1

Penilaian Properti
Penilaian Properti
Iwan KURNIAWAN
Kelompok Kepakaran Surveying dan Kadaster
Departemen Teknik Geodesi
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
kurniawan@gd.itb.ac.id
Materi kuliah GD2241 Administrasi Pertanahan II
2
Pengertian Nilai dan Harga Tanah
Pengertian Nilai dan Harga Tanah
Secara harfiah istilah nilai tanah dan harga
tanah merupakan terjemahan dari istilah yang
biasa dipakai didalam membicarakan hal yang
berkaitan dengan tanah, yaitu : Land Value dan
Land Price.
Nilai tanah atau Land Value merupakan suatu
pengukuran nilai dalam hubungannya dengan
produktivitas dan strategi ekonomis tanah.
3
Nilai Tanah Secara Langsung
Nilai Tanah Secara Langsung
Dalam konteks ini, nilai tanah adalah suatu
ukuran nilai kemampuan tanah yang secara
langsung memberikan nilai produktivitas dan
kemampuan ekonomis, seperti tanah yang
mempunyai kesuburan, sehingga secara
langsung tanah tersebut dapat berproduksi
sebagai tanah pertanian atau perkebunan.
4
Nilai tanah secara tidak langsung
Nilai tanah secara tidak langsung
Nilai tanah dapat pula diukur secara tidak langsung, yaitu bukan
dari kemampuan fisik tanahnya tetapi berdasarkan letak yang
strategis ekonomis.
Secara ekonomis suatu letak tanah dapat sesuai dengan
penempatan fungsi kegiatan pusat perdagangan, industri,
perkantoran, pelabuhan, perumahan, tempat rekreasi dan lain-lain.
Berdasarkan pengeritan tersebut maka dapat dikatakan bahwa
suatu tanah mungkin saja nilainya secara langsung rendah karena
tingkat kesuburannya rendah, tetapi berdasarkan kemampuan letak
strategisnya sangat ekonomis dan berkemampuan tinggi.
Sebaliknya mungin juga terjadi keadaan dimana suatu tanah secara
strategis letaknya tidak ekonomis tetapi tingkat kesuburannya
tinggi. Atau mungkin pula kedua faktor itu dimiliki oleh sebidang
tanah sehingga akan mempunyai nilai tanah yang sangat tinggi.
5
Harga Tanah
Harga Tanah
Harga Tanah adalah penilaian atas tanah yang diukur
berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk
satu satuan luas tertentu pada pasar tanah.
Dari gambaran diatas dapat dikemukakan bahwa antara
nilai tanah dan harga tanah akan mempunyai hubungan
fungsional. Harga tanah akan ditentukan oleh nilai
tanah, atau dengan persepsi yang lain dapat diartikan
bahwa harga tanah akan mencerminkan tinggi
rendahnya nilahi tanah. Dengan demikian maka harga
tanah merupakan fungsi dari nilai tanah, ini juga berarti
bahwa tinggi rendahnya harga tanah akan dapat diatur
oleh perubahan pada nilai tanah.
6
Contoh mengenai harga tanah
Contoh mengenai harga tanah
Misalkan:
sebidang tanah yang sangat subur, dapat berproduksi panen 3
kali dalam setahun mungkin saja harga tanahnya pada suatu
saat rendah karena antara letak tanah tersebut dengan tempat
pemasaran hasil produksinya tidak ada atau belum terlayani oleh
sarana angkutan yang baik.
Akan tetapi dengan dibangunnya jaringan jalan yang
menghubungkan letak tanah dengan lokasi pasar dan sarana
angkutan mulai beroperasi secara reguler maka secara strategis
letak tanah itu meningkat yang berarti pula telah meningkatkan
nilai tanah, maka harga tanah pun akan meningkat.
7
Dari gambar disamping,
dapat dipastikan bahwa
semua tanah pasti memiliki
harga dasar, dimanapun
tanah itu berada.
Adanya investasi yang
ditanam di atas tanah itu
maupun yang bersifat lebih
luas pada kawasan di sekitar
tanah itu, pada akhirnya
akan meningkatkan nilai
tanahnya.
Peningkatan investasi di
suatu kawasan pedesaan
yang sangat intensif sangat
memungkinkan terbentuknya
kota baru, seperti
digambarkan berikut ini :
Harga tanah 2
Harga tanah i
Harga tanah 1
Harga dasar
Investasi 2
Investasi i
Investasi 1
8
Harga pasar
Investasi
Harga dasar
9
Perwatakan Tanah
Perwatakan Tanah
Adanya perwatakan yang spesifik dari tanah
akan sangat menentukan peranan dan fungsi
tanah didalam kehidupan sosial budaya dan
sosial ekonomi masyarakat. Hal inilah yang
kemudian akan mempunyai pengaruh yang
besar didalam perencanaan dan usaha
pembangunan tanah.
Perwatakan tanah ini juga akan mempunyai
pengaruh terhadap ukuran nilai dan harga
tanah.
10
Beberapa Perwatakan Pokok Tanah
Beberapa Perwatakan Pokok Tanah
secara fisik tanah merupakan suatu aset ekonomi yang tidak
dipengaruhi oleh kemungkinan penurunan nilai dan harga, juga
tidak terpengaruh oleh faktor waktu
secara fisik pula tanah merupakan aset yang mempunyai
keterbatasan dan tidak dapat bertambah besar (kecuali dengan
melalui suatu usaha reklamasi)
perbedaan antara tanah mentah (belum terbangun) dengan tanah
terbangun (built up land) adalah bahwa tanah mentah tidak akan
terpengaruh oleh kemunginan penurunan nilai sedangkan tanah
terbangun akan dipengaruhi oleh kemungkinan penurunan nilainya
karena struktur bangunan yang berada di atasnya yang akan
terpengaruh oleh kemunginan penurunan nilai tersebut. Tetai
dalam banyak hal penurunan nilai struktur bangunan yang ada
diatas sebidang tanah mungin akan meningkatkan nilai tanahnya
sendiri karena adanya harapan peningkatan fungsi penggunaan
tanah tersebut di kemudian hari (misalnya didalam hal peremajaan
kota)
11
tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan.
Walaupun fungsi dan penggunaan tanah dapat berubah tetapi
tanahnya sendiri bersifat tetap. Atas dasar perwatakan ini maka
tidaklah mungkin untuk menetapkan suatu patokan harga
pasaran lahan secara umum (nasional, misalnya), bahkan juga
secara regionalpun tidak mungin.
J adi ketentuan harga tanah akan sangat bersifat spesifik yang
ditentukan oleh permintaan dan persediaan (supply and
demand) tanah pada suatu wilayah tertentu.
Pertimbangan faktor-faktor lokasi didalam penentuan harga
tanah untuk berbagai penggunaan tidaklah sama. Macam
kebutuhan dan persediaan tanah yang sangat ditentukan oleh
pertimbangan tata ruang adalah misalnya untuk pusat
perdagangan, dimana harga akan sangat mungkin ditentukan
oleh letak yang strategis dan sentral.
12
Tanah tidak saja sebagai suatu potensi produksi tetapi
juga merupakan suatu investasi jangka panjang atau
sebagai dasar simpanan (tabungan).
Kelangkaan, sifat tahan lama serta sifat yang tidak
terpengaruh oleh kemungkinan penurunan nilai tanah
menyebabkan tanah akan merupakan aset yang dapat
memberikan keuntungan walaupun tidak menggunakannya
untuk kegiatan produktif sekalipun.
Hal yang akan membebani investor mungkin hanya bunga
pinjaman untuk membeli tanah tersebut serta pajak tanah.
Beban ini umumnya relatif tidak berarti dibandingkan dengan
harapan keuntungan yang mungkin dapat diberikan oleh harga
tanah di kemudian hari.
13
Perwatakan Pola Harga Tanah di Wilayah Perkotaan
Perwatakan Pola Harga Tanah di Wilayah Perkotaan
Harga sebidang tanah akan ditentukan oleh jenis
kegiatan yang akan ditempatkan di atasnya, yang akan
terwujud dalam bentuk penggunaan tanah tersebut.
J adi tinggi atau rendahnya harga tanah akan ditentukan
oleh besar atau kecilnya nilai produktivitas tanah
tersebut yang dinyatakan oleh besarnya pendapatan
yang diperoleh secara ekonomis (economic return).
Suatu bidang tanah yang potensial untuk memperoleh
produksi yang tinggi misalnya untuk penempatan
industri, pusat perdagangan, perkantoran dan lain-lain
akan dinilai dan dihargai lebih tinggi dari lahan yang
dipakai kegiatan yang kurang produktif seperti tempat
tinggal.
14
Apabila kita anggap bahwa pola harga tanah ini memang secara
nyata mengikuti kecenderungan seperti disebutkan diatas, maka
keadaan pola harga tanah ini secara karakteristik akan
menunjukkan pola dimana tingkatan harga tanah akan semakin
tinggi ke wilayah yang semakin mendekati lokasi kegiatan-kegiatan
fungsional perkotaan.
Pola ini secara grafis dapat ditunjukkan oleh garis-garis kontur
harga tanah yang disebut isoval (iso value). Garis kontur ini
terbentuk secara teoritis dari titik-titik yang menyatakan harga-
harga tanah yang sama dihubungkan satu sama lain. Secara umum
apabila keadaan harga tanah perkotaan dapat digambarkan dengan
isoval ini maka ternyata menunjukkan garis harga yang meninggi
semakin menuju ke bagian pusat kota atau sub pusat kota.
15
Mixed land use pattern
Mixed land use pattern
(mixed land use pattern), yaitu percampuran antara
penggunaan tanah untuk kegiatan fungsional perkotaan
yang bersifat produktif dengan penggunaan tanah untuk
kegiatan tidak produktif atau konsumtif, seperti kawasan
perumahan.
Keadaan ini dipersulit lagi oleh adanya kawasan
perumahan yang dikategorikan sebagai kawasan
kampung kota yang umumnya justru terdapat di
kawasan bagian pusat kota.
Disamping itu ketidakteraturan pola harga tanah ini juga
disebabkan belum adanya sistem perpajakan tanah
perkotaan yang memadai dan disesuaikan dengan pola
penggunaan tanah.
16
Harga
Tanah
Wilayah
Pinggiran Kota
Wilayah
Peralihan
Wilayah
Pusat Kota
17
Metoda Penilaian Properti
Metoda Penilaian Properti
Ada tiga metoda yang sering dipergunakan oleh
Land Appraisals (penilai tanah), yaitu :
1. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
2. Pendekatan Perbandingan Harga Pasar (Sales
Comparison Approach)
3. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income
Capitalization Approach)
18
Metoda Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Metoda Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan ini didasarkan pada pengertian bahwa
pembeli dan penjual menghubungkan nilai tanah dengan
faktor biaya.
Pendekatan model ini biasanya dipergunakan untuk
menilai bangunan, sedangkan untuk menilai tanah saja
atau tanah dan bangunan yang menjadi satu kesatuan,
harus memperhatikan beberapa komponen yaitu: nilai
tanah, biaya investasi dan penyusutan baik fisik, fungsi
maupun ekonomis
Pada pendekatan model ini, nilai properti diperoleh dari
penjumlahan nilai tanah perkiraan dengan biaya yang
diperlukan untuk membangun properti yang
bersangkutan, yang kemudian dikurangi dengan
depresiasi dari properti yang dinilai.
19
Model Penentuan Nilai Properti dengan Pendekatan
Model Penentuan Nilai Properti dengan Pendekatan
Biaya
Biaya
MV = LV + (RCN-D)
Dalam hal ini:
MV = Nilai pasar (market value).
IV = Nilai bangunan (comparable sales)
LV = Nilai tanah (land value).
RCN = Biaya penggantian baru
(replacement cost new)
D = Penyusutan (depreciation)
20
Contoh Penilaian Properti
Contoh Penilaian Properti
Harga pasar wajar untuk
tanah : Rp. 1.000.000,00
Biaya yang dibutuhkan
untuk membangun rumah :
Rp. 450.000.000,00
Depresiasi (penyusutan)
bangunan: 20 tahun
Luas tanah: 800 m2
Umur bangunan saat ini:
10 tahun.
Berapa nilai properti diatas?
21
Nilai tanah perkiraan: 800 m2 x Rp.
1.000.000,00 /m2 = Rp. 800.000.000,00
Biaya pembangunan properti =
Rp.450.000.000,00
Beban depresiasi saat ini = umur efektif
bangunan saat ini (10 tahun) dibagi 20 tahun =
50% x Rp.450.000.000,00 = Rp.225.000.000,00
J adi, nilai properti tersebut kurang lebih:
+Rp.800 juta + Rp.450 juta Rp.225 juta =
Rp.1,025 miliar rupiah.
22
Parameter Penilaian Properti
Parameter Penilaian Properti
Lokasi : topografi; kareakteristik tanah; area tanah
yang dapat dipergunakan; garis sempadan bangunan;
letak tanah terhadap jalan (tepi, ujung jalan, sudut);
pemandangan dan bentangan tanahnya, akses jalan,
ketersediaan air, jarak ke pusat kota; klasifikasi tata
guna tanah
Ukuran bangunan : luas lantai dasar; total luas seluruh
lantai bangunan; tinggi bangunan; tinggi langit-langit
Kualitas konstruksi : kualitas bahan bangunan;
arsitektur
23
Parameter Penilaian Properti
Parameter Penilaian Properti (lanjutan) (lanjutan)
Material bangunan : kualitas bahan bangunan; kusen-
kusen; lantai; dinding; atap; langit-langit
Kelengkapan bangunan : jumlah ruang berdasarkan
jenisnya; ventilasi; fasilitas saluran air
Desain bangunan : gaya arsitektur; bentuk bangunan
Umur bangunan
24
Metoda Pendekatan Perbandingan Harga Pasar
Metoda Pendekatan Perbandingan Harga Pasar
Penilaian berdasarkan pendekatan perbandingan harga
pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek
yang akan dinilai dengan obyek lain yang nilai jualnya
sudah diketahui.
Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam
penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual
beli properti.
Secara sederhana proses penyesuaian dengan obyek
pembanding dilakukan dengan memperhatikan waktu,
perbedaan atribut dan faktor-faktor lain. Formula
pendekatan ini adalah (Sidik, M; 2000) :
25
Model Penentuan Nilai Properti pada Pendekatan
Model Penentuan Nilai Properti pada Pendekatan
Perbandingan Harga Pasar
Perbandingan Harga Pasar
MV = Sc + ADJ c
dalam hal ini :
MV = Nilai pasar (market value).
Sc = Harga jual dari properti pembanding
(comparable sales)
ADJ c = Tingkat penyesuaian terhadap properti
pembanding (comparable adjusment)
26
Metoda Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
Metoda Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
(Income Capitalization Approach)
(Income Capitalization Approach)
Ro =
Sewa Bersih per Tahun
Nilai Properti
CONTOH :
DIKETAHUI SEWA BERSIH SEBUAH RUMAH ADALAH
RP 15 J UTA PER TAHUN,
MAKA BERAPA NI LAI RUMAH ?
J IKA Ro = 5 %, NILAI RUMAH ADALAH :
Nilai = 15 J uta x (100/ 5)
= 15 J uta x 20
= 300 J uta
27
Bacaan selanjutnya
Bacaan selanjutnya
Thesis Magister Administrasi Pertanahan tentang
Penilaian Properti, diantaranya:
Susanto
Budi Rusmanto
M. Adhi Darmawan
Boesronie Boesro