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Plano Municipal de Regularizao Fundiria Sustentvel de Ibirit
PLANO MUNICIPAL DE REGULARIZAAO FUNDIRIA

SUSTENTVEL DE IBIRIT

Produto 2 Levantamentos e Diagnstico
(verso revisada)

Secretaria de Estado de Desenvolvimento Regional
e Poltica Urbana

Belo Horizonte, novembro de 2009

ii

PLANO MUNICIPAL DE REGULARIZAAO FUNDIRIA
SUSTENTVEL DE IBIRIT

Produto 2 Levantamentos e Diagnstico

Secretaria de Estado de Desenvolvimento Regional
e Poltica Urbana
Contrato 017/2008

Relatrio apresentado Secretaria de Estado de Desenvolvimento
Regional e Poltica Urbana pela Fundao Israel Pinheiro,
contendo os dados levantados e o diagnstico consolidado sobre a
realidade urbana e institucional relacionada questo da
irregularidade fundiria no Municpio.

Belo Horizonte, novembro de 2009

FIP Fundao Israel Pinheiro
CNPJ: 00.204.293/0001-29
Endereo: Avenida Getlio Vargas, 1710 / 8 andar, Bairro Funcionrios
CEP: 30.112-021 Belo Horizonte - MG

Produto 2: Levantamentos e Diagnstico
iii
FICHA TCNICA

SECRETARIA DE ESTADO DE DESENVOLVIMENTO REGIONAL E POLTICA URBANA
DILZON MELO - SECRETRIO DE ESTADO DE DESENVOLVIMENTO REGIONAL E POLTICA
URBANA
MARIA MADALENA FRANCO GARCIA SUBSECRETRIA DE DESENVOLVIMENTO
METROPOLITANO
CECLIA MARIA RABELO GERALDO - SUPERINTENDENTE DE APOIO A GESTO DO SOLO
METROPOLITANO
LILIANA GOMES ROCHA SOUZA - DIRETORA DE INTEGRAO DO ORDENAMENTO
TERRITORIAL

FUNDAO ISRAEL PINHEIRO
MAGDA PIRES DE OLIVEIRA E SILVA - SUPERINTENDENTE EXECUTIVA
VINCIUS EDUARDO RESENDE DE BARROS GERENTE DE PROJETOS
PERICLES ANTNIO MATTAR DE OLIVEIRA - GERENTE DE PROJETOS
EQUIPE TCNICA
MNICA MARIA CADAVAL BED ARQUITETA E MESTRE EM GEOGRAFIA CREA-MG
79.907/D - COORDENAO GERAL DO TRABALHO
NIVIA RAQUEL DE SOUZA E SILVA ARQUITETA - CREA-MG 99421/D
VANESSA TENUTA DE FREITAS ARQUITETA - CREA-MG 95.901/LP
FERNANDA CRISTINA SOARES FERREIRA ARQUITETA CREA-MG 107416/LP
MARIA CLARA MACIEL BOIS ARQUITETA
SOFIA MARTA SALOMO ALVARENGA- ARQUITETA E MESTRE EM GEOGRAFIA CREA-MG
49895/D
JOZNIA CHAVES PSICLOGA - CRP 9994/04
WILLIAM SOARES SOCILOGO
EDUARDO MOREIRA REIS - ADVOGADO - OAB/MG 62755
BERNARDO LUZ ANTUNES - ADVOGADO - OAB/MG 106937
FLVIA CALDEIRA MELLO - ENG
A
CIVIL/SANITARISTA E MESTRE EM GEOGRAFIA CREA-
MG 55624/D
DIEGO RODRIGUES MACEDO - GEOGRAFO E MESTRE EM GEOGRAFIA CREA-MG 89639/D
GLAUCO JOSE DE MATOS UMBELINO - GEOGRAFO E MESTRE EM GEOGRAFIA CREA-MG
101591/D
LUANA RODRIGUES GODINHO ESTAGIRIA DE ARQUITETURA
CRISTIANE BORDA PINHEIRO - ESTAGIRIA DE ARQUITETURA

iv
APRESENTAO

Este documento apresenta o Produto 02 Levantamentos e Diagnstico do Plano
Municipal de Regularizao Fundiria Sustentvel de Ibirit, municpio da Regio Metropolitana
de Belo Horizonte RMBH, localizada em Minas Gerais, elaborado pela Secretaria de Estado de
Desenvolvimento Regional e Poltica Urbana - SEDRU, no exerccio de suas competncias, por
meio de recursos prprios includos no Projeto Estruturador RMBH do Governo de Minas Gerais.
O contedo deste documento constitui-se de:
breve introduo contextualizando o Plano Municipal de Regularizao Fundiria
Sustentvel como um instrumento da poltica nacional de habitao bem como
identificando as principais referncias conceituais e descrevendo a metodologia utilizadas
para elaborao do produto apresentado neste documento;
caracterizao geral do municpio, abordando aspectos como: localizao, histrico de
formao, aspectos scio-econmicos e situao da infraestrutura; insero do municpio
na RMBH bem como sua dinmica urbana e o processo de formao da irregularidade;
quadro geral atual da irregularidade e das necessidades habitacionais de Ibirit;
caracterizao do contexto institucional municipal relacionado irregularidade urbana,
abordando a estrutura institucional, as aes governamentais e a legislao urbanstica
relacionada poltica urbana e habitacional, em especial no que se refere regularizao
fundiria;
caracterizao dos assentamentos irregulares do Municpio com identificao das
tipologias existentes; anlises referentes aos aspectos fsico-ambientais, scio-econmico-
organizativos e jurdico-legais; dados levantados sobre cada um dos assentamentos
irregulares, registrados em fichas com a sntese das informaes levantadas, mapas e fotos;
consideraes finais contendo as principais concluses extradas do diagnstico.

v
SUMRIO

1. INTRODUO .................................................................................................................. 11
2. CARACTERIZAO GERAL DO MUNICPIO, SUA INSERO NA RMBH E O
PROCESSO DE FORMAO DA IRREGULARIDADE NA OCUPAO DO SOLO ........ 17
2.1 DINMICA URBANA, ARTICULAO METROPOLITANA E FORMAO DO
PROCESSO DE IRREGULARIDADE .................................................................................. 17
2.2 ASPECTOS GERAIS DO MUNICPIO DE IBIRIT ..................................................... 20
2.2.1 Localizao ......................................................................................................... 20
2.2.2 - Histrico do Municpio ........................................................................................ 21
2.2.3 - Aspectos Scio Econmicos ................................................................................ 22
2.2.4 Aspectos da Infra-Estrutura Urbana ....................................................................... 30
2.3 QUADRO GERAL DA IRREGULARIDADE E DAS NECESSIDADES
HABITACIONAIS DE IBIRIT ............................................................................................ 32
2.3.1 Caracterizao dos Domiclios............................................................................ 33
2.3.2 Dficit Habitacional Bsico ................................................................................ 35
2.3.3 Inadequao Domiciliar ...................................................................................... 37
3. CARACTERIZAO DO CONTEXTO INSTITUCIONAL MUNICIPAL RELACIONADO
IRREGULARIDADE URBANA ............................................................................................ 45
3.1 ESTRUTURA INSTITUCIONAL .................................................................................... 45
3.2 AES GOVERNAMENTAIS ....................................................................................... 47
3.3 LEGISLAO FEDERAL, ESTADUAL E MUNICIPAL ............................................. 48
3.3.1 Legislao Federal ................................................................................................. 51
3.3.2 Legislao Estadual ............................................................................................... 77
3.3.3 Restries legais decorrentes de legislao federal e estadual ............................... 81
3.3.4 Legislao Municipal ............................................................................................. 85
3.3.5 Proposio de novo instrumento legal voltado para a regularizao fundiria ...... 91
4. CARACTERIZAO DE INICIATIVAS POPULARES NA LUTA POR MORADIA . 98
5. CARACTERIZAO DOS ASSENTAMENTOS IRREGULARES ............................... 99
5.1 TIPOLOGIAS DE ASSENTAMENTOS IRREGULARES ............................................. 99
5.2 CARACTERIZAO GERAL DO UNIVERSO DE ASSENTAMENTOS IRREGULARES
............................................................................................................................................... 102
5.2.1 Aspectos Fsico-Ambientais ................................................................................ 102
5.2.2 Aspectos Scio-Econmico-Organizativos .......................................................... 108
5.2.3 Aspectos Jurdico-Legais ..................................................................................... 111
5.3 DADOS LEVANTADOS SOBRE OS ASSENTAMENTOS IRREGULARES............ 129

vi
1 - B. Parque Duval de Barros ................................................................................ 130
2 - B. Petrovale ....................................................................................................... 140
3 - V. PETROLINA I E II ...................................................................................... 148
V. Petrolina III e IV ...................................................................................................... 153
4 - B. Residencial Palmira ...................................................................................... 158
5 - V. Jardim das Rosas I e II ................................................................................. 163
V. Jardim das Rosas III e IV (Continuao) 170
V. Jardim das Rosas V e VI (Continuao) 176
6 - B. Residencial Lajinha ...................................................................................... 182
7 - B. Morada do Itacolomi .................................................................................... 187
8 - B. Professor Washington Pires I e II ................................................................. 192
9 - B. PALMARES 2 SEO (V. DAS ANTENAS) ........................................... 200
10 - V. Sol Nascente ................................................................................................. 206
11 - B. Piratininga (V. Laranjeiras) .......................................................................... 211
12 - B. So Judas Tadeu ........................................................................................... 217
13 - V. Ideal .............................................................................................................. 223
14 - B. Serra Dourada I e II ...................................................................................... 228
15 - B. Aparecida ...................................................................................................... 234
16 - B. Jardim das Oliveiras ..................................................................................... 239
17 - V. So Pedro ...................................................................................................... 244
18 - B. Vila Nunes .................................................................................................... 249
19 - V. Cana ............................................................................................................ 254
20 - V. Escorpio ...................................................................................................... 259
21 - B. Canoas .......................................................................................................... 264
22 - V. Ouro Negro ................................................................................................... 270
23 - B. Boa Vista ...................................................................................................... 276
24 - B. Marilndia I e II (V. Dos Operrios) ............................................................ 281
25 - B. Los Angeles .................................................................................................. 289
26 - B. Residencial Itlia .......................................................................................... 295
27 - V. Primavera...................................................................................................... 300
28 - V. guia Dourada ............................................................................................. 305
29 - B. Barreirinho .................................................................................................... 310
30 - B. Morada do Sol .............................................................................................. 314
31 - V. Morada da Serra ........................................................................................... 318
32 - B. Vrzea ........................................................................................................... 322
33 - V. Parque Estrela do Sul ................................................................................... 326
34 - B. Redeno ...................................................................................................... 331
35 - Condomnio Recanto das Maravilhas ................................................................ 336
36 - B. Recanto Das rvores I (V. Sumidouro) e II ................................................. 341
37 - V. Novo Horizonte I e II ................................................................................... 347

vii
38 - V. Jardim 1 De Outubro I, II e III .................................................................... 354
39 - B. Alvorada I e II ............................................................................................... 360
40 - B. Jardim Ibirit I e II ........................................................................................ 366
41 - B. Vista Alegre I e II ......................................................................................... 371
42 - B. Bosque de Ibirit ........................................................................................... 376
43 - B. Monsenhor Horta I e II ................................................................................. 381
44 - B. Recanto Verde .............................................................................................. 387
45 - B. Fazenda Mato Grosso ................................................................................... 392
46 - V. Jardim Montanhes ........................................................................................ 396
47 - B. Residencial Casa Branca............................................................................... 401
6. CONSIDERAES FINAIS ........................................................................................... 407
REFERNCIAS ........................................................................................................................ 410

viii
NDICE DE ILUSTRAES

TABELAS

Tabela 1 Dados Gerais do Municpio ............................................................................................ 23
Tabela 2 Deslocamentos da Populao Ocupada .......................................................................... 26
Tabela 3 - Composio do PIB Municipal ....................................................................................... 27
Tabela 4 - Dados Gerais Relativos Renda ..................................................................................... 27
Tabela 5 - % de Domiclios Urbanos, por Faixas de Renda Mensal Familiar ................................. 29
Tabela 6 - Domiclios com gua Encanada e Banheiro .................................................................. 30
Tabela 7 - Domiclios com Abastecimento de gua e Esgotamento Sanitrio Adequados ............. 31
Tabela 8 - Domiclios com Coleta de Lixo ...................................................................................... 31
Tabela 9 - Pessoas em Domiclios com Energia Eltrica e Telefone ............................................... 32
Tabela 10 - Domiclios ..................................................................................................................... 34
Tabela 11 - Domiclios Particulares Permanentes e Domiclios Vagos ........................................... 34
Tabela 12 - Domiclios por Condio de Propriedade ..................................................................... 35
Tabela 13 - Dficit Habitacional Bsico .......................................................................................... 36
Tabela 14 - Componentes da Inadequao Domiciliar .................................................................... 38
Tabela 15 - Domiclios e Pessoas em Aglomerados Subnormais e Assentamentos Precrios ......... 39
Tabela 16 - Inadequao Fundiria por Faixa de Renda Mensal Familiar ....................................... 40

ix
GRFICOS

Grfico 1 Taxas anuais de crescimento da populao urbana do Municpio ................................ 24
Grfico 2 Assentamentos e Nmero de domiclios ..................................................................... 101
Grfico 3 Assentamentos e Nmero de domiclios (%) .............................................................. 102
Grfico 4 Densidade populacional (hab/ha) ................................................................................ 104
Grfico 5 Lote mdio .................................................................................................................. 104
Grfico 6 Altimetria .................................................................................................................. 105
Grfico 7 Padro construtivo predominante ................................................................................ 105
Grfico 8 Zoneamento ................................................................................................................. 106
Grfico 9 Abastecimento de gua ............................................................................................... 107
Grfico 10 Esgotamento sanitrio ............................................................................................... 107
Grfico 11 Drenagem pluvial ...................................................................................................... 107
Grfico 12 Pavimentao ............................................................................................................ 107
Grfico 13 Risco geolgico-geotcnico ...................................................................................... 108
Grfico 14 Idade de Formao .................................................................................................... 109
Grfico 15 Associao Comunitria ........................................................................................... 110
Grfico 16 Renda mdia familiar ................................................................................................ 110
Grfico 17 Carncia de equipamentos......................................................................................... 111
Grfico 18 Principais demandas .................................................................................................. 111
Grfico 19 Situao de posse/propriedade .................................................................................. 112
Grfico 20 Regularidade do parcelamento .................................................................................. 112
Grfico 21 Restries legais ........................................................................................................ 113

x
MAPAS
Mapa 1 - Localizao ....................................................................................................................... 41
Mapa 2 - Evoluo Urbana............................................................................................................... 42
Mapa 3 - Renda Mdia dos Responsveis por Domiclio ................................................................ 43
Mapa 4 - Aglomerados Subnormais e Assentamentos Precrios ..................................................... 44
Mapa 5 - Restries Legais .............................................................................................................. 94
Mapa 6 - Declividade ....................................................................................................................... 95
Mapa 7 Zoneamento ...................................................................................................................... 96
Mapa 8 Setorizao das Zonas Urbana e Rural ............................................................................. 97
Mapa 9 Localizao dos Assentamentos Irregulares ................................................................... 114

11

1. ITRODUO

As aes referentes regularizao fundiria sustentvel esto previstas no mbito da
poltica nacional de habitao e desenvolvimento urbano, aprovada pelo Conselho
Nacional das Cidades, que tem como um de seus objetivos gerais promover a urbanizao,
regularizao e insero dos assentamentos precrios cidade. A poltica nacional de
habitao tem como um de seus componentes a integrao urbana de assentamentos
precrios, que apresenta entre suas diretrizes:
garantia do princpio da funo social da propriedade estabelecido na Constituio
e no Estatuto da Cidade;
respeito ao direito da populao de permanecer nas reas ocupadas por
assentamentos precrios ou em reas prximas, que estejam adequadas ambiental e
socialmente;
promoo e apoio s intervenes urbanas articuladas territorialmente, visando
garantir acesso moradia adequada e o direito cidade;
garantia do enfoque de gnero na elaborao dos programas habitacionais;
estmulo aos processos participativos locais que envolvam a populao beneficiria,
especialmente nas intervenes de integrao urbana e regularizao fundiria;
atuao integrada com as demais polticas pblicas ambientais e sociais para
garantir adequao urbanstica e scio-ambiental das intervenes;
viabilizao de condies de financiamentos para que a populao de baixa renda
tenha o menor custo possvel.
O desenvolvimento de Planos Municipais de Regularizao Fundiria Sustentvel
constitui uma modalidade da ao Apoio a Projetos de Regularizao Fundiria
Sustentvel de Assentamentos Informais em reas Urbanas, inserida no Programa
Nacional de Regularizao Fundiria Urbana, coordenado pela Secretaria Nacional de
Programas Urbanos do Ministrio das Cidades. Segundo manual do Ministrio das
Cidades, constituem diretrizes para implementao desta ao:
promoo da efetiva aplicao dos instrumentos de poltica urbana voltados
salvaguarda do direito moradia digna e cidade;

12
articulao da poltica de regularizao fundiria sustentvel ao Plano Diretor
municipal, com incluso das regras para aplicao dos instrumentos de
regularizao fundiria na legislao municipal aplicvel;
priorizao de assentamentos inseridos em Zona Especial de Interesse Social -
ZEIS prevista em legislao municipal;
promoo da sustentabilidade dos programas de regularizao fundiria por meio
da integrao dos aspectos scio-econmicos, ambientais, urbansticos, jurdico-
patrimoniais, histrico-culturais, dentre outros;
participao efetiva da comunidade local em todas as etapas do processo de
regularizao fundiria;
preferncia de titulao mulher, qualquer que seja seu estado civil.
O objetivo geral do Plano Municipal de Regularizao Fundiria Sustentvel de
Ibirit, de acordo com o termo de referncia elaborado pela SEDRU para orientao deste
trabalho, definir as bases de uma Poltica de Regularizao Fundiria Sustentvel do
Municpio, constituindo-se em um de seus principais instrumentos. Considerando-se o
citado termo de referncia, constituem objetivos especficos deste trabalho:
contribuir para a melhoria das condies habitacionais da populao residente nos
terrenos de ocupao irregular no municpio de Ibirit;
identificar as reas informais nesses municpios passiveis de regularizao
fundiria;
atuar no enfrentamento do quadro de informalidade habitacional urbana nesses
municpios, mediante aes no mbito do planejamento da legalizao da terra
informal urbana passvel de regularizao fundiria;
consolidar os instrumentos legais necessrios formulao ou implementao de
programas e aes de regularizao fundiria sustentvel nesses municpios,
visando democratizao do acesso da populao de baixa renda terra
regularizada e urbanizada;
buscar medidas eficazes de combate ao crescimento e ocupao desordenados dos
territrios urbanos nesses municpios.
Para fins deste trabalho a regularizao fundiria sustentvel:

13
entendida como uma ao que visa permanncia da populao moradora de
assentamentos irregulares ou sua realocao, nos casos de rea inadequada
moradia;
engloba a urbanizao dos assentamentos irregulares, de forma a dot-los de
condies adequadas de segurana, salubridade, acessibilidade e habitabilidade;
promove a regularizao jurdica da posse exercida pelos moradores bem como a
regularizao urbanstica dos imveis em conformidade com a legislao vigente;
est associada s polticas de desenvolvimento urbano e habitacional, bem como s
diretrizes e estratgias de gesto urbana, no sentido de reverter o quadro de
irregularidades municpio.
Tendo como referncia esses objetivos e conceitos, procurou-se garantir na
metodologia adotada nesta etapa de elaborao do Plano Municipal de Regularizao
Fundiria Sustentvel de Ibirit a abordagem integrada nos levantamentos e anlises
realizados. Para tanto, observou-se ao longo dos trabalhos e na consolidao de seus
resultados os aspectos Fsico-Ambientais, jurdico-legais e scio-econmico-organizativos.
Conforme proposto no Produto 1 - Plano de Ao do Plano Municipal de
Regularizao Fundiria Sustentvel dos Municpios de Ibirit, Sarzedo e Mrio Campos,
o processo de elaborao do Produto 2 Levantamentos e Diagnstico desenvolveu-se em
trs grandes grupos de atividades, cada um correspondendo a uma fase do trabalho, a
saber: encaminhamentos preliminares, levantamentos e consolidao do diagnstico. Para
execuo das atividades previstas a equipe se dividiu em grupos tarefa temticos, entre os
quais os que trataram de cada um dos seguintes contedos: caracterizao geral da
formao e do quadro atual da irregularidade no Municpio, caracterizao do contexto
institucional voltado para a gesto da poltica urbana e habitacional e caracterizao dos
assentamentos irregulares.
Na fase dos encaminhamentos preliminares foram executadas as seguintes atividades:
definio, em conjunto com a SEDRU, da base cartogrfica e do formato de
instrumentos a serem utilizados na pesquisa sobre os assentamentos irregulares;
definio, em conjunto com a Prefeitura, de uma lista preliminar dos assentamentos
a serem estudados e das lideranas ou moradores a serem entrevistados em cada um
deles;

14
solicitao de documentos e informaes Prefeitura e outras instituies para
subsidiar o trabalho.
Na fase de levantamentos foram executadas as seguintes atividades:
levantamento de dados em trabalhos acadmicos e de pesquisa sobre o Municpio,
focando sua dinmica urbana e insero na RMBH;
levantamento da legislao urbanstica municipal relacionada ao tratamento da
questo da irregularidade urbana;
realizao de entrevistas e reunies com representantes da Prefeitura sobre a gesto
local da poltica urbana e habitacional;
realizao de pesquisa sobre os assentamentos irregulares a partir da lista
preliminar, incluindo:
complementao da lista preliminar de assentamentos atravs de contraposio
com dados secundrios levantados e observao de imagem de satlite;
preparao para realizao da pesquisa incluindo treinamento da equipe,
mobilizao de lideranas e reproduo de instrumentos a serem utilizados;
realizao de entrevistas estruturadas sobre os assentamentos irregulares e o
contexto institucional da rea urbana e habitacional do Municpio com
representantes da Prefeitura;
realizao, registro e sistematizao dos resultados em fichas especficas por
assentamento, de pesquisa de dados secundrios disponveis em trabalhos e
documentos tcnicos e gerenciais produzidos por rgos pblicos;
assentamento, de vistorias de campo realizadas por equipe multidisciplinar, com
registro fotogrfico e delimitao em mapa da poligonal do assentamento com
auxlio de aparelho GPS;
assentamento de entrevistas estruturadas com lideranas e moradores de cada
assentamento estudado, a partir de indicaes da Prefeitura;
sistematizao do material levantado, atravs de elaborao de ficha sntese
contendo a consolidao dos dados primrios e secundrios, de mapa e anexo
de fotos para cada assentamento;

15
elaborao do mapa geral de localizao de todos os assentamentos com
classificao de metodologia;
elaborao de trs matrizes contendo respectivamente os principais dados
referentes aos aspectos Fsico-Ambientais, jurdico-legais e scio-econmico-
organizativos de todos os assentamentos;
tabulao dos dados das matrizes de forma a subsidiar a anlise do universo de
assentamentos por aspecto estudado e tipologia.
Na fase de consolidao do diagnstico foram executadas as seguintes atividades:
realizao de seminrio interno equipe para apresentao, discusso e
compatibilizao dos levantamentos e anlises realizados nesta etapa, incluindo a
caracterizao do Municpio e sua insero na RMBH, do contexto institucional
local e dos assentamentos irregulares;
elaborao do diagnstico incorporando os resultados do seminrio interno;
consolidao de documento contendo os levantamentos e o diagnstico.
A metodologia de elaborao do Plano Municipal de Regularizao Fundiria
Sustentvel incorpora, ainda, como atividades a serem realizadas, a validao do contedo
deste produto junto aos gestores pblicos e lideranas locais.
H que se fazer algumas ressalvas em relao abordagem conceitual, ao processo de
elaborao e ao contedo deste produto. Em primeiro lugar, importante resgatar que o
tema da regularizao fundiria remete, em princpio, a um conceito abrangente de
irregularidade que envolve aspectos referentes ao parcelamento, ocupao e ao uso do
solo. Sendo assim, a irregularidade atinge de maneira dispersa todo o territrio do
Municpio, em sua poro rural ou urbana, no espao pblico ou privado, principalmente
quando se trata de edificaes e atividades. No entanto, por um lado, em funo da
amplitude e abrangncia do problema e, por outro lado, pelo fato do Plano Municipal de
Regularizao Fundiria Sustentvel representar um primeiro passo na construo de uma
poltica mais consistente para seu enfrentamento, optou-se neste trabalho por estabelecer
no um corte mas um foco nos assentamentos habitacionais irregulares gerados a partir do
parcelamento irregular do solo. Trata-se em sua maioria de assentamentos com
predominncia de populao de baixa renda, como demonstra o diagnstico apresentado a
seguir, onde o problema da irregularidade acontece vinculado a outras dimenses das
necessidades habitacionais como a infra-estrutura insuficiente e a incidncia de risco

16
geolgico-geotcnico, que devem ser priorizados como objeto de aes de regularizao
fundiria no mbito das polticas pblicas locais.
Por ltimo, preciso registrar as dificuldades enfrentadas para execuo das atividades
previstas para elaborao deste produto num contexto de mudana de gesto municipal,
implicando na diminuio do ritmo de execuo de determinadas tarefas e em limitaes
para obteno de informaes para o desenvolvimento de alguns contedos.

17

2. CARACTERIZAO GERAL DO MUICPIO, SUA ISERO A
RMBH E O PROCESSO DE FORMAO DA IRREGULARIDADE A
OCUPAO DO SOLO

2.1 DINMICA URBANA, ARTICULAO METROPOLITANA E FORMAO DO
PROCESSO DE IRREGULARIDADE

O processo de formao de uma regio metropolitana antecede sua
institucionalizao e decorre, usualmente, da polarizao exercida por um ou mais
municpios sobre os demais, em situao de proximidade. As relaes entre os municpios
so norteadas pelos efeitos de localizao ou aglomerao na produo de riquezas, na
gerao de empregos e oferta de bens e servios urbanos, que constituem caractersticas
dos municpios-plos, criando fluxos de atrao sobre os demais, onde os nveis de
desenvolvimento so diferenciados e, na maior parte das vezes, inferiores aos da sede.
A Regio Metropolitana de Belo Horizonte - RMBH comeou a ser formada nos
anos 40, a partir, principalmente, de dois grandes empreendimentos implantados pelo
poder pblico: a criao da Cidade Industrial, no municpio de Contagem, e a implantao
do Complexo Turstico da Pampulha e a abertura da Avenida Antnio Carlos, em Belo
Horizonte:

Os intensos processos de industrializao e de crescimento populacional das duas dcadas
seguintes consolidariam a configurao socioespacial metropolitana, destacando-se o
chamado eixo industrial, a oeste, e a expanso periferia de baixa renda, nos municpios a
norte da regio (OBSERVATRIO DAS METRPOLES, 2005, p.1).

Somados aos investimentos pblicos, outras polticas de atrao da atividade
industrial foram adotadas, como a iseno de tributos, especialmente o Imposto sobre
Circulao de Mercadorias e Servios - ICMS. Dessas aes resultou um forte crescimento
industrial na primeira metade da dcada de setenta, que implicou em correspondente
acrscimo populacional no eixo oeste, onde foi sendo consolidado um dinmico e
diversificado parque industrial, e no eixo norte. Tambm nos anos de 1970 constatou-se o
decrscimo do crescimento populacional na capital, contrapondo-se ao aumento em

18
municpios limtrofes. Ibirit foi um destes municpios, tendo um crescimento a taxas de
7,3% a.a., relacionado ao desenvolvimento verificado nos municpios de Betim e
Contagem (MENDONA, 2003, p. 120-121).
Nos anos 80, a emergncia do setor tercirio como gerador de empregos contraps-
se reduo no setor industrial. Tambm nesta dcada cresceu o mercado informal de
trabalho e precarizaram-se as relaes de trabalho formal, fatos relacionados crise do
modelo desenvolvimentista das dcadas anteriores. As atividades do setor tercirio,
fortemente relacionadas ao espao urbano, influram na tendncia de incrementos
populacionais significativos, fomentando a expanso urbana, a criao de novos
assentamentos. A distribuio da populao no espao metropolitano guardou forte
segmentao, relacionada ao padro scio-econmico das famlias, ao custo da terra e
oferta de bens e servios urbanos (MENDONA, 2003, p. 122-126).
Municpios onde se aliavam o baixo custo de terras, associado a uma legislao
urbanstica mais permissiva, e a existncia de ligaes virias com a capital tornaram-se
alvo de iniciativas imobilirias com o objetivo de criao de novos bairros nas dcadas de
70 e 80 (ver Mapa de Evoluo Urbana). Este tipo de ocupao criou alternativas para a
populao de baixa renda, que, apesar de depender formal ou informalmente de trabalho
em municpios como Belo Horizonte, Contagem ou Betim, no reunia condies
financeiras para estabelecer suas moradias a. Portanto, pode-se atribuir ao capital
imobilirio parte da responsabilidade pela expanso perifrica da ocupao urbana na
direo oeste e norte da RMBH.
Nos anos 90 houve reduo do fluxo de investimentos, privatizao de grandes
empresas estatais, alm da crise fiscal do setor pblico. Isto provocou impacto significativo
na atividade industrial que teve conseqncias sobre a regio como um todo mas
especialmente no eixo oeste, com aumento do desemprego e da informalidade.
O papel do poder pblico no processo de criao e de gesto da RMBH foi
determinante em vrios momentos. Como agente indutor, atravs dos investimentos que
motivaram o desenvolvimento da regio, ou como gestor, atravs das instncias
governamentais criadas para atuarem no tratamento das questes de interesse comum.
Ressalta-se que a gesto pblica do espao metropolitano deu-se, desde os anos 70, de
forma intermitente, pela presena maior ou menor de rgos com esta atribuio ou de

19
instrumentos de gesto. Mas a atuao governamental ou a sua ausncia tambm constituiu
elemento de produo do espao na metrpole.
Em 1973, a Lei Federal Complementar n. 14 regulamentou as regies
metropolitanas brasileiras, dando origem a um modelo de gesto padronizado,
desempenhado mais ativamente pelos governos estaduais atravs de sua maior participao
nos conselhos deliberativos e consultivos de cada regio. Tal modelo, criado no perodo da
ditadura militar, tinha caractersticas autoritrias e centralizadoras. Como aspectos
positivos deste perodo, vrios autores destacam a normatizao e aplicao de tcnicas de
planejamento, ordenamento do uso e ocupao do solo, alm da estrutura institucional e da
disponibilidade de recursos financeiros. Em Minas Gerais, esse papel foi exercido pelo
PLAMBEL e, aps sua extino em 1996, pela Fundao Joo Pinheiro. Mas antes disso,
no comeo da dcada de 1980, teve incio um processo de esvaziamento do PLAMBEL,
tendo sido retirada dele a atribuio de repassar os recursos federais e estaduais destinados
aos municpios da RMBH, recursos estes cada vez mais escassos em funo das restries
econmicas do perodo (AZEVEDO & MARES GUIA, 2003, p. 216). Destaca-se, durante
o perodo de maior atuao do PLAMBEL, seu esforo em exercer a regulao e o controle
urbano sobre o parcelamento do solo e a produo de novos loteamentos.
A Constituio Federal de 1988 devolveu aos municpios seu papel na formulao e
implementao de polticas, tendo havido um incremento nas atribuies municipais.
Remeteu aos estados a atribuio de definir e regulamentar as regies metropolitanas. Em
1989, a Constituio Estadual definiu um novo arranjo institucional, criando a Assemblia
Metropolitana. Mais recentemente, a emenda 65/2004 e as leis complementares 88/2006 e
89/2006 alteraram este arranjo, a composio e regulamentaram a atuao do Governo do
Estado e dos municpios nestas instncias.
Recentemente, a aprovao da Lei Complementar que cria a Agncia
Metropolitana, com atribuies de planejamento, assessoramento e regulao urbana,
visando o desenvolvimento integrado da regio, abre novas perspectivas para a ao do
poder pblico.
Em 1974, quando de sua criao, a RMBH era composta de 14 municpios, tendo
permanecido assim at a constituio estadual de 1989, quando foram inseridos mais
quatro novos. Aps a constituio, a composio da regio vem sendo alterada, tanto pela

20
emancipao de distritos de municpios
1
que anteriormente j faziam parte, quanto por
sucessivas leis estaduais.
O grau de integrao
2
destes municpios mais recentemente incorporados com os
anteriores revela que a atual formao, com 34 municpios
3
, configura uma regio um tanto
artificial, com nveis muito variados de relao com a metrpole. Esta anlise revela que
apenas 5 municpios apresentam um grau muito alto de integrao (Contagem, Ibirit,
Ribeiro das Neves, Vespasiano e Santa Luzia). Em nvel alto esto 6 municpios (Betim,
Esmeraldas, Mrio Campos, Sabar, So Jos da Lapa e Sarzedo). Os demais municpios
revelam graus mdio, baixo e muito baixo de integrao.
Em relao s demais regies metropolitanas brasileiras a RMBH ocupa o terceiro
lugar em importncia hierrquica, bem como em populao. Seu grau de integrao
considerado mdio, seu grau de concentrao menos concentrado e a condio social
mdia alta. Foi classificada como Metrpole Nacional (OBSERVATRIO DAS
METRPOLES, 2005, p.39).

2.2 ASPECTOS GERAIS DO MUNICPIO DE IBIRIT

Sero abordados neste item aspectos como localizao, histrico, condies scio-
econmicas e situao da infra-estrutura no municpio de Ibirit.

2.2.1 Localizao

O municpio de Ibirit um dos 34 municpios componentes da Regio
Metropolitana de Belo Horizonte - RMBH, estando situado em sua poro sudoeste e tendo
como municpios limtrofes: Belo Horizonte (a leste), Contagem (a norte) e Betim (a

1
Este foi o caso de Ibirit, que teve seu antigo distrito, Sarzedo e a localidade de Mrio Campos
emancipados em 1995, pela Lei n. 12.030/1995.
2
Um estudo interessante sobre este assunto elaborado pelo Observatrio da Metrpoles, chamado
Identificao dos espaos metropolitanos e construo de tipologias, prope a metodologia para classificar
o grau de integrao dos diversos municpios ao municpio-plo. Este estudo leva em conta indicadores de
evoluo demogrfica, fluxo de deslocamentos pendulares, densidade e caractersticas ocupacionais
(OBSERVATRIO DAS METRPOLES, 2005).
3
Mais 14 municpios integram o Colar Metropolitano.

21
noroeste), Sarzedo (a oeste) e Brumadinho (ao sul). A sede do municpio, a 882 metros de
altitude, tem a sua posio determinada pelas coordenadas geogrficas de 20 0115 de
latitude sul e 40 0352 de longitude oeste (Estao Ferroviria). Sua distncia em relao
capital de 22 km
4
.
De acordo com a classificao de hierarquia urbana adotada pela Fundao Joo
Pinheiro para o Estado de Minas Gerais, em 1988 Ibirit foi identificada como centro local
de 9 nvel, integrando a regio polarizada por Belo Horizonte
5
.
O Mapa de Localizao mostra a situao do Municpio em relao RMBH e aos
principais eixos rodovirios e ferrovirios.

2.2.2 - Histrico do Municpio
6

O incio do povoamento da regio hoje chamada Ibirit se deu em fins do sculo
XIX e incio do sculo XX, com a chegada de imigrante italianos e portugueses, que
introduziram na regio a horticultura. A fertilidade das terras e a implantao de novas
tcnicas no desenvolvimento da horticultura favoreceram a fixao e o desenvolvimento do
atual municpio.
A primeira denominao dada foi como Vargem do Pntano, Distrito criado pelo
decreto n 88, de 02/06/1890 e pela lei estadual n 2, de 14/09/1891, subordinado ao
municpio de Santa Quitria. Tomou a denominao de Vargem da Pantana, pela lei
estadual n 556, de 30/08/1911. Figurou como pertencendo ao municpio de Santa Quitria
at 1923, quando anexado ao municpio de Contagem, pela lei estadual n 843, de
07/09/1923, tendo sido alterada sua denominao. O distrito recebeu o nome de Ibirit que
significa "terra firme.
Pelo decreto-lei estadual n 148, de 17/12/1938, o distrito de Ibirit foi transferido
do municpio de Contagem para o novo municpio de Betim, no qual figurou como distrito

4
Baseado em informaes da pgina eletrnica da Prefeitura Municipal de Ibirit:<
http://www.ibirite.mg.gov.br>
5
Idem.
6
Baseado em informaes da pgina eletrnica do IBGE: <http://www.ibge.gov.br/cidadesat>

22
at 1962. Em 1943, Ibirit teve sua grafia alterada, mudando-se a denominao para Ibirit,
adotando-se a pronncia popular que j se estabelecera.
Ibirit foi elevado categoria de municpio pela lei estadual n 2.764, de 30 de
dezembro de 1962 e instalado em 01 de maro de 1963. O novo municpio era constitudo
de dois distritos: Ibirit, como distrito sede, e Sarzedo, ambos desmembrados de Betim.
Nas dcadas seguintes deu-se a expanso do ncleo urbano de Ibirit e de seu
distrito, Sarzedo, motivada pelas atividades econmicas locais de produo agropecuria e
de explorao mineral, num primeiro momento. Logo em seguida, o processo de
industrializao do eixo oeste metropolitano teve repercusso em Ibirit, ocasionando
intenso processo de parcelamento do solo para assentamentos de baixa renda (PLAMBEL,
1980 apud RODRIGUES, 2002).
Pela lei estadual n 6.769, de 13 de maio de 1976 foi criado o distrito de Parque
Durval de Barros e anexado ao municpio de Ibirit (IBGE, 2008).
A lei estadual n. 10703, de 21 de dezembro de 1995, desmembra do municpio de
Ibirit o distrito de Sarzedo e o povoamento de Mrio Campos, que so elevados
categoria de municpio.
Ibirit compe a RMBH desde a criao desta, em 1974, juntamente com outros 13
municpios. Permaneceu no aglomerado metropolitano em todas as formaes seguintes e
mantm um nvel muito alto de integrao com o municpio-plo, Belo Horizonte, no s
por possuir rea de conurbao com o mesmo, a noroeste, mas tambm por abrigar grande
contingente populacional de trabalhadores empregados na capital.

2.2.3 - Aspectos Scio Econmicos

Com rea de 73,10 km, Ibirit ocupa a 27 posio relativa em superfcie da
RMBH, tendo reduzido sua rea em 57% depois da emancipao dos municpios de
Sarzedo e Mrio Campos
7
. Quanto populao do municpio a sexta maior do
aglomerado metropolitano no ano 2000, atrs de Belo Horizonte, Contagem, Betim, Neves
e Santa Luzia. A tabela abaixo mostra dados de caracterizao do municpio.

7
Sua rea era de 170,19 km antes de 1995,

23
Tabela 1 Dados Gerais do Municpio
Ibirit, MG 1991 - 2000
Muncpio
rea
(Km)
Populao
Total,
1991
Populao
Total,
2000
Densidade
Demogrfica
(hab/Km),
1991
Densidade
Demogrfica
(hab/Km),
2000
Total de
domiclios
particulares
permanentes,
1991
Total de
domiclios
particulares
permanentes,
2000
IBIRIT 73,10 76.653 133.044 1.048,6 1.820,1 17.475 33.720
Fonte: FJP, 2006

Conforme pode ser observado, a densidade demogrfica de Ibirit teve uma
evoluo significativa no perodo (73,6%). A taxa de crescimento anual da populao entre
1991 e 2000 foi de 6,38% a.a., a quarta
8
maior da RMBH, atrs apenas de Esmeraldas,
Betim e Juatuba, respectivamente primeira, segunda e terceira maior taxa de crescimento
anual. A taxa para a RMBH foi de 2,41 % a.a, quase um tero da do Municpio, o que
revela que a dinmica demogrfica de Ibirit e de sua regio nesta dcada os situavam no
grupo de maior crescimento da RMBH.
Na contagem de populao realizada pelo IBGE em 2007, todavia, apurou-se uma
populao total de 148.535 habitantes, indicando que a taxa de crescimento anual nesse
perodo foi de apenas 1,59%, muito inferior da ltima dcada. As estimativas publicadas
pelo IBGE ao longo da dcada seguiam a tendncia apontada pela alta taxa de crescimento
anual da dcada anterior (1991-2000)
9
. O que a Contagem de 2007 revelou foi que tal
crescimento no se sustentou, por razes que ainda no puderam ser apontadas, j que
houve crescimento nos municpios do chamado eixo oeste. O nmero de domiclios
particulares apurados nessa contagem foi de 44.633 (IBGE, 2007).
O grfico apresentado a seguir mostra a evoluo das taxas anuais de crescimento
da populao urbana de Ibirit.

8
Em quarto lugar tambm esto as taxas de crescimento dos municpios de Sarzedo e Mrio Campos.
9
Em 2005, o IBGE divulgou uma estimativa de 167.436 habitantes para Ibirit. Para 2006, a estimativa era
de 173.617 moradores. Estas estimativas foram revistas a partir da Contagem de 2007, tendo sido divulgada
uma estimativa para 2008 de 155.290 habitantes.

24
Grfico 1 Taxas anuais de crescimento da populao urbana do Municpio
Ibirit 1950-2000
4,55
4,92
21,8
11,54
6,07
0
5
10
15
20
25
1950-1960 1960-1970 1970-1980 1980-1991 1991-2000
Perodo
%

a
.
a
.

Fonte COSTA & FLORES, 2003, p.2

No grfico acima se pode perceber o momento de maior expanso demogrfica do
municpio, que foi na dcada de 70, que coincide com a instalao da Fiat Automveis em
Betim
10
. A partir deste momento, mesmo mantendo-se elevadas, as taxas anuais vm
seguindo uma tendncia de queda.
De acordo com estudo elaborado pelo Observatrio das Metrpoles, o grupo de
municpios de alta e muito alta integrao com o municpio sede da RMBH, no qual esto
inseridos os municpios do eixo oeste, cresceram a taxas demogrficas espetaculares,
indicando que, se fosse mantido este ritmo, a populao destes municpios dobraria a cada
10 anos. O trabalho destaca a importncia do componente migratrio na evoluo destes
municpios:

[...]Em relao populao que residia no municpio em 2000, alguns municpios
apresentaram uma proporo substancial de pessoas que no moravam no mesmo, cinco
antes da data do Censo Demogrfico. Entre os municpios mais populosos, sobressaem
Betim, Ibirit, Ribeiro das Neves e Vespasiano, com, respectivamente, 18%, 18%, 22% e
19% da populao residente em 2000 composta por imigrantes de data fixa
11
. Estes so os
municpios com as maiores taxas de crescimento populacional na dcada de 1990 da

10
Esse momento de expanso, todavia, no vem acompanhado de aumento do PIB, como se verifica em
outros municpios do eixo oeste, especialmente Betim. Ibirit manteve, nesse perodo, juntamente com o
municpio de Neves, o nvel mais baixo de receita per capta da RMBH (COSTA & FLORES, 2003, p.4-5).
11
Refere-se ao nmero de imigrantes de 5 anos e mais de idade, que realizou migrao no perodo 1995-2000
(nota da autora).

25
RMBH e a principal origem destes imigrantes so municpios da prpria RMBH
(OBSERVATRIO DAS METROPOLES. 2005, p. 20).

O mesmo estudo aponta que 60% dos imigrantes de Betim e 66,5% dos de Ibirit
tiveram como origem outros municpios da RMBH (Idem, p.20-22).
Vrios autores fazem apontamentos acerca da questo da migrao na dinmica
demogrfica da regio metropolitana
12
, sublinhando o papel polarizador da capital, mas, ao
mesmo tempo, destacando o enorme contingente populacional que se mudou de Belo
Horizonte, pelos mais diversos fatores, escolhendo municpios do entorno para local de
moradia, realizando cotidianamente o chamado movimento pendular. Ibirit um dos
principais destinos dessa populao que deixa a capital, segundo estes estudos. E essa
opo por Ibirit aumentou entre as dcadas de 70 e 80. Na dcada de 70, o municpio
ocupava o 7 lugar em saldo migratrio com a capital, com 5,13% das pessoas que
deixavam BH se dirigindo a Ibirit. Na dcada de 80, j ocupava o 5 lugar em saldo
migratrio, com 8,27% dos migrantes oriundos de BH (MATOS, 1999, p.462-463).
Ainda sobre a questo migrao e trabalho, estudo elaborado a partir da Pesquisa
Origem-Destino de 2001 traz a informao de que 69,29% da populao residente em
Ibirit e que trabalhava naquela data em Belo Horizonte residia anteriormente na capital
(SOARES, 2006, p.83). Pode ser inferido, a partir destes dados, que estes trabalhadores,
possivelmente por questes econmicas, precisaram buscar opes de moradia no
municpio vizinho. Outra pesquisa, com foco no perfil dos migrantes, aponta que 49% dos
emigrantes da capital com destino a Ibirit tinham baixo nvel educacional e 32,81%
recebiam at 2 salrios mnimos (MARQUES & RODRIGUES, 2006, p. 14)
Sobre o movimento pendular, a partir da mesma Pesquisa OD de 2001, a seguinte
tabela destaca o percentual da populao ocupada moradora de Ibirit que realizava
deslocamentos com a finalidade de trabalho.

12
MATOS, XXXX,

26
Tabela 2 Deslocamentos da Populao Ocupada
Ibirit, MG 2001
Deslocamentos Populao Ocupada
% em relao ao
Municpio
% relao a RMBH
Ibirit-Belo Horizonte 20.983 45,17 1,34
Ibirit-Betim 2.577 5,55 0,16
Ibirit-Contagem 4.638 9,98 0,30
Ibirit-Ibirit 16.934 36,45 1,08
Ibirit-Demais Muncipios da
RMBH
1.325 2,85 0,08
Total Ibirit 46.458 100,00 2,96
Fonte COSTA & FLORES, 2003, p.6)

Observa-se que a maior parte da populao ocupada moradora tem como destino
Belo Horizonte (45,17%). Se forem somados os demais municpios do eixo oeste,
Contagem e Betim, chega-se a um percentual de 60% da populao ocupada que mantm
uma relao com Ibirit apenas como dormitrio. O percentual de pessoas que moram e
trabalham em Ibirit (36,45%) foi o menor dentre os municpios selecionados neste
estudo
13
(Idem, p.6).
A razo de dependncia
14
para o municpio de Ibirit em 2000 era de 55,41%, a 12
maior da RMBH, cujo valor em 2000 era de 47,38 %. Em 1991, Ibirit tinha a 8 maior
razo de dependncia da RMBH (70,57%). A razo de dependncia se reduziu no perodo,
assim como, em relao aos demais municpios da RMBH, a situao de Ibirit melhorou
neste aspecto (FJP, 2006).
O valor do Fundo de Participao dos Municpios - FPM repassado a Ibirit em
2006 foi de 30.728.850,69 reais. Dados da economia municipal apontam que o Municpio
tem um Produto Interno Bruto - PIB per capita de 4.271 reais (2006), 38,73% do PIB per
capita do Estado de Minas Gerais, que era de 11.028 reais, e 31,32% do de Belo
Horizonte, que era de 13.636 reais. Observa-se que Ibirit possui uma dinmica econmica

13
Os municpios selecionados e seus respectivos percentuais de pessoas que residem e trabalham no prprio
municpio, no estudo mencionado, so: Betim (72,02%), Nova Lima (63,19%), Contagem (63,05 %); e
Ribeiro das Neves (40,82 %). (COSTA & FLORES, 2003, p.6)
14 Razo entre o nmero de pessoas com menos de 15 ou com 65 anos ou mais de idade e o nmero de
pessoas com idade entre 15 e 64 anos, multiplicado por 100.

27
inferior do Estado e de sua regio, apenas no inferior ao municpio de Mrio Campos.
A tabela abaixo mostra a composio do PIB municipal de Ibirit.

Tabela 3 - Composio do PIB Municipal
Ibirit, MG - 2006
Descrio Valor Unidade
Valor adicionado na agropecuria 5.639 mil reais
Valor adicionado na Indstria 191.396 mil reais
Valor adicionado no Servio 465.431 mil reais
Impostos sobre produtos lquidos de subsdios 79.024 mil reais
PIB a Preo de mercado corrente 741.490 mil reais
PIB per capita 4.271 reais
Fonte: IBGE, 2006

Observa-se que o setor de servios o de maior representatividade no PIB
municipal, com 62,7% de participao, seguido pelo setor industrial, com 25,8%.
A tabela abaixo mostra dados gerais relativos renda do Municpio e de municpios
prximos, integrantes do eixo oeste da RMBH.

Tabela 4 - Dados Gerais Relativos Renda
Municpios da RMBH, 1991 - 2000
Municpio
Renda
mdia dos
respon-
sveis pelo
domiclio,
1991
Renda
mdia dos
respon-
sveis pelo
domiclio,
2000
Renda
per
Capita,
1991
Renda
per
Capita,
2000
% da renda
proveniente
de rendi-
mentos do
trabalho,
1991
% da renda
proveniente
de rendi-
mentos do
trabalho,
2000
% renda
proveniente
de transfe-
rncias
governa-
mentais, 1991
% renda
proveniente
de transfe-
rncias
governa-
mentais, 2000
Belo
Horizonte
1.006,08 1.224,46 414,94 557,44 82,07 69,42 11,40 16,33
Betim 429,49 492,57 161,67 203,22 86,70 72,31 9,23 13,39
Contagem 526,70 625,55 208,93 280,59 86,46 72,01 8,75 14,39
Ibirit 304,44 357,95 115,78 149,59 85,26 67,67 8,63 13,20
Mrio
Campos 263,62 428,90 114,16 169,50 84,88 71,16 11,02 13,70
Sarzedo 300,97 461,85 135,77 184,11 86,52 74,80 10,90 14,59
RMBH 756,85 891,86 309,03 394,34 83,29 70,07 10,91 15,45
Fonte: FJP, 2006

Observa-se que os valores de renda mdia do responsvel do domiclio e renda per
capita de todos os municpios, exceto a capital, so inferiores mdia da RMBH. No

28
perodo considerado, observa-se que em relao renda mdia do responsvel de 1991,
Ibirit possua uma das menores mdias do eixo oeste, superando apenas Mrio Campos e
Sarzedo. Em 2000, a renda mdia do responsvel passou a ser a pior deste grupo de
municpios. Em relao ao restante da RMBH, Ibirit ocupava a 28 em 1991, caindo para
a 32 posio em 2000.
Em relao renda per capita Ibirit piorou, indo da 22 posio em 1991 para a 30
em 2000. Observa-se tambm que, para todos os municpios, o percentual da renda
proveniente do trabalho caiu no perodo e, em contraposio, o percentual da renda
proveniente de transferncias governamentais aumentou. Tal mudana est relacionada
entrada em tela dos programas de transferncia de renda na dcada de noventa, como o
Bolsa Escola e o benefcio de prestao continuada, que vieram se somar aos auxlios e
penses previdencirias existentes. Em relao queda da renda proveniente do trabalho,
tal fato tem razes relacionadas ao aumento do desemprego e da informalidade verificados
na RMBH neste perodo, causados pela crise do modelo de desenvolvimento adotado nas
dcadas anteriores. A crise fiscal levou reduo dos investimentos do setor pblico,
gerando uma queda na atividade econmica como um todo, entre outros fatores. Em Ibirit,
o percentual da renda proveniente de trabalho em 2000caiu para um valor abaixo da mdia
da RMBH, sendo o mais baixo dentre os municpios selecionados.
A posio relativa de Ibirit em relao aos demais municpios da RMBH piorou
consideravelmente, passando de 11 lugar em 1991, em percentual de renda proveniente do
trabalho, para o 22 lugar em 2000. Quanto s transferncias governamentais, sua posio
relativa passou do 31 lugar em 1991 ao 25 lugar em 2000 (FJP, 2006).
Na classificao elaborada pelo trabalho de Jupira Mendona sobre a segregao na
RMBH, baseada na condio scio-ocupacional da populao moradora, constata-se que,
nos anos de 1980, nos municpios situados a sudoeste-oeste (Ibirit, Sarzedo e Mrio
Campos) predominavam divises scio-espaciais de padro operrio e operrio agrcola.
Nos anos de 1990, tal padro se mantm, dividindo-se entre popular agrcola e operrio
agrcola (MENDONA, 2003, p.135-145).
A tabela a seguir mostra a distribuio percentual por classes de renda mensal
familiar, em salrios mnimos.

29
Tabela 5 - % de Domiclios Urbanos, por Faixas de Renda Mensal Familiar
Ibirit e regio, MG - 2000
Municpio
FAIXAS DE REDA MESAL FAMILIAR
(EM SALRIOS-MIMOS)
AT 3 MAIS DE 3 A 5 MAIS DE 5 A 10 MAIS DE 10
percentual percentual percentual percentual
Betim 45,84 23,30 20,42 10,44
Contagem 33,79 21,01 27,19 18,01
Ibirit 51,94 25,86 17,23 4,97
Mrio
Campos 52,23 21,10 22,59 4,07
Sarzedo 44,46 24,28 23,66 7,60
RMBH 33,72 19,38 22,84 24,07
Fonte: FJP, 2005.

Conforme pode ser observado, a distribuio de famlias por renda mensal do
responsvel em Ibirit mais concentrada na faixa abaixo de 3 salrios mnimos, uma das
mais baixas da regio, superior apenas de Mrio Campos, e a 9 da RMBH. Na faixa at
5 salrios mnimos, 77,80% das famlias esto abaixo desse patamar, ao passo que na
RMBH este percentual de 53,10%. Os demais municpios dessa regio tambm
apresentam maior proporo de famlias abaixo de 5 salrios mnimos que a RMBH.
O Mapa Renda Mdia dos Responsveis por Domiclio, elaborado a partir de dados
do Centro de Estudos da Metrpole, mostra a distribuio intra urbana (setores censitrios)
da renda mensal do responsvel pelo domiclio. Nele observa-se a predominncia de
domiclios com renda do responsvel at 2 salrios mnimos. Em relao aos
assentamentos irregulares detectados no Municpio, observando o mesmo mapa, tambm
pode-se concluir que neles predomina a renda mdia do responsvel at 2 salrio mnimos.
Quanto populao ocupada em relao populao economicamente ativa,
observa-se que em Ibirit, no ano 2000, a taxa de ocupao era de 76,5%, inferior da
RMBH, que era de 81,34%. Era tambm a menor dentre os municpios do eixo oeste. A
taxa de ocupao dos homens era de 80,17% e a das mulheres, 71,1%. No entanto, o grau
de formalizao do mercado de trabalho em Ibirit era de 59,86%, o maior dentre os
municpios da regio. superior, inclusive, ao da RMBH, que era de 55,89%
(OBSERVATRIO DAS METROPOLES, 2002).

30
2.2.4 Aspectos da Infra-Estrutura Urbana

A infra-estrutura dos municpios ser caracterizada pelo acesso aos servios
pblicos de gua, esgoto, coleta de lixo, energia eltrica e telefonia.
A tabela a seguir mostra dados relativos ao abastecimento de gua e existncia
conjunta de banheiro e gua encanada.

Tabela 6 - Domiclios com gua Encanada e Banheiro
Municpio
Percentual de
domiclios com
gua encanada,
1991
Percentual de
domiclios com
gua encanada,
2000
Percentual de
pessoas que vivem
em domiclios com
banheiro e gua
encanada, 1991
Percentual de
pessoas que vivem
em domiclios com
banheiro e gua
encanada, 2000
Betim 86,29 95,76 83,72 95,23
Contagem 92,55 97,73 89,79 97,09
Ibirit 77,21 94,33 73,68 93,05
Mrio
Campos 80,61 92,14 79,83 91,27
Sarzedo 76,59 95,75 71,36 94,10
RMBH 91,49 96,07 88,49 95,17
Fonte FJP,2006

Conforme pode ser observado, quanto ao abastecimento de gua os municpios da
regio apresentam ndices de atendimento em 2000 muito prximos aos da RMBH e
podem ser considerados elevados se comparados aos do Brasil Urbano, de 89,8% (IBGE,
2000). A evoluo do atendimento tambm foi significativa no perodo 1991-2000,
especialmente nos municpios de Ibirit, Mrio Campos e Sarzedo. Houve um crescimento
de 22% nesse servio em Ibirit, enquanto que para a RMBH esse crescimento foi de
apenas 5%. Quanto ao quesito banheiro e gua encanada, que d uma medida da
adequao intradomiciliar, observa-se que o percentual de Ibirit s no inferior ao de
Mrio Campos, dentre os municpios do entorno. A evoluo desse quesito em Ibirit, no
perodo, tambm foi significativa (26%), em comparao ao da RMBH (7,5%).
A tabela a seguir mostra dados de adequao aos servios de gua e esgoto. O
conceito de adequao fruto de muitas discusses, mas tem-se adotado no caso do

31
abastecimento de gua, com relativo consenso, a existncia de ligao rede geral com
canalizao interna e no caso do esgotamento sanitrio a ligao rede geral.

Tabela 7 - Domiclios com Abastecimento de gua e Esgotamento Sanitrio Adequados
Municpio
Total

Com abastecimento
adequado de gua
Com escoamento sanitrio
adequado
n. domiclios % n. domiclios %
Betim 76.286 72.381 94,88 54.989 72,08
Contagem 142.053 138.633 97,59 115.591 81,37
Ibirite 33.571 31.465 93,73 18.414 54,85
Mario Campos 2.014 1.676 83,24 461 22,88
Sarzedo 3.736 3.469 92,85 2.518 67,39
RMBH 1.146.770 1.092.070 95,23 947.931 82,66
Fonte: OBSERVATRIO DAS METROPOLES, 2002.

Sob o enfoque do abastecimento de gua adequado, observa-se que o municpio de
Ibirit se aproxima do nvel de atendimento da RMBH e dos municpios da regio,
exceo de Mrio Campos. Porm, quanto ao esgotamento sanitrio que se observam os
piores padres de atendimento, sendo o municpio de Ibirit o segundo pior atendido de
sua regio, inferior mdia do Brasil Urbano, que de 69,4% (IBGE, 2000). tambm
um dos menos atendidos dentre os municpios da RMBH, estando entre os 10 piores.
A tabela a seguir mostra dados de atendimento de pessoas e domiclios por coleta
de lixo.
Tabela 8 - Domiclios com Coleta de Lixo
Municpio
% de pessoas
que vivem em
domiclios
urbanos com
servio de coleta
de lixo, 1991
% de pessoas
que vivem em
domiclios
urbanos com
servio de coleta
de lixo, 2000
Percentual de
domiclios
urbanos com
servio de coleta
de lixo, 1991
Percentual de
domiclios
urbanos com
servio de coleta
de lixo, 2000
Betim 49,21 96,73 47,17 94,00
Contagem 83,54 97,01 82,26 96,52
Ibirit 25,24 91,16 24,04 90,83
Mrio Campos 4,30 89,42 4,77 66,98
Sarzedo 9,28 94,31 9,31 79,29
RMBH 74,84 93,71 71,49 91,75
Fonte FJP, 2006.

32
Conforme pode ser observado, a dcada de 90 mostrou uma evoluo significativa
no atendimento por coleta de lixo para praticamente todos os municpios destacados. A
destinao final do lixo coletado para o aterro situado em Ibirit. Est sendo discutida a
formatao de um consrcio entre Ibirit, Sarzedo e Mrio Campos, com a previso de
construo de um novo aterro em Sarzedo.
A tabela abaixo mostra dados do atendimento de pessoas por energia eltrica e
telefone.
Tabela 9 - Pessoas em Domiclios com Energia Eltrica e Telefone
Municpio
Percentual de
pessoas que vivem
em domiclios
com energia
eltrica, 1991
Percentual de
pessoas que vivem
em domiclios
com energia
eltrica, 2000
Percentual de
pessoas que
vivem em
domiclios com
telefone, 1991
Percentual de
pessoas que vivem
em domiclios
com telefone,
2000
Betim 97,60 99,46 6,34 49,44
Contagem 98,93 99,85 14,11 72,50
Ibirit 93,03 99,72 3,01 40,60
Mrio
Campos 90,83 98,07 1,31 28,75
Sarzedo 95,05 99,48 1,64 46,04
RMBH 98,35 99,60 24,99 67,21
Fonte FJP, 2006.

Observa-se que houve evoluo no atendimento pelos dois servios, no perodo, em
todos os municpios. A maioria deles conta com cobertura de energia eltrica acima de
99% em 2000. Quanto ao telefone, observa-se que apenas Contagem apresenta cobertura
superior da RMBH, estando os demais municpios muito abaixo da mdia metropolitana.

2.3 QUADRO GERAL DA IRREGULARIDADE E DAS NECESSIDADES
HABITACIONAIS DE IBIRIT

O processo de formao da ilegalidade em um municpio tem relao com o prprio
processo de produo do espao urbano. Conforme apresentando anteriormente, o processo
de crescimento demogrfico e de desenvolvimento econmico dos municpios do chamado

33
eixo industrial oeste foi fortemente influenciado pelo que se passava no municpio sede,
Belo Horizonte. Sua legislao urbanstica restritiva, o alto custo da terra em contraposio
desregulamentao e ao baixo custo dos terrenos nos municpios vizinhos levaram ao
extravasamento populacional de baixa renda e periferizao desta populao.
Como j foi visto, no municpio de Ibirit tem ocorrido intenso processo de
migrao, associado ao crescimento demogrfico propriamente dito. O Mapa Evoluo
Urbana mostra a mancha de rea ocupada em dois perodos: 1977 e 2007. Observa-se que
o crescimento da ocupao se deu em vrias direes: no entorno do ncleo original, na
poro central do municpio; na rea situada entre a Lagoa da Petrobrs e nas proximidades
do eixo de ligao rodoviria (MG-040), na poro oeste; como expanso das reas
existentes conurbadas com Belo Horizonte, a nordeste; e nas reas prximas ou em
conurbao com os municpios de Contagem e Betim. Alm dessas h manchas de
ocupao dispersas e desconectadas do tecido contnuo urbano, geralmente irregulares,
algumas na direo das reas de maior declividade e com restries ambientais ocupao
(na direo da Serra do Rola Moa ou da APA Sul).
No mapa tambm esto representados os assentamentos irregulares identificados no
mbito deste trabalho. Observa-se que os assentamentos esto localizados principalmente
nas reas de mais recente ocupao, existindo, todavia, nas reas ocupadas desde 1977.
Pode ser afirmado que a expanso irregular uma caracterstica do processo de
crescimento do municpio. Uma descrio da tipologia desses assentamentos e sua
caracterizao sero mostradas nos itens 4 e 5 deste documento.
A irregularidade fundiria constitui um aspecto do problema da moradia. Sua
incidncia e suas causas esto associadas a outras dimenses das necessidades
habitacionais. Para caracterizao da situao habitacional em Ibirit, apresentada a seguir,
foram utilizados conceitos definidos pela Fundao Joo Pinheiro (FJP, 2005), segundo os
quais as necessidades habitacionais se dividem em duas grandes dimenses: a inadequao
de domiclios e o dficit habitacional.

2.3.1 Caracterizao dos Domiclios

Nos dados gerais de caracterizao do municpio, apresentou-se os nmeros de
domiclios particulares permanentes apontados nos censos de 1991 (17.475 domiclios) e

34
de 2000 (33.721). O crescimento do nmero de domiclios deu-se a uma taxa anual de
7,57%.
A tabela abaixo mostra os dados relativos aos domiclios, oriundos da Contagem de
Populao de 2007, do IBGE.

Tabela 10 - Domiclios
Ibirit, MG - 2007
Municpio Total
Particulares
Coletivos
Total Ocupados o ocupados
Ibirit 44.639 44.633 41.448 3.185 6
Fonte: IBGE, 2007

O crescimento do nmero de domiclios entre 2000 e 2007 foi de 4,08 % a.a., que
pode ser considerado elevado, apesar de ser menor do que o verificado no perodo 1991-
2000.
A tabela a seguir mostra os dados sobre domiclios particulares permanentes e
domiclios vagos em 2000 para os municpios da regio de Ibirit.

Tabela 11 - Domiclios Particulares Permanentes e Domiclios Vagos
Municpio
DOMICLIOS PARTICULARES PERMAETES DOMICLIOS VAGOS
TOTAL URBAA
RURAL
Total
extenso
urbana
demais
reas
Total urbana rural
Betim 78.479 76.286 2.193 0 2.193 14.821 14.094 727
Contagem 143.217 142.053 1.164 487 677 18.771 18.488 283
Ibirit 33.721 33.571 150 0 150 4.488 4.452 36
Mrio
Campos
2.698 2.014 684 0 684 488 309 179
Sarzedo 4.419 3.736 683 0 683 736 532 204
RMBH 1.173.032 1.145.431 27.601 4.330 23.271 163.554 157.541 6.013
Fonte: FJP, 2005.

Em relao ao grau de urbanizao, observa-se que Ibirit possui 99,56% dos
domiclios em meio urbano, superior ao grau da RMBH, que de 97,65% e ao dos
municpios da regio. Quanto aos domiclios vagos, o percentual em Ibirit de 13,31%,

35
prximo aos 13,94% da RMBH. Destes, quase a totalidade se encontra na rea urbana
(99,2%).
Considerando-se o objeto deste trabalho, importante caracterizar os domiclios em
funo da condio de propriedade, conforme mostra a tabela abaixo.

Tabela 12 - Domiclios por Condio de Propriedade
Municpio
Percentual de domiclios por condio de propriedade
Prprios
Alugados Outros
Total
Com propriedade do
terreno
Sem propriedade do
terreno
Betim 77,69 70,94 6,75 12,38 9,93
Contagem 72,46 67,16 5,30 17,70 9,85
Ibirite 83,88 78,32 5,56 7,92 8,20
Mario
Campos
81,42 78,09 3,33 7,35 11,23
Sarzedo 83,02 79,00 4,03 9,28 7,69
RMBH 75,84 69,47 6,37 15,19 8,97
Fonte: OBSERVATRIO DAS METROPOLES, 2002.

A partir destes dados, observa-se que no municpio de Ibirit predominam os
domiclios prprios em relao aos alugados ou outros tipos de propriedade (83,88%). Tal
proporo superior verificada na RMBH e nos municpios do eixo oeste. Dentre os
domiclios prprios, verifica-se que, em Ibirit, o percentual daqueles que declaram possuir
tambm a propriedade do terreno de 78,39%, superior mdia da RMBH e, tambm, dos
demais municpios selecionados, exceo de Sarzedo..

2.3.2 Dficit Habitacional Bsico

O conceito de Dficit Habitacional Bsico, desenvolvido pela Fundao Joo Pinheiro,
o aquele composto pelos seguintes elementos:
coabitao familiar compreende a soma das famlias conviventes secundrias que
vivem junto a outra famlia em um domiclio e das que vivem em cmodos cedidos
ou alugados;

36
domiclios improvisados engloba todos os locais destinados a fins no
residenciais que sirvam de moradia;
domiclios rsticos aqueles que no apresentam paredes de alvenaria ou madeira
aparelhada, o que resulta em desconforto para seus moradores e risco de
contaminao por doenas;
A tabela abaixo mostra dados do dficit habitacional bsico para os municpios da
regio, distribudos em total, urbano e rural.

Tabela 13 - Dficit Habitacional Bsico
Municpio
DFICIT HABITACIOAL BSICO
ABSOLUTO % DO TOTAL DOS DOMICLIOS
Total urbana rural Total urbana rural
Betim 7.195 7.007 188 9,17 9,19 8,57
Contagem 12.443 12.367 76 8,69 8,71 6,53
Ibirit 2.825 2.809 16 8,38 8,37 10,67
Mrio Campos 174 144 30 6,45 7,15 4,39
Sarzedo 460 401 59 10,41 10,73 8,64
RMBH 104.048 101.543 2.505 8,87 8,87 9,08
Fonte: FJP, 2005.

Ibirit apresenta a segunda menor proporo do dficit em relao ao total de
domiclios (8,38%), dentre os demais municpios de sua regio e um dos menores da
RMBH. Esta carncia maior no meio rural, o que constitui uma exceo na regio. Em
contraponto a estes nmeros est o nmero de imveis vagos que, em termos absolutos
de 4.488 unidades no Municpio e de 4.452 na rea urbana
15
, nmeros maiores que os do
Dficit Habitacional Bsico.
A desagregao do Dficit Habitacional Bsico em Ibirit pelos seus componentes
mostra que o percentual relativo coabitao familiar
16
representa 90,12% do total. Os
domiclios improvisados representam 7,36% e os domiclios rsticos, 2,51%.

15
A Fundao Joo Pinheiro destaca que essa discrepncia deve ser avaliada com reservas, pois existe um
nvel de confiabilidade baixo em relao aos dados relativos aos imveis vagos (FJP, 2005, p. 85)
16
A coabitao familiar definida como a soma das famlias conviventes secundrias que vivem junto a
outra famlia em um mesmo domiclio e das que vivem em cmodos, cedidos, alugados ou prprios. (FJP,
2005, p.46)

37
A partir do nmero de domiclios particulares verificado na Contagem de
Populao do IBGE de 2007 e utilizando-se o percentual de 8,38% dos domiclios totais
apontado pelo Dficit Habitacional Bsico em Ibirit em 2000 calculado pela FJP, chega-
se a um nmero de 3.739 domiclios, que pode ser considerado uma referncia para se
estimar o Dficit Habitacional Bsico do Municpio em 2007.
De acordo com os dados do Censo 2000 do IBGE o percentual de domiclios
alugados em Ibirit de 7,92%. Em nmeros absolutos, so 2.671 domiclios alugados.
Destes, cerca de 1.193 domiclios so ocupados por famlias na faixa inferior a 3 salrios
mnimos de renda mensal familiar (FJP, 2006) e que, potencialmente, arcam com um nus
excessivo com aluguel. O nmero de domiclios nessa situao no foi considerado no
clculo do Dficit Habitacional Bsico por questes metodolgicas mas conceitualmente,
segundo o trabalho da FJP, este grave problema de moradia integra essa dimenso das
necessidades habitacionais.

2.3.3 Inadequao Domiciliar

A Inadequao Domiciliar outro tpico do estudo realizado pela Fundao Joo
Pinheiro, mas no considerado um componente do dficit habitacional bsico. Est
relacionado ao que se costuma chamar de dficit qualitativo e as aes a serem
desenvolvidas para san-lo no passam, necessariamente, pela construo de novas
unidades mas, sim, pela qualificao das condies de moradia dos assentamentos
habitacionais existentes. composta por:
Inadequao fundiria refere-se aos casos em que pelo menos um dos moradores
do domiclio tem a propriedade da moradia, mas no possui, total ou parcialmente,
o terreno ou frao ideal do terreno (no caso de apartamento) em que aquele se
localiza;
Adensamento excessivo nmero mdio de moradores superior a trs por
dormitrio. Observa-se que foram considerados os membros da famlia principal,
uma vez que as famlias secundrias foram incorporadas ao dficit habitacional;
Inexistncia da unidade sanitria domiciliar exclusiva define o domiclio que no
disponha de banheiro ou sanitrio de uso exclusivo do domiclio

38
Carncia de infra-estrutura aqueles que no dispunham de ao menos um dos
seguintes servios bsicos: iluminao eltrica, rede geral de abastecimento de gua
com canalizao interna, rede geral de esgotamento sanitrio ou fossa sptica e
coleta de lixo.
A tabela a seguir mostra os dados referentes aos componentes da inadequao
domiciliar para os municpios da regio.

Tabela 14 - Componentes da Inadequao Domiciliar
Municpio
IADEQUAO
FUDIRIA
ADESAME
TO
EXCESSIVO
DOMICLIO
SEM
BAHEIRO
CARCIA DE
IFRA-
ESTRUTURA
n. de
domic.
% dos
domic.
urbanos
n.
dom
% dos
domic.
urbanos
n.
dom
% dos
domic.
urbanos
n. dom
% dos
domic.
urbanos
Betim 5.142 6,74 6.764 8,87 1.842 2,41 21.798 28,57
Contagem 7.264 5,11 9.525 6,71 1.812 1,28 27.191 19,14
Ibirit 1.754 5,22 3.722 11,09 886 2,64 15.090 44,95
Mrio
Campos
32 1,59 136 6,75 37 1,84 1.564 77,66
Sarzedo 107 2,86 317 8,49 57 1,53 1.145 30,65
RMBH 70.345 6,14 77.667 6,78 24.099 2,10 214.114 18,69
Fonte: FJP, 2005.

Observa-se que a carncia de infra-estrutura o principal componente da
inadequao domiciliar. Em Ibirit, 44,95% dos domiclios urbanos apresentam carncia
de pelo menos um dos servios pblicos mencionados. Observa-se que todos os municpios
da regio apresentam este componente superior mdia da RMBH. O componente
adensamento excessivo o segundo mais representativo, seguido por inadequao
fundiria e por domiclios sem banheiro.
Utilizando-se a proporo de domiclios com carncia de infra-estrutura, aplicados
ao nmero de domiclios apurados na Contagem de 2007, chega-se a um nmero de 20.062
domiclios, que poderia servir de referncia para se estimar esse aspecto da inadequao
domiciliar em 2007. No quesito adensamento excessivo, tem-se um nmero de 495

39
domiclios. Quanto ao quesito inadequao fundiria, esta estimativa seria de 233
domiclios em Ibirit.
Segundo os dados do Censo 2000 do IBGE, Ibirit apresenta 4.275 domiclios em
aglomerados subnormais. O estudo do Centro de Estudos da Metrpole (CEM, 2007) adota
uma metodologia que identifica domiclios e pessoas em assentamentos precrios. Embora
esses assentamentos no se enquadrem na classificao de aglomerado subnormal do
IBGE, apresentam condies demogrficas, socioeconmicas e habitacionais similares. A
tabela abaixo mostra os nmeros de domiclios e pessoas em aglomerados subnormais e
assentamentos precrios no municpio de Ibirit (ver Mapa de Aglomerados Subnormais e
Assentamentos Precrios).

Tabela 15 - Domiclios e Pessoas em Aglomerados Subnormais e Assentamentos Precrios
Ibirit, MG - 2000

Aglomerado
subnormal
Assentamentos
Precrios
Total no
municpio

% em Aglomerados
Subnormais +
Assentamentos
Precrios
DOMICLIOS 4.275 3.900 33.540 24,4%
PESSOAS 17.122 15.151 131,529 24,54%
Fonte: CEM, 2007.

Ressalta-se a diferena entre estas informaes extradas dos dados do Censo 2000
e aquelas levantadas em pesquisa realizada no mbito deste trabalho, que sero
apresentadas no item 4 deste documento, segundo as quais o nmero total de domiclios
em assentamentos irregulares de interesse social em Ibirit da ordem de 14.069. Destes,
9.323 domiclios esto localizados em assentamentos com caractersticas de vilas e favelas.
A tabela abaixo mostra a distribuio da inadequao fundiria por faixas de renda,
segundo os dados do Censo 2000 do IBGE.

40
Tabela 16 - Inadequao Fundiria por Faixa de Renda Mensal Familiar
Municpio
FAIXAS DE REDA MESAL FAMILIAR
(EM SALRIOS-MIMOS)
AT 3 MAIS DE 3 A 5 MAIS DE 5 TOTAL
. % . % . % . %
Betim 2.964 57,64 1.252 24,35 926 18,01 5.142 100,00
Contagem 3.644 50,17 1.605 22,10 2.015 27,74 7.264 100,00
Ibirit 1.107 63,11 387 22,06 260 14,82 1.754 100,00
Mrio
Campos
23 71,88 0 0,00 9 28,13 32 100,00
Sarzedo 50 46,73 24 22,43 33 30,84 107 100,00
RMBH 34.921 49,64 16.164 22,98 19.260 27,38 70.345 100,00
Fonte: FJP, 2005.

A inadequao fundiria mostra-se mais acentuada na faixa de renda mensal
familiar inferior a 3 salrios mnimos em todos os municpios da regio de Ibirit e na
RMBH. O municpio de Ibirit apresenta 63,11% de famlias com renda inferior a 3
salrios mnimos do total de domiclios com inadequao fundiria, a segunda maior da
regio nesta faixa de renda.

CAETE
BALDIM
JABOTICATUBAS
ESMERALDAS
BETIM
BRUMADINHO
ITAGUARA
NOVALIMA
SABARA
ITATIAIUCU
RIO ACIMA
MATEUS LEME
RIO MANSO
MATOZINHOS
BELO HORIZONTE
SANTALUZIA
CONTAGEM
FLORESTAL
LAGOASANTA
PEDRO LEOPOLDO
TAQUARACU DE MINAS
IGARAPE
JUATUBA
IBIRITE
RAPOSOS
NOVA
UNIAO
RIBEIRAO DAS NEVES
CAPIM
BRANCO
SARZEDO
VESPASIANO
CONFINS
SAO
JOAQUIM
DE BICAS
SAO JOSE
DALAPA
MARIO
CAMPOS
B
R

0
4
0
B
R

3
8
1
BR 262
B
R

0
4
0
BR 381
509954
509954
539954
539954
569954
569954
599954
599954
629954
629954
659954
659954
689954
689954
7
7
3
9
9
7
9
7
7
3
9
9
7
9
7
7
6
9
9
7
9
7
7
6
9
9
7
9
7
7
9
9
9
7
9
7
7
9
9
9
7
9
7
8
2
9
9
7
9
7
8
2
9
9
7
9
7
8
5
9
9
7
9
7
8
5
9
9
7
9
7
8
8
9
9
7
9
7
8
8
9
9
7
9
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 5.000
Metros
PLANO MUNICIPAL DE REGULARIZAO FUNDIRIA SUSTENTVEL DE IBIRIT
MAPA DE LOCALIZAO
Escala:
1:600.000
Projeo: UTM
Datum: SAD69
Fuso: 23
Data:
Jan/2009
Mapa 1
Fonte bsica de dados cartogrficos:
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE); Instituto de Geocincias Aplicadas (IGA).
Minas Gerais
Regio Metropolitana
de Belo Horizonte
Limite Regio Metropolitana de Belo Horizonte
Outros municpios
Municpio de Ibirit
Rodovias Federais
Ferrovia
M
G
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Metros
PLANO MUNICIPAL DE REGULARIZAO FUNDIRIA SUSTENTVEL DE IBIRITE
MAPA DE EVOLUO URBANA
Escala:
1:50.000
Projeo: UTM
Datum: SAD69
Fuso: 23
Data:
Jan/2009
Mapa 3
Sec. de Estado de Des. Regional e Poltica Urbana (Sedru)/Sist. Integrado de Regulao do Uso do Solo (Sirus);
Municpio de Ibirit
Mancha de ocupao em 1977
Mancha de ocupao em 2007
Assentamentos Irregulares
Ferrovia
Rodovia
Renda mdia do responsvel
Ibirit - MG
PLANO MUNICIPAL DE REGULARIZAO FUNDIRIA SUSTENTVEL
DE IBIRIT
Dez / 2008
Sem escala
Fonte: Ministrio das Cidades - Secretaria Nacional de Habitao
Centro de Estudos da Metrpole
Centro Brasileiro de Anlise e Planejamento
at 1 salrio mnimo
de 1 a 2 salrios mnimos
maior que 4 salrios mnimos

45
3. CARACTERIZAO DO COTEXTO ISTITUCIOAL MUICIPAL
RELACIOADO IRREGULARIDADE URBAA

Este item trata do contexto institucional relacionado questo da irregularidade
urbana, ou seja, alm dos instrumentos da legislao vigente, toda a estrutura de gesto
voltada para as polticas pblicas que interagem com as aes de regularizao fundiria,
desde o planejamento e o controle urbano at as aes governamentais no mbito da
poltica urbana e habitacional. A seguir, ser apresentada a caracterizao desse contexto
em trs subitens, a saber: estrutura institucional, aes governamentais e legislao
urbanstica.

3.1 ESTRUTURA INSTITUCIONAL

Segundo a Lei Municipal n 038, de 26 de dezembro de 2001, que dispe sobre a
organizao, a estrutura orgnica e os procedimentos da administrao municipal de
Ibirit, a Prefeitura Municipal de Ibirit est estruturada basicamente em doze rgos, alm
do Gabinete do Prefeito: Secretaria Municipal de Governo e Comunicao Social,
Procuradoria Geral do Municpio, Secretaria Municipal de Administrao, Secretaria
Municipal de Planejamento, Secretaria Municipal da Fazenda, Secretaria Municipal de
Educao, Secretaria Municipal de Sade, Secretaria de Esporte Cultura e Lazer, Secretaria
Municipal de Desenvolvimento Social, Secretaria Municipal de Obras e Urbanismo (obras
e planejamento urbano), Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Servios Urbanos
(licenciamento e fiscalizao ambiental, limpeza urbana, trnsito e transporte), Secretaria
Municipal de Indstria, Comrcio e Desenvolvimento Econmico.
Os trs rgos que atuam mais diretamente na gesto urbana so a Secretaria
Municipal de Obras e Urbanismo, a Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Servios
Urbanos e a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Social.
A Secretaria Municipal de Obras e Urbanismo responsvel pelas seguintes
atribuies, dentre outras: planejamento urbano, incluindo elaborao e reviso do Plano
Diretor bem como da legislao complementar de parcelamento, ocupao e uso do solo;
superviso da execuo da poltica de desenvolvimento urbano; planejamento e execuo
de obras pblicas; fiscalizao de obras; licenciamento de parcelamentos e edificaes.

46
A Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Servios Urbanos responsvel por,
dentre outras atribuies: implantao e manuteno de parques, praas, jardins e
monumentos; fiscalizao e licenciamento ambiental; licenciamento e fiscalizao de
atividades econmicas; fiscalizao de posturas; polticas municipais de trnsito e
transporte coletivo, limpeza urbana, gua, esgoto e drenagem, inclusive no que se refere ao
controle das concessionrias destes servios.
Curiosamente, apesar de se tratar essencialmente de uma poltica pblica setorial
urbana em funo de seu lastro territorial, a gesto da poltica municipal de habitao est
a cargo da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Social, que, conforme o art. 113 da
citada lei municipal, responsvel pelas seguintes atribuies, dentre outras:
I. executar programas e projetos relacionados com a habitao popular, destinados ao
pblico de baixa renda, de conformidade com as normas a serem baixadas pelo
Prefeito;
II. acompanhar e analisar, notadamente quanto ao alcance social, a execuo de
programas e projetos de promoo habitacional, desenvolvidos pela administrao
pblica municipal;
III. sugerir a elaborao de novos programas ou projetos sociais de melhoria habitacional
e de infra-estrutura urbana em reas que requeiram aquelas providncias;

IV. estudar e promover a indenizao s pessoas atingidas por processos de remoo;
V. participar das operaes e programas de emergncia, nos casos em que for
conveniente a atuao do rgo;
VI. promover a remoo de moradores em rea a ser desocupada e sua fixao em local
adequado;
VII. estudar, orientar, estimular e operar a organizao de cooperativas habitacionais;
VIII. estudar, orientar, estimular e organizar grupos de mutiro para programas
habitacionais de baixo custo (...).

Atualmente, no mbito da gesto urbana participativa municipal est em
funcionamento apenas o Conselho Municipal do Meio Ambiente. Entretanto, em parceria
com a Secretaria Municipal de Planejamento, a Secretaria Municipal de Desenvolvimento
Social dever promover ainda no ano de 2009 a instituio do Fundo Municipal de
Habitao e de seu conselho gestor, em atendimento s exigncias para adeso ao Sistema
Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS, bem como a elaborao do Plano

47
Local de Habitao de Interesse Social, que ter como um importante componente as aes
de regularizao fundiria de assentamentos irregulares de interesse social.
O processo de aprovao de parcelamentos no Municpio, de grande relevncia
entre as aes de regularizao fundiria, de responsabilidade da Secretaria Municipal de
Obras e Urbanismo e envolve, no que se refere ao licenciamento ambiental, a Secretaria
Municipal de Meio Ambiente e Servios Urbanos. Portanto, os processos de regularizao
fundiria devero certamente envolver as duas Secretarias citadas alm da Procuradoria
Geral do Municpio, onde so analisados os aspectos jurdicos envolvidos, e a Secretaria
Municipal de Desenvolvimento Social, por se tratar de ao vinculada poltica
habitacional, especialmente no que se refere aos assentamentos de interesse social.

3.2 AES GOVERNAMENTAIS

Atualmente, a ao de maior relevncia em desenvolvimento no municpio de
Ibirit no mbito da gesto urbana a execuo do projeto de urbanizao, regularizao e
trabalho tcnico social em dois assentamentos de interesse social - Vilas guia Dourada e
Primavera - atravs de financiamento federal inserido no Plano de Acelerao do
Crescimento - PAC. O rgo responsvel pela coordenao do projeto na Prefeitura
Municipal de Ibirit a Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Servios Urbanos.
Alm deste projeto, merece destaque tambm o convnio da Prefeitura com a
COPASA, que envolve mais de 50 milhes destinados execuo de obras de saneamento
incluindo implantao de redes coletoras e interceptores de esgoto sanitrio, canalizao de
crregos e construo de uma Estao de Tratamento de Esgotos ETE, atualmente em
processo de licenciamento. Segundo informaes da Prefeitura, entre os principais
objetivos deste projeto est a despoluio da Lagoa da Petrobrs.
No que se refere produo habitacional existe uma prtica de atendimentos
individuais de famlias carentes por meio do fornecimento de material para construo de
unidades habitacionais com rea at 60 m
2
. Este tipo de atendimento no inclui o
fornecimento de projetos padro nem assistncia tcnica.
O atendimento emergencial de casos de risco feito pela Defesa Civil Municipal.
Atualmente est em elaborao pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Regional e
Poltica Urbana SEDRU, em parceria com a Prefeitura, o Plano Municipal de Reduo de

48
Risco PMRR, que inclui o mapeamento das reas de risco do Municpio bem como
propostas para execuo de obras nos assentamentos atingidos e estruturao de uma
poltica municipal de gerenciamento do risco, que, conforme

3.3 LEGISLAO FEDERAL, ESTADUAL E MUNICIPAL

Os procedimentos de regularizao fundiria abordados no presente trabalho
compreendem aes interventivas a cargo do Municpio, com o apoio eventual dos demais
entes polticos. Tais aes so instrumentalizadas mediante institutos de Direito
Urbanstico, previstos na legislao brasileira. Tais institutos tem como norma fundamental
a Constituio Federal, ao instituir o direito social moradia, o princpio da funo social
da propriedade urbana e a distribuio de competncias executivas e legislativas sobre
habitao e urbanismo, e como norma geral o Estatuto da Cidade, complementado pela
recente Lei Federal 11.977, de 07/07/2009, nos artigos relativos regularizao fundiria,
onde os instrumentos interventivos so institudos. A implementao de tais institutos
jurdicos se d pela legislao de cada ente poltico, dentro de sua competncia
constitucional, assumindo o Municpio o papel preponderante, eis que competente para a
definio da funo social da propriedade urbana, por meio do Plano Diretor, e para a
utilizao dos referidos instrumentos interventivos no planejamento e na execuo da
poltica urbana e habitacional em nvel local.
Nos procedimentos de regularizao fundiria as normas atinentes aos institutos de
Direito Urbanstico so analisadas de forma sistemica com diversas outras, pertencentes a
ramos diversos do Direito, a serem harmonizadas com os princpios orientadores da ao
interventiva estatal em prol do direito constitucional moradia e dignidade humana.
Em razo do princpio da unicidade do ordenamento jurdico, onde as normas legais
se integram num todo sistemico, e particularmente do aspecto transformador da realidade
urbana, jurdica e social que caracteriza o procedimento de regularizao fundiria, arrolar
toda a legislao com alguma influncia nos procedimentos implicaria em colacionar
normas de ordem administrativa, ambiental, processual, cvel e penal, relativas a
desapropriaes, licitaes, meio ambiente, registro imobilirio, atividade notarial,
contratos, direitos reais, processo civil e processo penal, dentre outras. Portanto a
legislao arrolada neste trabalho, no item especfico, aquela mais diretamente

49
relacionada ao Direito Urbanstico e, por conseguinte, regularizao fundiria, que dele
parte integrante.
Aborda-se a seguir aspectos da hierarquia, generalidade e especificidade das
normas de Direito Urbanstico e da competncia de cada ente legislativo para edit-las.
A Constituio Federal reservou matria jurdico-urbanstica vrios dispositivos:
sobre a moradia como direito social (art. 6), sobre diretrizes do desenvolvimento urbano
(art. 21, XX; art. 182), sobre preservao ambiental (art. 23, III, IV, VI e VII; art. 24, VII e
VIII; art. 225), sobre planos urbansticos (art. 21, IX; art. 30, VIII; art. 182) e sobre a
funo urbanstica da propriedade urbana. O art. 21, IX da Constituio atribui ainda
competncia Unio para elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenao do
territrio e de desenvolvimento econmico e social.
Aos Estados, nos termos da Constituio, cabe dispor sobe normas urbansticas
regionais, suplementares das normas gerais estabelecidas pela Unio (art. 24, I e par. 2.), o
plano urbanstico estadual e planos urbansticos regionais
17
.
J o planejamento urbanstico local encontra seu fundamento no art. 30, VIII da
Constituio, com a competncia municipal para promover o ordenamento territorial,
mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano.
Tal ordenamento definido no Plano Diretor (art. 182, par. 1), instrumento bsico da
poltica de desenvolvimento e expanso urbana. A propriedade urbana, nos termos do art.
182, par. 2, cumpre sua funo social quando atende s exigncias fundamentais de
ordenao da cidade expressas no Plano Diretor. tambm o Plano Diretor que define os
critrios de utilizao do solo urbano, facultando o art. 184, par. 4 a exigncia, pelo
Municpio, ao proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado, que
promova seu adequado aproveitamento, sob pena de, sucessivamente, impor-lhe o
parcelamento ou edificao compulsrios, o imposto sobre a propriedade progressivo no
tempo e, finalmente, a desapropriao do imvel com pagamento em ttulos da dvida
pblica. O art. 183 da Constituio institui tambm o usucapio pr-moradia, em favor do
possuidor de rea urbana de at 250m
2
, para fins de moradia e que no possua outro
imvel, por cinco anos ininterruptos e sem oposio.

17
Jos Afonso da Silva, Direito Urbanstico Brasileiro, 5. Ed, Malheiros Editores, So Paulo, 2008,p.59

50
O art. 21, XX atribui Unio a competncia para instituir diretrizes para o
desenvolvimento urbano, inclusive no que se refere habitao. O art. 182 estabelece que
a poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Municpio, tem como objetivo
ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade. J o art. 24, I, como visto,
atribui competncia concorrente para a legislao urbanstica aos Estados, que podem
legislar sobre e coordenar planos urbansticos no nvel de suas regies administrativas,
instituir regies metropolitanas, aglomeraes urbanas e microrregies.
O Estatuto da Cidade, institudo pela Lei Federal 10.257, de 2001, e a Lei Federal 11.977,
de 2009, fundamentam-se nos dispositivos constitucionais supracitados, estabelecendo as
diretrizes gerais da poltica urbana, como previsto nos art. 21, XX, 182 e 183 da
Constituio. So normas gerais bsicas da poltica urbana, constituindo-se em leis gerais
de direito urbanstico
18
.
Normas gerais, em regra, no regulam diretamente situaes fticas, porque se
limitam a definir uma normatividade genrica a ser obedecida pela legislao federal,
estadual e municipal: so direito sobre direito, normas que traam diretrizes, balizas,
quadros para a atuao legislativa da Unio, dos Estados e dos Municpios
19
. So, em
outros termos, leis sobre como fazer leis, na forma de leis federais ordinrias ou
complementares, dirigidas ao legislador das trs esferas do Poder Pblico. Portanto, como
norma geral o Estatuto da Cidade estabelece princpios ou diretrizes de ao e se aplica
indiscriminadamente a todo o territrio nacional
20
. Da mesma forma a Lei Federal
11.977/2009, no tocante regularizao fundiria.
No caso do Estatuto da Cidade e da Lei Federal 11.977/2009, os instrumentos de
interveno urbanstica ali criados devem ser introduzidos e devidamente regulamentados
nas legislaes especficas de cada ente poltico, na sua esfera de competncia.
Em nvel municipal, para sua eficcia, os referidos instrumentos de interveno
urbanstica devem no s figurar nos respectivos Planos Diretores como diretrizes da
poltica urbana mas ser efetivamente institudos e regulamentados. Ou seja, para
implementao da poltica urbana, o Executivo Municipal deve contar com o suporte

18
Jos Afonso da Silva, p. cit, p. 69
19
Jos Afonso da Silva, op. cit, p. 67
20
Hely Lopes Meirelles, Direito de Construir, 2. ed, So Paulo, Ed. RT, 1965, p. 107, nota 53.

51
legislativo especfico, ou seja, no apenas com a previso dos instrumentos jurdicos no
Plano Diretor mas com a introduo e a regulamentao, pela legislao prpria, de cada
instrumento, alm da indicao dos rgos competentes para a implantao de tal poltica.
Portanto no s o Plano Diretor mas a Lei Orgnica, a legislao referente a parcelamento,
uso e ocupao do solo, obras, alienao de bens pblicos, tributao e outras mais devem
seguir as diretrizes contidas no Estatuto da Cidade e as normas de regularizao fundiria
da Lei Federal 11.977/2009, para a efetiva utilizao dos institutos jurdicos neles
previstos.
Assim sendo, indicar-se-, no presente diagnstico, a legislao municipal
complementar necessria para implementao dos instrumentos interventivos postos
disposio do legislador municipal pelo Estatuto da Cidade e pela Lei Federal
11.977/2009, considerando o disposto no Plano Diretor do Municpio, para fins de
regularizao fundiria.

3.3.1 Legislao Federal

No mbito federal, os principais instrumentos legais que do suporte s aes de
regularizao fundiria so a Constituio Federal, o Estatuto da Cidade, o Cdigo Civil, o
Cdigo Florestal, a Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano (Lei Federal 6.766/1979,
alterada pela Lei Federal 9.785/1999), a Medida Provisria 2.220/2001, a recente Lei
Federal 11.977/2009 e o Estatuto da Terra e legislao complementar, no tocante a imveis
rurais. Diversos outros diplomas legais so aplicveis, como v.g. a legislao de licitaes,
de registros pblicos, desapropriaes e outras. No entanto, as primeiras so as mais
diretamente relacionadas ao processo de regularizao fundiria.

Cdigo Civil
O Cdigo Civil
21
dispe sobre usucapio em geral, bem como as formas de
aquisio da posse e da propriedade e suas relaes entre particulares. Embora a estrutura
do direito de propriedade seja atualmente entendida como de matriz constitucional e de

21
Lei 10.406, de 11 de janeiro de 2.002

52
Direito Pblico, suas relaes civis so reguladas pelo Cdigo. Portanto, vale destacar os
dispositivos atinentes a usucapio ordinrio e extraordinrio:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio, possuir
como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de ttulo e boa-f;
podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de ttulo para o
registro no Cartrio de Registro de Imveis.
Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se- a dez anos se o
possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou
servios de carter produtivo.
Art. 1.239. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua
como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra em zona rural no
superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia,
tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at duzentos e cinqenta
metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua
moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de
outro imvel urbano ou rural.
1 O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2 O direito previsto no pargrafo antecedente no ser reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez.
Art. 1.241. Poder o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante
usucapio, a propriedade imvel.
Pargrafo nico. A declarao obtida na forma deste artigo constituir ttulo hbil
para o registro no Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e
incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos.
Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imvel
houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo
cartrio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a
sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos
antecedentes, acrescentar sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que
todas sejam contnuas, pacficas e, nos casos do art. 1.242, com justo ttulo e de boa-f.

53
Estatuto da Cidade Lei Federal 10.257/2001
A Lei Federal 10.257, de 10 de Julho de 2001, conhecida como Estatuto da Cidade,
regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituio Federal, estabelecendo diretrizes gerais e
instrumentos da poltica urbana.
Em seu art. 2 enumera as diretrizes gerais que devem ordenar o pleno
desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, apontando
questes como a garantia do direito a cidades sustentveis, o direito terra urbana, a gesto
democrtica da cidade e a regularizao fundiria e urbanizao de reas ocupadas por
populaes de baixa renda, entre outras.
No Captulo II Dos Instrumentos da Poltica Urbana, o Estatuto institui os
seguintes instrumentos:

Art. 4o Para os fins desta Lei, sero utilizados, entre outros instrumentos:
I planos nacionais, regionais e estaduais de ordenao do territrio e de
desenvolvimento econmico e social;
II planejamento das regies metropolitanas, aglomeraes urbanas e
microrregies;
III planejamento municipal, em especial:
a) plano diretor;
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo;
c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes oramentrias e oramento anual;
f) gesto oramentria participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais;
h) planos de desenvolvimento econmico e social;
IV institutos tributrios e financeiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;
b) contribuio de melhoria;
c) incentivos e benefcios fiscais e financeiros;
V institutos jurdicos e polticos:
a) desapropriao;
b) servido administrativa;
c) limitaes administrativas;
d) tombamento de imveis ou de mobilirio urbano;
e) instituio de unidades de conservao;

54
f) instituio de zonas especiais de interesse social;
g) concesso de direito real de uso;
h) concesso de uso especial para fins de moradia;
i) parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios;
j) usucapio especial de imvel urbano;
l) direito de superfcie;
m) direito de preempo;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alterao de uso;
o) transferncia do direito de construir;
p) operaes urbanas consorciadas;
q) regularizao fundiria;
r) assistncia tcnica e jurdica gratuita para as comunidades e grupos sociais
menos favorecidos;
s) referendo popular e plebiscito;
VI estudo prvio de impacto ambiental (EIA) e estudo prvio de impacto de
vizinhana (EIV).

Observa-se que o processo de regularizao fundiria em si apresentado acima
como um dos institutos jurdicos e polticos que constituem instrumentos de
implementao da poltica urbana. Por sua vez, entre estes instrumentos esto tambm
citados outros cuja aplicao viabiliza ou favorece a prpria regularizao fundiria, sendo
os principais destacados a seguir.
Um dos mais importantes instrumentos para os processos de regularizao fundiria
a instituio de Zonas Especiais de Interesse Social, ou ZEIS, que delimita reas cuja
funo social destinar-se habitao de interesse social, ou seja, onde a populao deve
ser predominantemente de baixa renda. Quando delimita assentamentos existentes, sua
importncia para os processos de regularizao fundiria reside no fato de viabilizar a
adoo de normas legais especficas, compatveis com a realidade destes assentamentos, de
modo a permitir sua legalizao urbanstica.
A legalizao urbanstica de assentamentos irregulares que no se enquadram no
conceito de ZEIS pode ser viabilizada por meio da aplicao de outro instrumento citado
acima, a Operao Urbana Consorciada. O Estatuto da Cidade dedicou a este instrumento a
Seo X do Captulo II dos Instrumentos da Poltica Urbana. Segundo o Estatuto da Cidade
no 1 de seu art. 32:

55
Considera-se operao urbana consorciada o conjunto de intervenes e medidas
coordenadas pelo Poder Pblico municipal, com a participao dos proprietrios,
moradores, usurios permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar em
uma rea transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao
ambiental.

Entre outras medidas, poder ser prevista na Operao Urbana Consorciada a (...)
modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e
subsolo, bem como alteraes das normas edilcias, considerado o impacto ambiental delas
decorrente., o que viabiliza sua utilizao em processos de regularizao fundiria de
maneira geral.
Visando a regularizao fundiria de determinado assentamento, a Operao
Urbana Consorciada deve propor a modificao de normas urbansticas vigentes mediante
uma contrapartida em forma de recursos financeiros, bens ou servios. A contrapartida ser
aplicada pelo Poder Pblico municipal exclusivamente na prpria rea em questo, no
sentido de corrigir ou minimizar o impacto decorrente da desconformidade em relao
legislao urbanstica originalmente existente.
A Operao Urbana Consorciada deve ser aprovada por lei especfica baseada num
plano contendo, no mnimo, segundo o art. 33 do Estatuto da Cidade:
I - definio da rea a ser atingida;
II - programa bsico de ocupao da rea;
III - programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente
afetada pela operao;
IV - finalidades da operao;
V - estudo prvio de impacto de vizinhana;
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietrios, usurios permanentes e
investidores privados em funo da utilizao dos benefcios previstos nos incisos I e II do
2 do art. 32 desta Lei;
VII - forma de controle da operao, obrigatoriamente compartilhado com
representao da sociedade civil.

Entre os instrumentos voltados para a transferncia de imveis em processos de
regularizao fundiria o Estatuto da Cidade destaca Usucapio Especial de Imvel
Urbano, desaproriao e Concesso de Direito Real de Uso.

56
Na Seo I do mesmo captulo, o Estatuto regulamenta o instrumento da Usucapio
Especial de Imvel Urbano, introduzindo, para alm do disposto no art. 183 da
Constituio, a possibilidade da aplicao do instrumento de forma coletiva:

Art. 10. As reas urbanas com mais de duzentos e cinqenta metros quadrados,
ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente
e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor,
so susceptveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores no sejam
proprietrios de outro imvel urbano ou rural.
1 O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo,
acrescentar sua posse de seu antecessor, contanto que ambas sejam contnuas.
2 A usucapio especial coletiva de imvel urbano ser declarada pelo juiz,
mediante sentena, a qual servir de ttulo para registro no cartrio de registro de imveis.
3 Na sentena, o juiz atribuir igual frao ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimenso do terreno que cada um ocupe, salvo hiptese de acordo
escrito entre os condminos, estabelecendo fraes ideais diferenciadas.
4 O condomnio especial constitudo indivisvel, no sendo passvel de
extino, salvo deliberao favorvel tomada por, no mnimo, dois teros dos condminos,
no caso de execuo de urbanizao posterior constituio do condomnio.
5 As deliberaes relativas administrao do condomnio especial sero
tomadas por maioria de votos dos condminos presentes, obrigando tambm os demais,
discordantes ou ausentes.
Art. 11. Na pendncia da ao de usucapio especial urbana, ficaro sobrestadas
quaisquer outras aes, petitrias ou possessrias, que venham a ser propostas
relativamente ao imvel usucapiendo.
Art. 12. So partes legtimas para a propositura da ao de usucapio especial
urbana:
I o possuidor, isoladamente ou em litisconsrcio originrio ou superveniente;
II os possuidores, em estado de composse;
III como substituto processual, a associao de moradores da comunidade,
regularmente constituda, com personalidade jurdica, desde que explicitamente autorizada
pelos representados.
1 Na ao de usucapio especial urbana obrigatria a interveno do
Ministrio Pblico.
2 O autor ter os benefcios da justia e da assistncia judiciria gratuita,
inclusive perante o cartrio de registro de imveis.

57
Art. 13. A usucapio especial de imvel urbano poder ser invocada como matria
de defesa, valendo a sentena que a reconhecer como ttulo para registro no cartrio de
registro de imveis.
Art. 14. Na ao judicial de usucapio especial de imvel urbano, o rito processual
a ser observado o sumrio.

A desapropriao um instrumento pelo qual o Poder Pblico determina a
transferncia da propriedade de um bem particular para seu patrimnio, ou de seus
delegados, por necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante prvia e
justa indenizao em dinheiro. a transferncia compulsria da propriedade do particular
ao Poder Pblico, por razes de interesse pblico, mediante prvia e justa indenizao
pecuniria.
A desapropriao instrumento jurdico de interveno na propriedade que pode
ser utilizado para a regularizao fundiria em reas de propriedade privada, tanto para a
posterior titulao de famlias ocupantes do imvel expropriado como para o
reassentamento de famlias removidas por situaes de risco, restries legais ou
implementao de obras pblicas, entre outros.
A desapropriao para fins urbansticos tambm prevista na Lei Federal
6.766/1979:

Art. 44 - O Municpio, o Distrito Federal e o Estado podero expropriar reas
urbanas ou de expanso urbana para reloteamento, demolio, reconstruo e incorporao,
ressalvada a preferncia dos expropriados para a aquisio de novas unidades.

Na desapropriao para fins de regularizao fundiria de reas de interesse social,
o parcelamento do solo pode ser feito durante a tramitao do processo judicial
expropriatrio, desde que tenha sido deferida pela Justia a imisso provisria na posse.
Em tal situao, o termo de imisso provisria substitui o ttulo dominial da gleba no
procedimento de parcelamento, nos termos do art. 18, par. 4 da Lei Federal 6.766/1979.
A Concesso de Direito Real de Uso CDRU, que um dos instrumentos mais
utilizados na titulao de ocupantes de reas pblicas em programas de regularizao
fundiria sustentvel, constitui-se de:

58
(...) contrato pelo qual a Administrao transfere o uso remunerado ou gratuito de
terreno pblico a particular, como direito real resolvel, para que dele se utilize em fins
especficos de urbanizao, industrializao, edificao, cultivo ou qualquer outra
explorao de interesse social.
22

Foi criada, como contrato instituidor de direito real pelo Decreto-Lei N 271, de 28
de fevereiro de 1967. A concesso pode ser gratuita ou onerosa, por tempo determinado ou
indeterminado, individual ou coletiva. Embora no transfira a propriedade do bem e seja
resolvel, inclusive por descumprimento de obrigaes pelo concessionrio, uma forma
de alienao de bem pblico, razo pela qual deve ser precedida por autorizao
legislativa, avaliao e licitao, nos termos da Lei das Licitaes
23
, dispensada esta na
regularizao fundiria de interesse social, como demonstrado anteriormente. A CDRU
pode ser contratada por instrumento pblico ou particular, ou por simples termo
administrativo, e ser inscrita e cancelada em livro especial. Como direito real, deve ser
inscrita no Cartrio de Registro de Imveis.
A CDRU, quando utilizada na regularizao fundiria de interesse social,
geralmente contm clusulas resolutivas expressas nos casos de utilizao diversa da
habitao, alienao, locao e outras destinaes dadas ao imvel, que contrariem o
interesse pblico ou que permitam a apropriao do investimento pblico feito no
assentamento por particulares, que no se enquadrem no perfil dos beneficirios dos
programas.
Quanto gesto democrtica da cidade, o Estatuto da Cidade, em seu Captulo IV,
dispe que devero ser utilizados como instrumentos os rgos colegiados de poltica
urbana, os debates, consultas e audincias pblicas, as conferncias sobre assuntos de
interesse urbano e a iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos
de desenvolvimento urbano. Desta forma, entende-se que os processos de regularizao
fundiria em geral devem incorporar aes voltadas para a promoo da participao da
populao beneficiria.

22
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 26 ed., Atualizada, SoPaulo, Malheiros, 2001,
p. 485/490.
23
Lei Federal N 8.666/1993.

59
Medida Provisria 2220 / 2001
Tendo em vista que a Constituio no permite a aplicao da Usucapio para
imveis pblicos e que a previso, no Estatuto da Cidade, de tratamento das reas pblicas
irregularmente ocupadas atravs da Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia havia
sido vetada integralmente, por no fixar data limite para sua aplicao e pelo temor de que
se desencadeasse um processo de ocupao de reas pblicas, o Governo Federal editou ,
em 04 de setembro de 2001, a Medida Provisria n 2220, que dispe (...) sobre a
concesso de uso especial de que trata o 1 do art. 183 da Constituio, cria o Conselho
Nacional de Desenvolvimento urbano (CNDU) e d outras providncias..
A Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia passa a ter aplicao, para as
reas pblicas, assegurando o direito moradia a quem (...) at 30 de junho de 2001,
possuir como sua, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio 9...) uma rea urbana
pblica de at 250 m2, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, desde que no seja
proprietrio ou concessionrio, a qualquer ttulo, de outro imvel urbano ou rural (art. 1).
A Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia pode tambm ser conferida de
forma coletiva, no caso dos imveis que tenham mais de 250 m2 e que, at 30 de junho de
2001, estavam ocupados por populao de baixa renda para sua moradia, e onde no for
possvel identificar os terrenos ocupados por possuidor (art. 2). Na forma coletiva da
Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia atribuda igual frao ideal de terreno a
cada possuidor, salvo hiptese de acordo escrito entre os ocupantes, estabelecendo fraes
ideais diferenciadas.
importante destacar que a medida prev que, caso a ocupao se d em rea que
acarrete risco vida ou sade dos ocupantes, o Poder Pblico garantir ao possuidor o
exerccio do direito em outro local (art. 4). O art. 5 estabelece que (...) facultado ao
Poder Pblico assegurar o exerccio do direito de que tratam os artigos 1 e 2, em outro
local (...) nos seguintes casos: de ocupao de imvel de uso comum do povo; destinado a
projeto de urbanizao; de interesse da defesa nacional, da preservao ambiental e da
proteo dos ecossistemas naturais; reservado construo de represas e obras congneres;
ou situado em via de comunicao.
O ttulo de Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia obtido por via
administrativa ou, em caso de recusa ou omisso do rgo competente da administrao
Pblica, por via judicial, servindo para efeito de registro no Cartrio de Registro de

60
Imveis. O direito Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia vale para os imveis
da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios, sendo que, no caso de imvel
da Unio ou dos Estados, o interessado deve instruir o requerimento de Concesso de Uso
Especial para Fins de Moradia com certido expedida pelo Poder Pblico municipal, que
ateste a localizao do imvel em rea urbana e sua destinao para moradia do ocupante
ou de sua famlia.

Cdigo Florestal - Lei Federal 4.771/1965
A Lei Federal 4.771, de 15 de Setembro 1965, denominada Cdigo Florestal, traz
determinaes a respeito das florestas e demais vegetaes existentes no territrio nacional
e suas respectivas restries de uso e ocupao. No cdigo florestal so fixadas as reas de
Preservao Permanente - APP, as quais apresentam impedimento ocupao do solo e ao
desmate:

Art. 2 - Consideram-se de preservao permanente, pelo s efeito desta Lei, as
florestas e demais formas de vegetao natural situadas:
a) ao longo dos rios ou de qualquer curso d'gua desde o seu nvel mais alto em
faixa marginal cuja largura mnima ser:
1 - de 30 (trinta) metros para os cursos d'gua de menos de 10 (dez) metros de
largura;
2 - de 50 (cinquenta) metros para os cursos d'gua que tenham de 10 (dez) a 50
(cinquenta) metros de largura;
3 - de 100 (cem) metros para os cursos d'gua que tenham de 50 (cinquenta) a 200
(duzentos) metros de largura;
4 - de 200 (duzentos) metros para os cursos d'gua que tenham de 200 (duzentos) a
600 (seiscentos) metros de largura;
5 - de 500 (quinhentos) metros para os cursos d'gua que tenham largura superior a
600 (seiscentos) metros;
b) ao redor das lagoas, lagos ou reservatrios d'gua naturais ou artificiais;
c) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos chamados "olhos d'gua", qualquer
que seja a sua situao topogrfica, num raio mnimo de 50 (cinquenta) metros de largura;
d) no topo de morros, montes, montanhas e serras;
e) nas encostas ou partes destas, com declividade superior a 45, equivalente a
100% na linha de maior declive;
f) nas restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues;

61
g) nas bordas dos tabuleiros ou chapadas, a partir da linha de ruptura do relevo, em
faixa nunca inferior a 100 (cem) metros em projees horizontais;
h) em altitude superior a 1.800 (mil e oitocentos) metros, qualquer que seja a
vegetao.
Art. 3 - Consideram-se, ainda, de preservao permanentes, quando assim
declaradas por ato do Poder Pblico, as florestas e demais formas de vegetao natural
destinadas:
a) a atenuar a eroso das terras;
b) a fixar as dunas;
c) a formar faixas de proteo ao longo de rodovias e ferrovias;
d) a auxiliar a defesa do territrio nacional a critrio das autoridades militares;
e) a proteger stios de excepcional beleza ou de valor cientfico ou histrico;
f) a asilar exemplares da fauna ou flora ameaados de extino;
g) a manter o ambiente necessrio vida das populaes silvcolas;
h) a assegurar condies de bem-estar pblico.
1 A supresso total ou parcial de florestas de preservao permanente s ser
admitida com prvia autorizao do Poder Executivo Federal, quando for necessria
execuo de obras, planos, atividades ou projetos de utilidade pblica ou interesse social.

Resolues do Conselho acional do Meio Ambiente - COAMA
Embora as resolues do CONAMA no possuam natureza jurdica de lei federal,
sendo editadas por rgo do Poder Executivo Federal, o Cdigo Florestal faz remisso
expressa a elas na definio de reas de Preservao Permanente - APP. Assim sendo,
arrola-se as resolues a seguir.
Em seu art. 3 a Resoluo CONAMA 302/2002 define a APP no entorno de
reservatrios de gua artificiais:

Art 3 Constitui rea de Preservao Permanente a rea com largura mnima, em
projeo horizontal, no entorno dos reservatrios artificiais, medida a partir do nvel mximo
normal de:
I - trinta metros para os reservatrios artificiais situados em reas urbanas
consolidadas e cem metros para reas rurais;
II - quinze metros, no mnimo, para os reservatrios artificiais de gerao de energia
eltrica com at dez hectares, sem prejuzo da compensao ambiental.
III - quinze metros, no mnimo, para reservatrios artificiais no utilizados em
abastecimento pblico ou gerao de energia eltrica, com at vinte hectares de superfcie e
localizados em rea rural.

62
So relevantes para esta anlise as seguintes disposies do art. 3 da Resoluo CONAMA
302/2003:

Art. 3 Constitui rea de Preservao Permanente a rea situada:
(...)
III - ao redor de lagos e lagoas naturais, em faixa com metragem mnima de:
a) trinta metros, para os que estejam situados em reas urbanas consolidadas;
b) cem metros, para as que estejam em reas rurais, exceto os corpos d`gua com at
vinte hectares de superfcie, cuja faixa marginal ser de cinqenta metros;
IV - em vereda e em faixa marginal, em projeo horizontal, com largura mnima de
cinqenta metros, a partir do limite do espao brejoso e encharcado;
V - no topo de morros e montanhas, em reas delimitadas a partir da curva de nvel
correspondente a dois teros da altura mnima da elevao em relao a base (...)

Lei Federal 6766/1979
A Lei Federal 6.766, de 19 de Dezembro de 1979, alterada pela Lei Federal
9.875/1999, dispe sobre o parcelamento do solo urbano no pas, fixando as reas no
passveis de parcelamento e os requisitos urbansticos mnimos a serem atendidos pelos
loteadores.
No art. 2 estabelecida a diferenciao entre loteamento e desmembramento,
relacionada abertura ou no de novas vias de circulao:

Art. 2 - O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposies desta Lei e as das legislaes estaduais e
municipais pertinentes.
1 - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a
edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou
prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes.

O art. 3 permite o parcelamento do solo para fins urbanos apenas em zonas
urbanas ou de expanso urbana fixadas por lei municipal, listando a seguir as reas onde
no ser permitido o parcelamento:

Art. 3 - Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em
zonas urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal.

63
Pargrafo nico - No ser permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as
providncias para assegurar o escoamento das guas;
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica,
sem que sejam previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo
se atendidas exigncias especficas das autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a edificao;
V - em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio impea
condies sanitrias suportveis, at a sua correo.

Nos art. 4 e 5 so estabelecidos os requisitos urbansticos para o loteamento do
solo, fixando-se, entre outros, o lote mnimo de 125 m
2
, com frente mnima de 5 m e o
percentual mnimo da gleba a ser destinado ao sistema de circulao, implantao de
equipamentos urbanos e comunitrios e aos espaos livres de uso pblico, que dever ser
fixado pelo Municpio.
Prev tambm a reserva de faixa non aedificandi mnima de 15 m de largura ao
longo de guas correntes e dormentes e ao longo das faixas de domnio de rodovias,
ferrovias e dutos. Ressalva, no entanto, que esta dimenso da faixa de reserva poder ser
maior caso haja legislao especfica, como o caso das reas de proteo ao longo dos
crregos e rios previstas no Cdigo Florestal:

Art. 4 - Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equipamento
urbano e comunitrio, bem como a espaos livres de uso pblico, sero proporcionais
densidade de ocupao prevista para a gleba, ressalvado o disposto no 1 deste artigo;
II - os lotes tero rea mnima de 125m (cento e vinte e cinco metros quadrados) e
frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanizao
especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente
aprovados pelos rgos pblicos competentes;
III - ao longo das guas correntes e dormentes e das faixas de domnio pblico das
rodovias, ferrovias e dutos, ser obrigatria a reserva de uma faixa non aedificandi de 15
(quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica;
IV - as vias de loteamento devero articular-se com as vias adjacentes oficiais,
existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

64
1 - A percentagem de reas pblicas prevista no inciso I deste artigo no poder
ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos destinados ao
uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15.000 m (quinze mil metros quadrados),
caso em que a percentagem poder ser reduzida.
2 - Consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura,
sade, lazer e similares.
Art. 5 - O Poder Pblico competente poder complementarmente exigir, em cada
loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.
Pargrafo nico - Consideram-se urbanos os equipamentos pblicos de
abastecimento de gua, servios de esgotos, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede
telefnica e gs canalizado.

A lei prev os procedimentos da administrao pblica e dos compradores no caso
da venda de lotes de parcelamentos no registrados, vedando tal tipo de venda e prevendo a
suspenso do pagamento de prestaes pelos compradores, o depsito das prestaes
restantes em juzo, a notificao do loteador e, caso este no cumpra a obrigao de
registrar o parcelamento, a possibilidade do Poder Pblico regularizar o parcelamento,
sendo ressarcido nos custos implicados com os recursos depositados pelos compradores,
sem prejuzo de acionar judicialmente o loteador para cobrir possveis custos faltantes,
sendo vedado e este o acesso aos recursos depositados pelos compradores:

Art. 37 - vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou
desmembramento no registrado.
Art. 38 - Verificado que o loteamento ou desmembramento no se acha registrado
ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito
Federal quando for o caso, dever o adquirente do lote suspender o pagamento das
prestaes restantes e notificar o loteador para suprir a falta.
1 Ocorrendo a suspenso do pagamento das prestaes restantes, na forma do
caput deste artigo, o adquirente efetuar o depsito das prestaes devidas junto ao
Registro de Imveis competente, que as depositar em estabelecimento de crdito, segundo
a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Cdigo de Processo Civil, em conta com
incidncia de juros e correo monetria, cuja movimentao depender de prvia
autorizao judicial.
2 A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o
Ministrio Pblico, poder promover a notificao ao loteador prevista no caput deste
artigo.

65
3 Regularizado o loteamento pelo loteador, este promover judicialmente a
autorizao para levantar as prestaes depositadas, com os acrscimos de correo
monetria e juros, sendo necessria a citao da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando
for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audincia do
Ministrio Pblico.
4 Aps o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador
notificar os adquirentes dos lotes, por intermdio do Registro de Imveis competente, para
que passem a pagar diretamente as prestaes restantes, a contar da data da notificao.
5 No caso de o loteador deixar de atender notificao at o vencimento do
prazo contratual, ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela
Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos termos do art. 40
desta Lei, o loteador no poder, a qualquer titulo, exigir o recebimento das prestaes
depositadas.
Art. 39 - Ser nula de pleno direito a clusula de resciso de contrato por
inadimplemento do adquirente, quando o loteamento no estiver regularmente inscrito.
Art. 40 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se
desatendida pelo loteador a notificao, poder regularizar loteamento ou desmembramento
no autorizado ou executado sem observncia das determinaes do ato administrativo de
licena, para evitar leso aos seus padres de desenvolvimento urbano e na defesa dos
direitos dos adquirentes de lotes.
1 A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que
promover a regularizao, na forma deste artigo, obter judicialmente o levantamento das
prestaes depositadas, com os respectivos acrscimos de correo monetria e juros, nos
termos do 1 do art. 38 desta Lei, a ttulo de ressarcimento das importncias despendidas
com equipamentos urbanos ou expropriaes necessrias para regularizar o loteamento ou
desmembramento.
2 As importncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito
Federal quando for o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso no
sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no pargrafo anterior, sero exigidas
na parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.
3 No caso de o loteador no cumprir o estabelecido no pargrafo anterior, a
Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poder receber as prestaes
dos adquirentes, at o valor devido.
4 A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para
assegurar a regularizao do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento
integral de importncias despendidas, ou a despender, poder promover judicialmente os
procedimentos cautelares necessrios aos fins colimados.

66
Art. 41 - Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura
Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o
depsito de todas as prestaes do preo avenado, poder obter o registro, de propriedade
do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente
firmado.

A lei prev ainda os casos que constituem crime contra a administrao pblica e as
penalidades para os que incorrerem nos mesmos:

Art. 50 - Constitui crime contra a Administrao Pblica.
I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do
solo para fins urbanos, sem autorizao do rgo pblico competente, ou em desacordo
com as disposies desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e
Municipos;
II - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do
solo para fins urbanos sem observncia das determinaes constantes do ato administrativo
de licena;
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicao ao pblico
ou a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do
solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Recluso, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqenta)
vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.
Pargrafo nico - O crime definido neste artigo qualificado, se cometido.
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros
instrumentos que manifestem a inteno de vender lote em loteamento ou desmembramento
no registrado no Registro de Imveis competente.
II - com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou
desmembrado, ou com omisso fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato no constituir
crime mais grave.
Pena: Recluso, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes
o maior salrio mnimo vigente no Pas.
Art. 51 - Quem, de qualquer modo, concorra para a prtica dos crimes previstos no
artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os
atos praticados na qualidade de mandatrio de loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Art. 52 - Registrar loteamento ou desmembramento no aprovado pelos rgos
competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cesso ou promessa de cesso
de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento no
registrado.

67
Pena: Deteno, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50
(cinqenta) vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas, sem prejuzo das
sanes administrativas cabveis.

Lei Federal 11.977/2009
A lei federal em questo, complementando o Estatuto da Cidade, traz normas gerais
de Direito Urbanstico especificamente sobre regularizao fundiria, dentro da
competncia atribuda Unio pela Constituio Federal, para editar tais normas de mbito
nacional.
Nos art. 46 a 52, a lei traz os princpios, conceitos e definies para a regularizao
fundiria em geral e os elementos bsicos de projetos de regularizao fundiria, atribui s
entidades do Terceiro Setor a prerrogativa de desenvolver projetos de regularizao
fundiria e faculta aos Municpios a flexibilizao de rea mnima de lote e percentuais de
rea pblica por loteamento, para a regularizao fundiria de assentamentos j
consolidados at 07/07/2009:

Art. 46. A regularizao fundiria consiste no conjunto de medidas jurdicas,
urbansticas, ambientais e sociais que visam regularizao de assentamentos irregulares e
titulao de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social moradia, o pleno
desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente
ecologicamente equilibrado.
Art. 47. Para efeitos da regularizao fundiria de assentamentos urbanos,
consideram-se:
I - rea urbana: parcela do territrio, contnua ou no, includa no permetro urbano
pelo Plano Diretor ou por lei municipal especfica;
II - rea urbana consolidada: parcela da rea urbana com densidade demogrfica
superior a 50 (cinquenta) habitantes por hectare e malha viria implantada e que tenha, no
mnimo, 2 (dois) dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantados:
a) drenagem de guas pluviais urbanas;
b) esgotamento sanitrio;
c) abastecimento de gua potvel;
d) distribuio de energia eltrica; ou
e) limpeza urbana, coleta e manejo de resduos slidos;
III - demarcao urbanstica: procedimento administrativo pelo qual o poder
pblico, no mbito da regularizao fundiria de interesse social, demarca imvel de
domnio pblico ou privado, definindo seus limites, rea, localizao e confrontantes, com

68
a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas
posses;
IV - legitimao de posse: ato do poder pblico destinado a conferir ttulo de
reconhecimento de posse de imvel objeto de demarcao urbanstica, com a identificao
do ocupante e do tempo e natureza da posse;
V - Zona Especial de Interesse Social - ZEIS: parcela de rea urbana instituda
pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada predominantemente
moradia de populao de baixa renda e sujeita a regras especficas de parcelamento, uso e
ocupao do solo;
VI - assentamentos irregulares: ocupaes inseridas em parcelamentos informais
ou irregulares, localizadas em reas urbanas pblicas ou privadas, utilizadas
predominantemente para fins de moradia;
VII - regularizao fundiria de interesse social: regularizao fundiria de
assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por populao de baixa renda,
nos casos:
a) em que tenham sido preenchidos os requisitos para usucapio ou concesso de
uso especial para fins de moradia;
b) de imveis situados em ZEIS; ou
c) de reas da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios declaradas
de interesse para implantao de projetos de regularizao fundiria de interesse social;
VIII - regularizao fundiria de interesse especfico: regularizao fundiria
quando no caracterizado o interesse social nos termos do inciso VII.
Art. 48. Respeitadas as diretrizes gerais da poltica urbana estabelecidas na Lei no
10.257, de 10 de julho de 2001, a regularizao fundiria observar os seguintes princpios:
I - ampliao do acesso terra urbanizada pela populao de baixa renda, com
prioridade para sua permanncia na rea ocupada, assegurados o nvel adequado de
habitabilidade e a melhoria das condies de sustentabilidade urbanstica, social e
ambiental;
II - articulao com as polticas setoriais de habitao, de meio ambiente, de
saneamento bsico e de mobilidade urbana, nos diferentes nveis de governo e com as
iniciativas pblicas e privadas, voltadas integrao social e gerao de emprego e renda;
III - participao dos interessados em todas as etapas do processo de regularizao;
IV - estmulo resoluo extrajudicial de conflitos; e
V - concesso do ttulo preferencialmente para a mulher.
Art. 49. Observado o disposto nesta Lei e na Lei no 10.257, de 10 de julho de
2001, o Municpio poder dispor sobre o procedimento de regularizao fundiria em seu
territrio.

69
Pargrafo nico. A ausncia da regulamentao prevista no caput no obsta a
implementao da regularizao fundiria.
Art. 50. A regularizao fundiria poder ser promovida pela Unio, pelos
Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municpios e tambm por:
I - seus beneficirios, individual ou coletivamente; e
II - cooperativas habitacionais, associaes de moradores, fundaes, organizaes
sociais, organizaes da sociedade civil de interesse pblico ou outras associaes civis que
tenham por finalidade atividades nas reas de desenvolvimento urbano ou regularizao
fundiria.
Art. 51. O projeto de regularizao fundiria dever definir, no mnimo, os
seguintes elementos:
I - as reas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as edificaes
que sero relocadas;
II - as vias de circulao existentes ou projetadas e, se possvel, as outras reas
destinadas a uso pblico;
III - as medidas necessrias para a promoo da sustentabilidade urbanstica, social
e ambiental da rea ocupada, incluindo as compensaes urbansticas e ambientais previstas
em lei;
IV - as condies para promover a segurana da populao em situaes de risco;
e
V - as medidas previstas para adequao da infraestrutura bsica.
1o O projeto de que trata o caput no ser exigido para o registro da sentena de
usucapio, da sentena declaratria ou da planta, elaborada para outorga administrativa, de
concesso de uso especial para fins de moradia.
2o O Municpio definir os requisitos para elaborao do projeto de que trata o
caput, no que se refere aos desenhos, ao memorial descritivo e ao cronograma fsico de
obras e servios a serem realizados.
3o A regularizao fundiria pode ser implementada por etapas.
Art. 52. Na regularizao fundiria de assentamentos consolidados anteriormente
publicao desta Lei, o Municpio poder autorizar a reduo do percentual de reas
destinadas ao uso pblico e da rea mnima dos lotes definidos na legislao de
parcelamento do solo urbano.

Nos art. 53 a 55, a lei traz as regras gerais para a regularizao fundiria de
interesse social, tais como: condicionamento da regularizao fundiria de interesse social
a projeto prvio (projeto cuja definio consta da seo anterior); a atribuio aprovao
de tal projeto, pelo Municpio, o efeito de licenciamento ambiental (desde que o Municpio

70
tenha conselho de meio ambiente e rgo ambiental capacitado); a possibilidade de
regularizao fundiria de interesse social em reas de Preservao Permanente ocupadas
at 31 de dezembro de 2007 e inseridas em rea urbana consolidada, desde que estudo
tcnico comprove que esta interveno implica a melhoria das condies ambientais em
relao situao de ocupao irregular anterior; os elementos bsicos integrantes de tal
estudo tcnico; a responsabilidade do poder pblico pelas obras de infraestrutura e sistema
virio na regularizao fundiria, ainda que empreendida por organismos do Terceiro Setor
ou diretamente pelos beneficirios:

Art. 53. A regularizao fundiria de interesse social depende da anlise e da
aprovao pelo Municpio do projeto de que trata o art. 51.
Pargrafo nico. A aprovao municipal prevista no caput corresponde ao
licenciamento ambiental e urbanstico do projeto de regularizao fundiria de interesse social,
desde que o Municpio tenha conselho de meio ambiente e rgo ambiental capacitado.
Art. 54. O projeto de regularizao fundiria de interesse social dever considerar as
caractersticas da ocupao e da rea ocupada para definir parmetros urbansticos e ambientais
especficos, alm de identificar os lotes, as vias de circulao e as reas destinadas a uso
pblico.
1o O Municpio poder, por deciso motivada, admitir a regularizao fundiria de
interesse social em reas de Preservao Permanente, ocupadas at 31 de dezembro de 2007 e
inseridas em rea urbana consolidada, desde que estudo tcnico comprove que esta interveno
implica a melhoria das condies ambientais em relao situao de ocupao irregular
anterior.
2o O estudo tcnico referido no 1o dever ser elaborado por profissional
legalmente habilitado, compatibilizar-se com o projeto de regularizao fundiria e conter, no
mnimo, os seguintes elementos:
I - caracterizao da situao ambiental da rea a ser regularizada;
II - especificao dos sistemas de saneamento bsico;
III - proposio de intervenes para o controle de riscos geotcnicos e de inundaes;
IV - recuperao de reas degradadas e daquelas no passveis de regularizao;
V - comprovao da melhoria das condies de sustentabilidade urbano-ambiental,
considerados o uso adequado dos recursos hdricos e a proteo das unidades de conservao,
quando for o caso;
VI - comprovao da melhoria da habitabilidade dos moradores propiciada pela
regularizao proposta; e
VII - garantia de acesso pblico s praias e aos corpos dgua, quando for o caso.

71
Art. 55. Na regularizao fundiria de interesse social, caber ao poder pblico,
diretamente ou por meio de seus concessionrios ou permissionrios de servios pblicos, a
implantao do sistema virio e da infraestrutura bsica, previstos no 6o do art. 2o da Lei no
6.766, de 19 de dezembro de 1979, ainda que promovida pelos legitimados previstos nos
incisos I e II do art. 50.
Pargrafo nico. A realizao de obras de implantao de infraestrutura bsica e de
equipamentos comunitrios pelo poder pblico, bem como sua manuteno, pode ser realizada
mesmo antes de concluda a regularizao jurdica das situaes dominiais dos imveis.

Nos art. 56 a 60, a lei cria e regula um novo instituto jurdico, o Auto de
Demarcao Urbanstica, definido pela lei como (...) ato do poder pblico destinado a
conferir ttulo de reconhecimento de posse de imvel objeto de demarcao urbanstica,
com a identificao do ocupante e do tempo e natureza da posse (...), a ser feito com base
no levantamento da situao da rea a ser regularizada e na caracterizao da ocupao e
instrudo com:

I - planta e memorial descritivo da rea a ser regularizada, nos quais constem suas
medidas perimetrais, rea total, confrontantes, coordenadas preferencialmente
georreferenciadas dos vrtices definidores de seus limites, bem como seu nmero de
matrcula ou transcrio e a indicao do proprietrio, se houver;
II - planta de sobreposio do imvel demarcado com a situao da rea constante
no registro de imveis; e
III - certido da matrcula ou transcrio da rea a ser regularizada, emitida pelo
registro de imveis, ou, diante de sua inexistncia, das circunscries imobilirias
anteriormente competentes.

Os beneficirios dos autos de demarcao so os cadastrados pelo Poder Pblico,
sendo condio para tal no serem concessionrios, foreiros ou proprietrios de outro
imvel urbano ou rural ou beneficirios de legitimao de posse concedida anteriormente,
devendo os lotes ou frao ideal no ser superiores a 250m.
Nos termos do art. 57 da lei, o Auto de Demarcao Urbanstica ser encaminhado
ao registro de imveis, que proceder s buscas para identificao do proprietrio da rea a
ser regularizada e de matrculas ou transcries que a tenham por objeto. Em seqncia, o
oficial do registro de imveis dever notificar o proprietrio da rea e os confrontantes e
eventuais interessados para, querendo, apresentarem, no prazo de 15 dias impugnao

72
averbao da Demarcao Urbanstica. Decorrido o prazo sem impugnao, a Demarcao
Urbanstica ser averbada na matrcula da rea a ser regularizada.
Havendo impugnao, o oficial do registro de imveis notificar o Poder Pblico
para que se manifeste, no prazo de 60 dias. O Poder Pblico poder ento propor a
alterao do auto de demarcao urbanstica ou adotar qualquer outra medida que possa
afastar a oposio do proprietrio ou dos confrontantes regularizao da rea ocupada.
Havendo impugnao apenas em relao parcela da rea objeto do auto de Demarcao
Urbanstica, o procedimento seguir em relao parcela no impugnada. No havendo
acordo quanto impugnao, a Demarcao Urbanstica ser encerrada em relao rea
impugnada.
Averbado o auto de Demarcao Urbanstica, o Poder Pblico dever elaborar o
projeto da regularizao fundiria e submeter o parcelamento dele decorrente a registro.
Aps o registro do parcelamento, o Poder Pblico conceder ttulo de legitimao de posse
aos ocupantes cadastrados. A legitimao de posse, devidamente registrada constitui
direito em favor do detentor da posse direta para fins de moradia.
Sem prejuzo dos direitos decorrentes da posse exercida anteriormente, o detentor
do ttulo de legitimao de posse, aps 5 anos de seu registro poder requerer ao oficial de
registro de imveis a converso desse ttulo em registro de propriedade, tendo em vista sua
aquisio por Usucapio, nos termos do art. 183 da Constituio Federal. Em outros
termos, a lei cria a declarao de Usucapio pela via administrativa, dispensando o
ingresso em juzo:

Art. 56. O poder pblico responsvel pela regularizao fundiria de interesse
social poder lavrar auto de demarcao urbanstica, com base no levantamento da situao
da rea a ser regularizada e na caracterizao da ocupao.
1o O auto de demarcao urbanstica deve ser instrudo com:
I - planta e memorial descritivo da rea a ser regularizada, nos quais constem suas
medidas perimetrais, rea total, confrontantes, coordenadas preferencialmente
georreferenciadas dos vrtices definidores de seus limites, bem como seu nmero de
matrcula ou transcrio e a indicao do proprietrio, se houver;
II - planta de sobreposio do imvel demarcado com a situao da rea constante
no registro de imveis; e

73
III - certido da matrcula ou transcrio da rea a ser regularizada, emitida pelo
registro de imveis, ou, diante de sua inexistncia, das circunscries imobilirias
anteriormente competentes.
2o Na possibilidade de a demarcao urbanstica abranger rea pblica ou com
ela confrontar, o poder pblico dever notificar previamente os rgos responsveis pela
administrao patrimonial dos demais entes federados, para que informem se detm a
titularidade da rea, no prazo de 30 (trinta) dias.
3o Na ausncia de manifestao no prazo previsto no 2o, o poder pblico dar
continuidade demarcao urbanstica.
4o No que se refere a reas de domnio da Unio, aplicar-se- o disposto na
Seo III- A do Decreto-Lei no 9.760, de 5 de setembro de 1946, inserida pela Lei no
11.481, de 31 de maio de 2007, e, nas reas de domnio dos Estados, Distrito Federal ou
Municpios, a sua respectiva legislao patrimonial.
Art. 57. Encaminhado o auto de demarcao urbanstica ao registro de imveis, o
oficial dever proceder s buscas para identificao do proprietrio da rea a ser
regularizada e de matrculas ou transcries que a tenham por objeto.
1o Realizadas as buscas, o oficial do registro de imveis dever notificar
pessoalmente o proprietrio da rea e, por edital, os confrontantes e eventuais interessados
para, querendo, apresentarem, no prazo de 15 (quinze) dias, impugnao averbao da
demarcao urbanstica.
2o Se o proprietrio no for localizado nos endereos constantes do registro de
imveis ou naqueles fornecidos pelo poder pblico, a notificao do proprietrio ser
realizada por edital.
3o So requisitos para a notificao por edital:
I - resumo do auto de demarcao urbanstica, com a descrio que permita a
identificao da rea a ser demarcada e seu desenho simplificado;
II - publicao do edital, no prazo mximo de 60 (sessenta) dias, uma vez pela
imprensa oficial e uma vez em jornal de grande circulao local; e
III - determinao do prazo de 15 (quinze) dias para apresentao de impugnao
averbao da demarcao urbanstica.
4o Decorrido o prazo sem impugnao, a demarcao urbanstica dever ser
averbada na matrcula da rea a ser regularizada.
5o No havendo matrcula da qual a rea seja objeto, esta dever ser aberta com
base na planta e no memorial indicados no inciso I do 1o do art. 56.
6o Havendo impugnao, o oficial do registro de imveis dever notificar o
poder pblico para que se manifeste no prazo de 60 (sessenta) dias.

74
7o O poder pblico poder propor a alterao do auto de demarcao urbanstica
ou adotar qualquer outra medida que possa afastar a oposio do proprietrio ou dos
confrontantes regularizao da rea ocupada.
8o Havendo impugnao apenas em relao parcela da rea objeto do auto de
demarcao urbanstica, o procedimento seguir em relao parcela no impugnada.
9o O oficial de registro de imveis dever promover tentativa de acordo entre o
impugnante e o poder pblico.
10. No havendo acordo, a demarcao urbanstica ser encerrada em relao
rea impugnada.
Art. 58. A partir da averbao do auto de demarcao urbanstica, o poder pblico
dever elaborar o projeto previsto no art. 51 e submeter o parcelamento dele decorrente a
registro.
1o Aps o registro do parcelamento de que trata o caput, o poder pblico
conceder ttulo de legitimao de posse aos ocupantes cadastrados.
2o O ttulo de que trata o 1o ser concedido preferencialmente em nome da
mulher e registrado na matrcula do imvel.
Art. 59. A legitimao de posse devidamente registrada constitui direito em favor
do detentor da posse direta para fins de moradia.
Pargrafo nico. A legitimao de posse ser concedida aos moradores cadastrados
pelo poder pblico, desde que:
I - no sejam concessionrios, foreiros ou proprietrios de outro imvel urbano ou
rural;
II - no sejam beneficirios de legitimao de posse concedida anteriormente; e
III - os lotes ou frao ideal no sejam superiores a 250m (duzentos e cinquenta
metros quadrados).
Art. 60. Sem prejuzo dos direitos decorrentes da posse exercida anteriormente, o
detentor do ttulo de legitimao de posse, aps 5 (cinco) anos de seu registro, poder
requerer ao oficial de registro de imveis a converso desse ttulo em registro de
propriedade, tendo em vista sua aquisio por usucapio, nos termos do art. 183 da
Constituio Federal.
1o Para requerer a converso prevista no caput, o adquirente dever apresentar:
I - certides do cartrio distribuidor demonstrando a inexistncia de aes em
andamento que versem sobre a posse ou a propriedade do imvel;
II - declarao de que no possui outro imvel urbano ou rural;
III - declarao de que o imvel utilizado para sua moradia ou de sua famlia;
IV - declarao de que no teve reconhecido anteriormente o direito usucapio
de imveis em reas urbanas.

75
2o As certides previstas no inciso I do 1o sero relativas totalidade da rea e
sero fornecidas pelo poder pblico.

Os art. 61 e 62 tratam da regularizao fundiria de interesse especfico, nos termos
da lei definida como aquela onde no se caracteriza o interesse social. Nesta, a aprovao
do projeto previsto no art. 51 tambm essencial, alm das licenas urbansticas e
ambientais. Nos termos do art. 52 (contido na seo destinada regularizao fundiria em
geral), o Municpio poder autorizar a reduo do percentual de reas destinadas ao uso
pblico e da rea mnima dos lotes definidos na legislao de parcelamento do solo urbano.
O projeto dever observar as restries ocupao de reas de Preservao Permanente e
demais disposies previstas na legislao ambiental, e poder prever compensaes e
contrapartidas ambientais e urbansticas:

Art. 61. A regularizao fundiria de interesse especfico depende da anlise e da
aprovao do projeto de que trata o art. 51 pela autoridade licenciadora, bem como da
emisso das respectivas licenas urbanstica e ambiental.
1o O projeto de que trata o caput dever observar as restries ocupao de
reas de Preservao Permanente e demais disposies previstas na legislao ambiental.
2o A autoridade licenciadora poder exigir contrapartida e compensaes
urbansticas e ambientais, na forma da legislao vigente.
Art. 62. A autoridade licenciadora dever definir, nas licenas urbanstica e
ambiental da regularizao fundiria de interesse especfico, as responsabilidades relativas
implantao:
I - do sistema virio;
II - da infraestrutura bsica;
III - dos equipamentos comunitrios definidos no projeto de regularizao
fundiria; e
IV - das medidas de mitigao e de compensao urbanstica e ambiental
eventualmente exigidas.
1o A critrio da autoridade licenciadora, as responsabilidades previstas no caput
podero ser compartilhadas com os beneficirios da regularizao fundiria de interesse
especfico, com base na anlise de, pelo menos, 2 (dois) aspectos:
I - os investimentos em infraestrutura e equipamentos comunitrios j realizados
pelos moradores; e
II - o poder aquisitivo da populao a ser beneficiada.

76
2o As medidas de mitigao e de compensao urbanstica e ambiental exigidas
na forma do inciso IV do caput devero integrar termo de compromisso, firmado perante as
autoridades responsveis pela emisso das licenas urbanstica e ambiental, ao qual se
garantir fora de ttulo executivo extrajudicial.

Essa lei, como j destacado, tem o carter de norma geral de Direito Urbanstico e
suas disposies, assim como as do Estatuto da Cidade, aplicam-se Unio, aos Estados e
aos Municpios.

Estatuto da Terra - Lei Federal 4.504/1964
O ordenamento do solo nas reas rurais sujeita-se ao Estatuto da Terra
24
, que
regulamenta a subdiviso da terra. Conforme o art. 65 do Estatuto, nenhum imvel poder
ser subdividido em rea menor do mdulo rural: O imvel rural no divisvel em reas
de dimenso inferior constitutiva do mdulo de propriedade rural. . O mdulo rural
conceituado pelo prprio Estatuto, no art. 4:

Art. 4 Para os efeitos desta Lei, definem-se:
(...)
II - "Propriedade Familiar", o imvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo
agricultor e sua famlia, lhes absorva toda a fora de trabalho, garantindo-lhes a subsistncia e
o progresso social e econmico, com rea mxima fixada para cada regio e tipo de
explorao, e eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;
III - "Mdulo Rural", a rea fixada nos termos do inciso anterior (...).

A Lei Federal 5.868, de 12 de dezembro de 1972, no seu art. 8 trouxe uma nova
figura jurdica ao lado do mdulo rural, a frao mnima de parcelamento, dispondo:

Art. 8 - Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do Art. 65 da Lei
nmero 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou
dividido em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o imvel ou da frao
mnima de parcelamento fixado no 1 deste artigo, prevalecendo a de menor rea. 1 - A
frao mnima de parcelamento ser:

24
Lei 4.504, de 30 de novembro de 1964

77
a) o mdulo correspondente explorao hortigranjeira das respectivas zonas tpicas,
para os Municpios das capitais dos Estados;
b) o mdulo correspondente s culturas permanentes para os demais Municpios
situados nas zonas tpicas A, B e C;
c) o mdulo correspondente pecuria para os demais Municpios situados na zona
tpica D.

Portanto, atualmente o imvel rural somente pode ser subdividido com base nas
normas supratranscritas, contidas na legislao agrria ou seja, em reas iguais ou
maiores que a frao mnima de parcelamento, que definida pelo Instituto de Colonizao
e Reforma Agrria - INCRA, para cada regio. Para a aplicao da legislao urbanstica
na ordenao dos espaos habitveis necessrio que a legislao municipal contemple a
rea em questo como urbana ou de expanso urbana, nos termos do art. 3. da Lei Federal
6766/1979:

Art. 3 Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas
urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, assim definidas pelo plano diretor
ou aprovadas por lei municipal.

3.3.2 Legislao Estadual

Constituio Estadual
Na Constituio Estadual de Minas Gerais, em seu Captulo IV Do Municpio, na
Seo I Da competncia dos Municpios, o art. 171 determina que ao Municpio compete
legislar sobre assuntos de interesse local, tais como o Plano Diretor e o planejamento do
uso, parcelamento e ocupao do solo, entre outros. A mesma lei, na Seo IV da Poltica
Urbana, determina que o Estado assistir aos Municpios que o solicitarem na elaborao
de seus Planos Diretores.

Lei Estadual Complementar 107/2009
A Lei Complementar 107 cria a Agncia de Desenvolvimento da Regio
Metropolitana de Belo Horizonte - Agncia RMBH, para fins de planejamento,
assessoramento e regulao urbana, viabilizao de instrumentos de desenvolvimento

78
integrado da Regio Metropolitana de Belo Horizonte RMBH. Nos termos do art. 4 da
lei, compete Agncia RMBH:

I - elaborar o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado a que se refere o art. 5 - da
Lei Complementar n - 88, de 2006;
II - promover a implementao de planos, programas e projetos de investimento
estabelecidos no Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado, bem como a execuo das
metas e prioridades estabelecidas;
III - elaborar e propor, em carter continuado, estudos tcnicos com objetivos, metas e
prioridades de interesse regional, compatibilizando-os com os interesses do Estado e dos
Municpios integrantes da RMBH;
IV - propor normas, diretrizes e critrios para compatibilizar os planos diretores dos
Municpios integrantes da RMBH com o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado, no
tocante s funes pblicas de interesse comum;
V - manter permanente avaliao e fiscalizao da execuo dos planos e programas
aprovados para a RMBH;
VI - articular-se com instituies pblicas e privadas, nacionais e internacionais,
objetivando a captao de recursos de investimento ou financiamento para o desenvolvimento
integrado da RMBH;
VII - articular-se com os Municpios integrantes da RMBH, com rgos e entidades
federais e estaduais e com organizaes privadas, visando conjugao de esforos para o
planejamento integrado e o cumprimento de funes pblicas de interesse comum;
VIII - assistir tecnicamente os Municpios integrantes da RMBH;
IX - fornecer suporte tcnico e administrativo Assemblia Metropolitana e ao
Conselho Deliberativo de Desenvolvimento Metropolitano;
X - estabelecer intercmbio de informaes com organizaes pblicas ou privadas,
nacionais ou internacionais, na sua rea de atuao;
XI - promover diagnsticos da realidade socioeconmica local e de mbito
metropolitano, com vistas a subsidiar o planejamento metropolitano;
XII - constituir e manter banco de dados com informaes atualizadas necessrias ao
planejamento e elaborao dos programas e planos a serem desenvolvidos;
XIII - auxiliar os Municpios da RMBH na elaborao e na reviso de seus planos
diretores;
XIV - colaborar para o desenvolvimento institucional dos Municpios a que se refere o
2 do art. 1 desta Lei Complementar, quando necessrio e tendo em vista a questo do
planejamento;

79
XV - apoiar os Municpios na elaborao de projetos de desenvolvimento
metropolitano, para fins de habilitao a recursos do Fundo de Desenvolvimento
Metropolitano;
XVI - exercer poder de polcia administrativa, notadamente no tocante regulao
urbana metropolitana.
1 - Para o cumprimento das competncias previstas neste artigo, a Agncia RMBH
poder:
I - emitir documentos de cobrana e exercer atividades de arrecadao de tarifas e de
pagamentos pela prestao de servios ou pelo uso ou outorga de uso de bens pblicos sob sua
administrao;
II - firmar convnios, contratos e acordos de qualquer natureza e receber auxlios,
contribuies e subvenes sociais ou econmicas de outras entidades e rgos
governamentais, nacionais e estrangeiros;
III - promover desapropriaes e instituir servides, nos termos de declarao de
utilidade ou necessidade pblica ou de interesse social emanada do Chefe do Poder Executivo
competente;
IV - firmar termo de parceria com organizaes da sociedade civil de interesse pblico
credenciadas nos termos da legislao estadual;
V - participar de operaes conjuntas relacionadas com a fiscalizao de funes
pblicas de interesse comum;
VI - constituir comits interinstitucionais, na forma de regulamento, para a gerncia de
projetos especficos na RMBH;
VII - fiscalizar o cumprimento das normas e diretrizes de planejamento e execuo de
funo pblica de interesse comum na RMBH, em especial quanto a normas de parcelamento
do solo metropolitano para fins urbanos e em reas de interesse especial ou limtrofes de
Municpio do Colar Metropolitano ou em reas do Colar que pertenam a mais de um
Municpio, sem prejuzo das competncias municipais;
VIII - aplicar as sanes administrativas previstas nesta Lei s pessoas fsicas e
jurdicas de direito privado.
2 - A gesto das funes pblicas de interesse comum se efetivar,
preferencialmente, no que couber, mediante convnios de cooperao ou consrcios pblicos,
instrumentos do federalismo cooperativo de que trata a Lei Federal n 11.107, de 6 de abril de
2005, a serem formalizados entre o Estado e os Municpios.
3 - A Agncia RMBH apoiar tecnicamente a formalizao de mecanismos
institucionais voluntrios de gesto metropolitana, notadamente os convnios de cooperao e
os consrcios pblicos.
4 - O parcelamento do solo em zona rural na RMBH e em seu Colar Metropolitano
em mais de dez unidades ou quando a rea total superar cinco mdulos rurais mnimos, para

80
fins residenciais, comerciais ou industriais, fica condicionado a licenciamento ambiental prvio
pelo Estado e depender de anuncia da Agncia, emitida com base na compatibilidade entre a
atividade a que se destina o parcelamento do solo e os planos e programas de desenvolvimento
regional.

A Agncia tem como atribuio o auxlio tcnico aos Municpios, sobretudo na
questo relativa ao parcelamento do solo e implementao de polticas pblicas.

Deliberao ormativa COPAM 76/2004
Na Deliberao Normativa COPAM 76, de 25 de outubro de 2004, que dispe
sobre a interferncia em reas consideradas de preservao permanente e d outras
providncias, tal interveno definida como qualquer obra, prtica, plano, projeto,
empreendimento ou atividade consideradas de utilidade pblica ou de interesse social, que
impliquem na supresso de vegetao, e no uso e ocupao em APP.
No Estado de Minas Gerais, o rgo ambiental competente para autorizar a
interveno em reas de Preservao Permanente o Instituto Estadual de Florestas IEF.
Nas APP situadas em reas efetivamente urbanizadas a interveno para supresso de
vegetao depender da autorizao do rgo municipal competente, desde que o
Municpio possua Conselho de Meio Ambiente CODEMA, com carter deliberativo e
Plano Diretor, mediante anuncia prvia do IEF fundamentada em parecer favorvel.
Segundo os art. 4 e 5 da Deliberao, aps a formalizao do processo para
interveno em rea de Preservao Permanente, a rea vistoriada pelo corpo tcnico do
IEF, acompanhado do empreendedor ou do responsvel, o qual indicar as medidas
mitigadoras e compensatrias, a serem aprovadas pelo Gerente Regional ou de Ncleo, em
parecer tcnico.
Nos art. 11, 12 e 13 so estabelecidos os procedimentos para a regularizao da
ocupao j consolidada em rea de Preservao Permanente:

Art. 11 - Para toda ocupao antrpica j consolidada na forma da Lei,
devidamente comprovada em processo administrativo prprio, o interessado dever
proceder a regularizao do empreendimento, em rea de Preservao Permanente, junto
ao Instituto Estadual de Florestas - IEF.

81
Art. 12 - A formalizao do processo para a regularizao do empreendimento
inserido na rea de preservao permanente que j esteja consolidada, condiciona-se
apresentao prvia dos seguintes documentos:
I - requerimento;
II - comprovao, juridicamente vlida, de que a locao do empreendimento se
concluiu em data anterior a 20 de junho de 2002;
III - Projeto Tcnico do empreendimento acompanhado da Anotao de
Responsabilidade Tcnica - ART, a critrio do IEF;
IV - certido de registro de imvel atualizada, ou documento que caracterize a
justa posse ou servido;
V - Averbao da rea de Reserva Legal ou Termo de Compromisso, no caso de
posse rural;
VI - comprovante do pagamento dos emolumentos;
VII - proposta de medidas mitigadoras e compensatrias;
VIII - apresentao de Projeto Tcnico de Reconstituio da Flora - PTRF, a
critrio do IEF;
IX - planta topogrfica georeferenciada, a critrio do IEF;
X - cpia do contrato social, se for o caso;
XI - cpia do CNPJ ou CPF.
Art. 13 - Aps formalizado o processo, a rea ser vistoriada pelo tcnico do IEF,
acompanhado do empreendedor ou responsvel, o qual verificar a inexistncia de
alternativa locacional do empreendimento, indicando as medidas mitigadoras e
compensatrias, fundamentadas em parecer tcnico.

3.3.3 Restries legais decorrentes de legislao federal e estadual

H restries legais ao parcelamento ou edificao decorrentes da presena de
elementos encontrados nos assentamentos existentes em funo de normas da legislao
estadual e federal. Tais restries podem dificultar ou, em alguns casos, impedir a
regularizao fundiria de parte ou de todo o assentamento.
As reas no edificveis ou non aedificandi nas faixas de domnio de
equipamentos, por exemplo, afetam a propriedade pblica ou privada, neste ltimo caso
sem implicar na transferncia dominial e gerando algumas vezes o direito indenizao.
So institudas por lei, por procedimento administrativo e mais raramente pela via
contratual (no caso de servides civis), ao longo de rodovias, ferrovias, oleodutos,
gasodutos, adutoras, linhas de transmisso e outros, onde o interesse pblico desaconselha

82
a edificao. Sua base legal nas reas loteadas a prpria Lei Federal 6.766/1979, que trata
das normas para o parcelamento do solo e no inciso III de seu art. 4 dispe que (...) ao
longo das guas correntes e dormentes e das faixas de domnio pblico das rodovias e
ferrovias, ser obrigatria a reserva de uma faixa no-edificvel de 15 (quinze) metros de
cada lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica..
Alm da Lei Federal 6.766/1979, a base legal para a restrio edificao pode ser
dar em outros instrumentos da legislao municipal, estadual e federal, dentro da
competncia de cada esfera. Um bom exemplo seriam as faixas de domnio das rodovias
estaduais, regulamentadas por legislao estadual, ou as faixas de domnio das rodovias
federais, regulamentadas por legislao federal.
Nos casos de servido administrativa a base legal para a restrio edificao se d
na legislao das desapropriaes. Na servido administrativa h a expropriao de algum
ou alguns dos direitos inerentes propriedade imobiliria, gerando o direito indenizao
para o proprietrio do imvel onerado.
A restrio legal edificao no impede necessariamente o parcelamento ou
alguns tipos de uso do solo, que podem ser tolerados de acordo com regulamentao
prpria para cada caso.
As reas non aedificandi podem constituir-se tambm das reas de Preservao
Permanente APP, que por determinao legal so aquelas reas cuja vegetao no pode
ser suprimida e, consequentemente, no podem ser edificadas. Destacam-se neste sentido
as normas do Cdigo Florestal, complementadas por resolues do COPAMA e
CONAMA, conforme descrio anterior, que consideram APP as reas: ao longo dos rios
ou de qualquer curso d'gua, no entorno das nascentes, nas encostas com declividade
superior a 100% ou 45, nas bordas dos tabuleiros ou chapadas, em altitude superior a
1.800 m, no entorno dos reservatrios artificiais, ao redor de lagos e lagoas naturais, em
vereda, no topo de morros e montanhas.
Tais reas so aquelas destinadas legalmente preservao ambiental ou
caracterizadas por instabilidade geolgica, ameaa vida, sade ou habitabilidade em
geral, por outros fatores, nas quais contra-indicada a ocupao humana ou legalmente
proibido o parcelamento do solo.
A Lei Federal 6.766/1979 estabelece tambm restries legais ao parcelamento do
solo em reas cuja preservao constitua interesse ambiental ou onde a ocupao humana

83
contra-indicada por implicar em risco vida ou sade. Esta lei estabelece como reas no
parcelveis, por exemplo, os terrenos: alagadios, que tenham sido aterrados com material
nocivo sade pblica, com declividade igual ou superior a 30%, onde as condies
geolgicas no aconselham a edificao e onde a poluio impea condies sanitrias
suportveis.
Anteriormente aprovao do Plano Diretor o Municpio de Ibirit j contava com
as seguintes unidades de conservao:
Mata do Groto declarada, juntamente com a Mata das Candeias, como rea
Particular de Preservao Ambiental atravs da Lei n 1.397/96, que as declara
como (...) espaos protegidos para fim de preservao do equilbrio ambiental do
Municpio mas no estabelece parmetros;
rea de Proteo Ambiental - APA Sul RMBH - criada atravs do Decreto n
35.624/94, compreende partes dos municpios de Belo Horizonte, Brumadinho,
Caet, Ibirit, Itabirito, Nova Lima, Raposos, Rio Acima e Santa Brbara, tendo
entre seus objetivos principais proteger e conservar os recursos hdricos necessrios
ao abastecimento da populao da Regio Metropolitana de Belo Horizonte e
reas adjacentes, no havendo, ainda, definio de parmetros especficos;
Bacia Hidrogrfica do Crrego do Taboo e Bacia Hidrogrfica do Sistema Rola-
Moa/Blsamo definidas, respectivamente atravs dos Decretos n 22.109/82 e
22.110/82, como reas de Proteo Especial APE para fins de preservao
permanente e proteo de mananciais; por meio dos citados decretos as florestas e
demais formas de vegetao natural dessas reas foram declaradas de preservao
permanente e ficou estabelecido que os projetos de parcelamento sero submetidos
prvia anuncia do Estado;
Parque Estadual do Rola Moa criado atravs do Decreto Estadual n 36.071/94,
abrangendo partes dos Municpios de Belo Horizonte, Brumadinho e Nova Lima;
Mata da Soca - declarada como rea particular de preservao ambiental atravs da
Lei n 1.426/96, que no apresenta parmetros;
Matas do Rosrio e Matinha do Rosrio - declaradas com reas de preservao
ambiental atravs da Lei n 1.527/98, que tambm no estabelece parmetros.
Algumas dessas unidades de conservao esto indicadas no Mapa de Restries
Legais apresentado a seguir neste documento. O referido mapa indica os elementos

84
geradores de restries legais decorrentes de legislao estadual e federal, inclusive das
Leis Federais 4.771/75 e 6.766/79, alterada pela Lei Federal 9.875/99, que tratam
respectivamente do Cdigo Florestal e do parcelamento do solo.
Esto mapeadas no Mapa de Restries Legais quatro unidades de conservao
estaduais que atingem basicamente a Zona Rural do Municpio, ou seja: a APA Sul, o
Parque Estadual da Serra do Rola Moa e as APE Taboo e Rola-Moa/Blsamo. So
afetadas por estas unidades os assentamentos denominados Condomnio Recanto das
Maravilhas, Redeno, Recanto das rvores, Novo Horizonte, Recanto Verde, Fazenda
Matogrosso, Jardim Montanhs, Residencial casa branca, Vista Alegre e Vila guia
Dourada.
Os demais elementos registrados no Mapa de Restries Legais atingem tambm
alguns assentamentos irregulares, quais sejam:
reas de Preservao Permanente APP decorrentes de presena de cursos dgua
ou nascentes: Parque Duval de Barros, Petrolina, Residencial Palmira, Jardim das
Rosas, Residencial Lajinha, Morada do Itacolomi, Prof. Washington Pires,
Palmares 2 seo, Vila Sol Nascente, Piratininga, So Judas Tadeu, Vila Ideal,
Serra Dourada, Aparecida, Jardim das Oliveiras, Cana, Canoas, Marilndia, Los
Angeles, Residencial Itlia, Vila Primavera e guia Dourada, Barreirinho, Morada
do Sol, Morada da Serra, Vrzea, Parque Estrela do Sul I, Redeno, Novo
Horizonte, Jardim 1 de Outubro, Vista Alegre, Monsenhor Horta, Fazenda Mato
Grosso, Jardim Montanhs e Residencial Casa Branca;
oleoduto: apenas o assentamento Petrovale;
adutora: o assentamento mais prximo adutora o Jardim Montanhs mas no se
pode afirmar que a faixa de domnio atinja seu territrio;
rodovia ou ferrovia: Marilndia, Los Angeles, Residencial Itlia, Morada da Serra,
Redeno e Jardim Ibirit;
reas com declividades maiores que 47%: de acordo com o Mapa de Restries
Legais e com a observao em campo, os assentamentos mais atingidos so os
denominados Canoas, Vila Escorpio, Jardim das Rosas, Professor Washington
Pires, Condomnio Recanto das Maravilhas, Serra Dourada, Redeno, Vista
Alegre, Parque Duval de Barros, Petrovale, Petrolina, Vila Sol Nascente,

85
Marilndia, Los Angeles, Residencial Itlia, Vila Primavera/guia Dourada,
Morada do Sol, Recanto das rvores, Novo Horizonte e Jardim 1 de outubro.
linhas de transmisso: Palmares 2 seo, Vila Ideal, Serra Dourada, So Pedro,
Vila Ouro Negro, Los Angeles, Residencial Itlia, Vila Primavera e guia
Dourada, Vista Alegre e Residencial Casa Branca.
Alguns desses elementos atingem tambm loteamentos regulares mas, neste caso,
acredita-se que essa interferncia no traz implicaes maiores por se tratar de
parcelamentos j aprovados junto Prefeitura, cujo traado, de maneira geral, considera as
faixas de domnio. Embora a mancha de ocupao urbana encontre-se em sua maior parte
em reas de topografia acidentada (ver Mapa de Declividade) no h incidncia
significativa de declividades maiores que 47% nos loteamentos regulares. J no se pode
afirmar o mesmo com relao s APP decorrentes de cursos dgua, pois pela observao
do Mapa de Restries Legais grande a interferncia desses elementos com a malha de
ocupao urbana.

3.3.4 Legislao Municipal

A legislao urbanstica e ambiental do municpio de Ibirit compe-se
basicamente dos seguintes instrumentos: Cdigo de Obras, Lei no 836 de 01 de agosto de
1984; Lei de Parcelamento do Solo, Lei no 889 de 23 de abril de 1986; Plano Diretor, Lei
no 021 de 21 de novembro de 1999; Lei Orgnica do Municpio, de 24 de outubro de
2003; leis e decretos que tratam de temas especficos relacionados questo ambiental.
O Cdigo de Obras de Ibirit se restringe ao tratamento de questes referentes
construo de novos edifcios e por essa razo, considerando a nfase do trabalho na
regularizao dos parcelamentos, conforme colocado na introduo deste documento,
considerou-se desnecessrio o estudo deste instrumento legal.

Lei Orgnica do Municpio
A Lei Orgnica do Municpio, que curiosamente foi aprovada posteriormente a
todos os outros instrumentos legais citados, trata da questo habitacional com destaque e
clareza, colocando-a como objetivo prioritrio do Municpio, conforme colocado no inciso
V do art. 4: (...) priorizar o atendimento das demandas sociais de educao, sade,

86
transporte, moradia, abastecimento, lazer e assistncia social.. Alm disso, estabelece no
inciso I de seu art. 9 como competncia do Municpio (...) promover programas de
construo de moradias e a melhoria das condies habitacionais e de saneamento
bsico. e no art. 255 como diretriz (...) O Municpio criar o Programa Municipal de
Habitao Popular, na forma da Lei..
No que diz respeito alienao de imveis de propriedade municipal, aspecto
importante a ser considerado em processos de regularizao fundiria, a Lei Orgnica
define em seu art. 102 qual instrumento legal deve ser preferencialmente utilizado:

(...) O Municpio, preferentemente venda ou doao de seus bens imveis, outorgar
concesso de direito real de uso, mediante prvia autorizao legislativa, e concorrncia
pblica. Sendo que, art. 106: Os projetos de Lei sobre alienao, permuta ou emprstimo de
imveis do municpio so de iniciativa do Prefeito.

Plano Diretor
O Plano Diretor do Municpio, que por exigncia do Estatuto da Cidade dever ser
revisto em 2009, quando completa 10 anos de aprovao, trata tambm com destaque a
questo habitacional. Dispe, por exemplo, como princpio bsico o cumprimento da
funo social da cidade e da propriedade, que se constitui, entre outros aspectos, em (...)
propiciar o acesso universal ao trabalho, moradia, ao lazer, ao saneamento bsico,
educao, sade, ao transporte pblico e demais servios urbanos., segundo o inciso I do
pargrafo nico do art. 2. Da mesma forma, inclui entre seus objetivos gerais, em seu art.
4, (...) requalificar o espao urbano do Municpio, atravs da melhoria das condies
gerais de moradia e infra-estrutura.. Alm disso, dedica um captulo ao tema da expanso
urbana e da poltica habitacional, onde se revela, pelo contedo das diretrizes apresentadas
no art. 12, a preocupao com a preveno e o controle dos processos de formao da
irregularidade urbana:

I ampliar as possibilidades de acesso da populao moradia dotada de condies
aceitveis de segurana, salubridade e conforto;
II conter o processo de expanso urbana, contendo o permetro urbano, restringindo a
implantao de novos parcelamentos do solo e coibindo a implantao de loteamentos
irregulares ou clandestinos e a invaso de reas urbanas;

87
III impedir a implantao de loteamento que no esteja articulado com o sistema virio
bsico do Municpio;
IV impedir a implantao de qualquer parcelamento do solo que no disponha de infra -
estrutura completa, respeitadas as demais disposies da legislao federal e municipal
pertinente.
1 - Considera-se dotado de infra - estrutura completa o parcelamento que disponha de
rede de gua, rede de esgotamento sanitrio, sistema de drenagem pluvial, rede de energia
eltrica e pavimentao asfltica, polidrica ou similar.
2 - Para implementao das diretrizes expressas no caput deste artigo, o Executivo
Municipal:
I promover o reforo e modernizao do aparato de fiscalizao e controle de processo
de parcelamento do solo, visando exercer rigoroso acompanhamento da implantao dos
projetos aprovados e impedir a implantao de loteamentos clandestinos e a invaso de
novas reas;
II conscientizar a comunidade sobre problemas decorrentes da implantao e aquisio
de lotes em parcelamentos irregulares;
III promover a regularizao de parcelamentos urbanos irregulares, mediante
implementao de programa de regularizao, visando a consolidao do domnio aos
adquirentes dos lotes e a melhoria das condies urbansticas dos loteamentos;
IV estimular e orientar a ocupao dos lotes vagos, com o objetivo de promover o
adensamento dos loteamentos j implantados e, simultaneamente, prevenir a instalao de
reas de risco;
V atuar na oferta de moradias atravs de programas habitacionais destinados ao
reassentamento das famlias instaladas em reas de risco ou em reas objeto de projetos de
interesse coletivo.
3 - O Executivo dever providenciar a reviso da Lei de Parcelamento, visando garantir a
qualidade e legalidade dos parcelamentos nas reas passveis de urbanizao.
4 - Visando estimular a ocupao adequada dos terrenos, a Prefeitura Municipal dever
desenvolver aes no sentido da orientao e acompanhamento da construo das moradias
e viabilizao da aquisio de material de construo diretamente dos produtores pelos
interessados.

Especialmente no inciso III do pargrafo 2 do art. 12, acima transcrito, fica explicitada
como diretriz a promoo de regularizao dos parcelamentos urbanos irregulares,
inclusive com indicao de criao de um programa municipal com este objetivo. No
mesmo inciso interessante observar que a concepo adotada refere-se ao conceito de
regularizao fundiria sustentvel, pois coloca no somente a necessidade de legalizar o

88
domnio dos lotes por parte dos adquirentes como tambm a melhoria das condies
urbansticas dos loteamentos.
No que diz respeito ao macrozoneamento, em seu art. 19 o Plano Diretor divide o
territrio do Municpio em Zona Urbana e Rural e nos Distritos Ibirit e Parque Durval de
Barros, sendo que a Zona Urbana se subdivide em Zona de Uso Diversificado ZUD,
Zona de Atividades Econmicas ZAE e Zona de Expanso Urbana ZEU (ver Mapa de
Zoneamento). O quadro a seguir apresenta os conceitos e as subdivises das zonas
definidas no Plano Diretor.

Quadro 1 Estrutura do Zoneamento Urbano
ZUD ZAE ZEU
reas parceladas ou ocupadas
destinadas a usos conviventes
diversificados

reas destinadas
especificamente a
atividades econmicas,
notadamente atividades
industriais, sendo vedado o
uso residencial
reas no parceladas e apropriadas
urbanizao nos termos da legislao,
sendo admitidos loteamentos
destinados a uso industrial
ZUD 1 ZUD 2 ZEU 1 ZEU 2
Loteamentos
passveis de
adensamento
Loteamentos
no passveis de
adensamento
reas com
potencial de
adensamento
reas no
passveis de
adensamento
Fonte: FIP, 2008.

So estabelecidos parmetros de parcelamento apenas para a ZEU, onde segundo o Plano
Diretor os lotes devero ter as seguintes reas mnimas: 360 m para a zona como um todo;
450 m ao longo das vias de ligao regionais; 2000 m em reas com declividade entre 30
e 47 %. Quando o terreno estiver situado na ZEU 2 a rea mnima do lote ser sempre de
2.000 m, independentemente da declividade.
Observando-se a localizao dos assentamentos irregulares em relao s Macrozonas e
Zonas identifica-se que pelo menos onze deles inserem-se claramente na Zona Rural: Residencial
Casa Branca I e II, Recanto das rvores I e II (Vila Sumidouro), Condomnio Recanto das
Maravilhas, Vila Jardim Ibirit, Vrzea, Los Angeles, Serra Dourada, Vila Jardim Montanhs e
Residencial Itlia. Os demais se encontram, em sua maioria, nas Zonas de Uso Diversificado, que
conceitualmente compatvel com a ocupao residencial. Apenas um pequeno assentamento,
denominado So Pedro, encontra-se na Zona de Atividades Econmicas, onde vedado o uso
residencial. Partes do Residencial Casa Branca e do Vista Alegre bem como todo o territrio da
Fazenda Mato Grosso e do Recanto Verde esto inseridos na Zona de Expanso Urbana 2, onde o

89
lote mnimo de 2.000 m
2
. Trata-se, portanto, de uma exigncia difcil de conciliar com a realidade
dos assentamentos com exceo do caso da Fazenda Mato Grosso.
Em complementao ao sistema de zoneamento o Plano Diretor estabelece reas
Especiais, que se sobrepem s Macrozonas e Zonas. Alm das reas Especiais j mapeadas no
Plano Diretor outras podero ser delimitadas mediante lei especfica. As reas Especiais previstas
so:
reas de Especial Interesse Econmico AIE, que so reas destinadas
especialmente a atividades econmicas;
reas de Especial Interesse Ambiental AIA, que compreendem terrenos
destinados a parques e outras unidades de conservao e reas de interesse
paisagstico, abrangendo: o parque da Mata do Groto; as reas situadas acima da
cota 1000, incluindo a poro da APA Sul situada no Municpio, as APEs Taboes
e Rola Moa e o Pico dos Trs Irmos; a Mata da Sandoval;
reas de Especial Interesse Urbanstico AIU, que corresponde a rea destinada
implantao de empreendimentos que resultem na formao de centralidade urbana,
preferencialmente equipamentos de educao, sade e de lazer de abrangncia
municipal.
Observa-se que o Plano Diretor no institui nenhuma zona ou rea especial para
delimitar assentamentos de interesse social ou mesmo reas destinadas produo
habitacional de interesse social. Esta omisso certamente dificulta, entre outras coisas, a
viabilizao das aes de regularizao fundiria nesses assentamentos, indicando a
necessidade de uma reviso.
Por ltimo, o Plano Diretor admite a implantao de parcelamentos em
condomnio, desde que a rea mxima seja de 12.000 m, sendo admitida sua implantao
em gleba com rea superior, desde que seja previamente aprovado seu parcelamento em
mdulos com no mximo 12.000 m. Alm desses parmetros, os parcelamentos em
condomnio devem ter no mnimo trs quartos de seu permetro confrontando com vias,
logradouros ou reas pblicas.

Lei de ocupao e Uso do Solo
A Lei n 1.697, de 12 de julho de 2002, que dispe sobre a ocupao e o uso do
solo nas regies do entorno dos empreendimentos REGAP e Ibiritermo, alterou o Plano

90
Diretor criando a rea de Interesse Especial de Segurana AES no municpio de Ibirit,
em complementao mancha de AES contgua delimitada no municpio vizinho de
Betim. A AES de Ibirit corresponde rea da sub-bacia hidrogrfica do crrego do
Pintado, que inclui os bairros Cascata, Petrolina, Ouro Negro, Petrovale, Jardim Montreal e
Jardim das Rosas, alm de pequeno trecho de Duval de Barros.
Em seu art. 3 a Lei n 1.697/02 define as seguintes zonas para a AES, em funo
das quais so estabelecidos parmetros de ocupao e o uso do solo: Zona Econmica de
Uso Controlado, onde a implantao de empreendimentos sempre condicionada aos
licenciamentos ambientais e monitoramento das atividades implantadas; Zona de
Adensamento Restrito, onde o lote mnimo 200 m, a taxa de ocupao mxima 70%, a
taxa de permeabilidade 10% e o uso residencial unifamiliar permitido.
Na Zona de Adensamento Restrito esto localizados vrios assentamentos
irregulares, sendo que a maioria pertence tipologia Vilas e Favelas. Considerando que o
lote mdio de mais da metade dos assentamentos desta tipologia de no mximo de 100
m
2
, torna-se, a princpio, invivel a regularizao nesses casos sem um zoneamento
especfico para reas de interesse social.
Da mesma forma que o Plano Diretor, a Lei n 889/86, que trata do parcelamento
do solo, tambm no faz meno a normas e parmetros para a regularizao de
assentamentos irregulares, apenas para novos assentamentos de interesse social, conforme
verifica-se no inciso II do art. 8:

(...) quando o loteamento se destinar a urbanizao especfica ou parcelamento do solo de
interesse social a ser implantado sob exclusiva iniciativa e responsabilidade da Prefeitura
Municipal, os lotes podero ter rea inferior a 200m (duzentos metros quadrados),
respeitando-se o mnimo de 125m (cento e vinte cinco metros quadrados) e frente mnima
de 5 (cinco metros), de acordo com a Deliberao 32/84 do Conselho Deliberativo da
Regio Metropolitana de Belo Horizonte.

Lei de Parcelamento do Solo
No que diz respeito a novos assentamentos, a Lei de Parcelamento estabelece
normas e parmetros bem detalhados, entre os quais alguns devero ser tratados em
legislao especfica para assentamentos de interesse social de forma a viabilizar sua
regularizao, entre os quais, por exemplo:

91
proibio do parcelamento de rea com declividade igual ou superior a 47%;
transferncia obrigatria para o Municpio de rea correspondente a no mnimo
35% da rea total do parcelamento;
impossibilidade de aprovao de lotes com frente voltada para vias de pedestres;
faixa mnima de rea no edificvel de 15 metros de cada lado ao longo das guas
correntes e dormentes e das faixas de domnio pblico das rodovias, ferrovias e
dutos.

3.3.5 Proposio de novo instrumento legal voltado para a regularizao fundiria

Considerando, por um lado, as normas gerais existentes para o parcelamento do
solo e, por outro lado, a realidade dos assentamentos irregulares em Ibirit, identifica-se
claramente que necessrio utilizar instrumentos especficos que viabilizem sua
regularizao. Entretanto, observa-se que, apesar de haver muita nfase questo da
habitao de interesse social bem como ao controle urbano e a outras aes que visam
prevenir a irregularidade urbana, a legislao estudada permanece no nvel das diretrizes e
carece de instrumentos que favoream de fato a regularizao fundiria, como por exemplo
as Zonas ou reas de Especial Interesse Social ou a Operao Urbana Consorciada.
A ZEIS tem por finalidade delimitar reas cuja funo social destinar-se
habitao de interesse social. A delimitao de uma rea como ZEIS possibilita a adoo
de normas legais compatveis, por exemplo, com a realidade fsica e social de
assentamentos de interesse social existentes vilas e favelas, loteamentos privados
irregulares, loteamentos pblicos irregulares etc. - de modo a permitir sua legalizao
urbanstica. Segundo as anlises apresentadas neste documento a maioria dos
assentamentos irregulares de Ibirit podem ser considerados como de interesse social, ou
seja, so assentamentos onde predomina populao de baixa renda. Um instrumento como
a Zona de Especial Interesse Social ZEIS ou similar seria, portanto, o mais adequado
para viabilizar a regularizao fundiria nessas reas.
Para regularizao de assentamentos que no podem ser delimitados como ZEIS
por no apresentarem predominncia de populao de baixa renda, e, portanto, no se
caracterizarem como de interesse social, considera-se o instrumento mais adequado a
Operao Urbana Consorciada. Para a aplicao deste instrumento necessria, alm de

92
sua insero no Plano Diretor, a aprovao de uma lei especfica para cada assentamento a
ser regularizado, elaborada com base em um plano realizado pelo Poder Pblico Municipal
definindo como se dar a Operao Urbana Consorciada no caso abordado. Esta lei
especfica poder alterar, dentro do possvel, os parmetros legais vigentes de forma a
adequ-los realidade do loteamento que se quer regularizar, mediante uma contrapartida
que contribua para a mitigao do impacto decorrente dessa alterao. De acordo com o
disposto no Estatuto da Cidade:

Art. 32. Lei municipal especfica, baseada no plano diretor, poder delimitar rea para
aplicao de operaes consorciadas.
1 Considera-se operao urbana consorciada o conjunto de intervenes e medidas
coordenadas pelo Poder Pblico municipal, com a participao dos proprietrios,
moradores, usurios permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar em
uma rea transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao
ambiental.
2 Podero ser previstas nas operaes urbanas consorciadas, entre outras medidas:
I - a modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e
subsolo, bem como alteraes das normas edilcias, considerado o impacto ambiental delas
decorrente;
II - a regularizao de construes, reformas ou ampliaes executadas em desacordo com
a legislao vigente.

O Estatuto da Cidade tambm define o escopo do plano que dever
obrigatoriamente constar da lei especfica de cada Operao Urbana Consorciada,
conforme transcrito a seguir:

Art. 33. Da lei especfica que aprovar a operao urbana consorciada constar o plano de
operao urbana consorciada, contendo, no mnimo:
I - definio da rea a ser atingida;
II - programa bsico de ocupao da rea;
III - programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente afetada
pela operao;
IV - finalidades da operao;
V - estudo prvio de impacto de vizinhana;

93
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietrios, usurios permanentes e investidores
privados em funo da utilizao dos benefcios previstos nos incisos I e II do 2 do art.
32 desta Lei;
VII - forma de controle da operao, obrigatoriamente compartilhado com representao da
sociedade civil.
1 Os recursos obtidos pelo Poder Pblico municipal na forma do inciso VI deste artigo
sero aplicados exclusivamente na prpria operao urbana consorciada.
2 A partir da aprovao da lei especfica de que trata o caput, so nulas as licenas e
autorizaes a cargo do Poder Pblico municipal expedidas em desacordo com o plano de
operao urbana consorciada.

Sendo assim, prope-se que quando da reviso do Plano Diretor, que deve se
processar em breve, sejam introduzidos a ZEIS e a Operao Urbana Consorciada. No caso
da Operao Urbana Consorciada considera-se que os dispositivos do Estatuto da Cidade
que tratam deste instrumento so suficientes para sua aplicao, sendo dispensvel, a
princpio, uma regulamentao municipal para sua utilizao em processos de
regularizao fundiria de assentamentos. J no caso da ZEIS os procedimentos para sua
aplicao envolvem no somente sua criao pelo Plano Diretor como tambm sua
regulamentao por meio de lei especfica contendo a delimitao das reas a serem
classificadas como tal e as normas especficas para estas reas.
Como uma alternativa caso a reviso do Plano Diretor se delongue, e haja
necessidade de aplicao mais imediata de aplicao deste instrumento, pode-se pensar na
possibilidade de criao, delimitao e regulamentao da ZEIS por meio de lei especfica
para posterior incorporao ao Plano Diretor. Nessa perspectiva, o escopo mnimo para
esta lei especfica seria:
criao da ZEIS destinada regularizao de assentamentos irregulares de
interesse social;
delimitao dos assentamentos irregulares de interesse social como ZEIS;
definio de normas e parmetros para o parcelamento, a ocupao e o uso do solo;
definio de procedimentos gerais a serem adotados nos processos de
regularizao fundiria dos assentamentos;
definio de mecanismos a serem criados especificamente para a gesto
participativa dos processos de regularizao fundiria dos assentamentos.
Represa de Ibirit
(Regap/Petrobrs)
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MAPA DE RESTRIO LEGAL
Escala:
1:50.000
Projeo: UTM
Datum: SAD69
Fuso: 23
Data:
Jan/2009
Mapa 4
Sec. de Estado de Des. Regional e Poltica Urbana (Sedru)/Sist. Integrado de Regulao do Uso do Solo (Sirus);
Prefeitura Municipal de Ibirit; Instituto Estadual de Florestas (IEF);
Assentamentos irregulares
Malha urbana
Rodovia
Ferrovia
Linha de Transmisso
Adutora
Oleoduto
Nascente
Curso d'gua
Lago/Represa
rea de preservao dos corpos hdricos
Unidade de conservao
APA Sul
APEE Rola-Moa e Blsamo
PE Serra do Rola-Moa
APEE Taboo
Classes de declividade
At 30%
30-47%
> 47%
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 500
Metros
Represa de Ibirit
(Regap/Petrobrs)
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9
2
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0
7
7
9
2
0
0
0
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 500
Metros
MAPA DE DECLIVIDADE
Escala:
1:50.000
Projeo: UTM
Datum: SAD69
Fuso: 23
Data:
Jan/2009
Mapa 5
Malha urbana
Rodovia
Ferrovia
Curso d'gua
Lago/Represa
Classes de declividade
0-5%
5-30%
30-47%
> 47%

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