares, entre otros.

El estudio tuvo como objetivo determinar si la esquina de Avenida lvaro Obregn y
Ciudades Hermanas era un punto estratgico para la ubicacin de locales comerciales, y de
serlo cual sera el mejor formato para los locales. Se aplic una encuesta a empresarios
cuya compaa era lder o sublder en la regin en cada una de las categoras antes
mencionadas.

Los resultados indicaron que en general los empresarios encuestados consideraron a la
esquina formada por lvaro Obregn y Ciudades Hermanas como punto estratgico para
ubicar locales comerciales. La figura 1.1 del anexo 1 muestra como el 70% de los
empresarios encuestados opinaron que la esquina si era un buen punto comercial.

El 44% opin que el mejor formato era el plaza abierta y el 11% opin que era mejor la
plaza comercial cerrada y el 45% de las empresas eran indiferentes a cualquiera de estos
formatos.

Los que preferan el formato Plaza abierta L le daban una mejor puntuacin a la
ubicacin, estaban ms interesados en rentar un local que los de la plaza, aunque el precio
por metro cuadrado fue menor. Otro dato muy importante fue que aunque la plaza cerrada
recibi un 11% las personas que lo preferan, realmente no estaban interesadas en rentar un
local ni en planta alta ni en planta baja.

El 47% de las empresas encuestadas ya estaban en la zona y presentaron precios de renta de
referencia de $156 por m
2
en planta baja y de $110 en planta alta.

Al dividir la muestra en las empresas interesadas y las no interesados, se obtuvieron los
resultados mostrados en la figura 1.3 del anexo 1, la cual muestra que el 55% de los
empresarios entrevistados estaban interesados en rentar un local comercial.

La mejor opcin para ellos fue la plaza abierta incluso ninguno de los interesados le da una
calificacin baja en cambio los que prefieren la plaza abierta si le daban una calificacin
baja a la plaza cerrada.

El promedio por metro cuadrado en planta baja fue de $134 y en planta alta de $80. Aunque
existan empresas que estaban dispuestas a pagar una renta ms elevada de hasta $300.




Anlisis de la Oferta o Competencia
De acuerdo al estudio realizado se determin que en la zona de competencia del proyecto se
encontraban los siguientes centros comerciales:

Galeras San Miguel



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Plaza Cerrada con dos tiendas anclas: Sears y Mercados Zaragoza (Supermercados MZ).
Adems contaba con un restaurante perteneciente a la cadena nacional restaurantera VIPs,
el cual tena entrada tanto por dentro de la plaza como por fuera. En construccin se
encontraban varias salas de una cadena de cines. Las tiendas que predominaban eran del
giro de venta de ropa, accesorios y calzado, tanto para mujer como para hombre. Se
encontraba localizada aproximadamente a 2 minutos (en automvil) del punto comercial
analizado.

A partir de la apertura de la plaza comercial Forum (ubicada en el desarrollo tres ros
aproximadamente a 20 minutos de distancia) la popularidad de Galeras San Miguel
empez a disminuir teniendo graves problemas de flujo de clientes.

El costo de renta por m
2
era de aproximadamente $180 mensuales, de los cuales el 80% era
de renta y el 20% de mantenimiento.

Plaza abierta
En cuanto a Plaza abierta dentro del rea comercial de la empresa se localizaban los
siguientes:
1. WalMart 87: Esta plaza tena un buen trfico vehicular, tena a un
supermercado muy importante como tienda ancla, no haba tiendas conocidas en
ellas a excepcin de Walmart, era una plaza relativamente nueva, lo que
ocasionaba que estuviera en muy buenas condiciones, contaba con un amplio
estacionamiento, su rea de comida era amplia y contaba con varios
establecimientos conocidos. Se ubicaba a cinco minutos del punto comercial de
referencia.
2. Plaza La Lomita: Esta plaza realmente no tena un nombre comercial, estaba
orientada hacia la comida ya que contaba con tres tiendas anclas que eran
SuperSalads, Burger King y Sushito. La afluencia vehicular era excelente ya que
se ubicaba en una avenida con mucho trfico puesto que exista una universidad
con una poblacin estudiantil grande y adems que era de acceso a varias
colonias.
La principal desventaja era el estacionamiento, el cual era reducido. As mismo,
haba tiendas cuya fachada se encontraba parcialmente obstruida por las tiendas
anclas. Se localizaba a menos de dos minutos del punto comercial estudiado.


Alternativas
Despus de realizar el estudio de mercado correspondiente, habiendo pasado seis meses, a
finales de J unio, el Ing. Crdenas se encontraba analizando cuatro alternativas de inversin.

Plaza Cerrada: Tena un rea comercial rentable en la parte baja de 698.65 m
2
y en la parte
alta de 427 m
2
. Adems, un rea comn para mesas del rea de comida (food court) de 305
m
2
, esto implicar mantener esa rea refrigerada. Esta opcin presentaba 31 cajones de
estacionamiento. Ver plano en anexo.

Para el Ingeniero Crdenas esta era una gran opcin: Considero que el poder utilizar la
estructura actual de la casa permitir conservar algunas cosas intactas como el piso mrmol,
la ventanera y algunas plantas.




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Plaza Abierta: Para esta plaza se estaba considerando un formato de L con locales en la
parte sur-poniente del terreno y con cajones de estacionamiento en la parte de enfrente del
terreno. Para esto haba tres opciones:

1. Plaza Abierta con 18 locales: Involucraba un rea rentable de 598 m
2
tanto
en planta alta como baja, lo que daba un total de 1196 m
2
de renta y
consideraba 45 cajones de estacionamiento. Para el Ing. Crdenas esta
opcin era difcil de tomar puesto que implicara tumbar por completo la
casa.
2. Plaza Abierta sin construir una parte del terreno: Implicaba un rea rentable
de 616 metros cuadrados en planta baja y 778 metros cuadrados en planta
alta que daba un total de 1,394 metros cuadrados con 36 cajones de
estacionamiento.
3. Plaza Abierta completa: Constitua prcticamente la opcin dos con la nica
diferencia que se agregaran dos locales ms en planta baja y dos en alta y se
disminuira el nmero de cajones de estacionamiento. Involucraba un rea
rentable de 718 m
2
en cada planta, lo que representaba un total de 1,436 m
2

rentables distribuidos en 22 locales y 36 cajones de estacionamiento.

Esta propiedad presentaba un valor de avalo de $20,950,450, de los cuales $10,902,000
sera el valor del terreno y el resto de la construccin.
2

El Ing. Crdenas solicit al Arq. Valenzuela los presupuestos de los costos de construccin
de las cuatro opciones. Analizando las diferentes opciones y considerando los diferentes
rubros de costos, la plaza cerrada tena un costo de $3,300,000 con 1,125.65 m
2
rentables
(incluido el valor del aparato del aire acondicionado por $416,000), la plaza abierta con 18
locales tena un costo de $4,620,000 con 1,195 m
2
rentables, la plaza abierta sin construir
present una presupuestacin de $3,400,000 con 1,394 m
2
a rentar y por ltimo, la plaza
abierta completa mostr una inversin por construccin de $5,460,000 con 1,146 m
2
a
rentar.

La plaza abierta completa era la opcin ms cara porque se deba tumbar toda la casa, lo
cual implicaba altos costos; adems, era la opcin con mayor rea rentable. La plaza
cerrada era la opcin ms econmica puesto que se aprovechaba casi toda la construccin
de la casa original. Para el Ing. Crdenas, esta era la opcin ms atractiva por la baja
inversin inicial en comparacin con las tres alternativas de plaza abierta y con la ventaja
que se mantendran intactos algunos detalles de la casa que para l eran muy importantes
por los recuerdos que envolvan, como eran el piso de mrmol y algunas paredes forradas
de madera fina.

La inflacin a considerarse ser de 3.33% reportada para el 2005 de acuerdo al informacin
divulgada por el Banco Nacional de Mxico.
3

De acuerdo a los datos de construccin de las plazas y a la ubicacin de cada local
comercial se determinaron los ingresos. Aquellos locales en esquina y que colindaban con

2
De acuerdo al tipo de cambio del 30 de junio de 2006, fecha del avalo, el valor de la propiedad ascenda a
$1,837,613.6 dlares y $956,240.29 del valor del terreno.
http://www.sat.gob.mx/sitio_internet/asistencia_contribuyente/informacion_frecuente/tipo_cambio/
3
http://www.banamex.com.mx/esp/finanzas/index.html. Condiserando inflacin 2005 y proyectada para
2007.



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las avenidas principales tenan un mayor costo de renta por m
2
. Los locales en la planta alta
tenan una renta menor puesto que la conveniencia es muy importante al momento de que el
consumidor elija el lugar para realizar sus compras, por lo que este considera que el tener
que subir escaleras para llegar a un negocio reduce la conveniencia y por lo tanto, deba ser
ms barato.

Los ingresos por m
2
se determinaron con base en la investigacin realizada con los
empresarios, la competencia y dueos de locales de cada tipo de formato. La plaza cerrada
tuvo una proyeccin de ingreso anual por $230,500 para el primer ao. La plaza abierta con
18 locales de $209,000, la plaza abierta sin construir total reflej un ingreso de $235,100 y
la plaza completa de $258,000.

La plaza completa gener un mayor ingreso puesto que presentaba una mayor rea de renta
como se estableci anteriormente. Aunque la plaza cerrada tuvo menos m
2
de renta, se
contempl que el food court, el rea refrigerada y la imagen de la misma contribuy a
contemplar la posibilidad de rentar el m
2
ms caro.

Los gastos a considerar para los cuatro formatos fueron gastos por electricidad, agua,
sueldo del personal de limpieza, sueldo de personal de vigilancia (nicamente en el caso de
plaza cerrada), gasto por consumo de materiales de limpieza, depreciacin del aire
acondicionado (nicamente para plaza cerrada) y depreciacin de la construccin.

Los ingresos por renta eran ms altos en la plaza completa abierta por la mayor extensin
de rea rentable mientras que los ingresos ms bajos eran en la alternativa de nicamente
18 locales. Los gastos operativos eran mayores en la plaza cerrada principalmente por el
mantenimiento de la misma, la vigilancia y la limpieza que se requiere principalmente por
los baos comunes, el rea comn de comida y el mantenimiento del aire acondicionado.
Para los activos fijos se consideraron los porcentajes de depreciacin fiscal de acuerdo a la
Ley del Impuesto sobre la Renta. (ISR).

Los gastos operativos, sin incluir depreciacin, se consideraron en $397,700 para la plaza
cerrada y de $38,200 para las plazas abiertas. Se consider que el gasto por mantenimiento
tendra un incremento de $2,000 en el segundo ao principalmente por el tiempo del equipo
y edificio, este se contempl que se mantendra gastndose de igual manera para los
siguientes 5 aos. Estos gastos se incrementaran anualmente por cuestiones de inflacin.

Los gastos para la plaza cerrada eran significativamente mayores puesto que involucraba
ms gastos operativos que el empresario deba de asumir y los gastos ms bajos eran los de
la plaza dejando sin construir un aparte del terreno, esto se deba principalmente al gasto
por depreciacin que como la inversin era menor, el gasto de desgaste a diferir era menor
en esta alternativa.

El financiamiento de la plaza comercial se contempl con un prstamo bancario. Los gastos
financieros, como se especific anteriormente, se determin de acuerdo a la TIIE (Tasa de
Inters interbancaria de equilibrio) ms 3.5; al da ltimo de J unio de 2006, la TIIE
present un valor de 7.33%. Los intereses se calcularon sobre saldos insolutos, realizando
una tabla de amortizacin considerando el periodo de pago de 7 aos, la cual se presenta en
el anexo 2. El gasto por comisin de apertura del prstamo del 1% fue diferido durante el
tiempo del prstamo que en este caso sera de siete aos. El gasto por comisin se
considero dentro del prstamo a solicitar.



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Se consider una tasa de impuestos sobre la renta (ISR) del 35% por no determinarse a la
fecha el tipo de rgimen fiscal que tendr la empresa y por cuestiones de consistencia y
comparabilidad anual.

Se determin que los ingresos, los gastos operativos (a excepcin de las depreciaciones y la
amortizacin del 1% de comisin por la apertura del crdito) y los gastos financieros eran
transacciones en efectivo. El abono anual al capital se muestra en la anexo 3.

El valor de rescate al finalizar el periodo de estudio sera de $17,743,774 para la plaza
cerrada, de $18,775,949 para la abierta con 18 locales, de $20,779,320 para la abierta sin
construir totalmente y de $23,135,731 para la abierta completa.

El costo de oportunidad del dinero esta representado por una tasa fija que dara el dinero
propio al invertirlo en el banco, el cual a la fecha es de 7.78%. De acuerdo a un experto en
bienes races, si la casa era rentada como tal para casa habitacin, la estimacin de la renta
mensual sera de aproximadamente $16,000.00

El anlisis de esta informacin requera que el Ing. Crdenas contratase a un experto que le
indicar cual era el mejor destino financiero de la inversin que tena en sus manos, que
para l ms que un negocio econmico significaba la nostalgia de aos de su infancia que
se encontraban en cada rincn de esa vieja casa. Ahora, era el momento de determinar que
decisin tomar.



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Anexo 1. Resultados de Estudio de Mercado-Empresario

Es un lugar estratgico?
42%
28%
19%
4%
7%
1
2
3
4
5

Fig. 1.1 La esquina es un punto comercial estratgico
Escala Likert: 1 de acuerdo y 5 desacuedo















Fig. 1.2 Proporcin por preferencia de formato
44%
45%
11%
6 empresas
25 empresas
26 empresas
Indiferentes
Strip Center L
Plaza
44%
45%
11%
6 empresas
25 empresas
26 empresas
44%
45%
11%
6 empresas
25 empresas
26 empresas
44%
45%
11%
6 empresas
25 empresas
26 empresas
Indiferentes
Strip Center L
Plaza

55%
26%
19%
31 Empresas
15 Empresas
11 Empresas
Indiferentes
Interesadas
No Interesadas
55%
26%
19%
31 Empresas
15 Empresas
11 Empresas
55%
26%
19%
31 Empresas
15 Empresas
11 Empresas
Indiferentes
Interesadas
No Interesadas














Fig. 1.3 Distribucin por inters en renta



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Anexo 2. Gastos financieros anuales por formato

Periodo Plaza Cerrada 18 locales Sin construir Completa
Ao 1 $344,621 $482,396 $355,014 $570,138
Ao 2 $306,396 $428,708 $315,513 $506,767
Ao 3 $263,819 $368,908 $271,515 $436,182
Ao 4 $216,395 $302,301 $222,508 $357,561
Ao 5 $163,572 $228,111 $167,922 $269,990
Ao 6 $104,736 $145,475 $107,122 $172,450
Ao 7 $39,202 $53,432 $39,401 $63,807
Plaza Abierta





Anexo 3. Pago fijo anual del prstamo para cada formato.

Periodo Plaza Cerrada 18 locales Sin construir Completa
Ao 1 335778.9385 471604.186 346986.107 556662.369
Ao 2 374004.2792 525291.981 386487.281 620033.255
Ao 3 416581.2231 585091.637 430485.3 690618.333
Ao 4 464005.16 651698.933 479492.088 769238.871
Ao 5 516827.8755 725888.857 534077.847 856809.635
Ao 6 575663.9709 808524.62 594877.693 954349.523
Ao 7 650138.4093 898098.867 661593.891 1066887.82
Plaza Abierta








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