Você está na página 1de 162

OPERAES

IMOBILIRIAS
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata
GRADUAO
Unicesumar
Reitor
Wilson de Matos Silva
Vice-Reitor
Wilson de Matos Silva Filho
Pr-Reitor de Administrao
Wilson de Matos Silva Filho
Pr-Reitor de EAD
Willian Victor Kendrick de Matos Silva
Presidente da Mantenedora
Cludio Ferdinandi
NEAD - Ncleo de Educao a Distncia
Direo de Operaes
Chrystiano Mincof
Coordenao de Sistemas
Fabrcio Ricardo Lazilha
Coordenao de Polos
Reginaldo Carneiro
Coordenao de Ps-Graduao, Extenso e
Produo de Materiais
Renato Dutra
Coordenao de Graduao
Ktia Coelho
Coordenao Administrativa/Servios
Compartilhados
Evandro Bolsoni
Gerncia de Inteligncia de Mercado/Digital
Bruno Jorge
Gerncia de Marketing
Harrisson Brait
Superviso do Ncleo de Produo de
Materiais
Nalva Aparecida da Rosa Moura
Design Educacional
Camila Zaguini Silva
Fernando Henrique Mendes
Ndila de Almeida Toledo
Rossana Costa Giani
Projeto Grfco
Jaime de Marchi Junior
Jos Jhonny Coelho
Editorao
Andr Morais de Freitas
Reviso Textual
Ana Paula da Silva
Jaquelina Kutsunugi
Ilustrao
Robson Yuiti Saito
CENTRO UNIVERSITRIO DE MARING. Ncleo de Educao a
Distncia:
C397
Operaes Imobilirias / Claudete Cristina Iwata.
Reimpresso revista e atualizada, Maring - PR, 2014.
162 p.
Graduao - EaD.

1. Operaes Imobilirias. 2. Locao. 3. Avaliao de Imveis.
4. EaD. I. Ttulo.
CDD - 22 ed. 658
CIP - NBR 12899 - AACR/2
Ficha catalogrfca elaborada pelo bibliotecrio
Joo Vivaldo de Souza - CRB-8 - 6828
Viver e trabalhar em uma sociedade global um
grande desafo para todos os cidados. A busca
por tecnologia, informao, conhecimento de
qualidade, novas habilidades para liderana e so-
luo de problemas com efcincia tornou-se uma
questo de sobrevivncia no mundo do trabalho.
Cada um de ns tem uma grande responsabilida-
de: as escolhas que fzermos por ns e pelos nos-
sos faro grande diferena no futuro.
Com essa viso, o Centro Universitrio Cesumar
assume o compromisso de democratizar o conhe-
cimento por meio de alta tecnologia e contribuir
para o futuro dos brasileiros.
No cumprimento de sua misso promover a
educao de qualidade nas diferentes reas do
conhecimento, formando profssionais cidados
que contribuam para o desenvolvimento de uma
sociedade justa e solidria , o Centro Universi-
trio Cesumar busca a integrao do ensino-pes-
quisa-extenso com as demandas institucionais
e sociais; a realizao de uma prtica acadmica
que contribua para o desenvolvimento da consci-
ncia social e poltica e, por fm, a democratizao
do conhecimento acadmico com a articulao e
a integrao com a sociedade.
Diante disso, o Centro Universitrio Cesumar al-
meja ser reconhecido como uma instituio uni-
versitria de referncia regional e nacional pela
qualidade e compromisso do corpo docente;
aquisio de competncias institucionais para
o desenvolvimento de linhas de pesquisa; con-
solidao da extenso universitria; qualidade
da oferta dos ensinos presencial e a distncia;
bem-estar e satisfao da comunidade interna;
qualidade da gesto acadmica e administrati-
va; compromisso social de incluso; processos de
cooperao e parceria com o mundo do trabalho,
como tambm pelo compromisso e relaciona-
mento permanente com os egressos, incentivan-
do a educao continuada.
Seja bem-vindo(a), caro(a) acadmico(a)! Voc est
iniciando um processo de transformao, pois quan-
do investimos em nossa formao, seja ela pessoal
ou profssional, nos transformamos e, consequente-
mente, transformamos tambm a sociedade na qual
estamos inseridos. De que forma o fazemos? Criando
oportunidades e/ou estabelecendo mudanas capa-
zes de alcanar um nvel de desenvolvimento compa-
tvel com os desafos que surgem no mundo contem-
porneo.
O Centro Universitrio Cesumar mediante o Ncleo de
Educao a Distncia, o(a) acompanhar durante todo
este processo, pois conforme Freire (1996): Os homens
se educam juntos, na transformao do mundo.
Os materiais produzidos oferecem linguagem dial-
gica e encontram-se integrados proposta pedag-
gica, contribuindo no processo educacional, comple-
mentando sua formao profssional, desenvolvendo
competncias e habilidades, e aplicando conceitos
tericos em situao de realidade, de maneira a inse-
ri-lo no mercado de trabalho. Ou seja, estes materiais
tm como principal objetivo provocar uma aproxi-
mao entre voc e o contedo, desta forma possi-
bilita o desenvolvimento da autonomia em busca dos
conhecimentos necessrios para a sua formao pes-
soal e profssional.
Portanto, nossa distncia nesse processo de cres-
cimento e construo do conhecimento deve ser
apenas geogrfca. Utilize os diversos recursos peda-
ggicos que o Centro Universitrio Cesumar lhe possi-
bilita. Ou seja, acesse regularmente o AVA Ambiente
Virtual de Aprendizagem, interaja nos fruns e en-
quetes, assista s aulas ao vivo e participe das discus-
ses. Alm disso, lembre-se que existe uma equipe de
professores e tutores que se encontra disponvel para
sanar suas dvidas e auxili-lo(a) em seu processo de
aprendizagem, possibilitando-lhe trilhar com tranqui-
lidade e segurana sua trajetria acadmica.
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata
Graduao em Curso de Bacharelado em Direito pela Universidade Estadual
de Maring (1987), graduao em Pedagogia - Universidade do Oeste Paulista
(1997) e graduao em Letras pela Fundao Faculdade de Filosofa, Cincias
e Letras de Jandaia do Sul (1987) e ps-graduada em Direito Empresarial.
A
U
T
O
R
E
S
SEJA BEM-VINDO(A)!
SUCESSO PROFISSIONAL e REALIZAO PESSOAL so duas metas que podem ser atin-
gidas ao mesmo tempo. Para um Gestor Imobilirio, sucesso representa o exerccio da
profsso dentro das normas ticas de conduta, o respeito aos clientes e sociedade, o
cumprimento da responsabilidade social e, claro, o retorno fnanceiro.
Esse sucesso exige alguns elementos bsicos: LER, ESTUDAR, PESQUISAR, FAZER CUR-
SOS, ASSISTIR PALESTRAS, PARTICIPAR DE CONGRESSOS, SEMINRIOS, MESAS REDON-
DAS, FEIRAS DE IMVEIS, DOMINAR A LEGISLAO APLICVEL PROFISSO, CONHE-
CER E APLICAR O CDIGO DE TICA, TER BONS PARCEIROS, entre muitos outros.
Aqui na Unicesumar, voc obter muitas informaes tcnicas e tericas importantes
e conhecer caminhos que o(a) levaro ao conhecimento, dependendo apenas de seu
esforo o cumprimento dos outros itens. Consciente da necessidade de qualifcao,
com certeza, a cada passo que der, voc vai sentir que aumenta sua realizao pessoal e
a vontade de continuar caminhando.
O passo mais importante voc j deu, est na Comunidade do Conhecimento. Agora,
aproveite cada momento, cada palavra, cada atividade para conquistar seu lugar no
mercado imobilirio e elevar nossa profsso ao mais alto grau de respeito a que faz jus.
Seja muito bem-vindo(a) nossa caminhada!
APRESENTAO
OPERAES IMOBILIRIAS
SUMRIO
09
UNIDADE I
O IMVEL, MODALIDADES DE OPERAES IMOBILIRIAS E TICA
13 Introduo
14 Conceito e Propriedades do Imvel, Formas de Adquirir e Perder um
Imvel
24 Estudo dos Preceitos ticos para o Bom Desempenho das Operaes
Imobilirias
28 Consideraes Finais
UNIDADE II
COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL
BRASILEIRO
33 Introduo
34 Aspectos da Compra e os Atos do Gestor
50 De que forma ocorre a Permuta?
55 Consideraes Finais
UNIDADE III
LOCAO, ADMINISTRAO E AVALIAO DE IMVEIS
63 Introduo
63 Aspectos da Locao e os Atos do Gestor
67 A Administrao e suas Caractersticas
68 O COFECI e o PTAM Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica
75 Consideraes Finais
SUMRIO
UNIDADE IV
LOTEAMENTOS E INCORPORAES IMOBILIRIAS, ASSESSORIA E
CONSULTORIA IMOBILIRIA
81 Introduo
81 Loteamentos e as Funes do Gestor Imobilirio
90 Lei de Incorporaes, Modalidades e Papel do Gestor Imobilirio
94 Consideraes Finais
UNIDADE V
AS NOVAS TENDNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS
101 Introduo
101 As Novas Tendncias do Mercado Imobilirio
103 Apresentao dos Modelos Bsicos de Documentos Para a Realizao das
Operaes Imobilirias
109 Consideraes Finais
113 Concluso
115 Referncias
U
N
I
D
A
D
E
I
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata
O IMVEL, MODALIDADES
DE OPERAES
IMOBILIRIAS E TICA
Objetivos de Aprendizagem
Entender o conceito de IMVEL, formas de aquisio e perda.
Compreender os preceitos de tica.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:
Conceito e propriedades do imvel, formas de adquirir e perder um
imvel
Estudo dos preceitos ticos para o bom desempenho das Operaes
Imobilirias
INTRODUO
O IMVEL a base de todas as Operaes Imobilirias. Quando o Estado garante
ao cidado o Direito de Propriedade, legitima o desejo de assegurar a casa pr-
pria, o lugar para desenvolver suas atividades profssionais e tambm o sonho
de conquistar estabilidade fnanceira com investimento seguro, que sofre valo-
rizao e ainda proporciona renda.
Ao assistir flmes picos, constatamos que, desde os primrdios da civili-
zao, o maior motivo para guerras, lutas e confitos o domnio de terras. Os
lderes, como reis, imperadores, presidentes e sultes, que possuam o domnio
de grandes reas, eram admirados e respeitados.
Essas reas precisavam de viglia constante, pois havia invases, combates e
disputas, na maior parte das vezes, base de confrontos mortais.
O mundo evoluiu, mas muita coisa continua como antes. At hoje, vemos
invases e tomadas de terras por parte de movimentos como o MST, os ndios,
para demarcao de reas para explorao e oportunistas que vendem reas ima-
ginrias, ou trabalham de forma a levar as pessoas ao erro e ao engodo.
esse objeto de desejo, o IMVEL, a base do trabalho de um Gestor de
Imveis. Para isso, preciso que haja o domnio completo de suas caracters-
ticas, formas de aquisio e perda, para depois, explorar ao mximo as suas
possibilidades.
Munidos das informaes bsicas sobre o imvel, enfm, comearemos
a abordar as Operaes Imobilirias, mas, afnal, o que so OPERAES
IMOBILIRIAS?
So todas as aes que o profssional tem direito de desempenhar. Veja o
que diz nossa legislao COFECI Conselho Federal de Corretores de Imveis
, LEI N 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978.
Art 3 Compete ao Corretor de Imveis exercer a intermediao na
compra, venda, permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar
quanto comercializao imobiliria.
Pargrafo nico. As atribuies constantes deste artigo podero ser
exercidas, tambm, por pessoa jurdica inscrita nos termos desta lei.
Um Gestor de Imveis no restringe seu trabalho compra e venda, permuta e
locao de imveis e emisso de opinio quanto comercializao, ele tambm
13
Introduo
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
O IMVEL, MODALIDADES DE OPERAES IMOBILIRIAS E TICA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
I
pode trabalhar em administrao de imveis, avaliao, incorporaes, loteamen-
tos, consultoria e assessoria, porm, da mesma forma que ele tem o DIREITO,
tem o DEVER de desenvolver seu trabalho a contento. So essas OPERAES
IMOBILIRIAS, com suas caractersticas, direitos e deveres, que estudaremos
nesta unidade.
CONCEITO E PROPRIEDADES DO IMVEL, FORMAS DE
ADQUIRIR E PERDER UM IMVEL
O Novo Cdigo Civil defne:
Art. 79. So bens imveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural
ou artifcialmente (BRASIL, 2002).
Com base nisso, para ns, Gestores, BENS IMVEIS compreendem:
TERRENOS
CASAS
SOBRADOS
APARTAMENTOS
LOJAS
SALAS COMERCIAIS
SOBRELOJA
SALAS EM SHOPPING
SALO
BARRACO
CHCARA
STIO
FAZENDA
15
Conceito e Propriedades do Imvel, Formas de Adquirir e Perder um Imvel
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
A Constituio Federal, nossa lei maior, defne:
Art. 5 Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natu-
reza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas
a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana
e propriedade, nos termos seguintes:
XXII - garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atender a sua funo social;
XXIV - a lei estabelecer o procedimento para desapropriao por ne-
cessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante justa
e prvia indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta
Constituio (BRASIL, 1988).
O ser humano, por natureza, tem muitas aspiraes, algumas de ordem natural
inconsciente, como respirar, comer etc, e outras de ordem material e emocional.
Abraham Maslow, psiclogo de grande destaque, por causa de seu estudo rela-
cionado s necessidades huma nas, o autor da famosa Pirmide de Maslow,
que traz ordenada, em grau de importncia, cada uma dessas necessidades.
Podemos observar que a segurana da famlia e a propriedade so necessidades
que esto em segundo lugar, logo aps as fsiolgicas, como respirar, comer etc.
Assim, nossa Constituio Federal nos garante o direito propriedade e a pro-
priedade de um imvel a base de todas as operaes imobilirias.
wikipdia
O IMVEL, MODALIDADES DE OPERAES IMOBILIRIAS E TICA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
I
Conforme o Cdigo Civil, o proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dis-
por da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que, injustamente,
a possua ou detenha, ou seja, a PROPRIEDADE permanece sendo direito do
proprietrio, mesmo que ele esteja alugando essa propriedade. Em outras pala-
vras, o que mais nos interessa saber que, por meio do contrato de locao, o
PROPRIETRIO transfere a posse do imvel ao locatrio. Lembrando que POSSE
e PROPRIEDADE so termos diferentes que representam situaes diferentes.
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exer-
ccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.
Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da
coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente
a possua ou detenha.
1
o
O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com
as suas fnalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preserva-
dos, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a fora, a fau-
na, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico
e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas.
2
o
So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer co-
modidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar
outrem.
3
o
O proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de desapropria-
o, por necessidade ou utilidade pblica ou interesse social, bem como
no de requisio, em caso de perigo pblico iminente.
4
o
O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel rei-
vindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f,
por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela
houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios
considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante.
5
o
No caso do pargrafo antecedente, o juiz fxar a justa indenizao
devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para
o registro do imvel em nome dos possuidores (BRASIL, 2002).
17
Conceito e Propriedades do Imvel, Formas de Adquirir e Perder um Imvel
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
FORMAS DE ADQUIRIR UM IMVEL
O Cdigo Civil elenca todas as formas de adquirir um imvel. Apresento a voc
os artigos pertinentes, no com inteno de que memorizem tudo, mas que
tenham, pelo menos, uma noo do que diz a lei.
CAPTULO II
Da Aquisio da Propriedade Imvel
Seo I
Da Usucapio
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposi-
o, possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, indepen-
dentemente de ttulo e boa-f; podendo requerer ao juiz que assim o
declare por sentena, a qual servir de ttulo para o registro no Cartrio
de Registro de Imveis.
Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se- a dez
anos se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habi-
tual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo.
Art. 1.239. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urba-
no, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea
Os aspectos da dominialidade, os conceitos de propriedade e domnio, da
propriedade imobiliria, da aquisio da propriedade imvel, assim como
os princpios que norteiam os Registros Pblicos, so assuntos que precisam
ser claramente compreendidos pelo gestor imobilirio. O bom profssional
ao dominar esses princpios bsicos desenvolver o seu trabalho com maior
propriedade. Um imvel no transferido de propriedade apenas atravs
da compra e venda, existem outras formas que mesmo fazendo parte das
operaes imobilirias, nos dizem respeito. Segue sugesto de um link que
vale a pena ser lido.
Disponvel em: <http://www.pge.sp.gov.br/centrodeestudos/bibliotecavir-
tual/regulariza2/doutrina1.html>. Acesso em: 18 dez. 2013.
O IMVEL, MODALIDADES DE OPERAES IMOBILIRIAS E TICA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
I
de terra em zona rural no superior a cinquenta hectares, tornando-a
produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia,
adquirir-lhe- a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe
- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano
ou rural.
1
o
O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao ho-
mem ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2
o
O direito previsto no pargrafo antecedente no ser reconhecido
ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e
sem oposio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de
at 250m (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade
divida com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utili-
zando-o para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio
integral, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou
rural. (Includo pela Lei n 12.424, de 2011)
1
o
O direito previsto no caput no ser reconhecido ao mesmo pos-
suidor mais de uma vez.
2
o
(VETADO). (Includo pela Lei n 12.424, de 2011)
Art. 1.241. Poder o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquiri-
da, mediante usucapio, a propriedade imvel.
Pargrafo nico. A declarao obtida na forma deste artigo constituir
ttulo hbil para o registro no Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, cont-
nua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos.
Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo se
o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que
os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econmico.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fm de contar o tempo exigido pe-
los artigos antecedentes, acrescentar sua posse a dos seus antecessores
(art. 1.207), contanto que todas sejam contnuas, pacfcas e, nos casos
do art. 1.242, com justo ttulo e de boa-f.
19
Conceito e Propriedades do Imvel, Formas de Adquirir e Perder um Imvel
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acer-
ca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrio, as
quais tambm se aplicam usucapio.
Seo II
Da Aquisio pelo Registro do Ttulo
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro
do ttulo translativo no Registro de Imveis.
1
o
Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua
a ser havido como dono do imvel.
2
o
Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao
de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente
continua a ser havido como dono do imvel.
Art. 1.246. O registro efcaz desde o momento em que se apresentar o
ttulo ao ofcial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o inte-
ressado reclamar que se retifque ou anule.
Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o
imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente.
Seo III
Da Aquisio por Acesso
Art. 1.248. A acesso pode dar-se:
I - por formao de ilhas;
II - por aluvio;
III - por avulso;
IV - por abandono de lveo;
V - por plantaes ou construes.
Subseo I
Das Ilhas
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particu-
lares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as
regras seguintes:
O IMVEL, MODALIDADES DE OPERAES IMOBILIRIAS E TICA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
I
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos so-
brevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na
proporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo em duas par-
tes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consi-
deram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo
lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio
continuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais
se constituram.
Subseo II
Da Aluvio
Art. 1.250. Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente,
por depsitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou
pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos margi-
nais, sem indenizao.
Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente de prdios
de proprietrios diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da tes-
tada de cada um sobre a antiga margem.
Subseo III
Da Avulso
Art. 1.251. Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra
se destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a
propriedade do acrscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem
indenizao, se, em um ano, ningum houver reclamado.
Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de indenizao, o dono
do prdio a que se juntou a poro de terra dever aquiescer a que se
remova a parte acrescida.
Subseo IV
Do lveo Abandonado
Art. 1.252. O lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios
ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenizao os donos
21
Conceito e Propriedades do Imvel, Formas de Adquirir e Perder um Imvel
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
dos terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo-se que
os prdios marginais se estendem at o meio do lveo.
Subseo V
Das Construes e Plantaes
Art. 1.253. Toda construo ou plantao existente em um terreno pre-
sume-se feita pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o con-
trrio.
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifca em terreno prprio
com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade des-
tes; mas fca obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por per-
das e danos, se agiu de m-f.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifca em terreno alheio per-
de, em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se
procedeu de boa-f, ter direito indenizao.
Pargrafo nico. Se a construo ou a plantao exceder consideravel-
mente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edifcou,
adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da indenizao
fxada judicialmente, se no houver acordo.
Art. 1.256. Se de ambas as partes houve m-f, adquirir o propriet-
rio as sementes, plantas e construes, devendo ressarcir o valor das
acesses.
Pargrafo nico. Presume-se m-f no proprietrio, quando o trabalho
de construo, ou lavoura, se fez em sua presena e sem impugnao sua.
Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de no
pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-f os em-
pregou em solo alheio.
Pargrafo nico. O proprietrio das sementes, plantas ou materiais po-
der cobrar do proprietrio do solo a indenizao devida, quando no
puder hav-la do plantador ou construtor.
Art. 1.258. Se a construo, feita parcialmente em solo prprio, invade
solo alheio em proporo no superior vigsima parte deste, adquire
o construtor de boa-f a propriedade da parte do solo invadido, se o
valor da construo exceder o dessa parte, e responde por indenizao
que represente, tambm, o valor da rea perdida e a desvalorizao da
rea remanescente.
O IMVEL, MODALIDADES DE OPERAES IMOBILIRIAS E TICA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
I
Pargrafo nico. Pagando em dcuplo as perdas e danos previstos neste
artigo, o construtor de m-f adquire a propriedade da parte do solo
que invadiu, se em proporo vigsima parte deste e o valor da cons-
truo exceder consideravelmente o dessa parte e no se puder demolir
a poro invasora sem grave prejuzo para a construo.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-f, e a invaso do solo alheio
exceder a vigsima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo
invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a
invaso acrescer construo, mais o da rea perdida e o da desvalo-
rizao da rea remanescente; se de m-f, obrigado a demolir o que
nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que sero devidos
em dobro (BRASIL, 2002).















23
Conceito e Propriedades do Imvel, Formas de Adquirir e Perder um Imvel
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
FORMAS DE PERDER UM IMVEL
CAPTULO IV
Da Perda da Propriedade
Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-se a pro-
priedade:
I - por alienao;
II - pela renncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriao.
Pargrafo nico. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da pro-
priedade imvel sero subordinados ao registro do ttulo transmissivo
ou do ato renunciativo no Registro de Imveis.
Art. 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a in-
teno de no mais o conservar em seu patrimnio, e que se no en-
contrar na posse de outrem, poder ser arrecadado, como bem vago, e
passar, trs anos depois, propriedade do Municpio ou do Distrito
Federal, se se achar nas respectivas circunscries.
1
o
O imvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circuns-
tncias, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos de-
pois, propriedade da Unio, onde quer que ele se localize.
2
o
Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este
artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietrio de sa-
tisfazer os nus fscais (BRASIL, 2002).
O IMVEL, MODALIDADES DE OPERAES IMOBILIRIAS E TICA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
I
ESTUDO DOS PRECEITOS TICOS PARA O BOM
DESEMPENHO DAS OPERAES IMOBILIRIAS
RESOLUO-COFECI N. 326/92
CDIGO DE TICA PROFISSIONAL
Art. 1 - Este Cdigo de tica Profssional tem por objetivo fxar a for-
ma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imveis, quando no exer-
ccio profssional.
Art. 2- Os deveres do Corretor de Imveis compreendem, alm da
defesa do interesse que lhe confado, o zelo do prestgio de sua classe
e o aperfeioamento da tcnica das transaes imobilirias.
Art. 3 - Cumpre ao Corretor de Imveis, em relao ao exerccio da
profsso, classe e aos colegas:
I - considerar a profsso como alto ttulo de honra e no praticar nem
permitir a prtica de atos que comprometam a sua dignidade;
II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solici-
tado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profsso, dos
profssionais e da coletividade;
III - manter constante contato com o Conselho Regional respectivo,
procurando aprimorar o trabalho desse rgo;
IV - zelar pela existncia, fns e prestgio dos Conselhos Federal e Re-
gionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confados e co-
operar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos;
V - observar os postulados impostos por este Cdigo, exercendo seu
mister com dignidade;
VI - exercer a profsso com zelo, discrio, lealdade e probidade, ob-
servando as prescries legais e regulamentares;
VII - defender os direitos e prerrogativas profssionais e a reputao da
classe;
VIII - zelar pela prpria reputao mesmo fora do exerccio profssio-
nal;
IX - auxiliar a fscalizao do exerccio profssional, cuidando do cum-
primento deste Cdigo, comunicando, com discrio e fundamental-
mente, aos rgos competentes, as infraes de que tiver cincia;
25
Estudo dos Preceitos ticos para o Bom Desempenho das Operaes Imobilirias
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
X - no se referir desairosamente sobre seus colegas;
XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos princpios de conside-
rao, respeito e solidariedade, em consonncia com os preceitos de
harmonia da classe;
XII - colocar-se a par da legislao vigente e procurar difundi-la a fm
de que seja prestigiado e defnido o legtimo exerccio da profsso.
Art. 4 - Cumpre ao Corretor de Imveis, em relao aos clientes:
I - inteirar-se de todas as circunstncias do negcio, antes de oferec-lo;
II - apresentar, ao oferecer um negcio, dados rigorosamente certos,
nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos
riscos e demais circunstncias que possam comprometer o negcio;
III - recusar a transao que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV - comunicar, imediatamente, ao cliente, o recebimento de valores ou
documentos a ele destinados;
V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concludo o
negcio, contas pormenorizadas;
VI - zelar pela sua competncia exclusiva na orientao tcnica do ne-
gcio, reservando ao cliente a deciso do que lhe interessar pessoal-
mente;
VII - restituir ao cliente os papis de que no mais necessite;
VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a
qualquer ttulo;
IX - contratar, por escrito e previamente, a prestao dos servios pro-
fssionais;
X - receber, somente de uma nica parte, comisses ou compensaes
pelo mesmo servio prestado, salvo se, para proceder de modo diverso,
tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual
na jurisdio.
Art. 5 - O Corretor de Imveis responde civil e penalmente por atos
profssionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por impercia,
imprudncia, negligncia ou infraes ticas.
Art. 6 - vedado ao Corretor de Imveis:
I - aceitar tarefas para as quais no esteja preparado ou que no se ajus-
tem s disposies vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
O IMVEL, MODALIDADES DE OPERAES IMOBILIRIAS E TICA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
I
II - manter sociedade profssional fora das normas e preceitos estabele-
cidos em lei e em Resolues;
III - promover a intermediao com cobrana de over-price;
IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V - receber comisses em desacordo com a Tabela aprovada ou vanta-
gens que no correspondam a servios efetiva e licitamente prestados;
VI - angariar, direta ou indiretamente, servios de qualquer natureza,
com prejuzo moral ou material, ou desprestgio para outro profssional
ou para a classe;
VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imveis;
VIII - deixar de atender s notifcaes para esclarecimento fscaliza-
o ou intimaes para instruo de processos;
IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegal-
mente atividades de transaes imobilirias;
X - praticar quaisquer atos de concorrncia desleal aos colegas;
XI - promover transaes imobilirias contra disposio literal da lei;
XII - abandonar os negcios confados a seus cuidados, sem motivo
justo e prvia cincia do cliente;
XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de con-
cesses ilcitas;
XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinao emana-
da do rgo ou autoridade dos Conselhos, em matria de competncia
destes;
XV - aceitar incumbncia de transao que esteja entregue a outro Cor-
retor de Imveis, sem dar-lhe prvio conhecimento, por escrito;
XVI - aceitar incumbncia de transao sem contratar com o Corretor
de Imveis, com que tenha de colaborar ou substituir;
XVII - anunciar capciosamente;
XVIII - reter em suas mos negcio, quando no tiver probabilidade
de realiz-lo;
XIX - utilizar sua posio para obteno de vantagens pessoais, quando
no exerccio de cargo ou funo em rgo ou entidades de classe;
XX - receber sinal nos negcios que lhe forem confados caso no esteja
27
Estudo dos Preceitos ticos para o Bom Desempenho das Operaes Imobilirias
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
expressamente autorizado para tanto.
Art. 7 - Compete ao CRECI, em cuja jurisdio se encontrar inscrito
o Corretor de Imveis, a apurao das faltas que cometer contra este
Cdigo, e a aplicao das penalidades previstas na legislao em vigor.
Art. 8 - Comete grave transgresso tica o Corretor de Imveis que
desatender os preceitos dos artigos 3, I, V, VI e IX; 4, II, III, IV, V, VII,
VIII, IX e X; 6, I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX,
e transgresso de natureza leve o que desatender os demais preceitos
deste Cdigo.
Art. 9 - As regras deste Cdigo obrigam aos profssionais inscritos nos
Conselhos Regionais.
Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promovero
a ampla divulgao deste Cdigo de tica.
Braslia-DF, 25 de junho de 1992.
WALDYR FRANCISCO LUCIANO
Presidente
RUBEM RIBAS
Diretor 1 Secretrio
Homologada em Sesso Plenria de 07 de agosto de 1992.
tica so regras de condutas de ordem social que, se seguidas corretamente, pro-
porcionam convvio sadio e pacfco entre as pessoas. O cumprimento dessas
regras e a ateno a elas dependem da vontade, conscincia e atitude de cada
um. Nosso cdigo de tica, alm de determinar regras de ordem social, elenca
situaes que, se no forem cumpridas, ensejam em aplicao de penalidades.
O profssional qualifcado, comprometido com sua categoria, difcilmente ir
transgredir regras, normas e leis, porque conhecedor de seus deveres e direitos.
No fnal, o bom andamento do mercado imobilirio depende de um conjunto
de fatores, dentre eles, a divulgao do Cdigo de tica que, infelizmente, ainda
desconhecido por muitos colegas atuantes. Situaes como falta de respeito
com o trabalho do outro, omisso de informaes, promessa de coisas que no
se pode cumprir e difamao de outros profssionais so alguns exemplos de
situaes que enfrentamos no dia a dia, mas que podem ser reduzidas de forma
efcaz e efetiva, com o comprometimento de todos.
O IMVEL, MODALIDADES DE OPERAES IMOBILIRIAS E TICA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
I
CONSIDERAES FINAIS
Conhecendo o caminho, o percurso fca mais fcil, assim o gestor de imveis.
preciso conhecer, em primeiro lugar, nosso objeto de trabalho, o IMVEL,
saber que ele tem muitas formas de ser adquirido, mas tambm muitas formas
de ser perdido. Todo cuidado do gestor pouco dentro do mundo das palavras,
documentos e leis. Uma questo esquecida, errada ou mal feita, poder causar
muitos prejuzos e dissabores.
Ao participar da Unicesumar, nossa comunidade do conhecimento, voc
est sendo apresentado ao mundo das letras. Esse mundo das letras especfco
para nosso mercado imobilirio. No tem como o gestor ter a pretenso de exe-
cutar um bom trabalho se desconhecer as normas.
Aps tomar conhecimento de tantas informaes, hora de estudar cada
uma delas, compreender, assimilar e colocar em prtica. Para isso, preciso que
o gestor tenha muita dedicao e faa muita leitura.
Est consciente de seu papel? Ento vamos continuar com nossas OPERAES
IMOBILIRIAS.
29
1. Voc estudou sobre o IMVEL e viu que PROPRIEDADE e POSSE so direitos reais
do proprietrio, mas que a POSSE pode ser transferida. Afnal, qual a diferena
entre PROPRIEDADE e POSSE?
2. Pesquise na internet os casos mais frequentes de infrao ao Cdigo de tica.
MATERIAL COMPLEMENTAR
Observe a jurisprudncia abaixo e a importncia da consultoria feita pelo
gestor imobilirio sobre os direitos e deveres de LOCADOR e LOCATRIO.
TJ-PR - Apelao Cvel : AC 2062166 PR Apelao Cvel - 0206216-6
INDENIZAO - RU, LOCADOR DE IMVEL, QUE INVADE A CASA DA AU-
TORA, LOCATRIA, SEM ESTAR MUNIDO DE MANDADO DE IMISSO DE
POSSE E DALI RETIRA SEUS PERTENCES, SEM DEVOLV-LOS - INDENIZAO
PELOS DANOS MATERIAIS, CONSISTENTES NO VALOR DOS OBJETOS SUB-
TRADOS, BEM COMO DE DANOS MORAIS EM VALOR EQUIVALENTE A CEM
SALRIOS MNIMOS - JUNTADA DE DOCUMENTO INFRINGNCIA AO AR-
TIGO398DOCDIGO DE PROCESSO CIVIL- INOCORRNCIA DE NULIDADE
- DOCUMENTO IRRELEVANTE AO DESLINDE DA QUESTO - CERCEAMENTO
DE DEFESA E DECISO CITRA PETITA - INOCORRNCIA - IMPROVIMENTO DO
RECURSO.
Disponvel em: <http://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/4677375/ape-
lacao-civel-ac-2062166>. Acesso em: 23 abr. 2014.
Isabel Sander advogada e autora do artigo: Contratos de Locao: regras que
devem ser observadas (pelo locador e pelo locatrio)
Vale a pena ler, visto que as informaes so bem sucintas.
Acesse o link: <http://www.direitolegal.org/destaque/
contratos-de-locacao-regras-que-devem-ser-observadas-pelo-locador-e-pelo-locatario/>.
Assista a um vdeo muito interessante da TV COFECI sobre o Mercado de Locaes -
23-08-2013, com esse vdeo, voc poder obter informaes e esclarecimentos para prestar uma
boa acessoria.
Acesse o link: <http://www.youtube.com/watch?v=WKyF1XTG1bU>.
U
N
I
D
A
D
E
II
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata
COMPRA E VENDA, PERMUTA
E PARCERIAS NO NOVO
CDIGO CIVIL BRASILEIRO
Objetivos de Aprendizagem
Estudar os aspectos da COMPRA.
Entender que COMPRA e VENDA so operaes imobilirias
diferentes.
Compreender de que forma ocorre a PERMUTA.
Conhecer o que o Novo Cdigo Civil legisla sobre essas operaes.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:
Aspectos da COMPRA e os atos do gestor
A VENDA e suas caractersticas
De que forma ocorre a PERMUTA
O Novo Cdigo Civil e as operaes imobilirias
INTRODUO
Um bom gestor imobilirio deve saber desenvolver todas as operaes imo-
bilirias. Os profssionais que j esto atuando no mercado h muito tempo
ingressaram no mercado imobilirio quando as atividades mais desenvolvidas
eram a compra, venda, locao e administrao de imveis.
O mercado imobilirio evoluiu muito e os interesses de nossos clientes tam-
bm mudaram. Voc pode perceber que o mundo do mercado imobilirio no
gira somente em torno dessas atividades, mas de muitas outras possibilidades.
Podemos ter uma noo das principais operaes imobilirias:
VENDA
COMPRA
PERMUTA
LOCAO
ADMINISTRAO
PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA
LOTEAMENTOS
INCORPORAES
ASSESSORIA
CONSULTORIA
Cada uma dessas operaes tem suas peculiaridades e merece nossa total aten-
o e dedicao. Com o contedo estudado nesta unidade, voc ter condies
de exercer bem sua funo e ir compreender a necessidade de continuar com
seus estudos para uma melhor qualifcao.
33
Introduo
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II
ASPECTOS DA COMPRA E OS ATOS DO GESTOR
COMPRA
Quando decide comprar um imvel, o cliente bem informado sabe que funda-
mental poder contar com o profssional que ele j conhece e confa. Em todas as
situaes em que a realizao do negcio imobilirio conta com a participao
de um corretor, a comisso ser devida. Ento, o melhor a ser feito contratar
o corretor para auxiliar na compra.
O cliente expe suas necessidades, interesses, preferncias, valor preten-
dido, forma de pagamento e demais detalhes e o corretor, com base nos dados,
preenche Contrato de Prestao de Servios para Compra de Imvel e d incio
busca. Essa prtica reconhecida pelo Cdigo Civil Brasileiro, no Art. 722,
porm, no muito utilizada por falta de cautela do corretor.
Muitas vezes, o profssional procurado e solicitado para obter negcios,
conforme as instrues dadas pelo cliente, mas no tem o hbito de frmar con-
trato por escrito. Ento, ele procura em jornais, entra em contato com parceiros
por meio de telefone, descola-se at os locais indicados e depois de todo trabalho
desenvolvido, recebe a notcia de que o cliente j comprou o imvel por meio de
outro profssional. Todo tempo, dedicao e despesas feitas com a procura tero
sido em vo. Esse o retrato da falta de profssionalismo.
Cabe ao corretor explicar para o cliente de que forma se d a busca e as
vantagens que ele ter em contar com seus prstimos e convenc-lo a assinar o
contrato. Sem essa prtica, o mercado continuar na mesma e o trabalho de um
bom profssional nunca ser devidamente reconhecido.
Firmado o contrato, o desenvolvimento da compra similar ao da venda,
segue-se a:
Visitao do imvel.
Proposta de Compra.
Aceitao por parte do proprietrio.
35
Aspectos da Compra e os Atos do Gestor
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
Recolhimento dos documentos para envio ao Tabelionato.
Anlise da documentao.
A VENDA E SUAS CARACTERSTICAS
a modalidade na qual o cliente procura o corretor de imveis para auxiliar na
promoo da venda de um imvel. Ao contrrio do que possa parecer, essa, assim
como as outras modalidades de operaes imobilirias, requer alguns cuidados.
preciso conhecer dados do imvel, do vendedor e tambm a situao do mer-
cado imobilirio. O domnio de todas as informaes dar segurana ao cliente
comprador e credibilidade sobre a competncia do corretor.
LISTA DE CHECAGEM PARA OS PRINCIPAIS ITENS A SEREM
CONSIDERADOS
1. Tipo de imvel: apartamento, casa, sobrado, sobreloja, loja, terreno,
salo, barraco, chcara etc.
2. Fim a que se destina: comercial, residencial, industrial, rural etc. pre-
ciso que o comprador saiba, principalmente, se o imvel exclusivamente
residencial. Nesse caso, se ele compra para fns residenciais e almeja um
dia utiliz-lo para comrcio, estar sujeito a ser multado pela prefeitura,
sem contar que, no momento de determinar o preo do imvel, o fato
de ele poder ser utilizado para mais de uma fnalidade caracterstica
que agrega valor.
3. Motivo da venda: em geral, o comprador pergunta o motivo da venda.
Muitas pessoas tm restries de ordem cultural, espiritual e tambm
desconfana de tudo. Por exemplo, se o motivo da venda for a separa-
o do casal, algumas pessoas acham que d azar para o casamento, se o
motivo for a morte de um dos cnjuges, ento, o local est tomado por
espritos, se no tem motivo aparente e o valor estiver bom, o comprador
COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II
pode desconfar que o local inseguro, ou que o imvel tem problemas
estruturais, enfm, a mente humana uma fbrica de quimeras.
Cabe ao corretor de imveis fltrar as informaes e saber fornec-las
da forma mais branda possvel. Nesse momento, no interessante a
mentira, alis, a mentira no interessante em hiptese alguma. pre-
ciso que o corretor tenha presena de esprito e saiba levar a situao da
melhor forma.
Optando pela omisso, ou seja: na dvida, convm no dizer nada, vale
lembrar que os vizinhos, normalmente, sabem de tudo e mais cedo ou
mais tarde o comprador conhecer a verdade e pode fcar aborrecido com
a atitude do corretor. Alm de no mais procur-lo para nenhum neg-
cio, desencorajar todos que tiverem a inteno de contrat-lo.
4. Verifcar se o proprietrio j tem um valor certo para a venda ou pre-
tende que o corretor avalie. Que existem muitos corretores merecedores
do ttulo de picaretas no resta dvida, mas certo que, para muitos pro-
prietrios, cabe bem esse predicado.
H casos em que o proprietrio j sabe por qual preo pretende vender o
imvel, preo esse que est mais para valor do que para preo.
O valor, no mercado imobilirio, deve ser entendido com o carter subje-
tivo qualitativo. o caso de valorizar o imvel em funo de uma escada
feita de pedra nobre ou importada, um piso feito com madeira que, atu-
almente, no tem autorizao para ser comercializada, um acabamento
feito mo, enfm, qualidades que sem dvida nenhuma merecem uma
apreciao, porm, a absoro desses itens na formao do preo, para
o mercado imobilirio, no tem muita relevncia.
No se trata de falta de sensibilidade, fneza ou requinte e sim de com-
pra e venda: comrcio!
Caso o proprietrio insista na valorizao, para a formao de preo,
cabe ao profssional explicar ao cliente que a venda no se far de forma
muito rpida, porque o universo de clientes compradores que entende-
ro que o preo do imvel est mais alto, em funo de alguns itens,
muito mais restrito.
Outra forma de prestar um bom servio levar o proprietrio ao racioc-
nio, usando a empatia. Convm perguntar: No lugar do cliente comprador,
podendo adquirir, com o mesmo valor pretendido, outros imveis que
37
Aspectos da Compra e os Atos do Gestor
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
oferecem mais benefcios revertidos em forma de benfeitorias teis do
que uma pedra importada, madeiramento nobre e acabamentos feitos
como obras de arte, porque voc compraria o seu imvel?. Essa ttica
normalmente funciona, ou melhor, nada como se colocar no lugar da
pessoa para saber como ela se sente.
Existe tambm o proprietrio que supervaloriza o imvel. aquele tpico
personagem que para os bens de terceiros no agrega valor, pagar pouco
ainda muito, mas para o dele, o muito ainda pouco. O cuidado deve
ser redobrado ao atender esse tipo, pois ele pode atribuir a difculdade da
venda falta de competncia do corretor e no ao alto preo. Mais uma
vez, a sada a empatia. No dando certo, vale ponderar e analisar custo
e benefcio. Ser que vale a pena?
Sendo necessria a avaliao do corretor, para iniciao nas operaes
imobilirias, vale a aplicao do mtodo comparativo. Trata-se da coleta
de dados e valores de imveis semelhantes na regio e comparao com
o imvel avaliado.
A determinao do preo se dar aps a homogeneizao das amostras,
ou seja, procura-se ponderar pontos de valorizao e depreciao, para
tentar obter uma equivalncia.
So fatores de valorizao: estado de conservao, tipo e tempo de cons-
truo, nmero de cmodos, benfeitorias, como churrasqueira, edcula,
piscina, existncia de armrios, segurana, privacidade, posio do im-
vel na quadra, insolao, entre outros.
Fatores de depreciao: imvel mal conservado, construo velha e fora de
uso, poucos cmodos e/ou mal divididos, instalaes eltricas e hidru-
licas necessitando de reparos, falta de insolao etc.
Feita a anlise, o corretor aplicar o ltimo elemento para a formao do
valor, sua experincia e domnio do mercado imobilirio. Esse elemento
determinante. A defasagem entre a oferta e procura, por exemplo, se
no for considerada, poder levar o corretor ao erro.
5. Investigar se o proprietrio j fez alguma tentativa de venda sozinho
ou por meio de outro profssional. O cliente comprador evoluiu muito
(lembrando que clientes todos ns somos) e est atualizado sobre os itens
de seu interesse.
A compra de imvel peculiar, porque o sonho de consumo da maior
COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II
parte da populao mundial e se d, em muitos casos, apenas uma vez na
vida. Por esse motivo, a compra precedida de muita procura e pesquisa.
Podem ocorrer algumas situaes:
a. Venda sozinho:
O proprietrio tenta colocar placa e anunciar no classifcado do jornal,
mas no obtm xito e opta por contratar um profssional. Esse caso
muito bom para o corretor, pois ele ter a oportunidade de mostrar suas
habilidades e, qui, efetivar o negcio.
b. Troca de profssional ou empresa:
O proprietrio sente que no foi muito bem atendido ou que os profs-
sionais contratados no estavam atuando a contento e decide contratar
outra empresa ou profssional. Vai se sair bem quem trabalhar melhor, sem
dvida nenhuma. A defcincia de uns destaca a habilidade de outros.
c. Venda sozinho com majoraes de preo constantes:
Inseguro sobre o valor do imvel e pretendendo levar vantagem, o tpico
caso do proprietrio que, de tempos em tempos, aumenta o valor do im-
vel e, diante da difculdade de venda, decide contratar um profssional.
Nesse caso, preciso explicar o novo perfl do consumidor e auxiliar o
proprietrio a ajustar o preo do imvel de acordo com o mercado imo-
bilirio de forma justa.
d. Troca de profssional ou empresa com abordagem desleal:
No intuito de angariar imvel para venda, maus profssionais procuram
o proprietrio e hipervalorizam o imvel, na tentativa de que ele os con-
trate. Assim, iludido com a possibilidade de ganho maior, o proprietrio
muda de empresas ou profssionais. Essa atitude reprovvel, mas, infe-
lizmente, corriqueira no mercado imobilirio.
Conhecedor de seus direitos e muito mais esclarecido, o cliente conhece
as prticas acima e sabe se houve a majorao do imvel pretendido, se
houve mudana de empresa imobiliria ou corretor autnomo que estava
promovendo a venda, inclusive quanto tempo o imvel est venda.
O que acontece nesse caso? Os maus corretores acabam fcando marcados
por essas condutas e o imvel tambm. Na verdade, a expresso popu-
lar utilizada : O imvel fca queimado (todos j conhecem a verdade).
39
Aspectos da Compra e os Atos do Gestor
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
Nem por isso, deve-se descartar o produto. Existe soluo para tudo. O
desafo est lanado e cabe ao corretor lanar mo de todo seu conhe-
cimento e potencial para reverter a situao e mostrar como se faz uma
venda de verdade, com tica e profssionalismo.
6. Visita ao imvel para avaliao (caso em que o proprietrio ainda no
tem o valor), confrmao do valor pretendido ou retifcao do valor
aps parecer tcnico.
a. Terreno: observar rea, frente, profundidade, coefciente de aproveita-
mento (de acordo com a taxa de ocupao do solo legislao encontrada
na Prefeitura local), topografa [terreno com aclive (cado para frente) ou
declive (cado para trs)], formato (regular, irregular, comprido ou curto)
e uso permitido pela prefeitura (comercial, residencial, industrial, con-
sultrios, escritrios, escolas, igrejas etc.).
As caractersticas variveis so formadoras de preo muito importantes
e devem ser analisadas com critrio. Podem agregar valor ou depreciar
o imvel. Tudo vai depender do fm a que ele se destina.
Para fcar mais claro: um terreno com a frente maior que a profundidade
muito valorizado em logradouro comercial, quando se pretende usar
a frente como vitrine, mas pode no interessar para um comrcio que
necessite de depsito ou cozinha, por exemplo, uma loja de materiais
eltricos e um restaurante. Da mesma forma, em relao topografa, o
aclive acentuado muito interessante para uma residncia, por propor-
cionar uma vista boa, ao mesmo tempo em que o declive muito til
para uma construo com garagem no subsolo, porque no necessitar
fazer a remoo da terra.
b. Construo: diviso e tamanho dos cmodos, alternativas para possveis
reformas, idade e estado de conservao, arquitetura e aproveitamento
de rea.
c. Atividades existentes no entorno: ponto de nibus, escola, comrcio,
igrejas, farmcias, lanchonetes, padarias, restaurantes, supermercados,
centros universitrios e outros.
d. Acessibilidade e funcia no trnsito de autos: anlise do grau de dif-
culdade de trnsito de automveis, acessibilidade s reas de necessidade
e interesse e grau de funcia do trfego.
COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II
e. Mveis e benfeitorias: normalmente, em casas de padro mdio e alto,
que j foram habitadas, o proprietrio vendedor possui mveis plane-
jados nos quartos, cozinha e banheiros. Os mveis do quarto, s vezes,
permitem uma adaptao em outro local, mas os da cozinha e banheiro
acabam fcando. Da mesma forma, os acessrios de benfeitorias, como
churrasqueira, piscina, sauna etc.
f. Receptividade do mercado imobilirio atual: termo usado para an-
lise da situao do mercado. O corretor bem informado sabe interpretar
o momento e perceber se o mercado est comprador e para que tipo de
imvel.
g. Termo de Vistoria do imvel: todos os dados colhidos acima sero devi-
damente anotados em termo prprio

e registrados por meio de fotos que
devero proporcionar a viso mais fdedigna possvel do imvel. Essas
imagens ilustraro a publicidade pela internet e sero muito teis para o
cliente internauta.
7. Verifcao dos documentos relativos ao imvel e ao proprietrio.
O corretor deve solicitar ao proprietrio os documentos relativos ao im-
vel que comprovam a propriedade e certifcam o desimpedimento para
venda, conforme explicitado na unidade anterior. Deve solicitar tambm
os documentos do proprietrio e do cnjuge, se for casado, para preen-
chimento do contrato.
Anexo ao Contrato de Prestao de Servios para Venda de Imvel ou
Opo de Venda de Imvel deve vir a cpia da escritura e, se possvel,
dos documentos pessoais do vendedor ou vendedores.
interessante solicitar o auxlio de um Tabelionato de Notas, por meio
do qual possvel fazer algumas consultas prvias sobre a situao do
imvel e do proprietrio, como existncia de nus, dbitos de impostos,
certides positivas, averbao de construes etc.
Se um imvel estiver penhorado ou hipotecado no pode ser vendido,
porque est servindo de garantia para alguma ao judicial ou bancria.
Assim como a existncia de certido positiva em nome do proprietrio.
Dependendo da natureza da ao, pode ser motivo de impedimento da
venda.
preciso que o corretor tenha noo da existncia de possveis gravames,
mas impossvel que ele saiba interpretar todas as situaes, razo pela
41
Aspectos da Compra e os Atos do Gestor
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
qual o auxlio de um tabelio e advogado de confana fundamental.
8. Vencidas as fases acima, hora de oferecer seus servios para pro-
moo da venda, deixando claro o percentual a ser recebido, caso
concretizada essa venda. Nessa oportunidade, o corretor deve expli-
car ao cliente de que forma ele pretende promover a venda, quais meios
de publicidade utilizar (jornal local, tabloides especializados, revis-
tas, internet, placas, e-mails etc.) explicitar suas habilidades: segurana,
qualifcao, conhecimentos tcnicos, honestidade tica dentre outras, e
frmar CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS PARA VENDA
DE IMVEL ou OPO DE VENDA DE IMVEL. O contrato deve
ser preenchido por completo e devem ser esclarecidas todas as clusulas
e condies para o cliente.
No deixe o proprietrio com nenhuma dvida e fornea sempre uma
cpia do contrato.
9. Direito de Preferncia do locatrio. Se o imvel a ser vendido estiver
locado, preciso oferecer ao locatrio o Direito de Preferncia na compra.
Conforme o artigo 27 e seguintes da Lei 8.245/1991 do Cdigo Civil Bra-
sileiro:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de
cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia
para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com tercei-
ros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negcio mediante
notifcao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca.
Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do
negcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de
nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a
documentao pertinente.
Art. 28. O direito de preferncia do locatrio caducar se no mani-
festada, de maneira inequvoca, sua aceitao integral proposta, no
prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitao da proposta, pelo locatrio, a posterior
desistncia do negcio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade
pelos prejuzos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber a pre-
ferncia ao sublocatrio e, em seguida, ao locatrio. Se forem vrios os
sublocatrios, a preferncia caber a todos, em comum, ou a qualquer
COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II
deles, se um s for o interessado.
Pargrafo nico. Havendo pluralidade de pretendentes, caber a pre-
ferncia ao locatrio mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de alienao de mais de uma unidade imobili-
ria, o direito de preferncia incidir sobre a totalidade dos bens objeto
da alienao.
Art. 32. O direito de preferncia no alcana os casos de perda da pro-
priedade ou venda por deciso judicial, permuta, doao, integraliza-
o de capital, ciso, fuso e incorporao.
Pargrafo nico. Nos contratos frmados a partir de 1
o
de outubro de
2001, o direito de preferncia de que trata este artigo no alcanar
tambm os casos de constituio da propriedade fduciria e de perda
da propriedade ou venda por quaisquer formas de realizao de ga-
rantia, inclusive mediante leilo extrajudicial, devendo essa condio
constar expressamente em clusula contratual especfca, destacan-
do-se das demais por sua apresentao grfca. (Includo pela Lei n
10.931, de 2004)
Art. 33. O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder re-
clamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preo e demais
despesas do ato de transferncia, haver para si o imvel locado, se o re-
querer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartrio de
imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menos
trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel.
Pargrafo nico. A averbao far-se- vista de qualquer das vias do
contrato de locao desde que subscrito tambm por duas testemunhas.
Art. 34. Havendo condomnio no imvel, a preferncia do condmino
ter prioridade sobre a do locatrio (BRASIL,1991).
10. Assinado o contrato, tem incio a segunda etapa: PUBLICIDADE
A legislao do COFECI no permite a publicidade de imveis, sem a
devida autorizao por escrito, ou seja, sem o Contrato de prestao de
Servios para venda de imvel ou Opo de Venda de Imvel COM exclu-
sividade. Alm disso, exige a meno do nmero da inscrio no CRECI.
Decreto n 81.871/78
Art. 38 - Constitui infrao disciplinar da parte do Corretor de Imveis:
I - transgredir normas de tica profssional;
43
Aspectos da Compra e os Atos do Gestor
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confados;
III - exercer a profsso quando impedido de faz-lo ou facilitar, por
qualquer meio, o seu exerccio aos no inscritos ou impedidos;
IV - anunciar publicamente proposta de transao a que no esteja
autorizado atravs de documento escrito;
V - fazer anncio ou impresso relativo atividade profssional sem
mencionar o nmero de inscrio (BRASIL, 1978).
Atendidas as exigncias acima, feita a publicidade. Os dados devem ser escri-
tos de forma clara, objetiva e completa. Muita ateno com a ortografa. Nesse
momento, a criatividade e esprito inovador do corretor contam muito. Essas
aes de publicidade fcaro melhores com o uso da empatia.
MEIOS DE PUBLICIDADE:
Jornal local no caderno de classifcado. Em funo do alto custo, no
possvel disponibilizar todos os dados, ento, opta-se pelos principais,
como localizao, rea, algum chamariz e, claro, o preo.
Tabloide especializado. Por ser publicao independente e direcionada a
um nico segmento, possibilita um espao maior, permitindo a coloca-
o de mais dados, inclusive fotos.
Revistas. Atualmente, existem muitas iniciativas particulares de revistas,
voltadas para salas de espera, em clnicas mdicas, odontolgicas, labora-
trios, empresas de plano de sade, hospitais etc. Da mesma forma que os
tabloides, possvel disponibilizar mais informaes e pelo tipo do papel
utilizado, fotos ntidas e com resoluo mais alta.
Internet. Atualmente, o veculo de publicidade mais utilizado. a grande
oportunidade de fazer uma publicidade completa. Da a necessidade de
fotos com qualidade e alta resoluo, vistas totais dos cmodos ou com
a maior captao possvel, demonstrao de detalhes importantes e sob
vrios ngulos. O cliente que utiliza a internet como meio de busca de
imvel quer informaes completas e muitas fotos.
Placas. Elas devem estar sempre limpas e bem conservadas, por isso,
COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II
devem ser trocadas sempre que a ao do sol, chuva ou outras intemp-
ries modifcarem as cores, textura e boa apresentao. Devem ser afxadas
em locais estratgicos e atender a dimenses razoveis e de acordo com o
tipo de imvel. Um imvel grande requer uma placa proporcional e um
pequeno da mesma forma. O importante chamar a ateno do cliente
sem cometer exagero.
E-mails. um tipo de ao interessante ao profssional bem organizado,
que possui sua carteira prpria de clientes e com permisso prvia para
o envio de oportunidades de bons negcios. Alm de possibilitar a publi-
cidade do imvel venda, permite uma ao promocional pessoal ou da
empresa e a lembrana constante do nome ou marca.
11. Cliente interessado na compra do imvel.
Depois de uma publicidade bem feita, surge o cliente comprador. Ao
atend-lo, voc se certifcar da importncia do preparo e profssiona-
lismo. Voc estar pronto(a) para responder a todos os questionamentos
e esclarecer todas as dvidas.
Atualmente, alguns cuidados adicionais se fazem imprescindveis. No
primeiro momento, o cliente colhe dados do imvel e, se for do seu inte-
resse, manifestar a inteno de visit-lo. Antes de levar o cliente para
conhecer o imvel, fundamental o preenchimento do TERMO DE
VISITA, estando o imvel ocupado ou desocupado. Esse documento
tem vrias funes:
a. Documentar o trabalho do corretor, demonstrando que ele est se
empenhando na venda.
Caso real: o proprietrio contratou o corretor de imveis para promover
a venda por um prazo determinado. Durante esse prazo, algumas pessoas
se interessaram e foram visitar esse imvel, tendo para tanto preenchido
o Termo de Visita. O contrato venceu e nenhum cliente fez proposta con-
creta. Aps um ms de vencido o contrato, o proprietrio vendeu o imvel,
diretamente, para o mesmo cliente (ou seja, sem a participao do corre-
tor). O cliente tomou conhecimento do imvel e o visitou quando ainda
estava em vigncia o Contrato. O corretor, munido do Contrato de Pres-
tao de servios para Venda de Imvel e do Termo de Visita, comprovou
ser o justo merecedor da comisso e fez valer seus direitos, conforme lhe
asseguram a lei especfca COFECI e o Cdigo Civil Brasileiro.
45
Aspectos da Compra e os Atos do Gestor
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
A RESOLUO-COFECI N 005/78, trazia em seu artigo 1 alnea h, o seguinte
texto:
Art. 1 - Toda e qualquer intermediao imobiliria ser contratada,
obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluir, dentre outros,
os seguintes dados:
g)1- prazo de validade do instrumento; h)- previso de at 6(seis) me-
ses de subsistncia da remunerao, depois de vencido o prazo previsto
na alnea anterior, na hiptese de se efetivar a transao com a pessoa
indicada pelo profssional dentro do prazo de validade do instrumento
(BRASIL, 1978).
A alnea h foi revogada pela RESOLUO-COFECI N 811/2003, que dispe
o que segue:
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS-COFE-
CI, no uso de suas atribuies legais e regimentais,
CONSIDERANDO que a Lei n 10.406, de 10-1-2002, atual Cdigo
Civil, introduziu em seu bojo o contrato de corretagem disciplinado
nos artigos 722 729;
CONSIDERANDO que o artigo 727 do Cdigo Civil dispe que se,
por no haver prazo determinado, o dono do negcio dispensar o
corretor, e o negcio se realizar posteriormente, como fruto da sua
mediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo se adotar se
o negcio se realizar aps a decorrncia do prazo contratual, mas por
efeito dos trabalhos do corretor no fxando prazo para o direito do
corretor de receber a sua remunerao;
R E S O L V E :
Art. 1. Revogar o item h do artigo 1 da Resoluo-COFECI n
005/78.
Art. 2 - Esta Resoluo entra em vigor na data de sua publicao, revo-
gadas as disposies em contrrio.
Braslia (DF), 24 de abril de 2003.
JOO TEODORO DA SILVA
Presidente
CURT ANTONIO BEIMS
Diretor Secretrio
COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II
Desde 1978, o direito do corretor que intermediou o negcio est garan-
tido, por meio da RESOLUO 005/78 e, em 2003, foi revogada essa
resoluo, porque o novo Cdigo Civil Brasileiro, que entrou em vigor
em 10 de janeiro de 2002, dedicou um captulo para tratar da correta-
gem e proteger os direitos do profssional.
dever do corretor estar munido de documentos comprobatrios de sua
prestao de servios. O que parece excesso de zelo deve ser entendido
como procedimento profssional.
b. Possibilitar a identifcao do cliente, se for necessrio, garantindo a
segurana do imvel e das pessoas que o ocupam.
O corretor passa a conhecer o cliente no momento em que ele entra na
empresa ou em que eles se encontram em um local previamente marcado
para a visita do imvel. Esse primeiro contato selado com um aperto de
mos e troca de nomes e/ou cartes. Passa-se, ento, visita do imvel.
Com a onda de violncia que assola o pas, no se concebe a ideia de o
corretor levar o cliente para conhecer um imvel, que no lhe pertence e
est sob sua responsabilidade, sem ter colhido sequer os dados mnimos
de identifcao desse cliente, como nome completo, nmero do Regis-
tro Geral, do Cadastro de Pessoas Fsicas, endereo, telefone, profsso
e local onde trabalha.
Imagine, ento, se o imvel estiver ocupado? A situao requer zelo ainda
maior. Ningum fcaria tranquilo, sabendo que o corretor de imveis est
mostrando sua casa, com seus flhos presentes, sem saber de quem se trata.
Pessoalmente, assusta muito a ideia de que muitos amigos do proprie-
trio nunca adentraram em seu quarto, banheiro e closet, por exemplo,
e que pessoas que ele nunca viu passeiam tranquilamente no interior de
sua residncia, abram portas de armrios, guarda roupas e gavetas (no
caso dos mveis serem deixados).
Essa atitude no habitual do corretor, mas urgente a imposio dessa
prtica. Caso o cliente se recuse a preencher a fcha, cabe ao corretor a
deciso de correr o risco de ser responsabilizado por eventual dano. O
risco, com certeza, no vale a pena.
47
Aspectos da Compra e os Atos do Gestor
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
c. Isentar o corretor de responsabilidade, no caso do Contrato de pres-
tao de servios para venda de imvel ter sido feito sem exclusividade.
o caso de o imvel estar sendo vendido por mais de um corretor, situao
em que no permitido a nenhum dos contratados fazer a publicidade,
apenas a venda.
Caso real: autorizado a promover a venda pelo proprietrio, o corretor,
bem preparado, levou clientes para visitar o imvel e preencheu o Termo
de Visita. O proprietrio, aspirando melhor preo, havia recentemente
trocado o piso da sala, tendo utilizado um laminado de madeira. Por
descuido, um dos corretores autorizados para a venda deixou a janela
da sala aberta e, lamentavelmente, choveu durante a noite. O piso fcou
danifcado. Visando ser ressarcido, o proprietrio passou a cobrar dos
corretores indenizao pelos danos causados, porm, o corretor do caso
citado possua prova de que a visita com os seus clientes acontecera dois
dias antes da chuva.
12. Proposta de Compra feita por escrito.
Realizada a visita, analisados preo e condies de pagamento e esclare-
cidas as dvidas, o cliente faz a Proposta de Compra. Muitos negcios se
desfazem, porque o corretor deixa de documentar a proposta no momento
em que ela feita. preciso que o profssional tenha em mos os docu-
mentos bsicos para cada ocasio.
Em uma venda, o horrio de trabalho ilimitado, portanto, prudente e
recomendvel no deixar nada para depois. Se a proposta for feita noite,
ela deve ser preenchida, assinada pelo comprador e, se possvel, assinada
tambm com o aceite do vendedor. Cabe ao bom profssional explicar s
partes que uma transao imobiliria muito sria e que deve ser cer-
cada dos cuidados necessrios. claro que a honra, a palavra e o fo de
bigode tem o seu valor, mas tambm fato que o profssional prudente
deve transformar essa moral em documento, porque ele est no desem-
penho de seu trabalho.
Caso real: a famlia interessada em comprar uma casa fez vrias visitas
com todos os membros que nela iriam residir. Fizeram projetos de aco-
modao para todos, j estabelecendo, inclusive, quem iria ocupar qual
cmodo, a disposio dos mveis, a cor das tintas etc. Na ltima visita,
feita no fnal da tarde, comprador e vendedor se encontraram e, conver-
sando, entraram em um acordo sobre o preo. O corretor incauto, no
COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II
tinha uma Proposta de Compra em mos. Avisados sobre a falta do docu-
mento, as partes se manifestaram, dizendo serem pessoas honradas para
as quais a palavra bastava.
No dia seguinte, logo pela manh, o corretor procurou o comprador para
assinar a proposta nas condies combinadas e ele prontamente o fez.
Com a Proposta de Compra em mos, dirigiu-se ao proprietrio para
exarar seu aceite, qual no foi sua surpresa, ante a recusa na assinatura.
O proprietrio alegou que, durante a noite, pensou bem e que a proposta
no era interessante para ele, portanto, no iria aceitar. Indagado pelo
corretor incrdulo sobre a palavra dada, ele respondeu que continuava
tendo palavra, mas que no era do seu interesse a realizao do negcio.
indispensvel o preenchimento completo e imediato da PROPOSTA
DE COMPRA
.
13. Aceite do proprietrio.
Essa fase da negociao o ponto mximo da venda, pois caber ao cor-
retor corrigir a diferena entre os interesses das partes, levando, a um e
a outro, propostas e contra propostas, at que fque a contento de ambos
e o proprietrio aceite a proposta.
14. Escritura de Compra e Venda.
Cabe ao corretor encaminhar os documentos das partes e do imvel, para
o tabelionato escolhido por ambos, para a confeco da ESCRITURA DE
COMPRA E VENDA.
O corretor dever disponibilizar seus prstimos para o escrevente, caso ele
solicite documentos complementares, e acompanhar o processo at o efe-
tivo registro da escritura em Cartrio de Registro de Imveis competente.
15. Termo de Recebimento do Imvel
Com a documentao de propriedade do imvel em mos, pago o valor do
imvel e da comisso a que fez jus o corretor, passa-se a posse do imvel.
As chaves so entregues ao comprador, juntamente com a assinatura do
Termo de Recebimento do Imvel. Esse mais um documento que antes
no era muito utilizado, mas hoje tem sua importncia reconhecida.
No momento da visitao, nem sempre o comprador observa todos os
detalhes do imvel e algumas coisas passam despercebidas. Depois que
49
Aspectos da Compra e os Atos do Gestor
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
ele toma posse, presta ateno em alguns detalhes e comea a reivindi-
car que o imvel no est como ele tinha visto.
Procuram o corretor com insistncia e ameaam, inclusive, desfazer o
negcio, se providncias no forem tomadas imediatamente. Nem tudo
que o comprador requer implica em obrigao de fazer do vendedor, por
isso, o Termo de Recebimento do Imvel

deve ser feito.
Em todas as negociaes, o bom senso deve ser o instrumento mais uti-
lizado.
CASO REAL: O comprador, conforme ia detectando os problemas, pro-
curava o corretor para que ele os resolvesse:
A falta do cadeado na janela. Tinha, agora, no tem mais e ele quer, af-
nal comprou o imvel com o cadeado.
A tampa do vaso sanitrio, que tambm no est mais l.
A tomada do banheiro, que no funciona e ele quer que o vendedor
conserte.
O vazamento da torneira da cozinha.
O interruptor da churrasqueira que est quebrado.
Os limes que carregavam o p e que foram colhidos.
claro que muitos fatos merecem acolhida e empenho do corretor, mas outros
no. Para no aguar a curiosidade do leitor, vale dizer que a maior parte dos
problemas acima foi resolvida pelo prprio corretor.
Sobre o cadeado, como foi o primeiro acontecimento e julgando ser o nico,
o corretor falou com o proprietrio que, depois de esbravejar sobre importn-
cia nfma do objeto em relao ao valor do imvel, resolveu comprar um e dar
para o corretor entregar para o comprador.
Inquirido sobre a tampa do vaso sanitrio, a reao do proprietrio foi mais
intensa, chegando a concordar com o desfazimento do negcio, ante a atitude
que ele julgava mesquinha e amadora, tanto do corretor quanto do comprador.
Diante da situao e da iminncia de causar um mal-estar que poderia cus-
tar a perda dos clientes, o corretor decidiu arcar com as demais despesas.
Ser que cabe ao corretor arcar com essas despesas? Vale a pena fcar de um
COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II
lado para o outro tentando resolver probleminhas? Para evitar constrangimen-
tos, vale a pena o preenchimento do termo de recebimento das chaves do imvel.
Ao solicitar que as partes assinem o termo, o corretor explicar a utilidade do
documento. uma espcie de declarao que o comprador visitou o imvel no
momento da compra e no ter direito a reclamaes, a no ser por vcio oculto.
DE QUE FORMA OCORRE A PERMUTA?
PERMUTA
A permuta uma operao imobiliria no muito frequente, em funo de sua
prpria natureza. Por meio dela, os contratantes permutam imveis de igual
valor, por meio de transferncia de ttulo de propriedade.
Partindo do princpio de que a escolha de um imvel para compra no
tarefa fcil, imagine ento a probabilidade de duas pessoas gostarem uma do
imvel da outra, simultaneamente, e ambos terem o mesmo valor de venda?
Por meio da permuta, acontece uma troca de propriedade imvel. Em tese, a
permuta deve ser feita entre imveis de valores equivalentes. Quando a permuta
no for perfeita, (situao em que os valores so prximos, mas no iguais), e a
diferena for de pouca monta, possvel que o complemento se faa por meio
de pagamento em espcie, mveis e eletrodomsticos instalados nos imveis ou
mesmo com a transferncia de automveis.
Uma vez realizada a permuta, os procedimentos so iguais aos expostos nos
casos de compra e venda, ou seja, procede-se a visitao e a troca de ttulos de
propriedade, tudo em conformidade com a lei, contando com os servios do
tabelio e os documentos devidamente registrados.
No que diz respeito comisso devida, o assunto polmico e motivo de
discusses judiciais. Algumas tabelas estabelecem que o valor devido ao corretor
51
De que forma ocorre a Permuta?
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
6% (seis por cento), como valor mnimo, e dever ser pago por cada uma das
partes e outras que o valor de 3% (trs por cento) para cada uma das partes.
Lembrando que cada CRECI tem autonomia para aprovar a Tabela de
Honorrios apresentada pelos sindicatos, logo, nem sempre os valores so os
mesmos. Eles variam conforme a regio.
Existe uma corrente de corretores, juristas e advogados que entendem ser
justo o pagamento de 6% como valor mnimo e deve ser feito por cada uma das
partes, em funo do trabalho ser, literalmente, dobrado.
Outra linha segue o raciocnio de que, caso venha a ser cobrado 6% de cada
parte, o corretor estaria recebendo em duplicidade, logo o mais justo seria rece-
ber metade de cada lado, ou seja, 3% de cada permutante.
Cabe ao corretor analisar o grau de complexidade de cada caso e ajustar o
valor, obedecendo tabela (aprovada pelo CRECI em que est registrado), por
meio de contrato escrito de forma inequvoca, a fm de evitar constrangimen-
tos e aes judiciais futuras.
O NOVO CDIGO CIVIL E AS OPERAES IMOBILIRIAS
O Novo Cdigo Civil Brasileiro, Lei N 10.406, de 10 de janeiro de 2002, pela
primeira vez, em seu captulo XII, aborda o ttulo Da Corretagem, conforme
reproduzido abaixo e comentado captulo a captulo.
CAPTULO XIII
Da Corretagem
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a ou-
tra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer
relao de dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negcios, conforme as instrues recebidas (BRASIL, 2002).
O legislador deixa claro que o vnculo ser formado, por meio de contrato de
corretagem e que o corretor dever obter um ou mais negcios, de acordo com
as instrues recebidas. Ao mesmo tempo em que impe o dever do contrato
e da ateno s instrues, reconhece o trabalho do corretor como intermedi-
rio do negcio.
COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II
Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia
e prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontanea-
mente, todas as informaes sobre o andamento dos negcios; deve,
ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente
todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segu-
rana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do mais que possa
infuir nos resultados da incumbncia (BRASIL, 2002).
Os deveres do corretor so explicitados um a um. O uso da diligncia (cuidado,
zelo) e prudncia (moderao) obrigatrio e deve ser adequado ao tipo de
negociao. Tambm dever do corretor manter o cliente informado sobre o anda-
mento dos negcios. O legislador impe ao profssional essa obrigao, mesmo
ele no tendo sido questionado, ou seja, de forma espontnea. Abre possibili-
dade para o corretor responder por perdas e danos, caso omita esclarecimentos
relevantes que tem conhecimento ou ainda no tem, mas que poderia ter sobre
a segurana ou no do negcio, alterao de valores ou outros. Isso se deve ao
fato de o corretor ter acesso a informaes privilegiadas, em funo da profs-
so, como: Instalao de Shopping Center, Unidade de Ensino Superior, Centro
Mdico, calado, Centro Cvico, abertura ou alargamento de vias pblicas, desa-
propriaes, enfm, aes que infuenciam o mercado imobilirio, valorizando
ou depreciando os imveis existentes no entorno, em funo das novas constru-
es. inegvel que a instalao de atividades que proporcionaro grande fuxo
ou concentrao de pessoas acaba infuenciando a circunvizinhana.
Art. 724. A remunerao do corretor, se no estiver fxada em lei, nem
ajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza do negcio
e os usos locais (BRASIL, 2002).
O respeito do profssional para com a profsso, a ateno s leis e o uso da tica
garantiro a remunerao justa, porque a lei assegura o direito remunerao,
porm, se no fxada em lei, por meio das aes dos sindicatos, nem previamente
ajustada entre as partes, por meio de contrato, seguir a natureza do negcio e
os usos locais. Quais so os usos locais da cidade onde voc exerce sua profs-
so? Por que um profssional qualifcado deve fcar merc dos usos e costumes,
quando existe legislao aplicvel?
O despertar da conscincia do profssional ser a garantia da remunerao justa
por um trabalho competente.
53
De que forma ocorre a Permuta?
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
Art. 725. A remunerao devida ao corretor uma vez que tenha con-
seguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que
este no se efetive em virtude de arrependimento das partes (BRASIL,
2002).
Enfm, a coroao da justia. Na venda de um imvel, a parte mais difcil o
ajuste entre as partes. A intermediao feita pelo corretor crucial, pois os inte-
resses esto sendo analisados. Feita a proposta e dado o aceite, caso uma das
partes venha a se arrepender, a remunerao mais que devida.
So trs componentes do negcio, cada qual com seus direitos e deveres.
Cabe ao vendedor transferir a propriedade e receber o valor pretendido, ao com-
prador, pagar o valor e receber o ttulo de propriedade e ao corretor, aproximar
as partes, dirimir as diferenas entre os interesses e receber a justa remunera-
o. Tendo cumprido seus deveres, mais que justo o cumprimento do direito.
Art. 726. Iniciado e concludo o negcio diretamente entre as partes,
nenhuma remunerao ser devida ao corretor; mas se, por escrito, for
ajustada a corretagem com exclusividade, ter o corretor direito re-
munerao integral, ainda que realizado o negcio sem a sua mediao,
salvo se comprovada sua inrcia ou ociosidade (BRASIL, 2002).
Muitos corretores desconhecem a expresso COM EXCLUSIVIDADE e SEM
que so caractersticas dos Contratos de prestao de Servios para Venda de
Imveis. O prprio Cdigo Civil reconhece que, na vigncia de um contrato
com exclusividade, o corretor ter direito remunerao, mesmo que no o
tenha mediado.
Esse artigo serve de alerta para os proprietrios que elegem a Lei da
Vantagem como sua legislao maior. Ao se julgarem espertos, contratando
um profssional ou empresa para promover a venda com exclusividade (fcando
por conta do corretor a DIVULGAO), enquanto simultaneamente tentam
promover a venda sozinhos para evitar a comisso, podem se deparar com um
profssional devidamente qualifcado que, conhecedor dos dispositivos legais,
far valer os seus direitos.
Art. 727. Se, por no haver prazo determinado, o dono do negcio dis-
pensar o corretor, e o negcio se realizar posteriormente, como fruto da
sua mediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo se adotar se
o negcio se realizar aps a decorrncia do prazo contratual, mas por
efeito dos trabalhos do corretor (BRASIL, 2002).
COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II
Conforme a unidade anterior, a legislao do COFECI j garantia ao corretor o
direito abordado nesse artigo de receber a corretagem em contratos sem prazo
determinado ou aps vencimento, no caso de prazo contratual, vindo o neg-
cio a se realizar como fruto de sua mediao. A grande diferena est no fato da
legislao especfca do COFECI garantir o direito pelo prazo de at seis meses,
depois de vencido o contrato, e no tratar da hiptese de no haver prazo deter-
minado. Essa lacuna propiciava aos desonestos a iseno de responsabilidade,
tendo que para isso, apenas aguardar o decurso de seis meses. Com o advento
da nova lei, o corretor tem respaldo legal para garantir que a justia seja feita.
Vale lembrar que a lei tem por base documentos, razo pela qual todas as
aes realizadas devem ser devidamente registradas. Se no for possvel a forma-
lizao dos documentos no escritrio, vale a anotao, mesmo que manuscrita,
em folha de bloco ou similar.
Art. 728. Se o negcio se concluir com a intermediao de mais de um
corretor, a remunerao ser paga a todos em partes iguais, salvo ajuste
em contrrio. (BRASIL, 2002).
Esse artigo confrma a importncia do trabalho feito em parceria. O conceito do
sucesso profssional como fruto da unio de foras chegou, enfm, ao mercado
imobilirio e com tendncia a se frmar. Para isso, os profssionais envolvidos
precisam seguir a mesma linha tica e trabalhar com seriedade e comprometi-
mento. As parcerias vo alm das pessoas fsicas. Empresas imobilirias esto
se unindo para venda de incorporaes, de loteamentos, qualifcao e treina-
mento de pessoal.
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Cdigo no
excluem a aplicao de outras normas da legislao especial. (BRASIL,
2002).
A legislao COFECI tem vigncia e aplicabilidade garantidas pelo prprio Cdigo
Civil. Isso signifca que ambas devem ser obedecidas pelos corretores, sem que
uma exclua a outra, pelo contrrio, elas se complementam.
Est provada a importncia da qualifcao do profssional. Com certeza,
muitos incautos continuam tomando os conhecimentos empricos como ver-
dades jurdicas aplicveis. Os artigos acima comentados e, claro, o Cdigo Civil
Brasileiro devem fazer parte do acervo bibliogrfco de um profssional srio.
55
Consideraes Finais
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
CONSIDERAES FINAIS
Gostou do contedo desta unidade? Para ns, gestores, o reconhecimento do
Poder Legislativo importncia da nossa profsso.
Pela primeira vez, o Cdigo Civil dedica um captulo nossa profsso.
verdade que instituiu deveres e responsabilidades ao desempenho de nossa ati-
vidade profssional. Por outro lado, ofereceu garantias que nos do respaldo
jurdico para fazer valer nossos direitos.
Nossa legislao especfca j nos garantia direito de recebimento de comis-
so, no caso de arrependimento das partes, porm, com a tutela do Cdigo Civil,
temos mais fora.
Atualmente, os corretores de imveis desavisados esto tendo que se qualif-
car, pois a responsabilidade deles nos negcios aumentou. O profssional dever,
obrigatoriamente, desempenhar seu papel com responsabilidade e seriedade, caso
contrrio, responder civil, criminal e ainda pecuniariamente.
1. O Novo Cdigo Civil Brasileiro reza o que segue:
Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao com dilign-
cia e prudncia, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as
informaes sobre o andamento do negcio.( Redao dada pela
Lei n 12.236, de 2010 ).
Pargrafo nico. Sob pena de responder por perdas e danos, o cor-
retor prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segu-
rana ou do risco do negcio, das alteraes de valores e de outros
fatores que possam infuir nos resultados da incumbncia. ( Includo
pela Lei n 12.236, de 2010 ).
Embora o legislador se preocupe com o aspecto legal da profsso, muitos
profssionais desconhecem ou ignoram a imposio regulamentar que exige a
inscrio junto ao CRECI. Para se habilitar como profssional, a lei exige que o
corretor tenha concludo:
Assinale a alternativa correta.
a. ( ) ENSINO MDIO.
b. ( ) CURSO TCNICO DE TRANSAES IMOBILIRIAS apenas, no sendo per-
mitido outro equivalente.
c. ( ) CURSO SUPERIOR DE GESTO DE NEGCIOS IMOBILIRIOS apenas, no
sendo permitido outro equivalente.
d. ( ) CURSO TCNICO DE TRANSAES IMOBILIRIAS OU CURSO SUPERIOR DE
GESTO DE NEGCIOS IMOBILIRIOS.
2. O texto proposto para aula traz o pargrafo:
A lei que regulamenta a profsso dos corretores de imveis (6.530/1978)
clara: o exerccio da profsso permitido ao possuidor do ttulo de
Tcnico em Transaes Imobilirias e o exerccio da profsso sem o
registro profssional no Creci confgura contravenes relativas orga-
nizao do trabalho (artigo 41 do Cdigo Civil), cuja pena de priso
simples, de 15 dias a trs meses de deteno ou pagamento de multa.
Segundo o coordenador de fscalizao do Creci-PR, Edson Gonal ves da
Silva, importante ressaltar que os conselhos fazem a apurao administra-
tiva, mas quem pune a Justia. Quem faz a instruo a Justia Civil, que
elabora um termo de contraveno e encaminha para o Juizado Especial Cri-
minal, que chama a pessoa para depor e aplica a pena.
Alm das disposies acima, sabemos que atuar em profsso para a qual no
57
possui habilitao caracteriza:
Assinale a alternativa correta.
a. ( ) EXERCCIO ILEGAL DA PROFISSO.
b. ( ) EXERCCIO SUPER LEGAL DA PROFISSO.
c. ( ) EXERCCIO PBLICO DA PROFISSO.
d. ( ) EXERCCIO PRIVADO DA PROFISSO.
3. Os conselhos regionais so autorizados a conceder um registro tempo-
rrio (de estagirio), enquanto a pessoa termina o curso tcnico ou at
mesmo o superior em Gesto Imobiliria, porm, h algumas exign-
cias. Assinale a alternativa correta:
a. ( ) O estagirio deve ter concludo no mnimo 6 disciplinas.
b. ( ) O estagirio deve estar com as atividades extracurriculares com, no
mnimo, 70 horas.
c. ( ) O estagirio deve atuar sob a superviso de corretor credenciado, que
responder por seus atos.
d. ( ) O estagirio pode ter o registro, mas est proibido de atuar no merca-
do, mesmo sob superviso.
4. Muitas pessoas ainda pensam que o papel do gestor de negcios imobi-
lirios , simplesmente, aproximar as partes. Em razo disso, julgam-se
merecedoras de recompensa em dinheiro por fazer essa aproximao,
sem estar devidamente habilitado (inscrio junto ao CRECI) e, princi-
palmente, qualifcado. Com base nessa afrmao, assinale a alternativa
incorreta:
a. Se os prprios profssionais no valorizam seu trabalho, claro que os clien-
tes tambm no iro valorizar. Por isso, fundamental saber exercer, de for-
ma correta, sua profsso e obedecer tabela de cobrana divulgada pelo
rgo competente.
b. legtima a cobrana de comisso de venda por parte de porteiros e sndi-
cos de condomnios, quando indicam algum imvel para a venda e a nego-
ciao concluda.
c. Os chamados picaretas so aquelas pessoas que circulam pela cidade, fa-
zendo especulaes acerca de imveis disponveis para locao e venda e
tambm de clientes. Por exercerem essa funo h muito tempo, autointi-
tulam-se corretores de imveis, mesmo sem estarem devidamente habili-
tados.
d. Tanto um gestor de negcios imobilirios quanto um picareta so mere-
cedores legtimos da comisso de venda, desde que concluda a transao
imobiliria.
5. As transaes imobilirias acontecem a todo o momento e em qualquer
lugar do pas, desde as grandes metrpoles at as pequenas cidades.
Essas transaes vo desde pequenos lotes at grandes propriedades
rurais, de modestas moradias at manses e prdios. Independente do
motivo da venda ou da compra, quem vende quer sempre o melhor preo
e quem compra o menor valor.
Uma grande variedade de imveis troca de mos e o elemento de liga-
o o corretor de imveis. Um bom profssional no se improvisa, se
constri. Essa construo feita em razo da capacidade do profssional
em dominar as habilidades concernentes sua atividade.
Assinale as habilidades a serem dominadas por um bom profssional:
a. Conhecimento das leis que determinam seus direitos e deveres: COFECI, LEI
DO INQUILINATO, CDIGO CIVIL ETC.
b. Parceria com profssionais no credenciados.
c. Ter bom relacionamento com os fscais para trabalhar na informalidade,
isentando-se assim de anualidades e do rigor das normas.
d. Esperteza, traquejo, jogo de cintura e lei da vantagem.
Material Complementar
MATERIAL COMPLEMENTAR
A parceira muito importante para o desenvolvimento e realizao de negcios
imobilirios. O Sr. Rony de Lima Meneses fez, de forma assertiva, as seguintes con-
sideraes:
Corretor de imveis Vamos utilizar as parcerias para vencer a concorrncia
O mercado imobilirio est, a cada dia, mais competitivo e o corretor de imveis
vem ganhando mais concorrentes no s de outros corretores ou imobilirias mas
tambm construtoras e incorporadoras. Para isso, temos que contar com alternati-
vas.
As parcerias se apresentam como tima opopara conseguir novos negcios e no
fcar to dependente de uma ou outra empresa, enfrentar a escassez de produtos e
aumentar as vendas.
A tecnologia uma tima ferramenta para o gestor que pode oferecer imveis
para clientes em qualquer lugar do Brasil e do mundo. Esse trabalho fcaria muito
mais rpido, efcaz e seguro, mas, para isso dar certo, necessrio ter parceiros em
todo lugar. Uma boa dica para conseguir parceiros a nossa UNICESUMAR. O EAD
nos proporciona conhecer gente de todo Brasil. Sou parceira de muitos alunos.
Temos tambm como vantagem o aumento de competitividade, pois temos mais
pessoas trabalhando com um nmero maior de produtos.
O cuidado que devemos ter com profssionais que no trabalham com tica nem
respeitando os preceitos legais.
Segue link interessante para pesquisa:
Disponvel em: <http://www.publicidadeimobiliaria.com/2011/09/corretor-de-imoveis-
veja-como-utilizar.html>. Acesso em: 29 abr. 2014.
MATERIAL COMPLEMENTAR
Criando Competcias - Corretagem Imobiliria
Ari Travassos
Editora: All Print
Sinopse: com este livro, o autor espera conseguir transmitir toda
a tcnica adquirida ao longo de sua experincia profssional,
por meio de suas empresas e, em grande parte, desenvolvida
nas maiores cidades brasileiras, em forma de cursos que
fornecessem um contedo de maior profundidade terica a
todos os corretores de imveis. Essa obra destinada tambm
aos iniciantes da corretagem, aos veteranos e at aos leigos
que se interessam pelo conhecimento das matrias especfcas
e necessrias ao desenvolvimento da cultura da corretagem
de imveis, oferecendo um fundamento terico ao mercado
imobilirio.
Assista ao vdeo: Mercado de Locaes - 23-08-2013
Bons profssionais explicam o mercado de locaes e aconselham os gestores no momento do
atendimento e consultoria.
Acesse o link: <http://www.youtube.com/watch?v=WKyF1XTG1bU>.
U
N
I
D
A
D
E
III
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata
LOCAO, ADMINISTRAO
E AVALIAO DE IMVEIS
Objetivos de Aprendizagem
Estudar os aspectos da LOCAO.
Entender que LOCAO e ADMINISTRAO so operaes
imobilirias diferentes.
Conhecer o PTAM Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:
Aspectos da LOCAO e os atos do gestor
A ADMINISTRAO e suas caractersticas
O COFECI e o PTAM Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica
INTRODUO
As operaes imobilirias de LOCAO e ADMINISTRAO so as que reque-
rem mais ateno e cuidado, porque nosso trabalho no termina com a execuo
do Contrato de Locao, permanece at a efetiva entrega das chaves.
A locao de imveis tem muitos pormenores e cuidados. Por essa razo,
nosso cliente opta por contratar nossos servios. Para que nosso trabalho seja
feito dentro das expectativas de nossos clientes, preciso que a Lei de Locao
seja uma velha conhecida nossa.
Todos os direitos e deveres do LOCADOR e LOCATRIO esto descri-
tos na lei. Ela muito completa e abrangente, dentro de nosso mercado. Por
essa razo, no deve ser conhecida apenas de quem trabalha com LOCAO
e ADMINISTRAO, mas por todos os profssionais que atuam em todas as
OPERAES IMOBILIRIAS.
Muitas vezes, a taxa de LOCAO e ADMINISTRAO que paga os cus-
tos mensais de uma empresa. Os negcios de venda e compra no acontecem
todos os dias e no temos a certeza de quando acontecero, porm, nosso traba-
lho sendo bem executado, as taxas mensais so, para ns, segurana e garantia.
Vamos estudar com muito afnco essa unidade e nos preparar para um bom
atendimento.
ASPECTOS DA LOCAO E OS ATOS DO GESTOR
O corretor ou a empresa imobiliria podem ser contratados somente para promo-
ver a LOCAO do imvel. Nesse caso, a operao se encerra com a execuo
do contrato de locao e acessrios que seguem na lista de checagem.
63
Introduo
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
LOCAO, ADMINISTRAO E AVALIAO DE IMVEIS
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
III
LISTA DE CHECAGEM PARA OS PRINCIPAIS ITENS A SEREM
CONSIDERADOS
1) Tipo de imvel: apartamento, casa, sobrado, sobreloja, loja, terreno, salo,
barraco, chcara etc.
2) Fim a que se destina: comercial, residencial, industrial, rural etc. O loca-
trio deve estar ciente da destinao. A desateno ao uso do imvel, para o fm
a que se destina, constitui infrao contratual passvel de resciso.
3) Intenes futuras: cabe ao corretor investigar quais so as intenes do
proprietrio. Saber se o imvel destinado locao como investimento, se a
pretenso de alugar somente pelo prazo contratual, sem interesse em prorro-
gao, ou se tem a inteno de vender durante ou depois da locao.
O locatrio deve se adaptar ao caso especfco. Na locao residencial, por
exemplo, em contratos com prazo inferior a trinta meses, a retomada se d obe-
decendo a alguns requisitos, como infrao contratual (denncia cheia), falta de
pagamento, realizao de reparos urgentes determinados pelo Poder Pblico e
que no possam ser executados com a permanncia do locatrio, para uso pr-
prio dentre outros constantes dos artigos 9, 44 e 47 da Lei de Locao. A simples
vontade do proprietrio em reaver o imvel no requisito legal, logo, ele no
poder retom-lo sob pena de incorrer em crime de ao pblica. As partes
devem estar de acordo e bem informadas.
Outro exemplo a locao comercial. Ao contrrio da residencial, com prazo
inferior a 30 meses, o proprietrio pode reaver o imvel locado to logo vena o
contrato. Se o locatrio pretende investir em reformas e adaptaes para o exerccio
de sua atividade comercial e o proprietrio no pretende renovar o contrato, cabe ao
corretor alertar o locatrio para que ele no venha a perder os valores empregados.
4) Verifcar se o proprietrio j tem um valor defnido para a locao ou
pretende que o corretor avalie: o mesmo caso da venda. Caso o valor preten-
dido pelo proprietrio esteja acima do praticado no mercado, vale a consultoria
do corretor, no sentido de informar a relao custo benefcio. Em se tratando de
um bom locatrio (defnido como tal por meio de cadastro), de se considerar
o fato do imvel que est sujeito taxas condominiais e/ou impostos de valor
signifcativos fcar desocupado por um longo perodo. Essa a oportunidade do
65
Aspectos da Locao e os Atos do Gestor
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
profssional demonstrar sua habilidade em clculos.
Exemplo: Valor da locao de um apartamento pretendido pelo proprietrio
R$ 800,00. Valor praticado no mercado R$ 700,00. Valor este que proposto para
pagamento pelo locatrio. Valor da taxa de condomnio R$ 280,00. Se o imvel
permanecer desocupado por mais de quatro meses e meio, seria o mesmo que
alugar por R$ 700,00. Signifca que em perodos em que a locao no est to
fcil, vale a pena, para o locador, diminuir um pouco o valor pretendido.
5) Investigar se o proprietrio j fez alguma tentativa de locao sozinho ou
por meio de outro profssional: as tentativas anteriores devem ser conhecidas para
que o profssional saiba qual estratgia ir adotar para promover a locao com sucesso.
6) Visita ao imvel para avaliao (caso em que o proprietrio ainda no
tem o valor), confrmao do valor pretendido ou retifcao do valor aps
parecer tcnico: processo igual ao adotado para venda. No h que se falar em
operaes imobilirias sem que a vistoria seja realizada.
7) Verifcao dos documentos relativos ao imvel e ao proprietrio: nem
sempre quem se apresenta como proprietrio do imvel realmente o . Acontece
de o proprietrio solicitar que um parente se encarregue de administrar seus bens
apenas por meio de mandato verbal, sendo que a procurao fundamental.
8) Vencidas as fases acima, hora de oferecer os servios para promoo
da locao, deixando claro o percentual a ser recebido quando concretizada a
locao: nesta oportunidade, o corretor deve explicar ao cliente de que forma ele
pretende promover a locao, quais meios de publicidade utilizar (jornal local,
tabloides especializados, revistas, internet, placas, e-mails etc.), explicitar suas
habilidades: segurana, qualifcao, conhecimentos tcnicos, honestidade, tica,
e se responsabilizar pela anlise de cadastro, controle de clientes para locao por
meio de fchas de visitao, confeco de vistoria e confeco de CONTRATO
DE PRESTAO DE SERVIOS PARA LOCAO DE IMVEL. O contrato
deve ser preenchido por completo e devem ser esclarecidas todas as clusulas e
condies para o cliente.
O valor a ser cobrado para a LOCAO dever ser verifcado no CRECI da
regio onde o corretor atua. Normalmente, o valor mnimo cobrado o equiva-
lente a um ms de aluguel que dever ser pago pelo LOCADOR.
9) Assinado o contrato, tem incio a segunda etapa: PUBLICIDADE: a
LOCAO, ADMINISTRAO E AVALIAO DE IMVEIS
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
III
publicidade deve obedecer s mesmas normas aplicveis para a venda e os mes-
mos meios: Jornal local, tabloide especializado, revistas, internet, placas e e-mail.
10) Visitao ao imvel: aconselhvel que a visita seja acompanhada por
corretor de imveis, deixando para trs, de forma defnitiva, a prtica de entre-
gar as chaves para que o cliente visite sozinho. O corretor receber comisso
sobre a taxa de locao, fcando mais comprometido com o processo e respon-
sabilizando-se pela escolha de um bom candidato.
Toda visita deve ser documentada por meio de competente termo de visitao.
11) Cadastro do locatrio e fador(es): o preenchimento do cadastro deve
ser precedido de entrevista com o corretor. A experincia na locao muito
importante. O profssional capaz de analisar as respostas e saber se a pessoa
tem boas intenes e histrico pautado em condutas retas.
O cadastro deve ser acompanhado de documentos comprobatrios. Caso o
proprietrio insista em liberar o preenchimento do cadastro e/ou apresentao
de documentos comprobatrios, recomenda-se que ele preencha um termo de
responsabilidade, isentando o corretor de culpa, caso venham a acontecer infra-
es contratuais ou inadimplncia no pagamento dos aluguis.
12) Contrato de Locao e Termo de Vistoria de entrada: o Contrato de
Locao deve ser devidamente preenchido e assinado pelas partes, com o reco-
nhecimento de frmas. Todas as partes devero estar de posse de uma cpia:
LOCADOR, ADMINISTRADORA, LOCATRIO e FIADOR(es). Para evitar
esquecimentos futuros, ao receber a cpia, o cliente dever assinar protocolo de
recebimento no livro de protocolos da empresa ou do corretor.
O Termo de vistoria tambm segue assinado pelas partes. A assinatura do(s)
fador(es) fundamental, porque ir evitar a iseno de responsabilidade.
13) Efetiva entrega das chaves: a partir desse momento, a posse passa a ser do
LOCATRIO. Mesmo sendo proprietrio do imvel, o LOCADOR somente ter
acesso a ele por meio de solicitao prvia, com determinao de data e horrio.
A entrega das chaves deve ser feita por meio de recibo. Os prazos contratu-
ais na locao tendem a ser de, no mnimo, 12 meses (com exceo de locaes
por temporada), e com o passar do tempo, as partes acabam se esquecendo de
detalhes, como a quantidade de chaves e controles remotos entregues.
14) A locao est concluda. Resta somente receber pelos servios prestados.
67
A Administrao e suas Caractersticas
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
A ADMINISTRAO E SUAS CARACTERSTICAS
A falta de conhecimento das normas aplicveis locao e tambm a comodi-
dade em ter um intermedirio para resolver problemas oriundos do contrato
levam muitos proprietrios a optar pelos servios de uma administradora ou
corretor de imveis autnomo.
Todas as questes referentes ao Contrato de Locao devero ser interme-
diadas pelo profssional, evitando que as partes entrem em contato.
So atividades exercidas na administrao:
Recebimento dos aluguis do LOCATRIO.
Efetuao de descontos em taxas de condomnio que so de obrigao
do LOCADOR.
Repasse do valor para o LOCADOR, retendo o valor da administrao,
que defnido por meio de tabela emitida pelo sindicato e referendada
pelo COFECI.
Renovao do Contrato de Locao, clculo e aplicao do ndice de rea-
juste por meio de ADITAMENTO CONTRATUAL
.
Execuo do termo de Vistoria de Sada do imvel
.
Comparao entre as Vistorias de entrada e sada.
Indicao dos reparos a serem feitos pelo LOCATRIO.
Conferncia do trabalho executado.
Clculo dos pagamentos fnais como: saldo do aluguel (diferena de dias),
Certido negativa de dbitos condominiais (emitido pelo sndico ou admi-
nistrador de condomnios), recebimento dos comprovantes de quitao
das taxas de gua, energia eltrica e outros.
Recebimento das chaves
,
aps a confrmao de que o LOCATRIO
restituiu o imvel nas mesmas condies em que o recebeu, salvo as dete-
rioraes do uso normal.
As Operaes Imobilirias de LOCAO e ADMINISTRAO foram abordadas
uma aps a outra, para que fque clara a possibilidade de elas serem executadas
individualmente.
LOCAO, ADMINISTRAO E AVALIAO DE IMVEIS
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
III
Pode ocorrer de o profssional ser contratado apenas para realizar a
LOCAO, como tambm possvel que o LOCADOR j possua LOCATRIO
e queira somente a administrao.
mais corriqueira a prtica das duas modalidades de Operaes: a LOCAO
e a ADMINISTRAO.
O COFECI E O PTAM PARECER TCNICO DE
AVALIAO MERCADOLGICA
AVALIAO
O assunto muito polmico, tendo, inclusive, desencadeado muitas discusses
acerca da competncia para efetuar a avaliao ser dos engenheiros ou dos cor-
retores de imveis de forma excludente um do outro.
inegvel, at pelas atividades operacionais que exerce, que o corretor est
mais prximo das prticas imobilirias, logo, tem noo exata dos valores que
esto sendo praticados. Para a engenharia de avaliaes, o valor do negcio recm
-efetivado a amostra que oferece mais segurana para a realizao de Laudos
do que o valor pretendido ou anunciado.
Todavia, existem situaes em que se faz necessrio o domnio de tcnicas
que so especfcas de um engenheiro. Como se v, cada qual exerce as funes
inerentes sua formao.
No intuito de minimizar essa contenda, o COFECI editou normas para a
confeco do que achou mais apropriado denominar de PTAM Parecer Tcnico
de Avaliao Mercadolgica.
O domnio que o corretor de imveis possui sobre as questes do mercado
imobilirio deve ser devidamente valorizado. No se concebe mais que o pare-
cer sobre o valor de um imvel seja feito verbalmente e sem justa remunerao.
69
O Cofeci e o Ptam Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
Desde 2007, nenhum corretor deveria emitir parecer em desacato s nor-
mas, muito menos sem contrapartida dos honorrios devidos. O PTAM tambm
deve obedecer tabela de honorrios
.
SEGUE RESOLUO-COFECI N 1.066/2007. DO CADASTRO
NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIRIOS
Art. 1 - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobilirios CNAI,
cuja organizao e manuteno esto a cargo do Conselho Federal de
Corretores de Imveis, a quem cabe tambm expedir Certifcados de
Registro de Avaliador Imobilirio para os Corretores de Imveis nele
inscritos, ser compartilhado com os Conselhos Regionais de Correto-
res de Imveis-Crecis.
Pargrafo nico - A inscrio do Corretor de Imveis no Cadastro
Nacional de Avaliadores Imobilirios opcional, nada obstando ao
corretor de imveis nele no inscrito opinar quanto comercializao
imobiliria nos termos do artigo 3, in fne, da Lei n 6.530, de 12 de
maio de 1978.
Art. 2 - Poder inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobilirios o Corretor de Imveis que seja, cumulativa ou alternati-
vamente:
possuidor de diploma de curso superior em gesto imobiliria ou equi-
valente;
possuidor de certifcado de concluso de curso de avaliao imobili-
ria.
1 - Somente sero aceitos, para fns de inscrio no Cadastro Nacio-
nal de Avaliadores Imobilirios, os certifcados de cursos reconhecidos
pelo Conselho Federal.
2 - Para inscrio no CNAI, o Conselho Federal poder exigir
aprovao prvia em prova de conhecimentos sobre avaliao merca-
dolgica de imveis.
Art. 3 - Os inscritos ou pretendentes inscrio no CNAI recolhero,
em conta corrente bancria do Conselho Federal, taxa em valor corres-
pondente a 30% (trinta por cento) do valor-base da anuidade da pessoa
fsica no exerccio, para cada um dos servios abaixo relacionados:
LOCAO, ADMINISTRAO E AVALIAO DE IMVEIS
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
III
I - inscrio para prova de conhecimentos sobre avaliao mercadol-
gica de imveis;
II - registro ou renovao de registro no Cadastro Nacional de Avalia-
dores Imobilirios.
Pargrafo nico - A taxa a que se refere o item I deste artigo no ser
cobrada cumulativamente com a taxa de registro no Cadastro Nacional
de Avaliadores.
DO PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA
Art. 4 - Entende-se por Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica
PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imveis no qual
apresentada, com base em critrios tcnicos, anlise de mercado com
vistas determinao do valor de comercializao de um imvel, judi-
cial ou extrajudicialmente.
Art. 5 - O Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica, para determi-
nao do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mni-
mos:
I. identifcao do solicitante;
II. objetivo do parecer tcnico;
III. identifcao e caracterizao do imvel;
IV. indicao da metodologia utilizada;
V. valor resultante e sua data de referncia;
VI. identifcao, breve currculo e assinatura do Corretor de Imveis
Avaliador.
1 - So requisitos para caracterizao do imvel a identifcao de
seu proprietrio, o nmero da matrcula no Cartrio do Registro de
Imveis e o endereo completo ou a descrio detalhada de sua loca-
lizao.
2 - A descrio do imvel deve conter, no mnimo:
I. medidas perimtricas, medida de superfcie (rea), localizao e con-
frontaes;
71
O Cofeci e o Ptam Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
II. descrio individualizada dos acessrios e benfeitorias, se houver;
III. contextualizao do imvel na vizinhana e infraestrutura dispon-
vel;
IV. aproveitamento econmico do imvel;
V. data da vistoria.
3 - Ao Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica recomenda-se
estarem anexados:
I. mapa de localizao;
II. certido atualizada da matrcula no Cartrio do Registro de Imveis;
III. relatrio fotogrfco.
DA COMPETNCIA PARA ELABORAO DE PARECER TCNICO DE
AVALIAO MERCADOLGICA
Art. 6 - A elaborao de Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica
permitida a todo Corretor de Imveis, pessoa fsica, regularmente
inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imveis.
Pargrafo nico - A pessoa jurdica regularmente inscrita em Conse-
lho Regional de Corretores de Imveis pode patrocinar a elaborao de
Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica, chancelado por corretor
de imveis, pessoa fsica, nos termos deste artigo.
DO CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR
Art. 7 - A todo Corretor de Imveis registrado no Cadastro Nacional
de Avaliadores Imobilirios ser expedido Certifcado de Registro con-
tendo:
IV. nome por extenso do Corretor de Imveis;
V. meno ao Conselho Regional em que est inscrito, nmero e data
LOCAO, ADMINISTRAO E AVALIAO DE IMVEIS
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
III
de inscrio;
VI. tipo de habilitao profssional para inscrio no Conselho Regional;
VII. rgo expedidor do ttulo de concluso do curso de avaliao imobi-
liria, se houver;
VIII. data limite de validade do Certifcado de Registro;
IX. data de expedio do Certifcado de Registro e assinaturas do profs-
sional, do Presidente e do Diretor Secretrio do Conselho Federal.
1 - O Certifcado de Registro de Avaliador Imobilirio tem validade
de 03 (trs) anos, contados de sua emisso.
2 - A renovao do registro poder depender de aprovao em nova
prova de conhecimentos sobre avaliao mercadolgica de imveis.
3 - O Certifcado de Registro de Avaliador Imobilirio poder ser
substitudo ou complementado, a critrio do Conselho Federal, com a
mesma validade, pelo Carto de Identidade de Avaliador Imobilirio.
DO SELO CERTIFICADOR
Art. 8 - Todo Corretor de Imveis inscrito no Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobilirios tem direito utilizao do selo certifcador,
fornecido pelo Conselho Regional da jurisdio, para afxao em cada
Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica de sua emisso.
Pargrafo nico - O selo certifcador ter numerao individual e se-
quenciada, com mecanismo que permita autenticao e certifcao de
cdigo de segurana.
Art. 9 - O Conselho Regional de Corretores de Imveis poder cobrar,
para o fornecimento do selo certifcador, taxa no excedente a 10%
(dez) por cento do valor da anuidade-base do exerccio.
Art. 10 - O fornecimento do selo certifcador, em trs vias, condicio-
na-se ao preenchimento, pelo Corretor de Imveis Avaliador, de De-
clarao de Avaliao Mercadolgica, em documento eletrnico ou de
papel, fornecido sem nus pelo Conselho Regional.
1 - O Conselho Regional arquivar uma via da Declarao de Avalia-
o Mercadolgica, juntamente com uma via do correspondente Selo
Certifcador.
73
O Cofeci e o Ptam Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
2 - O Selo Certifcador fca vinculado Declarao de Avaliao
Mercadolgica, vedada a utilizao de qualquer outro para o Parecer
Tcnico de Avaliao Mercadolgica correspondente.
3 - O Selo Certifcador poder ser emitido eletronicamente.
Art. 11 - responsabilidade do Corretor de imveis Avaliador inscrito
no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobilirios:
I. requerer junto ao Conselho Regional a expedio do selo certifca-
dor;
II. fxar o Selo Certifcador nas respectivas vias do Parecer Tcnico de
Avaliao Mercadolgica.
DO ARQUIVAMENTO PARA FINS DE FISCALIZAO
Art. 12 - O Corretor de Imveis Avaliador dever manter em arquivo,
por 05 (cinco) anos, cpias do Parecer Tcnico de Avaliao Mercado-
lgica, da Declarao de Avaliao Mercadolgica e do vinculado Selo
Certifcador, os quais devero ser apresentados, se e quando solicitados
pelo Conselho Regional, no prazo mximo de 05 (cinco) dias teis.
DISPOSIES FINAIS
Art. 13 - O Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imveis
regrar, atravs de Ato Normativo de observncia obrigatria:
I. a forma de inscrio no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobili-
rios;
II. a instituio de prova de conhecimentos sobre avaliao mercado-
lgica de imveis;
III. a instituio de modelos dos documentos e do Selo Certifcador pre-
LOCAO, ADMINISTRAO E AVALIAO DE IMVEIS
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
III
vistos nesta Resoluo;
IV. a instituio de modelo bsico de Parecer Tcnico de Avaliao Mer-
cadolgica.
Art. 14 - O Corretor de Imveis inscrito no CNAI submete-se, espon-
taneamente, aos regramentos estabelecidos nesta Resoluo, sendo que
a transgresso a quaisquer de seus dispositivos, assim como a cons-
tatao de comportamento antitico que comprometa a dignidade da
instituio Cadastro Nacional de Avaliadores Imobilirios, sero con-
siderados infrao tica de natureza grave, nos termos defnidos pela
Resoluo-Cofeci n 326/92 (Cdigo de tica Profssional).
Art. 15 - Esta Resoluo entra em vigor na data de sua publicao, re-
vogadas as disposies contrrias.
Salvador (BA), 22 de novembro de 2007.
JOO TEODORO DA SILVA
Presidente
CURT ANTONIO BEIMS
Diretor Secretrio
75
Consideraes Finais
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
CONSIDERAES FINAIS
O trabalho do gestor em LOCAO e ADMINISTRAO muito gratifcante,
pois atendemos e lidamos com muitas pessoas e temos o prazer de ter a sensa-
o do dever cumprido quanto nossa responsabilidade social.
Muitas pessoas precisam de casas para morar, imveis para desenvolver seu
trabalho e tantas outras atividades. Atualmente, existem imveis alugados para
muitos fns, como hospitais, hotis, clnicas mdicas, escolas, instituies ban-
crias, concessionrias de veculos, supermercados e tantos outros.
O que seria do mercado sem os gestores? Alis, como seria o mercado com
todos os profssionais qualifcados e cientes de todas as normas de conduta e leis
aplicveis? Parece uma ideia utpica, porm essa realidade pode ser atingida.
Cabe a ns, gestores, deixar todos os nossos clientes envolvidos muito satis-
feitos. So nossos clientes: LOCADORES, LOCATRIOS, FIADORES e todos
os envolvidos.
Vocs perceberam que no difcil, porm, assim como tudo o que diz res-
peito ao conhecimento, as operaes imobilirias merecem toda nossa dedicao.
No caso da LOCAO e da ADMINISTRAO, imprescindvel o domnio
total da LEI DE LOCAO, portanto, mos obra e vamos estudar!
1. No caso de voc estar prestando uma consultoria para locao e o LOCADOR
pedir sua opinio quanto ao tempo que deve ter um Contrato de Locao Resi-
dencial, para que fque interessante para ele, o que voc responde?
2. De quem a obrigao de providenciar a Vistoria?
3. O Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica, para determinao do valor de
mercado, deve conter quais requisitos mnimos?
Material Complementar
MATERIAL COMPLEMENTAR
O Site O GESTOR IMOBILIRIO, de autoria e responsabilidade de MARCOS
MASCARENHAS, uma fonte de informaes. Existe, no site, um texto muito
bom sobre o imposto de renda em casos de locao. O tema complexo e
requer dos gestores atendentes muita ateno. Uma falha na comunicao
ou a falta de conhecimento pode levar as partes a prejuzos pecunirios,
alm de multas aplicadas pela Receita Federal. Vale a pena a leitura.
FONTE: <http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2014/02/o-locatario-
nao-recolheu-o-imposto-de.html>.
MERCADO IMOBILIRIO Tcnicas de Precifcao e
Comercializao
Luiz Paulo Fvero
Editora: Saint Paul Editora
Sinopse: A importncia da identifcao de atributos de
diferenciao em mercados competitivos tem sido uma exigncia
cada vez maior para a sustentao das prticas organizacionais
das empresas. E, no mercado imobilirio, tal considerao no
poderia ser diferente. Esse trabalho destina-se a realizar um estudo
sobre os impactos dos atributos de diferenciao no mercado imobilirio
de lanamentos residenciais, tendo como base a utilizao de modelos de precifcao e
comercializao hednica.
Trs contribuies signifcativas so dignas de registro neste livro. A primeira diz respeito ao
desenvolvimento do critrio de amostragem. Por certo, a tcnica desenvolvida para a criao dos
estratos amostrais , por si s, um elemento que subsidiar muitos outros trabalhos. A segunda
contribuio est relacionada excelente reviso da literatura sobre preos hednicos. As linhas
de pesquisa, suas bases conceituais e resultados esto organizados de modo que o leitor possa
formar rapidamente uma viso panormica sobre o assunto. Finalmente, h uma contribuio
prtica expressiva para o setor imobilirio. As polticas de lanamento de imveis podem ser
estruturadas e avaliadas a partir dos referenciais gerados pela extensa e profunda pesquisa
realizada.
O vdeo intitulado Dicas Gerais para Mercado de Locao de Imveis residenciais, comerciais e
temporada apresenta informaes sobre a locao de imveis para temporada.
Fonte: <http://www.youtube.com/watch?v=Sb3a3_ipXvU>.
U
N
I
D
A
D
E
IV
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata
LOTEAMENTOS E
INCORPORAES IMOBILIRIAS,
ASSESSORIA E CONSULTORIA
IMOBILIRIA
Objetivos de Aprendizagem
Compreender os processos de viabilizao de loteamentos e
incorporaes imobilirias.
Assimilar as aes a serem desenvolvidas na Assessoria e Consultoria
Imobiliria.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:
Loteamentos e as funes do Gestor Imobilirio
Lei de incorporaes, modalidades e papel do Gestor Imobilirio
Preparo para prestao de Assessoria Imobiliria
Qualifcao do profssional para prestar Consultoria Imobiliria
INTRODUO
A populao cresce dia a dia e, na mesma proporo, cresce a necessidade de
um lugar para morar. Todos sonham com a segurana de uma casa prpria, mas
imveis bem localizados so muito caros.
A cidade cresce e logo a rea urbana vai invadindo a rea rural. Assim, sur-
gem novos loteamentos.
A Lei Federal 6766/79 estabelece as condies do parcelamento do solo para
fns urbanos, destacando que Estados, Distrito Federal e Municpios podem e
devem estabelecer as normas complementares da ocupao do solo municipal,
adequando essa lei s particularidades locais e regionais. Mais especifcamente,
o parcelamento do solo em zonas urbanas, para fns residenciais, ser defnido
pelo Plano Diretor do Municpio e/ou aprovadas por Lei Municipal.
LOTEAMENTOS E AS FUNES DO GESTOR
IMOBILIRIO
Conhecendo a legislao aplicvel aos loteamentos, o desenvolvimento do tra-
balho ser mais efcaz e seguro. As questes de parcelamento seguem normas
Federais, Estaduais e Municipais que devem ser obedecidas rigorosamente.
DEFINIO
Na defnio do que Loteamento, a Lei 6766/99 diferencia dois tipos de divi-
so do solo: Loteamento e Desmembramento, assim dispostos:
Art. 1 - O parcelamento do solo para fns urbanos ser regido por
esta Lei.
Pargrafo nico Os Estados, o Distrito Federal e os Municpios po-
dero estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento
81
Introduo
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
LOTEAMENTOS E INCORPORAES IMOBILIRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIRIA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
IV
do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei s peculiaridades
regionais e locais.
Art. 2 O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante
loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta
Lei e as das Legislaes Estaduais e Municipais pertinentes.
1 - Considera-se loteamento a subdiviso da gleba em lotes destina-
dos edifcao, com abertura de novas vias de circulao, de logra-
douros pblicos ou prolongamento, modifcao ou ampliao das vias
existentes.
2 - Considera-se desmembramento a subdiviso de glebas em lotes
destinados edifcao, com aproveitamento do sistema virio existen-
te, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros
pblicos, nem no prolongamento modifcao ou ampliao dos j
existentes.
3 - Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura bsica cujas
dimenses atendam aos ndices urbansticos defnidos pelo plano dire-
tor ou lei municipal para a zona em que se situe.
4 - Consideram-se infraestrutura bsica os equipamentos urbanos
de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto
sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia eltrica pblica
e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no.
5 - A infraestrutura bsica dos parcelamentos situados nas zonas
habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) con-
sistir, no mnimo, de:
I vias de circulao;
II escoamento das guas pluviais;
III rede para o abastecimento de gua potvel; e
IV solues para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica
domiciliar.
Art. 3 - Somente ser admitido o parcelamento do solo para fns
urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao
especfca, assim defnidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei
municipal. (...assim defnidas por Lei Municipal).
Pargrafo nico No ser permitido o parcelamento do solo:
I em terrenos alagadios e inundaes, antes de tomadas as providn-
83
Loteamentos e as Funes do Gestor Imobilirio
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
cias para assegurar o escoamento das guas;
II em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sa-
de pblica, sem que sejam previamente saneados;
III em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por
cento), salvo se atendidas exigncias especfcas das autoridades;
IV em terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a edi-
fcao;
V em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio
impea condies sanitrias suportveis, at a sua correo (BRASIL,
1999).
Assim, podemos defnir como:
LOTEAMENTO: a subdiviso da gleba em lotes destinados edifcao,
com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolon-
gamento, modifcao ou ampliao das vias existentes.
LOTEAMENTO E SUA FUNO PBLICA: o loteamento modalidade
de urbanifcao, forma de ordenao urbanstica do solo ou, segundo Silva
(1995), atividade deliberada de benefciamento ou rebenefciamento do solo
para fns urbanos, quer criando reas urbanas novas pelo benefciamento do solo
ainda no urbanifcado, quer modifcando solo j urbanifcado. Distingue-se da
urbanizao, que um fenmeno espontneo de crescimento das aglomeraes
urbanas em relao com a populao rural.

DESMEMBRAMENTO: subdiviso de glebas em lotes destinados edif-
cao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique
na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modi-
fcao ou ampliao dos j existentes.
TERRENO LOTEVEL: a ocupao e loteamento no podem ocorrer em
qualquer tipo de solo. Independente da questo de Zoneamento, que defne os
usos do solo em cada setor da cidade, as condies fsicas do solo, muitas vezes,
se tornam obstculos ocupao, isso quando no apresentam, ainda, perigo
aos ocupantes.
RESPONSABILIDADE SOCIAL: os profssionais envolvidos em um pro-
jeto de loteamento devem ter responsabilidade social. No caso dos gestores de
negcios imobilirios em especial, a responsabilidade social em um loteamento
LOTEAMENTOS E INCORPORAES IMOBILIRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIRIA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
IV
vista como uma estratgia para o desenvolvimento social da comunidade em
um primeiro momento, da cidade em relao ao plano diretor e em consequn-
cia da garantia do futuro do profssional do corretor de imveis. Dessa forma, o
profssional passa a assumir papel de agente do desenvolvimento local, junto com
outros profssionais, entidades comunitrias e o prprio governo em suas esferas,
razo pela qual o profssional qualifcado deve entender bem a matria abordada.
PLANO DIRETOR: um plano criado por um grupo de planejadores urba-
nos, o qual tem impacto vlido para toda a comunidade da cidade, por certo
perodo de tempo. Durante o processo de elaborao do plano diretor, os planeja-
dores urbanos, representados por profssionais de vrias reas, como engenheiros,
arquitetos e urbanistas, economistas, socilogos, gegrafos, juristas, estatsticos,
bilogos, analisam a realidade existente do municpio e, com a participao da
sociedade civil, representada por comerciantes, agricultores, associaes de mora-
dores, ONGs e movimentos sociais, propem novos rumos de desenvolvimento
do municpio, buscando alcanar a realidade desejada por toda a populao.
Desde 2001, a legislao brasileira exige que a elaborao e a reviso de um
plano diretor sejam realizadas de forma participativa e democrtica, por meio de
debates pblicos, audincias, consultas e conferncias. Se no houver participa-
o da sociedade civil, o plano diretor pode ser invalidado. Atualmente, muitos
especialistas em planejamento urbano usam computadores no trabalho. Esses
computadores processam a informao que os planejadores analisam, ao formar
o plano diretor e so usados tambm para a criao de mapas.
Geralmente, em pequenas cidades, um plano diretor desenvolvido por uma
companhia privada que, ento, manda o plano para o governo ou municpio,
para aprovao. J em cidades maiores, uma agncia pblica que desenvolve
o plano diretor. Grandes cidades costumam possuir um departamento prprio
para o planejamento urbano, que responsvel por desenvolver, alterar e imple-
mentar o plano diretor.
INFRAESTRUTURA BSICA: para a ocupao do solo, seja para uso
residencial, comercial, institucional ou industrial, necessrio que haja uma
infraestrutura que garanta boas condies de ocupao. Essa infraestrutura
mnima se refere a:
85
Loteamentos e as Funes do Gestor Imobilirio
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
a. Vias de circulao: so as vias pblicas de acesso que separam as quadras
onde esto os lotes, permitindo o fuxo de pessoas no bairro e entre bair-
ros. So as ruas e avenidas que podem ter diferentes larguras, conforme
o nmero de veculos que nelas venha a trafegar, ligando o loteamento
(bairro) s outras vias de circulao da cidade. Idealmente so asfaltadas,
podendo, entretanto, ter pavimentao de concreto, de blocos de con-
creto intertravados, ou mesmo somente ter o piso em cascalhos de pedra.
b. Galeria de guas pluviais: o sistema de tubulao por onde escoam as
guas das chuvas. Normalmente, no as vemos, pois so subterrneas,
abaixo do nvel da calada, sendo que as bocas de lobo ou bueiros
so os coletores externos dessas guas. A funo dessas galerias coletar
as guas, retirando-as da superfcie em que circula e habita a populao,
evitando enchentes, alagamentos, eroses de terra e acmulo de gua, na
qual podem proliferar insetos e outros animais.
c. gua potvel: trata-se do sistema de abastecimento de gua potvel,
cujo servio deve ser garantido populao do loteamento. A gua que
abastece uma cidade coletada em rios, ribeires etc. Essa gua levada
para uma central de tratamento, para ser transformada em gua pot-
vel. Depois, distribuda por um sistema de abastecimento composto
por tubulaes subterrneas e caixas dguas e deve chegar aos lotes mais
distantes do municpio.
d. Esgoto Sanitrio: a gua utilizada nas edifcaes segue por ralos, vasos
sanitrios e caixas de inspeo at chegar a um sistema de tubulao de
esgoto que tratar os resduos antes de despej-los de volta nos rios. Entre-
tanto, muito comum que ligaes irregulares, muitas vezes clandestinas,
As ligaes clandestinas ocorrem no somente em pequenas, mas tambm
nas grandes cidades, por exemplo, no poludo Rio Tiet, que corta a cidade
de So Paulo.
LOTEAMENTOS E INCORPORAES IMOBILIRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIRIA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
IV
despejem os esgotos residenciais e at industriais, sem tratamento, nos rios,
causando enormes prejuzos ambientais e provocando poluio desses rios.
e. Energia eltrica: a energia eltrica, utilizada para iluminao pblica (pos-
tes de luz) e nas residncias, empresas ou indstrias, chega por um sistema
de transmisso de energia. Comea nas usinas hidreltricas, junto a rios,
passando por cabos de alta tenso, que so transformados em subesta-
es para baixa tenso, at chegarem aos transformadores nas ruas que
a levam em baixa tenso s referidas edifcaes. H cidades onde tais
cabos so distribudos em tubulaes subterrneas, sendo que normal-
mente correm externos e areos, por postes junto s ruas, nas caladas.
Os loteamentos no podem ser oferecidos alienao sem que tenham
as mnimas condies de infraestrutura necessrias ocupao. Antes da
lei, era prtica comum dos loteadores adquirirem terrenos distantes do
permetro da Zona Urbana, dividi-los e oferec-los aquisio particular,
sem prover tais itens de infraestrutura bsica. O que ocorria que, com
o tempo, a Prefeitura do Municpio em questo via-se obrigada a prover
tais equipamentos urbanos por seu prprio custo, quando o fazia. Desta
forma, os terrenos contguos a esse loteamento sofriam valorizao, na
medida em que a infraestrutura que agora era provida benefciaria toda a
vizinhana. A cidade crescia de maneira desordenada, muitas vezes, com
isolamento dos bairros, pois o loteamento fora feito distante dos demais
bairros onde os terrenos eram mais baratos.
Existem ainda outros equipamentos urbanos, porm, muitas vezes, fca a
cargo da iniciativa privada a instalao e explorao desses equipamen-
tos, a partir de interesses econmicos e viabilidade tcnica, por meio de
concesses que podem acontecer ou por licitao ou contrato direto com
a Prefeitura ou Governo do Estado. Esses equipamentos so:
Telefonia fxa: sistema de dutos, cabos, postes, armrios e centrais, por
onde se processam as conexes das ligaes telefnicas.
Telefonia mvel: para a transmisso de telefonia mvel (celular) so neces-
srias antenas de transmisso de dados, no necessitando de cabos ou
dutos, por se tratar de transmisso por ondas eletromagnticas.
Gs canalizado: no muito comum em muitas cidades brasileiras, trata-se
de um sistema de distribuio de GLP (gs liquefeito de petrleo), uti-
lizado nas casas e empresas para fns de coco e aquecimento de gua.
87
Loteamentos e as Funes do Gestor Imobilirio
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
Por meio de um sistema de tubulaes, o GLP chega a todas as edifca-
es, eliminando a necessidade dos botijes de gs.
TV a cabo: os cabos das TVs pagas correm junto s tubulaes telef-
nicas e so instalados conforme a necessidade e demanda do bairro ou
regio em questo.
REQUISITOS PARA O LOTEAMENTO
Alm de provimento de infraestrutura bsica, e de restries em relao a que
tipo de terreno passvel de parcelamento, a Lei 9785/99 ainda defne outras
condies necessrias para os loteamentos. Examinaremos essa lei para melhor
entendimento dessas condies.
Art. 4 - Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes
requisitos:
I as reas destinadas a sistemas de circulao, a implantao de equi-
pamento urbano e comunitrio, bem como a espaos livres de uso p-
blico, sero proporcionais densidade de ocupao prevista pelo plano
diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem
(BRASIL, 1999).
Isso signifca que quando o loteamento projetado, a rea reservada para a ocu-
pao no ser total, mesmo por conta da existncia das reas de vias pblicas.
Dentro da diviso das reas de um loteamento, parte ser destinada ocupao
comercial, residencial ou mesmo industrial, parte ser destinada s vias pbli-
cas, parte para equipamentos urbanos, e parte para espaos livres de uso pblico,
como praas.
Por que o Poder Pblico ainda corre o risco de conviver com a ocupao
desordenada?
LOTEAMENTOS E INCORPORAES IMOBILIRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIRIA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
IV
II os lotes tero rea mnima de 125m (cento e vinte e cinco metros
quadrados) e frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quanto a legis-
lao estadual ou municipal determinar maiores exigncias, ou quando
o loteamento se destinar urbanizao especfca ou edifcao de con-
juntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos
rgos pblicos competentes (BRASIL, 1999).
Esse item serve como orientao federal, porm, submete-se legislao munici-
pal, que defne a dimenso mnima de cada unidade de terreno no parcelamento
(loteamento). Na prtica, muitas cidades adotam outro tipo de dimenso mnima,
estabelecida no seu Plano Diretor.
III ao longo das guas correntes e dormentes e das faixas de domnio
pblico das rodovias, ferrovias e dutos, ser obrigatria a reserva de
uma faixa non aedifcandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo
maiores exigncias da legislao especfca. (BRASIL, 1999).
Quando o loteamento tiver dentro de si, ou for contguo a cursos dgua (rios,
riachos, ribeires etc.), bem como rodovias, ferrovias e dutos de passagem, a lei
federal exige que uma faixa de quinze metros no edifcada seja resguardada.
IV as vias de loteamento devero articular-se com as vias adjacentes ofciais,
existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografa local (BRASIL, 1999).
Como exposto anteriormente na defnio de loteamento, ele implica no
parcelamento do solo, em que h a abertura de novas vias de circulao, como
ruas e avenidas. Entretanto, essas vias devem se conectar de maneira coerente
com as vias existentes nas reas vizinhas ao loteamento proposto, e obedecer s
condies topogrfcas do solo.
A percentagem de reas pblicas previstas no inciso I deste artigo no
poder ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos
loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do
que 15.000m (quinze mil metros quadrados), caso em que a percenta-
gem poder ser reduzida (BRASIL, 1999).
Isso signifca que a proporo de reas pblicas dentro da rea total do lotea-
mento dever ser de, no mnimo, 35%. Essas reas pblicas daro lugar s vias
de circulao, praas e tambm aos equipamentos pblicos, que se dividem em
dois tipos:
89
Loteamentos e as Funes do Gestor Imobilirio
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
a. Equipamentos comunitrios: so os equipamentos destinados ao uso da
comunidade local do loteamento novo ou mesmo da vizinhana na cidade.
So destinados para educao, cultura, sade, lazer etc.
b. Equipamentos urbanos: so os equipamentos necessrios para que a
comunidade seja atendida de servios importantes para a ocupao do
loteamento, como abastecimento de gua, servios de esgotos, energia el-
trica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado.
A legislao municipal poder exigir para cada loteamento a reserva de
reas no edifcveis, destinada instalao de equipamentos urbanos,
conforme necessidade e convenincia.
Ao Gestor, no cabe a implantao do Loteamento e sim o conhecimento
do processo que foi executado, as caractersticas e a viabilizao desse
loteamento por meio da venda dos lotes.
Os loteamentos normalmente so divulgados por meio da mdia em geral
e tambm com os plantes de venda no local.
O preparo do profssional e sua capacitao e qualifcao para atender
bem o cliente so pontos fundamentais.
Pesquise na Prefeitura do seu Municpio o Plano Diretor, para isso acesse o
site da Prefeitura ou dirija-se ao Pao Municipal no setor de atendimento ao
pblico e solicite. Enquanto isso, observe o Plano Diretor da nossa cidade
de Maring-PR no site: <http://www2.maringa.pr.gov.br/site/index.php?-
sessao=692a48676f0969>.
LOTEAMENTOS E INCORPORAES IMOBILIRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIRIA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
IV
LEI DE INCORPORAES, MODALIDADES E PAPEL DO
GESTOR IMOBILIRIO
REGIMES DE EXECUO DA CONSTRUO
A Lei 4591/64 estabelece os parmetros legais das incorporaes.
Art. 48. A construo de imveis, objeto de incorporao nos moldes
previstos nesta Lei, poder ser contratada sob o regime de empreitada
ou de administrao conforme adiante defnidos e poder estar inclu-
da no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada di-
retamente entre os adquirentes e o construtor (BRASIL, 1964).
Devem fazer parte integrante e complementar do contrato de construo o pro-
jeto e o memorial descritivo da edifcao. No contrato tambm deve constar o
prazo de entrega das obras e as condies e formas de sua eventual prorrogao.
A lei tambm defne duas modalidades para o contrato de construo da edif-
cao por incorporao:
1. Contrato por Empreitada
Nas incorporaes pelo regime de empreitada, poder ser contratada a edifca-
o a preo fxo ou a preo reajustvel por ndices previamente determinados.
Na empreitada a preo fxo, o preo da construo no sofrer reajustes, inde-
pendentemente das variaes que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer
que sejam suas causas, o que atualmente est em desuso.
Na empreitada a preo reajustvel, o preo fxado no contrato ser reajus-
tado na forma e nas pocas expressamente previstas nesse contrato, em funo da
variao dos ndices adotados, tambm prevista, obrigatoriamente, no contrato.
Nessa modalidade, a Comisso de Representantes fscalizar o andamento da
obra e a obedincia ao projeto e especifcaes, exercendo as demais obrigaes
inerentes funo representativa dos contratantes e fscalizadora da constru-
o, podendo fscalizar, tambm, o clculo do reajustamento nos contratos sob
regime reajustvel.
91
Lei de Incorporaes, Modalidades e Papel do Gestor Imobilirio
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
Em toda publicidade e propaganda escrita, destinada a promover a venda
de incorporao com construo pelo regime de empreitada reajustvel, em que
conste preo, sero discriminados explicitamente o preo da frao ideal do ter-
reno e o preo da construo, com indicao expressa da reajustabilidade.
2. Contrato por Administrao
Nas incorporaes em que a construo foi contratada pelo regime de admi-
nistrao, tambm chamado preo de custo, ser de responsabilidade dos
proprietrios ou adquirentes o pagamento do custo integral da obra, observa-
das as seguintes disposies:
I Todas as faturas e documentos que comprovem despesas em favor do
empreendimento, como aquisio de material ou pagamento de servios, sero
emitidos em nome do condomnio dos contratantes da construo.
II Todas as contribuies dos condomnios, para qualquer fm relacionado
com a construo, sero depositadas em contas abertas em nome do condomnio
dos contratantes em estabelecimentos bancrios, as quais sero movimentadas
pela forma que for fxada no contrato.
Nesse caso, em que o regime de construo o por administrao, ser obri-
gatrio constar no respectivo contrato o montante do oramento do custo da
obra, elaborado com estrita observncia dos critrios e normas, e a data em que
iniciar efetivamente a obra.
As revises das estimativas de custo da obra sero efetuadas, pelo menos,
semestralmente, em conjunto, pela Comisso de Representantes e pelo constru-
tor. O contrato poder estipular que, em funo das necessidades da obra, sejam
alterveis os esquemas de contribuies quanto ao total, ao nmero, ao valor e
Se voc fosse construir sua casa, o que seria melhor: contratar a construo
com um preo fechado, ou contratar o construtor pagando por servios, ma-
teriais e honorrios diretamente faturados a voc?
LOTEAMENTOS E INCORPORAES IMOBILIRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIRIA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
IV
distribuio no tempo das prestaes. Havendo majorao das prestaes, o novo
esquema dever ser comunicado aos contratantes, com antecedncia mnima de
45 dias da data em que devero ser efetuados os depsitos das primeiras pres-
taes alteradas. Nessa modalidade, o construtor responde pela administrao
da obra e recebe, a ttulo de remunerao, um percentual sobre o seu valor ou
ento uma importncia fxa.
Papel do Gestor Imobilirio
No caso das incorporaes, o domnio do gestor na matria deve ser pleno, de
forma a transmitir segurana ao cliente. Sendo assim, O PAPEL DO GESTOR
NAS INCORPORAES fundamental, visto que se trata de um trabalho em
equipe, em que todos os elementos so muito importantes.
O sucesso de uma incorporao depende de uma boa localizao para o
imvel, um projeto arquitetnico moderno, funcional e com respeito ao meio
ambiente, construtora de credibilidade slida e equipe de vendas qualifcada e
tica.
Muitas pessoas confundem incorporaes com Empreitada e com
Administrao, mas um bom profssional sabe bem a diferena entre ambas
e, com segurana, propriedade e frmeza, ir auxiliar o cliente na tomada pelo
melhor investimento.
PREPARO PARA PRESTAO DE ASSESSORIA IMOBILIRIA
A Assessoria imobiliria consiste em uma operao imobiliria que requer do
profssional conhecimentos tcnicos e o domnio de todas as outras operaes.
Por assessoria, entende-se o conhecimento especializado dos trmites e docu-
mentos. a forma correta de fazer.
93
Lei de Incorporaes, Modalidades e Papel do Gestor Imobilirio
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
O profssional ser solicitado para tarefas e informaes como:
Confeco de Contrato de Locao.
Auxlio em consultas e anlise de cadastros.
Termo de Vistoria de entrada e sada de imvel.
Recibos de pagamento e recebimento de aluguel.
Solicitaes.
Avisos.
Notifcaes.
Comunicados.
Notifcao do Direito de Preferncia do locatrio na compra do imvel.
Termo de recebimento de Imvel em Compra e Venda.
Contrato de Compra e Venda.
Proposta de Compra e Venda.
Auxlio no preparo de documentos do comprador, vendedor e imvel
para fnanciamentos.
Auxlio para a regularizao de documentos de imveis.
Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica.
Anlise de Taxas de condomnio.
Verifcao sobre IPTU, entre outras.
Assessorar signifca assistir, auxiliar o cliente em questes tcnicas que so do
domnio de conhecimento especfco do corretor de imveis. preciso que o
Gestor conhea a legislao aplicvel a todas as operaes imobilirias e esteja
pronto para trabalhar com efccia na confeco dos documentos solicitados.
LOTEAMENTOS E INCORPORAES IMOBILIRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIRIA
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
IV
QUALIFICAO DO PROFISSIONAL PARA PRESTAR CONSULTORIA
IMOBILIRIA
Ao contrrio do que pensam muitos corretores, CONSULTORIA uma modali-
dade de operao imobiliria completamente diferente da ASSESSORIA. Enquanto
uma fundamenta-se em opinio, parecer e aconselhamento, ou seja, de carter
subjetivo e pessoal, dependendo apenas e to somente do conhecimento adqui-
rido, a outra tem como base aes de natureza tcnica e objetiva. Por se tratar
de operao imobiliria de carter subjetivo, requer muito preparo, tica, cons-
cincia profssional e prudncia.
Partindo do pressuposto de que quando se procura uma opinio, um pare-
cer ou aconselhamento, a pessoa escolhida precisa ser de confana, assim, ao
ser consultado, o corretor deve estar muito seguro do que ir falar e mais seguro
ainda para deixar de falar, caso no tenha domnio completo sobre o assunto, ou
falta de conhecimento ou dados para exarar sua opinio.
Consultoria, ento, o aconselhamento que o Gestor presta ao seu cliente
sobre riscos, vantagens, desvantagens, lucros ou prejuzos com relao aos inves-
timentos imobilirios.
95
Consideraes Finais
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
CONSIDERAES FINAIS
Depois do boom imobilirio, tendo as incorporaes como principal produto,
chegou a vez dos loteamentos. O mercado imobilirio, como todo o comrcio,
gira em torno da Lei da Oferta e da Procura.
As reas que at ento eram utilizadas para explorao rural, hoje, esto des-
tinadas ocupao urbana e, para isso, precisam ser dividas em partes menores
por meio de loteamentos.
Cabe ao bom profssional conhecer as normas que regem um loteamento, os
processos de implantao, como projetos, anlise de viabilidade, plano diretor,
lei de uso e ocupao do solo, entre outros, porque o trabalho do gestor imobi-
lirio no se restringe a fcar nos plantes de venda.
O cliente quer e tem o direito de conhecer as informaes tcnicas e legais do
loteamento e, para isso, conta com o preparo do profssional. O mercado imobi-
lirio dinmico e a natureza dos imveis procurados varia tambm.
Embora o momento seja propcio para os loteamentos, as incorporaes esta-
ro sempre surgindo e o ponto alto das incorporaes o conhecimento que o
Gestor possui sobre as modalidades de incorporaes.
O domnio da matria proporcionar ao cliente a segurana necessria para
a realizao do negcio. Esse mesmo domnio ser fundamental para a realiza-
o da Assessoria e Consultoria Imobiliria.
muito importante que o gestor tenha conscincia de que a sua formao
constante. Ento, precisa estar sempre lendo, estudando e acompanhando o
desenvolvimento do mercado imobilirio.
1. Assinale ( V ) para verdadeiro e ( F ) para falso:
( ) A Lei 6766/99, em seu art. 1, reza que somente o Estado poder estabe-
lecer normas relativas ao parcelamento do solo municipal, pois o Estado
soberano.
( ) Os Estados, o Distrito Federal e os Municpios podero estabelecer normas
complementares relativas ao parcelamento do solo municipal, para adequar
o previsto nesta Lei s peculiaridades regionais e locais.
( ) Cabe aos profssionais e to somente a eles, engenheiros, arquitetos e
gestores de negcios imobilirios, legislar sobre o parcelamento do solo muni-
cipal, em razo de serem os detentores de todos os conhecimentos tcnicos
e prticos do loteamento.
2. As incorporaes que foram contratadas de acordo com os itens I e II tm
qual denominao?
I Todas as faturas e documentos que comprovem despesas em favor do
empreendimento, como aquisio de material ou pagamento de servios,
sero emitidos em nome do condomnio dos contratantes da construo.
II Todas as contribuies dos condomnios, para qualquer fm relacionado
construo, sero depositadas em contas abertas em nome do condomnio
dos contratantes em estabelecimentos bancrios, as quais sero movimen-
tadas pela forma que for fxada no contrato.
Nesse caso em que o regime de construo o por administrao, ser obri-
gatrio constar, no respectivo contrato, o montante do oramento do custo
da obra, elaborado com estrita observncia dos critrios e normas, e a data
em que iniciar efetivamente a obra.
a. ( ) ADMINISTRAO A PREO FECHADO.
b. ( ) IMVEL NA PLANTA.
c. ( ) ADMINISTRAO A PREO DE CUSTO.
d. ( ) ADMINISTRAO DE ALTO RISCO.
97
3. A Assessoria imobiliria consiste em uma operao imobiliria que requer do
profssional conhecimentos tcnicos e o domnio de todas as outras opera-
es. Por assessoria, entende-se o conhecimento especializado dos trmites
e documentos. a forma correta de fazer. So aes de ASSESSORIA:
a. ( ) CONTRATOS DE LOCAO, VISTORIAS, NOTIFICAES ETC.
b. ( ) ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO, ESTUDO SOBRE A VIABILIDADE DE
EMPREENDIMENTO.
c. ( ) ANLISE SOBRE AS VANTAGES E DESVANTAGENS DE ALUGAR UM IMVEL
COMERCIAL PARA INSTITUIES BANCRIAS.
d. ( ) OPINIO SOBRE O BOOM IMOBILIRIO.
MATERIAL COMPLEMENTAR
Plano Diretor Teoria e Prtica
Carlos Henrique Dantas da Silva
Editora: SARAIVA
Sinopse: O autor tem o intuito de apresentar uma metodologia
para a criao de Planos Diretores, a legislao pertinente
ao assunto e algumas contribuies que possam reforar
o entendimento e a aplicabilidade desses instrumentos
de planejamento urbano. Vale dizer que o paradigma
estabelecido nessa obra pensar a cidade como um espao
integrado e simbintico, isto , um lugar onde as partes da
cidade, apesar das diferenas que existem dentro dela, so
interligadas e interdependentes entre si. Neste trabalho,
utilizada a teoria normativa de Kevin Lynch para a construo da boa forma da
cidade com seus critrios e metacritrios de execuo. Alm disso, cumpre destacar que foram
analisados, desde os aspectos de ordem constitucional, oramentria e fscal sobre o assunto, at
as leis pertinentes ao uso do solo urbano e da propriedade urbana, passando pela compreenso
da funo social da propriedade, das leis de desapropriao e uso do solo e pelo Estatuto da
Cidade; enfm, as legislaes mais recentes. Na parte fnal do livro, temos uma demonstrao de
como utilizar as teorias apresentadas para a criao do Plano Diretor.
O vdeo sugerido abaixo explica de forma bem clara o conceito bsico de Plano Diretor: Veja
como funciona o Plano Diretor de uma cidade. Acesse:
<http://youtu.be/mdbAIIJixYA>.
U
N
I
D
A
D
E
V
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata
AS NOVAS TENDNCIAS DO
MERCADO E MODELOS DE
DOCUMENTOS
Objetivos de Aprendizagem
Observar as novas tendncias do mercado.
Analisar os pontos que podem e devem ser explorados e
compreendidos no mercado atual.
Ter conhecimento dos tipos de documentos utilizados no mercado
imobilirio.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:
Quais so as novas tendncias do mercado imobilirio
Apresentao dos modelos bsicos de documentos para a realizao
das Operaes Imobilirias
INTRODUO
Ser que o mundo est to diferente assim que exige que os profssionais do
mercado imobilirio observem as mudanas, para que, com base nelas, desen-
volvam suas atividades?
A anlise das novas tendncias pode nos auxiliar sobremaneira no sucesso
do nosso trabalho, afnal, as composies familiares j no so as mesmas da
poca de nossas avs, que se casaram com 15 anos e tinham uma dzia de flhos.
Os cmodos das casas mudaram de tamanho e de funo. J no contamos
mais com a mo de obra domstica que residia ou pernoitava no local de traba-
lho, tornando obsoleto o quarto de servio, que hoje utilizado como despensa
ou mesmo escritrio.
As composies familiares foram reduzidas e a necessidade de quartos trans-
formou-se em necessidade de mais sutes, de forma a dar autonomia queles que
optam, inclusive, por se casar mais tarde, isso quando se casam.
A necessidade de segurana e o aproveitamento do tempo fzeram com que
os condomnios investissem cada vez mais em reas de lazer completas, ofere-
cendo aos condminos, alm do tradicional playground, o espao ftness, o
espao Zen, o espao pet, o espao Gourmet, entre outros espaos.
Quanto melhor for nossa leitura desse novo cenrio, tanto melhor ser o
nosso sucesso no mercado imobilirio.
AS NOVAS TENDNCIAS DO MERCADO IMOBILIRIO
O avano da tecnologia, assim como o aumento da expectativa de vida do bra-
sileiro resultaram em uma sociedade diferente, moderna e com necessidades
especfcas. o super novo com o velho, o acesso s informaes em uma velo-
cidade alucinante, o clima mudando, os fenmenos naturais acontecendo em
todo mundo de forma nunca antes vista, a globalizao e, principalmente, as
mudanas nos comportamentos sociais.
101
Introduo
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
AS NOVAS TENDNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
V
Tantas informaes so sinais de que ns tambm precisamos mudar. Temos
que ter olhos clnicos para vislumbrar, em cada situao nova, uma nova opor-
tunidade de negcio.
Considerando o fato de que a sociedade est em constante processo de
movimento e as transformaes ocorrem rapidamente e provocam mudanas,
observa-se que novas tendncias do mercado vo se frmando.
A evoluo deve ocorrer simultaneamente em todas as esferas. Quando a
sociedade muda, tudo ao seu redor deve adaptar-se a essa mudana.
No mercado imobilirio, as novas tendncias podem ser percebidas facil-
mente. O cliente contemporneo est muito mais exigente e consciente, acima de
tudo, do seu valor. Ele sabe que cobiado e disputado pelos corretores. Obter
xito quem estiver mais bem preparado e conseguir fazer uma boa leitura dessa
evoluo, traduzindo-a em atitude vanguardista.
A anlise deve ser feita item por item, de forma a levar o profssional a com-
preender qual o refexo do fato no mercado imobilirio.
Observe a tabela:
FATO REFLEXO NO MERCADO IMOBILIRIO
Avano da tecnologia. Materiais de construo modernos, como elevadores
inteligentes, janelas prova de som, materiais de
construo que conservam a temperatura interna,
piso aquecido, aspirador de p central, automao
para quase todas as funes etc.
Acessibilidade a
informaes.
Consulta ao imvel desejado, via internet, a qualquer
hora, com a possibilidade de visualizao por meio de
fotos, vdeos e contato com o corretor, inclusive com a
possibilidade de fechamento de negcios online.
Parte das negociaes pode ser feita via internet,
incluindo consultas cadastrais, processos de fnancia-
mentos, reserva de chaves, agendamento de visitas,
entre outras.
Comunicao mais ampla e abrangente, podendo
atingir um nmero ilimitado de pessoas em um curto
espao de tempo.
103
Apresentao dos Modelos Bsicos de Documentos Para a Realizao das Operaes Imobilirias
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
Responsabilidade
ecolgica e ambiental.
Materiais de construo que respeitam a natureza,
aproveitamento da luz do sol para iluminao interna,
aquecimento solar, reaproveitamento de gua, mate-
riais de construo feitos de material reciclado.
Globalizao. Investidores estrangeiros. Internacionalizao da
construo civil no pas.
Fonte: a autora
Atento aos acontecimentos, o profssional poder adotar aes que o permitiro
sair frente e estar preparado para atender s necessidades dessa clientela com
novo perfl e necessidades diversas.
APRESENTAO DOS MODELOS BSICOS DE
DOCUMENTOS PARA A REALIZAO DAS OPERAES
IMOBILIRIAS
O desenvolvimento de todas as operaes imobilirias traduzido em docu-
mentos escritos. A Lei permite contratos verbais, porm, para um profssional,
convm que as aes sejam transcritas, permitindo eventuais consultas, estudos
ou mesmo ser utilizadas como provas.
Os modelos apresentados no devem ser utilizados como frmulas rgidas,
mas como parmetros que devem ser devidamente adaptados s necessidades
de cada profssional. O intuito desta unidade auxiliar o profssional a ter um
princpio bsico para que possa dar incio ao desenvolvimento de seu trabalho.
Principais Contratos utilizados no mercado imobilirio:
Termo de Vistoria para venda.
Opo de venda COM e SEM exclusividade.
Direito de preferncia do Locatrio na aquisio do imvel.
Termo de Visita para Venda.
Proposta de Compra e Venda de Imvel.
AS NOVAS TENDNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
V
Recibo de Sinal de Negcio e Princpio de Pagamento.
Termo de Recebimento de Imvel (compra).
Contrato de Prestao de servios para Compra de Imvel.
Contrato de Prestao de servios para Locao de Imvel.
Termo de Visita para Locao.
Cadastro do Locador.
Cadastro do Fiador.
Contrato de Locao.
Termo de Vistoria de Entrada / sada.
Termo de Recebimento/entrega do imvel e entrega das chaves.
Aditivo Contratual.
PTAM.
A seguir, apresento as principais aplicaes de cada um desses contratos:
TERMO DE VISTORIA PARA VENDA
de suma importncia que o gestor faa a vistoria no imvel, para observar
caractersticas, como tempo de construo, qualidade da obra, manuteno, con-
servao e, principalmente, a localizao, analisando os servios disponibilizados
nas proximidades, como restaurantes, bancos, comrcio, supermercados etc.
OPO DE VENDA COM E SEM EXCLUSIVIDADE
A opo o documento que garante os direitos de todos os envolvidos na rela-
o imobiliria. Por meio dela, o profssional frma o compromisso de zelar pela
boa prestao de servios, ao mesmo tempo em que assegura o recebimento da
comisso, quando devida.
105
Apresentao dos Modelos Bsicos de Documentos Para a Realizao das Operaes Imobilirias
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
DIREITO DE PREFERNCIA DO LOCATRIO NA AQUISIO DO
IMVEL
O direito de preferncia, a ser exercido pelo locatrio na aquisio do imvel
locado, dar segurana e tranquilidade para o vendedor e para o gestor, porm,
sem a documentao feita por escrito e assinada, no tem valor.
TERMO DE VISITA PARA VENDA
Trata-se de uma forma de documentar nosso trabalho e oferecer segurana ao
proprietrio do imvel, no que diz respeito qualifcao do interessado na com-
pra, para evitar roubos, sequestros ou outro tipo de fraude ou violncia.
PROPOSTA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL
o primeiro documento que nos sinaliza a real inteno do cliente na compra,
sendo assim, no pode ser esquecido nunca.
RECIBO DE SINAL DE NEGCIO E PRINCPIO DE PAGAMENTO
Vale ressaltar que o gestor precisa estar autorizado por escrito no contrato de
opo de prestao de servios. Caso contrrio, poder ser penalizado civil e
criminalmente.
TERMO DE RECEBIMENTO DE IMVEL (COMPRA)
Muitas vezes, o cliente comprador no vistoria muito bem o imvel que tem
inteno de comprar, depois, cobra do gestor imobilirio itens que fzeram parte
do negcio e no se encontram no imvel, avarias em janelas, portas, fechaduras
AS NOVAS TENDNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
V
etc. A melhor forma de prevenir esses acontecimentos aconselhar o compra-
dor a olhar com calma os detalhes do imvel antes da compra e, aps assinada
a escritura, no poder requerer nada que no seja vcio oculto.
CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS PARA COMPRA DE IMVEL
E CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS PARA LOCAO DE
IMVEL
So documentos sem os quais no se inicia nenhum tipo de trabalho. O Cdigo
Civil bem claro, garantindo nossos honorrios, desde que contratados por
escrito. a conhecida opo que, conforme estudamos, pode ser COM ou SEM
exclusividade.
TERMO DE VISITA PARA LOCAO
equivalente ao TERMO DE VISITA PARA A VENDA, por meio do qual docu-
mentamos nosso trabalho e oferecemos segurana ao proprietrio do imvel,
no que diz respeito qualifcao do interessado na locao, para evitar roubos,
sequestros ou outro tipo de fraude, violncia ou avarias.
CADASTRO DO LOCADOR
No apenas o LOCATRIO e o FIADOR que devem ser cadastrados, mas o
LOCADOR tambm. Os dados do imvel e do LOCADOR so imprescindveis
para a confeco do Contrato de Locao, forma do repasse do aluguel, infor-
maes bancrias, entre outros.
107
Apresentao dos Modelos Bsicos de Documentos Para a Realizao das Operaes Imobilirias
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
CADASTRO DO FIADOR
O CADASTRO auxilia a anlise das condies fnanceiras e possveis impedi-
mentos do LOCATRIO e do garantidor da locao, o FIADOR.
CONTRATO DE LOCAO
No anexo, apresento um modelo que, aos poucos, voc ir adaptar conforme
sua forma de trabalho e peculiaridades de cada caso. Nenhum contrato exa-
tamente igual ao outro.
TERMO DE VISTORIA DE ENTRADA / SADA
A melhor forma de constatar as obrigaes estabelecidas na Lei de Locao,
como entrega do imvel, pelo LOCADOR, em condies a ser utilizado ao fm a
que se destina e tambm pelo LOCATRIO, no trmino do contrato, da mesma
forma que recebeu.
TERMO DE RECEBIMENTO/ENTREGA DO IMVEL E ENTREGA DAS
CHAVES
No fnal da locao, pagos todos os valores, comparadas as vistorias e executa-
dos todos os reparos indicados, o TERMO DE RECEBIMENTO E ENTREGA
fundamental, no somente para LOCADOR, LOCATRIO e FIADOR, mas
tambm para o Gestor.
AS NOVAS TENDNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
V
ADITIVO CONTRATUAL
ADITIVO CONTRATUAL ou TERMO DE ADITAMENTO CONTRATUAL
o documento que altera ou modifca clusulas do contrato original. Ele serve,
principalmente, para renovaes de Contratos de Locao.
PTAM
Apresentado exatamente no formato exigido pelo COFECI, assim como o
Contrato de Locao, pode ser adaptado s caractersticas pessoais de redao
do autor, porm, no pode ser suprimido nenhum dos itens.
109
Consideraes Finais
R
e
p
r
o
d
u

o

p
r
o
i
b
i
d
a
.

A
r
t
.

1
8
4

d
o

C

d
i
g
o

P
e
n
a
l

e

L
e
i

9
.
6
1
0

d
e

1
9

d
e

f
e
v
e
r
e
i
r
o

d
e

1
9
9
8
.
CONSIDERAES FINAIS
Atualmente, contamos com o auxlio de vrias ferramentas, nosso trabalho tor-
nou-se muito mais dinmico. Podemos visitar os imveis e contatar as pessoas
em um simples toque de boto.
Toda percepo de mudanas comportamentais, sociais e tecnolgicas que
tivermos ser um diferencial de competitividade. So imveis descritos de forma
mais detalhada e de fcil compreenso, fotos bem tiradas, com resoluo alta, de
forma a oferecer ao cliente uma viso mais precisa do imvel, ateno s neces-
sidades das novas composies familiares.
Diante de tantos itens a serem assimilados, chamo ateno para o mais
importante: a TICA. Tudo muda e tudo evolui, mas a tica deve persistir a cada
passo que o mundo der.
Sua postura ilibada e sua conduta reta, aliadas aos conhecimentos adquiri-
dos, o levaro aos patamares almejados com maior velocidade e consistncia.
Vocs pde ter contato com os modelos dos principais documentos neces-
srios para o desenvolvimento de sua profsso, porm, no se acomode em
copiar os modelos. Os contratos esto todos de acordo com as legislaes apli-
cveis e isso no pode ser modifcado, mas algumas caractersticas so pessoais.
Esses modelos que disponibilizei no so exatamente os que uso, porque
adaptei conforme minha forma de trabalhar. Voc deve fazer a mesma coisa,
adaptar os modelos conforme suas necessidades e sua forma de desenvolver seu
trabalho. No tenha preguia, mos obra, voc tem conhecimento sufciente
para elaborar seus prprios documentos e, assim, estar pronto para prestar uma
boa assessoria.
Finalmente, voc poder analisar vrios modelos de documentos, como
autorizao de venda com exclusividade, recibo de entrega de chaves, contrato
de locao, recibo de sinal e princpio de pagamento, entre outros.
Os modelos apresentados serviro de base para o incio de seu trabalho.
Caso voc j atue no mercado, poder compar-lo aos que j utiliza, podendo
fazer alteraes ou modifcaes.
1. O que torna a presena do corretor de imveis indispensvel na negociao?
2. Vimos que QUALIFICAO, SEGURANA, CONHECIMENTOS TCNICOS e TICA
so fatores que tornam a presena do corretor de imveis indispensvel na ne-
gociao, porm, so muitos os profssionais que atuam no mercado imobilirio.
Qual deve ser a atitude do profssional que deseja FAZER A DIFERENA?
3. O mundo evoluiu, o mercado imobilirio est em um momento de muito cresci-
mento e prosperidade. O profssional acompanhou essa evoluo ou ainda acha
que uma profsso muito fcil de exercer e que se ganha dinheiro com facilida-
de? Em sua opinio, o profssional hoje mais respeitado?
4. Alm do curso de Gesto Imobiliria, o que mais pode o Gestor fazer para se
qualifcar?
5. O Gestor Imobilirio precisa estar atento s mudanas na forma de negociar.
Qual a melhor forma para utilizar a internet? A forma incorreta de utilizao
dessa ferramenta, ao invs de ajudar, pode atrapalhar? De que forma?
6. Os clientes, os profssionais relacionados nossa profsso ADVOGADOS/TABE-
LIONATOS/REGISTRO DE IMVEIS/BANCOS/CONSRCIOS/JORNAIS/PROFISSIO-
NAIS NA REA DE INFORMTICA etc. perceberam que: SOMOS MAIS QUE UM
CORRETOR DE IMVEIS?
Material Complementar
MATERIAL COMPLEMENTAR
Apresento, mais uma vez, um artigo do site O GESTOR IMOBILIRIO de autoria de MARCOS
MASCARENHAS, sobre as OBRIGAES DO FIADOR NO CONTRATO DE LOCAO. Veja alguns
trechos e acesse o link abaixo para conhecer na ntegra.
O Supremo Tribunal Federal tem feito muitos julgados sobre a responsabilidade do fador.
Temos o conhecimento de que a garantia da fana a mais segura em um contrato de locao.
A lei tambm trazia a informao de que o fador o responsvel pelo contrato, at a entrega
das chaves, porm, com as mudanas em relao obrigao dos cnjuges e do mundo
contemporneo, muitos julgados foram proferidos sem conformidade com a lei e se tornaram
jurisprudncias muito importantes. Em 2012, a Lei de Locao sofreu algumas alteraes,
permitindo a exonerao da fana, ou seja, a extino da obrigao do fador em alguns casos. O
texto sugerido muito interessante e vale a pena ser lido.
Disponvel em: <http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2014/01/as-obrigacoes-do-fador-no-
contrato-de.html>
A REDE GLOBO apresentou, por meio do Jornal Nacional, uma srie sobre a Compra de Imveis.
Assista e veja como so importantes os documentos. Disponvel em: <http://www.youtube.com/
watch?v=hwQsAOKje3s>.
Contrato de Corretagem Imobiliria
Antonio Carlos de Mathias Coltro
Editora: ATLAS
Sinopse: o crescimento econmico atual e especialmente
o desenvolvimento da atividade comercial, tanto nos
pequenos como nos grandes centros, fazem com que a
atividade do intermedirio de negcios adquira relevo
cada vez maior, acabando por tornar-se ela prpria
uma forma de acelerar ainda mais o crescimento da
atividade negocial, especialmente no mbito da compra
e venda de imveis, que, a partir do Cdigo Civil (Lei
n 10.406/02), passou a contar com previso legislativa
expressa e tendente regulamentao do contrato
de corretagem imobiliria. Nesta obra, com referncia
ao entendimento da doutrina nacional e estrangeira,
bem como da jurisprudncia, so examinados, de forma
prtica, os aspectos que interessam ao tema da intermediao de imveis, com propostas para
soluo das dvidas que o assunto propicia, de maneira a facilitar sua compreenso tanto por
estudantes, como por profssionais do Direito e da corretagem imobiliria, segundo, inclusive,
a jurisprudncia que passou a se frmar a partir do Cdigo Civil de 2002 (Lei n 10.406/02). A
partir da 3 edio, acrescentou-se um captulo, tratando do exerccio irregular da corretagem
imobiliria e as consequncias penais a tanto inerentes.Manual de consulta indispensvel para
profssionais envolvidos com negcio imobilirio. Leitura complementar para as disciplinas
Direito Civil e Direito Imobilirio do curso de Direito.
CONCLUSO
113
As Operaes Imobilirias so atividades fascinantes e gratifcantes. Cumprir a fun-
o social, aliando realizao profssional com remunerao, o ideal. Para se atingir
essa plenitude, preciso ter a mente e o esprito de um eterno aprendiz. preciso se
empenhar na busca constante de conhecimento, treinamento e aperfeioamento.
Alm disso, a probidade far toda diferena. O mercado imobilirio no precisa de
mais um corretor e sim do corretor que far a diferena. Colabore com a profsso
e comece a exercer as atividades do profssional com qualifcao e competncia.
Tenha conscincia de que voc e apenas voc o responsvel pelo seu sucesso e
que toda vitria precedida de muito esforo e dedicao. Dedique-se a estudar e
compreender cada uma das operaes imobilirias, porque elas so complementa-
res entre si. No possvel realizar uma operao imobiliria sem outra que a com-
plemente.
muito confortvel para ns, profssionais, atendermos um cliente, seguros do que
devemos fazer e da melhor forma que utilizaremos para isso.
Agora que voc conhece todas as operaes imobilirias, dedique um pouco de
tempo para melhorar o seu desempenho. Faa uma lista de checagem para cada
uma delas. muito fcil, basta se imaginar atendendo um cliente do incio at o fnal
e v anotando os itens.
Um cliente satisfeito um cliente fel e tambm uma propaganda viva do seu traba-
lho. Invista no seu futuro e em voc mesmo. Para isso, monte uma pasta para cada
operao imobiliria. Inicie arquivando a lista de checagem, depois, v anexando
um a um os documentos utilizados, modelos e o que achar interessante.
Alm de conhecer e dominar o passo a passo de todas as transaes, o falar bem
tambm faz toda diferena. muito bom conversar com algum que fala com clare-
za, tem bom vocabulrio e est atualizado.
Ateno, ter bom vocabulrio, no signifca falar de forma difcil, com palavras no
muito utilizadas em nosso cotidiano, pelo contrrio, a pessoa fala bem quando
facilmente compreendida.
Tenho notado que os argumentos de venda, a forma de expresso de ideias e a
postura tm me auxiliado muito quando proponho ao vendedor uma autorizao
de venda com exclusividade. Com o tempo, aprendi a falar com segurana e a ser
acima de tudo verdadeira.
Como ferramentas para o aprendizado, contamos hoje com um nmero muito gran-
de de obras, como o Dicionrio Analgico da Lngua Portuguesa, Dicionrio Etimo-
lgico da Lngua Portuguesa, Nova gramtica do Portugus Brasileiro, alm, claro,
do material disponvel na internet.
No podemos deixar de falar na leitura. Para os gestores de negcios imobilirios,
fundamental que tenhamos conhecimentos gerais. Os clientes so muito diferentes
uns dos outros e temos que estar prontos para os mais variados tipos de dilogos.
CONCLUSO
CONCLUSO
Atendemos pessoas de vrias classes sociais e de nveis intelectuais diversos. A lei-
tura aprimora o vocabulrio e nos mantm atualizados. Adquira o bom hbito de
ler jornais, revistas e, principalmente, livros. No deixe de escrever, quer seja para
enviar e-mails, fazer anotaes ou enviar cartes. A tecnologia tem nos deixado pre-
guiosos e mal acostumados. Quando temos que escrever nos damos conta de que
temos muitas dvidas e cometemos muitos erros.
Caro(a) aluno(a), a responsabilidade de tornar nosso mercado melhor e mais res-
peitado nossa. Vamos luta! Vamos parar de reclamar e comear a tomar atitude!
REFERNCIAS
115
BRASIL. Constituio (1998). Constituio da Repblica do Brasil. Braslia, DF: Se-
nado, 1988. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/
constituicao.htm>. Acesso em: 23 abr. 2014.
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Novo Cdigo Civil Brasileiro. Dis-
ponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso
em: 18 Dez. 2013.
Brasil. Lei n. 4591, de 16 de dezembro de 1964. Estabelece os parmetros legais
das incorporaes.<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm>. Acesso
em: 23 abr. 2014.
BRASIL. Lei n. 8245, de 18 de outubro de 1991. Dispe sobre as locaes dos im-
veis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. <http://www.planalto.gov.
br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 29 abr. 2014.
COFECI. Disponvel em: <http://www.cofeci.gov.br>. Acesso em 29 abr. 2014.
CRECI-PR. Disponvel em: <http://www.crecipr.gov.br>. Acesso em 29 abr. 2014.
DINIZ, Curso de direito civil brasileiro, 4 volume: direito das coisas/ Maria Helena
Diniz. 22. ed. rev. e atual. De acordo com a Reforma do CPC So Paulo: Saraiva,
2007.
FENACI. Disponvel em: <http://www.fenaci.org.br>. Acesso em: 29 abr. 2014.
SECOVI. Disponvel em: <http://www.secovi.com.br>. Acesso em: 29 abr. 2014.
SECOVI-PR. Disponvel em: <http://www.secovipr.com.br>. Acesso em 29: abr. 2014.
SILVA, Jos Afonso da. Direito Urbanstico Brasileir., 2. ed. So Paulo: Malheiros, 1995.
SINDIIMVEIS-PR. Disponvel em: <http://www.sindimoveispr.com.br>. Acesso em:
29 abr. 2014.
REFERNCIAS
ANEXO
ANEXO I
ANEXOS REFERENTES UNIDADE V
TERMO DE VISTORIA DE IMVEL PARA VENDA
PROPRIETRIO DO IMVEL:
ENDEREO RESIDENCIAL:
FONE RESIDENCIAL: CELULAR:
ENDEREO COMERCIAL:
FONE COMERCIAL:
ENDEREO DO IMVEL:
BAIRRO: Cidade:
ENTRE RUAS:
FIM A QUE SE DESTINA:
REA:
DIMENSES:
Frente: Profundidade:
FORMATO DO TERRENO: Topografa:
INDICAO DO REGISTRO DE IMVEIS:
CARACTERSTICAS DA CONSTRUO:
Tipo da construo:
Tempo de construo:
Estado de conservao:
rea do imvel principal: rea das benfeitorias:
Benfeitorias:
Aproveitamento de rea:
Nmero de cmodos:
Detalhamento dos cmodos (um a um, discriminando estado de
conservao, piso, paredes, lustres, mveis (se tiver), esquadrias,
portas e batentes, metais, tipo de banheira, box etc.)
ANEXO
ANEXO
117
SALA:
COZINHA:
ESCRITRIO:
SUTE: ATIVIDADES EXISTENTES NO ENTORNO:
ACESSIBILIDADE E FLUNCIA:
LOCAL/DATA
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
CORRETOR/ANGARIADOR
CONTRATO DE INTERMEDIAO IMOBILIRIA PARA VENDA DE
IMVEL COM EXCLUSIVIDADE
CONTRATADA:
ENDEREO:
FONE: FAX:
E-mail:
CONTRATANTE:
Nacionalidade: Estado Civil: Profsso:
R.G.: C.P.F. Data Nasc.:
Cnjuge:
Nacionalidade: Profsso:
R.G.: C.P.F.:
Data Nasc.:
End. Res.:
Cep: Bairro:
Fone: Cidade:
FONE RESIDENCIAL: CELULAR:
ENDEREO COMERCIAL:
End. Com:
Cep: Bairro:
ANEXO
Fone:
Cidade:
IMVEL: CEP:
BAIRRO: Cidade:
N MATRCULA: REGISTRO DE IMVEIS:
DATA: QUADRA:
ENTRE RUAS:
FIM A QUE SE DESTINA:
REA:
DIMENSES:
Frente: Profundidade:
FORMATO DO TERRENO: Topografa:
CARACTERSTICAS DA CONSTRUO:
Tipo da construo:
Tempo de construo:
Estado de conservao:
rea do imvel principal: rea das benfeitorias:
Benfeitorias:
Aproveitamento de rea:
Nmero de cmodos:
Detalhamento dos cmodos (um a um, discriminando estado de
conservao, piso, paredes, lustres, mveis (se tiver), esquadrias,
portas e batentes, metais, tipo de banheira, box etc.)
SALA:
COZINHA:
ESCRITRIO:
SUTE: ATIVIDADES EXISTENTES NO ENTORNO:
ACESSIBILIDADE E FLUNCIA:
Obs.:_______________________________________________________
(Esse campo importante para complementar informaes)
ANEXO
119
( ) IMVEL QUITADO ( ) IMVEL FINANCIADO
AGENTE FINANCIADOR
Data base: ___/___/___ n do Contrato
Total de prest. Saldo devedor:
Valor da Prest. n de prest. Pagas
Prest. Atrasadas
Pelo presente instrumento de CONTRATO DE INTERMEDIAO IMOBILIRIA
PARA VENDA DE IMVEL COM EXCLUSIVIDADE, o CONTRATANTE contrata a
empresa/corretor qualifcada acima, para promover a venda do imvel de
sua propriedade, devidamente especifcado acima, conforme as seguintes
clusulas:
CLUSULA PRIMEIRA: a CONTRATADA promover a venda do imvel,
podendo, para tanto, anunciar de forma pblica, obedecendo ao preo e s
condies estipuladas pelo CONTRATANTE.
CLUSULA SEGUNDA: o presente Contrato ter a vigncia de_________
(por extenso o tempo, que pode ser dias, meses ou anos) a contar da data de
assinatura do presente.
CLUSULA TERCEIRA : o CONTRATANTE autoriza a CONTRATADA, a RECEBER
sinal de negcio e emitir recibo
20
.
CLUSULA QUARTA: ocorrendo a efetivao da transao imobiliria, o
CONTRATANTE pagar a CONTRATADA a comisso de venda, no valor equi-
valente a 6% (seis por cento) sobre o valor da venda do imvel, no ato da
assinatura do contrato ou da escritura.
CLUSULA QUINTA: o presente contrato obriga em todos os termos e dis-
posies as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores.
CLUSULA SEXTA: as partes elegem o foro da comarca
_______________________ para dirimir eventuais dvidas.
LOCAL/DATA
ASSINATURAS : CONTRATANTE / CONTRATADA
TESTEMUNHAS
_______________________
20
Em conformidade com RESOLUO COFECI N 005/78
ANEXO
CONTRATO DE INTERMEDIAO IMOBILIRIA PARA VENDA DE
IMVEL SEM EXCLUSIVIDADE
CONTRATADA:
ENDEREO:
FONE: FAX:
E-mail:
CONTRATANTE:
Nacionalidade: Estado Civil: Profsso:
R.G.: C.P.F.:
Data Nasc.
Cnjuge:
Nacionalidade: Profsso:
R.G.: C.P.F.:
Data Nasc.:
End. Res.
Cep.: Bairro:
Fone: Cidade:
FONE RESIDENCIAL: CELULAR:
ENDEREO COMERCIAL:
End. Com:
Cep: Bairro: Fone:
Cidade:
IMVEL: CEP:
BAIRRO: Cidade:
N MATRCULA: REGISTRO DE IMVEIS:
DATA: QUADRA:
ENTRE RUAS:
FIM A QUE SE DESTINA:
REA:
DIMENSES:
ANEXO
121
Frente: Profundidade:
FORMATO DO TERRENO: Topografa:
CARACTERSTICAS DA CONSTRUO:
Tipo da construo:
Tempo de construo:
Estado de conservao:
rea do imvel principal: rea das benfeitorias:
Benfeitorias:
Aproveitamento de rea:
Nmero de cmodos:
Detalhamento dos cmodos (um a um, discriminando estado de conser-
vao, piso, paredes, lustres, mveis (se tiver), esquadrias, portas e batentes,
metais, tipo de banheira, box etc.)
SALA:
COZINHA:
ESCRITRIO:
SUTE: ATIVIDADES EXISTENTES NO ENTORNO:
ACESSIBILIDADE E FLUNCIA:
Obs.:________________________________________________________
(Esse campo importante para complementar informaes)
( ) IMVEL QUITADO ( ) IMVEL FINANCIADO
AGENTE FINANCIADOR
Data base: ___/___/___ n do Contrato:
Total de prest.: Saldo devedor:
Valor da Prest.: n de prest. Pagas:
Prest. Atrasadas:
Pelo presente instrumento de CONTRATO DE INTERMEDIAO IMOBILIRIA
PARA VENDA DE IMVEL SEM EXCLUSIVIDADE, o CONTRATANTE contrata a
empresa/corretor qualifcada acima, para promover a venda do imvel de
sua propriedade, devidamente especifcado acima, conforme as seguintes
clusulas:
ANEXO
CLUSULA PRIMEIRA: a CONTRATADA promover a venda do imvel, obe-
decendo ao preo e s condies estipuladas pelo CONTRATANTE,
NO podendo, para tanto, anunciar de forma pblica.
CLUSULA SEGUNDA: o presente Contrato ter a vigncia de_________
(por extenso o tempo, que pode ser dias, meses ou anos) a contar da data de
assinatura do presente.
CLUSULA TERCEIRA : o CONTRATANTE autoriza a CONTRATADA a RECEBER
sinal de negcio e emitir recibo.
CLUSULA QUARTA: ocorrendo a efetivao da transao imobiliria, o
CONTRATANTE pagar CONTRATADA a comisso de venda no valor equi-
valente a 6% (seis por cento) sobre o valor da venda do imvel, no ato da
assinatura do contrato ou da escritura.

PARAGRAFO NICO: a comprovao da apresentao do comprador se
dar mediante termo de visitao.
CLUSULA QUINTA: o presente contrato obriga, em todos os termos e
disposies, as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores.
CLUSULA SEXTA: as partes elegem o foro da comarca
_______________________ para dirimir eventuais dvidas.
LOCAL/DATA:
ASSINATURAS : CONTRATANTE / CONTRATADA
TESTEMUNHAS:
ENDEREAR PARA O LOCATRIO:
ANEXO
123
NOTIFICAO
___________________, proprietrio do imvel localizado na Rua
______________________, bairro:_____________cidade/estado___________,
registrado sob matrcula n ______________, no Registro de Imveis do
______ ofcio, vem pela presente, nos termos da Lei 8.245/1991, CONCEDER
o DIREITO DE PREFERNCIA NA AQUISIAO DO IMVEL, e NOTIFICAR Vossa
Senhoria do quanto segue:
VALOR DO IMVEL e CONDIES DE PAGAMENTO
A documentao do imvel pertinente venda estar disponvel no endereo
____________do proprietrio, no perodo das _____s _____ hs.
Sendo assim, caso haja interesse de Vossa Senhoria na aquisio do
imvel, essa inteno dever ser manifestada por escrito.
O direito de preferncia caducar, se no manifesto de maneira ine-
quvoca, no prazo de trinta dias, conforme Art. 28 da lei acima.
Sendo o que tnhamos para o momento, subscrevemo-nos.
Atenciosamente,
LOCAL/DATA
ASSINATURA DO PROPRIETRIO
ANEXO
TERMO DE VISITAO DE IMVEL PARA COMPRA
Cliente: _______________________________________________________
R.G: ______________________________ C.P.F: ______________________
Endereo Residencial: __________________________________________
Fone : _____________________________ Celular: _____________________
e-mail: _______________________________________________________
Endereo Comercial: ____________________________________________
Fone : _____________________________
IMVEL VISITADO: _____________________________________________
Corretor: ____________________________
CRECI:_______________
NOME DOS ACOMPANHANTES:____________________________________
Colocar nota de rodap com observao para o caso do comprador estar
acompanhado
Declaro, para os devidos fns de direito e demais que se fzerem necessrios,
que, tendo interesse em comprar, VISITEI o imvel acima por meio da imo-
biliria ________________________________________ .
Data da visita ____/____/____
Entrada no imvel_________hs
Sada do imvel__________ hs
LOCAL/DATA
___________________________ _____________________
Cliente Corretor
ANEXO
125
PROPOSTA PARA COMPRA DE IMVEL
1 PROPONENTE
Nome: Est. Civil :
Data de nasc. / / Nac.: Nat:
Filiao: Profsso:
R.G.: C.P.F :
End.Res.:
Bairro: Cidade: Estado:
Cnjuge :
Data de nasc. / / Nac:
Nat:
Profsso: R.G.:
C.P.F.:
2 IMVEL PRETENDIDO
Endereo:
Edifcio: Andar : Bairro:
Zona: Quadra : Data :
Terreno (m
2
): Construo (m
2
):
Proprietrio:
3 NEGOCIAO
Preo total R$ ( ) Sinal em: / /
de R$ ( )Condies de pagamento:
Validade da proposta: dias , a partir da data de sua assinatura.
ANEXO
4 DAS OBRIGAES
4.1. Aceita a presente proposta para compra do imvel acima descrito e exibido o
ttulo aquisitivo, livre e desembaraado, juntamente com as certides negativas de
nus, inclusive da Prefeitura Municipal, pagarei a ttulo de sinal de negcio e princ-
pio de pagamento a importncia acima citada.
4.2. A partir da assinatura desta, se houver desistncia do negcio por minha parte,
pagarei , a taxa de 6% sobre o valor da venda, a ttulo de despesas
efetuadas, em conformidade com art. 725 do Cdigo Civil Brasileiro.
4.3. Para dirimir as questes resultantes dessa proposta, fca eleito o Foro da.

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO PROPONENTE / CORRETOR

TESTEMUNHAS
ANEXO
127
TERMO DE ACEITAAO DA PROPOSTA
VENDEDOR: Est. Civil:
Data de nasc. / / Nac.: Nat:
Filiao: Profsso:
R.G.: C.P.F :
End.Res.:
Bairro: Cidade: Estado:
Cnjuge:
Data de nasc. / / Nac.:
Nat:
Profsso: R.G.:
C.P.F.:
Reconheo a comisso de 6 % (seis por cento), sobre o valor total da negociao a
, que ser paga no momento da assinatura da Escritura
de Compra e Venda do Imvel. Declaro que a partir da assinatura desse Termo de
Aceitao, se houver desistncia do negcio por minha parte, pagarei ,
a taxa de 6% sobre o valor da venda, em conformidade com art. 725 do Cdigo Civil
Brasileiro.
Por fm, aceito a proposta do comprador conforme foi apresentado

REPETIR OS TERMOS DA PROPOSTA, OU OFERECER CONTRA PROPOSTA.

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO VENDEDOR e do CNJUGE/CORRETOR

TESTEMUNHAS
ANEXO
RECIBO DE SINAL DE NEGCIO E PRINCPIO
DE PAGAMENTO DE IMVEL
PROPRIETRIO/VENDEDOR: Est. Civil :
Data de nasc. / / Nac.: Nat:
Filiao: Profsso:
R.G.: C.P.F.:
End.Res.:
Bairro: Cidade: Estado:
Cnjuge:
Data de nasc. / / Nac.:
Nat:
Profsso: R.G.:
C.P.F.:
COMPRADOR: Est. Civil:
Data de nasc. / / Nac.: Nat:
Filiao: Profsso:
R.G.: C.P.F.:
End.Res.:
Bairro: Cidade: Estado:
Cnjuge:
Data de nasc. / / Nac.:
Nat:
Profsso:
R.G.: C.P.F.:
IMVEL: CEP:
BAIRRO: CIDADE/ESTADO:
N MATRCULA: REGISTRO DE IMVEIS:
DATA: QUADRA:
ANEXO
129
Por este instrumento, os VENDEDORES, neste ato representados por (NOME DO
CORRETOR/EMPRESA), declaram, que receberam, nesta data, do COMPRADOR, a
quantia de R$ (valor por extenso), a ttulo de SINAL DE NEGCIO E PRINCPIO
DE PAGAMENTO DO Imvel acima.
Os VENDERORES so legtimos proprietrios do imvel e declaram estar livre e de-
sembaraado de qualquer nus judicial ou extrajudicial.
Os VENDEDORES obrigam-se, por meio deste, comprometendo-se a vend-lo aos
COMPRADOR pelo preo certo de R$ , nas condies deste instrumento.
O COMPRADOR declara que pagar o restante do preo, ou seja, R$ (valor por
extenso), na data da outorga e assinatura da Escritura Defnitiva de Compra e Venda
do imvel, oportunidade em que os VENDEDORES entregaro o imvel totalmente
desocupado.
Os VENDEDORES obrigam-se a apresentar, no Tabelionato, todos os documentos
solicitados para a elaborao da Escritura de Compra e Venda.
At a data da assinatura da Escritura de Compra e Venda, os impostos, taxas e con-
tribuies so de responsabilidade dos VENDEDORES, depois correro custa do
COMPRADOR.
Por estarem assim, justos e contratados, as partes frmam o presente, na presena
de duas Testemunhas, dando tudo por bom frme e valioso.
, de de 20 .

VENDEDOR CNJUGE

CORRETOR

N DO CRECI

Testemunhas:

ANEXO
TERMO DE ENTREGA E RECEBIMENTO DE IMVEL
PROPRIETRIO/VENDEDOR
Est. Civil : Data de nasc. / /
Nac.: Nat.:
Filiao: Profsso:
R.G.: C.P.F.:
End.Res.:
Bairro: Cidade: Estado:
Cnjuge:
Data de nasc. / / Nac.: Nat:
Profsso:
R.G.: C.P.F.:
COMPRADOR: Est. Civil:
Data de nasc. / / Nac.: Nat:
Filiao: Profsso:
R.G.: C.P.F.:
End.Res.:
Bairro: Cidade: Estado:
Cnjuge:
Data de nasc. / / Nac.:
Nat: Profsso:
R.G.: C.P.F.:
IMVEL:
CEP:
BAIRRO: CIDADE/ESTADO:
N MATRCULA: REGISTRO DE IMVEIS:
DATA: QUADRA:
Pelo presente Termo de Recebimento de Imvel que, entre si, fazem
as partes acima descritas, fca certo e ajustado o que segue:
a) Por meio de competente Contrato de Compra e Venda, o
COMPRADOR adquiriu o imvel acima descrito.
b) Autorizado pelo VENDEDOR, o COMPRADOR vistoriou o imvel
e o recebe na presente data, nas condies em que se encontra,
ANEXO
131
declarando no ter nada a reclamar ou a reivindicar do antigo
proprietrio, isentando-o de qualquer responsabilidade por
danos supervenientes, salvo o caso vcio oculto do produto,
que ser resolvido de acordo com os dispositivos legais
aplicveis.
c) O COMPRADOR recebe, neste, ato cpia das NORMAS,
REGULAMENTAO e LEGISLAO DO CONDOMNIO, bem
como CERTIDO NEGATIVA DE DBITOS CONDOMINIAIS,
CHAVES DO IMVEL E CPIAS e CONTROLES REMOTOS.
Lido e achado conforme, segue assinado pelas partes, na presena de
duas testemunhas.
Local e data

COMPRADOR VENDEDOR

CORRETOR

N DO CRECI

TESTEMUNHAS:
ANEXO
CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS PARA COMPRA DE IMVEL
CONTRATADO:
ENDEREO:
FONE: FAX:
E-mail:
CONTRATANTE:
Nacionalidade: Estado Civil: Profsso:
R.G C.P.F. Data Nasc.
Cnjuge:
Nacionalidade: Profsso:
R.G. C.P.F.
Data Nasc. End. Res.
Cep: Bairro
Fone: Cidade:
FONE RESIDENCIAL: CELULAR:
ENDEREO COMERCIAL:
End. Com:
Cep: Bairro
Fone:
Cidade:
CARACTERSTICAS DO IMVEL PRETENDIDO:

TIPO DO IMVEL
DIMENSES:
FORMATO DO TERRENO: Topografa:
ANEXO
133
REA TOTAL:
REA CONSTRUDA:
CARACTERSTICAS DA CONSTRUO:
Tipo da construo:
Tempo de construo:
Benfeitorias:
Aproveitamento de rea:
NMERO DE CMODOS:
VALOR:
OBS:
Pelo presente instrumento de CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS PARA COM-
PRA DE IMVEL, O CONTRATANTE contrata a empresa/corretor qualifcada acima,
para promover a COMPRA de imvel, conforme as instrues acima.
CLUSULA PRIMEIRA: a CONTRATADA promover a busca do imvel, obedecendo
ao preo e as condies estipuladas pelo CONTRATANTE.
CLUSULA SEGUNDA: o presente Contrato ter a vigncia de (por extenso o tem-
po que podem ser dias, meses ou anos) a contar da data de assinatura do presente.
CLUSULA TERCEIRA: ocorrendo a efetivao da transao imobiliria, o CONTRA-
TANTE pagar CONTRATADA a comisso no valor equivalente a 6% (seis por cento)
sobre o valor do imvel, no ato da assinatura do contrato ou da escritura.
CLUSULA QUARTA: o presente contrato obriga em todos os termos e disposies
as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores.
CLUSULA SEXTA: as partes elegem o foro da comarca para dirimir
eventuais dvidas.

LOCAL/DATA

ASSINATURAS: CONTRATANTE / CONTRATADA

TESTEMUNHAS
ANEXO
CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS PARA LOCAAO DE IMVEL
CONTRATADA:
ENDEREO:
FONE: FAX:
E-mail:
CONTRATANTE:
Nacionalidade: Estado Civil: Profsso:
R.G C.P.F. Data Nasc.
Cnjuge:
Nacionalidade: Profsso:
R.G. C.P.F.
Data Nasc.
End. Res.
Cep: Bairro
Fone: Cidade:
FONE RESIDENCIAL: CELULAR:
ENDEREO COMERCIAL:
End. Com:
Cep: Bairro
Fone:
Cidade:
IMVEL: CEP:
BAIRRO: Cidade:
N MATRCULA: REGISTRO DE IMVEIS:
DATA: QUADRA:
ANEXO
135
ENTRE RUAS:
FIM A QUE SE DESTINA:
REA:
DIMENSES:
Frente: Profundidade:
FORMATO DO TERRENO: Topografa:
CARACTERSTICAS DA CONSTRUO:
Tipo da construo:
Tempo de construo:
Estado de conservao:
rea do imvel principal: rea das benfeitorias:
Benfeitorias:
Aproveitamento de rea:
Nmero de cmodos:
Detalhamento dos cmodos (um a um, discriminando estado de conservao, piso,
paredes, lustres, mveis (se tiver), esquadrias, portas e batentes, metais, tipo de ba-
nheira, box etc.)
SALA:
COZINHA:
ESCRITRIO:
SUITE: ATIVIDADES EXISTENTES NO ENTORNO:
ACESSIBILIDADE E FLUNCIA:
Obs.:
(Esse campo importante para complementar informaes)
Pelo presente instrumento particular de CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS
PARA LOCAO DE IMVEL que, entre si, fazem, de um lado de-
nominada ADMINISTRADORA , e de outro lado
Denominado PROPRIETRIO, fca justa e contratada a prestao de servios com
exclusividade para LOCAO do imvel ACIMA, mediante clusulas e condies a
seguir expostas:
ANEXO
CLUSULA 1: o PROPRIETRIO pagar ADMINISTRADORA, a Ttulo de taxa de lo-
cao, 100 % (cem por cento) sobre o valor do 1 (primeiro) aluguel.
CLUSULA 2 : o presente Contrato ter a vigncia de ( ) dias teis.
CLUSULA 3: a ADMINISTRADORA promover a publicao do imvel para locao
por meio de jornais locais, tabloide especializado, revistas, internet, placas e e-mail.
CLUSULA 4: as visitas ao imvel sero feitas sempre com o acompanhamento do
corretor e registradas por meio de Termo de Visita.
CLAUDULA 5: a ADMINISTRADORA compromete-se ainda a prestar os servios
abaixo relacionados:
- Avaliar o imvel, indicando o valor do aluguel de forma justa e compatvel com o
mercado.
- Analisar os cadastros do LOCATRIO e FIADOR(ES) com critrio, solicitando para
tanto documentos comprobatrios e levar apreciao do PROPRIETRIO como
condio sem a qual inexistir o Contrato de Locao.
- Providenciar O termo de vistoria do imvel em forma de Relatrio, determinando
seu estado de conservao (com fotografas), por ocasio da entrada do LOCATRIO.
- Confeccionar o Contrato de Locao, providenciando cpias para as partes.
- Emitir Recibo de Entrega das chaves.
E por estarem assim justas contratadas, as partes frmam o presente contrato em
duas vias de igual valor, teor e forma, na presena de 02(duas) testemunhas, obri-
gando seus herdeiros e sucessores, dando tudo por bom, frme e valioso.

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO PROPRIETRIO(S) / ADMINISTRADORA - CORRETOR

TESTEMUNHAS
ANEXO
137
TERMO DE VISITAO DE IMVEL PARA LOCAO
OBSERVAO: MODELO PARA VISITA COM ACOMPANHAMENTO DO CORRETOR
Cliente:
R.G: C.P.F.:
Endereo Residencial:
Fone: Celular:
E-mail:
Endereo Comercial:
Fone:
IMVEL VISITADO:
Corretor: CRECI
NOME DOS ACOMPANHANTES:
Colocar nota de rodap com observao para o caso do LOCATRIO estar acompa-
nhado
Declaro, para os devidos fns de direito e demais que se fzerem necessrios, que,
tendo interesse em comprar, VISITEI o imvel acima por meio da imobiliria
acompanhado pelo corretor .
Data da visita / /
Entrada no imvel hs
Sada do imvel hs

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO CLIENTE / CORRETOR

TESTEMUNHAS
ANEXO
TERMO DE VISITAO DE IMVEL PARA LOCAO
OBSERVAO: MODELO PARA VISITA SEM ACOMPANHAMENTO DO CORRETOR
IMVEL VISITADO:
Corretor: CRECI
CLIENTE:
R.G: C.P.F.:
Endereo Residencial:
Fone: Celular:
E-mail:
Endereo Comercial:
Fone:
NOME DOS ACOMPANHANTES:
Colocar nota de rodap com observao para o caso do LOCATRIO estar acompa-
nhado
Declaro, para os devidos fns de direito e demais que se fzerem necessrios, que,
tendo interesse em alugar, VISITAREI o imvel acima por meio da imobiliria
e me declaro ciente das normas abaixo:
Normas para visitar o imvel:
01 O prazo para visitar o imvel de 02 (duas) horas aps o recebimento das chaves.
02 O VISITANTE responsvel pelo imvel durante a visita, inclusive pelo fechamen-
to das portas, janelas, vitrs, torneiras, registros ou similares, evitando assim, ocor-
rncia de sinistros.
03 Quaisquer danos ou estragos provocados ao imvel, por ocasio desta visita,
de responsabilidade total e exclusiva do visitante.
04 Devero ser devolvidas ( ) chaves.
05 proibida a retirada de qualquer pertence do imvel e alterao do segredo das
fechaduras.

Data da visita / /
Entrada no imvel hs
ANEXO
139
Sada do imvel hs

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO CLIENTE E DO CORRETOR RESPONSVEL
CADASTRO DO LOCATRIO
Imvel pretendido
Cliente:
R.G: C.P.F.:
Profsso:
Endereo Comercial:
Fone:
Endereo Residencial:
Fone: Celular:
E-mail:
Cnjuge:
R.G: C.P.F.:
Profsso:
Endereo Comercial:
Fone: Celular:
E-mail:
Imvel Prprio:
Bairro: cidade:
Nmero da Matrcula Reg. De Imveis
ANEXO
Valor R$
Automvel prprio
Modelo: marca:
Ano: valor R$
Modelo: marca:
Ano: valor R$
Possui animal de estimao?
Referncias comerciais:
1) Empresa
Fone: contato:
2) Empresa
Fone: contato:
3) Empresa
Fone: contato:
Referncias bancrias:
1) Banco agncia
Fone: contato:
2) Banco agncia
Fone: contato:
ANEXO
141
3) Banco agncia
Fone: contato:
Referncias pessoais:
1) Nome:
Fone:
2) Nome:
Fone:
3) Nome:
Fone:

LOCAL / DATA

ASSINATURAS
Obs: solicitar cpias dos documentos pessoais e do imvel e automvel (se possuir).
ANEXO
CADASTRO DO FIADOR
Imvel pretendido
Locatrio:
Cnjuge:
Parentesco em que grau?
Conhecidos h quanto tempo?
Fiador:
R.G: C.P.F.:
Profsso:
Endereo Comercial:
Fone:
Endereo Residencial:
Fone: Celular:
E-mail:
Cnjuge:
R.G: C.P.F.:
Profsso:
Endereo Comercial:
Fone: Celular:
E-mail:
Imvel Prprio:
1) Endereo:
Bairro: cidade:
Nmero da Matrcula Reg. De Imveis
Valor R$
2) Endereo:
ANEXO
143
Bairro: cidade:
Nmero da Matrcula Reg. De Imveis
Valor R$
3) Endereo:
Bairro: cidade:
Nmero da Matrcula Reg. De Imveis
Valor R$
Automvel prprio
Modelo: marca:
Ano: valor R$
Modelo: marca:
Ano: valor R$
Referncias comerciais:
1) Empresa
Fone: contato:
2) Empresa
Fone: contato:
3) Empresa
Fone: contato:
ANEXO
Referncias bancrias:
1) Banco agncia
Fone: contato:
2) Banco agncia
Fone: contato:
3) Banco agncia
Fone: contato:
Referncias pessoais:
1) Nome:
Fone:
2) Nome:
Fone:
3) Nome:
Fone:

LOCAL / DATA

ASSINATURAS
Obs: solicitar cpias dos documentos pessoais e dos imveis e automveis.
ANEXO
145
CONTRATO DE LOCAO DE IMVEL
LOCADOR ou ADMINISTRADORA : nome e qualifcao completa.
LOCATRIO: nome e qualifcao completa.
FIADORES: nome e qualifcao completa do casal.
IMVEL: endereo.
PRAZO DE LOCAO: (por extenso) meses.
INCIO: de de
TRMINO: de de
VENCIMENTO: todo dia (por extenso) de cada ms.
VALOR MENSAL DE LOCAO: R$ (valor por extenso) que dever ser pago
no vencimento acima por meio de boleto bancrio ou na sede da Administradora.
REAJUSTE: anual, de acordo com a variao do (especifcar o ndice adotado),
Pelo presente instrumento particular de Contrato de Locao de Imvel que, entre
si, fazem as partes signatrias acima qualifcadas, fca certa e ajustada a presente
LOCAO, mediante clusulas e condies a seguir expostas:

CLUSULA PRIMEIRA: o LOCADOR legtimo proprietrio do imvel acima des-
crito, e por este ato, cede em locao para o LOCATRIO para exclusivo fm .
CLUSULA SEGUNDA: a presente locao se destina a fm exclusivamente.
CLUSULA TERCEIRA: a presente locao viger pelo perodo estabelecido no pre-
ANEXO
mbulo deste instrumento, devendo o LOCATRIO restitu-lo, fndo o prazo, inde-
pendente de notifcao judicial ou extrajudicial.
CLUSULA QUARTA: alm do aluguel, so encargos do LOCATRIO, a taxa de ener-
gia, gua, saneamento bsico, esgoto, condomnio e quaisquer outras que recaiam
ou venham a recair sobre o imvel locado, que devero ser pagas a quem de direito.
1 Finda a locao, o LOCATRIO dever apresentar junto com as chaves, certides
negativas dos encargos acima, de tal forma que ele possa imediatamente ser utili-
zado.
2 A parcela da taxa de condomnio correspondente ao fundo de reserva ser de-
duzida do aluguel do ms subsequente. Para isso. o locatrio deve apresentar prova
de quitao com o valor pago devidamente discriminado.
CLUSULA QUINTA: fca vedado ao LOCATRIO, ceder ou sublocar o imvel no
todo ou em parte, devendo fazer bom uso do mesmo, de tal forma a no prejudicar
as condies de segurana, bem estar, moral e bons costumes dos vizinhos e/ou
condminos.
CLUSULA SEXTA: o LOCATRIO recebe, neste ato, o imvel em perfeito estado de
conservao e limpeza, de acordo com o Termo de Vistoria anexo, devendo traz-lo
nas mesmas condies, responsabilizando-se pela imediata reparao de qualquer
dano causado por si, seus prepostos ou visitantes, obrigando-se ainda a restitu-lo,
fnda ou rescindida a locao no mesmo estado em que estava.
PARGRAFO NICO: qualquer reparo pertinente ao imvel, que seja de responsa-
bilidade do LOCADOR, dever ser imediatamente comunicado por escrito. O siln-
cio implicar em responsabilidade do LOCATRIO.
CLUSULA STIMA: o LOCADOR ou seu mandatrio poder vistoriar o imvel me-
diante combinao prvia de dia e hora, cabendo ao LOCATRIO, ainda, permitir
que o imvel seja visitado e examinado por terceiros no caso de venda, conforme
Art. 23, IX da Lei 8.245/91.
CLUSULA OITAVA: conforme art.22 inciso VIII da lei 8.245/91, correr por conta
ANEXO
147
do LOCATRIO o premio de seguro complementar contra fogo, que incida ou venha
incidir sobre o imvel.
CLUSULA NONA: antes do vencimento do prazo ajustado, no poder o LOCA-
DOR retomar o imvel, salvo se por infrao contratual do LOCATRIO e nem este
poder restitu-lo ao LOCADOR sob pena de multa equivalente a 10% (dez por cen-
to) sobre o valor da soma dos aluguis vincendos.
CLUSULA DCIMA: estando a locao prorrogada por tempo indeterminado, no
poder o LOCATRIO restituir o imvel locado sem aviso por escrito, com antece-
dncia de 30 (trinta) dias, sob pena de responder pelo valor do aluguel e encargos
referentes a este perodo.
CLUSULA DCIMA PRIMEIRA: como fadores e principais pagadores de todas as
obrigaes do LOCATRIO, decorrentes deste contrato, obrigam-se conjunta e soli-
dariamente os fadores j qualifcados, cujas responsabilidades somente cessaro
no ato da efetiva restituio do imvel locado e entrega das chaves ao LOCADOR,
nas exatas condies neste contrato estipuladas. Os FIADORES, desde j, declaram
que no se opem que o LOCATRIO faa, acordos com o LOCADOR, para reajustar
os aluguis, aceitando a responsabilidade pelo nus deste ato decorrente, decla-
rando, ainda que assumem integral responsabilidade pelas despesas processuais
e honorrios advocatcios derivados da sucumbncia de processos oriundos des-
ta locao. Declaram mais, que renunciam expressamente ao benefcio de ordem
constantes dos artigos 827 e 828, do Cdigo Civil Brasileiro, isto , os bens do fador
podero ser executados independentemente da execuo dos bens do locatrio,
CLUSULA DCIMA SEGUNDA: no caso de falncia, insolvncia, ou morte dos
FIADORES, obriga-se o LOCATRIO a apresentar outro fador idneo, a critrio do
LOCADOR, no prazo mximo de 15 (quinze) dias, sob pena de incorrer em infrao
contratual e sujeito s penalidades estipuladas nesse contrato, podendo o LOCA-
DOR considerar rescindida a presente locao.
CLUSULA DCIMA TERCEIRA: na hiptese de haver desapropriao do imvel,
caber ao LOCATRIO to somente o direito de pleitear eventual indenizao do
Poder Expropriante.

CLUSULA DCIMA QUARTA: as partes contratantes obrigam-se por si, seus her-
deiros e sucessores a manter o presente contrato sempre frme e bom, elegendo o
ANEXO
foro da Comarca de - para dirimir quaisquer dvidas ou litgios referentes
ao presente, renunciando a qualquer outro por mais privilegiado que seja.
E por estarem justas e contratadas, as partes frmam o presente em 04(quatro) vias
de igual valor, teor e forma, dando tudo por bom frme e valioso para as fnalidades
de direito.

LOCAL/DATA

ASSINATURAS

LOCADOR/ADMINISTRADORA

LOCATRIO

FIADORES

TESTEMUNHAS
TERMO DE VISTORIA DE ENTRADA
ENDEREO DO IMVEL:
LOCATRIO:
FIADOR(ES):
SUTE
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
ANEXO
149
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
MVEIS:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, ponto tele-
fnico, tomada p/ ar condicionado, soquete cermico, lmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina etc.
OBSERVAES:
BWC da SUTE
TETO:
PAREDE:
PISO:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
BOX: espelho
GABINETE:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, soquete cer-
mico, lmpada etc.
INSTALAO HIDRULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservao,
tampo, torneira, balco, vaso sanitrio, assento, tipo de descarga vlvula, suportes,
ganchos etc.
OBSERVAES:
QUARTO 01
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
MVEIS:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, ponto tele-
fnico, tomada p/ ar condicionado, soquete cermico, lmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina etc.
ANEXO
OBSERVAES:
QUARTO 02
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
MVEIS:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, ponto tele-
fnico, tomada p/ ar condicionado, soquete cermico, lmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina etc.
OBSERVAES:
BWC SOCIAL
TETO:
PAREDE:
PISO:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
BOX: espelho
GABINETE:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, soquete cer-
mico, lmpada, etc.
INSTALAO HIDRULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservao,
tampo, torneira, balco, vaso sanitrio, assento, tipo de descarga vlvula, suportes,
ganchos etc.
OBSERVAES:
CORREDOR
TETO:
PAREDE:
ANEXO
151
PISO:
RODAP:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptor, soquete cer-
mico, lmpada etc.
OBSERVAES:
COZINHA
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
ARMRIOS:
ELETRODOMSTICOS:
DEPURADOR:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, ponto tele-
fnico, tomada p/ ar condicionado, soquete cermico, lmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina.
INSTALAO HIDRULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservao,
tampo, torneira, balco, suportes, ganchos, fltro de gua etc.
OBSERVAES:
REA DE SERVIO
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
ARMRIOS:
ESTENDAL:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, ponto tele-
ANEXO
fnico, tomada p/ ar condicionado, soquete cermico, lmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina.
INSTALAO HIDRULICA: descrever tipo e marca de tanque e estado de conserva-
o, torneira, balco, suportes, ganchos, instalaes para mquina de lavar e secar
roupas etc.
OBSERVAES:
DESPENSA
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
ARMRIOS:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, soquete cer-
mico, lmpada, suporte p/ cortina.
OBSERVAES:
O LOCATRIO tem o prazo de 10 (dez) dias, contando a partir da data de entrega e
assinatura da presente, para observaes e solicitao de reparos nas instalaes do
imvel, equipamentos etc. Decorrido este prazo, as despesas referentes a reparos
correro por conta do LOCATRIO, salvo vcios ocultos conforme Cdigo de Defesa
do Consumidor.
LEITURA DE ENERGIA ELTRICA:
LEITURA DE GUA:

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO LOCATRIO, DOS FIADORES, DO CORRETOR E DO VISTORIADOR.
ANEXO
153
TERMO DE VISTORIA DE SADA
ENDEREO DO IMVEL:
LOCATRIO:
FIADOR(ES):
SUTE
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
MVEIS:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, ponto tele-
fnico, tomada p/ ar condicionado, soquete cermico, lmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina etc.
OBSERVAES:
REPARAES A SEREM EXECUTADAS:


BWC da SUTE
TETO:
PAREDE:
PISO:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
BOX: espelho
GABINETE:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, soquete cer-
ANEXO
mico, lmpada, etc.
INSTALAO HIDRULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservao,
tampo, torneira, balco, vaso sanitrio, assento, tipo de descarga vlvula, suportes,
ganchos etc.
OBSERVAES:
REPARAES A SEREM EXECUTADAS:


QUARTO 01
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
MVEIS:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, ponto tele-
fnico, tomada p/ ar condicionado, soquete cermico, lmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina etc.
OBSERVAES:
REPARAES A SEREM EXECUTADAS:


QUARTO 02
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
MVEIS:
ANEXO
155
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, ponto tele-
fnico, tomada p/ ar condicionado, soquete cermico, lmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina etc.
OBSERVAES:
REPARAES A SEREM EXECUTADAS:


BWC SOCIAL
TETO:
PAREDE:
PISO:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
BOX: espelho
GABINETE:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, soquete cer-
mico, lmpada etc.
INSTALAO HIDRULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservao,
tampo, torneira, balco, vaso sanitrio, assento, tipo de descarga vlvula, suportes,
ganchos etc.
OBSERVAES:
REPARAES A SEREM EXECUTADAS:


CORREDOR
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptor, soquete cer-
mico, lmpada etc.
ANEXO
OBSERVAES:
REPARAES A SEREM EXECUTADAS:


COZINHA
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
ARMRIOS:
ELETRODOMSTICOS:
DEPURADOR:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, ponto tele-
fnico, tomada p/ ar condicionado, soquete cermico, lmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina.
INSTALAO HIDRULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservao,
tampo, torneira, balco, suportes, ganchos, fltro de gua etc.
OBSERVAES:
REPARAES A SEREM EXECUTADAS:


REA DE SERVIO
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
ANEXO
157
ARMRIOS:
ESTENDAL:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, ponto tele-
fnico, tomada p/ ar condicionado, soquete cermico, lmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina.
INSTALAO HIDRULICA: descrever tipo e marca de tanque e estado de conserva-
o, torneira, balco, suportes, ganchos, instalaes para mquina de lavar e secar
roupas etc.
OBSERVAES:
REPARAES A SEREM EXECUTADAS:


DESPENSA
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAP:
PORTA: fechadura: N de chaves
JANELA:
ARMRIOS:
INSTALAO ELTRICA: descrever nmero de tomadas, interruptores, soquete cer-
mico, lmpada, suporte p/ cortina.
OBSERVAES:
REPARAES A SEREM EXECUTADAS:


O LOCATRIO dever realizar os reparos, apontados abaixo, dos itens vistoriados, de
tal forma a entregar o imvel no mesmo estado em que o recebeu, de acordo com o
Art. 23,III da Lei 8.245/1991 Lei de Locao.
Enquanto as chaves do imvel permanecerem de posse do LOCATRIO, o prazo
contratual correr normalmente, sendo que o Contrato cessar no momento em
que o PROPRIETRIO receber as chaves do imvel e der quitao plena de dbitos,
inclusive de fornecimento de gua, energia eltrica, taxas condominiais e demais,
ANEXO
de responsabilidade do LOCATRIO.
LEITURA DE ENERGIA ELTRICA:
LEITURA DE GUA:

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO LOCATRIO, DOS FIADORES, DO CORRETOR E DO VISTORIADOR.
TERMO DE RECEBIMENTO DO IMVEL E
DAS CHAVES
LOCADOR ou ADMINISTRADORA : nome e qualifcao completa.
LOCATRIO: nome e qualifcao completa.
IMVEL: endereo.
O LOCATRIO declara estar recebendo, neste ato, o imvel acima citado nas con-
dies discriminadas no Termo de Vistoria de Entrada, juntamente com (nmero
de chaves por extenso) chaves e (por extenso) controle remoto, todos em bom
funcionamento.
Por ser esta a expresso da verdade, frma o presente.

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO LOCATRIO

VISTO DO CORRETOR
ANEXO
159
TERMO DE ADITAMENTO CONTRATUAL
LOCADOR ou ADMINISTRADORA : nome e qualifcao completa.
LOCATRIO: nome e qualifcao completa.
FIADORES: nome e qualifcao completa do casal.
IMVEL: Endereo.
Pelo presente Termo de aditamento do Contrato de Locao, acima caracterizado,
fca estabelecido o que segue:
O Contrato de Locao fcar renovado por mais um perodo de (por extenso)me-
ses de / / , e o valor do aluguel reajustado ser de R$ (valor por extenso).
Todas as demais clusulas fcam ratifcadas.
E por estarem justos e contratados, aps leitura e esclarecimento de eventuais d-
vidas, cientes e de comum acordo, assinam a presente em 04 (quatro) vias de igual
teor e forma, obrigando-se ao seu fel cumprimento.

LOCAL/DATA

LOCADOR/ADMINISTRADORA

LOCATRIO

FIADORES

TESTEMUNHAS
ANEXO
TERMO DE DEVOLUO DO IMVEL E DAS CHAVES
LOCADOR ou ADMINISTRADORA : nome e qualifcao completa.
LOCATRIO: nome e qualifcao completa.
IMVEL: endereo.
O LOCATRIO declara estar DEVOLVENDO, neste ato, o imvel acima citado, nas con-
dies discriminadas no Termo de Vistoria de Sada, juntamente com (nmero
de chaves por extenso) chaves e (por extenso) controle remoto, todos em bom
funcionamento.
Horrio : hs
Por ser esta a expresso da verdade, frma o presente.

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO LOCATRIO

VISTO DO CORRETOR
ANEXO
161
PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA
1 IDENTIFICAO DO SOLICITANTE
2 OBJETIVO DO PARECER
3 IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL
3.1 Identifcao do proprietrio
3.2 Indicao do nmero da matrcula no Cartrio do Registro de Imveis
3.3 Endereo com detalhamento de sua localizao e confrontaes
3.4 Medidas perimtricas, medida da superfcie (rea)
3.5 Descrio individualizada dos acessrios e benfeitorias, se houver
3.6 Contextualizao do imvel na vizinhana
3.7 Infraestrutura disponvel
3.8 Aproveitamento econmico do Imvel
3.9 Data em que foi realizada a vistoria
4 INDICAO DA METODOLOGIA UTILIZADA
MTODOS DE AVALIAO

Mtodo Comparativo : aquele em que o valor do imvel obtido por meio da
comparao de dados de mercado, relativos a outros de caractersticas similares.
(Fatores de homogeneizao: profundidade, testada, topografa, esquina,localizao,
natureza, idade, peculiaridades de valorizao e depreciao).
Mtodo de Custos: aquele em que o valor das benfeitorias resulta de oramento
sumrio ou detalhado da composio de custos de reproduo.
Mtodo da Renda: aquele em que o valor de imvel obtido pela capitalizao de
sua renda lquida, real ou prevista.
Mtodo Residual: aquele em que, a partir do valor total do imvel, o valor do
terreno obtido por meio da subtrao do valor das benfeitorias.
5 VALOR RESULTANTE
6 DATA DA VISTORIA
7 IDENTIFICAO breve currculo e assinatura do Corretor de Imveis Ava-
liador
ANEXO
8 CONCLUSO
9 ANEXOS
9.1 Mapa De Localizao
9.2 Certido Atualizada Da Matrcula No Cartrio Do Registro De Imveis
9.3 Relatrio Fotogrfco

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO CORRETOR COM O NMERO DO CRECI