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OAB XII EXAME 1 FASE
Direito Civil
Cristiano Sobral
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CONTRATOS EM ESPCIE

Por Cristiano Sobral

1. Compra e Venda (arts. 481 a 532 do CC)

1.1. Conceito

A definio do contrato de compra e
venda est conceituada de maneira clara e
objetiva no artigo 481 do Cdigo Civil:

Art. 481. Pelo contrato de
compra e venda, um dos
contratantes se obriga a
transferir o domnio de certa
coisa, e o outro, a pagar-lhe
certo preo em dinheiro.

1.2. Natureza jurdica

a) Contrato bilateral ou sinalagmtico
proporciona, reciprocamente, obrigaes para
ambas as partes.

b) Contrato oneroso gera repercusso
econmica com a sua elaborao para ambas
as partes.

c) Contratos aleatrios ou comutativos regra
geral, os contratos so comutativos em razo
das prestaes serem certas. No entanto, a
possibilidade de risco no est completamente
excluda.

d) Contrato consensual nasce do consenso
entre as partes, uma delas ser responsvel
em aceitar o preo e a outra a contraprestao.

e) Contrato formal ou informal a compra e
venda de bens imveis com valor superior a
trinta salrios mnimos federais dever ser
sempre por escritura pblica. Todavia, se
inferior, a mesma poder ser feita por
instrumento particular.

f) Contrato instantneo ou de longa durao
o instantneo se consumar com a prtica do
ato, o de longa durao, necessita de tempo
para se exaurir.

g) Contrato paritrio ou de adeso ser
paritrio quando as partes estiverem em p de
igualdade; j o contrato de adeso ocorre
assim que uma das partes estipula as
clusulas e a outra ter somente como escolha
a aceitao das mesmas.

1.3. Elementos constitutivos

a) Partes: capazes (aptido genrica) e a
legitimao (aptido especfica).
b) Coisa: deve ser disponvel para sua
comercializao dentro do mercado. O objeto
tem de ser lcito e determinado ou
determinvel. Segundo previso do artigo 483
do Cdigo Civil, o objeto do contrato para ser
negociado no mercado poder tambm ser
futuro.
c) Preo: justo, certo, determinado e em moeda
corrente, de acordo com o artigo 315 do
Cdigo Civil. Tal elemento possui ainda
algumas regras especiais:

c.1) preo por avaliao art. 485 do Cdigo
Civil;

c.2) preo taxa de mercado ou de bolsa art.
486 do Cdigo Civil;

c.3) preo por cotao art. 487 do Cdigo
Civil;

c.4) preo tabelado e mdio art. 488 do
Cdigo Civil;

c.5) preo unilateral art. 489 do Cdigo Civil.

1.4. As despesas e riscos do contrato

Salvo clusula em contrrio, as
despesas de escritura e o registro ficaro sob a
responsabilidade do comprador, e as da
tradio, a cargo do vendedor. E quanto aos
riscos? At o momento da tradio, os riscos
da coisa cabem por obrigao ao vendedor, e
os do preo, ao comprador. Todavia, os casos
fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar
ou assinalar coisas, que comumente se
recebem, contando, pesando, medindo ou
assinalando, e que j foram postas
disposio do comprador, correro por conta
deste. Compete tambm ao comprador os
riscos das referidas coisas, se estiver em mora
de as receber, logo que ordenadas no tempo,
lugar e pelo modo ajustados. Essa a previso







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legal.

1.5. Restries compra e venda

a) Venda de ascendente para
descendente prev o diploma civil: art. 496.

Art. 496. anulvel a venda de
ascendente a descendente,
salvo se os outros descendentes
e o cnjuge do alienante
expressamente houverem
consentido. Pargrafo nico. Em
ambos os casos, dispensa-se o
consentimento do cnjuge se o
regime de bens for o da
separao obrigatria.

Conforme previsto, a lei destaca a
anulabilidade, mas em quanto tem tempo?
Deve ser ressaltado o prazo estipulado no
artigo 179 da Lei Civil, afastando a Smula n.
494 do STF.
b) Venda de bens sob administrao
proibida pelo artigo 497 do Cdigo Civil. Nesse
caso, destaca-se a nulidade!

c) Venda entre cnjuges reza o artigo 499:

Art. 499. lcita a compra e
venda entre cnjuges, com
relao a bens excludos da
comunho.

d) Venda de parte indivisa em condomnio
no pode um condmino de coisa indivisvel
vender a sua parte a terceiros sem notificar o
outro proprietrio da res. O artigo 504 da Lei
Civil salienta a observncia do direito de
preferncia.

1.6. Regras especiais da compra e venda

a) Venda por amostra, por prottipos ou por
modelos se a venda ocorrer dessa forma, o
vendedor assegurar ter a coisa as qualidades
que a elas correspondem. Essa a regra do
artigo 484 da norma civilista.
b) Venda a contento e sujeita prova
entende-se que aquela realizada sob
condio suspensiva, ainda que tenha recebido
a coisa. Aquele que recebe a coisa ser
considerado como comodatrio. Assim, em
caso de descumprimento da mesma, poder o
alienante propor ao para recuperar a posse.
Observe os artigos 509 a 512 do CC/2002.
c) Venda ad mensuram e ad corpus a ad
mensuram (art. 500, caput) aquela em que o
preo do bem medido pela rea. Em caso de
descumprimento da mesma, prev a lei a
possibilidade de algumas aes. Quais so
elas? Ao ex empto (complementao da
rea), Ao Redibitria (extinguir o negcio),
Ao Estimatria ou Quanti Minoris
(abatimento). Essas aes tm o prazo de um
ano decadencial, consoante previso do artigo
501. Na venda ad corpus (art. 500, 3), as
metragens e a rea so apenas para localizar o
bem, mas no influenciam no preo. Nessa
venda no so cabveis as Aes
retromencionadas.

1.7. Clusulas especiais ou pactos adjetos

a) Retrovenda ou clusula de resgate por
meio dos arts. 505 a 508 da Lei Civil, podem
ser observados esse pacto acessrio. A
mesma recai sobre bens imveis e o prazo
mximo para o retrato ser de trs anos. No
se trata de clusula personalssima, pois a
mesma cessvel e transmissvel a herdeiros e
legatrios.

b) Clusula de preempo, preferncia ou
prelao Os artigos 513 a 520 do CC
estabelecem esse pacto adjeto que poder
recair sobre bens mveis e imveis. O prazo
para o exerccio do pacto no poder exceder
a cento e oitenta dias para os bens mveis e
dois anos para os imveis. Uma vez pactuado
a clusula e inexistindo prazo estipulado, o
direito de preempo caducar, se a coisa for
mvel, no se exercendo nos trs dias, e, se
for imvel, no se exercendo nos sessenta dias
subsequentes data em que o comprador tiver
notificado o vendedor. Tal direito
personalssimo, pois no se pode ceder nem
passa aos herdeiros.
c) Clusula de venda com reserva de domnio
a previso encontra-se nos artigos521 a 528
do CC. Recai sobre bens mveis e ser
estipulada por escrito, dependendo de registro
no domiclio do comprador para valer contra
terceiros. O comprador do bem s alcanar a
propriedade depois de pagas todas as
parcelas. Uma vez descumprida a mesma e







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constitudo o comprador em mora, poder o
vendedor propor ao de cobrana ou busca e
apreenso para recuperar a posse do bem.
d) Venda sobre documentos ou trustreceipt
por intermdio dos artigos 529 ao 532, verifica-
se a venda em que a tradio da coisa
substituda pela entrega de um ttulo que a
representa.


6. EMPRSTIMO

6.1. Aspectos gerais

Esse tipo de contrato abrange tanto o
comodato como o mtuo. Ambos os institutos
se assemelham por terem como objeto a
entrega da coisa para ser usada e restituda ao
dono originrio ao final do negcio
estabelecido. Diferenciam-se em razo da
natureza da coisa emprestada, pois se o bem
for fungvel o contrato ser de mtuo e, se o
mesmo for infungvel, comodato.

6.2. DO COMODATO (EMPRSTIMO DE
USO) (arts. 579 a 585 do CC)

6.2.1. Conceito

A melhor definio est expressa no
artigo 579 do CC:

Art. 579. O comodato o
emprstimo gratuito de coisas
no fungveis. Perfaz-se com a
tradio do objeto.


6.2.2. Natureza jurdica

a) Real se perfaz com a tradio do bem
infungvel.

b) Gratuito como disposto acima, ainda que o
comodatrio efetue o pagamento dos encargos
de comodato (p. ex., condomnio, IPTU, dentre
outros), este contrato considerado gratuito.

c) Informal e no solene no possui
formalidade prevista em lei.

d) Unilateral confere obrigaes somente ao
comodatrio.

e) Personalssimo extingue-se com a morte
do comodatrio.

f) Fiducirio como o prprio nome diz,
baseado na confiana entre o comodante e
comodatrio.

6.2.3. Legitimao para celebrar o contrato

Em regra, todos os bens
imveis/mveis so passveis de ser objeto de
contrato de comodato, no entanto,
excepcionalmente a lei dispe que no
podero dar em comodato, sem autorizao
especial, os bens confiados guarda dos
tutores, curadores e todos os administradores
de bens alheios, em geral.

6.2.4. Prazo determinado e indeterminado

Nos casos pactuados por prazo
determinado, no poder o comodante
suspender o uso e gozo da coisa emprestada
antes de findo o prazo convencional, salvo se
houver uma urgente necessidade reconhecida
pelo juiz.

O comodato poder no ter prazo
convencionado, e nesse caso se presumir o
prazo atravs da necessidade da utilizao da
coisa.

6.2.5. Obrigaes do comodatrio e o
chamado aluguel-pena

O comodatrio tem como obrigao
conservar o imvel como se seu fosse, no
podendo us-lo em desacordo com o contrato
ou a sua natureza, sob pena de responder por
perdas e danos.
Este ser notificado para que dessa
forma seja constitudo em mora, respondendo
tanto pelo atraso quanto tambm pelos
alugueres da coisa que forem arbitrados pelo
comodante at a efetiva entrega das chaves,
caracterizando, nesse caso, uma espcie de
clusula penal tpica do contrato de comodato.

6.2.6. Responsabilidade do comodatrio

Em situao de eminente risco da perda
dos bens do comodante e do comodatrio, e,







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este ltimo, tendo somente como salvaguardar
os seus pertences abandonando os do
comodante, dever ser responsabilizado pelo
dano ocorrido, ainda que se trate de caso
fortuito ou fora maior. Vale enfatizar, que
mesmo nestes casos, no ser suprimida a
culpa do comodatrio que pretere a coisa
alheia emprestada em prol de seus pertences.

6.2.7. Despesas do contrato

No possvel o comodatrio recobrar
do comodante as despesas feitas com o uso e
gozo da coisa emprestada.

6.2.8. A solidariedade no contrato

S possvel a existncia da
solidariedade no contrato de comodato no caso
de duas ou mais pessoas serem,
simultaneamente, comodatrias da mesma
coisa, ficando solidariamente responsveis
para com o comodante.

6.3. DO MTUO (EMPRSTIMO DE
CONSUMO) (arts. 586 a 592 do CC)

6.3.1. Conceito

O conceito do contrato de mtuo est
previsto no artigo 586 do Cdigo Civil:

Art. 586. O mtuo o
emprstimo de coisas fungveis.
O muturio obrigado a restituir
ao mutuante o que dele recebeu
em coisa do mesmo gnero,
qualidade e quantidade.

6.3.2. Natureza jurdica

a) Unilateral gera obrigaes somente para
uma das partes, neste caso, o muturio.

b) Gratuito s traz nus para o mutuante; o
muturio ir devolver sem nus.
Excepcionalmente esta modalidade contratual
ser onerosa, nas situaes de mtuo
feneratcio ou, como popularmente
conhecido, emprstimo em dinheiro.

c) Informal e no solene por inexistir previso
legal sobre a forma de celebrao, podendo
ser feito por instrumento particular.

d) Real se concretiza com a entrega do bem
fungvel.

6.3.3. A transferncia da coisa

Este contrato se caracteriza pela
transferncia do domnio da coisa emprestada
ao muturio, que assume todos os riscos do
bem fungvel desde a tradio.

6.3.4. Mtuo feito pessoa menor

O mtuo realizado por menor de idade,
quando no autorizado por seus responsveis
legais, isto , aqueles que possuem a sua
guarda, no poder ser reivindicado, nem pelo
menor nem tampouco por quem possui a sua
guarda. Todavia, essa regra possui 5
excees:

a) se o representante legal do menor
posteriormente ratificar a necessidade do
mtuo;

b) se o menor se viu obrigado a contrair o
emprstimo para os seus alimentos habituais
em razo da ausncia de seu representante
legal;

c) se o menor tiver bens ganhos com o seu
trabalho, observando-se que a execuo do
credor no lhes poder ultrapassar as foras;

d) se o emprstimo reverteu em benefcio do
menor;

e) se o menor obteve o emprstimo
maliciosamente.

6.3.5. A garantia no mtuo e a exceptio non
adimplenti contractus

Verificando o mutuante que o muturio
poder inadimplir com o mesmo o contrato
firmado, poder este exigir a garantia legal,
podendo ser ela real ou fidejussria, com o
objetivo de buscar maior segurana jurdica.
Contudo, mesmo adimplindo o contrato, se o
muturio no cumprir com seu mister, a dvida







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vencer antecipadamente ante a exceptio non
rite adimpleti contractus, como disposto no
artigo 477 do Cdigo Civil.

6.3.6. O mtuo feneratcio ou mercantil e a
limitao de juros

Versa sobre o mtuo destinado a fins
econmicos, cujos juros cobrados presumir-se-
o devidos, podendo at chegar ao limite
previsto no artigo 406 do Cdigo Civil, sob
pena de reduo.

Segundo entendimento do STJ, os
contratos bancrios, que no foram
regulamentados pela legislao especfica,
podero possuir juros moratrios no limite de
1% para se convencionar. Alm disso, a
simples estipulao de juros remuneratrios
superiores a 12% ao ano no traz indcios de
abusividade.

O STF ainda entende que a Lei de
Usura (DL n. 22.626/33) no aplicvel s
instituies bancrias (Smula n. 596 do STF).

6.3.7. Prazo para a realizao do pagamento
do mtuo

Inexistindo conveno entre as partes, o mtuo
ser devido:

a) se for de produtos agrcolas, at a prxima
colheita quando j estiverem prontos para o
consumo ou para a semeadura;

b) pelo prazo de 30 dias, se ele for de dinheiro;

c) se for de qualquer outra coisa fungvel
sempre que declarar o mutuante.